De verduurzaaming van kantoorgebouwen prijkt bij de overheid en in het bedrijfsleven hoog op de agenda. Hoewel de knowhow en technieken aanwezig zijn, komen projecten echter in veel gevallen slechts moeizaam van de grond. Vooral bij de verbetering van bestaande kantoorgebouwen is nog ruime winst te boeken. Tijdens het symposium 'Duurzame huisvesting: wie is aan zet?' passeerde een aantal praktijkvoorbeelden de revue. De overheid en marktpartijen werden opgeroepen meer initiatief te tonen. (20110301 Facility Management Magazine)

1. 26 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011
HUISVESTEN SYMPOSIUM
Duurzaamheid kost
geld, maar levert
meer op
Het symposium, dat op 10 februari
plaatsvond in Bussum, was de kick-
off voor het eind vorig jaar opge-
richte Platform Duurzame Huisves-
ting, een alliantie van elf branche-,
kennis- en koepelorganisaties in de
utiliteitsbouw. Doel van het Platform
is in vier jaar tijd de samenwerking
in de huisvestingsketen aan te jagen,
zodat verduurzaming van vastgoed
meer kansen krijgt. Daartoe moeten
volgens de alliantie knelpunten wor-
den weggeruimd die het realiseren
van duurzaamheid in de weg staan.
Een van die knelpunten is het zoge-
heten split-incentiveprobleem waar-
bij de gebruiker van een gebouw wel,
maar de investeerder daarentegen
niet of nauwelijks profiteert van een
lagere energierekening.
Revitaliseren
De leegstand van kantoorpanden is
in Nederland een immens en struc-
tureel probleem.Volgens ruwe schat-
tingen staat momenteel 6,5 miljoen
vierkante meter kantoorruimte onge-
bruikt. Naar verwachting neemt die
leegstand de komende jaren nog ver-
der toe. Een van de gevolgen van deze
ontwikkeling is een toenemende druk
TEKST: JACK VAN EEKELEN
De verduurzaming van kantoorgebouwen prijkt bij de overheid en in het bedrijfsleven
hoog op de agenda. Hoewel de knowhow en technieken aanwezig zijn, komen projecten
echter in veel gevallen slechts moeizaam van de grond. Vooral bij de verbetering van
bestaande kantoorgebouwen is nog ruime winst te boeken. Tijdens het symposium
‘Duurzame huisvesting: wie is aan zet?’ passeerde een aantal praktijkvoorbeelden de
revue. De overheid en marktpartijen werden opgeroepen meer initiatief te tonen.
Platform Duurzame Huisvesting opgericht

2. 27FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011
SYMPOSIUM HUISVESTEN
op de huurprijzen. Belangrijkste oor-
zaken van die structurele leegstand
zijn veroudering, slechte bereikbaar-
heid en dito functionaliteit van de
panden en een beroerd imago. Het is
reëel te veronderstellen dat een deel
van die gebouwen nooit meer een
gebruiker zal vinden.
Niettemin zijn er mogelijkheden
een groot aantal ‘slapende’ kantoren
nieuw leven in te blazen, door middel
van (duurzame) revitalisering. Dat
was de boodschap van René Stevens,
algemeen directeur van ATELIER V
real estate, tijdens zijn presentatie
op het symposium. ATELIER V real
estate maakt deel uit van een samen-
werkingsverband met de naam Re-
vitaal. De andere partners in dit ver-
band zijn Ballast Nedam Beheer,
Imtech en Troostwijk Real Estate.
Re-vitaal heeft tot doel ‘vastgoed te
revitaliseren en gebouwen te laten
aansluiten bij de (duurzaamheid)-
eisen van zittende of potentiële
huurders of gebruikers binnen de
economische randvoorwaarden van
de eigenaar’.
Om kantoorpanden te revitaliseren,
zijn niet alleen fysieke aanpassin-
gen in het gebouw zelf geboden.
Belangrijk is een goede uitstraling
en een omgeving die aanspreekt.
‘Een villa in een krottenwijk is min-
der waard dan een krot in een villa-
wijk’, zo drukte Stevens zich uit. Vol-
gens hem is het uitgangspunt van de
integrale aanpak dat zowel de huur-
der/gebruiker als de eigenaar/beleg-
ger ervan moet profiteren.‘De motie-
ven om te kiezen voor de duurzaam-
heid zijn bij belegger en huurder
nogal verschillend’, constateerde hij.
