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Secondo l’art. 1813 del cod. civ., il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatari...
ORIGINE <ul><li>Il mutuo è un istituto antico: era già noto ai tempi degli antichi romani, come si evince dai testi giusti...
<ul><li>Diversa è la situazione oggi, dato che il mutuo si intende  oneroso : dice l’art. 1815, 1° comma, che il mutuatari...
Il mutuo ipotecario <ul><li>Il mutuo ipotecario è un  prestito garantito da ipoteca su un immobile . L'ipoteca attribuisce...
<ul><li>Il mutuo è anche un contratto  reale , perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario. Il ...
L'ipoteca <ul><li>Per erogare un mutuo  la Banca richiede , a garanzia del prestito,  di iscrivere ipoteca su un immobile ...
Qual è il tasso vero? <ul><li>La pubblicità punta sempre di più sull'effetto di tassi bassissimi scritti a caratteri cubit...
Qual è il tasso vero? <ul><li>Euribor + Spread annuo   </li></ul><ul><li>dove l'Euribor è il tasso a cui le banche stanno ...
ESEMPIO: <ul><li>un mutuo potrebbe avere un tasso di ingresso del 3% ed un tasso a regime pari a &quot;Euribor + 1,50%&quo...
Cos'è lo spread <ul><li>Nella pratica, analizzando le offerte del mercato, si possono riscontrare diverse situazioni che n...
Mutui a tasso fisso <ul><li>Il vero mutuo a tasso fisso, una volta stipulato non si presta a manipolazioni. Devi solo fare...
ESEMPIO : <ul><li>se scelgo un mutuo a tasso fisso al 6%, pagherò il 6% dalla prima all'ultima rata.  Se invece contraggo ...
<ul><li>Va invece osservato che non sarà possibile conoscere il tasso definitivamente applicato ad un contratto di mutuo a...
Tasso misto <ul><li>In questo tipo di mutuo  una componente del tasso è fissa e l'altra componente è variabile . Da qui il...
Esempi: <ul><li>Mutuo a tasso variabile . Tasso nominale annuo 6%. Con questo tipo di mutuo, se nel periodo precedente l'E...
concludendo: <ul><li>Come si è potuto constatare, il mutuo a tasso misto è meno sensibile alle variazioni dei tassi di rif...
<ul><li>A chi è consigliato : a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, con la tranquill...
Utilizzo del TAEG <ul><li>Il modo più semplice di paragonare il costo di due finanziamenti consiste nel confrontare il lor...
    Cos'è il T.A.E.G. <ul><li>Il T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) si pone l'obiettivo di rappresentare nel modo pi...
Le spese dell'operazione <ul><li>Obiettivo dichiarato del TAEG è quello di ricomprendere gli effetti di tutte le spese obb...
Le spese dell'operazione <ul><li>ESEMPIO :  un mutuo decennale di 100.000 Euro al 5% (1.061 Euro mensili) privo di spese d...
Le spese dell'operazione <ul><li>Il fedele TAEG farà perciò i suoi conti considerando il capitale ristretto a 99.200 Euro ...
ISC: cos'è <ul><li>Una delle ultime apparizioni nel settore dei mutui è stato  l'ISC . La sua descrizione estesa è peraltr...
Competizione nell'ammortamento a tasso fisso e variabile <ul><li>Quando si paragona un mutuo a tasso fisso con uno a tasso...
Piano ammortamento francese <ul><li>La semplicità concettuale e pratica di un rimborso tramite rate tutte uguali (salvo va...
Le convenzioni che riducono i tassi <ul><li>Una ragione per ricorrere al mediatore è la possibilità di ottenere condizioni...
<ul><li>Indice  Quotazione Aggiornamento </li></ul><ul><li>Euribor 1 mese 0,90% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>Euribor 3 mesi...
<ul><li>IRS 1 anno 1,62% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 2 anni 2,05% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 5 anni 2,85% 16.2.20...
Quando e perché cambia l'Euribor <ul><li>L'Euribor è un indicatore del costo del denaro assai sensibile alle attese sui me...
Trovare un mediatore affidabile  <ul><li>Quanto mi costi!  </li></ul><ul><li>I costi di mediazione sono sempre un tasto do...
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Notizie di attualità sui mutui 1 febbraio 2010   <ul><li>La richiesta va opportunamente documentata e quindi inoltrata all...
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USURA ??? <ul><li>L’usura è un reato ed è regolamentato dall’art. 644 del codice penale, che punisce con la reclusione chi...
