O documento explica como é calculado o valor venal dos imóveis para fins de IPTU em Londrina. O valor venal é composto pelo valor do terreno e da construção, sendo que cada um é definido com base em uma planta de valores atualizada anualmente e sujeita a fatores corretivos. Muitas informações que antes constavam no carnê de IPTU deixaram de ser fornecidas, dificultando o entendimento do cálculo.

1. Da série: Tente entender o valor venal dos imóveis em Londrina y otras cositas más...
Se ao receber seu carnê do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial) do município de
Londrina você olha, olha, e não entende como se obtém o valor venal informado na Notificação de
Lançamento, parabéns, você é normal.
Mas vamos elucidar este mistério, infelizmente não totalmente, pois essa é uma tarefa reservada aos
deuses do Olimpo. Talvez você tenha que ler o texto mais de uma vez para começar a entender, ainda
assim você continua sendo normal.
O bom e velho IPTU, como todo imposto que se preze, tem uma base de cálculo, sobre a qual incide uma
alíquota. A legislação municipal define que a base de cálculo deve ser o valor venal do imóvel e que a
alíquota deve ser de 1,0% para os imóveis edificados e 3,0% para os não edificados.
O município, a exemplo dos demais, utiliza a chamada planta genérica de valores, mais precisamente Planta
de Valores de terrenos e preços básicos por metro quadrado de construção, para arbitrar o valor venal dos
imóveis londrinenses. Até o presente ano utilizamos a Planta de Valores aprovada em 2002, é importante
observar que os valores dos terrenos e de preços básico por metro quadrado de construção foram
atualizados monetariamente ao longo destes 15 (quinze) anos em 131,5%.
Dito isto, como se obtém o valor venal informado no carnê de lançamento? Como diria Jack, o Estripador:
vamos por partes. Duas partes na verdade, já que o valor venal será composto por até duas parcelas,
apenas o valor do terreno ou valor do terreno mais valor da construção.
Sem entrar no mérito da metodologia, o valor do m² do terreno é definido por uma comissão de avaliação
imobiliária que inclui membros da Prefeitura e da sociedade civil organizada. São definidos valores para as
faces de quadra (lado de uma quadra ou quarteirão). A face de quadra corresponde aos 9 (nove) primeiros
dígitos da inscrição imobiliária informada no carnê no carnê de lançamento.
Tratando-se de uma face de quadra que já existia em 2002, quando da última planta de valores, o Valor do
M2 terreno informado no carnê de lançamento 2017 é o valor definido na Planta de Valores/2002
acrescido da atualização monetária de 131,5%.
Também é importante observar que o valor do metro quadrado do terreno pode ser corrigido, ou melhor,
pode ser depreciado conforme características do terreno: Pedologia, Topografia e Situação. Estas
características não são mais informadas no carnê de lançamento.
Já o Valor M2 da construção informado no carnê de lançamento trata-se do preço básico por metro
quadrado de construção definido na Planta de Valores/2002, acrescido da atualização monetária de 131,5%
e corrigido por diversos fatores: ocupação, categoria da edificação, conservação, situação, padrão do
edifício, obsolescência/depreciação, equipamento.
A exemplo dos fatores corretivos dos terrenos, 3 (três) parâmetros que definem a categoria da edificação
também não são mais informados no carnê de lançamento, assim como o fator padrão do edifício.
Mais abaixo você poderá observar uma Notificação de Lançamento do ano de 2002, é muito importante
observar que todos os fatores corretivos e características do imóvel estão informados. Em algum momento,
e não foi no bug do milênio, aconteceu algo que fez desaparecer estas informações do carnê de
lançamento. Falha técnica, esquecimento, conveniência, maldade, desonestidade? Com a palavra os deuses
do Olimpo.

2. Ainda com relação ao preço básico por metro quadrado de construção, abaixo encontramos os valores para
2002, 2017 e 2018, este aprovado na nova planta de valores:
* Os valores de 2017 são aproximados, já que não são divulgados pela Prefeitura, e correspondem aos valores de
2002 acrescidos da atualização monetária acumulada de 131,5%.
Finalmente podemos concluir que o valor venal (VV) é obtido pela seguinte equação e seus
desdobramentos:
VV = VVterreno + VVconstrução
Onde:
VVterreno = Fração ideal do terreno * Valor do M2 terreno * P x T x S
Onde:
P = Fator pedologia, que varia de 0,80 a 1,00 até 2017; 0,70 a 1,00 a partir de 2018;
T = Fator topografia, que varia de 0,90 a 1,00;
S = Fator situação do Terreno, que varia de 0,80 a 1,00.
VVconstrução = Área da Unidade x Valor M2 construção
Valor M2 construção = PBM²C x Oc x (CE/100) x C x SU x FPE x [1-(O/100)] x E
Onde:
PBM²C = Preço básico por metro quadrado de construção conforme tabela acima;
Oc = Ocupação, se RESIDENCIAL pode variar de 0,50 a 1,00;
CE = Categoria da edificação, soma dos parâmetros de edificação;
C = Fator de conservação, varia de 0,75 a 1,00;
SU = Fator situação da unidade, aplicável às unidades em condomínios verticais, varia de
0,90 a 1,00;
FPE = Fator padrão do edifício, aplicável às unidades em condomínios verticais, varia de
0,50 a 1,00;
O = Fator Obsolescência (a partir de 2018 Fator Depreciação), varia de 0,30 a 1,00;
E = Equipamento: se há ar-condicionado central, 1,10; se há escada rolante, 1,10; se é
apartamento de cobertura, 1,15; se há piscina até 50m², 1,05; se há piscina 50,01m² até
100,00m², 1,10; se há piscina acima de 100m², 1,20.
Tipo 2002 2017* 2018
Variação
2017/2018
Casa 350,00 810,51 1.816,00 124,1%
Apto 515,00 1.238,83 2.235,00 80,4%
Sala/Conj. 303,00 728,86 1.397,00 91,7%
Loja 350,00 841,92 1.676,00 99,1%
Subsolo 220,00 529,21 1.117,00 111,1%
Galpão 92,00 221,31 698,00 215,4%
Telheiro 65,00 156,36 419,00 168,0%
Indústria 258,00 620,62 1.257,00 102,5%
Especial 552,00 1.327,83 2.794,00 110,4%
Cobertura 2.235,00

3. Agora que você entendeu tudo isso já pode calcular o valor venal de seu imóvel, no entanto já sabe que
parte das informações não está no carne de lançamento e como você não é a Mãe Diná está tudo perdido.
Nem tudo. É possível simular os valores utilizando nada mais, nada menos que a regra de três, pelos menos
para obter o Valor M2 construção.
Simples assim, divida o Valor M2 construção do seu carnê de lançamento 2017, pelo Preço básico por
metro quadrado de construção 2017 na tabela acima e multiplique pelo valor de 2018, isso para o mesmo
tipo de construção. Assim você terá basicamente o valor da construção para 2018.
Já o Valor venal para o terreno não tem jeito, tem que pegar os 9 (nove) primeiros dígitos da inscrição
imobiliária e consultar a tabela publicada no Jornal Oficial do Município nº 3357, publicado em 29/09/2017.
Mas se a preguiça for muita ou ainda não entendeu, pegue o carnê de lançamento, baixa a planilha Excel
abaixo, forneça as informações solicitadas e sorria...
https://www.pacocacomcebola.com.br/wp-content/uploads/simulador_iptu_2018.xlsx
Exemplo de carnê de lançamento de 2002, onde ainda se viam todos os fatores e parâmetros relativo ao
imóvel: