r e v i s t a                      i n f o r m a t i v a                                                            2006/1...
editorial                    ESTIMADO CLIENTE                                                                             ...
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editorial                          LA EVOLUCIÓN DE DYRECTO.             LA HISTORIA. LOS SERVICIOS. SU MARCA DE CONFIANZA ...
servicios de estudios económicos                                                 SERVICIO DE ESTUDIOSComo consultores espe...
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servicio de apoyo a la compra-venta de suelo / hotel                  SERVICIO DE IDENTIFICACIÓN DE OPORTUNIDADESDurante 1...
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Publicación especializada que incluye estudio sobre fórmulas de financiacion, estudio de rentabilidad comprarada entre diferentes tipos de activos (hoteles, spa, golf...)

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  1. 1. r e v i s t a i n f o r m a t i v a 2006/1 Consultores Financieros Independientes Especializados en Promotores Inmobiliarios■ FINANCIACIÓN: fórmulas de financiación - selección de la entidad El Punto de Encuentro adecuada. para Profesionales del■ SUBVENCIONES: Todas las oportunidades disponibles para promotores, inversiones en España y exterior. Sector Inmobiliario■ ESTUDIOS ECONÓMICOS, viabilidad comparada Hotel, Golf, Geriátrico...■ SOCIOS GESTORES: estudio plan expansión de cadenas hoteleras.■ OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN: Nuevo servicio personalizado. Todos los suelos en venta en su email. RESIDENCIAL-HOTEL-GOLF-GERIÁTRICO-C.COMERCIAL-OFICINA FINANCIACIÓN Bancos y Cajas SUBVENCIONES Administración Pública ESTUDIOS ECONÓMICOS viabilidad, análisis de riesgo - potencial, inversiones en la zona, ... SUELO Y OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN activos inmobiliarios SELECCIÓN operador - gestor de hoteles, geriátricos, golf, socio, contratista Visítenos en FITUR, Salones inmobiliarios de SIMA, SIAL, Málaga, Marbella y Barcelona Meeting Point Información actualizada semanalmente en su e-mail. Regístrese en www.dyrecto.es y envíenos sus preferencias www.dyrecto.es · dyrecto@dyrecto.es · ✆ 902 120 325
  2. 2. editorial ESTIMADO CLIENTE realmente competitivos. Indicamos sólo a aquellos que tienen capacidad para actuar de contratista principal. En esta nueva cita quiero operación en la que desean invertir. · Intermediarios, inmobiliarias, APIS. invitarte a participar en la Buscan compradores para los terrenos principal y única red de Tanto las oportunidades que descubri- y hoteles en venta. profesionales inmobiliarios mos, como los perfiles de búsqueda de · Gestores de hoteles, campos de golf, y financieros de España. los profesionales, son tratadas de forma geriátricos, centros comerciales, con un En estos momentos, los confidencial y transparente. DYRECTO perfil de búsqueda muy determinado en profesionales del sector gestiona todo el proceso utilizando una cuanto al tipo de producto que buscan.seleccionados ya están recibiendo sema- plataforma propia y garantizando el ser- · Empresas de Project Management,nalmente y en su e-mail nuestra publi- vicio. Durante el proceso aportamos arquitectos.cación. En ella incluimos más de 100 el valor de nuestra experiencia comooportunidades de negocio entre las que consultores especializados, tanto en la Desde aquí aprovecho para invitarte, sise encuentran suelos y hoteles en venta, elaboración de estudios económicos y aún no lo has hecho, a que te des de altabúsqueda de gestor o socio, subvencio- de viabilidad, como en la obtención de registrándote en nuestra web, y que ade-nes y financiación, principalmente. una financiación óptima y subvenciones más nos comuniques tu perfil de búsque- a sus inversiones. da. De esta manera podremos satisfacerEl éxito que ha tenido esta iniciativa es el tus necesidades y acertar mucho mejor enfruto de 10 años de trabajo intenso, cono- Los grupos de profesionales invitados a el tipo de oportunidades de inversión queciendo a las empresas líderes del sector participar son: detectamos para ti y puedas aprovecharte(promotores, constructores, entidades · Promotores. 38.000 buscadores insa- de las mismasfinancieras, gestores…) y desarrollando ciables de su principal materia prima,una herramienta informática que nos per- el suelo.mite satisfacer sus necesidades, y apor- · Entidades financieras. Tenemos identi-tarles las oportunidades que DYRECTO es ficadas 52.000 personas con un perfilcapaz de detectar. Después de identificar muy determinado a la hora de buscarmás de 120.000 profesionales relaciona- una operación para financiar.dos con el negocio inmobiliario, se les · Constructores. 20.000 buscadores deha invitado a comunicarnos su perfil de un determinado tipo de obra que se JAIME CAVERObúsqueda, su plan de expansión o tipo de ajuste a sus necesidades, donde son Socio-Director DYRECTO, UNA FUENTE DEOPORTUNIDADES QUE USTED PUEDE APROVECHARComo novedad este año hemos desarro- SUBASTA PÚBLICA: Oportunidades generadas por Organismosllado un novedoso canal de comunciación La administración pública española (ayun- multilaterales donde pueden participarpara nuestros clientes mediante el cual tamientos, diputaciones, cabildos… que promotores que deseen salir al exterior.queremos facilitarle el acceso a oportuni- disponen de una gran bolsa de suelo) ven- SOCIO:dades de inversión de varios tipos. Nues- den un activo mediante un procedimiento Empresas promotoras que buscan untro objetivo es que nuestro cliente una vez abierto que anuncia en alguno de los 64 socio inversor que aporte una parte de losdetectada la oportunidad de inversión, boletines oficiales. La compra se puede recursos mediante la venta de una partici-nos invite a colaborar con el aportandole realizar presencialmente o a través de pación en el capital social.nuestra experiencia y valor añadido en la internet, presentando una propuesta. En ALQUILER:busqueda de financiación, subvenciones y los pliegos de condiciones están las bases Propietarios de inmuebles de Oficina,elaboración de estudios. de cada subasta. Hotel y Geriátrico, principalmente, y queÉstos son los tipos de oportunidades que SUBASTA JUDICIAL: desean alquilarlo.controla DYRECTO, y que vamos facilitan- Venta forzosa de un bien realizada por un GESTIÓN:do semanalmente a nuestros clientes en Juez siguiendo un procedimiento legal Propietario de inmuebles o activosalta, de acuerdo a sus perfiles de búsque- preestablecido. en explotación que desea cederlo enda declarados. Siempre son oportunida- SUBASTA PRIVADA: gestión a una empresa especializadades relacionadas con activos inmobiliarios Empresas privadas especializadas en la en su sector, mediante un acuerdo. Lapara promotores como terrenos, hoteles, venta de activos mediante subastas que cuenta de resultados será del propieta-geriátricos, golf, resorts, etc. (Le sugeri- se celebran un día determinado. Cada rio del activo.mos darse de alta en la web www.dyrecto. subasta tiene un procedimiento diferente FINANCIACIÓN:es para estar al día. Envíenos sus datos y para participar. Proyectos que gestiona DYRECTO para laperfil de búsqueda. El resto lo hacemos CONCURSO: búsqueda de financiación privada, présta-nosotros). La administración pública española, vende mos. Oportunidades destinadas sólo paraA continuación le enumeramos el tipo de infor- activos mediante un procedimiento abierto. entidades financieras.mación-oportunidades y origen que puede Para comprar hay que presentar una propues- CONSTRUCCIÓN:encontar en nuestro boletin semanal: ta, según el pliego de condiciones, resultando Promotores inmobiliarios que contratan aVENTA DIRECTA: adjudicatario quien resulte mejor puntuado. DYRECTO para la búsqueda del contratis-El propietario vende directamente el acti- CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: ta más adecuado a su obra.vo, no hay intermediarios. Activos que cede la administración pública PLAN URBANÍSTICO:MANDATO: para que una empresa privada los gestio- Anuncios sobre PGOU. El Plan GeneralLa venta se realiza a través de un interme- ne por un tiempo determinado y a cambio de Ordenación Urbana de un municipiodiario acreditado por el propietario (Con- de un canon. (Project Financing) genera oportunidades para el promotor.sultoras, Inmobiliarias, Abogados, APIS) LICITACIÓN INTERNACIONAL: 2 2006 ✆ 902 120 325 Información actualizada semanalmente en su correo electrónico www.dyrecto.es www.dyrecto.es
