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  1. 1. name Página 1 de 64 Aula nº 2 Aula nº 2 2.1 DESPEJO 2.2 IMISSÃO NA POSSE 2.3 IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE 2.4 CONSTATAÇÃO DE ABANDONO DE IMÓVEL E IMISSÃO NA POSSE Site: EAD-EJEF Curso: Atos Especiais e Medidas Cautelares para Oficiais de Justiça Livro: Aula nº 2 Impresso por: Rosa Maria Ferreira de Oliveira Data: sexta, 9 novembro 2012, 10:56http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  2. 2. name Página 2 de 64 Sumário AULA Nº 2 Wiki: Coordenadores e Tutores Chat: Coordenadores e Tutores Fórum Gincana nº 1 - Participação dos oficiais de justiça no ato de despejo e imissão na posse 2.1 DESPEJO 2.1.1 O cumprimento do mandado de despejo 2.1.2 Mandado de despejo com execução do ato de arrombamento 2.1.3 Depósito dos bens móveis encontrados no interior do imóvel 2.1.4 Imissão na posse ou a devolução do imóvel com entrega das chaves? 2.1.5 Mandados de despejo envolvendo pessoas idosas, doentes ou portadores de necessidades especiais. 2.1.6 Despejo realizado em imóvel rural 2.1.7 Despejo realizado em estabelecimentos públicos 2.1.8 Mandado de despejo originado do Juizado Especial Cível 2.1.9 Elaboração do auto de despejo 2.1.10 Legislação pertinente ao ato de despejo 2.2 IMISSÃO NA POSSE 2.2.1 Imissão na posse requerida nos próprios autos 2.2.2 Imissão na posse requerida por meio de ação autônoma 2.2.3 Forma de cumprimento de mandados de imissão na posse 2.2.4 Situações práticas 2.2.5 Imissão na posse e a descrição do estado em que se encontra o imóvel 2.2.6 Situações práticas envolvendo arrombamento no ato de imissão na posse 2.2.7 Legislação pertinente ao ato de imissão na posse 2.3 IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE 2.3.1 Legislação pertinente à imissão provisória na posse 2.4 CONSTATAÇÃO DE ABANDONO DE IMÓVEL E IMISSÃO NA POSSE 2.4.1 O que configura abandono? 2.4.2 Situações práticas 2.4.3 Auto de constatação de abandono 2.4.4 Legislação pertinente Exercício nº 2http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  3. 3. name Página 3 de 64 AULA Nº 2 2.1 Despejo 2.2 Imissão na posse 2.3 Imissão provisória na posse 2.4 Constatação de abandono de imóvel e imissão na possehttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  4. 4. name Página 4 de 64 Wiki: Coordenadores e Tutores WIKI: Coordenadores e Tutores ASSUNTO: Imissão na posse de bem arrematado DIA:10/09 a 14/09 Clique aqui para ir para o Wiki agorahttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  5. 5. name Página 5 de 64 Chat: Coordenadores e Tutores CHAT: Coordenadores e Tutores ASSUNTO: Imissão na posse ou a devolução do imóvel com entrega das chaves? DIA: 13/09/2012, de 20 às 21 horas Clique aqui para ir para o Chat agorahttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  6. 6. name Página 6 de 64 Fórum Gincana nº 1 - Participação dos oficiais de justiça no ato de despejo e imissão na posse Clique aqui para ir para o Fórum Gincana nº 1http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  7. 7. name Página 7 de 64 2.1 DESPEJO É um ato processual representado por uma ordem judicial a ser cumprida por um Oficial de Justiça, para que alguém seja retirado do bem locado. É o meio utilizado para retomar o bem locado, na forma da lei, independente da motivação que ensejou a extinção. O despejo se aplica às locações de bens rurais ou urbanos, residenciais ou comerciais, locados de forma duradoura ou temporária. Para qualquer uma delas, o que se pede é o desfazimento do vínculo contratual por meio da desocupação, com posterior imissão na posse ou entrega do bem ao interessado. A definição de algumas expressões inseridas nos mandados nos permitirá melhor compreensão do conteúdo. Despejar significa desocupar, desobstruir, esvaziar. Dessa forma, o objeto do despejo é o imóvel ocupado; portanto, a ação de despejo tem por finalidade a desocupação do imóvel, expulsando assim o locatário do prédio.[1] É a “desocupação obrigatória de imóvel, por parte do locatário, em cumprimento de sentença judicial”. Dicionário da Língua Portuguesa.[2] Mandado de despejo - É a ordem judicial para que alguém seja despejado, desocupe o imóvel, segundo o Guia de termos jurídicos utilizados na área imobiliária.[3] Ação de despejo - Procedimento judicial utilizado pelo locador do imóvel para encerrar a relação locatícia, despejando o inquilino e reavendo o imóvel. Ocorre quando o proprietário quer retomar o imóvel com a participação da Justiça. Guia de termos jurídicos utilizados na área imobiliária.[4] Despejo Forçado - Retirada de um inquilino (locatário) de um imóvel, a pedido do locador. É o resultado de uma ação de despejo. Guia de termos jurídicos utilizados na área imobiliária.[5] Contrato de locação - Observando os arts. 565 e 566 do Código Civil, podemos dizer que é um contrato onde uma “das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”. E, ainda, que o locador está obrigado “a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; [...] e garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.”[6] Além do despejo envolvendo bens imóveis residenciais, comerciais e industriais, poderá ocorrer ainda em vagas de garagem, espaços destinados à realização de eventos, tendas, apartamentos em hotéis e outros, inclusive sobre bens móveis. Quanto aos bens móveis a maioria dos casos ocorre em razão dos arts. 565 e segs. do Código Civil. Quando duas pessoas decidem pela locação de bens, sejam móveis ou imóveis haverá um contrato de locação que findará apenas por meio do distrato. Portanto, haverá necessidade de despejar o inquilino, com seus bens, e entregá-lo ou imitir o locador na posse do objeto do contrato. Como exemplos de locação de bens móveis podem citar os trailers, barcos, carretas tipo reboque ou semi-reboque, sanitários portáteis, barracas de tecido ou de lonas,http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  8. 8. name Página 8 de 64 máquinas, bancas de revistas, equipamentos de som, equipamentos de informática, máquinas pesadas, equipamentos para construção civil, locação de veículo, quiosques de praia, entre outros. Agravo de Instrumento. Locação de bens móveis. Falta de pagamento. Ação de reintegração de posse. Inadmissibilidade. Existente relação de locação, a recuperação dos bens locados se dá mediante ação de despejo, nos termos do art. 5º, da Lei nº 8.245/91. Rescindido o contrato, com o despejo, daí é possível a imissão de posse, não se revelando adequada a medida liminar concedida em reintegração de posse, quando não rescindido o contrato de locação que, à evidência, não ocorre por mera notificação unilateral do locador. [...] Tendo presente a relação de locação, e disto faz prova o autor da ação (fl. 29 do instrumento), a ação própria para autorizar a retomada dos bens locados, em qualquer hipótese, inclusive falta de pagamento, é a de despejo, nos exatos termos do art. 5º, da Lei nº 8.245/91.[7] (grifos adicionados) Afirma não ser o fato do "trailler" estar instalado no terreno acima citado que estabelece vinculação entre os contratos de locação e de arrendamento, a uma, porque o "trailler" é móvel; a duas, porque seu arrendatário poderia deslocá-lo para qualquer localidade com facilidade e a três porque o arrendatário não necessitava do imóvel locado ao apelante para desenvolver suas atividades comerciais no "trailler" que lhe foi arrendado. Assim, não há, portanto, falar que o arrendante, ora apelante, tenha sub-locado o lote, mas sim arrendado o "trailler", motivo pelo qual não deveria o arrendatário apelado abandonar as chaves do "trailler" nos autos da ação de despejo por falta de pagamento movida contra o apelante, pois, caso pretendesse o apelado rescindir o contrato de arrendamento deveria entregar as chaves diretamente ao arrendante apelante, podendo-se ver a precipitação do apelado quando se verifica que o apelante não fora despejado do lote onde momentaneamente estava instalado o "trailler" arrendado, tendo ocorrido o distrato da locação apenas em meados de 1997, pelo que há de ser reparado pelos notórios e inequívocos prejuízos causados. Apelação Cível nº 304.561-0, da Comarca de SABARÁ, - Terceira Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais. (grifos adicionados). A meu ver, a alegada carência de ação por inadequação da via eleita, ou, em outras palavras, ajuizamento indevido de ação de despejo nos termos da Lei n. 8.245/91 para a retomada de bem móvel, não se justifica, haja vista que, neste caso específico, em que o bem alugado permaneceu estacionado num mesmo local durante todo o período do contrato, cumprindo sua função de"venda de lanches", como se vê da cópia do Alvará de Funcionamento deferido pela Prefeitura Municipal de Contagem (f. 51-TJ), a ação própria e, exatamente, a de despejo. APELAÇÃO CÍVEL Número do processo: 1.0079.05.205230-9/003 (1) Numeração Única: 2052309-11.2005.8.13.0079 – TJMG - Relator: LUCIANO PINTO - Relator do Acórdão: LUCIANO PINTO - Data do Julgamento: 04/02/2010 -Data da Publicação: 26/02/2010 Embora estejamos falando de bens móveis, o despejo acontece por ser a única forma de distratar o que foi feito por meio de um contrato, mas é bom lembrar que vamos encontrar divergências entre os operadores do direito, entendendo que bens móveis são fixos, côo o trailler e a barraca de praia. Despejo de trailer - http://noticias.uol.com.br/album/111019dalefarm_album.htm Série de entrevistas – O que é um despejo? http://www.youtube.com/watch?v=bdDHsyx-1hc&feature=related Despejo de barracas de lona - http://sul21.com.br/jornal/2012/02/julgamento-de-http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  9. 