1) O documento discute a experiência da DW na gestão participativa de terras urbanas em Angola, incluindo um estudo sobre como os moradores adquirem acesso à terra informalmente. 2) Mostra que a maioria das transações de terra são informais, com apenas 6,8% tendo documentação legal, e recomenda integrar práticas informais existentes em uma política inclusiva. 3) Também recomenda reconhecer o direito de ocupação baseado no princípio de boa-fé e melhorar a coleta e uso de dados sobre terras para planej

1. Ministerio da Administração
do Território
Experiência da DW na gestão participativa
Allan Cain. Director da DW
Workshop de intercâmbio
sobre os desafios da urbanização e gestão das cidades
Luanda no: 28 - 30 Julho 2015

2. Programa da Luta contra Pobreza Urbana
• Apoiar a estratégia do Governo para a descentralização e
desenvolvimento municipal;
• Promover a participação da comunidade no monitoramento
de indicadores urbanos relacionados com os Objectivos de
Desenvolvimento do Milénio;
• Produzir informações baseadas em evidências pode ser
usado como contribuições para planos e orçamentos
municipais;
• Construir uma rede de pobreza urbana que defende o
acesso eqüitativo a serviços básicos melhorados;
• Melhorar a prestação de serviço de empresas provinciais e
para-estatais de serviços para as comunidades urbanas
vulneráveis;
• Promover a tomada de decisão participativa em relação à
gestão da terra e melhorar a segurança da posse.

3. Forums Municipais Urbanas

4. Planeamento Participativo

5. Promover o espírito empreendedor comunitário

6. 2011 Award
for Best
Practices to
Improve the
Living
Environment

30. Gestão participativa de terras urbanas
• Este estudo teve por objetivo fornecer informações
sobre as formas de acesso à terra urbana, em Luanda,
para a auto-construção através de mercados imobiliários
formais e informais.
• O projecto contribui ao desenvolvimento de políticas
urbanas e gestao de terras nas áreas urbanas e peri-
urbanas em Angola.
• Avaliar os factores e agentes que governam os
mercados informais de terra urbana em Luanda.
• Tres quartos da população vivendo nas áreas onde não
tem a sua posse de terra legalizada.

31. Oportunidades
• O Governo Angolano tem adoptado uma política
ambiciosa que promove a construção de um milhão
de casas e visa neste processo eliminar a maioria
dos assentamentos designados como musseques
• Neste processo o Governo pretende facilitar a auto-
construção dirigada de 685 mil casas
• A Lei de Terras de 2004 reafirma a autoridade do
Estado como gestor e proprietário primário de todos
os recursos fundiários.
• Apesar da afirmaçao do governo no controlo das
terras, um mercado imobiliário vibrante existe para a
terra formal e informalmente ocupada.

32. Metodologia participativa
• Promover a co-produção e co-propriedade de informações
entre as instituições do governo central, a administração
local e também as comunidades.
• A abordagem metodológica focaliza a combinação de
novas informaçoes e a sistematização de dados existentes.
• Entrevistas com informantes chaves em relação à água e
saneamento (Governo, sector não-governamental, peritos)
• Inquéritos (questionários) porta-a-porta em quatro zonas
pré-seleccionadas para amostra, a existência de títulos e
qualidade do material de construção;
• O diagnóstico participativo, grupos focais com as
administrações locais e a sociedade civil

33. SISTEMAS DA INFORMAÇÃO GEOGRÁFICA
Mapeamento
participativo
Sensoriamento
remoto:
Aplicadas às
ferramentas de
GIS para recolher
a informação
urbana, usando
fotografias aéreas
e imagens
satélites.

34. Taxa de crescimento populacional em Luanda

37. 1. Quem são os compradores?
Outro municipio em
Luanda
76.6% Mesmo Bairro
4.6%
Sem resposta
0.3%
Outro país
0.5%
Outra província
18.0%
• Maior parte dos
compradores são
dos outros
municipios na
provincia de
Luanda 76.6%
• 18% vem das
outras províncias
• Apenas 4.6% são
do mesmo bairro.

