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2012 secteur logement senegal onu_habitat
 

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    • PROFIL DU SECTEURDU LOGEMENT AUSÉNÉGAL
    • PROFIL DU SECTEURDU LOGEMENT AUSÉNÉGAL
    • Publié par le Programme des Nations unies pour les établissementshumains.Copyright © 2012Les publications du Programme des Nations unies pour lesétablissements humains sont disponibles au Bureau d’information del’ONU-Habitat ou par courrier:P.O. Box 30030, GPO 00100 Nairobi, KenyaE-mail: unhabitat@unhabitat.orghttp://www.unhabitat.orgHS HS/118/12FISBN Série 978-92-1-131927-9ISNB Volume 978-92-1-132531-7AVERTISSEMENTLes termes employés et le matériel utilisé dans cette publicationne reflètent pas nécessairement les points de vue du Secrétariat desNations unies ni des diverses organisations qui lui sont liées. Lesappellations employées et les informations présentées n’impliquentde la part de l’ONU-Habitat et de son conseil d’administration,aucune prise de position quant au statut juridique des paysconcernés, la délimitation de leurs frontières, ou compromettant lesautorités en place, le système économique établi ou encore le degréde développement. Les analyses, conclusions et recommandations dece rapport ne reflètent pas non plus nécessairement le point de vuedu Programme des Nations unies pour les établissements humains(ONU-Habitat), de son conseil d’administration ni de ses Étatsmembres.La présente publication peut être reproduite, entièrement ou enpartie, sous n’importe quel format ou support, à des fins éducativesmais non lucratives, sans l’autorisation préalable du détenteur desdroits d’auteur, à la condition qu’il soit fait mention de la source.ONU-Habitat souhaiterait qu’un exemplaire de l’ouvrage où se trouvereproduit l’extrait lui soit communiqué. La présente publicationne peut être ni revendue ni utilisée à des fins commerciales sansl’autorisation préalable du Programme des Nations unies pour lesétablissements humains.
    • REMERCIEMENTSÉQUIPE DU PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENTSuperviseurs : Claudio Acioly et Mohamed El SioufiGestionnaire du projet : Jean D’AragonAuteur principal : Oumar CisséÉquipe d’experts nationaux : Seydou Sy Sall, El Housseynou Ly, Aly Ngouille Ndiaye et Al Assane SambExperts internationaux : Jacques Fisette, Université de Montréal ; Denise Piché, Université LavalContributeurs : Cheikh Gueye ; Jean D’Aragon ; Serigne Mansour Tall ; Remy Sietchiping, Anne Bousquet ; Samba Diouf,ministère de l’Urbanisme ; Mohamadou Abdoul, Enda Diapol ; Abdou Birahim Diop, Ville de Dakar ; Marie Sophie Ndong,IAGURévision : Cheikh Gueye, Jean D’Aragon, Raphaëlle Vignol, Rokhaya DiopÉdition : Julia TrinsonAssistance gestion et administration : Christina Power et Helen MusokeSoutien financier : Centre de recherche pour le développement international (CRDI), CanadaSoutien logistique : Serigne Mansour Tall et Awa Betty DioufSoutien à la recherche : Nigel Browne, Institute of Housing and Urban Development (IHS), et Jean D’AragonPERSONNES RESSOURCES ET PARTICIPANTSaux ateliers consultatifs : Diane Lanfia, MEF/DGP/DPPDH ; Ndiaye Leyti, ENEA ; Sene Doudou, DST/Ville de Dakar ; NdeyeFatou Diop Gueye, IAGU ; Mbaye Babacar Diagne, consultant ; Mamadou Mansour Diagne, ENDA ECOPOP ; MohamadouAbdoul, ENDA DIAPOL ; Choung Kyu Ryu, ONU-Habitat ; Saliou Faye, consultant ; Jean D’Aragon, Serigne Mansour Tall,Alioune Badiane, Joseph Guiebo, ONU-Habitat ; Mareme Gueye, Walf quotidien ; Marie Sophie Ndione, IAGU ; DouadaDiagne, Habitat for Humanity ; Mansour Ndiaye, Habitat for Humanity ; El Hadji Mbaye Diagne, PDT COMNACC ; ÉricMoukoro, ONU-Habitat, Issa Dia, consultant ; El Hadji Seikou, IAGU ; Abdou Sane, Assemblée Nationale ; Alexis Campal,CT AT ; Aly Tandian, UGB/St-Louis ; Yakham Diop, UCAD/GEO ; Samba Diouf, urbaniste ; Annie Jouga, architecte ; MbackeNiang, architecte ; Denise Piché, professeure d’architecture, Université Laval (Canada) ; Émilie Pinard, étudiante, UniversitéLaval (Canada) ; Mor Thioune, SG SICAP SA :PDT FUS ;Amadou Oury Diallo, journaliste Walf ; Amina Bayo, JOURNALBIC.COM ; Mouhamadou Gueye, étudiant, École de management, Bordeaux (France) ; Anna Badja, SIPRES ; Paul Mendy,Polygone Communications ; Jean Charles Tall, architecte ; Nene Ly Soumare, Directrice Habitat ; Bassirou Diouf, urbaniste ;Mamadou Lamine Diouf, Fondation Droit à la Ville ; Mbaye Diop, Observatoire de la qualité de l’air ; Aly Khoudia Diop,Direction de l’Habitat ; Amadou Kamara, Direction de l’Habitat ; Ibrahima Diagne, CADAX ; Ale Badara Sy, APIX ; MalickGaye, Directeur ENDA RUP ; Serigne Mansour Sy Cissé, Journaliste Le Soleil ; André PEREIRA, entrepreneur ; MamadouMansour Diagne, ENDA ECOPOP ; Alle Diouf, Directeur cabinet SSIC ; Saliou Faye, consultant, Samba Diouf, ministère del’Urbanisme ; Mbacké Niang, Architecte Chercheur ; Marie Seynabou Ndao, Chef Division Plan ARD ; Ibrahima Ka, ONGPACTE ZIG ; Maguette Seydi Diop, Chef Division Prévention & Gestion Risque DDU ; Abdou Birahim Diop, Chef DivisionAmenénagement du Territoire Urbanisme et Habitat VD ; Abdoulaye Sall, Architecte, Conseil Ville de Dakar ; Sidy Sall,Chef Division Voie Publique & Stat VD ; Cheikhou Balde, urbaniste consultant ; Mohamed Oumar Sarr, Secrétaire ExécutifRESAIL-T ; Abdou Karim Touré, Association Actions Cit Défense de l’Environnement.
    • TABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESiii12345CONTENTSREMERCIEMENTS iiSIGLES ET ABRÉVIATIONS xRÉSUMÉ EXÉCUTIF 1INTRODUCTION SUR LE SÉNÉGAL 51.1. DONNÉES PHYSIQUES ET POPULATION : FAITS ET CHIFFRES 51.2. INTRODUCTION À L’ÉCONOMIE ET À L’URBANISATION DUSÉNÉGAL 61.3. MIGRATIONS ET MOBILITÉS INTERNES 81.4. SITUATION DES MÉNAGES AU SÉNÉGAL 81.5. PAUVRETÉ AU SÉNÉGAL 91.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AU SÉNÉGAL 101.7. HABITAT INFORMEL URBAIN 111.8. PROBLÉMATIQUES DU SÉNÉGAL URBAIN CONTEMPORAIN 12CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL 152.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMES ET STRATÉGIES 152.2. CADRE LÉGISLATIF ET RÉGLEMENTAIRE DU LOGEMENT 252.3. PRINCIPAUX ACTEURS DU SECTEUR DU LOGEMENT 282.4. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 32CARACTÉRISTIQUES DU LOGEMENT AU SÉNÉGAL 353.1. DES CONDITIONS DE LOGEMENT MARQUÉES PAR LESINÉGALITÉS 353.2. TYPOLOGIES DES LOGEMENTS ET DES MATÉRIAUX 353.3. PARCS DE LOGEMENTS TRADITIONNELS ET INFORMELS 373.4. STATUT D’OCCUPATION DES LOGEMENTS 373.5. PRIX ET ACCESSIBILITÉ FINANCIÈRE DU LOGEMENT 383.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 38ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SÉNÉGAL 404.1. CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE ET URBANISATION 404.2. CARACTÉRISTIQUES DES MÉNAGES 404.3. DEMANDE DE LOGEMENTS 424.4. ÉVALUATION DES BESOINS EN LOGEMENT POUR LESDIFFÉRENTES CATÉGORIES DE MÉNAGES 424.5. OFFRE DE LOGEMENTS : DISPONIBILITÉ, POTENTIALITÉS ETPROBLÈMES 434.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 47SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRES 495.1. ADMINISTRATION DES TERRAINS ET GESTION DU FONCIER 495.2. CADRE LÉGAL, RÉGLEMENTAIRE ET INSTITUTIONNELRÉGISSANT L’ACCÈS AU FONCIER 525.3. OFFRE ET COÛT DES TERRAINS 555.4. ÉVALUATION DES BESOINS EN CAPACITÉ 575.5. RETOUR DE L’ÉTAT COMME ACTEUR MAJEUR DU FONCIER 585.6. MARCHÉS FORMELS ET INFORMELS DU FONCIER ET DULOGEMENT URBAIN AU SÉNÉGAL 595.7. QUESTIONS TRANSVERSALES : GENRE, VIH SIDA, JEUNESSE 635.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 64
    • ivPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL789610111213FINANCEMENT DU LOGEMENT 666.1. INTERVENTION DU SECTEUR FINANCIER EXISTANT DANS LEFINANCEMENT DU LOGEMENT 666.2. FINANCEMENT DU LOGEMENT DES PARTICULIERS 676.3. FINANCEMENT DES COOPÉRATIVES DE LOGEMENTS 696.4. FINANCEMENT DU LOGEMENT LOCATIF 696.5. FINANCEMENTS DIRECTS ACCORDÉS PAR L’ÉTAT 706.6. MOBILISATION DES RESSOURCES ET SYSTÈMES D’ÉPARGNEPOUR L’AUTOPROMOTION 716.7. FINANCEMENT PAR DES CIRCUITS NON-OFFICIELS : LESSOUPÇONS DE BLANCHIMENT D’ARGENT DANS LE SECTEURIMMOBILIER SÉNÉGALAIS 726.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 72INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE 757.1. APERÇU DE LA MISE À DISPOSITION DES INFRASTRUCTURESURBAINES DE BASE 757.2. FINANCEMENT DES ÉQUIPEMENTS POUR LE LOGEMENT 757.3. COUVERTURE DES INFRASTRUCTURES 757.4. CONCLUSION 827.5. RECOMMANDATIONS ET RENFORCEMENT DES CAPACITÉS 83INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION 868.1. MODES DE PRODUCTION DU LOGEMENT ET CHOIXTECHNOLOGIQUES 868.2. MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION 898.3. COÛT DES MATÉRIAUX ET DE LA CONSTRUCTION 968.4. DES BESOINS EN CAPACITÉ 968.5. POSSIBILITÉS DE STANDARDISATION 988.6. POSSIBILITÉS D’INDUSTRIALISATION 998.7. CONSOLIDATION DES SECTEURS FORMELS ET INFORMELS 998.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 100CONCLUSION GÉNÉRALE ET RECOMMANDATIONS 1019.1. CONCLUSION GÉNÉRALE 1019.2. RECOMMANDATIONS GÉNÉRALES 103IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUES 108APPENDICES 110BIBLIOGRAPHIE ET RÉFÉRENCES 120ANNEXES 127
    • TABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESvLISTE DES ILLUSTRATIONSTABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESvPHOTO 1. HABITAT DANS UN QUARTIER SPONTANÉ À LA PÉRIPHÉRIE DEDAKAR 11PHOTO 2. VILLAGE TRADITIONNEL YOFF À DAKAR 12PHOTO 3. LA ROUTE TALLY MAME DIARRA À DAKAR DURANTL’HIVERNAGE 2010 13PHOTO 4. HABITATIONS NASSOURILAHI SOUS LES EAUX 13PHOTO 5. IMMEUBLES AUX PARCELLES ASSAINIES 16PHOTOS 6 ET 6 BIS. DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER À LA ZAC DE MBAO 17PHOTO 7. ZONE INONDÉE DANS LES PARCELLES ASSAINIES À KEUR MASSAR,PIKINE 18PHOTO 8. DALIFORT, PREMIER QUARTIER RESTRUCTURÉ DE DAKAR 19PHOTOS 9 ET 9 BIS. MAISONS AU QUARTIER PLAN JAXAAY 22PHOTO 10. BASSIN DE RÉTENTION, ZONE DE CAPTAGE, DAKAR 22PHOTO 11. MAISON CONSTRUITE DANS LE CADRE DU PROJET DERE-LOGEMENT DE POPULATIONS VULNÉRABLES AUX RISQUESNATURELS À SAINT-LOUIS 32PHOTO 12. IMMEUBLE À DAKAR 36PHOTO 13. RUE À LA SICAP LIBERTÉ 2 36PHOTO 14. MAISON COMPOSITE : CASE ET MAISON BASSE EN DUR DANSLA VILLE DE TAMBACOUNDA 36PHOTO 15. HABITATION NOUVELLE DANS LA BANLIEUE DE DAKAR 37PHOTO 16. VILLAS AU QUARTIER HLM 5 44PHOTO 17. IMMEUBLES AU QUARTIER HLM 5 44PHOTO 18. VILLAS À LA SICAP KEUR GORGUI À DAKAR 45PHOTO 19. PARC D’IMMEUBLES À LA SICAP KEUR GORGUI À DAKAR 45PHOTO 20. VILLAS DE LA CITÉ SIPRES SUR LA VOIE DE DÉGAGEMENT NORD 45PHOTOS 21 ET 21 BIS. CITÉ COMICO À LA ROUTE DE BOUNE À PIKINE 47PHOTO 22. LOTISSEMENT INFORMEL À DIAMALAYE, COMMUNED’ARRONDISSEMENT DE MALIKA, PIKINE 55PHOTOS 23 ET 23 BIS. LOTISSEMENT ET CITÉ EN CONSTRUCTION PAR PROMOTEURPRIVÉ À MBAO, PIKINE 58PHOTO 24. AGENCE IMMOBILIÈRE À OUEST FOIRE DAKAR 60PHOTO 25. OFFRES (LOCATION ET VENTE) DES COURTIERS HLM GRAND YOFF,DAKAR 63PHOTO 26. SIÈGE DE LA BANQUE DE L’HABITAT DU SÉNÉGAL, À DAKARSOURCE : IAGU 2012 66PHOTO 27. SYSTÈME D’ASSAINISSEMENT PLUVIAL VÉTUSTE, MAL ENTRETENUET DRAINANT LES EAUX USÉES À RUFISQUE 77PHOTO 28. PLURALITÉ DES MOYENS DE TRANSPORT ET CONGESTION ÀRUFISQUE 81PHOTO 29. FERRAILLEURS AU TRAVAIL À LA SICAP KEUR GORGUL À DAKAR 87
    • viPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALPHOTOS 30 ET 30 BIS. CAMIONS CHARGÉS DE SABLE DESTINÉ À LA REVENTE POUR LACONSTRUCTION, SUR LA RN1 AU CROISEMENT DE LA ROUTE DEKEUR MASSAR, PIKINE 87PHOTO 31. REVENTE DE BÉTON DE GRÈS VERS LA CICES À DAKAR 90PHOTO 32. DÉPÔT DE SABLE DE MER À L’ENTRÉE DE L’ANCIENNE CARRIÈREDE MALIKA 90PHOTO 33. BÂTIMENT COLONIAL CONSTRUIT À PARTIR DE PIERRES DE TAILLE ETDE BRIQUES CUITES, À RUFISQUE 91PHOTO 34. PAVÉS ET REVÊTEMENT MURAL EN PIERRES DE RUFISQUE DANS LESANCIENS LOCAUX DE IAGU À LIBERTÉ 6, DAKAR 91PHOTO 35. PARPAINGS (OU AGGLOMÉRÉS) ET CHANTIER DE CONSTRUCTIONDANS LA BANLIEUE DE DAKAR 92PHOTO 36. VENTE DE PARPAINGS AUX HLM GRAND YOFF DAKAR 93PHOTO 37. MOULEURS DE PARPAINGS À LA VDN, DAKAR 93PHOTO 38. VENTE D’ACIER À BÉTON À KEUR MASSAR, PIKINE 94PHOTOS 39 ET 39 BIS. VENTE ET STOCKAGE DE CARREAUX À GRAND YOFF, DAKAR 95PHOTO 40. MAIN D’ŒUVRE INFORMELLE DANS LA PÉRIPHÉRIE DE DAKAR 97
    • TABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESviiFIGURE 1. CARTE ADMINISTRATIVE DU SÉNÉGAL INDIQUANT LES 14 RÉGIONS DU PAYS :DAKAR, DIOURBEI, FATICK, KAFFRINE, KAOLACK, KOLDA, KÉDOUGOU,LOUGA, MATAM, SAINT-LOUIS, SÉDHIOU, TAMBACOUNDA, THIÈS ETZIGUINCHOR 5FIGURE 2. LES COMMUNES D’ARRONDISSEMENT ET LES CENTRES PÉRIURBAINS DE LARÉGION URBAINE DE DAKAR 8FIGURE 3. SCÉNARIO EN CAS DE DÉSASTRE À DAKAR. NIVEAU D’EXPOSITION AUXINONDATIONS DE LA PRESQU’ÎLE DAKAROISE ET DE SES LIGNES DE CÔTE. 12LISTE DES FIGURES
    • viiiPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALTABLEAU 1. RÉPARTITION DE LA POPULATION, SUPERFICIE ET DENSITÉ PAR RÉGION 6TABLEAU 2. ÉVOLUTION DU TAUX D’URBANISATION ( %) AU SÉNÉGAL DE 1976 À 2002 7TABLEAU 3. PROPORTION DE L’ESPACE OCCUPÉ PAR LES QUARTIERS IRRÉGULIERS ETNON LOTIS DANS LES CAPITALES RÉGIONALES 11TABLEAU 4. SITUATION DES PROJETS DE RESTRUCTURATION DES QUARTIERSIRRÉGULIERS EN 2002 19TABLEAU 5. EXEMPLE DE DÉCOMPTE DES LENTEURS ADMINISTRATIVES DANS LAPROMOTION IMMOBILIÈRE 29TABLEAU 6. RÉPARTITION RÉGIONALE DES LOGEMENTS RÉALISÉS PAR LA SNHLM DE1960 À 1999 30TABLEAU 7. ÉTAT RÉCAPITULATIF DES PROGRAMMES IMMOBILIERS PRIVÉS À DAKAREN 1999 30TABLEAU 8. RÉPARTITION DES MÉNAGES SELON LE LIEU DE RÉSIDENCE ET LE STATUTD’OCCUPATION DU LOGEMENT 38TABLEAU 9. RÉPARTITION DES MÉNAGES SELON LA TAILLE ET LE LIEU DE RÉSIDENCE 41TABLEAU 10. RÉPARTITION DES DÉPENSES DE LOGEMENT, EAU, ÉLECTRICITÉ, GAZ ETAUTRES COMBUSTIBLES SELON LE MILIEU DE RÉSIDENCE 41TABLEAU 11. ÉVOLUTION DES BESOINS QUANTITATIFS EN LOGEMENT À DAKAR2001-2025 42TABLEAU 12. ÉVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS PAR TYPE À DAKAR2005-2025 43TABLEAU 13. ÉVOLUTION DES SUPERFICIES RÉSERVÉES À L’HABITAT ET AUXÉQUIPEMENTS DE PROXIMITÉ À DAKAR 2005-2025 43TABLEAU 14. RÉALISATIONS DE LA SNHLM ENTRE 2003 ET 2011 44TABLEAU 15. RÉALISATIONS DE LA SICAP ENTRE 2003 ET 2011 44TABLEAU 16. PRODUCTION DE LOGEMENTS ET DE PARCELLES PAR DIFFÉRENTSPROMOTEURS PUBLICS ET PRIVÉS 46TABLEAU 17. PRIX DES TERRAINS DANS LA RÉGION DE DAKAR 57TABLEAU 18. POURCENTAGE DES CRÉDITS AUX PARTICULIERS ACCORDÉS PARDIFFÉRENTS ÉTABLISSEMENTS BANCAIRES (2000-2007) 67TABLEAU 19. CRÉDITS PARTICULIERS À L’HABITAT FINANCÉS PAR LA BHS ENTRE 1981ET 2010 68TABLEAU 20. RÉPARTITION DES CRÉDITS SELON LE PAYS DE RÉSIDENCE DU BÉNÉFICIAIRE 68TABLEAU 21. ÉVOLUTION DES CRÉDITS INSCRITS AU BUDGET DE L’ÉTAT POUR LES PRÊTSAU LOGEMENT DE 2002 À 2010 71TABLEAU 22. SOURCE D’APPROVISIONNEMENT EN EAU DANS LES CENTRES URBAINS 76TABLEAU 23. TARIFICATION DE L’EAU POUR LES BRANCHEMENTS DOMICILIAIRES(EN VIGUEUR DEPUIS 2003) 76TABLEAU 24. UTILISATION DES DIFFÉRENTS TYPES DE RÉSEAU D’ASSAINISSEMENT 77TABLEAU 25. TAUX D’ÉLECTRIFICATION URBAINE PAR RÉGION 78TABLEAU 26. ÉVOLUTION DES CONSOMMATEURS D’ÉLECTRICITÉ EN MILIEU URBAIN 78TABLEAU 27. NOMBRE DE COUPURES D’ÉLECTRICITÉ DANS UNE JOURNÉE 79LISTE DES TABLEAUX
    • TABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESixTABLEAU 28. POURCENTAGE DU REVENU DU MÉNAGE CONSACRÉ À L’ÉLECTRICITÉ 79TABLEAU 29. ÉVOLUTION DU PARC AUTOMOBILE PAR RÉGION, DE 2005 À 2007 80TABLEAU 30. TRAFIC INTERURBAIN JOURNALIER MOYEN (EN MILLIERS DE VÉHICULES) 80TABLEAU 31. RÉPARTITION DES MÉNAGES SELON LE MILIEU DE RÉSIDENCE ET LETEMPS MIS POUR ATTEINDRE UN MOYEN DE TRANSPORT PUBLIC 81TABLEAU 32. RÉPARTITION DES DÉPENSES DE TRANSPORT SELON LE MILIEU DERÉSIDENCE 81TABLEAU 33. COÛT MOYEN DES CONSTRUCTIONS À DAKAR 97
    • xPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALAATR AGENCE AUTONOME DES TRAVAUX ROUTIERSACEP CRÉDIT MUTUEL ET ALLIANCE POUR LE CRÉDIT ET L’ÉPARGNEAFTU ASSOCIATION DE FINANCEMENT DES PROFESSIONNELSDU TRANSPORT URBAIN DE DAKARAGEROUTE AGENCE DES TRAVAUX ET DE GESTION DES ROUTES DU SÉNÉGALAGETIP AGENCE POUR L’EXÉCUTION DES TRAVAUX D’INTÉRÊT PUBLICAPIX AGENCE NATIONALE CHARGÉE DE LA PROMOTION DEL’INVESTISSEMENT ET DES GRANDS TRAVAUXARD AGENCE RÉGIONALE DE DÉVELOPPEMENTASAFIN ASSOCIATION SÉNÉGALAISE D’AIDE À LA FORMATIONET À L’INSERTION DES NÉCESSITEUXAFD AGENCE FRANÇAISE DE DÉVELOPPEMENTANSD AGENCE NATIONALE DE LA STATISTIQUEBAD BANQUE AFRICAINE DE DÉVELOPPEMENTBAHSO BUREAU D’ASSISTANCE À L’HABITAT SOCIALBCEAO BANQUE CENTRALE DES ÉTATS DE L’AFRIQUE DE L’OUESTBHS BANQUE DE L’HABITAT DU SÉNÉGALBGO BUREAU DU GROS-ŒUVREBTP BÂTIMENT ET TRAVAUX PUBLICSCADAK CAR COMMUNAUTÉ DES AGGLOMÉRATIONS DE DAKARCAUS CABINET D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME DU SÉNÉGALCCCE CAISSE CENTRALE DE COOPÉRATION ÉCONOMIQUECEREEQ CENTRE EXPÉRIMENTAL DE RECHERCHES ET D’ÉTUDES POUR L’ÉQUIPEMENTCETUD CONSEIL EXÉCUTIF DES TRANSPORTS URBAINS À DAKARCEVA (DE BOPP) CENTRE D’ENTRAINEMENT À LA VIE ACTIVECFA COMMUNAUTÉ FINANCIÈRE DE L’AFRIQUECPI COMPAGNIE PRESTIGE IMMOBILIERCRHUAT CENTRE DE RECHERCHE POUR L’HABITAT, L’URBANISMEET L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRECRSE COMMISSION DE RÉGULATION DU SECTEUR DE L’ÉNERGIEDMC DIRECTION DE LA MONNAIE ET DU CRÉDITDPS DIRECTION DE LA PRÉVISION ET DE LA STATISTIQUEDSRP DOCUMENT DE STRATÉGIE DE RÉDUCTION DE LA PAUVRETÉENTPB ÉCOLE NATIONALE DES TRAVAUX PUBLICS ET DU BÂTIMENTENSUT ÉCOLE NATIONALE UNIVERSITAIRE DE TECHNOLOGIEEPT ÉCOLE POLYTECHNIQUE DE THIÈSESAM ENQUÊTE SÉNÉGALAISE AUPRÈS DES MÉNAGESESP ÉCOLE SUPÉRIEURE POLYTECHNIQUEESPS ENQUÊTE DE SUIVI DE LA PAUVRETÉ AU SÉNÉGALFAHU FONDS D’AMÉLIORATION DE L’URBANISME ET DE L’HABITATFED FONDS EUROPÉEN DE DÉVELOPPEMENTSIGLES ET ABREVIATIONS
    • FDV FONDATION DROIT À LA VILLEFONDEF FONDS DE DÉVELOPPEMENT DE L’ENSEIGNEMENT TECHNIQUEET DE LA FORMATION PROFESSIONNELLEFORREF FONDS DE RESTRUCTURATION ET RÉGULARISATION FONCIÈREGIE GROUPEMENTS D’INTÉRÊT ÉCONOMIQUEGTZ COOPÉRATION TECHNIQUE ALLEMANDEIDA INTERNATIONAL DEVELOPMENT ASSISTANCE (BANQUE MONDIALE)IDH INDICE DE DÉVELOPPEMENT HUMAINKFW COOPÉRATION ALLEMANDEMUHCH MINISTÈRE DE L’HABITAT DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HYDRAULIQUEOHADA ORGANISATION POUR L’HARMONISATION DUDROIT DES AFFAIRES EN AFRIQUEOHLM OFFICE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉOMD OBJECTIFS DU MILLÉNAIRE POUR LE DÉVELOPPEMENTOMVS ORGANISATION POUR LA MISE EN VALEUR DU FLEUVE SÉNÉGALONAS OFFICE NATIONALE DE L’ASSAINISSEMENT DU SÉNÉGALONFP OFFICE NATIONALE POUR LA FORMATION PROFESSIONNELLEONG ORGANISATION NON GOUVERNEMENTALEONU ORGANISATION DES NATIONS UNIESPANAF PLAN NATIONAL D’ACTION DE LA FEMME SÉNÉGALAISEPAQPUD PROGRAMME D’ASSAINISSEMENT DES QUARTIERS PÉRIURBAINS DE DAKARPDU PLAN DIRECTEUR D’URBANISMEPEJU PROGRAMME DE PROMOTION DE L’EMPLOI DES JEUNES EN MILIEU URBAINPEPAM PROGRAMME EAU ET ASSAINISSEMENT POUR LE MILLÉNAIREPIB PRODUIT INTÉRIEUR BRUTPNUD PROGRAMME DES NATIONS UNIES POUR LE DÉVELOPPEMENTPODES PLAN D’ORIENTATION DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE ET SOCIALPRSQ POLITIQUE DE RESTRUCTURATION ET DE RÉGULATION DES QUARTIERSPUD PLAN D’URBANISME DE DÉTAILRGPH RECENSEMENT GÉNÉRAL DE LA POPULATION ET DE L’HABITATSAGEF SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE GESTION D’ÉQUIPEMENTS FONCIERSSAT SCHÉMA D’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRESBM SOCIÉTÉ DE BÉTON MANUFACTURÉSCA STRATÉGIE DE CROISSANCE ACCÉLÉRÉESCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRESDAU SCHÉMA DIRECTEUR D’AMÉNAGEMENT ET D’URBANISMESDE SÉNÉGALAISE DES EAUXSENELEC SOCIÉTÉ NATIONALE D’ÉLECTRICITÉSGBS SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DES BANQUES DU SÉNÉGALSICA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CÔTE D’AFRIQUESICAP SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU CAP VERTSIPRES SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLESNHLM SOCIÉTÉ NATIONALE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉSIGLES ET ABREVIATIONSSIGLES ET ABREVIATIONSxi
    • xiiPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALSOMISCI SOCIÉTÉ MIXTE ITALO-SÉNÉGALAISE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIESONATEL SOCIÉTÉ NATIONALE DE TÉLÉCOMMUNICATIONSSONES SOCIÉTÉ NATIONALE DES EAUX DU SÉNÉGALSOPRIM SOCIÉTÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRESPATU SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT DE TERRAINS URBAINSSPHS SOCIÉTÉ POUR LA PROMOTION DE L’HABITAT SOCIALSUPTP ÉCOLE SUPÉRIEURE DES TRAVAUX PUBLICSTVA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉEUM-PAMECAS UNION DES MUTUELLES DU PARTENARIAT POUR LAMOBILISATION DE L’ÉPARGNE ET DU CRÉDIT AU SÉNÉGALUEMOA UNION ÉCONOMIQUE ET MONÉTAIRE OUEST-AFRICAINEYMCA YOUNG MEN CHRISTIAN ASSOCIATIONVDN VOIE DE DÉGAGEMENT NORDVRD VOIRIE ET RÉSEAUX DIVERSZAC ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉCOURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : XAF 1.0 = USD 0.0022COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : USD 1.0 = XAF 450
    • 1RÉSUMÉ EXECUTIFRÉSUMÉ EXECUTIFRÉSUMÉ EXÉCUTIFLe Sénégal compte une population de 12 171 264habitants (chiffres de 2009) dont 50,9 % ont moins de20 ans et seuls 3,5 % ont 65 ans et plus. Le taux dedépendance est donc élevé, avec 82,9 personnes inactivespour 100 personnes. Toujours selon les données de2009, le taux d’urbanisation est de 42 %, tandis que49 % de la population urbaine est concentrée dans lagrande agglomération de Dakar. Dakar se démarquedes autres régions par son taux d’urbanisation (97,2 %)et par la densité de sa population (4 649 habitants aukm²). La deuxième région en terme de densité est cellede Diourbel avec 271 habitants au km².Le mode d’organisation de l’espace urbain auSénégal, hérité de l’époque coloniale, répond à unejuxtaposition de quartiers centraux dotés de commoditésurbaines (infrastructures et équipements) et de quartierspériphériques qui en sont presque dépourvus. Cettetypologie ségrégative laisse apparaître une formede cantonnement selon les niveaux de revenus. Lesquartiers de type européen dits résidentiels, dotés detous les services et équipements de base accueillentles personnes à revenus élevés, alors que les ménagesà faibles revenus et pauvres habitent dans les zonespopulaires, sommairement aménagées, manquantsouvent de services essentiels.L’habitat informel concerne 25 % de l’habitat urbain auSénégal et 30 % des superficies habitées à Dakar (ComitéNational Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 17-21).Les inondations constituent le principal défi auquel fontface les villes au Sénégal, notamment dans la banlieuede Dakar où 49 % des logements sont concernés par lesdommages. En 2009, 33 000 familles de la banlieue deDakar ont été victimes d’inondations, soit 11 % de lapopulation de la région et 25 % de celle des banlieues dePikine et Guédiawaye.Les dispositions juridiques qui régissent la gestionfoncière au Sénégal reposent sur la loi 64-46 du 17 juin1964 portant sur la réforme foncière et domaniale. C’estle document de référence en matière de définition de lanature, de l’étendue, de la composition et des modalitésde gestion des terres relevant du Domaine national. Cesterres du Domaine national sont classées comme suit :les zones urbaines, les zones classées, les zones de terroirset les zones pionnières. Cette loi stipule que « l’Étatest l’administrateur principal du patrimoine fonciernational dont le mode de gestion repose sur l’affectationet la désaffectation ».À travers la loi 96-07 du 22 mars 1996 portant sur letransfert des compétences aux régions, aux communeset aux communautés rurales, les collectivités localessont fortement impliquées dans la gestion domaniale.Les collectivités locales administrent les terrains duDomaine national sur leur territoire, en relation avecl’autorité administrative et les services techniquesétatiques compétents. Toutes ces dispositions quirégissent la gestion foncière n’ont pas remplacé lespratiques coutumières et informelles qui demeurent uneréalité incontournable dans les villes sénégalaises. Cettesituation explique toute la complexité de la gestionfoncière et elle est à l’origine de multiples conflits. Elleaccentue aussi la prolifération des quartiers précaires.Le secteur du logement est caractérisé par uncorpus légal et réglementaire fastidieux et complexe,peu accessible aux populations à faibles revenus ;ces dispositions impliquent une panoplie d’acteursinstitutionnels. Ce sont au total 12 directions centralesde ministères différents qui interviennent dansles processus liés au logement. Les responsabilitésentourant le logement sont ainsi fragmentées, répartiesentre plusieurs directions et ministères aux logiques etprocédures souvent disparates. Cette situation expliqueen grande partie les lenteurs dans les procédures,l’explosion des coûts et les dépassements budgétaires,la complexité des processus et donc la persistance despratiques informelles ainsi que le défaut d’applicationdes lois et règlements. Elle favorise aussi l’opacité et lacorruption dans les processus d’accès au sol urbain.Les prix des logements urbains ont fortementaugmenté au Sénégal, à cause de la rareté des terrainsaménagés et équipés et des parcelles titrées ; des coûtsélevés des matériaux de construction ; de la spéculationfoncière dans les villes ; de la non-participation despouvoirs publics au financement des voiries et réseauxdivers ; et de la fiscalisation élevée et multiple (TVA,taux d’enregistrement, etc.) du coût du logement.L’État du Sénégal, à travers la Lettre de politiquesectorielle du ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat,de la Construction et de l’Hydraulique, s’est engagéen 2009 à aménager durablement l’espace urbain.Cette politique, qui vise entre autres à assurer une gestionharmonieuse de l’espace urbain et un accès facile auxparcelles de terrain viabilisées ; à produire des logementsen grand nombre ainsi qu’à résorber les bidonvilles,les occupations irrégulières et les sites vulnérables,tarde à se mettre en œuvre. À titre d’exemple, la sociétéd’aménagement de terrains urbains qui devait être crééen’a pas encore vu le jour.L’expérience des parcelles assainies de Cambérène quiavait permis la réalisation de 10 500 parcelles assainiesavec l’appui de la Banque mondiale durant les années
    • 2PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL1970, n’a pas été renouvelée. Les nouveaux programmesde Malika et Keur Massar sont un moyen d’organiserl’extension urbaine de la région de Dakar. Cependant,ces programmes ne tiennent pas suffisamment comptedes risques d’inondations. Les Zones d’aménagementconcerté (ZAC) permettent aussi la productionde terrains aménagés et équipés pour les ménages.Cependant, leur multiplication à grande échelle se buteaux difficultés d’accès aux ressources foncières. Les ZACsont aussi un instrument qui bénéficie peu aux ménagesdu secteur informel qui représentent la majorité destravailleurs urbains. Les coopératives d’habitat dusecteur formel sont les bénéficiaires majoritaires desZAC.Face à l’indisponibilité de terrains viabilisés, équipés etaccessibles à leurs revenus, les ménages à faibles revenusont donc recours à l’habitat informel qui se caractérisepar l’insécurité foncière et l’absence d’infrastructureset de services. Pour venir à bout des quartiers précairesinformels, l’État du Sénégal a adopté une politique derestructuration et de régularisation foncière. À cet effet,la Fondation droit à la ville (FDV), un opérateur privéautonome, a été créé en 1991. En 2010, le nombre deparcellesrégulariséesparlaFDVétaitestiméà6469.Celacorrespond à un taux de réalisation très faible, quand onsait que 25 % de l’habitat urbain est informel au Sénégal.Cette situation s’explique par l’indisponibilité des sitesde re-logement. Les programmes de restructuration etde régularisation foncière sont aussi confrontés à deslenteurs externes et à des difficultés de financement.Pour organiser l’occupation des sols dans les villes duSénégal,l’Étataconçudesplansdirecteursd’urbanisme(PDU). Dakar en dispose depuis 1946 et le dernier endate est le PDU Dakar Horizon 2025. Leur élaborationest très lente (le PDU Dakar Horizon 2025 a démarréen 2001 et son décret d’approbation date de 2009).Ces documents de planification souffrent d’un manqued’appropriation par les autorités locales et d’implicationdes populations (changement de vocation de Sangalkamméconnu des producteurs agricoles de la zone ou encoreinondations non traitées). Dans le processus, les PDUsont aussi confrontés à d’importantes difficultés definancement. Le coût de la mise en œuvre du PDUDakar 2025 est estimé à 272 milliards de francs CFA,alors qu’à ce jour aucun dispositif de mobilisation desressources n’a été mis en place.En 50 ans d’intervention, la Société immobilière duCap Vert (SICAP) a produit en moyenne quelque 250logements par an, et particulièrement à Dakar. Quant àla SNHLM, ses réalisations sur 40 ans sont estimées à335 logements et 570 parcelles viabilisées en moyennepar an. L’intervention cumulée de ces deux promoteurspublics majeurs au Sénégal, concentrée sur Dakar, necesse de baisser et atteint de nos jours moins de 250logements par an, soit moins de 1 % des besoins annuelsde la région de Dakar. Les promoteurs immobiliersprivés formels sont actifs surtout à Dakar, mais ils neproduisent pas plus de 1 000 logements par an. Leurintervention se heurte à des difficultés d’accès auxterrains urbains et aux surcoûts occasionnés par la priseen charge des voiries et réseaux divers (VRD). Leursproduits sont onéreux et hors de portée des ménages àfaibles revenus.Pour promouvoir le logement social, l’État favoriseet soutient les coopératives d’habitat. Plus de 250coopératives issues de la société civile ont été agréées,dont la moitié a déjà pu constituer une épargnesupérieure à 7 milliards de francs CFA. Les coopérativesse sont révélées être un instrument adéquat pourfaciliter l’accès aux parcelles et aux logements pour lestravailleurs du secteur formel, en raison notammentd’une fiscalité moindre (taux d’enregistrement), etdes taux de remboursement de crédits préférentielsà la Banque de l’habitat du Sénégal (BHS). Maisl’intervention des coopératives d’habitat est confrontée,entres autres, aux contraintes d’accès au foncier, aumanque de financement et au renchérissement des coûtsdes matériaux de construction (TVA, importation). Lamise à disposition de terrains par l’État constitue uneautre contrainte pour les coopératives d’habitat auSénégal.Le secteur bancaire au Sénégal participe aufinancement du logement dans les cas suivants :acquisition de logements ou de terrains vendus par despromoteurs ; acquisition de terrains ou de logementsvendus par des particuliers ; construction, améliorationou extension d’un logement ; achèvement des travauxde construction. Selon une étude commanditée par laBanque centrale des États d’Afrique de l’Ouest (BCEAO)sur la période de 2000 à 2007, les crédits mis en place parles banques sont passés de 18,5 milliards de francs CFAen 2000 à 51,6 milliards en 2007, soit une évolutionmoyenne annuelle de 25,5 %. Durant cette période, lemontant total des concours a été de 268 milliards defrancs CFA pour 18 408 dossiers. 97,6 % des dossiersapprouvés par les banques concernent des personnesphysiques et 2,4 % des personnes morales (coopérativesd’habitat et autres).Il faut noter que les bénéficiaires de ces crédits sont enmajorité des salariés du secteur formel public et privé,et accessoirement des clients du secteur informel. Lescrédits sont accordés aux clients particuliers en fonctionde leurs niveaux de revenus (quotité cessible égale autiers des revenus) et des garanties proposées par ces
