Revista 2008

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Publicación empresarial de 2008, con estudios del sector: hoteles, geríatricos, spas,...

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Revista 2008

  1. 1. Damos soluciones a tus inversiones DYRECTO 2008/I OPORTUNIDADES DYRECTAS Ahora es el momento... ASEGURA TUS INVERSIONES CON DYRECTO CONSULTORES SUELO: Las mejores oportunidades en precio y ubicación CONSTRUCCIÓN: Adecuada en costes y calidad FINANCIACIÓN: Conseguimos financiación en condiciones óptimas COMERCIALIZACIÓN: Te ayudamos a vender obra nueva CONOCE NUESTRO ÍNDICE COMPLETO DE SERVICIOS Subvenciones, “FoRo de inveRsoRes” Operador, Estudios, s e n F it u r oportunidad únicaV isít a n o Valoraciones, 1/08 Seguros... para compradores y vendedores de l 30/0 08 a l 03/ 02/ n d 24 14 B st a REGÍSTRATE: Recibe en tu e-mail nuestro “Dyrecto Informa” adaptado a tus necesidades de información www.dyrecto.es · dyrecto@dyrecto.es · ✆ 902 120 325
  2. 2. editorial ESTIMADOeditorial CLIENTE ■ EDITORIAL: ■ DIRECCIÓN: ◆ Jaime Cavero Gandarias ■ COORDINACIÓN: ◆ Miriam Peláez Corominas ■ REDACCIÓN: ◆ Jaime Cavero Gandarias ◆ Miriam Peláez Corominas ◆ Anatael Pérez Francisco ◆ Joaquin Cruchaga Nieto ◆ Juan Gabriel Moreno Borges ◆ David Hoys Bodelón ◆ Yurena Febles Izquierdo ◆ Jéssica Pérez Pérez El verano 2007 marcó un Los profesionales de Dyrecto queremos ◆ Enrique Lucini Serra punto de inflexión en la ayudar a nuestros clientes a optimizar sus ◆ Aridani Rodriguez Álvarez evolución de nuestro sector inversiones, defendiendo unos márgenes ◆ Andrés Barreda Concepción inmobiliario. Desde enton- cada vez más afectados. Esto significa ◆ Leonardo José Quijada Díaz ces, las noticias caen en afinar a tope en todas las decisiones: Com- cascada configurando un pras de suelo, selección de constructoras, ◆ Carmen Alicia Martín Ramos panorama diferente que financiación, etc, son entre otras, decisio- ◆ Ricardo Pérez García obliga a revisar y a adoptar estrategias nes que tienen un impacto determinante en ◆ Yasmira Chinea Barroso también distintas porque las fórmulas de la las cuentas de resultados de los promoto- ■ COLABORACIÓN: bonanza vivida durante casi diez años, no res, cada vez más sensibles a errores que ◆ Fernando Weyler Sarmiento tienen ya valor. Un matiz importante: La antaño ocultaban los altos beneficios. situación actual es nueva, pero no necesa- ◆ Gisella Arelis Dioses Peña riamente peor. Obras son amores. Este número de Dyrec- to Consultores es una demostración fiel de ■ MAQUETACIÓN: En Dyrecto entendemos que esta rece- estos principios que nos animan. Te invita- sión constituye una fuente de oportuni- mos a recorrer sus páginas en las que sin ■ Y...MANERA, S.D.G. S.L. dades para quien quiera verlas. Dicho duda encontrarás claves interesantes de ■ DISTRIBUCIÓN: de otro modo, vemos la parte llena del cara al futuro. El año empieza con FITUR ■ MSI Archipiélago, S.L. vaso, y creemos que debemos ayudar y con ella nuestro Foro de Inversores, una a nuestros clientes en la definición de ocasión magnífica para poner en contacto ■ IMPRESIÓN: sus estrategias de futuro. Nos avala una a inversores y ofertantes. ■ Gráficas Sabater historia llena de ejemplos de empre- sarios que supieron tomar decisiones Dyrecto cuenta con el mejor equipo huma- ■ EDITA: adecuadas en tiempos de crisis que más no para afrontar el futuro con éxito. Cuenta ■ DYRECTO bien inducían al inmovilismo e incluso con nosotros. ◆ Apartado de Correos 10116 al pesimismo. Esta historia nos enseña ◆ 38008 España que el buen empresario es aquel que analiza los riesgos, los ubica en su justa ◆ Tel.: 902 120 325 dimensión y aprovecha las oportunidades ◆ Fax: 902 362 184 que se le plantean. Por eso en Dyrecto ◆ dyrecto@dyrecto.es creemos que es un buen momento para ◆ www.dyrecto.es invertir, eso si con cabeza, sabiendo que ■ Depósito Legal: TF-1767/06 no vale cualquier cosa a cualquier pre- cio, y evitando errores de más que difícil JaIme Cavero enmienda. Socio-Director Regístrate en www.dyrecto.es y recibe nuestro “Dyrecto Informa” 2 2008 www.dyrecto.es
  3. 3. editorialSUMARIO editorial Editorial: (p.2) Estudios 4 Informe sobre la Situación Económicos: (p.31) del Mercado Inmobiliario 32 Es momento de diversificar. Busca la Inversión más Rentable Comercialización de Viviendas: (p.6) Internacional: (p.36) 7 Marketing 38 ¿En qué País debo Invertir? Inmobiliario: Una Herramienta Preferencias de Expansión de Imprescindible para Vender Promotores, Hoteleros y Bancos Selección de Subvenciones: (p.41) Contratista: (p.10) 43 La Modernización del 11 Seleccionar al contratista Sector Hotelero Español. Una adecuado. LA CLAVE DEL ÉXITO necesidad que debe ser apoyada 12 Primer Estudio sobre los 50 2007, un año de transición Costes de Construcción en España para los Incentivos Económicos Financiación Entidades Búsqueda de Operador: (p.53) Financieras: (p.14) 54 ¿Cómo y Dónde Invierten las Cadenas Hoteleras? Estudio de 15 ¿Dónde puedo Plan de Expansión de Cadenas encontrar Financiación? Hoteleras para 2008 17 Un nuevo camino hacia la Banca Privada 18 Quedan Entidades I+D: (p.60) dispuestas a Financiar 60 El Sol. Un Tesoro en tu Tejado 62 Dyrecto. Modelo Compra Venta de de Inversión en los Suelo y Hoteles: (p.21) Nuevas Tecnologías 23 ¿Qué es lo que buscan los Promotores para Invertir? 24 Presión Compradora. Estudio del Suelo en España Colaboraciones: (p.56) 28 Foro de 56 Dyrecto crea su Inversores. La Oportunidad Dyrecta propia red de agentes delegados 30 Venta de Suelo Público 30 Fuente para la adquisición de Suelos. Los nuevos Planes UrbanísticosInformación actualizada en tu correo electrónico 2008 3
