상가 투자 설명회 상가 투자 설명회 상가투자시장  10 년 앞을 내다본다  !
필자 이력 필자 이력 <ul><li>이  름  :  선 종 필  (ceo@sangganews.com) </li></ul><ul><li>회사명  : ( 주 ) 상가뉴스레이다 </li></ul><ul><li>직  책  : ...
01.  상가 투자시장의 변화 02.  사회경제의 지표 변화 03.  수익형 부동산 투자 상품 04.  상가 투자  10 년을 내다보면 길이 보인다 . Contents Contents
01.  상가 투자시장의 변화 부동산 규제 경기 영향
도  로 1 2 3 4 5 도 로 확 장 도로확장에 따른 입지평가 분석 부동산투자 상식 테스트
부동산 전방위적 규제에서 피해간다 ! 투자 자금 양도소득세 중과세 주 택 시 장 상 가 시 장 제도적 병폐 보완 상가투자자 지위 명문화 개발이익 환수제 청  약 가점제방식 보유세 과표 현실화 종합부동산세 확  대 주택투...
경기 영향에 민감하다 ! 전국 상업시설 건축허가 현황 전국 상업시설 건축허가 현황 >>>  상가 후분양제에 따른 공급 감소  ( 희소성의 원칙 ) 보완과정을 통한 제도적 장치 마련 2003 년 45,809.141m 2 ...
02.  사회경제의 지표 변화 인구 감소 주택보급률 창업인구 증가 노령층의 급속한 증가
인구 감소  =  잠재적 수요 감소 한국의 만  25~49 세 인구 한국의 만  25~49 세 인구 >>>  상가 투자시 인구 집중성이 높은 지역 선별 필요 생산 가능 인구 감소 생산 가능 인구 감소 저출산 등으로 지속...
주택구입 연령 인구 증감율 전망 주택구입 연령 인구 증감율 전망 주택보급률  =  양적 팽창의 한계 연도별 주택보급률  (%) 연도별 주택보급률  (%) 양적 팽창  질적 수요체재 주택 소유 / 보유  사용 / 이용 ▶...
2006 년도 소상공인 경기  BSI  추이 2006 년도 소상공인 경기  BSI  추이 창업인구 증가 >>>  상가 임차인 시장의 형성군 증가 자영업자  /  신규창업 수 자영업자  /  신규창업 수 경기회복이나 위축...
노령층의 급속한 증가 >>>  수익형 부동산에 대한 상가 투자시장 관심 증가 고령인구 증가 추이 고령인구 증가 추이 연령별 노후자금 준비 비율  (%) 연령별 노후자금 준비 비율  (%) 2005 년  5 월 20 대 ...
03.  수익형 부동산 투자 상품 수익형 부동산 상품 수익안정적인 경쟁률
수익형 부동산중 경쟁우위 상품 >>>  기본적인 안정적 수익 추구 외에 부동산 가치 상승 기대 전체 및  1 인 가구 증가 추이  ( 만가구 ) 전체 및  1 인 가구 증가 추이  ( 만가구 ) 작은 주택 ,  주택임차...
수익안정적인 경쟁력 부동산 대책에 따른 가격 변동률  (%) 부동산 대책에 따른 가격 변동률  (%) >>>  급격한 시세 변동이나 외부진폭에 상대적으로 완충 급격한 가격의 급등락 반복 세계 경제에 대한 높은 의존도 주...
상가 투자  10 년을 내다보면 길이 보인다 .
상가 공급시장의 시장환경변화 <ul><li>주요 나대지 고갈 </li></ul><ul><li>개발가치 있는 사업지 고갈 </li></ul>구 도심상권 <ul><li>최근 주요상가 공급시장으로 대두 </li></ul><u...
택지지구 분석 - 상권형성시기 상권의 형성시기를 좌우하는 입주율과 연계한 출점시기 조율필요
택지지구 분석 -  용지 / 계획인구 주요지역별 계획예측인구 대비 상업용지공급비율과의 적정성검토 구분 동탄 분당 일산 평촌 죽전 영통 동백   총면적 상업용지 면적 총면적 대비 상업용지비율 (%)     273 만평 1...