USURA ??? <ul><li>La legge usura è quella del 7 marzo 1996 nr. 108, che prevede la pubblicazione dei tassi soglia usurai; ...
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Il Mutuo Ipotecario

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Il Mutuo Ipotecario

  1. 1. Secondo l’art. 1813 del cod. civ., il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di denaro, o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità. Associazione Amici Bancari UILCA Va
  2. 2. ORIGINE <ul><li>Il mutuo è un istituto antico: era già noto ai tempi degli antichi romani, come si evince dai testi giustinianei, ma con una importante differenza. Era infatti inteso in senso gratuito , nel senso che il mutuatario non era tenuto a prestare interessi della somma mutuata; gli interessi erano previsti soltanto se le parti si fossero accordate espressamente in tal senso. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  3. 3. <ul><li>Diversa è la situazione oggi, dato che il mutuo si intende oneroso : dice l’art. 1815, 1° comma, che il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante. Se le parti non hanno stabilito il tasso di interesse dovuto, si applica il tasso legale. In seguito alla L. 108 del 1996, il secondo comma del 1815 è stato novellato, e ora prevede che se sono pattuiti interessi usurari “la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  4. 4. Il mutuo ipotecario <ul><li>Il mutuo ipotecario è un prestito garantito da ipoteca su un immobile . L'ipoteca attribuisce al creditore (la Banca), il diritto di espropriare l'immobile, qualora il debitore non riesca a restituire il prestito. Fermo restando che le Banche concedono il mutuo solo a chi ha le caratteristiche soggettive (ad esempio l'assenza di protesti ) ed oggettive (un reddito adeguato) , l'ipoteca è richiesta a titolo di ulteriore garanzia sul prestito. Il mutuo ipotecario è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un Notaio. Il Notaio provvederà a redigere il contratto, a registrarlo nei pubblici registri, ad iscrivere l'ipoteca e a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente. </li></ul><ul><li>Un'altra caratteristica peculiare del mutuo ipotecario è che solo questo tipo di mutuo beneficia delle detrazioni fiscali. </li></ul>i Associazione amici dei bancari UILCA Va
  5. 5. <ul><li>Il mutuo è anche un contratto reale , perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario. Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme proprie delle operazioni di credito fondiario. </li></ul><ul><li>Un credito a medio e lungo termine è fondiario quando l'iscrizione ipotecaria avviene nel rispetto della regola del cosiddetto “primo grado economico”. </li></ul><ul><li>Un'ipoteca s'intende di primo grado economico quando l'importo del finanziamento da concedere non superi l'80% del valore dell'immobile offerto in garanzia. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  6. 6. L'ipoteca <ul><li>Per erogare un mutuo la Banca richiede , a garanzia del prestito, di iscrivere ipoteca su un immobile . Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la Banca pretende che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado, nel senso che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti. </li></ul><ul><li>Nel malaugurato caso in cui il mutuatario non paghi le rate del mutuo, l'ipoteca dà il diritto alla Banca di porre in vendita il bene e, con il ricavato, soddisfare il proprio credito residuo. </li></ul><ul><li>L'ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga rinnovata. L'ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui alla scadenza dei 20 anni il debito non sia ancora estinto. L'ipoteca può anche essere cancellata prima del termine di scadenza. </li></ul><ul><li>Per poter cancellare l'ipoteca è necessario che il debito sia stato estinto. In tal caso il mutuatario potrà chiedere alla Banca il &quot;consenso alla cancellazione d'ipoteca&quot; e con questo documento rivolgersi ad un Notaio per la cancellazione </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  7. 7. Qual è il tasso vero? <ul><li>La pubblicità punta sempre di più sull'effetto di tassi bassissimi scritti a caratteri cubitali. Ma sono tassi veri? Ecco le informazioni necessarie per non lasciarsi trarre in inganno. </li></ul><ul><li>Mutui a tasso variabile </li></ul><ul><li>Non tutti sanno che il tasso presentato nell'offerta a tasso variabile non è sempre quello vero. In molti casi viene reclamizzato un tasso iniziale più basso - chiamato &quot;tasso di ingresso&quot; - valido solo per i primi mesi. Quando trovi in pubblicità tassi impossibili, perfino all'1%, si tratta sempre di tassi iniziali. Il tasso vero, definito in gergo &quot;tasso a regime&quot;, verrà invece utilizzato per il resto del mutuo ed è quindi essenziale conoscerlo. Nei mutui a tasso variabile è sempre costruito con l'addizione: </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  8. 