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Residential property market in Spain:
COORDINATES AND COURSE
Julio / July 2010
El mercado inmobiliario residencial en Espa...
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El mercado inmobiliario residencial en España
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compañía para afrontar
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Los mercados se comportan de forma cíclica y las
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Entre 2004 y 2007 las transacciones de vivienda
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Calculamos que el stock de viviendas se absorberá
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En primer lugar, los indicadores de precio de las
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viviendas no han variado (1.000€/m2 para el caso de l...
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El ciclo del mercado inmobiliario es similar al ciclo...
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En el valle de la curva las expectativas, tanto la
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RECOMENDACIONES PARA
EMPRESARIOS Y DIRECTIVOS
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Además de los factores externos, los propietarios y
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la gestión y su impacto a largo plazo, es imprescindi...
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cambio debe empezar en el vértice de la pirámide que
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A pesar de una cierta corriente de expectativas
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El mercado inmobiliario residencial en España: COORDENADAS Y RUMBO

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El mercado inmobiliario residencial en España: COORDENADAS Y RUMBO

  1. 1. Residential property market in Spain: COORDINATES AND COURSE Julio / July 2010 El mercado inmobiliario residencial en España: COORDENADAS Y RUMBO
  2. 2. Beagle Consulting © 3 El mercado inmobiliario residencial en España ¿Está preparada su compañía para afrontar el cambio de ciclo inmobiliario? Este informe va dirigido a todos aquellos empresarios y directivos con vocación de permanencia en el sector a medio y a largo plazo. A través de este documento presentamos una visión de la crisis inmobiliaria actual, pero sobre todo de la perspectiva de recuperación que se anticipa en el mercado residencial español, así como de las acciones y actitudes que deben adoptar los gestores y propietarios de compañías inmobiliarias y afines para aprovechar las oportunidades reales que hoy son ya constatables. Las valoraciones y conclusiones que exponemos en nuestras reflexiones son fruto del análisis objetivo y riguroso llevado a cabo por un equipo de consultores con un alto grado de especialización en el sector inmobiliario y que combina una amplia experiencia profesional tanto en compañías del sector como en proyectos de consultoría y análisis para éstas. Nuestro análisis se centra en los factores esenciales que explican el comportamiento del mercado, aportando una visión objetiva y profesional que arroja luz sobre la gran cantidad de información (y desinformación) que prolifera en el mercado, y cuestionando la mayor parte de las fuentes de información, tanto oficiales como extraoficiales, que por diversos motivos son sistemáticamente malinterpretadas. Nuestro objetivo es doble. Por una parte, contribuir a la difícil tarea de discernir entre el análisis serio y riguroso como ejercicio de prospectiva, para anticiparnos al mercado, y las expectativas basadas en la intuición o en la simple proyección del presente. Por otra parte, también pretendemos inducir a la reflexión a propietarios y directivos del sector y, lo que es igualmente importante, a la acción planificada como herramienta fundamental para afrontar con éxito un futuro próximo que llega repleto de transformación. Ferran Gonzalez Feliubadaló Socio fundador y CEO – Beagle Consulting fgonzalez@beagleconsulting.com
  3. 3. PRÓLOGO Los mercados se comportan de forma cíclica y las expectativas de los agentes que intervienen en el sector, particularmente los que conforman oferta y demanda, tienen un fuerte impacto en su evolución. El sector inmobiliario no representa una excepción. Sin embargo, lo que sí es una característica diferencial de este sector con relación a muchos otros es que sus ciclos son largos y de maduración lenta. Es decir, transcurre mucho tiempo desde que se toman decisiones hasta que se producen sus resultados. Por tanto, los comportamientos que se derivan de unas expectativas erróneas tienen como consecuencia un impacto mucho mayor que en sectores más ágiles. Así, cuando en 2005 el sector seguía inmerso en una fuerte inercia de crecimiento artificial (apalancado, entre otras cosas, en expectativas poco o nada justificables desde la perspectiva técnica), fueron sólo algunos los que, anticipando la debacle, tomaron decisiones que pocos compartían. El comportamiento generalizado del sector contribuyó a agravar una profunda crisis de la que solamente escaparon los pocos que nadaron contra corriente. En general las expectativas, basadas más en el deseo y en el comportamiento gregario que en los indicadores objetivos fruto del análisis, jugaron una mala pasada tanto a la oferta como a la demanda. Es fácil comprender que la demanda en el mercado residencial, conformada en su mayor parte por compradores particulares, actúe al margen de un análisis objetivo. En el caso de la oferta, quizá Contenidos Prólogo 4 El mercado hasta hoy 6 Transacciones 6 Stock 10 Precios 12 Prospectiva de mercado hasta 2012 15 Recomendaciones para empresarios y directivos 17 Conclusiones finales 21 ENGLISH VERSION 22
  4. 4. Beagle Consulting © 5 la explicación debamos centrarla en el hecho de que, además de estar fuertemente atomizada, está compuesta mayoritariamente por pequeñas empresas cuya gestión estratégica se basa fundamentalmente en la intuición y en mirar a izquierda y derecha. Las expectativas no sólo prolongan la inercia de los mercados en situaciones de optimismo generalizado, sino también en situaciones de mercado como la presente. Es más fácil proyectar el futuro en función de la realidad del presente que en función de una predicción que la contradiga (por correcto que sea el análisis prospectivo que anticipa el cambio). Esto es especialmente cierto cuando el comportamiento colectivo nos arropa, aunque por desgracia acabe siendo un consuelo triste e insuficiente. Al igual que se dio un exceso de optimismo al final del último periodo de crecimiento, creemos que ahora el exceso de pesimismo no se corresponde con la previsible evolución del mercado. Sabemos que el mercado es cíclico y, por tanto, las preguntas relevantes son: ¿cuándo se habrá tocado fondo y se alcanzará el punto de inflexión que dé inicio a la recuperación?, ¿cuáles son las decisiones que debemos tomar y cuándo es el momento de empezar a tomarlas? En este sentido, otra de las características especialmente determinantes del sector inmobiliario es que se comporta de forma particular en función de la ubicación y el producto que observemos. El análisis del conjunto sirve para interpretar la corriente principal en la que tendremos que “navegar”, pero será necesario pormenorizar