주택수요의 감소 또는  소형 평형과 임대수요 증가 의미 자영업자 양산 시스템에서  상가에 대한 수요창출 시장 증가 상가 투자  10 년을 내다보면 길이 보인다 . 사회경제적 지표 사회적 고용 아직도 주택시장의 비정상적인...
공통분모적 분석  -  유용성 순수 지정학정 입지분석적 측면의 비교포인트 검토 노출가시성 측면 같은 환경이라면 장애물 없이 비교적 먼 거리에서도 자신의 점포가 눈에 띄는 것이 가장 유리하다 ( 간판 노출 성 확보필요 )...
공통분모적 분석 – 유용성 2 타입  1 타입  2 시너지  창 출 형 입지   : 차량 이동 동선      : 고객흡인력있는 대단위 상권      (ex:  할인마트 ,  백화점 등등 )    A   : 유동인구 흡인...
공통분모적 분석 – 유용성 2 타입  1 타입  2 퇴 근 길  접 근 성   퇴근차랑 이동 방향    A   : 퇴근차량 이용이 편리한 상가위치    B   : 퇴근차량 이용이 불편한 상가위치    :
공통분모적 분석 – 유용성 2 타입  1 타입  2 타입  3 교 차 로  접 면 성 차량유동 동선  A   : 교차로 접면성이 아주우수한 상가  B   : 교차로 접면성이 우수한상가  C   : 교차로에서의 접면성이 ...
공통분모적 분석 – 유용성 2 타입  1 타입  2 타입  3 직 행  심 리   : 퇴근고객 유동동선  A   : 출퇴근 근거리 접근성이 아주 우수한 상가      : 출근고객 유동동선  B   : 출퇴근 근거리 접근...
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조선비즈_부동산포럼_20111011_상가투자_선종필

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선종필 상가뉴스레이터
10년을 내다보는 상가투자

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조선비즈_부동산포럼_20111011_상가투자_선종필

  1. 1. 상가 투자 설명회 상가 투자 설명회 상가투자시장 10 년 앞을 내다본다 !
  2. 2. 필자 이력 필자 이력 <ul><li>이 름 : 선 종 필 (ceo@sangganews.com) </li></ul><ul><li>회사명 : ( 주 ) 상가뉴스레이다 </li></ul><ul><li>직 책 : 대표이사 </li></ul><ul><li>현 네이버 부동산 전문가 상담 자문위원 </li></ul><ul><li>현 중소기업청 & 한국경제 자영업지원 자문위원 </li></ul><ul><li>현 한국경제 창업지원센타 상권분석 자문위원 </li></ul><ul><li>현 강남케이블 TV 부동산레이다 고정 패널 출연 </li></ul><ul><li>현 부동산 TV RTN 부동산라이브 고정 패널 출연 </li></ul><ul><li>현 부동산 TV RTN 이곳을 주목하라 ! 고정 패널 출연 </li></ul><ul><li>현 매일경제 부동산센타 전문가 상담 자문위원 </li></ul><ul><li>현 부동산뱅크 전문가 상담 자문위원 </li></ul><ul><li>현 월간창업 & 프랜차이즈 창업비타민강좌 칼럼니스트 </li></ul><ul><li>현 중앙일보 조인스랜드 투자 / 창업비타민강좌 칼럼니스트 </li></ul><ul><li>현 파이낼션타임즈 리치앤리치 경제연구소 투자 자문위원 </li></ul><ul><li>현 국가보훈처 제대군인센타 투자자문위원 등 </li></ul>
  3. 3. 01. 상가 투자시장의 변화 02. 사회경제의 지표 변화 03. 수익형 부동산 투자 상품 04. 상가 투자 10 년을 내다보면 길이 보인다 . Contents Contents
