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El valor de mercado en España entre 1995 - 2002

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Primera aproximación de valor en la hostelería Balear 2002

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En un mercado perfecto el valor es igual al precio. Cada inmueble tiene diferentes precios, pero
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Esta ponencia tiene como objetivos la presentación de la primera aproximación del valor de mercado de los alojamientos turísticos de las Illes Balears, dar un rápido vistazo a los datos de valoración inmobiliaria hotelera y realizar propuestas de futuro. La empresa ha desarrollado una línea de investigación dedicada elaborar una base de datos con los valores de mercado de las Islas Baleares.

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Valor de alojamientos turisticos de baleares en 2003

  1. 1. Primera aproximación al valor de los alojamientos turísticos de Baleares Dr. Arnoldus M. van den Hurk Mir Gerente Tasabalear S. A., Abril 2003 1 Introducción Tasabalear S. A. es una sociedad de Tasación de Inmuebles independiente (no participada por entidades financieras). Del mismo modo que los bancos, las sociedades de tasación en España están supeditadas al control del Banco de España. Tasabalear se fundó en 1989 y sus actividades siempre han estado centradas en el mercado balear. El catastro es el responsable oficial del Valor Catastral, el Registro de la Propiedad es el responsable oficial de los derechos de la propiedad, las Administraciones Públicas son responsables de determinar los usos del territorio y su ordenación y las entidades de tasación son las responsables oficiales de determinar el valor inmobiliario y de mercado de forma muy especial del mercado hipotecario. 1.1 Objetivos de la ponencia Esta ponencia tiene como objetivos la presentación de la primera aproximación del valor de mercado de los alojamientos turísticos de las Illes Balears, dar un rápido vistazo a los datos de valoración inmobiliaria hotelera y realizar propuestas de futuro. La empresa ha desarrollado una línea de investigación dedicada elaborar una base de datos con los valores de mercado de las Islas Baleares. 2 Aplicaciones y Finalidades de la Valoración 2.1 El valor de mercado1 El Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. 1 ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras 1 de 10
  2. 2. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización. En un mercado perfecto el VALOR ES IGUAL AL PRECIO. Por lo que cuanto más imperfecto sea un mercado, la diferencia entre valor y precio será mayor. La información del mercado se convierte así en una barrera para el conocimiento del valor por lo que los estudios que faciliten esa información se convierten en un elemento de transparencia y “perfeccionan” el mercado. 2.2 Aproximación al valor de los hoteles En la valoración de inmuebles ligados a explotación económica (como los turísticos) existen tres aproximaciones básicas para determinar su valor que responden a las siguientes preguntas COSTE DE REEMPLAZO: ¿Qué valdría un hotel de las mismas características si tuviera que hacerlo de nuevo? COMPARATIVA DE VENTAS: ¿Cuál ha sido el precio promedio en esta zona de un hotel de las mismas características? RENTAS FUTURAS: (de actualización) ¿Cuál es el precio para rentabilizar la inversión (capitalizar) sobre la base de los ingresos del hotel en un tiempo razonable? En el caso de los hoteles y en un momento dado, la aproximación estadística más común es la relación entre los INGRESOS NETOS y el coste promedio de capital (WACC) promedio del mercado en cuestión. De este modo existen empresas (como la americana HVS) que determinan anualmente el valor por habitación2 y publican estos datos así como su evolución en el tiempo. Tasabalear ha realizado lo mismo pero incluyendo todas las categorías hoteleras y ofreciendo el valor añadido del conocimiento del mercado vacacional. 