Maatschappelijk Vastgoed - de pioniersfase voorbij

3,781 views

Published on

Het boek is geschreven door Ellen Olde Bijvank (senior consultant Quintis) in samenwerking met corporatie Futura. Het wordt via CorporatieNL als exclusieve download aangeboden.

Published in: Real Estate
0 Comments
4 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
3,781
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
10
Actions
Shares
0
Downloads
90
Comments
0
Likes
4
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Maatschappelijk Vastgoed - de pioniersfase voorbij

  1. 1. Maatschappelijk vastgoed De pioniersfase voorbij Quintis b.v. en Futura Auteur: Ellen Olde Bijvank Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 0
  2. 2. Maatschappelijk vastgoed De pioniersfase voorbij Quintis b.v. en Futura Ellen Olde Bijvank senior adviseur innovatief in wonen, zorg en welzijn Postbus 350 3430 AJ Nieuwegein T 030 601 55 55 E quintis@quintis.nl I www.quintis.nl 1 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  3. 3. I nhoud SAMENVATTING ..............................................................................................................................3 1 INLEIDING ........................................................................................................................................6 1.1 VRAAGSTELLING EN HET DOEL VAN DEZE NOTITIE..........................................................................6 1.2 LEESWIJZER ..............................................................................................................................7 2 VRAAGSTUKKEN OP HET STRATEGISCH NIVEAU ...................................................................................8 2.1 DEFINITIE ..................................................................................................................................8 2.1.1 MAATSCHAPPELIJK VASTGOED ............................................................................................8 2.1.2 MULTIFUNCTIONELE EN MONO-FUNCTIONELE ACCOMMODATIES .............................................9 2.2 VISIE, ROLVERDELING EN KADERS ..............................................................................................10 2.2.1 BEPERKTE KADERSTELLING DOOR OVERHEID BIEDT SPEELRUIMTE EN NOOPT TOT KEUZES ........10 2.2.2 POSITIONERING EN ROLOPVATTING VAN DE MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMER ........................13 2.3 STRUCTURELE INBEDDING VAN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED .....................................................14 2.3.1 KADERS VANUIT WET- EN REGELGEVING..............................................................................15 2.3.2 VERDELING VAN DE DIVERSE TAAKVELDEN ..........................................................................16 2.3.3 ORGANISATIE ...................................................................................................................19 2.3.4 FINANCIEEL, JURIDISCH EN FISCALE VRAAGSTUKKEN BIJ ORGANISATIE-INRICHTING .................22 2.3.5 INTERN TOEZICHT EN COÖRDINATIE ....................................................................................24 2.4 VASTGOEDSTURING EN RISICOBEHEERSING ................................................................................24 2.4.1 VASTGOEDSTURING EN FINANCIERINGRUIMTE .....................................................................25 2.4.2 RISICOBEHEERING .............................................................................................................26 3 VRAAGSTUKKEN OP HET TACTISCH NIVEAU.......................................................................................27 3.1 DIENSTVERLENINGS- EN BEHEERCONCEPT ALS VERTREKPUNT ......................................................27 3.1.1 CONCEPTONTWIKKELING EN UITWERKING............................................................................27 3.1.2 EXPLOITATIEOPZET ...........................................................................................................30 3.1.3 HET ORGANISEREN VAN COMMUNICATIE EN INBRENG ...........................................................31 3.1.4 FONDSENWERVING ...........................................................................................................32 3.2 PROFESSIONALISERING BOUWPROCES EN OPTIMALISEREN VASTGOEDPROCESSEN .........................33 3.2.1 BESTENDIGE VASTGOEDCONCEPTEN...................................................................................33 3.2.2 AANDACHT VOOR LIFE-CYCLE COSTING .............................................................................34 3.2.3 WERKPROCESSEN, COÖRDINATIE EN FASEDOCUMENTEN ......................................................34 3.2.4 JURIDISCH/FISCALE (ON)MOGELIJKHEDEN BIJ DE OPTIMALISATIE VAN VASTGOED-PROCESSEN .35 3.2.5 AANBESTEDINGEN ............................................................................................................38 3.3 ICT.........................................................................................................................................40 4 VAN INCIDENT NAAR STRATEGIE ......................................................................................................41 4.1 TOEKOMSTAGENDA .................................................................................................................41 4.2 SLOT ......................................................................................................................................41 5 BIJLAGE ........................................................................................................................................42 5.1 OVERZICHT HUIDIGE ERVARING EN LEEMTEN ...............................................................................42 5.2 LITERATUUR ............................................................................................................................46 5.3 OVERZICHT VAN TYPEN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED................................................................47 5.4 ONDERSCHEID COMMERCIEEL EN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED ..................................................49 5.5 INSTRUMENTARIA TEN BEHOEVE VAN DE ONTWIKKELING DIENSTVERLENINGS- EN BEHEERCONCEPT .52 5.6 OVERHEIDSBELEID EN KADERSTELLING CORPORATIESECTOR ........................................................53 5.7 AANDACHTSPUNTEN PER FASE IN HET BOUWPROCES ..................................................................56 5.8 ARTIKEL 'BEHEER EN EXPLOITATIE VAN MULTIFUNCTIONELE CENTRA'S ...........................................57 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 2