  4. 4. 01. 상가 투자시장의 변화 부동산 규제 경기 영향
  5. 5. 도 로 1 2 3 4 5 도 로 확 장 도로확장에 따른 입지평가 분석 부동산투자 상식 테스트
  6. 6. 부동산 전방위적 규제에서 피해간다 ! 투자 자금 양도소득세 중과세 주 택 시 장 상 가 시 장 제도적 병폐 보완 상가투자자 지위 명문화 개발이익 환수제 청 약 가점제방식 보유세 과표 현실화 종합부동산세 확 대 주택투자 자금 진입 곤란 짜임새 있는 투자 환경 구축 상 가 후분양제 주택담보대출 규제 강화 주 택 시 장 상 가 시 장 >>> 주택투자시장 대안으로서의 상가투자시장 가능성
  7. 7. 경기 영향에 민감하다 ! 전국 상업시설 건축허가 현황 전국 상업시설 건축허가 현황 >>> 상가 후분양제에 따른 공급 감소 ( 희소성의 원칙 ) 보완과정을 통한 제도적 장치 마련 2003 년 45,809.141m 2 55,002 건 2004 년 30,965.772m 2 43,923 건 2005 년 23,368.449m 2 40,546 건 연면적 (m 2 ) 동수 ( 건 )
  8. 8. 02. 사회경제의 지표 변화 인구 감소 주택보급률 창업인구 증가 노령층의 급속한 증가
  9. 9. 인구 감소 = 잠재적 수요 감소 한국의 만 25~49 세 인구 한국의 만 25~49 세 인구 >>> 상가 투자시 인구 집중성이 높은 지역 선별 필요 생산 가능 인구 감소 생산 가능 인구 감소 저출산 등으로 지속적인 인구 감소 경제 활동 연령 폭 증가 1970 1980 1990 2000 2005 2010 2020 2030 2050 0.0 25.0 50.0 75.0 100.0 65 세 이상 15-64 세 0-14 세 (%) 구 분 2020 년 2050 년 총 인구 49,956 천명 42,348 천명 생산 가능 인구 36,496 천명 ( 전체 인구의 73.2%) 22,755 천명 (53.7%)
  10. 10. 주택구입 연령 인구 증감율 전망 주택구입 연령 인구 증감율 전망 주택보급률 = 양적 팽창의 한계 연도별 주택보급률 (%) 연도별 주택보급률 (%) 양적 팽창 질적 수요체재 주택 소유 / 보유 사용 / 이용 ▶ ▶ ▶ >>> 주택 / 상가 양분화 현상에서 주택의존도 감소 ▶ ▶ ▶ 전국 수도권 서울 0 20 40 60 80 100 120 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 78.2 72.4 96.2 102.2 64.5 63.3 86.1 93.9 56.8 57.9 77.4 89.2
  11. 11. 2006 년도 소상공인 경기 BSI 추이 2006 년도 소상공인 경기 BSI 추이 창업인구 증가 >>> 상가 임차인 시장의 형성군 증가 자영업자 / 신규창업 수 자영업자 / 신규창업 수 경기회복이나 위축에 관계없이 신규창업시장은 증가 구 분 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 체감 경기 79.8 86.0 88.8 91.0 87.3 82.2 예상 경기 101.1 102.1 105.3 104.5 99.0 92.9 매출 실적 83.7 90.7 93.9 95.6 94.7 87.1 자금 사정 836. 90.3 89.2 93.6 90.5 88.5 722 만여명 (1980 년 ) 751 만여명 (1995 년 ) 2001 년 52 만개 38 만개 2002 년 59 만개 42 만개 2003 년 50 만개 44 만개 신규창업시장 수 휴폐업 업체수
