Revista 2005

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Publicacion especializada que incluye estudio sobre preferencias de cadenas hoteleras, dossier de todas las posibles subvenciones a obtener y financiación corporativa

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Revista 2005

  1. 1. b o l e t í n i n f o r m a t i v o Consultores Financieros Independientes Especializados en1er trimestre 2005 Préstamos y Subvenciones Financiación de promociones Inmobiliarias. Sabemos que ya DOSSIER: Todas las subvenciones posibles. tiene financiación... PRIMER ESTUDIO: Preferencias de las cadenas hoteleras pero tome asiento NUEVO SERVICIO: suelo en venta. en Dyrecto le ofrecemos siempre el mejor banco... Hoteles - Turismo Residencial - Industria - Viviendas Agentes Financieros Independientes de las principales Entidades Financieras, Bancos y Cajas www.dyrecto.es · dyrecto@dyrecto.es · 902 120 325
  2. 2. editorial ESTIMADO CLIENTE: Fieles a nuestro lideraz- te enviaremos a tu e-mail nuevos sue- Cuando desees llevar a cabo un pro- go en financiación de los incorporados para que encuentres yecto residencial, turístico, terciario, proyectos inmobiliarios, y la mejor oportunidad de inversión. comercial o industrial, te queremos recogiendo las deman- ayudar a encontrar el suelo adecua- das sobre vuestras nece- · Estudios: cuando tengas detectado do, a estudiarlo convenientemente y sidades, hemos firmado un posible suelo, podemos ayudarte por supuesto a que obtengas la mejor nuevos acuerdos con los en el análisis de la decisión, con dos financiación aprovechando los acuer-Bancos más activos, hemos incor- nuevos servicios. dos que tenemos firmados con losporado nuevas subvenciones y otras Bancos y Cajas más competitivos delnovedades en nuestros servicios que te · Indice Dyrecto: incluye un estudio mercado.destacamos con este nuevo boletín. de todos los riesgos y amenazas del entorno, indicadores económicos que Te invito a que contactes con nosotrosEn el proceso de una promoción quere- pueden influir en el proyecto, su evo- para que te acompañemos en el éxitomos satisfacer varias de las necesida- lución y comparación con otras zonas, de tu proyecto.des que nos plantean los promotores que debes valorar antes de invertir.líderes: · Inversiones de la zona: incluye las· Suelo: queremos facilitaros vuestra inversiones privadas que se van a principal materia prima: todo el suelo realizar en el municipio en estudio, disponible. En este boletín encontrarás recogemos viviendas, geriátricos, algunos suelos en venta, y en nuestra hoteles, golf, naves, el inversor, el web puedes ampliar toda la informa- promotor… ordenados por su fecha JAIME CAVERO ción, contactar directamente con el de apertura prevista. Fundamental Socio-Director propietario o empresa autorizada a para definir el potencial de la zona venderlo con mandato. Periódicamente que has elegido. ¿QUÉ LE APORTA NUESTRO SERVICIO DE BÚSQUEDA DE SUELO? Teniendo en cuenta que tenemos veracidad de la información y serie- acceso a la información, y que cono- dad del vendedor. cemos su necesidad, hemos decidido - Dispone de suelos públicos y privados reunir en un solo site toda esta infor- con varios tipos de USOS: residencial, mación y ponerla a su disposición turístico, comercial y en todas las locali- para que le sea más fácil encontrar su zaciones de España. próximo suelo. - Contacto y negociación DIRECTA con el vendedor, sin intermediario: Dyrec- ¿Qué ventajas o beneficios supone para to pone a su disposición la informa- usted nuestro site? ción y datos tanto del suelo como del vendedor. - Se trata de un servicio GRATUITO, nues- - En la web sólo dispone de SUELOS, no tro interés está en el siguiente paso, la se venden establecimientos ni viviendas financiación de ese suelo. terminadas. - COMPLEMENTARIO a su canal normal - COMODIDAD, recibirá per iódica- de captación de suelo. mente la ofer ta de suelos actua- - AHORRO de costes, disponemos de lizada en su ordenador, para ello suelos en venta de toda España en un sólo debe comprobar en nuestraEn Dyrecto tenemos una obsesión, aportar solo site y sin necesidad de desplazar- pagina web (www.dyrecto.es) queVALOR continuamente a nuestros clientes; nos físicamente para encontrar y contac- está registrado.por este motivo hemos decidido facilitarles tar con el propietario. - La INFORMACIÓN no estará disponibleel acceso a la principal materia prima para - Información CONFIRMADA con el ven- para el público en general, su distribuciónel desarrollo de su actividad: EL SUELO. dedor. se llevará de manera PERSONALIZADA - ACTUALIZADA, la utilización del e-mail y por correo electrónico entre los diferen-Dado que somos la mayor consulto- como canal de distribución de la infor- tes clientes de DYRECTO.ra especializada en financiación de mación garantiza una vía rápida y eficaz - Se trata de un servicio orientado a PRO-proyectos inmobiliarios, desde nuestra a partir de la cual conocer de primera FESIONALES y no a particulares.posición dentro del sector a menudo mano la oferta de terrenos que hay - Sólo publicamos anuncios directosrecibimos información, solicitudes, artí- actualmente en el mercado. de propietarios y/o con mandatoculos de prensa, suelos públicos… en - GARANTIAS, nuestros diez años en de venta, es decir, tienen que estarlos que la noticia es una oferta de suelo el sector, nuestro liderazgo, serie- GARANTIZADAS las CREDENCIA-para promover. dad y profesionalidad le garantizan la LES del vendedor.2 2005 / I www.dyrecto.es
  3. 3. sumario editorial SUMARIO BÚSQUEDA DE FINANCIACIÓN: (p.6) Hoteles y Apartahoteles Garden, Cithara, Fadesa, Apa Construcciones, Inmobiliari Greco, Sotomayor, HG, Golf Park, Construcciones Vera, Grupo Inbesos, Selenium Construct, Izán, Barceló, Accor, Banco Pastor, Bankinter, Hergilca, Banco Sabadell, Grupo Torre Alicante, Amura Hoteles (p.8) Estudios: Financiación de proyectos hoteleros en España y el Exterior. (p.6) Refinanciación del Pasivo Bancario. (p.9) Una buena financiación: algo más que el diferencial. (p.12) Sector promotor vs Sector hotelero: análisis financiero. (p.14) Ranking de entidades financieras activas en el sector. (p.16) INICIO Y MARCHA DE PROYECTOS: (p.18) Grupo Mochón, Mirador de Alajeró, Hospes, Fadesa, Inmobiliaria Muelle Santa Rosalía, AC Hotels, Vincci, Galia. (p.19) Estudio: Crecimiento de camas hoteleras por provincias para los próximos años. (p.21) APERTURA DE PROYECTOS: (p.22) H10 Hotels, Abama Golf Resort, Hospes, Hestia, AC Hotels, Iberostar, Hesperia, Fadesa, Marbeney – Astroc. (p.23) EDITORIAL: Estudios: Análisis de riesgos para una inversión inmobiliaria. (p.22) Entrevista a un cliente satisfecho. (p.25) DIRECCIÓN: Jaime Cavero Gandarias MODERNIZACIONES: (p.27) Best Hotels, Prestige Hotels, Grupo Fedola, Hoteles Coach. (p.28) COORDINACIÓN: Estudios: Ana María Camps Alberdi Solicitud de apoyo para las inversiones turísticas en España. (p.27) Dyrecto renueva acuerdo de colaboración con la CEHAT. (p.27) REDACCIÓN: Incentivos al Plan Renove. (p.30) Jaime Cavero Gandarias Ana María Camps Alberdi RESULTADOS: (p.33) David Hoys Bodelón Grupo Fierro March, FAdesa, Silken, Promotora Inmobiliaria Parque Islas Canarias, Turispa- Javier Martín Arroyal lacio, Fred.Olsen, Aqua Club Termal, Valencia Center. (p.33) Rafael Millán Sanz-Lomana Estudios: Anatael Pérez Francisco Análisis del resultado de Incentivos Económicos Regionales. (p.34) Joaquín Cruchaga Nieto Luis Fanjul Monzón BÚSQUEDA DE OPERADORA: (p.39) Beatriz Yanes Mesa Vita Aljarafe, Costa de Almería, Al Mansur, Mogán, Agropecuaria Palentina, El Toyo. (p.44) Juan Gabriel Moreno Borges David Esteban Labuena Estudios: Marta López Cabrera Preferencias