  4. 4. S organisatorische inbedding gaat geven amenvatting binnen hun eigen organisatie. Voor een deel De pilotfase voorbij wordt dat beïnvloed door het overheids- Maatschappelijk vastgoed is als beleid. Veel belangrijker is echter dat er zodanig al lang geen nieuw duidelijkheid komt over de functie en thema meer. Vragen waar het taakverdeling en hoe de diverse vastgoed- nu steeds meer om gaat, gerelateerde taken in samenhang tot zijn recht hebben onder meer betrekking op: komen. • De positie van maatschappelijk vastgoed Benodigde basiscompetenties aangevuld binnen de gehele portefeuille. met specifiek benodigde competenties • De organisatorische aansturing van maat- Om die samenhang duidelijk te maken, is -schappelijk vastgoed en het intern gebruik gemaakt van de Aedex vastgoed- toezicht. kolom. Een substantieel deel van de voor • Andersoortige verhouding direct en maatschappelijk vastgoed benodigde indirect rendement. competenties (en systemen) komen overeen • Oriëntatie op nieuwe vormen van met de competenties die idealiter ook al samenwerking en vormen van aan- aanwezig zijn in een geprofessionaliseerde besteding, et cetera. corporatie die woningen bouwt en verhuurt. Toch zijn er accentverschillen. De Wij willen met deze notitie een bijdrage belangrijkste zijn: leveren aan het proces om te komen tot strategievorming ten aanzien van maat- • Maatschappelijk vastgoed zal in dezelfde schappelijk vastgoed en een handreiking rendementseisen beschreven dienen te bieden voor een betere verankering van de gaan worden als alle andere vastgoed- daarbij horende werkprocessen. objecten. Er zal expliciet gemaakt moeten worden wat de organisatie verstaat onder Verwachtingenmanagement financieel en maatschappelijk rendement Allereerst wordt kort ingegaan op een aantal en welke normgetallen zij per categorie definities, waarna wij snel overgaan op de vastgoed hanteert. Ook kan de visie en rolopvatting die een corporatie kan verhouding direct en indirect rendement hebben in relatie tot maatschappelijk vast- er bij maatschappelijk vastgoed anders goed. De overheid laat corporaties (en ook uitzien dan bij woningbouw. Ook hier zal gemeenten) behoorlijk vrij in welke rol zij op een visie op ontwikkeld moeten worden. dit gebied willen vervullen. Corporaties zullen • De transformatie en ontwikkelfunctie van positie moeten kiezen en bepalen welke een maatschappelijk vastgoed-project is (constellatie van) rol(len) zij op zich wil en kan vaak gecompliceerder dan bij woning- nemen. Op deze manier worden verwach- bouw. Er zijn meerdere partijen betrokken tingen over en weer helder en wordt en veel keuzes te maken. En naast een eveneens begrijpelijk welke rol van de diversiteit in belangen, is er ook nog eens stakeholders zelf wordt verwacht. sprake van verschil in wet-/ en Indien maatschappelijk vastgoed steeds meer regelgeving, financiering, toenemende een reguliere taak van een corporatie wordt, concurrentie, et cetera. wordt ook actueel op welke wijze de corporatie deze taken een structurele 3 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  5. 5. • Echter ook het beheer, de vastgoed- bedenken en merken dat de fondswerving bemiddeling, de dienstverlening en het resultaat oplevert, maakt mensen en klantcontact zijn geheel anders bij organisaties trots. Ook partijen die normaliter maatschappelijk vastgoed en vraagt om niet kunnen bijdragen, kunnen op deze een professionalisering in werkwijze en manier positie innemen en hun organisatie specifiek benodigde competenties. betekenis geven in de realisatie van het • En gezien de complexiteit van maat- proces. Dit komt de wederkerigheid en schappelijk vastgoed in relatie tot externe betrokkenheid bij het project ten goede. En ontwikkelingen (zoals VPB-plicht, sturen draagt zo dus direct bij aan het resultaat! op kasstromenmethodiek, et cetera) Extra resultaat door verdere professiona- neemt het belang van vastgoedsturing en lisering van de vastgoedprocessen risicobeheersing nog méér toe dan nu al Maar ook kan het financieel en het geval was. maatschappelijk rendement worden verbeterd door kritisch naar de vastgoedprocessen zelf Indien het ontwikkelen en/of het beheer van te kijken en deze te verbeteren. Wat kunnen maatschappelijk vastgoed een reguliere wij leren van conceptueel bouwen en is dat activiteit wordt binnen de organisatie zullen ook toepasbaar op maatschappelijk ook zaken op tactisch niveau in samenhang vastgoed? Welke hulpmiddelen zijn er om verder uitgewerkt en geprofessionaliseerd meer kostenbewust te werken? Wat zijn de gaan worden. Wat zijn belangrijke zaken die aandachtspunten per fase in het bouwproces? bij een nieuwbouwinitiatief komen kijken? En Met welke juridische en fiscale aspecten welke zaken behoeven nadere uitwerking dienen wij rekening te houden? En tot slot, indien een organisatie heeft besloten hoe kunnen wij meer rendement uit een maatschappelijk vastgoed een structurele aanbesteding halen? Allemaal zaken die de inbedding in de organisatie te geven? In dit nodige expertise en professionaliteit vragen rapport wordt dieper op deze onderwerpen en die in dit rapport op hoofdlijnen worden ingegaan. uitgediept. Door fasegewijs zaken op te pakken ontstaat een goede verankering van Het dienstverlenings- en beheerconcept, een gezamenlijke opgave de organisatorische inbedding van Het vertrekpunt van de realisatie van elk maatschappelijk vastgoed (naast de maatschappelijk vastgoed-project is dat woningen) en de daarbij horende werk- allereerst wordt nagegaan wat men met het processen. gebouw wil bereiken. Al in het eerste stadium Van incident naar strategie zal het dienstverleningsconcept en de De afgelopen jaren hebben zowel Futura als gevolgen die dat heeft voor het beheer en de Quintis al veel bereikt op het brede terrein exploitatie goed doordacht dienen te worden. van maatschappelijk vastgoed. In bijlage 5.1 is Omdat er veel keuzes zijn te maken en er een overzicht opgenomen van onze sprake is van een diversiteit aan partijen, is de gezamenlijke inspanningen en ervaring tot nu vorm van samenwerking complex en vraagt toe en wordt ook per thema inzichtelijk dat specifieke aandacht voor de gemaakt waar nog de ontwikkelpunten voor communicatie. de toekomst liggen. Een andere manier om partijen te betrekken is Zonder hier een opsomming van de door fondswerving als activiteit in te zetten ontwikkelpunten te geven, zien wij wel een als bindend middel. Samen plannen rode draad. Allereerst kunnen wij nog de Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 4
  6. 6. nodige inspiratie halen uit de aanpak van commercieel vastgoed (waaronder de manier waarop er aandacht is voor courante vastgoedconcepten en de wijze van financiering en reken- en afschrijving- methodieken). Ook zullen er naast bestaande organisatievormen, nieuwe organisatie- en samenwerkingsvormen ontstaan (mede ingegeven door de wetgeving op Europees niveau). En hoewel er op het vlak van de werkprocessen al een behoorlijke slag is gemaakt, zal ook dit de nodige aandacht blijven vragen. Het in bijlage 5.1 opgestelde overzicht biedt Quintis en het bestuur van Futura een houvast om haar beleid op het gebied van maatschappelijk vastgoed verder uit te bouwen, terwijl wij tegelijkertijd gericht blijven werken aan innovatie op dit vlak en de verdere professionalisering ervan. maart 2010 5 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  7. 7. 