8. Qual è il tasso vero? <ul><li>Euribor + Spread annuo </li></ul><ul><li>dove l'Euribor è il tasso a cui le banche stanno pagando il denaro in quel momento, mentre lo spread rappresenta la percentuale che ogni specifica banca decide di aggiungervi quale proprio ricavo. L'Euribor costituisce la componente variabile del tasso e ad ogni revisione dovrà essere nuovamente rilevato. Lo spread invece resterà lo stesso per tutta la durata del mutuo. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  9. 9. ESEMPIO: <ul><li>un mutuo potrebbe avere un tasso di ingresso del 3% ed un tasso a regime pari a &quot;Euribor + 1,50%&quot;. Per conoscere il tasso &quot;a regime&quot; bisognerà dimenticare il 3% iniziale e andare piuttosto a vedere a quanto ammonta l'Euribor. Se in quel momento l'Euribor è quotato 2,65% il tasso &quot;a regime&quot; del mutuo sarà: 2,65% (Euribor) + 1,50% (spread) = 4,15% (tasso a regime). </li></ul><ul><li>E' perciò evidente che per comparare le proposte a tasso variabile bisogna paragonare gli spread. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  10. 10. Cos'è lo spread <ul><li>Nella pratica, analizzando le offerte del mercato, si possono riscontrare diverse situazioni che non rispecchiano la logica espressa in precedenza. Può succedere che la Banca X, che applica uno spread dell'1,70%, offre mutui al 4,9%, mentre la Banca Y, che ha uno spread dell'1,20%, offre mutui al 5,20%. </li></ul><ul><li>La risposta a questo mistero si chiama Tasso d'accesso . Molte Banche, pubblicizzano un tasso molto basso, che è applicato solo alle prime rate (da qui il nome di tasso d'accesso). Trascorso un certo periodo però, il tasso applicato alle rate successive è il cosiddetto Tasso a regime , più elevato del tasso d'accesso. </li></ul><ul><li>In conclusione, è più importante conoscere lo spread ed il tasso a regime, che farsi abbagliare da pubblicità abilmente ideate . </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  11. 11. Mutui a tasso fisso <ul><li>Il vero mutuo a tasso fisso, una volta stipulato non si presta a manipolazioni. Devi solo fare attenzione a non confonderlo con il mutuo con opzione. Il mutuo con opzione consente di iniziare a tasso fisso e poi, ogni due o più anni, scegliere se mantenere il tasso fisso o passare a quello variabile. Però devi sapere che la decisione di continuare a tasso fisso porterà ad utilizzare un tasso aggiornato al momento, diverso dal precedente. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  12. 12. ESEMPIO : <ul><li>se scelgo un mutuo a tasso fisso al 6%, pagherò il 6% dalla prima all'ultima rata. Se invece contraggo un mutuo con opzione triennale inizialmente al 6% fisso, dopo i primi tre anni dovrò esercitare l'opzione decidendo se proseguire a tasso fisso o a tasso variabile. Qualora decida di continuare a tasso fisso non verrà utilizzato il precedente 6%, ma il tasso di mercato di quel momento. Così di nuovo ogni tre anni, alla scadenza dell'opzione. Ovviamente il nuovo tasso potrebbe risultare sia superiore che inferiore al precedente, come avviene con i mutui a tasso variabile. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  13. 13. <ul><li>Va invece osservato che non sarà possibile conoscere il tasso definitivamente applicato ad un contratto di mutuo a tasso fisso fino al giorno dell'atto notarile. Infatti il tasso può essere bloccato solo nel momento in cui avviene effettivamente l'operazione finanziaria. Dal momento della richiesta fino alla stipula del contratto di mutuo si potrà solo tenere sott'occhio il suo andamento osservando le evoluzioni del parametro IRS (Eurirs). </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  14. 14. Tasso misto <ul><li>In questo tipo di mutuo una componente del tasso è fissa e l'altra componente è variabile . Da qui il nome di tasso misto. La clausola contrattuale relativa al tasso potrebbe suonare più o meno così: &quot;Il tasso d'interesse applicato è calcolato su due componenti: 70% indicizzato all'Euribor, 30% Fisso&quot;. Premesso che le percentuali fra la componente a tasso fisso e quella a tasso variabile possono variare da proposta a proposta, di seguito vediamo un esempio che chiarisca meglio il comportamento del mutuo a tasso misto rispetto ad un variabile puro: </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  15. 