9. name Página 9 de 64 despejo-contra-guarani-kaiowa-no-ms-sofre-novo-adiamento/ Barracas de lonas - http://www2.uol.com.br/JC/sites/sertoes/persona_maria_paulo.html Despejo de barracas de lona - http://www.youtube.com/watch?v=dVmiBMD9yoA Despejo de barracas de lonas http://pelamoradia.wordpress.com/2012/03/23/desabrigados-prometem-dormir-na-rua- apos-despejo-ms/ O despejo está previsto especialmente na Lei 8.245, de 16 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Referida lei conta com 18 anos de vigência; portanto, a modernidade, o comportamento dos indivíduos, alterações legislativas, entre outras situações, sinalizaram esta adequação, o que foi feito pela Lei 12.112, de dezembro de 2009. As alterações inseridas pela nova Lei do Inquilinato reduziram sobremaneira o prazo para conclusão das ações de despejo, especialmente em função de providências mais rígidas para com os inadimplentes. A mais significante delas foi a redução de 30 para 15 dias, contados da notificação, para o inquilino desocupar o imóvel, providência esta que reduziu, também, pela metade, o prazo de duração de uma ação de despejo. Pela lei antiga, o inadimplente recebia duas notificações antes da efetivação do despejo, junto ao fato de que, quando o devedor se ocultava para não receber o Oficial de Justiça, na ocasião do despejo, o mandado era devolvido sem cumprimento, solicitando, para conclusão da medida, autorização para arrombamento e utilização de força policial. Essa devolução permitia, ainda, ao locatário, requerer medidas protelatórias. Despejo é tido como uma das ações que mais atribuem lentidão à Justiça, talvez em razão das pessoas envolvidas. Uma não tem residência própria e a outra utiliza o imóvel simplesmente no sentido comercial. De outra forma, poderá, inclusive, ser o produto do aluguel sua única fonte de renda para sobrevivência. Em outras situações existe a má-fé, ou seja, o locatário que não paga o aluguel, o IPTU e o condomínio, também não vai querer sair do imóvel sem causar embaraços e, normalmente, lança mão de artifícios para protelar a desocupação do imóvel. Como se observa, na prática, no cumprimento de mandados envolvendo despejo, seja a citação da ação ou a saída do inquilino do imóvel, é fundamental a habilidade, perspicácia e dedicação do Oficial de Justiça. Ao cumprir esses mandados, os Oficiais de Justiça relatam incidentes tais como: locatário que se oculta para não receber o mandado; informações inverídicas obtidas nas imediações; troca da numeração do imóvel pelo inquilino que age de má fé; porteiros ou vizinhos que agem em conluio com o inquilino; locatário que atende o Oficial de Justiça e diz ser outra pessoa, entre outras situações. A certidão exarada pelo Oficial de Justiça, de forma circunstanciada, permitirá ao Juiz conhecer os fatos e decidir conforme a situação requer.http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  10. 10. name Página 10 de 64 Sabemos que, em muitos processos, os proprietários aguardam o julgamento da ação de despejo há anos na Justiça e outros aguardam até cumprimento de mandados. Nesse caso, o Oficial de Justiça poderá dar sua contribuição para a celeridade processual, qual seja executar sua atribuição com responsabilidade e dedicação, dentro do prazo que lhe é concedido para cumprimento de um mandado. Pela antiga lei do inquilinato, a ação de despejo poderia durar até um ano, mas, com as inovações, algumas ações têm durado apenas alguns meses. Tanto é que tem aumentado a expedição de mandados de despejo. O pagamento dos aluguéis com multa, honorários do advogado e despesas com o processo eram imputadas ao locatário no final do processo. Tudo isso era financeiramente viável ao inquilino em razão da demora na ação de despejo proporcionada pela antiga lei. Essa situação deixou de existir com a diminuição do prazo para a tramitação do processo trazida pelas inovações. Além disso, existem ainda alguns artigos a serem observados em razão do bem locado, especialmente quando os bens envolvidos são móveis e rurais. Ref.: (Despejo - Notificação para desocupação) Ref.: (Mandado de despejo precedido de notificação) [1] http://www.reability.com.br/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=63 [2] http://dicionariotj.intra.tjmg.gov.br/cgi-bin/houaissnetb.dll/frame [3] http://www.vilsonimoveis.com/gloss.html [4] idem [5] idem [6] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm 7 Agravo de Instrumento Nº 70006867840, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, julgado em 06.08.2003. http://www.jusbrasil.com.br/usuario? op=CONFIRM&email=izabelmg@terra.com.br&code=1260205407913&pageToBack=ImWIlDgMT8s 8EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL Nº 1.0079.05.205230-9/003 - RELATOR: EXMO. SR. DES. LUCIANO PINTO - 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas - Data do Julgamento: 04/02/2010 - Data da Publicação: 26/02/2010http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  11. 11. name Página 11 de 64 2.1.1 O cumprimento do mandado de despejo A ordem de despejo, em princípio, traduz o cumprimento de uma ordem executiva destinada ao responsável pelo contrato de locação. Além do despejo envolvendo bens imóveis residenciais, comerciais e industriais, poderá ocorrer ainda em vagas de garagem, espaços destinados à realização de eventos, tendas, apartamentos em hotéis e outros. Referida ordem se estende, em regra, às demais pessoas que estejam ocupando o imóvel no ato da diligência. O mesmo poderá ocorrer para o ato de notificação, determinando a desocupação do imóvel locado. Transcorrido o prazo sem que o inquilino tenha obedecido à ordem judicial, quem se encontrar no imóvel será despejado, inclusive com autorização para ordem de arrombamento e utilização de força policial. Além de analisar o despacho judicial, outras situações deverão ser analisadas pelo Oficial de Justiça, no ato da diligência, tais como a falta dos meios disponibilizados pela parte para efetivação do ato; divergência apurada fisicamente sobre o imóvel e o objeto da ação de despejo; presença de pessoas idosas, gravemente enfermas ou portadores de necessidades especiais; informação de que tenha ocorrido a morte do cônjuge, ascendente,http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  12. 12. name Página 12 de 64 descendente ou irmão das pessoas que residem no imóvel locado, fatos estes que, naquele momento, impedem a realização da medida. Como se observa, embora a apreciação dos incidentes dentro de um processo seja função dos Juízes, estes não têm condições de apurar e suspender uma diligência externa, levando em conta os acontecimentos sobrevenientes naquele momento. Assim, o Oficial de Justiça, ao detectar qualquer um desses incidentes, deverá suspender o cumprimento do mandado, certificando as ocorrências apuradas no local, ou ainda, cumprir o mandado em vários dias se for necessário, elaborando vários autos, inclusive, certidões circunstanciadas se forem necessárias. Quando devolvidos, analisados os incidentes pelo Juiz, outro mandado será expedido para consumação da ordem judicial, dentro da adequação necessária, conforme veremos neste trabalho. Ref.: (Despejo - despacho judicial determinando a desocupação em imóvel adjudicado) Ref.: (Mandado de despejo) Ref.: (Mandado de despejo 1) http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,oficial-de-justica-nao-acha-joao-gilberto- em-caso-de-despejo,684259,0.htmhttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  13. 