el análisis según las zonas y los productos de interés específicos. En cualquier caso, el análisis que presentamos en este documento apunta a una mejora agregada y, en particular, en determinadas zonas y productos que anticipa y evidencia un cambio de tendencia, aunque las expectativas sigan situándose en un plano más pesimista, particularmente entre aquellos que han sufrido más directamente las consecuencias de este periodo recesivo que empieza a llegar a su fin. El momento actual representa el punto de inflexión, que algunas compañías sabrán identificar y capitalizar a su favor. Esto les permitirá anticiparse y estar preparadas para el día en que la recuperación sea ya un hecho evidente para los demás. A nuestro entender, las decisiones y acciones que se tomen durante los próximos meses condicionarán de forma determinante el éxito a medio y largo plazo, en un sector en plena transformación y en el que las prácticas de gestión generalizadas durante estos últimos años no garantizarán resultados, sino más bien lo contrario. Alex Sixto Aira Socio fundador y Director Técnico del Informe Beagle Consulting asixto@beagleconsulting.com
  5. 5. 6 Beagle Consulting © El mercado inmobiliario residencial en España El MERCADO hAStA hOY tRANSACCiONES El indicador más castigado del sector inmobiliario ha sido el volumen de las transacciones. Éstas sufren las subidas o bajadas antes de que los precios evolucionen en un sentido u otro. A pesar de que la calidad de los datos estadísticos inmobiliarios es baja, nos resultan suficientes para reconocer tendencias y poder analizar su evolución. En España, las transacciones inmobiliarias del mercado residencial sufrieron un descenso del 61% entre el máximo alcanzado en el segundo trimestre de 2006 y el mínimo registrado en el primer trimestre de 2009. En el Gráfico 1 se puede observar que el volumen de transacciones interanual de vivienda libre experimentó un fuerte descenso del 55% desde 2006, cuando alcanzó el máximo de 907.987. En el tercer trimestre de 2009 las transacciones tocan fondo y se inicia un cambio de tendencia. En el segundo trimestre de 2010 ya se aprecia una recuperación sostenida. Gráfico 1 VOLUMEN DE TRANSACCIONES INTERANUAL Fuente: Ministerio de Vivienda. * El segundo trimestre del 2010 es provisional 907.987 407.080 446.966 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 55% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Transacciones Trimestres
  6. 6. Beagle Consulting © 7 El mercado inmobiliario residencial en España Históricamente, el porcentaje de transacciones realizadas en España por extranjeros ha sido elevado. Según datos del Ministerio de Vivienda, las efectuadas por extranjeros llegaron a representar el 11,7% de las transacciones registradas en España en el primer trimestre de 2007, mientras que en el segundo trimestre de 2010 han sido el 5,9%, poco más de la mitad que en el periodo anteriormente mencionado. “La disminución del volumen de transacciones se ha comportado de forma heterogénea, siendo las zonas insulares y el arco mediterráneo las más afectadas, debido en gran parte a la importancia de los extranjeros y no residentes en la composición de su demanda”. Analizando los datos por tipología de comprador que aparecen en el Gráfico 3, se comprueba que la evolución de las transacciones realizadas por los españoles residentes en España, los extranjeros residentes en España y los no residentes ha sido similar para todos ellos, y en los tres casos alcanzó su mínimo en el primer trimestre de 2009. Comparando el número de transacciones del Gráfico 2 se observa que el descenso del volumen de las transacciones de vivienda nueva ha sido menos pronunciado que en el caso de la vivienda de segunda mano, aunque esta última ya ha empezado a recuperarse. “La recuperación de las transacciones de vivienda de segunda mano se inició durante el segundo trimestre de 2009 y anticipa la mejora del comportamiento del mercado de obra nueva”. El máximo de transacciones de vivienda de segunda mano se produjo en el primer trimestre de 2006 y el de vivienda nueva un año más tarde (primer trimestre de 2007). Este desfase se debe a que la demanda de vivienda de segunda mano es más sensible a la situación del mercado a corto plazo, mientras que la vivienda nueva tarda más en reaccionar, fundamentalmente a causa de la compra anticipada y a la mayor resistencia de las empresas promotoras a bajar precios de la vivienda nueva respecto a los vendedores de vivienda de segunda mano. De igual forma, al cambiar la tendencia, los datos de las transacciones confirman el desfase entre vivienda nueva y vivienda de segunda mano. Las transacciones de vivienda nueva empiezan a repuntar en el segundo trimestre de 2010, mientras que las de segunda mano ya lo habían hecho en el segundo trimestre de 2009 acumulando un crecimiento del 35%. Gráfico 2 VOLUMEN DE TRANSACCIONES INTERANUAL Fuente: Ministerio de Vivienda. * El segundo trimestre del 2010 es provisional 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Transacciones Trimestres Vivienda nueva Vivienda de segunda mano 380.510 193.829 559.275 187.311 253.137 Gráfico 3 PESO RELATIVO DE LAS TRANSACCIONES POR TIPOLOGÍA DE COMPRADOR* Fuente: Ministerio de Vivienda. *No incorpora la tipología de comprador “otros”, que tuvo un peso de 4,4% en el segundo trimestre 2010. El segundo trimestre de 2010 es provisional. 75% 80% 85% 90% 95% 100% No residentes en España Extranjeros residentes Españoles residentes Transacciones Trimes- tres 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 2006 2007 2008 2009 2010 %
  7. 7. 8 Beagle Consulting © El mercado inmobiliario residencial en España El descenso del número de transacciones realizadas por extranjeros residentes y no residentes ha sido proporcionalmente mucho más acusado: las transacciones de los residentes españoles se han reducido un 55%, mientras que la demanda de los residentes extranjeros y no residentes prácticamente ha desaparecido. Las transacciones realizadas por residentes extranjeros y no residentes tienen un importante peso relativo en las comunidades autónomas (CC AA) del arco mediterráneo y en las insulares. Las zonas con un histórico más importante de adquisiciones efectuadas por residentes extranjeros y no residentes son las más afectadas (Mapa 1). Como puede observarse en el Cuadro 1, las transacciones presentan comportamientos muy diversos dependiendo de la comunidad autónoma (CA) de que se trate. Cada una de ellas tuvo un trimestre cumbre entre 2005 y 2007, y desde ese máximo empezó a descender hasta un trimestre de mínimos que, en la mayoría de los casos, se sitúa en el año 2009. Se puede comprobar que las comunidades que no habían repuntado en el primer trimestre del 2010 sí lo han hecho en el segundo trimestre de este mismo año, con la excepción de Murcia, que todavía no ha llegado a su punto mínimo. Es relevante analizar durante cuántos trimestres se han reducido las transacciones interanuales en cada CA y si éstas ya han empezado a crecer o no. Hay diferencias significativas con relación al momento del ciclo en que se encuentran las diferentes CC AA respecto a las transacciones de vivienda libre, aunque la mayoría de ellas ya han empezado a repuntar. En este sentido destaca el País Vasco, ya que fue la última comunidad en empezar a sufrir un descenso en el número de transacciones y la primera en la que se volvió a incrementar, ocho trimestres después del máximo. La Comunidad de Madrid llega a su máximo interanual relativamente pronto, en el segundo trimestre de 2006, pero empieza a recuperar el nivel de transacciones con relativa velocidad al cabo de doce trimestres. Comparativamente, Cataluña y Aragón entran un trimestre antes en el declive de las transacciones y empiezan a repuntar un trimestre más tarde que la Comunidad de Madrid, con lo que tardan medio año adicional en iniciar su fase de recuperación. Existen zonas con una recuperación más retrasada que no han repuntado hasta el primer trimestre de 2010, como son Canarias, La Rioja, Castilla-La Mancha, Extremadura y Andalucía. Murcia todavía no ha llegado al mínimo y lleva catorce trimestres de descenso desde su máximo, registrado en el cuarto trimestre de 2006. La media española se sitúa en once trimestres de declive desde máximos; éste se inicia en el cuarto trimestre de 2006 y la recuperación agregada comienza en el tercer trimestre de 2009. 