Regulación Urbana

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Regulación Urbana
Efectos sobre la valorización

Los Instrumentos urbanos afectan la distribución del valor y desarrollo

DIPLOMADO DE TASACION "UC"

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Regulación Urbana

  1. 1. Regulación UrbanaEfectos sobre la valorización
  2. 2. SUPUESTOS BASICOS Valor del suelo está afectado atributos de accesibilidad (transporte), calidad urbana de entorno. Políticas y regulaciones urbanas modifican valor de las propiedades a restringir su uso (Propiedades con mismos atributos pueden tener valores distintos producto a normativa) Regulaciones e Inversiones en infraestructura Urbanas afectan la Oferta (disponibilidad) de localizaciones y suelo para desarrollo urbano. Políticas Urbanas también pueden afectar la demanda inmobiliaria (ej. Subsidios e Incentivos Tributarios)
  3. 3. Los Instrumentos urbanos afectan la distribución del valor y desarrollo Moscu New York 10.000 hab. Londres
  4. 4. INSTRUMENTOS PUBLICOS
  5. 5. Fuerzas que afectan Desarrollo Urbano Mercado RegulaciónLas distintas Regulación Suelocombinaciones de políticaspublicas y funcionamiento Prácticas Sector Financierodel mercado determinantipo de desarrollo urbano Inversión Pública Demanda y oferta Impuestos Patrón de Desarrollo Urbano
  6. 6. Instrumentos Públicos vigentes1. De Inversión Pública Tradicionales2. De Regulación Urbana3. De Incentivo / desincentivo Emergentes4. De Concertación / compensación
  7. 7. Inversión y Regulación PúblicaInfraestructuras (MOP, MINVU) Proyectos de Vialidad Urbana (SECTRA-MINVU) Proyectos de Obras Públicas (MOP-Direcciones)Urbanización (MINVU) Proyectos de urbanización en suelo público (SERVIU) Proyectos de Vivienda Social (SERVIU)Edificación Pública (MOP - Concesiones) Equipamiento de Salud y Educación Edificaciones culturales Edificios de uso públicoRegulación del Suelo Planes Reguladores Intercomunales (MINVU/CORE) Planes Reguladores Comunales (Municipios)
  8. 8. Incentivo y concertaciónImpuestos: Impuestos Territoriales (LEY 17.235) Descuentos en impuestos territoriales (DFL N°2)Concesiones: Ley de Concesiones de Obras Públicas (D.S.900) Ley General de Servicios Sanitarios (DFL 382) Ley de Financiamiento Urbano Compartido (Ley 19.865)Subsidios Territoriales (DS N°40 V y U) Subsidios de Interés Territorial - Titulo II (Renovación Urbana) Subsidios de Rehabilitación PatrimonialMitigaciones: Impacto vial (SEISTU Art. 2.4.3 OGUC) Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (Ley 19.300 )
  9. 9. REGULACIONES URBANISTICAS(Ley General de Urbanismo y Construcciones)
  10. 10. Objetivos de regular el suelo y edificacionesCorregir externalidades negativas:• Impacto sobre infraestructuras y servicios• Impacto sobre propiedad privada y habitabilidad.• Segregación usos incompatibles• Limitar la segregación de viviendasCanalizar externalidades positivas:• Concentrar desarrollo incentivado por mercado u obras de infraestructura.Regular Bienes Públicos:• Proteger zonas de valor natural o patrimonial• Reservar de espacio para usos públicos: equipamientos, vialidad y áreas verdes (vivienda social en algunos países y en discusión en ).Generar Certidumbre:• Estabilizar carácter de barrios y proteger propiedad• Redistribuir desarrollo hacia zonas menos desarrolladas• Garantizar equilibrios de desarrollo entre propietarios
  11. 11. REGULACION USO DEL SUELO
  12. 12. Planes ReguladoresSus principales objetivos: 1. Corregir Externalidades Negativas, limitando el impacto y conflictos del crecimiento urbano sobre propiedad privada, infraestructuras , servicios y medio ambiente. 2. Proteger Bienes Públicos, mediante la protección de zonas de valor natural o patrimonial, y de la reserva de de espacio para equipamientos, vialidad y áreas verdes. 3. Canalizar demandas de construcción, creadas crecimiento demográfico y económico , y por los atributos urbanos de cada lugar (externalidades positivas). 4. Generar Certidumbre a vecinos y propietarios, mediante la protección o valorización de la propiedad, la redistribución del desarrollo y el equilibrios de desarrollo entre propietarios.