1 Inleiding 1.1 Vraagstelling en het doel De afgelopen jaren hebben zowel van deze notitie Futura als Quintis veel gedaan op Actuele vraagstukken het brede terrein van maat- Hoewel de ervaring van corporaties en ook schappelijk vastgoed. Dat gemeenten met maatschappelijk vastgoed maatschappelijk vastgoed een actueel thema steeds groter wordt, kent het vaak nog een is blijkt eveneens uit de brieven van weinig structurele inbedding binnen de eigen Van der Laan, minister van Wonen, Wijken en organisaties 1. Nu maatschappelijk vastgoed- Integratie (brieven van 12 juni en 24 juli 2009). projecten de pioniersfase ontstijgen, is er In deze brieven waarin hij komt met een toenemende behoefte aan ordening en voorstel voor het corporatiebestel blijft de komen ook andersoortige vraagstukken naar kerntaak van corporaties het huisvesten van boven. Vraagstukken die onder meer gaan zwakkeren op de woningmarkt. Daarnaast over: wordt expliciet vermeld dat corporaties • De omvorming van maatschappelijk kunnen bijdragen aan de sociale en fysieke vastgoed als pilotproject naar een verbetering van wijken en dorpen en het reflectie op het duurzaam lange termijn verzorgen van vastgoed voor perspectief dat organisaties met maatschappelijke instellingen. maatschappelijk vastgoed willen bereiken. Maatschappelijk vastgoed is al lang geen • Meer aandacht voor de expliciete keuze nieuw thema meer. Dat was ook al de van de inbedding van maatschappelijk conclusie van voormalig minister Vogelaar vastgoed binnen de corporatie (al dan niet van WWI. Zij constateerde stijgende vorm te geven in een aparte business- investeringen door corporaties op het gebied unit). van maatschappelijk vastgoed. Hierbij bleken • De positie van maatschappelijk vastgoed de sectoren Gezondheid en Zorg de meeste binnen de gehele portefeuille. aandacht te hebben. Met name in de 40 • Andersoortig beheer dan reguliere wijken en de grote steden investeren woningen. corporaties ook veel in de sectoren Onderwijs • Andersoortige verhoudingen tussen en Opvoeding en Sport en Recreatie. Dit komt direct en indirect rendement en de overeen met de accenten die in het rijksbeleid behoefte hier meer inzicht in te krijgen. en de wijkaanpak zijn gelegd (Vogelaar, 2008). • Oriëntatie op nieuwe vormen van samenwerking en meer aandacht voor een heldere rolverdeling tijdens een nieuwbouwtraject. • Toename van kansrijke verbindingen met commerciële partijen. • Toenemende aandacht voor professiona- liteit en ontwikkeling van specialismen. • Het slim kiezen in schaalvergroting en maatwerk. 1 Maatschappelijk vastgoed is een categorie vastgoed met aanzienlijke maatschappelijke en politieke betekenis (verzekerde waarde tussen de 50 en de 100 miljard euro). Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 6
  8. 8. Agenda voor de toekomst In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op Het doel van zowel Futura als Quintis is een zaken die concreet komen kijken als men een bijdrage aan deze ordening te leveren en alle nieuwbouwinitiatief voor maatschappelijk zaken die met maatschappelijk vastgoed te vastgoed wil realiseren. Het betreft maken hebben in samenhang met elkaar overwegend vraagstukken op tactisch niveau zichtbaar te maken. Op deze manier ontstaat die in dit hoofdstuk worden uitgewerkt. Er er een overzicht van reeds bekende wordt ingegaan op het belang van het te vraagstukken en kan een voorzet gegeven kiezen dienstverleningsconcept en worden van vraagstukken die naar bijvoorbeeld wat meespeelt bij het verwachting de komende jaren belangrijk zijn professionaliseren van het bouwproces. om verder uit te werken. Op deze manier willen wij een bijdrage leveren aan het proces Tot slot wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de om te komen tot strategievorming ten aanzien nog (door) te ontwikkelen punten voor de van de organisatorische inbedding van toekomst en biedt dit hoofdstuk Quintis en maatschappelijk vastgoed binnen het bestuur van Futura een houvast om haar organisaties. En zo kan ook een bijdrage beleid op het gebied van maatschappelijk ontstaan aan een betere verankering van vastgoed verder uit te bouwen. werkprocessen rondom maatschappelijk Omdat zowel Futura als Quintis kennisdeling vastgoed en de inrichting van organisaties als belangrijk uitgangspunt hebben in hun (structuur, mensen, et cetera). manier van werken, is er in hoofdstuk 5 een uitgebreide bijlage opgenomen. Hierin zit 1.2 Leeswijzer relevante achtergrondinformatie en biedt concrete handreikingen voor verdere Na deze inleiding in hoofdstuk 1 behandelt uitwerking van beleid van organisaties. hoofdstuk 2 vooral de vraagstukken die op strategisch niveau van belang zijn als organisaties professioneel met maat- schappelijk vastgoed om willen gaan. Het betreft vraagstukken die te maken hebben met visieontwikkeling op het gebied van maatschappelijk vastgoed, de rolverdeling hierbij, de organisatie er omheen en zaken gerelateerd aan vastgoedsturing. 7 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  9. 9. 2 maatschappelijk gebruik." Deze definitie voegt Vraagstukken op het iets toe door het gebruik van het vastgoed te strategisch niveau betrekken. Ook Quintis laat met haar definitie Bij veel informatie over maat- zien dat het gaat om de doelstelling die men schappelijk vastgoed wordt hoofdzakelijk met het vastgoed wil bereiken. "Gebouwen ingezoomd op specifieke onderdelen van het met een maatschappelijke functie waar vastgoed(proces). Willen corporaties dat uiteenlopende partijen zich verbinden aan maatschappelijk vastgoed echt een regulier gezamenlijke doelstellingen en ambities." onderdeel wordt binnen hun organisatie, dan Een nog bredere definitie is die van Mitros wordt het strategisch omgaan hiermee van welke inmiddels in een beleidskader van één steeds groter belang. In dit hoofdstuk worden van de Futuracorporaties is overgenomen. De de strategische onderwerpen genoemd die definitie luidt: hiermee gemoeid zijn. Aan bod komen: "Maatschappelijk vastgoed is alle gebouwde • Definitie. • Visie, rolverdeling en kaders. (en de direct nabijgelegen) 2 ongebouwde • Organisatorische inbedding van maat- ruimte, die wordt gecreëerd of schappelijk vastgoed binnen de getransformeerd met als primaire doelstelling corporatie. om duurzame, leefbare en vitale steden, • Vastgoedsturing- en risicobeheersing wijken en buurten te realiseren." (inclusief het rekenen aan maatschappelijk Bron: Mitros (bewerkt) vastgoed). 2.1 Definitie Futura en Quintis sluiten aan bij de hierboven genoemde (bewerkte) definitie van Mitros. 2.1.1 Maatschappelijk vastgoed Voor ons gaat het bij maatschappelijk Wie heeft er een eenduidig begrip van vastgoed immers om het realiseren van een maatschappelijk vastgoed? Meerdere partijen maatschappelijke voorziening, waarbij vast- hebben zich hierover gebogen, maar tot op goed een middel is. De functie van de heden is er niet echt een breed gedragen voorziening staat voorop, met aandacht voor definitie. het inhoudelijk programma ervan. De functie dient een vorm van 'verbinding' met zich mee Variatie aan begrippen te brengen. Het begrip maatschappelijk vastgoed wordt door De Kopgroep (2008) omschreven als Verschillende typen maatschappelijk "Alle gebouwen die noodzakelijk zijn voor vastgoed Bij deze definitie zijn verschillende typen vitale buurten, wijken, dorpen en steden. maatschappelijk vastgoed te onderscheiden, Bijvoorbeeld schoolgebouwen, buurthuizen, variërend van zorgvastgoed tot brede scholen sporthallen, verzorgingstehuizen, maar ook tot buurthuizen tot zelfs een container- musea en bibliotheken." In de definitie wordt terminal. Daarnaast is er commercieel niet expliciet de maatschappelijke functie die vastgoed, zoals winkels, die in bepaalde in het betreffende vastgoed gevestigd is gevallen ook een maatschappelijke functie benoemd. Van de Werf (2007) noemt dit in zijn definitie van maatschappelijk vastgoed 2 Bewerking betreft uitsluitend de toevoeging die tussen wel: "Accommodaties of delen daarvan voor haakjes staat '(en de direct nabijgelegen)'. Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 8