  4. 4. editorial INFORME SOBREeditorial LA SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO Recomendaciones para Aprovechar las Oportunidades de Negocio: Desde el verano del 2007 hay un cambio radical en la situación del mercado. El anterior periodo, que comenzó tras la última crisis en el año 1992 se ha caracterizado principalmente por un nivel reducido de tipos de interés y una demanda creciente de viviendas (primera vivienda y segunda, con compradores extranjeros, inversores…). Así mismo, la baja morosidad en los préstamos hipotecarios daba una gran confianza a las entidades que impulsaban fuertemente al sector. La situación actual es total- do considerablemente: los compradores- subcontratan la construcción a empresas mente diferente, se puede inversores ya no le ven atractivo a corto especializadas. seguir ganando mucho plazo y los compradores en busca de una Previsión: Disminución del volumen dinero y tener éxito pero vivienda propia están posponiendo sus de obras que permitirá negociar mejores definiendo nuevas estrate- decisiones, conscientes de que por prime- condiciones en cada obra. gias de inversión. Existen ra vez en muchos años el tiempo juega a Recomendaciones: CONSTRUCTOR, buenas oportunidades de su favor y además encuentra dificultades apoyarse en agentes comerciales exter- negocio y para aprovecharlas hay que utili- para financiarse. La dificultad para vender nos para detectar buenos clientes, analizar zar caminos diferentes. Éstas son algunas una vivienda es más acusado en zonas previamente su solvencia. PROMOTOR, recomendaciones genéricas que damos a costeras y segunda residencia. aumentar la subcontratación con un único nuestros clientes. Los plazos de venta de una vivienda se contratista principal, utilizar el concurso de han incrementado, obligando al promotor a obras como método para elegir el contra- Compra-venta SUELO idear nuevas fórmulas de venta para atraer tista adecuado para asegurar la calidad y Propietario promotor a los consumidores (piso piloto, regalos plazo de entrega y reducir las desviaciones Situación: Exceso de OFERTA de de coches, viajes, primeras cuotas de la de la obra. suelo. En el mercado hay exceso de suelo hipoteca, intereses…). finalista en venta con rebajas en precios Previsión: aumento de la competencia FINANCIACION incluso por debajo del de adquisición. por llevarse a un comprador cada vez más Cajas y Bancos Muchos promotores están desinvirtiendo exigente. En el mercado hay demanda real Situación: OFERTA de financiación en suelos adquiridos por miedo a la dificul- de nuevas viviendas, existen comprado- mucho más escasa tanto para el com- tad para vender los pisos y por la falta de res, la dificultad radica en utilizar el medio prador final como para el promotor. Las financiación. La DEMANDA ha disminuido, adecuado para llegar a ellos con una oferta entidades financieras tienen problemas de hay menos compradores buscando suelo. diferenciada y al menor coste de marketing liquidez y aumento del índice de morosidad Por tanto la situación del mercado de suelo posible. (siendo este índice más elevado en las es de exceso de oferta donde el compra- Recomendación de DYRECTO a sus cajas de ahorros que en los bancos). dor tiene el poder de negociación sobre clientes: al PROMOTOR. Controlar los Aumento de los costes de financia- el precio (ver último informe de la presión costes de construcción subcontratando ción: las entidades están aprovechando la compradora en este boletín) con la empresa adecuada. Promociones situación para recuperar sus márgenes de Previsión: la situación va a empeorar en marcha, ya contratadas y con el suelo beneficio, endureciendo las condiciones para el propietario/vendedor durante el comprometido, sacrificar parte del mar- financieras a la concesión de préstamos próximo año, el proceso de desinversión gen promotor e invertir más recursos en promotor. Las entidades exigen un porcen- de los promotores aumentará y en el comercialización utilizando Internet (por- taje mínimo de unidades vendidas cada mercado los suelos en venta comenzarán tales de venta de vivienda y web propia) vez más alto, exigen una clara definición a “rebotar” con más fuerza, dificultando con mucha creatividad, sin necesidad de de la estrategia comercial de ventas y el todavía más el cierre de operaciones. posicionarla, utilizar videos, pisos piloto, análisis que realizan al promotor es mucho Recomendación de DYRECTO a sus Utilizar las redes de agentes inmobiliarias, más exhaustivo (experiencia en el sector, clientes: PROPIETARIOS de suelo vender pero seleccionando previamente según su capacidad técnica y económica, cartera cuanto antes rebajando el precio un 30% eficacia (algunas redes están recortando de suelo, resultados, márgenes, estructura por debajo de la tasación actual, a los PRO- recursos). Tener preparadas estrategias de financiera,...) MOTORES/INVERSORES aprovechar esta salida ante la dificultad en la venta, como Recomendación de DYRECTO a situación para tras un análisis profundo y es el alquiler. sus clientes: tocar en muchas puertas profesional encontrar buenas oportunida- haciendo una búsqueda muy selectiva des en precio y ubicación y comprar ahora CONTRATACION DE OBRAS Promotor- hasta encontrar aquella oficina que toda- buen producto. constructor: vía está dispuesta a financiar (en España Situación: OFERTA de constructo- existen 34.000 oficinas, con cumplimien- Compra venta de VIVIENDAS ras muy amplia con poca experiencia y to de objetivos y necesidades muy dife- promotor particular especialización, problemas de crecimiento rentes, y 400 marcas bancarias que com- Situación: OFERTA de viviendas en rápido en los últimos años, saturación y piten con diferentes políticas crediticias venta en aumento, con un alto stock sin dificultades para diferenciarse. DEMANDA y que aplican estrategias de captación vender, que presiona el precio a la baja. de los promotores aumentando la sub- distintas para el promotor (ver estudio). La DEMANDA de particulares se ha enfria- contratación. Cada vez más promotores Admitir financiación a un coste mucho Regístrate en nuestra web para recibir actualizaciones www.dyrecto.es 4 2008 www.dyrecto.es
  5. 5. editorial Recomendaciones: Es un buen pro- ducto para diversificar, pero garantizando la gestión con profesionales. Existe poco producto a la venta y mucha deman- editorial da compradora. Hay que aprovechar los pocos productos que salen a la venta, casi siempre porque sus propietarios no han contado con una gestión profesional. COMPRA VENTA DE HOTELES: Situación: existen en el mercado muy buenas oportunidades de compra, con buenos precios. Según nuestros estudios hay un excesivo interés por un producto muy concreto que no existe en el mercado (urbano, prime, gran capital) y la demanda inversora no acaba de valorar la rentabilidad que ofrecen otras muchas alternativas existentes, tanto en vacacional o urbano. Mucho dinero de promotores residenciales se está des- viando a Hoteles Recomendaciones de DYRECTO a sus clientes: Al propietario hotelero, es buen momento para vender y mantener la propiedad garantizando la explotaciónEn el mercado hay demanda Recomendación de DYRECTO a sus mediante contrato con operador. A los clientes: El sector inmobiliario se decan- inversores, que aprovechen la situaciónreal de nuevas viviendas, existen tará por la diversificación y el mercado del mercado para tomar posiciones fiján-compradores, la dificultad radica de oficinas constituye un buen punto de partida, tanto para inversores naciona- dose en dónde desean