Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Alternaty - Quy trình lựa chọn nhà điều hành khách sạn - Alternaty - Jan 2013

1,804 views

Published on

Trước khi cân nhắc một công ty quản lý, chủ đầu tư nên nhận biết về tất cả các lựa chọn có thể và các giải pháp thay thế phù hợp với chiến lược đầu tư của họ. Bạn có cần một thương hiệu?

Hẹn gặp bạn ở http://blog.alternaty.com/ với nhiều bài viết chuyên đề và tin tức ngành.

Published in: Business
  • Dịch vụ làm luận văn tốt nghiệp, làm báo cáo thực tập tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp, tiểu luận, khóa luận, đề án môn học trung cấp, cao đẳng, tại chức, đại học và THẠC SỸ (ngành kế toán, ngân hàng, quản trị kinh doanh…) Mọi thông tin về đề tài các bạn vui lòng liên hệ theo địa chỉ SĐT: 0973.764.894 ( Miss. Huyền ) Email: dvluanvan@gmail.com ( Bạn hãy gửi thông tin bài làm, yêu cầu giáo viên qua mail) Chúng tôi nhận làm các chuyên ngành thuộc khối kinh tế, giá cho mỗi bài khoảng từ 100.000 vnđ đến 500.000 vnđ. DỊCH VỤ LÀM SLIDE POWERPOINT:10.000VNĐ/1SLIDE
       Reply 
    Are you sure you want to  Yes  No
    Your message goes here

Alternaty - Quy trình lựa chọn nhà điều hành khách sạn - Alternaty - Jan 2013

  1. 1. A boutique real estate firm, we partner with hotel and resort developers to deliver alternative real estate products. Quy trình lựa chọn nhà điều hành khách sạn Tài sản Khách sạn/Khu nghỉ dưỡng - Lựa chọn quản lý Chuẩn bị bởi Mauro Gasparotti Giám đốc điều hành Mauro.gasparotti@alternaty.com
  2. 2. Nội dung Hotel Operator Selection • Đối tượng tham gia quy trình và mối quan tâm của họ • Tài sản bất động sản và tài sản khách sạn/khu nghỉ dưỡng • Sự đa dạng trong sản phẩm • Hệ thống quản lý • Quy trình lựa chọn nhà điều hành • Các tiêu chí lựa chọn nhà điều hành 2
  3. 3. Players and interest Hotel Operator Selection Người sử dụng cuối: Khách du lịch trong nước và quốc tế Giá trị tiền, sự thoải mái, trải nghiệm tại địa điểm du lịch Môi giới: đại lý du lịch Phản hồi tích cực của khách hàng, bán các tour du lịch Môi giới: Đại lý du lịch online Chênh lệch giá (hoa hồng cao)Chủ đầu tư ROI, Rút ngắn thời gian hoàn vốn Công ty quản lý Mở rộng thương hiệu, nâng cao thương hiệu, Phí quản lý Nhà đầu tư (tài sản hoạt động) Đa dạng hóa, quyền sở hữu tài sản Người cho vay Bảo toàn khoản đầu tư, giá trị thế chấp Chủ sở hữu biệt thự Sử dụng ngôi nhà thứ hai, giá trị vốn Chủ sở hữu chia sẻ kì nghỉ Sử dụng hàng năm, chương trình trao đổi 3
  4. 4. Tài sản bất động sản và tài sản khách sạn/khu nghỉ dưỡng Hotel Operator Selection Sản phẩm dễ hư hỏng nhất trong lịch sử kinh tế là gì? … Một đêm nghỉ tại một phòng khách sạn, sẽ “hư” nếu không được bán ra mỗi ngày. • Hoạt động biến động hơn do giá có thể thay đổi từng ngày (có thể dễ dàng thấy được mức tăng 30% so với năm ngoái, nhưng cũng dễ để thấy mức giảm 30% so với năm ngoái) và sản phẩm của bạn được bán hàng ngày • Yêu cầu sự quản lý chuyên nghiệp và hệ thống bán hàng toàn cầu mạnh • Yêu cầu các kiến trúc sư/kỹ sư hiểu về khách sạn/khu nghỉ dưỡng (hoặc cần những công ty quả lý tham gia trong quá trình thiết kế) • Ảnh hưởng vô hình lớn, thường vượt ngoài tầm kiểm soát của chủ sở hữu, vào giá trị của sản phẩm (ví dụ quá trình xét duyệt visa có thể ảnh hưởng đến “cảm nhận giá trị” của phòng khách sạn của bạn) • Độ minh bạch về sự trải nghiệm/giá trị cao (ví dụ bài kiểm tra đánh giá nghiêm khắc trip advisor) • Phụ thuộc cao vào các môi giới bên thứ ba (đại lý du lịch hoặc website online) có hoa hồng lớn (Agoda có thể yêu cầu ở mức 30% giá phòng) • Phụ thuộc cao vào các xu hướng du lịch • Phụ thuộc cao vào những cú sốc thị trường (khủng bố, thay đổi khí hậu, bất ổn chính trị, thảm hoạ tự nhiên) 4
  5. 5. Sự đa dạng của sản phẩm Hotel Operator Selection Chia sẻ kì nghĩ Ninh Van Bay Căn hộ khách sạn Best Western Nha Trang Khu nghỉ dưỡng có thương hiệu Hyatt Regency Danang Sở hữu lâu dài Ocean Villas Danang Bán sở hữu Beach Republic Koh Samui, Thailand Sở hữu có thời hạn The Sanctuary Long Hai Câu lạc bộ cho các khu nghỉ dưỡng đặc biệt The Ritz-Carlton Destination Club Phòng khách sạn Intercontinental Saigon TRUYỀN THỐNG THAY THẾ 5
  6. 6. Các sản phẩm tích hợp trong một dự án Hotel Operator Selection 6 Khu nghỉ dưỡng Sheraton Nhà phố (Khu dân cư bán) Chia sẻ kỳ nghỉ Bán quyền sở hữu từng phần Sân gôn
  7. 7. Tháng 8, 2013 Lựa chọn phương thức quản lý Phạm vi dịch vụ: Lựa chọn nhà điều hành Trước khi cân nhắc một công ty quản lý, chủ đầu tư nên nhận biết về tất cả các lựa chọn có thể và các giải pháp thay thế phù hợp với chiến lược đầu tư của họ. Bạn có cần một thương hiệu? Thuê nhà điều hành Tự điều hành Độc lập Nhượng quyền kinh doanh Có thương hiệu Không có thương hiệu Độc lập Nhượng quyền kinh doanh
  8. 8. Tháng 8, 2013 Trong trường hợp nào, một thương hiệu quốc tế là cần thiết? Phạm vi dịch vụ: Lựa chọn nhà điều hành • Thị trường cạnh tranh cao với các sản phẩm thay thế tương tự • Các chủ đầu tư tìm kiếm để gia tăng giá phòng và công suất phòng • Các chủ đầu tư tìm kiếm để giảm chi phí hoạt động • Nhân tố khu dân cư cần được nhận biết • Chủ đầu tư ít kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn • Nhân tố khu dân cư để gia tăng niềm tin cho người mua • Chủ đầu tư tìm kiếm sự liên quan thấp hoặc không liên quan trong các hoạt động hàng ngày • Các ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư liên quan với một công ty quản lý chuyên nghiệp
  9. 9. Lựa chọn thương hiệu nào? Ví dụ Accor Hotel Operator Selection Sự linh hoạt trong thiết kế Thiết kế thương hiệu tiêu chuẩn Tiết kiệm Cao cấp Hình ảnh minh họa 9
  10. 10. Lựa chọn thương hiệu nào? Ví dụ Marriott Hotel Operator Selection Sự linh hoạt trong thiết kế Thiết kế thương hiệu tiêu chuẩn Tiết kiệm Cao cấp Hình ảnh minh họa 10