  10. 10. kunnen hebben. Een voorbeeld is de meerdere doelen gebruikt. Door de buurtsupermarkt, die het voorzieningenniveau combinatie van specifieke diensten leveren in de wijk of buurt mede op peil kan houden. multifunctionele accommodaties een bijdrage Ook zijn steeds meer mengvormen in aan de leefbaarheid van de wijk en de opkomst (maatschappelijk en commercieel instandhouding van voorzieningen". Het gaat vastgoed nabij elkaar gesitueerd). Voor een er dus om dat de partijen die in het gebouw totaaloverzicht van typen vastgoed die onder gehuisvest zijn, niet alleen samenwerken maatschappelijk vastgoed kunnen vallen, maar ook ruimten gezamenlijk gebruiken. wordt verwezen naar bijlage 5.3. In paragraaf Daarnaast wordt door het in één gebouw 2.2.1 wordt nader ingegaan op het verschil gevestigd zijn van gerelateerde functies tussen maatschappelijk vastgoed en bijgedragen aan de leefbaarheid van de wijk commercieel vastgoed. en het in stand houden van voorzieningen. Van der Knaap (2009) noemt dit op een 2.1.2 Multifunctionele en mono- vergelijkbare wijze: "Een multifunctionele functionele accommodaties accommodatie is één gebouw waarbij ten minste twee functies fysiek geïntegreerd zijn Wat betreft maatschappelijk vastgoed is en synergie plaatsvindt tussen functies onderscheid te maken in multifunctionele en onderling". Voorgesteld wordt voorlopig de monofunctionele accommodaties. onderstaande definitie te hanteren. Multifunctionele accommodaties Over multifunctionele accommodaties is veel Eén gebouw waarin twee of meer aan elkaar geschreven. Vaak wordt dan vooral ingegaan gerelateerde maatschappelijke functies zijn op de doelstellingen van multifunctionele gevestigd. De in het gebouw gevestigde accommodaties en hoe partijen een nieuw- bouwproces van een multifunctionele partijen werken met elkaar samen en maken accommodatie het beste kunnen aanpakken. daarbij gezamenlijk gebruik van de ruimten. Van het begrip multifunctionele accommo- Hiermee wordt een toegevoegde waarde datie is echter ook geen eenduidige definitie beoogd voor de (zowel interne als externe) beschikbaar. Hospitality Consultants (2005) gebruikers. definieert het begrip als: "Het gebruik van een gebouw door meerdere partijen". Met partijen worden zowel interne als externe partijen De definitie van een multifunctionele bedoeld. Deze definitie noemt echter niet dat accommodatie wordt hier expliciet gespeci- partijen wat betreft hun core-business aan ficeerd. Met name de toegevoegde waarde elkaar gerelateerd moeten zijn of zelfs met die beoogd wordt door het in één gebouw elkaar samenwerken. Deloitte (2004) komt zitten en samen te werken is hierbij van hier al dichterbij in de buurt: "Een gebouw belang, het meervoudig gebruik van ruimten met meerdere gebruikers onder één dak, speelt hierin een belangrijke rol. Zou dit niet waarin naast samenwonen ook wordt het geval zijn dan is het begrip multi- samengewerkt". Quintis voegt aan deze functionele accommodatie in ruimere zin op definitie nog de volgende elementen toe: te vatten. Dan zou elk gebouw waarin "Gebouwen waarin meerdere partijen zijn meerdere functies zijn gevestigd als gehuisvest en waarin verschillende diensten multifunctionele accommodatie kunnen worden aangeboden. De ruimten in een worden aangemerkt. Maar in dat geval is het multifunctionele accommodatie worden voor gebouw als een bedrijfsverzamelgebouw aan 9 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  11. 11. te merken. De onderlinge relatie doet er dan Pas dan lukt het ook dat huurders en andere niet toe. stakeholders (gemeente, onderwijs, zorg- en welzijnsorganisaties) scherp in beeld hebben Monofunctionele accommodaties wat zij van de betreffende corporatie kunnen Naast multifunctionele accommodaties is er verwachten. ook monofunctioneel vastgoed te onder- scheiden. Als wij dat afzetten tegen de hiervoor gepresenteerde definitie over multifunctioneel vastgoed dan zou het hier gaan om een gebouw waar slechts één organisatie is gehuisvest. Denk bijvoorbeeld aan zorgvastgoed en specifiek het woonzorgcomplex. Hier staat de functie van welzijn en zorg centraal. Hierin zijn vaak zelfstandige of onzelfstandige woningen aanwezig met toegang tot diverse zorg- functies. Soms zijn deze zorgfuncties (huisarts, fysiotherapeut) ook toegankelijk voor derden. Ook kunnen naast zorgfuncties, een restaurant, kapper, en/of een kleine supermarkt aanwezig zijn. Feitelijk schuift dit Reikwijdte van het maatschappelijk zorgvastgoed dan op, meer richting het vastgoed Bij het ontwikkelen van een visie beseft multifunctionele vastgoed. iedereen dat vastgoed niet op zich staat. Vastgoed is namelijk een middel om andere 2.2 Visie, rolverdeling en doelstellingen te bereiken. In de literatuur kaders wordt maatschappelijk vastgoed echter vaak in één adem genoemd in relatie tot 2.2.1 Beperkte kaderstelling door leefbaarheid. En wordt met de realisatie van overheid biedt speelruimte en noopt maatschappelijk vastgoed de nadruk gelegd tot keuzes op versterking van vooral buurten en wijken. De overheid stelt minimumeisen aan In deze visie is vastgoed dan een middel om corporaties en gemeenten, maar laat de de leefbaarheid te vergroten door corporaties (en ook gemeenten) behoorlijk vrij voorzieningen onder te brengen, sociale in hoe zij hun taken verrichten en welke rol zij samenhang te stimuleren en veiligheid te op zich nemen. Daarenboven wijzigt het bieden. Het Sociaal Cultureel Planbureau overheidsbeleid nog wel eens. Voor (SCP) heeft deze samenhang helder corporaties zelf is het daarom belangrijk dat weergegeven, zie de navolgende figuur. zij in ieder geval zelf helder heeft waar zij voor staat en hoe zij wenst te handelen. Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 10
  12. 12. Samenhang leefbaarheidsaspecten Bron: SCP Met dit plaatje komt iets van de visie op leefbaarheid tot uiting. Maar een visie op Een deel kan deze door wet- en regelgeving leefbaarheid reikt verder. Hoe wordt bepaald worden bepaald. Tegelijkertijd valt op hoe in welke wijken wel/niet wordt geïnvesteerd? vaak regelgeving is aangepast, juist omdat En welke rol is er weggelegd voor de zaken in de praktijk van alle dag belangrijk zijn wijkbewoners en hoe is de gewenste rol- gevonden en zijn opgepakt. Ook hier is verdeling tussen de diverse stakeholders? wederom de legitimering van cruciaal belang Maar ook; hoe ontstaan identiteit en vitaliteit en de mate waarin er op lokaal niveau breed in een wijk et cetera? draagvlak voor is. En er zijn meer voorzieningen die van belang Verschil maatschappelijk vastgoed en commercieel vastgoed zijn voor de leefbaarheid binnen een Een ander vraagstuk is of er eigenlijk een gemeente. Denk bijvoorbeeld aan zorg- wezenlijk verschil is tussen maatschappelijk vastgoed, een politiebureau, een brandweer- vastgoed en commercieel vastgoed. Ja dat is kazerne, winkels, uitgaansgelegenheden, er, een compleet overzicht van de verschillen voldoende parkeergelegenheid, et cetera. is opgenomen in de tabel in bijlage 5.4. Afhankelijk van de behoefte van een gebied, Corporaties, gemeenten en aanbieders van kunnen dat zeer wezenlijke onderdelen zijn WWZ kunnen veel van deze verschillen leren. die eveneens de leefbaarheid vergroten. Is er een grens en waar ligt die dan? 11 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  13. 