invertir las cade- nas (ver estudio). Al mercado turísticoen utilizar el medio adecuado les como internacionales. Mercado que español le queda un gran recorrido, siem- cuenta con una importante demanda de pre es importante contar con un buenpara llegar a ellos con una oferta superficie en el que, debido a la escasa gestor que sea capaz de comercializar ladiferenciada y al menor coste de disponibilidad en las zonas prime de las inversión. principales ciudades, se están creandomarketing posible. áreas específicas que mantienen o supe- COMPRA VENTA DE CENTROS ran las rentabilidades que ofrece una COMERCIALES:más elevado y menor apalancamiento, oficina en la zona prime. Así mismo, el Situación: El mercado de retail hahacer preventas lo antes posible, acudir mercado hotelero en sus componentes experimentado un importante crecimientoa la vivienda VPO, presentar las opera- de suelo y/o en ejecución también está en los últimos años. La entrada de impor-ciones en aquellas entidades que todavía resistiendo con fortaleza tantes inversores extranjeros ha motivadodesean financiar y hacerlo con un buen la proliferación de estas grandes superfi-plan de negocio. COMPRA VENTA DE GERIÁTRICOS: cies, unido a la demanda de consumo del Situación: El sector geriátrico ha ini- cliente final.COMPRA VENTA DE OFICINAS: ciado una nueva fase en 2007 con la Aunque se comienza a hablar de cierta Situación: creciente demanda de metros entrada en vigor de la Ley de Dependencia saturación de superficies comerciales, escuadrados para este tipo de establecimiento, que garantiza plazas geriátricas públicas y cierto, que hay determinadas zonas quelo que ha provocado un incremento en la privadas con el fin de acabar con los des- ofrecen buenas oportunidades de inver-absorción de superficies de oficinas, motiva- equilibrios entre oferta y demanda. La posi- sión. Menos viviendas nuevas significando principalmente por los crecientes niveles bilidad de concertar plazas, beneficiará a menos actividad de urbanización y menosde rentabilidad que ofrecen este tipo de este tipo de negocios ya que garantizará presión para la apertura de comercios.inmuebles. Esta situación viene acompañada ingresos fijos a los explotadores. Recomendación de DYRECTO a susde las expectativas de crecimiento de las Según el INE, los españoles mayores clientes: Contar con una gestión especia-rentas en el mercado de oficinas. de 65 años ya representan el 17% de la lizada es uno de los puntos más importan- La baja disponibilidad de superficie población (unos 7.5 millones de personas), tes para asegurar la rentabilidad en estede oficinas en las zonas prime de las un tercio de los cuales tiene algún grado tipo de negocios, ya que permite generarprincipales ciudades españolas supone un de dependencia. Se estima que los mayo- valor y evitar su devaluación. A lo que hayincremento en el precio de alquiler de las res de 65 años representen el 20% de la que añadir que el perfil de inversor de unoficinas, pero el inversor está dispuesto a población española en 2020 y el 35,7% en centro comercial es el de una persona quepagar esos precios aunque vaya en contra 2050, convirtiéndose así en el tercer país no entra de forma esporádica y que buscade su rentabilidad. Con ello, el creciente mas viejo del mundo por detrás de Corea buenas rentabilidades.interés en este mercado está desplazando (38.2%) y Japón (39.6%) según la Organi-a las empresas a situarse en los principales zación para la Cooperación y el Desarrolloejes comerciales. Económico (OCDE). Según el tamaño de las superficies, El mercado gestor ya empieza a ofre-las oficinas de menos de 500m² son las cer buenas opciones donde poder esco-más demandadas en el mercado a lo que ger gestores con experiencia demostrada,hay que añadir, que el mercado de oficinas figura que va ganando importancia ante laespañol presenta las tasas de desocupa- dificultad que supone explotar con éxito Jaime Caveroción más bajas de Europa. este negocio. Socio-DirectorEnvíanos tus preferencias a dyrecto@dyrecto.es para recibir personalizado nuestro “Dyrecto Informa” 2008 5
  6. 6. Comercialización de vivienda seRvicio de APOYO AL PROMOTOR PARA LA VENTA DE OBRA NUEVA En Dyrecto sabemos las dificultades a las que se enfreta el promotor a la hora de colocar obra nueva enComercialización de vivienda el mercado. Por ello, hemos desarrollado un nuevo servicio encaminado a facilitar la comercialización de viviendas en un entorno que requiere de nuevas y más agresivas formas de venta. proCeDImIento marketing, así como los planes de acción incluso aquellas utilizadas con anterio- Nuestro servicio de comercialización se con sus correspondiente presupuesta- ridad por el propio cliente, se proce- rige por un procedimiento de trabajo ción. Estas acciones implican: derá a definir qué agentes son los más riguroso, que arranca con un estudio en • Definir el mix de comunicación más adecuados en función de su cobertura, profundidad de la situación, con el fin de adecuado en función del mensaje a grado de especialización, potencial de identificar variables de marketing esen- transmitir. clientes, etc. ciales para la venta: • Mejoras en las webs, contratación de • Definir la naturaleza de la oferta y sus portales. Dyrecto es la solución a su necesidad ventajas competitivas, procedan éstas • Uso de medios de comunicación espe- de vender: del precio o de beneficios específicos cíficos. A lo largo de todo el proceso, Dyrecto de la promoción. • Uso de los medios propios de Dyrecto actuará bajo la premisa esencial de • Análisis del mercado potencial definien- como “Dyrecto Informa” o nuestra web- defender los márgenes del promotor. do los perfiles de los segmentos suscep- site visitada por más de 7500 profesiona- Esto implica también un uso racional tibles de convertirse en compradores. les incluyendo todas las inmobiliarias. de los recursos aportados por el pro- • Determinación del precio de venta al • Uso de soportes de comunicación pro- motor para el logro de sus objetivos cliente final más adecuado. piedad de los canales seleccionados. de venta. Una vez cubierta la fase de estudio pro- En relación a la comercialización, y una no lo dude. Si su problema es vender, cedemos a establecer las estrategias de vez evaluadas las diferentes alternativas, Dyrecto es la solución. maRtinsa Fadesa, pRimeRa multinacional inmoBiliaRia en euRopa MARTINSA-FADESA es una de las prin- ción de dos hoteles, un gran edificio de cipales inmobiliarias españolas cotiza- oficinas, un centro de ocio y 850 vivien- das, con mayor diversificación geográ- das. En Smir tres proyectos distintos con