הביקוש לדירות מגורים מיכאל שראל

428 views

Published on

  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

הביקוש לדירות מגורים מיכאל שראל

  1. 1. 1 ‫לדירות‬ ‫הביקוש‬‫הרצויה‬ ‫המסים‬ ‫ומדיניות‬ ‫מגורים‬ ‫מאמר‬‫בדיור‬ ‫בתחום‬ ‫הצעדים‬ ‫חבילת‬ ‫על‬ ‫בכנסת‬ ‫הצפויים‬ ‫הדיונים‬ ‫לקראת‬ ‫עמדה‬ ‫ד"ר‬‫שראל‬ ‫מיכאל‬1 msarel10@gmail.com 1‫ב‬‫יוני‬4112 ‫מאמר‬‫זה‬ ‫עמדה‬‫ע‬‫ו‬‫תוך‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫בביקוש‬ ‫הגידול‬ ‫בניתוח‬ ‫סק‬ ‫בחינת‬‫במיסוי‬ ‫העיוותים‬ ‫של‬ ‫ההשפעות‬,‫של‬‫הריבית‬‫ו‬‫של‬.‫העבודה‬ ‫שוק‬‫ה‬‫מאמר‬‫מסביר‬ ‫ש‬‫התגברות‬‫הביקוש‬‫למגורים‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬‫האחרונות‬ ‫בשנים‬‫העלייה‬ ‫על‬ ‫רבה‬ ‫במידה‬ ‫השפיע‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫החדה‬‫והקשיחות‬ ‫המחסור‬ ‫רקע‬ ‫על‬ ‫במיוחד‬‫ב‬.‫ההיצע‬ ‫צד‬‫ה‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬‫מאמר‬ ‫מ‬‫פרט‬‫את‬‫הטבת‬‫ה‬‫מס‬‫כיום‬ ‫הקיימת‬‫ל‬‫רכי‬‫שת‬‫מגורים‬ ‫דירות‬‫עצמי‬ ‫לשימוש‬‫את‬ ‫וסוקר‬ ‫זו‬ ‫הטבה‬ ‫של‬ ‫השליליות‬ ‫ההשפעות‬‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫יתר‬ ‫לביקוש‬ ‫הגורמת‬‫מחירי‬ ‫ולעליית‬ ‫הדירות‬,‫המקרו‬ ‫היציבות‬ ‫את‬ ‫המסכנת‬-‫החברתיים‬ ‫הפערים‬ ‫את‬ ‫והמחריפה‬ ‫כלכלית‬.‫ה‬‫מאמר‬ ‫מ‬( ‫כעת‬ ‫המוצעים‬ ‫הצעדים‬ ‫מדוע‬ ‫סביר‬"‫מע‬"‫אפס‬ ‫מ‬"‫מוטבת‬ ‫לאוכלוסייה‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬ ‫על‬, ‫גם‬ ‫רבה‬ ‫ובמידה‬‫מבצעי‬"‫מטרה‬ ‫מחיר‬"‫לכי‬ ‫מנוגדים‬ )‫המסי‬ ‫במדיניות‬ ‫הרצוי‬ ‫וון‬‫צפויים‬ ‫לא‬ ,‫ם‬ ‫ויקרים‬ ‫מסורבלים‬ ‫פיקוח‬ ‫מנגנוני‬ ‫יצריכו‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫לירידה‬ ‫לתרום‬(‫ש‬‫סרבולם‬ ‫למרות‬ ‫ועלותם‬‫הנדל"ן‬ ‫ויזמי‬ ‫הקבלנים‬ ‫לכיסי‬ ‫מההטבה‬ ‫ניכר‬ ‫חלק‬ ‫העברת‬ ‫למנוע‬ ‫יוכלו‬ ‫לא‬).,‫זאת‬ ‫לנזקים‬ ‫מעבר‬‫הרב‬‫י‬‫ם‬‫שכרו‬‫כים‬‫בפרט‬ ‫המע"מ‬ ‫והטבות‬ ‫בכלל‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬ ‫בהרחבת‬‫הרחבה‬ , ‫ל‬ ‫תגרום‬ ‫אשר‬‫הציבור‬ ‫בכלל‬ ‫וגוברת‬ ‫הולכת‬ ‫פגיעה‬‫ואשר‬‫א‬ ,‫ם‬,‫הכנסת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫תאושר‬‫יהיה‬ .‫בעתיד‬ ‫לבטלה‬ ‫אפשרי‬ ‫בלתי‬ ‫כמעט‬‫ה‬ ,‫לסיכום‬‫מאמר‬‫מ‬‫מדיניות‬ ‫של‬ ‫הרצויים‬ ‫הכיוונים‬ ‫על‬ ‫צביע‬ ‫העיוותים‬ ‫להקטנת‬ ,‫למגורים‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בתחום‬ ‫המסים‬‫הפערים‬ ‫לצמצום‬ ,‫המס‬ ‫במערכת‬ ‫החברתיים‬‫הביקוש‬ ‫לחצי‬ ‫ולהחלשת‬‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬. ,‫הפותח‬ ‫בסעיף‬,‫המפורט‬ ‫הניתוח‬ ‫הצגת‬ ‫לפני‬‫ה‬‫מאמר‬‫מ‬‫תייחס‬‫כלכלה‬ ‫לנושאי‬ ‫בקצרה‬ ‫פוליטית‬,‫מ‬‫אפשרי‬ ‫הסברים‬ ‫ציע‬‫לצעד‬ ‫ים‬‫המדיניות‬ ‫י‬‫המו‬‫עלים‬‫ו‬ ‫כעת‬‫דן‬‫על‬ ‫המוטל‬ ‫בתפקיד‬ .‫זה‬ ‫בהקשר‬ ‫הכלכלנים‬ 1.‫כך‬ ‫כל‬ ‫הצעה‬ ‫הועלתה‬ ‫איך‬?‫ציבורי‬ ‫לדיון‬ ‫גרועה‬ ‫פ‬ ‫למתן‬ ‫ההצעה‬ ‫של‬ ‫בחינה‬‫ממע"מ‬ ‫טור‬‫מוטבת‬ ‫לאוכלוסייה‬‫דירת‬ ‫רכישת‬ ‫על‬‫מגורים‬‫חדשה‬ ‫מעלה‬‫הרבה‬‫בכל‬ ‫וחמורים‬ ‫מהותיים‬ ‫כשלים‬‫מה‬ ‫אחת‬‫גזרות‬‫ה‬‫נבחנות‬‫ב‬‫מאמר‬‫הפטור‬ ‫מתן‬ .‫זה‬ ‫צפוי‬‫היתר‬ ‫בין‬;‫אותו‬ ‫לצמצם‬ ‫ולא‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬ ‫המשבר‬ ‫את‬ ‫להחריף‬‫לפגוע‬ ‫גם‬ ‫צפוי‬ ‫הוא‬ ‫מכך‬ ‫וכתוצאה‬ ‫המס‬ ‫במערכת‬‫לה‬‫עלויו‬ ‫שית‬‫והוא‬ ;‫הציבור‬ ‫כלל‬ ‫על‬ ‫גבוהות‬ ‫ת‬‫בהכרח‬‫י‬‫לווה‬ ‫רבים‬ ‫ציבוריים‬ ‫משאבים‬ ‫הקצאת‬ ‫תחייב‬ ‫איתן‬ ‫שהתמודדות‬ ,‫היישום‬ ‫בשלב‬ ‫חמורות‬ ‫בבעיות‬ .‫והחברתיים‬ ‫הכלכליים‬ ‫העיוותים‬ ‫את‬ ‫ותחריף‬ ‫ויקרים‬ 1 ‫מאד‬ ‫מועילות‬ ‫הערות‬ ‫על‬ ‫מאיר‬ ‫אשר‬ ‫ולד"ר‬ ‫המאמר‬ ‫בכתיבת‬ ‫סיוע‬ ‫על‬ ‫קהלת‬ ‫לפורום‬ ‫מודה‬ ‫אני‬ ‫ובאחריותי‬ ‫שלי‬ ‫הן‬ ‫זה‬ ‫במאמר‬ ‫המובאות‬ ‫והעמדות‬ ‫הדעות‬ ‫שכל‬ ‫כמובן‬ .‫המאמר‬ ‫של‬ ‫קודמת‬ ‫לגרסה‬ .‫הבלעדית‬
  2. 2. 4 " ‫היא‬ ‫זו‬ ‫בחינה‬ ‫לאור‬ ‫להישאל‬ ‫שצריכה‬ ‫הטבעית‬ ‫השאלה‬‫הצ‬ ‫הועלתה‬ ‫איך‬‫גרועה‬ ‫כך‬ ‫כל‬ ‫עה‬ ?‫ציבורי‬ ‫לדיון‬." ‫לתמיכה‬ ‫זכתה‬ ‫אף‬ ‫אלא‬ ,‫והשיכון‬ ‫האוצר‬ ‫שרי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫לדיון‬ ‫שהועלתה‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫ההצעה‬ ‫כי‬ ‫אזכיר‬ ‫לדיון‬ ‫בקרוב‬ ‫להגיע‬ ‫שצפוי‬ ‫חוק‬ ‫לתזכיר‬ ‫גובשה‬ ‫ולאחרונה‬ ,‫הדיור‬ ‫בקבינט‬ ‫החברים‬ ‫השרים‬ ‫של‬ .‫בכנסת‬2 .‫זו‬ ‫לשאלה‬ ‫אפשריות‬ ‫תשובות‬ ‫שתי‬ ‫אציע‬ ‫הראשונה‬ ‫האפשרית‬ ‫התשובה‬‫נכשלו‬ ,‫למהלך‬ ‫הגורפת‬ ‫התנגדותם‬ ‫למרות‬ ,‫שהכלכלנים‬ ‫היא‬ ‫כמה‬ ‫עד‬ ‫האוצר‬ ‫לשר‬ ‫להסביר‬ ‫בתפקידו‬ ‫נכשל‬ ‫האוצר‬ ‫במשרד‬ ‫הראשי‬ ‫הכלכלן‬ .‫בתפקידם‬ ‫לראש‬ ‫להסביר‬ ‫בתפקידו‬ ‫נכשל‬ ‫לכלכלה‬ ‫הלאומית‬ ‫המועצה‬ ‫ראש‬ .‫ופסולה‬ ‫גרועה‬ ‫הזו‬ ‫ההצעה‬ ‫נגידת‬ .‫גרועה‬ ‫כה‬ ‫הצעה‬ ‫תקדם‬ ‫שהממשלה‬ ‫נכון‬ ‫ולא‬ ‫ראוי‬ ‫שלא‬ ‫הממשלה‬‫נכשלה‬ ‫ישראל‬ ‫בנק‬ ‫ההצעה‬ ‫כשלי‬ ‫את‬ ‫הדיור‬ ‫לקבינט‬ ‫להסביר‬ ‫בתפקידה‬‫נגדה‬ ‫להצביע‬ ‫השרים‬ ‫את‬ ‫ולשכנע‬‫גם‬ ‫כך‬ . ‫אלו‬ ‫כולל‬ ,‫באקדמיה‬ ‫הכלכלנים‬ ‫רוב‬,‫התקשורת‬ ‫באמצעי‬ ‫קבע‬ ‫דרך‬ ‫המתבטאים‬‫נכשלו‬ ‫טובת‬ ‫את‬ ‫משרתת‬ ‫אינה‬ ‫זו‬ ‫שהצעה‬ ‫הרחב‬ ‫ולציבור‬ ‫ההחלטות‬ ‫למקבלי‬ ‫להסביר‬ ‫במאמציהם‬ ‫הציבור‬.‫הקבלנים‬ ,‫מנגד‬‫הנדל"ן‬ ‫יזמי‬ ,‫הפוליטיים‬ ‫היועצים‬ ,‫הציבור‬ ‫אנשי‬ ‫של‬‫מהפעילים‬ ‫וחלק‬ ‫ואפקטיביים‬ ‫כבדים‬ ‫לחצים‬ ‫הפעילו‬ ‫החברתיים‬‫מאד‬‫האוצר‬ ‫במשרדי‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫על‬ ‫ושהכלכלנים‬ ‫וראוי‬ ‫נכון‬ ‫שהצעד‬ ‫אותם‬ ‫לשכנע‬ ‫והצליחו‬ ‫ובממשלה‬ ‫והשיכון‬‫המתנגדים‬‫להצעה‬ .‫טועים‬ ‫בהחלט‬,‫כן‬ ‫אם‬ .‫נכונה‬ ‫זו‬ ‫שתשובה‬ ‫יתכן‬‫מאמציהם‬ ‫את‬ ‫להגביר‬ ‫הכלכלנים‬ ‫את‬ ‫מחייבת‬ ‫היא‬ ‫לשכנע‬ ‫יכולתם‬ ‫ככל‬ ‫ולעשות‬ ,‫ההצעה‬ ‫של‬ ‫והחברתיות‬ ‫הכלכליות‬ ‫המגרעות‬ ‫את‬ ‫ולנמק‬ ‫להסביר‬ .‫הרחב‬ ‫הציבור‬ ‫את‬ ‫ובמיוחד‬ ‫התקשורת‬ ‫את‬ ,‫הכנסת‬ ‫חברי‬ ‫את‬ ,‫הממשלה‬ ‫חברי‬ ‫את‬ ‫בכך‬ ‫מ‬ ‫את‬ ‫לשכנע‬ ‫סיכוי‬ ‫שום‬ ‫מראש‬ ‫היה‬ ‫לא‬ ‫שלכלכלנים‬ ‫היא‬ ‫השנייה‬ ‫האפשרית‬ ‫התשובה‬‫קבלי‬ ‫ההחלטות‬ ‫שמקבלי‬ ‫מכיוון‬ ,‫זאת‬ .‫ההחלטות‬‫מבינים‬‫היטב‬‫שהצעת‬‫ה‬‫גרועה‬ ‫היא‬ ‫מדיניות‬ ‫מהותית‬ ‫מבחינה‬,‫מרובים‬ ‫והחברתיים‬ ‫הכלכליים‬ ‫ושנזקיה‬‫אבל‬‫שהיא‬ ‫גם‬ ‫מבינים‬‫נשמעה‬ ‫בפיתוי‬ ‫לעמוד‬ ‫מסוגלים‬ ‫לא‬ ,‫נכונה‬ ‫נראית‬ ‫ראשון‬ ‫ובמבט‬ ‫הרחב‬ ‫לציבור‬ ‫מצוין‬,‫את‬ ‫ובוחרים‬ .‫המהות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫הנראות‬ ‫במקר‬‫צעירי‬ ‫לזוגות‬ ‫ממע"מ‬ ‫לפטור‬ ‫ההצעה‬ ‫של‬ ‫ה‬‫לנ‬ ‫יש‬ ,‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫על‬ ‫רכישת‬ ‫על‬ ‫ם‬‫ראות‬ ‫קדימה‬‫המהות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫עצומה‬‫שקיימת‬ ‫מכיוון‬ ,‫זאת‬ .‫תחושה‬‫הציבור‬ ‫בקרב‬‫עלות‬ ‫שאין‬ ‫זו‬ ‫שתחושה‬ ‫כמובן‬ .‫הפטור‬ ‫למתן‬ ‫אמיתית‬‫שגויה‬‫לח‬‫ל‬‫נוח‬ ‫היא‬ ‫אך‬ ,‫וטין‬‫פוליטית‬ ‫מבחינה‬ ‫ה‬ ‫ההחלטות‬ ‫למקבלי‬: ,‫מצוין‬ ‫נשמעת‬ ‫ההצעה‬‫אותה‬ ‫להסביר‬ ‫קל‬‫קצר‬ ‫במשפט‬‫המע"מ‬ ‫("איפוס‬ ‫וקליט‬ ‫פשוט‬ , )"‫לזכאים‬ ‫דירות‬ ‫על‬‫מהציבור‬ ‫ניכר‬ ‫חלק‬ ,‫אותה‬ ‫להבין‬ ‫קל‬ ,‫מקווה‬‫באופן‬ ‫ממנה‬ ‫ליהנות‬ ‫ישיר‬‫אז‬ ,‫לא‬ ‫ואם‬ ,‫אולי‬‫ב‬‫של‬ ‫והנכדים‬ ‫הילדים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ההטבה‬ ‫ניצול‬ ‫(תוך‬ ‫עקיף‬ ‫אופן‬ .)‫צעירים‬ ‫אינם‬ ‫שכבר‬ ‫הזוגות‬ ‫האינטואיציה‬‫הפשוטה‬‫שה‬ ‫אומרת‬‫שמחיר‬ ‫ברור‬ ‫(כי‬ ‫הנדל"ן‬ ‫מחירי‬ ‫את‬ ‫תפחית‬ ‫גם‬ ‫הצעה‬ ,‫מע"מ‬ ‫עם‬ ‫מחיר‬ ‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫נמוך‬ ‫מע"מ‬ ‫ללא‬.)?‫יירדו‬ ‫לא‬ ‫הנדל"ן‬ ‫מחירי‬ ‫איך‬ ‫אז‬ 2 ww.mof.gov.il/Lists/List26/Attachments/792/TAZKIR.pdfhttp://w ‫ב‬ ‫האוצר‬ ‫משרד‬ ‫של‬ ‫האינטרנט‬ ‫באתר‬ ‫שפורסם‬ ‫כפי‬-12‫במאי‬4112.