    • 3RÉSUMÉ EXECUTIFRÉSUMÉ EXECUTIF1 Terme utilisé pour la première fois par Michel Coquery (1990) : « Autopromotion de l’habitat et modes de production du cadre bâti: L’apport de recherches récentes en Afrique noire francophone ». In AMIS, Philip et LLOYD, Peter (éd.) Housing Africa’s Urban Poor,Manchester University Press, Manchester et New York, pp. 55-70.derniers. Ces dispositions contraignantes excluent lesecteur informel. La micro-finance ne constitue pasencore un recours systématique pour le financementdes logements des ménages à faibles revenus. Ses tauxprohibitifs, ses niveaux de crédits peu élevés et ses courtsdélais de remboursement en limitent l’usage pour lefinancement du logement.Le financement du logement locatif est très défaillantau Sénégal. Les taux de crédit pratiqués et les duréesd’amortissement qui dépassent exceptionnellement dixans ne vont pas dans le sens du renforcement du parclocatif à des prix accessibles. Les promoteurs publicsmanquent donc de ressources stables et longues pourle financement du locatif. Ces conditions draconiennesde financement, combinées aux coûts élevés du foncieret des matériaux de construction rendent impossible laréalisation d’un important parc locatif de logements oud’appartements à caractère social.Le secteur de la construction a connu, au Sénégal,un taux d’accroissement annuel moyen de 10,6 % surla période 2002-2007. Cette période caractérisée parl’ouverture de nombreux chantiers a été suivie d’uneaccalmie consécutive aux difficultés rencontrées par lesentreprises du secteur de la construction de logements etdu génie civil, et la réduction du nombre d’émigrés dansle secteur de la construction. En 2009, le secteur de laconstruction représentait 4,3 % du PIB réel et 22,1 % envolume de la valeur ajoutée du secteur secondaire, contrerespectivement 4,6 % et 23,9 % en 2008.L’autopromotion1reste le mode de production delogements dominant au Sénégal et couvre environ80 % du parc urbain de logements. Elle consiste, chezle propriétaire-bailleur, à recruter un entrepreneur, unmaître-maçon ou des ouvriers indépendants appeléstâcherons au fur et à mesure de l’avancement destravaux. Le propriétaire conçoit, lui-même ou à l’aided’un entrepreneur ou d’un technicien du bâtiment, lesplans de son logement en coordonnant son chantierdirectement ou par délégation. Il assure généralementl’acquisition et l’acheminement des matériaux deconstruction sur le chantier.La production de logements au Sénégal s’appuie surdes matériaux fabriqués localement tels que le ciment,les granulats, le sable de dune ou de plage, les pierrestaillées, les blocs et pavés en béton et les matériauxde toitures (tôles en fibrociment, en zinc, en alu-zinc ou en aluminium). Les matériaux importés sontgénéralement l’acier à béton, les accessoires électriques,les sanitaires, l’aluminium et les produits en aluminium,les céramiques, le verre et les produits en verre ainsique le bois et ses dérivés. On note cependant unefaible valorisation des matériaux locaux traditionnelstels que la terre stabilisée, les pierres de Rufisque et lesbriques cuites. L’usage de certains matériaux tels quele sable de dune ou de plage pose de réels problèmesenvironnementaux.Des progrès importants ont été réalisés par l’État et sespartenaires en ce qui concerne l’alimentation en eaupotable des ménages urbains. Le taux d’accès à l’eaupotable par branchement privé connaît depuis 2004une augmentation et a atteint 82 % en 2008. Quant autaux global d’accès par adduction (branchement privéet bornes fontaines), il a atteint 98 % en 2006 et s’estmaintenu en 2007 et 2008 à ce niveau presque universel.L’assainissement collectif des eaux usées au Sénégaln’est assuré actuellement que dans sept centres urbains(Dakar, Rufisque, Louga, Saint-Louis, Kaolack, Thièset la station touristique de Saly à Mbour), et seules lacommune de Dakar et la station touristique de Salysont dotées d’installations complètes d’assainissementcollectif (réseaux, stations de relèvement, stations detraitement).Malgrécela,letauxd’accèsàl’assainissementen milieu urbain est passé de 57 % en 2004 à 63,9 %en 2007 grâce aux programmes de subvention initiéspar l’Office nationale de l’assainissement du Sénégal(ONAS) dans le cadre des opérations d’appui à laréforme dans le sous-secteur, notamment le Programmed’assainissement des quartiers périurbains de Dakar(PAQPUD) et les programmes de branchementssociaux, qui consistent en des branchements particulierssoutenus financièrement par l’État, avec un faible coûtd’installation pour les usagers.S’agissant du secteur de l’électricité, malgréd’importants investissements (700 milliards de francsCFA) depuis 2000, le déficit en matière de productionet de distribution d’électricité est toujours préoccupant.Les fréquentes et récurrentes perturbations dans ladistribution ont non seulement entraîné une baisse dela satisfaction de la demande des ménages, mais aussiimpacté négativement la productivité des entreprisesformelles comme informelles. C’est seulement dansle dernier trimestre de 2011 qu’une amélioration a éténotée avec la mise en œuvre du plan d’urgence «Takkal ».
    • 4PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALUneffortconsidérableaétéfaitpouraméliorerlamobilitéurbaine à travers la construction et la réhabilitationde routes. Ces investissements ont surtout concernél‘agglomération dakaroise et le transport interurbainavec notamment la création de la société nationale detransport Dakar Dem Dikk, et le renouvellement duparc automobile par l’introduction de nouveaux typesde bus et de taxis, en plus des bus d’occasion.Les marchés du foncier et du logement urbain auSénégal demeurent fortement marqués par la prégnancede l’informel. L’achat ou la vente de logements dans lesystème formel s’opère auprès des promoteurs publicsou privés, des coopératives, des agences immobilières,de la BHS, chez les notaires ou directement auprèsde particuliers/vendeurs. Dans le système informelmajoritaire, le contact entre le vendeur et l’acheteurs’effectue de bouche à oreille ou par l’intermédiairede connaissances et la vente peut être effectuée sansintermédiaire. L’acquéreur peut également acheter unlogement construit par un particulier sur un terrainimmatriculé par l’entremise de courtiers.Le courtier est l’intermédiaire privilégié entre vendeurset acheteurs, ou entre locataires et propriétaires, dans lesystème informel. Il est aussi présent dans les transactionsformelles avant les procédures de mutation initiées sousl’égide du notaire. Sa rémunération varie : le pourcentageest discuté suivant le montant de la transactionimmobilière.De fortes différences de prix sont observées pour lesterrains urbains et sont principalement dues au statutdu terrain, ainsi qu’à l’équipement et à la centralité oul’accessibilité des quartiers concernés. Dans le cadredes maisons vendues sans titre de propriété formel, ledocument le plus répandu pour sceller la transactiondemeure l’acte de vente, visé ou non par les autoritéslocales, le plus souvent cosigné par les acquéreurs et lesvendeurs.
    • 5INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 11.1. DONNÉES PHYSIQUES ETPOPULATION : FAITS ET CHIFFRESLe Sénégal est à la pointe la plus occidentale du continentafricain. Il est situé entre 12°5 et 16°5 de latitude nord et11°5 et 17°5 de longitude ouest et couvre une superficiede 196 712 km². Il est limité au nord par la Mauritanie,à l’est par le Mali, au sud par la Guinée Conakry et laGuinée Bissau et à l’ouest par l’océan Atlantique surune façade de plus 700 km. Le climat au Sénégal estde type soudano-sahélien comprenant une saison sècheallant de novembre à mai, et une saison humide allantde juin à octobre. La pluviométrie moyenne annuelle estcomprise entre 1 200 mm au sud et 300 mm au nord,avec des variations d’une année à l’autre.01INTRODUCTION SUR LE SÉNÉGALFigure 1. Carte administrative du Sénégal indiquant les 14 régions du pays : Dakar, Diourbei, Fatick, Kaffrine,Kaolack, Kolda, Kédougou, Louga, Matam, Saint-Louis, Sédhiou, Tambacounda, Thiès et Ziguinchor
    • 6PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALLe Sénégal comptait 5,1 millions d’habitants lorsdu recensement général de la population (RGP) de1976, 6,9 millions d’habitants en 1988 et 9 858 482habitants en 2002. Les projections démographiquesofficielles estiment que la population était de 12 171264 habitants en 2009. On observe une prédominancedes femmes même si cette tendance est légèrement à labaisse. En effet, le rapport global de masculinité s’élevaità 97,5 hommes pour 100 femmes en 2009. En 2002, ilétait de 96,9. L’avantage numérique des femmes sur leshommes s’observe à presque tous les âges sauf chez lesjeunes (moins de 20 ans). Cette situation s’expliqueraitpar la migration différentielle des hommes parmi lespopulations entre 20 à 49 ans et, au-delà de 55 ans,en plus de la migration, par une espérance de vie desfemmes plus longue que celle des hommes.La population sénégalaise est majoritairement jeune, cequi crée des tensions sur le marché de l’emploi et uneforte demande dans le secteur de l’éducation. L’examende la pyramide des âges révèle qu’en 2009, 42 % desSénégalais avaient moins de 15 ans, 50,9 % avaientmoins de 20 ans, alors que 3,5 % seulement avaient 65ans et plus. Cela montre un coefficient de dépendanceélevé, correspondant à 82,9 personnes inactives (moinsde 15 ans et 65 ans et plus) pour 100 personnes actives(de 15 à 64 ans). Toutefois, ce taux a largement baissécar en 1988, 100 actifs avaient en charge 103,3 inactifset en 2002, le rapport était de 86,5 inactifs pour 100actifs (ANSD 2010 : 23-30).1.2. INTRODUCTION À L’ÉCONOMIE ET ÀL’URBANISATION DU SÉNÉGALAu plan économique, en 2009, le produit intérieur brut(PIB) s’élevait à 6 023 milliards de francs CFA, soit un PIBpar habitant de 494 871 francs CFA (1 013,94 USD2).La même année, le taux de croissance économiques’établissait à 2,2 % (3,2 % en 2008 et 4,9 % en 2007).L’indice de Développement Humain (IDH) était de0,499 en 2005 et le Sénégal occupait le 156e rang sur177 pays. En 2011, l’IDH du Sénégal était de 0,459et occupait le 155e rang sur 187 pays concernés. Ainsi,même si le Sénégal a amélioré son classement mondial,son IDH s’est dégradé et demeure faible. Le tauxd’inflation en 2009 était de -1 %.Le Sénégal connaît une importante augmentation desa population urbaine (population des communes),estimée à 5 080 338 habitants en 2009, avec un tauxd’urbanisation de 42 %. Dakar est la région la plusurbanisée avec un taux de 97,2 %, tandis que la moyennenationale est de 49 %. La part de la population vivanten zone urbaine est passée de 23 % en 1960 à 39,9 % en1988 et atteignait 42 % en 2009.La population du Sénégal est inégalement répartiesur le territoire national. Elle est concentrée à l’ouestet au centre du pays, tandis que l’est et le nord sontfaiblement peuplés. La densité de la population quiTableau 1. Répartition de la population, superficie et densité par régionRégion Population 2009 Population ( %) Superficie (Km2) Superficie ( %) Densité (hbts/km2)Dakar 2 536 959 20,8 546 0,3 4 646Diourbel 1 315 200 10,8 4 862 2,5 271Fatick 722 343 5,9 7 049 3,6 102Kaffrine 540 733 4,4 11 041 5,6 49Kaolack 771 227 6,3 5 265 2,7 146Kédougou 125 763 1,0 16 825 8,6 7Kolda 585 159 4,8 13 721 7,0 43Louga 831 309 6,8 25 644 13,0 32Matam 524 942 4,3 28 852 14,7 18Saint Louis 865 058 7,1 18 981 9,6 46Sédhiou 417 812 3,4 7 346 3,7 57Tambacounda 630 247 5,2 42 638 21,7 15Thiès 1 610 052 13,2 6 597 3,4 244Ziguinchor 694 460 5,7 7 355 3,7 94Total 12 171 264 100,0 % 196 722 100,0 % 62Source : ANSD 2010 :30 « Situation Économique et Sociale du Sénégal en 2009 »
    • 7INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 1était de 50 habitants au km2en 2002, est passée à 62habitants au km2en 2009.Dakar occupe la première position avec une densité de4 646 habitants au km2. Sa population était estimée à2 536 959 habitants en 2009, soit près du quart de lapopulation totale sur 0,3 % seulement de la superficiedu pays. La région la plus vaste du pays, celle deTambacounda (21,7 % de la superficie du pays), neregroupe que 5,2 % de la population du Sénégal, soitune densité de 15 habitants au km2(ANSD 2010 : 23-29).La répartition de la population sénégalaise est aussicaractérisée par le « phénomène démographique » queconstitue la communauté rurale (village) de ToubaMosquée. Celle-ci regroupait 47 % de la populationde la région de Diourbel en 2004 alors que cette régionétait l’une des moins urbanisées du Sénégal (tauxd’urbanisation de 15,4 % en 2004). Ainsi, le villagede Touba Mosquée avait une population de 554 036habitants en 2004 et était la troisième collectivité localela plus peuplée du Sénégal (derrière les villes de Dakar etde Pikine). En considérant Touba Mosquée comme uneville,letauxd’urbanisationdelarégiondeDiourbelauraitatteint 62,4 % et Diourbel serait la deuxième région laplus urbanisée du Sénégal. Aujourd’hui, d’après les toutesestimations, et notamment si on ajoute la populationde l’agglomération de Touba qui était antérieurementcomptée parmi les villes rurales, le taux d’urbanisationdu Sénégal a atteint les 50 %. Le phénomène Touba estainsi le fait marquant de l’urbanisation au Sénégal depuis30 ans. Il rééquilibre la tendance côtière et occidentalede l’implantation du réseau urbain sénégalais.Tableau 2. Évolution du taux d’urbanisation ( %) au Sénégal de 1976 à 2002RégionTaux d’urbanisation1976 1988 2002Dakar 96,3 96,5 97,2Diourbel 21 21,5 15,9Fatick 9 10,6 12,7Kaolack 20,7 23 23,3Kolda 8,4 10,4 13,5Louga 11,5 14,9 18,4Matam - - 13,7Saint Louis 23,4 27,1 36,7Tambacounda 13,9 15,7 16,9Thiès 29 34 42,7Ziguinchor 29,7 33,7 46,9Sénégal 34 39 40,7Source : ANSD 2008 :58 « Résultats définitifs du troisième Recensement Général de la Population et de l’Habitat – 2002 »En 2009, la région de Dakar, qui ne couvre que0,3 % du territoire national, regroupe 20,8 %de la population nationale et 49 % des citadins.Sa densité est de 4 646 habitants au km2alorsque la moyenne nationale se situe à 62 habitantsau km2. Un Sénégalais sur deux est urbain et unurbain sur deux est dakarois.Avec la politique de décentralisation qui marquela naissance des communes d’arrondissement dansl’agglomération de Dakar, le phénomène de lapolycentralisation – un mouvement de constitutionde nouveaux centres au sein des quartiers et villespériphériques de Dakar – est de plus en plus observé.Depuis une trentaine d’années, plusieurs banlieues ouquartiers se sont affirmés progressivement comme desvilles périphériques : Pikine, Guédiawaye, ParcellesAssainies, Keur Massar et Rufisque témoignent de cephénomène de polycentralisation de l’agglomérationdakaroise. Ces villes sont devenues des départementsurbains de l’agglomération. Elles disposent désormaisde centres de santé, de services de poste, de sièges dela société d’électricité et d’eau, de services de sapeurs-pompiers, de marchés qui ne cessent de s’agrandir, degares routières, etc. La présence de ces services démontrela naissance d’une vie interne à ces villes, devenuesconcurrentes de Dakar Plateau dans l’attractionjournalière des actifs urbains et dans la mise en placed’éléments de centralisation. Cette mutation est unetendancelourdequiafaitévoluerlesystèmedetransportset les déplacements mais également les stratégiesurbaines, dont celles liées à l’habitat et au logement.Elle donne notamment de la valeur immobilière et
    • 8PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALéconomique à ces espaces et contribue à augmenter lesprix des logements et des terrains à construire.1.3. MIGRATIONS ET MOBILITÉS INTERNESLa migration interne liée à la durée de vie (comparaisonde la région de naissance avec la région de résidence)est importante au Sénégal. Ainsi, en 2002, 15,3 % dela population de droit résidait en dehors de sa régionde naissance. Les migrants se retrouvent pour l’essentieldans la région de Dakar (42,3 %), et dans une moindremesure à Diourbel (12,9 %) et Thiès (11,4 %). Dakaret Tambacounda ont des soldes migratoires positifset profitent le plus des échanges migratoires inter-régionaux. Louga est la région qui se dépeuple le plusau gré de ces échanges migratoires, principalement auprofit de Diourbel. Dakar (35,5 %), Thiès (17,5 %) etDiourbel (13,2 %) ont profité le plus des migrationsdurant les cinq années précédant le recensement généralde la population et de l’habitat RGPH-III.En 2002, la population d’immigrants internationauxétait estimée à 204 725 habitants, soit 2,1 % de lapopulation résidente du Sénégal. Ces immigrants sesont principalement installés dans la région de Dakar(45,1 %). Les immigrants internationaux récentsreprésentaient 0,7 % de la population totale résidente en2002. Ce sont, pour la plupart, des personnes d’ethniessénégalaises (72,8 %) qui ont principalement immigrédans la région de Dakar (50,5 %) (ANSD 2008 : 46-61 RGPH-III – 2002). L’importance des migrationsrégionales et internationales au Sénégal, notamment auprofit des centres urbains comme Dakar a développé unregain d’intérêt pour le logement locatif, qui constitue laprincipale demande pour ce type de population. Cettebulle immobilière semble aujourd’hui s’être estompée.1.4. SITUATION DES MÉNAGES AUSÉNÉGALLe Sénégal compte environ 1 065 591 ménages dontla taille moyenne est assez élevée (9,8 personnes). Lenombre de personnes par ménage diminue avec leniveau d’urbanisation : avec une taille moyenne de8,2 personnes, le ménage dakarois moyen compte unepersonne de moins que celui d’une autre ville et deuxde moins qu’un ménage en zone rurale. La moyenne,ainsi estimée, cache la grande diversité des ménages.Ceux de petite taille (1 à 4 personnes) représentent13,9 % du total, tandis que ceux de taille moyenne (5Figure 2. Les communes d’arrondissement et les centres périurbains de la région urbaine de Dakar“Océan”DiamniadioQuartiers centrauxd’affaires“Atlantique”BargnyRufisqueGuédiawayePikine©Thiam & Guèye, avril 2010Source: DPS/DATN130 00065 00013 000Autres centres périphériquesPopulation urbaine2002
    • 9INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 1à 9 personnes) constituent 42,1 % des ménages ; lespetits et moyens ménages représentant au total 56 %de l’ensemble des ménages. Les ménages de petite taillesont plus fréquents à Dakar (25 %) que dans les autresvilles (15 %), et en milieu rural (8,8 %), tandis que lesménages de grande taille (10 personnes et plus) sontplus répandus en milieu rural et dans les autres villes(49 % et 43 % respectivement) qu’à Dakar (34 %).Situation des femmes seules : Sur les 1 067 590 chefsde ménage du Sénégal, 27 846 vivent seuls, soit 2,6 %.Les trois quarts des personnes seules sont des femmesalors que les chefs de ménage comptent environ 20 %de femmes. La proportion de personnes seules est plusélevée à Dakar qu’ailleurs dans le pays : 5,7 % contre3,5 % dans les autres villes, et moins de 1 % en milieurural. Plus de la moitié des chefs de ménage seuls (57%) vivent dans l’agglomération urbaine de Dakar quicompte aussi une proportion plus élevée de femmes.La grande majorité des chefs de ménage (81 %)est active : près de huit sur dix exercent une activitééconomique rémunérée et moins de 2 % cherchent unemploi. Le milieu rural est plus favorable à l’exerciced’une activité : 84 % des chefs de ménage sont actifscontre 68,5 % dans l’ensemble des villes. De même,le chômage est plus répandu en ville (3,1 % à Dakar,2,4 % dans les autres villes et 0,7 % seulementen milieu rural). Une proportion importante despopulations actives en milieu urbain est constituée depersonnes non qualifiées (les ouvriers ou employés nonqualifiés représentent 39,3 %), d’où le développementdes activités informelles à faible productivité. Le faibletaux de chômage ne permet pas d’appréhender lapaupérisation croissante des populations engagées dansdes activités précaires de survie.La propriété et la location sont les types d’occupationdominants : plus de trois ménages sur quatre sontpropriétaires du logement qu’ils occupent et 17 % sontdes locataires. La location est plus fréquente à Dakar (48% des ménages) alors que l’accès à la propriété est plusrépandu dans les autres villes (près de 70 %) et en milieurural (93 %). Les ménages locataires ne représententqu’1 % de la population rurale. L’hébergement gratuitpar un parent, un ami, un tiers ou par l’employeurest assez rare au Sénégal : sept ménages sur cent dansl’ensemble (8 % à Dakar, 9 % dans les autres villes et6 % en milieu rural). Il convient toutefois de préciserque le statut de propriétaire basé sur les déclarations desrépondants ne signifie nullement la possession de titresde propriété formels et enregistrés.S’agissant de la taille du logement, près de la moitié desménages (47,4 %) disposent d’un logement de 1 à 3pièces tandis que 38,9 % occupent un local de 4 à 6pièces. Un ménage sur dix habite un logement de 7 à9 pièces et 3 % des ménages un local de 10 pièces ouplus. Cette répartition varie selon le milieu de résidence: les logements de petite taille sont plus fréquents(ESAM II 2004 : 35-49). Ainsi, au moins 47,4 % desménages peuvent être considérés comme vivant dans deslogements surpeuplés (1 à 3 pièces pour des ménages detaille moyenne de 9 personnes).1.5. PAUVRETÉ AU SÉNÉGALLes résultats de la deuxième enquête sénégalaise auprèsdes ménages (ESAM II), montrent que l’incidence dela pauvreté reste élevée même si elle a baissé de façonsignificative dans la période 1994-2002. La part de lapopulation vivant en dessous du seuil de pauvreté estainsi passée de 67,9 % en 1994/1995 à 57,1 % en2001/2002, soit une réduction de 10,8 points sur lepourcentage en termes absolus et de 16 % en termesrelatifs.Le milieu rural contribue à la pauvreté à hauteur de65 %, pour une population de moins de 55 % du totalnational. En revanche, Dakar, qui compte près d’unquart de la population, y contribue pour moins de 18%. Les régions de Ziguinchor et de Kolda, confrontéesà l’insécurité depuis plusieurs années du fait de la crisecasamançaise, ainsi qu’à l’enclavement, enregistrentles taux les plus élevés de pauvreté depuis plusieursannées : respectivement 67,1 % et 66,5 %. Cesrégions sont suivies de Kaolack (65,3 %) et Diourbel(61,5 %), qui subissent les effets du déclin des activitéséconomiques liées à l’arachide, et Tambacounda(56,2 %). Les régions moyennement pauvres de Thiès(48,6 %), Fatick (46,3 %) et Saint Louis/Matam(42,1%)disposentdeplusderevenusdufaitdesactivitésdans le secteur touristique, des cultures irriguées, de lapêche, de la présence d’industries agroalimentaires (enparticulier à Saint Louis) et extractives (Thiès) et destransferts d’argent d’émigrés (surtout à Matam). Enfin,les deux régions les moins pauvres que sont Dakar(33,6 %) et Louga (36,6 %) connaissent d’importantsflux migratoires. Dakar constitue un pôle économique,industriel, administratif, intellectuel et culturel alorsque la région de Louga dispose de richesses provenantde l’élevage (DRSP II).Il convient toutefois de nuancer les conclusions quimontrent que la pauvreté est plus importante en milieurural que dans les villes. L’analyse du seuil de pauvretéqui fut à la base de ces statistiques est insuffisante pourappréhender toutes les dimensions de la pauvreté. Dansce sens, comme le note Rakodi (1995), l’existence dutravail rémunéré n’est pas un fait universel (place dusecteur informel), et les dimensions et la composition desménages varient. Il existe des économies partiellement
    • 10PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALmonétisées où les ménages consomment leur propreproduction (consommation supérieure aux revenus), etoù la composition de la consommation diffère selon lesrevenus des groupes. Les exigences en calories varientaussi selon les groupes et les préférences concernant lanourriture sont influencées par la culture. Pour toutesces raisons, les mesures de la proportion des populationsen dessous du seuil de pauvreté ne renseignent pas surl’intensité de la pauvreté. En effet, elles ne prennentpas en compte la distribution de nourriture, les statuts,l’influence dans la prise de décision, l’accès aux services àl’intérieur des ménages. La pauvreté relative ou l’inégaliténe sont pas non-plus prises en compte ; les revenus sontdifficiles à estimer dans le secteur informel, l’accès auxressources environnementales est négligé dans les calculs,les priorités des populations ne sont pas prises en compteet la pauvreté ne signifie ici que ce qui est mesurable.La pauvreté en milieu urbain se distingue de celleobservée en milieu rural car, comme le note Amis(1995), les populations urbaines pauvres ont tendanceà payer pour des services et à avoir des habitudesoccidentales, et elles sont plus vulnérables auxchangements des conditions du marché. Elles sontplus exposées aux risques environnementaux aussi bienen termes de contamination par les pathogènes ou lessubstances toxiques. La pauvreté en milieu urbain aune nature individuelle et privée qui fait que les chocs(licenciements, maladies) affectent plutôt les individusque la communauté.1.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AUSÉNÉGALLes femmes sont victimes d’inégalités en raison durôle qui leur est dévolu par la société. Ces inégalités semanifestent de façon variable.Entre 1998 et 1999, le taux brut de scolarisation desfilles atteint 85,3 % contre 94,7 % pour les garçons.Ce taux cache cependant des disparités en fonctiondes familles et des zones pauvres et riches. L’enquêteIFAN-ORSTOM réalisée en 2000 révèle qu’à Dakar lesfemmes d’âge actif non scolarisées représentent plus de41 % de la population féminine.La loi sur le domaine national de 1964 qui établitl’égalité d’accès à la terre pour ceux qui la mettent envaleur et la loi de 1996 qui renforce le pouvoir descollectivités locales n’ont malheureusement pas pris encompte le statut particulier des femmes qui, selon ledroit coutumier, ne peuvent accéder ni à la propriété,ni au contrôle de la législation foncière. Cependant lesdispositions de la constitution affirment désormais quele droit de propriété de la terre est garanti aussi bien auxhommes qu’aux femmes. Les restrictions coutumières àl’accès des femmes à la terre sont désormais interdites.Les textes qui régissent les banques et les institutionsspéciales de crédit n’établissent pas de discriminationà l’égard des femmes. Pourtant, celles-ci bénéficientpeu de financements en raison de la faiblesse de leursrevenus (insuffisance de l’apport personnel exigé) etd’un manque de garantie (titre foncier, biens, etc.)Dans les collectivités locales sénégalaises, l’inégalitéentre hommes et femmes persiste dans la vie publiqueet dans les instances décisionnelles. Les femmes sonten effet sous-représentées dans les assemblées locales.A Dakar, on compte 22 femmes conseillères sur 90, et3 femmes maires de communes d’arrondissement sur19. Les femmes sont donc sous-représentées dans la viepolitique, alors qu’elles constituent plus de 50 % del’électorat.Au Sénégal, les femmes ont toujours joué un rôleéconomique majeur, comme en témoigne la placeprépondérante qu’elles occupent dans le secteurinformel de l’économie urbaine et, dans une moindremesure, dans les emplois salariés. Ces 12 dernièresannées, la présence des femmes sur le marché del’emploi a légèrement augmenté à Dakar (35 % en 1989contre 37 % en 2001). De manière générale, les femmessénégalaises qui travaillent évoluent essentiellement dansle secteur informel non structuré. Ce secteur est en effetcomposé d’environ 60 % de femmes. Parmi les femmeschefs de ménages qui travaillent, 3 % seulement sontcadres, 11,5 % occupent des emplois qualifiés et 12,5 %sont des employés subalternes. La très grande majoritéexerce un travail dans le secteur informel, notammentdans le petit commerce (57 %) et l’artisanat (13 %).L’accès aux services et réseaux de base (eau potable,assainissement, électricité, etc.) est quasi-identique pourles hommes et les femmes au Sénégal, bien qu’on note,en particulier à Dakar, que le pourcentages de personnesbénéficiant des divers services en question est toujoursplus élevé de quelques points ou dixièmes de points chezles hommes.Depuis 1960, le gouvernement du Sénégal aprogressivement inscrit la parité parmi ses actionsprioritaires et mis en place un certain nombre demécanismes institutionnels visant à améliorer le statutsocial et les conditions de vie des femmes. Ce processus aconduit à la création, en 2001, du ministère de la Familleet de la petite enfance, devenu aujourd’hui ministère dela Famille, du développement social et de la solidariténationale, chargé entre autres de la promotion féminine.