fica y una de las más especializadas a hoteles, campos de golf, zonas de ocio y nivel europeo en gestión de suelo. La deportivas y más de 3.231 viviendas. compañía se caracteriza por la puesta Zona Centro: En Rabat, un complejo en marcha de grandes desarrollos urba- residencial. En Casablanca el hotel Bar- nísticos donde prima el respeto al medio celó Casablanca, de 4 estrellas Premium ambiente y la integración en el entorno y 85 habitaciones, en funcionamiento paisajístico. Estos desarrollos están, por desde marzo de 2006. lo general, dotados de múltiples ser- Zona Marrakech: Un resort de alto nivel vicios (campos de golf, amplias zonas metros cuadrados, la inmobiliaria espa- situado en el Palmeral de Marrakech, verdes y de ocio, áreas comerciales, ñola construirá 60 apartamentos de lujo que cuenta con tres hoteles, un campo instalaciones deportivas, etc...) y un hotel de gama superior de cinco de golf de 18 hoyos, un centro comercial En la actualidad, la compañía está abor- estrellas y 140 habitaciones. y más de 2.600 viviendas. dando un prometedor plan de expansión Asimismo, el 1 febrero de 2007, la com- Zona Sur: En Playa Blanca, un com- internacional, y su presencia se extien- pañía dio un paso más en su apuesta por plejo de gran envergadura sobre una de ya a España, Portugal, Marruecos, el mercado mexicano con dos nuevos superficie de 695 hectáreas en el que Rumania, Hungría, Polonia, Francia, Bul- proyectos en Guadalajara y San Miguel se construirán ocho hoteles, con dos garia, México, República Dominicana, de Allende. En la actualidad, la compañía campos de golf de 18 hoyos, centro República Checa y Eslovaquia, así como estructura su presencia en Marruecos en comercial y artesanal y 5.000 viviendas. en Reino Unido, Irlanda, Alemania y Sue- cinco zonas, en las que dispone de los En Agadir otro complejo residencial casi cia con oficinas comerciales. siguientes desarrollos: concluido. En 2007, ha dado un paso más en su Zona Oriental: En Saïdia 17.000 camas A lo largo de los años la compañía ha proceso de consolidación en Portugal turísticas, tres campos de golf, zonas de confiado en Dyrecto para la obtención de con el lanzamiento de un complejo turís- ocio y servicios, un puerto deportivo con Financiación pública en la rama hotelera. tico de cinco estrellas en la prestigiosa 800 amarres y 3.111 viviendas. urbanización Belas Clube de Campo, Zona Norte: En Tánger, el Tánger City en las inmediaciones de la ciudad de Center, que la compañía desarrolla junto al Lisboa. Sobre una parcela de 32.000 Grupo Anjoca, y que supone la construc- Regístrate en www.dyrecto.es y recibe nuestro “Dyrecto Informa” 6 2008 www.dyrecto.es
  7. 7. Comercialización de vivienda MARKETING INMOBILIARIO: UNA HERRAMIENTA IMPRESCINDIBLE PARA VENDER Comercialización de vivienda En las circunstancias actuales sé que tengo que invertir en marketing, pero… ¿cómo ser eficaz en la venta?, ¿cómo dimensiono mi inversión sin quedarme corto o excederme? Dyrecto tiene respuestas contundentes a todas tus preguntas y soluciones para vender tus promocio- nes. A lo largo de muchos años de experiencia, en Dyrecto hemos analizado en pro- fundidad las estrategias comerciales utilizadas en el sector inmobiliario y den- tro de ellas, los canales decomercialización más eficaces, los siste-mas de comunicación más adecuados, asícomo los canales de venta que mejor fun-cionan. Esta experiencia nos permite hoyasesorar a nuestros clientes promotores enla mejor manera de vender y dar salida asus promociones.En nuestros doce años de vida hemos comunicación eficaz tanto en los aspectos producto casi o totalmente configurado.tenido la oportunidad de asesorar a los formales del mensaje a transmitir (ventajas La cuestión es: “Encontremos un com-principales promotores inmobiliarios en del producto), como en los medios a utilizar prador para mis viviendas, con sus ven-más de 500 proyectos, con una inversión (mix de fórmulas y soportes). tajas, sus valores diferenciadores y susacumulada de más de 5 mil millones de inconvenientes”. Así pues y partiendoeuros. Durante este largo periodo hemos Ha llegado el momento de vender proacti- de las características del producto bienvivido una situación de exceso de deman- vamente, de invertir eficazmente en comu- analizadas, es necesario construir unda que mantenía al promotor alejado de nicación. Ahora el promotor necesita retrato robot de nuestros clientes poten-preocupaciones por la venta. El mercado del marketing inmobiliario para vender ciales: Sería algo así como un proceso desencillamente absorbía toda la producción pisos. segmentación de mercado a la inversa:de viviendas. Hoy nos encontramos con un el producto tal cual es, condiciona laselevado stock de viviendas sin vender con Por todo esto, Dyrecto ofrece a sus características del cliente.fórmulas de comercialización insuficientes. clientes una nueva línea de serviciosLa pregunta más frecuente de nuestros dirigidos al promotor inmobiliario cuya Nos encontramos en la fase estratégica declientes es: ¿Cómo puedo vender más? finalidad es la de ayudarle a vender sus marketing y por lo mismo es fundamen-Financiar y vender son las necesidades viviendas de nueva construcción. tal no cometer errores, ya que nuestrasmás urgentes que no paran de manifes- actuaciones -léase marketing mix- estarántarnos los más de 400 promotores que Si su necesidad es vender, podemos igualmente desenfocadas.atendemos al año. ayudarle: A continuación, y sin abandonar esta faseEl promotor residencial tiene ante sí el reto • El marketing inmobiliario es una herra- estratégica, hemos de definir claramentede aprender a desarrollar estrategias de mienta esencial y el aprovechamiento de cuál es el concepto vendedor que hemosmarketing que exceden con mucho la tradi- sus técnicas, estrategias y tácticas debe de utilizar. Vale decir cuál o cuáles son loscional caseta de ventas junto a la obra. Sin producirse desde el mismo momento en valores diferenciadores de mi producto yprescindir de ésta última, hemos de dotar- que se decide acometer un proyecto. Sin que quiero hacer patentes a ojos de misnos de herramientas que nos permitan ir a embargo tal como queda expuesto, ope- posibles clientes. Se trata de posicionar elpor el comprador potencial mediante una ramos bajo la premisa de contar con un producto en el mercado haciendo el énfasisInformación actualizada en tu correo electrónico 2008 7