  3. 3. 3 ‫מס‬ ‫הטבת‬ ‫שמתן‬ ‫היא‬ ‫מהציבור‬ ‫חלק‬ ‫של‬ ‫התחושה‬–‫מענק‬ ‫למתן‬ ‫בניגוד‬–‫בהכרח‬ ‫לא‬ ‫לא‬ ‫ההטבה‬ ‫את‬ ‫לממן‬ ‫שיצטרך‬ ‫שהציבור‬ ‫כך‬ ,‫כלשהי‬ ‫בעלות‬ ‫מלווה‬‫ממש‬.‫לכך‬ ‫מודע‬ ‫בין‬ ‫הקשר‬ ‫את‬ ‫לדמיין‬ ‫מאד‬ ‫קשה‬‫חלומם‬ ‫את‬ ‫להגשים‬ ‫הצעירים‬ ‫הזוגות‬ ‫על‬ ‫להקל‬ ‫הניסיון‬ ‫כלל‬ ‫על‬ ‫מסים‬ ‫העלאת‬ :‫זה‬ ‫צעד‬ ‫של‬ ‫העקיפות‬ ‫הפיסקליות‬ ‫התוצאות‬ ‫לבין‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬ ‫(או‬ ‫הציבור‬‫מ‬ ‫הימנעות‬,)‫מסים‬ ‫הפחתת‬‫פגיעה‬‫הגדלת‬ ‫או‬ ,‫לאזרח‬ ‫הממשלה‬ ‫בשירותי‬ ‫הציבו‬ ‫החוב‬.‫הבאים‬ ‫הדורות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שישולם‬ ,‫רי‬ ‫התועלת‬‫המוצע‬ ‫הצעד‬ ‫של‬‫ברורה‬,‫חדה‬‫ומיידית‬.‫רחוק‬ ‫הוא‬ ,‫כזה‬ ‫יש‬ ‫בכלל‬ ‫אם‬ ,‫הנזק‬, ,‫וודאי‬ ‫לא‬.‫ייפול‬ ‫הוא‬ ‫בדיוק‬ ‫מי‬ ‫על‬ ‫ברור‬ ‫ולא‬ ‫יגיע‬ ‫התשלום‬ ‫מועד‬ ‫כאשר‬ ‫גם‬‫המדינה‬ ‫תקציב‬ ‫הכנת‬ ‫בעת‬ ‫נניח‬ ,‫הבא‬‫הסיכויים‬ ‫רבים‬ , ‫לא‬ ‫הגירעון‬ ‫את‬ ‫להגדיל‬ ‫או‬ ‫הוצאות‬ ‫לקצץ‬ ,‫מסים‬ ‫להעלות‬ ‫הממשלה‬ ‫של‬ ‫שהחלטה‬ ‫ממע"מ‬ ‫הפטור‬ ‫על‬ ‫להחלטה‬ ‫הציבור‬ ‫בעיני‬ ‫תקושר‬‫דירות‬ ‫על‬‫כלכלנים‬ ‫גם‬ ‫בוודאי‬ ‫ימצאו‬ . ‫ה‬ ‫כי‬ ‫שיסבירו‬‫צורך‬‫ב‬‫הכואבים‬ ‫צעדים‬‫מהמצב‬ ‫או‬ ‫האירו‬ ‫בגוש‬ ‫בצמיחה‬ ‫מהירידה‬ ‫נובע‬ ,‫הפיסקלי‬ ‫במצב‬ ‫שיפור‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ .‫העדיפויות‬ ‫בסדרי‬ ‫שינויים‬ ‫שמחייב‬ ‫הביטחוני‬ ‫בהוצ‬ ‫קיצוץ‬ ‫או‬ ‫מסים‬ ‫מהעלאת‬ ‫להימנע‬ ‫שיאפשר‬‫עוד‬ ‫המצב‬ ,‫הגירעון‬ ‫הגדלת‬ ‫או‬ ‫אות‬ ‫יותר‬‫פוליטית‬ ‫מבחינה‬ ‫נוח‬‫קשה‬ ‫באמת‬ :‫אי‬ ‫בין‬ ‫הקשר‬ ‫את‬ ‫לראות‬-‫אחרים‬ ‫מסים‬ ‫הפחתת‬ ‫ע‬ ‫ממע"מ‬ ‫פטור‬ ‫על‬ ‫ההחלטה‬ ‫לבין‬ )‫המע"מ‬ ‫שיעור‬ ‫מהפחתת‬ ‫הימנעות‬ ‫(נניח‬ ‫בעתיד‬‫ל‬ .‫דירות‬ ‫יוכלו‬ ‫ממע"מ‬ ‫הפטור‬ ‫על‬ ‫ההחלטה‬ ‫מקבלי‬ ,‫הקרובה‬ ‫בשנה‬ ‫יירדו‬ ‫הנדל"ן‬ ‫שמחירי‬ ‫במקרה‬ ‫לזק‬‫הישג‬ ‫לעצמם‬ ‫וף‬‫אדיר‬‫הצליחה‬ ‫שמדיניותם‬ ‫ולהסביר‬‫צעירים‬ ‫לזוגות‬ ‫לעזור‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫על‬ ‫איים‬ ‫אשר‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בתחום‬ ‫המשבר‬ ‫את‬ ‫לפתור‬ ‫גם‬ ‫אלא‬ ,‫חלומם‬ ‫את‬ ‫להגשים‬ ‫רבים‬ ‫והמקרו‬ ‫הפיננסית‬ ‫היציבות‬-‫כלכלית‬. ,‫מאידך‬,‫שהם‬ ‫לציבור‬ ‫להסביר‬ ‫יוכלו‬ ‫ההחלטה‬ ‫מקבלי‬ ,‫לעלות‬ ‫ימשיכו‬ ‫הנדל"ן‬ ‫מחירי‬ ‫אם‬ ,‫לפחות‬‫וחסר‬ ‫דרמטי‬ ,‫נועז‬ ‫משהו‬ ‫לעשות‬ ‫שביכולתם‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫ניסו‬-‫זה‬ ‫בעניין‬ ‫תקדים‬, .‫הציבור‬ ‫ומרגשות‬ ‫הנדל"ן‬ ‫מבעיות‬ ‫המנותקים‬ ‫להצעה‬ ‫למתנגדים‬ ‫בניגוד‬ ‫ואף‬ ‫הגיונית‬ ‫המהות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫הנראות‬ ‫את‬ ‫לבחור‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫של‬ ‫זו‬ ‫שנטייה‬ ‫להיות‬ ‫יכול‬ .‫אבולוציונית‬ ‫מבחינה‬ ‫נמנעת‬ ‫בלתי‬,‫זמן‬ ‫לאורך‬‫שתורת‬ ‫כפי‬‫תכונות‬ ,‫אותנו‬ ‫לימדה‬ ‫האבולוציה‬ ‫המינים‬ ‫בהישרדות‬ ‫שתומכות‬‫ו‬ ‫לדומיננטיות‬ ‫הופכות‬‫דוחקות‬‫הצידה‬‫שאינן‬ ‫התכונות‬ ‫את‬ ‫בהישרדות‬ ‫תומכות‬‫טבעית‬ ‫ברירה‬ ‫של‬ ‫בתהליך‬ ,,‫ציבור‬ ‫ואנשי‬ ‫פוליטיקאים‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ . ‫שמסייעת‬ ‫תכונה‬ ‫אינה‬ ‫הנראות‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫המהות‬ ‫את‬ ‫ולבחור‬ ‫בפיתויים‬ ‫לעמוד‬ ‫היכולת‬ ‫להישרדו‬‫הבאות‬ ‫בבחירות‬ ‫ייבחר‬ ‫כזה‬ ‫שפוליטיקאי‬ ‫הסיכוי‬ :‫תם‬‫של‬ ‫הבחירה‬ ‫מסיכויי‬ ‫יותר‬ ‫נמוך‬ .‫פופוליסטי‬ ‫פוליטיקאי‬ ‫מאד‬ ‫קשה‬ ‫זו‬ ‫בעיה‬‫לפתרון‬‫ש‬ ‫בטוח‬ ‫ולא‬‫בכלל‬‫קיים‬ ‫אם‬ .‫הקצר‬ ‫בטווח‬ ‫לפחות‬ ,‫פתרון‬ ‫לה‬ ‫יש‬ ‫ו‬ ‫כלכלנים‬ ‫של‬ ‫משמעותית‬ ‫התגייסות‬ ‫דורש‬ ‫בהכרח‬ ‫הוא‬ ,‫פתרון‬‫של‬‫רבים‬ ‫תקשורת‬ ‫אנשי‬ ‫ואול‬ ,‫וטובים‬‫גם‬ ‫י‬‫של‬‫ב‬ ‫להיבחר‬ ‫ביכולתם‬ ‫מפגיעה‬ ‫חוששים‬ ‫שלא‬ ‫פוליטיקאים‬ ‫כמה‬‫ב‬‫חירות‬ ‫כלכלית‬ ‫מדיניות‬ ‫בנושאי‬ ‫הציבורי‬ ‫השיח‬ ‫רמת‬ ‫את‬ ‫להעלות‬ ‫יוכלו‬ ‫הם‬ ,‫ביחד‬ ,‫אולי‬ .‫הבאות‬-
  4. 4. 2 ,‫חברתית‬‫הפער‬ ‫לצמצום‬ ‫לתרום‬‫שצעדים‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫את‬ ‫ולשכנע‬ ‫למהות‬ ‫הנראות‬ ‫בין‬ .‫הציבור‬ ‫תרועות‬ ‫את‬ ‫מבטיחים‬ ‫בהכרח‬ ‫אינם‬ ‫ומזיקים‬ ‫פופוליסטיים‬ 2.‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫המגמות‬ ,‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬ ‫פרסומי‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫הדירות‬ ‫מחירי‬‫האחרונים‬ ‫בעשורים‬ ‫רשמו‬ :‫ומתמשכים‬ ‫משמעותיים‬ ‫מחירים‬ ‫שינויי‬ ‫של‬ ‫גלים‬ ‫שלושה‬ ‫תחי‬ ‫עם‬‫ה‬ ‫שנות‬ ‫בתחילת‬ ‫לשעבר‬ ‫בריה"מ‬ ‫ממדינות‬ ‫המאסיבית‬ ‫העלייה‬ ‫לת‬-01,‫נוצר‬ ‫ניכר‬ ‫עודף‬‫של‬‫ו‬ ‫ולדירות‬ ‫דיור‬ ‫לשירותי‬ ‫ביקוש‬‫שיא‬ ‫ורשמו‬ ‫במהירות‬ ‫עלו‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫ריאליים‬ ‫במונחים‬3 ‫בתחילת‬1001. ‫תחילת‬ ‫בין‬1001‫לתחילת‬4112‫ריאלית‬ ‫ירידה‬ ‫רשמו‬ ‫הם‬‫לאורך‬ ‫אך‬ ‫מתון‬ ‫בקצב‬ , ‫ארוכה‬ ‫תקופה‬. ‫תחילת‬ ‫בין‬4112‫לתחילת‬4112‫הדירות‬ ‫מחירי‬‫נסקו‬‫ריאלית‬‫ב‬-66.‫אחוזים‬‫עלייה‬ ‫זו‬ ‫עם‬ ,‫במיוחד‬ ‫חדה‬ ‫ריאלית‬‫של‬ ‫ממוצע‬ ‫שנתי‬ ‫שיעור‬0.‫אחוזים‬ 3 ‫ו‬ "‫ריאלית‬ ‫"ירידה‬ ,"‫ריאליים‬ ‫"במונחים‬ ‫בביטויים‬ ‫הכוונה‬ ,‫המאמר‬ ‫ובהמשך‬ ‫כאן‬-‫היא‬ "‫ריאלית‬ ‫"עלייה‬ ‫את‬ ‫בתוכו‬ ‫כולל‬ ‫שאינו‬ ‫ייחוס‬ ‫במדד‬ ‫הבחירה‬ ."‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫ללא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫השינוי‬ ‫"בניכוי‬ ‫בינואר‬ ,‫ראשית‬ .‫סיבות‬ ‫משתי‬ ‫נובע‬ ‫הדיור‬ ‫סעיף‬1000‫בשי‬ ‫משמעותי‬ ‫מתודולוגי‬ ‫שינוי‬ ‫חל‬‫המדידה‬ ‫טת‬ ‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫כלל‬ ‫זה‬ ‫מועד‬ ‫לפני‬ .‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫של‬ ‫וחוזים‬ ‫מתחדשים‬ ‫(חוזים‬ ‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫את‬ ‫כולל‬ ‫הוא‬ ‫זה‬ ‫מועד‬ ‫ולאחר‬ ,‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫את‬ ‫במדד‬ ‫הוא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫של‬ ‫המשקל‬ ,‫שנית‬ .‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫את‬ ‫לא‬ ‫אך‬ ,)‫קיימים‬ ‫השכירות‬ ‫שמחירי‬ ‫מדווחים‬ ‫כאשר‬ ,‫למשל‬ ,‫כך‬ .‫השנים‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫השתנה‬ ‫וגם‬ )‫מהמדד‬ ‫(כרבע‬ ‫משמעותי‬ ‫ב‬ ‫עלו‬-41‫משמעותי‬ ‫חלק‬ ‫מהווים‬ ‫עצמם‬ ‫שהם‬ ‫לזכור‬ ‫חשוב‬ ,‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫ממדד‬ ‫יותר‬ ‫אחוזים‬ ‫מ‬ ‫יותר‬ ‫הרבה‬ ‫גבוה‬ ‫בשיעור‬ ‫עלו‬ ‫הם‬ ‫ולכן‬ ,‫מהמדד‬-41‫והשירותים‬ ‫המוצרים‬ ‫ליתר‬ ‫יחסית‬ ‫אחוזים‬ ‫במ‬ ‫הנכללים‬‫ובמחירי‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫לשינוי‬ ‫להתייחס‬ ‫רצוי‬ ,‫מתודולוגית‬ ‫מבחינה‬ ,‫לכן‬ .‫המחירים‬ ‫דד‬ ‫בהמשך‬ ,‫המתודולוגית‬ ‫האחידות‬ ‫למען‬ .‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫את‬ ‫כולל‬ ‫שאינו‬ ‫מחירים‬ ‫למדד‬ ‫יחסית‬ ‫השכירות‬ ,‫מונחים‬ ‫באותם‬ )‫שכיר‬ ‫למשרת‬ ‫הממוצע‬ ‫הריאלי‬ ‫השכר‬ ‫(למשל‬ ‫אחרים‬ ‫משתנים‬ ‫גם‬ ‫מדדתי‬ ‫זה‬ ‫מאמר‬ ‫חילקתי‬ ‫כלומר‬‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫ולא‬ ,‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫ללא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫הנומינלי‬ ‫המשתנה‬ ‫את‬ .‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫כולל‬ ‫לצרכן‬