de las cadenas hoteleras para explotar un establecimiento. (p.39) Promotor-gestor, un equilibrio complicado. (p.42) MAQUETACIÓN: INTERNACIONAL: (p.46) Tegecovi, Hospiten, Barcelo, Husa, Fadesa, Rafael Hoteles, NH, Fuerte Hoteles, Riu, Celuis- ma, Brisasol. (p.46) Y...MANERA, S.D.G. S.L. Estudios: Líneas de subvención internacional. (p.51) Financiación publica a la internacionalización de la empresa españolaí. (p.52) DISTRIBUCIÓN: NUEVA SUBVENCIÓN: (p.53) MSI Archipiélago, S.L. Estudios: Financiación del turismo residencial. (p.53) Líneas de financiación pública. (p.54) IMPRESIÓN: Incentivos a la promoción de viviendas. (p.56) Litografía Romero, S.A. FIRMA DE CLIENTES: (p.57) GHM, ACCOR. (p.56) Estudios: EDITA: Invertir en geriátricos, la continuidad del sector inmobiliario. (p.57) Nuevos clientes. (p.57) DYRECTO Apartado de Correos 10116 PREMIOS & AGENDA: (p.58) 38008 España Pedro Luis Cobiella, Agradecimiento a Revistas, Presencia en Ferias Sectoriales, Cursos Tel.: 902 120 325 que recomendamos. (p.58) Fax: 902 362 184 dyrecto@dyrecto.es INNOVACIÓN I+D: (p.59) www.dyrecto.es Aguas de Bronchales, Boutique del pan Leticia, Vara del Rey, El Horno de Pan, Aguas del Valle de la Orotava, Fundiciones Artesanas Castellanas. (p.60) Estudios: Modificaciones al Plan Profit 2004-07. (p.59) Depósito Legal: TF-2293-2004 I+D+I deducciones fiscales. (p.61)✆ 902 120 325 2005 / I 3
  4. 4. editorialFinanciación Privada, Préstamos para grandes proyectos inmobiliariosComo Agentes Colaboradores de las prin- peores condiciones. Por ello es mejor que los bancos nos solicitan y hacemoscipales entidades financieras, facilitamos a diversificar. Los bancos evitan concentrar el seguimiento hasta que la operaciónnuestros clientes un abanico de ofertas en los riesgos sobre un cliente y prefieren finalmente se aprueba.préstamos promotor, hipotecarios y globa- que éste tenga su cartera de inversiones · Mejoramos la posición negociadora deles en condiciones óptimas. diversificada. Cuantas más entidades le nuestro cliente. Gracias a nuestra ges-Nuestro contacto permanente con todas conozcan a Usted, más posibilidades tión, e imagen de marca y a que creamoslas entidades financieras colaboradoras de financiación tendrá su empresa en interés por su proyecto, conseguimosnos aporta la información necesaria para el futuro y, sobre todo, en momentos de que sea el Banco quien le presente sudiseñar la estrategia más adecuada que más necesidad financiera oferta de financiación, en lugar de sergarantice la financiación óptima de su · Controlamos la tasación necesaria. Usted quien tenga que ir a solicitarla.proyecto de inversión. De ahí que la infor- Hacemos una tasación previa que con- · Aumentamos la rapidez de respuesta.mación obtenida la pongamos a su dispo- trastamos con la que solicitamos a una Presentamos la operación directamentesición para diseñar la estrategia financiera Sociedad Tasadora colaboradora de pri- en las Unidades Centrales de Riesgo,más apropiada, y que nos garantice la mer orden. El proceso de valoración lo responsables de tomar la decisión enmejor financiación a sus proyectos de completamos antes de enviar la opera- cada Entidad.inversión. Todo ello, unido a la no exclusivi- ción a los Bancos previamente seleccio- Controlamos que las condiciones de ladad e independencia con la que actuamos nados, garantizando, de esta manera, financiación sean las más adecuadas parafrente a los bancos, nos permite defender una tasación adecuada a las necesida- Vd. No sólo obteniendo un diferencialsus operaciones en las entidades más des financieras del proyecto. competitivo, sino defendiendo la tasación,competitivas en cada momento y que se · Analizamos el Plan de Negocio a presen- el porcentaje de cobertura, comisiones deadaptan mejor, como cliente, a sus condi- tar al banco: DYRECTO analiza el plan estudio, apertura y cancelación, cláusu-ciones de financiación. de inversión del promotor y, apoyados en las de penalización, sistemas de amorti-Aquellos aspectos en los que podemos nuestra experiencia, proponemos ajustes zación, carencia, impuestos repercutiblesaportarle valor son: que lleven a la preparación de un Plan de (AJD, importe garantizado) y, en general,· Diversificamos su cartera de bancos. En Negocio lo más óptima posible. cualquier cláusula que pudiera encarecer un momento de alta solvencia es cuando · Comodidad, ahorro de tiempo y recur- la operación. conviene tener un gran abanico de Ban- sos productivos: Con la documentación Finalmente, la operación se formaliza cos donde tengamos buena reputación. necesaria recibida una sola vez, elabo- siempre en la oficina que Vd. como cliente A medida que acumulamos operacio- ramos el proyecto para el banco, realiza- designe. Es decir, que el Cliente siempre nes con las mismas entidades, éstas mos los ajustes del mismo con cada enti- mantiene su relación personal con los res- perciben más riesgo y nos trasladan dad bancaria, presentamos los informes ponsables de los bancos.4 2005 / I www.dyrecto.es
  5. 5. editorial editorial Con un ejemplo se entenderá más fácil: Índice ndice centrándonos en el producto a fabricar (Hotel), el Índice DYRECTO mostrará las variables relevantes que aportan valor hacia una ubicación determinada. Estas variables las indicamos con un +, cto y con un – las que actúan en contra de la zona. + Precio venta alojamiento: cuanto más D y r e c t o alto mejor es la zona. + Nuevos atractivos de la zona: golf, par- ques, infraestructuras, acontecimientos sociales previstos (incentivan la deman- da futura). + Ocupación: es una variable también posi- tiva; cuanta más ocupación tenga la zona, mejor. + Duración estancia: cuanto más larga, menos veces hay que vender. + La tasa de paro: cuanto más alta, más probabilidades de contratar nuevos tra- bajadores. - Crecimiento del número de camas hote- leras y extrahoteleras: es decir, nueva competencia esperada - Costes laborales de la zona: a mayores costes menor rentabilidad - Estructura fiscal de la zona: cuanto más alta imposición fiscal de la zona, menos podré ganar - Coste de construir por metro cuadrado. - IPC de las compras, coste del metro cúbico el agua, coste electricidad…. En un producto Vivienda las variables pueden ser otras: aumento de la pobla- ción de la zona, el coste de construc- ción, la bajada de la tasa de paro o el índice de actividad… para Naves indus- triales: nº de nuevas empresas, incre- mento de la actividad…, para Geriá- tricos: pirámide de edades, variación poder adquisitivo…En el momento en el que me planteo de diferentes parcelas sería suficiente. Loiniciar una inversión, me surgen varias que proponemos es analizar para esa ubi- En definitiva, el papel de DYRECTO es,alternativas de crecimiento y, en un princi- cación y para ese producto las variables · Definir un modelo para cada producto,pio, no sé cuál me interesa más; es decir, que favorecen o que son negativas para el decidiendo las variables y estudiando eltengo varios suelos localizados y no se ROI mediante nuestra herramienta deno- peso de su aportacióncómo acertar. ¿Estoy ante una verdadera minada Índice DYRECTO. · Unificar las fuentes de información deoportunidad de negocio o tengo que seguir datos disponibles del sector (INE, Niel-buscando más? El Índice DYRECTO es una medida sen, estudios publicados) cuanto más relativa del atractivo inversor de una actual y más cercano a la parcela másEn DYRECTO hemos desarrollado una zona. Permite comparar alternativas, valor aportará.metodología pionera que permitirá orientar es decir, muestra el potencial de una · Desarrollo de un Sistema de Informaciónlas decisiones de los promotores y directo- zona mediante la comparación de ésta que permite sacar conclusiones de lares de expansión. con zonas alternativas para un mismo información analizada producto. En sí mismo no es una medi- · Dedicar parte de nuestros consultores aPartimos de una ubicación (en un munici- da de la rentabilidad esperada, pero alimentar el sistemapio o provincia) y con unos usos posibles orienta sobre la misma. Sólo utiliza · “Benchmarking” de la información obte-del suelo que me determinan el produc- variables diferenciales, es decir, aque- nida con las empresas líderes que dis-to que puedo instalar (Hotel, Geriátri- llas variables como por ejemplo el tipo ponen ya de metodologías propias en elco, vivienda….). Si pudiéramos estimar el de interés que permanecen constantes mercado,beneficio y la inversión necesaria de cada para todas las ubicaciones de España, · Y puesta en marcha de un CRM queubicación, es decir el ROI (beneficio/inver- y por tanto no son diferenciales, no las haga accesible esta valiosa herramientasión), con una simple comparación del ROI utilizamos para decidir. a nuestro clientes.✆ 902 120 325 2005 / I 5