13. name Página 13 de 64 2.1.2 Mandado de despejo com execução do ato de arrombamento Quando por três vezes o Oficial de Justiça tentar cumprir o mandado e não for atendido no local indicado para o despejo, concluirá o mandado conforme permitir o conteúdo do despacho judicial expresso, ou seja, conforme constar, ou não, a ordem de arrombamento no mandado, campo “Despacho Judicial”. O fato de o Oficial de Justiça encontrar o local indicado sempre fechado e não ser atendido quando realizadas as diligências não é indício que configura resistência ou ocultação para obstar o cumprimento da ordem de despejo. Da mesma forma, essa situação não justifica a realização do arrombamento, de ofício, pelo Oficial de Justiça, para efetivação da medida. Para conclusão do mandado, havendo ordem de arrombamento no despacho judicial, esta será realizada com as cautelas de praxe e, ato contínuo, efetivado o despejo, lembrando que os bens do locatário não deverão ser colocados em via pública, conforme veremos adiante. De outra forma, não havendo ordem de arrombamento expressa no mandado, o Oficial de Justiça o devolverá e informará ao Juiz os fatos apurados, para posterior decisão judicial. Esse procedimento se justifica em razão da segurança que demanda o cumprimento de mandados judiciais, especialmente envolvendo a vida e bens de pessoas não participantes do processo em questão. Vários incidentes ensejam a devolução de mandados, informando a necessidade do arrombamento, tais como: terceiros ocupantes de referido imóvel que não tenham sido citados da ação; terceiros locatários legítimos ocupando o imóvel objeto do despejo, apresentando contrato vigente em razão da demora na tramitação da ação de despejo; novo proprietário ocupando o imóvel, entre outros. Todos se recusam a desocupar o imóvel ou atender o Oficial de Justiça, apresentando justificativas ou documentos que o impedem de agir de ofício. Ref.: (Mandado de despejo com arrombamento) Ref.: (Despejo - terceiro ocupante - petição)http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  14. 14. name Página 14 de 64 2.1.3 Depósito dos bens móveis encontrados no interior do imóvel Quando há resistência pelos ocupantes do imóvel, estes poderão ser presos por estarem desobedecendo a uma ordem judicial. Será lavrado o auto de resistência, prisão e condução da pessoa resistente. Ato contínuo, o mandado de despejo será cumprido. Retirado o ocupante do imóvel, serão tomadas as providências quanto aos bens ali encontrados. Sobre os bens móveis que porventura estejam dentro do imóvel, se o locatário não quiser fazer a desocupação por seus próprios meios, ou não tiver local para onde levá-los, serão depositados na forma que o Juiz determinar, quando for o caso. Cabe ressaltar que os bens móveis do inquilino não podem ser colocados em via pública, se na comarca não houver um depositário judicial, mas sim entregues a um depositário, que, na maioria das vezes, é o próprio autor. É o que traduz o art. 65, § 1°, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. “Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. § 1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado. § 2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.” “Tratando-se de coisas abandonadas pelo proprietário quando da desocupação do imóvel, assume sua propriedade quem delas se assenhorear, por via da ocupação, a teor do art. 592 do Código Civil Brasileiro” (AI 464.736, 7ª Câm. do 2º TACSP, j. em 30.06.96). Note-se que a situação não é a mesma se a desocupação se obtiver através de mandado de despejo. Isto porque, em tais casos, o § 1º do artigo 65 determina a entrega dos móveis e utensílios que guarneçam o imóvel à guarda de depositário”.[1] “De acordo com os autos, o contrato de locação do imóvel foi firmado pelo período de seis meses, com início em setembro de 2000 e término em fevereiro de 2001, com valor mensal de R$ 400. No entanto, o inquilino permaneceu no imóvel após o término do contrato, pagando os aluguéis vencidos apenas até fevereiro de 2001, sendo este o fato gerador da inadimplência. Em face disso, a locadora propôs ação de despejo, tendo o mandado de imissão de posse sido expedido em setembro de 2003. Por várias vezes a oficial de Justiça tentou cumprir a medida, porém não teve êxito, porque havia no imóvel objetos de propriedade do inquilino e que não foram retirados por falta de um depósito público para recebê-los. O cumprimento só foi concluído em janeiro de 2004, quando os bens abandonados foram depositados em favor do proprietário da casa, que decidiu alugar uma sala exclusivamente para guardar esses pertences, a um custo de R$ 250 mensais”.[2] “Ficam deferidos os benefícios do artigo 172 e parágrafos do CPC, com reforço policial e ordem de arrombamento, se necessário for, servindo, inclusive, a presente como ofício. Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado e o despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel, "ex vi" do artigo 65 e parágrafos da lei 8245/91”.[3]http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  15. 15. name Página 15 de 64 Concluindo, não havendo depositário, se o autor quiser, poderá ser constituído depositário dos bens do locatário, para posterior retirada pelo inquilino, mediante ordem judicial. Sendo o autor o depositário, os levará para local de seu interesse, removendo ou deixando no próprio endereço, e cuidará dos bens até decisão final. [1] Escritório Ivan Pegoraro & Leate, Artigos - Locação. http://www.pegoraroadv.com.br/artigos.php?subject=1 [2] Imóvel só é desocupado após retirada de bens do inquilino - 05 de março de 2010, às 21h07min - Coordenadoria de Comunicação Social do TJMT, Tribunal de Justiça do Mato Grosso, acessado no dia 05.06.2011, disponível em http://www.denuncio.com.br/noticias/imovel-so-e-desocupado-apos-retirada-de-bens-do-inquilino/2814/ [3] Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 21.09.2010 - p. 1.292. Judicial - 1ª Instância - Capital. Pesquisado dia 09.02.2011, disponível em http://www.jusbrasil.com.br/diarios/8139006/djsp-judicial-1a-instancia-capital-21-09-2010-pg-1292http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  16. 16. name Página 16 de 64 2.1.4 Imissão na posse ou a devolução do imóvel com entrega das chaves? A ação de despejo destina-se a proteger o contrato de locação e não a posse sobre determinado imóvel. O que se espera é que, findo o contrato de locação, o locatário entregue o imóvel ao locador. Contudo, a proteção da posse poderá ser necessária quando, proposta a ação de despejo, verifica-se que o imóvel foi abandonado pelo locatário. Assim, em consequência de uma ação de despejo, podemos ter como resultado a simples devolução do imóvel com a entrega de chaves ou mesmo a imissão na posse se este se encontrar abandonado pelo locatário. A ação de despejo tem por finalidade não só a retomada da posse, mas também a rescisão do próprio contrato de locação. Atento às circunstâncias e peculiaridades do caso concreto, o juiz resolverá se houve abandono ou não do imóvel objeto do contrato de locação. A ação de despejo é pessoal, constitutiva, tendo por objeto a extinção do contrato locativo, o que não decorre, necessariamente, da imissão do locador na posse do imóvel. A relação contratual permanece íntegra, tendo cessado apenas um de seus efeitos, e só poderá se considerar extinta por sentença judicial específica, que envolva o mérito. (grifo adicionado) [1] Assinado o contrato de locação, somente com a entrega das chaves é que cessa efetivamente a obrigação de pagar o aluguel. A entrega das chaves ao inquilino, pelo locador, representa a formalização do contrato de locação, da entrega do bem ao locatário. De forma inversa, a entrega das chaves ao locador, pelo inquilino, representa a formalização do distrato, a devolução do imóvel. As duas situações poderão ocorrer sem intervenção do Poder Judiciário. No entanto, sendo proposta a ação, e expedido o mandado de despejo, o procedimento será conduzido pelo Oficial de Justiça. Realizado o despejo, o ato seguinte poderá ser a simples devolução do imóvel, representado pela entrega de chaves ou a imissão do autor na posse do imóvel, inclusive com realização de arrombamento, se for necessário. Nos termos do art. 66 da Lei 8.245, de 16 de outubro de 1991, estando o imóvel abandonado e sendo ajuizada a ação de despejo, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel, lembrando que este procedimento não põe fim ao contrato de locação. A ação de despejo visa, inicialmente, a dissolução do contrato e posterior entrega do imóvel, objeto do contrato, ou imissão na posse, nos casos de abandono. A imissão na posse cessa a demanda nos casos de ações envolvendo simplesmente a posse, a exemplo do que ocorre com os interditos possessórios. Nesse caso, a posse é o objeto da demanda; já no caso da ação de despejo, o objeto é a extinção do contrato de locação, o que não se efetiva com a simples imissão do locador na posse do imóvel. O contrato de locação, neste caso, estará extinto com a sentença de mérito, extinguindo, ou não, a locação, e consequente entrega do imóvel ao locador. Observe as transcrições abaixo. Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir se na posse do imóvel. "Muitos imaginam que, abandonado o imóvel, e imitido o autor na posse, cessa o objetohttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  17. 