‘De belegger wil rendement consoli-
deren door duurzame cashflow. Hij
wil zijn concurrentiepositie verbete-
ren en minimaal de waarde van het
gebouw behouden. De huurder op zijn
beurt kijkt nauwlettend naar zijn
imago en de voordelige effecten van
maatschappelijk verantwoord onder-
nemen.Verder heeft hij baat bij geïn-
spireerde medewerkers die zich in
het gebouw thuis voelen. De huurder
wil duurzamere huisvesting bij maxi-
maal gelijke huisvestingskosten.’
Win-winsituatie
Organisaties kunnen stappen maken
door te besparen op huisvestingslas-
ten, energieverbruik, waterverbruik
en onderhoud. Daarvoor zijn extra
investeringen noodzakelijk. Belang-
rijke vraag daarbij is: Komen deze
investeringen in duurzaamheid
alleen ten goede aan de huurder?
Volgens de participanten in Re-vitaal
is dat niet het geval. ‘Het kan een
win-winsituatie zijn’, meent Stevens.
De huurder betaalt minder service-
kosten, maar draagt wel een iets
hogere huur af. Het toegenomen wel-
bevinden van de gebruikers, bijvoor-
beeld door een beter binnenklimaat,
vertaalt zich verder in lager ziekte-
verzuim. Voordeel voor de verhuur-
der is dat hij een hogere huur kan
vragen, en dat de levensduur van het
object wordt verlengd en de beleg-
gingswaarde stijgt. Goede communi-
catie tussen eigenaar en huurder is
een essentiële voorwaarde om dit
verhaal tot een succes te maken,
oordeelt Stevens. Maak huurders
bewust van hun huisvestingslasten
en niet uitsluitend van hun kale huur-
prijs per vierkante meter. Kortom,
maak de kosten transparant, waar-
door een stevig draagvlak kan ont-
staan voor een nieuw huurcontract.
Duurzaam onderhoudsplan
Een van de aspecten van verduur-
zaming die tijdens het symposium
werden belicht was het onderhoud
van gebouwen. ‘Met een traditioneel
onderhoudsprogramma zonder toe-
komstvisie wordt een gebouw gereed
gemaakt voor de sloop.’ Deze stelling
poneerde Mauk de Wildt van de
Grontmij tijdens zijn presentatie.
Volgens De Wildt gaat het bij nieuw-
bouw overigens in de bestekfase al
‘mis’.‘In het bestek worden hele sim-
‘Een villa in een krottenwijk is minder
waard dan een krot in een villawijk’
Duurzame gebouwen bekroond
Agentschap NL heeft tijdens het symposium over duurzame huisvesting drie duur-
zame projecten beloond met een Energielabelposter. Jo Daemen, manager utiliteits-
bouw bij Agentschap NL, reikte de prijzen uit aan DHV, voor de renovatie van het
hoofdkantoor van deze organisatie, aan Aurelius Monumenten/Motonic, voor de
verduurzaming van het Haagse gemeentelijke pand De Tempel, en aan SPF Beheer,
voor de verbouwing van het kantoor van FrieslandCampina in Amersfoort. Voor de
drie gebouwen is de status verhoogd tot energielabel A.
Innovaties en onderzoek vormen
draagvlak voor duurzaam huisvesten.

3. 28 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011
HUISVESTEN SYMPOSIUM
‘Duurzame doelstellingen onhaalbaar’
Nederland gaat haar duurzaamheiddoelstellingen voor 2020 niet halen. Zowel
het streven om 20 procent minder CO2 uit te stoten (dan in 1990) als de doel-
stelling binnen enkele jaren de energievoorziening sterk te verduurzamen is
onrealistisch. Dat betoogde Jan Terlouw, voorzitter van het Platform Energie-
transitie Gebouwde Omgeving, tijdens het symposium in Bussum. Een van de
belemmeringen is het stilliggen van projecten voor ondergrondse opslag van
CO2. Volgens Terlouw bestaat nog wel de mogelijkheid tot een forse energiebe-
sparing. De overheid dient de verduurzaming van vastgoed naar zijn opvatting
een duw in de rug te geven, onder meer door de verplichting aan gebouweige-
naren die een pand kopen om het energielabel te verbeteren. Terlouw pleitte
ervoor subsidies van de overheid te verruilen voor de invoering van een duur-
zaamheidplicht.
Jan Terlouw
pele dingen over het hoofd gezien.
Het ontwerp laat op het gebied van
duurzaamheid een underperfor-
mance zien, in vergelijking met wat
je had kunnen bereiken. Oplever-
protocollen zijn slecht vastgelegd of
worden niet goed nageleefd. De
matige kwaliteit wordt in de hand
gewerkt door de huidige aanbeste-
dingscultuur, waarbij tegen bodem-
prijzen adviseurs worden ingehuurd.’