    • 11INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 1Les politiques de promotion des femmes initiées parl’État ont été dirigées, en priorité, vers les femmesdu monde rural, dans le cadre de leurs activitésagricoles, d’élevage, et de pêche. Jusqu’au début desannées 1990, les stratégies nationales de promotionféminine reposaient essentiellement sur la perspectivede l’intégration des femmes au développement. Uneapproche « Genre et Développement » a été adoptéeplus récemment par le ministère concerné : cette optiona été nettement énoncée dans le deuxième Plan nationald’action de la femme sénégalaise (PANAF) qui couvrait,en principe, la période 1997-2001.En milieu urbain de manière spécifique, le cadreinstitutionnel est surtout caractérisé par l’interventionmassive de la société civile (ONG locales etinternationales et associations de femmes) qui jouentun rôle déterminant en permettant aux femmes depromouvoir et développer leurs potentialités.1.7. HABITAT INFORMEL URBAINL’urbanisation galopante conjuguée à un taux decroissance démographique élevé et à une insuffisancede l’offre en matière de logement, s’est traduite dansles villes par le développement de l’habitat informel(en constructions précaires ou irrégulières). Celui-cireprésente 25 % des zones urbaines et occupe à Dakarplus de 30 % des superficies habitées.Les zones d’habitat spontané informel présentent lescaractéristiques communes suivantes :L’irrégularité foncièreL’absence de nivellement préalable de l’assiette deszones d’habitationLe manque d’ordonnancement des maisons etl’étroitesse des ruesPhoto 1. Habitat dans un quartier spontané à la périphériede DakarSource : IAGU 2010Tableau 3. Proportion de l’espace occupé par les quartiers irréguliers et non lotis dans les capitales régionalesVilles Pourcentage de la superficieDakar 35Thiès 40Saint Louis 30Kaolack 25Louga 10Diourbel 15Ziguinchor 25Tambacounda 20Kolda 15Fatick 10Matam 10L’inexistence ou l’insuffisance d’équipementset d’infrastructures (écoles, dispensaires, eau,électricité, assainissement etc.)L’irrégularité et la faiblesse des revenus des habitantsDans ces zones, la programmation des équipements etdes infrastructures ne peut se faire dans la cohérencesouhaitée, et toute installation de réseau, touteconstruction d’équipements publics nécessite desdémolitions d’habitations et des déplacements depersonnes.Néanmoins, on enregistre dans l’agglomérationdakaroise plusieurs types de quartiers irréguliers (Comiténational habitat II et ONU-Habitat, 2004 :17-21). Ceszones présentent des différences tant dans la formationdu peuplement et dans le régime foncier que dans lemode d’occupation du sol.
    • 12PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL1.8. PROBLÉMATIQUES DU SÉNÉGALURBAIN CONTEMPORAINLe principal défi des villes sénégalaises à l’heure actuelledemeure la récurrence et l’amplification des inondationset de leurs conséquences. Ce phénomène résulte enpartie de l’occupation irrégulière des sites inondablesimpropres à l’habitation, tout comme des insuffisancesdans la conception et la mise en œuvre des documents deplanification urbaine. Les inondations constituent l’undes fléaux les plus graves au Sénégal et ont été l’une despréoccupations majeures de l’État sénégalais au coursdes trois dernières décennies. Elles touchent aussi bienles zones urbaines que rurales. En 30 ans (1980 à 2009inclus), elles ont affecté plus de 900 000 personnes, tué45 personnes et causé des dégâts estimés à plus de 142millions USD. Dans les zones périurbaines de Dakar,les inondations sont devenues une réalité permanentequi affecte directement les populations pauvres. Despopulations se sont installées dans des zones inondablespendant les périodes de sécheresse et de moindrepluviométrie et on assiste actuellement à un cycle plushumide. Les inondations de 2009 ont eu un impactfinancier estimé à 104 millions sur le Sénégal, dont prèsde 56 millions liés aux dommages et 48 millions auxpertes.Les secteurs les plus touchés par les dommages sont lelogement (49 %), la santé (14 %), l’agriculture (11 %),l’éducation (10 %) et le transport (8 %). Les maisons,les écoles, les centres de santé et les routes ont étésévèrement endommagés. Les pertes subies concernentprincipalement le commerce (20 %), les infrastructuresurbaines communautaires (15 %), le logement (16 %),l’énergie (14 %) et le transport (14 %). Ces secteurscomptent pour près de 80 % des pertes. Le secteur privéest le plus touché, avec 65 % des dommages et 64 %des pertes. La baisse du taux de croissance économiqueen 2009 occasionnée par ces inondations est estimée à0,07 %, ramenant la prévision du taux de croissanceéconomique de 1,47 % avant les inondations, à1,4 %. Rapportés au PIB de 2008, les dommages nereprésentent que 0,4 % et les pertes 0,3 %. L’impactéconomique des inondations a été plus fortementPhoto 2. Village traditionnel Yoff à DakarSource : IAGU 2012Figure 3. Scénario en cas de désastre à Dakar. Niveau d’exposition aux inondations de la presqu’île dakaroiseet de ses lignes de côte.0 4 8 KmPZones menacées par les inondationsZones menacées par l’érosion côtiéreSource : IAGU/Banque Mondiale
    • 13INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 1Photo 3. La route Tally Mame Diarra à Dakar durantl’hivernage 2010Source : ONG EVE 2010Photo 4. Habitations Nassourilahi sous les eauxSource : ONG EVE 2010Les inondations de 2009 ont directementaffecté 360 000 personnes à Pikine et 22 000 àGuédiawaye ; soit respectivement 44 % et 7,2 %de la population dans ces deux villes. Au totaldans la région de Dakar, ce sont quelques 30 000maisons et 130 écoles qui ont été touchées parles inondations.Le financement de l’urbanisation au Sénégal estentravé par le fait que l’informel, dominant lesactivités économiques, est faiblement fiscalisé.Aussi, la décentralisation se caractérise parun transfert de compétences de l’État vers lescollectivités locales, qui n’est pas accompagnéd’un transfert conséquent de ressources.ressenti par les collectivités locales dont les pertes ontreprésenté plus de 10 % du budget prévisionnel de 2009(Source : Gouvernement du Sénégal, 2010).Les villes sénégalaises font face à la contrainte dufinancement de l’urbanisation. Elles sont confrontéesà un immense déficit en matière d’infrastructuresde drainage des eaux pluviales et d’assainissementdes eaux usées. Plus largement, malgré un transfertdes compétences aux collectivités locales, les villessénégalaises ne parviennent pas à mobiliser les ressourcespour financer le développement urbain. Ainsi, les zonesd’extension urbaine, informelles comme formelles,accusent un déficit aigu en infrastructures routières, dedrainage et d’assainissement et en équipements sociaux(écoles, structures de santé, marchés, cimetières). Mêmedans l’habitat planifié récent, les infrastructures etréseaux divers font défaut.revenus faibles et/ou précaires, a recours aux autoritéscoutumières et aux lotisseurs informels pour disposerdu sol d’habitation. Ce mécanisme se déroule en dehorsdes circuits officiels, et intervient donc sur des surfacesnon aménagées, non équipées et où l’occupation estanarchique. C’est notamment le cas des zones inondables.Parmi les facteurs majeurs de la multiplication del’habitat informel, on identifie le fait que les documentsde planification ne sont pas opérationnels, du fait de lalenteur de leur processus d’élaboration. Pour preuve, lePDU de Dakar 2025 dont l’élaboration a commencéen 2001 ne fut approuvé par décret qu’en 2009, alorsque son horizon est de 25 ans. Il s’y ajoute que de telsexercices font l’objet de peu de communication auprèsdes communautés, dont les vues et les intérêts sontfaiblement pris en compte. C’est le cas du changementde vocation de la zone maraîchère de Sangalkam/Bambilor que les producteurs/habitants de la zone ontlargement rejeté. Le PDU de Dakar 2025 a transféréla zone agricole maraîchère vers Diamniadio, à lapériphérie de la région de Dakar, zone confrontée à uneintense spéculation foncière.Les villes sénégalaises se caractérisent aussi par ladichotomie entre la ville formelle et la ville informelle,visible surtout par un accès au foncier différencié. Lamajorité de la population, qui dispose généralement de
    • 14PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALNOTES DE FIN1. La valeur d’un dollar américain à la date du 10 novembre 2011 est égale à 469,1 francs CFA.
    • 15CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 22.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMESET STRATÉGIESL’État du Sénégal s’est doté en 2009 d’une politiquepour le secteur de l’habitat à travers une Lettre depolitique sectorielle. Il a aussi adopté des politiquesspécifiques, traitant des questions particulières liéesà l’habitat. C’est le cas de la production des parcellesassainies, de la restructuration et de la régularisation desquartiers précaires informels et du développement descoopératives d’habitat. Face à des situations d’urgence,l’État du Sénégal a aussi formulé des stratégies et desprogrammes tels que le « Plan Jaxaay » dans le cadredes inondations et le programme « une famille, untoit ». Pour encadrer l’occupation du territoire, l’État duSénégal, à travers le ministère chargé de l’urbanisme, aproduit pour les centres urbains majeurs, en particulierDakar, Thiès et Saint-Louis, des plans directeursd’urbanisme (PDU).Ces politiques et programmes ont une orientationsociale très marquée. Ils sont axés sur des effortsd’amélioration des conditions d’accès des citoyens àdes parcelles viabilisées et à des habitations adéquateset décentes, dans le cadre du droit au logement. Ilsreposent également sur une volonté d’améliorationde l’habitat urbain et périurbain des zones pauvres,sur la création de fonds destinés à la viabilisation età la restructuration foncière des sites occupés par lespopulations vulnérables et vivant dans une précaritéenvironnementale, et sur l’adoption d’un nouveauCode de la construction. Mais ces politiques souffrentde faiblesses : déficit d’anticipation dans la productionfoncière, de concertation, et d’appropriation desplanifications par les divers acteurs du secteur.2.1.1. La Lettre de politique sectorielle enmatière d’habitatL’Étatachoisidesedoterd’undocumentdeplanificationstratégique sous l’appellation de Lettre de politiquesectorielle du ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat, dela Construction et de l’Hydraulique (MUHCH) pourla période 2010-2025. La Lettre de politique sectoriellecomprend les éléments stratégiques suivants :L’engagement du Sénégal, et des autres membresde l’ONU, à faire de l’accès à un logement décentun objectif universel et d’œuvrer à l’accessibilitédes populations à des services sociaux de base, à lasécurité de l’occupation et à les sortir des situationsmarginales afin de leur permettre d’exercer leurdignitéLe Nouveau partenariat pour le développement del’Afrique (NEPAD) et les orientations stratégiquesidentifiées dans le cadre des travaux préparatoiresdu onzième Plan d’orientation de développementéconomique et social (PODES) du pays pourla période 2011-2021, portant entre autres, surl’accélération et la mise en place des infrastructuresde base afin d’élargir l’accès de tous aux servicessociaux de base pour une meilleure valorisation ducapital humainLa Stratégie de croissance accélérée (SCA), quela définition d’une politique du secteur urbaindoit venir soutenir. La SCA a fait l’objet de la loin° 2008-03 du 8 janvier 2008. Il est essentiel queles pôles de développement urbains soient en phaseen termes d’aménagement et de fonctionnalité avecles options de la stratégie de croissance accélérée.Cette Lettre de politique de développement du secteurs’articule aussi avec les axes du Document de stratégiede réduction de la pauvreté (DSRP II) et avec lesObjectifs du millénaire pour le développement (OMD),notamment la cible 4 de l’objectif 7 qui se proposed’ « améliorer sensiblement, d’ici à 2020, les conditionsde vie de 100 millions d’habitants des taudis ».L’objectif global de cette Lettre est d’aménagerdurablement l’espace urbain par l’élaboration et02CADRE POLITIQUE ETINSTITUTIONNEL
    • 16PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALl’application d’outils de planification appropriés, dansla perspective de mettre en œuvre de façon cohérentenon-seulement les actions qui facilitent l’accès aulogement mais aussi les conditions d’exercice desdifférentes fonctions de production économique, socialeet culturelle.Il s’agit de manière plus spécifique d’assurer undéveloppement harmonieux et une meilleure gestion del’espacedesvillesetdesagglomérationsurbaines,d’assurerun accès facile aux parcelles de terrains viabilisées pourl’habitat et autres usages, de produire des logements engrand nombre, de s’adapter aux besoins et aux réalitéssocio-économiques des populations, de résorber leproblème des bidonvilles, des occupations irrégulières etdes occupations des sites vulnérables aux inondations etaux autres risques environnementaux urbains.Cette stratégie vise également à augmenter et à améliorerle parc immobilier de l’État, à renforcer les capacités duMinistère aux plans humain, matériel et organisationnel,pour ses tâches de conception, de règlementation,de suivi, de coordination et d’harmonisation desinterventions.En outre, dans cette Lettre de politique sectorielleélaborée par le ministère en charge de l’habitat, il estenvisagé de mettre en place une société d’aménagementde terrains urbains dénommée SPATU dont l’objectifprincipal est de fournir de grandes trames de terrainsviabilisés à des prix accessibles. Deux ans après l’adoptionde la Lettre, cette société n’a pas encore vu le jour.2.1.2. L’opération Parcelles Assainies et les ZACDans les années 70, l’opération Parcelles Assainies a étémise sur pied par l’État du Sénégal avec l’appui de laBanque mondiale, pour promouvoir l’habitat pour lespopulations à faibles revenus. En 1972, le Sénégal avaitobtenu de la Banque mondiale un crédit sans intérêtsde 8 millions USD sur 50 ans pour aménager 14 000parcelles de 150 mètres carrés sur un terrain de 400hectares à Cambérène avec des normes minimales.L’Office des habitations à loyer modéré (OHLM)assurait la maîtrise d’ouvrage de ce projet, qui fut l’undes premiers parmi plusieurs centaines de projets ditsde « sites et services » de la Banque mondiale, et quimarquait l’entrée de cette dernière dans le secteur del’aide urbaine au développement.La question que soulevait ce projet au départ était lasuivante : les ménages à faibles revenus, quand l’accèsau foncier est garanti, sont-ils en mesure d’investiret de construire leur maison tout en remboursantsur 15 ans des intérêts de 7 % pour le terrain et lesinfrastructures ? Ce projet était basé sur la baisse descoûts, à travers la réduction de la taille des parcelles à150 mètres carrés, et celle des standards d’équipements.Au final, 10 500 parcelles ont été aménagées sur 300hectares. Le projet était conçu sur la base de 35 parcelles àl’hectare, 10 personnes par parcelle, soit 350 personnes/hectare. En 2006, les Parcelles Assainies sont devenuesune ville de 350 000 à 500 000 habitants, 3 à 5 fois lapopulation initialement projetée sur le site, soit 1 000 à 1700 personnes à l’hectare. Cette situation montre que laconception de ce projet n’avait pas intégré l’évolution dela densité à long terme. Elle avait davantage mis l’accentsur le renforcement des institutions, plutôt que sur lesdimensions physiques et spatiales. Par ailleurs, une largeproportion des populations à faibles revenus s’étant vuattribuer des parcelles à l’origine ont depuis revenduleurs terrains à d’autres aux revenus moyens et élevésafin de s’installer ailleurs, souvent à la périphérie de laville dans des sites le plus souvent non lotis et déficientsen équipements sociaux de base. Les populations àfaibles revenus ciblées par le projet ont donc fait face àdes difficultés pour financer la construction. Le fait des’établir sur un site vacant induisant un renchérissementdes coûts de construction, de transport, d’alimentationet autres biens a également dissuadé leur établissementaux Parcelles Assainies et encouragé la revente desparcelles. Le manque de services sociaux de base observéde nos jours aux Parcelles Assainies est une conséquencede leur densité démographique. La densification a aussiaffecté la qualité des infrastructures, notamment lesinfrastructures d’assainissement qui avaient été conçuespour une population bien moindre. (Cohen, 2007« Aid, Density and Urban Form : Anticipating Dakar »).Dans le cadre des nouveaux programmes de parcellesassainies à Keur Massar et Malika, dans la banlieue deDakar, c’est l’État qui fournit le terrain. Les bénéficiairessupportent uniquement les coûts de la viabilisationdu promoteur, ce qui réduit sensiblement les prixd’acquisition.Photo 5. Immeubles aux Parcelles AssainiesSource : IAGU 2012
    • 17CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2réseaux primaires et secondaires et les bénéficiairesprennent en charge les réseaux tertiaires et participentaux frais d’études et d’aménagement (terrassements,voirie). Dans les ZAC, des coopératives d’habitatétablissent des partenariats avec les institutions demicro-finance et avec les banques (particulièrementla BHS) pour le financement des réseaux tertiairessur leur assiette foncière ou pour le financement de laconstruction de logements individuels.De 2000 à 2006, l’État a procédé à l’aménagementd’une ZAC de 230 hectares à Mbao dans la banlieuede Dakar où près de 10 000 parcelles viabilisées ontété attribuées. Une autre phase de près de 150 hectaresest programmée. D’autres opérations dans la banlieuedakaroise (Diamniadio) et dans les villes de Thiès,Louga, Kaolack, Saint-Louis et Richard-Toll devraientpermettrelaproductionde49000logements.Àl’horizon2015, les ZAC devraient permettre la réalisation surl’ensemble du territoire national de 92 500 unités. Dansle cadre des ZAC, des coopératives d’habitat arrivent àacquérir des terrains privés, à viabiliser et à construireles logements individuels de leurs membres, et ce enpartenariat avec le secteur bancaire. Cependant, lesmembres de ce type de coopératives ont des revenus plusélevés que la moyenne (Tall, 2010 : 160)Les parcelles assainies et les ZAC sont issues despolitiques de l’État et visent à produire des terrainsviabilisés et équipés pour les populations à faiblesrevenus. Mais elles restent en faible nombre. L’objectifde 92 500 parcelles aménagées sur le territoire nationalpour 2015 dans le cadre des ZAC ne sera sûrementpas atteint considérant le rythme actuel de réalisationdes ZAC dans le pays. Il s’y ajoute que les populationsciblées à l’origine, notamment dans le projet desparcelles assainies, ne sont pas les bénéficiaires finaux deLe programme des Parcelles Assainies àCambérène, un quartier érigé à partir de 1972sur une initiative pilote de trame assainie appuyéepar la Banque mondiale est devenu la plus grandecommune d’arrondissement de Dakar. Sonimportante densification ainsi que le changementde population (en comparaison aux bénéficiairesciblés) a entrainé la saturation des infrastructuresde services telles que l’assainissement.L’État du Sénégal a aussi mis en œuvre une politiquede Zone d’aménagement concerté (ZAC) pourpromouvoir l’habitat social. La ZAC est une dispositionde la loi du 20 juin 1988, reprise dans celle du 20août 2008 portant sur le Code de l’urbanisme. Il s’agitd’un périmètre à l’intérieur duquel un organisme privéou public intervient pour le compte de l’État ou dela collectivité locale pour réaliser les terrassementsgénéraux, la voirie et le drainage des eaux pluvialespréalablement à l’affectation. Les objectifs de la ZACconsistent, entre autres, à augmenter la production deterrains viabilisés pour mettre à disposition des parcellesà moindre coût, à fournir des services urbains de baseet organiser l’extension urbaine pour éviter l’occupationspontanée. Pour accéder à une parcelle dans le cadre dela ZAC, il faut être membre d’une coopérative d’habitat,pouvoir bénéficier d’un crédit logement ou disposerde ressources propres pour financer la construction deson logement et participer aux coûts de viabilisationdes terrains (Source : document interne non publié,ministère chargé de l’urbanisme).Dans les projets de ZAC, qui visent aussi à promouvoirdes terrains viabilisés pour le plus grand nombre, l’Étatcède gracieusement le terrain, les concessionnaires d’eauet d’électricité prennent en charge le financement desPhotos 6 et 6 bis. Développement immobilier à la ZAC de MbaoSource : IAGU 2012
    • 18PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALces initiatives. Les populations à revenu moyen, parmieux des fonctionnaires exprimant une forte demande enterrains aménagés, sont souvent les bénéficiaires ultimesde ces programmes. La ZAC, dans son montage, estdavantage destinée à ces couches moyennes car lesménages à faibles revenus et du secteur informel sontrarement organisés en coopératives et sont souvent dansl’incapacité de répondre aux exigences financières de cesprogrammes. Les populations à faibles revenus n’ont pasd’autre recours que l’habitat informel en périphérie desvilles, sur des sites non lotis où les terrains sont vendusau marché informel, sans titre de propriété formel.et de régularisation foncière a été définie par décret.L’État, la commune ou la communauté rurale prennentl’initiative de la restructuration et peuvent la réalisereux-mêmes ou la confier à un organisme public ou privéd’aménagement (Comité National Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 86).La restructuration urbaine permet de créer des emprises,de dégager des rues et des espaces pour les équipementscollectifs grâce à un déplacement et une reconstructiondes maisons qui sont situées sur les emprises des voiescréées et des espaces ciblés pour les équipements collectifs.Les propriétaires de parcelles nues réquisitionnées et lesayants droit qui n’ont pu être recasés en interne, sontdéplacés dans une zone de re-logement préalablementaménagée. Les ménages reçoivent une nouvelle maisond’égale valeur construite sur la nouvelle parcelle affectée.Lesterrainsvidesdanslequartiersontréquisitionnéspourréduire le nombre de familles déplacées loin de leur lieuinitial d’habitation. La restructuration est accompagnéede la mise en place d’infrastructures de base (voirie, eau,électricité, assainissement) (Tall, 2009 : 163-4).La PRSQ a ainsi deux objectifs : doter les quartiersspontanés d’infrastructures de base (secondaires ettertiaires) et procéder à la régularisation foncière. Undispositif d’intervention dans les quartiers précairesa été mis progressivement en place par l’État, avecl’appui des bailleurs de fonds (GTZ, AFD, FED). Àtravers le décret 91-748 du 29 juillet 1991 portantorganisation de l’exécution des projets de restructurationet de régularisation foncière des quartiers non lotis, ledispositif comprend un opérateur autonome privé (laFondation droit à la ville, FDV), qui est le prestatairede services pour la restructuration et un mécanismefinancier : le Fonds de restructuration et régularisationfoncière (FORREF). L’intervention de la FDV se basesur une méthodologie testée dans le quartier de Dalifort.Le nombre de parcelles régularisées par ce programmeest estimé à 6 469 (Gouvernement du Sénégal,2010 : 139). Ce niveau de réalisation après 30 ans est trèsfaible et dénote des lenteurs extrêmes dans les opérationsde restructuration et de régularisation foncière. Desexperts expliquent les lenteurs par les difficultés de larégularisation foncière ainsi que la faible disponibilitéde sites de re-logement. Il est ainsi préconisé de mettrel’accent sur la restructuration de ces quartiers pour lesrendre mieux équipés et y améliorer le cadre et la qualitéde vie.Publiée en 2008, l’étude conduite par Geoffrey Payne,Alain Durand-Lasserve et Carole Rakodi à la demanded’ONU-Habitat, de la coopération suédoise et dugouvernement de Norvège et à partir d’études de casdu Sénégal et de l’Afrique du sud, apporte des éclairagessur les impacts socioéconomiques de la régularisationLa production de trames assainies en grandequantité est une option politique majeure etréaffirmée de l’État du Sénégal pour prendreen compte les aptitudes réelles des ménages àconstruire leurs propres logements et prévenir lesquartiers informels. Cependant, elle bute sur unefaible affectation de ressources foncières et definancements publics.Photo 7. Zone inondée dans les parcelles assainies à KeurMassar, PikineSource : IAGU 20122.1.3. La politique de restructuration et derégulation des quartiers spontanés(PRSQ)Une opération de restructuration consiste enl’aménagement in situ des zones non loties, vétustes ouinsalubres caractérisées par une occupation anarchiquede l’espace avec notamment des parcelles enclavées oumal desservies, et un manque d’équipements collectifs.Elle vise à établir une utilisation et une organisationplus rationnelles de l’espace, à améliorer le cadre devie et à régulariser la situation foncière des ayants droitconformément à un plan de restructuration conçuavec la participation des populations concernées. Laprocédure d’exécution des opérations de restructuration
    • 19CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2foncière. Ainsi, à Dakar, les enquêtes ont montré que larégularisation foncière a un impact sur l’amélioration etl’extension du logement chez les ménages bénéficiairesde titres. Les changements les plus visibles sontobservés à Dalifort, le premier quartier restructuré etrégularisé durant ces deux décennies. En 1987, avantla régularisation foncière, 90 % des habitations étaientdes cabanes construites en matériau précaire. En 2000,après la régularisation, 48 % des habitations étaient enmatériau durable, un taux qui est passé à 68 % en 2007.Les titres, ou leur anticipation, ont donc clairementstimulé l’investissement dans le logement, quoiquebeaucoup de ménages dans les quartiers informelsaient aussi investi dans des améliorations quand ils sesont considérés en sécurité. De nombreux ménagesinterrogés, aussi bien chez les détenteurs de titres que lesnon régularisés, déclarent ne pas avoir investi dans leurhabitation à cause du manque de ressources financières.Cette étude a conclu que la régularisation foncière est unmoyen d’encourager l’investissement sur l’habitation etle foncier, mais qu’elle n’est pas le seul facteur. Il n’a pasété observé, aussi bien à travers la revue de littérature qu’àtravers des études de cas, une augmentation dans l’accèsau crédit formel (bancaire) suite à la régularisation.Une autre conclusion importante de cette étude estque les gouvernements ne doivent pas s’attendre à desaugmentations de revenus (impôts par exemple), du faitde la régularisation foncière, surtout à court terme. Ilsdevraientplutôtseconcentrersurl’assistanceauxrésidentspour leur permettre d’enregistrer leur requête foncière,afin de faciliter le développement d’un marché foncier etdu logement transparents, dotés d’une légitimité sociale(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2008).Les programmes de régularisation foncière impliquentun nombre important de procédures administratives,et donc différents services et départements exécutant denouvelles tâches et agissant dans le cadre de nouvellesdirectives. Un manque ou une faiblesse des institutionsLa restructuration des quartiers informels doitprivilégier la mise en place d’infrastructures etde services à la formalisation de la propriété.Cette dernière alourdit le processus et génèredes lenteurs, sans pour autant être l’uniquemécanisme garantissant un investissement dansl’habitation.Photo 8. Dalifort, premier quartier restructuré de DakarSource : IAGU 2012Tableau 4. Situation des projets de restructuration des quartiers irréguliers en 2002Quartiers/Ville Nombre estimé de parcelles État du projet BailleurDalifort/Pikine-Dakar 600 Clos DUA/GTZArafat/Dakar 900 En cours DUA/GTZRail/Dakar 252 En cours ENDA/CFDAinoumadi/Pikine 400 En cours DDUA/GTZPikine - En cours ENDA/UNESCOSam Sam I, II et III/ Pikine 2 700 En cours DUA, GTZ et KFWMédina Fass Mbao/ Pikine 1 300 Clos AFVP/CFDWakhinane et Gueule Tapée II/Guédiawaye700 Clos AFVP/FAC/CoopérationFrançaiseGuinaw Rails Nord et Sud/Pikine - Démarre en 1999 PNUDPikine/Saint Louis 4 000 En cours Union EuropéenneKhouma/Richard Toll 2 500 En cours Union EuropéenneTenghory/Bignona 4 000 En cours DUA/GTZSource : Banque Mondiale, AFTU 1 &2, 2002
    • 20PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALde résolution des conflits fonciers, et des procéduresd’enregistrement des titres très compliquées, peuventoccasionner des délais très longs qui vont affecter lesrésultats des programmes. À Dalifort où le programmede régularisation foncière a été lancé en 1987, au moisde juin 2006, moins de 1 280 titres avaient été émiset il était estimé qu’à ce rythme des décennies seraientnécessaires pour répondre à toutes les demandes(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2009 : 456 in :Environment & Urbanization, Vol. 21 N. 2 2009).Pour concrétiser la volonté politique de l’État, unProgramme national de réhabilitation des quartiersprécaires dans les villes sénégalaises dénommé « Villessans bidonvilles » a été mis sur pied. Ce programme estsoutenu par ONU-Habitat, la Coopération allemande(KfW), l’Agence française de développement (AFD) etl’IDA (Banque Mondiale). L’objectif est d’aller au-delàdes opérations isolées de restructuration foncière pours’inscrire dans un cadre stratégique, permettant de traiterla question des quartiers spontanés sur toute l’étenduedu territoire national. À l’horizon 2020, la populationconcernée par ce programme est évaluée à 1,8 milliond’habitants pour une superficie de 5 855 hectares.2.1.4. Promotion des coopératives d’habitatExpression la plus visible de la société civile dans ledomaine du logement au Sénégal, les coopérativesd’habitatsontdesgroupementssociauxouprofessionnels,organisés en sociétés anonymes coopératives sans butlucratif, dont l’objectif social est de faciliter l’accès à lapropriété de leurs membres. Le financement des projetscoopératifs revêt deux aspects : la collecte de l’épargneet le crédit promoteur. Depuis quelques années, il a étéchoisi comme option de financer le logement socialà partir des ressources nationales, en particulier cellesdes ménages, collectées essentiellement sous formed’épargne notamment par la BHS. Ainsi plus de 250coopératives ont été agréées et parmi celles-ci, plusde la moitié ont fourni une épargne supérieure à septmilliards de francs CFA pour l’habitat. Cette épargneest placée à la BHS qui leur accorde la grande part descrédits à des taux de remboursement préférentiels. Àtravers ces programmes de coopératives, 574 femmeschefs de famille ont pu bénéficier de logements et deparcelles viabilisées, ce qui reste encore très faible parrapport à la demande exprimée.L’État apporte son soutien à l’habitat social et auxcoopératives à travers notamment la création du Bureaud’assistance aux collectivités pour l’habitat social(BAHSO). Il a pour mission, entre autres, d’assisterles initiatives issues de la société civile, en particulierles coopératives et associations dans l’exécution deleurs projets d’habitat, d’encourager et de développerl’épargne des ménages à revenus modestes, à desfins de promotion et d’accession au logement, et derationaliser l’autopromotion, souvent exécutée sanssupervision, contrôle ni assistance technique. Le bureaudoit aussi assurer l’encadrement et l’organisation des« auto-promoteurs » et des tacherons, contribuer à lavulgarisation des méthodes et des techniques amélioréesde construction ainsi qu’à la promotion des matériauxlocaux et produits localement fabriqués, accroîtrel’impact des groupements associatifs de type coopératifdans la mise en œuvre de la politique de l’État enmatière d’habitat social, et contribuer à réduire le coûtdu logement social en faisant appel à la participationcommunautaire. (Comité National Habitat II et ONUHabitat 2004 : 92-3)La coopérative d’habitat est généralement unregroupement de personnes aux revenus modestes.Le système d’habitat coopératif est relativementancien ; les coopératives d’acquisition de parcelles etd’autopromotion immobilière ont permis, par exemple,la construction des quartiers Castors et Derklé à Dakar,deux initiatives à grande échelle (Tall, 2009 : 157-8).La constitution d’une coopérative, unparcours du combattantUnecoopérativeestcrééeparuncomitéd’initiativeslors d’une assemblée générale constitutivesous la supervision d’un agent du Bureaud’appui aux organisations d’autopromotion quidépend du ministère de l’Agriculture. En effet,toute coopérative, quel que soit son domained’intervention, est statutairement régie par leministère de l’Agriculture. Cet héritage juridiqueest lié au fait que les premières coopérativesétaient essentiellement agricoles et rurales.Avec le bureau élu par l’assemblée généralede la coopérative d’habitat, le Bureau d’appuise charge de faire les démarches nécessaires àl’obtention de l’agrément qui légalise les activitésde la coopérative. L’agrément est délivré par leComité régional consultatif paritaire d’agrémentcomposé du gouverneur de la région et des chefsde services régionaux de l’urbanisme, de l’habitatet de la construction. Il faut un minimum desept personnes pour constituer une coopérative.Les coopératives d’habitat sont affranchies del’impôt annuel sur les bénéfices et de certainsfrais (la taxe d’enregistrement qui est de 15 % estramenée à 1 %). L’arrêté portant sur la créationde la coopérative est signé conjointement par lesministres de l’Agriculture et de l’Urbanisme.Ce circuit administratif complexe allongeconsidérablement les procédures. Plus laprocédure est longue, plus les employés prochesde la retraite, craignant de ne pas être en mesure
