la conoscenza dell’immobile è importante per le Banche ? Immobili - Mutui – Cartolarizzazioni – Crediti Incagliati Situazione e Strategie per le Banche con problemi immobiliari? ( cartolarizzati o con ipoteche )

1. Immobili - Mutui – Cartolarizzazioni – Crediti
Incagliati
- la conoscenza dell’immobile è importante per le Banche? -
Forse questo articolo non è necessario in quanto, è una storia vecchia. Ma forse siamo in
grado di mostrarvi alcune argomenti e discussioni per la vostra attività quotidiana.
Mutui:
nel vecchio / tradizionale modo, una Banca concede, in accordo con le specifiche valutazioni e regole
(Basilea II/III) al cliente e proprietario un mutuo (credito ipotecario).
Per questo prestito, alla Banca spetta per un certa durata, una rata periodica (restituzione del prestito
più interessi). Dopo questo periodo, il finanziamento può essere rinnovato o il cliente completa il
pagamento.
Obbligazioni / Ipoteche / Cartolarizzazioni:
Per generare più liquidità o rifinanziarsi, la Banca può raccogliere con alcune procedure standard,
mutui / finanziamenti, impacchettarli e venderli ad altri investitori (originator / SPV / Rating / A- B-
Notes / Trustee / servicer)
Va tutto bene:
se il debitore /proprietario paga le rate fino alla naturale scadenza - nessun problema -
Nessuno deve capire cosa è un immobile /proprietà !

2. Un tipico esempio: una Banca possiede la propria applicazione per i mutui, più un trading-
system/obbligazioni incluso un Risk e Credit-Risk Reporting. Il lavoro viene svolto dal gestore del
credito o dal Servicer!
Qualcosa va storto:
Significa che il titolare di finanziamento/debitore non è in grado di rispettare l’impegno contrattuale.
Se il problema non è temporaneo ma strutturale, la Banca userà la garanzia per coprire il rischio
ottenendo un prezzo attraverso un asta giudiziaria/vendita libera con il proprietario o cessione del
mutuo.
Se qualcosa va storto, la Banca ottiene una performance debole, ma tutto va ancora bene.
Se più di qualcosa va storto, ad esempio più del 3-4% dei contratti diventano NPL (Non
Performing Loans) la Banca può avere dei guai perdendo troppo equity.
Soluzione A:
Ignorare la perdita e giocare per un pò di tempo!
Questo è gioco veramente pericoloso, a causa del tipo di collaterale e della situazione. Spieghiamo
meglio:
una proprietà necessita cura / manutenzioni per non perdere valore. Se il proprietario non possiede
liquidità, non si curerà di mantenere il valore dell’immobile. Spesso il debitore, perde totalmente
l’identificazione con la proprietà.
Alcune Banche decidono per la Soluzione A sperando in tempi migliori, perdendo valore sul collaterale.

3. Soluzione B:
Gestire l’immobile per minimizzare le perdite!
Alcune Banche lavorano attivamente per gestire l’immobile e in alcuni casi costituiscono una propria
SPV (Special Purpose Vehicles ), diventando temporaneamente titolari di alcune selezionate proprietà
per mantenere un valore elevato, un Asset-Management attivo e venderle successivamente ad un
valore di mercato.
Per quanto concerne Obbligazioni & RE securizzati, molto dipende dal cosiddetto Special - Servicer,
che dovrebbe occuparsi di questa situazione conoscendone gli aspetti economici e legali. Riteniamo
che anche quì dovrebbe essere applicato un Asset-Management più attivo (es. un Investitore o la
Banca deve subentrare in alcune proprietà selezionate).
In entrambi i casi, alcuni cercano, con il prolungamento della durata del mutuo, di evitare NPL. L’unico
problema è che tutti cercano una dilazione, con il risultato che nessuno risolve il problema ora, e tutti
sperano per un futuro migliore!
Conclusione è che la Banca ha bisogno di una conoscenza del settore Real-Estate, di partners, di
servicers, nonché di un sistema integrato di reporting per RE.
Il nostro Sistema di Rating (DOC-Rating ) per Real-Estate e Portafogli-Real-Estate, è solo un degli
aspetti, ma veramente fondamentale, poichè consente alla Banca un efficace controllo dei Valori e dei
Rischi.

4. La situazione attuale è molto lontana da questo. Anche molti Servicers, o Special-Servicers, devono
ancora implementare un sistema di Management del Real-Estate difatti, spesso utilizzano un semplice
foglio Excel mensile per i loro Property-Managers.
Ma – questa non è la sola area nella quale tutti partecipanti usano fogli Excel con i propri partners, e
devono ritenere che tutti i dati inseriti siano esatti.
Da ultimo, ma non meno importante, si deve sottolineare che le Bad-Bank esprimono un approccio
proattivo / positivo affrontando questi problemi apertamente come in Germania con SOFFIN,
Pfandbriefbank ( PBB ) e FMS-WM o in Spagna. A nostro avviso, la migliore soluzione che consente
grandi opportunità per il futuro. Sappiamo che ci saranno errori nella costruzione di nuove strutture e
processi, ma alla fine – con un sacco di pressione e di sudore – il risultato sarà una task-force che
potrebbe essere una sfida /esempio per altre Banche europee.
Le frecce blu descrivono quando la Banca deve esse attiva dal punto di vista del RE-Asset-
Management (direttamente e con servizi professionali) al fine di controllare e minimizzare le perdite !
Joerg Kowollik
CONact Market Entry Management GmbH
Zum Feldberg 1-3
D-61389 Schmitten
phone +49-(0)6084-950200
fax +49-(0)6084-950205
Joerg.Kowollik@conact.de
http://www.conactor.info
CONact is a member of RealEstateInnovation - European companies
in the Real-Estate Industry

5. Some Tips for Banks integrating Investors for limiting Risks on NPLs
More presentations / brochures & videos at: Slideshare.netCONact
NPL ‐ Investors ‐ General scheme and Work‐Process