17. name Página 17 de 64 da demanda, devendo ser extinto o processo, sem enfrentamento de mérito. Nada mais equivocado, porque a recuperação da posse não é objeto precípuo e imediato da ação de despejo, e sim a dissolução do contrato, do que decorre, por via oblíqua, a devolução do imóvel. Se o juízo fosse possessório, tal como se verifica nos interditos, aí sim, não haveria dúvida quanto à cessação do objeto da demanda, no momento em que o autor recuperasse a posse da coisa, a que se refere a ação. Muito ao contrário, e como já tivemos oportunidade de observar, a ação de despejo é pessoal, constitutiva, tendo por objeto a extinção do contrato locativo, o que não decorre, necessariamente, da imissão do locador na posse do imóvel. A relação contratual, permanece íntegra, tendo cessado apenas um de seus efeitos, e só poderá se considerar extinta por sentença judicial específica, que envolva o mérito. Daí se depreende que, cumprido o mandado, e imitido o autor na posse, após o abandono, deve a ação prosseguir, normalmente, cabendo ao juiz proferir a sentença de mérito, extinguindo, ou não, a locação”. [2] A ação de despejo por infração contratual foi distribuída no dia 16.01.2008, f. 82 verso. Por petição protocolizada no dia 18.01.2008, antes do despacho inicial, a autora noticia o abandono do imóvel, visto que a loja se encontrava fechada e "nitidamente abandonada" (sic), f. 83/84. À f. 86 veio o despacho inicial ordenando a citação da ré. Esse despacho foi assinado pelo Juiz de Direito em substituição na 19ª Vara Cível. Em 07.02.2008, o Escrivão promove os autos ao Juiz de Direito Titular da 19ª Vara Cível, tendo em vista que a petição de f. 83/84 não fora analisada. Daí o despacho de f. 87 ordenando a expedição de "mandado de verificação de abandono e posterior imissão na posse", sendo deferida a ordem de arrombamento da loja para o cumprimento da diligência. Em cumprimento do mandado, o oficial de justiça, com o auxílio de chaveiro, abriu a loja objeto do contrato de locação que estava vazia, sendo constatado assim o abandono, f. 89/90. Data venia, entendo que o oficial de Justiça não recebeu orientação adequada para o regular cumprimento de mandado para constatar o abandono de imóvel pelo locatário. Assim, o oficial de justiça antes de obter informações com vizinhos e no endereço indicado no cartaz de f. 80, logo abriu a loja (cumpriu ordem de arrombamento) com a ajuda de chaveiro e concluiu que a "loja com espaço comercial, situada no 1° piso do Ponteio Lar Shopping, nº 113, com aproximadamente 98 m², que encontra-se completamente desocupada, sendo constatado o assim o abandono" (sic). [3] Denúncia vazia. Abandono imóvel. Imissão na posse. Dúvidas sobre o efetivo abandono. Ausente a prova concreta de que o imóvel locado foi efetivamente abandonado, não é prudente o deferimento da imissão na posse. Recomenda-se a elaboração de auto de constatação, a fim de que se certifique sobre o possível abandono. [...] Tratam os autos de agravo de instrumento contra decisão que, em ação de despejo por denúncia vazia ajuizada contra o Agravado, indeferiu o pedido de imissão na posse formulado pelo Agravante. Alega o Recorrente que o imóvel objeto da lide foi abandonado pelo agravado, não havendo motivo para o indeferimento do seu pedido.http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  18. 18. name Página 18 de 64 [...] Ao cumprir o mandado de citação no endereço do imóvel locado, f. 100, o Oficial de Justiça certificou, conforme informação do porteiro que lá se encontrava, que: "[...] deixei de citar Operlog Operadora de Logística Ltda., uma vez que a empresa mudou-se do local há mais de um ano [...]." Diante dessa certidão, a agravante requereu sua imissão na posse do imóvel, f. 105/107, em razão do seu abandono. A certidão expedida pelo Oficial de Justiça, f. 100, constitui apenas indício de que o locatário abandonou o imóvel locado. Entretanto, não é suficiente para comprovar o abandono, visto que o Oficial de Justiça não o constatou pessoalmente, apenas obtendo informação do porteiro do edifício a respeito da mudança do locatário. [4] Sylvio Capanema de Souza observa: "A comunicação do fato se faz mediante petição dirigida ao juiz, com precisa indicação dos elementos de convicção que levaram o autor a presumir o abandono do imóvel, e sua época provável; determinará o juiz que se proceda à verificação, pelo oficial de justiça, que deverá fazer minucioso relatório do que lhe foi possível apurar, seja por inspeção no local, seja por informações de vizinhos, porteiros empregados do prédio, ou qualquer outra pessoa que possa ajudar a esclarecer a situação" Da ação de despejo. 3. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1995, p. 94.[5] [1] Apelação Cível n° 1.0024.08.938915-9/001 - Comarca de Belo Horizonte - Relator: Des. Domingos Coelho - Relator para o acórdão: Des. José Flávio de Almeida - 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais - Data do julgamento: 11.02.2009 - Data da publicação: 09./03.2009. [2] Apelação Cível n° 1.0024.08.938915-9/001 - Comarca de Belo Horizonte - Relator: Des. Domingos Coelho - Relator para o acórdão: Des. José Flávio de Almeida - 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais – Data do julgamento: 11.02.2009 - Data da publicação: 09.03.2009. [3] Apelação Cível n° 1.0024.08.938915-9/001 - Comarca de Belo Horizonte - Relator: Des. Domingos Coelho - Relator para o acórdão: Des. José Flávio de Almeida - 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais – Data do julgamento: 11.02.2009 - Data da publicação: 09.03.2009. [4] Agravo de Instrumento n° 1.0024.08.124307-3/001 - Comarca de Belo Horizonte - Relator: Evangelina Castilho Duarte - Data do julgamento: 25.06.2009 - Data da publicação: 14.07.2009 - 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. [5] Apelação Cível n° 1.0024.08.938915-9/001 - Comarca de Belo Horizonte - Relator: Des. Domingos Coelho - Relator para o acórdão: José Flávio de Almeida - 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais - Data do julgamento: 11.02.2009 - Data da publicação: 09.03.2009.http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  19. 19. name Página 19 de 64 2.1.5 Mandados de despejo envolvendo pessoas idosas, doentes ou portadores de necessidades especiais. A legislação brasileira prevê tratamento prioritário para idosos, doentes e portadores de necessidades especiais, todas dentro de condições a serem analisadas e deferidas pela autoridade judiciária. O fundamento para esta proteção está nos arts. 1.211-A, 1.211-B e 1.211-C do Código de Processo Civil, alterados pela Lei no 10.173/2001 e Lei nº 12.008/2009, para dar prioridade de tramitação aos procedimentos judiciais em que figure como parte pessoa com idade igual ou superior a sessenta e cinco anos; art. 69-A da Lei no 9.784/1999, que trata do processo administrativo no âmbito da administração pública federal e art. 71, § 2º da Lei no 10.741, de 1º de outubro de 2003, que dispõe sobre o Estatuto do Idoso. Além disso, o Oficial de Justiça deverá observar, no ato da diligência, quanto a situação especial, bem como a capacidade das pessoas para entenderem e receberem o mandado, conforme determinam os arts. 217 e 218 do CPC e art. 65, § 2°, da Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, abaixo transcritos. Veja o exemplo abaixo, envolvendo crianças, pessoas idosas e doentes, bem como o posicionamento do Juiz responsável pela ordem: É comum recebermos um mandado, nos diligenciarmos ao local e nas três diligências encontrarmos apenas crianças que simplesmente dizem que os pais não estão em casa, não sabendo informar onde estão. Além disso a suspeita é de ocultação, principalmente pela expressão facial das crianças e insegurança com que nos passam a informação. Nesta situação, o mandado estando completo, inclusive com ordem de arrombamento, devemos chamar o conselho tutelar e realizar a diligência, com todas as cautelas de praxe. Tanto se trata de ocultação que, ao acionarmos o conselho tutelar aparece o pai ou a mãe, tentando impedir a diligência em função da presença das crianças, ou seja, deixam claro que estavam previamente orientadas a utilizar as crianças para obstar o cumprimento da ordem judicial. De outra forma, ocorre realmente do ato ser cumprido com o encaminhamento das crianças para o conselho tutelar e, ao fazer o contato com os pais, alguns vão ao local outros não. Infelizmente são famílias que vivem na forma e com costumes diversos do que deveriam viver com estes menores, contudo, não podemos deixar de fazer o mandado. De outra forma, se não há conselho tutelar que se responsabilize pelos menores, o mandado não é feito e a situação certificada para o Juiz. Lembro-me que certa vez decretei o despejo de um inquilino que não pagava os aluguéis da casa onde residia e nenhuma satisfação dava, quanto aos motivos de sua impontualidade. À primeira vista parecia que se tratava de um desafio à Justiça, de um absoluto menosprezo, por parte do inquilino recalcitrante, ao regime de Direito que deve reger uma sociedade. Ao dirigir-se à casa na qual deveria ocorrer o despejo, o Oficial dehttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  20. 