    • 21CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2En plus des difficultés institutionnelles à créer descoopératives d’habitat (voir encadré), ces dernièresdemeurent confrontées à un ensemble de contraintesqui affectent leurs performances, et qui sont ci-dessousidentifiées par Abdou Salam Fall (2009) :Contraintes foncières : Les coopératives d’habitatéprouvent d’énormes difficultés à trouver des terrains,faute de réserves foncières disponibles, accessibles etviabilisées. Elles sont obligées d’acquérir des terrainsdifficiles d’accès et de prendre en charge les frais deviabilisation, qui renchérissent le coût des logementsqu’elles proposent.Contraintes de planification urbaine et d’occupationirrégulière : Les insuffisances dans la conception et lamise en œuvre des plans directeurs d’urbanisme pour lesvilles ont favorisé la prolifération de bidonvilles et d’unhabitat précaire et spontané.Contraintes de financement des opérationsd’urbanisme : Le Fonds d’amélioration de l’urbanismeet de l’habitat (FAHU), un instrument de financementdes opérations d’urbanisme mis en place par l’État en1976, n’est plus opérationnel. Ce fonds n’est plus dotéaujourd’hui à cause de contraintes financières et d’unréajustement de la politique du gouvernement, quipréfère intervenir par le biais du budget consolidéd’investissement (BCI). Ce dernier n’alloue que dessommes symboliques, juste pour prendre en chargel’urbanisme opérationnel, ainsi que les études généralesd’urbanisme et d’habitat.Contraintes de financement des coopératives : Pourfaciliter l’accès au logement bâti, l’État a mis en placela BHS, spécialisée dans la collecte de l’épargne et lefinancement de l’habitat social. Du fait des lenteursadministratives de la BHS, il est devenu difficile pour lescoopératives d’habitat de se procurer les financementsdont elles ont besoin.Contraintes fiscales : L’État a mis en place desdispositions fiscales pour faciliter l’accès des classesdéfavorisées au logement. Les taxes sont réduites àun tiers pour les promoteurs qui se consacrent audéveloppement de l’habitat social, et les immeubles àusage d’habitation bénéficient d’une exonération dedix ans. Cependant, malgré ces mesures incitatives,des problèmes majeurs demeurent du fait des autresdroits et taxes divers qui affectent le coût des logements.Beaucoup de matériaux sont taxés à 20 pour cent.Contraintes de production de matériaux deconstruction : Les coopératives d’habitat subissentle contrecoup de l’importation de matériaux deconstruction. Également, la politique de l’État pourpromouvoir l’habitat social en faveur des classesdéfavorisées manque souvent de cohérence. La demandene cesse d’augmenter, dans un contexte où il est de plusen plus difficile d’accéder au logement (Fall, 2009 :359-360 in : Patrick Develtere, Ignace Pollet et FredrickWanyama (Eds.) 2009).D’autres contraintes sont liées à la politisation. Dansla société civile, la frontière entre coopératives, comitésd’entreprise des partis politiques et syndicats n’est pasclaire. Les mêmes dirigeants accaparent le contrôle deces instruments de promotion professionnelle qui leurconfèrent pouvoir et impunité. On assiste parfois àune récupération à des fins personnelles par les leaderspolitiques et syndicaux des réalisations de la coopératived’habitat. En outre, la formation des adhérents et lecapital d’organisation communautaire ne sont pasréutilisés dans la gestion des quartiers créés ; les acteurssemblent être motivés par la seule volonté d’accéder à lapropriété (Tall, 2010 : 159). Les coopératives d’habitatprofitent moins aux travailleurs du secteur informelqui constituent la majorité dans les milieux urbains.Ainsi, seuls 5,5 % des coopératives d’habitat au Sénégalrelèvent du secteur informel, représenté par les femmesen particulier. Le secteur public et le secteur privéformel en représentent respectivement 50 et 44,5 %(Fall, 2009 : 345). À la fin de l’année 2009, le nombrede coopératives d’habitat était de 744, pour 74 400logements (ANSD, 2010 : 211).2.1.5. Le Plan JaxaayConçu en 2006, le Plan Jaxaay avait commeobjectif la construction de 3 000 logements poursatisfaire les besoins créés par les inondations de2005. Jaxaay prévoyait de : construire des logementset des équipements sociaux pour les victimes desinondations ; réhabiliter les écosystèmes des Niayes ;déplacer et réinstaller les populations habitant dansdes zones inondables ; mener des études dans les villesexposées aux risques d’inondations et cartographier leszones inondées et inondables.En 2010, le plan avait permis de réaliser 1 800logements à un rythme de 600 logements par an. Lecoût de la maison estimé à environ 15 millions dede payer les traites du fait de la réduction deleurs revenus, se désistent et adoptent la filièreirrégulière, plus rapide et plus pratique. Lesretraités ne veulent pas subir les affres d’unesociété au sein de laquelle travailler jusqu’à laretraite sans accéder à la propriété est un échec :ils préfèrent devenir propriétaires informels.(Tall, 2009 : 158).
    • 22PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALfrancs CFA est subventionné à hauteur de 73 à 78 %par l’État. Ce niveau très élevé de subvention empêchela reproductibilité financière de l’opération, dont laproduction de logements demeure très limitée parrapport aux besoins. Jaxaay a aussi permis la mise enplace de bassins de rétention et de mares au niveau deszones basses libérées par les habitations et la réalisationd’ouvrages hydrauliques dans les quartiers de lapériphérie de Dakar.Ces opérations, qui ont été réalisées entre 2006 et 2010,ne répondent qu’à une faible part du problème car, pourla seule année 2009, ce sont quelque 30 000 familles dela banlieue de Dakar qui ont été sinistrées.2.1.6. Le programme « Une famille, un toit »Le programme « Une famille, un toit » repose surun fonds de garantie « exclusivement réservé à lapromotion de l’habitat social » et il est destiné à mettreà la disposition des populations à faibles revenus,150 000 logements sociaux d’ici à 2015 sur tout leterritoire national.La phase prioritaire du programme porte sur laproduction de 5 000 premiers logements.Aux promoteurs intervenant dans le projet, il estgratuitement octroyé un terrain avec une exonération detaxes à hauteur de 2 millions de francs CFA (4 097,70USD), pour chaque logement.Les fonctionnaires attributaires bénéficient d’un prêtDMC (Direction de la Monnaie et du Crédit) porté à 5millions de francs CFA (10 244,50 USD).Ces logements destinés aux fonctionnaires et à la classemoyenne sénégalaise devaient être disponibles en 2010sur le site de la commune de Diamniadio.2.1.7. Planification de l’occupation des sols auSénégalLes ministères en charge de l’habitat, de l’urbanismeet de l’aménagement du territoire définissent pourle compte du Gouvernement et au nom de l’État, lesaxes stratégiques et les politiques dans le domaine dela planification de l’occupation du sol. Le Code del’urbanisme constitue l’outil juridique de base quiLe relogement des 30 000 familles sinistrées desinondations de 2009 dans la banlieue de Dakarsuivant le modèle du Plan Jaxaay coûterait à l’Étatquelque 330 milliards de francs CFA (676 229 508USD) en subventions et, au rythme actuel annuelde production des maisons Jaxaay, s’échelonneraitsur 50 ans.Photos 9 et 9 bis. Maisons au quartier Plan JaxaaySource : IAGU 2012Photo 10. Bassin de rétention, zone de captage, DakarSource : IAGU 2012
    • 23CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2régit les instruments de planification et définit lesconditions de lotissement et de contrôle des opérationsde construction. Les dispositions législatives etréglementaires permettent l’élaboration des dispositifsd’organisation des utilisations des sols.Parmi ceux-ci, le Schéma directeur d’aménagementet de l’urbanisme (SDAU) fixe les axes généraux del’aménagement du territoire. Le SDAU, tout en prêtantattention au respect des équilibres nécessaires, organise lacohérence d’ensemble des différents types d’occupationdes sols. Le SDAU est un cadre de prévision deréalisations futures sur les réserves foncières, réalisationstant infrastructurelles que résidentielles ou industrielles.Le Plan directeur d’urbanisme (PDU) détermine lasituation de l’aménagement urbain défini par le Schémad’aménagement du territoire (SAT) au niveau national.Les Plans d’urbanisme de détails (PUD) développent etprécisent les instruments évoqués plus haut.Parmi les opérations d’aménagement de l’espaceurbain, il existe aussi la restructuration urbaine et larégularisation foncière des quartiers non lotis, occupésanarchiquement et mal desservis en équipementscollectifs. La Zone d’aménagement concerté (ZAC)figure aussi parmi les instruments d’aménagement del’espace urbain. Les lotissements sont également uninstrument d’occupation des sols. Ils consistent endes opérations de division en lots d’une ou plusieurspropriétés foncières pour la vente, la location ou lamutation à titre gratuit. Dans toutes les agglomérations,la création d’un lotissement est soumise à uneautorisation administrative et doit être effectuée dans lerespect des plans et des schémas d’urbanisme.Ces outils et instruments d’aménagement du territoireet de planification de l’occupation des sols sont, au vude la réalité concrète sur le terrain, difficiles à appliquerdu fait des délais d’élaboration et de mise en œuvrebeaucoup trop longs et de la rapidité des extensionsurbaines incontrôlées et irrégulières. La lenteur et lacomplexité des procédures administratives, notammentfoncières, le manque avéré de ressources financièreset humaines ainsi que l’inadéquation de certainesdispositions légales et réglementaires qui encadrentl’utilisation de tels instruments et outils de planificationet de gestion des sols expliquent aussi les insuffisancesdans leur application.2.1.8. Plans directeurs d’urbanisme au Sénégal :le cas de DakarLes plans directeurs d’urbanisme fixent les orientationsgénérales et indiquent les éléments essentiels del’aménagement urbain dans le cadre du plan nationald’aménagement du territoire.Les plans directeurs d’urbanisme comportent :La répartition et l’orientation du sol en zones,suivant les affectationsLe tracé de toutes les voies de circulationL’organisation générale des transportsLes emplacements réservés aux activitésLes installations classées d’intérêt général ou à usagepublicÉventuellement les éléments de programmation etde coût des équipements publics et d’infrastructureLes schémas directeurs des réseauxLes plans directeurs d’urbanisme comportent unrèglement qui fixe les règles et servitudes relatives àl’utilisation du sol. Ils sont approuvés par décret quivaut déclaration d’utilité publique (Comité nationalHabitat II et ONU-Habitat, 2004 : 84-5).Plusieurs plans directeurs d’urbanisme ont accompagnéle développement urbain de Dakar, notamment lesPDU de 1946, 1967, Dakar Horizon 2001 et l’actuel,Dakar 2025.Le Plan directeur d’urbanisme de 1946La version moderne des plans d’urbanisme n’est enréalité apparue qu’avec l’élaboration en 1945-1946 parla mission d’architectes-urbanistes, Gutton, Lambert etLopez, du premier plan directeur d’urbanisme du Cap-Vert. Celui-ci posait pour la première fois la question del’aménagement du Cap-Vert, de façon globale. Le planfut approuvé par l’arrêté n° 5485 du 20 décembre 1946,et servit de base à un vaste programme d’équipementdont la réalisation fut confiée au Service temporaired’aménagement du grand Dakar (STAGD).Ce plan couvrait la presqu’île du Cap-Vert jusqu’àla hauteur de la route de Cambérène. Il fut modifiéen 1957, après que le quartier de dégagement deDagoudane-Pikine avait été créé d’urgence en 1953. Ledocument modifié prévoyait :L’établissement d’une zone commerciale au sud-ouest du port, à l’emplacement du noyau ancienL’établissement d’une zone commerciale et destockage d’hydrocarbures au nord-ouest du portLa création d’un grand axe routier, qui estl’autoroute actuelleLa création d’autres quartiers résidentiels le long dela Corniche Ouest, en plus de zones résidentiellesétablies tout d’abord sur le Plateau, où l’onprivilégiait l’édification de grands immeublesLa réalisation d’un programme d’habitat socialpour les populations à faibles revenus entre la Zoneindustrielle et la Corniche. Parallèlement, la Médinadevait s’assainir et se construire peu à peu. Dans
    • 24PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALcette nouvelle zone d’habitation, les urbanistesavaient prévu un vaste centre civique et commercialde 50 hectares, devant contenir les prolongementssociaux de cet habitat. Celui-ci n’a cependant pasété réalisé (PDU Dakar 2025)Le Plan directeur d’urbanisme de 1967Communément appelé Plan Ecochard, il couvrait lapresqu’île du Cap-Vert jusqu’à la forêt de Mbao. Ledéveloppement spatial de la commune de Dakar etde la zone ouest de Pikine-Guédiawaye s’est fait, pourl’essentiel, sur la base de ce plan qui a été élaboré dansune perspective de 1 133 000 habitants en 1980, avecla rénovation des quartiers anciens (Médina, Rebeuss,Grand-Dakar) et une densification moyenne des zonesd’extension, de l’ordre de 200 habitants à l’hectare.L’une des idées de base de ce plan, approuvé par ledécret n° 67-864 du 19 juillet 1967, était de bloquervolontairement l’urbanisation à l’Est de Pikine pourorganiser l’extension de l’agglomération à partir desdeux pôles que constituent Dakar Ville à l’ouest etPikine à l’est.Ainsi, il était prévu de doter Pikine d’équipementscapables de polariser cette partie de l’agglomération etsurtout d’organiser des liaisons rapides entre les zonesd’habitat et les zones d’activités et d’emplois.La SICAP, créée en 1952, et l’OHLM (1960) furentchargés de réaliser les opérations de rénovation qui ontété menées dans toutes les zones où les populationsoccupaient de façon irrégulière les terrains du DomaineNational, particulièrement dans la commune de Dakar.Par contre, ces opérations ont connu moins de succèsdans les zones périphériques.Le Plan directeur d’urbanisme de Dakar Horizon2001Il confirmait pour l’essentiel les grandes options duPDU de 1967, notamment celles relatives au territoirecommunal de Dakar dont le bâti déjà dense présentaitune morphologie définitive. Il avait par ailleurs pourobjectifs :De créer une structure urbaine équilibrée passantnécessairement par l’intégration des trois pôlesde développement de la région que sont Pikine,Dakar et Rufisque, tout en affirmant la vocation decentralité de PikineDe mettre sur pied un réseau de voies terrestresen mesure d’intégrer les différents pôles urbainsde la région. Aussi envisagerait-il la réalisation del’autoroute Dakar-Thiès et de la Voie de dégagementnord (VDN) ainsi que le renforcement du cheminde fer.De mettre en place un véritable système detransports en commun hiérarchisé où les différentescomposantes (taxis, cars rapides, petit train bleu,bus) assureraient les liaisons interurbaines dans unparfait respect des itinéraires fixés et une bonnecomplémentarité dans la desserteD’adapter les institutions en vue d’une meilleurecoordination des actions dans le domaine urbainDu fait des retards enregistrés dans son élaboration,certaines options et orientations définies dans ce planont été dépassées par le rythme de croissance spatialedes différentes communes concernées. Le délai très longconsacré aux études et à la confection du plan était dûà la lenteur des procédures de mise à disposition descrédits (PDU 2025 :15).Ainsi, même si certaines actions prévues par ce plan ontpu voir le jour, la plupart n’ont pu encore être mises enplace :Réalisation de l’autoroute Dakar-DiamniadoRéalisation de la Voie de dégagement nordTransfert éventuel de l’aéroport de Yoff à DiassAbandon du projet d’aéroport à Keur MassarSuppression de la zone franche industrielleCette situation a naturellement eu pour conséquencedes changements notables dans le zonage initialementprogrammé par le PDU Dakar Horizon 2001 (PDU2025 : 35).Le Plan directeur d’urbanisme de Dakar Horizon2025Ses objectifs consistent à :Assurer l’équilibre spatial sur l’ensemble régional enatténuant la centralité de DakarAméliorer les liaisons physiques entre les différentesentités territorialesAssurer aux populations un meilleur accès auxservices urbains de baseMaîtriserlephénomèned’explosiondémographiqueque connaît l’agglomérationPréserver et améliorer l’environnement urbain et lessites naturels.Pour le développement harmonieux et équilibré del’agglomération, le parti d’urbanisme prévoit six pôlesde développement :Le pôle de DakarLe pôle de Pikine-GuédiawayeLe pôle de Rufisque-BargnyLe pôle de Keur Massar-MalikaLe pôle de Diamniadio-Yene-Sébikotane
    • 25CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2Le pôle de Sangalkam-BambilorLe pôle de Niaga-Naicoulrap-Tivaouane peulLes mêmes lenteurs qui caractérisaient la conception desprécédents PDU affectent aussi Dakar Horizon 2025dont l’élaboration a démarré en 2001 alors que sondécret d’approbation n’a vu le jour qu’en 2009. Malgréle transfert des compétences en matière d’élaborationdes PDU aux communes, ces dernières sont peu aufait du contenu, des objectifs et orientations de cedocument-cadre. Il est cependant mentionné dans lePDU 2025 que « Ces objectifs n’auront de chance d’êtreatteints que si les autorités des différentes collectivitésterritoriales sont impliquées au processus de définitiondes programmes élaborés pour le développement dela région métropolitaine, programmes légitimés parl’ensemble des acteurs et des institutions chargéesdu développement régional, avant leur mise enapplication ». Le coût total de la mise en œuvre du PDU,qui intègre tous les investissements publics ou privés,orientés vers l’aménagement des terres, la réalisation deséquipements, des infrastructures et des réseaux divers,est estimé à 272 milliards de francs CFA. À ce jour,aucun dispositif de mobilisation de ces ressources n’aété explicitement élaboré.Enfin, il est tout à fait surprenant que le PDU Dakar2025 n’ait pas traité des inondations dans la banlieue deDakar, véritable fléau pour la région et pour le pays dansson ensemble. Ce plan, comme les précédents, risqued’être vite dépassé par le rythme de croissance urbaineincontrôlée et irrégulière de la région de Dakar. Cettesituation va remettre en cause la réalisation des grandséquipements d’infrastructure prévus, du fait notammentde l’occupation des emprises, et faire donc exploser lescoûts de leur réalisation. Ce fut le cas de l’autorouteDakar-Diamnadio (31,6 km), déjà prévue en 1978(autoroute Dakar-Thiès) avec un coût de 20 milliardsde francs CFA (quotidien Walfadiri, lundi 1er août2005) mais dont la réalisation n’a pu démarrer qu’en2006 et dont l’achèvement est prévu pour 2013. Le coûttotal actuel est d’environ 250 milliards de francs CFAet 3 350 familles sont concernées par le projet (Fondsafricain de développement, 2009, Projet d’autorouteDakar-Diamnadio - Rapport d’évaluation de projet).2.2. CADRE LÉGISLATIF ETRÉGLEMENTAIRE DU LOGEMENT2.2.1. Évolution historique de laréglementation dans le domaine urbainet foncierC’est en 1830 que les premières règles du droit fonciersont apparues au Sénégal (arrêté du 5 novembre 1830).Ce régime dit hypothécaire, applicable dans les zonesurbaines, n’intéressait qu’une infime partie du territoire(1 %). En 1902, alors que Roume est Gouverneur del’Afrique occidentale française (AOF) et du Sénégal,Dakar est choisie comme capitale de l’empire.La première réglementation s’appliquant à l’ensembledu territoire fut instituée par décrets n° 55-580 du 20mai 1955 et 56-704 du 10 juillet 1956 organisant laprocédure de constatation de certains droits fonciers(droit coutumier). Ce régime n’était pas applicable auxdépendances du domaine public et aux terres placéessous le régime du Code civil.Dans les zones rurales par contre, deux régimes sesuperposaient :Un droit de caractère seigneurial traditionnel, leLamanat ;Un droit d’usage détenu par l’occupant effectif quin’est qu’un simple détenteur précaire, pouvant êtresoumis au paiement de redevancesLe long processus de l’immatriculation, entamé auSénégal en 1900, (décret du 20 juillet 1900) et achevéen 1949 (arrêté n° 4701 / SDE du 28 septembre 1949)n’était applicable qu’au domaine public et au domaineprivé de l’État. Il permit néanmoins :De réglementer le domaine publicD’organiser le régime de l’aliénation et del’exploitation des terres domaniales, notammentdans la région de DakarDe prescrire la division en lots des terrains duquartier ToundDe permettre l’affectation et l’occupation dulotissement de Dagoudane-PikineCe foisonnement de textes et la diversité des régimesfonciers créèrent une situation complexe à laquelle ilfallut remédier dès l’accession du pays à la souverainetéinternationale. L’État engagea alors une réflexion quidéboucha sur :La loi n° 64 du 17 juin 1964 instituant le domainenational (avec les textes d’application)La loi n° 64-49 du 27 juillet 1966 portant sur leCode de l’urbanisme (abrogée et remplacée par laloi n° 88-05 du 20 juin 1988, puis par la loi 2008-43 du 20 août 2008)La loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portant sur le Codedu domaine de l’État (et son décret d’application)La loi n° 76-67 du 2 juillet 1976 relative àl’expropriation pour cause d’utilité publiqueCe cadre juridique, malgré sa clarté, ne couvre pastotalementlechampdel’urbanisationréelle(notammentcelui de la gestion de l’habitat spontané). La politique
    • 26PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALde l’urbanisme et de l’habitat qui vise à améliorer lecadre de vie des populations se heurte souvent à unecontrainte majeure : la difficulté d’appliquer des textesvieux de plus de quarante ans et le plus souvent dépassés.Le processus de décentralisation qui a abouti aux loisn° 96-06 et 96-07 portant respectivement sur le Codedes collectivités locales et le transfert de certainescompétences, notamment en matière d’urbanisme auxcommunes, aux communautés rurales et aux régions,constitue une avancée majeure dans le domaine de lagestion urbaine.2.2.2. Encadrement législatif del’aménagement, l’urbanisme et l’habitat2.2.2.1. Les lois n° 96-06 et 96-07 du 22 mars1996 portant respectivement sur le Codedes collectivités locales et le transfertde compétences aux communes,communautés rurales et régionsCes textes instituent la libre administration descollectivités locales et attribuent aux communes, auxcommunautés rurales et aux régions de nombreusescompétences dans les domaines de l’urbanisme, del’habitat, de l’environnement et de l’aménagementdu territoire. En application de l’article 25 de la loin° 96-07 du 22 mars 1996, portant sur le transfertde compétences aux régions, aux communes et auxcommunautés rurales, le maire reçoit les demandes deparcelles de terrain issues des lotissements régulièrementapprouvés et les transmet au receveur des domainespour instruction. Les demandes sont examinées par lacommission d’attribution prévue par l’article 25 de la loiportant sur le transfert de compétences aux collectivitéslocales. Cette commission est présidée par le maire.Jusqu’ici, aucune des communes, en dehors de cellessituées dans la région de Dakar, n’a encore adopté unepolitique sur le logement alors que l’habitat fait partiedes domaines de compétence qui leur sont transférésdepuis 1996. Pourtant, nombre d’entre elles ont à lafois suffisamment de foncier et de ressources financièresfavorables à l’investissement, à partir desquels desprogrammes d’aménagement et d’équipement eninfrastructures pourraient sans difficulté être entreprispar l’équipe municipale et le maire.2.2.2.2. La loi 2008- 43 du 20 août 2008 portantsur le Code de l’urbanismeCette loi a pour objet, entre autres, d’harmonisercertaines dispositions de la loi n° 88-05 du 20 juin1988 portant sur le Code de l’urbanisme, avec celles dela loi n° 96-07 portant sur le transfert de compétencesaux régions, aux communes et aux communautésrurales. Il s’agit notamment de l’élaboration des plansde lotissement et de la délivrance des autorisationsde lotissement et de l’élaboration des plans directeursd’urbanisme par la commune qui a également l’initiatived’entreprendre des opérations d’urbanisme, tellesque la rénovation urbaine, le remembrement urbainet les ZAC. Dans cette perspective, les documentsd’urbanisme, notamment l’autorisation de construire,sont délivrés par le maire et le président du conseil ruraldans le cadre de leur ressort territorial. Cette loi viseaussi à modifier d’autres dispositions de la loi n° 88-05,afin de les moderniser et de les préciser.Cette loi comprend :Des dispositions générales (normes de densité),Des règles de planification urbaine (SDAU, PDU,PUD et lotissement)Des dispositions sur les zones spécialesd’aménagement (de rénovation urbaine et derestructuration urbaine, de remembrement,d’aménagement concerté et de lotissement)Des dispositions sur la préemption et les réservesfoncièresDes dispositions sur les organismes d’exécution desopérations d’aménagement, sur les règles relativesà l’acte de construire et relatives aux contrôles,sanctions et amendesIl est indiqué à l’article 51, relatif aux compétencesen urbanisme et habitat, que la « commune reçoitles compétences suivantes : (i) l’élaboration des plansdirecteurs d’urbanisme (PDU), des SDAU, des plansd’urbanisme de détail, des zones d’aménagementconcerté, de rénovation urbaine et de remembrement ;(ii) les lotissements, leur extension ou restructuration, ladélivrance de permis de construire, d’accords préalables,de certificats d’urbanisme et de permis de démolir ; (iii)la délivrance de permis de clôturer, de permis de coupeet d’abattage d’arbres ; et (iv) l’autorisation d’installationet des travaux divers ». On constate ainsi que la loi (ii)n’évoque aucune action précise relative aux lotissements,leur extension ou leur restructuration, tandis qu’elle estbien plus détaillée sur d’autres points (où élaboration,délivrance, autorisation, etc. sont évoquées). La loi2008-43 du 20 août 2008 portant sur le Code del’urbanisme précise en son article 14 que « les plans delotissement sont approuvés par le ministre chargé del’urbanisme après avis favorable de la collectivité localeconcernée » et dans son article 43 que « dans toutes lesagglomérations, la création d’un lotissement est soumiseà l’autorisation administrative. L’autorisation de lotir estdélivrée par le ministre chargé de l’urbanisme, après avisde la collectivité concernée au propriétaire du terrain