1%1% 1% 1% 1% 7% 10% 18% 2% 13% 2% 7% 18% 2% 2% 1% 4% +15% Mapa 1 PORCENTAJE DE TRANSACCIONES REALIZADAS EN CADA CA POR RESIDENTES EXTRANJEROS Y NO RESIDENTES (SEGUNDO TRIMESTRE DE 2010)* Fuente: Ministerio de Vivienda. * Los datos del segundo trimestre 2010 son provisionales y no se incluyen transacciones en Ceuta y Melilla. 10 -15% 5 - 10% 0 - 5%
  8. 8. Beagle Consulting © 9 El mercado inmobiliario residencial en España Hay grandes diferencias entre las CC AA en cuanto a la disminución de las transacciones de vivienda, siendo la Comunidad de Madrid, el arco mediterráneo y las regiones insulares las zonas más afectadas. La evolución de las transacciones de las CC AA desde máximos a mínimos (Mapa 2) comparada con la diferencia entre los máximos y el segundo trimestre de 2010 (Mapa 3) muestra un panorama mucho más positivo, con índices de recuperación de hasta 15 puntos, como en el caso del País Vasco y Madrid, y de hasta 7 puntos en Cataluña, Asturias, Castilla y León, Galicia, Aragón y Navarra. +60% 55 - 59% 50-49% 0-50% +60% 55 - 59% 50-49% 0-50% Mapa 2 DISMINUCIÓN ENTRE EL TRIMESTRE MÁXIMO Y MÍNIMO Mapa 3 DISMINUCIÓN ENTRE EL TRIMESTRE MÁXIMO Y EL SEGUNDO TRIMESTRE 2010 Mapas 2 y 3 EVOLUCIÓN DE LAS TRANSACCIONES DE VIVIENDA LIBRE POR CC AA ∇38% ∇52% ∇52% ∇52% ∇38% ∇52% ∇52% ∇52% ∇60% ∇55% ∇70% ∇66% ∇46% ∇59% ∇40% ∇61% ∇61% ∇32% ∇45% ∇47% ∇45% ∇38% ∇50% ∇52% ∇49% ∇57% ∇49% ∇63% ∇61% ∇45% ∇57% ∇25% ∇48% ∇62% *Nota: Valor interanual de las transacciones de vivienda libre entre 2004 y segundo trimestre de 2010. Trimestre en que se alcanzó el máximo de transacciones 2005 2006 2007 Trimestres 4 1 2 3 4 1 2 Trimestreen quesealcanzó elmínimode transacciones 2009 2 C.Madrid (12) País Vasco (8) 3 Aragón (14) Cataluña (14) Galicia (13) Asturias(11) ESPAÑA (11) Baleares (10) Castilla y León (10) 4 Cantabria (16) C.Valenciana (14) Navarra (13) Todavía no han repuntado (Mínimo en Primer Trimestre 2010) Canarias (14) Murcia (13) La Rioja (13) Castilla La Mancha (12) Extremadura (12) Andalucía (11) Trimestre en que se alcanzó el máximo de transacciones 2005 2006 2007 Trimestres 4 1 2 3 4 1 2 2009 2 C.Madrid (12) País Vasco (8) 3 Aragón (14) Cataluña (14) Galicia (13) Asturias(11) ESPAÑA (11) Baleares (10) Castilla y León (10) 4 Cantabria (16) C.Valenciana (14) Navarra (13) 2010 1 Canarias (14) La Rioja (13) Castilla La Mancha (12) Extremadura (12) Andalucía (11) Murcia (14) *Nota: Valor interanual de las transacciones de vivienda libre entre 2004 y primer trimestre de 2010. Trimestreen quesealcanzó elmínimode transacciones Todavía no han repuntado (Mínimo en Segundo Trimestre 2010) Cuadro 1 CC AA SEGÚN NÚMERO DE TRIMESTRES TRANSCURRIDOS ENTRE EL MOMENTO EN QUE ALCANZARON EL MÁXIMO Y EN EL QUE LLEGARON A MÍNIMOS*
  9. 9. 10 Beagle Consulting © El mercado inmobiliario residencial en España En el Cuadro 2 se realiza un análisis cruzado del tiempo que ha pasado entre el volumen de transacciones máximo y el mínimo, y el porcentaje de disminución de las transacciones entre el máximo y el mínimo por CC AA. Si tenemos en cuenta estos dos ejes, podremos observar que hay un grupo de CC AA que ya han empezado a repuntar en cuanto al número de transacciones. Algunas, como Baleares, han sufrido un porcentaje mayor de decremento de transacciones, mientras que en el caso del País Vasco ha sido más leve. La duración en trimestres del descenso de transacciones es más acusada en Cataluña que en Castilla y León. Algunas CC AA acaban de llegar a su mínimo de transacciones y se encuentran cerca de la recuperación. Se prevé en ellas un incremento a corto plazo. Son, entre otras, las Islas Canarias, Navarra, la Comunidad Valenciana y La Rioja. En Murcia el ajuste en transacciones no ha sido tan acusado y todavía le queda un periodo de recorrido para empezar su recuperación. 16 trimestres8 trimestres Número de trimestres entre el volumen de transacciones máximo y el mínimo Disminucióndelastransaccionesentretrimestresmáximoymínimo 12 trimestres País Vasco Galicia Navarra Cantabria Murcia Todavía no han repuntado sus transacciones Repuntaron sus transacciones entre el cuarto trimestre de 2009 y el primer trimestre de 2010 Repuntaron sus transacciones entre el segundo y el tercer trimestre de 2009 Castilla La Mancha Andalucía Asturias ESPAÑA Baleares Cataluña La Rioja Aragón Canarias C. Valenciana 70% 55% 35% Castilla y León Extremadura C. Madrid Cuadro 2 StOCk Si existe un dato que refleje con gran claridad la situación del boom inmobiliario español, no es otro que el stock de viviendas. En la actualidad, el stock de vivienda nueva por vender acumulado entre 2004 y 2009 en España ronda el millón de unidades. El Gráfico 4 indica el número de viviendas libres iniciadas anualmente. En el periodo de 1991 a 1997 se iniciaron una media de 229.418 viviendas libres cada año y entre 1998 y 2006 se fortaleció la tendencia ascendente hasta llegar a una media anual de 499.046 viviendas libres iniciadas. En 2006 se alcanza el pico de 664.923 viviendas iniciadas, lo que representa una cifra superior al total de las viviendas iniciadas en este mismo periodo en Gran Bretaña, Francia y Alemania conjuntamente. El incremento acumulado entre 1991 y 2006 fue del 313%. “En 2006 el volumen de viviendas iniciadas en España fue un 313% superior al de 1991”. No obstante, observamos un cambio drástico en el número de viviendas iniciadas durante los últimos tres años, que ayudará sin duda a la reducción paulatina de esta elevada sobreoferta. En 2007 se produjo el cambio de tendencia y el número de viviendas libres iniciadas se redujo un 20% respecto al año anterior. Desde entonces se ha registrado una disminución acumulada del 88%, de manera que el nivel actual de este índice se ha situado por debajo de la mitad del número de viviendas libres iniciadas en 1991. 664.923 80.230 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 50,6 % Variación anual(1) 9,9% Variación anual(1) 312,8% 87,9% Viviendas libres iniciadas Años Fuente: Ministerio de Vivienda (1) Crecimiento medio compuesto anual (CAGR) Gráfico 4 VOLUMEN DE VIVIENDAS LIBRES INICIADAS POR AÑO
