Plan Regulador Comunal Viña del Mar

Decreto 10949, VIÑA DEL MAR (2002)
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Decreto 10949
APRUEBA REFORMULACION DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE VIÑA DEL
MAR
MUNICIPALIDAD DE VIÑA DEL MAR
Fecha Publicación: 13-DIC-2002 | Fecha Promulgación: 04-DIC-2002
Tipo Versión: Última Versión De : 16-SEP-2016
Ultima Modificación: 16-SEP-2016 Decreto 10046
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APRUEBA REFORMULACION DEL PLAN REGULADOR COMUNAL DE VIÑA
DEL MAR
Viña del Mar, 4 de Diciembre de 2002.- Esta Alcaldía
decretó hoy lo que sigue:
Núm. 10.949.- Vistos: estos antecedentes; el Ordinario
SEREMI-MINVU Nº 1718/2002; el Ordinario Alcaldía
Municipalidad de Viña del Mar Nº 884/2002; el Ordinario
SEREMI-MINVU Nº 1646/2002; el Ordinario Alcaldia Nº
755/2002; los Decretos Alcaldicios Nºs 776/2001 y
8.178/2002; los Acuerdos del Concejo Municipal Nº 5528, Nº
5529, Nº 5530, Nº 5531 y Nº 5532, adoptados en sesión
extraordinaria de fecha de 23 de Mayo del 2002 y el Acuerdo
Nº5726, adoptado en sesión ordinaria de fecha 27 de Agosto
del 2002; el Memorándum Externo Nº 385/2002, de la
señora Directora del Departamento de Asesoría Urbana; lo
dispuesto en la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y
D e c r e t o:
I.- Otórgase la aprobación definitiva a la
Reformulación del Plan Regulador Comunal de Viña del
Mar, D.S. 329/80 MINVU, comuna de Viña del Mar, el
que consta de los Planos PR VM-01; PR VM-02; PR VM
03; y los documentos Memoria Explicativa, Ordenanza
y Estudio de Factibilidad de Agua Potable y
Alcantarillado, que se transcriben a continuación,
conforme a lo dispuesto en el Art. Nº 43 de La Ley
General de Urbanismo y Construcciones.
MEMORIA EXPLICATIVA
1. INTRODUCCION
La Ilustre Municipalidad de Viña del Mar, en
concordancia con la Ley General de Urbanismo
y Construcciones, a través de Asesoría Urbana,
ha elaborado los estudios conducentes a la
"Reformulación del Plan Regulador Comunal de
Viña del Mar".
Lo anterior, por haber estimado que el Plan
Regulador (D.S. 329/80 MINVU) después de más
20 años de aplicación ha sido sobrepasado
por las dinámicas transformaciones que los

procesos urbanos comunales e intercomunales
han experimentado, habiendo sido complementado
por diferentes Planes Seccionales. Además,
es necesario revisar, integrar y actualizar
la normativa urbana bajo una concepción que,
surgiendo de lo existente, sea viable y dé
cabida al nuevo orden que la ciudad requiere.
Esta Memoria contiene los fundamentos, objetivos
y el sentido de las medidas propuestas;
considerándose presente y activa durante todo
el período de aplicación de esta Reformulación
y será referencia para la Autoridad, en casos
de dudas sobre su forma de aplicación.
1.1 Antecedentes Estudios Básicos
Los estudios básicos se efectuaron durante los
años 1992 y 1993 y se componen de 4 tomos, los
que tratan los temas que se señalan a
continuación.
TOMO 1 DIAGNOSTICO E HIPOTESIS
1.1 Introducción
1.2 Diagnóstico sobre la eficacia de la
legislación urbana vigente
1.3 Diagnóstico sobre los valores y aspiraciones
de la comunidad
1.4 Diagnóstico sobre los roles de la ciudad,
los barrios y los sectores
1.5 Diagnóstico sobre las áreas de
características homogéneas
1.6 Diagnóstico integral del proceso de
desarrollo urbano
1.7 Hipótesis de desarrollo urbano físico.
TOMO 2 ESTUDIOS BASICOS
2.1 Población
2.2 Actividades económicas urbanas y turismo
2.3 Actividades funcionales urbanas
2.4 Demandas previsibles del suelo urbano
2.5 Proceso histórico de ocupación del suelo
2.6 Consulta a la comunidad
2.7 Vialidad urbana y accesibilidad
2.8 Infraestructura de alcantarillado de aguas
lluvias
2.9 Infraestructura sanitaria
2.10 Borde Costero
2.11 Areas Verdes
2.12 Singularidades naturales y ambientales
2.13 Zonas Industriales
2.14 Edificios de interés histórico
2.15 Geología y características sísmicas del suelo
2.16 Topografía
2.17 Hidrología
2.18 Areas de playa y fondo marino litoral
2.19 Limitantes físicas al desarrollo urbano

2.20 Aptitud urbana potencial del suelo rural
2.21 Valor del suelo
2.22 Legislación urbana vigente
2.23 Casos de conflicto entre intereses
2. PLANTEAMIENTO GENERAL
2.1 Instrumentos legales vigentes
La comuna de Viña del Mar cuenta dentro de su
territorio total con tres tipos de áreas, las
que son normadas por distintos conjuntos de
instrumentos legales, los que poseen distinto
nivel de generalidad, dichas áreas son las
siguientes: Area Urbana, Area Intercomunal y
Area Rural.
De modo particular, destaca a nivel Intercomunal,
el Plan Intercomunal de Valparaíso (P.I.V.) (D.S.
MINVU 30/65) el que regula el uso del suelo y
propone vialidad estructurante en el territorio
urbano Intercomunal, este instrumento de
planificación será reemplazado por PLAN REGULADOR
METROPOLITANO DE VALPARAISO MACRO-AREA
METROPOLITANA DE VALPARAISO, documento que se
encuentra en etapa de elaboración del Estudio
de Impacto Ambiental.
El territorio urbano comunal se inscribe en el
área urbana intercomunal, por tanto la normativa
del P.I.V. establece el marco de referencia del
Plan Regulador Comunal.
El Area Rural de la comuna, que se sitúa más allá
de los límites urbanos comunales e intercomunales,
en cuanto su posible uso, está regulado
principalmente por la Ley General de Urbanismo y
Construcciones (art. 55° y 56°) y por el Decreto
Ley 3.516 del Ministerio de Agricultura.
En adición a este conjunto principal de normas,
se agregan algunas otras que complementan la
regulación de la comuna. Estas últimas, ya sea
por su nivel de generalidad, ya sea por los temas
que regulan o por la ubicación territorial de las
actividades que dentro de la comuna, poseen una
incidencia variada.
En el caso de Viña del Mar, es posible en esta
categoría complementaria, destacar en primera
instancia, a la llamada Ley Lorca (Ley 13.364/59)
en lo que dice relación, entre otros, con el uso
del Area Costera; las Leyes y Decretos que definen
y regulan los permisos y las concesiones marítimas
sobre los Bienes Nacionales de Uso Público (DFL
340/60 y 223/68), ubicadas también en el borde
costero y el DL3.516/ 80.
Cabe mencionar que la presente versión del Plan
Regulador Comunal deja vigentes los Planes

Seccionales, descritos en el Articulo 1 de la
Ordenanza de la presente Reformulación del Plan
Regulador.
2.2 Objetivos Generales de la Reformulación del
Plan Regulador Comunal
Los objetivos generales de la Reformulación del
Plan Regulador de Viña del Mar, dicen relación
con la formulación de una normativa de regulación
del uso del suelo, acorde al mejor cumplimiento
de los roles que la ciudad asume para llevar a
cabo su Desarrollo. Los estudios básicos y los
Diagnósticos realizados identificaron un conjunto
de roles integrados en la ciudad (1) que se
traducen en actividades económicas y actividades
funcionales. El conocimiento territorial
particularizado de las primeras, caracterizó y
midió el peso de aquéllas a través de las cuales
la ciudad produce económicamente. El conocimiento
de las segundas, caracterizó el funcionamiento
de la ciudad en sus distintas zonas, tanto para
llevar a cabo la producción, como para habitar
y proveerse de servicios.
El objetivo general de la normativa propuesta por
tanto, busca el mejoramiento de las condiciones en
que se desarrollan las actividades habitacionales,
productivas y de transporte.
La armonía buscada, llamada aquí crecimiento
"orgánico" o desarrollo; está cautelada por la
normativa propuesta la cual permite:
a) Las mejores condiciones posibles en cada zona
para la localización y caracterización física
de los diversos usos del suelo que tienen lugar
en el área urbana, los cuales al competir por
el espacio pueden producir - ya sea por su
propia naturaleza o por la intensidad y tamaño
de su establecimiento- degradación de las
condiciones de habitabilidad de las distintas
áreas urbanas, las que sin embargo requieren de
dichos usos.
b) En cuanto dicha normativa se complemente con el
Plan de Obras propuesto; la mejor convivencia
de las actividades localizadas en las zonas de
la ciudad, con las necesidades de acceder y
permanecer en las mismas, así como también de
permitir el paso de las vías de circulación y
de acceso a otras zonas de la ciudad. En este
último sentido propone una red vial
estructurante la que definida en los términos
que la ley establece implica 3 niveles posibles
de acción
*Propuesta de ciertas vías nuevas que
constituyen proyectos a desarrollar y
financiar.
*Propuesta de anchos mínimos en vías existentes
mayores a los existentes para el cumplimiento

de su función asignada, las que requerirán
para materializarse expropiación de terrenos
y/o edificaciones existentes y/o restricciones
de dichos anchos mínimo para nuevas
edificaciones
*Propuesta para vías existentes de categorías
o tipos (troncales, colectoras, de servicios
y locales) cuyas características físicas
necesarias no implican alteración de su estado
actual, y cuyo objetivo es el de establecer
condiciones llamadas a servir de orientación
a la administración del tránsito comunal.
La normativa que da cumplimiento a estos objetivos
generales, tiene en cuenta tanto la proyección
dinámica de esta realidad, prospectando sus
magnitudes probables (2. ), así como su particular
caracterización natural territorial y urbana (.
3).
2.3 Objetivos Específicos del Plan Regulador
Comunal
Teniendo en cuenta los alcances que el Plan
Regulador posee, los objetivos específicos son
una traducción particularizada de los objetivos
generales en cada uno de los sectores orgánicos
en que se ha dividido la comuna. El cumplimiento
de ellos se obtiene a través de normar para
toda la ciudad, los siguientes tres aspectos:
Delimitación de Zonas Homogéneas y Usos del
Suelo, Condiciones de Subdivisión del Suelo y
de las Edificaciones ubicadas en dichas zonas
y Determinación de la Vialidad Estructurante.
Cabe mencionar, que para el análisis y propuesta
normativa definitiva en el territorio Comunal,
se reconocieron dos grandes áreas. Una
correspondiente a aquellas zonas actualmente
ocupadas por la Comuna en sus funciones más
propias (aprox. 3.700 Há) y otra correspondiente
a zonas no ocupadas, entre las que se encuentran
las llamadas áreas de restricción y áreas
especiales, así como las netamente disponibles
(aprox. 4.486 Há).
Las zonas homogéneas identificadas, y más adelante
descritas, recogen al momento de darles nombres,
entre su diversidad alguna característica
predominante en ellas, ya sea en cuanto
actividades, ya sea en cuanto grado de complejidad
de las mismas. Se individualizó por tanto en la
ciudad zonas Residenciales, Habitacionales y
Poblacionales; zonas Industriales y Militares;
zonas Céntrica, Pericéntricas y Subcéntricas,
Borde Costero, etc.
Los Estudios de Reformulación del Plan Regulador,
muestran que cada una de dichas zonas presenta
tanto intereses en conflicto, como problemas