  6. 6. búsqueda de financiación LA FINANCIACIÓN DE PROYECTOS HOTELEROS EN ESPAÑA Y EN EL EXTRANJERO POR LA BANCA ESPAÑOLA DYRECTO realiza un criterio de los bancos en este aspecto es financiar proyectos hoteleros vacaciona- seguimiento continuo de común a todas las entidades. les y aceptan exclusivamente operaciones la situación financiera del urbanas en ciudades de primer orden y, sector hotelero español y La capacidad técnica del promotor es otro por lo general, las entidades muestran una de la posición de las enti- aspecto esencial en un proyecto hotelero. clara preferencia por los proyectos urba- dades financieras frente a Todos los bancos y cajas aplican estricta- nos. A pesar de la, a priori, mayor garan- las operaciones de finan- mente el principio “zapatero a tus zapatos” tía inmobiliaria ofrecida por los hotelesciación en este segmento de mercado. El y exigen experiencia contrastada en el urbanos, en nuestra opinión, este criterioanálisis que exponemos a continuación es sector o, en su defecto, un contrato con resulta sorprendente, ya que un análisisel resultado de nuestra experiencia directa un explotador hotelero. Como ya hemos de la evolución del sector en nuestro paísen el asesoramiento y gestión del acceso a indicado, actualmente, el 70% de los hote- demuestra la mayor estabilidad y rentabi-financiación bancaria de proyectos hotele- les nuevos que se abren en España los lidad de los hoteles vacacionales frente aros, y de un estudio de la posición frente a realizan inversores no hoteleros, por lo los urbanos.los mismos de 149 entidades financieras. que nuestra labor en DYRECTO también consiste en asesorar a los promotores en Los proyectos de hoteles de nueva construc-La financiación de proyectos hoteleros la búsqueda y negociación de un gestor ción suelen tener presupuestos elevadosqueda en manos de un número relativa- o arrendatario solvente. Los bancos más que oscilan, de media, entre 6 M€ y 25 M€mente reducido de entidades financie- rigurosos y conservadores, encabezados en España, y entre 25 M€ y 60 M€ en com-ras. De las 149 entidades analizadas por por los bancos extranjeros, exigen contra- plejos turísticos en destinos vacacionalesDYRECTO, sólo 36 de ellas (16%) están tos con cadenas de primer orden y, prefe- en Iberoamérica. Las entidades grandes yabiertas a desarrollar su actividad credi- rentemente de arrendamiento frente a la medianas pueden abordar la financiaciónticia en el sector hotelero sin restriccio- gestión. En el otro extremo, se sitúan las de estos proyectos de forma individual ones, y únicamente 22 de estas entidades cajas locales, que pueden llegar a acep- conjuntamente con otras entidades, a través(11,34%) tienen una actividad significativa tar una experiencia limitada del gestor si de operaciones sindicadas o club deals. Aen este segmento de mercado. existe suficiente solvencia económica y el la hora de determinar las condiciones de la tamaño del hotel es reducido. Sin embar- operación, las entidades se mueven en unosAl contrario que en el sector de promoción go, esto es una excepción y en DYRECTO criterios medios similares que pueden variarinmobiliaria, la gran mayoría de las enti- recomendamos siempre poner el estable- en ciertos aspectos según la política de cadadades bancarias no tienen una división cimiento en manos de un operador con una. Normalmente, se concede una cobertu-comercial o de riesgos especializada en experiencia contrastada. ra de hasta el 70% del valor de tasación delel sector hotelero, sino que abordan los proyecto y un plazo de entre 7 y 15 años,proyectos del sector de forma horizontal, En cuanto a la viabilidad económica de con unos 2 años de carencia en hoteles dea través de sus divisiones de banca de las operaciones, los criterios de las enti- nueva construcción, para cubrir el períodoempresas. Tan sólo 3 entidades, den- dades varían de forma importante. La de obra. El precio (comisión de apertura ytro del total de las analizadas, cuentan banca extranjera que opera en España y diferencial) es variable según los bancos ocon departamentos específicos para este los bancos más conservadores rechazan cajas, pero es significativamente superiorsector. En la práctica, esta falta de espe-cialización en el sector da lugar a que losresponsables de captar y de analizar lasoperaciones tengan criterios poco forma-dos acerca del sector hotelero y que lostécnicos con experiencia están dispersosen sus organigramas. En consecuencia, ala hora de financiar un proyecto hoteleroes fundamental plantearlo a un número deentidades que sean activas en el sector yencaminar la operación en ellas por la víay el interlocutor adecuados.Dentro de las 36 entidades activas en elsector hotelero, los criterios de elegibilidadde las operaciones parten de las dos pre-misas básicas de todo análisis bancariodel riesgo: la capacidad financiera y sol-vencia del promotor, y la viabilidad técnicay económica de la operación.La capacidad financiera y solvencia delpromotor se determina según los criterioshabituales de toda operación bancaria, esdecir, el estudio de la situación económicay financiera de la empresa promotora yde sus socios a través del análisis de suscuentas, declaraciones fiscales, datos delos registros oficiales (CIRBE, RAI, inci-dencias judiciales, etc.) y privados, etc. El6 2005 / I www.dyrecto.es
  7. 7. búsqueda de financiaciónal aplicado en operaciones de promoción volumen se puede alcanzar con un solo búsqueda de financiaciónde vivienda, ya que en este caso, no existe proyecto o planteando varios proyectos de DYRECTO HA SOLICITADOsubrogación en la hipoteca por parte del un mismo promotor durante un período devendedor. Incluso en los proyectos turísticos tiempo (por ejemplo, el plan de expansión SUBVENCIONES PARA ELen los que se fracciona la propiedad final de una cadena hotelera). El valor añadidodel inmueble (por ejemplo, un condhotel), el de esta financiación es que se otorga un HOTEL QUE EL GRUPOprecio sigue siendo más elevado al tratarse tipo de interés por debajo de Euribor, side segunda vivienda y estar sujeto a una bien, en contrapartida, las garantías son HOTELES Y APARTHOTELESexplotación. muy exigentes. Para paliar este requisito y acceder a sus ventajas, en DYRECTO GARDEN S.L. DESARROLLALa modalidad de financiación de los nue- planteamos fórmulas alternativas que sonvos proyectos hoteleros suele ser el prés- aceptadas por esta institución financiera. EN CARTAYA (HUELVA)tamo hipotecario y muy minoritariamente Para proyectos de menor calado, existenel leasing inmobiliario. A pesar de que éste los créditos bonificados del ICO y del