  10. 10. Beagle Consulting © 11 El mercado inmobiliario residencial en España Entre 2004 y 2007 las transacciones de vivienda libre nueva fueron muy inferiores al número de viviendas libres iniciadas, de modo que se creó un stock acumulado de 1.158.643 viviendas. Entre 2008 y 2009 se redujo un 17% este stock acumulado, debido principalmente a la brusca caída de la vivienda libre iniciada, que superó la caída de las transacciones lo suficiente como para reducir este stock de forma significativamente sostenida. No disponemos de datos de transacciones anteriores a 2004, si bien se estima que las cantidades de stock creado fueron significativamente inferiores a las del periodo 2004-2009. Por esta razón, los datos absolutos aquí expuestos deben considerarse orientativos, aunque válidos en términos de la tendencia que muestran. La cifra de stock acumulado en 2009, cercana al millón de viviendas, se ha calculado apartir del volumen de visados concedidos, aunque en épocas de recesión no todos los visados se traducen en la construcción efectiva de viviendas; por tanto, se trata de una estimación de máximos. Si analizamos los datos trimestrales (Gráfico 6), observamos que entre el cuarto trimestre de 2008 y el primero de 2010 el número de transacciones se redujo un 39%, mientras que el descenso de viviendas libres iniciadas fue del 56%. Por tanto, la diferencia entre viviendas iniciadas y transacciones está disminuyendo, a pesar del descenso del número de transacciones, por el fuerte decremento del número de viviendas iniciadas. Por tanto, la producción inmobiliaria se ha ajustado drásticamente hasta colocarse a niveles inferiores a los de hace veinte años. “Como consecuencia de la sobreoferta acumulada, el volumen anual de viviendas iniciadas ha caído cerca de un 90% en los últimos tres años, situándose en 2009 en menos de la mitad del registrado en 1991”. Si observamos con detalle los datos mensuales, el descenso del número de viviendas iniciadas se hizo especialmente patente a partir de octubre de 2008. Durante el primer trimestre de 2010 se iniciaron un total de 17.876 viviendas, lo que supone una reducción del 56% respecto al cuarto trimestre de 2008. La reducción del número de viviendas iniciadas en los últimos 12 meses se debe principalmente a la contracción del crédito, al elevado precio del suelo y a la retracción de la demanda. Aunque el número de viviendas iniciadas se está ajustando de forma drástica, estimamos que el stock de viviendas por vender que se acumuló entre 2004 y 2009 es de 963.629 unidades (Gráfico 5), habiéndose reducido en casi 200.000 unidades desde el máximo alcanzado en 2007. Fuente: Ministerio de Vivienda. * Transacciones de vivienda libre nueva. No existen datos de transacciones anteriores a 2004, si bien las cantidades de stock creado se estiman significativamente inferiores al periodo 2004-2009 Gráfico 5 VOLUMEN DE TRANSACCIONES*, VIVIENDA INICIADA LIBRE Y STOCK ADICIONAL ACUMULADO POR AÑO 267.540 306.060 377.156 364.506 291.478 201.726 621.257 635.608 664.923 532.117 237.960 80.230 353.717 683.265 971.032 1.158.643 1.085.125 963.629 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Transacciones Viviendas iniciadas Stock Acumulado Años Gráfico 6 Fuente: Ministerio de Vivienda. VOLUMEN DE TRANSACCIONES Y VIVIENDA INICIADA LIBRE POR TRIMESTRE Transacciones Viviendas iniciadas 63.358 49.806 54.227 46.250 51.443 38.83740.368 22.828 20.650 16.674 20.078 17.876 4T 2008 1T 2009 2T 2009 3T 2009 4T 2009 1T 2010 Trimestres
  11. 11. 12 Beagle Consulting © El mercado inmobiliario residencial en España Calculamos que el stock de viviendas se absorberá en su totalidad en unos cinco años, con una previsión de transacciones anuales superior a las de 2009, pero inferior a las de años anteriores. A continuación se muestran, en el Cuadro 3, los posibles escenarios evaluados: De los escenarios más probables (remarcados en el Cuadro 3) se deduce una media de 4,7 años para la absorción del stock nacional de viviendas adicional acumulado desde 2004. En cualquier caso, éste no es el periodo de tiempo que debe tomarse como referencia para iniciar las operaciones promotoras, dado que hay que considerar el tiempo necesario para la promoción desde su inicio hasta que se empieza la comercialización, lo cual supone de media entre uno y dos años. Por otra parte, ésta es una media para el total de España que difícilmente corresponderá a la realidad particular de cada zona o ubicación concreta ya que existen zonas y tipologías de vivienda en las que el stock se está absorbiendo de forma rápida, pero otras, en cambio, en las que éste difícilmente será absorbido a corto o medio plazo. En general, se da un exceso de oferta en zonas costeras y áreas no metropolitanas muy superior al que encontramos en grandes urbes como Madrid o Barcelona. Por este motivo, se espera que la absorción en las zonas con menor exceso de oferta sea considerablemente inferior a los 5 años. pRECiOS Uno de los indicadores más significativos para la obtención de una visión completa de la situación del mercado inmobiliario en España es el nivel de precios de la vivienda (Gráfico 7). En nuestra opinión, la mayoría de las fuentes disponibles, tanto oficiales como no oficiales, deben ser reinterpretadas, si no corregidas, antes de llegar a conclusiones correctas. Existen varios factores que condicionan significativamente el contenido que las diversas fuentes reflejan. Cuadro 3 NÚMERO DE AÑOS QUE SE TARDARÁ EN ABSORBER EL STOCK CREADO DE VIVIENDAS LIBRES NUEVAS ENTRE 2004 Y 2009 (POSIBLES ESCENARIOS) Previsión de transacciones medias por año* Escenario pesimista Escenario base Escenario optimista 200.000 Previsión de viviendas iniciadas por año* Escenario bajo Escenario base Escenario alto 80.000 120.000 160.000 275.000 350.000 Stock actual creado de vivienda libre nueva (2004-2009): 963.000 viviendas Escenarios más probables*Suponiendo que a partir de 2009 se trata de cantidades estables año tras año. 8,0 12,0 24,1 4,9 6,2 8,4 3,6 4,2 5,1 4,7 Gráfico 7 EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA 2.320 Máx: 2.702 2.374 2.077 Máx: 2.101 1.849 1.700 1.900 2.100 2.300 2.500 2.700 2.900 3.100 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T Máx: 2.943 Máx: 2.905 Máx: 2.521 2.537 Precio / m 2 2006 20102007 2008 2009 Trimestres Sociedad de tasación Idealista Fotocasa Facilísimo Ministerio de la Vivienda
  12. 12. Beagle Consulting © 13 El mercado inmobiliario residencial en España En primer lugar, los indicadores de precio de las diferentes fuentes no recogen las variaciones derivadas del tiempo transcurrido hasta el momento de la venta, por ejemplo las variaciones de precios que se han producido o registrado desde la tasación. En segundo lugar, por regla general las tasaciones, especialmente las destinadas a activos propiedad de entidades financieras, no recogen la totalidad del descenso del precio por el impacto negativo que implicaría en los balances de dichas entidades. Por último, las estadísticas de los portales inmobiliarios “online” recogen el precio de salida, obviando todo el proceso de negociación posterior entre vendedor y comprador, que en estos momentos puede suponer un significativo descuento. Las estadísticas de portales inmobiliarios, por tanto, son un buen indicador de precios en momentos en los que la demanda es fuerte y la negociación corta o inexistente; sin embargo, en momentos como el presente, el precio final de venta puede diferir significativamente del precio