funcionales y ambientales. Ellos reflejan los
desajustes de un desarrollo armónico y toman
distintas intensidades según cada zona. Entre
los intereses a regular destacan en la ciudad,
conflictos por interferencias en usos, de vivienda
con otros usos, de vivienda entre tipologías
distintas, de afluencia o uso intensivo de público
y otros usos, entre usos privados y públicos,
etc. Entre los problemas funcionales, destacan
conflictos de congestión vehicular entre flujos
de distinta naturaleza o propósito, entre flujos
vehiculares y peatonales, congestión por falta
de estacionamiento, por falta de continuidad
en la red vial, por tamaño de ciertos
establecimientos, por interferencia entre
establecimientos industriales y otros usos, por
altos flujos, etc. Entre los problemas ambientales
destaca el deterioro de las diferentes zonas por
contaminación, por ruidos de tránsito e
industriales, por deterioro de la edificación y
carencias de urbanización, por deterioro de los
espacios públicos, de áreas verdes y de áreas
residenciales por usos interferentes, por
instalaciones precarias, etc.
En general, y adoptando una definición acorde
a cada zona, la presente normativa pretende la
recuperación de las áreas deterioradas, tanto
por las actividades actuales, como por las
previstas que poseen alto grado de
incompatibilidad. De igual modo lo hace con
aquellas áreas deterioradas, debido a condiciones
limitantes de la normativa vigente. Especial
atención se presta entre ellas, a aquellas zonas
con alta potencialidad urbana, ya sea por su
relevante condición natural, de accesibilidad, o
de nivel de armonía funcional ambiental actual.
Respecto a los usos del suelo y a las condiciones
de edificación propuestas cabe destacar que las
alternativas de Desarrollo Urbano (4) definieron
2 alternativas normativas para dar respuesta a la
problemática de cada una de las zonas homogéneas,
además de un conjunto de obras de uso público, de
carácter indicativo. Dichas alternativas poseen
dos acentos fundamentales en lo normativo: la
primera es la de ser permisiva en cuanto tipología
o variedad de usos posibles y restrictiva en
cuanto a las condiciones en que los mismos pueden
materializarse, y la segunda adopta la condición
inversa, esto es, la de ser restrictiva en cuanto
variedad de usos y permisiva en cuanto condiciones
(. 5).
Cada una de ambas alternativas normativas
definieron, para cada una de las zonas homogéneas,
los usos posibles y las condiciones de edificación
tipo para cada uno de dichos usos. Dichas
condiciones, fueron definidas a través de los

indicadores técnicos que la ley faculta, los
que fueron aplicados con el carácter de incentivo
y restricción, a fin de lograr los objetivos
particulares por zona. Posteriormente se aplicó
una evaluación conceptual zona a zona de ambas
alternativas, identificando el tipo de impacto
positivo o beneficios, producto de la aplicación
normativa, así como de sus costos; obteniéndose
caso a caso la alternativa mejor evaluada en
cuanto a la relación beneficio-costo. Ellas
sirvieron de base a la definición cuantitativa
de los indicadores de la normativa propuesta. En
general la evaluación mostró mejores resultados
en la aplicación de la alternativa más radical
(más restrictiva en usos posibles y permisiva
en condiciones de edificación), a las zonas
céntricas. Dichos mejores resultados, en cambio,
conducen a la aplicación de la normativa inversa,
como preferente en el caso de la periferia (. 6).
El mencionado resultado, además de constituir la
base conceptual de la normativa propuesta para
cada zona, apoya y hace posible junto a otros
indicadores, la caracterización de fenómenos
negativos globales de la ciudad. Estos integran
a conjuntos de problemas particulares de distinta
intensidad a nivel de cada zona, y su problemática
constituye tema central de los objetivos
específicos del Plan Regulador Comunal. A pesar
de la limitación propia de caracterizarlos en
forma general y sucinta, y con el objetivo de
incluir en el texto una imagen de los mismos;
cabe mencionar entre ellos los siguientes
fenómenos comunales:
- Gran concentración de actividades económicas
y funcionales en las zonas céntricas de la
ciudad con las consiguientes concentraciones
crecientes de usos del suelo, en especial
equipamiento y servicios. Dichos usos sirven
tanto a la población estable, como a una
población flotante o turística que posee una
alta rotación funcional y que presenta un
fuerte crecimiento y gran impacto urbano y
vial.
- Interferencias crecientes en las zonas centrales
derivadas tanto de un uso masivo peatonal de
alta rotación, y congestiones vehiculares por
conflictos entre flujos de estadía y de paso,
y pasos peatonales; como de insuficiencias de
las soluciones de la red vial.
- Deterioro creciente de las áreas centrales y
alrededores inmediatos, debido a los factores
mencionados; siendo su indicador principal el
decrecimiento a lo largo del tiempo de los usos
residenciales en el mismo.
- Deterioro creciente en las zonas pericentrales.
Especialmente en aquellas de carácter comercial,
debido a la instalación en aumento de rubros
deteriorantes, y condiciones precarias de su

establecimiento físico, los que disputan el
suelo, que allí posee atributos de centralidad
y accesibilidad a los flujos de paso y de
transferencias. En aquellas de carácter
habitacional; por cambios en los patrones de
uso del suelo en altura, versus en extensión,
con las pérdidas inherentes a la densificación,
y también por la creciente función obligada de
dichos sectores de servir de área de tránsito,
desde y hacia áreas periféricas de fuerte
expansión, en cuanto la relación de ellas con
lo central comunal. Especial importancia y
atención se ha prestado en aquellas áreas que
poseen alta potencialidad de uso urbano.
- Deterioro creciente en zonas residenciales y
habitacionales por cambios en los patrones de
uso del suelo, densificando intensamente el
uso de los espacios privados al hacer uso
extremo de las condiciones de edificación
vigentes, por deterioro del escaso espacio
verde dentro de las manzanas, por congestión
en torno a los ejes viales debido a
insuficiencia de vías estructurantes y también
a aumentos en la diversificación de otros usos,
y su relación con los usos dominantes.
- Deterioro creciente en zonas subcéntricas por
cambios en los patrones de uso del suelo, por
incremento de su condición central. Ello
conlleva por lo tanto -a su escala-, la
aparición de problemas similares a los de la
zona centro, y también de interferencias entre
los efectos de la instalación creciente de
talleres y algunas industrias, con otros usos.
Especial importancia y atención se ha prestado
en áreas que poseen alta potencialidad de usos
urbanos.
- Deterioro creciente de las zonas poblacionales,
por su permanente extensión carente de
equipamiento; por las carencias de urbanización
y el daño acelerado de las edificaciones de
corta vida útil; por la falta de una red vial
estructurante entre distintos barrios aislados;
y por la disgregación de sectores atravesados
por vías intercomunales de paso rápido y masivo,
con el consiguiente conflicto entre vehículos
y peatones y entre el tránsito local y el
intercomunal.
- Deterioro creciente del borde costero por
conflictos entre los usos privados y públicos,
por existencia de usos institucionales e
industriales versus el uso turístico, en
algunos sectores; por la congestión debida
a altos flujos de tránsito, por falta de
estacionamientos, por inexistencia de accesos
al borde, y congestiones de tránsito de
travesía con tránsito local y peatonal; por
obstrucción visual y del espacio natural, así
como por existencia de instalaciones precarias,
entretenciones mecánicas y estacionamiento de

camiones en algunos sectores.
- Deterioro creciente de la condición funcional
de la red vial comunal, por insuficiencias de
vías y/o de tramos viales, carencias que
impiden el uso de la red como un sistema capaz
de ordenar los flujos intercomunales, comunales
y locales con fluidez, irrigando homogéneamente
a la ciudad. Especial intensidad de deterioro
de la condición funcional vial en la zona
central y en las zonas pericentrales, debido
a la intensidad de los usos en conflicto; a
las escasas obras, y a las barreras naturales
de la ciudad.
- Enclaves en situación irregular en áreas fuera
de los actuales límites urbanos, o dentro de
ellos y cercanos a sus límites, los que
presentan notable aumento de subdivisiones y
construcciones en terrenos no urbanizados, que
originan en el tiempo núcleos urbanos al margen
de la planificación urbano-regional.
- Deterioro y abandono de extensas áreas no
ocupadas, con desmedro progresivo de su
condición natural y paisajística, debido al
uso clandestino de los mismos, por extracción
de áridos, madera, frutos y otros, así como
por incendios, etc.
La definición del límite urbano y la propuesta de
futuras áreas de extensión, reconoce y engloba los
principales fenómenos mencionados que se dan fuera
o se prevén en torno al actual límite urbano, en
especial junto a las nuevas vías estructurantes
comunales, las que aceleran el proceso de
ocupación. La condición general de dichas zonas
de extensión propuestas es la de establecer un
control urbano sobre dichas actividades,
definiendo la obligación previa a cualquier
permiso de edificación, aprobar proyectos de
loteo y urbanización, ejecutando o garantizando
las obras de acuerdo a la legislación vigente.
Dichos proyectos deberán respetar las condiciones
básicas establecidas y asegurar la responsabilidad
de urbanizar por parte del loteador.
La normativa propuesta y explicada a continuación
dentro del marco de sus limitaciones legales ya
analizadas, tiene el objetivo de minimizar los
fenómenos negativos mencionados.
3. PLAN PROPUESTO
3.1 Límite Urbano
El Plan Regulador define el límite urbano,
ampliándolo de acuerdo a lo establecido por el
Plan Intercomunal Valparaíso, manteniendo como
área de extensión urbana solamente el sector
Sur de la comuna e incorporándose como áreas
urbanas los sectores de las zonas AEU B-14d,
ZEUB 46, ZEUB 43 y ZEUB 43-A; sin embargo existe
la necesidad de ampliar el área posible de

urbanizar en algunos sectores de la ciudad y para
ello se establecen Futuras Areas de Extensión
Urbana Propuestas (FAEU), tal como establece las
directivas del MINVU para estos estudios de
planificación.
Estas futuras áreas de extensión urbana y la
futura expansión del límite urbano responde al
objetivo de insertar dentro de la legislación
urbana comunal los procesos de subdivisión,
urbanización y edificación en la tierra que
actualmente ya tiene demanda de usos de suelo
urbano.
Dicha inserción se basa en la necesidad de
satisfacer las demandas actuales y potenciales
por localizarse en dichas áreas, dentro de las
cuales cabe destacar las siguientes categorías:
1) demandas existentes de localización de
equipamiento urbano junto a las vías de acceso
a la ciudad; 2) demandas de los propietarios
en los predios adyacentes al área actualmente
urbanizada, vale decir, propietarios de empresas
inmobiliarias y propietarios de parcelas,
residentes y no residentes.
Por otra parte, la inclusión de dichas áreas
dentro de la legislación urbana comunal,
cumplirá con el objetivo no sólo de regularizar
el asentamiento actual y futuro de actividades,
sino también, preservar las características
operativas de las grandes vías de acceso
mencionadas, evitando que éstas se deterioren
al impedir el acceso indiscriminado a ellas
desde la tierra adyacente, no debidamente
urbanizada ni regulada.
3.2 Zonificación
El diagnóstico urbano ha mostrado que en cuanto
al uso del suelo, el territorio urbano de la
comuna de Viña del Mar es de carácter mixto, con
la sola excepción de las zonas industriales
exclusivas. Sin embargo, la mezcla de usos que
se ha ido conformando a través del tiempo es
bastante heterogénea, pues existen sectores que
presentan una notoria multiplicidad de usos con
una variada jerarquía, en comparación a otros
en donde la vivienda es predominante, aun cuando
en muchos casos, junto a ésta conviven lugares
de trabajo de tipo artesanal o comercial en
pequeña escala. Esta heterogeneidad generada por
la propia naturaleza evolutiva de los procesos
de consolidación de la ciudad, impide establecer
las mismas normas sobre usos del suelo,
urbanización y edificación a través de toda el
área urbana.
Ante tal situación se ha requerido definir un
conjunto de zonas con un determinado nivel de
homogeneidad que ha hecho posible en definitiva
establecer normas específicas zona por zona. Esto
no quiere decir que el objetivo haya sido definir
una multiplicidad de zonas para determinar en cada