20. name Página 20 de 64 Justiça encarregado da diligência defrontou-se com uma situação dramática. O modesto imóvel era ocupado por um casal idoso. Além disso, o marido sofria de grave doença, em estado terminal. Os interesses do casal estavam sendo patrocinados por um advogado pouco cuidadoso, que não levou estes fatos ao conhecimento da Justiça. Em vista do que testemunhou, o Oficial de Justiça veio a mim e disse que não tinha cumprido o mandado, explicando a situação com a qual se defrontara. Não tivera coragem de fazer o que o juiz determinara. Mandei recolher o mandado de despejo e na presença do Oficial de Justiça exarei despacho afirmando que eu quisera, como Juiz de Direito, trabalhar sempre com Oficiais de Justiça portadores de sensibilidade humana, inteligência e bom senso como aquele Oficial de Justiça que me impedira de cometer uma brutalidade. Lauro Francisco Nunes, digno servidor dos quadros da Justiça em Vila Velha (ES), é o nome desse Oficial de Justiça exemplar.[1] Art. 1.211-A. Os procedimentos judiciais em que figure como parte ou interessado pessoa com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos, ou portadora de doença grave, terão prioridade de tramitação em todas as instâncias. (Redação dada pela Lei nº 12.008, de 2009). [...] Art. 1.211-B. A pessoa interessada na obtenção do benefício, juntando prova de sua condição, deverá requerê-lo à autoridade judiciária competente para decidir o feito, que determinará ao cartório do juízo as providências a serem cumpridas. (Redação dada pela Lei nº 12.008, de 2009). § 1o Deferida a prioridade, os autos receberão identificação própria que evidencie o regime de tramitação prioritária. (Incluído pela Lei nº 12.008, de 2009). [...] Art. 71. É assegurada prioridade na tramitação dos processos e procedimentos e na execução dos atos e diligências judiciais em que figure como parte ou interveniente pessoa com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos, em qualquer instância. § 1º O interessado na obtenção da prioridade a que alude este artigo, fazendo prova de sua idade, requererá o benefício à autoridade judiciária competente para decidir o feito, que determinará as providências a serem cumpridas, anotando-se essa circunstância em local visível nos autos do processo. § 2º A prioridade não cessará com a morte do beneficiado, estendendo-se em favor do cônjuge supérstite, companheiro ou companheira, com união estável, maior de 60 (sessenta) anos. § 3º A prioridade se estende aos processos e procedimentos na Administração Pública, empresas prestadoras de serviços públicos e instituições financeiras, ao atendimento preferencial junto à Defensoria Publica da União, dos Estados e do Distrito Federal em relação aos Serviços de Assistência Judiciária. § 4º Para o atendimento prioritário será garantido ao idoso o fácil acesso aos assentos e caixas, identificados com a destinação a idosos em local visível e caracteres legíveis. Art. 217. Não se fará, porém, a citação, salvo para evitar o perecimento do direito: I - a quem estiver assistindo a qualquer ato de culto religioso; (Inciso II renumerado pelahttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  21. 21. name Página 21 de 64 Lei nº 8.952, de 13.12.1994). II - ao cônjuge ou a qualquer parente do morto, consangüíneo ou afim, em linha reta, ou na linha colateral em segundo grau, no dia do falecimento e nos 7 (sete) dias seguintes; (Inciso III renumerado pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994. III - aos noivos, nos 3 (três) primeiros dias de bodas; (Inciso IV renumerado pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994. IV - aos doentes, enquanto grave o seu estado. (Inciso V renumerado pela Lei nº 8.952, de 13.12.1994. Art. 218. Também não se fará citação, quando se verificar que o réu é demente ou está impossibilitado de recebê-la. § 1º O oficial de justiça passará certidão, descrevendo minuciosamente a ocorrência. O juiz nomeará um médico, a fim de examinar o citando. O laudo será apresentado em 5 (cinco) dias. § 2º Reconhecida a impossibilidade, o juiz dará ao citando um curador, observando, quanto à sua escolha, a preferência estabelecida na lei civil. A nomeação é restrita à causa. § 3º A citação será feita na pessoa do curador, a quem incumbirá a defesa do réu. Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. [...] 2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. Não obstante esta proteção, há casos em que não consta do mandado a orientação sobre a condição especial dessas pessoas e, no ato da diligência, a situação é detectada pelo Oficial de Justiça. Esta apuração poderá ensejar, inclusive, o não cumprimento da ordem judicial, quando a situação local não permitir, a exemplo das ementas de jurisprudências transcritas acima. Na impossibilidade de efetivação da medida, o mandado será devolvido, com certidão circunstanciada, para posterior decisão do Juiz. Sobre o ato de despejo, é grande o número de ações constando pessoas idosas tanto no polo passivo como no ativo, locador idoso, gravemente enfermo ou portador de necessidades especiais. Em razão de sua condição serão beneficiados, além da tramitação da ação, também no cumprimento do mandado, que é um ato processual. De forma bastante especial, poderá ocorrer de esta prioridade ser necessária tanto para o locador quanto para o locatário. Sendo um idoso o locador do imóvel e vivendo dos rendimentos a prioridade ocorrerá em função de requerimento feito nos autos, conforme prevê o arts. 1.211-A e 1.211-B do CPC. Contudo, se o idoso for o locatário do imóvel, referida situação poderá ser apurada mediante análise feita pelohttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  22. 22. name Página 22 de 64 Oficial de Justiça, junto ao mesmo, no ato da diligência, fato que ensejará cuidados especiais para cumprimento do mandado ou devolução sem cumprimento, informando a situação ao Juiz. As alterações legislativas tratam desta prioridade, quando for o caso, apenas para execução de atos e diligências processuais, especialmente em razão da demora do julgamento de processos mais complexos. É bom lembrar que, cumprido o mandado desta forma, os prazos para defesa, pagamentos ou apresentação de documentos serão os mesmos concedidos às demais partes. Ref.: (Despejo de idosos) - http://www.youtube.com/watch? feature=endscreen&NR=1&v=peaVh3MxDoc [1] Oficial de Justiça exemplar, por João Baptista Herkenhoff - ISSN 1983-4640 - Quinta-feira, 23 de setembro de 2010, em http://jusvi.com/artigos/37875http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  23. 23. name Página 23 de 64 2.1.6 Despejo realizado em imóvel rural Para os imóveis rurais, envolvendo arrendamento rural ou parceria agrícola, a ação de despejo é permitida conforme art. 32 do Decreto 59.566/66 e as disposições pertinentes expressas no Estatuto da Terra, Lei 4.504/64. Já o art. 22 prevê que o arrendatário deverá ser notificado até (6) seis meses antes do vencimento do contrato; contudo, sendo apresentadas estas alegações, no ato do despejo, não é função do Oficial de Justiça analisar referidas observações, mas cumprir a ordem judicial. Não obstante tratar-se de um despejo especial, pelo tamanho da propriedade, por envolver uma safra, época correta para colheita, desocupação de casas dos empregados e suas famílias, entre outras situações, o Oficial de Justiça deverá verificar, no ato da diligência de despejo, a situação em que se encontra o bem, da mesma forma que o faz para os demais imóveis. Cabe ressaltar que a especialidade do ato de despejo em zonas rurais está nos prazos a serem obedecidos pelos contratantes, em razão do tipo de atividade que será desenvolvida naquela zona rural, conforme determina os artigos ementas de jurisprudências transcritas abaixo. Art 22. Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (art. 95, IV do Estatuto da Terra).[1] Art 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos: I - Término do prazo contratual ou de sua renovação; II - Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador; III - Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado; IV - Dano causado à gleba arrendada ou ás colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário; V - se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural; VI - Abandono total ou parcial do cultivo; VII - Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 deste Regulamento; VIII - Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido; IX - se o arrendatário infringir obrigado legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual. Parágrafo único. No caso do inciso III, poderá o arrendatário devedor evitar a rescisão do contrato e o conseqüente despejo, requerendo no prazo da contestação da ação de despejo, seja-lhe admitido o pagamento do aluguel ou renda e encargos devidos, as custas do processo e os honorários do advogado do arrendador, fixados de plano pelo Juiz. O pagamento deverá ser realizado no prazohttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  24. 24. name Página 24 de 64 que o Juiz determinar, não excedente de 30 (trinta) dias, contados da data da entrega em cartório do mandado de citação devidamente cumprido, procedendo-se a depósito, em caso de recusa.