38. 2. Como é que eles adquirem e seguro a terra?
Outra
0.0%
Cartao de morador
0.7%
Acordo foi publicado
1.5%
Recibo da utilidade
publica
1.0%
Licença de
arrematação
0.2%
Registro Predial
0.5%
Direito de Superfície
0.5%
Titulo de ocupação
precario
5.6%
Testemunhado por
tecnico do governo
6.8%
Croquis de Localização
7.3%
Recebi uma declaração
49.1%
Contrato de compra e
venda
12.2%
Nenhum documento
14.4%
• Declaração de compra
e venda
• Contrato de venda
• Croquis de Localização
• Titulo de ocupação precaria
• Direito de Superficie
• Registo Predial
• Licença de arrematação
Apenas 6.8% da amostra total tem a sua posse legalizada
de acordo com a legislaçao vigente.
Um total de 61,3% da amostra compraram suas terras no
mercado informal.

39. 5. Preços médios de venda?
• A maioria dos inquiridos
indica pagar pelo acesso
(61%). Em Paraiso
(Musseque Periferico), uma
maioria significativa (96%)
indica pagar pelo acesso.
• Isto confirma que a compra
de terra é a forma
dominante de acesso em
áreas peri-urbanas.
Preco Medio US$ por m2
$0
$50
$100
$150
$200
$250
$300
$350
$400
$450
$500
Zona
Industrial
Assentam
entos
R
urais
Habitacoes
Sociais
M
ussequesPerifericos
M
ussequesO
rdenados
Autoconstrucao
D
irigida
M
ussequesAntigos
Urbanizacao
N
ova
Bairro
Popular
M
ussequesde
Transicao
Urbanizacao
Antiga

40. Mapa de preços de terra em Luanda 2010

41. Estimativa do valor da terra na cidade de Luanda
TIPOLOGIA Area M2
VALOR
USD$/M2 Valor Total em USD$
Musseques Periféricos 227,292,000 $269 $61,179,960,348
Musseques em Transição 97,486,400 $513 $49,999,409,750
Bairro Popular 4,370,200 $292 $1,275,639,529
Novos Subúrbios (condomínios) 92,301,800 $292 $26,957,202,199
Musseques Antigos 82,249,600 $347 $28,559,693,107
Terrenos planificados para
auto-construção 109,704,000 $301 $33,049,865,856
Zonas de Habitação Social 56,841,400 $125 $7,100,798,212
Assentamentos Rurais 1,314,820,000 $123 $161,770,193,520
Musseques Organizados 20,831,900 $243 $5,063,797,420
Antigos Centros Urbanos 15,795,500 $495 $7,817,003,404
Zonas Industriais 21,983,800 $55 $1,213,747,582
TOTAL PROVINCIA 2,043,676,600 $383,987,310,928

42. 6. O papel de intermediários imobiliários
• Nas quatro áreas
pesquisadas, os
intermediários apenas
desempenham um
papel em 2% dos casos.
• A administraç e as
comissoes de bairro
estao envolvidos em 8%
dos casos.
• 90% das transaões
ocorreram directamente
com os antigos
proprietários.

44. 8. Como se determina o valor da terra urbana?
• localização em relação às oportunidades de emprego;
• demanda resultando da densidade populacional;
• presença de infraestruturas e serviços básicos;
• estatuto jurídico da terra, prova de titularidade;
• acesso aos serviços sociais (escolas, saúde);
• vias de acesso e transporte público;
• nível de risco ambiental.

47. 9. Como se financia as transações?
O sector bancário
formal tem
mostrado algum
receio à entrada ao
mercado imobiliário.
A maioria dos
fundos provem da
família (62%) e
amigos (27%).

48. Falta de financiamento de habitação e terra
Razoes indicadas pelos bancos para justificar o seu
receio:
• A falta de legislação clara sobre terras que permite o
uso de propriedade como garantia
• Longos períodos de reembolso
• A falta de uma política do governo sobre o crédito
bancário
• A falta de título de propriedade por parte dos clientes
• A falta de uma cultura de reembolso atempado das
presta ções por parte dos clientes

49. 10. Papel das agencias governamentais,
entidades privadas e as comunidades na
resolução de conflitos?