  8. 8. Comercialización de vivienda Las ventas on-line funcionan paralela- mente con el negocio tradicional, es un canal adicional que ofrece interesantes resultados a aquellos profesionales que son capaces de orientar adecuadamente su estrategia y posicionamiento on-line. La presencia en Internet permite ventajasComercialización de vivienda como la interacción y contacto directo con el cliente todos los días del año y a cualquier hora del día. Es pues un medio sin fronteras ni horarios. Permite emitir informes de seguimiento y estadísticas medidoras de resultados de forma auto- mática. El 34,9% de las ventas realiza- das de viviendas en el 2007 se han rea- lizado con la participación de Internet y esta cifra no para de crecer. Web Site propia: consideramos impres- cindible tener accesible en Internet una información completa de la promoción, no tanto en las características objetivas del a las diferentes variables del mix de éste es un escaparate al que es muy fácil producto (metros cuadrados, habitaciones, marketing. llevar a un posible comprador y satisfa- instalaciones colectivas, etc.), como en los • Se establecen a continuación las estrate- cerle con toda la información que pueda beneficios funcionales (precio, amplitud, gias y medios necesarios para la conse- necesitar. El 96% de los principales pro- comodidad, contacto con la naturaleza, cución de los objetivos. motores inmobiliarios de España dispone cercanía a centros comerciales o centros • Identificamos qué planes de acción con- de una página Web, aunque sorprende de trabajo, etc.) o valores más ubicados en cretos vamos a realizar, sujetándolos a que sólo el 51% mantiene presencia la órbita de lo simbólico: lujo, status social, presupuesto y calendario y por último; activa en Internet, es decir, sólo la mitad etc. Estos valores operan de forma dife- • Controlaremos periódicamente los resul- tienen la posibilidad de venta a través rente en los mecanismos de decisión de tados, introduciendo las medidas correc- de la red. Tener una posición buena en compra de los clientes, siempre en función tivas necesarias. los principales buscadores generales es de sus necesidades. muy caro, sólo recomendamos aplicar el presupuesto al diseño y contenidos, Tradicionalmente se ha entendido que el MEDIOS DE COMERCIALIZACIÓN incluyendo, además de fotos, videos que precio es una decisión ubicada en la órbita La oficina de la empresa recreen en tres dimensiones las emocio- del marketing mix. Sin embargo, sería un nes que puede vivir el comprador. error no reconocer la importancia estraté- Agentes Inmobiliarios gica del precio. En este sentido, la larga Oficinas Comerciales Los Portales Inmobiliarios, se están afian- experiencia de Dyrecto puede aportar al zando como una alternativa para la venta Redes / Franquicias inmobiliarias cliente unos criterios de fijación de los de pisos, más económica para el vendedor mismos que se ajusten de manera rea- Ferias Inmobiliarias y más cómoda para los compradores. La lista al mercado. Es muy fácil caer en Piso Piloto realidad es que representan hoy el mejor una sobrevaloración de activos máxime escaparate para la captación de posibles en momentos de recesión. De igual modo, Casetas de ventas compradores y se están convirtiendo en márgenes y beneficios pueden verse nega- Vallas exteriores el punto de partida para buscar casa de la tivamente afectados por una política de forma más eficaz. Publicidad en medios tradicionales precios diseñada en un afán de obtener liquidez rápidamente. Clasificados en periódicos Hemos estudiado los 65 portales inmobilia- rios más efectivos de España y en el exte- Portales Inmobiliarios El marketing mix se compone de las polí- rior, con difusión suficiente para atraer un ticas o tácticas de marketing: Producto, Internet gran número de compradores interesados que ya nos viene dado, el precio del cual en viviendas. El estudio y conocimiento de hemos hecho algunas consideraciones, y cada uno, detectando sus puntos fuertes por último la comunicación y la distribu- Dyrecto y las nuevas tecnologías: y débiles, nos facilita el asesoramiento al ción. O sea: Qué decisiones debo tomar Hacemos a continuación algunas consi- promotor. Aparecer en todos ellos costaría para conseguir que el producto sea obje- deraciones en relación a dos aspectos solo al mes para una promoción, más de to del conocimiento del público diana y fundamentales del marketing inmobiliario. 10.000 euros mes. Si el presupuesto de cómo puedo hacérselo llegar. Entran aquí El primero se refiere al papel de Internet y marketing fuese ilimitado contrataríamos en consideración los aspectos relativos el segundo al valor añadido que Dyrecto todos. Para invertir lo justo hay que elegir al papel que han de jugar los medios de puede aportar en lo relativo a la comer- aquel portal que se ajusta al perfil de com- comunicación tradicionales o relacionados cialización. prador potencial. con las nuevas tecnologías, la venta directa o los agentes inmobiliarios. ¿Qué nos ofrece Internet? Durante el 2007 se han creado más porta- les inmobiliarios y el número de inmuebles Una vez definidos estos aspectos troncales Internet está ganando cada vez más ofertados supera los 3.5 millones; el núme- de marketing estratégicos y tácticos, acce- méritos para convertirse en el medio líder ro de visitas es de 13,8 millones y el de demos a una fase de planificación: por eficacia (coste impacto / número de ingresos 53 millones de euros. • Partiendo de unos objetivos primarios ventas), frente a unos medios tradicio- relacionados con las ventas, már- nales que se muestran más ineficaces y Anuncios Patrocinados: Los últimos genes, etc. y secundarios relativos más caros. datos del sector revelan que el 47% de Regístrate en nuestra web para recibir actualizaciones www.dyrecto.es 8 2008 www.dyrecto.es