  11. 11. Những lựa chọn khác Chủ đầu tư có thể bỏ qua Hotel Operator Selection • Các công thức khác nhau : Tên khách sạn được quản lý bởi Tên thương hiệu Tên khách sạn được gia tăng ảnh hưởng bởi Tên nhà điều hành “White label” được quản lý bởi Nhà điều hành quốc tế • Mô hình Manchise (Quản lý + Nhượng quyền kinh doanh) • Chỉ hợp đồng Marketing và Phân phối • Cho thuê tài sản với việc chia sẻ lợi nhuận • Cho thuê tài sản với việc thuê cố định • Quản lý với suất sinh lời bảo đảm Các nhà điều hành quốc tế thông thường sẽ từ chối bất cứ hình thức nào ở trên, nếu không được yêu cầu một cách nghiêm túc…điều này có nghĩa rằng, Chủ đầu tư cần những nhà tư vấn chuyên nghiệp và dự án thích hợp để thuyết phục các nhà điều hành chấp nhận những lựa chọn trên. 11
  12. 12. Tháng 8, 2013 Quy trình lựa chọn nhà điều hành Phạm vi dịch vụ: Lựa chọn nhà điều hành Bước 1 Hiểu mục tiêu của chủ sở hữu Liệt kê các công ty quản lý thích hợp (10-15) Chuẩn bị hồ sơ mời thầu và yêu cầu EOI (bao gồm mục tiêu của khách hàng) Thu thập các EOI Bước 2 Chọn lọc các lựa chọn thích hợp nhất (3-5) Thu thập các điều khoản thương mại Bắt đầu thỏa thuận các điều kiện thương mại, các điều khoản chính và việc thực hiện Hoàn tất MOU Bước 3 Yêu cầu HMA, TSA và hợp đồng Tiền khai trương Thỏa thuận các điều khoản và các nhân tố chính Hoàn tất TSA Hoàn tất HMA
  13. 13. Quá trình chọn lựa nhà điều hành : Hiểu mục tiêu của chủ sở hữu Hotel Operator Selection Một sự nhận thức rõ ràng về chiến lược đầu tư và sản phẩm là nhân tố chính cho việc chọn lựa đúng lựa chọn quản lý hoặc thương hiệu. Chỉ nhà điều hành Nhà điều hành – Đối tác Thương hiệu linh hoạt (chi phí thấp) Thương hiệu không linh hoạt Tối ưu hóa ROI Tài sản chủ chốt Xây dựng và bán Xây dựng và sở hữu và cả trăm câu hỏi khác… Nhà điều hành kiểm soát hoàn toàn Chủ sở hữu kiểm soát hoàn toàn Không có yếu tố dân cư Có yếu tố dân cư 13
  14. 14. 14 Quá trình chọn lựa nhà điều hành : Chọn lựa chuyên sâu Hotel Operator Selection Chủ đầu tư thường tin rằng quá trình lựa chọn nhà điều hành phần lớn dựa trên , nhưng có nhiều tiêu chí lựa chọn quan trọng hơn nhiều cần được xem xét, bao gồm: • Các thông số của thương hiệu (hướng dẫn chung của thương hiệu, thiết kế và kích thước) • Các điều khoản và điều kiện (phí quản lý, phí TSA, định phí marketing) • Điều hành khách sạn (tỷ suất lợi nhuận mục tiêu và chi phí điều hành, nhân viên) • Thương hiệu độc quyền và khu vực giới hạn • Yêu cầu kiểm tra hoạt động • Quá trình thu mua (chi tiết về việc mua và phê duyệt) • Thiết lập cạnh tranh thông thường và hoạt động cạnh tranh • Chi phí xây dựng thông thường cho mỗi thương hiệu (kiến trúc thượng tầng và FF&B ) • Bảo dưỡng khách sạn (chi tiết về chi phí và quá trình bảo dưỡng) • Kỳ vọng hoạt động đối với khách sạn (dự báo, phân tích dòng tiền, giá phòng, công suất phòng) • Thị trường mục tiêu (sự hiện diện các thị trường và hệ thống phân phối GDS)