una de ellas usos diferentes y exclusivos en forma
compartimentalizada, sino que justamente al revés,
se ha tratado de establecer dentro de lo posible,
un mínimo número de zonas en las cuales permitir
la mayor cantidad de usos sin provocar trastornos,
haciéndolos compatibles por medio de condicionar
la subdivisión del suelo y la edificación.
3.2.1. Zonificación de la Situación Base
La anteriormente referida zonificación ha
significado un proceso de elaboración secuencial
iniciado en la etapa de Diagnóstico Urbano con
la identificación de las Areas de Características
Homogéneas (. 7) y continuado en la etapa de
"Alternativas de Desarrollo Urbano" con la
definición de la Situación Base (. 8). De esta
manera, la identificación de las áreas de
características homogéneas sirvió para definir
la zonificación de la situación base y ésta, a
su vez, sirvió de referencia fundamental para la
zonificación definitiva.
El proceso de elaboración de la zonificación de
la Situación Base fue realizado a través de los
siguientes pasos: primero, el análisis de cada
una de las unidades vecinales de Viña del Mar
ante un conjunto de variables seleccionadas
capaces de caracterizar el territorio urbano;
y luego, la definición de las zonas homogéneas
de acuerdo al comportamiento de las unidades
vecinales ante las variables señaladas (. 9).
Del reconocimiento realizado, se obtuvo como
resultado la siguiente identificación y
caracterización de áreas que en su conjunto
representan la zonificación que se puede observar
actualmente en el territorio urbano o Situación
Base:
1 Centro C 7 Residencial R
2 Pericentro PC 8 Habitacional H
3 Pericentro Residencial PC R 9 Poblacional P
4 Subcentro SC 10 Industrial I
5 Subcentro Residencial SC R 11 Militar M
6 Subcentro Habitacional SC H 12 Borde Costero BC
1 Centro (C). Es la pequeña área central de
la ciudad, entre el estero y la línea del
ferrocarril y entre el cerro Castillo y la
plaza Vergara, que presenta la más alta
concentración de actividades económicas y
de viajes diarios con diverso objetivo.
2 Pericentro (PC). Es la prolongación del
centro hacia el Oriente que presenta también
concentraciones altas de actividades económicas
y de viajes diarios, pero menores a los del
centro.
3 Pericentro Residencial (PC R). Es la zona
alrededor del centro que además de ser una
prolongación de éste, posee destacables
características residenciales, incluyendo

gran parte de la Población Vergara y la
pequeña área plana al Sur de la línea del
ferrocarril.
4 Subcentro (SC). Es la zona que se encuentra
a cierta distancia del centro urbano y que
presenta concentraciones intermedias de
actividades económicas y de viajes diarios,
localizada al Norte de la Población Vergara,
teniendo como vías principales las calles
Quillota, San Antonio y 15 Norte, cabe hacer
presente que esta zona en los últimos años ha
registrado un explosivo aumento de la
localización de equipamiento, tanto comercial,
de salud, etc. , con una creciente demanda de
suelo, elevando los valores del mismo en las
áreas adyacentes, Sector Oriente de la
Población Vergara.
5 Subcentro Residencial (SC R). Es la zona que
además de las características de subcentro
presenta características residenciales
importantes en el área plana de Reñaca
prolongándose por el sector costero hasta el
límite con la Comuna de Concón.
6 Subcentro Habitacional (SC H). Es el conjunto
de áreas que además de las características de
subcentro, presenta características
habitacionales, teniendo como territorio a
servir, tanto el sector habitacional inmediato,
como el resto de la ciudad. El referido
conjunto incluye el sector Santa Inés y el
área alrededor de la plaza de Forestal.
7 Zona Residencial (R). Es el conjunto de áreas
en las que predomina el uso del suelo en
vivienda, presentando altos niveles en el valor
de la tierra y dotación de áreas verdes
vecinales y arborización en las calles. Se
incluyen dentro de este conjunto áreas
residenciales en Recreo, Cerro Castillo,
Traslaviña, Chorrillos, Miraflores y Reñaca.
8 Zona Habitacional (H). Es el conjunto de áreas
en las que también predomina el uso del suelo
en vivienda como en la zona anterior, pero con
niveles de valor de la tierra intermedios o
bajos y también dotación baja de áreas verdes
y arborización en las calles. Dentro de este
conjunto se incluyen sectores vecinos a las
áreas residenciales antes mencionadas en Recreo
Alto, Traslaviña, Forestal, Chorrillos,
Miraflores Alto y Gómez Carreño.
9 Zona Poblacional (P). Es el tercer conjunto de
áreas en las que predomina el uso del suelo en
vivienda, pero con niveles de valor del suelo
bajos y dotación baja o nula de áreas verdes
vecinales, lo cual denota en la mayoría de los
casos, un nivel precario de consolidación
urbana. Dentro de este conjunto se incluyen los
sectores localizados en la periferia de las
áreas urbanizadas en diferentes sectores: Agua
Santa, Forestal, Chorrillos, Miraflores Alto,

Camino Troncal, Achupallas y Reñaca Alto.
10 Zona Industrial ( I ). Es el conjunto de áreas
en los que predomina el uso industrial y en que
se permite la localización de establecimientos
de industrias molestas. Estas se encuentran
localizadas en el sector de El Salto y en el
extremo Oriente de la calle 1 Norte.
11 Zona Militar (M). Es el área destinada a las
instalaciones y establecimientos militares de
la Armada en el sector de Las Salinas.
12 Borde Costero (BC). Es la zona entre las vías
que recorren el borde litoral y el mar y que
se extiende desde el límite con la Comuna de
Concón hasta el límite sur de la Comuna de Viña
del Mar con Valparaíso en El Sauce. Esta zona
comprende las áreas de playa y roqueríos junto
al mar que dan lugar a una gran afluencia de
personas con fines recreativos y turísticos.
3.2.2. Zonificación Propuesta
Teniendo como referencia la zonificación
reconocida en el área urbana actual, se definió
la zonificación propuesta, cuya misión es la
de orientar el proceso urbano espacial de la
evolución de la ciudad en el horizonte del Plan
Regulador estimado en 15 años.
Dentro de dicha zonificación se establecen cuatro
tipos de zonas: a) las Zonas Urbanas que
corresponden a la nueva zonificación propuesta
dentro del límite urbano actual fijado por el
Plan Regulador de 1980; b) la Zona de Extensión
Urbana, existente; c) las Areas Especiales, dentro
de las cuales se incluyen las Areas Verdes, el
Borde Costero, las áreas ocupadas por los
cementerios y las áreas en que se encuentran
localizadas las instalaciones militares y
establecimientos de las Fuerzas Armadas, y d) Las
áreas correspondientes a los seccionales vigentes,
ya sean comunales e intercomunales
La identificación de las zonas incluidas en cada
uno de los tipos antes señalados y su relación con
la zonificación de la Situación Base, se presenta
a continuación.
Zonas Urbanas
En Plano PR VM-01, se grafican las diferentes
zonas, cuyos límites se entenderán desde el eje
de la calle, cuando la zona limite con una vía.
1) Las zonas Centro y Pericentro de la Situación
Base se unen en una sola, dando origen a la zona
E1. El objetivo es por medio de una normativa
común, encauzar la extensión de la calidad del
Centro hacia el Pericentro.
2) Verificaciones en terreno de lo analizado
anteriormente respecto de la zonificación
espontánea que se puede observar actualmente en
la Población Vergara y en la franja Sur del Plan
de Viña, entre la línea del ferrocarril y los
cerros, han permitido reconocer dos situaciones

básicas: una generada en las propiedades con
frente a los principales ejes de circulación, en
donde el proceso de renovación de los patrones de
edificación y el aumento de la variedad en los
usos del suelo es más acelerado y, otra situación,
en las propiedades con frente a calles menos
transitadas, en donde el proceso de renovación
y diversificación de usos es más lento,
permaneciendo en dichas áreas el carácter
residencial del sector. Esta dualidad dio origen
en este sector respectivamente a las zonas E2 y
V6.
3) Una situación similar fue verificada en la zona
5 de la Situación Base "Subcentro Residencial"
localizada en Reñaca, lo cual dio origen a las
zonas E3, E3a, E3b y V5, también en las zonas 6
"Subcentro Habitacional" y 8 "Zona Habitacional",
lo cual dio origen a las zonas V7 y E5 que cubren
el territorio de todas las áreas habitacionales y
poblacionales delimitadas en la Situación Base.
4) Dentro de la zona 7 "Zona Residencial" se
establecieron cinco situaciones diferentes de
áreas residenciales, las cuales se encuentran
basadas principalmente en el nivel de
consolidación urbana alcanzado por cada una
de ellas. De esta manera, se originaron las
siguientes zonas: V1 que corresponde a los
sectores de Miraflores Bajo, Viña del Mar Alto
y por extensión al sector de Los Almendros sector
Las Golondrinas, sector Foresta de la Costa,
sector Oriente del Valle del Estero en Reñaca;
V2 que cubre los sectores de la ladera Norte del
Valle del Estero de Reñaca, al Oriente de calle
Angamos, Los Médanos Oriente en Reñaca; V3 que
coincide con el sector de dunar al Poniente del
camino del Alto Reñaca ; V4 que envuelve los
sectores de Recreo, Agua Santa, Traslaviña y
Chorrillos, y Los Médanos al Oriente del Camino
del Alto, Reñaca Concón; E4 que corresponde al
conjunto de propiedades que enfrentan la calle 1
Norte en el sector de Miraflores Bajo.
5) Las referidas zonas E1, E2, E3, E4 y E5
corresponden a los denominados "Sectores
Comerciales" que se definen en el Artículo 44 del
Plan Intercomunal de Valparaíso; E5 además incluye
industria inofensiva y no molesta.
6) La delimitación de las zonas industriales
exclusivas incluye la zona de El Salto en donde
se hizo un ajuste de límites en el sector al Sur
de la línea del ferrocarril, excluyendo de dicha
zona un área de topografía muy accidentada en la
cual es impracticable la localización industrial,
conforme a lo establecido en el Plan Seccional
Modificación al Plan Regulador de Valparaíso
Sector Sur de la comuna de Viña del Mar. En
síntesis, la zonificación propuesta incluye como
zona industrial exclusiva I las actuales áreas
destinadas a este uso en El Salto y en el inicio
del Camino Troncal al extremo Oriente de la calle