DESDE ENERO DE 2004, CONotorga al promotor importantes ventajas propio BEI, que tienen el inconveniente defiscales, no es admitido como inversión ser escasos en cuantía y, por tanto, muy UNA INVERSIÓN DE 22,4subvencionable por los fondos FEDER, limitados. Finalmente, en proyectos inter-que todavía son de aplicación en la mayo- nacionales, lo más conveniente es encon- MILLONES DE EUROS.ría de las comunidades autónomas, por lo trar fórmulas mixtas de financiación entreque su utilización en este sector es aún entidades multilaterales (por ejemplo, BEI,muy reducida salvo en las regiones no IFC, BERD, BID) y entidades privadas.subvencionables. En proyectos con presu- En este sentido, existe un grupo de unospuestos superiores a 25 M€ y alta viabili- 5-6 bancos y cajas españoles que tienendad, los bancos pueden también abordar capacidad de abordar la financiación dela financiación de un establecimiento hote- proyectos directamente en el extranjerolero, en compra o de nueva construcción, con solvencia y que cuentan con ampliacomo una operación de project finance, en experiencia en proyectos hoteleros. Cabela que el prestatario no otorga más garan- destacar, por ejemplo, el préstamo detías que las de los activos del proyecto y entre 50 M€-70 M€ otorgada a AC Hoteles El Hotel Cartaya Garden ocupa unasus rendimientos futuros. por el Banco Europeo de Inversiones para superficie de 35.473,03 m2 con su plan de expansión 2001-2004 o el prés- un programa de construcción porPor otra parte, con objeto de diferenciarse tamo de 35,6 M€ otorgado a Occidental un total de 21.431,74 m2, catego-de su competencia, las entidades ofrecen Hotels & Resorts por el Banco Mundial ría 4 estrellas y 230 habitaciones,a sus clientes fórmulas sofisticadas para junto con entidades bancarias españolas. estando prevista su apertura paraasegurar la estabilidad del tipo de interés mediados del 2005. El Hotel estápactado con objeto de evitar fluctuacio- El cuadro a continuación resume la posi- emplazado en una parcela privile-nes al alza en el tiempo. En operaciones ción de las citadas 36 entidades financie- giada desde la cual domina desdede gran volumen (>50 M€), las entidades ras que hemos identificado como activas la altura la zona costera de Carta-también admiten otorgar una parte del en el sector hotelero frente a los proyectos ya, siendo esta ubicación la prin-préstamo (normalmente, alrededor de un en este sector. cipal razón del proyecto; así, se10% del préstamo) como deuda subordi- ha optado por una disposición en Perfil de la Si Nonada y condicionada a los resultados de operación financia financia “U” (en terrazas, debido a que elexplotación del proyecto. Cadenas hoteleras 100% 0% edificio principal se sitúa en una grandes ladera para minimizar el impactoA la hora de determinar la cobertura, la Cadenas pequeñas 75% 25% y hoteleros indepen- ambiental) de manera que el 100%normativa vigente exige que el proyecto sea dientes del complejo quede abierto haciatasado por una sociedad de valoración regis- Hoteles urbanos 100% 0% el mar, permitiendo, además, situartrada en el Banco de España. Conforme a la Hoteles vacacionales 65% 35% espacios comunes como piscinas,Orden ECO/805/2003, el informe de tasación & resorts comedor, cafetería, solarium, terra-de un proyecto hotelero debe aplicar tres cri- Grandes proyectos 65% 35% (>6m€) zas y zonas ajardinadas en el patioterios de valoración: el coste de reposición central resultante, conformando el Pequeños proyectos 80% 20%neto del inmueble, el valor comparativo de (<6m€) centro vital del complejo. Los ser-mercado y el valor de explotación por actua- Cobertura hasta el 85% 15% vicios que se ofertan correspondenlización de rentas. La cobertura del préstamo 70% a un complejo de alta calidad: salasla determina el menor de los tres valores. Plazo superior a 75% 25% 12 años de conferencias, restaurante, salónEs importante designar una sociedad de bar, accesos y habitaciones para Proyectos fuera de 25% 75%tasación que sea ampliamente aceptada por españa minusválidos, peluquería, super-los bancos y cajas, y que conozca el sector Diferencial < Euribor 40% 60% mercado, guardería, tenis, padel,hotelero. DYRECTO mantiene un estrecho + 0,90 voley-playa, zonas de senderismo,contacto con diversas sociedades de valora- Diferencial < Euribor 10% 90% - 0,90 gimnasio, suites, etc.ción con el fin de controlar la coherencia delinforme y de los honorarios cobrados por su Fuente: DYRECTOelaboración. (*) Financiación no sindicadaEs importante destacar el papel de lasentidades públicas en los proyectos hote-leros. En proyectos en España, el BancoEuropeo de Inversiones (BEI) viene mani-festando un creciente interés en financiar RAFAEL MILLÁNproyectos turísticos siempre que tengan Director Área Internacionalun presupuesto superior a 25 M€. Este rmillan@dyrecto.es✆ 902 120 325 2005 / I 7
  8. 8. búsqueda de financiación COMIENZAN LAS NUEVO ACCOR HOTEL EN MURCIA OBRAS CON LAS QUE LA EMPRESADYRECTO ha presentado solicitud a pios de hostelería. CITHARA SE INICIARÁIncentivos Económicos Regionales para La cadena hotelera Accor ha iniciado elel próximo hotel que la cadena interna- equipamiento en sus instalaciones del EN LA PROMOCIÓNcional hotelera ACCOR tiene previsto sistema Wi-Fi o acceso inalámbrico aabrir en Murcia. Se trata de un estable- Internet. Este sistema permite ofrecer a DE VIVIENDAScimiento de 4 estrellas, 126 habitaciones los usuarios el acceso a Internet y a lasy 237 plazas de parking, situado en la redes locales de su empresa a travéspartida de Puente Tocinos. Sin duda, este de banda ancha de forma inalámbrica, ahotel contribuirá al desarrollo del plan de través de sus dispositivos equipados conexpansión de la cadena, además de con- tecnología Wi-Fi como pueden ser lostribuir al desarrollo económico y social de ordenadores portátiles y los ordenadoresla ciudad, ofreciendo una oferta turística de mano.poco frecuente, la destinada al turismocultural y de negocios.El edificio se distribuye en nueve plantascon dos ascensores, restaurante, bar,salones panelables, zona de juegos paraniños, zona business, parking, ademásde otros servicios adicionales a los pro- CITHARA,S.L. ha comenzado las obras de la promoción de un cha- let de 1ª Vivienda en el municipio DYRECTO GESTIONA LA FINANCIACIÓN de TORREMOCHA DE JARAMA, Madrid. PÚBLICA Y PRIVADA PARA EL PRIMER En el proyecto participa DYREC- PROYECTO DE GRUPO TORRE ALICANTE TO, que gracias al acuerdo que mantiene con diversas entidades financieras, colaborará en la bús-El primer proyecto hotelero de este grupo al visitante una estancia cómoda y con los queda de financiación sin queconsiste en la construcción y explotación servicios de calidad propios de un hotel de suponga coste alguno para elde un hotel urbano de 4 estrellas y 47 habi- 4 estrellas. promotor.taciones, con un total de 96 plazas, situado Además del diseño, las característicasen pleno centro de la ciudad de Alicante. constructivas del hotel se han pensado Esta parcela está situada en laAl no tener la empresa ningún otro esta- para que a pesar de ser un hotel de 4 nueva zona del municipio, enblecimiento hotelero, éste es el primero de estrellas superior, sus habitaciones tenganun ambicioso proyecto de diversificación el estándar de metros cuadrados de un donde también se está promocio-de su actividad. El tamaño de este primer hotel de 5 estrellas, así como los servicios nando la construcción de nuevoshotel es pequeño con el objetivo de crecer del hotel. Es decir, el esfuerzo inversor, chalets, que renovarán significa-de forma razonable y lógica. en aras a ofrecer una calidad y confort tivamente la imagen residencialEl objetivo del grupo es dirigir