  3. 3. editorial SUMARIO editorial ■ EDITORIAL: (p.2) ■ DYRECTO una fuente de oportunidades que usted puede aprovechar. (p.2) ■ LA EVOLUCIÓN DE DYRECTO. La historia. Los servicios. Su marca de confianza. (p.4) ■ SERVICIO DE ESTUDIOS ECONÓMICOS: (p.5) ■ Los estudios económicos de Dyrecto. (p.7) ■ Viabilidad económica comparada por producto inmobiliario. (p.8) ■ Análisis para la ubicación de un Centro Comercial. (p.9) ■ SERVICIO DE APOYO A LA COMPRA VENTA DE SUELO / HOTEL: (p.10) ■ Hoteles en Venta. (p.10) ■ EDITORIAL: ■ Acuerdos con Tasadoras para valorar su suelo. (p.11) ■ Tendencias del precio venta del suelo. Estudio de la oferta y la demanda. (p.12) ■ DIRECCIÓN: ■ Suelos en Venta. (p.13) ◆ Jaime Cavero Gandarias ■ REDACCIÓN: ■ INTERNACIONAL OPORTUNIDADES EN EL EXTERIOR: (p.14) ◆ Jaime Cavero Gandarias ◆ David Hoys Bodelón ■ Líneas de financiación para proyectos internacionales. (p.15) ◆ Javier Martín Arroyal ■ Oportunidades de inversión en el exterior. (p.17) ◆ Rafael Millán Sanz-Lomana ■ La financiación de proyectos internacionales con el apoyo del gobierno español y de otros ◆ Anatael Pérez Francisco organismos multilaterales. (p.18) ◆ Joaquín Cruchaga Nieto ◆ Luis Fanjúl Monzón ◆ Beatriz Yanes Mesa ◆ Juan Gabriel Moreno Borges ■ FINANCIACIÓN PARA PROMOTORES: (p.21) ◆ Miriam Peláez Corominas ■ Fórmulas de financiación para promotores. (p.22) ◆ David Esteban Labuena ■ Cómo seleccionar la entidad adecuada para mi promoción consiguiendo las mejores con- ◆ Jonay López Soto diciones de financiación. (p.30) ◆ Iván de Miguél Pérez ◆ Aridani Rodríguez Álvarez ■ SÓLO PARA ENTIDADES FINANCIERAS. OPORTUNIDADES ■ MAQUETACIÓN: PARA ENTIDADES FINAICERAS: (p.32) ■ ¿QUE APORTA DYRECTO a su ENTIDAD FINANCIERA?. (p.32) ■ Y...MANERA, S.D.G. S.L. ■ Acuerdos de DYRECTO con entidades financieras. (p.33) ■ DISTRIBUCIÓN: ■ SUBVENCIONES: (p.34) ■ MSI Archipiélago, S.L. ■ Evolución de los Fondos Feder para el sector inmobiliario turístico. (p.36) ■ Cuadro de líneas activas. (p.48) ■ IMPRESIÓN: ■ EXPLOTADORA, GESTORAS, BÚSQUEDA DE SOCIOS: (p.58) ■ Litografía Trujillo, S.L. ■ Estudio plan de expansión de cadenas hoteleras. (p.55) ■ EDITA: ■ IDENTIFICACIÓN DE CONSTRUCTORA: (p.57) ■ DYRECTO ■ Contratistas seleccionados por DYRECTO. (p.57) ◆ Apartado de Correos 10116 ■ Constructora adecuada en cada obra. (p.58) ◆ 38008 España ◆ Tel.: 902 120 325 ◆ Fax: 902 362 184 ◆ dyrecto@dyrecto.es ■ ACUERDOS DE COLABORACIÓN: (p.59) ◆ www.dyrecto.es ■ Project Managent. (p.59) ■ Organizadores en Ferias, seminarios y encuetros profesionales. (p.60) ■ Medios de comunicación. (p.61) ■ Depósito Legal: TF-2293-2004 ■ Tasadoras. (p.62)Regístrese en nuestra web para recibir actualizaciones www.dyrecto.es ✆ 902 120 325✆ 902 120 325 2006 3
  4. 4. editorial LA EVOLUCIÓN DE DYRECTO. LA HISTORIA. LOS SERVICIOS. SU MARCA DE CONFIANZA Cuando vamos a visitar a tando de esta tendencia y empezamos, decisión. Sobre todo en los activos que clientes por primera vez, cinco años atrás, a preparar el servicio requieren de grandes inversiones. La opi- muchos nos identifican de financiación privada. Para ello, estu- nión que ofrecemos está basada en una como “la empresa de sub- diamos a todas las entidades bancarias potente herramienta que incorpora más venciones”. Ciertamente que operaban en España, sus procedi- de 500 variables de entorno, de mercado, ha sido así durante muchos mientos, tendencias, políticas, etc., con sectoriales, económicas de las principales años, concretamente el objetivo de establecer acuerdos --nos fuentes solventes del estado, comuni-desde hace algo más de diez. Es mi obje- hemos convertido en Agentes Financieros dades autónomas, bancos, consultorastivo en este artículo tratar de explicarles Independientes de las principales entida- especializadas, y de elaboración propia.nuestro posicionamiento estratégico en el des-- y llevarles los proyectos de clientes,mercado y qué ofrecemos. previamente analizados por nosotros. En Es de todos conocido, que la materia este sentido DYRECTO ya tenía un cami- prima del promotor inmobiliario es el suelo.La sociedad nace en Canarias aprove- no recorrido y la banca ha confiado en DYRECTO, en su compromiso de ofrecerchando las ventajas fiscales que supone el saber hacer de nuestra empresa. Ha siempre a sus clientes algo más, decidiósu régimen fiscal, y en concreto la RIC y valorado muy positivamente nuestros pro- poner en marcha, a principios de 2005, unla ZEC. Manteniendo su sede social, diez yectos de financiación presentados por su canal novedoso en España para la compraaños después actuamos tanto en España nivel de análisis, rigor en la información e y venta de suelo. La Web de suelo. Noscomo en el exterior. independencia de nuestra opinión. ocupamos de captar cualquier tipo de suelo, privado y/o público, en cualquierDYRECTO nace con el “boom” hotelero El promotor había encontrado en los ban- punto de España y que se publique ende los años 90, como una empresa de cos un aliado para sus promociones resi- cualquier medio de comunicación. Lo queconsultoría financiera capaz de gestionar denciales, y aún lo tiene en ciertos casos. facilita al comprador la posibilidad de acce-con mucho éxito la financiación pública Sin embargo en las promociones de pro- der a un panel único. Cualquier propietario-- en forma de ayudas y subvenciones yectos terciarios, hoteles, geriátricos, golf, de suelo u otros activos pueden depositar-a fondo perdido -- para las inversiones entre otras, se sigue topando con muchas los en nuestro espacio de internet. Del otrohoteleras y turísticas en toda la geografía dificultades a la hora de encontrar financia- lado, los compradores, ávidos de poderespañola. ción, debido a la exigencia de experiencia, analizar nuevas oportunidades, pueden conocimiento, garantías y socios industria- acceder libremente a los activos. Se trataEn los últimos cinco años, el crecimiento les. Incluso ahora, las propias entidades de un producto muy volátil dada la necesi-de DYRECTO – hemos pasado de siete bancarias son cada vez más selectivas en dad de suelo que hay en España.profesionales a veintiséis en ese periodo la concesión de financiación de primeras y--, así como la evolución del portfolio segundas residencias. Están filtrando los Aunque de una forma más sencilla, y siem-de servicios ha sido notable. Todos los proyectos y clientes, y solicitando que las pre dentro de las parcelas de nuestro cono-servicios están relacionados y gozan de inversiones estén muy bien analizadas. Los cimiento, estamos comenzando una anda-una complementariedad perfecta. Las tres resultados están ahí y nos encontramos dura en otros países y continentes. Hastaprincipales razones para esta evolución con bastantes ejemplos, desde cómo los la fecha con buenos resultados. De la manohan sido: adaptarnos a un entorno cam- bancos y cajas apoyan proyectos inmo- de nuestros clientes y en las áreas quebiante del mercado, cubrir las necesida- biliarios creando sociedades participadas tenemos