  15. 15. • Chủ sở hữu xét duyệt ngân sách • Tiêu chuẩn hoạt động • Tiêu chuẩn hoạt động (cure) • Tiêu chuẩn hoạt động (competitive set) • Chủ sở hữu kiểm soát nhân lực chủ chốt • Quyền làm việc của chủ sở hữu với khách sạn • Điều kiện và ngày khai trương (phạt trong trường hợp không thực hiện đúng) • Chấm dứt bán hàng • Chấm dứt không cần nguyên nhân • Khu vực giới hạn • Thanh lý tài sản • Thiết bị của nhà điều hành thương hiệu • Quá trình dỡ bỏ thương hiệu • Dự phòng thay thê • Quỹ FF&E (giới hạn cách sử dụng và quá trình xét duyệt vượt ngân sách) • Bảo hiểm • Các định nghĩa thuật ngữ kế toán • Xác định GOP và AGOP • Bồi thường • Danh sách dịch vụ kỹ thuật • Chia sẻ phí đi lại phí kỹ thuật • Giai đoạn tiền khai trương (nhân sự) • Giai đoạn tiền khai trương(nộp ngân sách) • Sửa chữa và cấu trúc tổn hại đến toà nhà (ảnh hưởng đến hoạt động • Và 100 vấn đề khác... Major Points of Negotiation in HMA Hotel Operator Selection 15
  16. 16. Chủ đầu tư khách sạn và các thành phần còn lại Hotel Operator Selection Số tiền đầu tư cao hơn Số tiền đầu tư thấp hơn • Nhà điều hành khách sạn • Kiến trúc sư • Nhà lập kế hoạch • Thiết kế nội thất • Người mua biệt thự • Chính quyền địa phương • Nhà cung cấp • Đối thủ cạnh tranh • Lãi suất ngân hàng • Chủ đầu tư 16
  17. 17. Về Alternaty
  18. 18. Tháng 8, 2013 Alternaty là một công ty bất động sản chuyên biệt cung cấp dịch vụ tư vấn trong suốt vòng đời phát triển dự án. Trụ sở chính ở TPHCM, Việt Nam và các đơn vị liên kết ở Thái Lan, Myanmar, Indonesia và Maldives. Đội ngũ chúng tôi có 17 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản với thành tích phong phú về tư vấn khách sạn và khu nghỉ dưỡng ở khu vực Đông Dương. Hơn 40 dự án thẩm định giá khách sạn và khu nghỉ dưỡng ở Việt Nam, Campuchia và Lào. Hơn 35 dự án nghiên cứu thị trường và nghiên cứu khả thi. 12 nhiệm vụ tư vấn chọn lựa nhà điều hành. Kinh nghiệm chuyên sâu về khu phức hợp nghỉ dưỡng dân cư, cấu trúc cho thuê và chia sẻ quyền sở hữu. Alternaty Alternative Real Estate
  19. 19. Tháng 8, 2013 Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn như thế nào? Về Alternaty • Alternaty là một công ty bất động sản chuyên biệt cung cấp tư vấn của các chuyên gia cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư. • Phương pháp của chúng tôi là tạo mối quan hệ đối tác với các chủ đầu tư để cung cấp dịch vụ tư vấn trọn gói bao gồm nghiên cứu thị trường, tư vấn phát triển, nghiên cứu tính khả thi và tư vấn phát triển tối ưu. • Chúng tôi chuyên tư vấn từ những giai đoạn đầu của quá trình quy hoạch và phát triển khi mà những dịch vụ tư vấn chi tiết và chính xác có thể mang lại giá trị cho toàn bộ dự án và tối đa hoá lợi nhuận cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư và các bên liên quan trong suốt tiến trình phát triển dư án Giải pháp thay thế bất động sản Tư vấn chuyên biệt Dịch vụ đầu tư Quản lý biệt thự Dịch vụ tiền khai trương và đánh giá hoạt động khách sạn