el hotel hacia adicional a sus clientes, es superior al de de la zona.una clientela de negocios, intentando ofre- cualquier hotel de 4 estrellas.cer un hotel moderno y nuevo que permita FADESA DESARROLLA UN NUEVO CAMPO DE GOLF EN A CORUÑA setenta, en sus orígenes se especializó de nuestro país. en el desarrollo de grandes proyectos El Golf “MIÑO” tendrá categoría 18 Hoyos residenciales de vivienda protegida, la y Par 71 estando prevista su apertura más demandada en aquellos momentos. en el 2007. El Golf estará situado en el Actualmente FADESA, con presencia en término municipal de MIÑO, A CORUNA, la práctica totalidad del territorio español Se desarrollará sobre una superficie de a través de 20 delegaciones y más de 50 511.284,72 m2 y 6.085 m de longitud. DYRECTO ha solicitado financiación puntos de venta, cuenta con una cartera El proyecto absorberá una inversión de pública para el Golf que el grupo FADESA de producto inmobiliario adecuadamen- 7,4 M €. desarrolla en Coruña desde mediados de te diversificada, que incluye viviendas 2004. FADESA es uno de los principales orientadas a primera residencia y otros grupos inmobiliarios de España. Nacido productos inmobiliarios para el tiempo en A Coruña a finales de la década de los libre, en los principales destinos turísticos8 2005 / I www.dyrecto.es
  9. 9. búsqueda de financiación búsqueda de financiación CÓMO REFINANCIAR SU PASIVO BANCARIO En los tres últimos años, pasivos bancarios de las empresas de los préstamos para disminuir el pago el sector hotelero espa- para evitar los riesgos de un mercado de sus cuotas, reagrupar los pasivos en ñol viene sufriendo un a la baja y de unos tipos de interés una entidad bancaria, asegurar el tipo descenso en precios y en crecientes. Esto es lo que han hecho de interés frente a las futuras tendencias sus índices de ocupación ya grupos líderes en el mercado, alcistas, etc. que está incidiendo nega- como por ejemplo NH Hoteles. Este tivamente en sus resulta- tipo de operaciones tienen la ventaja En DYRECTO, ofrecemos a nuestrosdos. En DYRECTO estamos detectando de no conllevar ningún coste fiscal clientes el estudio de su situación finan-que muchas empresas del sector están para la empresa conforme a la Ley ciera y la búsqueda de soluciones deexperimentando un desequilibrio en sus 14/2000 de novación jurídica. refinanciación a través de nuestras enti-cuentas a la hora de asumir las obli- dades colaboradoras, que permitan ree-gaciones financieras derivadas de sus La refinanciación de los pasivos ban- quilibrar sus cuentas, y reducir los ries-inversiones. carios consiste en mejorar la estructura gos de una crisis y de unos tipos al alza y condiciones financieras de la deuda a corto y medio plazo.Desde el mes de marzo, el Euribor ha adquirida por una empresa con susiniciado una tendencia alcista, pasan- bancos. Para conseguir esta mejora,do del 1,9%, hasta rozar el 2,5% es necesario estudiar la situación decomo media del mes de junio. Ante cada empresa y aplicar las medidas quelas previsiones de los expertos de sean más adecuadas a sus necesida-que los tipos continúen en esta línea, des. Dichas medidas consisten en tasar RAFAEL MILLÁNDYRECTO cree que es necesario bus- nuevamente sus activos revalorizados Director Área Internacionalcar fórmulas de refinanciación de los con el paso del tiempo, alargar la vida rmillan@dyrecto.es FINANCIACIÓN BANCARIA PARA LA PROMOCIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS EN MANILVAEnclavado sobre la falda de una colinacon unas vistas panorámicas excepcio-nales hacia las aguas limpias y cristali-nas de la playa de 8 km. con que cuen-ta el municipio de Manilva, la empresaInversiones Manymar, S.L. está promo-viendo la construcción de un Complejode 134 Apartamentos Turísticos.Los apartamentos estarán orientados alsureste mayoritariamente, de modo quelas vistas y el sol estén asegurados. Elterreno tiene una pendiente acusada,lo que, junto con la disposición de losedificios en bloques de dos alturas,permite que todos los apartamentosdisfruten de las maravillosas vistas. 9 bloques a modo de pequeñas villas, caria más adecuada para la construcciónEl complejo lo componen, por una parte, de tres tipologías distintas, estudios, de este idílico Complejo.un edificio central donde se ubican las apartamentos de 1 dormitorio y apar-instalaciones propias de un complejo tamentos de 2 dormitorios. De los 134de apartamentos turísticos y que inclu- apartamentos, 46 tienen incluida unaye: recepción, conserjería, restaurante, plaza de garaje.gimnasio, lavandería y demás serviciosy 48 plazas de garaje, y por otra parte, DYRECTO ha colaborado con los promoto-los 134 apartamentos distribuidos en res en la obtención de la financiación ban-✆ 902 120 325 2005 / I 9
  10. 10. búsqueda de financiaciónBÚSQUEDA DE FINANCIACIÓN PÚBLICA PARA HOTEL DE 5*GL EN EL BARRIO DE MESTALLA QUE SERÁ GESTIONADO POR WESTINLa sociedad CATALANO LEVANTINA DE llamado centro del modernismo. Dispon- cada acontecimiento concreto. Además seINMUEBLES COSTEROS, S.L., forma- drá de 152 habitaciones, de las cuales 3 dotará de un restaurante de exquisitecesda por BANCAJA y GRUP INMOBILIARI serán junior suites, 4 suites de dos habi- para la degustación del cliente más exi-GRECO, lleva a cabo la construcción de taciones más salón y 3 suites reales de gente. El hotel contará con un jardín medi-“La Lanera”, uno de los dos hoteles más 335,10 m2. Dispondrá de una gran zona de terráneo en la zona central de 1.800 m2.emblemáticos de la hotelería urbana espa- restaurantes con jardín y un gran complejoñola, situado en el Barrio de Mestalla, de fitness, que albergará en la zona de DYRECTO ha solicitado la financiaciónValencia. Consiste en la rehabilitación del Balneario que dispondrá además de pista pública para la inversión de 30 millones deantiguo edificio constituido en 1917 como de squash, saunas, piscinas y baños de euros que va a acometer dicha sociedadsede de la Industria Lanera Valenciana y vapores, sala de atención médica, pelu- en Valencia, teniendo prevista su aperturaque el Ayuntamiento ha cedido su uso por quería, zona de descanso, etc. dedicando para finales del año 2006.un periodo de 75 años para su explotación 10.390,16 m2 a estos servicios. Existiráncomo Hotel 5E-GL. también salones para celebración de con- gresos y reuniones, que tendrán distintasLa cadena STARWOOD HOTELS & capacidades y estilos permitiendo tanto laRESORTS, bajo la marca Westin, ges- celebración de reuniones de carácter eco-tionará la explotación del hotel de lujo. El nómico-financiero-político, como de even-edificio está considerado por la alcaldesa tos particulares y sociales, con todos losBarberá como una de las tres piezas del servicios complementarios precisos paraPROMOCIÓN INMOBILIARIA DE 225 CHALETS A 14KM DE CÓRDOBA DYRECTO llevará a superficie total de 190.220 m2, de los cua- construcción y de la joyería, donde ha cabo la búsqueda de les 106.565 m2 corresponden a la socie- conseguido un gran renombre. Cuenta financiación bancaria dad, representando un 56% de dicho plan. también con un equipo de arquitectos, para la construcción de La inversión tiene previsto su inicio para el al frente del cual se encuentra Don Luis 225 viviendas adosadas segundo trimestre del año 2005. Giménez Soldevilla, prestigioso pro- en la denominada zona La inversión a realizar es de 21,4 millo- fesional y urbanista que elabora cada residencial “Las Mimo- nes de euros aproximadamente. De las proyecto tomando en cuenta las exigen- sas” en Cerro Muria- 225 viviendas, 16 serán viviendas de cias del entorno donde se llevan a cabo,no (Córdoba) promovida por la sociedad protección oficial y el resto libres. Hay y con Don Cecilio Valverde, reputadoSOTOMAYOR INMOBLIARIO, S.L. Dicha que destacar la experiencia de Don abogado y técnico urbanista que guíaactuación está enmarcada dentro del Antonio Sotomayor Aguilar, administra- en los aspectos legales para el buen finP.G.O.U. de Córdoba, a través del Plan dor único de la empresa, y con largo de cada uno de los proyectos que estaParcial MU-2, Cerro Muriano, con una recorrido profesional en el mundo de la empresa lleva a cabo.10 2005 / I www.dyrecto.es