tecnocompetencias, arrancamosdes de nuestros clientes y mantenernos con empresas de una determinada tra- hace algo más de dos años, el servicio defieles a los que sabemos hacer. De ahí que yectoria, hasta cómo rechazan buenos Exterior. Tratamos de aprovechar al máximola capitalización de lo aprendido en este proyectos por falta de un promotor serio o todas las subvenciones que se otorgan paratiempo nos ha ayudado a evolucionar con un experto gestor, o endurecen las condi- las empresas españolas, en cualquier parteel exigente mercado inmobiliario. ciones de la financiación. del mundo. De igual manera, cubrimos las necesidades de financiación privadaTradicionalmente, nuestros clientes han sido Ante este panorama, creo que la situa- para inversiones fuera de nuestras fronteras,los empresarios hoteleros, que eran a la vez ción es de cambio, y para bien. Es decir, para adquirir cualquier activo inmobiliario,inversores y gestores de sus establecimien- el mercado establecerá sus criterios de desarrollar o promover proyectos turísticos,tos. Ello nos ha permitido conocer cada selección. Cualquier tipo de proyecto de residenciales y comerciales.hotel durante cinco años, desde un punto compra de suelo, desarrollo de una pro-de vista económico-financiero, legal, técni- moción, venta de un activo cualquiera, hay Confío que esta explicación haya resul-co y laboral, en sus fases de concepción, que analizarlos desde otra perspectiva tado del interés del lector, toda vez queinversión, construcción y explotación, lo que y prepararlos para poder venderlos a un cuando nos encontremos, demos por sen-nos ha aportado una experiencia muy dife- consejo de administración, socio, inversor, tado nuestro mutuo interés de colaborar yrenciada entre las empresas del sector. banco, administraciones públicas, etc. hacer negocios juntos. Ante esta creciente necesidad, el conjuntoDesde que hace ya algunos años, la pro- de herramientas que estamos usandopiedad del suelo en desarrollo y finalista internamente, para bancos, tasadoras,en España, está en manos de las empre- constructoras y seguros entre otras, lassas promotoras y grupos inmobiliarios, ponemos a disposición de los clientes connuestro cliente tipo ha ido cambiando del el objetivo de todas las partes podamoshotelero tradicional, con el que seguimos ganar. Se trata de Estudios de Viabilidad,trabajando, al promotor inmobiliario. Análisis de Potencial, Análisis de Riesgo, JAVIER MARTÍN ARROYAL Inversiones en una zona, que aportan Socio - DYRECTODentro de la “casa” nos fuimos perca- una opinión adicional antes de tomar una jmarroyal@dyrecto.es 4 2006 Te esperamos en dyrecto. ✆ 902 120 325 www.dyrecto.es
  5. 5. servicios de estudios económicos SERVICIO DE ESTUDIOSComo consultores especializados en serv- Inversiones en la Zona, Oferta futura:icios al promotor, nuestros clientes nos facilitamos al inversor – promotor todasolicitan ayuda e información para tomar la información necesaria para conocer estudios económicosdecisiones de inversión, preparar la venta como quedará en el futuro el empla-de su inmueble, o para poder acudir a zamiento elegido para su inversión.los bancos con máximas garantías de Este informe incluye todas las inver-conseguir buenas condiciones de finan- siones actuales y futuras en la zona.ciación. Por este motivo ponemos a su Buscamos nuevas promociones tipo:disposición la posibilidad de acceder a Viviendas, Hoteles, Golf, Geriátricos,cinco tipos de estudios: comercial, industrial, PGOU y suelos que están en venta.Estudio económico:La finalidad y objetivo de este estudio Potencial de la Zona, oportunidades deles la evaluación económica completa e entorno: ¿Por que DYRECTO?:independiente de un proyecto aportando La utilidad, finalidad, y objetivo de este La experiencia en más de 450 grandesargumentos sólidos y contrastados de la estudio es facilitar un informe al promotor proyectos de inversión, trabajamos paraviabilidad de la operación y la idoneidad sobre todos los indicadores y datos POSI- las empresas líderes en el sector, porquede entrar a participar en ella. DYRECTO TIVOS de la zona en al que va a acometes contamos con la mayor y más actualizadafacilita todos los elementos que son nece- una inversión. base de información especializada delsarios para analizar una oportunidad de sector, somos expertos financieros, análi-inversión y elabora un informe global con Análisis de Riesgos, amenazas del sis de más de 500 variables del entornolos estudios técnicos y económicos. entorno: publicados por fuentes externas (INE, La utilidad, finalidad, y objetivo de este Institutos Estadísticos, Ministerios, Socie-Viabilidad económica: estudio es facilitar un informe al promotor dades de tasación,), servicio permanenteRealizamos un análisis de la inversión, sobre todos los indicadores y datos que de research , porque conocemos de pri-y proporcionamos una opinión, visión afectan a su proyecto y cuya evolución ha mera mano las inversiones que van a reali-objetiva y profesional para determinar la sido DESCENDIENTE en la zona, o que zar los promotores, porque hemos gestio-rentabilidad esperada y su viabilidad eco- su valor fuera desfavorable respecto a la nado una inversión acumulada superior anómica identificando adecuadamente los media de esa zona. 3.900 Meuros, ….riesgos económicos. Todo ello sobre una parcela de aproxima- damente 30.000 m2. DYRECTO COLABORA CON EL GRUPO ALFA NORAY EN SU Está proyectada la creación de un Hotel NUEVO PROYECTO “OMBLANCAS WINE RESORT” Rural Gran Lujo con 70 habitaciones, en perfecta integración con la nueva bodega, El vino y su mundo son los grandes plejo residencial con unas 110 villas esti- que contará con inmensos jardines, salas protagonistas de este nuevo complejo lo “Chateau”. Cada villa contará con una de reuniones multifuncionales, salones inmobiliario. Un lugar en el que la cultura vivienda de lujo de aproximadamente 300 sociales, cafeterías, restaurantes, piscina del vino se integra en un hábitat de lujo, m2, sobre una parcela privada de unos y que se complementará en un futuro provisto de toda clase de comodidades y 1.000 m2, Cada propietario posee entre próximo con la incorporación de un club encuadrado en un entorno de gran belle- 6.000 m2 y 10.000 m2 de viñedos, al cual le hípico, un Spa de alta calidad, con trata- za natural. Se compone de tres partes pertenecen los derechos de explotación. mientos relacionados directamente con el distintas aunque interrelacionadas sobre vino, y otras construcciones que comple- el tema vitivinícola, cubriendo una super- POBLADO ESPAÑOL: Con una superfi- tan una superficie prevista de 2.500 m2. ficie de 180 hectáreas de explotación. cie de 83.000 m2, está formado por un La nueva bodega y el complejo hotelero conjunto de 450 casas y apartamentos y de restauración se edificarán sobre una PARTE VITIVINÍCOLA: Este conjunto de construcción rústica, enmarcados en parcela de unos 30.000 m2. será de explotación directa, la empresa la tradición de la arquitectura típica de la cuenta con un equipo de enólogos fran- zona de Murcia y Andalucía. DYRECTO colabora con Alfa Noray, en la ceses de gran experiencia y prestigio realización de un estudio económico para internacional en esta profesión. El obje- PARTE TEMÁTICA, TURÍSTICA Y OCIO: todas las instalaciones y en la búsqueda tivo es sacar el mejor rendimiento posi- El proyecto contará con un complejo de socios inversores para el proyecto. ble en calidad del viñedo, que deberá lúdico-turístico, que incluye la construc- adaptarse para tal resultado. Al mismo ción de un Museo del Vino, donde se www.alfanoray.com tiempo se reformará la bodega existente podrán admirar los utensilios y herramien- www.fincaomblancas.com y se edificará una nueva bodega con tas necesarias para la elaboración del tecnología de vanguardia, laboratorio, vino, así como el desarrollo histórico de la línea de embotellado, una gran nave de actividad vinícola de la zona. A esto hay crianza, envejecimiento en barricas, etc que añadir la creación de una Escuela de Somelieres, donde se podrá profundizar PARTE INMOBILIARIA: LOS CASTILLOS: en el conocimiento del vino y aprender El proyecto consta de un espléndido com- los infinitos registros de olores y sabores.Consultar vendedor y más datos de cada suelo en: www.dyrecto.es ✆ 902 120 325✆ 902 120 325 2006 5