  9. 9. Comercialización de vivienda perfil, tamaño de la red, presencia en el extranjero, acuerdos con otras redes, certificaciones calidad, imagen de marca, satisfacción clientes, formación, inversión en publicidad, sistemas informáticos, , cartera de producto actual en venta, ser- vicios adicionales necesarios para el com- Comercialización de vivienda prador (financiación, numero de acuerdos con bancos, valoraciones, contratos) y el perfil del cliente…seriedad, profesionali- dad y resultados conseguidos. Situación: Si un vendedor no consigue cerrar la venta en los plazos medios actuales, (9 a 14 meses para 2ª vivienda y 6 meses para obra nueva), significará que ese producto está claramente fuera del mercado. Es pues necesario bajar el precio en contra de las expectativas de los vendedores, que piensan que el valor de su activo está por encima de lo que el comprador está dispuesto a pagar por él. En estas circunstancias el comprador dejará de retrasar su decisión de comprala inversión publicitaria en Internet del Redes inmobiliarias: La intermediación de si percibe que está ante una buena opor-año 2006 fue a parar a las herramientas una agencia inmobiliaria seria, con imagen tunidad.de enlaces patrocinados en los busca- y reconocida en el mercado reduce con-dores, unos 160 millones de euros. La siderablemente el tiempo necesario para Previsión de Dyrecto: en el mercado hayprincipal característica de estos anuncios cerrar ventas. una necesidad real de nuevas viviendas,es que sólo se paga la inversión cuando por tanto hay compradores de viviendas,el potencial comprador hace “clic” en el la dificultad está en utilizar el medio ade-anuncio. Ejemplo interesante para enten- El 78% de las nuevas promo- cuado para llegar a ellos con una ofertader la rentabilidad de un anuncio patroci- diferenciada y al menor coste de marketingnado: Un promotor invierte 1000 euros/ ciones de grandes promoto- posible. La realidad es que ha aumentadomes en Alicante, con un coste medio por el nivel de exigencia del comprador y de suclic de unos 0.8 euros, con esta inversión res utilizan inmobiliarias para poder de decisión.y este pago por clic se obtienen unas1.250 visitas al mes (1000 / 0,8). De estas vender, el 51% es comercia- Recomendación de Dyrecto a sus clien-1250 visitas un 2% se pueden convertir tes: Sacrificar parte del margen promotor een un contacto, es decir, tendríamos un lizado en exclusiva a través invertir más recursos en comercializacióntotal de 25 contactos mensuales. A su utilizando Internet (portales de venta devez, de esos 25 contactos un 10% se de agencias o consultoras vivienda y web propia con mucha crea-pueden convertir en potenciales com- tividad, sin necesidad de posicionarla),pradores, es decir, unos 2 compradores mientras que el 22% se apoya utilizar soportes eficaces como vídeos,al mes, aproximadamente. Al final, obte- pisos piloto y las redes de agentes másner dos compradores ha costado 1.000 exclusivamente en recursos eficaces. Utilizar las redes de inmobiliarias,euros. Si el beneficio que se obtiene por pero seleccionando previamente la eficaciacliente es mayor a los 1.000 euros, la comerciales internos, el 27% de cada una de ellas.estrategia ha sido rentable. En Dyrectosabemos que esta inversión es rentable restante se comercializa por unpara el promotor. El problema radica ensaber gestionarla. sistema mixto de venta.Banners: Esta forma de publicidad online La tendencia que vive el promotor media-consiste en incluir una pieza publicitaria no-pequeño y la pequeña inmobiliaria esdentro de una página web. Prácticamente a integrarse en redes de franquicias inmo- Miriam Peláez Corominasen la totalidad de los casos, su objetivo es biliarias. Desde Dyrecto sabemos que Directora de Marketing, Ventas y Estudiosatraer tráfico hacia el sitio web del anun- el mercado inmobiliario madurará con la mpelaez@dyrecto.esciante que paga por su inclusión. A dife- concentración de grandes grupos, “hayrencia de los patrocinados se paga por el que llegar a acuerdos de colaboración ynúmero de impresiones en página y no por buscar sinergias con agencias y redes”.el número total de clics. La recomendación Dyrecto ha estudiado las redes y franqui-de Dyrecto es que el cliente consiga una cias más efectivas de venta de viviendasempresa bien posicionada en los busca- de obra nueva y segunda residencia, ydores y que mire hacia su página web, es estamos trabajando ya junto con ellasdecir, conseguir intercambios de links hará para ofrecerles a nuestros clientes verda-que una página consiga mejor puntuación deras soluciones para la venta de pisos.en los buscadores y su posicionamiento Hemos analizado el potencial de venta de FERNANDO WEYLER SARMIENTOnatural se encuentre en los primeros pues- cada red teniendo en cuenta la ubicación Marketing y Ventastos, incrementando así el número de visitas y características locales, concepto de fweyler@dyrecto.esy contactos. negocio, contrato con el franquiciado,Envíanos tus preferencias a dyrecto@dyrecto.es para recibir personalizado nuestro “Dyrecto Informa” 2008 9
  10. 10. selección de contratista seRvicio de SELECCIÓN DE CONTRATISTA explicación del servicio llos contratistas que han dejado a concurso restringido a los contratistas • ESTUDIAMOS SU PROMOCIÓN. Ana- promotores insatisfechos. seleccionados. lizamos su proyecto de inversión según » Preferencias del Contratista. El tipo • EVALUACIÓN DE LAS OFERTAS RECI- la ubicación, uso (residencial, industrial, de obra, su especialización, la zona BIDAS. Tanto para las ofertas que le pre-selección de contratista terciario,…), tipología, calidad, tamaño, geográfica que cubre, y el tamaño sentemos, así como de las que Usted categoría. relativo de la obra respecto a su reciba directamente, hemos desarrolla- • ANALIZAMOS SUS NECESIDADES. A facturación. Cada constructora es do herramientas que ponemos al alcan- partir de los requisitos, condiciones, más competente, en un determina- ce del promotor para estudiar objetiva- exigencias que nos comunique el pro- do tipo de obra. Antes de solicitar mente cada oferta recibida y acertar en motor: precio óptimo, calidad exigida, presupuesto u oferta hay que saber la identificación del más adecuado. cumplimiento de plazos, experiencia de antemano sus preferencias. Lo exigida, solvencia económica, equipo normal es que aplique malas con- necesidad del servicio técnico, etc. diciones en aquellas obras que no En el sector operan más de 500.000 • SELECCIONAMOS VARIOS CONSTRA- encajan en su estrategia. constructores, sólo 9.000 tienen capaci- TISTAS. Nuestra propia clasificación de » Experiencia del Contratista. El histo- dad real para trabajar como contratista. constructores nos permite acertar en rial de obras realizadas, y el nivel de El error en la selección es uno de los esta selección. La clasificación la reali- saturación según las obras en curso. problemas más importantes y frecuentes zamos analizando para cada contratis- » Análisis Técnico-Económico Del que comete un promotor. ta los siguientes aspectos: Contratista. Sus ratios de solvencia, » Estudio de Satisfacción: a promoto- datos económicos e incidencias judi- No todos los constructores son igual res inmobiliarios y entidades finan- ciales, equipos técnicos en su activo de válidos para su obra, unos son más cieras que realiza permanentemente y recursos humanos en plantilla. recomendables que otros. En DYRECTO DYRECTO, y que nos permite elimi- • PROCEDIMIENTO DE LICITACIÓN. identificamos los contratistas que mejor nar del proceso de selección aque- Invitamos a presupuestar mediante un se puede ajustar a