  5. 5. 5 ‫בתחילת‬4112‫ב‬ ‫הגבוה‬ ,‫הזמנים‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫בשיא‬ ‫נמצאים‬ ‫הריאליים‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬-43‫אחוזים‬ ‫לפני‬ ‫שנרשם‬ ‫הקודם‬ ‫מהשיא‬12‫בתחילת‬ ,‫שנים‬1001. ‫ממה‬‫נבע‬‫ה‬‫האחרונות‬ ‫השנים‬ ‫בשש‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫החדה‬ ‫העלייה‬?‫האפשריות‬ ‫התשובות‬ ‫ה‬ ‫התגברות‬ :‫הן‬‫בהיצע‬ ‫מחסור‬,‫ע‬‫ב‬ ‫לייה‬‫ביקוש‬‫הש‬ ‫של‬ ‫שילוב‬ ‫או‬ ,‫ת‬‫יים‬.‫ה‬‫בהמשך‬ ‫שתוצג‬ ‫טענה‬ ‫סעיף‬‫ד‬ ‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫התגברות‬ ‫כי‬ ‫היא‬ ‫זה‬‫היא‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫מגורים‬ ‫ירות‬‫ה‬‫גורם‬ ‫ה‬‫דומי‬‫במחירי‬ ‫החדה‬ ‫לעלייה‬ ‫שאחראי‬ ‫ננטי‬.‫ם‬ ‫בהש‬ ‫תומכים‬ ‫מרכזיים‬ ‫ממצאים‬ ‫שני‬‫ע‬‫ל‬ ‫הביקוש‬ ‫התגברות‬ ‫כי‬ ‫רה‬‫הגורם‬ ‫היא‬ ‫דירות‬ ‫רכישת‬ :‫הדומיננטי‬‫ו‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫ההתרחבות‬ ‫מגמת‬‫מגמת‬ ‫בין‬ ‫הפער‬ ‫התרחבות‬ .‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫למגמת‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫המחסור‬ ,‫בהיצע‬ ‫במחסור‬ ‫התגברות‬ ‫הייתה‬ ‫לא‬ ‫אם‬ ‫שגם‬ ‫לציין‬ ‫כדאי‬ ,‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬‫שנוצר‬ )‫הארץ‬ ‫במרכז‬ ‫ביקוש‬ ‫באזורי‬ ‫(בעיקר‬ ‫לבנייה‬ ‫ומוכנות‬ ‫מתוכננות‬ ‫בקרקעות‬ ‫קודמות‬ ‫בשנים‬ )‫הנבנות‬ ‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מספר‬ ‫את‬ ‫במהירות‬ ‫להגדיל‬ ‫היכולת‬ ‫(חוסר‬ ‫ההיצע‬ ‫של‬ ‫והקשיחות‬ ,‫גמיש‬ ‫ולא‬ ‫מוגבל‬ ‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫שכאשר‬ ‫מכיוון‬ ,‫זאת‬ .‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫המהירה‬ ‫לעלייה‬ ‫תרמו‬ ‫חדה‬ ‫עלייה‬ ‫מתחוללת‬‫יחסית‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫בביקוש‬ ‫נתונה‬ ‫התרחבות‬ ‫עבור‬ ‫במחירים‬ ‫יותר‬ .‫הביקוש‬ ‫להתגברות‬ ‫להגיב‬ ‫ויכול‬ ‫יותר‬ ‫גמיש‬ ‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫בו‬ ‫למצב‬ 2‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫ההתרחבות‬ ‫מגמת‬ .‫.א‬ ‫הראשון‬ ‫הממצא‬‫הגורם‬ ‫היא‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫התגברות‬ ‫כי‬ ‫בהשערה‬ ‫התומך‬ ‫הדומיננטי‬‫במחי‬ ‫לעלייה‬ ‫שהוביל‬‫הדירות‬ ‫רי‬‫ההת‬ ‫מגמת‬ ‫הוא‬‫בשנים‬ ‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫רחבות‬ .‫הלאומית‬ ‫החשבונאות‬ ‫בנתוני‬ ‫מוצאים‬ ‫לכך‬ ‫עדות‬ .‫האחרונות‬4 ‫הגולמי‬ ‫המקומי‬ ‫התוצר‬ ‫נתוני‬ 4 ‫לשנים‬ ‫הלאומית‬ ‫החשבונאות‬ ‫נתוני‬ ,‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬4116-4113‫הראשון‬ ‫ולרבעון‬ ‫של‬4112,12‫במאי‬4112. 80 90 100 110 120 130 140 150 ‫תרשים‬1:‫הריאליים‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ (‫הדיור‬ ‫סעיף‬ ‫ללא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫במונחי‬) ‫אינדקס‬(1002=111);‫שנה‬ ‫בכל‬ ‫ינואר‬ ‫לחודש‬ ‫מתייחסים‬ ‫הנתונים‬
  6. 6. 6 ‫הייצור‬ ‫בצד‬ ‫כוללים‬‫מהווה‬ ,‫קבועים‬ ‫במחירים‬ ,‫זו‬ ‫סדרה‬ .‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫תוצר‬ ‫סדרת‬ ‫את‬ ‫היקף‬ ‫לסך‬ ‫אינדיקטור‬‫שטחי‬.‫הבית‬ ‫למשקי‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫המספקות‬ ‫למגורים‬ ‫הדירות‬ ‫מתודולוגית‬ ‫מבחינה‬ ‫יותר‬ ‫נכונה‬ )‫הדירות‬ ‫למספר‬ ‫(ולא‬ ‫הדירות‬ ‫שטחי‬ ‫להיקף‬ ‫ההתייחסות‬ ,‫חדש‬ ‫בניין‬ ‫בונה‬ ‫קבלן‬ ‫כאשר‬ ,‫למשל‬ ‫כך‬ .‫למגורים‬ ‫הנדל"ן‬ ‫בשוק‬ ‫ההיצע‬ ‫צד‬ ‫את‬ ‫בוחנים‬ ‫כאשר‬ ‫למס‬ ‫או‬ ,‫גדולות‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫קטן‬ ‫למספר‬ ‫אותו‬ ‫לחלק‬ ‫יכול‬ ‫הוא‬‫תוך‬ ,‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫גדול‬ ‫פר‬ ‫הבנייה‬ .‫הפוטנציאליים‬ ‫הרוכשים‬ ‫העדפות‬ ‫את‬ ,‫היתר‬ ‫בין‬ ,‫בחשבון‬ ‫הלוקחים‬ ,‫עסקיים‬ ‫שיקולים‬ ‫יחידות‬ ‫של‬ ‫מספר‬ ‫לאיזה‬ ‫הקבלן‬ ‫של‬ ‫ההחלטה‬ ‫לא‬ ,‫ההיצע‬ ‫את‬ ‫המרחיבה‬ ‫זו‬ ‫היא‬ ‫הבניין‬ ‫של‬ .‫הבניין‬ ‫את‬ ‫לחלק‬‫שזוג‬ ‫נניח‬ .‫הביקוש‬ ‫צד‬ ‫את‬ ‫בוחנים‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ‫מגיעים‬ ‫דומה‬ ‫למסקנה‬‫צעיר‬ ‫של‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬ ‫מתכוון‬111.‫בפיס‬ ‫הגדול‬ ‫בפרס‬ ‫זכה‬ ‫הוא‬ ‫לרכוש‬ ‫שהספיק‬ ‫לפני‬ ‫עוד‬ ‫אך‬ ,‫מ"ר‬ )‫אחרים‬ ‫רבים‬ ‫מוצרים‬ ‫לרכישת‬ ‫(וגם‬ ‫דירה‬ ‫לרכישת‬ ‫הזוג‬ ‫של‬ ‫הביקוש‬ ,‫מהזכייה‬ ‫כתוצאה‬ ‫של‬ ‫דירה‬ ‫לרכוש‬ ‫מעוניין‬ ‫הוא‬ ‫ועכשיו‬ ,‫מתרחב‬411‫למספר‬ ‫רק‬ ‫מתייחסים‬ ‫היינו‬ ‫אם‬ .‫מ"ר‬ ‫הדיר‬ ‫לגודל‬ ‫ולא‬ ‫הדירות‬.‫בפיס‬ ‫הזוכים‬ ‫מצד‬ ‫בביקוש‬ ‫הגידול‬ ‫את‬ "‫"מפספסים‬ ‫היינו‬ ,‫ות‬ ‫הסדרה‬ ‫את‬ ‫מחלקים‬ ‫כאשר‬‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫תוצר‬ ‫של‬‫האוכלוסייה‬ ‫בגודל‬‫מהשנים‬ ‫אחת‬ ‫בכל‬ ‫בתרשים‬ ‫המוצג‬ ,‫קבועים‬ ‫במחירים‬ ,‫לנפש‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫תוצר‬ ‫את‬ ‫מקבלים‬4. ‫על‬ ‫מצביעים‬ ‫בתרשים‬ ‫הנתונים‬‫שה‬ ‫כך‬‫יקף‬‫שטחי‬‫לנפש‬ ‫למגורים‬ ‫הדירות‬‫ה‬‫במידה‬ ‫תרחב‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫ניכרת‬‫שנת‬ ‫(למעט‬ ‫שנה‬ ‫כל‬ ‫נרשמה‬ ‫משמעותית‬ ‫התרחבת‬ .4110‫בה‬ , ‫השנים‬ ‫במהלך‬ ‫נרשם‬ ‫הכול‬ ‫בסך‬ .)‫מזערי‬ ‫גידול‬ ‫נרשם‬4116-4113‫של‬ ‫מצטבר‬ ‫גידול‬41 ( ‫אחוזים‬‫תוך‬‫של‬ ‫גידול‬36‫ב‬ ‫האוכלוסייה‬ ‫גדלה‬ ‫במקביל‬ ‫כאשר‬ ,‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫בתוצר‬ ‫אחוזים‬- 11.)‫אחוזים‬ ,‫הדירות‬ ‫בשטחי‬ ‫לגידול‬ ‫בנוסף‬‫ה‬ ‫גם‬,‫האחרונות‬ ‫השנים‬ ‫מרשים‬ ‫בשיעור‬ ‫גדלו‬ ‫הבנייה‬ ‫תחלות‬ ‫מ‬ ‫עלה‬ ‫ומספרם‬-31‫בשנים‬ ‫שנתי‬ ‫בממוצע‬ ‫אלף‬4115-4111‫ל‬-36‫בשנים‬ ‫אלף‬4112-4111 ‫ול‬-25‫בשנים‬ ‫אלף‬4111-4113. 10.9 11.7 12.0 12.0 12.4 12.8 13.0 13.1 9 10 11 12 13 14 4116 4111 4112 4110 4111 4111 4114 4113 ‫תרשים‬4:‫לנפש‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫תוצר‬ (‫לנפש‬ ‫שקלים‬ ‫אלפי‬,‫משורשרים‬ ‫נתונים‬,‫מחירי‬4111)
  7. 7. 1 ‫השנים‬ ‫במהלך‬ ‫ניכרת‬ ‫עלייה‬ ‫על‬ ‫מצביעים‬ )‫לנפש‬ ‫(במ"ר‬ ‫בנייה‬ ‫סיום‬ ‫נתוני‬ ,‫מכך‬ ‫חשוב‬ ‫האחר‬:‫ונות‬ ‫ה‬‫האחרונה‬ ‫בשנים‬ ‫ההיצע‬ ‫תרחבות‬‫נידו‬‫נה‬‫גם‬‫ישראל‬ ‫בנק‬ ‫של‬ ‫האחרון‬ ‫השנתי‬ ‫בדו"ח‬5 : ‫משקי‬ ‫במספר‬ ‫הגידול‬ ‫על‬ ‫עולה‬ ‫הבנייה‬ ‫התחלות‬ ‫של‬ ‫מספרן‬ ,‫האחרונות‬ ‫השנים‬ ‫שלוש‬ ‫"לסיכום‬ ‫הבנייה‬ ‫בסיומי‬ ‫הגידול‬ ‫כי‬ ‫להניח‬ ‫ניתן‬ ... ‫לעלות‬ ‫מוסיף‬ ‫הבנייה‬ ‫סיומי‬ ‫של‬ ‫מספרן‬ ‫גם‬ ... ‫הבית‬ ‫את‬ ‫מגדיל‬‫את‬ ‫מגדיל‬ ‫הבנייה‬ ‫בהתחלות‬ ‫שגידול‬ ‫בשעה‬ ,‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬ ‫הנוכחי‬ ‫ההיצע‬ ‫מוגבל‬ ‫היה‬ ‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫בהן‬ ‫שנים‬ ‫הרבה‬ ‫אחרי‬ ,‫אחרות‬ ‫במילים‬ ."... ‫שלהם‬ ‫העתידי‬ ‫ההיצע‬ ‫את‬ ‫סותר‬ ‫אשר‬ ‫שיפור‬ ,‫בנייה‬ ‫ובסיומי‬ ‫בהתחלות‬ ‫ממש‬ ‫של‬ ‫שיפור‬ ‫יש‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ,‫וקשיח‬ ‫הדיר‬ ‫במחירי‬ ‫לעלייה‬ ‫שהסיבה‬ ‫ההשערה‬‫במחסור‬ ‫נעוצה‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנתיים‬ ‫לפחות‬ ,‫ות‬ .‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫חמור‬ 2‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫למגמת‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫מגמת‬ ‫בין‬ ‫הפער‬ ‫התרחבות‬ .‫.ב‬ ‫השני‬ ‫הממצא‬‫הדומיננטי‬ ‫הגורם‬ ‫היא‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫התגברות‬ ‫כי‬ ‫בהשערה‬ ‫התומך‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫לעלייה‬ ‫שהוביל‬‫הדיר‬ ‫מחירי‬ ‫מגמת‬ ‫בין‬ ‫הפער‬ ‫התרחבות‬ ‫הוא‬‫למגמת‬ ‫ות‬ .‫השכירות‬ ‫מחירי‬‫צוין‬‫תחילת‬ ‫בין‬ ‫כי‬4112‫לתחילת‬4112‫נסקו‬‫הדירות‬ ‫מחירי‬‫ריאלי‬ ‫בשיעור‬ ‫של‬66.‫אחוזים‬‫תקופה‬ ‫באותה‬‫השכירות‬ ‫מחירי‬ ‫עלו‬6 ‫של‬ ‫ריאלי‬ ‫בשיעור‬46.‫בלבד‬ ‫אחוזים‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ ‫זו‬ ‫תקופה‬ ‫במהלך‬‫הדירות‬‫ה‬ ‫למחירי‬‫שכירות‬7 ‫עלה‬‫ב‬-34‫לרמת‬ ‫והגיע‬ ‫אחוזים‬ ‫שיא‬.‫היסטורית‬‫העלייה‬‫ב‬‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫יחס‬‫תחילת‬ ‫בין‬4113‫(נקודת‬ ‫לתחילת‬ )‫השפל‬4112‫ב‬ ‫מסתכמת‬-30.‫אחוזים‬ 5 ‫וחשבון‬ ‫דין‬ ,‫ישראל‬ ‫בנק‬4113‫(מרץ‬4112‫עמוד‬ ,)161. 6 ‫מ‬‫מינואר‬ ‫החל‬ ,‫נמדדים‬ ‫השכירות‬ ‫חירי‬1000.‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫הדיור‬ ‫בסעיף‬ , 7 ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬ ‫הממוצעת‬ ‫לתשואה‬ ‫ההופכי‬ ‫מספר‬ ‫הוא‬ ‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ .‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המונבת‬ 0.80 0.82 0.85 0.93 0.99 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 4110 4111 4111 4114 4113 ‫תרשים‬4‫א‬:‫בנייה‬ ‫סיום‬(‫מ‬"‫לנפש‬ ‫ר‬)