[2] Art 33. O arrendador e o arrendatário poderão ajustar por acordo mútuo, a substituição da área arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel rural, respeitada as demais cláusulas e condições do contrato e os direitos do arrendatário (art. 95, VII do Estatuto da Terra).[3] Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações: I - Lugar e data da assinatura do contrato; II - Nome completo e endereço dos contratantes; III - Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor); IV - característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família); V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens; VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural). VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante; VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas dêsse pagamento ou partilha; IX - Cláusulas obrigatórias com as condições enumeradas no art. 13 do presente Regulamento, nos arts. 93 a 96 do Estatuto da Terra e no art. 13 da Lei 4.947-66; X - fôro do contrato; XI - assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rôgo e de 4 (quatro) testemunhas idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar. Parágrafo único. As partes poderão ajustar outras estipulações que julguem convenientes aos seus interêsses, desde que não infrinjam o Estatuto da Terra, a Lei nº 4.947-66 e o presente Regulamento.[4] Art 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, clausulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (Art.13, incisos III e V da Lei nº 4.947-66); [...] II - Observância das seguintes normas, visando a conservação dos recursos naturais:http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  25. 25. name Página 25 de 64 a) prazos mínimos, na forma da alínea " b ", do inciso XI, do art. 95 e da alínea " b ", do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra: - de 3 (três), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria; - de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal; - de 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal;[5] “Pelo exposto, Julgo Procedente o pedido formulado na presente Ação de Despejo Rural – Retomada ajuizada por Ana Maria de Souza Nunes, Maria de Lourdes Souza Pokulat, Vera Maria de Souza Cebalhos e Maria Helena de Souza Pezzi em desfavor de Silvio Carlos Salim Ribeiro, para o fim de determinar ao réu que entregue o imóvel objeto do arrendamento verbal entabulado entre as partes, no prazo de 30 dias a contar da intimação da presente sentença, sob pena de expedição de mandado de despejo. Declaro ainda extinto o feito, com fulcro no art. 269, inc. I, do CPC.[6] AÇÃO DE DESPEJO RURAL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO. DUPLO FUNDAMENTO. DENÚNCIA VAZIA E FALTA DE PAGAMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESCABIMENTO. Ação de despejo rural com dupla fundamentação, a saber, na falta de pagamento da contraprestação e na denúncia da locação. Possibilidade de emenda da mora, o que impede, no momento, o despejo puro e simples. Notificação que não declina o fundamento. A eficácia da notificação para fins de retomada do imóvel pelo proprietário fica condicionada à declinação da motivação, de modo a possibilitar ao arrendatário o exercício do direito de preferência, não se admitindo a denúncia vazia. Antecipação de tutela descabida.[7] PEDIDO DE DESPEJO CUMULADO COM RESCISÃO CONTRATUAL. MOTIVO. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. PLANTIO DE CULTURA ILEGAL. SOJA GENETICAMENTE MODIFICADA. CONTRARIEDADE A LEI DE BIOSSEGURANÇA. NÃO-VERIFICADA. SENTENÇA MANTIDA. A apelante arrendou à apelada determinada área de terras para que a arrendatária plantasse a cultura que bem lhe aprouvesse. O contrato não especificou detalhadamente a destinação que a arrendatária deveria conferir às terras arrendadas. Então, assim como outros produtores, durante os anos de 2002 e 2003, a arrendatária plantou soja transgênica. [...] E, posteriormente, editou-se a Lei 10.814/03, datada de 15 de dezembro de 2003, isentando expressamente os produtores de soja transgênica, relativamente às safras anteriores ao ano de 2003, de toda e qualquer responsabilidade e/ou penalidade, nos termos do art. 13 da Lei 10.814/03. Desta forma, tanto a safra de 2002, quanto a de 2003, produzidas pela apelada com o emprego de sementes de soja transgênica devem ser reputadas lícitas. Logo, esta circunstância não tem aptidão para configurar motivo de despejo ou inadimplemento contratual a ponto de rescindi-lo.[8] APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO AGRÁRIO: ARRENDAMENTO RURAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESPEJO. PRAZO DETERMINADO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. Em se tratando de contrato de arrendamento rural com prazo determinado, em não havendo notificação prévia do arrendante, tem-se por prorrogada a avença, consoante disciplinam o inc. IV do art. 95 da Lei n. 4.504/64 e o § 1º do art. 22 do Decreto n. 59.566/66. Contrato que se renova automaticamente. Orientação jurisprudencial. INADIMPLEMENTO. DESPEJO. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO. O inc. III do art. 32 do Decreto n. 59.566/66, ao prever a possibilidade de despejo em caso de não pagamento, dispensa a necessidade de prévia notificação acerca da retomada do imóvel, na medida em que o parágrafo único do mencionado dispositivo legal estabelece que o arrendatário poderá evitar a rescisão do contrato e o conseqüente despejo, requerendo, no prazo da contestação da ação de despejo, seja admitido o pagamento do aluguel ou renda e encargos devidos, as custas do processo e os honorários do advogado do arrendador, fixados de plano pelo Juiz. Precedentes jurisprudenciais. PAGAMENTO DOS VALORES DEVIDOS. CABIMENTO. Confessado o inadimplemento pelos arrendatários, de serem condenados ao pagamento das quantias devidas a título de arrendamento, as quais vão limitadas aos três últimos anos antes do ingresso da ação, na medida em que incidente, inhttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  26. 26. name Página 26 de 64 casu, o disposto no inc. I do § 3º do art. 206 do CC/2002. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO. DESCABIMENTO. Não há falar em exceção de usucapião quando os apelados passaram a ocupar a área na qualidade de arrendatários. O fato de não terem mais efetuado os pagamentos, aliado à renovação automática da avença, não caracteriza posse ad usucapionem, já que nunca a exerceram com o imprescindível animus domini, essencial para a caracterização do usucapião. Apelação parcialmente provida. Unânime.[9] APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO AGRÁRIO: ARRENDAMENTO RURAL. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. INOCORRÊNCIA. Não há falar em falta de interesse processual dos autores quando a notificação efetuada ocorreu, antes do término do contrato, em razão do inadimplemento dos arrendatários em relação aos pagamentos anuais a que se obrigaram. DESPEJO. INADIMPLEMENTO. TENTATIVA DE FINANCIAMENTO MEDIANTE CRÉDITO FUNDIÁRIO INEXITOSA. O inadimplemento dos arrendatários em relação ao pagamento anual do arrendamento, bem como a tentativa inexitosa de obtenção de financiamento mediante crédito fundiário do Governo Federal, autorizam seja decretado o despejo dos arrendatários, rescindindo o contrato de arrendamento rural firmado entre as partes. Preliminar afastada e apelação desprovida. Unânime.[10] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - RESCISÃO DE CONTRATO - LOCAÇÃO - IMÓVEL RURAL DESTINADO A DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADE EQUESTRE E RECREAÇÃO - APLICAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO - BENFEITORIAS - RENÚNCIA DO DIREITO DE RETENÇÃO.- Em se tratando de imóvel localizado em zona rural, mas destinado a finalidade diversa daquela estabelecida no Estatuto da Terra, é de ser aplicada a Lei do Inquilinato como norma regulamentadora da relação jurídica.- A teor do disposto no art. 35 da lei 8245/91, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.Consoante diversos precedentes desta Corte, é válida a cláusula firmada em contrato de locação, que prevê a renúncia, por parte do locatário, do direito de retenção ou indenização por benfeitorias, exegese do artigo 35 da Lei Federal 8.245/91.[11] Como se depreende dos artigos acima, a natureza dos contratos envolvendo locação rural não permite que o despejo aconteça da forma que quiser o autor, mas sim dentro do que determina a lei. Nesse tipo de contrato de locação é protegido o direito do locatário quanto à garantia de colheita da safra na data correta, exploração da pecuária, lavoura temporária ou permanente, e outros. Embora não seja objeto direto de nosso estudo, deixo aqui 3 (três) endereços para quem se interessar ou sentir necessidade de maiores esclarecimentos www.faemg.org.br, www.ibge.gov.br e www.incra.gov.br . [1] Decreto no 59.566, de 14 de novembro de 1966. [2] Idem [3] Idem [4] Decreto no 59.566, de 14 de novembro de 1966. [5] Idemhttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  27. 