13. Die leerpunten hebben betrekking op: maken wat men wel/niet van partijen verwacht. Een visie op het proces en de 1. De courantheid van het vastgoed omgang met de belanghebbenden is een Natuurlijk zijn er diverse functies in een belangrijke voorwaarde om verwachtingen multifunctionele accommodatie, dat hoeft over en weer helder te hebben en zo tot echter niet altijd gepaard te gaan met het duidelijke afspraken te kunnen komen. op maat bouwen voor klanten. Inmiddels is er zoveel ervaring opgedaan dat van Toenemend belang van (lokaal breed bepaalde functies minimumstandaarden gedragen) toetsingskader Verwachtingenmanagement is daarbij een kunnen worden ontwikkeld. steeds belangrijker middel geworden om 2. Visie op het proces en de expertise miscommunicatie en teleurstellingen te Een goed beeld vooraf over de omgang voorkomen. Ook wordt dan begrijpelijk welke met en inzet van belanghebbenden, is een rol van de stakeholders zelf wordt verwacht. belangrijke voorwaarde voor heldere En juist omdat de overheid het beleid van verwachtingen over en weer om zo tot corporaties redelijk vrij laat, wordt de duidelijke afspraken te kunnen komen. Als legitimering naar stakeholders toe, nog er sprake is van samenwerking met belangrijker dan nu al het geval is. En als deze partijen die weinig expertise hebben op lijn wordt doorgetrokken, zal op zijn minst het het vlak van vastgoedontwikkeling, is het opgestelde corporatiebeleid met de zaak de rol die deze partijen in het proces stakeholders moeten worden besproken en krijgen goed af te bakenen. getoetst of het op hoofdlijnen overeenstemt 3. (On)rendabel investeren met hun visie. En waarom belanghebbenden In de praktijk worden veel projecten als vooraf al niet meer een stem geven en hen 'onrendabel' gedefinieerd, een variant is: betrekken bij het op te stellen (of verder stellen dat het maatschappelijk rendement expliciteren van) beleid? Al met al is een visie de onrendabele investering goed maakt. noodzakelijk hoe de corporatie aankijkt tegen Dat ontslaat de corporatie echter niet van maatschappelijk vastgoed en de relatie met de verplichting voor zichzelf eenduidige leefbaarheid. Zo zal zo'n afwegingskader kwantitatieve parameters aan te houden. 'maatschappelijk investeren' meer helderheid Hoe moet dat er in de praktijk uit gaan kunnen geven op de uitgangspunten die de zien? corporatie hanteert en wat van haar mag 4. Haalbaarheid worden verwacht. Wij kunnen van het commerciële vastgoed het één en ander leren over de Externe ontwikkelingen zoals de VPB-plicht, wijze van financiering en de afschrijvings- de Vogelaarheffingen, de gewijzigde borg- methodiek. Vervolgvragen zijn: heeft dat stelling vanuit het WSW (kasstroom- consequenties voor het begrip haalbaar- methodiek) en uiteindelijk ook de gevolgen heid? En hebben wij hier een ingang om van de recessie (voor onder andere het de snelheid van investeringsbeslissingen aantrekken van de financiering) hebben deze te verhogen? behoefte tot kaderstelling van het beleid alleen maar verder versterkt. In de paragrafen Bij het ontstaan van nieuwe inzichten dient hieronder worden elementen nader toegelicht gekeken te worden welke consequenties deze die onder meer in zo'n afwegingskader aan hebben voor de aanpak en de aanvliegroute bod kunnen komen. van het proces. Het is belangrijk expliciet te Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 12
  14. 14. 2.2.2 Positionering en rolopvatting van Nadat een corporatie positie heeft de maatschappelijk ondernemer ingenomen, en dus bepaald heeft hoe breed men de eigen taken ziet op het gebied van Positie kiezen Corporaties zijn maatschappelijk onder- maatschappelijk vastgoed (van niet, tot nemers, private spelers met een publieke fysiek/ruimtelijke vormgever van het taak. Iedereen beseft dat vastgoed niet op maatschappelijke dienstverleningsnetwerk), zich staat, vastgoed is een middel om andere kan men de eigen rol en die van anderen doelstellingen te bereiken. Dat geldt voor bepalen. huizen, maar dat geldt ook voor ander In het verlengde hiervan zal de corporatie vastgoed. Wat voor huizen helder is, is dat voor de keuze staan welke rol(len) zij expliciet voor maatschappelijk vastgoed nog niet altijd. voor zichzelf ziet weggelegd. Voor het in kaart Een corporatie zal positie moeten innemen brengen van de (mogelijke) rollen zijn diverse waar zij van is en wat zij met maatschappelijk hulpmiddelen beschikbaar 3. vastgoed wil bereiken. Er is een scala van doelstellingen mogelijk met maatschappelijk Wij onderscheiden de volgende rollen: vastgoed: • Kadersteller • De breedst mogelijke doelstelling: in • Vastgoedontwikkelaar ruimtelijke en fysieke zin vormgeven aan • Vastgoedeigenaar het netwerk van toegankelijke maat- • Vastgoedbeheerder schappelijke dienstverlening in buurt, • Dienstverlener wijk, stad en regio. • Op deze doelstelling zijn uiteraard veel Deze kunnen allemaal worden opgepakt, minder brede varianten mogelijk (kwestie maar dat hoeft zeker niet per se. Het gaat van inperken van a. rol, b. inperken van erom op strategisch niveau te bepalen welke reikwijdte, c. inperken van schaal). constellatie van rollen men als passend bij de • De smalste variant is: in incidentele corporatiestrategie ziet (en passend binnen de gevallen medeverantwoordelijkheid lokale context). nemen voor de gebouwelijke vertaling van een maatschappelijke dienst die dreigt te verdwijnen, maar essentieel is voor de bewoners van een dorp of buurt. • Geen vertaling is óók legitiem! Een maatschappelijk ondernemer in de volkshuisvesting kan prima aan z'n doelen beantwoorden zónder "aan maat- schappelijk vastgoed te doen" (dit gaat uiteraard niet op als in de gebieden waarin de corporatie actief is een duidelijke opgave ligt en collega- aanbieders eveneens geen bijdrage leveren). 3 In de Futuranotities 'Kennismaken met maatschappelijk vastgoed' en 'Vier op een rij' zijn de invalshoeken in beeld gebracht van waaruit de corporatie bepaalde (cluster van) Rolopvatting rollen meer of minder oppakt. 13 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  15. 15. Als de constellatie van rollen door de In paragraaf 2.3.2. wordt nader ingegaan op corporatie bepaald is, moet per rol worden de taakvelden die bij maatschappelijk bepaald hoe deze wordt ingevuld. Afhankelijk vastgoed aan de orde komen. van hun eigen specifieke situatie kiezen corporaties binnen het gekozen cluster van 2.3 Structurele inbedding van rollen hun eigen mate van betrokkenheid: maatschappelijk vastgoed • Zelf doen Indien maatschappelijk vastgoed steeds meer • Uitbesteden een reguliere taak van een corporatie wordt • Stimuleren en ook gemeenten ontdekken dat zij veel • Monitoren meer uit haar vastgoed kunnen halen dan zij nu doen, komt steeds meer de vraag aan de Het expliciteren van de rollen, biedt orde op welke wijze deze organisaties, deze helderheid over wat partners kunnen taken een structurele organisatorische verwachten in de samenwerking. Elke keuze inbedding gaan geven binnen hun eigen heeft consequenties want elke (combinatie organisatie. Hieronder worden de belang- van) rol(len) heeft zo z'n voordelen en rijkste elementen meegenomen die bij deze valkuilen. Het is belangrijk dat corporaties organisatorische inbedding een rol spelen: alert zijn op de mogelijke valkuilen en kritisch • Kaders vanuit wet- en regelgeving. afwegen hoe zij rondom maatschappelijk • Taakvelden rondom maatschappelijk vast- vastgoed een zo volwaardig mogelijke goed. samenwerking kunnen bereiken waarin de • Preferente organisatieprincipes. wederkerigheid in de samenwerking het best tot zijn recht kan komen. Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 14