  6. 6. servicios de estudios económicos DYRECTO ANALIZA LA NUEVO HOTEL COSTA CALETA EN LA ISLA DE VIABILIDAD PARA EL DESARROLLO DE UN HOTEL FUERTEVENTURA EN TORRENT (VALENCIA) DYRECTO ha colaborado con la empresa VEGA ASESORES en la DYRECTO colabora con la empre- financiación bancaria, realizando un sa GALEROTA S.L. (PALOP BESOS estudio de viabilidad económica para GMAN) para la realización de la viabili- el proyecto hotelero, el cual absorbe- dad del futuro proyecto hotelero en el rá una inversión de 27.400.000€. término municipal de Torrent (Valencia). El solar destinado a hotel se sitúa en la El HOTEL COSTA CALETA de la entrada principal de la capital a 10 km. de ésta y a 10 km. del aeropuerto. sociedad HUM TUM, SL, situado en Se proyecta construir un hotel de el término municipal de La Antigua en 3 o 4 estrellas sobre dos parcelas la isla de Fuerteventura, tendrá cate- contiguas que se comunican por un goría 3 estrellas plus que contará con garaje, una de 812,33 m2 y otra de 308 habitaciones y con capacidad 469,83 m2, que en total sumarán una para 800 personas. El hotel se desa- deportivo, oficinas, recepción, gara- edificabilidad de 8.417 m2 y 64 plazas rrollará sobre una superficie de 8.080 je, etc. Tres plantas de habitacio- de garaje, donde se permite construir m2 y contará con planta semisótano nes dotadas de aire acondicionado 4 plantas y ático. en la que se concentran las piscinas y televisión. Además de una cubierta La parcela está ubicada en una zona ajardinada. En sus alrededores tiene principales, la cocina, el comedor, solarium dotada de bar, piscinas y zonas de ocio y destaca la construc- bares, mini club, gimnasio, pabellón mini golf. Será un total de 3 plantas ción de un centro comercial ATRIUM, y 2 sótanos. que albergará entre otros servicios, un hotel, el cuál es propiedad de la El hotel será explotado por la entidad inversora Coperfield (según fuentes QUALITY HOTELS & RESORTS, SL, municipales). La parcela se sitúa junto siendo auténticos especialistas en la a la “Ciutat de l´Esport”, complejo explotación de este tipo de hoteles deportivo con piscinas, spa, campos destacando por la gran labor que de fútbol, pista de atletismo, etc. Además se pretende ceder el esta- realizan encaminada a desarrollar el blecimiento en explotación para que concepto de club familiar, habiendo pueda ser gestionado por una cadena recibido el reconocimiento de los tour hotelera. operadores por esta gestión. DYRECTO REALIZA POR ENCARGO DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS UN ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA REALIZACIÓN DE UN HOTEL DE 5 ESTRELLAS La Agencia para el Desarrollo de la En el mismo recinto de la Universidad Comunicación y Proyectos Culturales del Laboral, se habilita: un centro de arte de Principado de Asturias ha adjudicado a 13,000 m2, 1 teatro, 3 facultades universi- DYRECTO la realización de un estudio de tarias, un centro de formación profesional Viabilidad Económica necesario para la y la sede de la Televisión Autonómica. contratación de las obras y la explotación de un futuro Hotel de 5 estrellas en la Uni- Se transformará la infrautilizada Univer- versidad Laboral de Gijón. sidad Laboral de Gijón en una ciudadela docente y de servicios, por acuerdo entre Según la ley concursal, antes de sacar el Ayuntamiento de Gijón y el Gobierno la explotación del hotel a concurso, es del Principado de Asturias, en el Plan necesario presentar un plan de viabili- estratégico para la Universidad Laboral dad económica, el cual ha sido elabora- e INTRA elaborado en el año 2002, en do por DYRECTO. el que contempla este nuevo Hotel junto con un área museística, teatro y espa- Se trata de la rehabilitación de un edificio cios polivalentes, que permitirán dar una público que será destinado a un Hotel, oferta mas completa al establecimiento. Aparcamiento y Servicios Complementa- con una superficie construida total de Además la Consejería de Cultura, Comu- rios y que se encuentra ubicado en el sec- 12.933,84 m2. La zona de Aparcamien- nicación Social y Turismo y Agencia para tor 7 de la Universidad Laboral de Gijón, tos contará con 108 plazas y con una el Desarrollo para la Comunicación y Pro- en la localidad de Cabueñes, Asturias. superficie total, incluidos los accesos de yectos Culturales, ven una oportunidad Concretamente, el Hotel estará situado en 3.659,54 m2 construidos. Además de las para potenciar esta zona. el colegio menor, en el extremo suroeste y habitaciones, el Hotel dispondrá de un la zona de aparcamientos construida en la gran salón polivalente (Sala 1, Sala 2 y El concurso se adjudicará para la eje- depresión que existe frente a él. Sala 3) con un total de 646,95 m2 cons- cución de la obra y la explotación del truidos y con otras instalaciones típicas de establecimiento y supone una inversión El Hotel contará con una categoría de 5 un hotel de su categoría y especializado total de 12.609.866,98 € estrellas y dispondrá de 76 habitaciones, en congresos y convenciones.6 2006 ✆ 902 120 325 Información completa del vendedor en: www.dyrecto.es www.dyrecto.es
  7. 7. servicios de estudios económicos LOS ESTUDIOS ECONÓMICOS DE DYRECTO En este artículo exponemos necesaria para la operación, e incluso, que de la rentabilidad, ingresos y gastos poten- el MÉTODO DYRECTO para un socio tecnológico decida gestionar el ciales del futuro proyecto. realizar un estudio eco- proyecto. Por tanto, se trata de dar razones nómico, y al mismo tiem- objetivas y contrastadas al socio, banco o estudios económicos po exponemos de forma gestor para que participen en la operación. esquematizada el contenido La finalidad es evaluar los diferentes facto- del mismo. Nuestra misión, res y variables que afectan a nuestro pro-a la hora de elaborar un estudio, es realizar yecto de inversión (hotel, viviendas, campoun análisis completo del proyecto para que de golf, geriátrico, centros comerciales,un inversor pueda participar en la com- oficinas, industria…) tomando como refe- MIRIAM PELÁEZ COROMINASpra del proyecto, o para que una entidad rencia el mercado donde se va a posicionar Consultor Financierofinanciera decida aportar la financiación y de este modo, obtener una cifra indicativa mpelaez@dyrecto.es ÍNDICE DEL ESTUDIO ECONÓMICO METODOLOGÍA DYRECTO PROMOTOR Análisis del promotor Presentamos el análisis de la empresa promotora, su estructura organizativa, los socios / adminis- tradores, el perfil, la solidez, la experiencia de los promotores del proyecto, detectamos sus fortale- zas y debilidades, mostramos la relación de inversiones que poseen, centros de trabajo, relación de sociedades en las que participa la sociedad promotora. PROYECTO Análisis del proyecto. Necesidad del proyecto para el promotor, estudio de la ubicación del centro de inversión, distancias Ubicación significativas a lugares de interés, describimos los servicios e instalaciones de la inversión. Analiza- Servicios e instalaciones del producto mos los puntos fuertes y débiles del proyecto Debilidades y fortalezas del proyecto. ENTORNO Contexto socio - demográfico DYRECTO tiene en cuenta el entorno económico donde se va a llevar a cabo la inversión, muestra las Contexto geográfico y