  12. 12. 노령층의 급속한 증가 >>> 수익형 부동산에 대한 상가 투자시장 관심 증가 고령인구 증가 추이 고령인구 증가 추이 연령별 노후자금 준비 비율 (%) 연령별 노후자금 준비 비율 (%) 2005 년 5 월 20 대 30 대 40 대 50 대 2006 년 8 월 72.3 64.8 74.9 62.6 55.0 67.2 48.9 38.4 노령층의 경제활동으로 상가 수요자 층의 폭 확산
  13. 13. 03. 수익형 부동산 투자 상품 수익형 부동산 상품 수익안정적인 경쟁률
  14. 14. 수익형 부동산중 경쟁우위 상품 >>> 기본적인 안정적 수익 추구 외에 부동산 가치 상승 기대 전체 및 1 인 가구 증가 추이 ( 만가구 ) 전체 및 1 인 가구 증가 추이 ( 만가구 ) 작은 주택 , 주택임차계층 증가 의미 ( 인구 감소 , 그러나 가구수 증대 ) 수익형 부동산 상품 수익형 부동산 상품 경제 활동 연령 폭 증가 상 가 ( 안정적 수익추구 ) 소형아파트 ( 시세 상승율 둔화 ) 오피스텔 ( 공급과잉에 따른 공실율 증가 )
  15. 15. 수익안정적인 경쟁력 부동산 대책에 따른 가격 변동률 (%) 부동산 대책에 따른 가격 변동률 (%) >>> 급격한 시세 변동이나 외부진폭에 상대적으로 완충 급격한 가격의 급등락 반복 세계 경제에 대한 높은 의존도 주식시장 환경 변수 주식시장 환경 변수 <ul><li>3.30 대책 </li></ul><ul><li>- 재건축 개발이익환수 </li></ul><ul><li>- 총부채상환비율 40% 로 </li></ul><ul><li>규제 </li></ul><ul><li>1.11 대책 </li></ul><ul><li>- 분양가 상한제 </li></ul><ul><li>- 주택담보대출 건수제한 </li></ul><ul><li>- 공공 / 민간 분양원가 공개 </li></ul><ul><li>- 청약가점제 도입 </li></ul>- 0.84 - 0.36 - 0.89 - 0.10 - 0.03 - 0.04 0.13 - 0.17 0.06 - 0.95 - 0.04 - 0.13 - 1.39 강남구 송파구 서초구 - 0.16 - 0.11 유가 폭등 금리 인상 미국 경제 6.16 6.23 6.30 6.16 6.23 6.30 6.16 6.23 6.30 1.11 1.24 2.09 1.11 1.24 2.09 1.11 1.24 2.09
  16. 16. 상가 투자 10 년을 내다보면 길이 보인다 .
  17. 17. 상가 공급시장의 시장환경변화 <ul><li>주요 나대지 고갈 </li></ul><ul><li>개발가치 있는 사업지 고갈 </li></ul>구 도심상권 <ul><li>최근 주요상가 공급시장으로 대두 </li></ul><ul><li>공급물량 풍부 , 최근의 주력공급처 </li></ul>택지 개발지구 상권 축 이 동 <ul><li>통계적 입지분석 지표 빈약 </li></ul><ul><li>정황적 자료분석 / 지정학적분석 </li></ul><ul><li>주변환경적 분석 의존 </li></ul><ul><li>통계적 입지분석 가능한 자료풍부 </li></ul><ul><li>지표에 의한 입지분석 ( 인구 , 경쟁업체 , 유동인구등 ) </li></ul>
  18. 18. 택지지구 분석 - 상권형성시기 상권의 형성시기를 좌우하는 입주율과 연계한 출점시기 조율필요