  13. 13. Planes ReguladoresRegula :Normas Urbanísticas /artículo 1.1.2 OGUC1. Usos del suelo (zonificación): Límites urbanos, usos permitidos y destinos específicos para cada uso (ej: Uso Residencial y destinos vivienda, hogares de acogida, hospedaje)2. Intensidad de ocupación del suelo: Densidad Habitacional (hab/Há), Constructibilidad (m2 por Há) y Ocupación del Suelo (%)3. Subdivisión del Suelo: Superficie de subdivisión predial mínima.4. Edificación: sistemas agrupamiento, alturas y distanciamientos entre Edificios, rasantes, antejardines, exigencias de estacionamiento.5. Gravámenes: franjas afectas a declaratoria de utilidad (Vialidad y Parques), Áreas de riesgo y de protección, zonas e inmuebles de conservación históricaI.
  14. 14. Tipos de Planes y Jerarquía NormativaLEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (LGUC) Nivel Indicativo (Estratégico) Región Plan Regional de Desarrollo Urbano Nivel Normativo Intercomunla Intercomuna Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano Plan Regulador Comunal Comuna Plan Seccional Límite Urbano
  15. 15. Usos del Suelo (OGUC 2.1.24) Residencial. Equipamiento. Actividades Productivas. Infraestructura. Espacio Público (bienes nacionales de uso público - BNUP) Área Verde (que no son BNUP)
  16. 16. Nivel IntercomunalPLAN REGULADOR INTERCOMUNAL o METROPOLITANO(LGUC Artículos 34° al 40° / OGUC 2.1.7 y 2.1.8)1. Regula (normas) el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas (dos o más comunas).2. Sobre 500.000 habitantes se denomina Plan Regulador Metropolitano.3. SEREMI MINVU es responsable de “elaboración” / puede ser elebaorado por un grupo de comunas con autorización de la Seremi.4. Consejo Regional aprueba (CORE)5. Las disposiciones del PRI o PRM se incorporan automáticamente a los Plan Reguladores Comunales o Planes Seccionales como modificaciones.
  17. 17. Nivel IntercomunalPLAN REGULADOR INTERCOMUNAL o METROPOLITANO Materias que regulan: 1. Limite de Extensión Urbana 2. Vialidad Intercomunal 3. Zonificación genera: residencial, mixto, industrial exclusivo, zonas agrícolas y zonas de riesgo. 4. Áreas verdes Intercomunales 5. Densidades Promedios para Planes Comunales 6. Subdivisión Predial Rural (sólo en Planes Metropolitanos, en resto prima Ley 3.516)
  18. 18. Plan Regulador Metropolitano de SantiagoArea de ProtecciónDesarrollos CondicionadosLÍmite UrbanoAreas RuralesAreas de Protección Ecologica
  19. 19. Límite UrbanoEvolución PRM Santiago Límite PRIS 1960 Límite PRIS 1979 Límite PRMS 1994 -97 Modificación 2010 Área Urbanizada 2000
  20. 20. Nivel ComunalPLAN REGULADOR COMUNAL(LGUC Artículos 41° al 51°y 59°, 60° y 61° / OGUC 2.1.10 al 2.1.37)1. Regula el área urbana comunal, en particular para centros urbanos de más 7.000 habitantes (art. 47° LGUC)2. El PRC y sus modificaciones son elaborados por el Municipio.3. Requiere aprobación en el SEIA4. Lo aprueba el Concejo Municipal cuando la comuna esta dentro de un PRI o PRM.5. Lo aprueba el Consejo Regional cuando la comuna esta en una PRI o PRM.6. Establece en detalle: • Zonificación Comunal (límites urbanos, usos del suelo y destinos, Áreas de riesgo , etc.) • Normas de Edificación y Subdivisión ( densidad residencial, coeficientes de constructibilidad, rasantes, subdivisión predial mínima, etc.) • Red de Transporte (Gravamenes de Utilidad Pública, Vialidad Estructurante y exigencias estacionamiento)
  21. 21. Nivel ComunalPLAN REGULADOR COMUNAL / Proceso AprobaciónMeses M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9Modificación Plan ReguladorConsulta Vecinos / Audiencias PúblicasConsulta CESCOExposición al PúblicoAudiencia Pública 2 + CESCOPeríodo de Observaciones (15 días)Evaluación de Impacto AmbientalAprobación de Modificación Concejo ComunalRevisión SEREMI MINVUAprobación Decreto Alcaldicio