  20. 20. Tháng 8, 2013 Các giai đoạn khác nhau của vòng đời dự án Phạm vị dịch vụ Quy hoạch đất đai Nghiên cứu thị trường Nghiên cứu khả thi Định giá Chọn lựa nhà điều hành khách sạn Kiến nghị phát triển Phân tích sử dụng tối ưu Thẩm định Đầu tư Xây dựng Xem xét thiết kế (từ quan điểm điều hành) Ngân sách tiền khai trương Xem xét thiết kế nội thất (từ quan điểm điều hành) Xem xét cơ sở hạ tầng Định vị và nhận dạng thương hiệu (từ quan điểm điều hành) Chọn lựa nhà tư vấn và nhà điều hành Xem xét sơ đồ tổ chức Tiền khai trương Dịch vụ GM tạm thời (GM cho giai đoạn tiền khai trương) Xem xét kế hoạch Bán hàng và marketing Điều chỉnh quy trình hoạt động tiêu chuẩn của khách sạn (SOP) Tuyển dụng và huấn luyện Xem xét danh sách kiểm tra tiền khai trương và triển khai thực hiện Điều hành Dịch vụ đại diện chủ sở hữu Xem xét định kỳ việc điều hành và phân tích các điểm trọng yếu Chương trình huấn luyện Xem xét bán hàng và marketing Kiểm soát ngân sách và mục tiêu Xem xét và kiểm soát uy tín trực tuyến Nâng cấp/ Tái định vị Xem xét hoạt động khách sạn Khảo sát và phân tích hoạt động Tổ chức thực hiện việc nâng cấp và huấn luyện Kiểm tra chất lượng dịch vụ (vị khách bí mật) Ở mỗi giai đoạn của quá trình phát triển, chủ sở hữu khách sạn có thể được nhiều lợi ích hơn nhờ tư vấn chuyên nghiệp
  21. 21. Tháng 8, 2013 Phạm vi dịch vụ Về Alternaty • Alternaty là công ty bất động sản chuyên biệt cung cấp các dịch vụ tư vấn trong suốt vòng đời phát triển dự án. Dịch vụ đầu tư Nghiên cứu khả thi Mô hình dòng tiền Phân tích sử dụng tối ưu Kiến nghị phát triển Định giá Bán hàng & Marketing Chiến lược rút lui Giải pháp thay thế bất động sản Chọn lựa nhà điều hành Hiểu mục tiêu của khách hàng Xem xét các phương án quản lý Chuẩn bị tài liệu đấu thầu Thu thập EOIs Lập ma trận so sánh các ứng viên Chọn lọc các phương án thích hợp Đàm phán các điều khoản hợp đồng MOU, TSA and HMA Quản lý biệt thự Quản lý các dự án ngôi nhà thứ hai theo kiểu resort Website đặt phòng Tiêu chuẩn thương hiệu biệt thự Quy trình hoạt động chuẩn Dịch vụ quản gia Dịch vụ tiền khai trương khách sạn Xem xét chức năng & cơ sở vật chất Ý tưởng về dịch vụ & xây dựng thương hiệu Biểu mẫu dùng trong hoạt động KS & danh sách tiện ích Sơ đồ tổ chức & sắp xếp nhân sự Tuyển dụng & huấn luyện Điều chỉnh quy trình hoạt động chuẩn (SOP) Đánh giá hoạt động khách sạn Giám sát hoạt động khách sạn Khảo sát & phân tích hoạt động Xem xét toàn bộ hoạt động của mỗi bộ phận Kiến nghị theo từng bộ phận Tổ chức thực hiện quy trình hoạt động chuẩn (SOP) Giám sát hàng tháng
  22. 22. Phụ lục