inicialmente solicitado. El hecho de que parte del precio pactado en algunas transacciones no quede reflejado oficialmente hace disminuir el valor registrado de éstas y también puede desvirtuar los resultados haciendo que las estadísticas oficiales indiquen un precio medio inferior al real. En cuanto a las cifras publicadas por el Ministerio de Vivienda, existen dudas generalizadas motivadas por la posible existencia de una “cocina estadística” que produce resultados poco creíbles, por ejemplo que los precios sólo se han ajustado un 12% desde su máximo registrado hasta el segundo trimestre de 2010. Por último, los análisis de amplias zonas geográficas que consideran datos agregados arrojan conclusiones basadas en medias que no son representativas para la mayoría de las zonas incluidas en la muestra, salvo para aquellas en las que el indicador local coincide con el estatal. Tal como se muestra en el Cuadro 4, debido a todos estos factores existe un alto grado de heterogeneidad entre las estimaciones de evolución de precios publicadas, que presentan diferencias de hasta 45 puntos. Sin embargo, basandonos en los estudios de mercado realizados por Beagle para clientes del sector podemos afirmar que la bajada real de los precios ha sido de entre un 25% y un 35% en términos generales, y estimamos que todavía queda recorrido para que baje, entre un 5% y un 10%, para ciertas tipologías de producto en determinadas zonas. PREVISIÓN DE CAÍDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN TÉRMINOS REALES (ESTIMACIONES REALIZADAS EN 2010) -60% Standard & Poor’s: “A pesar de que existen señales de que la caída del mercado de la vivienda libre en España se acerca a su fin, los precios todavía podrían caer otro 12% a partir del segundo semestre de 2010 hasta su estabilización”. ESADE: “El precio de la vivienda caerá una media del 20% durante los próximos dos años, recorte que se sumará al ajuste que ya se ha realizado de entre un 10% y un 15%”. BBVA: “El precio debe bajar un 30% desde máximos para que pueda absorberse el ’stock’ sin vender; es decir, dos tercios más que hasta ahora (10%)”. Aguirre Newman: “La sobrevaloración actual de las casas es del 30%”. Eduardo Rodríguez-Losada (INMOAdjudica): “El futuro aumento de la oferta de inmuebles a cargo de las entidades generará descuentos de hasta el 35% a lo largo de 2010”. The Economist: “El precio sigue estando sobrevalorado en un 50,4% en España”. Cuadro 4 0% -12% -15% -20% -30% -35% -55% Es habitual encontrar publicadas interpretaciones incorrectas de los datos estadísticos que explican una evolución de los precios equivocada. Un ejemplo de mala interpretación lo encontramos a menudo en una combinación de dos factores: por una parte, para cualquier tipología de producto inmobiliario, se dan precios medios por metro cuadrado dispares para regiones o zonas distintas (es evidente que, por ejemplo, el precio medio del metro cuadrado de una vivienda en Madrid es muy superior al de una vivienda comparable en, pongamos por caso, Badajoz); por otra parte, en las diversas regiones el inicio de las diferentes fases del ciclo inmobiliario (recesiones y crecimiento) no coincide en el tiempo (así, por ejemplo, tal como se puede observar en el Cuadro 1 de este documento, la Comunidad de Madrid comenzó su recuperación en transacciones nueve meses antes que la comunidad extremeña), lo que provoca que, en el promedio global, varíen los pesos relativos de los productos vendidos de cada zona. En el ejemplo ilustrativo del Cuadro 5, se puede observar que el precio promedio del metro cuadrado vendido ha crecido un 8,5% (de 3.500€/m2 a 3.800€/m2) en el periodo de tiempo contemplado. Sin embargo, en este mismo ejemplo, los precios por metro cuadrado unitarios a los que se han vendido las
  13. 13. 14 Beagle Consulting © El mercado inmobiliario residencial en España viviendas no han variado (1.000€/m2 para el caso de la Región 1 y 4.000€/m2 para la 2). Es decir, en nuestro ejemplo, aunque por efecto de la variación en el promedio del peso relativo de los productos vendidos en diferentes regiones se dé una variación de los precios promedio por metro cuadrado vendidos, en realidad los precios de venta, aquellos a los que se acaban realizando las transacciones incluidas en el cálculo, no han variado. Este efecto se reproduce igualmente a menor escala incluso entre barrios de una misma localidad. REGIÓN 1 2 viviendas: 1.000 €/m2 REGIÓN 2 10 viviendas: 4.000 €/m2 REGIÓN 1 1 viviendas: 1.000 €/m2 REGIÓN 2 14 viviendas: 4.000 €/m2 Aunque los precios en cada una de las CC AA no han variado, una incorrecta interpretación de los datos conduce a una conclusión errónea, como que el incremento de precios del 8,5%. Ventas primer trimestre (dato cierto) Precio medio de las transacciones primer trimestre: 3.500 €/m2 Ventas segundo trimestre (dato cierto) Conclusión (dato falso) Precio medio de las transacciones segundo trimestre: 3.800 €/m2 Cuadro 5 EJEMPLO ILUSTRATIVO DE CÁLCULO DE LA EVOLUCIÓN DE PRECIOS MEDIOS “Cada tipología de producto inmobiliario precisa un nivel de zoom local diferente y suficientemente acotado, imprescindible para un análisis de precios riguroso”. En España existe un comportamiento muy arraigado que favorece la compra respecto a la alternativa de alquilar viviendas. Este factor es el que fundamentalmente explica la diferencia entre las curvas de evolución de precios de compra y su equivalente financiero de alquiler (valor actualizado de una renta a 25 años equivalente al precio de alquiler). “Ceteris paribus”, esta discrepancia no tendría sentido desde un punto de vista estrictamente financiero. Fuente: Idealista.com * La tasa de descuento (neta) es del 4%, equivalente a alquilar un piso durante 25 años. Gráfico 8 EJEMPLO DE LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DE COMPRA Y DE ALQUILER EN LA CIUDAD DE BARCELONA Precio /m2 3.500 3.700 3.900 4.100 4.300 4.500 4.700 4.900 5.100 ENE '06 ENE '07 ENE '08 ENE '09 ENE '10 JUN'10 €/m2 (COMPRA) €/m2 x 12 meses x 25 años (ALQUILER)* Años El acercamiento de ambas curvas, que observamos en el Gráfico 8, durante el año 2008 refleja una situación anómala y transitoria que en poco tiempo será corregida por el propio mercado. La corrección sólo podrá darse a través de un mejor comportamiento del precio de compra respecto al de alquiler. La presión del mercado llevará los precios de venta al alza, ya que los de alquiler difícilmente seguirán bajando o lo harán, en su caso, de forma moderada. No prevemos un deterioro relevante de los precios de alquiler ya que éstos sufrieron una menor sobrevaloración durante el periodo inflacionista que los de compra y, de hecho, ya han experimentado una corrección equivalente. Adicionalmente, durante este periodo recesivo, hemos observado que el volumen de transacciones de alquiler ha seguido manteniendo una fuerza considerable, lo cual demuestra que hay una demanda sostenida que es capaz de absorber la oferta (incrementada considerablemente debido al traslado de unidades de venta hacia el alquiler). A medida que las transacciones de venta se incrementen, la oferta que en su momento se trasladó hacia el alquiler volverá de forma natural y eficiente hacia la venta, reduciendo aún más la presión sobre la oferta de alquiler y consolidando la resistencia a que los precios de alquiler caigan.