  8. 8. 2 ‫למחירי‬ ,‫ובמהירות‬ ‫בחדות‬ ‫שעלו‬ ,‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫נתק‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫נוצר‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ )‫רובה‬ ‫(או‬ ‫כולה‬ ‫הייתה‬ ‫הבעיה‬ ‫אילו‬ .‫במתינות‬ ‫שעלו‬ ,‫הדיור‬ ‫שירותי‬‫ו‬ ,‫ההיצע‬ ‫בצד‬‫לדוגמה‬‫היה‬ ‫מגורים‬ ‫בשטחי‬ ‫חמור‬ ‫מחסור‬ ‫נוצר‬‫של‬ ‫הדמוגרפי‬ ‫הגידול‬ ‫של‬ ‫בקצב‬ ‫עומד‬ ‫שלא‬ ‫מהיצע‬ ‫כתוצאה‬ ,‫האוכלוסייה‬,‫זאת‬ .‫השכירות‬ ‫במחירי‬ ‫וגם‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫גם‬ ‫עלייה‬ ‫לראות‬ ‫מצפים‬ ‫היינו‬ ‫בשכירות‬ ‫למגורים‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫מגורים‬ ‫בין‬ ‫מסוימת‬ ‫תחלופה‬ ‫שקיימת‬ ‫מכיוון‬‫בק‬ ‫לפחות‬ ,‫רב‬ ‫מהציבור‬ ‫חלק‬‫השכירות‬ ‫ממחירי‬ ‫בחדות‬ ‫יותר‬ ‫הרבה‬ ‫עלו‬ ‫הדירות‬ ‫שמחירי‬ ‫העובדה‬ ,‫אולם‬ . ‫בביקוש‬ ‫כללי‬ ‫באופן‬ ‫ולא‬ .‫הביקוש‬ ‫בצד‬ ‫אלא‬ ,‫ההיצע‬ ‫בצד‬ ‫בהכרח‬ ‫לא‬ ‫היא‬ ‫שהבעיה‬ ‫מעידה‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫ספציפי‬ ‫באופן‬ ‫אלא‬ ,)‫מגורים‬ ‫(לשטחי‬ ‫דיור‬ ‫לשירותי‬)‫נדל"ן‬ ‫בנכס‬ ‫(השקעה‬. ‫מח‬ ‫בין‬ ‫שהיחס‬ ‫להדגיש‬ ‫חשוב‬‫ניכרת‬ ‫ריאלית‬ ‫עלייה‬ ‫עקב‬ ‫עלה‬ ‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫ירי‬ ,‫הם‬ ‫גם‬ ‫עלו‬ ‫הריאליים‬ ‫השכירות‬ ‫(מחירי‬ ‫השכירות‬ ‫במחירי‬ ‫ירידה‬ ‫בגלל‬ ‫ולא‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ,‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫בביקוש‬ ‫אמיתית‬ ‫בעלייה‬ ‫כאן‬ ‫מדובר‬ ,‫לכן‬ .)‫יחסית‬ ‫מתון‬ ‫בשיעור‬ ‫כי‬ ‫אם‬ ‫מצד‬ ‫יותר‬ ‫נמוך‬ ‫תשואה‬ ‫ביחס‬ ‫בהסתפקות‬ ‫רק‬ ‫ולא‬‫הירידה‬ ‫עקב‬ ,‫(למשל‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ .)‫בדירות‬ ‫השקעה‬ ‫על‬ ‫לתשואה‬ ‫אלטרנטיבה‬ ‫שמהווים‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫הריבית‬ ‫בשיעורי‬ ‫יכול‬ ,‫ההיצע‬ ‫צד‬ ‫של‬ ‫היחסית‬ ‫הקשיחות‬ ‫רקע‬ ‫על‬ ,‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫המוגבר‬ ‫הביקוש‬ ‫במחירי‬ ‫מקבילה‬ ‫בעלייה‬ ‫לוותה‬ ‫לא‬ ‫אשר‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫החדה‬ ‫העלייה‬ ‫את‬ ‫להסביר‬ ‫השכיר‬‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫גדל‬ ‫מדוע‬ ‫כמובן‬ ‫היא‬ ‫המתבקשת‬ ‫השאלה‬ .‫ות‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫מגזרי‬ ‫באיזה‬ ,‫דירות‬)‫שוק‬ ‫מגזרי‬ ‫(או‬‫ה‬ ‫הזה‬ ‫הגידול‬‫המדיניות‬ ‫ומה‬ ,‫תמקד‬ .‫מכך‬ ‫המתבקשת‬ 3.‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫הביקוש‬ ‫אפיון‬ 80 85 90 95 100 105 110 115 120 1000 4111 4111 4114 4113 4112 4115 4116 4111 4112 4110 4111 4111 4114 4113 4112 ‫תרשים‬3:‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬(‫נכס‬ ‫שווי‬ ‫הנדל‬"‫ן‬)‫השכירות‬ ‫למחירי‬(‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫שווי‬) ‫אינדקס‬(1000=111);‫שנה‬ ‫בכל‬ ‫ינואר‬ ‫לחודש‬ ‫מתייחסים‬ ‫הנתונים‬
  9. 9. 0 ‫ל‬ ‫הביקוש‬ ‫את‬ ‫לחלק‬ ‫מקובל‬‫רכישת‬:‫אוכלוסייה‬ ‫מגזרי‬ ‫לשני‬ ‫למגורים‬ ‫דירות‬‫המעוניינים‬‫לרכוש‬ ‫לקבלת‬ ,‫בעצמו‬ ‫הקונה‬ ‫מצד‬ ‫בדירה‬ ‫שימוש‬ ‫(כלומר‬ ‫עצמיים‬ ‫מגורים‬ ‫לצורך‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬‫עצמי‬ ‫לשימוש‬‫עצמיים‬ ‫מגורים‬ ‫לצורך‬ ‫שלא‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫לרכוש‬ ‫והמעוניינים‬ ) )"‫("משקיעים‬‫הראשונה‬ ‫דירתם‬ ‫את‬ ‫הרוכשים‬ ‫אלו‬ :‫לשניים‬ ‫מתחלק‬ ‫הראשון‬ ‫המגזר‬ .,‫כלומר‬ ‫בעב‬ ‫בבעלותם‬ ‫הייתה‬ ‫שלא‬‫בבעלותם‬ ‫הייתה‬ ‫שכבר‬ ‫ואלו‬ )"‫צעירים‬ ‫("זוגות‬ ‫אחרת‬ ‫דירה‬ ‫ר‬ ‫שתימכר‬ ‫אחרת‬ ‫דירה‬ ‫בבעלותם‬ ‫יש‬ ‫הרכישה‬ ‫ביצוע‬ ‫שבעת‬ ‫או‬ ‫שנמכרה‬ ‫אחרת‬ ‫דירה‬ ‫בעבר‬‫על‬ ‫ידם‬.)"‫("משדרגים‬ ‫קצר‬ ‫זמן‬ ‫תוך‬‫השני‬ ‫המגזר‬‫(ה‬-)"‫"משקיעים‬‫אל‬ :‫לשניים‬ ‫הוא‬ ‫אף‬ ‫מתחלק‬‫ו‬ ‫ה‬ ‫של‬ ‫הגדול‬ ‫(רובם‬ ‫שלישי‬ ‫לצד‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫המשכירים‬-‫"משקי‬)"‫עים‬‫ואל‬‫ו‬‫הדירה‬ ‫על‬ ‫השומרים‬ ‫קטן‬ ‫(מיעוט‬ ‫שימוש‬ ‫ללא‬ ,‫ריקה‬‫ה‬ ‫בקרב‬-"‫"משקיעים‬.)8 ‫ו‬ ,"‫"משדרגים‬ ,"‫צעירים‬ ‫("זוגות‬ ‫הנ"ל‬ ‫במונחים‬ ‫השימוש‬-‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫נפוץ‬ )"‫"משקיעים‬ ‫גם‬ ‫והשתרש‬ ‫ההחלטות‬ ‫ומקבלי‬ ‫התקשורת‬ ,‫הכלכלנים‬ ,‫הנדל"ן‬ ‫בתחום‬ ‫העוסקים‬ ‫בקרב‬ ‫אלו‬ ‫במונחים‬ ‫השימוש‬ .‫הציבורי‬ ‫בהשיח‬‫הם‬ "‫הצעירים‬ ‫("הזוגות‬ ‫ערכית‬ ‫בקונוטציה‬ ‫מלווה‬ ‫ה‬ ,‫הטובים‬-‫הרעים‬ ‫הם‬ "‫"משקיעים‬‫זה‬ ‫שימוש‬ .)‫ובראש‬ ,‫בתחום‬ ‫המדיניות‬ ‫על‬ ‫מאד‬ ‫השפיע‬ ‫על‬ ‫וראשונה‬‫גיבוש‬‫מסים‬ ‫מדיניות‬,‫הקבוצות‬ ‫שלוש‬ ‫בין‬ ‫ברורה‬ ‫הבחנה‬ ‫תוך‬‫ו‬‫השתת‬ ‫תוך‬ .‫מהקבוצות‬ ‫אחת‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫שונה‬ ‫מס‬ ‫משטר‬9 ‫נקודות‬ ‫לשתי‬ ‫לב‬ ‫לשים‬ ‫כדאי‬ ,‫ברם‬‫מהותיות‬( :1‫משקף‬ ‫בהכרח‬ ‫אינו‬ ‫הנ"ל‬ ‫במונחים‬ ‫השימוש‬ ) ‫את‬‫וג‬ ‫הכלכלית‬ ‫התיאוריה‬( ;‫החברתית‬ ‫המציאות‬ ‫את‬ ‫לא‬ ‫ם‬4)‫נוספת‬ ‫נרחבת‬ ‫קבוצה‬ ‫קיימת‬ ‫רביעית‬ ‫קבוצה‬ ,‫באוכלוסייה‬-."‫"השוכרים‬ ‫קבוצת‬,‫לכן‬‫שלוש‬ ‫כלפי‬ ‫הנהוגה‬ ‫המדיניות‬ ‫הקבוצות‬‫הראשונות‬‫מול‬ ‫אל‬ ,‫יחסי‬ ‫באופן‬ ‫להיבחן‬ ‫צריכים‬ ‫עליהן‬ ‫המושת‬ ‫המס‬ ‫ומשטר‬ ‫כלפי‬ ‫הנהוגה‬ ‫המדיניות‬"‫"השוכרים‬–‫הבית‬ ‫משקי‬‫שי‬ ‫מקבלים‬ ‫אשר‬‫תשלום‬ ‫תמורת‬ ‫דיור‬ ‫רותי‬ ‫ל‬ ‫חודשי‬-.‫דירתם‬ ‫את‬ ‫המשכירים‬ "‫"משקיעים‬‫והסעיף‬ ,‫הראשונה‬ ‫בנקודה‬ ‫ידון‬ ‫זה‬ ‫סעיף‬ ‫המשך‬ .‫השנייה‬ ‫בנקודה‬ ,‫היתר‬ ‫בין‬ ,‫ידון‬ ‫הבא‬ ‫הכלכלית‬ ‫התיאוריה‬ ‫פי‬ ‫על‬‫המקובלת‬‫בהווה‬ ‫מוצרים‬ ‫רכישת‬ ‫משמעותה‬ ‫פיזי‬ ‫בנכס‬ ‫השקעה‬ , .‫בעתיד‬ ‫תמורה‬ ‫מהם‬ ‫לקבל‬ ‫מנת‬ ‫על‬‫של‬ ‫עתידי‬ ‫בתזרים‬ ‫ביטוי‬ ‫לידי‬ ‫לבוא‬ ‫עשויה‬ ‫התמורה‬ ‫(למשל‬ ‫להשקעה‬ ‫או‬ )‫למאכל‬ ‫פירות‬ ‫שמניב‬ ‫עץ‬ ‫(למשל‬ ‫לצריכה‬ ‫המשמשים‬ ‫ושירותים‬ ‫מוצרים‬ 8 ‫הקודמת‬ ‫דירתם‬ ‫את‬ ‫מוכרים‬ ‫אינם‬ ‫אך‬ ‫החדשה‬ ‫לדירתם‬ ‫שעוברים‬ "‫"משדרגים‬ ,‫זו‬ ‫חלוקה‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫ל‬ ‫הופכים‬-‫ל‬ ‫נחשבים‬ ‫בישראל‬ ‫דירות‬ ‫שקונים‬ ‫זרים‬ ‫ותושבים‬ "‫"משקיעים‬-‫הם‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,"‫"משקיעים‬ .‫ריקה‬ ‫עומדת‬ ‫היא‬ ‫השנה‬ ‫ימות‬ ‫וביתר‬ ‫שנה‬ ‫בכל‬ ‫קצרה‬ ‫תקופה‬ ‫עצמי‬ ‫לשימוש‬ ‫בדירה‬ ‫משתמשים‬ 9 ‫ה‬ ‫האחרונות‬ ‫בשנים‬‫הנדל"ן‬ ‫על‬ ‫המיסוי‬ ‫במערכת‬ ‫פעם‬ ‫לא‬ ‫המדינה‬ ‫תערבה‬–‫ליצור‬ ‫כדי‬ ‫בעיקר‬ ‫ו‬ "‫דיור‬ ‫"משפרי‬ ,"‫"משקיעים‬ :‫רוכשים‬ ‫סוגי‬ ‫בין‬ ‫אבחנה‬-‫מס‬ ‫מדרגות‬ ‫יצירת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ,"‫צעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫נע‬ ‫הרכישה‬ ‫מס‬ .‫צעירים‬ ‫זוגות‬ ‫לעומת‬ ‫למשקיעים‬ ‫הדירות‬ ‫מחיר‬ ‫את‬ ‫המדינה‬ ‫העלתה‬ ,‫שונות‬ ‫רכישה‬ ‫של‬ ‫במדרגות‬1-5‫ב‬ ‫אחוזים‬‫ו‬ "‫צעירים‬ ‫("זוגות‬ ‫יחידה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫לרוכשים‬ ‫הדירה‬ ‫לשווי‬ ‫התאם‬- ‫ו‬ )"‫"משדרגים‬-5-11‫ל‬ ‫אחוזים‬-‫מ‬ ‫החל‬ ,‫בנוסף‬ ."‫"משקיעים‬-4112‫דירות‬ ‫מכירת‬ ‫על‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫הושת‬ .)"‫"משקיעים‬ ‫של‬ ‫(כלומר‬ ‫יחידות‬ ‫לא‬
  10. 10. 11 ‫מהווה‬ ,‫הכלכלית‬ ‫ההגדרה‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫רכישת‬ .)‫קידוח‬ ‫מכונות‬ ‫שמייצר‬ ‫מפעל‬ ‫לקבל‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫בהווה‬ ‫נדל"ן‬ ‫נכס‬ ‫של‬ ‫ברכישה‬ ‫כרוכה‬ ‫שהיא‬ ‫מכיוון‬ ,‫השקעה‬‫עתידי‬ ‫תזרים‬ ‫ממנו‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫או‬ ‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫להתקבל‬ ‫עשויים‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ .‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬( ‫שלישי‬ ‫צד‬‫שוכר‬ ‫הנכס‬ ‫מבעל‬ ‫הנכס‬ ‫את‬ ‫ששכר‬)‫בכל‬ ‫בקלות‬ ‫למצוא‬ ‫ניתן‬ ‫לכך‬ ‫סימוכין‬ .‫לצריכה‬ ‫ייחשבו‬ ‫והם‬ , .‫הכלכלה‬ ‫מקצוע‬ ‫ללימוד‬ ‫רציני‬ ‫ספר‬10 ‫גם‬ ‫ביטויה‬ ‫את‬ ‫מוצאת‬ ‫הזו‬ ‫הכלכלית‬ ‫ההגדרה‬‫ב‬‫סיווגי‬‫ם‬ ‫ובעולם‬ ‫בארץ‬ ‫הסטטיסטיקה‬ ‫גופי‬ ‫של‬‫רכישת‬ ‫שם‬ ,‫הלאומית‬ ‫החשבונאות‬ ‫בהגדרות‬ ‫היתר‬ ‫בין‬ , ‫נחשבת‬ ‫אינה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫רכישת‬ ‫אך‬ ,‫פרטית‬ ‫לצריכה‬ ‫נחשבת‬ ‫בית‬ ‫משק‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ .‫נכס‬ ‫רכישת‬ ‫אלא‬ ,‫צריכה‬ ‫מש‬ ‫הוא‬ ‫והרוכש‬ ,‫השקעה‬ ‫תמיד‬ ‫היא‬ ‫בית‬ ‫משק‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הנרכשת‬ ‫חדשה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ,‫לכן‬,‫קיע‬ ‫שלו‬ ‫להשתייכות‬ ‫קשר‬ ‫בלי‬,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫שהשתרש‬ ‫המינוח‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫הקבוצות‬ ‫לאחת‬ .