De gevolgen zijn, zo stipte de advi-
seur van de Grontmij aan, een slech-
ter binnenklimaat, hoger energiever-
bruik en eerdere slijtage van onder
meer installaties.
De Wildt pleitte voor het hanteren
van een duurzaam meerjarenonder-
houdsplan (MJOP).Zodoende vermin-
deren organisaties hun afhankelijk-
heid van (stijgende) energieprijzen.
Door slecht onderhoud wordt 25 tot
30 procent extra energie verbruikt,
becijferde hij. Ook bij een gefaseerde
renovatie zijn er kansen op verduur-
zaming van gebouwen. Voorbeelden
van die momenten zijn: de vernieu-
wing van de dakbedekking (isolatie),
het vervangen van een lekkende
verwarming (Lage Temperatuur Ver-
warming), nieuwe vloeren (vloerver-
warming) en de vervanging van de
ketel (WKK-installatie). ‘Toegegeven:
je moet extra investeren, duurzaam-
heid kost immers geld, maar op ter-
mijn gaan deze maatregelen zich
dubbel en dwars uitbetalen. Gebruik
je in je onderhoud standaardoplos-
singen, dan werk je in feite naar de
sloop toe van je pand.’
Blokkades
Volgens De Wildt blokkeert een tra-
ditioneel onderhoudsplan duurzame
oplossingen. ‘Iedere stap kan een
blokkade opleveren’, zo stelde hij.
‘Een van die blokkades betreft onge-
plande, onvoorziene vervangingen.
Stel: je ketel gaat kapot en je moet
snel overgaan tot vervanging. Die
snelheid staat het nadenken over

4. 29FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011
SYMPOSIUM HUISVESTEN
duurzame oplossingen in de weg.
Als we te gehaast vervangen, heb-
ben we het beschikbare budget ver-
speeld en daarmee de mogelijkheid
om te verduurzamen.’ De Wildt
wees op de noodzaak van het vooraf
uitgebreid in kaart brengen van het
meerjarenonderhoudsplan en het
daarin consequent een relatie leggen
met duurzaamheid. ‘Denk bijvoor-
beeld al vroeg na over het gebruik
van duurzame warmtebronnen. Als
je dat doet, word je in elk geval niet
tussentijds verrast.’
De Wildt presenteerde tien stappen
voor een duurzaam MJOP. In de eer-
ste plaats moet er een plan komen
voor ‘de ideale eindsituatie van een
gebouw’. De onderdelen daarvan
dienen gekoppeld te worden aan het
geplande onderhoud. Iedere onder-
houdsactie dient een stap te zijn in
de richting van de gedroomde eind-
situatie. De volgorde behoort te wor-
den afgestemd op snel rendement.
Voor iedere ongeplande vervanging
moet in de organisatie een plan
klaarliggen dat past binnen de eind-
situatie. Verder is het van belang dat
organisaties zich voorbereiden op
nieuwe energiebronnen.
Ten slotte is jaarlijkse monitoring en
bijstelling van de plannen een must,
voegde De Wildt toe. ‘Het is van
belang dat organisaties hun ambities
definiëren. Maar de haalbaarheid
van al die maatregelen mag niet uit
het oog worden verloren. Blijf wel
met beide benen op de grond.’
Wat kost duurzaamheid me en wat
levert het me op? – die vraag blijft
ook bij beleggers en gebruikers van
utiliteitsgebouwen de komende jaren
rondzingen. Hoezeer verduurzaming
van vastgoed, ook voor gebouweige-
naren, kan lonen, blijkt uit een
onlangs gepresenteerd onderzoek
van de Universiteit van Maastricht en
de Erasmus Universiteit, in opdracht
van DTZ Zadelhoff en Agentschap
NL. Minder zuinige kantoren, zo
maakt dit onderzoek duidelijk, bren-
gen gemiddeld 6,5 procent minder
huur op dan zuinige kantoren (met
een groen energielabel). Het is een
signaal in de richting van beleggers
dat duurzaamheid ook voor hen kan
renderen.
Ook interessant
De nieuwbouw in de kantorenmarkt stagneert. Er is behoefte aan duur-
zame en flexibele oplossingen. Het toepassen van een flexibel of demontabel
concept voor een kantoorgebouw voorkomt milieubelasting en kapitaalver-
nietiging. In ‘Tijdelijk Duurzaam Huisvesten 1’ wordt beschreven hoe een
juiste conceptkeuze kan worden gemaakt en in welke huisvestingssituaties
demontabele concepten succesvol kunnen worden ingezet. U kunt het boek
online bestellen in de shop.
Ga naar www.fmm.nl/magazine03-2011 FMM.NL
Door slecht onderhoud wordt 25 tot
30 procent extra energie verbruikt