2.3 ¿Para que sirve conocer el valor de los hoteles? El conocimiento del valor dependerá principalmente de la finalidad del mismo, no obstante podemos resumir en lo siguientes Para los propietarios: préstamos hipotecarios, seguros, declaraciones de patrimonio, establecimiento de acuerdos de compraventa, acceso a financiación privada o pública (subvenciones), para la compraventa, construcción o renovación de hoteles, valoración de paquetes accionariales en ampliaciones de capital o venta de sociedades, preparación de rondas de financiación en la entrada de socios financieros (particulares, bancos, fondos de inversión, capital riesgo, etc.), reparto de herencias o divorcios, arbitraje societario por la disputa entre socios y valoración ante quiebras o suspensiones pagos. Para entidades financieras: concesión de préstamos hipotecarios, determinación del riesgo, refinanciamiento de la deuda, la determinación del leasing hotelero o el aseguramiento de la inversión, seguros y reaseguros sobre inversiones hoteleras, arbitraje ante disputa societaria, o disputa de acreedores en el control de quiebras, la participación en fondos y negocios inmobiliarios, determinar el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria 2 www.hvsinternational.com (sólo hoteles de 4 y 5 estrellas de ciudad) 2 de 10
  3. 3. (Fondos inmobiliarios), determinar el patrimonio de los fondos de pensiones con participación en fondos inmobiliarios turísticos, Inversión de títulos hoteleros en bolsa. Cadenas hoteleras (operadores) y sus asociaciones: elaboración de anuarios societarios, elaboración de planes de negocio, análisis de expansión hotelera y estudio de la competencia (hoteles o polos turísticos) para cadenas hoteleras y federaciones hoteleras, preparación de salida a bolsa, fusiones, adquisiciones o ventas de empresas, valoración de activos intangibles (fondo de comercio) o la compraventa de acciones, determinación del contrato de management hotelero y / o el arbitraje de disputas gestor hotelero y propietario. Administraciones públicas: Ordenación Turística y Medioambiental de zonas, polos, regiones, autonomías, países y corredores turísticos, procesos de esponjamiento, valoraciones patrimoniales, valoraciones fiscales, expropiaciones, compraventa de inmuebles del Estado, aplicación de Fondos de “Calidad”. Determinación de políticas de subvención , políticas de desarrollo y elaboración de ventajas fiscales para la hostelería. Análisis presupuestario y determinación competencial entre administraciones públicas para la inversión pública turística. Análisis de moratorias y permisos de construcción. Conocer y determinar la compensación en casos de expropiación. 3 Cómo se ha realizado la investigación Se han realizado tres pasos, el input y validación de datos, el desarrollo de las aproximaciones de valor y el output de datos. 3.1 Fuentes de los datos. Input El estudio se ha basado en tasaciones y pretasaciones (2000 – 2003), 634 en España, 284 en R. Dominicana, 8 en Túnez, 16 en Cuba, 9 en México. En174 Inversiones hoteleras en España (2002 – 2003), información de revistas especializadas del sector (Hostelmarket, Hotelsmag, Editur, Preferente, Hosteltur, etc.) e Internet y comunicaciones personales de expertos y profesionales del sector. En 68 Operaciones de compraventa hoteleras en España (1999 – 2003). 