27. name Página 27 de 64 [6] APELAÇÃO CÍVEL - Nº 70041906157 - DÉCIMA CÂMARA CÍVEL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL - DES. JORGE ALBERTO SCHREINER PESTANA (PRESIDENTE E REVISOR) - DES. PAULO ROBERTO LESSA FRANZ - Relator(a). [7] Agravo de Instrumento Nº 70034470989, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Antônio Kretzmann, Julgado em 28/01/2010. [8] Apelação Cível Nº 70010538460, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em 02/03/2005. [9] Apelação Cível Nº 70031151764, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Tasso Caubi Soares Delabary, Julgado em 09/12/2009 [10] Apelação Cível Nº 70031457351, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Tasso Caubi Soares Delabary, Julgado em 09/12/2009. [11] APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0672.06.209099-4/001 - RELATOR: EXMO. SR. DES. DOMINGOS COELHO - 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais - Data do Julgamento: 16/05/2007 - Data da Publicação: 26/05/2007.http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  28. 28. name Página 28 de 64 2.1.7 Despejo realizado em estabelecimentos públicos O despejo vinculado a estabelecimentos de ensino, de responsabilidade do Poder Público, será realizado, a critério do Juiz, mas somente no período de férias escolares, em razão do cronograma oficial e ordinário a ser seguido. Assim, recebendo um mandado para instituições de ensino, fora do período de férias, será devolvido, informando a situação ao Juiz para que providências adequadas sejam tomadas. O mesmo não acontece com cursos livres como línguas, danças, natação, ginástica e outros. A escola pública está protegida contra a denúncia vazia, estas não. Para os hospitais e demais repartições públicas, autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, não há restrição quanto à época de realização do despejo; contudo, em razão da especialidade das atividades exercidas, o mandado deverá trazer as providências necessárias à efetivação da medida, pessoas que deverão acompanhar o ato, local para serem levados os doentes, quando for o caso, entre outros. Não constando do mandado essas observações, o mandado será devolvido informando a situação encontrada no local, para complementação dos dados. No caso das entidades religiosas, para fazerem uso desta proteção devem estar registradas, ou seja, existirem legalmente, mediante alvará para funcionamento expedido pela Prefeitura Municipal de origem da Instituição. Sendo apresentado qualquer documento ao Oficial de Justiça, neste sentido, e não sendo conhecida a situação no mandado, o incidente deverá ser levado ao Juiz para análise e providências futuras. A proteção estabelecida para estas situações visa o aspecto social da locação, que, além de estar vinculada ao Poder Público, trabalha com pessoas doentes, idosas, crianças e outras, envolvendo, na maioria das vezes, a vida dessas pessoas. Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) [...] § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)[1] Locação de imóveis - despejo – retomada imotivada - escola de informática – curso livre que não se beneficia da proteção do rt. 53 da lei 8.245/91 - despejo decretado com Fundamento no art. 8º, "caput", da lei do Inquilinato - sentença mantida.[...] Inaplicável à espécie o art. 53 da Lei 8.245/91,http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  29. 29. name Página 29 de 64 pois a empresa apelante, Eurosorocaba Edições Culturais Ltda, conforme se depreende do contrato social de fls. 73/79, foi constituída com o objetivo social de "comercialização em geral, de livro, publicações, tratados e cursos especializados em temas de informática e em geral de quaisquer materiais de interesse culturar (fl. 74), ou seja, é escola de informática, mas não pode ser considerada estabelecimento de ensino propriamente dito preservado da denúncia vazia pela Lei do Inquilinato. Apelação sem revisão N° 992.06.022258-0 - Voto N° 11028 - 34a Câmara - Seção de Direito Privado - Tribunal de Justiça de São Paulo - Comarca: Sorocaba – Iª Vara Cível (Processo N.° 2281/04)(grifos adicionados). Locação. Despejo. Escola. Estabelecimento de ensino. Inaplicabilidade do art. 53 da Lei 8.245/91.Mesmo que a locatária seja um colégio de 1º e 2º grau, mas sendo dada destinação extra- curricular ao imóvel, de «Escola de esportes» e «locação de quadras», não incide a proteção legal que visa assegurar cursos regulares autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, não aqueles de ensino livre, ainda que especializados. Sentença mantida. DOC. LEGJUR 103.1674.7217.3700) 131 - 2º TACSP. Disponível em http://www.legjur.com/jurisprudencia/jurisp_index.php? palavra=Escola&opcao=3&pag=400#i131-00 Locação não residencial. Despejo. Denúncia vazia. Locatária que exerce atividade pré-Escolar de jardim de infância. Caracterização, atualmente, como estabelecimento de ensino. Carência da ação de despejo imotivada. Lei 8.245/91 (Inquilinato), art. 53. CF/88, art. 208, IV. Lei 5.692/77, art. 19, § 2º. Não se pode negar que hoje a pré-Escola chega a ser quase que indispensável para o acesso ao primeiro grau, pois a criança naquela fase praticamente é alfabetizada, ingressando nesta já escrevendo e lendo as primeiras letras. As pré-Escolas são, portanto, entidades consideradas estabelecimento de ensino.DOC. LEGJUR 103.2110.5022.9500) 183 - 2º TAC. Disponível em http://www.legjur.com/jurisprudencia/jurisp_index.php?palavra=Escola&opcao=3&pag=400#i131-00 Não é cabível o despejo, por denúncia vazia, nos contratos de locação de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, já havendo o Superior Tribunal de Justiça consolidado jurisprudência no sentido da impossibilidade de retomada de imóvel destinado a esses fins em virtude de sua “relevante função social”, conforme a inteligência do art. 53 da Lei nº 8.245/91 (STJ, 6ª Turma, RESP 182.873-RS, Relator Ministro Hamilton Carvalhido, DJU 22.11.1999, pág. 00203). Disponível em http://www.tabelionatofigueiredo.com.br/conteudo/42 Ref.: Despejo em hospitais - http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2011/04/hospital- sofre-acao-de-despejo-em-sp-e-pacientes-sao-removidos.html Ref.: (Despejo realizado em escola) [1] Lei 8.245/91.http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  30. 30. name Página 30 de 64 2.1.8 Mandado de despejo originado do Juizado Especial Cível Não obstante o limite trabalhado pelos Juizados Especiais, para a propositura das ações, há contratos que comportam esta providência, ressalvadas as observações feitas quanto ao valor final apurado no curso do processo. Assim, embora não seja um procedimento habitual, o Oficial de Justiça poderá receber um mandado de despejo originado dos Juizados Especiais, devendo o mandado ser cumprido da mesma forma adotada para os demais. Nos termos do art. 3º, III, da Lei 9.099/95, o Juizado Especial Cível é competente para julgar ações de despejo, quando a retomada do imóvel é para uso próprio, desde que o valor da causa seja até 40 (quarenta) salários mínimos, lembrando que a Lei 8.245/91 trata das ações de despejo por falta de pagamento. Cabe lembrar que, embora seja uma norma positivada, há entendimentos de que não é obrigatoriedade o procedimento expresso na Lei dos Juizados Especiais Cíveis, facultando ao autor, na mesma situação, utilizar-se do procedimento contido na Lei 8.245/91, motivo pelo qual o Oficial de Justiça poderá receber mandados nas duas situações. Sendo proposta no Juizado Especial uma ação visando à retomada do imóvel para uso próprio, o valor da causa poderá sofrer um aumento até a data de prolação da sentença, quando há condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos até a efetiva desocupação do imóvel e demais acréscimos legais. Tudo isso gera um título executivo judicial limitado em 40 salários mínimos, visto que, sendo maior, o remanescente deverá ser cobrado mediante o ajuizamento de execução por quantia certa, por via da Justiça comum. Em se tratando de uma ação de despejo para uso próprio e analisando a demora habitual no andamento dos processos, quando o proprietário quer o imóvel, e não os aluguéis devidos pelo locatário, ele vai optar realmente pelo Juizado Especial. É um procedimento mais célere e informal que o ordinário, portanto representa uma solução mais rápida.http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  31. 31. name Página 31 de 64 2.1.9 Elaboração do auto de despejo Realizado o despejo, o Oficial de Justiça deverá lavrar auto de despejo, descrevendo a situação de forma a permitir o convencimento do Juiz sobre as condições em que foi efetivada a diligência. No auto deverão constar, dentro do que for possível, informações sobre o aspecto do imóvel; se os bens foram retirados pelo requerido, requerente ou de outra forma; descrição do estado dos bens no momento da diligência, quando os bens ficarem depositados com o requerente e demais situações que porventura sejam conhecidas no local. Por fim, deverá informar, no próprio auto, se foram entregues as chaves, ou feita a imissão na posse, obedecendo à determinação contida no mandado. Além desses dados específicos, deverão constar aqueles habituais e indispensáveis à lavratura de qualquer auto. Se houver ordem expressa no mandado e havendo necessidade de arrombamento, este será realizado conforme procedimento orientado pela Instituição, devendo ser lavrado um auto correspondente ao arrombamento, previamente à realização da medida principal. Ref.: (Despejo com demolição – artigo)http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  32. 