  16. 16. 2.3.1 Kaders vanuit wet- en afgegrensd. Hierover was de minister in regelgeving juni 2009 nog in onderhandeling met de EC. Inmiddels heeft de EC in Nadat de positie en de gewenste rol van de december 2009 een beschikking corporatie op hoofdlijnen is bepaald, zullen gepubliceerd, waarin staat wat van steeds meer corporaties zich afvragen wat dat Nederland verwacht wordt. Het Ministerie betekent voor de organisatorische inbedding van WWI is momenteel druk bezig met van haar maatschappelijk vastgoed- het uitwerken van de beschikking in de activiteiten. Hoe hiermee omgegaan moet nationale regelgeving. Eén ding is zeker, worden, wordt mede bepaald door het dat is dat de nieuwe regelgeving impact overheidsbeleid zoals dat onder andere is zal hebben. Zoals het er nu naar uitziet neergelegd in de Nota Wonen, de Nota zullen DAEB (Diensten van Algemeen Ruimte, AWBZ, Wmo en natuurlijk in de Economisch Belang) in aanmerking uitkomst van de discussie rond het nieuwe blijven komen voor staatssteun, waar- gezamenlijke afstemmings- en afsprakenkader onder de bouw, verwerving en exploitatie van de overheid, corporatiesector en van maatschappelijk vastgoed. Hier zullen consumentenorganisatie. Deels wordt meer wel strikte regels en voorwaarden aan ruimte geboden maar daar staan ook weer worden gesteld. Het gaat om een restricties tegenover. gelimiteerde lijst van activiteiten inzake In bijlage 5.6 staan de belangrijkste overheids- maatschappelijk vastgoed plus infra- wijzigingen. Hieronder worden de hoofd- structuur en er mag geen belangstelling punten uit de brief van Van der Laan zijn van commerciële partijen. Ook samengevat: worden corporaties verplicht om de bouw van maatschappelijk vastgoed aan te • De corporatie kan blijven bijdragen aan de besteden (als de Europese drempel van sociale en fysieke verbetering van wijken bijna 5.000.000 miljoen euro wordt en dorpen en het verzorgen van vastgoed overschreden). voor maatschappelijke instellingen. • Corporaties zullen ten minste een boek- • Investeringen met een deels commercieel houdkundige scheiding moeten hanteren karakter moet in een dochter of in een om de activiteiten die zonder staatssteun andere verbinding worden onder- worden uitgevoerd te onderscheiden van gebracht. Bij projecten met een relatief de andere activiteiten. groot commercieel deel dient er sprake te • Voortaan worden geen personele unies zijn van een algemeen belang en moet de meer toegestaan op het niveau van Raden gemeente financieel participeren. van Commissarissen/Toezicht (tussen • Dochterondernemingen blijven gehouden bijvoorbeeld de corporatie en de aan wat de corporatie zelf mag ('zo zorgorganisatie). De fusietoetsing blijft moeder, zo dochter'). Corporaties mogen bestaan en krijgt een herijking, waarbij in die dochter niet financieel steunen via ieder geval een fusie-effecttoets zal leningen of schenkingen. De corporatie worden gevraagd. mag bij die dochter slechts aandelen- • Corporaties zullen voortaan in heel kapitaal verschaffen tot maximaal 33% Nederland werkzaam kunnen zijn. van het balanstotaal van die dochter. Er zullen geen mogelijkheden in de regel- • De Europese Commissie wil dat de geving worden geboden tot vrijwillige doelgroep van de corporaties wordt 15 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  17. 17. uittreding uit het stelsel, zonder Wat het voor corporaties nog moeilijker ontbinding van de corporatie. maakt is dat een corporatie verschillende • Er wordt een nieuwe Autoriteit opgericht rollen combineert: funding, belegging, die oordeelt over de prestaties, financiële assetmanagement, projectrealisatie, beheer, continuïteit en governance. De beleids- bemiddeling en dienstverlening. Vanuit de regels van de autoriteit moeten door de ene rol weegt het financieel rendement minister worden goedgekeurd. zwaarder en vanuit de andere rol is het • Visitatie is een belangrijk instrument om maatschappelijk rendement belangrijker. Dit te peilen hoe de corporatie functioneert in maakt de besluitvorming diffuus. Een heldere het speelveld en wat de belang- rol- en taakverdeling is daarom des te hebbenden daarvan vinden. belangrijker. Hieronder volgt aan de linkerzijde eerst de Bovengenoemd overheidsbeleid heeft, naast vastgoedkolom zoals Aedex die hanteert. De de bestaande juridische en fiscale beleids- sturingsprincipes die in de vastgoedkolom regels, impact op de wijze waarop specifiek van Aedex expliciet worden gemaakt zijn met maatschappelijk vastgoed- projecten waardevol in het nog begrijpen van de wordt omgegaan en de manier waarop taakvelden/rollen en de wijze waarop het maatschappelijk vastgoed mogelijk een meer vastgoed georganiseerd en aangestuurd dient structurele plek in de organisatie kan krijgen. te worden. 2.3.2 Verdeling van de diverse De rechterkolom is erbij gevoegd zodat direct taakvelden zichtbaar is welke functionaliteiten op welk niveau een plek dienen te krijgen in de Het vastgoed van een corporatie heeft een organisatie. In de toelichting hieronder is per dubbele functie. Het is het middel waarmee functionaliteit een beschrijving gegeven en de maatschappelijke doelstellingen worden wordt tevens ingegaan op waar de uitdaging gerealiseerd maar ook een beleggingsgoed. ligt voor de toekomst. Bron Aedex vastgoedkolom (ROZ/IPD) Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 16
  18. 18. Toelichting op de vastgoedkolom • Beleggingsfunctie Vanuit de eigen positionering en binnen de Op dit niveau vinden wij de sturing op door de overheid gestelde kaders dient direct en indirect rendement. Als duidelijk maatschappelijk vastgoed te worden ingebed is welk deel van het totale vermogen in de organisatie. Een voor de hand liggend, beschikbaar is voor investeringen en maar essentieel uitgangspunt daarbij is dat beleggingen en welke waarde men maatschappelijk vastgoed binnen de daarmee wil creëren, kan worden corporatie behandeld moet worden vanuit de bekeken welk deel van het vermogen naar ondernemingsstrategie. De vastgoedstrategie welk type assets (grond, woningen, is daarbij een afgeleide. Hieronder wordt de maatschappelijk vastgoed, aandelen, relatie tussen de functionaliteiten toegelicht. obligaties, et cetera) gaat. Wij noemen dit • Vermogensverschaffingsfunctie de beleggersfunctie die dus bestaat uit Op dit niveau vinden wij sturing op het het samenstellen van een portfolio van rendement op het eigen vermogen. Het assets. Let op: het gaat hier om de idee is, of zou moeten zijn, dat, omdat verdeling over verschillende asset classes corporaties maatschappelijke onder- (niet te verwarren met de portfolioanalyse nemingen zijn, er een breed rendements- die in het kader van het strategisch begrip wordt gehanteerd. Natuurlijk gaat voorraadbeleid wordt uitgevoerd). Op het om kwantitatieve rendementen. Maar hetzelfde niveau vinden wij de trans- ook wat niet in SMART-termen kan formatie- en projectontwikkelingsfunctie. worden uitgedrukt, wordt als rendement Ten behoeve van de ontwikkelfase van opgevat (bijvoorbeeld outcome in termen maatschappelijk vastgoed dient er van leefbaarheid). Een vraagstuk in relatie eveneens zicht te zijn op de visie tussen tot maatschappelijk vastgoed: direct en indirect rendement (visie op courantheid, huurbeleid, visie op - De ontwikkeling van een multi- restwaarde, et cetera). Het vraagstuk in functionele accommodatie moet binnen deze functie in dezelfde rende- relatie tot maatschappelijk vastgoed: mentstermen worden beschreven als - De te hanteren parameters kunnen alle andere vastgoedobjecten. Wij weliswaar andere normwaarden hebben het hier zowel over financieel kennen maar de multifunctionele als maatschappelijk rendement. Voor accommodatie dient binnen deze dat laatste is in geval van maat- functie wel degelijk in dezelfde schappelijk vastgoed natuurlijk de rendementstermen te worden beginvraag: welke voorzieningen zijn beschreven als alle andere hier nodig? Een sluitend aanbod vergt vastgoedobjecten. Een visie zal lang niet altijd (nieuw) vastgoed. Het uitgekristalliseerd dienen te worden keuzepalet wordt nog groter wanneer met wat reële normwaarden zijn en de 'scope' wordt verbreed naar wat de verhouding direct en indirect maatschappelijke, publieke en rendement is. commerciële voorzieningen en dienst- verlening. 