1 Norte.
7) Los sectores en que el proceso de consolidación
urbana que aún no se encuentra iniciado, como es
el caso del área ocupada en la actualidad por las
petroleras, frente a Av. Jorge Montt, Zona V6; y
que no obstante fijarle usos del suelo, las
condiciones mínimas de edificación deberán
definirlas a través de Modificaciones al Plan
Regulador.
8) Las áreas que en la actualidad son normadas
por regulaciones y normas específicas, se
mantienen como zonas reguladas por los planes
Seccionales que determinan los usos del suelo
y las condiciones de subdivisión y edificación,
tal como se señala en el Artículo 1 de la
Ordenanza Local.
9) Las Zonas E8, corresponden a aquellas áreas
cuyo destino es de equipamiento de clase Cultura
y Esparcimiento principalmente con la exigencia
de un alto porcentaje de áreas verdes.
Zonas de Extensión Urbana
La zona de extensión urbana corresponde a la
Modificación al Plan Intercomunal de Valparaíso,
Sector Sur de la Comuna de Viña del Mar (Siete
Hermanas), publicado en el Diario Oficial de fecha
03 de Junio de 2000. Se excluye de esta zona el
área del Seccional de la Universidad Viña del Mar,
correspondiente al área urbana S12.
De acuerdo a lo señalado anteriormente se
consideran futuras áreas de extensión urbana
(FAEU), las que se justifican por la fuerte
demanda de uso de suelo existente para esos
sectores siendo además consideradas en el Estudio
de Factibilidad de los Servicios de Agua Potable
y Alcantarillado de esta Reformulación al PRC.
Areas Especiales
Las Areas Especiales que se han establecido son
las siguientes:
1) Las Areas AV, dentro de las cuales quedan
incluidas todas las áreas verdes existentes,
incluso las reguladas por el nivel
intercomunal, distinguiéndose 3 tipos:
- AV Areas Verdes; Principalmente corresponden a
plazas y similares existentes generadas por
cesiones de loteos aprobados.
- EE 1 Corresponden a Parques recreacionales y
deportivos.
- EE 2 Corresponden principalmente a grandes
parques.
2) El Borde Costero BC, que corresponde, al sector
entre las vías que recorren el borde litoral y
el mar, extendiéndose entre los límites Norte y
Sur de la Comuna, se conservan las
disposiciones establecidas para la Zona LM del
Decreto Supremo 329/80 MINVU. Lo anterior

teniendo presente que el borde costero deberá
estudiarse integralmente a corto plazo.
3) El Area Especial N que corresponde a los
predios ocupados por los cementerios en los
sectores de Recreo, Santa Inés y Santa Julia.
4) El Area Especial M que comprende los predios
destinados a las instalaciones y
establecimientos militares de la Armada en el
sector de Las Salinas.
3.3 Normas sobre usos del suelo y condiciones de
subdivisión
Las normas sobre los usos del suelo y las
condiciones de subdivisión y edificación se han
determinado teniendo como base la caracterización
de cada zona que se deriva de los usos del suelo
predominantes en ella y del proceso de desarrollo
urbano en que se encuentra. Dicha caracterización
también abarca la consideración de sus condiciones
funcionales y ambientales tanto actuales como
tendenciales.
A continuación se presenta respecto de las
distintas zonas establecidas, el conjunto de
criterios considerados en la definición de las
condiciones sobre uso de suelo y edificación.
3.3.1. Zonas Urbanas
1) Zona E1
Dentro de la normativa determinada para la zona
E1 que corresponde al centro de la ciudad, cabe
destacar por este motivo, la gran variedad de
usos del suelo permitidos, especialmente en lo
que se refiere al equipamiento urbano. Sin
embargo, se hace notar la prohibición de los
establecimientos de gran tamaño (. 10) que tienden
a congestionar el reducido espacio del Centro y
a deteriorar su ambiente, debido a su propia
presencia y a las actividades que desarrollan,
como también al tránsito pesado que generan.
La incidencia de dichos establecimientos disminuye
la atracción por vivir en el centro e incluso por
localizar ciertas actividades comerciales que
requieren de un ambiente más atractivo y menos
congestionado para su desarrollo. Por otra parte,
dicho impacto hace perder al centro su fuerza
de renovación, mostrando un peligro cierto de
deterioro urbano, el cual suele detectarse a
través de la proliferación de sitios eriazos, la
instalación de mercados persas y el nulo interés
de los inversionistas por construir los pisos
superiores al segundo nivel por falta de demanda.
Dentro del mismo objetivo anterior, cabe destacar
lo establecido respecto de las condiciones de
edificación, en esta zona respecto de las
construcciones con destino habitacional, las
cuales gozan de un coeficiente de
constructibilidad mayor que otros usos del suelo,

el que se encuentra complementado por la densidad
máxima permitida, todo lo cual podría ser
alcanzado con grandes ventajas inmobiliarias en
sectores al Oriente del área Central que requieren
ser remodelados.
No obstante lo señalado, se espera que con la
ejecución del proyecto Vial denominado IV etapa
de la Av. España, esta área debiera sufrir un
gran impulso, así como también aumento de la
demanda de suelo tanto para reciclaje como para
nuevas edificaciones.
2) Zonas E2 y V6.
El área cubierta por estas zonas que corresponde
básicamente a la Población Vergara, se ha
transformado paulatinamente en una prolongación
del área central de la ciudad, entrando en un
acelerado proceso de renovación en la última
década, lo cual se ha traducido en un incremento
en la variedad de los usos del suelo y en el
volumen edificado, lo cual ha generado fricciones
entre propietarios y deterioro ambiental por
congestión y pérdida de suelo natural destinado
a áreas verdes dentro de las manzanas.
Como se señalara anteriormente, dicho proceso
ha tendido a concentrarse mayormente en las
propiedades que enfrentan las principales vías
de circulación, por lo cual se ha optado por
establecer una normativa que reconoce esta
diferenciación pero siempre dentro de un contexto
común en el cual puedan convivir, tanto las
actividades económicas como la residencia.
En términos generales se puede decir que la
normativa definida para la Zona E2, la cual se
encuentra junto a las vías principales, es más
permisiva que la de las zonas V6a y V6b que
ocupa el espacio remanente dejado por los
corredores de la zona E2. En efecto, respecto de
los usos del suelo, en la zona V6a se encuentran
prohibidos los establecimientos de equipamiento
comercial y de servicios públicos de gran tamaño,
los cuales se encuentran permitidos en la zona
E2.
3) Zonas E3, E3a, E3b y V5.
Tal como se ha señalado anteriormente, en el
punto 3.2.2., una situación similar, pero de un
nivel menor de consolidación, fue verificada en
el área de Reñaca, prolongándose en forma lineal
al lado Oriente del Camino Costero. De esta
manera, el reconocimiento de las siguientes
situaciones: una residencial y otras tres de
marcada tendencia al emplazamiento de equipamiento
dentro de un mismo contexto, dio origen a las
zonas V5, E3 sector de los Médanos y parte del
Sector 5, Zona E3a Plan Reñaca, Zona E3b faja de
50 mts. que va desde el pasaje Mardonez hasta
sector Cochoa, cuya normativa presenta las
siguientes diferencias: respecto de los usos del

suelo en la V5 se prohíben los establecimientos
de equipamiento comercial y de servicios públicos
de gran tamaño, y respecto de las condiciones de
edificación las diferencias son las siguientes:
1) la zona E3a tiene por altura máxima 12 mts,
tipo de agrupamiento aislado, en la zona E3b la
edificación es de tipo escalonada principalmente,
en la zona E3 en cambio se permite la edificación
continua además de las anteriores permitidas en
las otras zonas E, además en esta zona se
diversifican los usos de suelo permitidos. En
relación con el tipo de agrupamiento de la
edificación, en V5 sólo se permite edificación
aislada y pareada.
4) Zonas E5 y V7.
En las extensas áreas habitacionales y
poblacionales antes descritas se ha reconocido
también la multiplicación de usos del suelo y
la densificación de la construcción en las
propiedades que enfrentan los ejes viales
principales, lo cual ha servido de base para la
definición de la zona V7 para las áreas más
habitacionales y de la zona E5 para los corredores
de equipamiento.
La zona V7 es muy permisiva respecto de los usos
del suelo, ya que dentro de dicha zona solamente
se prohíben los establecimientos de gran tamaño,
incluyendo las industrias y otros que por su
naturaleza son menos compatibles con las áreas de
vivienda como son, los cementerios, las plantas
y botaderos de basura, las cárceles, bases
militares, zoológicos, etc. La zona E5 respecto
de la anterior, agrega los establecimientos
industriales inofensivos, los cuales, junto con
el equipamiento de transporte permitido y otros
establecimientos de impacto similar al industrial,
deberán cumplir obviamente con todas las
condiciones de funcionamiento y edificación
determinados tanto en la Ordenanza Local como en
la Ordenanza de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones y además cumplir con condiciones
de tamaño de lote mínimo, ocupación del suelo,
índice de constructibilidad, tipo de agrupamiento
y antejardines más restrictivas que la vivienda.
Respecto de las condiciones de edificación han
sido definidas las siguientes diferencias
principales: 1) la ocupación máxima del suelo sube
en la zona E5 respecto de la zona V7 de 60% a 75%;
2) los tipos de agrupamiento de la edificación de
la zona V7 son aislado y pareado y en la zona E5
además de los anteriores se permite la edificación
continua hasta 7 metros de altura. Lo así definido
tiene como objetivo facilitar la tendencia
reconocida y tal como en los casos anteriores,
hacer más permisivas estas zonas a los usos no
habitacionales.
5) Zonas V1, V2, V3, V4 y E4.

Respecto de los sectores residenciales el objetivo
en la definición de la normativa ha sido preservar
las condiciones de habitabilidad existentes en
ellos mediante la aplicación de una normativa
relativamente restrictiva respecto de los usos no
residenciales y de la edificación en altura o con
mayor precisión, de la edificación con alto
coeficiente de constructibilidad. Como se ha
señalado anteriormente, en los sectores
residenciales se establecieron las siguientes 5
situaciones de áreas residenciales, las cuales
se encuentran basadas principalmente en el nivel
de consolidación urbana alcanzada por cada una
de ellas: 1) la zona V1 (Viña del Mar Alto,
Miraflores Bajo, Las Golondrinas y Foresta de
La Costa en Reñaca) cubre un área residencial
consolidada que tiende a la renovación en altura
y a la multiplicación de usos, lo cual se inhibe
en la legislación propuesta; 2) la zona V2 (Los
sectores laderas Norte del valle del estero de
Reñaca y Los Médanos Oriente en Reñaca) reglamenta
un área residencial aún en proceso de
consolidación; 3) V3 (sector Poniente en las dunas
de Reñaca) que se refiere a un sector residencial
que se encuentra en proceso de ser ocupado; 4) la
zona V4 (Recreo, Traslaviña, Chorrillos y Los
Médanos en Reñaca) que son áreas residenciales ya
consolidadas, en las cuales tiene lugar un proceso
de renovación y multiplicación de usos del suelo,
ya iniciado; y 5) la zona E4 que siendo parte de
Miraflores Bajo, es en sí un área residencial
consolidada a la que se agrega la influencia de la
calle 1 Norte como vía principal de circulación
intercomunal, comparable a los corredores vistos
anteriormente.
La normativa definida para la zona V1 es
consecuente con el objetivo de mantener en dicho
sector la exclusividad del uso residencial y de
la edificación en extensión, pero sin dejar de
reconocer en una parte de ella un área en que la
legislación requiere ser más permisiva. De esta
manera, la normativa que se establece para la
zona V1 es la más restrictiva de toda la ciudad,
permitiéndose además del uso del suelo con
viviendas, sólo equipamiento menor o básico
de educación, culto, cultura, organización
comunitaria y áreas verdes, la cual en la zona
E4 se abre al nivel comunal y a otros usos como,
salud, deportes, esparcimiento y turismo, comercio
y servicios. En cuanto a la edificación, las
principales restricciones establecidas para V1,
se refieren a la altura (9 m), a la edificación
aislada y la densidad máxima permitida (200
habitantes/hectárea) y para la zona E4, al igual
su altura es de 9 metros y la densidad alcanza a
650/ habitantes/hectárea.
Respecto de la zona V2 el objetivo de la
normativa de mantener la exclusividad
residencial es comparable al caso anterior con