sus necesidades. oBRas Que Buscan contRatista pRincipal comunidad pRovincia municipio pRoYecto ARAGÓN ZARAGOZA ZARAGOZA EDIFICIO PARA 29 VIVIENDAS EN ZARAGOZA - ARAGÓN (Ref: 72414) CANARIAS S/C TENERIFE GÜIMAR FÁBRICA DE PREFORMAS PET - CANARIAS (Ref: 52250) CATALUÑA BARCELONA BARCELONA EDIFICIO DE 17 VIVIENDAS - CATALUÑA (Ref: 71710) CATALUÑA GIRONA HOSTALRIC 24 VIVIENDAS EN GIRONA - CATALUÑA (Ref: 76606) CATALUÑA TARRAGONA DELTEBRE 39 VIVIENDAS EN TARRAGONA - CATALUÑA (Ref: 70782) GALICIA LUGO VIVEIRO 200 VIVIENDAS EN VIVVEIRO - GALICIA (Ref: 77.483) ISLAS BALEARES BALEARES SANT JOSEP DE SA TALAIA 10 VIVIENDAS ADOSADAS EN CALA MOLI -ISLAS BALEARES (Ref: 71806) ISLAS BALEARES BALEARES EIVISSA 12 VIVIENDASEN IBIZA - ISLAS BALEARES (Ref: 72415) ISLAS BALEARES BALEARES EIVISSA CHALET UNIFAMILIAR DE LUJO EN CALA SALADA - ISLAS BALEARES (Ref: 74073) ISLAS BALEARES BALEARES EIVISSA EDIFICIO DE 8 VIVIENDAS - ISLAS BALEARES (Ref: 71379) LANGUEDOC- Pirineos Orientales 60 VIVIENDAS EN FRANCIA -LANGUEDOC-ROSELLÓN (Ref: 74043) ROSELLÓN MURCIA MURCIA CARTAGENA 7 CHALETS UNIFAMILIARES AISLADOS EN EL LIMONAR - MURCIA (Ref: 71805) MURCIA MURCIA CARTAGENA CHALET UNIFAMILIAR X54 - MURCIA (Ref: 71803) VALENCIA ALICANTE BENIJOFAR EDIFICIO 47 VIVIENDAS EN BENIJOFAR - VALENCIA (Ref: 71743) Regístrate en www.dyrecto.es y recibe nuestro “Dyrecto Informa” 10 2008 www.dyrecto.es
  11. 11. selección de contratista SELECCIONAR EL CONTRATISTA ADECUADO LA CLAVE DEL ÉXITOLa complicada situación inmobiliaria obliga a los promotores a controlar los costes de construcción,extremando las precauciones en la contratación de sus obras. Un error en la selección del contratista selección de contratistaprincipal puede llevar a desviaciones importantes en los presupuestos, eliminando el margen de beneficiosdel promotor, retrasos y problemas de calidad. La tendencia lógica del pro- motor, tal y como está el mercado, es a despreocu- parse de la actividad cons- tructora, y centrarse donde hay más dificultades, con- seguir la financiación ypotenciar su actividad comercial (encontrarnuevos clientes),El promotor está sufriendo una reducciónen su margen de beneficio, motivado entreotros por la bajada de los PVP y la subi-da de los costes de construcción (sóloel nuevo Código Técnico de Edificaciónsupone un incremento medio del 10%).Una pequeña desviación en el coste deconstrucción llevaría a complicar más lasituación económica de muchas promoto-ras, llevándolas a pérdidas. Estos riesgosobligan a las promotoras a ser mucho más muchos problemas y se aumenta notable- tista, no sólo en productos tan específicosselectivas, para elegir a la constructora mente el nivel de satisfacción del promotor como los Hoteles y Centros Comerciales,más adecuada para cada obra. y del comprador de la vivienda, ya que se donde se ha hecho siempre, sino también evitan fallos en las calidades o retrasos en y de forma creciente en las promocionesA esto hay que unir que los más de 10 años la entrega de llaves. residenciales.de bonanza inmobiliaria han saturado lacapacidad de muchos constructores, ori- Si tomamos como referencia la forma de Como muestra, comentar que solo enginando constantes problemas al promotor actuación de las grandes promotoras, los últimos meses más de 20 promoto-en las calidades, retrasos en los plazos de observamos que antes de seleccionar res inmobiliarios, han decidido subcon-entrega y graves desviaciones en el coste una constructora, realizan un análisis de tratar esta labor, solicitando los serviciosde construcción. Nuestros últimos estudios riesgos profundo de cada posible adju- de Dyrecto Consultores para realizar lademuestran que el 87% de los promotores dicatario, e incluso “auditan” el proyecto selección adecuada de la constructoraestán insatisfechos con la contratación del arquitecto. Los promotores de menor principal de sus obras. Estas inversionesrealizada en los últimos tres años. Esta tamaño, que suponen la gran mayoría, se corresponden a viviendas, hoteles y navesbaja satisfacción y la reducción del margen encuentran con serias dificultades para industriales situadas en Madrid, Ibiza,padecida en sus cuentas, ha tentado de realizar correctamente esta labor. La falta Barcelona, Girona, Tarragona, Zaragoza,forma engañosa a algunos promotores de recursos profesionales, unido a la poca Palencia, Murcia, Alicante, Sevilla, Tenerifepara convertirse también en constructores transparencia del sector, con demasiadas y Badajoz. Las obras van desde los 500 mil(“autoconstrucción”), con todos los proble- constructoras operando, muchas de ellas hasta los 5 millones de euros, alcanzandomas que supone esta decisión. nuevas y sin medios materiales, técnicos, una inversión acumulada de 60 millones ni humanos dificultan la toma de la deci- de euros.Ante esta situación declarada por nuestros sión acertada. La contratación de consul-clientes, y demandada por el sector, Dyrec- tores especializados permite al promotorto puso en marcha hace dos años la posi- mediano y pequeño hacer una contrataciónbilidad de que un promotor accediese y profesional sin emplear más recursos.seleccionase de una forma rigurosa y pro-fesional a los contratistas, de hecho nues- Esta tendencia a subcontratar la actividadtra experiencia nos demuestra que cuando constructora la hemos vivido en DYRECTOun contratista se selecciona mediante un desde hace ya varios años, disparándose JUAN gabriel moreno borgesconcurso privado, invitando a participar a el número de promotores que demandan Coordinador de Concurso de Obralas constructoras adecuadas, se reducen nuestro servicio de selección de contra- jgmoreno@dyrecto.esInformación actualizada en tu correo electrónico 2008 11