  14. 14. Beagle Consulting © 15 El mercado inmobiliario residencial en España El ciclo del mercado inmobiliario es similar al ciclo económico en el sentido de que ambos contienen etapas de crisis, fases expansivas y periodos neutros. Si observamos la evolución del nivel de precios en el mercado inmobiliario en los últimos 25 años (Gráfico 9), podemos detectar cada una de estas etapas. Siguiendo el ciclo inmobiliario hasta la actualidad, se puede intuir que empezamos a entrar en una etapa de estabilización con tendencia ascendente en la que comenzarán a darse oportunidades en el sector. “El mercado inmobiliario reacciona antes en transacciones que en precios. El reciente repunte de transacciones en la mayoría de las zonas anticipa una recuperación del mercado”. pROSpECtivA DE MERCADO hAStA 2012 La asociación entre el ciclo económico y el ciclo inmobiliario reforzaría la idea de la recuperación, debido a las previsiones de crecimiento económico para España en 2011 del Fondo Monetario (+0,6%) y la OCDE (+0,9%). Adicionalmente, las previsiones de crecimiento de los países de la Unión Europea generadores de una parte relevante de la demanda histórica, a su vez una de las más castigadas en el arco mediterráneo e insular, están siguiendo un ritmo de crecimiento superior al de España. En el Gráfico 10 se dibujan las diferentes fases del ciclo inmobiliario respecto a volumen de ventas. Cada uno de los momentos del ciclo posee como característica un grado determinado de cuatro variables: la capacidad de absorción de la demanda del mercado, el margen del promotor, las expectativas de absorción de la demanda futura y las expectativas de margen creciente. Gráfico 9 VARIACIÓN PORCENTUAL DEL PRECIO REAL DE LA VIVIENDA LIBRE EN ESPAÑA(1) -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (1) Fuente: Sociedad de Tasación. Crisis actual Ciclo expansivo Crisis (91-96) ¿2011? ¿Fin de ciclo? Precio (variación %) Años 16,9 24,1 20,3 16,9 2,9 -5,4 -6,3 -5 -0,3 -0,5 -1,9 1,4 3,7 5,8 8,2 8,1 9 14,2 14,7 6,4 7,1 1 -9,5 -5
  15. 15. 16 Beagle Consulting © El mercado inmobiliario residencial en España En el valle de la curva las expectativas, tanto la absorción de demanda como el margen creciente, son positivas, mientras que la capacidad de absorción de la demanda y el margen no son alentadores. En el siguiente punto las expectativas siguen en balance positivo y empieza a mejorar la situación, con un incremento de la capacidad de absorción del stock por parte de la demanda aunque no haya mejorado el margen del promotor. En el punto que sigue las cuatro variables son positivas hasta llegar al punto posterior, en el que la variable de expectativa de absorción de la demanda se ve reducida. A partir del punto 5 las variables actúan de manera inversa respecto a como lo hacían en el punto 1 hasta volver a empezar el ciclo. En este momento la situación de mercado corresponde a la reflejada entre los puntos 8 y 1’. Este punto de la curva representa el punto de inflexión en el que es especialmente relevante tomar las decisiones adecuadas para aprovechar las oportunidades que se intuyen a corto y medio plazo. Gráfico 10 Capacidad de absorción (demanda >oferta) Margen promotor Espectativa de absorción demanda Espectativa de margen creciente (1) Ilustrativo referente a vivienda libre nueva. 1 2 3 4 5 6 7 8 1’ Tiempo Volumen de ventas (1) 1999-2006 2008-2010 2011-?2007 La capacidad de absorción de la demanda actual se encuentra en los principios de su recuperación, en especial en la vivienda de segunda mano y los núcleos urbanos. Cabe destacar el incremento de la demanda dirigida a alquileres. En 2011 se mejorará el acceso al crédito debido a que las tensiones económicas ya no son tan fuertes y se estimulará la demanda de uso gracias a unos tipos de interés bajos; esto permitirá un incremento del crédito hipotecario a partir de 2012 gracias a la recuperación económica y a la creación de empleo neto. Estimamos que los tipos de interés a medio plazo no subirán significativamente, dada la coyuntura macroeconómica de la Unión Europea. Respecto al margen del promotor, en este año algunos promotores adquirirán suelo de manera oportunista mientras intentan mantener esfuerzos por conservar precios muy ajustados. La banca continuará priorizando la venta de sus stocks ofreciendo mejores condiciones hipotecarias por la oferta propia con márgenes más reducidos. En 2011 los compradores adoptarán una actitud más realista en cuanto a precios, y estos precios transaccionales se ajustarán más al precio demandado, mientras que las zonas con menor stock ofrecerán oportunidades para la promoción y la compra de suelo selectiva. En 2012 los márgenes todavía serán moderados, aunque se producirá un inicio del cambio de tendencia respecto al nivel de precios en las zonas donde éstos todavía deben acabar de bajar reduciendo márgenes. “Las expectativas e inercias pesimistas, que hasta ahora hemos percibido de forma generalizada, no se corresponden con nuestro análisis prospectivo sobre la evolución del mercado”. Las expectativas de absorción de demanda en 2010 se caracterizan por un pesimismo muy arraigado, especialmente en las zonas más expuestas a demanda de extranjeros y segundas residencias, aunque deberían enfocarse a la proactividad con vistas al periodo de crecimiento que se avecina. En 2011 se darán síntomas de recuperación que propiciarán el optimismo, lo que generará el inicio selectivo de nuevas promociones. Habrá algunas zonas en España donde se empezará a crear empleo neto, y eso generará expectativas positivas de absorción. En 2012 la expectativa de recuperación económica generalizará el incremento de la actividad inmobiliaria. Con un cierto desfase, las expectativas de margen creciente en 2010 provocan una demanda por inversión oportunista mientras los tipos de interés siguen en mínimos, pero las dificultades para conseguir financiación se mantienen. En 2011 los inversores internacionales se volverán a interesar por el mercado español debido a unas expectativas favorables de precios en Europa, en un contexto de precios todavía bajos en España. En 2012 se verán unas expectativas de precios crecientes en línea con el resto de Europa, aunque a tasas moderadas, y se consolidará el inicio del ciclo expansivo equivalente al punto 2.
  16. 16. Beagle Consulting © 17 El mercado inmobiliario residencial en España RECOMENDACIONES PARA EMPRESARIOS Y DIRECTIVOS La caída de ventas y precios, la restricción del crédito y la disminución de la inversión empresarial, la constricción del consumo motivada por el credit crunch, y las reestructuraciones de plantillas y recortes en los gastos de todo tipo han sido habituales en el panorama económico español desde que los primeros síntomas de recesión se hicieron patentes. Tras la primera fase de impacto, la economía se ha ido ajustando hasta provocar la reorganización del mapa competitivo actual, situación que se mantendrá hasta finales de 2010. La desaparición de competidores y la concentración de algunos otros, las reestructuraciones o la integración en ambos sentidos en la cadena de valor inmobiliaria son ejemplos de las consecuencias, algunas más visibles que otras, en el entramado empresarial actual del sector inmobiliario. Por otra parte, aunque el mercado es cíclico y empieza a mostrar síntomas de estabilidad y recuperación, existe un desfase entre la realidad y las expectativas que generalmente se construyen, de forma más o menos inconsciente, proyectando a modo de prolongación en el futuro la realidad presente. Realidad Expectativas Tiempo De igual modo que el comportamiento gregario de la oferta y la demanda, y el marcado optimismo de anteriores fases expansivas del ciclo, pudieron nublar la visión del riesgo prominente, hoy en día un exceso de pesimismo está provocando que las expectativas se sitúen en un plano excesivamente prudente o pesimista, que no se corresponde a la situación real del mercado. De hecho, el carácter cíclico del mercado inmobiliario y los últimos datos disponibles sugieren que la recuperación se está empezando a producir, si bien la inercia del pesimismo arraigado entre los agentes del sector puede ser, en sí misma, uno de los factores que ralentice el ritmo de recuperación. En la actual coyuntura empresarial empiezan a darse oportunidades en productos y ubicaciones concretas, que pueden ser aprovechadas para anticiparse a la siguiente fase del ciclo alcista que se aproxima. Para ello, dada la lenta maduración del producto inmobiliario, será necesario anticipar algunas decisiones asumiendo un cierto grado de riesgo controlado, convenientemente evaluado. Existen una serie de factores externos sobre los cuales no podemos influir pero que debemos conocer y analizar de forma objetiva. Estos factores, como cambios en la coyuntura o en el entorno competitivo del sector, la variación en los componentes de la oferta y la demanda, o la evolución de los stocks, nos afectan de forma exógena pero también muy relevante. Actuar al margen de su previsible evolución es un error que suele salir caro. En cambio, anticiparse a ella es una fuente de oportunidad y de ventaja competitiva.