menor intensidad, haciéndose más permisiva en
lo que respecta al equipamiento, es igual de
restrictiva en cuanto a la edificación aislada
y a la altura, pero más permisiva en la densidad
máxima permitida y en la subdivisión predial.
La zona V3 cubre un sector que posee condiciones
naturales excepcionales debido a las vistas
panorámicas al mar posibles desde el lugar y a
las singulares características de su suelo de
dunas, de alto interés científico según los
especialistas se fija una superficie predial
mínima de 2.000 m2, manteniendo lo contenido en
la legislación actual, pero restringiendo la
ocupación del suelo y fijando una densidad máxima
de 1.300 hab/há y un coeficiente máximo de
constructibilidad de hasta un 200% de la
superficie del predio.
Finalmente, la zona V4 es la más permisiva de las
zonas residenciales, ya que además, se agrega
equipamiento de diferentes escalas en educación,
culto, cultura, comercio y servicios. Lo anterior,
tomando las medidas del caso para evitar que
el proceso de renovación detectado, deteriore
bruscamente las condiciones de habitabilidad
alcanzadas en estos barrios tradicionales de la
ciudad.
6) Zona I
Las zonas industriales I en El Salto, Camino
Troncal, son zonas exclusivas que permiten
solamente la localización de establecimientos
industriales inofensivos y molestos, además de
todos los establecimientos de almacenamiento
y/o comercio con impacto similar al industrial
y todo tipo de talleres de fabricación,
reparación o mantención, como también todos los
establecimientos de equipamiento de transporte
como son los terminales rodoviarios, estaciones
de servicio automotor, plantas de revisión
técnica automotor, etc.
Los otros usos permitidos son los de equipamiento
vecinal de apoyo al uso industrial como los
siguientes: seguridad, culto, cultura, áreas
verdes, deportes, comercio y servicios. El uso
habitacional se encuentra prohibido.
Respecto de la congestión funcional de la zona se
destacan las normas establecidas respecto del
estacionamiento y de los espacios para maniobra
de vehículos pesados establecidas en la Ordenanza
Local.
7) Zona S13
Corresponde al área inmediata al sector Los
Médanos en Reñaca y corresponde a las áreas de
parcelación Forestal de Los Pinos, que ya cuenta
con condiciones de edificación como Area de
Extensión Urbana B-46, con baja densidad y alto
porcentaje de áreas con vegetación.
3.3.2. Zonas de Extensión Urbana

Respecto de las condiciones de uso del suelo,
subdivisión y edificación definidos para la zona
de extensión urbana se destaca lo siguiente:
1) Zona S14
Corresponde a una parte de la propiedad de la
"Hacienda de las Siete Hermanas", los usos del
suelo y las condiciones de subdivisión y
edificación aplicables en esta Zona son los
establecidos en el Plan Seccional, Modificación
al Plan Regulador de Valparaíso, Sector Sur de
la Comuna de Viña del Mar, aprobado por Resolución
Afecta Nº31-4/061 (V. y U.), de fecha 09 de Mayo
de 2000 y publicado en el Diario Oficial de fecha
03 de Junio de 2000.
2) Las Futuras Zonas de Extensión Urbana
propuestas, son las siguientes.
- Futura Extensión Industrial; Teniendo presente
que la industria molesta actualmente se
encuentra alojada en algunas pequeñas áreas
de la ciudad y en El Salto principalmente,
establecidas en el D.S. 329/80; la aspiración
de la comuna es ampliar el área de industrias
molestas de la ciudad, con el objetivo de
satisfacer las demandas por localizaciones de
este tipo que no tienen cabida en las zonas
existentes, teniendo en cuenta la localización
estratégica hacia el sector de Lajarilla al
Nor-Oriente de la comuna, con acceso a la vía
2-A-3 P.IV. la conexión vial hacia Argentina
y también desde y hacia las ciudades del
interior.
- Futura Zona de Extensión Urbana propuesta,
de Uso Mixto; Interesa ampliar la Zona E5,
establecida en la Ordenanza Local en el
sector Norte de la comuna a ambos lados de
la Vía 2-A-3 P.I.V., hacia el Oriente en 300
metros, el área corresponde a los corredores
de equipamiento y vivienda junto a las grandes
vías de acceso a la ciudad cuya normativa a
aplicar será la misma de la zona E5. Esta
determinación permite encauzar las tendencias
de localización que se demandan en dichos
lugares, además de producir una extensión
espacial continua con los corredores existentes
en el área urbana más consolidada. Cabe
destacar, como se ha señalado más arriba, que
la zona E5 es especialmente permisiva en lo
que respecta al equipamiento urbano, incluyendo
los establecimientos industriales inofensivos
con condiciones de edificación de tratamiento
especial para que no se produzcan
interferencias con la habitación, propiciando
una Zona de uso mixto de equipamiento y
residencia.
- Futura Zona de Extensión Urbana propuesta,
Parque Reñaca Alto Santa Julia. Interesa a la
comuna resguardar un área localizada en un
sector de la hijuela Oriente de la parcelación

Santa Julia que corresponde a un área de valor
patrimonial de equipamiento recreacional y
deportivo existente, por sus características
se asimilaría al área especial EE-1.
- Futura Zona de Extensión Urbana propuesta, de
Uso preferentemente habitacional. Este aspecto
es de una gran importancia para la comuna pues
permite regularizar por una parte áreas
construidas en la actualidad y al mismo tiempo
propende a disponer de una oferta de terrenos
de uso residencial para distintos estratos
socioeconómicos.
Para proponer la normativa a aplicar en las
futuras zonas se deberá tener en cuenta la
norma definida en la zona habitacional contigua;
- Las áreas adyacentes a la zona V7, teniendo
en consideración que cubre áreas que por su
vecindad son la continuación lógica de ellas
y por otra parte cumple el objetivo de cubrir
demandas habitacionales futuras no cubiertas
en las demás zonas de extensión urbanas
establecidas.
- Futuras zonas de extensión tales como la
adyacente a la zona S13, que corresponde
a una parte de las áreas de parcelación
forestal en el sector de Reñaca; y otra área
correspondiente a una parte de la propiedad
fundo Las Cenizas (Curauma), ambas responden
a las demandas por residir en un ambiente de
baja densidad de edificación y un alto
porcentaje de áreas destinadas a la vegetación,
tanto en las propiedades privadas como en los
espacios de uso público.
- Respecto a la adyacencia con vialidad
estructurante de la intercomuna, estas áreas
deberán respetar el carácter de estas vías,
estableciendo una vialidad de menor jerarquía
para el desarrollo propio de sus actividades.
3.3.3. Areas Especiales
1) Areas AV.
Por la propia naturaleza y fragilidad de las
áreas verdes, la normativa que se establece
requiere ser muy restrictiva. Sin embargo, se
hace imprescindible tener en cuenta un margen
de flexibilidad, considerando el necesario
equipamiento requerido para complementar su
atractivo y su uso en plenitud, además de tener
presente el dominio jurídico de ellas, dado que
muchas de estas áreas son de dominio privado.
Por la diferente naturaleza de las A.V. se
definieron 3 tipos:
- AV Areas Verdes Corresponden a las plazas y
similares existentes y a aquellas generadas
por loteos aprobados, el uso definido es el
de Areas Verdes.
- EE 1 Corresponden a Parques Recreacionales
y deportivos. Atendiendo a su condición de

propiedades municipales y particulares en
su mayoría, los usos permitidos son más
amplios que los de AV Areas Verdes,
incorporando usos culturales, deportivos,
de esparcimiento y comercio muy referido al
de tipo social y de esparcimiento.
- EE 2 Corresponden a Parques Urbanos que
contienen recursos de valor natural o
patrimonial. Los usos permitidos incorporan
además de los contemplados en la zona EE 1,
Velódromos, Hipódromos. Las condiciones de
edificación serán las establecidas por el
instrumento de Planificación Urbana
Intercomunal vigente, atendiendo que se
trata de áreas verdes reguladas por el nivel
intercomunal.
2) Borde Costero BC.
El área del borde costero y el contacto con el
mar es de tal importancia para la ciudad que
requiere, adicionalmente a la exposición de
la normativa propuesta y sus objetivos, de una
mención especial a sus aspectos históricos
urbanos y a su situación actual.
a) Aspectos históricos urbanos del Borde Costero
Durante las décadas de los años 30 y 40 el borde
costero comienza definitivamente a dejar de ser
un deslinde posterior de la ciudad, en donde se
construyen industrias e instalaciones de
transferencia de carga, vestigios de lo cual aún
pueden encontrarse en la playa por ejemplo detrás
del Sanatorio Marítimo, y de la maestranza de
Edwards y Cerutti. En ese momento se da inicio
a un proceso dirigido a transformar el borde
litoral en el frente o fachada de una ciudad
turística, a través de las siguientes obras y
acciones que dan cuenta de ello: construcción
del Casino Municipal y luego de los jardines y
la iluminación exterior que incluye la Avenida
del Mar (actual Avenida Perú); construcción
del Cap Ducal; compra por parte de la I.
Municipalidad de los terrenos en que funcionó
la maestranza de Lever y Murphy en Caleta
Abarca; construcción de la Plaza Colombia;
construcción de enrocado en la Avenida del Mar
y construcción del Hotel Miramar.
A continuación, en la década de los años 50,
con obras como la Plaza Rapa Nui, en playa
Miramar, los Jardines de Caleta Abarca, el
Hotel San Martín y el balneario de Caleta
Abarca, continúa esta consolidación del
borde costero, terminando dicha década con la
promulgación de la Ley Nº 13.364 ("Ley Lorca"),
la cual sanciona legalmente el rol turístico del
borde costero, declarando de utilidad pública
los inmuebles adyacentes al litoral comprendidos
entre la calle 8 Norte y el balneario Las Salinas
(. 11), más el Castillo Wulff y al mismo tiempo,

autorizando al Presidente de la República para
expropiarlos en favor de la I. Municipalidad de
Viña del Mar. Conjuntamente con lo anterior, dicha
ley destina fondos para la habilitación de la
playa de dicho sector costero y la construcción
en ella de un balneario, incluyendo parques,
jardines y demás obras anexas. Por otra parte,
en relación con la totalidad del borde litoral
de la comuna, la ley condiciona todos los permisos
de edificación correspondientes a los predios
costeros de todo el borde entre El Sauce y la
desembocadura del Río Aconcagua, a la aprobación
del Alcalde con acuerdo de los dos tercios de los
regidores en ejercicio y previo informe favorable
del Departamento de Obras, lo cual señala sin
lugar a dudas, el especial cuidado implícito en
la ley para salvaguardar los valores ciudadanos
asociados al rol turístico del borde costero y
al bien común.
Además de la Ley 13.364, otros dos cuerpos legales
reconocen y sancionan legalmente el rol turístico
de borde costero, al permitir en él sólo usos y
actividades concordantes con dicho destino: éstos
son el Plan Intercomunal de Valparaíso y el Plan
Regulador de Viña de Mar. En efecto, en 1965 el
mencionado instrumento intercomunal, establece en
la faja comprendida entre el Camino Costero y el
Mar, desde 15 Norte hasta la desembocadura del
Río Aconcagua, una zona de balnearios y playas,
inscrita dentro de las Areas Verdes que define
para actividades de Turismo y Esparcimiento, en
donde se permiten actividades ligadas a estos
fines, como balnearios, clubes, hosterías, hoteles
de veraneo, entre otras, quedando prohibidas
todas las actividades o usos ajenos a los fines
descritos. En cuanto al Plan Regulador de Viña del
Mar de 1980, éste amplía en sentido longitudinal,
a todo el litoral marítimo de la comuna, lo
establecido en el Plan Intercomunal en 1965, entre
15 Norte y la desembocadura del Río Aconcagua,
aunque en el otro sentido, lo restringe solamente
a las áreas de playa y roqueríos. De esta manera,
el Plan Regulador define el rol a través de los
usos permitidos de equipamiento turístico,
recreacional, deportivo y artesanía pesquera y
también al condicionar las edificaciones que allí
se emplacen, como complementarias para el uso de
los recursos naturales, manteniendo y preservando
su carácter de tales.
En síntesis, es posible afirmar que existe desde
hace más de sesenta años un proceso de acciones
y obras que contiene por una parte, la voluntad
de cambiar el rol anterior de carácter industrial
y portuario, por un rol turístico-recreacional;
y por otra, el objetivo de consolidar el borde
costero de acuerdo a este nuevo rol, existiendo
además, una legislación que, apuntando en la
misma dirección, regula el uso del suelo y la
edificación.