308 Ofertas depuradas de venta de hoteles en España (2000 – 2003). Asimismo se han analizado datos de explotación hotelera de la Federación Española de Hostelería (1995 – 2002), de Escola d’Hotelería de les Illes Balears – UIB, Federación Hotelera de Mallorca (1995 – 2003), Consultoras especializadas (Mazars, HVS International, Jones Lang Lasalle), la CNMV y anuarios de cadenas hoteleras. Los datos de capacidad hotelera de Consellería de Turisme (1983 – 2003), “Despesa Turística” de las Consellería d’Hisenda, el INE (1996 – 2003) – Turespaña. Los datos financieros y otros se han tomado de los informes del Banco de España, ministerios de Hacienda y Economía, 12 tasadoras españolas, 4 Appraisals3 USA, diversas entidades financieras, Cambres de Comerç de Balears y entidades de Turismo: OMT, WTTC, Turespaña etc. 3.2 Procesamiento y aproximaciones Utilizando los datos oficiales de hoteles y ocupación de la Consellería de Turisme y así como los índices de explotación sectoriales por habitación (ADR, RevPAR) de los diferentes polos turísticos se han determinado los índices de explotación por categoría hotelera y polo turístico de la siguiente forma. Primero los ingresos, Costes Distribuidos, Costes no Distribuidos y GOP. 3 Tasadoras 3 de 10
  4. 4. Segundo: Management Fees promedios ya que se ha entendido que aunque el explotador hotelero sea también propietario es necesario descontar de la cuenta de resultados un porcentaje promedio del mercado por gestión. De aquí a surgido el Adjusted GOP (o GOP II). Tercero: Costes Fijos (impuestos locales y seguros). Y de aquí surgen los beneficios antes de intereses, amortizaciones e impuestos (EBITDA, BAII). Cuarto: se le ha aplicado los Impuestos sociedad promedio en España, lo que nos da al final los Beneficios Netos. Desde el punto de vista de valoración, la reinversión de beneficios netos no se tiene en cuenta, así como los costes o beneficios financieros. Quinto: Se ha determinado un coste promedio de capital (promedio, WACC) del mercado. Este surge de la disposición promedio 40/60 del empresariado europeo y los tipos de interés promedio de cada año (con las primas de riesgo publicadas en la ley). Aunque cada “comprador” puede tener un WACC diferente, para la información estadística lo importante es el WACC promedio. El valor surgido de la relación ofrece un “valor de mercado” en ese año específico de la misma manera que ocurre con los estudios estadísticos de valor de otros tipos de inmuebles como los pisos por ciudad, barriada. Éstos últimos utilizan como índice de comparación el m2, en el caso hotelero es la unidad de explotación (habitación). Estos datos se ofrecen como índices por Habitación (unidad de explotación, con un índice oportuno para cada tipo sea suite, junior suite, doble, individual, etc.), también se puede acceder a índices por m2 de explotación (entendido como los m2 de habitaciones), por plaza hotelera, por hotel promedio en polo o categoría, etc. Se han comparado estos datos con los datos de coste de reemplazo y de comparativa de ventas. Asimismo se han aplicado índices de aproximación a la playa en base la información de diversos expertos turísticos e inmobiliarios entrevistados. 3.3 Output de datos La generación y control de bases de datos: permite tres tipos de datos de valor en base a las aproximaciones (Base de datos Comparativa de Ventas, Base de datos Coste de Reemplazo, Base de datos de Valoración por Rentas Futuras). Las bases de datos permiten búsquedas por: Categoría alojamiento (según Consellería de Turisme), tipología de alojamiento (playa, ciudad, rural ...), polo y zona turística (Zonación de la Consellería de. Turisme), proximidad a playa (1, 2 y 3 línea), proximidad a golf. Estos datos permiten asimismo realizar escenarios futuros de sensibilidad al cambio del valor por variables como el WACC, la duración de la temporada, el ADR / Ocupación / RevPAR, el cambio categoría, el IPC, los management fees, etc. Asimismo permite la comparación con otros polos turísticos españoles, de