  23. 23. Tháng 8, 2013 Bản tin thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng Alternaty Phụ lục • Mỗi ấn phẩm Bản tin thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng của Alternaty sẽ mô tả về một Thị trường Bất động sản cụ thể và có phạm vị phủ sóng quốc tế như sau • Gởi cho hơn 10.000 người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Châu Á Thái Bình Dương. • Phần mềm Campaign Monitor được sử dụng để theo dõi phản hồ của người nhận. • Sử dụng các kênh truyền thông xã hội gồm Slide Share, LinkedIn, Facebook, Website Blog. • Bản tin sẽ bao gồm các nội dung sau đây: • Tổng quan thị trường bất động sản • Địa điểm • Cách tiếp cận • Nguồn cung • Nguồn cầu • Tính mùa vụ • Hoạt động khách sạn • Chi phí hoạt động • Giá đất • Cập nhật nền kinh tế • Cập nhật tin tức khu vực • Bài viết chuyên sâu • Các cơ hội đầu tư
  24. 24. Tháng 8, 2013 Alternaty trên các phương tiện truyền thông Phụ lục Rudolf Hever, phỏng vấn trên HTV9, trình bày tại Hội nghị quản lý khách sạn thường niên về chủ đề “Mô hình bán quyền sở hữu,: cơ hội và rủi ro”, tháng 11-2012. “Vietnam’s island paradise: but where are the residential products?”, Rudolf Hever, The Property Report, 12/2012 – 01/2013 “Vietnam’s island paradise: but where are the residential products?”, Rudolf Hever, The Property Report, Dec 12 – Jan 13 Mauro Gasparotti, phỏng vấn trên HTV9 (Nhip Cau Doanh Nhan - Businessman Bridge) về chủ đề “Mô hình chia sẻ kì nghỉ và bán quyền sở hữu, tháng 12-2012.
  25. 25. Tháng 8, 2013 Hội nghị & Sự kiện Phụ lục Từ trái qua phải: Mauro Gasparotti (Trái) và Rudolf Hever (phải) đang trao giải cho hạng mục Best Condo Vietnam (Hyatt Regency Danang tới Ông Rick Mayo-Smith, Giám đốc điều hành, Indochina Capital (giữa ) tại Giải thưởng Bất động sản Đông Nam Á 2012 tại Singapore. Mauro Gasparotti (thứ 2 từ trái) trình bày tại một cuộc thảo luận chủ đề “Việt Nam – Tìm con đường phía trước” tại HICAP Update tổ chức tại Singapore vào 03/2013. Từ trái qua phải: Mauro Gasparotti (thứ 3 từ trái) trình bày tại một cuộc thảo luận chủ đề“Định hướng tương lai: Việt Nam” tại Hội nghị đầu tư khách sạn Châu Á Thái Bình Dương tổ chức tại Bangkok vào 05/2013. Rudolf Hever (phải) đang chủ trì một cuộc thảo luận chủ đề “Căn hộ khách sạn, biệt thự và khu dân cư có thương hiệu – Làm thế nào để đẩy nhanh việc thu hồi vốn?” tại Hội nghị đầu tư khách sạn Châu Á Thái Bình Dương tổ chức tại Bangkok vào 05/2013.
  26. 26. Alternaty villas–Website dịch vụ đặt phòng trực tuyến Pham vi dịch vụ: Quản lý biệt thự Tháng 8, 2013
  27. 27. Tháng 8, 2013 Kết nối với chúng tôi! Các kênh truyền thông của Alternaty Phụ lục Twitter Facebook LinkedIn og Blog SlideShare YouTube
  28. 28. Thank You Disclaimer: This document has been prepared in good faith and for general informational purposes only. Nothing herein contains investment, legal, tax and/or other advice and investors should seek independent professional advice before making any investment decision. While reasonable care has been taken to ensure that the sources of information herein are reliable, no guarantee is provided to the accuracy or completeness of such information (and the same may not be independently verified or audited) and no liability is accepted for any inaccuracy or omission.

×