comunicaciones. Vías de tendencias económicas y demográficas específicas del sector y que por tanto pueden afectar a la cuenta acceso previsional del mismo. El Estudio Económico incluye un estudio de potencial y riesgo de la zona para cada Estudio económico del entorno. tipo de inversión (hotel, viviendas, geriátricos, campos de golf, centros comerciales, industria…) se analizan Oportunidades y atractivos del entorno las variables del entorno que afectan tanto al posible éxito como al fracaso de la operación, para poder dar Amenazas y riesgos del entorno argumentos en la búsqueda de socios, y anticiparnos a los posibles inconvenientes que surjan en la poste- Datos estadísticos rior negociación. Las fuentes de información que utilizamos son internas (tenemos nuestros propios datos acumulados y contrastados de todos los proyectos en los que hemos trabajado) y externas (INE, Institutos Estadísticos de las distintas comunidades autónomas, Ministerios, Sociedades de Tasación, Consultoras). DEMANDA -OFERTA-COMPETENCIA Evolución de la demanda en la zona Conocer las inversiones actuales en la zona ayuda a entender cómo quedará en el futuro el entorno, Inversiones actuales y futuras en la zona quiénes son los promotores entrantes, permite al comprador conocer los intereses que existen en un Análisis de la competencia área determinada para poder tomar sus propias decisiones. En este apartado DYRECTO muestra una relación de suelos en venta tanto de entes públicos (ayuntamientos…) como privados (propietarios, promotores, intermediarios acreditados...), planes urbanísticos, y las obras privadas ordenadas por su fecha prevista de finalización: vivienda de renta libre, vivienda de protección oficial, centros comerciales, geriátricos, hoteles, golf, etc. Incluye proyectos ya terminados, en construcción y en estudio. Fuentes de información que utilizamos: licencias concedidas, los 64 boletines oficiales, proyectos depositados en Colegios, (560 obras privadas semanales) ayuntamientos, anuncios de prensa especializada (460), los propios promotores, y cualquier otra fuente susceptible de contener información sobre obras nuevas. Analizamos el mercado según el tipo de inversión y observamos establecimientos similares para deter- minar partidas de ingresos y gastos en la cuenta de explotación. ESTRATEGIA Plan de acción del proyecto Recogemos la estrategia que va a seguir el cliente para su inversión. DYRECTO indicará a sus clien- Gestión y explotación del establecimiento tes que éste es un aspecto importante para el éxito del proyecto y una variación en relación a estos factores: estrategia a seguir, imagen de la marca, plan de marketing, canal de comunicación, capa- cidad de gestión,…pueden tener un efecto determinante en los resultados de explotación. VIABILIDAD TÉCNICA Descripción del terreno Analizamos la inversión, datos básicos del proyecto (ubicación, tipo de establecimiento, superfi- Descripción de las instalaciones cies,…) ratios de diseño, impacto y calidad del proyecto (porcentaje de ocupación de la parcela, Ratios edificabilidad, densidad de construcción, instalaciones,…) inversión total (terreno, inmobiliario, mobiliario), valor de mercado del inmueble (pretasación, índices de referencia de mercado, valor en € del proyecto) margen de cobertura. VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA Análisis de la inversión La finalidad es ayudar, orientar y asesorar al promotor o inversor a determinar la rentabilidad esperada Estimación de los ingresos de un proyecto, identificando adecuadamente los riesgos económicos. Hacemos una estimación de Cuantificación de los gastos los ingresos (demanda futura, nº de clientes, precios,...) comparándolos con los ratios actualizados del Previsiones económicas sector, cuantificamos los gastos fijos y variables, estableciendo los resultados económicos anticipados a Plan financiero diez años vista en el caso de activos en explotación. Analizamos la rentabilidad esperada (Beneficio ope- Rentabilidad esperada rativo y neto, ROI, ROE, VAN y TIR). Además en el plan financiero, hacemos la propuesta de financiación Análisis de sensibilidad más razonable, con todo ello le proporcionamos una visión objetiva y profesional de la inversión. Como medio de contraste incluimos un estudio de las desviaciones en escenarios optimista y pesimista ANALISIS DE RIESGOS Riesgos del proyecto Nuestro método para analizar este apartado es, identificar y evaluar los riesgos económicos y Análisis DAFO financieros de la inversión, adelantarnos a los imprevistos que perciben las entidades financieras y asesorar al cliente, realizando un análisis DAFO podemos conocer la situación real en la que se encuentra la empresa, así como las amenazas y oportunidades que le brinda el mercado. En defi- nitiva, nuestra experiencia nos permite tener una visión de los riesgos más habituales de una inver- sión y ser capaces de prevenirlos. Disponemos de modelos de negocio propios, que hemos desarrollado a partir de nuestra experiencia en el sector y contrastados siempre con las empresas líderes. Para cada hipótesis del estudio damos los testigos y referencias que existen en el sector. Nuestro seguimiento diario, gracias a nuestra actividad constante de “research”, nos permite tener actualizados todos los datos y ratios de forma per- manente, que son necesarios para que las previsiones sean lo más ajustadas a la realidad. En el estudio aportamos la experiencia adquirida en 450 grandes proyectos de inversión.✆ 902 120 terreno que estaba buscando en: www.dyrecto.es ✆ 902 120 325Encuentre el325 2006 7
  8. 8. servicios de estudios económicos VIABILIDAD ECONOMICA COMPARADA POR PRODUCTO INMOBILIARIO Comparar la viabilidad la viabilidad económica de un proyecto y Para entender la importancia de algunas económica, y en concreto de una empresa concreta, dependen de partidas en la cuenta de explotación de la rentabilidad de diferen- las variables económicas del entorno, la las diferentes alternativas de inversión de tes productos inmobiliarios ubicación, la definición del producto, mer- productos inmobiliarios, hemos realizado de toda España, es un ejer- cado al cual va dirigido, la capacidad de un cuadro comparativo de sus cuentas cicio complicado ya que gestión, la estrategia seguida y su implan- de resultados, expresados en porcentaje depende de múltiples fac- tación. La metodología utilizada en Dyrec- sobre ingresos.tores. Así por ejemplo, el mismo producto to, para elaborar un Estudio de Viabilidadinmobiliario, y en la misma parcela puede Económica y estimar la rentabilidad de un En cualquier caso los datos mostradostener diferentes rentabilidades según la proyecto, está basado en un ANALISIS de son medias para toda España, le recor-estrategia seguida por el promotor. Cada elaboración propia, que incluye variables damos que si Usted desea llevar a caboempresario aprovecha las oportunidades definidas a partir de datos en Institucio- una inversión, siempre hay que hacerque ofrece el entorno de diferente forma y nes Oficiales, Organizaciones, entidades antes un estudio e viabilidad totalmentesegún sus fortalezas. financieras, noticias de prensa sectorial, particularizado. estadísticas oficiales y estudios de con-Para determinar la viabilidad de un pro- sultoras de prestigio, principalmente.yecto, siempre hay que estudiarlo deforma independiente y en profundidad A este análisis le añadidos la experienciapara acercarnos lo máximo a la futura propia en la gestión de nuestros proyectosrentabilidad esperada. En este infor- e investigaciones propias, lo que nos per-me vamos a utilizar valores medios en mite definir, elaborar y presentar su pro-cada tipo de producto, utilizando datos yecto de inversión de manera profesional,publicados y contrastados