  17. 17. 18 Beagle Consulting © El mercado inmobiliario residencial en España Además de los factores externos, los propietarios y gestores de las compañías tienen a su disposición una serie de palancas de gestión sobre las que sí se puede y, de hecho, se debe actuar para dirigir la empresa de forma exitosa. En las actuales circunstancias, las palancas de gestión más relevantes y que combinan un necesario acercamiento tanto a medio como a corto plazo son la estrategia, el gobierno corporativo y las operaciones. En esta parte final del documento presentamos una serie de recomendaciones circunscritas a cada uno de estos tres ámbitos de gestión. ESTRATEGIA OPERACIONESGOBIERNO CORPORATIVO EStRAtEGiA La estrategia es el ámbito funcional y el factor interno sobre el que los propietarios y directivos deben reflexionar para tomar decisiones que, por una parte, son de muy alto impacto, y por otra, producen resultados a medio y largo plazo. Esta capacidad de reflexión y anticipación a la evolución del mercado es especialmente relevante en sectores como el inmobiliario, donde el tiempo que transcurre entre la toma de decisiones y sus consecuencias es largo, ya que la naturaleza del negocio y el volumen de recursos comprometidos hacen que “corregir el rumbo” sea lento y, en la mayoría de las ocasiones, muy doloroso. Es imprescindible tener una visión específica sobre cómo evolucionará el mercado y que ésta sea lo más objetiva posible. No tanto por cómo podamos influir en el propio mercado (si no tenemos una clara posición de liderazgo en el sector, es muy difícil que podamos influir en éste de manera significativa), sino porque debemos actuar en función de su previsible evolución y anticiparnos a ella en la medida de lo posible. Probablemente no tendremos la capacidad de influir suficientemente en el mercado, pero seguramente podremos, por ejemplo, escoger en qué mercado queremos estar presentes durante los próximos años. O preguntarnos: ¿En qué localizaciones se darán las mejores condiciones de mercado? ¿En qué negocios debemos estar presente (fabricación de suelo, promoción, comercialización, explotación…)? ¿Debemos concentrar nuestros esfuerzos, o diversificar? ¿Qué grado de integración vertical debemos pretender en la cadena de valor? ¿En qué productos debemos concentrar nuestros recursos (residencial primera residencia, vacacional, V.P.O, obra nueva, reforma, terciario…)? ¿A qué segmento de mercado debemos dirigirnos (nacional, extranjeros, inversores, compra de uso…)? Una correcta reflexión estratégica debe tener en cuenta muchos factores externos de influencia y su previsible evolución, pero también la idiosincrasia de la compañía y su accesibilidad a los recursos. Por ejemplo, teniendo en cuenta el nuevo escenario de restricción de crédito bancario y la previsible evolución de variables macroeconómicas como la inflación o los tipos de interés, ¿cuál es el grado de apalancamiento al que es posible y recomendable desarrollar operaciones inmobiliarias? ¿Cuál será el rol que desempeñará el sector financiero y qué implicaciones tendrá desde el punto de vista de la financiación de proyectos inmobiliarios? ¿Cómo actuarán nuestros competidores a este respecto? ¿Cómo podemos transformar esta, a priori, amenaza, en una oportunidad? ¿Cómo se va a reconfigurar el sector? ¿Quiénes serán y cómo actuarán nuestros competidores directos? ¿Cómo vamos a diferenciarnos? ¿Cuál es la dimensión que mejor responde a nuestro proyecto empresarial? ¿Cuál es la masa crítica suficiente y dónde encontraremos las sinergias que necesitemos? ¿Dónde están los recursos económicos y el conocimiento que necesitamos? ¿Cuáles son los aliados estratégicos que necesitamos en este nuevo ecosistema empresarial que está tomando forma? Existe todo un compendio de incógnitas estratégicas que deben ser despejadas para la fijación de objetivos empresariales. Dada la relevancia de este capítulo de
  18. 18. Beagle Consulting © 19 El mercado inmobiliario residencial en España la gestión y su impacto a largo plazo, es imprescindible que la propiedad de la compañía lidere el proceso de reflexión estratégica y que incorpore al mismo la mayor concentración de conocimiento específico, inteligencia y sentido común disponibles. Es también muy recomendable contar con visión externa y objetiva, así como con experiencia en el desarrollo de reflexiones de este tipo que aporte el proceso y la metodología necesarios. Implantar las acciones necesarias para transformar las expectativas estratégicas en resultados requiere transformar los objetivos en acción. Para ello es imprescindible un adecuado sistema operativo de gobierno, tanto a nivel corporativo como ejecutivo. Gobierno Corporativo Una buena estrategia es imprescindible para tener éxito a largo plazo, pero es inútil si no se ejecuta de manera efectiva. El gobierno, tanto en el ámbito corporativo como en el operativo, es una palanca de gestión clave no sólo para la correcta toma de decisiones, sino también para su ejecución a través de la pirámide organizativa, minimizando las tensiones opuestas y la pérdida de energía a través de todo el proceso. El componente formal y explícito del gobierno en una compañía lo forman los órganos de decisión, las políticas y procedimientos establecidos, las herramientas de fijación de objetivos y evaluación del desempeño, los mecanismos de comunicación interna…en definitiva, el sistema operativo de la organización desde el primer nivel organizativo, que incluye al Consejo de Administración y los órganos vinculados, hasta los diferentes organismos y mecanismos para la toma de decisiones y transferencia de las mismas a través de toda la organización. Aspectos como cuáles son los objetivos de estos órganos, su composición o funcionamiento son clave para su correcto desempeño. Pero tanto o más importantes para el gobierno son los factores menos visibles, vinculados a la dinámica humana, la cultura de la organización, las actitudes, las motivaciones o el liderazgo. Así como para cualquier barco son importantes tanto el viento como las corrientes invisibles, para cualquier empresa lo son tanto o más los componentes más formales, como el estilo de liderazgo y los aspectos informales. Todos ellos deben ser ajustados de forma situacional. No se lleva igual el timón de un navío con viento a favor y mar en calma que en plena tempestad, de la misma forma que tampoco se gestiona igual un pequeño velero que un gran transatlántico, independientemente de las condiciones meteorológicas. Estrategia Operaciones Órganos de gobierno Procedimientos Dinámica humana Cultura organizativa Actitudes y motivaciones Liderazgo Dinámica humana Cultura organizativa Actitudes y motivaciones Liderazgo Estrategia Operaciones Órganos de gobierno Procedimientos Al margen de los aspectos más formales del gobierno, que deben ser acordes a la dimensión y al modelo organizativo (el cual a su vez debe construirse en función del proyecto empresarial que se persigue), en estos momentos, y en general, se hace necesario un cambio de mentalidad y de actitud que debe empezar en lo más alto de las organizaciones. Éstas son permeables a los aspectos informales, los cuales tienen un fuerte impacto en la motivación, en el compromiso y en las actitudes de los equipos humanos. Esta permeabilidad es mayor cuando el sentido de las influencias se produce “de arriba abajo”, por lo que el