    • 27CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2ou à son mandataire. L’avis de la collectivité locale doitintervenir dans un délai maximum d’un mois. Passé cedélai, le silence de la collectivité locale est interprétécomme un avis favorable ».2.2.2.3. Le Code de la construction (loi n° 2009-24 du 8 juillet 2009)Le nombre élevé de textes et leur disparité, l’imprécisiondu règlement concernant la gestion de certains aspectsdu secteur, les exigences relatives à la production et lagestion de l’habitat, les mesures de sécurité à prendre encompte, la nécessité de mettre en place un cadre rénové,ont amené l’État a élaborer un Code de la construction.Le Code de la construction met l’accent sur la stabilité,la solidité et la fiabilité des bâtiments, qui sont régiespar des normes et des règles de construction. Pourl’utilisation du sol, ces règles visent la qualité constructiveet la capacité du sol à recevoir les structures et ouvrages.Il dicte également les dispositions particulières auxsociétés ayant pour objet la construction d’immeublesà usage d’habitation ou à usage professionnel etd’habitation. Les sociétés qui ont pour objet laconstruction d’un immeuble à usage d’habitation ou àusage professionnel et d’habitation sont tenues :Soit de conclure un contrat de promotionimmobilièreSoit de confier les opérations constitutives de lapromotion immobilière à leur représentant légalou statutaire, à la condition que lesdites opérationsaient été définies au préalable par un écrit portantsur les énonciations exigées par l’article L 102.C’est l’article L 95 qui permet de déterminer laresponsabilité du représentant légal ou statutaire.Les coopératives d’habitat (Article L 77), quant àelles, ont pour objet la construction d’un ou plusieursimmeubles en vue de leur division par lots ou d’unensemble de maisons individuelles groupées à usaged’habitation ou à usage professionnel et d’habitation,destinés à être attribués ou vendus aux membres.Les coopératives sont des organisations à capital et àpersonnel variables.L’objet de ces coopératives comprend, en outre, lagestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise enplace d’une organisation différente. Chaque coopératived’habitat et de construction doit limiter son objetà l’édification d’immeubles compris dans un mêmeprogramme, comportant une ou plusieurs tranches.2.2.2.4. La loi n° 76-66 du 2 juillet 1976 portantsur le domaine de l’ÉtatLe 2 juillet 1976, le législateur a adopté la loi n° 76-66portant sur le Code du domaine de l’État. Le domainede l’État comprend domaine public et domaine privé.Le domaine public est relatif aux biens affectés à l’usagede tous. Dans ce cadre, figurent comme dépendancesdu domaine public, les rivages de toute la Grande Côteainsi qu’une zone de 100 mètres de large à partir de lalimite atteinte par les plus hautes marées ; une zonede 25 mètres de large sur chaque rive pour les coursd’eau non navigables, ni flottables, sur les lacs, étangs etmares permanentes (article 5 du Code du domaine del’État). Cet espace bien que se trouvant sur le territoiredes collectivités locales est exclu de leurs compétences.Dans le domaine public, toutes les installations desparticuliers doivent être faciles à démonter.Le domaine public artificiel comprend les emprisesdes routes (loi n° 74-20 du 24 juin 1974 portant surle classement du réseau routier national) et de manièregénérale les voies de communication, les ouvragesréalisés en vue de l’utilisation des forces hydrauliques(barrages, puits, forages), les conduites d’eau, les halleset marchés, les servitudes d’utilité publique. Le domainepublic artificiel peut faire l’objet de permissions devoirie, d’autorisations d’occuper, de concessions etd’autorisations d’exploitation donnant lieu au paiementde redevances. Ces permissions peuvent être délivréesà titre personnel, essentiellement précaire et révocable.Elles n’autorisent que des installations légères,démontables ou mobiles. Leur retrait ne donne lieu aupaiement d’aucune indemnité.2.2.2.5. Le Code civil et la législation foncièreLa législation foncière est complétée par un système plusclassique. Les articles 544 à 702 du Code civil français,dont certaines dispositions sont toujours applicables auSénégal, sont relatifs à la propriété privée. La propriétéest le droit de jouir et de disposer des choses de lamanière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pasun usage prohibé par les lois et les règlements. Le Codecivil précise les démembrements du droit de propriétéfoncière en AOF, qui permet à travers l’immatriculationd’obtenir un titre foncier sur les terres. L’obtention dece document administratif permet de garantir la sécuritéfoncière du particulier. La procédure d’expropriationpour cause d’utilité publique constitue la seule possibilitéde la remettre en cause.En raison des difficultés d’application des textes fonciers,une Commission chargée de préparer une réforme dudroit de la terre a été mise en place par le décret n° 2005-
    • 28PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL414 du 19 mai 2005. Cette commission créée auprèsdu Premier Ministre, présidée par un juriste de hautniveau et composée d’une quarantaine de membres estchargée de proposer une réforme du droit foncier, aprèsconcertation avec l’ensemble des acteurs.Le secteur du logement est caractérisé par uncorpus légal et réglementaire complexe, peuaccessible aux populations les plus défavorisées,au niveau d’éducation peu élevé. Ces dispositionsimpliquent une panoplie d’acteurs institutionnelsaux logiques souvent différentes. Cette situationaccroît la propension informelle de l’accès aulogement et renchérit les coûts. Elle favoriseune extrême lenteur dans les processus d’accèsau foncier et au logement. L’opacité créée parl’accumulation d’acteurs et de procédures favoriseégalement la corruption.Plusieurs ministères assurent la mise en œuvrede politiques sectorielles cloisonnées, delégislations complexes sur le foncier, l’urbanisme,la construction et l’immobilier et encadrent leprocessus de production de logements urbainssuivant des logiques et des modes d’actiondifférents, voire contradictoires. La mise en placed’un guichet unique et d’une ligne directricecohérente et appliquée avec l’autorité nécessairesemble urgente.d’une coopérative d’habitat et illustre ainsi les lenteursadministratives qui s’ensuivent.Les formalités administratives après la fin des travauxprennent ainsi 20 mois. Cela signifie qu’il faut auminimum soixante mois, soit cinq ans pour mener àterme une opération de promotion immobilière.2.3.1.2. Promoteurs immobiliers publics2.3.1.2.1. SICAPLa Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP) opèredepuis 1951. Elle constitue un acteur public majeur de laconstructiondelogementsdanslepayspourlespopulationsà revenus élevés. Elle intervient principalement dans larégion de Dakar et réalise des logements économiques etde moyen standing. Le programme Keur Gorgui sur laVDN, à Dakar, et l’opération Villeneuve à Mbao fontpartie de ses projets phares.Pour le financement des programmes de la SICAP SA,on distingue : le financement par fonds propres, quicombine la capacité de la SICAP aux apports personnelsdes clients pour financer des programmes de logements,et le financement bancaire où il s’agit de trouver desressources adéquates auprès du système bancaireclassique, par une hypothèque sur le terrain et lesconstructions, en plus d’une domiciliation des loyers.De 1951 à 1997, la SICAP a produit 11 564 logements,soit une moyenne annuelle de 251 logements.Aujourd’hui, elle tente sans grand succès de s’implanterdans les villes de l’intérieur.2.3.1.2.2. SNHLMDe 1960 à 1973, l’Office des habitations à loyer modéré(OHLM) a réalisé 8 882 logements, en majorité à Dakarpour un investissement de 12,5 milliards de francs CFA(25 611 100 USD). L’OHLM finançait ses programmesessentiellement avec les subventions de l’État, descrédits de la Caisse centrale de coopération économique(CCCE) et de la Banque nationale de développementdu Sénégal (BNDS) (à des taux bonifiés). En 1991,les réalisations de la Société nationale des habitations àloyer modéré (SNHLM, qui a remplacé l’OHLM) ontatteint le seuil de 10 596 logements, dont 8 017 dans larégion de Dakar.La SNHLM a comme mission :De réaliser et de gérer, en milieu urbain et en milieurural, des constructions à usage d’habitation placéessous le régime de la location-vente, de la locationsimple, ou de l’accession à la propriété2.3. PRINCIPAUX ACTEURS DU SECTEURDU LOGEMENT2.3.1. Secteur public2.3.1.1. MinistèresÀ travers le ministère de l’Habitat, de la Constructionet de l’Hydraulique, le ministère de l’Urbanisme et del’Assainissement et le ministère de l’Économie et desFinances, l’État élabore ses politiques, planifie et affectele sol, légifère, réglemente et organise tous les aspects liésau logement. Ce sont au total 12 directions centrales(voir annexe 2) qui interviennent dans les processusliés au logement. On note ainsi une fragmentation desresponsabilités entourant le logement entre plusieursdirectionsetministèresauxlogiquesetprocéduressouventdisparates. Cette situation explique en grande partie leslenteurs dans les procédures, l’explosion des coûts et lesdépassements budgétaires, la complexité des processus etdonc l’augmentation des pratiques informelles, ainsi quele défaut d’application des lois et règlements.Le tableau qui suit recense les autorisations et lesformalités requises pour réaliser le projet immobilier
    • 29CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2Tableau 5. Exemple de décompte des lenteurs administratives dans la promotion immobilièreActions DuréeIdentification du site 1 moisCertificat d’urbanisme 1 moisAutorisation de transaction 1 moisAvant-projet architectural 2 moisPermis de construction préalable 2 moisPermis de construire 6 moisPlan des réseaux de viabilisation 2 moisDossier d’exécution 2 moisPlans de béton armé 1 moisAppels d’offres 2 moisAgrément du programme immobilier 2 moisVisa des plans de réseau par les sociétés concessionnaires 2 moisPassation des marchés 1 moisDéclaration d’ouverture de chantier 1moisCumul avant travaux 26 moisDurée des travaux 14 moisProcès-verbal de réception 3 moisCadastre ParcellaireSONES Réseau d’adduction d’eauSENELEC Réseau d’électrificationTP Cap vert VoirieONAS Réseau d’assainissementCertificat de conformité urbanisme 1 moisAutorisation de morcellement des parcelles 2 moisAutorisation de transactions avec les acquéreurs 6 moisCréation des titres fonciers individuels 6 moisExonération décennale du foncier bâti 2 moisCumul après travaux 20 moisFall, 2009 : 347 in : Patrick Develtere, Ignace Pollet et Fredrick Wanyama (Eds.), 2009La SNHLM n’a réalisé, depuis sa création en 1960jusqu’en juillet 2000, qu’un total de 13 432logements au Sénégal, dont 10 510 à Dakar.Elle a aménagé 22 811 parcelles viabilisées surl’ensemble du territoire national.D’assurer, dans le cadre des orientations du Plan dedéveloppement économique et social et en qualitéde mandataire de l’État, la réalisation et la gestiondu programme des parcelles assainies dans les zonesdélimitées par arrêté conjoint des Ministres chargésde l’Urbanisme et de l’habitat et du Ministre chargéde l’Économie et des financesDe viabiliser et d’urbaniser des terrains, dans lebut de procurer des parcelles aménagées à unepopulation qui y construit elle-même son proprelogement.Depuis son plan de redressement (1992), la SNHLMn’a construit que 157 logements par an en moyennedont plus de la moitié sont des appartements cédés enlocation-vente (Tall, 2009 : 153). Elle s’est tournée versune démarche plus commerciale que sociale, privilégiantla satisfaction des besoins de la classe moyenne.2.3.1.3 Fondation droit à la ville (FDV)Les villes sénégalaises et surtout la capitale Dakar,ne parviennent pas à offrir des logements adéquatsen quantité suffisante à leurs habitants, ce qui s’esttraduit par un développement de l’habitat spontané, enconstruction précaire ou irrégulière. A côté des quartiersd’affaires et de résidence, s’érigent de vastes espacesconstitués de quartiers irréguliers où les services publicssont quasi-inexistants, et où l’accès à l’eau potabledemeure très limité, les ordures prolifèrent, et les eaux
    • 30PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALusées stagnent partout. Cette situation a poussé l’État àplanifier une politique de restructuration des quartiersirréguliers dont la mise en œuvre a été confiée à laFondation droit à la ville (FDV) qui, comme son noml’indique, promeut le droit à un logement adéquat enmilieu urbain.La FDV est une fondation reconnue d’utilité publiquepar le Décret n° 2000-996 du 11 décembre 2000.C’est un opérateur privé spécialisé dans les opérationsde restructuration et de régularisation foncière, etrégi par la loi n° 95-11 du 7 avril 1995 et son décretd’application n° 95-415 du 15 mai 1995. Elle intervienten matière de restructuration à titre de maître d’ouvragedélégué (MOD), représentant l’État et les collectivitéslocales. Elle est devenue maître d’œuvre (MO) pourl’ensemble des opérations de régularisation foncière.Sa rémunération en tant que MOD est assurée par lesbailleurs de fonds des projets de restructuration (parun pourcentage du coût des projets), tandis qu’elleest rémunérée pour le volet MO par le Fonds derestructuration et régularisation foncière (FORREF)sur la base des résultats obtenus. La FDV a démarré sesactivités en octobre 2001.2.3.2. Secteur privé2.3.2.1. Promotion immobilière privéeLes promoteurs privés soumettent souvent leursprogrammes à la BHS pour le financement de leurslogements. Ils procèdent généralement à une location-vente ou une vente au comptant. Parmi eux, on peutnoter SIPRES, SCI-BIAGUI, SOPRIM, SPHS,SOMISCI, CPI, IMMORAMA, ou encore SAGEF,qui interviennent principalement dans la région deDakar. En dehors de Dakar, c’est Thiès qui accueille leplus de programmes de promoteurs immobiliers privés,anticipant ainsi la conjonction entre Dakar, son espacepéri-urbain et la ville de Thiès distante de 70 km. Cettenouvelle tendance de l’urbanisation au Sénégal va êtrerenforcée par les nouveaux équipements structurantsque sont l’aéroport Blaise Diagne, l’autoroute à péagequi permet une plus grande mobilité entre Dakar, Thièset Mbour et valorise les espaces périphériques. Au total,les promoteurs privés ont réalisé à Dakar 660 logementspour l’année 1999.Les promoteurs immobiliers privés sont confrontés auxsurcoûts occasionnés par la réalisation des voiries etTableau 6. Répartition régionale des logements réalisés par la SNHLM de 1960 à 1999Région Nombre de logementsDakar 10 886Kaolack et Fatick 688Thiès 677Ziguinchor et Kolda 621Saint Louis / Matam 349Louga 213Diourbel 196Sénégal Oriental 178Total 12 484Comité National Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 88Tableau 7. État récapitulatif des programmes immobiliers privés à Dakar en 1999Promoteurs et programmes Nombre de logementsSOMISCI – Mermoz 38SIPRES – Nord Foire 137SEPCO II – Thiaroye AZUR 116CPI-VDN 149IMMORAMA - Maristes 30SICA-VDN 30Source : Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, Décembre 1999 ; cité par Comité National Habitat II et al., 2004 :90
    • 31CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2réseaux divers. Les réseaux peuvent représenter entre 3et 17 % du coût de cession des terrains aménagés. Cettesituation explique entre autres les réticences des sociétésconcessionnaires à participer à la réalisation des réseaux,ce qui constitue un goulot d’étranglement pour laproduction des logements par les sociétés immobilières.Aussi, elles sont confrontées aux difficultés liées à l’accèsaux terrains urbains, en raison notamment de leur raretéet de la lenteur des procédures d’acquisition.2.3.2.2. Coopératives d’habitatIl existe plus de 700 coopératives d’habitat à travers lepays, dont l’essentiel est regroupé au sein de l’Uniondes coopératives d’habitat du Sénégal qui compte300 000 membres. Sa mission est de « donner untoit à chaque membre par la solidarité, l’entraide etl’immobilisation de l’épargne ». L’Union est présentedans les régions de Saint-Louis, Dakar, Thiès, Louga,Kaolack et Ziguinchor. Il existe des coopérativesd’habitat composées exclusivement ou majoritairementde femmes. C’est le cas notamment de la coopératived’habitat des femmes de Grand Yoff qui compte 3 000membres issus du secteur informel et qui vise à faciliterl’accès au logement des femmes.La démarche d’une coopérative d’habitat et deconstructionconsisteàmobiliserl’épargneetàsoumettreà une banque un dossier de prêt avec comme garantieun titre foncier ou un bail ainsi que les difficultés etprécautions édifiées sur l’assiette foncière. En effet, surla base des cotisations des membres et avec le concoursd’un établissement financier, la coopérative procèdeà l’achat et à la viabilisation du terrain. Les coûts duterrain et de la viabilisation vont servir d’apport et degarantie auprès de la banque.Les performances de l’habitat coopératif sont illustréespar quelques statistiques clés : des unions régionales, uneunion nationale et près de 300 coopératives d’habitatregroupant plus de 50 000 membres ont été créées, leurépargne dans les banques s’élève présentement à près de70 milliards de francs CFA, soit plus de 140 millionsUSD.Dans l’objectif de réduire davantage les coûts dulogement coopératif et le délai de sa réalisation, ilest urgent de mettre à la disposition des coopérativesd’habitat du foncier préalablement titré, aménagé etéquipé.2.3.2.3. AutopromotionL’autopromotion est caractérisée par l’initiative et l’actionindividuelle des populations dans le domaine de laconstruction. Son développement suit deux filières, quesont la construction administrative, avec délivrance d’uneautorisation de construire au requérant par le maire de lavilleconcernée,aprèsinstructiondudossierparlesservicescompétentsduministèredel’Urbanisme,etlaconstructionirrégulière qui occupe la majeure partie de l’habitat. Dessources officielles indiquent que pour la région de Dakarle nombre de permis de construire est passé de 1 173 en1993 à 2 757 en 1995, puis 1 418 en 1999. Les villessecondaires et capitales régionales affichent des chiffresmoins importants : Thiès 260, Louga 111, Kaolack 76,Tambacounda 99 durant l’année 1998. Ces statistiquesreprésentent un nombre infime par rapport au volumeannuel des constructions non autorisées qui se réalisentaussi bien dans les tissus réguliers que dans les périphériesdes agglomérations urbaines. C’est notamment le cas àDakar où se développent des occupations anarchiqueset non contrôlées (habitat spontané). Les politiques desparcelles assainies et des zones d’aménagement concertéformulées et mises en œuvre par l’État visent surtoutà prévenir le développement de cet habitat spontanéirrégulier (Comité National Habitat II et al., 2004 : 901).2.3.2.4. Migrants internationaux : des investisseursmajeurs du secteur immobilierLes retombées des migrations internationales sur lesmutations urbaines au Sénégal sont évidentes et elless’expliquent par les enjeux liés à l’accès au foncier.Depuis les années 70 et plus récemment après ladévaluation du franc CFA de 1994, à la faveur d’un tauxde change qui a littéralement doublé, l’émigré devientun acteur clé dans l’urbanisme. Le secteur immobilierest devenu un secteur important dans le processus decaptage de l’investissement de l’émigré. « Ce glissementdes investissements de l’émigré, des zones d’originevers les zones urbaines où ils sont susceptibles d’êtrerentabilisés plus rapidement, traduit une mutation deslogiques. » (Tall, 2009 : 48)Dans son ouvrage Investir dans la ville africaine : 2009,Tall précise en s’appuyant sur des enquêtes de 1990 dansles zones étudiées, « que les propriétaires émigrés sontdevenus deux fois plus nombreux que les propriétairesnon migrants » alors que dans les années 70, il existaitun certain équilibre dans l’accès à la propriété entremigrants et non-migrants. Le rôle des émigrés dans leprocessus d’appropriation de l’espace a donc pris unegrande ampleur pendant ces deux dernières décennies.Selon une étude récente, 20 % des transferts de fonds desémigrés seraient destinés à l’investissement immobilier(OIM, 2007a), soit environ 108,8 milliards de francsCFA (166,4 millions d’euros). Cette part des transfertsde fonds destinée à l’investissement immobilier neprend pas en considération certains produits spécifiques
    • 32PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALdéveloppés par des banques telles que la BHS qui amis sur le marché un produit destiné aux Sénégalais del’extérieur dénommé le « Pack diaspora » qui comprend,entre autres, un crédit immobilier pour les émigrés1.À partir des années 80, la promotion de l’émigré dansles processus d’appropriation foncière est d’autant plusévidente que les rapports marchands régulent l’accès aumarché du foncier. Les émigrés plus solvables et parfoisplus rentables devancent les non-migrants par des offresde prix supérieures lors des transactions foncières. Lesémigrés sont donc très courtisés par les promoteursprivés et les coopératives d’habitat qui vont démarcherces acteurs jusque dans leur pays d’accueil.2.3.3. ONG et organisations internationales dedéveloppementLes bailleurs de fonds nationaux et étrangers sontintervenus principalement dans la réalisation deprogrammes de logements sociaux. Les promoteurspublics, les premiers sur le marché, ont bénéficiéde plusieurs financements d’organismes étrangerspartenaires du Sénégal ainsi que des banques locales,tandis que ces dernières sont les principaux bailleurs despromoteurs privés.Parmi les bailleurs de fonds étrangers, on relève laprésence de Shelter Afrique, une institution régionalede financement créée par les gouvernements africains etla Banque africaine de développement (BAD).Shelter Afrique intervient dans le secteur dudéveloppement urbain et de l’habitat dans les paysafricains. L’ONG finance des logements sociaux etrésidentiels pour le compte des promoteurs privés etpublics depuis le début des années 1990. À ce jour,Shelter Afrique a financé vingt projets pour un montantde 29 millions USD.ONU-Habitat est également impliqué dans plusieursprojets au Sénégal. Celui en cours à Saint-Louis répondà la fois aux problématiques d’accès au logement décentdes populations urbaines les plus pauvres, à celles crééespar les risques naturels et au besoin de formation dansle domaine du BTP. En effet, la topographie de Saint-Louis, ville « éclatée » sur le delta du fleuve Sénégal,rend certains quartiers particulièrement vulnérablesaux inondations, tandis que d’autres sont soumis à desrisques d’érosion, en raison de l’action de l’océan surle sable. Sous l’égide d’ONU-Habitat et avec un donidentifié de 2 millions USD du gouvernement japonais,ce sont en réalité plusieurs acteurs qui mènent le projetà bien, en partenariat :La fondation Hands on Home qui assure letransfert de compétence grâce à la contribution detechniciens guatémaltèques, mettant ainsi en œuvreune coopération Sud-SudLa municipalité de Saint-Louis et le Crédit mutuelsénégalais (CMS) sur le volet local et en particulierl’accès au financement des populations concernées,qui doivent contribuer à l’achat de leurs futurslogements, ainsi que l’équipement en services etréseaux de base du nouveau quartier crééAprès une phase de travail de proximité auprès despopulations des quartiers de Guet Ndar et de Diaminar,afin d’évaluer les besoins et de sensibiliser à la nécessitéd’un déplacement en raison des risques encourus, leprojet en est actuellement à la phase de construction. Letransfert de compétences y occupe une place importante,ce qui permet en plus de réaliser les logementspréfabriqués à des coûts inférieurs à ceux généralementconstatés (environ 10 000 USD au lieu de 20 000). Lasélection des bénéficiaires des 150 nouveaux logementsest en cours. L’initiative pourrait être reconduite dansd’autres villes sénégalaises sujettes aux risques naturels.2.4. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONSLasociétéd’aménagementdeterrainsurbainsdénomméeSPATU, qui doit fournir de grandes trames de terrainsviabilisés à des prix accessibles et dont la création estpréconisée par la Lettre de politique sectorielle, n’apas encore vu le jour. Pendant ce temps, les ménagesurbains des banlieues continuent à développer despratiques informelles et à s’installer dans des quartiersprécaires non-lotis et sous-équipés. La politique dePhoto 11. Maison construite dans le cadre du projet dere-logement de populations vulnérables aux risques naturelsà Saint-LouisSource : ONU-Habitat
    • 33CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2Les politiques de parcelles assainies et de ZACsont timides et la production de terrains viabilisésfaible. Leur production demeure hors de portéedes populations à faibles revenus et des ménagesdu secteur de l’habitat informel.restructuration de ces quartiers informels est confrontéeaux insuffisances de financement et à l’indisponibilitédes ressources foncières.défaut d’application des lois et règlements, et l’existencedes pratiques informelles. En effet, une opération depromotion immobilière initiée par une coopératived’habitat peut prendre 5 ans pour être menée à terme.Depuis 50 à 60 ans, deux promoteurs publics majeursmarquent le secteur du logement urbain par leurprésence : la SICAP et la SNHLM (ex OHLM). Leslogements produits par la SICAP sont inaccessiblespour la grande majorité des ménages du fait de leurprix et de leurs conditions d’accès. Ceux de la SNHLM,qui profitaient à la classe moyenne à leurs débuts, sontdevenus rares et hors de portée pour cette catégoriesociale. Cette situation a favorisé l’irruption dans lesecteur du logement de nouveaux types d’acteurs : lespromoteurs privés d’une part et, coté société civile, lescoopératives d’habitat, les émigrés et les ONG. Ceux-ci sont confrontés à la rareté des ressources foncières,à l’insuffisance de financement et à la lourdeur desprocédures administratives.La majorité des ménages urbains accèdent au logement àtravers l’autopromotion non encadrée où l’accès aux solsse fait à travers des mécanismes généralement informels.Les recommandations politiques, légales etinstitutionnelles majeures sont les suivantes :Mettre en place la société chargée des grandes tramesdes terrains aménagés et viabilisés, accessibles auxménages à faibles revenusMultiplier les opérations des parcelles assainies etde ZAC et veiller à leur accès par les ménages àfaibles revenusSimplifier et vulgariser la législation foncièreRéduire le nombre et regrouper les intervenantsinstitutionnels dans le processus d’accès aux terrainsurbains (guichet unique)Faire financer les opérations de restructuration dequartiers à travers le budget consolidé de l’État etdes collectivités localesLe logement urbain au Sénégal est encadré par unfoisonnement de textes juridiques et réglementaires.Le texte majeur qui encadre la gestion des sols urbainsest la loi n° 64 du 17 juin 1964 instituant le domainenational, accompagné de ses décrets d’application. Cettedisposition juridique adoptée suite à l’indépendancesouffre d’un défaut de révision et d’une incapacité àprévenir la prolifération de l’habitat informel. Les autreslois et règlements majeurs sont relatifs à l’urbanisme, àla construction, au domaine de l’État, à l’expropriationpour cause d’utilité publique, au transfert decompétences aux collectivités locales et à la propriétéfoncière, et régissent les différents aspects qui entourentla production de logements urbains au Sénégal. Cecorpus légal et réglementaire étoffé mais complexefavorise l’exclusion des ménages moins instruits à faiblesrevenus des quartiers formels des banlieues. Cettesituation entraîne aussi le renchérissement des coûts,l’accroissement des lenteurs, le manque de transparenceet la corruption.Le secteur du logement urbain est aussi marqué parla présence et l’intervention d’une kyrielle d’acteursinstitutionnels aux logiques d’opération différentes.À travers les ministères chargés de l’habitat, de laconstruction et de l’hydraulique ; de l’urbanisme et del’assainissement;del’économieetdesfinances,cenesontpas moins de 12 directions centrales qui jouent des rôlesclés dans les processus de production et d’affectation dufoncier et du logement. Cette fragmentation expliqueen grande partie les lenteurs, l’explosion des coûts, le
    • 34PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALNOTES DE FIN1. A.N. Some, Migration au Sénégal : Profil National 2009, OIM-UE, p 98
    • 35STOCK ACTUEL DE LOGEMENTS AU SENEGALCHAPITRE 33.1. DES CONDITIONS DE LOGEMENTMARQUÉES PAR LES INÉGALITÉSL’organisation de l’espace urbain, à bien des égards,reflète le niveau de vie. En effet, de l’époque coloniale ànos jours, l’organisation des villes sénégalaises a toujoursété marquée par une séparation, d’abord entre Européenset assimilés d’un côté, et indigènes de l’autre, ensuiteentre quartiers résidentiels et lotissements populaires.Dans les quartiers de type européen dits résidentiels,dotés de tous les services et équipements de base, sontconcentrées les personnes à revenus élevés, alors que lesménages à faibles revenus et les pauvres habitent dans leszones populaires, sommairement aménagées, manquantsouvent des services essentiels. L’organisation de l’espaceurbain, continue aujourd’hui d’être marquée par unediscrimination par les revenus. À Dakar, qu’y a-t-il decommun entre les quartiers de Fann Résidence et deGrand Yoff ?Le romancier sénégalais Abdoulaye Sadji avait traduitcette situation en ces termes : « Aux confins de la ville depierre, les agglomérations indigènes s’étalaient rousses etpoussiéreuses : comparées aux quartiers neufs, riants etpittoresques qui champignonnaient dans le centre, surle plateau et sur le roc, ces agglomérations évoquaient,de par leurs aspects sordides, la misère et la décrépitudequi s’étalaient partout à l’intérieur du pays. »La production de logements par le secteur planifié etl’offre de parcelles viabilisées par le biais du marchéfoncier formel s’adressent essentiellement auxpopulations ayant des revenus réguliers suffisants. Lespopulations pauvres, faute de moyens conséquents,accèdent rarement à la propriété foncière et immobilièrelégale. Elles se contentent du marché parallèle alimentépar les ventes illicites de terrains du domaine nationalet s’établissent dans des quartiers informels précaires,dépourvus d’infrastructures et d’équipements. Lemarché du logement locatif pourrait constituer un autrerecours pour les populations à faibles revenus, maisl’insuffisance de logements décents et les prix élevésdes loyers les en écartent. En conséquence, les pauvresachètent des terrains ou louent des logements dans deszones non loties, insalubres ou dans des lotissementsirréguliers, ce qui se traduit par la prolifération del’habitat sous-intégré, pollué, surpeuplé et manquantcruellement de services de base.3.2. TYPOLOGIES DES LOGEMENTS ET DESMATÉRIAUX3.2.1. Typologie des logements3.2.1.1. Caractérisation des logements de larégion de DakarL’analyse du type de logement dans les villes sénégalaises,plus particulièrement dans la région de Dakar, permetde distinguer trois catégories :L’habitat régulier (immeubles ou villas)L’habitat spontanéL’habitat de type villageois.L’habitatrégulier,lesimmeublesetlesvillasserencontrentprincipalement dans le département de Dakar. L’habitatspontané prédomine dans les départements de Pikine,Guédiawaye et Rufisque. Par ailleurs, il importe desouligner que même si le type villageois est présentpartout dans la région, il est beaucoup plus présent dansles départements de Pikine, Guédiawaye et de Rufisque.03CARACTÉRISTIQUES DULOGEMENT AU SÉNÉGAL
    • 36PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALSelon les chiffres de 2006, l’habitat couvre 8 657 ha, soit16,14 % de la superficie de la région. D’une manièregénérale, les différents types d’habitat identifiés serépartissent comme suit :- habitat régulier-immeubles-villas 62,28 %- habitat spontané 21,76 %- type villageois 15,96 %maisons basses et 27,4 % sont logés dans des maisons àétages. Seule une faible partie des ménages loge dans desbaraques (3,2 %), dans des appartements (2,4 %) oudans des cases (0,6 %).Dans les autres régions, plus de la moitié des ménagesvivent dans des cases. Pour ce qui est des maisons basses,en dehors de la région de Dakar, les régions de Thiès(70,3 %) et Ziguinchor (85,1 %) comptent le plus deménages logés dans cette catégorie de logement. Larégion de Tambacounda compte le moins de ménageslogés dans des maisons basses, soit 28,4 %. Enfin, lesmaisons à étage et les appartements constituent un typede logement où vivent peu de ménages. En dehors dela région de Dakar, les maisons à étages abritent moinsde 3 % des ménages et les appartements moins d’1 %d’entre eux. (RGPH III 2002 : p134).Photo 12. Immeuble à DakarSource : IAGU 2011Photo 13. Rue à la Sicap Liberté 2Source : IAGU 2012Photo 14. Maison composite : case et maison basse en dur dansla ville de TambacoundaSource : IAGU, 2011Ainsi la forme d’occupation spontanée et de typevillageois demeure importante (plus de 21 % de lasuperficie occupée par l’habitat), avec une prédominancedans les départements de Pikine et de Guédiawaye.Près de 1 038 000 habitants de la région sont concernéspar l’habitat villageois et l’habitat spontané. La situationdes immeubles vétustes, dégradés et menaçant detomber en ruines, notamment dans le Plateau, mériteune grande attention : à défaut de les réhabiliter dansles meilleurs délais, il convient de les démolir, pouréviter leur éventuel effondrement. Pour ce faire, il estimportant d’augmenter les moyens humains et matérielsdes services compétents et de créer une synergie desactions des différents départements ministériels etcollectivités locales concernés.3.2.1.2. Caractérisation des logements au SénégalAu niveau national, plus d’un ménage sur deux(56,2 %) loge dans une maison basse. Au total,30,8 % des ménages logent dans des cases et 2,5 % dansdes baraques. Les maisons à étage et les appartementsabritent 8,5 % et 0,7 % des ménages respectivement.Au niveau régional, Dakar présente une situationparticulière. Environ 65,3 % des ménages occupent des