15. Esempi: <ul><li>Mutuo a tasso variabile . Tasso nominale annuo 6%. Con questo tipo di mutuo, se nel periodo precedente l'Euribor (tasso di riferimento) si fosse incrementato del 5%, il nuovo tasso applicato al nostro mutuo sarebbe pari al 6,3% (6% + il 5% del tasso). </li></ul><ul><li>Mutuo a tasso misto . Tasso nominale annuo 6%; componenti del tasso: 50% variabile + 50% fisso. In questo mutuo, invece, sempre nel caso in cui l'Euribor si fosse rivalutato del 5%, il nuovo tasso applicato sarebbe pari al 6,15% (6% + il 5% applicato solo sul 50% del tasso). </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  16. 16. concludendo: <ul><li>Come si è potuto constatare, il mutuo a tasso misto è meno sensibile alle variazioni dei tassi di riferimento (sia in caso di rialzi che di ribassi), in quanto queste incidono solamente su una parte del tasso (la componente variabile) e non, come nel caso dei mutui a tasso variabile, sul 100% del tasso. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  17. 17. <ul><li>A chi è consigliato : a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, con la tranquillità di poter limitare i rischi di un andamento non stabilizzato dei tassi. </li></ul><ul><li>Aspetti positivi : è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, ammortizzando, comunque, gli effetti di un possibile rialzo dei tassi di riferimento. </li></ul><ul><li>Aspetti negativi : è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. In caso di riduzione del tasso di riferimento, solo una parte del tasso applicato (la componente a tasso variabile) beneficia della riduzione </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  18. 18. Utilizzo del TAEG <ul><li>Il modo più semplice di paragonare il costo di due finanziamenti consiste nel confrontare il loro TAEG (detto anche ISC). Nel caso dei mutui a tasso variabile la norma impone appropriatamente di usare il tasso a regime. Tra l'altro il TAEG è un indicatore che ingloba anche le spese accessorie del prestito, favorendo ulteriormente un confronto efficace </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  19. 19. Cos'è il T.A.E.G. <ul><li>Il T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) si pone l'obiettivo di rappresentare nel modo più completo ed esatto possibile il costo di un finanziamento. Si tratta di un tasso puramente virtuale. Non viene infatti utilizzato per calcolare le rate. Piuttosto è un indicatore, una cifra in grado di dichiarare il costo globale del prestito. Il grande vantaggio del TAEG è il suo utilizzo ai fini comparativi. Confrontando il TAEG di due mutui si acquisisce immediatamente l'idea di quale costi di più e di quanto. </li></ul><ul><li>Vediamo allora come differisce dal Tasso Annuo Nominale, con cui abbiamo tutti più confidenza. Nelle considerazioni sui tassi è consuetudine misurare la spesa annua in interessi. Un costo di 50 Euro su un finanziamento di 1.000 Euro rimborsato dopo un anno vuol dire pagare il 5%. Ciò corrisponde al Tasso Annuo Nominale (T.A.N.) del prestito. Nella sua semplicità questa considerazione non tiene conto di due elementi complementari e non trascurabili: </li></ul><ul><li>1. Il tipo di rimborso </li></ul><ul><li>2. Le spese dell'operazione </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  20. 20. Le spese dell'operazione <ul><li>Obiettivo dichiarato del TAEG è quello di ricomprendere gli effetti di tutte le spese obbligatorie ai fini di apertura e pagamento del finanziamento (per un elenco dettagliato vedi l'approfondimento sull'ISC). Per conseguirlo si ipotizza che i costi iniziali riducano il capitale prestato e che le spese periodiche aumentino la rata. Il calcolo del TAEG viene effettuato dopo avere apportato tali correttivi ai numeri dell'operazione </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  21. 21. Le spese dell'operazione <ul><li>ESEMPIO : un mutuo decennale di 100.000 Euro al 5% (1.061 Euro mensili) privo di spese di apertura o di gestione avrebbe un TAEG coincidente con il suo Tasso Effettivo, cioè 5,12%. Qualora invece la banca richiedesse 800 Euro di spese iniziali ciò corrisponderà in pratica a ricevere un finanziamento ridotto a 99.200 Euro (100.000 - 800). Se poi tutti i mesi dovrò pagare 3 Euro per la polizza incendio e 2 Euro di spese di incasso, sarà come sopportare una rata maggiorata di 5 Euro. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  22. 22. Le spese dell'operazione <ul><li>Il fedele TAEG farà perciò i suoi conti considerando il capitale ristretto a 99.200 Euro ed una rata mensile maggiorata a 1.066 Euro (1.061 + 5 di spese). Risultato: TAEG = 5,41%, ovvero il tasso effettivo di un mutuo decennale di 99.200 Euro rimborsato con una rata mensile di 1.066 Euro. </li></ul><ul><li>In pratica sarà come avere azzerato tutti i costi del finanziamento avendoli tramutati in interessi. Pertanto paragonare i TAEG corrisponde idealmente a confrontare diversi finanziamenti a spese zero. Comodo, no? </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  23. 