32. name Página 32 de 64 2.1.10 Legislação pertinente ao ato de despejo Lei Especial nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Arts. 389, 565/578 do Código Civil. Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. [...] Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Art. 566. O locador é obrigado: I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa. Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava. Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação. Art. 569. O locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos. Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá ohttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  33. 33. name Página 33 de 64 locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido. Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis. Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade. Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. § 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel. § 2o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação. Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado. Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. Art. 3º, I e III, da Lei 9.099/95 Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo; [...] III - a ação de despejo para uso próprio; Art. 107, caput, da Lei 4.504/64 Art. 107. Os litígios judiciais entre proprietários e arrendatários rurais obedecerão ao rito processualhttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  34. 34. name Página 34 de 64 previsto pelo artigo 685, do Código do Processo Civil. [...] Art. 32 do Decreto 59.566/66 com a redação da Lei 9.245/95 Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos: I - término do prazo contratual ou de sua renovação; II - se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador; III - se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado; IV - dano causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário; V - se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural; VI - abandono total ou parcial do cultivo; VII - inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 deste Regulamento; VIII - nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste Regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido; IX - se o arrendatário infringir obrigação legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual. Parágrafo único. No caso do inciso III, poderá o arrendatário devedor evitar a rescisão do contrato e o conseqüente despejo, requerendo, no prazo da contestação da ação de despejo, seja-lhe admitido o pagamento do aluguel ou renda e encargos devidos, as custas do processo e os honorários do advogado do arrendador, fixados de plano pelo juiz. O pagamento deverá ser realizado no prazo que o Juiz determinar, não excedente de 30 (trinta) dias, contados da data da entrega em cartório do mandado de citação devidamente cumprido, procedendo-se a depósito, em caso de recusahttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  35. 35. name Página 35 de 64 2.2 IMISSÃO NA POSSE É a forma de obtenção de posse por meio de uma decisão judicial, quando determinada pessoa compra, herda, recebe em doação, arremata, abandona o imóvel locado, adjudica ou recebe por meio de partilha e o detentor da posse não entrega o bem na data e forma convencionadas. Dos posicionamentos transcritos, o que se observa é que o ato de imissão na posse poderá acontecer em razão de uma condenação com a respectiva execução da sentença ou simplesmente em resposta ao requerimento formulado pelo interessado. Imissão na posse é: “Ato judicial que dá a posse de alguma coisa a uma pessoa, a que ela faz jus e da qual estava privada.”[1] Imissão de posse - “Ato judicial pelo qual a posse de alguma coisa é entregue a determinada pessoa, com causa negocial ou legal, a quem essa posse faz jus e que dela se encontrava privado.” [2] Para o ilustre doutrinador Celso Antônio Bandeira de Mello imissão de posse é "a transferência da posse do bem objeto da expropriação" (Curso de Direito Administrativo. São Paulo: Malheiros, 2000, p. 701). O ato de imissão de posse versa sobre um direito material onde o objeto é a entrega da posse a quem tem direito, situação esta que habitualmente é motivo de pendências entre proprietário de imóveis e terceiros, o que demanda, obrigatoriamente, uma solução trabalhada nos Tribunais, contudo, não está disciplinada, de forma expressa, no Código de Processo Civil. Podemos tratar o tema imissão na posse de várias formas, em vários tipos de ações e procedimentos. A imissão na posse era tratada em ação própria pelo procedimento especial. Fato é que o prejudicado tem direito de requerer a imissão na posse do bem que lhe cabe, desde que seja por uma situação validada por uma decisão judicial. Cabe lembrar que o requerimento poderá ser feito nos próprios autos da ação de execução ou por meio de ação autônoma, conforme o caso. Yussef Said Cahali, em sua obra Posse e Propriedade, p. 443, esclarece: A finalidade da imissão é permitir passe a ter posse quem nunca a teve. É permitir a quem adquiriu um bem, e que tem a posse jurídica ou de direito, possa ter, também, a posse de fato, isto é, a posse real e efetiva da coisa adquirida. E prossegue:”A imissão não é uma possessória, mas visa à obtenção da posse por quem nunca a teve. A imissão nada tem com a defesa da posse. Disto se ocupam as possessórias.” [3] A imissão de posse é devida àquele a quem alguém se obrigou a transferir a posse – e, como será visto, não apenas ao adquirente. A ação de imissão de posse é o meio processual através do qual se permite que aquele que tem o direito de haver a posse atue contra aquele que se obrigou a transferi-la. A ação de imissão de posse, embora petitória, não se funda no domínio, pois é reservada àquele que tem o direito à posse – como é ohttp://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  36. 36. name Página 36 de 64 caso, por exemplo, do promitente-comprador, que obviamente não possui o domínio. [4] Ref.: (Imissão provisória na posse - despacho judicial) Ref.: (Imissão provisória na posse - despacho judicial 1) [1] Dicionário Jurídico. Pesquisado dia 20/03/2011, disponível em: http://www.pm.al.gov.br/bope/downloads/downloads_dicionario_juridico.pdf [2] HORCAIO, Ivan. Dicionário Jurídico - Coleção Saber Jurídico, São Paulo: Primeira Impressão, 2008, 128 p. [3] Agravo de Instrumento nº 365.750-9 - Comarca de Belo Horizonte - Primeira Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais - Relator: Osmando Almeida - Data do Julgamento: 07/05/2002 - Data da Publicação: 25/05/2002. [4] MARINONI, Luiz Guilherme, Ações para obtenção de coisa (art. 461-a do CPC), Elaborado em 07.2006, professor titular de Direito Processual Civil dos cursos de Graduação, Mestrado e Doutorado da UFPR, mestre e doutor em Direito pela PUC/SP, pós-doutor pela Universidade de Milão, advogado em Curitiba, ex-procurador da República.http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012
  37. 37. name Página 37 de 64 2.2.1 Imissão na posse requerida nos próprios autos Imissão na posse resultante de simples requerimento ao juiz, nos próprios autos, determinando a imissão do autor na posse do bem, acontece quando o requerido participou do processo e tomou conhecimento do fato durante a tramitação. Como exemplo, podemos citar o art. 461-A, § 2º, do Código de Processo Civil, que prevê a expedição de mandado de imissão na posse para efetivação do provimento jurisdicional. Nesse caso a medida é destinada à execução de uma ordem judicial expedida em decorrência de uma obrigação não cumprida, deixando claro que o ato acontecerá independente de processo autônomo. Art. 461-A. Na ação que tenha por objeto a entrega de coisa, o juiz, ao conceder a tutela específica, fixará o prazo para o cumprimento da obrigação (incluído pela Lei nº 10.444, de 7.5.2002). § 1º Tratando-se de entrega de coisa determinada pelo gênero e quantidade, o credor a individualizará na petição inicial, se lhe couber a escolha; cabendo ao devedor escolher, este a entregará individualizada, no prazo fixado pelo juiz (incluído pela Lei nº 10.444, de 7.5.2002). § 2º Não cumprida a obrigação no prazo estabelecido, expedir-se-á em favor do credor mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel (incluído pela Lei nº 10.444, de 7.5.2002).http://www.ead.tjmg.jus.br/cursos/mod/book/print.php?id=6626 09/11/2012

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