Sin embargo, cabe destacar que tanto la
erradicación de las actividades contrapuestas
al rol turístico, como la consolidación físico-
espacial del borde costero, que lo terminaría
de definir en forma inequívoca como lugar de
esparcimiento, aún se encuentran en un proceso
inconcluso:
Además de las normativas señaladas existe el
Reglamento sobre Concesiones Marítimas del
Ministerio de Defensa Nacional, que define
los límites de las áreas de competencia de la
Gobernación Marítima y comunales. Por otra
parte, la publicación de fecha 29.07.98 que
modifica la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones intercalándose los conceptos
de: Línea de la Playa, Playa de Mar, Terreno
de Playa, Zona de Protección Costera, otorgándole
además facultades a los municipios para regular
Zonas de Protección Costera Marítima, Fluvial o
Lacustre.
Del análisis de la Normativa de Concesiones; de
la definición de los conceptos del borde, línea
de la Playa, Playa de Mar, Terreno de Playa, Zona
de protección Costera y de la situación en terreno
del borde litoral; se concluye que la franja de
borde costero es muy limitada en cuanto a su
ancho, que prácticamente la vialidad se encuentra
emplazada en los terrenos de playa, que debido a
esto es imposible definir una zona de protección
costera en esta franja ya que los asentamientos
se encuentran en gran parte del borde costero
dentro de los terrenos de playa.
Tal como se señala más arriba, los instrumentos
que sancionan legalmente el rol turístico del
borde costero son los siguientes:
- La Ley 13.364 de 1959,
- El Plan Intercomunal de Valparaíso de 1965,
- El Plan Regulador Comunal de Viña del Mar de
1980 y
- Reglamento sobre Concesiones Marítimas del
Ministerio de Defensa Nacional.
Dentro de ellos cabe hacer una distinción que
se refiere a su incidencia en el desarrollo
urbano.
En términos generales, ambos planes reguladores,
intercomunal y comunal, contienen medidas
reglamentarias referidas al uso del suelo y las
edificaciones requeridas por las actividades
propias al desarrollo urbano y a la vialidad
principal.
El Reglamento sobre Concesiones contiene medidas
reglamentarias para conceder el uso particular
en cualquier forma de las playas, terrenos de
playa, fondos de mar, porciones de agua y rocas
dentro y fuera de las bahías
En cambio la Ley 13.364 contiene acciones

directas sobre el desarrollo urbano de Viña del
Mar, específicamente sobre el borde costero,
incluyendo inversiones y obras, las únicas
capaces de acelerar y conducir en otra dirección
las tendencias.
La Ley 13.364, es de gran importancia para el
desarrollo del borde costero, debido a que los
instrumentos reguladores no son herramientas
suficientes para producir el desarrollo urbano,
se requiere de una acción de gestión urbana,
especialmente tratándose de cambios en los
roles de sectores urbanos o mejoramiento de
áreas deterioradas donde los intereses del
buen desarrollo en bien de la comuna están
compitiendo con intereses económicos,
inmobiliarios, etc.
b) Situación actual del Borde Costero
En la situación actual del Borde Costero es
posible considerar, en relación con una
proposición normativa, tres aspectos que en la
realidad se integran en cada sector del borde
produciendo diferentes combinaciones.
Desde el punto de vista del uso, esto es, del
acceso al borde costero y la permanencia en
él, es posible encontrar a lo largo del borde
costero dos situaciones extremas: los lugares
de uso público y los lugares de uso privado.
Los primeros se encuentran representados
principalmente por las playas y algunos
roqueríos; y los segundos, por las viviendas,
ya sean estas individuales o colectivas. Entre
ambos usos extremos cabe agregar la situación
intermedia, representada por los establecimientos
de acceso restringido, como hoteles, restaurantes,
clubes y museos.
Desde el punto de vista de la propiedad del suelo,
es posible distinguir también dos categorías
extremas. En un caso se encuentran los bienes
públicos, ya sea en calidad de bienes nacionales
de uso público, de bienes fiscales o municipales;
este conjunto representa más del 90 % del área
total del Borde Costero. En el otro extremo se
encuentran algunos bienes de propiedad privada.
Cabe destacar que no siempre la condición de uso
se encuentra relacionada homólogamente con la
situación de propiedad; existiendo por ejemplo
casos de bienes de propiedad pública comprometidos
por el fisco durante largos períodos a usos
estrictamente privados.
Por último, desde el punto de vista de la
condición física del bien natural, es posible
distinguir características básicas que se
relacionan entre sí, de manera variable en cada
uno de los sectores del Borde Costero. Dichas
características variables en cada sector son:
interés escénico; superficie, morfología,
dimensión; grado de accesibilidad permitido por
la topografía; materialidad de suelo, arena,

roqueríos, áreas ajardinadas.
De acuerdo al análisis realizado del borde
costero, es posible distinguir cuatro situaciones
que se generan a partir de las características
básicas señaladas anteriormente:
SITUACION A: Corresponde a las playas de arenas
y sectores de roqueríos, donde solamente se puede
asociar con las actividades de playa y paseo; las
que no tienen posibilidad de edificarse en el
Borde Costero (teniendo presente las variables de
superficie, morfología, dimensión, accesibilidad
y materialidad), las que se enumeran de Norte a
Sur a continuación:
- Playas de arenas y sectores de roqueríos en
general; Playa El Encanto; Playa Las Cañitas;
Playa Bahamas; Playa Acapulco; Playa Los Artistas.
SITUACION B: Corresponde a los lugares que
además de poseer playas, englobando la situación
A, cuentan con terrenos adyacentes con
características básicas que permiten la
posibilidad de edificar construcciones que
complementen las actividades de playa y paseo,
tales como balnearios, restaurantes, fuentes de
soda; y son las siguientes:
- Cochoa; Reñaca; Salinas; Recta Salinas Jorge
Montt; El Sol; Caleta Abarca.
SITUACION C: Corresponde a sectores con potencial
escénico diferente al anterior en el borde,
encontrándose construidos y en su mayoría
acogiendo actividades de uso público; paradores,
cafeterías, miradores, fuentes de soda,
restaurantes, las que se enumeran a continuación
de Norte a Sur:
- Stella Maris; Puerto Madero; Mirador Cochoa;
Roca Vial; Predio Rol 3001-5; Predio Rol 3001-4
Predio Rol Nº 3001-3 Salinas; Cap Ducal; Castillo
Wulff; Club de Pesca y Caza.
SITUACION D: Corresponde a zonas con potencial
que supera las condiciones anteriores, cuentan
con una influencia urbana sobresaliente respecto
a su funcionalidad, requieren de estudios que
dimensionen el impacto que generaría intervenir
dichos lugares. Su solución debe estar asociada
a estudios seccionales que involucren toda la
zona relacionada. Por sus características
permiten usos de suelo diversos, todos ellos
asociados con las actividades que potencian el
borde costero. Las principales preocupaciones
en estas zonas son su impacto urbano, vial y
ambiental. Dichas zonas involucran varios
territorios y/o propiedades, además pueden
incluir las SITUACIONES A, B y C según sea su
emplazamiento. Son las siguientes:
- Sistema Montemar
- Sistema Punta Oceanic - Ex Curanurin
- Sistema Punta Ossa - Playa Los Marineros y
Playa Salinas

- Sistema Sanatorio Marítimo
- Sistema Desembocadura Estero Marga-Marga -
Muelle Ocho Norte
- Sistema Miramar - Caleta Abarca - Playa Los
Artistas
- Sistema Recreo - Capuchinos
- Sistema Curva Los Mayos - Club de Yates Recreo
c) Normativa Propuesta
La normativa propuesta establece una sola área
para el borde costero, conservando las condiciones
establecidas para la Zona LM del D.S. 329/80
atendiendo a la necesidad de efectuar un estudio
integral para el desarrollo del borde.
d) Futuro Estudio Integral del BC, consideraciones
básicas.
El futuro estudio integral que se desarrolle en
el borde costero, es recomendable que se inscriba
dentro de un marco conformado por las siguientes
consideraciones básicas:
1. - El uso potencial del Borde Costero debe
tender a maximizar su condición de uso público.
2. - La propiedad privada existente en el Borde
Costero debe respetarse, subordinada al primer
principio y debe permitírsele, cuando sea posible
dentro de dichos límites, tanto su desarrollo
específico como aquel vinculado con el uso público
del espacio.
3. - Las condiciones específicas que la normativa
establezca respecto de los usos y sus condiciones
de edificación posibles, debe respetar las
diferentes condiciones paisajísticas del
Borde Costero, en cada uno de sus sectores.
Privilegiando las construcciones en el lado
Oriente del camino del borde costero.
4. - Orientar las inversiones de tipo privatizante
al lado Oriente del camino.
5. - En las concesiones, establecer un radio
proporcional al área intervenida, que deberá
ser tratado y mantenido con jardines, paseos,
miradores, con mobiliario tales como asientos,
jardineras, barandas, basureros, con el fin
de consolidar el paseo peatonal en el borde
costero.
6. - El Estado como administrador de los bienes
públicos, sobre la base de una normativa
condicionante pero capaz de aceptar múltiples
soluciones formales y de administración del
Borde Costero, deberá crear, conforme a sus
facultades, entes y mecanismos eficientes,
capaces de identificar y asignar con
transparencia, las mejores acciones por parte
de los particulares, así como las que el mismo
emprenda, sujeto a su escaso poder de
financiamiento.
El cumplimiento de estas consideraciones conduce
a los siguientes lineamientos generales que

podrían acotar las condiciones de edificación a
fijar en el futuro estudio:
a) Usos permitidos escogidos orientados a aquellos
que incentiven las actividades de uso público
tales como esparcimiento, cultura, deporte,
paseos, actividades lúdicas, etc.
b) Volúmenes, ocupación predial, constructibilidad
orientados a permitir la contemplación del paisaje
natural e incentivar las actividades al aire
libre. En algunos sectores sensibles del paisaje,
permitir allí solamente obras exteriores para usos
complementarios, tales como balnearios, miradores,
paseos, obras de acceso al mar y de acceso a
embarcaciones, etc.
3) Las áreas de cementerios N
Como se ha señalado anteriormente estas áreas se
encuentran en los sectores de Recreo, Santa Inés
y Santa Julia. En dichas áreas las condiciones
de uso del suelo y edificación se determinan de
acuerdo a criterios de salubridad, seguridad,
funcionalidad y otros por la autoridad competente.
Sin embargo, el Plan Regulador Comunal ha
establecido usos de suelo y condiciones para esta
zona.
4) Area Especial M
El área especial M ubicada en el sector de
Las Salinas, se encuentra destinada a obras
y construcciones de la Armada de Chile.
3.4 Sistema Vial, Vialidad Estructurante
Los análisis realizados anteriormente (.12) han
permitido concluir que las deficiencias que se
generan en la vialidad urbana constituyen graves
limitantes al desarrollo urbano, pues las
restricciones a la accesibilidad que ello produce
es causal de alteraciones en la evolución normal
de los sectores de la ciudad y factor de deterioro
urbano.
En términos generales, al Plan Regulador le
corresponde definir el trazado y el ancho
mínimo del espacio a ser ocupado por las vías,
considerando los requerimientos del tránsito
actual y el esperado a futuro. Dicho espacio
debe dar cabida a las distintas alternativas de
solución a problemas de la vialidad estructurante
que pueden ser del siguiente tipo:
- mejoramientos de vías existentes,
- vías nuevas que derivan flujos desde otras vías
o sectores congestionados, y
- mejoramientos puntuales de la red, produciendo
un alivio general del sistema.
Cabe destacar a este respecto que, tal como se
establece en el Capítulo IV de la Ordenanza