23. ISC: cos'è <ul><li>Una delle ultime apparizioni nel settore dei mutui è stato l'ISC . La sua descrizione estesa è peraltro autoesplicativa: &quot; Indicatore Sintetico di Costo &quot;. La definizione ha assunto significato più formale nel 2003 con una delibera del CICR ( Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio ) . Precisando che l'ISC è &quot; calcolato conformemente alla disciplina sul tasso annuo effettivo globale (TAEG)&quot;, è stato chiarito che dire ISC è come dire TAEG . Quindi nell'ISC andranno ricomprese tutte le spese specificate dalla normativa del 1992 per il TAEG, ovvero: </li></ul><ul><li>1. gli interessi; 2. le spese di apertura della pratica di credito; 3. le spese di incasso delle rate (se stabilite dal creditore); 4. le spese per le assicurazioni imposte dal creditore, intese ad assicurargli il rimborso del credito in caso di morte, invalidità, infermità o disoccupazione del debitore; 5. il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo, se necessaria per l'ottenimento del credito; 6. le altre spese contemplate dal contratto. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  24. 24. Competizione nell'ammortamento a tasso fisso e variabile <ul><li>Quando si paragona un mutuo a tasso fisso con uno a tasso variabile la differenza che salta subito all'occhio è la differenza di tasso. Scavando più a fondo si possono però scoprire ulteriori elementi che a prima vista passano inosservati. Una prima considerazione riguarda l'importanza del tasso nei primi anni di vita del mutuo. E' infatti quando il debito è maggiore che esso esplica il maggiore effetto. Si consideri ad esempio un mutuo ventennale di 100.000 Euro. Ipotizziamo di pagare un tasso del 6% nei primi dieci anni e del 4% nei dieci successivi. La spesa per interessi ammonterà complessivamente a 64.373 Euro. Riconsideriamo ora lo stesso mutuo invertendo l'andamento dei tassi, cioè pagando il 4% nei primi dieci anni e il 6% nei restanti. In questo caso la spesa per interessi ammonterà a 52.456 Euro, cioè 11.917 in meno (quasi 1/4 della spesa!). L'analisi vuole dimostrare che un tasso contenuto nei primi anni di vita del mutuo determinerà un vantaggio così consistente da compensare anche aumenti significativi nelle fasi successive. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  25. 25. Piano ammortamento francese <ul><li>La semplicità concettuale e pratica di un rimborso tramite rate tutte uguali (salvo variazioni di tasso) ha determinato il grande successo del metodo di ammortamento &quot;francese&quot; a rata costante. Che si tratti di mutui, prestiti o leasing, quasi ogni finanziamento rateale viene proposto con l'ammortamento francese. Vediamo allora come funziona. In primo luogo vanno ricordati i due principi che regolano la costruzione dei piani di ammortamento, cioè: </li></ul><ul><li>la somma delle quote capitale contenute nelle rate deve ammontare all'importo originario del prestito; </li></ul><ul><li>con il pagamento della rata vanno riconosciuti tutti gli interessi maturati nel periodo cui la rata si riferisce. </li></ul><ul><li>Integrando il concetto del secondo punto con quello di rata costante diventa evidente che la composizione della rata dovrà cambiare nel tempo e sarà la quota interessi a dettare legge. La quota capitale dovrà assumere passivamente un valore pari alla differenza rispetto al totale della rata. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  26. 26. Le convenzioni che riducono i tassi <ul><li>Una ragione per ricorrere al mediatore è la possibilità di ottenere condizioni più vantaggiose di quelle proposte dalla banca allo sportello. Il mediatore aderisce sempre ad associazioni di categoria o a grandi strutture che hanno stipulato accordi con le banche, ottenendo trattamenti particolarmente favorevoli per la clientela introdotta dalla rete convenzionata. Quando il mediatore si rende disponibile ad utilizzare quelli più vantaggiosi per il cliente, ciò significa un grosso risparmio sugli interessi. Il beneficio economico conseguente, associato alla consulenza di un tecnico, può così rappresentare un'alternativa più proficua del cavarsela da sé. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  27. 27. <ul><li>Indice Quotazione Aggiornamento </li></ul><ul><li>Euribor 1 mese 0,90% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>Euribor 3 mesi 1,10% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>Euribor 6 mesi 1,37% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>Media Euribor 1 mese 0,79% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>Media Euribor 3 mesi 1,03% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>Media Euribor 6 mesi 1,26% 16.2.2011 </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va Principali indici utilizzati per i mutui a tasso variabile (Euribor) e a tasso fisso (IRS, detto anche Eurirs ).