  19. 19. 20 Beagle Consulting © El mercado inmobiliario residencial en España cambio debe empezar en el vértice de la pirámide que legitima la estructura de poder que rige la organización. OPERACIONES Conducidas por un adecuado gobierno, eficiente y alineado con los objetivos estratégicos, así como con la situación coyuntural y las características específicas de la organización, las operaciones son el instrumento básico para la implantación de las decisiones estratégicas y para la consecución de resultados a corto y medio plazo. En un contexto de crisis como el que se ha vivido, los esfuerzos empresariales se han centrado en optimizar los costes, si bien este ejercicio de constricción se ha llevado en muchos casos al extremo. Muchas compañías han “adelgazado” hasta comprometer la mínima “masa muscular” necesaria para afrontar el futuro con garantías suficientes. Reducir costes era la forma más “fácil” de perseguir el equilibrio de la maltratada cuenta de resultados (y en algunos casos incluso se tardó demasiado y se hizo sin energía suficiente). Sin embargo, una vez que este ejercicio de reducción ha llegado al límite, es imprescindible enfocar los esfuerzos en las operaciones que deben generar ganancias lo antes posible y contribuir a equilibrar la cuenta de resultados por parte de los ingresos, e idealmente buscar además un crecimiento que permita superar el punto de inflexión y ver el futuro con mayor optimismo. Gestionar con inteligencia las operaciones que inducen ingresos en la compañía es siempre necesario, pero es especialmente importante en la coyuntura actual si estamos convencidos de que, más pronto que tarde, se presentarán oportunidades para desarrollar el negocio que se había vaporizado durante estos últimos años. Así, es imprescindible replantear la forma en que hasta ahora se gestionaban las áreas de marketing y de ventas. La fijación de precios ha pasado a ser una herramienta crítica, para siquiera tener la oportunidad de transformar cualquier venta potencial en realidad. La identificación de potenciales clientes, así como la forma en que llegaremos a ellos y nos comunicaremos, será también diferente a partir de ahora. La manera en que comercializaremos nuestros productos y servicios en este sector también requiere una revisión en profundidad que valore adecuadamente la nueva realidad que afrontamos, tanto desde la perspectiva de la demanda como por la reordenación de la oferta y la reestructuración de los canales de ventas.
  20. 20. Beagle Consulting © 21 El mercado inmobiliario residencial en España A pesar de una cierta corriente de expectativas pesimistas, basadas en la inercia proyectiva y el comportamiento gregario de los agentes del sector, el análisis basado en la evolución de los principales indicadores del conjunto del mercado residencial en España (transacciones, stock y precios) muestra que la crisis del sector ha tocado fondo. Esperamos, por tanto, que la recuperación que ya empieza a darse en muchas regiones se consolide y gane velocidad de forma generalizada. Este análisis del mercado inmobiliario conforma el marco general para el sector, pero en cualquier caso, para llegar a conclusiones correctas respecto a un producto concreto, el análisis debe realizarse de forma combinada con el estudio de su ubicación particular y haciendo uso del “nivel de zoom” adecuado. Dada la heterogeneidad del volumen de stock acumulado en las distintas zonas y los diferentes ritmos a los que la demanda evoluciona en ellas, el ritmo de absorción será dispar. Esta circunstancia generará oportunidades inmediatas para la promoción inmobiliaria en algunas ubicaciones concretas. Por el contrario, otras zonas tardarán muchos años en poder absorber el excedente de stock generado. El mercado está evolucionando y sus agentes se adaptan para desarrollarse con éxito en la nueva realidad. Tanto la oferta como la demanda deben cambiar su forma de actuar porque el “terreno de juego” y los jugadores están cambiando. Los propietarios y directivos de compañías del sector y afines tienen a su alcance herramientas para anticiparse a la previsible evolución del mercado y abrir ventanas de oportunidad que aporten ventaja competitiva. La primera herramienta consiste en comprender de forma objetiva la situación actual del mercado y su previsible evolución, no tanto para intentar influir sobre ella, como para actuar en consecuencia. Ésta es la base para construir una estrategia empresarial exitosa que garantice la continuidad y el crecimiento a medio y largo plazo. Para el diseño de esta estrategia es necesario que se incorpore la mayor concentración posible de conocimiento específico, inteligencia y sentido común. La correcta prospectiva y un buen diseño estratégico son condición necesaria, pero no suficiente. Es necesario transformar eficazmente las ideas en acción y para ello es indispensable planificar adecuadamente las acciones que deben ser ejecutadas, no sólo asignando en el calendario los recursos y responsabilidades necesarios, sino también dotando a la organización del adecuado sistema operativo. Los objetivos, el desarrollo y la composición de los diferentes órganos de gobierno, tanto a nivel corporativo como operativo, deben adaptarse a la situación de cada momento y funcionar de forma eficiente. Son también muy relevantes los factores menos explícitos y evidentes vinculados a la dinámica humana, que determinan las actitudes y las motivaciones de los equipos. El cambio de actitud debe empezar en el vértice de la pirámide organizativa y “contagiar por gravedad” al resto de la organización, legitimando e impulsando el cambio de rumbo. Las operaciones son clave para el resultado a corto y medio plazo, así como para transformar la estrategia en una realidad alineada con ésta. Durante los últimos años, la reestructuración de costes ha sido inevitable y extensamente generalizada, si bien en algunos casos ha llegado tarde y, sin embargo, en otros ha podido llevarse más allá de lo recomendable. Empieza a ser el momento de iniciar un proceso de rehabilitación empresarial, en el que se recupere la forma necesaria para participar en la “carrera de fondo” que habrá que correr. Las operaciones generadoras de ingresos recobrarán la relevancia perdida, pero deberán ser rediseñadas con el fin de responder a los retos del nuevo mercado. Este proceso requiere una cierta anticipación, por lo que empieza a ser el momento de enfocar nuestros esfuerzos hacia este propósito. CONCLUSIONES FINALES
  21. 21. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, stored in retrieval system, or transmitted, in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, without the prior written permission of the publisher.
  22. 22. Fundada en el año 2001, Beagle Consulting es una consultora de negocio que presta servicios profesionales a empresas y a la administración pública. Su actividad se centra en tres ámbitos: en el diseño e implantación de estrategias corporativas y de negocio, gobierno corporativo y marketing. Las valoraciones y conclusiones que exponemos en este estudio son fruto del análisis objetivo y riguroso llevado a cabo por un equipo de consultores de Beagle con un alto grado de especialización en el sector inmobiliario y que combina una amplia experiencia profesional tanto en compañías del sector como en proyectos de consultoría y análisis para éstas. Founded in 2001, Beagle Consulting is a business consultancy firm that delivers professional services to companies and government. It specialises in three areas: design and implementation of corporate and business strategies, corporate governance and marketing. The assessments and conclusions we present in this report are the result of objective and thorough analysis conducted by a highly specialised group of Beagle property consultants who have extensive professional experience in sector companies and in consultancy work and analysis for these firms.

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