17 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  19. 19. De dominante "asset class" binnen multifunctionele accommodatie is het corporaties is van oudsher woningen goed te beseffen dat dit Assetmanagement is binnen corporaties gecompliceerder is dan een regulier nagenoeg synoniem aan strategisch woningbouwproject. Hier wordt in voorraadbeleid . 4 Met behulp van paragraaf 2.3.3. nog nader op kengetallen wordt idealiter gestuurd op ingegaan. de efficiënte realisatie van drie dingen: - De bijdrage aan de kwaliteit van • Beheer wordt van oudsher gezien als hét wonen en leven van de bewoners van primaire proces binnen corporaties. het vastgoed (wonen als middel tot Vanuit de vastgoedkolom bezien moeten het creëren van maatschappelijke de properties zowel in commerciële, waarde). administratieve, technische als ook - De exploitatie van het vastgoed (het sociale zin gemanaged worden. vastgoed als bedrijfsmiddel, sturing - In paragraaf 2.3.3 wordt vermeld op kosten en baten). waarom het beheer van bijvoorbeeld - De ontwikkeling van de waarde van een multifunctionele accommodatie het vastgoed (het vastgoed als van een geheel andere orde is dan beleggingsmiddel, sturing in termen van woningen. van rendementen die in euro's • Bemiddeling komt in veel corporaties worden gemeten). neer op het uitvoeren van een aantal richtlijnen dat is opgesteld in het kader Ook als het gaat om maatschappelijk van het commercieel beheer van het vastgoed zal op dezelfde vragen een visie vastgoed, dat wil zeggen de woningen. ontwikkeld moeten worden. De vraag- - Bemiddeling van ruimten in stukken in relatie tot maatschappelijk multifunctionele accommodaties is vastgoed: anders dan bemiddeling van - Investeringen van maatschappelijk woningen, zie paragraaf 2.3.3. vastgoed dienen in te passen binnen • Dienstverlening het strategisch voorraadbeleid/het - Facility management van multi- portfolioplan. Een uitdaging voor de functionele accommodaties is komende jaren is om beleid op deze uiteraard van een andere orde dan twee gebieden (volkshuisvesting en dienstverlening rondom woningen. maatschappelijk vastgoed) meer in Eveneens zie paragraaf 2.3.3. samenhang met elkaar vast te stellen. Zo zal maatschappelijk vastgoed in de De uitvoering van taken komt het best tot zijn toekomst een standaard onderdeel recht als dat in samenhang wordt uitgevoerd. uitmaken van het portfoliobeleid van Uit dit model blijkt het belang van strategisch een corporatie. vastgoedmanagement, niet alleen voor de - En wat betreft de transformatie- en woningen, maar ook voor maatschappelijk projectontwikkelingsfunctie van een vastgoed. De twee bovenste rijen van de 4 Aedex vastgoedkolom zijn van overwegend Om hieraan invulling te geven worden onder de noemer strategisch voorraadbeleid de volgende activiteiten strategische aard. Het is belangrijk als uitgevoerd: Marktanalyse; Portfolioanalyse; Bepalen beleidsvisie en Wijk- en Buurtvisie; Bepalen corporatie deze taken in eigen hand te veranderopgave (passend binnen financiële en hebben en te houden. marktkaders); Uitwerken beheerplannen; Verankeren. Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 18
  20. 20. Bij een goede opdrachtformulering is het • Strategie - tactiek - operatie mogelijk (delen van) de twee andere rijen wel Een besturingsmodel maken is geen uit te besteden. Dit vraagt echter wel sterk kwestie van een organisatieschema opdrachtgeverschap. En het hangt verder van opstellen dat van boven naar beneden de visie van de corporatie af of zij dit wordt ingevuld. Dat staat haaks op de wenselijk acht of dit (of delen hiervan) liever ontwerpregels die flexibele organisaties zelf blijft uitvoeren. hanteren: 'hoe meer regelcapaciteit op operationeel niveau, hoe beter…'. Wat in 2.3.3 Organisatie een concreet geval haalbaar is, is eerst en vooral een kwestie van inschatten van de Nadat er een beeld is geschetst van de mate van professionaliteit die men nu én taakvelden die gemoeid zijn met vastgoed in de gewenste situatie in eigen huis (waaronder maatschappelijk vastgoed) zullen heeft. ook keuzes gemaakt dienen te worden op • Specialisatie - generalisatie welke wijze de verschillende taken een plek in Concreet: Kan maatschappelijk vastgoed de organisatie moeten krijgen. "gewoon" worden ondergebracht bij de afdeling vastgoed? Of moet maat- schappelijk vastgoed worden opgesplitst en ondergebracht bij verschillende afdelingen? En is er een aparte rechts- persoon? Naast de (huidige en beoogde) mate van professionaliteit is de beslissing voornamelijk afhankelijk van de beoogde volumes (een kwestie van schaal dus). Uiteraard is steeds helderheid over de interne rolverdeling belangrijk: wie is opdrachtgever en wie is opdrachtnemer (bijvoorkeur niet in één eenheid gesitueerd)? Op zoek naar preferente organisatieprincipes Benodigde basiscompetenties Ten aanzien van de keuze van de (groeimodel) - generiek organisatorische inbedding zijn in de praktijk Een substantieel deel van de voor diverse scenario's denkbaar. Het doel van het maatschappelijk vastgoed benodigde organiseren als zodanig is actiecoördinatie competenties (en de daarbij behorende (coördinatie-principe). Dan dient eerst helder systemen) komen overeen met de in beeld te zijn wat de te behalen resultaten competenties die idealiter ook al aanwezig per type functionaris zijn (doelprincipe), en zijn in een geprofessionaliseerde corporatie welke verdeling van taken en bevoegdheden die woningen bouwt en verhuurt. De figuur daarbij horen (expliciteringsprincipe). kan gezien worden als een groeimodel en kan een handreiking bieden aan organisaties die Keuzes op de volgende twee continua zich verder willen professionaliseren en op bepalen hoe de organisatorische inbedding deze manier kunnen bepalen welke (in dit geval van maatschappelijk vastgoed) competenties zij al in huis hebben en welke zij vervolgens gestalte krijgt: nog verder wensen te ontwikkelen. 19 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  21. 