    • 37STOCK ACTUEL DE LOGEMENTS AU SENEGALCHAPITRE 33.2.2. Typologie des matériaux de constructionLes enquêtes ménages ont révélé que 85 % deshabitations de la région de Dakar avaient des murs enbéton, 8 % des murs en tôle ou bois, le reste possédantdes murs en végétaux ou en « crintins », treillis deminces lattes de bambous (en zone rurale et habitatspontané). Ces pourcentages demeurent homogènessur toute l’étendue de la région. Dans la zone rurale etla commune de Sébikotane, 11 % des habitations ontdes murs constitués de végétaux, et 8 % seulement detôles. Les murs en végétaux ou en banco (terre crue)représentent 7 % du parc régional.Si l’on exclut la zone rurale et la commune de Sébikotanequi comptent 10 % de toits en végétaux, la quasi-totalitédes toits de la région sont en ciment, en fibrociment ouen tôles.à faibles revenus des terrains aménagés et viabilisés, setraduit dans les villes par un développement de l’habitatspontané, en constructions précaires ou irrégulières, quireprésente aujourd’hui 25 % des zones urbaines. À Dakar,l’habitat irrégulier occupe plus de 30 % des superficieshabitées. Ces zones d’habitat spontané présentent lescaractéristiques communes suivantes :Irrégularité foncièreAbsence de nivellement préalable de l’assiette deszones d’habitationManque d’ordonnancement et étroitesse des ruesInexistence ou insuffisance d’équipements etd’infrastructures (écoles, dispensaires, eau,électricité, assainissement etc.)Irrégularité et faiblesse des revenus des habitantsCette situation se manifeste par les conséquencessuivantes :Absence de titre de propriété pour les occupantsAssiette erratique de l’impôtDifficulté de programmation des équipements etdes infrastructuresDémolition et déplacement des personnes versd’autres zones pour toute installation de réseau outoute construction d’équipements publicsNéanmoins, malgré l’existence d’attributs communs, ceszones présentent des disparités tant dans la formationdu peuplement, du régime foncier que du moded’occupation du sol.En 2006, la région de Dakar comptait 363 800logements.LeszonesdePikineDagoudane,Guédiawaye,et Parcelles Assainies disposent des parcs de logementsles plus importants. Ces établissements humains sontsur-densifiés et demeurent confrontés, entre autres, àdes problèmes liés à un déficit de planification spatiale,à l’implantation d’habitations sur des zones nonaedificandi, à la saturation des équipements, à la quasi-inexistence d’assiettes foncières en mesure de recevoirdes équipements complémentaires. (PDU 2025 p.136).3.4. STATUT D’OCCUPATION DESLOGEMENTSLa propriété et la location sont les types d’occupation etde tenure dominants au Sénégal : plus de trois ménagessur quatre sont propriétaires du logement qu’ils occupentet 17 % en sont locataires. La location est plus fréquenteà Dakar (48 % des ménages) alors que la propriété estplus répandue dans les autres villes (près de 70 %) et enmilieu rural (93 %). En milieu rural, à peine 1 % desménages sont locataires.Photo 15. Habitation nouvelle dans la banlieue de DakarSource : Université Laval 2007L’image dominante de l’habitation dans la régionde Dakar est la maison avec murs en béton ouparpaings et toit en béton, fibrociment ou tôles.Tandis que, pour le reste du pays, les matériauxd’origine végétale sont encore les plus répandus.L’accès aux titres de propriété sécurise les habitants etles incite par conséquent à investir dans les bâtiments(PDU, 2025). L’image sécurisante de la constructionva se renforcer avec la poursuite des opérations derestructuration et de régularisation foncière des quartiersnon lotis.3.3. PARCS DE LOGEMENTSTRADITIONNELS ET INFORMELSLa conjugaison des facteurs liés à une urbanisation rapide,à l’offre insuffisante et l’inaccessibilité pour les ménages
    • 38PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALOn note une nette évolution en faveur de la propriétédans la région de Dakar. En 1980, dans l’ensemble de larégion, 57 % des ménages se déclaraient propriétaires deleur logement, pour 38 % de locataires et 5 % d’hébergés.En 2006, la situation se présente différemment avec81 % des résidents de la région qui sont propriétaires,contre 17 % de locataires et 2 % d’hébergés, (PDU 2025p.136). Cependant, les statistiques du statut d’occupationrésultant des déclarations effectuées par les ménages,le statut de propriétaire déclaré concerne des réalitésdifférentes, car le chef de ménage se déclare souventpropriétaire sans disposer de titre de propriété formel.L’hébergement gratuit par un parent, un ami, un tiersou l’employeur est assez rare au Sénégal : sept ménagessur cent dans l’ensemble (8 % à Dakar, 9 % dans lesautres villes et 6 % en milieu rural) (ESAM p.48).Ces contraintes obligent les ménages à faibles revenusà recourir au marché informel, qui souffre aussi dedifficultés de financement (absence de garanties pourle crédit bancaire) et du coût élevé des matériaux deconstruction. L’absence de mécanisme de financementapproprié fait que la construction est étalée sur plusieursannées, ce qui entraine une importante déperdition desstocks de matériaux constitués à cet effet. L’acquisitionde logements dans les quartiers informels non lotisentraîne aussi des coûts additionnels, relatifs à l’accèsaux services de base pour ces ménages à faibles revenus.Le coût du logement est affecté par l’excès detaxation qui touche simultanément l’acquisitiondes matériaux de construction (TVA) et du foncier(taxe d’enregistrement).Tableau 8. Répartition des ménages selon le lieu de résidence et le statut d’occupation du logementMilieu de résidenceStatut d’occupationdu logementDakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural TotalNombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %Propriétaire 121 572 43,9 145 199 69,8 266 770 55,0 540 891 92,8 807 662 75,7Locataire 113 018 48,0 43 799 21,1 176 817 36,5 4 670 0,8 181 488 17,0Logé gratuitement 22 226 8,0 18 329 8,8 40 554 8,4 35 333 6,1 75 887 7,1Autre 0 0,0 297 0,1 297 0,1 1 226 0,2 1 523 0,1ND 51 0,0 295 0,1 346 0,1 685 0,1 1 031 0,1Total 276 866 100,0 207 919 100,0 484 785 100,0 582 806 100,0 1 067 591 100,0Source : DPS/2004 : 2ème Enquête Sénégalaise Auprès des Ménages, p. 423.5. PRIX ET ACCESSIBILITÉ FINANCIÈREDU LOGEMENTLes prix de cession des parcelles ou des logements,appliqués par les promoteurs publics comme privés, nesont pas contrôlés par les pouvoirs publics et sont établisselon la loi de l’offre et de la demande, aussi bien dansle milieu formel que dans l’informel. Les prix dans lemarché formel du logement ont fortement augmenté àDakar et dans les autres villes, un phénomène dû à :La rareté des terrains aménagés et équipés et desparcelles titréesLe coût élevé des matériaux de constructionLa spéculation foncière dans les villesLa non-participation des pouvoirs publics dans lefinancement des voiries et réseaux diversLa fiscalisation élevée et multiple (TVA, taxed’enregistrement, etc.) sur le coût du logement3.6. CONCLUSION ETRECOMMANDATIONSLes difficultés d’accès à la propriété foncière etimmobilière légale obligent les ménages à faiblesrevenus à habiter dans les quartiers informels dépourvusd’infrastructures et de services de base. Cette situationentraîne à son tour des coûts additionnels pources populations afin d’accéder aux services de base.L’insécurité foncière empêche l’investissement sur lebâti, qui est aussi confronté aux difficultés des sites(telles que les inondations dans la banlieue de Dakar).Le marché du logement locatif est une alternative pourles ménages démunis, mais l’insuffisance de l’offre enlogements décents et les prix élevés des loyers en limitentl’accès.La précarité des revenus, les conditions contraignantesd’accès au financement et le coût élevé des matériaux
    • 39STOCK ACTUEL DE LOGEMENTS AU SENEGALCHAPITRE 3de construction limitent les ménages à faibles revenusà l’usage de matériaux précaires (végétaux ou terrecrue, chaume, « crintins », tôles, argile, etc.) pour laconstruction de leur logement.Les difficultés d’accès au financement entraînent aussiun étalement de la construction sur plusieurs années.L’épargneestainsiimmobiliséeaulieudeserviràfinancerle logement. Ces logements comptent souvent un trèspetit nombre de pièces (2 ou 3) et leur surpeuplementet surcharge entraînent une détérioration rapide du bâtiet des équipements.Les principales recommandations sur la qualité etles conditions des logements concernent les actionssuivantes :Multiplier des opérations de restructuration et derégularisation foncière des quartiers, au traversnotamment des financements publicsMettre en place à grande échelle de mécanismesde micro-crédit destinés au financement del’acquisition des matériaux de construction, pourles ménages à faibles revenusDévelopper la recherche sur les matériaux locaux, etsa vulgarisation auprès des ménagesRéduire la fiscalité sur les matériaux traditionnelslocaux
    • 40PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL4.1. CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE ETURBANISATIONLe Sénégal connaît depuis une cinquantaine d’annéesune croissance démographique soutenue. Lesrecensements successifs estimaient la populationnationale à environ 4,96 millions d’habitants en 1976,6,82 millions en 1988, et 9,86 millions en 2002. Lesprojections démographiques de l’ANSD estimaientcette population à environ 11,85 millions en 2008.Entre 1976 et 1988, d’une part, et 1988 et 2002,d’autre part, les taux d’accroissement intercensitaireétaient respectivement de 2,7 % et 2,5 % par an.La croissance de la population urbaine est assezrapide. Près de la moitié de la population nationale,soit précisément 46,8 %, (et plus si on considère lapopulation de Touba dans les statistiques des citadins)se trouve dans les villes alors que cette proportionn’était que de 25 % en 1960. Dakar, avec un tauxd’urbanisation de 97,2 %, est la région la plus urbaniséedu Sénégal. Dakar abrite 25 % de la population totale,soit environ 50 % de la population urbaine, et plus de60 % des activités industrielles et tertiaires.4.2. CARACTÉRISTIQUES DES MÉNAGES4.2.1. Nombre et tailleAu Sénégal, un ménage est défini par le RGPH III« comme étant un groupe de personnes, apparentéesou non, qui vivent ensemble sous le même toit etmettent en commun tout ou partie de leurs ressourcespour subvenir à leurs besoins essentiels, notammentle logement et la nourriture. Ces personnes appeléesmembres du ménage, prennent généralement leurs repasen commun et reconnaissent l’autorité d’une seule etmême personne, le chef de ménage ». Le recensement dedécembre 2002 dénombrait 1 075 858 ménages contre765 605 au recensement de 1988, soit un accroissementmoyen de 40,5 %. 46,9 % d’entre eux résident enmilieu urbain qui compte, en moyenne, 7,9 membrespar ménage, pour 10,2 personnes en zone rurale. Auniveau national, le nombre moyen de personnes parpièce est de 2,7 (RGPH III-2002 : 61, 64, 132).En 2004, 484 785 ménages vivaient en milieu urbainau Sénégal, dont 276 866 concentrés dans la région deDakar.4.2.2. Niveau de peuplement des ménages etpart du revenu consacrée au logementLe logement occupe une fonction importante dans lasociété sénégalaise. Il s’agit de la première préoccupationdes ménages et il représente aussi une marque deréussite sociale, en milieu urbain comme en milieurural. Dans la société sénégalaise constituée à plus de95 % de musulmans, la recherche d’un toit est avanttout une responsabilité attribuée aux hommes. Pourle Sénégalais moyen, tant qu’il ne dispose pas d’untoit, psychologiquement et sociologiquement, il n’estpas accompli personnellement. Par ailleurs, dans leDocument de stratégie de réduction de la pauvreté II(DSRP II), l’absence de logement est considérée commeun indicateur de pauvreté.L’Enquête de suivi de la pauvreté au Sénégal (ESPS)2005 a fait ressortir que l’information sur le nombrede pièces à usage d’habitation est une mesure indirectedu niveau de peuplement du ménage qui peut traduire,d’une certaine manière, les conditions de vie et le niveausocio-économique du ménage. En milieu urbain, oùla promiscuité est un phénomène assez répandu, laplupart des ménages disposent d’un nombre limité depièces dans leur logement. La promiscuité et le manque04ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LADEMANDE DE LOGEMENT AUSÉNÉGAL
    • 41ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGALCHAPITRE 4d’hygiène peuvent être néfastes au développementphysique et mental des enfants.Près de 46 % des ménages vivent dans un logementdisposant au maximum de trois pièces, soit une surfacehabitable inférieure à 75 mètres carrés, et 39,3 %occupent des logements de 4 à 6 pièces, soit une surfacehabitable inférieure à 100 mètres carrés. Les logementsde très petite taille, soit au maximum trois pièces, sontplus répandus à Dakar (près de 57 % de logements). Lenombre moyen de pièces par logement est estimé à 4,2au niveau national. Cette moyenne est légèrement plusfaible à Dakar (3,5) que dans les autres villes (4,1).Les dépenses liées au logement absorbent 17,9 % dubudget des ménages, positionnant ainsi le logementcomme la deuxième priorité des ménages aprèsl’alimentation. Ces dépenses comprennent les loyersbruts, l’entretien, l’électricité et les combustiblesménagers, etc. Elles s’évaluent à 360 milliards de francsCFA (737 426 000 USD), avec 260 milliards de francsCFA (532 640 000 USD) en milieu urbain, et 100milliards (204 787 000 USD) en milieu rural.Le loyer brut absorbe la plus grande part des revenus desménages (74,9 %). Suivent l’électricité et les combustibles(17,1 %). Les dépenses d’entretien restent encore faibles(1 %). Cette structure des dépenses varie suivant le milieu.Les ménages urbains consacrent une part importante deleur dépense aux loyers bruts (71,8 %, mais 83 % pour lemilieu rural). Ils accordent aussi une importance capitaleà l’accès aux services comme l’éclairage et les autres sourcesd’énergie (19,9 % contre 9,9 % en milieu rural) ainsi qu’àl’eau et au téléphone (7,8 % contre 6,9 %). Ces donnéesont très peu évolué entre 1994/1995 et 2001/2002. Eneffet, en 1994/1995, les ménages sénégalais affectaient76,5 % de leurs dépenses de logement aux loyers bruts,17 % à l’électricité et aux combustibles, et 6,4 % auxautres services. (DPS, 2004).Selon l’Enquête de suivi de la pauvreté au Sénégal (ESPS2005), une grande partie des revenus des habitants desTableau 9. Répartition des ménages selon la taille et le lieu de résidenceTaille du ménageMilieu de résidenceDakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural Totalnombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %1 – 4 pers. 66 837 24,1 30711 14,8 97 549 20,1 51 110 8,8 148 659 13,95 - 9 pers. 115 542 41,7 88 045 42,3 203 587 40,0 245 758 42,2 449 345 42,110 – 14 pers. 59 721 21,6 54 026 26,0 114 746 23,5 175 178 30,1 288 924 27,115 – 19 pers. 21 548 7,8 24 334 11,7 45 883 9,5 68 784 11,8 114 666 10,720 – 29 pers. 12 760 4,6 9 748 4,7 22 508 4,6 39 559 6,8 62 067 5,830 pers. et + 458 0,2 1 054 0,5 1 512 0,3 2 418 0,4 3 930 0,4Total 276 866 100,0 207 919 100,0 484 785 100,0 582 806 100,0 1 067 591 100,0Source : DPS/2004 : 2èmeEnquête Sénégalaise Auprès des Ménages (ESAM II), p. 42Tableau 10. Répartition des dépenses de logement, eau, électricité, gaz et autres combustibles selon lemilieu de résidenceMilieu de résidenceSous-groupes Dakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural TotalMontant % Montant % Montant % Montant % Montant %Loyers bruts 116 870,1 70,2 69 782,6 74,7 186 652,1 71,8 8 2920,3 83,0 269 573,1 74,1Entretien etréparation652,6 0,4 664,7 0,7 1 317,3 0,5 2 456,7 2,5 3 774,0 1,0Aut. Services rel.au logement13 762,5 8,3 6 497,9 7,0 20 260,3 7,8 4 670,7 4,7 24 931,1 6,9Électricité gaz etaut combust35 248,5 21,2 16 486,3 17,6 51 734,8 19,9 9 902,6 9,9 61 637,4 17,1Total 166 533,7 100,0 93 431,5 100,0 259 965,2 100,0 99 950,4 100,0 359 915,6 100,0Source : RHPH 2002
    • 42PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALvilles est dédiée au logement, et aux dépenses d’eau,d’électricité, de gaz et de combustibles (25,7 % à Dakar,21,3 % dans les autres villes).4.3. DEMANDE DE LOGEMENTSLe marché du logement urbain au Sénégal en généralet à Dakar en particulier est marqué par une très fortedemande et une offre assez faible en dépit du boom dusecteur du bâtiment depuis quelques années, notammentdans le haut de gamme. On constate une insuffisancechronique de logements sociaux aussi bien à Dakar quedans les villes de l’intérieur du pays. L’orientation trèsmarquée des nouvelles constructions vers le logement deluxe, inaccessible à la grande majorité des demandeurs,conduit à un déficit criant de logements sociaux queles politiques publiques ont du mal à résoudre. Lesprogrammes immobiliers de logements sociaux sontencore très insuffisants et atteignent difficilement la cibleque représentent les ménages urbains à faibles revenus.4.4. ÉVALUATION DES BESOINS ENLOGEMENT POUR LES DIFFÉRENTESCATÉGORIES DE MÉNAGESCompte tenu de la faiblesse du revenu moyen au Sénégalqui est de l’ordre de 150 000 de francs CFA (307,30USD) par mois et de la faible capacité d’endettement(autour de 50 000 de francs CFA ; 102,40 USD), ilest difficile, voire impossible, pour la majorité despersonnes qui ont formulé une demande, d’acquérir unlogement social, dont le coût se situe entre 20 et 25millions de francs CFA. Ainsi, malgré l’existence d’unparc social, les besoins demeurent importants et ne fontque croître.Globalement, le déficit de logements au Sénégal enmilieu urbain et rural était estimé à 322 000 endécembre 2002.À Dakar, le déficit en logements était estimé à115 000 unités en décembre 2002 (voir lesprojections de population issues du recensementde 2002, DPS). Avec un taux de croissancedémographique de 2,5 % par an, la population del’agglomération dakaroise devrait croître de près de300 000 habitants à l’horizon 2015, représentantun besoin additionnel de 43 000 logements.Pour résorber ce déficit à l’horizon 2015 et prendreen considération les nouveaux besoins découlantde l’évolution démographique, le Sénégal aurabesoin d’une production minimale de 100 000unités de logement par an.Tableau 11. Évolution des besoins quantitatifs en logement à Dakar 2001-2025Période Habitants supplémentaires Besoin en logements supplémentaires2001-2005 299 436 32 9052005-2010 425 810 46 7922010-2015 491 239 53 9822015-2020 566 721 62 2772020-2025 765 085 84 075Total régional 2 548 291 280 031Source : CAUS- PDU de Dakar 2025. Cité par PDU, 2025 : 146LademandedelarégiondeDakarenmatièredelogementset de parcelles est très difficilement quantifiable, comptetenu du nombre de points de dépôt des requêtes(préfectures et gouvernance, ministères chargés del’urbanisme et des domaines, sociétés immobilièrespubliques et privées) d’une part, et du caractère informelde l’autopromotion non assistée d’autre part. On estimaittoutefois la demande à 25 000 unités en 1998. Cettedemande va s’intensifier compte tenu de l’effet combinéde la croissance naturelle de la population et de l’exoderural encore assez important (PDU, 2025).Afin de résorber le déficit de logement, sans tenir comptede la réfection du parc ancien, dans les cinq prochainesannées, la production minimale annuelle devraitêtre de 50 000 unités, rien que pour l’agglomérationDakaroise. Cette situation est identique pour toutes lesautres régions du Sénégal parmi lesquelles Ziguinchoret Thiès, qui ont des taux d’urbanisation de 46,9 % et42,7 %.À Dakar, on estime que non-seulement les besoinscroissent et vont continuer à croître, mais qu’ils vontsuivre une courbe exponentielle correspondant à cellede la population de la capitale sénégalaise. Ainsi, lesbesoins en logements supplémentaires étaient de près de47 000 sur la période 2005-2010, Dakar ayant accueillienviron 426 000 nouveaux habitants. Quinze ans plus
    • 43ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGALCHAPITRE 4tard, sur la période 2020-2025, on estime que ce sontplus de 84 000 logements supplémentaires qui serontnécessaires, pour répondre aux besoins de 765 000nouveaux habitants.Le Tableau 13 présente l’évolution de la superficie parniveau d’équipement du sol pour la ville de Dakar entre2005 et 2025.Parallèlement à l’extension urbaine, les besoins enrestructuration urbaine et en régularisation foncièredes quartiers non lotis et des tissus urbains des villagestraditionnels sont importants dans la région deDakar. Les quartiers informels et villages traditionnelsreprésentent au total 37,72 % du parc de logements dela région estimé à 315 347 unités. La densité moyennedes logements étant de 65 habitants par hectare dansces zones, les besoins spatiaux pour la restructurationet la régularisation foncière portent sur près de 1 830hectares.Tableau 12. Évolution du nombre de logements par type à Dakar entre 2005-2025Période/Type 2005 2010 2015 2020 2025Logement en immeubles 1 941 2 762 3 185 3 675 4 960Villas 1 349 1 918 2 213 2 553 3 447Parcelles entièrement équipées (hab. planifié) 8 226 11 698 13 496 15 569 21 019Parcelles partiellement équipées 18 098 25 735 29 690 34 252 46 241Parcelles sur site à équipement réduit 3 291 4 679 5 398 6 228 8 408Total 32 905 46 792 53 982 62 277 84 075Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cité par PDU, 2025 :1474.5. OFFRE DE LOGEMENTS :DISPONIBILITÉ, POTENTIALITÉS ETPROBLÈMESL’activité de production de logements est l’œuvre departiculiers, à travers l’autopromotion, de promoteursimmobiliers publics comme privés, et de coopérativesd’habitat dans le cadre de l’habitat planifié. Lesprogrammes immobiliers formels sont pour l’essentielréalisés dans la région de Dakar, suivie de celles deZiguinchor et Thiès.4.5.1. Offre des promoteurs publicsBien que disposant de réserves foncières attribuéesgénéralement par l’État, moyennant parfois desdédommagements aux usagers, les sociétés publiquesque sont la SNHLM et la SICAP SA livrent, à ellesdeux, moins de 200 logements par an.La SNHLM a livré en moyenne par an, entre 2003 et2011, 100 logements et 1 300 parcelles aménagées. Leurrépartition par ville est exprimée dans le Tableau 14.Tableau 13. Évolution des superficies réservées à l’habitat et aux équipements de proximité à Dakar2005-2025Période/Type 2005 2010 2015 2020 2025Immeubles 43 61 71 82 110Villas 6 96 111 127 172Parcelles entièrement équipées (hab. planifié) 257 365 422 486 657Parcelles partiellement équipées 517 735 848 978 1 321Parcelles sur site d’accueil sommairement équipées 94 124 254 177 240Total ha 978 1 391 1 606 1 850 2 500Équipements de proximité et voirie tertiaire 115 164 190 219 295Total 1 093 1 555 1 796 2 069 2 796Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cité par PDU 2025 :147
    • 44PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALTableau 14. Réalisations de la SNHLM entre 2003 et 2011Villes Nature des réalisations QuantitéDakarAppartements 248Appartements 72Parcelles viabilisées 10 000Saint Louis logements 189Dagana logements 50Richard Toll logements 25Fatick logements 50Kaolack logements 54Nioro logements 26Divers Parcelles viabilisées 2 000Source : CAUS- PDU de Dakar 2025 cité par PDU 2025 :147Photo 16. Villas au quartier HLM 5Source : IAGU 2012Photo 17. Immeubles au quartier HLM 5Source : IAGU 2012Tableau 15. Réalisations de la SICAP entre 2003 et 2011Situation Description ObservationsPoint E 82 AppartementsMermoz Pyrotechnie (Dakar) 173 LogementsMermoz Pyrotechnie (Dakar) 231 AppartementsMbao (Dakar) 300 LogementsTouba 21 LogementsLa SICAP a réalisé durant cette même période (2003 à2011) une moyenne de 75 logements par an.4.5.2. Offre des promoteurs privésDepuis le début des années 80, avec la création de laBHS, les promoteurs privés contribuent à la productionde logements essentiellement à Dakar. En dehors deDakar, les promoteurs ont seulement eu à intervenir àZiguinchor et Thiès dans les années 90.L’exercice de la promotion immobilière est libre auSénégal. Elle est le fait de sociétés régulièrement
    • 45ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGALCHAPITRE 4Photo 18. Villas à la Sicap Keur Gorgui à DakarSource : IAGU 2012Photo 19. Parc d’immeubles à la Sicap Keur Gorgui à DakarSource : IAGU 2012Il faut aussi noter l’arrivée de grandes entreprises dansl’immobilier de standing, parmi lesquels Teylium SA, laSociété immobilière du Golf, Benja, Mixta, Touba RealEstate (TRS), Namora, la CSI les Dunes, la CSI DarouSalam, la CSI La Linguère, le Cabinet HCA, le GroupeImmo ATEPA, ou encore Agir Immo, qui réalisent desprojets à Dakar.constituées conformément aux dispositions del’Organisation pour l’harmonisation du droit desaffaires en Afrique (OHADA).Au Sénégal, ils sont plus d’une cinquantaine depromoteurs privés qui travaillent dans les domainesde l’aménagement et/ou de la construction. Parmiles promoteurs les plus solidement implantés, il fautciter la SCI BIAGUI, la SIPRES SA, la SAGEF SAet la SOCABEG. Malgré le nombre important depromoteurs privés, ces derniers parviennent à réalisermoins de mille logements par an. La réalisation d’unprogramme immobilier nécessite la collaboration dessociétés de promotion immobilière avec des bureauxd’études, des cabinets d’architecture, des bureaux decontrôle, des assurances et des entreprises de bâtimentset travaux publics.Photo 20. Villas de la cité SIPRES sur la voie de dégagement nordSource : IAGU, 2012Les promoteurs immobiliers bénéficient de crédits àcourt terme auprès des banques pour la réalisation deleurs programmes. Ces crédits comprennent en généralles investissements liés au foncier, aux constructions, auxvoiries et réseaux divers de même que les honoraires. Lesvolumes de crédits sont fonction des capacités financièresdes promoteurs et de leur implication financière dansleurs programmes. Les taux d’intérêts appliqués variententre 9 et 12 %. Les crédits immobiliers sont remboursésin fine par le produit de la vente des logements ouparcelles à la fin des travaux.En trente ans d’existence, la BHS, première banque dansle financement de l’immobilier au Sénégal, a approuvé106 programmes immobiliers, dont 76 pour despromoteurs immobiliers. Au cours de la même période,elle a financé les promoteurs privés pour réaliser prèsde 10 000 logements et parcelles viabilisées sur tout leterritoire sénégalais.L’offre de logement des promoteurs privés concernetant l’usage locatif que celui d’habitation ou encored’exploitation. L’immobilier à usage locatif connaît undéveloppement important à Dakar où on dénombreplus de 150 000 demandeurs. La faible productionde logements par les promoteurs privés s’explique parles difficultés d’accès aux terrains et par la spéculationfoncière, les faibles capacités financières et l’absence de
    • 46PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALfinancement adapté pour faire face aux investissements.80 % de ces investissements sont destinés à de nouvellesconstructions et 20 % seulement sont consacrés à laréhabilitation.4.5.3. Coopératives d’habitatLes coopératives d’habitat ont pour mission defaciliter l’accès de leurs membres au logement par lamobilisation de l’épargne, l’entraide et la solidarité. Lesfinancements dont elles bénéficient pour la réalisationde leurs programmes immobiliers sont généralementà court terme. Leurs programmes sont conçus selonla capacité des adhérents et sont réalisés sur des duréesqui dépassent exceptionnellement vingt-quatre mois.Au Sénégal, il existe plus de 740 coopératives d’habitatagréées qui regroupent plus de 300 000 adhérents.Entre 1988 et 2000, les coopératives d’habitatont réalisé 4 863 logements (Tall, 2009 : 158).Les coopératives ont réalisé au Sénégal plus de30 programmes de logements sur financementde la BHS, représentant près de 5 000 logementset parcelles viabilisées.COMICO. La coopérative militaire de construction(COMICO) existe depuis 1985. Elle s’adresse auxmilitaires, aux gendarmes et au personnel civilde l’Armée. Depuis sa création, elle a enregistré7 500 adhésions. Les adhérents paient une foisdes droits dont le montant dépend de leur gradeet cotisent librement en fonction de leur épargne.En dehors des cotisations régulières par ponctionsur le salaire, les militaires de retour de mission demaintien de la paix versent une fois des apportsconséquents à la coopérative en attendantl’attribution d’un logement. La COMICO a réalisédepuis sa création six programmes immobiliers.Elle a attribué à ses membres 2 200 logementset près de 500 parcelles viabilisées. Entre 2006 et2009, la COMICO a réalisé à Yeumbeul (banlieuede Dakar) le programme de logements sociauxle plus important au Sénégal, comprenant 1 600logements et 200 parcelles viabilisées avec unfinancement de la BHS. En 2011, elle a démarréavec le même bailleur un programme de plus de4 000 logements d’un coût estimé à près de 30milliards de francs CFA.Les offres de logement des promoteurs publicset privés formels sont concentrées dans la régionde Dakar où elles couvrent moins de 10 % desbesoins annuels d’habitations.Tableau 16. Production de logements et de parcelles par différents promoteurs publics et privésActeur formel Logements Parcelles viabiliséesSNHLM (moy. 2003 – 2011) 100 1300SICAP (moy. 2003 – 2011) 75 -Promoteurs privés (2009) 232 584Coopératives (1988 - 2000) 405 5 292En trente ans d’existence, la BHS a approuvé 30programmes immobiliers pour les coopérativesd’habitat. D’autres banques telles que la BICIS financentles coopératives pour la réalisation de programmesimmobiliers. En appui aux coopératives d’habitat, l’Étata créé en 1986 le Bureau d’assistance aux collectivitéspour l’habitat social (BAHSO) au sein du ministèrechargé de l’urbanisme, en partenariat avec ONU-Habitat et la coopération technique allemande (GTZ).Le Bureau a pour mission d’aider les coopératives àmettre en œuvre leurs programmes de construction,notamment pour accéder à des terrains viabilisés etaux infrastructures. Il intervient au niveau nationalen gérant les processus administratifs et financiers liésà l’achat de terrains et d’habitations, en formant et enencadrant les membres des coopératives qui se lancentdans la construction de bâtiments et en popularisantde nouvelles techniques de construction. Le BAHSOadopte une approche spécifique qui intègre la formationdes coopératives, la mobilisation de l’épargne, laconception participative des opérations de constructionet la livraison des logements. Actuellement, le Bureauencadre plus de 350 coopératives d’habitat dans dixrégions du Sénégal. Ces coopératives représententplus de 40 000 membres et une épargne cumulée de10,6 millions USD déposée dans diverses banques. LeBAHSO a participé à la construction de plus de 3 000maisons et à l’acquisition de 4 500 parcelles viabilisées(Fall, 2009 : 350).Avec des besoins annuels de logement avoisinant100 000 unités pour le Sénégal et 50 000 pour Dakar(pour absorber le déficit et la croissance urbaine), lesecteur formel n’est pas l’acteur majeur de l’offre delogement au Sénégal, sa production ne couvrant pas10 % (logements et parcelles) des besoins du Sénégalou 20 % de ceux de Dakar.