  19. 19. 택지지구 분석 - 용지 / 계획인구 주요지역별 계획예측인구 대비 상업용지공급비율과의 적정성검토 구분 동탄 분당 일산 평촌 죽전 영통 동백   총면적 상업용지 면적 총면적 대비 상업용지비율 (%)     273 만평 108,559 평 3.97%   594 평 504,407 평 8.5% 476 만평 373,016 평 7.8% 154.5 만평 56,100 평 3.6% 108.4 만평 63,566 평 5.9% 98.6 만평 40,409 평 4.1% 98.8 만평 34,602 평 3.5%   계획인구 상업용지 면적 인구수 대비 상업용지비율 ( 평 /1 인 )     120,692 명 108,559 평 0.89 평   390,320 명 504,407 평 1.29 평 276,000 명 373,016 평 1.35 평 168,188 명 56,100 평 0.33 평 57,482 명 63,566 평 1.11 평 99,479 명 40,409 평 0.40 평 53,881 명 34,602 평 0.64 평
  20. 20. 주택수요의 감소 또는 소형 평형과 임대수요 증가 의미 자영업자 양산 시스템에서 상가에 대한 수요창출 시장 증가 상가 투자 10 년을 내다보면 길이 보인다 . 사회경제적 지표 사회적 고용 아직도 주택시장의 비정상적인 가격상승에 미련을 가지고 계십니까 ? ? 고용불안 창업증가 급속한 노령화 부동산 정책변화 주택보급률 인구 감소
  21. 21. 공통분모적 분석 - 유용성 순수 지정학정 입지분석적 측면의 비교포인트 검토 노출가시성 측면 같은 환경이라면 장애물 없이 비교적 먼 거리에서도 자신의 점포가 눈에 띄는 것이 가장 유리하다 ( 간판 노출 성 확보필요 ) 주차환경 측면 같은 조건이라면 기계식 주차의 불편함 보다는 자주식이 훨씬 경쟁력 있는 건물이며 주차대수측면에서는 당연히 주차수용능력이 우수한 것이 유리하다 횡단보도 측면 횡단보도의 설치는 경찰청에서 꼭 필요한 곳에만 설치하는 것으로 횡단보도가 인근에 있다면 보도의 통행 자와 통행 대기자 에게 점포의 노출을 많이 할 수 있다 . 버스정류장 측면 대중교통 수송량의 20% 를 감당하는 버스정류장이 점포인근에 있어야 유리하다 . ( 버스 중앙 차로제 보다 길가 형 정류장 입지 우수 ) 지하철 측면 대중교통 수송량의 80% 를 감당하는 지하철역이 인근에 있다면 금상첨화다 고객흡인 측면 같은 건물이나 인근에 다중이용시설이나 고객흡인요인이 있는 입지에 편승하는 점포가 훨씬유리하다 . * 고객 흡인 요인 예 : 멀티플렉스극장 , 문화센터 , 예식장 , 교회 , 개방형도심공원 등등 입주업종 측면 배달강세업종보다 은행 / 학원 / 미용실 / 대형음식점등 내방수요자 발생업종 빈도가 높은곳 유리 전용율 측면 같은 조건이라면 내가 사용할 전용면적이 우수한 상가가 점포활용도가 높다
  22. 22. 공통분모적 분석 – 유용성 2 타입 1 타입 2 시너지 창 출 형 입지   : 차량 이동 동선     : 고객흡인력있는 대단위 상권     (ex: 할인마트 , 백화점 등등 )   A   : 유동인구 흡인 상가와 동선이 같은 상가위치   B   : 유동인구 흡인 상가와 동선이 다른 상가위치
  23. 23. 공통분모적 분석 – 유용성 2 타입 1 타입 2 퇴 근 길 접 근 성   퇴근차랑 이동 방향   A   : 퇴근차량 이용이 편리한 상가위치   B   : 퇴근차량 이용이 불편한 상가위치   :
  24. 24. 공통분모적 분석 – 유용성 2 타입 1 타입 2 타입 3 교 차 로 접 면 성 차량유동 동선 A   : 교차로 접면성이 아주우수한 상가 B   : 교차로 접면성이 우수한상가 C   : 교차로에서의 접면성이 보통인 상가
  25. 25. 공통분모적 분석 – 유용성 2 타입 1 타입 2 타입 3 직 행 심 리   : 퇴근고객 유동동선 A   : 출퇴근 근거리 접근성이 아주 우수한 상가     : 출근고객 유동동선 B   : 출퇴근 근거리 접근성이 우수한 상가 상업지역   : 상가밀집 상권지역  
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