‫לעיל‬ ‫שנידונו‬,‫כולם‬‫גם‬"‫הצעירים‬ ‫הזוגות‬"‫גם‬ ,"‫המשדר‬‫גי‬‫ם‬"‫וגם‬"‫המשקיעים‬",‫בהווה‬ ‫רוכשים‬ ,‫עצמי‬ ‫באופן‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫קבלת‬ ‫של‬ ‫בצורה‬ ,‫בעתיד‬ ‫תמורה‬ ‫ממנו‬ ‫לקבל‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫נדל"ן‬ ‫נכס‬ ‫שלישי‬ ‫צד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫קבלת‬)‫דירה‬ ‫(שכר‬ ‫תשלום‬ ‫תמורת‬‫מכירת‬ ‫או‬ ,‫לשירות‬ ‫הזכות‬‫י‬ .)‫הדירה‬ ‫(מכירת‬ ‫בעתיד‬ ‫אלה‬ ‫דיור‬11 ‫מתזרי‬ ‫נהנים‬ ‫וכולם‬ ,‫משקיעים‬ ‫הם‬ ‫הדירות‬ ‫רוכשי‬ ‫שכל‬ ‫מכיוון‬‫ידי‬ ‫על‬ ‫המסופק‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫ם‬ ‫אם‬ ‫ובין‬ )‫הדיירים‬ ‫בבעלות‬ ‫(דירה‬ ‫בעצמם‬ ‫בדירה‬ ‫משתמשים‬ ‫הם‬ ‫אם‬ ‫בין‬ ,‫הדירה‬ ‫על‬ ‫בעלותם‬ ,‫שלישי‬ ‫לצד‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫משכירים‬ ‫הם‬‫כעיקרון‬‫המס‬ ‫משטר‬ ‫מבחינת‬ ‫הבדל‬ ‫להיות‬ ‫צריך‬ ‫לא‬ .‫עליהם‬ ‫החל‬,‫לדוגמה‬‫אין‬"‫"משדרגים‬ ‫לעומת‬ "‫"משקיעים‬ ‫של‬ ‫לרעה‬ ‫באפליה‬ ‫כלכלי‬ ‫הגיון‬‫או‬ ‫הם‬ ‫הדירות‬ ‫רוכשי‬ ‫שכל‬ ‫ראינו‬ ‫הרי‬ ‫(כי‬ "‫"משקיעים‬ ‫היותם‬ ‫מעצם‬ ,"‫צעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫לעומת‬ .)‫משקיעים‬‫צעירים‬ ‫זוגות‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫המס‬ ‫משטר‬ ‫מבחינת‬ ‫הבדל‬ ‫להיות‬ ‫צריך‬ ‫לא‬ ‫כעיקרון‬ ,‫כן‬ ‫כמו‬ ‫לעומת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫שרוכשים‬.‫בשכירות‬ ‫שגרים‬ ‫צעירים‬ ‫זוגות‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫זה‬,‫בפועל‬ ,‫אולם‬‫כפי‬ ,‫בהמשך‬ ‫שנראה‬‫מש‬ ‫בין‬ ‫מהותיים‬ ‫הבדלים‬ ‫קיימים‬.‫השונות‬ ‫הקבוצות‬ ‫על‬ ‫החלים‬ ‫המס‬ ‫טרי‬ ‫ו‬ "‫"משדרגים‬ ,"‫הצעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫במונחים‬ ‫השימוש‬-‫את‬ ‫תואם‬ ‫בהכרח‬ ‫לא‬ ‫גם‬ "‫"משקיעים‬ ‫יותר‬ ‫זול‬ ‫לנכס‬ ‫עוברים‬ "‫"משדרגים‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ .‫החברתית‬ ‫המציאות‬‫אילוצים‬ ‫בגלל‬ ‫(אולי‬ )‫כלכליים‬‫"זוגו‬ ."‫"משנמכים‬ ‫הם‬ ‫בעצם‬ ‫כלומר‬ ,‫ולא‬ ,‫זוגות‬ ‫לא‬ ‫קרובות‬ ‫לעיתים‬ ‫הם‬ "‫צעירים‬ ‫ת‬ 10 :‫הבאה‬ ‫הפסקה‬ ‫מופיעה‬ ‫האחרונים‬ ‫בעשורים‬ ‫ביותר‬ ‫המוכרים‬ ‫הלימוד‬ ‫המספרי‬ ‫באחד‬ ,‫למשל‬ N. Gregory Mankiw, Macroeconomics, 2nd edition, p. 25: "Investment consists of goods bought for future use. Investment … is divided into three subcategories: business fixed investment, residential fixed investment, and inventory investment. … Residential investment is the purchase of new housing by households and landlords." 11 ‫מקרו‬ ‫מבחינה‬ ‫נטו‬ ‫חדשה‬ ‫להשקעה‬ ‫נחשבת‬ ‫לא‬ ‫ישנה‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫העברת‬-,‫כלכלית‬ ,‫במיקרו‬ ,‫אולם‬ .‫המוכר‬ ‫של‬ ‫השקעתו‬ ‫חיסול‬ ‫עם‬ ‫מלא‬ ‫באופן‬ ‫מתקזזת‬ ‫הקונה‬ ‫של‬ ‫שהשקעתו‬ ‫מכיוון‬ ‫בהשקעה‬ ‫מדובר‬ ‫הקונה‬ ‫של‬ ‫מבחינתו‬‫מדובר‬ ‫כי‬ ,‫חדשה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ ‫כמו‬ ‫ממש‬ ,‫דבר‬ ‫לכל‬ .‫בעתיד‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫של‬ ‫תזרים‬ ‫תמורת‬ ‫בהווה‬ ‫בתשלום‬ ‫מבחינתו‬
  11. 11. 11 "‫"משקיעים‬ .‫צעירים‬‫הדירה‬ ‫אם‬ .‫הילדים‬ ‫לשימוש‬ ‫דירה‬ ‫שקונים‬ ‫מבוגרים‬ ‫הורים‬ ‫לפעמים‬ ‫הם‬ ‫שם‬ ‫על‬ ‫נרשמת‬ ‫היא‬ ‫ואם‬ ."‫משקיעים‬ ‫של‬ ‫"דירה‬ ‫נחשבת‬ ‫היא‬ ,‫ההורים‬ ‫שם‬ ‫על‬ ‫נרשמת‬ ‫זוגות‬ ‫של‬ ‫"דירה‬ ‫נחשבת‬ ‫היא‬ ,‫ההורים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫במלואה‬ ‫שמומנה‬ ‫למרות‬ ,‫הילדים‬."‫צעירים‬ ‫כלכליים‬ ‫אמצעים‬ ‫כל‬ ‫חסר‬ ‫שהוא‬ ‫זוג‬ ‫של‬ ‫דימוי‬ ‫לעיתים‬ ‫מעלה‬ "‫צעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫המינוח‬ ,‫בנוסף‬ ‫האכזרית‬ ‫בחומריות‬ ‫הקשה‬ ‫בהתמודדותם‬ ‫אותם‬ ‫מחזקת‬ ‫לזה‬ ‫זה‬ ‫הזוג‬ ‫בני‬ ‫של‬ ‫אהבתם‬ ‫ורק‬ ‫כלל‬ ‫כזה‬ ‫צעיר‬ ‫זוג‬ ,‫למעשה‬ .‫החיים‬ ‫של‬‫אינו‬‫העצמי‬ ‫ההון‬ ‫בגלל‬ ,‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫לרכוש‬ ‫מועמד‬ ‫הנדר‬ ‫המשמעותי‬‫בדעתו‬ ‫יעלה‬ ‫ולא‬ ,‫דירה‬ ‫ישכור‬ ‫בוודאות‬ ‫כמעט‬ ‫כזה‬ ‫זוג‬ .‫הרכישה‬ ‫בעת‬ ‫ש‬ .‫כך‬ ‫לשם‬ ‫מיסוי‬ ‫הטבות‬ ‫יקבל‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,‫דירה‬ ‫לקנות‬‫או‬ ‫שרוכשים‬ ‫צעירים‬ ‫זוגות‬‫ש‬‫לרכוש‬ ‫שוקלים‬ ‫הכנסתם‬ ‫מבחינת‬ ‫הצעירים‬ ‫הזוגות‬ ‫של‬ ‫הגבוהים‬ ‫לעשירונים‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫משתייכים‬ ‫דירה‬ ‫יכולים‬ ‫שהם‬ ‫הסיוע‬ ,‫שצברו‬ ‫החסכונות‬ ,‫השוטפת‬‫לאורך‬ ‫הצפויה‬ ‫והכנסתם‬ ,‫מהוריהם‬ ‫לקבל‬ .‫החיים‬ 4.‫המס‬ ‫משטר‬–‫האפליה‬‫כיום‬ ‫הקיימת‬‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫רוכשי‬ ‫לטובת‬ ‫לניטר‬ ‫לשאוף‬ ‫צריכה‬ ‫טובה‬ ‫מס‬ ‫מערכת‬‫א‬.‫שונים‬ ‫השקעה‬ ‫אפיקי‬ ‫בין‬ ‫ליות‬‫נסביר‬ ‫זה‬ ‫בסעיף‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫לטובת‬ ,‫המס‬ ‫במשטר‬ ‫משמעותית‬ ‫אפליה‬ ‫כיום‬ ‫שקיימת‬‫עצמי‬ ‫לשימוש‬‫ולרעת‬ , ‫שוכרים‬. ‫בבעלות‬ ‫ודירה‬ ‫מושכרת‬ ‫דירה‬ ‫בין‬ ‫במיסוי‬ ‫והשוני‬ ‫מגורים‬ ‫ודירת‬ ‫פיננסי‬ ‫נכס‬ ‫בין‬ ‫במיסוי‬ ‫השוני‬ ‫המשקיעים‬ ‫של‬ ‫ההחלטות‬ ‫את‬ ‫מעוותים‬ ‫הדיירים‬–‫בנכס‬ ‫או‬ ‫פיננסי‬ ‫בנכס‬ ‫להשקיע‬ ‫ההחלטה‬ ‫נדל"ן‬,‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫ולשכור‬ ‫להשכיר‬ ‫ההחלטה‬,‫עסקאות‬ ‫לבצע‬ ‫ההחלטה‬. ‫לפ‬ ‫תורם‬ ‫גם‬ ‫זה‬ ‫שוני‬‫ובגמ‬ ‫בניידות‬ ‫גיעה‬‫העבודה‬ ‫כוח‬ ‫ישות‬,‫מערכת‬ ‫של‬ ‫התמריצים‬ ‫רקע‬ ‫על‬ .‫חלופית‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫ורכישה‬ ‫למכירה‬ ‫גבוהות‬ ‫עסקה‬ ‫ועלויות‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫למגורים‬ ‫המס‬ ,‫בנוסף‬‫ממונפת‬ ‫השקעה‬ ‫באמצעות‬ ‫ארוך‬ ‫לטווח‬ ‫חיסכון‬ ‫מעודדת‬ ‫הקיימת‬ ‫המיסוי‬ ‫שיטת‬ ‫בנדל‬"‫ן‬.‫הפרט‬ ‫ברמת‬,‫היא‬ ‫התוצאה‬‫נזילה‬ ‫לא‬ ‫השקעה‬,‫גבוהות‬ ‫עסקה‬ ‫עלויות‬ ‫עם‬‫סיכון‬ ‫ועם‬ ‫ולקיזוז‬ ‫לפיזור‬ ‫ניתן‬ ‫שלא‬ ‫גדול‬‫בר‬ .‫ה‬ ‫מת‬‫קיימת‬ ,‫משק‬‫ופגיעה‬ ‫ריאליות‬ ‫השקעות‬ ‫במימון‬ ‫פגיעה‬ ‫בצמיחה‬.‫זאת‬‫מכיוון‬ ,‫ואגרות‬ ‫מניות‬ ‫(למשל‬ ‫פיננסיים‬ ‫באפיקים‬ ‫המושקעים‬ ‫חיסכון‬ ‫שכספי‬ ‫העסקי‬ ‫המגזר‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫במשק‬ ‫ריאליות‬ ‫להשקעות‬ ‫ותורמים‬ ‫לחברות‬ ‫המימון‬ ‫את‬ ‫מגדילים‬ )‫חוב‬, ‫לצמיחה‬ ‫והתורמות‬ ‫העובדים‬ ‫פריון‬ ‫את‬ ‫המגדילות‬‫בדירת‬ ‫המושקעים‬ ‫חיסכון‬ ‫כספי‬ ,‫לעומתם‬ . ‫אף‬ ‫אלא‬ ,‫העסקי‬ ‫המגזר‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ריאליות‬ ‫השקעות‬ ‫למימון‬ ‫תורמים‬ ‫שאינם‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫מגורים‬ ‫מתח‬‫נקנות‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫(כי‬ ‫הבנקאית‬ ‫מהמערכת‬ ‫אשראי‬ ‫קבלת‬ ‫על‬ ‫העסקי‬ ‫במגזר‬ ‫רות‬ ‫הח‬ ‫של‬ ‫העצמי‬ ‫בהון‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬.)‫הבנקאית‬ ‫מהמערכת‬ ‫משכנתא‬ ‫לקיחת‬ ‫תוך‬ ‫אלא‬ ,‫וסך‬ ‫של‬ ‫האלטרנטיבה‬ ‫(לעומת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫עידוד‬ ‫של‬ ‫שהמדיניות‬ ‫טענה‬ ‫קיימת‬ ,‫מנגד‬ ‫המדינה‬ ‫עתיד‬ ‫עם‬ ‫היחיד‬ ‫של‬ ‫ההזדהות‬ ‫ואת‬ ‫הקהילתי‬ ‫המרקם‬ ‫את‬ ‫מחזקת‬ )‫בשכירות‬ ‫מגורים‬ ‫תועלת‬ ‫עם‬ ‫ספק‬ ‫אך‬ ,‫כזו‬ ‫מדיניות‬ ‫של‬ ‫התועלת‬ ‫את‬ ‫לכמת‬ ‫קשה‬ .‫ופריחתה‬‫כישראל‬ ‫במדינה‬ ‫ה‬ ‫קולקטיביים‬ ‫זעזועים‬ ,‫בצה"ל‬ ‫שירות‬ ,‫ציונות‬ ‫כגון‬ ‫אחרים‬ ‫לגורמים‬ ‫יחסית‬ ,‫משמעותית‬‫(כולל‬ ‫שלום‬ ‫והסכמי‬ ‫מלחמות‬)‫לבעלות‬ ‫(יחסית‬ ‫בשכירות‬ ‫מגורים‬ ‫על‬ ‫המוטל‬ ‫הקנס‬ ,‫מכך‬ ‫יתירה‬ .‫ועוד‬ ‫עלול‬ )‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫על‬"‫נדל‬ ‫נכס‬ ‫לרכוש‬ ‫ברצונם‬ ‫אין‬ ‫או‬ ‫ביכולתם‬ ‫שאין‬ ‫צעירים‬ ‫על‬ ‫להקשות‬‫ן‬ ‫בישראל‬ ‫עתידם‬ ‫את‬ ‫למצוא‬‫אחרות‬ ‫למדינות‬ ‫אלו‬ ‫צעירים‬ ‫של‬ ‫להגירה‬ ‫בעקיפין‬ ‫ולגרום‬. 4.‫ההטבה‬ ‫מהות‬ .‫א‬