    • 47ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SENEGALCHAPITRE 44.5.4. AutopromotionAu vu de la faible production de logements formelspar les promoteurs immobiliers et les coopérativesd’habitat, l’autopromotion par les populations occupela part prépondérante du parc immobilier dans toutesles villes du Sénégal. Du fait de la faible proportion depersonnes ayant recours aux services d’une banque auSénégal (6 % hors micro-finance) et de la contraintedes garanties exigées, les financements sur fondspropres constituent la principale source de cetteautopromotion. Le logement autopromu est réalisé pardes ouvriers indépendants, les tâcherons, ou par depetites entreprises à l’initiative de propriétaires qui enassurent directement la conception.ÀDakarparexemple,laprédominancedel’autopromotionest le fruit de considérations d’ordre économique,sociologique et historique. Le caractère souvent irrégulierde l’occupation fait hésiter les constructeurs qui nedétiennentaucuntitredepropriétéofficieletquicraignentde faire de gros investissements pour l’aménagement deleur parcelle. Le caractère non-permanent et non-officielde certains revenus ne crée pas non plus les conditions desolvabilité suffisantes pour accéder aux crédits bancaires.C’est pourquoi l’autopromotion semble convenir lemieux aux revenus modestes et irréguliers de la plupartdes ménages. Cette solution a, en effet, le doubleavantage de permettre d’avoir un habitat évolutif qu’il estpossible d’occuper dès achèvement des pièces principaleset de disposer d’une épargne (économies réalisées surce qui aurait normalement dû servir à la location d’unbâtiment) pour la poursuite progressive du programmed’habitat arrêté pour la parcelle.L’autopromotion est favorisée depuis quelques annéespar l’État qui, à travers notamment la mise en place dela ZAC de Mbao, encourage les initiatives personnelleset communautaires (coopératives d’habitat) dans laconstruction de logements. L’habitat planifié constituecertes une meilleure garantie de respect des plansd’occupation du sol et des normes de construction.Toutefois, les procédures d’acquisition des logements etle barème des prix appliqué rendent ce type d’habitatinaccessible à la majorité des ménages. Il est très difficilede quantifier, à court terme, le nombre de logementsque produit l’autopromotion (sur financement propre),car les travaux s’étalent souvent sur plusieurs années.Comme les initiateurs ne sollicitent généralement pas depermis de construire, les statistiques existantes s’avèrentpeu fiables. Certaines sources indiquent néanmoinsque l’autopromotion permet de satisfaire 84,75 % dela demande. Cette statistique est plausible quand onla compare à l’analyse de l’offre formelle de logementsurbains faite plus haut.L’habitat planifié et l’autopromotion ne sont certes pasantinomiques mais il est souhaitable que la productiondu logement soit davantage et progressivement encadréeafin d’améliorer la qualité des habitations dont disposentles populations. Les réalités socio-économiques trèsdifficiles font et feront encore de l’autopromotion leprincipal recours de la majorité des ménages urbains.4.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONSAvec un besoin annuel de 100 000 nouveaux logementsurbains pour le Sénégal et 50 000 pour la région deDakar, le secteur formel n’est pas l’acteur majeur dansl’offre de logements urbains au Sénégal. Sa productionne couvre pas plus de 10 % des besoins (logements etparcelles) dans le pays et 20 % de ceux de Dakar.L’autopromotion de logements par les ménages sur labase de leurs ressources propres constitue la règle enPhotos 21 et 21 bis. Cité Comico à la route de Boune à PikineSource : IAGU 2012
    • 48PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALmilieu urbain au Sénégal, où elle couvre jusqu’à 85 %de la production de logements.Les programmes de l’État à travers ses deux grandspromoteurs publics que sont la SNHLM et la SICAP,du fait de leur production très limitée devront êtrerevus dans leur orientation. Ces programmes ne sontaccessibles qu’aux ménages aisés alors que la majoritédes ménages urbains a recours à l’autopromotion sansassistance quelconque de la part des pouvoirs publics.Les ménages aisés pourraient facilement accéder à l’offrede logements des promoteurs privés, plus importanteque celle cumulée de la SICAP et de la SNHLM.L’intervention des coopératives d’habitat s’est essouffléeà cause des contraintes auxquelles elles sont soumisesdans l’accès aux ressources foncières.La pertinence et l’équité des politiques en direction dulogement urbain, dont les impacts ne profitent qu’à uneportion infime des populations urbaines et excluentla quasi-totalité des travailleurs du secteur informel,majoritaire dans les villes sénégalaises, méritentégalement d’être questionnées.Pour augmenter de manière significative l’offre delogement et de terrains à bâtir, les actions suivantesdoivent être entreprises :Faciliter l’accès au sol, notamment pour les ménagesà faibles revenusAménager de vastes secteurs d’extensionFaciliter l’accès au créditAppuyer la production de logements adaptés (PDU2025)Plus précisément, l’État doit :Réorienter l’intervention des promoteurs publicsafin de promouvoir la réalisation de vastesprogrammes d’aménagement et d’équipement deterrains urbainsRéserver de vastes zones aménagées au profitde l’habitation en hauteur afin d’améliorersignificativement l’offre de logement pour lesménages à faibles revenusAffecter des terrains aux coopératives d’habitatEncourager les travailleurs du secteur informel à seregrouper en coopératives d’habitat
    • 49SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5Le foncier est aujourd’hui un révélateur socialimportant, concentrant des enjeux économiques,sociaux, politiques, symboliques, etc. La distributiondu sol devient un domaine très sensible au Sénégalet particulièrement à Dakar, dans un contexte deraréfaction de la ressource foncière du fait d’uneconjonction de facteurs contraignants. En effet,l’espace physique dakarois n’offre pas de possibilitésd’extension considérables, la capitale étant située surune presqu’île entourée aux trois-quarts par l’océanAtlantique. Au-delà de cette configuration globale, lescontraintes physiques qui restreignent les ressourcesfoncières sont nombreuses. Ainsi les Niayes de Dakarqui dessinent un paysage découpé dans lequel alternentdunes et dépressions lacustres, constituent une limiteimportante à l’occupation continue du sol. La plupartdes dernières extensions ont d’ailleurs pris pour ciblecette composante de l’espace dakarois, aux bords delaquelle s’établissent ainsi les programmes de promotionfoncière et immobilière les plus récents. Mais c’estsurtout le rapport devenu très tendu entre les limitesà l’occupation foncière et l’inexorable croissance desbesoins qui exprime la crise foncière profonde danslaquelle la capitale sénégalaise est plongée depuisplusieurs années.5.1. ADMINISTRATION DES TERRAINS ETGESTION DU FONCIER5.1.1. Système formel de gestion du solL’État est l’administrateur principal du patrimoinefoncier national, dont le mode de gestion repose surl’affectation et la désaffectation. L’affectation consiste enl’attribution du droit d’usage d’un terrain du domainenational à une personne physique ou morale par unestructure délibérante ou par une autorité administrative,d’une part sous réserve de capacité de mise en valeur etd’autrepartàconditiond’êtremembredelacommunautérurale et d’y résider. La désaffectation est, quant à elle,la procédure qui rend caduque l’affectation pour causede non mise en valeur, de décès, d’utilité publique, etc.L’expropriation pour cause d’utilité publique est définiepar « la procédure par laquelle l’État peut, dans un butd’utilité publique et sous réserve d’une juste et préalableindemnité, contraindre toute personne à lui céder lapropriété d’un immeuble ou un droit réel immobilier.L’expropriation ne peut être prononcée qu’autant quel’utilité publique a été déclarée et qu’ont été accompliesles formalités présentées par le chapitre II du présenttitre. ».En réalité, les capacités de l’État pour administrer lesol sont limitées et la majorité des ménages urbains seréfèrent au système coutumier ou informel pour accéderau foncier. Ceci explique l’importance de l’habitatinformel dans les villes sénégalaises où il représenteenviron le tiers du territoire. Les procédures étatiquesd’administration du sol sont complexes, lourdes etimpliquent plusieurs services administratifs aux logiquesdifférentes. Elles contribuent elles aussi à la proliférationdu « foncier informel ».5.1.2. Gestion coutumière et informelle desterresLes relations qu’entretiennent les populations lébous dela région de Dakar (ancienne presqu’île du Cap Vert)avec l’État sont un excellent exemple des relationsexistant entre les détenteurs coutumiers des terres et lesystème formel.L’existence des « villages traditionnels » justifie etlégitime d’une certaine façon leur modèle d’organisationsociale et politique ainsi que leur système de contrôleet de gestion des terres coutumières. Le schéma estglobalement le même dans les différents « villages » :d’un noyau originel, les lignages dirigeants organisent,en fonction des rapports de parenté, d’alliances etd’allégeance, l’affectation des terres à usage d’habitationet de culture aux membres de la communauté. Mais aufil du temps, l’urbanisation aidant, du fait de l’afflux deplus en plus massif de nouveaux arrivants allochtonesainsi que de la croissance naturelle des familles lébous,05SYSTÈMES URBAINS D’OCTROIDES TERRES
    • 50PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALl’espace occupé s’étend et l’espace disponible seraréfie. Or ces mêmes terres coutumières sont, pourla plupart, tombées dans le domaine national depuisla loi de 1964. Cette situation est potentiellementconflictuelle du fait de la superposition des droits. Lespropriétaires coutumiers refusent, en effet, d’appliquerles dispositions du décret 78-599 du 27 juin 1978relatives aux villages traditionnels. Ces dispositionssoumettent les villages traditionnels de Cambérène,Grand Yoff, Hann, Ouakam, Yoff, Thiaroye-sur-mer etMbao à un régime spécifique de zone d’aménagementvisant à les faire entrer dans le droit commun par le biaisd’une planification urbaine particulière, sanctionnée parl’élaboration de plans d’urbanisme. Certaines mesuresde sauvegarde sont prises dans un délai de deux ans.Il s’agit de la soumission à autorisation administrativedes transactions immobilières et de tous les travauxpublics et privés ainsi que de la suspension générale de ladélivrance des autorisations de construire. Par ailleurs,des projets de restructuration et de re-logement sontproposés à nombre de ces villages.Ces propositions de restructuration butent,pratiquement dans tous les villages traditionnels, sur descontraintes institutionnelles et socio-économiques. Lesconséquences sociales et politiques sont potentiellementdangereuses. Le front contre ces restructurations estvite formé. Les conflits qui s’ensuivent peuvent voirs’affronter, par exemple, le maire et ses administrés.Alors, les pouvoirs publics entament le plus souventune négociation et un dialogue en s’appuyant surles personnalités capables d’infléchir la positiondes propriétaires coutumiers. Les situations deblocage conduisent soit à un statu quo, soit à uneintervention des forces de l’ordre. La recrudescencedes litiges fonciers et les manifestations violentes entrepropriétaires coutumiers et État ont incité le Présidentde la République à décider de la mise en place d’unecommission de gestion des problèmes fonciers rattachéedirectement à la Présidence de la République1et avantcela d’une Direction pour la surveillance et le contrôledes sols (DESCOS).La gestion locale des problèmes fonciers entre lesdétenteurs coutumiers et l’État peut aussi se déroulerde manière pacifique et concertée. Ainsi, on peutciter en exemple la procédure de désengorgementde la commune d’arrondissement de Ngor, même sile règlement du conflit n’a été effectif qu’au bout denombreuses années (41 ans). En effet, c’est au coursd’une audience accordée par le chef du village de Ngorau Président Léopold Sédar Senghor et au Président duConseil Mamadou Dia lors d’une visite de la mosquéede Ngor que ces derniers avaient émis le souhait del’extension du village. Mais les adversités politiques etles divergences interpersonnelles ont nuit à ce projetd’extension. Le processus a été relancé en 1999 pouraboutir finalement en 2001. Le site de l’extension, situéentre les hôtels Ngor Diarama et le Méridien Président,est morcelé en 500 parcelles. Le processus d’attributions’est déroulé, dans une approche participative, enplusieurs étapes :Recensement de toutes les familles du village parla mairieConstitution d’un dossier complet par familleLes droits fonciers coutumiers : À l’origine dusystème foncier sénégalais se trouve un ensemblede faits et de pratiques appelés coutumes. Trèsdiverses et complexes, les coutumes se référent àla conception négro-africaine de la terre. En effet,dans la tradition négro-africaine, la terre est unechose sacrée, commune à tous, non susceptibled’appropriation privée, cette notion étant elle-même inconnue. La terre est le lien unitaire pour legroupe familial et lignager des morts, des vivantset des générations futures. Elle est un moyen desubsistance qui assure l’existence du lignage. Elleest l’espace où s’organise la vie.La possession d’une terre par un groupe familialdécoule de la première occupation, qui peut sematérialiser de différentes façons, parmi lesquellesle « droit de feu » et le « droit de hache ». Plusprécisément, pour s’accaparer des terres, ungroupe familial délimitait par un incendie unterritoire déterminé où il s’installait ou défrichaitun territoire pour l’exploiter. Ainsi la possessionde la terre découlait de la première occupation àla suite de la délimitation d’un périmètre par lefeu (droit de feu) ou de défrichement (droit dehache) selon les coutumes sérères, wolofs, diolas,etc. Le « droit » des premiers occupants étaitreconnu et respecté par tous et la gestion de laterre était assurée par le « lamane » ou « maître deterre », l’homme le plus âgé du lignage qui étaiten même temps le chef. Le « lamane » gérait laterre qu’il contrôlait et distribuait gratuitementaux membres du groupe familial. Il disposaitd’un droit éminent sur les terres du groupe.L’accès à la terre était gratuit en règle générale,cependant, une « redevance » ou cadeau pouvaitêtre versés lorsque l’exploitant était un résidenttemporaire. Le système coutumier avait commeprincipal avantage de permettre à chaqueindividu ou groupe d’avoir accès à la terre pourassurer sa subsistance. La présence de l’Occidentcolonisateur a modifié l’ordonnancement dusystème foncier traditionnel avec l’introductiondu droit de propriété individuelle.
    • 51SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5Désignation par chaque famille de l’attributaire dela parcellePaiement des frais nécessaires à l’obtention d’unbailRemise d’un titre de propriété par la communeViabilisation du site par la commune2Indication de la parcelle aux propriétaires3Les détenteurs coutumiers peuvent aussi procéder aumorcellement et à la vente des parcelles sans aucuneintervention étatique. Citons l’exemple de GrandMédine, proche banlieue de Dakar, où deux terrainsont fait l’objet d’une gestion particulière. Le premier (4ha) est doté du « titre foncier collectif » n° 6800 et lesecond dispose du « récépissé n° 2163 » appartenant àdeux notables lébous dont l’un est un membre actif dela formation politique au pouvoir.Sous le coup d’une mesure de déguerpissement,les habitants de Baye Gaïndé se constituent en uneassociation regroupant 240 membres et dirigée par lechef de quartier et deux notables. L’objectif de cetteassociation est de trouver un site de réinstallation qui està proximité de la ville et qui présente une certaine sécuritéfoncière. Ce site est trouvé au prix de 3 000 000 francsCFA, à Grand Médine, sur le terrain de 4 ha au « titrefoncier collectif ». Les membres de l’association mettentalors sur pied un système de cotisations mensuelles envue d’acquérir chacun une parcelle de 10 x 15 mètres.Le paiement total de la parcelle est sanctionné par ladélivrance à l’acquéreur d’un acte de vente par lePrésident de l’association4. Le morcellement du terrainaboutit à la création de 306 parcelles au lieu des 240prévues et va au-delà des 4 hectares en empiétant sur ledomainenational.Les66parcellesdetropengendrentunconflit entre les membres de l’association. Le Présidentqui gère à sa guise les affectations en délivrant des actesde vente, y-compris à des personnes n’appartenant pasà l’association moyennant rétribution financière, estfortement mis en cause.Le second terrain (« récépissé n° 2163 ») tombant dansle domaine national avec la loi de 1964 fera lui aussil’objet d’une vente confiée par les « propriétaires » à troispersonnes.Ces deux cas illustrent un processus de gestion des terresdans lequel les services étatiques compétents ne sont pasmis à contribution. C’est là manifestement une entorseaux lois et règlements en vigueur en matière foncière.À aucun moment l’administration du foncier et lesservices techniques ne sont intervenus dans le processus.Aussi, la création de Grand Médine est le fruit d’uneirrégularité dans l’accès aux terrains, née d’un plan dedéguerpissement court-circuité par des « propriétairestitulaires d’un récépissé » qui se transforment enspéculateurs. Une association pour l’accès de sesmembres à des parcelles voit son premier responsable setransformer en « promoteur lotisseur privé ».Malgré toutes les dispositions et les avancées notées dansla gestion foncière, les pratiques coutumières restent etdemeurent une réalité incontournable. Les populationscontinuent à se référer à leur valeur coutumière.Cette démarche explique toute la complexité de lagestion foncière et est à l’origine des conflits. Ainsi,les propriétaires terriens développent des stratégiesd’adaptation et de sortie de crise. Les chefs traditionnelsgarants du patrimoine foncier de leur localité monnaientles terres qu’ils sont chargés de gérer.Un grand nombre de pratiques foncièrescontemporaines ne sont ni purement « traditionnelles »,ni purement « modernes » et légales : parfois qualifiéesd’« intermédiaires », ces pratiques sont métissées (E.Le Roy) et elles s’épanouissent « à l’ombre du droitmoderne » (Hesseling), ou encore à la marge des lois del’État. Ne se conformant pas aux procédures formellesdu droit positif, ces pratiques qui semblent ignorer leslois sont cependant tolérées et même légitimées parl’administration (Hesseling et Mathieu, 1986 ; Mathieu,1996a), et cela de manières très diverses.Au Sénégal, le chef de quartier ou de village est« habilité » à valider, confirmer ou sécuriser unetransaction qui s’est réalisée. Il suffit que les deuxparties se présentent avec leurs témoins contre unerémunération financière communément appelé gouroou soukër. Cette pratique s’appuie sur les relationssociales qu’entretiennent les acteurs avec l’autoritélocale. Les transactions « informelles » de vente oud’achat de terres sont monnaie courante et sontapprouvées par la commission domaniale quand ellesont lieu au niveau de la communauté rurale et/ou sousl’égide du chef d’un quartier périphérique. En effet,dans ces zones, les maisons à usage d’habitation n’ontpas de titre de propriété et la vente peut donc se fairesur simple présentation des deux parties accompagnéesde leurs témoins respectifs.La distinction entre « néo-coutumier » et « informel »est difficile à saisir car un quelconque acteur foncierpeut justifier de liens avec la propriété coutumière.Cependant, la personne qui a acheté un terrain aupropriétaire coutumier, ou dans le cas de revente, auprèsd’un spéculateur de la première génération, n’opère plusdans la logique coutumière. Il opère dans la logiqued’un droit non écrit, le terrain lui appartient puisqu’ill’a acheté et payé (dans une transaction en présence detémoins). Étant donné qu’il a obtenu la parcelle de la partdu précédent propriétaire, il est désormais le nouveaupropriétaire. Cette propriété ne se fonde pas sur une
    • 52PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALimmatriculation formelle en son nom, mais elle remonteau système coutumier. Le nouveau propriétaire entre ensomme dans un système néo-coutumier où la propriétéest indirectement justifiée par l’ancienne propriétécoutumière.Outre l’achat « légitime » d’un terrain auprès d’unpropriétaire coutumier, il existe des cas où des personnesrevendentdesterresdontellessontdevenues«propriétaires» par usurpation et qui se servent de la coutume commeprétexte. Si elles bénéficient de la « protection » depropriétaires coutumiers lébous, on se retrouve dansune logique néo-coutumière. Certaines situations ne sejustifient pas par la propriété coutumière. C’est le cas parexemple du maire d’une commune d’arrondissementqui fait lotir et « distribue » des parcelles sans l’accordde l’État, ou, depuis l’adoption de la loi 96-07 portanttransfert de compétences aux collectivités locales, sansl’accord de la commune. Il s’agit là d’une pratiquecertes informelle, mais sans justification coutumière.On note aussi des cas de lotisseurs clandestins sur desterrains immatriculés au nom d’un propriétaire privé oude l’État. Ainsi, il existe des parcelles avec titres fonciersdans des quartiers irréguliers, notamment à Pikine. Cettepratique de lotissement clandestin relève alors d’unefilière informelle de production foncière, sans avoirnécessairement de liens avec la coutume (Precht, 2003).Les services des domaines sont souvent complices de cespassages de statuts moyennant une partie de l’argentissue de la transaction ou des parcelles des lotissements.5.2. CADRE LÉGAL, RÉGLEMENTAIRE ETINSTITUTIONNEL RÉGISSANT L’ACCÈSAU FONCIER5.2.1. Lois et règlementsLes politiques et stratégies dominantes dans le domainedu foncier reposent sur la loi 64-46 du 17 juin 1964portant réforme foncière et domaniale. Elle constitue letexte de référence en matière de définition de la nature,de l’étendue, de la composition et des modalités degestion des terres relevant du domaine national5. Cesdernières sont classées dans les catégories suivantes :zones urbaines, zones classées, zones de terroirs et zonespionnières. La loi dispose en son article 1er que la quasi-totalité des terres du territoire national relèvent dudomaine national en ces termes : « constituent de pleindroit le domaine national les terres non classées dans ledomaine public, non immatriculées, ou dont la propriétén’a pas été transcrite à la conservation des hypothèques àla date d’entrée en vigueur de la présente loi. Ne font pasnon plus partie de plein droit du domaine national, lesterres qui à cette même date, font l’objet d’une procédured’immatriculation au nom d’une personne autre quel’État ». Entrent ainsi dans le domaine national les terrescoutumières ; les réserves écologiques et forestières ; lesterres d’habitat rural, de culture et d’élevage (zone deterroirs) ; les zones pionnières, dédiées à la réalisationde projets et programmes de développement etd’aménagement ruraux, et, en zone urbaine, les terresdestinées au développement urbain des communes.Ne font pas partie du domaine national les terrainsobjet d’une procédure d’immatriculation au profit d’unepersonne privée, les dépendances du domaine public,les terrains dotés d’un titre foncier donc appropriéset immatriculés, ainsi que ceux acquis en applicationdu Code civil et par conséquent transcrits au registredes hypothèques. La réforme unifie la publication autravers de l’inscription aux livres fonciers des droitsréels, accordant reconnaissance et garantie sur la base durégime de l’immatriculation foncière. Le décret 64-573du 30 Juillet 1964 fixe les conditions d’application dela loi n° 64-46 du 17 Juin 1964. Cependant, commele souligne Alla Kane, nombre de ses articles ne sontpas appliqués. Cette situation engendre des problèmesde mise en œuvre de la loi, notamment en termes dedélimitation des terroirs ; d’affectation ; et de constitutionet délivrance des dossiers fonciers6.Le domaine de l’État, subdivisé en domaine public etprivé, est constitué par les biens et droits mobiliers etimmobiliers appartenant à l’État. Il est fixé par la loi76-66 du 2 juillet 1976. La particularité du domainepublic regroupant la mer territoriale, les rivages dela mer et les cours d’eau, l’espace aérien, le plateaucontinental, les emprises de voirie, etc. est d’êtreinaliénable et imprescriptible. En revanche, outreles biens immobiliers, le domaine privé de l’État estconstitué des terres réservées destinées à la planificationdu développement, à l’urbanisme et à l’aménagement.Le décret d’application n° 81-557 du 21 mai 1981précise les conditions d’utilisation des dépendances dudomaine privé de l’État qui sont sujettes à :Une autorisation d’occuper sur des terres nefaisant pas encore l’objet d’un plan d’urbanisme.L’autorisation, à titre précaire et révocable sansindemnité concerne dans ce cas-ci des installationslégères et par conséquent facilement démontablesUne permission de voirie également précaire etrévocableDes concessions pour servir à des installationsd’intérêt généralDes baux ordinaires d’une durée de 18 ans assujettisau paiement d’une redevance et d’une mise envaleur dans les limites du délai impartiDes baux emphytéotiques permettant la jouissanced’un droit réel pouvant être hypothéqué. Ils sontcédés pour une période de 18 ans au moins et de 50ans au plus, avec possibilité de renouvellement. Ils
    • 53SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5sont soumis au paiement de redevances annuelles etconditionnés à la mise en valeur.Des concessions de droit de superficie qui autorisentla construction d’une habitation sur un immeubleappartenant à autrui. Ces concessions se font surdes terres situées en zone résidentielle, pour unepériode de 25 ou 50 ans, sous réserve du paiementd’une redevance égale à la valeur du terrain et de samise en valeur dans un délai déterminéDes aliénations (ventes, apports en société etéchanges), certes exceptionnelles, des possessionsprivées de l’État. En outre, un décret peut autoriser,dans le cadre de projets de développement del’habitat, la vente à des établissements publicset des sociétés d’économie mixte tels que SICAP,SNHLM, SCAT-URBAM, etc.La vente à usage d’habitation des terrains domaniauxqu’organise la loi 87-11 du 24 février 1987 concerneles « terrains domaniaux destinés à l’habitation situés enzone urbaine ». Cette vente, destinée aux attributairesou occupants de ces terres en vertu de l’article premierde la loi 76-66 du 2 juillet 1976 portant Code dudomaine de l’État, et qui consiste en un transfert enpropriété privée pleine, est cependant très rare. À traversson décret d’application n° 87-271 du 3 mars 1987,l’État comptait généraliser la concession de superficieet les baux emphytéotiques sur lesquels des redevancesfoncières importantes seraient levées et ainsi disposerde ressources financières substantielles. Ce texte définitles conditions d’aliénation des terrains domaniaux àdestination d’habitation en zone urbaine.La preuve de détention de titres d’occupation (permisd’habiter, autorisation d’occuper, bail ordinaire, bailemphytéotique, concession de droit de superficie, etc.)que prévoit le Code du domaine de l’État est exigée desoccupants ou attributaires des terrains. Dans la réalité,ce mode de gestion des terres domaniales est très peueffectif, les recouvrements étant très erratiques. Lesacquéreurs de terrain privilégient la recherche d’un titrefoncier qui est plus sécurisant et moins onéreux quele paiement régulier de redevances sur un bail dont ladurée est limitée. Le décret 88-826 1988 modifie celuidu 3 mars 1987 et dispose que les terrains autorisésà la vente sont : les terrains domaniaux concédés àtitre d’occupation provisoire justifiés par un « permisd’habiter », une « autorisation d’occuper »7; les bauxemphytéotiques ou ordinaires ; et les concessions dedroit de superficie.5.2.2. DécentralisationEn matière de gestion domaniale, la loi 96-07 du 22mars 1996 portant transfert de compétences aux régions,aux communes et aux communautés rurales impliquetrès fortement les collectivités locales. La collectivitélocale administre les terrains du domaine national encogestion avec l’autorité administrative et les servicestechniques étatiques compétents. Le décret 96-1130du 27 Décembre 1996 portant application de la loi detransfert de compétences définit la responsabilité descollectivités locales en matière de gestion et d’utilisationdu domaine privé de l’État, du domaine public etdu domaine national. Son article 8 dispose qu’ « enapplication de l’article 25 de la loi n° 96-07 du 22 mars1996 portant transfert de compétences aux régions,aux communes, aux communautés rurales, le mairereçoit les demandes de parcelles de terrain issues deslotissements régulièrement approuvés et les transmet aureceveur des domaines pour instruction. Les demandessont examinées par la commission d’attribution prévuepar l’article 25 de la loi portant transfert de compétencesaux collectivités locales. Cette commission présidéepar le maire est composée comme suit : le receveur dedomaines, le chef de service du cadastre, le chef duservice de l’urbanisme, le chef des services techniquescommunaux, un conseiller municipal, le ou les déléguésdu ou des quartiers concernés ou limitrophes. Lesfonctions de rapporteur et secrétaire de la commissionsont remplies par le receveur des domaines. Lacommission peut toutefois s’adjoindre toute personnequalifiée pour éclairer ses décisions. »5.2.3. Pluralité des acteurs et difficileapplication de la législationLes acteurs institutionnels qui interviennent dans leprocessus d’administration et de gestion des sols sontnombreux : le conservateur de la propriété foncièreet des droits fonciers ; le receveur des domaines ; lesnotaires ; le directeur général des impôts et domaines ;les promoteurs lotisseurs publics, parapublics ou privés ;les responsables des services du cadastre ; les maires ; lesprésidents des conseils ruraux ; le Gouverneur ; le Préfet ;les responsables des services de l’urbanisme ; les ministresen charge des finances et des domaines ; les coopérativesd’habitat ; les commissions de contrôle des opérationsdomaniales, etc.À côté de ces acteurs officiels, d’autres personnesinterviennent, dans le cadre d’opérations commercialesdu foncier et le plus souvent dans l’informel. Commesouligné plus haut, les acteurs impliqués dans laquestion de l’accès à la propriété foncière et au logementsont très divers et jouent sur des registres tant légauxqu’illégaux en mettant très souvent en œuvre lesressources politiques, économiques, financières, socialeset religieuses qu’ils peuvent mobiliser. La terre est unevaleur économique sûre, une forme d’épargne, ce quiexplique en partie le jeu des acteurs autour du foncier.Ce jeu prend forme dans différents domaines, seuls oucombinés : le politique, l’économique et le symbolique.En effet, « eu égard à la nature, aux statuts des terres en