  22. 22. Nivel ComunalPRC Villa Alegre (VII) Zona de Conservación Histórica Zona de Equipamiento LÍmite Urbano Areas Residenciales Area de Extensión Urbana
  23. 23. Nivel ComunalPRC Las Condes
  24. 24. AFECTACIONES (ART. 59°)
  25. 25. Declaratorias de UtilidadPúblicaArt. 59°Establece la facultad de losplanos reguladores comunalese intercomunales para fijardeclaratorias de utilidad públicapara vialidad y parques:
  26. 26. Declaratorias de Utilidad Pública Art. 59°Contenidos:1. Plazos de caducidad para las declaratorias de utilidad pública: 10 años para vías expresas en Áreas Urbanas (consolidadas) 10 años para toda declaratoria en Áreas de Extensión Urbana 5 años para vías troncales y colectoras y los parques en Áreas Urbanas2. Prorrogas por una sola vez, mediante una modificación del plan regulador correspondiente.3. Articulo Transitorio fija un plazo de 5 años para todas las declaratorias que ya hubieran vencido o estuvieran por vencer.
  27. 27. SUBDIVISION Y URBANIZACIÓN
  28. 28. 3 Tipos de Subdivisiones Subdivisión sin urbanización División Afecta Loteos de terrenos
  29. 29. Subdivisión sin urbanizacióncuando son suficientes las obras deurbanización existentes y el proyecto nocontempla la apertura, ensanche oprolongación de vías públicas o estaafecto a utilidad pública. Lote 1A Lote 1B Lote 1
  30. 30. División AfectaTerrenos afectos a utilidad públicasin lotear, obligado a urbanizar yceder, únicamente, la superficieafecta a utilidad pública. Lote 1A Lote 1BSe materializa hasta max. 30%del predio) Lote 1
  31. 31. Loteos de terrenosContempla la apertura de víaspúblicasEsta condicionados a la ejecución deobras de urbanización y a lascesiones de terreno para áreasverdes y equipamientos.Cesiones hasta 44% del TerrenoObligaciones (2.2.5 OGUC):Áreas Verdes (7% a 10% suelo)Equipamientos (2 a 4% suelo)
  32. 32. EDIFICACIÓN
  33. 33. Edificación• Índice de Constructibilidad• Índice de Ocupación del Suelo• Agrupamiento (aislado, continuo, pareado)• Alturas Máximas• RasantesEjemplo con índice = 1,0 Rasantes de Sombra
  34. 34. 6 Debilidades de Planes Reguladores1. Expropiación normativa sin compensaciones.2. Exclusión de usos y tipos de viviendas (exclusión social y funcional).3. Rigidez para aceptar cambios en el tiempo.4. Descoordinación progresiva entre usos e intensidades planificadas y potenciales de cada terreno (uso optimo).5. Inexistencia de formas de resolver impactos.6. Efectos secundarios no planificados: escasez de suelo, costos vivienda, depredación de bienes protegidos, aumento de viajes, segregación social, etc.
  35. 35. Normas Flexibles existentes:1. Áreas Verdes: Incentivos de Desarrollo en Áreas Verdes a cambios de 20% de uso inmobiliario de terrenos (artículo 2.1.31 OGUC)2. Rasantes: Calculo de Sombras (artículo 2.6.11 OGUC)3. Aumentos de Construcción: Conjuntos Armónicos (articulo 2.6.4 OGUC) permite 50% bonificación constructiva. Proyectos DFL2 de - 4 pisos (articulo 6.1.8 OGUC) tienen flexibilidad interna, 25% de aumento en densidad.4. Áreas Rurales: artículo 55° para Proyectos en suelo rural5. Normas Flexibles: Desarrollo Condicionado (PRM de Santiago): permite modificaciones de límites urbanos en base a proceso de compensaciones y mitigaciones.
  36. 36. 6 Debates de Reformas1. “Derechos de Construcción Transables” para predios gravados (vialidad o áreas verdes) y para equitativa distribución de derechos.2. “Desarrollo Urbano Condicionado” vinculando bonificaciones en densidad o constructibilidad y obras de mejoramiento urbano.3. “Cesiones de suelo para vivienda social” en desarrollos inmobiliarios (permutables o compensables en dinero)4. “Nuevos Planes Seccionales” para ajustes y actualización de Planes Reguladores a nuevas demandas.5. “Sistema de Mitigaciones Viales” u otras con aportes para resolver externalidades de proyectos.6. Ampliación de participación ciudadana en procesos previos de elaboración y acuerdo

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