Túnez, R. Dominicana, etc. 4 El Valor de Mercado por Habitación 4.1 Valor por Coste de Reemplazo A la hora de determinar el coste de reemplazo de la hostelería balear surge un inconveniente. La legislación actual ha levantado barreras legales muy importantes a la hora de construir nuevos hoteles y es necesario un esponjamiento siendo el coste real del reemplazo muy significativo y distorsionador para realizar comparativas de valor. En este sentido, para poder adecuar mejor la comparativa del valor de mercado estadístico (por rentas futuras) con el coste de reemplazo se ha realizado un estudio de las inversiones hoteleras en 160 hoteles de Andalucía vacacional (costa) que tienen menor nivel de restricción legal y podrían ser más útiles para conocer realizar comparativas entre aproximaciones. 4 de 10
  5. 5. 30.000.000 102.070,43 € 79.500,00 € 76.783,99 € 102.879,70 € 81.965,18 € 71.679,84 € 78.391,71 € 86.822,46 € 86.029,73 € 86.902,17 € 149.118,02 € 58.823,53 € VALOR POR Unid. Expl. (HABITACION) De este modo los hoteles de 3 estrellas no llegan a 60.000 euros / habitación, los de cuatro se encuentran sobre los 80.000 euros / habitación y los de 5 estrellas algo más de los 100.000 euros / habitación. La figura siguiente representa los datos en euros y a la derecha en pesetas. 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 Analucía 5e Huelva 5e Cádiz 5e Málaga 5e Almería 5e Andalucía 4e Huelva 4e Cádiz 4e Malaga 4e Granada 4e Almería 4e Malaga 3e 5.000.000 4.2 Valor por Comparativa de ventas Se ha realizado una base de datos de comparativa de ventas donde extraemos la siguiente figura. Se observa que los hoteles de 3 estrellas se encuentran sobre los 50.000 euros / habitación algo menos que el coste de reemplazo, he incluso en Mallorca pueden encontrase a niveles inferiores. Si comparamos con otros destinos vacacionales como la República Dominicana (entre 13.000 y 20.000 euros / habitación) nos permite tener una visión más global de los valores de hostelería vacacional. HOTELES DE 3 ESTRELLAS VACACIONALES, COMPARATIVA VENTAS (Últimos 6 meses) 9.257.722 pta 8.245.020 pta 8.319.300 pta 8.652.072 pta Mallorca Costa Daurada Costa Brava 5 de 10 España Puerto Plata, R. Dominic. 21.662,00 € 2.201.952 pta 13.234,00 € 55.640,03 € 52.000,00 € 50.000,00 € 49.553,57 € 3.604.254 pta Juan Dolio, R. Dominica.
  6. 6. 4.3 Valor por Rentas Futuras (actualización) La normativa de valoración de inmuebles vigente en el 2002 exigía que los inmuebles ligados a explotación económica debían ser valorados por la actualización de rentas futuras4. De este modo la aproximación de valor de los hoteles de 3, 4 y 5 estrellas (ciudad, vacacional y promedio) en España se presentan en la siguiente tabla. Comparativa de tasaciones de 500 hoteles (2001 - 2002) con el valor de renta futura Tasa Balear (EN EUROS por Unidad de Explotación "habitacion") 83.914,22 € Todos 3, 4 y 5 78.639,89 € 102.174,82 € 61.464,42 € 3, 4 y 5 Vacacional 58.239,59 € 112.695,61 € 3, 4 y 5 Ciudad 1 estrellas 115.293,18 € TASABALEAR RENTA FUTURA 2002 TASABALEAR RENTA FUTURA 2001 OTRAS TASADORAS 32.326,20 € 2 estrellas 43.706,60 € 58.646,78 € 3 estrellas 58.578,82 € 55.640,03 € 86.960,83 € 4 estrellas 98.684,87 € 101.243,21 € 141.081,23 € 5 estrellas 30.000,00 € 129.676,13 € 50.000,00 € 70.000,00 € 90.000,00 € 110.000,00 € 130.000,00 € 149.641,22 € 150.000,00 € 170.000,00 € En ellas se puede observar que la metodología “estadística de rentas futuras” de Tasabalear comparada a tasaciones realizadas por otras tasadoras en el 20015 no difieren demasiado. En el caso del promedio general (hoteles de 3, 4 y 5 estrellas) el valor por habitación alcanzó algo más de los 102.000 euros mientras que Tasabalear daba para el mismo periodo un valor de 83.914 euros por habitación. Esta diferencia resulta