Local, los perfiles geométricos de la vialidad,
así como el ancho definitivo de sus calzadas,
la forma de sus empalmes, cruces a distinto nivel
y demás elementos de diseño, corresponde que sean
definidos en los respectivos proyectos de loteo,
en planos seccionales o en proyectos de vialidad,
según sea el caso.
3.4.1. Objetivos
Los objetivos que han sido considerados en la
definición de la vialidad estructurante son los
siguientes: 1) mejoramiento de la accesibilidad
general en el área urbana y 2) mejoramiento de
la accesibilidad en sectores urbanos.
Respecto de la accesibilidad general, cabe
destacar que ésta se encuentra referida tanto
a los corredores de tránsito intercomunal que
se entrecruzan en el área plana de Viña del
Mar, como al Sector Central de la ciudad.
Dichos corredores son el de sentido Norte-Sur:
Concón - Viña del Mar - Valparaíso y el de
sentido Oriente-Poniente: Villa Alemana - Viña
del Mar - Valparaíso. Por su parte el sector
central comprende el área limitada por el
Estero Viña del Mar hacia el Norte, la línea
del ferrocarril por el Sur y entre el cerro
Castillo, por el Poniente y la calle Cancha
por el Oriente, a lo cual cabe agregar también,
las áreas inmediatas pertenecientes a los
sectores que rodean dicho recinto urbano.
En lo que respecta al mejoramiento de los sectores
urbanos, hay que considerar lo referente a los
ejes principales de acceso a los sectores y
también lo que se encuentra relacionado con la
estructuración de su vialidad interna o local, la
que debe alcanzar en todos los casos la categoría
de trama de circulaciones.
3.4.2. Los sistemas viales
La vialidad estructurante propuesta se encuentra
integrada por distintos sistemas de vías de
diversa jerarquía y carácter que se complementan
para dar cabida a la diversidad de requerimientos
del tránsito en cuanto a su volumen y modalidades.
1) El sistema troncal está compuesto por las
grandes vías que atraviesan el área urbana de
Viña del Mar en sentido Norte-Sur y Oriente-
Poniente, por las cuales se pueden realizar
los viajes de larga distancia a través del
territorio intercomunal. En este sentido estas
vías deben garantizar, tanto la conexión de la
Comuna con el resto de las áreas urbanas de la
Región, como el paso fluido a través de su
trama de los vehículos con origen y destino
fuera de ella, entre otras se pueden destacar:
El eje Norte-Sur está conformado por el Camino
Internacional entre Concón y el trébol Villa
Dulce, pasando por los sectores de Reñaca Alto

y Achupallas, y su continuación hacia el Sur
por la conexión Rodelillo - El Salto - Villa
Dulce (Gran Vía Las Palmas), la cual tiene por
objetivo, dotar de acceso a la comuna de Viña
del Mar y evitar el flujo de paso por la red
céntrica de la ciudad (. 13).
El eje Oriente-Poniente se encuentra conformado,
a su vez, por la Avenida España, entre el límite
comunal Sur y Caleta Abarca, continuando por una
nueva gran avenida que unifica las calles Alvares
y Viana, la que corresponde a la denominada "IV
Etapa Interconexión Vial Valparaíso - Viña del
Mar" y empalmando con el Camino Troncal Sur, el
cual recorriendo la ribera Sur del Estero Marga
Marga, sale del límite urbano y continúa en
el territorio de las comunas de Quilpué y Villa
Alemana.
También tenemos los sistemas que define la vía
P.I.V. 4 - 13 c, proyectada que va desde el
límite comunal Sur hasta empalmar con el Troncal
Sur, continuando hasta empalmar con el actual
troncal, siguiendo su trayectoria hasta empalmar
con vía proyectada a Reñaca, en el Sector de
Achupallas Santa Julia.
Vía proyectada Reñaca-Quilpué, va desde el límite
Comunal Oriente hasta empalmar con vía proyectada
P3, atravesando el camino internacional, tendrá
por función el tomar el flujo vehicular que
proviene de las comunas del interior, llevándolos
al borde mar sector Nor-Poniente de la comuna de
Viña del Mar.
Vía troncal proyectada que va desde la vía
proyectada a Reñaca, hacia las comunas del
interior, sentido Nor-Oriente de la comuna de
Viña del Mar, tiene por objetivo convertirse
en alternativa del actual camino Internacional
la vía proyectada Reñaca-Quilpué.
Las condiciones fundamentales y estándares de
diseño de estas vías corresponden a lo definido
en la Ordenanza de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, y respecto de los anchos mínimos
establecidos para cada tramo, éstos se encuentran
consignados en el cuadro de vialidad incluido en
el Capítulo IV de la Ordenanza Local.
2) El sistema colector está compuesto por vías
cuyo rol principal es la distribución de grandes
volúmenes de tránsito entre las áreas de vivienda
y los centros de actividad comercial y servicio,
sirviendo además como alternativas de las vías
troncales y como complemento de dicho sistema.
Las vías colectoras conforman entre otros los
siguientes ejes viales:
1) el eje propuesto que une Valparaíso y Concón,
recorriendo parte de los cerros del Sur de Viña
del Mar en sentido Oriente-Poniente, a nivel
aproximado 80 m.s.n.m., y luego en sentido
Norte - Sur atravesando la parte plana de la
ciudad y los cerros de los siguientes sectores:

Santa Inés, Salinas, Gómez Carreño y Reñaca, vía
que continúa hasta el límite con Concón por el
lado Sur de los Almendros.
Este trazado permite en el sector Sur, mejorar
la accesibilidad de dicha área y en el Sector
Norte, sea alternativa del eje troncal Norte-Sur
(Camino Internacional) y además libere de flujos
al camino costero entre Viña y Concón;
2) el eje Marina - 1 Norte que sirve como
alternativa y complemento del eje troncal Oriente-
Poniente para conducir los flujos en este sentido
a través del área plana de la ciudad;
3) el eje Agua Santa que tiene como área de
servicio un extenso sector urbano al Sur de la
ciudad, complementa el eje troncal Norte-Sur en
el tramo correspondiente a la conexión Rodelillo -
El Salto;
4) eje Simón Bolívar, nace desde la vía P.I.V. 4 -
13 d con sentido Sur a Norte de la Comuna del Viña
del Mar, bajando por el sector forestal hasta
cruzar el centro de la ciudad para tomar Av.
Los Castaños puente proyectado de por medio,
continuando hacia empalmar con Av. Padre Hurtado,
hasta empalmar con Av. Frei rotonda Villa Dulce,
continuando hasta el Camino Internacional.
5) eje San Martín, tiene por objetivo el
recolectar los flujos provenientes del sector
costero que se desplazan hacia Valparaíso, zonas
interiores y Variante Agua Santa.
6) eje Cuatro Poniente, esta vía tiene como
función el recolectar flujos que van al sector
costero desde la intercomuna y desde el Sector
Sur de la Comuna. Estos dos ejes el Nº5) y 6),
se comportan a modo de un par vial.
7) eje 6 Oriente y su prolongación hasta empalmar
con Subida Alessandri y 18 Norte, esta vía tiene
por objetivo el liberar de flujos vehiculares al
eje 15 Norte, va desde 11 Norte hasta Subida
Alessandri y 18 Norte.
8) eje 15 Norte, tiene por objetivo en comunicar
en forma transversal los sectores Sur - Oriente y
Norte de la Comuna, este eje cobra gran relevancia
por el explosivo desarrollo del área ya que
soporta un importante nivel de equipamiento
comercial.
9) Se debe destacar el conjunto de vías colectoras
proyectadas en el sector Sur de la Comuna de Viña
del Mar, las cuales deberán desarrollarse en forma
conjunta con los procesos de planificación y
urbanización que en el área se lleven a cabo.
3) El sistema de las Vías de Servicios es un
complemento del sistema anterior y está compuesto
por dos tipos de vías:
Tipo A: sus características están de acuerdo a
lo dispuesto en la Ordenanza General de Urbanismo
y Construcciones, su rol principalmente está
orientado al soporte de la movilización colectiva.

Tipo B: sus características están de acuerdo a
lo dispuesto en la Ordenanza General de Urbanismo
y Construcciones, y de acuerdo a su definición
comparten el rol básico de las vías de servicio
tipo A, sin embargo, sus características de diseño
y de operación deben favorecer el uso peatonal.
4) El sistema de Vías Locales se encuentra
localizado en los sectores urbanos y tiene como
rol establecer las relaciones entre los sistemas
mayores de vías Troncales, Colectoras y de
Servicio con las vías locales de acceso a la
vivienda.
Se reconocieron de la vialidad urbana existente
varios sistemas, además de estos sistemas se
proyecta un conjunto de calles, que si bien son
secundarias respecto al tránsito, sirven para
permitir la continuidad de la red. En efecto,
dichas vías completan vías interrumpidas o dan
salida a calles ciegas, de tal manera de dar
forma a una malla recorrible de calles. Es posible
observar estas vías en la vialidad propuesta de
los siguientes sectores: Recreo, Traslaviña,
Forestal, Chorrillos, Santa Inés, Miraflores,
Villa Dulce, El Olivar, Achupallas, Gómez Carreño,
Reñaca Alto, Glorias Navales, Recreo Alto, Nueva
Aurora, Forestal Alto, etc.
4. ESTUDIOS ESPECIALES URBANOS Y OBRAS BASICAS DE USO
PUBLICO
4.1 Introducción
Corresponde, de acuerdo a la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, una mención de los
estudios especiales urbanos más detallados
efectuados mediante PLANOS SECCIONALES.
Además se señala un listado de obras básicas de
uso público proyectadas indicando sus objetivos,
metas y prioridades, la que debe incluirse en la
presente Memoria explicativa.
El conjunto de Planos Seccionales así como el
conjunto de Obras Básicas de Uso Público,
cumplen el mencionado requerimiento y su objetivo
principal es el de asegurar, a modo de complemento
con la normativa propuesta, el cumplimiento de
los objetivos generales y particulares del Plan
Regulador Comunal.
Dichos objetivos se dan de hecho, a lo largo del
tiempo de aplicación en vigencia de la Propuesta
Normativa; razón por la cual es necesario
establecer algunas prioridades dentro del conjunto
de estudios y obras, lo que se traduce en períodos
propuestos en que las mismas deben materializarse
a fin de su mejor complemento con la normativa.
Sustantiva importancia se consigna a este conjunto
de Estudios Urbanos y Obras Básicas, teniendo en
cuenta que gran parte de los conflictos y
problemas urbanos recaen en el espacio público, y
que dentro de esta categoría, es la red vial la