50. Desafios com relação à gestão da terra urbana:
• a falta de regulamentação e lacunas na legislação
vigente;
• a necessidade de mais fiscalização e implementação
da lei vigente;
• a necessidade de reduzir a fosse entre o
compromisso do governo central e a capacidade local
de realização;
• a necessidade de aumentar o nível de qualidade de
todos os actores envolvidos no processo.
Resultados pesquisa qualitativa

51. Conclusões
• Existe um mercado informal de terra significativo em
Luanda. Pelo menos 61.3% das transações envolvem
pagamentos financeiros.
• As transacçoes documentadas são prova de que estas não
são realmente informais.
• Estas transações sao consideradas como seguras e
legitimas pela maioria dos compradores (85%).
• A maior parte das transações sao precárias ou inseguras
visto que apenas 6.8% das mesmas podem ser justificadas
com base em documentos oficialmente considerados legais
• Risco de perda dos seus bens (terra e habitação) como
resultado de demolições e realocações

52. Recomendações
1. Promover mercados mais funcionais
• Mercados eficientes e equitativos de terra são um pré-
requisito para o bom funcionamento das cidades.
• Os bancos e os empreendedores do sector privado
devem ser encorajados a investir em habitação social,
bem como no mercado para fins maiores.
2. Integrar a prática existente numa política inclusiva
• os actuais mecanismos informais de acesso à terra
estão bem estabelecidos e têm uma forte legitimidade
entre a população peri-urbana.
• a prática existente deve ser reconhecida e enquadrada
na prática jurídica

53. Recomendações
3. Reconhecer o direito de ocupação baseado no princípio
de boa fé
• reconhecimento de facto, dos direitos de ocupação do solo
dos moradores urbanos que, de boa fé, compraram ou
adquiriram suas terras através de algum outro mecanismo
legítimo
• Criar a base jurídicae a aplicação administrativa para que
se evite a especulação
4. Incorporar o direito à informação como prática efectiva
• a obrigação por parte do governo e suas instituições de
divulgar publicamente os seus planos, intervenções,
concessões e programas de urbanização

54. Recomendações
5. Adoptar o princípio de direitos intermédios e evolutivos
de posse da terra
• possa ser expandida para incluir o princípio de um nível
médio de ocupação, possivelmente, uma intitulada
"Certificado Provisório de Terra", que possa ser
considerado como a base para a permissão de
permanência evolutivas
6. Incorporar o Fortalecimento das instituições municipais
• a demanda efetiva pode ser melhor avaliada
• o quadro jurídico-administrativo que deve ser estabelecido

55. Recomendações
7. Melhorar as infra-estruturas essenciais
• reconhecimento de facto, dos direitos de ocupação do solo
dos moradores urbanos que, de boa fé, compraram ou
adquiriram suas terras através de mecanismos legítimos
• Criar a base jurídicae a aplicação administrativa para que
se evite a especulação
8. Criação de sistema municipal de informação geografica
• é importante para que o governo consiga recolher receitas
proveniente dos impostos de propriedade
• Com os avanços da tecnologia da informação geográfica,
torna-se cada cada vez mais barato desenvolver e manter
sistemas de informação da terra.

56. Recomendações
9. Proteger os direitos à terra das mulheres
• a proporção de famílias chefiadas por mulheres e 46%.
• os direitos das mulheres à terra sejam reforçados e que a
legislação seja compatível com o Código de Família
10. Criar maior consciência pública dos direitos à terra
urbana e suas responsabilidades
• levarem a cabo campanhas abrangentes de educação
sobre os direitos à terra e às novas responsabilidades dos
residentes urbanos

57. Recomendações
11. Implementar projectos do reajustamento dos terrenos
• projectos piloto deverão ser implementados através de
parcerias entre o governo provincial e local, com uma
activa participação da sociedade civil
• intoduzir um controlo rigoroso dos custos para avaliar a
viabilidade de aplicar estes projectos piloto em
programas mais amplos
12. Implementar o princípio da justa indemenização
Justa compensação poderá incluir mas não pode fica
necessariamente limitada ao valor de mercado das terras
e despesas realizadas pelo proprietário de terras como
resultado da expropriação.

58. Sistemas de Informação Municipais da
Terra

59. Parceria com IFAL
• Reforçar a capacidade
técnica dos
administrações
municipais e provinciais
fortalecida em áreas de
mapeamento
participativo.
• Gestão de informações
sobre o terreno, uso de
sistemas de informação
geográfica, em linha com
o Modelo de Domínio
Posse Social (SDTM)

60. Projecto Piloto sobre Reajustamento de Terrenos
O reajustamento de terrenos fornece uma estrutura de
mercado para a regularização dessas ocupações informais,
fornecendo infra-estruturas sustentáveis e acesso a serviços,​​
enquanto que existe ao mesmo tempo um reforço dos direitos
de posse da terra e protecção dos bens dos mais pobres.

61. SISTEMA NACIONAL DE
INFORMAÇÃO TERRITORIAL
Obrigado