  11. 11. búsqueda de financiación HOTELES Y GESTIÓN (H-G) PROYECTA UN búsqueda de financiación SUBVENCIÓN CLUB NUEVO DESARROLLO HOTELERO EN ANCILES DEPORTIVO EN El proyecto absorberá una PARQUE TECNOLÓGICO inversión de 42.100.000 €; DE ANDALUCÍA materializada en la moder- nización de un caserío antiguo que se anexionará a dos nuevos edificios cuyo diseño ha sido desarrolla- do con el objetivo de minimizar el impacto En el Parque Tecnológico estético y ambiental. de Andalucía, en la provin- cia de Málaga, sobre unaDYRECTO ha solicitado financiación públi- Igualmente, DYRECTO se ha encargado superficie de 25.303,01 m2ca para el próximo Hotel que el GRUPO H- de la solicitud de financiación pública en la empresa Centro Depor-G (HOTELES Y GESTION) tiene previsto el proyecto que Hoteles y Gestión desa- te P.T.A., S.L. pretendedesarrollar a partir de finales de 2004. rrolla en la estación de esquí de Cerler levantar un completo Centro de Depor-El Hotel “H. G. ANCILES”, situado en el tér- (Huesca), cuyas características princi- tes. El objetivo de este nuevo centromino municipal de Benasque, Huesca, ten- pales son 7,2 millones de euros y 103 es dar servicio tanto a los trabajadoresdrá categoría 4 Estrellas y 52 habitaciones. unidades alojativas. como a los visitantes de las empresas ubicadas en el Parque. Este Parque Tecnológico alberga a más de 250 empresas en la actualidad y se NUEVO CAMPO DE GOLF EN CASARES QUE SERÁ prevé que complete su capacidad alo- GESTIONADO POR GOLF PARK EN EXCLUSIVA CON jativa en el ejercicio 2005 llegando a las 400 empresas. Actualmente ya está en EL PRESTIGIOSO JACK NICKLAUS marcha la ampliación del parque en 90 nuevas hectáreas en las que se desarro- llarán 300.000 m2 para nuevas parcelas edificables y está prevista la construc- ción de un campo de Golf. Culminada esta ampliación para el año 2008 el P .T.A. estaría en el cenit de su desarrollo con 750 empresas en su recinto. Las instalaciones de este nuevo centro se dispondrán en dos plan- tas, aunque sólo una de ellas estará sobre rasante para tratar de causar el menor impacto visual. La planta del edificio sólo supondrá un 5% respec- to de la superficie de la parcela. Como sistemas de ahorro energético se pretende dotar al centro con 64 placas La sociedad SINGLE HOME, con empresa especializada francesa, para solares ubicadas en la cubierta de la amplia experiencia en la construcción el desarrollo de un campo polivalente piscina. Además se instalará un potente de viviendas residenciales en la Costa que servirá de entretenimiento a cual- Sistema Informático de Gestión de las del Sol y en Madrid principalmente, y quier tipo de jugador, sea cual sea su Instalaciones que optimizará el consumo la sociedad GOLF PARK ENTERTAIN- nivel golfístico. Para ello, los servicios energético en función de la temperatu- MET, que desarrolla su actividad en el de que dispondrá en la Casa Club y ra, humedad y condiciones atmosféricas campo de golf federado inaugurado en escuela serán: servicio de cafetería y que regularán los flujos de caudal de 1998 en Alcobendas Madrid, llevarán a restaurante con vistas al campo de golf, agua caliente, climatización, etc. cabo la construcción y explotación de tienda para venta de todo tipo de mate- Se dotará al complejo con las instala- un Campo de Golf de 18 Hoyos, que rial de golf, vestuarios, gimnasio, fisio- ciones deportivas más modernas para se desarrollará con el apoyo técnico del terapia, zona de agua, administración hacer de éste un referente en la provin- prestigioso profesional Jack Nicklaus, y mantenimiento, guardería y servicios cia. El centro dispondrá de un gimnasio conocido por su técnica de juego apli- del propio golf como alquiler de palos, de 1000 m2, con área de spining y sala cada en muchas escuelas de golf en carros eléctricos y manuales, cuarto de de aerobic, una piscina de 7 calles de todo el mundo. DYRECTO apuesta y palos, parking y aulas para conferen- 1000 m2, SPA de 350 m2, instalaciones presenta este proyecto para la obten- cias y aula técnica de la escuela de golf; exteriores de 2.900 m2 con 3 pistas de ción de financiación pública. todo diseñado con el asesoramiento de tenis, 4 pistas de padell, 1 circuito aire El futuro campo de golf estará situado Jack Nicklaus. libre de footing, cafetería, restaurante, en la provincia de Málaga, a orillas del sala de lectura y sala de audiovisuales. Mar Mediterráneo, y concretamente en el DYRECTO colabora con la empresa municipio de Casares, declarado Conjun- promotora para la bús- to Histórico-Artístico desde el año 1978. queda de financiación El diseño del campo de golf ha sido pública y privada para encargado a GOLF IMAGINIEUR, este proyecto.✆ 902 120 325 2005 / I 11
  12. 12. búsqueda de financiación UNA BUENA... FINANCIACIÓN ...ALGO MÁS QUE EL DIFERENCIAL En la mayoría de los casos, cuando acudi- mos al banco a solicitar financiación, vamos con % % la idea de negociar hasta las últimas consecuencias el diferencial de la ope-ración, agotando nuestras energías enduras negociaciones cuyo resultado finales una disminución de apenas una o dosdécimas en el mismoA continuación, vamos a plantear otrascláusulas y aspectos que debemos cono-cer por su efecto sobre el préstamo, y queconviene tener en cuenta a la hora denegociar una buena financiación ya que,de lo contrario, podemos perder todo losbeneficios económicos conseguidos porla reducción del diferencial.TASACION; ¿Qué valor de tasación ten-drá mi terreno, promoción, hotel? El valorde tasación es la incógnita que descono-cemos, y por tanto nos preocupa, ya queva a ser la referencia sobre la que el bancova a calcular el importe del préstamo. Si loque necesito y/o quiero es mucho dinero obtenemos para nuestros clientes pre- Para disponer, cada banco tiene sus cri-para tener que poner poco de mi bolsillo, cios competitivos por los honorarios que terios, pero lo más normal en España esnos interesará que este valor de tasación cobra la tasadora por la realización del que se presente una certificación firmadasea lo más alto posible. informe de tasación. por el arquitecto y el constructor queEn DYRECTO somos conscientes de esta Por último, no se debe descuidar la establezca que cada fase está terminada.problemática y mantenemos un estrecho sociedad tasadora seleccionada para Algunos bancos introducen la obligacióncontacto con diversas sociedades de valo- realizar el informe de tasación, ya que, de que intervenga un técnico indepen-ración con el fin de controlar la coherencia aunque las entidades financieras están diente (ej. Tasadora, O.C.T.) que firmedel informe y de los honorarios cobrados obligadas a aceptar cualquier informe la certificación. En grandes proyectos, elpor su elaboración. Velamos para que la de tasación realizado por una sociedad banco llega incluso a introducir un ins-tasación, realizada siempre conforme a registrada en el Banco de España, en la pector “watchdog” que supervise el cursola Orden ECO/805/2003, tenga un valor práctica cada banco tiene sus tasadoras de la obra.