  12. 12. 14 ‫ניקח‬ .‫דוגמה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫מהות‬ ‫את‬ ‫נדגים‬‫של‬ ‫מקרה‬‫זוגות‬ ‫שני‬‫מאפייניהם‬ ‫כל‬ ‫אשר‬ , ,‫שעשו‬ ‫הצבאי‬ ‫השירות‬ ‫סוג‬ ,‫הכנסתם‬ ,‫מגוריהם‬ ‫עיר‬ ,‫מקצועם‬ ,‫הזוג‬ ‫בני‬ ‫גילאי‬ ‫(כולל‬ ‫זהים‬ ‫מוסדות‬‫ומיד‬ ,‫למדו‬ ‫בהם‬ ‫הלימודים‬‫ת‬‫אח‬ ‫כל‬ ‫שלרשות‬ ‫נניח‬ .)‫לזולת‬ ‫לעזור‬ ‫שאיפתם‬‫ד‬‫מה‬‫זוגות‬ ,‫זהה‬ ‫חיסכון‬ ‫סכום‬ ‫עומד‬‫של‬1,‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫הזוג‬ ‫בן‬ ‫של‬ ‫מסבו‬ ‫בירושה‬ ‫קיבלו‬ ‫חלקו‬ ‫את‬ ‫אשר‬ .‫בעצמם‬ ‫חסכו‬ ‫חלקו‬ ‫ואת‬12 ‫ב‬ ‫ולהשקיע‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫לרכוש‬ ‫החליט‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬‫רכישתה‬‫את‬ ‫הונ‬ ‫כל‬‫ו‬‫החליט‬ ‫השני‬ ‫הזוג‬ .‫את‬ ‫ולהשקיע‬ )‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫רכש‬ ‫אותה‬ ‫לדירה‬ ‫(זהה‬ ‫דירה‬ ‫לשכור‬ ‫כל‬‫החיסכון‬ ‫כספי‬‫של‬‫ו‬(1)‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫ב‬ ‫נניח‬ ,‫ההון‬ ‫בשוק‬.‫חוב‬ ‫ובאגרות‬ ‫מניות‬ ‫נ‬‫עכשיו‬ ‫קפוץ‬41‫ו‬ ,‫בזמן‬ ‫קדימה‬ ‫שנים‬‫ש‬ ‫נניח‬‫ששווי‬ ‫נגלה‬‫שרכש‬ ‫הדירה‬‫(בניכוי‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ '‫וכו‬ ‫מתווך‬ ,‫עו"ד‬ ‫כגון‬ ,‫ומכירה‬ ‫קנייה‬ ‫הוצאות‬)‫ע‬‫על‬ ‫ומד‬4‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫ו‬‫בשוק‬ ‫ההשקעה‬ ‫שווי‬ ‫ה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שבוצעה‬ ‫ההון‬‫השני‬ ‫זוג‬(‫ב‬‫אחזקת‬ ‫על‬ ‫אחרות‬ ‫ועמלות‬ ‫מכירה‬ ,‫קנייה‬ ‫עלויות‬ ‫ניכוי‬ ‫גם‬ ‫עומד‬ )‫ערך‬ ‫ניירות‬‫על‬ ‫הוא‬4‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫כן‬ ‫כמו‬ .‫חסכו‬ ‫לא‬ ‫שהזוגות‬ ‫נניח‬‫מאומה‬ ‫התקופה‬ ‫במהלך‬ ‫השוטפת‬ ‫מהכנסתם‬‫ו‬‫אפס‬ ‫הייתה‬ ‫התקופה‬ ‫במהלך‬ ‫שהאינפלציה‬ ‫נניח‬‫נניח‬ . ‫שהעלות‬ ‫גם‬‫המצטברת‬‫ה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫ששולם‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫של‬‫השני‬ ‫זוג‬,‫התקופה‬ ‫לסוף‬ ‫מהוונת‬ , ‫על‬ ‫עומדת‬1.6‫מיליון‬‫ו‬ ‫מהמניות‬ ‫שקיבל‬ ‫הדיבידנדים‬ ‫ושווי‬ ,‫שקלים‬‫מ‬‫א‬‫החוב‬ ‫יגרות‬,‫שרכש‬ ‫עומד‬ ,‫התקופה‬ ‫לסוף‬ ‫מהוון‬‫על‬ ‫הוא‬ ‫גם‬1.6.‫שקלים‬ ‫מיליון‬‫הראשון‬ ‫הזוג‬‫לא‬‫שילם‬‫דירה‬ ‫שכר‬ )‫שרכש‬ ‫מהדירה‬ ‫כספית‬ ‫עלות‬ ‫ללא‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬ ‫(קיבל‬ ‫התקופה‬ ‫במהלך‬‫קיבל‬ ‫לא‬ ‫גם‬ ‫אך‬ ‫של‬ ‫הבנק‬ ‫לחשבון‬ ‫דיבידנדים‬‫ו‬.‫אח‬ ‫כל‬ ‫עתה‬‫הזוגות‬ ‫משני‬ ‫ד‬‫השקעת‬ ‫את‬ ‫לממש‬ ‫מחליט‬‫ו‬‫(הזוג‬ ,)‫הערך‬ ‫ניירות‬ ‫את‬ ‫ימכור‬ ‫השני‬ ‫הזוג‬ ,‫הדירה‬ ‫את‬ ‫ימכור‬ ‫הראשון‬‫גדולה‬ ‫דירה‬ ‫לקנות‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ,‫משפחתי‬ ‫בעסק‬ ‫להשקיע‬ ,‫יותר‬,‫לעולם‬ ‫מסביב‬ ‫לטיול‬ ‫לנסוע‬‫מטרה‬ ‫לכל‬ ‫או‬‫לגיטימית‬.‫אחרת‬ ‫כעת‬ ‫הוא‬ ,‫התקופה‬ ‫בסוף‬ ,‫מהזוגות‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫הנכסים‬ ‫שווי‬ ,‫כעיקרון‬4‫וזה‬ ,‫שקלים‬ ‫מיליון‬ ‫שיעמו‬ ‫הסכום‬,‫אולם‬ .‫לרשותם‬ ‫ד‬‫בפועל‬,‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫לגבי‬ ‫רק‬ ‫נכון‬ ‫הדבר‬‫ו‬‫נכון‬ ‫אינו‬‫כלל‬‫לגבי‬ .‫השני‬ ‫הזוג‬‫בכך‬ ‫שאין‬ ‫למרות‬ ,‫מאד‬ ‫שונים‬ ‫הזוגות‬ ‫משני‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫החלים‬ ‫המס‬ ‫משטרי‬ ‫התפלגות‬ ‫נושא‬ ;‫זהים‬ ‫זו‬ ‫בדוגמה‬ ‫הזוגות‬ ‫שני‬ ‫מאפייני‬ ,‫(כזכור‬ ‫חברתי‬ ‫או‬ ‫כלכלי‬ ‫היגיון‬ ‫לב‬ ‫שוכרים‬ ‫בין‬ ‫בפועל‬ ‫האוכלוסייה‬.)‫בהמשך‬ ‫יידון‬ ‫דירות‬ ‫עלי‬ ‫מס‬ ‫שום‬ ‫שילם‬ ‫לא‬ ‫הוא‬ ‫הדירה‬ ‫בקניית‬ .‫כלשהם‬ ‫מסים‬ ‫מתשלום‬ ‫פטור‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫מ‬ ‫יותר‬ ‫גבוהה‬ ‫רכישה‬ ‫במס‬ ‫הפטור‬ ‫(תקרת‬-1‫כ‬ ‫על‬ ‫ועומדת‬ ‫שקלים‬ ‫מיליון‬-1.5‫מיליון‬ ‫שקלים‬‫לשימוש‬ ‫יחידה‬ ‫דירה‬ ‫לרוכשי‬ ‫נדיבות‬ ‫מס‬ ‫מדרגות‬ ‫קיימות‬ ‫זו‬ ‫תקרה‬ ‫מעל‬ ‫וגם‬ )‫עצמי‬;‫במהלך‬41‫ה‬ ‫השנים‬‫וא‬‫שיל‬ ‫לא‬‫ם‬‫(צריכת‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫קבלת‬ ‫על‬ ‫מס‬ ‫כל‬ 12 ‫של‬ ‫במקרה‬ ‫זהות‬ ‫תהיינה‬ ‫המסקנות‬ .‫הפשטה‬ ‫לצורך‬ ‫הם‬ ‫זו‬ ‫בדוגמה‬ ‫המוצגים‬ ‫שהסכומים‬ ‫כמובן‬ .‫יותר‬ ‫נמוכים‬ ‫סכומים‬
  13. 13. 13 ‫ו‬ ‫לחלוטין‬ ‫ממס‬ ‫פטורה‬ ‫עצמית‬ ‫בבעלות‬ ‫מדירה‬ ‫דיור‬ ‫שירותי‬‫זה‬ ‫לעניין‬‫אפילו‬‫קיימת‬ ‫לא‬ )‫פטור‬ ‫תקרת‬;‫המכירה‬ ‫ובזמן‬‫הנכס‬ ‫של‬‫הפטור‬ ‫(תקרת‬ ‫מס‬ ‫כל‬ ‫לשלם‬ ‫יצטרך‬ ‫לא‬ ‫הזוג‬ ‫מ‬ ‫בהרבה‬ ‫גבוהה‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬-4‫כ‬ ‫על‬ ‫ועומדת‬ ,‫שקלים‬ ‫מיליון‬-2.5‫מיליו‬.)‫שקלים‬ ‫ן‬ ‫ב‬ ‫להסתפק‬ ‫יאלץ‬ ‫השני‬ ‫הזוג‬-1.6‫יצטרך‬ ‫שהוא‬ ‫מכיוון‬ ,‫זאת‬ .‫בלבד‬ ‫שקלים‬ ‫מיליון‬ ‫לשלם‬‫מ‬ ‫כתוצאה‬ ,‫שהניבה‬ ‫התשואה‬,‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫השקעתו‬151‫מס‬ ‫שקלים‬ ‫אלף‬ ‫ו‬ ‫דיבידנדים‬-451.‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫מס‬ ‫שקלים‬ ‫אלף‬ ‫אשר‬ ,‫שלישי‬ ‫זוג‬ ‫של‬ ‫מצבו‬ ‫יהיה‬ ‫מה‬ ‫כעת‬ ‫נבדוק‬‫שכבר‬ ‫נניח‬‫הי‬‫ית‬‫דירה‬ ‫ברשותו‬ ‫ה‬‫בבעלות‬ ‫בירושה‬ ‫שקיבל‬ ‫דירה‬ ‫(נניח‬‫בה‬ ‫מתגורר‬ ‫הוא‬ ‫ואשר‬ ,‫לדירה‬ ‫זהה‬ ,‫נוספת‬ ‫דירה‬ ‫רכש‬ ‫ואשר‬ ,) ‫למשך‬ ‫אותה‬ ‫והשכיר‬ ,‫מועד‬ ‫ובאותו‬ ‫מחיר‬ ‫באותו‬ ,‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫שרכש‬41.‫שלישי‬ ‫לצד‬ ‫שנים‬ ?‫התקופה‬ ‫בסוף‬ ‫הנוספת‬ ‫הדירה‬ ‫מכירת‬ ‫לאחר‬ ‫לרשותו‬ ‫שיעמוד‬ ‫הסכום‬ ‫יהיה‬ ‫מה‬ ‫על‬ ‫לשלם‬ ‫צריך‬ ‫השלישי‬ ‫שהזוג‬ ‫המס‬‫בין‬ ,‫גורמים‬ ‫בהרבה‬ ‫תלוי‬ ‫דירה‬ ‫משכר‬ ‫הכנסתו‬ ‫הזוג‬ ‫בני‬ ‫של‬ ‫מעבודה‬ ‫בהכנסתם‬ ‫היתר‬‫בחרו‬ ‫הם‬ ‫בו‬ ‫המס‬ ‫ובמסלול‬‫תשלום‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ . ‫מהזוג‬ ‫הנדרש‬ ‫המס‬‫דירה‬ ‫משכר‬ ‫הכנסות‬ ‫עבור‬‫יהיה‬‫גבוה‬‫אך‬ ‫מאפס‬‫נמוך‬‫ממס‬ .‫השני‬ ‫הזוג‬ ‫ששילם‬ ‫הדיבידנדים‬,‫מנגד‬‫בזמן‬ ‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫לשלם‬ ‫יצטרך‬ ‫השלישי‬ ‫הזוג‬ ‫קניית‬‫בעבר‬ ?‫שבח‬ ‫מס‬ ‫לגבי‬ ‫ומה‬ .‫הדירה‬‫לפני‬ ,4112,‫ה‬‫השלישי‬ ‫זוג‬‫פטור‬ ‫היה‬ ‫מכר‬ ‫לא‬ ‫(כי‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫מתשלום‬ ‫לחלוטין‬‫שנים‬ ‫ארבע‬ ‫במשך‬‫הייתה‬ ‫שלא‬ ‫אחרת‬ ‫דירה‬ ‫היחידה‬ ‫דירתו‬.)‫אולם‬,‫מ‬ ‫החל‬‫ינואר‬4112‫יצטרך‬ ‫והוא‬ ‫בחוק‬ ‫משמעותי‬ ‫שינוי‬ ‫חל‬ ‫הדירה‬ ‫של‬ ‫הערך‬ ‫עליית‬ ‫על‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫לשלם‬‫לינ‬ ‫הוא‬ ‫החישוב‬ ‫כי‬ ‫(אם‬‫רק‬ ‫חל‬ ‫והמס‬ ‫ארי‬ ‫על‬‫של‬ ‫היחסי‬ ‫החלק‬‫משנת‬ ‫החל‬ ‫שנוצר‬ ‫השבח‬4112.) ‫טבלה‬‫מסכמת‬ ‫זוג‬1‫זוג‬2‫זוג‬3 ‫תיאור‬‫בה‬ ‫וגר‬ ‫דירה‬ ‫רוכש‬‫בשכירות‬ ‫גר‬ ‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫ומשקיע‬ ‫דירה‬ ‫בעל‬- ‫ר‬‫ו‬‫אותה‬ ‫ומשכיר‬ ‫נוספת‬ ‫דירה‬ ‫כש‬ ‫כינוי‬,"‫צעירים‬ ‫"זוגות‬ "‫"משדרגים‬ "‫"שוכרים‬"‫"משקיעים‬ ‫חיסכון‬ ‫גובה‬‫מקורי‬1‫מיליון‬1‫מיליון‬1‫מיליון‬ ‫כעבור‬ ‫שווי‬41‫שנה‬444 ‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫קבלת‬--0.60.6 ‫דיבידנדים‬ ‫קבלת‬-1.6- ‫רכישה‬ ‫מס‬‫אין‬ ‫עד‬ ‫(פטור‬1.5‫מיליון‬) -‫יש‬ )‫מכירה‬ ‫(בעת‬ ‫שבח‬ ‫מס‬‫אין‬ ‫עד‬ ‫(פטור‬2.5‫מ‬)‫יליון‬ -‫יש‬ ‫דיבידנדים‬ ‫מס‬--0.15- ‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫מס‬--0.25- ‫הכנסות‬ ‫על‬ ‫מס‬‫משכ"ד‬--0<T<0.15 ‫ב‬ ‫(תלוי‬‫הזוג‬ ‫מאפייני‬) ‫לאחר‬ ‫הנכסים‬ ‫שווי‬ ‫מסים‬ ‫תשלום‬ 41.6‫בערך‬1.6‫המס‬ ‫(במשטר‬ ‫מ‬ ‫החל‬ ,‫החדש‬-4112)