con nuestra ordenada, aportando datos contrastados.experiencia en la gestión de grandes Sirve para orientarle en su decisión de ARIDANI RODRÍGUEZ ALVAREZproyectos inmobiliarios. inversión, así como para hacerlo más Consultor Financiero atractivo de cara a su presentación en arodriguez@dyrecto.esEn general, los factores que determinan bancos, socios, etc. VIABILIDAD ECONOMICA COMPARADA POR PRODUCTO INMOBILIARIO HOTELERO GERIÁTRICO GOLF PROMOTOR CONSTRUCTOR % % % % % ACTIVO CIRCULANTE 22 40 19 90 76 ACTIVO FIJO 78 60 81 10 24 100 100 100 100 100 PASIVO CIRCULANTE 24 32 23 60 58 EXIGIBLE A LARGO PLAZO 32 19 22 21 6 FONDOS PROPIOS 44 49 54 19 36 100 100 100 100 100 VIABILIDAD ECONOMICA COMPARADA POR PRODUCTO INMOBILIARIO HOTELERO GERIÁTRICO GOLF PROMOTOR CONSTRUCTOR % % % % % Ingresos 70,0 87,5 93,0 100,0 97,8 Otros 30,0 12,5 7,0 0,0 2,2 TOTAL INGRESOS 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Compras / Consumos de explotación 17,0 9,0 12,7 60,0 65,2 MARGEN BRUTO 83,0 91,0 87,3 40,0 34,8 Gastos de Personal 33,0 50,0 34,9 6,0 16,0 Amortización 7,0 8,5 4,0 0,5 1,3 Otros Gastos 25,0 22,4 35,0 5,0 12,0 BENEFICIO ORDINARIO 18,0 10,1 13,5 28,5 5,5 Impuestos, gastos financieros, extraordinarios 4,5 3,6 10,0 7,1 1,3 BENEFICIO NETO [ 11,5 - 15,5 ] [ 5,5 - 7,5 ] [3-4] [ 18,2 - 24,6 ] [ 3,5 - 4,7 ] ROI [6-8] [ 6,4 - 8,6 ] [ 7,65 - 10,35 ] [ 25,5 - 34,5 ] - % sobre ingresos datos en base 100 8 2006 Podemos seleccionar lo que Usted necesita y se lo enviamos a su e-mail - www.dyrecto.es ✆ 902 120 325 www.dyrecto.es
  9. 9. servicios de estudios económicos ANALISIS PARA LA UBICACIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL Queremos hacer un Centro que localización nos interesará más reali- (Centro comercial, hotel, golf, geriátrico, Comercial, pero hay que zar nuestra inversión para la construcción residencial,…). decidir dónde, ¿en qué de un centro comercial. Nuestro análisis Tomemos como ejemplo dos zonas, estudios económicos basamos nuestra decisión se apoya en una herramienta única y Madrid y Barcelona, como posibles local- ¿dónde maximizaremos el novedosa en España que aglutina más de izaciones del nuevo Centro Comercial (en beneficio del mismo? 600 variables y fuentes de datos de todo otro momento, podríamos también entrarA continuación vamos a utilizar el método tipo que pueden afectar a una inversión en la idoneidad de este tipo de inversiónDYRECTO de análisis, para determinar en inmobiliaria, frente a otras como un edificio de oficinas, un geriátrico, un hotel, un golf PAIS CCAA PROVINCIA MUNICIPIO o un residencial de chalets de lujo, por Índice empresarial de actividad, en base 100 (fuente La Caixa) ejemplo). MADRID A priori, tanto Madrid como Barcelona 283.6 (31/12/02) 776.1 (31/12/02) 31.925,4 (31/12/02) son zonas con alta actividad económica y 100 (31/12/96) empresarial y mucha población, muy con- 283.9 (31/12/97) 776.9 (31/12/97) 34.816,4 (31/12/97) BARCELONA centrada en la capital de provincia. 373.1 (31/12/02) 778.0 (31/12/02) 19.652,7 (31/12/02) El crecimiento es fuerte en ambas, y 100 (31/12/96) 367.5 (31/12/97) 765.7 (31/12/97) 20.638,7 (31/12/97) recientemente muy significativo en Bar- Población, nº de habitantes en el periodo (fuente Instituto Nacional de Estadística) celona. MADRID CONCLUSIONES 42,717.064 31/12/03 5,804.829 (31/12/03) 5,804.829 (31/12/03) 3,092.759 (31/12/03) En Madrid, tras un ANALISIS DE RIES- 42,837.894 (31/12/02) 5,527.152 (31/12/02) 5,527.152 (31/12/02) 3,016.788 (31/12/02) GOS, constatamos que hay tanta oferta BARCELONA que se llega a la saturación del mercado 42,717.064 (31/12/03) 6,813.319 (31/12/03) 5,117.885 (31/12/03) 1,582.738 (31/12/03) (fuertes inversiones que dan un parque 42,837.894 (31/12/02) 6,506.440 (31/12/02) 5,052.666 (31/12/02) 1,527.190 (31/12/02) comercial sobredimensionado, incluso Crecimiento población, variación anual en % (fuente Instituto Nacional Estadística) para una población tan grande: “el 44% de MADRID los centros comerciales que se abrieron en 1.13% (31/12/03) 3.47% (31/12/03) 3.47% (31/12/03) 2.52% (31/12/03) 2004 se concentraron en las Comunidades 2.10% (31/12/02) 2.88% (31/12/02) 2.88% (31/12/02) 2.02% (31/12/02) de Madrid y Andalucía, según Aguirre BARCELONA Newman”). 1.13% (31/12/03) 3.04% (31/12/03) 2.99% (31/12/03) 3.64% (31/12/03) Sin embargo en Barcelona, tras un ESTU- 2.10% (31/12/02) 2.28% (31/12/02) 2.11% (31/12/02) 1.45% (31/12/02) DIO DE POTENCIAL, vemos que existe un Sin embargo, conviene profundizar en la idiosincrasia de cada zona antes de seleccionarla como objetivo de una inversión: mercado disponible significativo, que la Inversión Anual en Centros Comerciales (fuente Jones Lang Lasalle) demanda no está aún satisfecha (debido MADRID fundamentalmente a la moratoria de 2001, 750 mill (31/12/04) 575 mill (31/12/04) recientemente levantada por el consejero 1.100 mill (31/12/03) 545 mill (31/12/03) de Comercio y Turismo Josep Huguet, que BARCELONA avanzó que “el nuevo Plan Territorial y Sectorial de Equipamientos Comerciales 750 mill (31/12/04) 15 mill (31/12/04) que ultima la Generalitat abre huecos para 1.100 mill (31/12/03) 35 mill (31/12/03) la apertura de nuevas grandes superfi- Número de Centros Comerciales (fuentes Aguirre Newman, Asociación Española de Centros cies”). Comerciales y La Caixa) Por ello, en DYRECTO nos especializamos MADRID en analizar y así poder prescribir, tanto 464 (18/10/05) 90 (22/06/05) 90 (22/06/05) 18 (31/12/04) 477 (31/08/05) 111 (22/06/05) 111 (22/06/05) 18 (31/12/03) el tipo de proyecto inmobiliario (centro BARCELONA comercial, viviendas, geriátrico, oficinas…) 464 (18/10/05) 43 (31/12/04) 43 (31/12/04) 28 (31/12/04) como la zona donde esta oferta se adecue 477 (31/08/05) 49 (22/06/05) 43 (31/12/03) 28 (31/12/03) idealmente a la demanda. Superficie Bruta Alquilable, estimado y en metros cuadrados (fuentes Cushman & Wakefield & Para llegar a la decisión de inversión ópti- Healey & Baker, Aguirre Newman, La Caixa y AEDECC) ma, utilizamos una herramienta (“Índice MADRID DYRECTO”) que nos permite, tras tener 8,300.000 (31/12/05) 2,188.228 (31/12/04) 2,188.228 (31/12/04) 398.000 (31/12/03) en cuenta todas las variables que nos 9.178.476 (01/07/04) 2,261.257 (22/06/05) 2,261.257 (22/06/05) interesan antes de tomar una decisión, cal- BARCELONA cular la bondad de un ámbito geográfico 8,300.000 (31/12/05) 1,131.331 (22/06/05) 1,026.000 (31/12/03) 386.000 (31/12/03) para un determinado tipo de inversión. 9.178.476 (01/07/04) 1,084.637 (31/12/04) Crecimiento SBA, estimado y sin fecha confirmada (fuente prensa) MADRID 5,346.000 (30/11/04) 1,060.000 (30/11/04) BARCELONA 5,346.000 (30/11/04) 603.000 (30/11/04) Densidad y saturación del mercado, SBA por 10.000 habitantes (fuentes AEDECC, Jones Lang Lasalle, Aguirre Newman, Vía Inmobiliaria y prensa) MADRID 2.420 (31/08/05) 3.770 (26/06/05) DAVID ESTEBAN LABUENA 2.360 (22/06/05) 3.620 (31/12/04) Consultor Financiero BARCELONA desteban@dyrecto.es 2.420 (31/08/05) 1.590 (31/12/04) 2.360 (22/06/05) 1.680 (12/09/04)Todos los suelos en venta en su email. www.dyrecto.es ✆ 902 120 325✆ 902 120 325 2006 9