óptimo. A modo de ejemplo, en el caso de referencia cuyos informes aceptan, y Por lo general, los bancos nos permitende un informe de tasación de un proyecto otras tasadoras cuyo informes no acep- acceder a una primera disposición en elhotelero, la sociedad tasadora debe apli- tan de buen grado. momento de la formalización del présta-car tres criterios de valoración: el coste mo por el 50% del coste del solar, más elde reposición neto del inmueble, el valor PLAN DE DISPOSICIONES; Relacionado 50% de los primeros gastos adicionalescomparativo de mercado y el valor de con los plazos está el plan de disposicio- (proyecto, licencia, etc.). Esta disposiciónexplotación por actualización de rentas. nes, que se establece en función de un se computa sobre el coste real invertidoNuestros acuerdos de colaboración supo- calendario y de los costes reales de la con fondos propios y no sobre un valornen: Primero; que ejercemos un control obra. El cliente propone su plan de dispo- de tasación.de la tasación necesaria mediante la siciones al banco, y éste lo aprueba con Las disposiciones posteriores, como yarealización de una valoración previa, que base en el principio de la aplicación de hemos comentado, se realizan median-contrastamos con la que solicitamos a los fondos del préstamo a la promoción te la presentación de certificaciones deuna sociedad tasadora colaboradora de financiada. obra valoradas al 80-85% del coste deprimer orden. Segundo, que comple- Las disposiciones del capital se pue- ejecución material, incluyendo una últimatamos el proceso de valoración antes den estructurar de varias formas, siendo disposición contra el certificado final dede presentar la operación a los ban- la opción más utilizada disponer varias obra. Por último y en el caso de viviendas,cos, garantizando de esta manera una fases según el calendario de ejecución el resto (15-20%) se dispone de formatasación adecuada a las necesidades del proyecto, estableciendo unos porcen- proporcional a la entrega de las viviendasfinancieras del proyecto. Tercero, que tajes de disposición en cada fase. y subrogación de los compradores.12 2005 / I www.dyrecto.es
  13. 13. búsqueda de financiación LAS CONDICIONES DE SUBROGA- entre 1.3 y 1.5 veces la cantidad del princi- búsqueda de financiación CIÓN; Evidentemente, a un promotor lo pal o lo que es lo mismo, tener un margen que le interesa son unas buenas condi- que esté entre el 30 y el 50%. Queremos ciones para su préstamo, pero no debe resaltar la importancia de esta cantidad ya obviar la negociación de unas buenas que se trata de una cantidad no regulada en condiciones de subrogación. su límite superior e inferior por el Banco de La obtención de unas buenas condicio- España, y por tanto se deja a la libre nego- nes supone un argumento de venta de la ciación entre las partes banco-promotor. promoción, e incluso, si las condiciones El importe del Impuesto de Actos Jurídicos no son adecuadas, hay promotores que Documentados (A.J.D.) varía en función llegan a pagar la comisión de subrogación de la Comunidad Autónoma en la que se por el cliente y, de esta manera, hacen encuentra el inmueble a financiar, estando NUEVO CAMPO DE más atractiva la compra por parte del entre el 0.5 % y el 1% de la responsabilidad comprador final. hipotecaria. Parece claro que una disminu- GOLF EN LAS PALMAS En función de la capacidad del promotor ción de la cantidad sobre la que se liquida DE GRAN CANARIA para generar interés por la promoción, el impuesto vía disminución del porcentaje hay bancos que no aplican comisión de aplicado sobre el principal por interés de PROMOVIDO POR subrogación. Por otro lado, la venta, y por demora y / o costas, supondrá un ahorro GRUPO INBESÒS% tanto la subrogación de la totalidad de la promoción, le supone al promotor evitar los costes de cancelación (constitución). económico considerable. También se pueden incluir en los préstamos CONDICIONES SUPENSIVAS La utilización y contenido de la condición suspensiva la Leisure 95, S.L., segunda operadora de campos de golf en España, perte- neciente al grupo catalán INBESÒS, AUMENTO LIQUIDEZ; En un mercado negociaremos con el banco, ¿Como?, incor- acomete una nueva inversión en altamente competitivo como es el ban- porándola como una clausura en la póliza Canarias. El objeto de este proyecto cario, algunas entidades están desarro- por la cual la cantidad garantizada inicial es la construcción y explotación de llando productos novedosos destinados sea una cantidad razonable por la que liqui- un nuevo campo de golf de 18 hoyos al promotor y cuya finalidad es favorecer daremos el AJD, y ante un incumplimiento en la ciudad de Las Palmas de Gran la liquidez al inicio de las obras, momen- del tipo no pagar x cuotas, se aumentará la Canaria y capital de provincia. Dispon- to en el que los pagos son varios y las cantidad garantizada , y se procederá a liqui- drá de todos los servicios para atraer ventas escasas, creando un momento dar el AJD por la diferencia. De esta forma y diversificar la actividad turística de la delicado de tesorería. conseguimos que si no hay incumplimiento capital y estará destinado a contribuir Swap in Arrears o tipo de interés diferido: por parte del promotor, no se haga efectiva en la infraestructura ya creada y ofre- Producto financiero que en la práctica la condición suspensiva que implica la modi- cer un complemento al turismo de sol supone el cambio por parte del promotor ficación de la cantidad garantizada, y por y playa y de negocios. del Euríbor a tres meses por el Euríbor tanto ahorramos pagar una parte del AJD.” anual. El banco abona en la cuenta del El campo de golf dispondrá de una cliente a trimestre vencido el euribor del CONCLUSIÓN: Un préstamo promotor completa gama de servicios para principio de ese trimestre sobre el capital está constituido por elementos importantes que el golfista complemente la prác- contratado, y así sucesivamente durante que van más allá del diferencial a aplicar tica deportiva con el atractivo del pai- los cuatro periodos trimestrales que com- por el banco y que tienen importantes impli- saje. Para ello los servicios de que ponen el año. Al final del año contratado caciones económicas para el prestatario. El dispondrá serán: servicio de cafete- se revisa el Euribor, y al resultado se le conocimiento de las mismas y su correcta ría y restaurante con vistas al campo resta un diferencial (0.25%), realizando negociación permiten optimizar las condi- de golf que ofrecerá menús del gol- el banco una liquidación al cliente por el ciones de un préstamo promotor. La capa- fista y propios de la región, tienda importe de todo el año. cidad de negociación de estas cláusulas para la venta de todo tipo de material De esta forma el promotor dispone de está en función de QUIÉN sea el promotor, de golf, vestuarios, gimnasio, fisiote- liquidez durante el año al no tener que de las GARANTÍAS percibidas por el banco rapia, zona de agua, administración pagar liquidaciones, ya que el banco le del éxito del proyecto, y del RIESGO que el y mantenimiento, guardería para que está realizando abonos con el consiguien- banco contemple en la operación. El contar los menores también puedan dis- te desahogo que esta práctica supone con un asesoramiento experto permite en frutar de la estancia y servicios del para el promotor. Para ser beneficiario cada momento utilizar la entidad financiera propio golf como alquiler de palos, de estas condiciones, y dado el riesgo más conveniente, y planificar la negociación carros eléctricos y manuales, cuarto que supone para el banco, éste realiza de las condiciones del préstamo, lo que se de palos, parking y aulas para con- un estudio económico con un importe de traduce en un ahorro muy importante en los ferencias, aula técnica de la escuela unos 60 - 70 € que determina si se puede costes