  12. 12. selección de contratista EL PRIMER ESTUDIO SOBRE LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN EN ESPAÑA Dyrecto Consultores ha elaborado el “Primer Estudio comparativo de Costes de Construcción por tipo de establecimiento y por Comunidades Autónomas”. Es el estudio más completo realizado en España, ya que Dyrecto ha conseguido reunir información de más de 5.500 obras ejecutadas de diferentes tipologías:selección de contratista hotel, geriátrico, vivienda, centro comercial, oficina, nave industrial y aparcamientos, en más de 2.000 municipios de España. exigencia del promotor en la contratación hace que el precio pese más en la decisión y sea más importante para el promotor de vivienda que para el resto. También se observan grandes diferencias para obras similares dependiendo de quién haya sido el constructor principal y según el nivel de competitividad y rivalidad en la zona de realización de la obra. Análisis por Zonas: La diferencia en los costes de mano de obra (Extremadura con 1.254 euros bru- tos y Navarra con 2.018 euros brutos) y materiales en cada zona lleva a tener unos costes muy diferentes, con una diferencia de un 60 % de la zona más barata a la más cara (ver tabla nº 2). La calidad final exigida en cada parte Conclusiones por tipo de industrial), y en segundo lugar por la nor- de España también está en el origen establecimiento: mativa que debe de cumplir cada tipo de de estas diferencias. En el País Vasco obra (en geriátricos y hoteles hay nume- la construcción industrial es de mucha Analizando las variaciones del coste entre rosos reglamentos a cumplir) y por último, calidad, lo mismo ocurre en hoteles de diferentes tipos de establecimiento se por las exigencias en el diseño (un centro grandes ciudades. Si comparamos con observa que un hotel es un 60% más caro comercial o nave industrial tienen muchas el PVP que paga el consumidor final, de construir que una vivienda. Solamente menos divisiones que una vivienda). también hay una correlación con el coste las naves industriales y los aparcamientos de construcción, cuanta más paga el cuestan menos que la vivienda, el resto de El promotor de vivienda no exige tanta usuario final, más altos los costes de establecimientos quedan por encima. calidad ni plazo de entrega (en el ciclo alto construcción. inmobiliario esto no era necesario, a partir Estas diferencias se originan en primer del verano del 2007, esto ha cambiado, El número de constructores en compe- lugar por el nivel de exigencia del usuario convirtiéndose en una necesidad estratégi- tencia en la misma zona y su nivel de final, turista (Hotel), tercera edad (geriátri- ca), como lo hace el promotor de un activo saturación de obra contratada, influyen co), familia (residencial), empresa (oficina, en explotación tipo hotel o geriátrico. Esta en el coste final de construcción en una determinada zona. En algunas zonas Tabla 1: COSTES DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO DE ESTABLECIMIENTO de gran actividad constructora y poca Tipo de Nº de Coste Construcción Base 100 sobre oferta se han disparado los costes de Establecimiento Establecimientos €/m2 vivienda contratación, la situación se invertirá por la bajada en el número de viviendas que Hotel 56 1.377 161 se están iniciando. Geriátrico 152 1.331 155 Oficinas 106 1.299 152 Alcance del estudio: Centro Comerciales 74 1.080 126 Se han utilizado todas las fuentes de información del sector de la construcción Viviendas 4.833 856 100 fiables, colegios de arquitectos, bases de Naves 307 659 77 datos, Construdata21, Valmesa, SEOPAN, Aparcamientos 23 652 76 INE, Banco de España y testigos propios de proyectos gestionados por Dyrecto. ELABORACIÓN: DYRECTO Regístrate en nuestra web para recibir actualizaciones www.dyrecto.es 12 2008 www.dyrecto.es
  13. 13. selección de contratistaTabla 2: COSTES DE CONSTRUCCIÓN POR ZONASTipo COSTE COSTE Centro Hotel Vivienda Geriátrico Oficinas Naves AparcamientosEstablecimiento LABORAL MEDIO €/M2 ComercialesNAVARRA 2.018 1.617 2.114 1.247 1.459 1.272 2.100 1.053 585CASTILLA LEON 1.417 1.608 1.264 1.409 1.207 1.091 1.851 1.856CATALUÑA 1.767 1.435 3.001 1.203 1.714 2.147 1.800 757PAIS VASCO 1.854 1.367 1.950 1.767 1.850 2.100 873ISLAS BALEARES 1.434 1.304 1.262 839 1.466 740 1.245 675CASTILLA LA MAN- 1.289 1.192 1.506 618 1.507 870 631 497 240CHAMADRID 1.878 1.169 3.857 1.344 1.989 1.021 625 590 1.309MURCIA 1.260 1.153 657 677 1.000 657 970 635 572 selección de contratistaASTURIAS 1.787 1.045 1.328 913 1.392 1.289 513 453VALENCIA 1.285 1.033 861 813 1.490 1.552 1.021 461CANARIAS 1.275 1.029 1.150 1.204 1.207 1.037 1.043 1.015 770RIOJA 1.606 1.024 952 880 1.053 1.704 1.172 324ESPAÑA 1.006 1.377 856 1.331 1.299 1.080 659 652ARAGON 1.557 949 1.202 1.026 886 1.051 1.000 338 549ANDALUCIA 1.468 946 1.685 714 1003 856 1030 557 611EXTREMADURA 1.254 897 1.167 556 842 1.748 698 463CANTABRIA 1.484 879 1.065 1.434 1.506 300 361GALICIA 1.301 878 1.159 937 770 1.167 356ELABORACIÓN: DYRECTO recimiento que supone el Código Técnico de la Edificación (CTE). Hay constructores que están mostrando su interés por utilizar este servicio a la hora de orientar sus ofertas económicas para participar en los concursos de obra privada con presupuestos más orientados. Y diver- sas tasadoras han declarado ver en éste un procedimiento similar al de tasación de vivienda por testigos siguiendo el método de reposición. Dyrecto Consultores, con el fin de ayu- dar al promotor a optimizar el precio de su obra, ha realizado este nuevo estudio comparativo sobre el coste de la cons- trucción, contrastando diversos tipos de establecimiento (hotel, geriátrico, vivienda, centro comercial, oficinas, aparcamientos y nave industrial) tomando como base de referencia el precio medio de construcción del coste de la vivienda, por la importanciaLa muestra representa un porcentaje del sus ofertas económicas. Gracias al cono- acumulada en los últimos años por estetotal de obras ejecutada lo suficiente- cimiento de los costes de obras similares tipo de establecimiento en Españamente representativo como para dar un el promotor puede encontrar puntos debuen grado de confianza a los resultados mejora en la contratación de su obra, con- Antes de comenzar su nueva obra consúl-obtenidos. siguiendo grandes ahorros de costes. Este tenos los costes de construcción, puede estudio constituye un paso muy importante contactar directamente con nuestro depar-Esta nueva herramienta permite al pro- para que el promotor encuentre en esta tamento de selección de contratistas.motor conocer lo que han costado obras nueva etapa un camino para mantener sude características similares en la misma margen de beneficio, vía reducción dezona, donde desea realizar su promoción. costes construcción.Recomiendo que antes de contratar nue-vas obras consulte siempre los testigos Esta herramienta es una nueva soluciónque tenemos recogidos en nuestra base de para evitar la progresiva reducción deldatos, hasta identificar aquel “best practi- margen promotor (disminuyendo del 20%ce”, es decir, aquella promoción similar con al 13% según la Central de Balances del JUAN gabriel moreno borgesun presupuesto objetivo que nos sirva de Banco de España, 35% de los promotores Coordinador de Concurso de Obrasalida para invitar a los contratistas a lanzar ya tienen pérdidas), agravado por el enca- jgmoreno@dyrecto.esEnvíanos tus preferencias a dyrecto@dyrecto.es para recibir personalizado nuestro “Dyrecto Informa” 2008 13

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