principalmente a que las tasaciones hoteleras “sensu stricto” suelen pertenecer más a las categorías de 4 y 5 estrellas y el peso específico de los hoteles de ciudad es superior a la media nacional de este tipo de establecimientos. Este hecho se demuestran en el sentido de que mientras el promedio general de los hoteles de ciudad (3 + 4 + 5 estrellas) supera los 110.000 euros por habitación en los dos últimos años, los hoteles vacacionales se encuentran alrededor de los 60.000 euros. Otro punto interesante de nos muestra el gráfico es que aunque el 2002 con respecto al 2001 fue un año donde la rentabilidad operativa de los hoteles fue inferior, su valor fue superior. Ello es debido a las bajadas de tipos de interés que reforzaban la “rentabilidad financiera no operativa” (atípica). Este incremento de valor en el caso de los hoteles de 5 estrellas fue importante pasando de los 129.000 euros por habitación en el 2001 a los 141.000 en el 2002. La diferencia de valor entre hoteles de 1 - 2 estrellas y 3 respecto a las diferencias entre los hoteles de 3 con 4 y con 5 son mucho más significativas porcentualmente. Este hecho demuestra que la categoría hotelera tiene efectos substanciales en el valor de mercado inmobiliario de los hoteles y permite planteamientos financieros de regeneración de planta hotelera. 4 La actual ley también permite realizar comparativas de valor por testigos siempre y cuando la base de testigos sea lo suficientemente significativa y no haya elementos claros de especulación en los mismos. 5 Más de 600 tasaciones hoteleras en España 6 de 10
  7. 7. 5 El valor de mercado en España entre 1995 - 2002 Es de todos conocido que entre 1998 y 2002 el valor de los inmuebles ordinarios (residencial, pisos, etc.) se ha duplicado en el mercado español. En el caso de la hostelería española este valor ha sido menor e incluso poco significativo en los hoteles de 3 estrellas. Sin embargo, si tomamos la variación entre 1995 al 2002 el incremento ha sido muy acentuado hasta el punto de llegar a multiplicarse por 6 en los hoteles de 5 estrellas, por 4 en los hoteles de 4 estrellas y por 2 en los hoteles de tres estrellas como muestra la siguiente figura. Valor de Mercado por "Habitación" de la hostelería española (1995 - 2002). FUENTE: TasaBalear 2003 H 5 estrellas H 4 estrellas H 3 estrellas H 5 vacacional H 4 vacacional H 3 vacacional 160.000 139.514,67 € 140.000 120.000 En Euros 100.489,54 € 100.000 98.648,80 € 80.056,61 € 80.000 60.055,60 € 60.000 58.646,78 € 40.000 20.000 - 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 El 1999 se convirtió en un año récord de valor de mercado para la mayoría de hoteles ya que confluyeron dos factores positivos, el incremento de la facturación y rentabilidad hotelera y el descenso del coste promedio de capital. Curiosamente entre 1996 y 1998 el valor por habitación de un hotel de 4 estrellas superó al de 5 estrellas por motivo de su mejor rentabilidad operativa. No obstante a partir del 1998 la diferenciación entre estos dos segmentos de mercado ha sido lógica llegando a diferencias del 30% del valor a favor de los hoteles de 5 estrellas. Si nos centramos en la hostelería vacacional podemos observar como en la actualidad una habitación de 4 estrellas vacacional es un 20% inferior al promedio de los hoteles de esta categoría en España. En el segmento de 3 estrellas no existe tanta diferenciación ya que la gran mayoría de los mismos pertenece al segmento vacacional, sin embargo puede notarse que entre 1995 y mediados del 2000 la hostelería vacacional superaba el promedio de la categoría, luego bajo y en el 2002 volvió a superar por muy poco al promedio total. En la categoría de 5 estrellas es donde se dan las diferencias mayores, una habitación de 5 estrellas vacacional es un 29% menor que el promedio de la categoría. Estos datos tienen una enorme importancia desde el punto de vista financiero ya que una parte importante de los hoteles españoles son financiados por créditos hipotecarios y las garantías del1995 se han revalorizado lo que es de interés tanto para los bancos como para sus clientes en el sentido de refinanciación de la deuda e incremento de la garantía hipotecaria. 7 de 10