21. Strateeg (Strategisch) Maatschappelijk • De Ondernemer vastgoedeenheid (Zakelijk) werkt nauw samen met Manager • Is proactief en beleidsbeslissers (Probleemoplossend) denkt mee met en levert op gebruikers strategisch Controller • Sturing door • Jaarlijkse meting niveau input (Analytisch) markteconomische klanttevredenheid passend binnen drijfveren • Hanteert Beheerder • Inventarisatie de missie van het • Standaardiseren gedifferentieerd bedrijf (Technisch) gebouwgegevens gebouwgebruik huurprijsbeleid • Er is aandacht • Gericht op object • Waar mogelijk • Bouwt naar (bijvoorbeeld voor • Genereert courant en flexibel kostprijs- behoefte informatie over toekomstvisie en vastgoed dekkende of innovatieve • Richt zich huisvestingskosten • Waarde toevoegen marktconforme gebouw- op • Opstellen kaders door locatie, huur) concepten uitrusting onderhoudsbeleid omgeving en • Heeft een lange • Kosten worden • Technische en meerjaren- architectuur termijn planning doorberekend gegevens onderhouds- • Toets • Management- door middel van • Gericht op planning marktconformiteit rapportages op intern bepaalde goed • Minimalisering beheer en elk gewenst rendementseisen onderhoud gebouwkosten exploitatiekosten moment • Ontstaan van • Focus op • Gaat uit van • Doorbelasting van • Raamcontracten variaties in bouwmarkt kostprijsdekkende rente op en inkoop- samenwerking en berekening geïnvesteerd voordeel allianties inclusief vermogen • Focus op doorbelasting van • Marktgeoriënteerde integratie van kosten en huurprijs bouw-, gebouw-, afschrijving • Focus op bouw, grond- en • Focus op bouw- en gebouw- en financiële markt gebouwenmarkt grondmarkt Onderhouds- Exploitatieoverzicht Marktonderzoek Portfolioplan en Waarde toevoegen planning risicoanalyse door programmering Bron: Jorof, 2003 (bewerkt Quintis) Specifiek benodigde competenties • Meer variatie in afspraken vraagt om Naast de hiervoor genoemde competenties andere systemen en de bijbehorende werkmiddelen vraagt het Afspraken met huurders van maat- bouwen en beheren van maatschappelijk schappelijk vastgoed kunnen per huurder vastgoed vanwege haar complexiteit ook nog of per pand behoorlijk verschillen (wat om specifiek andere of meer specifieke betreft afwerkingsniveau, huurtermijnen, competenties en hulpmiddelen. Hieronder taakverdeling ten aanzien van het volgende de belangrijkste verschillen tussen onderhoud, services, verantwoordelijk- het ontwikkelen en beheren van heden). De systemen dienen hierop te maatschappelijk vastgoed in vergelijking met worden aangepast. Gegevens die onder bijvoorbeeld woningen. meer een plek moeten krijgen zijn 2 bijvoorbeeld: informatie over de m van het gebouw en per gebruiker, de bezettingsgraad, huurprijzen en afspraken plus contractbeheer. Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 20
  22. 22. • Courant bouwen vraagt om meer • Het rekenen aan maatschappelijk standaardisatie vastgoed staat nog in de kinderschoenen Bij specifiek vastgoed is het een grotere Corporaties zijn gewend te rekenen aan uitdaging om zo courant en flexibel woningen met behulp van bijvoorbeeld mogelijk te bouwen. Gebouwgebruik de WSW-parameters en maken ook (verbetering van inrichting, indeling en steeds meer gebruik van de inzichten van gebruik in relatie met het gebruikers- Aedex. Als het gaat om maatschappelijk gedrag) is bij maatschappelijk vastgoed vastgoed zijn er landelijk nog nauwelijks door de diversiteit aan bouwvormen en standaard rekenmodellen die inzicht functies die er in zitten echter lastiger te geven in de bij maatschappelijk vastgoed standaardiseren (in tegenstelling tot te hanteren parameters. Ook zal anders bijvoorbeeld woningen en kantoren). gestuurd moeten worden op de risico's en Relatief nieuwe vraagstukken zijn: de wijze waarop deze het beste beheerst - Of bepaalde ruimten door meer kunnen worden. functies zijn te benutten? Daarbij zal het toetsen van de markt- - Het actiever meedenken van de conformiteit van het beheer en de vastgoedpartij in de concept- exploitatiekosten (inclusief benchmarks) ontwikkeling van een bepaald maat- eveneens lastiger zijn omdat maat- schappelijk vastgoed-locatie en dit schappelijk vastgoed minder eenduidig is ruimtelijk op een adequate wijze dan woningbouw. weten te vertalen. • Professionaliseren van de werkprocessen Dit type vraagstukken stelt hoge eisen aan vraagt om extra inspanningen zowel de opdrachtgever als de architect. Het standaardiseren van werkprocessen op het vlak van maatschappelijk vastgoed • Bij klantenbinding met professionele (met behoud van flexibele concepten) organisaties gaat het om duurzame moet nog volledig doorontwikkeld relaties worden. Corporaties hebben van oorsprong vooral - Maatschappelijk vastgoed zal een te maken met huurders van hun geïntegreerd onderdeel gaan uit- woningen. Dit is een ander type klant en maken van het portfoliobeleid. vraagt een andere benadering dan - Maatschappelijk vastgoed-activiteiten professionele organisaties die van de zullen ingepast moeten gaan worden corporatie gaan huren. Dit vraagt om binnen de reguliere management- andere vaardigheden. Tevredenheid (en rapportages. dus continuïteit op langere termijn) - Risicoanalyse ten aanzien van ontstaat indien op een structurele manier maatschappelijk vastgoed vraagt wensen op langere termijn worden andere vaardigheden dan bij reguliere meegenomen. Naast een meer zakelijke woningen. benadering, zal tegelijkertijd de duurzaamheid van de relatie in belang toenemen. 21 Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl
  23. 23. • Versterken van de rol tijdens de initia- tieffase vraagt specifieke vaardigheden Als eigenaar is de corporatie verant- woordelijk voor de exploitatie op lange termijn. Deze zal als (toekomstig) eigenaar dan ook steeds meer haar rol tijdens de initiatief- en ontwerpfase moeten gaan versterken. Om daarmee beter te kunnen sturen op bijvoorbeeld de onderhouds- gevoeligheid van een gebouw of de courantheid van een ontwerp c.q. het bedachte concept. 2.3.4 Financieel, juridisch en fiscale vraagstukken bij organisatie-inrichting • Sterkere rol voor het facilitair Indien een corporatie een dochter opricht management voor haar (commerciële en/of) In tegenstelling tot de ontwikkeling en het maatschappelijk vastgoed-activiteiten dienen verhuren van woningen, is er bij de de volgende zaken opgepakt te worden: ontwikkeling van maatschappelijk vast- goed een sterke rol weggelegd voor het • Het administratief scheiden van de facilitair beheer. Een geïntegreerde activiteiten in verband met BTW-plichtige aanpak op het gebied van werkplekken, activiteiten. En ook dienen de financiële HRM, ICT-mogelijkheden, facilitair stromen tussen eventuele moeder en management, et cetera. kunnen namelijk dochter helder te zijn omdat de positief bijdragen aan het functioneren moederorganisatie van de corporatie de van mensen en organisaties. En op deze dochter niet mag schenken of lenen wijze de samenwerking versterken en (Van der Laan). Indien een aparte dochter meer maatschappelijk rendement uit het wordt opgericht, zijn de volgende vragen maatschappelijk vastgoed halen. Over het te beantwoorden: belang van het beheer wordt verder - Waar wordt het personeel dan ingegaan in paragraaf 3.1 en 3.2. ondergebracht (de moeder of de dochter)? • De rolverdeling is niet uitgekristalliseerd - Is de dochter wel/niet BTW-plichtig? De samenwerking met huurders en Dit hangt af van de activiteiten van de andere partners (zowel tijdens het dochter, kan echter ook afhankelijk bouwproces als de beheerfase) laat tal zijn van de mate van (uitsluitend) van mogelijkheden zien. Er zullen nieuwe aandeelhouderschap van de rollen ontstaan die nog niet corporatie over de dochter. uitgekristalliseerd zijn. Tevens kan de rolverdeling per project andere accentverschillen laten zien. Dit vraagt om een combinatie van zakelijkheid in rolverdeling en de nodige flexibiliteit in de uitwerking. Maatschappelijk vastgoed – De pioniersfase voorbij © Quintis 2010 www.quintis.nl 22

×