  28. 28. <ul><li>IRS 1 anno 1,62% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 2 anni 2,05% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 5 anni 2,85% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 10 anni 3,50% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 15 anni 3,82% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 20 anni 3,90% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 25 anni 3,84% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 30 anni 3,75% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 40 anni 3,61% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>IRS 50 anni 3,55% 16.2.2011 </li></ul><ul><li>Tasso di riferimento BCE 1,00% 16.2.2011 </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va Indice Quotazione Aggiornamento
  29. 29. Quando e perché cambia l'Euribor <ul><li>L'Euribor è un indicatore del costo del denaro assai sensibile alle attese sui mercati. Quasi sistematicamente anticipa i tempi registrando le variazioni anche settimane prima che la Banca Centrale Europea comunichi un ritocco del costo del denaro. Appena i mercati tendono al rialzo o al ribasso, immediatamente l'Euribor vi si adegua. Per esempio se si prevede un aumento dei tassi tra tre mesi, gli Euribor a una settimana o a un mese resteranno piuttosto indifferenti, mentre quelli a tre o sei mesi punteranno subito verso l'alto. Alla base i fattori che determinano le fluttuazioni dei tassi sono molteplici. Per esempio la volontà di promuovere lo sviluppo tende a far contenere i tassi, favorendo l'indebitamento e quindi gli investimenti delle imprese. Un'economia che cresce troppo rapidamente può invece essere contrastata con l'aumento dei tassi di interesse, scoraggiando il ricorso al sistema finanziario. Una valuta che tende ad indebolirsi può essere rafforzata dall'afflusso di capitali attratti da tassi più alti, e viceversa. Ma le leggi dei mercati sfuggono alle volontà delle banche centrali, che spesso non possono che adeguarsi a situazioni di fatto, provocate da squilibri internazionali o talvolta da ondate speculative vere e proprie. </li></ul><ul><li>Intanto l'Euribor resta lì alla finestra, sempre pronto a recepire qualunque segnale e ad adeguarvisi </li></ul><ul><li>entro le 11 del mattino seguente! </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  30. 30. Trovare un mediatore affidabile <ul><li>Quanto mi costi! </li></ul><ul><li>I costi di mediazione sono sempre un tasto dolente. I mediatori creditizi richiedono usualmente provvigioni tra l'1% e il 2% dell'importo mutuato. Quando la pratica è complessa si può arrivare al 3%. Si sa di casi in cui è stato richiesto fino al 6% anche se è raccomandabile evitare di aderire a tali eccessi. Tra l'altro la provvigione può costituire argomento di trattativa, per cui vale sempre la pena di metterla in discussione se palesemente elevata. In cambio della corposa spesa sarà appropriato pretendere un trattamento attento e accurato fino all'erogazione del finanziamento. E l'applicazione al mutuo di condizioni sufficientemente valide da compensare in tutto o in parte i costi di mediazione. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  31. 31. Notizie di attualità sui mutui 1 febbraio 2010 <ul><li>UN ANNO DI SOLLIEVO PER CHI SI TROVA IN DIFFICOLTA’ CON LE RATE </li></ul><ul><li>Non è per tutti, ma almeno chi vive situazioni di disagio economico correlate agli eventi drammatici contemplati dalla normativa potrà tirare un sospiro di sollievo. Si tratta della possibilità di sospendere il pagamento della rata di mutuo per un periodo fino a 12 mesi, la cosiddetta moratoria dei mutui inserita nel Piano Famiglie. Vediamo chi può rientrarvi. In primo luogo la moratoria può essere conseguita solo dai clienti delle 197 banche che hanno aderito all’iniziativa, che rappresentano un buon 70% degli sportelli bancari italiani. Il provvedimento riguarda i mutui di importo inferiore a 150.000 Euro ottenuti per acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale e vale per i clienti con un reddito imponibile fino a 40.000 euro annui , soggetti nel biennio 2009 e 2010 a eventi particolarmente negativi, come morte, perdita dell'occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza o ingresso in cassa integrazione di uno dei debitori. La misura si applica anche nei confronti dei clienti che presentano ritardi nei pagamenti fino a 180 giorni consecutivi . Tali limiti rappresentano tuttavia criteri minimi, che ogni banca potrà estendere in modo favorevole alla clientela in difficoltà. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  32. 32. Notizie di attualità sui mutui 1 febbraio 2010 <ul><li>La richiesta va opportunamente documentata e quindi inoltrata alla propria banca, che avrà 45 giorni di tempo per accertare la sussistenza delle condizioni che aprono la porta alla moratoria del mutuo e disporre la sospensione desiderata. Gli istituti non sono però costretti a concedere l’interruzione del pagamento dell’intera rata; alcuni si limiteranno infatti al rinvio della sola quota capitale, che è tanto più modesta quanto più il mutuo è lungo e giovane. Il rinvio dei pagamenti comporterà in ogni caso un ricalcolo degli interessi, la cui crescita sarà proporzionale alle somme rimandate al futuro, alla lunghezza del rinvio e ovviamente al tasso di interesse contrattuale. Oltre all’allungamento del mutuo per via dell’aggiunta in coda delle quote capitale non pagate, dalla fine della sospensione si dovranno affrontare rate più alte per integrarvi le quote interessi non sostenute alla loro scadenza naturale. Ogni banca deciderà la lunghezza del periodo su cui distribuirle, facendo in modo di evitare che una volta superata la fase critica non ne subentri un’altra. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  33. 33. MAGGIORE CHIAREZZA PER CHI E’ IN CERCA DI UN MUTUO <ul><li>2 gennaio 2010 </li></ul><ul><li>Dal 1° gennaio è andato in vigore il provvedimento della Banca d’Italia che intende rendere più trasparenti le operazioni bancarie, tra cui i mutui. Nel loro caso, oltre alla documentazione già prevista dalla precedente normativa, al cliente dovrà essere fornita la nuova “Guida pratica al mutuo: Il mutuo per la casa in parole semplici” e il Foglio Comparativo dei mutui offerti, che specificando le caratteristiche delle diverse soluzioni proposte dalla banca consente di comprenderne meglio la differenze, favorendo una scelta più consapevole. Nella fase di istruttoria il cliente potrà poi acquisire una copia del contratto di mutuo (quello che si firma dal notaio). Accontentandosi della semplice bozza di testo priva dei dati del proprio mutuo non si dovrà pagare alcunché per averla; se invece si preferisce esaminarla al completo bisognerà pagare alla banca una somma concordata, oppure attendere i giorni precedenti la stipula, quando il contratto di mutuo completo verrà necessariamente predisposto per l’invio al notaio. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  34. 34. LITIGARE CON LA BANCA NON È PIÙ UN LUSSO <ul><li>15 ottobre 2009 </li></ul><ul><li>Discussioni con la banca? Allo sportello non è sempre facile vedere accolte le proprie lamentele. Fino ad ora ci si poteva rivolgere all’ombudsman bancario, ma la necessità di facilitare l’accesso ad un organo in grado di esprimere pareri imparziali e vincolanti ha indotto la Banca d’Italia a creare la figura dell’Arbitro Bancario Finanziario . Potranno essergli sottoposte le liti che hanno avuto origine a far tempo dal 2007 relativamente a diritti e obblighi, oppure controversie di carattere economico di entità non superiore a 100.000 Euro. Il ricorso all’ABF implica il pagamento di 20 Euro , rimborsabili in caso di accoglimento anche solo parziale delle proprie ragioni. E’ consentito rivolgersi all’Arbitro nei 12 mesi successivi al reclamo che obbligatoriamente dev’essere stato preventivamente inoltrato alla banca (che ha 30 giorni di tempo per rispondere). Il modulo per la presentazione del reclamo si può acquisire con estrema facilià all’indirizzo www.arbitrobancariofinanziario.it/ilRicorso/modulistica/modulo.pdf e può essere inviato con raccomandata a.r. o anche per posta elettronica se si dispone di una casella certificata (PEC). </li></ul><ul><li>L’ABF risponderà entro quattro mesi e in caso di soccombenza della banca essa dovrà applicarne la direttiva entro il mese successivo all’emanazione. In sostanza un’ottima iniziativa per evitare di ricorrere ai costi proporzionalmente improponibili dell’assistenza legale privata. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  35. 