de la operación. DYRECTO ofrece de golf y salón social, TV y sala de acceder a este producto. este asesoramiento financiero en todos lectura. La Casa Club estará acrista- los aspectos mencionados, presentando lada casi en su totalidad. Se preten- RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA, la operación como agente financiero de de buscar la práctica de un deporte Suma de todos los conceptos que son las principales entidades, y todo sin coste con la comodidad, estética y confort garantizados mediante la hipoteca y que adicional para el promotor. de sus clientes y visitantes. incluye además del capital prestado, los intereses ordinarios y de demora, costas DYRECTO como consultora espe- judiciales, gastos, etc. Otra definición cializada, busca la financiación públi- puede ser el ratio de cobertura del servi- ca para este proyecto. cio de la deuda, que se define como cash flow libre antes del servicio de la deuda / servicio de la deuda ( = principal más intereses). El sumatorio de todas las cantidades debe DAVID HOYS BODELÓN dar como resultado una cantidad razonable Director Consultoría Financiera y negociada que consideramos puede estar dhoys@dyrecto.es ✆ 902 120 325 2005 / I 13
  14. 14. búsqueda de financiación NUEVO PROYECTO SECTOR PROMOTOR vs SECTOR HOTELERO Y DE HOTELERO: ANÁLISIS FINANCIERO OCIO EN EL SUR DE En DYRECTO estamos especializados en - suelo en cartera: este saldo será importan- TENERIFE PROMOVIDO la búsqueda de financiación, tanto pública te en las grandes promotoras, pudiendo como privada, para proyectos inmobiliarios, llegar a suponer el 60% del saldo de exis- POR LA CADENA sean hoteles, golf, geriátricos o vivienda. tencias y que necesitan para asegurar su Pero el análisis de estos proyectos depen- actividad futura ya que mantienen muchos JACARANDA de y difiere mucho de la empresa que los costes de estructura o para proporcionar promueva. En este artículo vamos a intentar resultados extraordinarios que garanticen La sociedad encontrar claves que nos permitan enten- rentabilidades anuales. S E L E N I U M der la estructura financiera de dos de los - las promociones en curso; el grueso de las C O N S T R U C T, sectores más importantes de la economía existencias en las promotoras medianas y S.L. prevé la cons- española: el sector turístico y el sector de la pequeñas. trucción de un promoción de viviendas. Estos dos sectores - el producto terminado. Actualmente es difícil hotel en el munici- contribuyen al PIB español en un 12% y en ver promotoras con saldos de este tipo, pero pio de San Miguel un 22% respectivamente. quizá en un corto plazo, con la ralentización de Abona en el sur Estructuras1 de Balance y Rentabilidades2. de las ventas puede que sea más habitual de Tenerife, Islas Una vez presentados ambos sectores, encon- encontrarnos promotoras con producto no Canarias. En el tramos grandes diferencias en el peso relativo vendido, lo que claramente es un problema. denominado San Blas Valley Resort de cada masa patrimonial. En concreto, pode- • PASIVO FIJO: se proyecta la construcción de un mos destacar las siguientes conclusiones, El sector turístico mantiene unos niveles de hotel de 5 estrellas con 331 habita- ciones que se ubicará en una parce- AC: 22,00% PC: 24,00% PC: 60,00% la de 47.922 m2. Ésta se encuentra AC: 90,00% PF: 32,00% en una zona de más de 500.000 m2 PF: 21,00% AF: 78,00% de espacios naturales (declarados FP: 44,00% AF: 10,00% FP: 19,00% Paraje Natural) tanto geológicos como de fauna, que se dedicarán a Sector Hotelero Sector Promotor la práctica del senderismo y treking y donde también se darán a cono- • ACTIVO FIJO: autofinanciación bastante elevados, situán- cer los usos y productos agrícolas El sector hotelero se ha caracterizado his- dose la media en un 44%. Las inversiones tradicionales de Canarias. Además, tóricamente por ser marcadamente patri- generalmente se financian con muchos fon- el turista podrá contemplar la forma- monialista, es decir, el peso de su activo fijo dos propios o con los propios beneficios de ción endémica de unos conglome- es muy importante (78%) ya que integra en su actividad. En parte es lógico, ya que las rados volcánicos de piedra blanca el valor, normalmente muy elevado, el hotel entidades financieras raramente conceden y negra. que explota y que podría ser aún mayor ya más de un 60-70 % de una inversión de este que no están incluidas las plusvalías latentes tipo por los riesgos que éstas perciben. El hotel dispondrá de 281 habita- por la revalorización de los inmuebles, ya que Por otra parte, la financiación ajena para ciones dobles y 50 junior suites están contabilizados a coste histórico. llevar a cabo las inversiones de activo fijo es junto a una amplia zona de SPA En cambio en una empresa promotora el acti- a muy largo plazo 10 – 15 años. (82.226,2 m2) e instalaciones comu- vo fijo es normalmente muy pequeño ya que En cambio, las empresas promotoras están nes (salas de reuniones, restauran- muchas de ellas no disponen ni siquiera de muy apalancadas en el corto plazo y sus tes temáticos) que aún están por oficinas en propiedad y todos los inmuebles en fondos propios son muy escasos. La media definir. construcción y venta se deben contabilizar en del sector se sitúa en un 19%. la partida de existencias. Son las grandes pro- • PASIVO CIRCULANTE: San Blas Valley Resort contará motoras, que siguen una línea más patrimonia- Como en el resto de masas patrimoniales, también con 116 villas de lujo que lista y que disponen de oficinas e inmuebles en se observa una gran disparidad entre ambos actualmente ya han iniciado su cons- alquiler, las que hacen subir el porcentaje de sectores. El sector hotelero puede presen- trucción. activo fijo medio del sector hasta el 10%. tar un fondo de maniobra negativo; esta • ACTIVO CIRCULANTE: situación es transitoria, ya que, si el cierre Ambos terrenos (los del hotel y del Los porcentajes en esta masa patrimonial del ejercicio contable se realizara al final de parque natural) han sido compra- son a la inversa. la temporada, en septiembre, el fondo de dos por diferentes empresas pero En el sector hotelero, el activo circulante úni- maniobra sería positivo. que pertenecen al mismo grupo. camente lo constituyen el saldo de tesorería, El porcentaje tan elevado de pasivo circulante La inversión prevista es aproximada normalmente no muy elevado, el de exis- en el sector promotor se debe al gran peso puesto que aún no se han cerra- tencias, también pequeño ya que la materia de los préstamos promotor, destinados a do los presupuestos, rondando los prima en los hoteles es perecedera, y el financiar sus existencias, los cuales se van 60.000.000 €. saldo de deudores, que suele ser la factura- cancelando a medida que se van vendiendo ción pendiente de cobro a tour operadores promociones, normalmente en el corto plazo. DYRECTO se encargará de la bús- (aproximadamente 90 días de facturación). Vemos que las estructuras del Balance de queda de financiación pública para Por el contrario, el circulante en el sector cada uno de estos dos sectores difieren llevar a cabo la construcción de este promotor es la partida más importante ya sustancialmente. También lo hace su Cuenta Resort. que está integrado por el saldo de deudores de Resultados ya que la actividad de cada en el que se encuentran los pagos aplazados sector es diferente. de los contratos de compraventa realizados El margen bruto del sector hotelero es sobre planos, y las existencias, en el que mucho mayor, ya que prácticamente no podemos distinguir tres grupos: tiene costes de fabricación, y a pesar de14 2005 / I www.dyrecto.es

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