  8. 8. 6 Primera aproximación de valor en la hostelería Balear 2002 Desarrollando los índices de habitación y teniendo en cuenta el ADR promedio por polo turístico y la ocupación se ha realizado la primera aproximación al valor de mercado de los hoteles6 de las Islas Baleares en el 2002 nos ofrece los siguientes datos: Illes Balears Hoteles Hoteles Hoteles Hoteles Hoteles Total 1e 2e 3e 4e 5e Mallorca 120.365.325,28 € 569.774.000,09 € 3.993.610.554,01 € 1.943.974.423,50 € 242.227.229,19 € 6.869.951.532,07 € 97.886.941,18 € 373.370.750,89 € 3.089.035.792,11 € 1.654.027.566,45 € 235.188.408,88 € 5.449.509.459,52 € Menorca Eivissa 8.388.842,41 € 7.892.503,26 € 269.642.999,01 € 123.987.675,60 € - € 409.912.020,28 € Formentera 9.894.795,35 € 188.510.745,94 € 629.125.992,52 € 110.226.069,93 € 7.038.820,30 € 944.796.424,05 € 4.194.746,35 € - € 5.805.770,37 € 55.733.111,50 € - € 65.733.628,23 € De estos datos se desprende que el 58,13% del valor total de los hoteles de las islas pertenece a la categoría de 3 estrellas y el 28,30% a la categoría de 4 estrellas. Asimismo destaca que la planta de 3 estrellas en Mallorca alcanzó el 44,96% del total de las islas y la categoría de 4 estrellas mallorquina significó 24,08%. Mallorca con el 79,32% del valor total lidera por islas seguida de Eivissa con el 13,75%, Menorca con el 5,97% y Formentera con el 0,96%. 6.1 Un ejemplo, Cala Millor Una de las principales ventajas de esta aproximación de valor y tratamiento estadístico es que podemos valorar un polo turístico desde diferentes perspectivas y temporadas. De este modo vamos a centrarnos en el polo turístico de Cala Millor en 1999 y ver algunos datos surgidos de este tratamiento7. Valor de mercado de la Hostelería de Cala Millor en 1999 (Habitación promedio versus alojamiento promedio) 10.751.739 Promedio Cala Millor 81.723 10.492.273 Hotel apartamentos Apartamentos 71.742 117.883 22.323.069 Hotel 4 estrellas 104.338 76.945 Hotel 2 estrellas 10.000 Valor habitación 9.348.847 Hotel 3 estrellas Hoteles Cala Millor Valor alojamiento 21.307.298 Hotel 5 estrellas Hotel 1 estrella 5.061.413 55.812 2.935.544 58.322 1.368.816 32.019 13.536.378 SE HA TENIDO EN CUENTA LA DISTANCIA A LA PLAYA DE LOS ALOJAMIENTOS: - Primera Línea (menos de 50 m) - Segunda Línea (hasta 200 m) - Tercera Línea (más de 200 m) 93.516 100.000 1.000.000 10.000.000 100.000.000 ESCALA LOGARÍTMICA (En Euros) La figura anterior presenta en escala logarítmica los valores promedio por habitación y por alojamiento promedio de los hoteles y apartamentos de Cala Millor en 1999. El valor promedio de un hotel en este polo alcanzó los 13,53 millones de euros y la habitación promedio los 93.516 euros. El valor de alojamiento promedio de los hoteles de 5 estrellas es algo inferior a los de cuatro debido principalmente a que estos últimos poseen más habitaciones en promedio ya que una habitación de un hotel de 5 estrellas se encontraba en los 117.883 euros y la de 4 6 Sin contar apartamentos ni oferta de agroturismo y rural 7 En este caso también se han tenido en cuenta los valores de apartamentos y hoteles apartamentos así como la distancia de la playa. 8 de 10
  9. 9. estrellas en 104.338 euros. La habitación de 3 estrellas alcanzó los 76.945 euros, 58.322 la de dos estrellas y 32.019 la de una estrella. El promedio de hoteles y apartamentos alcanzó los 71.742 (unidad de explotación / habitación) y los 10,49 millones por alojamiento promedio. 6.2 Otro ejemplo, las cadenas hoteleras en Cala Millor Otra de las aplicaciones de esta metodología es que permite conocer el valor de mercado inmobiliario de los hoteles gestionados (o en propiedad) de las cadenas hoteleras de un polo. Así la hostelería independiente poseía una cuota del 29,27% del valor total de los alojamiento hoteleros de Cala Millor. Hipotels alcanzaba el 20,17%, Protur Hoteles el 9,63%, Riu Hoteles el 9,63% y así sucesivamente como se puede consultar en la figura siguiente. Este tratamiento estadístico es muy interesante ya que pueden compararse las mismas por categoría hotelera y entre diferentes polos turísticos. Asimismo al conocer el valor por habitación y categoría pueden plantearse estrategias de reconversión y adecuación de los alojamientos a categorías superiores permitiendo el desarrollo de alternativas de financiación imposibles de plantear sin el conocimiento previo de estos. Distribución del valor de mercado de la hosteleria en el Polo Turístico Cala Millor (cadenas y alojamientos independientes, 1999) Total Acorn Int. Hotels 6,88% Total CM Hotels 5,70% Total Compañía Hotelera Sant Jordi 0,44% Total Esperanza Hoteles 0,68% Total Independiente 29,37% Total Green Oasis Clubs & Hotels 1,15% Total Hipotels 20,17% Total Hoteles Garden 1,41% Total Viva Hotels 0,52% Total Sabina Hotels 6,90% Total Hoteles Levante 3,80% Total Riu Hoteles 9,63% Total Hoteles Sunwing 1,58% Total Protur Hoteles 9,63% 7 Total Ola Hotels 0,89% Total Iberostar 1,25% Propuestas de Futuro Tasabalear cree que este desarrollo puede ayudar enormemente a la creación de entornos amigables para la inversión inmobiliaria hotelera. Para ello es necesario un cierto consenso y la distribución de los datos al sector. En este sentido plantea a toda empresa, entidad, asociaciones empresariales interesadas en el mismo la creación de un “Observatori del valor de mercat inmobiliari turístic de les Illes Balears”. Con la realización de una publicación anual de los datos promedio que pueda ser incluida en el informe de “Despesa Turística” y / o en las cuentas satélite de la OMT. Asimismo estamos abiertos a realizar líneas de investigación económica conjunta con empresas, universidad y entidades de investigación y desarrollo. Por otro lado creemos que la integración de estos datos dentro del DUT (Dato Único Territorial) y el ortofotomapa (Sitibsa) conjuntamente con el catastro y registro de la propiedad dinamizaría el mercado que permitiría una mejor organización del territorio. 9 de 10
  10. 10. 8 Conclusiones En un mercado perfecto el valor es igual al precio. Cada inmueble tiene diferentes precios, pero sólo un valor de mercado promedio. En el caso de inmuebles ligados a explotación económica como los hoteles (apartamentos, rurales, etc.) la aproximación de Valor de Mercado más acertada es la de las rentas futuras. La utilización del índice euro / habitación se convierte en una herramienta muy útil para propietarios inmobiliarios, entidades financieras, empresas de gestión (cadenas hoteleras), asociaciones empresariales y administraciones públicas. Este índice permite el análisis estadístico del valor de mercado pasado y actual y conjuntamente con los estudios de suelo libre permite asimismo aproximarse mejor al valor futuro de estos inmuebles. Y plantear estrategias de incremento de la calidad En USA se han utilizado con éxito metodologías semejantes para el segmento de hoteles ciudad de 4 – 5 estrellas, no obstante es la primera vez en el mundo que se realiza en vacacional, y se ha realizado en la región turística líder de hostelería vacacional del mundo, les Illes Balears. Tasabalear ... valoram Balears!!! 10 de 10

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