  14. 14. 12 ‫העדפה‬ ‫שקיימת‬ ‫היא‬ ‫הזוגות‬ ‫שלושת‬ ‫על‬ ‫החלים‬ ‫המס‬ ‫משטרי‬ ‫מבחינת‬ ‫הנובעת‬ ‫המסקנה‬ ‫ה‬ ‫לקבוצת‬ ‫ברורה‬-‫ה‬ ‫ולקבוצת‬ "‫הצעירים‬ ‫"זוגות‬-‫לקבוצת‬ ‫יחסית‬ "‫"משדרגים‬‫ה‬-."‫"שוכרים‬13 ‫ה‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫המשטר‬-‫ה‬ ‫בעבר‬ .‫יותר‬ ‫מורכב‬ "‫"משקיעים‬-,‫נוח‬ ‫מאד‬ ‫מס‬ ‫ממשטר‬ ‫נהנו‬ "‫"משקיעים‬ ‫בחוק‬ ‫שבוצע‬ ‫השינוי‬ ,‫אולם‬ ."‫"משדרגים‬ ‫ועל‬ "‫הצעירים‬ ‫"זוגות‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫למשטר‬ ‫דומה‬ ‫שהיה‬ ‫ה‬ ‫מצב‬ ‫הכוללת‬ ‫המס‬ ‫חבות‬ ‫שמבחינת‬ ‫לכך‬ ‫גורם‬ ‫האחרונה‬ ‫בשנה‬-‫כיום‬ ‫דומה‬ "‫"משקיעים‬ ‫ה‬ ‫למצב‬-."‫"שוכרים‬ :‫צדדים‬ ‫שני‬ ‫שותפים‬ ‫למגורים‬ ‫דירה‬ ‫השכרת‬ ‫של‬ ‫עסקה‬ ‫שבכל‬ ‫לעובדה‬ ‫לב‬ ‫לשים‬ ‫גם‬ ‫כדאי‬ ‫ה‬ ‫לקבוצת‬ ‫(המשתייך‬ ‫המשכיר‬-‫ה‬ ‫לקבוצת‬ ‫(המשתייך‬ ‫והשוכר‬ )"‫"משקיעים‬-‫ראינו‬ .)"‫"שוכרים‬ ‫בינואר‬ ‫שחל‬ ‫השינוי‬ ‫אחרי‬ ‫(במיוחד‬ ‫לרעה‬ ‫מפלה‬ ‫המס‬ ‫שמשטר‬ ‫לעיל‬4112‫ה‬ ‫את‬ ‫הן‬ )- ‫ה‬ ‫את‬ ‫והן‬ "‫"שוכרים‬-,‫לכן‬ ."‫"משקיעים‬‫ה‬ ‫על‬ ‫החל‬ ‫המס‬ ‫משטר‬ ‫לעומת‬ ,‫לרעה‬ ‫האפליה‬-‫"זוגות‬ ‫וה‬ "‫הצעירים‬-.‫ההשכרה‬ ‫לעסקת‬ ‫השותפים‬ ‫הצדדים‬ ‫שני‬ ‫על‬ ‫וחלה‬ ,‫כפולה‬ ‫היא‬ ,"‫"משדרגים‬ ‫למיקרו‬ ‫מבוא‬ ‫בשיעורי‬-‫על‬ ‫או‬ ‫המוכר‬ ‫על‬ ‫המדינה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המושת‬ ‫שהמיסוי‬ ‫למדים‬ ‫אנו‬ ‫כלכלה‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫האחראי‬ ‫הגורם‬ ‫על‬ ‫בהכרח‬ "‫"נופל‬ ‫אינו‬ ‫כלשהי‬ ‫בעסקה‬ ‫הקונה‬‫המס‬ ‫בתשלום‬ ‫החוק‬, ‫אחרים‬ ‫לגורמים‬ "‫"להתגלגל‬ ‫עשוי‬ ‫אלא‬‫פי‬ ‫על‬ ,‫לעסקה‬ ‫מהצדדים‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫ליפול‬ ‫יכול‬ ‫המס‬ . ‫ו‬ ,‫והביקוש‬ ‫ההיצע‬ ‫של‬ ‫היחסיות‬ ‫הגמישויות‬‫מהמס‬ ‫חלק‬‫עשוי‬‫ליפול‬‫גם‬‫הקשור‬ ,‫שלישי‬ ‫גורם‬ ‫על‬ .‫לעסקה‬ ‫בעקיפין‬ ‫חיים‬ ‫בעלי‬ ‫צער‬ ‫של‬ ‫שיקולים‬ ‫שבגלל‬ ‫נניח‬ ,‫לדוגמה‬–‫הנגרם‬ ‫הסבל‬ ‫רקע‬ ‫על‬‫לתרנגולות‬ ‫הביצים‬ ‫ייצור‬ ‫בתהליך‬–‫פי‬ ‫על‬ ‫שישולם‬ ,‫ביצים‬ ‫צריכת‬ ‫על‬ ‫מיוחד‬ ‫מס‬ ‫להטיל‬ ‫מחליטה‬ ‫המדינה‬ ‫הצרכ‬ ‫על‬ ‫כולו‬ ‫ייפול‬ ‫לא‬ ‫המס‬ ,‫בפועל‬ .‫הסופי‬ ‫הצרכן‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫חוק‬‫נים‬‫הצרכ‬ ‫בין‬ ‫יתחלק‬ ‫אלא‬ ,‫נים‬, ‫רשת‬‫ות‬‫המשווק‬ ,‫השיווק‬‫ים‬,‫בעלי‬‫ה‬, ‫הביצים‬ ‫את‬ ‫המובילות‬ ‫חברות‬‫המשאיות‬ ‫נהגי‬‫המועסקים‬ ‫אלה‬ ‫בחברות‬‫ש‬ ‫ובהנחה‬ ,‫החקלאים‬ ,‫מת‬‫היבואנים‬ ‫גם‬ ,‫ביצים‬ ‫של‬ ‫יבוא‬ ‫גם‬ ‫קיים‬‫החקלאים‬ , .'‫וכו‬ ,‫אלה‬ ‫בספינות‬ ‫העובדים‬ ‫המלחים‬ ,‫הביצים‬ ‫את‬ ‫המובילים‬ ‫הספינות‬ ‫בעלי‬ ,‫בחו"ל‬ ‫היחסיות‬ ‫הגמישויות‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫ייקבע‬ ‫השונים‬ ‫הגורמים‬ ‫בין‬ ‫המס‬ ‫תשלום‬ ‫של‬ ‫בפועל‬ ‫ההתחלקות‬ ‫והביקוש‬ ‫ההיצע‬ ‫של‬‫בכל‬.‫ביניהם‬ ‫העסקאות‬ ‫בשרשרת‬ ‫מהשלבים‬ ‫אחד‬ "‫"משקיעים‬ ‫על‬ ‫שמושת‬ ‫מס‬ ‫שכל‬ ‫להבין‬ ‫חשוב‬ ,‫הזה‬ ‫בהקשר‬‫בהכרח‬‫יתחלק‬‫בין‬‫ה‬-""‫משקיעים‬ ‫ל‬-‫ידי‬ ‫על‬ ‫משולם‬ ‫הוא‬ ‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,‫דירות‬ ‫מהשכרת‬ ‫הכנסות‬ ‫על‬ ‫מס‬ ,‫למשל‬ ."‫"שוכרים‬ ,‫המשכיר‬‫בפועל‬‫נופל‬)‫היחסיות‬ ‫בגמישויות‬ ‫תלוי‬ ,‫ברובו‬ ‫אף‬ ‫(ואולי‬ ‫בחלקו‬‫הדבר‬ .‫השוכר‬ ‫על‬ ‫יתכן‬ ‫בהחלט‬ ,‫לכן‬ .‫שבח‬ ‫ומס‬ ‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫כולל‬ ,‫המשכיר‬ ‫על‬ ‫המושתים‬ ‫המסים‬ ‫לכלל‬ ‫נכון‬ ‫במשטר‬ ‫שהאפליה‬,)‫עצמי‬ ‫לשימוש‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬ ‫(שרכש‬ ‫לעיל‬ ‫בדוגמה‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫בין‬ ‫המס‬ ‫ש‬ ‫מהסכום‬ ‫יותר‬ ‫עוד‬ ‫גדולה‬ )‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫חסכונותיו‬ ‫את‬ ‫והשקיע‬ ‫דירה‬ ‫(ששכר‬ ‫השני‬ ‫לזוג‬‫הוצג‬ ‫לע‬ ‫בדוגמה‬‫יל‬-‫של‬ ‫מס‬ ‫הטבת‬211‫ששכר‬ ‫הזוג‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מס‬ ‫מתשלום‬ ‫המורכבת‬ ,‫שקלים‬ ‫אלף‬ ( ‫דיבידנדים‬ ‫על‬ ‫דירה‬151( ‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫ועל‬ )‫שקלים‬ ‫אלף‬451)‫שקלים‬ ‫אלף‬.‫והגמישויות‬ ‫במידה‬ ‫ל‬ ‫מאפשרות‬ ‫להשכרה‬ ‫הדירות‬ ‫והיצע‬ ‫לשכירות‬ ‫הביקוש‬ ‫של‬ ‫היחסיות‬-‫חלק‬ ‫לגלגל‬ "‫"משקיעים‬ ‫ל‬ ‫עליהם‬ ‫המושתים‬ ‫מהמסים‬-,"‫"שוכרים‬‫עלול‬ ‫השני‬ ‫לזוג‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫בין‬ ‫במיסוי‬ ‫הפער‬ .‫יותר‬ ‫גדול‬ ‫להיות‬ 13 ‫ר‬ ‫את‬ ‫לממן‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫של‬ ‫מהאפשרות‬ ‫התעלמנו‬ ‫הזו‬ ‫בהשוואה‬‫משכנתא‬ ‫באמצעות‬ ‫הדירה‬ ‫כישת‬ -‫הלוואה‬ ‫לקבל‬ ‫אפשרי‬ ‫בלתי‬ ‫אף‬ ‫או‬ ‫מאד‬ ‫(קשה‬ ‫השני‬ ‫הזוג‬ ‫בפני‬ ‫עומדת‬ ‫אינה‬ ‫כלל‬ ‫שבדרך‬ ‫אפשרות‬ ‫מכוונת‬ ‫היא‬ ‫ההתעלמות‬ .)‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫ערך‬ ‫ניירות‬ ‫תיק‬ ‫לרכישת‬ ‫מבנק‬,‫ש‬ ‫מכיוון‬-(1‫לקבל‬ ‫האפשרות‬ ) ‫המדינה‬ ‫מצד‬ ‫לטובה‬ ‫אפליה‬ ‫בהכרח‬ ‫אינה‬ ‫משכנתא‬,‫מהות‬ ‫את‬ ‫משקפת‬ ‫אלא‬‫בעיני‬ ‫הנרכש‬ ‫הנכס‬ ‫ו‬ ;‫הבנקאית‬ ‫המערכת‬-(4‫מהות‬ ‫את‬ ‫משנה‬ ‫אינה‬ ‫משכנתא‬ ‫לקבל‬ ‫הראשון‬ ‫הזוג‬ ‫של‬ ‫האפשרות‬ ) .‫אותן‬ ‫להקצין‬ ‫עשויה‬ ‫רק‬ ‫אלא‬ ,‫זו‬ ‫מהשוואה‬ ‫המסקנות‬
  15. 15. 15 ‫"זוגות‬ ‫ידי‬ ‫(על‬ ‫עצמי‬ ‫לשימוש‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫שהביקוש‬ ‫היא‬ ‫המתבקשת‬ ‫המסקנה‬ ‫ו‬ "‫צעירים‬-,‫הדירות‬ ‫רוכשי‬ ‫לזכות‬ ‫מעמידה‬ ‫שהמדינה‬ ‫הניכרת‬ ‫המס‬ ‫להטבת‬ ‫הגיב‬ )"‫"משדרגים‬ ‫הד‬ ‫במחירי‬ ‫המהירה‬ ‫לעלייה‬ ‫תרם‬ ‫הביקוש‬ ‫והתגברות‬.‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫ירות‬ ,‫אולם‬‫בשנים‬ ‫דווקא‬ ‫מדוע‬ ‫אז‬ ,‫המס‬ ‫במשטר‬ ‫לאפליה‬ ‫הגיב‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫בביקוש‬ ‫הגידול‬ ‫אם‬ ‫בביקוש‬ ‫לנסיקה‬ ‫גרם‬ ‫אשר‬ ,‫האחרונות‬ ‫בשנים‬ ‫שהתרחש‬ ‫השינוי‬ ‫מה‬ ?‫האחרונות‬‫לרכישת‬ ‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫הריאלי‬ ‫לגידול‬ ,‫דירות‬‫ולעלייה‬‫בין‬ ‫ביחס‬ ‫המתמשכת‬‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫לפני‬ .‫המס‬ ‫במשטר‬ ‫מהותי‬ ‫שינוי‬ ‫חל‬ :‫פשוטה‬ ‫היא‬ ‫לכך‬ ‫התשובה‬ ?‫הדירה‬ ‫שכר‬4113‫לא‬ ‫לטובת‬ ‫אפליה‬ ‫הייתה‬‫לשוכרים‬ ‫יחסית‬ ‫הדירות‬ ‫רוכשי‬‫של‬ ‫לרעה‬ ‫קלה‬ ‫אפליה‬ ‫אפילו‬ ‫הייתה‬ . ,‫דירות‬ ‫רוכשי‬‫מסוימים‬ ‫במסים‬ ‫חייבים‬ ‫היו‬ ‫אשר‬.)‫שבח‬ ‫מס‬ ‫גם‬ ‫מסוימים‬ ‫ובמקרים‬ ,‫רכישה‬ ‫(מס‬ ‫השינוי‬‫המפלה‬ ‫המס‬ ‫במשטר‬‫התרח‬‫וה‬ ‫בהדרגה‬ ‫ש‬‫תחיל‬‫בשנת‬4113‫לראשונה‬ ‫מוסו‬ ‫אז‬ , ‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫רווחים‬‫של‬ ‫בשיעור‬ ,)‫ממס‬ ‫פטורים‬ ‫היו‬ ‫כן‬ ‫(שלפני‬15.‫אחוזים‬‫ב‬‫שנת‬4116‫הועלה‬ ‫ל‬ ‫המס‬ ‫שיעור‬-41‫ב‬ .‫אחוזים‬‫שנת‬4114‫ל‬ ,‫שוב‬ ‫השיעור‬ ‫הועלה‬-45‫ב‬ .‫אחוזים‬‫שנת‬4113 ‫המשלמ‬ ‫גבוהה‬ ‫הכנסה‬ ‫לבעלי‬ ‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫מס‬ ‫של‬ ‫השולי‬ ‫השיעור‬ ‫הועלה‬‫ל‬ ‫יסף‬ ‫מס‬ ‫ים‬-41 ‫התקופה‬ ‫במהלך‬ ,‫כלומר‬ .‫אחוזים‬4113-4113‫שיעו‬ ‫הועלה‬‫מ‬ ‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫על‬ ‫הריאלי‬ ‫המס‬ ‫ר‬-1 ‫ל‬-45-41‫בארבעה‬ ,‫אחוזים‬‫מהלכים‬. ‫זה‬ ‫בשלב‬‫בתרשים‬ ‫לעיין‬ ‫לחזור‬ ‫כדאי‬3‫מחירי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ ‫את‬ ‫המתאר‬ ,‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫השכירות‬.‫בתחילת‬ ‫הייתה‬ ‫המפנה‬ ‫נקודת‬ ,‫בתרשים‬ ‫שמתואר‬ ‫כפי‬4113‫מחירי‬ ‫יחס‬ ‫החל‬ ‫אז‬ , ‫במהלך‬ ‫המשיכה‬ ‫העלייה‬ .‫לעלות‬ ‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬11‫ומסתכמת‬ ,‫הבאות‬ ‫השנים‬ ‫ב‬ ‫כעת‬-30‫הריבית‬ ‫כגון‬ ,‫נוספים‬ ‫גורמים‬ ‫גם‬ ‫תרמו‬ ‫זו‬ ‫לעלייה‬ ,‫בהמשך‬ ‫שנראה‬ ‫כפי‬ .‫אחוזים‬ ‫ספק‬ ‫אין‬ ‫אך‬ ,‫העבודה‬ ‫בשוק‬ ‫וההתפתחויות‬‫שהתרו‬‫משמעותית‬ ‫הייתה‬ ‫המס‬ ‫אפליית‬ ‫של‬ ‫מה‬., ‫ביחס‬ ‫המגמות‬ ‫את‬ ‫במדויק‬ ‫תואמת‬ ‫היא‬ ‫העיתוי‬ ‫ומבחינת‬‫בין‬.‫השכירות‬ ‫למחירי‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ 4.‫.ב‬‫מסתכמת‬ ‫בכמה‬‫כיום‬?‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫כולל‬ ,‫רבות‬ ‫בהנחות‬ ‫צורך‬ ‫יש‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫גודל‬ ‫את‬ ‫לאמוד‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫מצד‬ ‫בדירות‬ ‫ממוצעים‬ ‫האחזקה‬ ‫זמני‬ ,‫הדירות‬ ‫במחירי‬ ‫העתידיים‬ ‫השינוי‬ ‫שיעורי‬ ‫לגבי‬ ‫למשל‬ ,‫מכך‬ ‫כתוצאה‬ .)'‫וכו‬ ,‫שונים‬ ‫אוכלוסייה‬ ‫מגזרי‬‫כזה‬ ‫חישוב‬‫יכול‬‫אומדן‬ ‫להניב‬‫ו‬ ‫גס‬‫מאד‬ ‫לא‬‫מדויק‬, ‫ה‬‫ה‬ ‫להנחות‬ ‫רגיש‬‫שונות‬. ‫אמ‬ ,‫אלה‬ ‫מגבלות‬ ‫תחת‬‫ידה‬‫של‬‫ב‬ ‫ההטבה‬ ‫גודל‬‫בשנת‬ ‫הקיים‬ ‫המס‬ ‫משטר‬ ‫מונחי‬4112, ‫ומחירי‬ ‫תוצר‬ ‫במונחי‬4112‫התנהגותי‬ ‫שינוי‬ ‫אי‬ ‫של‬ ‫ובהנחה‬ ,‫של‬ ‫תוצאה‬ ‫מניבה‬ ,2.1‫מיליארד‬ ‫שקלים‬.14 ‫ו‬ "‫צעירים‬ ‫("זוגות‬ ‫יחידות‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫בין‬ ‫ההטבה‬ ‫של‬ ‫פילוח‬-‫על‬ ‫בעלות‬ ‫לבין‬ )"‫"משדרגים‬ ‫דירות‬‫נוספות‬‫דירות‬ ‫שבעלי‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ )"‫("משקיעים‬‫נהנ‬ ‫נוספות‬‫ים‬,‫הטבות‬ ‫ממעט‬ 14 ‫פי‬ ‫על‬ ,‫מסתכמים‬ )‫שבח‬ ‫ומס‬ ‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫מס‬ ,‫רכישה‬ ‫(מס‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫המסים‬ ‫היום‬ ‫בכ‬ ,‫שונות‬ ‫הערכות‬-3.1‫השו‬ .‫שקלים‬ ‫מיליארד‬‫נכסים‬ ‫על‬ ‫למיסוי‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫המיסוי‬ ‫ואת‬ ‫השוטפת‬ ‫ההכנסה‬ ‫של‬ ‫מלא‬ ‫מיסוי‬ ‫(דהיינו‬ ‫פיננסיים‬–‫זקופה‬ ‫והכנסה‬ ‫מושכרות‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫גירה‬ ‫שכר‬ ‫היה‬ )‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫רווחים‬ ‫במיסוי‬ ‫למקובל‬ ‫בדומה‬ ‫השבח‬ ‫של‬ ‫מלא‬ ‫ומיסוי‬ ,‫הדיירים‬ ‫בבעלות‬ ‫מדירות‬ ‫ב‬ ‫מסתכם‬-14.2‫המגו‬ ‫שדירות‬ ‫מכאן‬ .‫שקלים‬ ‫מיליארד‬‫של‬ ‫בהיקף‬ ‫מס‬ ‫מהטבות‬ ‫נהנות‬ ‫רים‬2.1 .‫שקלים‬ ‫מיליארד‬