de mayor compromiso con aquellos. Por tal razón
la mayoría de las obras enunciadas corresponden
a Obras Viales.
Desde el punto de vista de su ejecución y
prioridad cabe precisar los siguientes conceptos:
1. El conjunto de estudios y obras propuesto,
está llamado a ser financiado por el Sector
Público, el que incluye a los Servicios
Sectoriales y a la I. Municipalidad de Viña
del Mar. Dicho conjunto no incluye proyectos
de edificios públicos los que son de
competencia Sectorial y Municipal a través
de su Plan de Desarrollo.
2. Dicho conjunto se define a partir del Plan
Regulador Comunal, pudiendo por tanto
existir algunas de ellas, ya programadas y
a ser financiadas por otros Servicios, así
como otras que se deberían sumar a dichos
programas de obras sectoriales, previa
presentación y gestión municipal.
3. La I. Municipalidad actuará en adición,
incluyendo en sus propios Planes de Obras
Municipales y Plan de Desarrollo, a aquellos
estudios urbanos y obras que no pudieren ser
incluidas en los programas sectoriales.
Actuará en consecuencia con la antelación
necesaria en cuanto al desarrollo de los
proyectos específicos, y a su discusión e
inclusión en los presupuestos anuales, propios
o externos a fin del mejor cumplimiento posible
de las prioridades indicadas.
4. La I. Municipalidad podrá actuar en el sentido
mencionado, en forma concertada con el sector
privado, ya sea canalizando inversión de
terceros, vía convenios de explotación, cuando
sea posible; ya sea canalizando aportes de los
propios más directos beneficiarios de los
estudios y obras proyectadas.
4.1.1. Planos Seccionales y Modificaciones al PRC,
Estudios Urbanos Especiales y Proyectos de
Ingeniería Viales
La ejecución de estos estudios es prioritaria,
pues complementan los objetivos propuestos en
el Plan Regulador Comunal, permitiendo mayor
precisión para la aplicación de la normativa
propuesta en algunos casos y en otros, los
proyectos de ingeniería vial para proceder a la
ejecución de obras básicas de uso público; de
acuerdo a lo señalado, estos estudios se deben
ejecutar en el más corto plazo, en los primeros
tres años y son:
a) Planos Seccionales y Modificaciones al PRC:
- Precisión Miradores, Definición de Alturas
de Edificación por catastro predial de las
áreas involucradas en la restricción de
miradores.

- Precisión Areas de Edificación de Frente
Continuo en sectores consolidados de la
comuna.
- Areas de Interés Patrimonial, Definición de
condiciones de intervención y normativas para
la consolidación y protección de las áreas de
interés patrimonial.
- 4ta Etapa. Definición de condiciones de
edificación y diseño de la conexión vial
4ta Etapa y Troncal Sur, definir líneas de
edificación de la vía y área de influencia
del proyecto, Usos de Suelo, normativa
para el Subsuelo, a la vez que define las
condicionantes que deberán darse en el sector
estación de Viña para resolver diversas
problemáticas urbanas.
- Centro comercial 15 Norte - 13 Norte, Definir
condiciones de Edificación y normativa para
esta zona.
- Desembocadura del Estero de Viña, Definir
usos de suelo, condiciones de edificación y
normativa para esta zona.
b) Estudios Urbanos:
- Estudio de suficiencia de Urbanización,
determinar diferentes zonas de la comuna
que se encuentran con insuficiencia de
urbanización, de acuerdo a lo establecido
en la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones.
- Estudio de Delimitación catastral entre
zonas, Permite precisar la aplicación de
la normativa para cada zona.
- Elaboración del Catastro Urbano.
- Declaración de Impacto Ambiental, Generar
línea base ambiental en virtud de la cual
se regularán los futuros emplazamientos.
- Estudio de la Capacidad Vial, Estructura
Vial, Establecer nuevos estándares de la
vialidad y ajustar constructibilidad y
densidad conforme a la capacidad de la
infraestructura.
- Estudio Borde Costero
c) Proyectos de Ingeniería Vial:
Su objetivo principal es dar continuidad y
accesibilidad vial a los sectores urbanos
donde se emplazan y al mismo tiempo ofrecer
alternativas viales para evitar saturación
de la estructura existente.
- Ingeniería Vial Loteo El Encanto, Sector 5
Reñaca; hasta el límite comunal Norte.
- Ingeniería Vial Dublé Almeyda entre O'Higgins
y Bulnes;
- Ingeniería Vial Camino de Alto entre el
límite Urbano Norte y su conexión con Dublé
Almeyda, O'Higgins, Vicuña Mackenna , Los
Sargazos, en Jardín del Mar.
- Proyectos de Pre-ingeniería o ingeniería

vial, según sea factible, de la vialidad
de servicio mencionada en el artículo 20
de la Ordenanza de esta Reformulación del
Plan Regulador Comunal.
4.1.2. Obras Básicas de Uso Público
La definición general de las obras en el Plan
Regulador busca, por tanto, establecer un
listado básico de los proyectos que deberán
ser desarrollados, evaluados puntualmente,
financiados y construidos, señalando las
prioridades de tales acciones, que en conjunto
constituyen el Proyecto y la Obra.
Se ha identificado el siguiente conjunto de
obras a ser desarrolladas durante la vigencia
esperada del actual Plan Regulador Comunal y
que complementan y aseguran la eficacia de la
normativa propuesta.
A. OBRAS VIALES
1. Avenida Alvares - Viana (en inicio ejecución
de Obras).
2. Nueva Avenida Marina
3. Puentes sobre el Estero de Viña del Mar
4. Vía Valparaíso - Concón por los cerros
5. Vías Locales o de Servicio junto a vías de
alto tránsito
6. Vías Locales
7. Pavimentación de vías Estructurantes
B. OTRAS OBRAS
1. Programa de Recuperación del Estero de Viña
del Mar.
2. Control de Comportamiento de la Cuenca
Hidrológica del Estero de Viña del Mar
3. Remodelaciones del Espacio Público
4. Obras públicas en Sectores Poblacionales.
A continuación se describen los términos de
referencia general de cada uno de los proyectos
de las Obras Básicas de Uso Público a ser
materializadas en el horizonte del Plan
Regulador. Su descripción debe ser complementada
con el plano respectivo que las identifica;
además muchas de las obras viales están incluidas
en el Listado de la Vialidad Estructurante
propuesta, indicándose allí cuándo la
materialización de una obra implica el trazado
y construcción de la misma, y cuándo sólo implica
ensanches sujetos a expropiaciones.
A. OBRAS VIALES
1. Avenida Alvares - Viana
Corresponde a la obra principal del programa
de obras viales de la 4ª Etapa. El tramo
contemplado para esta vía de carácter troncal
incluye desde puente Capuchinos, hasta su
conexión con el camino troncal. Incluye un ancho
variable entre líneas de edificación entre 40 y

50 metros, el que se definirá mediante un Plan
Seccional y una calidad ambiental mínima similar
a Av. Libertad. (Esta Obra se encuentra iniciada
y su plazo de termino es el año 2005).
2. Nueva Av. Marina
Corresponde a una de las principales vías
propuestas con carácter de Servicio Tipo B,
esto es, el de aquellas vías que poseen una
facilitación especial para el uso peatonal. Esta
obra incluye la expropiación y apertura de la
Av. Marina entre el puente Ecuador y la plaza
de Viña con anchos variables no menores a 15
metros y área predominante para uso peatonal,
incluyendo obras de aproximación a los futuros
usos del estero (ver 4.1.(a)), jardines y
mobiliario urbano. También incluye paseos
peatonales a ambos costados del lecho del estero
entre el Casino y Los Limonares por el costado
Norte, y Cap Ducal y Puente Cancha por el costado
Sur.
3. Puentes sobre el estero de Viña.
Corresponde a la construcción de 4 nuevos puentes
en el sector céntrico y serán prolongación de las
calles: Traslaviña con Uno Norte, Empalme de Av.
Marina con Calle Quillota; Av. Los Castaños con
Av. Simón Bolívar y la reconstrucción del puente
Ocoa.
4. Vía Valparaíso - Concón por los cerros
Dicha vía con carácter de vía colectora
corresponde a la vía P3; está llamada a servir
de corredor comunal a media altura de la Comuna,
y corre entre Camino Real alto en el límite de
los Cerros Recreo y Esperanza, hasta el límite
con Concón. Su trazado como es posible de ver
en el plano, a la altura de calle del Agua en
Recreo se funde con Agua Santa y se integra a la
4ta etapa hasta 5 Oriente, continuando por esta
vía hasta empalmar con vialidad sector Santa Inés,
para ingresar como un trazado y construcción del
mismo en actuales terrenos de la Armada en Salinas
Alto y en terrenos de Reñaca por el alto. Su ancho
previsto según tramos alcanza entre 20 y 30
metros. Corresponde a un proyecto auspiciado por
SECTRA, de acuerdo a los estudios de ESTRAVAL.
5. Vías Locales o de Servicio, junto a vías de
alto tránsito:
Este proyecto involucra un conjunto de
subproyectos a ser definidos y estudiados en
diferentes sectores del área comunal. Entre
los sectores prioritarios contemplados para
dicho estudio destacan los siguientes:
- Vía Rodelillo - El Salto, entre Vía P.I.V. 3-6
(Cno. a Santiago) y el Estero de Viña, a ambos
costados de la misma.

- Av. Eduardo Frei - Av. Carlos Ibáñez del Campo -
Rotonda Santa Julia, tramo sujeto a
expropiaciones de lotes edificados en sectores
habitacionales en ambos costados de la vía
principal.
- Rotonda Santa Julia - límite con Concón, tramo
sujeto a expropiaciones de sectores con actuales
predios no edificados. Se contempla a ambos
costados de la vía principal (Vía 2-A-3 PIV) y
su ejecución se prevé a cargo de los loteadores.
Dichas obras poseen fajas libres de 11 a 15 metros
y son bidireccionales, asimismo contemplan las
obras de transferencia a la vía principal en
puntos distantes entre sí al menos en 1.000
metros.
6. Vías Locales:
Este proyecto contempla un conjunto de
subproyectos a ser definidos y estudiados en
diversos sectores de la comuna, su objetivo,
en cuanto a su característica asignada de
vía local, es el de relacionar zonas
habitacionales y vías de diferente o igual
caracterización entre sí. En las zonas
habitacionales y en especial poblacionales,
dichas vías cumplen el objetivo de mejorar
la relación funcional interbarrios, constituyendo
pequeños ejes locales que resulten atractivos al
equipamiento, y útiles en cuanto favorecen la
identidad local.
La prioridad de los subproyectos que integran este
proyecto, depende de la condición vital de los
sectores a que sirve en el futuro, razón por la
cual deberá procederse en dos formas:
- En aquellos casos de vías propuestas en sectores
poblados, deberá medirse el interés local, y
definirse la participación de los usuarios y del
ente público en su concreción, combinando dichas
obras en algunos casos, con la ejecución de
otros equipamientos contenidos en el Plan de
Desarrollo.
- En aquellos casos de vías propuestas en sectores
eriazos deberá esperarse las señales de
loteamiento y edificación de parte del sector
privado, conforme los procedimientos del Plan
Regulador. En general el financiamiento será
de parte de los loteadores.
El plano PR-VM-03, contiene las principales Vías
Locales pertenecientes a la vialidad estructurante
a considerar en la comuna.
7. Pavimentación de vías Estructurantes y Puente
en Sector Reñaca
Este proyecto contempla un conjunto de calles en
algunos sectores comunales en especial en el
sector de Reñaca (Vicuña Mackenna, Gral. Bernardo
O'Higgins, etc).
B. OTRAS OBRAS

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