35. Tasso variabile tetto massimo <ul><li>È il classico mutuo a tasso variabile, ma con una clausola contrattuale in più in favore del mutuatario. La clausola recita più o meno così: &quot; in ogni caso il tasso non potrà superare il x% &quot;. </li></ul><ul><li>Tale garanzia accessoria può avere valore per tutta la durata del mutuo, oppure essere limitata ad un certo periodo. In quest'ultimo caso la clausola sarà di questo tipo: &quot; Nei primi y anni il tasso non potrà superare il x%&quot;. </li></ul><ul><li>È un tipo di mutuo adatto a chi preferisce il tasso variabile (diminuzione della rata in caso di diminuzione dei tassi), ma è terrorizzato dalla possibilità di futuri eccessivi rialzi. Questo mutuo, offre al mutuatario la certezza che, comunque vadano le cose, il rischio massimo è costituito da un tasso fissato contrattualmente. </li></ul><ul><li>A chi è consigliato : a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare più di tanto in caso di aumenti dei tassi. </li></ul><ul><li>Aspetti positivi : è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso una certa tranquillità. </li></ul><ul><li>Aspetti negativi : è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. La garanzia accessoria offerta dalla Banca ha un costo, che si concretizza in un aumento dello Spread. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  36. 36. ASSICURAZIONE PERDITA LAVORO <ul><li>La richiesta di mutuo genera stati d'ansia non indifferenti, sia perché c'è la possibilità che il mutuo non venga concesso per mancanza di adeguate garanzie sia perché il rimborso del debito richiede la presenza di un reddito certo in grado di ricoprire l'impegno preso. </li></ul><ul><li>La crisi economica, la fuga di stabilimenti industriali verso paesi con basso costo di manodopera aggrava la fiducia verso le proprie risorse e verso le aspettative future. </li></ul><ul><li>Per questi motivi sono sorte forme assicurative atte a garantire per un periodo di tempo il rimborso del debito nel caso in cui l'assicurato perda la propria occupazione . </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  37. 37. ASSICURAZIONE PERDITA LAVORO <ul><li>Tale forma di polizza che assicura il proprio stato occupazionale, non assicura dipendenti con contratti a termine e precari ma solo quelli che dispongono di un contratto a tempo indeterminato. Per cui i precari sono per ora ancora lasciati al loro destino: senza mutuo, senza casa, senza assicurazione lavoro. </li></ul><ul><li>Sono altresì esclusi dalla copertura assicurativa e quindi non verranno liquidati gli indennizzi nel caso in cui il licenziamento avvenisse per giusta causa o nel caso di presentazione di dimissioni. </li></ul><ul><li>La polizza sul lavoro oltre a dare una serenità al dipendente da maggior garanzia alle banche che saranno quindi più propense a concedere il finanziamento a chi ha tale tipo di assicurazione. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  38. 38. USURA ??? <ul><li>L’usura è un reato ed è regolamentato dall’art. 644 del codice penale, che punisce con la reclusione chi presta denaro a tassi elevati. Il Ministero del Tesoro ogni tre mesi pubblica una tabella ove vengono riportati i tassi (TAEG) soglia che aumentati del 50%, rappresentano il limite massimo di tasso applicabile ai relativi prodotti di finanziamento, oltre i quali si delinea il reato di usura. </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va
  39. 39. USURA ??? <ul><li>La legge usura è quella del 7 marzo 1996 nr. 108, che prevede la pubblicazione dei tassi soglia usurai; vediamo che per quanto riguarda il mutuo ipotecario , nel periodo di rilevazione che va dal 01.01.2011 al 31.03.2011, il tassi medi su base annua per il mutuo a tasso fisso è pari a 4,19% , mentre per il mutuo a tasso variabile è pari a 2,68% , pertanto i tassi soglia o usurari sono rispettivamente del 6,285% e 4,02% . </li></ul><ul><li>Il non rispetto di questi tassi soglia porta alla nullità parziale del contratto e l’automatica riduzione dei tassi. Si parla di nullità parziale perché riguardante solo la parte dove sono stabiliti i tassi applicati al mutuo. La legge prevede inoltre che gli istituti di credito e le società autorizzate ad erogare credito, debbano affiggere e rendere ben visibile i tassi soglia rilevati alla loro clientela . </li></ul>Associazione Amici Bancari UILCA Va

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