  10. 10. servicio de apoyo a la compra-venta de suelo / hotel SERVICIO DE IDENTIFICACIÓN DE OPORTUNIDADESDurante 10 años DYRECTO, con su labor En el mercado del suelo, no existe un Empresas Promotoresde consultor especializado, ha creado escaparate específico, ni un canal concre- Constructoresuna red de contactos, en la que podemos to donde podamos dirigirnos si deseamosencontrar todos los agentes del mercado comprar o vender una propiedad. Más aún Intermediarios Suelos Hoteles Balnearios Resorts Organismos Oficialesfinanciero e inmobiliario. dada la diversidad de empresas que pue- Geriátricos Edificios Golf C.Comerciales den necesitar adquirir este tipo de activo, Mandatarios Promociones Industrial AyuntamientosGracias a todas las relaciones estableci- es muy difícil encontrar un medio que losdas, y con la ayuda de un sistema infor- abarque a todos y que nos permita realizar Gestores Inversoresmático específicamente diseñado para un disparo certero. Sociedadesesta labor, nuestra base de datos contiene Cadenas Hoteleras Entidades Finacierasmás de 120.000 personas que participan Dentro de la red de contactos de DYREC-de forma activa en este mercado, y que TO, están todos esos jugadores, tenemos do, qué tipo de activo, su localización,…,utilizan de una u otra manera, nuestros reconocidos a los numerosos operadores así cada vez podremos ir centrando másservicios para mantenerse al día con la del mercado, y establecemos de forma ese disparo, y tener la certeza de queinformación que más les interesa. periódica acciones con ellos, además de todo aquel que quiera contar con DYREC- proporcionarles un área de trabajo en la que TO para vender su propiedad, tendrá enSemanalmente, cerca de 40.000 profesio- pueden establecer relaciones directas entre nosotros un aliado con valiosa informa-nales, reciben información de última hora sus empresas, e incluir de forma continua ción del mercado, que pondremos a susobre, subvenciones, financiación, exte- nuevas oportunidades de negocio. disposición.rior, activos inmobiliarios, suelo, hoteles,geriátricos, campos de golf… Gracias a este sistema conseguimos, de Nuestra labor no es intermediar en la una manera simple que comprador y ven- compra y venta, no es anunciar como siEs precisamente este tipo de oportunidades, dedor se encuentren en un foro adecuado, fuéramos una revista, las oportunidadesla comunicación periódica que hacemos de para poder llevar a cabo todas las opera- de la semana. Nuestra labor es propor-ellas, y el gran número de actores, lo que ciones de compra y venta, o de gestión, cionar argumentos de compra o de venta,convierte nuestro proyecto de identificación explotación… que deseen, contando con informes que sirvan para fijar posiciones,de oportunidades, en un éxito y nos permi- DYRECTO como apoyo, para que ambas valoraciones, al fin, crear confianza entreten generar esta área de negocio, en el que partes, puedan solventar sus dudas, rea- compradores y vendedores, para que ten-todos pueden intercambiar valiosa informa- lizar los informes que corresponda, recibir gan la garantía de que las propiedadesción sobre el mercado y aprovechar nuestra asesoría, buscar la financiación y subven- que traigan a DYRECTO para ser vendi-herramienta para reforzar sus planes de ciones necesarias, para desarrollar sus das, serán tratadas con seriedad, profe-expansión y adquisición de activos. proyectos...., en fin proporcionamos el sionalidad y rapidez. Así pues ofrecemos entorno adecuado para que las opera- esta área de trabajo a los propietarios,Tenemos clientes que están interesados en ciones se cierren con satisfacción para mandatarios, constructores, promotores,la adquisición o gestión de hoteles, terre- ambas partes, y consiguiendo que todos intermediarios inmobiliarios, Agentes de lanos, geriátricos, resorts, oportunidades de ganen con el trato. Propiedad, empresas, cadenas hoteleras,inversión en el extranjero, y al mismo tiempo gestores, inversores, Ayuntamientos, Enti-disponemos de un sistema de captación Para mejorar nuestro servicio buscamos dades Públicas… a todos los que deseande empresas o personas, interesadas en la conocer mejor las necesidades de nues- que nosotros les ahorremos tiempo yventa de estos mismos activos. tros clientes, qué es lo que están buscan- trabajo. HOTELES EN VENTA ANDALUCÍA PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS), TRR. HOTEL CLUB SALOU, TRR. HOTEL JAIME I DE SALOU EN VENTAH. EN ANDALUCIA EN VENTA SALOU, TRR. HOTEL ROTONDA EN VENTAALMERIA TIAS, TRR. HOTEL PUERTO DEL CARMEN EN VENTA TARRAGONA, TRR. HOTEL EN VENTA COSTA DO-ROQUETAS DE MAR, TRR. HOTEL ZORAIDA GARDEN S/C TENERIFE RADAEN VENTA ADEJE, TRR. HOTEL DE PLAYA DE LAS AMERICASCADIZ EN VENTA ISLAS BALEARESCHICLANA DE LA FRONTERA,TRR. HOTEL EN CHICLANA LAGUNA (LA), TRR. HOTEL BAJAMAR EN VENTA BALEARESDE LA FRONTERA EN VENTA PUERTO DE LA CRUZ, TRR. HOTEL EN EL PUERTO DE MAHON, TRR. HOTEL EN MAHON EN VENTAGRANADA LA CRUZ EN VENTA MAHON, TRR. HOTEL EN MAHON EN VENTA (2)GRANADA, H. EN GRANADA PUERTO DE LA CRUZ, TRR. HOTEL HIGH CLASS EN MAHON, TRR. HOTEL EN VENTA 900 M2MALAGA VENTA SANT LLUIS, TRR. HOTEL EN SANT LLUIS EN VENTABENALMADENA, TRR. HOTEL SITO EN VENTAFUENGIROLA, H. EN FUENGIROLA CASTILLA LEÓN VALENCIAMALAGA, H. HACIENDA EN MÁLAGA SORIA ALICANTETORREMOLINOS, H. HOTEL BEACH CLUB 3* SORIA, H. CON ENCANTO EN SORIA ALFAZ DEL PI, H. EN ALFAZ DE PISEVILLASEVILLA H. EN SEVILLA CATALUÑA Esta relación de hoteles en venta, solo es una muetra GIRONA de lo que encontrará semanlmente en nuestra revista. CANARIAS LLORET DE MAR, TRR. HOTEL EN LLORET DE MAR Regístrese en www.dyrecto.es para datos de cadaLAS PALMAS EN VENTA hotel y recibir semanalmente en tu e-mail actuali-MOGAN, TRR. APARTAHOTEL PUERTO RICO EN VENTA TARRAGONA zaciones. SALOU, TRR. HOTEL CASABLANCA EN VENTA 10 2006 ✆ 902 120 325 Envíenos sus preferencias a www.dyrecto.es www.dyrecto.es
  11. 11. servicio de apoyo a la compra-venta de suelo / hotel ¿QUÉ PRECIO LE PONGO A MI SUELO? La fijación de un precio - Por un lado, pueden solicitar una “esti- rarios tan ajustados los ofrecen nuestros adecuado de un terreno en mación de Valor del terreno” desembol- colaboradores porque desde DYRECTO venta es verdaderamente sando únicamente el 20% del precio nor- les podemos ofrecer testigos suficientes importante y debe hacerse mal de una tasación. Esta estimación nos para apoyar su valoración y por tanto les con criterios razonados. Si muestra el valor de tasación que tiene facilitamos su labor. no lo hacemos así, pode- el terreno o activo a valorar y por tanto mos caer en el error de nos dice el precio de mercado del bien, La información que controla DYRECTO aestablecer un precio bajo y por tanto es decir, nos muestra el mismo dato que partir de sus propias herramientas (datosperder dinero, y si por el contrario, este es si hubiéramos ordenado y pagado una extraídos de nuestra bolsa de suelo en compraventa de suelo / hotelalto, la venta será más costosa e incluso Tasación. La contrapartida es que esta venta, calculo de la “presión compradora”,no llegarse nunca a vender el terreno. Estimación de Valor no podrá ser utilizada riesgos, potencial y viabilidad) nos permite para solicitar un crédito hipotecario según facilitar el trabajo de valoración, con elEn nuestra opinión, la mejor opción es la Orden Ministerial ECO/805/2003 de consiguiente abaratamiento de todo elutilizar los servicios de una Sociedad de 27 de Marzo, pero tendremos un precio proceso, que beneficia directamente aTasación de suficiente prestigio que valore objetivo de referencia para justificarlo ante nuestro cliente.nuestro terreno, y por tanto nos oriente cualquier comprador.sobre el precio que debemos fijar. Cons-cientes de esta necesidad DYRECTO ha - En el caso de que nuestro cliente nece-llegado a acuerdos de colaboración con site la Tasación oficial, el precio que letres tasadoras, Tinsa, Valmesa y Tasacio- aplicará la Sociedad de Tasación será muynes Hipotecarias (GESINAR), tres de las competitivo y similar al que puede obtener JOAQUÍN CRUCHAGA NIETOdiez primeras tasadoras a nivel nacional. una entidad financiera. Además y en el jcruchaga@dyrecto.es caso de haber realizado previamente la Consultor FinancieroGracias a estos acuerdos, nuestros clientes “estimación de valor del terreno”, la Tasa-obtienen una doble ventaja en el caso de soli- dora descontará del precio final el importecitar una tasación a través de DYRECTO: satisfecho por este concepto. Estos hono- IDENTIFICACIÓN DE PREFERENCIASCon la creación de la plataforma de iden- Con ellas, y una vez las incorporemos mos informes específicos por áreas geo-tificación de oportunidades, podemos a nuestro sistema, podremos proporcio- gráficas y por tipo de destino del suelo,seleccionar de una forma certera todas narle una información más ajustada a segmentando nuestra cartera y haciendosus necesidades de adquisición de acti- sus necesidades, reduciendo el tiempo más fácil la identificación de activos.vos inmobiliarios. Para ello le solicitamos de búsqueda, y centrándonos en aque- Queremos aprovechar esta oportunidad,que recorte y nos envíe el cuestionario que llas oportunidades que realmente generar que se nos presenta gracias a nuestrafigura al pie, o bien que nos mande a la valor para su empresa. Revista, y solicitarle una vez más quesiguiente dirección de e-mail idemiguel@ Además gracias a este sistema, siempre nos envíe toda la información que deseedyrecto.es, todas sus preferencias, o plan que nos realice una consulta, podrá obte- sobre búsqueda de activos, para así poderde expansión, perfil de búsqueda. ner en primer lugar la información más mejorar el servicio que le ofrecemos. reciente y ajustada a su perfil. Elaborare-EMPRESA: ___________________________________________________ CLAVE*: _________________________________________________USO: ____________________________________________________________________________ Uso para el cual se quiere destinar el suelo a adquirirFASE URBANÍSTICA:1 __________________________________________________________________________________________________TIPO OPERACIÓN: ____________________________________________________________ Compra, gestión, explotación, arrendamiento, permuta…PAÍS: ______________________________________________________ COMUNIDAD AUTÓNOMA: ________________________________REGIÓN: ___________________________________________________ MUNICIPIO: ______________________________________________DESCRIPCIÓN DE LA UBICACIÓN2: ______________________________________________________________________________________EXTENSIÓN (m2): ____________________________________ MÍNIMA: ______ MÁXIMA: ______ EDIFICABILIDAD:_____VALOR (€): __________________________________________ MÍNIMO: ______ MÁXIMO: ______OTRA INFORMACIÓN RELEVANTE PARA LA BÚSQUEDA: ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________* (Asigne un nombre o número a cada perfirl para su correcta identificación, en su ausencia, lo asignará DYRECTO de forma automática)1 (Determinar la fase urbanística mínima en la que se podría aquirir un suelo. A desarrollar, proyectado, PGOU, con licencia...)2 (Realizar laactualizada semanalmente en su correo de detalle suficiente. Esta descripción 120 325 posibilidades de encontrar un activo que encaje con sus✆ 902 120 descripción de la ubicación con un nivel electrónico www.dyrecto.es ✆ 902 mejora lasInformación 325necesidades) 2006 11
  12. 12. servicio de apoyo a la compra-venta de suelo / hotel TENDENCIAS DEL PRECIO VENTA DEL SUELO. ESTUDIO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA (PRESIÓN COMPRADORA) Estudiamos la oferta y la Demanda de suelo: Dyrecto realizará actualizaciones periódi- demanda de suelo, como Por el lado de los compradores de suelo, cas de este estudio y enviará resúmenes elementos fundamentales hemos identificado y contactado la mayor del mismo, a aquellos medios de comu- que determinan la fijación parte de la demanda que existe en España, nicación que así lo deseen, para generar del precio. Las variaciones realizando para cada uno de ellos un análi- un canal de comunicación con todos los de oferta y demanda que sis de su perfil de búsqueda. operadores de éste mercado, y siguiendo se producen en una deter- su política de transparencia dar a conocerminada zona, nos orientan sobre la evolu- Dyrecto registra otra serie de datos que nos los principales indicativos.ción previsible del precio de venta. sirven para elaborar el indicador de presión de compra que hay en cada una de lasQueremos con nuestro estudio, UNICO EN Comunidades y por cada tipo de suelo queESPAÑA, dar a conocer a todos los inter- tenemos en la cartera. Utilizamos el númeroesados en este sector, las características de visitas, registradas en nuestra web ybásicas de composición, funcionamiento que recibe cada suelo, como indicador dely principales indicadores del mismo, para interés que despierta cada suelo y por tantoconseguir que el público especialista dis- de la demanda. En esta ocasión hemos uti- IVÁN DE MIGUELponga de una herramienta que le sirva lizado las más de 30.000 visitas a 3.300 sue- idemiguel@dyrecto.espara tomar decisiones. los, para determinar la presión compradora Director de Activos Inmobiliarios que hay en estos momentos. UN aumentoOferta de suelo: en el numero medio de visitas, nosEn los dos últimos años Dyrecto ha gen- indica una mayor demanda.erado una cartera, en la que está recogidoel suelo que se vende en España, es decir, CONCLUSIONES: PRESIÓN COMPRADORA POR COMUNIDADEStoda la oferta de suelo. La recopilación Este estudio, particularizado 250de toda esta información, así como la a una zona muy determinada, 200actualización de la misma, es una tarea nos permite indicar cualesque se realiza de forma diaria y que pre- son las tendencias del mer- 150tende, dependiendo del uso que tuviera cado del suelo en España, y 100el mismo y la localización, conseguir que guiar a nuestros clientes en lael mayor número de oportunidades se determinación de un precio o 50encuentren en nuestra página web, como en la conveniencia de com-primer medio de consulta al interesado. prar un tipo de activo. 0 Navarra Aragón Castilla la Asturias Andalucía Islas Valencia Canarias Mancha BalearesPor el lado de la OFERTA: Nuestra bolsa de Como estudio único ensuelo recoge en total más de 190.000.000 km2 España, se publican en este 140de suelo en venta, lo que supone un stock de artículo las principales con- 120suelo superior a 1,5 años, entre las promociones clusiones, mostradas por tipo 100públicas y privadas y por todo tipo de suelo. de suelo y ámbito geográfico, 80 disponemos de datos más 60En este cuadro podemos ver una aproxi- pormenorizados, de gran 40 20mación al consumo de suelo en España, interés para aquellos que 0en un año y por cada tipo de producto desean vender o comprar y Total 2º Total Total Total Hotel Total Total Otros Total Total Residencia Comercial Geriatrico / Industrial Residencial Rústicoinmobiliario. Cuanto más stock disponible que están a disposición de centro de saludmás aumenta la oferta. los clientes de la empresa. Oferta. Suelo. ANALSIS STOCK DE SUELO EN VENTA DE DYRECTO VIVIENDAS HOTELES GOLF GERIATRICOS CENTROS COMERCIALES NAVES INDUSTRIALES TOTAL SUELOS EN VENTA DYRECTONúmero de suelos disponibles 2.190 780 90 97 358 1.067 4.582M2 acumulados en venta 114.504.081 17.489.619 13.176.038 786.838 7.120.891 13.503.591 166.581.058STOCK en años (disponibles en venta/ consumo 1,3 12,5 0,4 1,1 9,2 4,0 1,3anual)Nuevas promociones nuevas al año 216.468 250 30 667 30 4.788Unidades alojativas nuevas 687.051 25.000 habitaciones N/D 70.000 plazas 860.000m2 SBAConsumo de suelo por unidad alojamiento 128 55 N/D 12 N/D 500 100,000-Consumo de suelo por promocion 406 m2 5,600 m2 7000 m2 28.666m2 709m2 150,000 m2TOTAL SUELO CONSUMIDO AL AÑO (m2) 87.937.000 1.400.000 37.500.000 700.000 774.000 3.395.000 131.706.000SITUACIÓN ACTUALnº establecimientos /centros actual 8,600,000 edificios 16,000 hoteles 330 4.954 464 N/D 21,500,000Tamaño total actual 1,446,000 plazas N/D 282.365 plazas 10,177.000m2 SBA N/D viviendas 12 2006 ✆ 902 120 325 Envíenos sus preferencias a www.dyrecto.es www.dyrecto.es

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