1.
“Productos financieros para la vivienda y la
vejez”
Dr. Héctor Simón Moreno
Profesor Lector de Derecho Civil
Cátedra UNESCO deVivienda
Universidad Rovira iVirgili
Becario Leonardo Fundación BBVA (2015)
Jornada ”Habitatge, envelliment i entorn”
CUIMPB-Centre Ernest Lluch
27 de noviembre de 2019

2.
PRODUCTOS FINANCIEROS DISPONIBLES PARA
LA GENTE MAYOR
Productosfinancieros La hipoteca inversa
El contrato de renta vitalicia
(vivienda pensión)
Propiedad temporal
Cesión de vivienda para su
alquiler

3.
HIPOTECA INVERSA:
CONCEPTO
¿Hipoteca
inversa?
DA 1ª Ley
41/2007
El deudor recibe una
renta, garantizada con
una hipoteca
Requisitos
subjetivos
Requisitos
objetivos
Exigibilidad de la
deuda y
responsabilidad
real/personal
Beneficios
fiscales

4.
LA HIPOTECA INVERSA HOY: UN PRODUCTO
RESIDUAL
Font: Óptima Mayores, Libro Blanco de la Hipoteca Inversa, 2019, p. 14.
Factores
determinantes
Sociológicos
Económicos
Jurídicos
Demográficos
Reputacionales
Conocimiento

5.
LA HIPOTECA INVERSA: ¿UN PRODUCTO, DE NUEVO,
ATRACTIVO?

6.
¿PUEDE APORTAR LA HIPOTECA INVERSA UN
BENEFICIO PARA LA GENTE MAYOR?
Ganancias obtenidas de la constitución de las hipotecas inversas vs riesgo de pobreza de las personas
mayores de 65 años. Font: OCDE, 2013.

7.
Fuente: Santos González. Conferencia Curso Crédito Hipotecario, BCN, 2008.
100%
0%
25 a 60/65 a45/50 a >85 a
RIQUEZA
INMOBILIARIARIQUEZA
INMOBILIARIA
COMPRA
* Crédito Promotor
* Altos L.T.V.’s
* Seguros Financieros
VALOR INMUEBLE
CONSUMO
* Refinanciación
* Home Equity
PENSIÓN
* Rentas Vitalicias
PRÉSTAMO
MEDIO
VIDA “ÚTIL” DE UN INMUEBLE vs. ENDEUDAMIENTOENDEUDAMIENTOHIPOTECARIO ¿Y PARA EL
BANCO?

8.
REFLEXIONES SOBRE LA HIPOTECA INVERSA
Algunas
reflexiones
¿Un producto
para toda la
gente mayor?
¿Nuevo pilar
del sistema del
bienestar?
Potencial
despatrimonalización.
¿Qué activo puede
ocupar su lugar?
Competencia del
legislador catalán
(arts. 149.1.8 CE i
129 EAC)

9.
LA “VIVIENDA PENSIÓN” O RENDAVITALICIA
INMOBILIARIA
-> Artículo 1802 CCE: Contrato aleatorio -> “queda obligada una persona a pagar una pensión o
rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas, a cambio de un capital en
bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere, desde luego, con la carga de la pensión.
La aleatoriedad tiene lugar en tanto que el montante final de la pensión puede ser superior o
inferior al valor de los bienes transmitidos”.
A Favor
Más ingresos Cubre el
riesgo de
longevidad
Familiares y
amigos como
destinatarios
El derecho de
crédito se
puede
transmitir
Beneficio
fiscal Ley
26/2014
-> Principales inconvenientes: pérdida de la propiedad de la vivienda y carácter aleatorio.

10.
LA PROPIEDADTEMPORAL
-> Article 547-1 CCC:“El dret de propietat temporal confereix al seu titular el
domini d’un bé durant un termini cert i determinat, vençut el qual el domini fa trànsit
al titular successiu”.
La persona mayor necesitada de recursos puede constituir sobre el bien
inmueble una propiedad temporal a su favor, mientras que la titularidad
sucesiva se transmitiría a un tercero a cambio de un precio.
Transmitente
(persona mayor)
Propietario
temporal (persona
mayor)
Titular sucesivo
(persona jurídica)

11.
CESIÓN DE LAVIVIENDA PARA SU ALQUILER
La persona mayor necesitada de recursos puede ceder la vivienda a una
entidad, que la gestionará en el mercado de alquiler.
Propietario (persona mayor)
Se cede la explotación de la vivienda a un
tercero
Gestor (persona jurídica) desembolsa un
capital a la persona mayor y explota la finca
para resarcirse de la deuda

12.
GRACIAS
Dr. Héctor Simón Moreno
Profesor Lector de Derecho Civil
Cátedra UNESCO de Vivienda
Universidad Rovira i Virgili
Hector.simon@urv.cat