  16. 16. 16 1.2‫מיליארד‬‫ב‬ ‫שקלים‬‫כבד‬ ‫רכישה‬ ‫במס‬ ‫חייבות‬ ‫אלה‬ ‫שדירות‬ ‫כיוון‬ ,‫האומדן‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לבד‬ ‫יחסית‬‫ה‬ ,‫מפצה‬‫משכ‬ ‫ההכנסה‬ ‫של‬ ‫החלקי‬ ‫המיסוי‬ ‫על‬‫דירה‬ ‫ר‬‫משנת‬ ‫(החל‬ ‫מלא‬ ‫שבח‬ ‫במס‬ ‫וכן‬ , 4112‫זאת‬ ‫לעומת‬ .),‫נהנות‬ ‫יחידות‬ ‫דירות‬‫ההטבה‬ ‫של‬ ‫הארי‬ ‫מהחלק‬–2.3‫מיליארד‬‫שקלים‬. ‫השוטפת‬ ‫שהתשואה‬ ‫בעוד‬ ‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫מעט‬ ‫משלמות‬ ‫אלה‬ ‫דירות‬(‫שכר‬‫ה‬‫הזקוף‬ ‫דירה‬)‫פטורה‬ .‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫לחלוטין‬ ‫כמעט‬ ‫פטור‬ ‫ההון‬ ‫ורווח‬ ‫ממס‬ ‫לחלוטין‬15 ‫של‬ ‫מס‬ ‫הטבת‬2.3.‫עצומה‬ ‫מס‬ ‫הטבת‬ ‫היא‬ ‫שקלים‬ ‫מיליארד‬‫המס‬ ‫מהטבת‬ ‫יותר‬ ‫גדולה‬ ‫היא‬ ‫גדולה‬ ‫היא‬ ,‫למעשה‬ .‫השתלמות‬ ‫לקרנות‬ ‫המס‬ ‫מהטבת‬ ‫יותר‬ ‫וגדולה‬ ‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫בחוק‬ ‫הטבת‬ ‫מכל‬ ‫יותר‬‫מס‬‫אחרת‬‫כיום‬ ‫הקיימת‬‫המדינה‬ ‫הכנסות‬ .‫פנסיוני‬ ‫לחיסכון‬ ‫ההטבה‬ ‫למעט‬ , ‫שיעור‬ ‫הפחתת‬ ‫של‬ ‫להשפעה‬ ‫ערך‬ ‫השווה‬ ,‫משמעותי‬ ‫בסכום‬ ‫זו‬ ‫מהטבה‬ ‫כתוצאה‬ ‫נפגעות‬ ‫המע"מ‬‫בכ‬-4‫בכ‬ ,‫המדרגות‬ ‫בכל‬ ,‫ההכנסה‬ ‫מס‬ ‫שיעורי‬ ‫של‬ ‫או‬ ‫אחוז‬ ‫נקודות‬-3.‫אחוז‬ ‫נקודות‬ ‫שקיים‬ ‫לציין‬ ‫יש‬ ,‫מאידך‬‫כיום‬‫מס‬‫מיוחד‬‫הטבת‬ ‫את‬ ‫חלקי‬ ‫באופן‬ ‫שמקזז‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫המושת‬ ‫לעיל‬ ‫שחושבה‬ ‫המס‬–2.1‫שקלים‬ ‫מיליארד‬‫הרשויות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הנגבה‬ ,‫הארנונה‬ ‫במס‬ ‫מדובר‬ . ‫הנכס‬ ‫של‬ ‫בערך‬ ‫לעלייה‬ ‫או‬ ‫הנכס‬ ‫לשווי‬ ‫בארנונה‬ ‫החיוב‬ ‫בין‬ ‫שהקשר‬ ‫ברור‬ ,‫אולם‬ .‫המקומיות‬ ‫גם‬ ‫מתחשבת‬ ‫אך‬ )‫(במ"ר‬ ‫הגירה‬ ‫לגודל‬ ‫בהתאם‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫מוטלת‬ ‫הארנונה‬ .‫למדי‬ ‫רופף‬ ‫הוא‬ ‫הבית‬ ‫משק‬ ‫הכנסת‬ ‫כגון‬ ,‫נוספים‬ ‫בגורמים‬‫והרכבו‬‫ה‬ ‫בעלי‬ ‫בית‬ ‫(משקי‬‫קשישים‬ ,‫נמוכה‬ ‫כנסה‬ ‫מרובות‬ ‫ומשפחות‬-.)‫ארנונה‬ ‫מתשלום‬ ‫לפטורים‬ ‫ואף‬ ‫להנחות‬ ‫זוכים‬ ‫ילדים‬,‫בנוסף‬‫א‬‫ילו‬‫עלות‬ ‫היו‬ ‫הארץ‬ ‫במרכז‬ ‫הדירות‬ ,‫הנכס‬ ‫בערך‬ ‫לעלייה‬ ‫או‬ ‫הנכס‬ ‫לערך‬ ‫פרופורציונלית‬ ‫הייתה‬ ‫הארנונה‬ ‫זה‬ ‫בשלב‬ ,‫לכן‬ .‫בפריפריה‬ ‫הארנונה‬ ‫בעלות‬ ‫חדה‬ ‫ירידה‬ ‫תוך‬ ,‫בהרבה‬ ‫גבוהה‬ ‫ארנונה‬ ‫משלמות‬ ‫יותר‬ ‫מעמיק‬ ‫מחקר‬ ‫באמצעות‬ ‫אולם‬ ;‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫גודל‬ ‫בחישוב‬ ‫הארנונה‬ ‫מהשפעת‬ ‫התעלמתי‬ ‫סכום‬ ‫ולקזז‬ ,‫נטו‬ ‫נדל"ן‬ ‫למסי‬ ‫לשייך‬ ‫ניתן‬ ‫הארנונה‬ ‫מסי‬ ‫מתשלום‬ ‫חלק‬ ‫איזה‬ ‫להעריך‬ ‫אולי‬ ‫ניתן‬ ‫ו‬ "‫"משקיעים‬ ‫בין‬ ‫הקיזוז‬ ‫פילוח‬ ‫עם‬ ‫יחד‬ ,‫לעיל‬ ‫שחושבה‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫מגודל‬ ‫זה‬-‫לבין‬ "‫"שוכרים‬ ‫ו‬ "‫צעירים‬ ‫"זוגות‬-."‫משדרגים‬ 4.‫.ג‬?‫המס‬ ‫מהטבת‬ ‫נהנה‬ ‫מי‬ ‫זה‬ ‫סעיף‬‫בוחן‬‫הבעל‬ ‫התפלגות‬ ‫את‬‫ומ‬ ‫הכנסה‬ ‫עשירוני‬ ‫לפי‬ ‫עצמי‬ ‫לשימוש‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫ות‬‫על‬ ‫צביע‬ ‫כיום‬ ‫הניתנת‬ ‫הניכרת‬ ‫המס‬ ‫שהטבת‬ ‫כך‬‫יחידות‬ ‫דירות‬ ‫לרכישת‬‫כ‬ ,‫לעיל‬ ‫(כאמור‬-2.3‫מיליארד‬ ‫אפס‬ ‫גמישות‬ ‫בהנחת‬ ‫שקלים‬‫הארנונה‬ ‫השפעת‬ ‫קיזוז‬ ‫לפני‬ ,)‫בצורה‬ ‫מתפלגת‬‫שוויונית‬ ‫לא‬ ‫ומ‬‫ב‬ ‫בעיקר‬ ‫טיבה‬‫גבוהות‬ ‫הכנסות‬ ‫עלי‬. ‫הבית‬ ‫משק‬ ‫הוצאות‬ ‫סקר‬ ‫נתוני‬ ‫על‬ ‫מבוססים‬ ‫הבאים‬ ‫התרשימים‬ ‫חמשת‬16 : ‫תרשים‬2‫התרשים‬ .‫הכנסה‬ ‫עשירון‬ ‫בכל‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ ‫הגרים‬ ‫אחוז‬ ‫את‬ ‫מציג‬‫את‬ ‫ממחיש‬ ‫הלא‬ ‫ההתפלגות‬-.‫דירות‬ ‫על‬ ‫הבעלות‬ ‫של‬ ‫שוויונית‬,‫לדוגמה‬‫כ‬ ‫העליון‬ ‫שבעשירון‬ ‫בעוד‬-22 ‫למגורים‬ ‫הניתנת‬ ‫הניכרת‬ ‫המס‬ ‫מהטבת‬ ‫ונהנים‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫גרים‬ ‫הבית‬ ‫ממשקי‬ ‫אחוזים‬ ‫כ‬ ‫התחתון‬ ‫בעשירון‬ ,‫כאלו‬-30.‫מכך‬ ‫נהנים‬ ‫הבית‬ ‫ממשקי‬ ‫בלבד‬ ‫אחוזים‬ 15 ‫רק‬1-4‫על‬ ‫עולה‬ ‫שמחירן‬ ,‫היחידות‬ ‫מהדירות‬ ‫אחוזים‬2.5‫וגם‬ ,‫שבח‬ ‫במס‬ ‫חייבות‬ ,‫שקלים‬ ‫מיליון‬ ‫מעל‬ ‫השולי‬ ‫הסכום‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫חל‬ ‫הוא‬ ‫כי‬ ‫חלקי‬ ‫הוא‬2.5.‫שקלים‬ ‫מיליון‬ 16 ‫הבית‬ ‫משק‬ ‫הוצאות‬ ‫סקר‬ ,‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬4111‫לוח‬ ,41‫ולוח‬4.4.
  17. 17. 11 ‫תרשים‬5‫מצביע‬ ‫התרשים‬ .‫הכנסה‬ ‫עשירון‬ ‫בכל‬ ‫בבעלות‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫הממוצע‬ ‫הערך‬ ‫את‬ ‫מציג‬ ‫גם‬ ‫אלא‬ ,‫יותר‬ ‫גבוה‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ ‫הגרים‬ ‫אחוז‬ ‫העליונים‬ ‫שבעשירונים‬ ‫בלבד‬ ‫זו‬ ‫שלא‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫יותר‬ ‫גדול‬ ‫עצמן‬ ‫הדירות‬ ‫שווי‬(4.2‫לעומת‬ ,‫העליון‬ ‫בעשירון‬ ‫בממוצע‬ ‫שקלים‬ ‫מיליון‬1.0‫מיליון‬ ‫התחת‬ ‫בעשירון‬ ‫בלבד‬ ‫שקלים‬‫ון‬‫במחירי‬ ,4111.) 68.8 84.1 78.7 79.1 78.4 73.8 69.8 68.6 63.1 54.1 38.6 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 ‫משקי‬ ‫סך‬ ‫הבית‬ ‫עשירון‬ 11 ‫עשירון‬0 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬1 ‫עשירון‬6 ‫עשירון‬5 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬3 ‫עשירון‬4 ‫עשירון‬1 ‫תרשים‬2:‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ ‫הגרים‬ ‫אחוז‬ 1,416 2,420 1,786 1,559 1,390 1283 1167 1128 979 919 857 0 500 1000 1500 2000 2500 ‫משקי‬ ‫סך‬ ‫הבית‬ ‫עשירון‬ 11 ‫עשירון‬0 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬1 ‫עשירון‬6 ‫עשירון‬5 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬3 ‫עשירון‬4 ‫עשירון‬1 ‫תרשים‬5:‫בבעלות‬ ‫הדירה‬ ‫ערך‬(‫שקלים‬ ‫אלפי‬)
  18. 18. 12 ‫תרשים‬6‫תרשים‬ ‫נתוני‬ ‫את‬ ‫מציג‬2‫תרשים‬ ‫בנתוני‬ ‫מוכפלים‬5‫של‬ ‫הממוצע‬ ‫הערך‬ ‫את‬ ‫כלומר‬ , ‫בבעלות‬ ‫דירה‬‫עצמי‬ ‫בשימוש‬‫פני‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫(ולא‬ ‫הכנסה‬ ‫עשירון‬ ‫בכל‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫כל‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫משקי‬.)‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫בפועל‬ ‫שגרים‬ ‫הבית‬‫ערך‬‫את‬ ‫למעשה‬ ‫מייצג‬ ‫זה‬‫של‬ ‫הממוצע‬ ‫השווי‬ ‫נ‬ ‫נכסי‬‫בית‬ ‫למשק‬ ‫עצמיים‬ ‫למגורים‬ ‫דל"ן‬‫הוא‬ .‫על‬ ‫עומד‬4.1‫שקל‬ ‫מיליון‬,‫העליון‬ ‫בעשירון‬ ‫ים‬ ‫לעומת‬1.3.‫התחתון‬ ‫בעשירון‬ ‫בלבד‬ ‫מיליון‬ ‫ל‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬ ‫שגודל‬ ‫בהנחה‬ ,‫מכך‬ ‫כתוצאה‬-‫ול‬ "‫הצעירים‬ ‫"זוגות‬-‫ביחס‬ ‫עומד‬ "‫"משדרגים‬ ,‫המגורים‬ ‫דירת‬ ‫לשווי‬ ‫פרופורציונלי‬‫למגורים‬ ‫דירה‬ ‫לרכישת‬ ‫הניכרת‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫כי‬ ‫נראה‬ .‫שוויונות‬ ‫לא‬ ‫מס‬ ‫הטבת‬ ‫והיא‬ ‫הגבוהים‬ ‫לעשירונים‬ ‫ברובה‬ ‫מגיעה‬ ‫עצמיים‬‫העשירון‬ ,‫למשל‬ ,‫כך‬ ‫העליון‬‫בכ‬ ‫זוכה‬-41‫בזמן‬ ,‫הזו‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫מסך‬ ‫אחוזים‬‫רק‬ ‫מקבל‬ ‫התחתון‬ ‫שהעשירון‬ ‫כ‬-3‫מ‬ ‫אחוזים‬‫מנה‬. ‫תרשים‬1‫של‬ ‫ממוצע‬ ‫שווי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ ‫את‬ ‫מציג‬‫עצמיים‬ ‫למגורים‬ ‫המשמשת‬ ‫דירה‬ ‫על‬ ‫בעלות‬ ‫תרשים‬ ‫של‬ ‫לנתונים‬ ‫(בהתאם‬6‫עשירוני‬ ‫פי‬ ‫על‬ ,‫הבית‬ ‫משקי‬ ‫של‬ ‫התצרוכת‬ ‫סך‬ ‫לבין‬ ).‫הכנסה‬ ‫על‬ ‫ועומד‬ ,‫העשירונים‬ ‫של‬ ‫ההכנסה‬ ‫רמת‬ ‫עם‬ ‫עולה‬ ‫זה‬ ‫שיחס‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫מצביע‬ ‫התרשים‬1.5 ‫לעומת‬ ,‫העליון‬ ‫בעשירון‬3.2.‫התחתון‬ ‫בעשירון‬ ‫בלבד‬ 974 2,035 1,406 1,233 1,090 947 815 774 618 497 331 0 500 1000 1500 2000 2500 ‫משקי‬ ‫סך‬ ‫הבית‬ ‫עשירון‬ 11 ‫עשירון‬0 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬1 ‫עשירון‬6 ‫עשירון‬5 ‫עשירון‬2 ‫עשירון‬3 ‫עשירון‬4 ‫עשירון‬1 ‫תרשים‬6:‫בבעלות‬ ‫הדירה‬ ‫ערך‬(‫שקלים‬ ‫אלפי‬)-‫לכלל‬ ‫ממוצע‬ ‫עשירון‬ ‫בכל‬ ‫הבית‬ ‫משקי‬

×