    • 54PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALquestion et des acteurs impliqués dans leur gestion, lecomplexederelationspolitiques,économiquesetsocialesimprime des rapports de pouvoirs particuliers entredifférents acteurs : autorités étatiques (administrationscentrales, services déconcentrés et collectivités locales),les privés (banques, sociétés immobilières, coopérativesd’habitat, etc.), les intermédiaires (courtiers) et lesparticuliers (autorités coutumières et religieuses, chefsde quartiers, spéculateurs divers, etc.). Ce qui ouvre à desconfrontations,coexistencesvoireàdessuperpositionsdestratégies d’appropriation et d’occupation du sol diversesselon des logiques et légitimités parfois difficilementconciliables »8. Les promoteurs, les collectivités locales,les sociétés immobilières sont en concurrence avec leschefs coutumiers, les chefs de quartiers, les courtiers,voire des particuliers et spéculateurs fonciers divers surles terres du domaine national.Une analyse fine de la sociologie des acteurs dans ledomaine du foncier urbain au Sénégal donne à voir lespermanences suivantes :Une multiplicité des intervenants fonctionnant surla base de logiques qui s’affrontentUn manque de complémentarité dans lesprocédures, les procédés et les transactionsDes efforts concurrentiels dans les façons d’interagirUn déficit de communication interactiveUn défaut de concertation et de coordinationintersectorielleUne dispersion des pôles de décision et des organesd’exécutionLa complexité est la principale caractéristique dela législation et de la réglementation du foncier engénéral et de l’accès à la terre à usage d’habitation enparticulier. Le sentiment général est que le secteur estd’une certaine façon frappé par une sorte de vacuitéjuridique consécutive à la non-application de la loi et/ou des dispositifs réglementaires. À titre d’illustration,la procédure d’annulation de titres administratifsprovisoires d’occupation n’a été suivie d’aucun effet.Cette disposition, n’a pas, loin s’en faut, permis unmouvement important de transformation des titresprovisoires en titres définitifs. Cela s’explique d’unepart par la méconnaissance de cette possibilité par lagrande majorité de la population, et d’autre part parle fait que la durée longue de détention de ces titresprovisoires installe chez leurs détenteurs le sentiment dela possession pleine et entière du bien immobilier. Quiplus est, les redevances dues au titre d’occupation dudomaine de l’État ne sont pas levées par l’administrationdu domaine. De surcroît, les lenteurs administratives,le coût élevé de la transformation du titre provisoireen titre foncier, l’inaliénabilité pendant cinq ans duterrain, l’absence de mesures incitatives sont autantde contraintes. L’État et les services d’administrationdu foncier9n’ont pas appliqué les articles 59 et 60 duCode du domaine de l’État ni les articles 38 et suivantsdu décret n° 81-557 du 21 mai 1981 transformant lestitres d’occupation « permis d’habiter », « autorisationd’occuper » et « autorisation d’occupation » en bauxemphytéotiques. De ce fait, l’occupation de la plupartdes terres peut être considérée comme illégale.L’illégalité est aussi caractéristique d’une bonne partiedes terrains occupés à partir d’une acquisition faiteen dehors des procédures légales et formelles, c’est-à-dire des terrains ne disposant pas d’un titre foncier.Les occupants de ce type de terrain détiennent le plussouvent par devers eux un document consistant enun acte de vente ou de cession qui peut être mêmeauthentifié par une autorité locale. Ce document n’estcependant pas reconnu par l’administration foncière10.L’ampleur de l’inapplication de la loi et l’étendue de lasituation d’illégalité en matière d’accès et d’occupationdes terrains à usage d’habitation est telle qu’ellesemble annihiler toute volonté des pouvoirs publics deréguler le secteur dans son ensemble. La difficulté estencore amplifiée par la poussée régulière et constantede la démographie et la demande foncière de plus enplus prononcée surtout dans les centres urbains etnotamment à Dakar.C’est là un contexte de multiplicité des acteurs impliquésdans le foncier, où les normes et les réglementations sonttrès peu respectées par de nombreux acteurs y comprisétatiques parfois. Il en résulte une situation dominéepar des occupations illégales, irrégulières et anarchiquesnotamment sur des zones non aedificandi, dans l’emprisedes voies publiques et sur différents types de servitudes.La ressource foncière se raréfiant, les populations lesplus démunies s’installent dans des zones inondableset/ou sur des terres d’habitude destinées à l’agriculturedans les banlieues et zones périurbaines notammentoù des habitats spontanés et anarchiques côtoient deslogements planifiés.Sur un autre plan, les difficultés d’application des lois etrèglements relatifs à la propriété foncière peuvent venirdes services de gestion foncière qui sont souvent accusésde partialité et de manque de transparence. On constatedes conflits de compétences et des dysfonctionnementsdans la prise en charge de la gestion administrativedes dossiers qui leur sont soumis. Par conséquent,la délivrance des actes fonciers est d’une lenteurqui encourage l’extension et le développement desoccupations illégales, spontanées et irrégulières et lespratiques de corruption. Ainsi, la situation domaniale
    • 55SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5et foncière tant décriée est-elle aussi tributaire desdysfonctionnements institutionnels et organisationnelsdes structures étatiques de gestion et de contrôle.d’espaces à usage d’habitation qui a donné lieu àune forte pression foncière. Les terres jouxtant lespériphéries urbaines qui étaient jadis à usage agricolesont transformées en terres d’habitation, entraînant unemajoration du prix du mètre carré.À cette situation viennent s’ajouter les démarchesadministratives pour se conformer aux dispositionslégislatives et réglementaires régissant le fonctionnementdu système foncier au Sénégal. Le personnel chargéde traiter les dossiers est insuffisant par rapport à lademande. D’autre part, les montants à payer sont tropélevés. La combinaison de tous ces facteurs favorise ledéveloppement de l’informel.Étapes illustrant les lourdeurs et lenteurs de laprocédure d’attribution d’un terrain du domainenational en milieu urbaindomaines du lieu de situation du terrain. Lereceveur consulte d’autres administrations :urbanisme,cadastre,aménagementduterritoire,etc. Ensuite, il dresse un rapport à l’attention dela direction des domaines.de contrôle des opérations domaniales. Lacommission est composée de représentantsde plusieurs administrations.- Enquête de commodo et incommodoprescrite par une décision du Directeur desdomaines- Préparation et signature d’un décretprescrivant l’immatriculation du terrain aunom de l’État- Saisine de la commission chargée del’évaluation des indemnités dues auxoccupants du domaine national- Préparation et signature d’un décretprononçant la désaffectation du terrain etfixant le montant des indemnités à payeraux occupants le cas échéant.- Publication de la réquisition au journalofficiel- Affichage des placards au greffe du tribunalrégional et fixation de l’avis de bornage parle cadastre- Création du titre foncier au nom de l’État.- Signature de l’acte par l’autoritéadministrative (Préfet ou gouverneur)- Approbation de l’acte par le ministère desFinances- Inscription du bail et délivrance du certificatd’inscription.Photo 22. Lotissement informel à Diamalaye, communed’arrondissement de Malika, PikineSource : IAGU 20125.3. OFFRE ET COÛT DES TERRAINS5.3.1. Offre de terrains urbains : entreinformel et formel5.3.1.1. Pratiques informelles et discourssouterrains dans le domaine du foncierÀ côté de ce secteur formel, s’est développé celui ditdu secteur informel. Le développement de ce secteurs’explique à bien des égards par la forte demande5.3.1.2. Prolifération des actes de vente non actésde façon officielleLes actes « devant ou sans témoin » sont de loin lesdocuments de propriété les plus courants au Sénégal.Or, un acte de vente remis à l’acheteur n’a aucune valeurjuridique s’il ne se conforme pas à la loi. Les personnesqui ne disposent que d’actes de vente sont en situationirrégulière et semblent rarementprendrelesdispositionsqui conviennent pour se conformer à la loi régissant lefoncier. En effet, le conservateur de la propriété foncièrene peut pas immatriculer un bien au nom de quelqu’unsans un document authentique, c’est-à-dire sans unjugementouunactenotarié.Quandquelqu’unseréclamed’un bien, il doit faire valoir son droit de propriété enjustice en entamant une procédure judiciaire aux fins dereconnaissance de son droit de propriété. C’est le jugequi ordonne au conservateur d’immatriculer le bienau nom du propriétaire. Malheureusement, nombrede propriétaires ne remplissent jamais cette formalité.Dans la ville de Touba et ses alentours, qui sont sousla gestion foncière singulière (statut d’exterritorialité)
    • 56PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALet l’autorité du khalife de la confrérie des mourides, cetype de pratique est la règle. Les personnes qui disposentde ce type d’actes de vente ne peuvent obtenir de prêtauprès des banques, lesquelles demandent généralementdes garanties, notamment des titres fonciers ou des baux.notaire, des cédants procèdent à des ventes informellesdevant ou sans témoin.Non-recours à des géomètres dans les processusd’acquisition de terrains dans la communauté despromoteurs lotisseursIl est établi que beaucoup de promoteurs ne font pasappel aux géomètres dans les opérations de lotissements.Cette situation fait dire à un responsable d’une agenceimmobilière « qu’il est aisé de comprendre le non-respectdes normes dans l’aménagement des lotissements à usaged’habitation comme par exemple celle qui consiste àconsacrer 60 % du terrain pour le bâti et 40 % pourles VRD ». On observe aussi le non-respect des réservespour les équipements collectifs, espaces de socialisationet de verdure.Tous ces cas de figure, qui sont loin d’être desexceptions, confirment la forte imbrication entre lespratiques foncières informelles et formelles en ce quia trait au foncier. Ils montrent que contrairement à cequ’on pourrait croire, l’informel n’est pas l’apanage despopulations à faibles revenus non-instruits peu au fait deslois et règlements et qui investissent l’habitat spontané.Des responsables de l’administration, des ménages aisés,des entrepreneurs, des autorités politiques et autres s’yadonnent en parfaite connaissance de cause à des finsvolontaires de contournement fiscal. La complexitévoire la nébuleuse qui entoure le processus foncierfacilite le maintien de telles pratiques plus pernicieusespar rapport aux ressources publiques.Le titre foncier, le bail ainsi que les autresdocuments officiels d’accès au foncier urbain sontl’exception, le contrat de vente entre l’acquéreuret le vendeur déclaré étant la règle.5.3.1.3. Des prix fixés sans expertise concernant lavaleur vénale de la surfaceLa vente de maisons bâties sans expertise de la valeurvénale de la surface est une pratique très répandue àDakar et dans les autres régions urbaines du Sénégal.Pourtant le document de cette expertise est une pièceque le notaire exige officiellement dans son dossier.L’évaluation sommaire qui est souvent faite est basée surla proximité des grands axes routiers, la position dans lesboulevards et avenues, etc.5.3.1.4. Sous-estimation des prix de vente pouréchapper à la fiscalitéCette pratique qui consiste à sous-estimer les prixde vente de terrains est une façon pour l’acheteur depayer des taxes moindres (la taxe d’enregistrementcorrespond à 15 % du prix de vente du terrain). Lesfiscalistes appellent cela une « simulation de vente ». Parailleurs, dans le cas des promoteurs immobiliers, il estextrêmement difficile de simuler s’il ne s’agit pas d’unevente au second degré. En revanche, un acquéreur peutacheter un terrain dans le but de le revendre juste aprèsavoir honoré tous ses engagements avec le promoteur etrempli toutes les conditions notariales.5.3.1.5. Formes de mutations simplifiées dans lacommunauté des coopérativesIl arrive que des membres d’une coopérative vendentleurs parcelles qui font partie d’un lot unique depropriété à des tiers. Dans les cas les plus fréquents, c’estle président de la coopérative qui fait une constatationsimple avec un acte de vente, alors qu’on devait recourirau notaire chargé du dossier de la coopérative.De la vente des parcelles morcelées qui se rattachenten un seul titre foncierComme dans le cas susmentionné, il arrive que desparcelles morcelées faisant partie d’un même titrefoncier soient vendues à des tiers en dehors d’un actenotarial. Au lieu d’individualiser le titre foncier devantLe secteur informel du logement n’est pasl’apanage des populations les plus défavorisées,à faibles revenus, non-instruites ou peu au faitdes lois et règlements. D’autres catégories de lapopulation investissent dans le secteur informeldu logement, souvent à des fins volontaires decontournement fiscal.5.3.2. Prix du solLe barème approuvé par la commission d’évaluationchargée d’estimer le prix des terrains nus permet d’estimerle prix du sol. Ces prix ont un caractère officiel, le marchélibre des terrains pouvant s’en écarter très sensiblement.Pour preuve, les prix indiqués dans le tableau suivanttiré du PDU Dakar 2025 s’avèrent très en deçà deceux pratiqués par le marché. Le prix du mètre carré auPlateau pourrait même atteindre dans certaines situations1 000 000 CFA, soit 4 à 6 fois le prix mentionné dans cetableau. Les services des impôts ne s’y trompent pas pourcalculer la taxe d’enregistrement car ils font exclusivementréférence aux prix pratiqués sur le marché.
    • 57SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5Les prix officiels des terrains urbains sont 4 à 6fois en dessous des prix du marché foncier. Lesservices fiscaux se basent sur les prix de ce marchéfoncier pour imposer les transactions foncières oupour opérer des redressements.Tableau 17. Prix des terrains dans la région de DakarSecteur Prix Moyens au m²Département de DakarPlateau 150 000 à 250 000Médina 60 000 à 80 000Grand Dakar 40 000 à 60 000Secteur Patte d’Oie 25 000 à 35 000Villages périphériques 3 000 à 4 000Départements de Pikine et GuédiawayeDagoudane-Pikine-Guédiawaye 12 000 à 24 000Pikine irrégulier-Guédiawaye irrégulier 5 000 à 10 000Département de RufisqueRufisque-Bargny 4 000 à 6 000Terrains à usage d’habitation 1 000Terrains à usage agricole 1 000Source : PDU Dakar – 2025 : 1495.3.3. Place des banques dans le processusd’accès aux terrainsLes banques jouent un rôle de premier plan dans leprocessus d’acquisition de terrains à usage d’habitation.Elles consentent à leurs clients des prêts à cette fin. Lesdemandes de prêts auprès des banques sont assujetties àla justification par le demandeur de sources de revenusvariés (salaires, revenus locatifs, valeurs immobilières,etc.). L’achat d’une parcelle et/ou la construction d’unlogement nécessitent généralement un prêt immobilierdont le remboursement est étalé sur plusieurs années (5à 15 ans). À partir d’une analyse du risque, le banquierva s’entourer de garanties qui vont au-delà de la simpledomiciliation du salaire du demandeur de ce prêt. Ilva se prémunir davantage en prenant ce qu’on appelleune garantie réelle, donc une hypothèque sur le bien engénéral.Les banques traitent les demandes au cas par cas. Lesconditions et montants des prêts sont fonction descapacités de remboursement. Sont pris en compteles facteurs tels que l’âge de départ à la retraite parexemple. Les banques préfèrent miser sur le volumenotamment travaillé avec les coopératives d’habitat quiregroupent une centaine de membres. Cela leur faciliteles négociations et même le traitement du dossier enappliquant des conditions standard. En général, lacoopérative, propriétaire du site, peut emprunter etconstruire dans un court délai en garantissant le sitecollectif. La banque va ainsi prêter sur 18 mois ou 24mois en donnant le crédit directement à la coopérative.Une autre modalité de prêt bancaire est celle quiregroupe en une seule démarche la phase promoteur etcelle acquéreur. En d’autres termes, la banque fait descrédits personnalisés aux membres de la coopérative enguise de rachat du crédit global qui avait été consenti àla coopérative.Il existe en outre la méthode de prêt dite cautionnementhypothécaire qui consiste, pour des coopératives dotéesde titres fonciers, à faire directement crédit à leursmembres. Dans ces cas, les titres fonciers seront à muterpour les transférer aux membres de la coopérative quiauront signé l’acte de prêt immobilier contracté parlesdits membres. On aura ainsi des cautionnementshypothécaires sur les titres et puis, après la phase demorcellement, la garantie va suivre la création de ce titreindividuel.Il faut signaler que le crédit bancaire est loin deconstituer la règle dans le financement du foncier et dulogement urbain au Sénégal en raison notamment desconditions draconiennes de crédit exigées. Il s’y ajoutela faible proportion de personnes ayant recours auxservices d’une banque au Sénégal (6 %) qui témoignede la prépondérance dans l’emploi informel des revenusirréguliers et incertains.5.4. ÉVALUATION DES BESOINS ENCAPACITÉLe gouvernement a décidé, durant la décennie des années70, la promotion d’une architecture et d’un urbanismefondés sur l’anthropologie de l’espace et s’inspirantd’une vision senghorienne de l’aménagement urbain.Cette perspective mettait en avant une structuration desformes et des symboles de la civilisation négro-africaine.Ainsi, certaines dispositions juridiques des textes del’urbanisme convoquaient des valeurs de la civilisation
    • 58PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALsoudano-sahélienne et certaines conditionnalitésétaient rattachées aux systèmes préférentiels en matièred’acquisition foncière et d’autorisation de construire(Ly, 2000).La mise en œuvre de ce texte rédigé en mars 1974était accompagnée de mesures visant la formationet le renforcement de capacités dans le domainede la construction et du foncier. Cela explique lamise sur pied de l’École nationale d’architecture etd’urbanisme ainsi que du Centre de recherche pourl’habitat, l’urbanisme et l’aménagement du territoire(CRHUAT). Ces deux institutions de formationet de recherche ont été supprimées. Il n’est donc pasétonnant de constater l’acuité des besoins en matièrede formation sur le foncier et l’aménagement urbainainsi que les nombreux conflits que rencontrent lespopulations dans le domaine de « l’habiter » et de ladéstructuration de l’espace urbain. Les besoins enformation et en renforcement des capacités concernentaussi les élus locaux qui légifèrent avec beaucoupd’approximations sur les approches et les modes detraitement des demandes et des conflits fonciers. Ilsméconnaissent leurs attributions en matière de gestiondes domaines, de lotissement et de planification urbaineainsi que les relations qui existent entre les communesde villes et celles d’arrondissement d’une part, lescommunes et les services déconcentrés de l’État enmatière foncière. Les agents du cadastre ne doivent pasêtre en reste, car ils auraient besoin d’une actualisationde leurs connaissances dans le domaine du foncier pourmieux structurer et adapter leurs démarches, outils etméthodes dans les processus d’organisation des espacesurbains. Ce besoin de formation continue est aussiidentifié pour les professionnels de l’aménagement et dela construction comme les géomètres, les architectes, lesurbanistes, les topographes, les agents immobiliers et lepersonnel des collectivités locales.5.5. RETOUR DE L’ÉTAT COMME ACTEURMAJEUR DU FONCIERLe Sénégal a été caractérisé par une politiqued’ajustement structurel qui entre les années 1980 et2000 a grandement limité les capacités d’investissementde l’État qui pourtant basait toute sa légitimité sur sesfonctions d’animation économique et de redistribution.Depuis 2000, le retour de l’État comme acteur surle foncier a été un événement important dans lesmutations spatiales de Dakar et des autres villes. Porteurd’un volontarisme très fort, il a impulsé depuis quelquesannées une transformation importante des espacesurbains qui marque le retour des pouvoirs publicscomme acteurs centraux de la ville.La réalisation d’infrastructures pour accueillir lesommet de l’OCI, le projet de nouvelle capitale etcelui de la plateforme de Diamniadio en léthargie,celui de l’aéroport de Diass, la création de nouvellesrégions administratives avec la politique d’équipementqui les accompagne, l’institution d’une fête tournantede l’indépendance qui a bénéficié à quelques capitalesrégionales sont des initiatives qui impactent surl’aménagement du territoire national.L’exercice du pouvoir de Wade s’accompagne d’unegrande volonté de marquer l’histoire du pays par desconstructions monumentales, qui peuvent témoignerde son dynamisme. Le symbolisme reprend sa placedans l’urbanisme à travers des réalisations comme laPorte du Millénaire, la Place des Tirailleurs, la PlacePhotos 23 et 23 bis. Lotissement et cité en construction par promoteur privé à Mbao, PikineSource : IAGU 2012
    • 59SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5de l’Assemblée nationale, le nouveau théâtre et le parcculturel, la statue de la renaissance africaine, l’autorouteà péage et son projet de restructuration urbaine, etc.Mais ce volontarisme se traduit également par uneboulimie foncière de l’État et des acteurs qui lui sontproches. Ceux-ci semblent faire peser des enjeuximportants sur tous les espaces de Dakar et du Sénégal.Depuis 2000, plusieurs affaires de déménagementsouhaité ou réalisé ont défrayé la chronique : celle duLycée Lamine Guèye, de l’hôpital Aristide Le Dantec, dustade Assane Diouf qui occupent des espaces hautementstratégiques sur le Plateau attisant les convoitises. Pour laplupart de ces cas, ce sont de grands projets hôteliers quiont cherché à s’approprier ces espaces témoignant d’unintérêt nouveau des groupes financiers internationauxet de l’insertion de Dakar dans un réseau de métropolestrès recherchées.À l’analyse, les acteurs économiques proches du régimede Wade, mais également les acteurs politiques ont jetéleur dévolu sur l’espace dakarois qu’ils instrumentalisentdans leurs stratégies d’enrichissement et d’affirmation.Les dernières poches sont ainsi progressivementappropriées au profit surtout du parti au pouvoir et deses pontes. Cette pression sur le sol suscite la réactiondes anciens acteurs comme les lébous qui multiplient lesrevendications sur leurs ressources foncières disparues.Ainsi autour de tous les anciens villages lébous de Dakar,les confrontations se multiplient entre les autoritésmunicipales et coutumières et avec des acteurs privés.Du fait des projets d’envergure dans Dakar et vers l’estde la presqu’île, le rapport au périurbain change. Lesjeux fonciers les plus complexes se jouent désormais surle corridor Dakar-Mbour-Thiès.Dans l’ensemble, ce sont toutes les politiques étatiquesqui sont envisagées sous l’angle des disponibilitésfoncières et de l’utilisation de l’espace dakarois. Lefoncier est identifié aujourd’hui comme le principalobstacle à l’investissement dans un Dakar hyperdensifié.Il est ainsi loin le temps où l’État était peu visible,laissant les acteurs du privé et les divers promoteurs fairela loi.Avec un volontarisme poussé à l’extrême, l’État lui-même a besoin de changements institutionnels poursoutenir le rythme de ses investissements et démontrerson efficacité. Devant la multiplication des « agences »chargées de missions et l’arrivée massive des institutionsinternationales et régionales (qui ont préféré Dakar àAbidjan et d’autres capitales africaines moins sûres),l’État cherche ainsi à répondre à ses propres besoinset ceci est un des facteurs de la pression foncière etimmobilière à Dakar.5.6. MARCHÉS FORMELS ET INFORMELSDU FONCIER ET DU LOGEMENTURBAIN AU SÉNÉGALL’autopromotion représente quelques 80 % de l’offrede logement urbain à Dakar et beaucoup plus dans lesautres villes sénégalaises où les promoteurs publics etprivés sont quasi-absents. Ainsi, dans leur majorité, lesménages recherchent un terrain puis s’investissementsur plusieurs années dans la construction progressivede leur maison en mobilisant des ressources diverses, endehors du système de financement formel. L’accès au solpasse généralement par le marché foncier informel et lestitres de propriété formels demeurent l’exception dansles villes sénégalaises.5.6.1. Marché foncierIl est caractérisé par la prégnance du secteur informel,même s’il s’agit d’acquérir des terrains immatriculés,donc formels. Les rares circuits formels passent parles promoteurs publics et privés qui offrent le plussouvent des terrains équipés (parcelles assainies, ZAC),notamment à Dakar et par les coopératives d’habitatqui permettent à leurs membres d’accéder au foncier.Les promoteurs privés lotisseurs mettent souvent surle marché des parcelles non équipées d’infrastructureset de services et qui n’ont subi que des opérations deterrassement sommaires. Les agences immobilièresqui sont particulièrement actives dans la location delogements mettent aussi en relation des acheteurs etvendeurs de terrains. Les ménages adressent égalementdes demandes aux municipalités dans le cadre de leursopérations épisodiques de lotissements administratifs.Ces transactions formelles portent exclusivementsur des terrains immatriculés (titre foncier, bail, actesadministratif, permis d’occuper et autres).Globalement l’accès au foncier urbain est contrôlé pardes acteurs informels au rôle très important. Ce sontdes courtiers, des notables, des autorités religieuseset coutumières, des retraités des domaines et ducadastre, des élus locaux et des lotisseurs informels.Par l’entremise de parents, amis, collègues de travail etautres connaissances, les ménages urbains sont mis encontact avec ces intermédiaires informels pour acheterun terrain à usage d’habitation. Les vendeurs potentielsde terrains ont aussi recours à ces acteurs intermédiairespour trouver un acquéreur. Cette intermédiationcoûte au vendeur une commission d’environ 5 %du prix du terrain (communément appelée frais decourtage). Pour la majorité des terrains informelsnon immatriculés, la transaction entre le vendeur etl’acheteur est sanctionnée par la production d’un actede vente. Ce dernier est souvent visé par la communeafin de renforcer sa « légalité ». Certaines transactions
    • 60PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALinformelles sont effectuées devant un huissier, toujoursdans ce souci d’accroître le potentiel de « légalité ».Toutes ces dispositions ne sont pas prévues par les textesde lois, mais elles offrent un sentiment de sécurité et delégalité à l’acquéreur.On observe aussi sur le marché foncier des transactionshybrides, qui impliquent autant des acteurs informelsque des acteurs formels. C’est le cas notamment destransactions sur les terrains formels immatriculés quiimpliquent des intermédiaires/courtiers. Des fraisde courtage qui s’ajoutent à la taxe d’enregistrement(15 % payés aux services fiscaux) et aux autres charges(environ 5 % intégrant les frais de notariat) sontpayés par l’acquéreur dans de telles situations. La taxed’enregistrement et les frais de notariat sont payés devantle notaire qui assure l’enregistrement de la vente auprèsdes services des impôts et domaines de l’État et permet àl’acquéreur de disposer à son tour d’une immatriculationà son nom. Cette forme de transaction intègre aussi biendes acteurs informels (courtiers) que des acteurs formelsqui sont seuls en mesure de conclure la transaction parune immatriculation (notaires, services des impôts etdomaines).5.6.2. Acteurs du marché de logementsÀ l’instar de celui du foncier, le marché du logementest segmenté entre un marché informel majoritaireet un autre formel. Pour acheter un logement dans lecircuit formel, les ménages s’adressent aux promoteurspublics ou privés qui ont des programmes de logementde différents standings. Dans ce cas, l’acheteur a souventrecours à la Banque de l’habitat du Sénégal (BHS) dansle cadre du financement. L’acquéreur potentiel, quiest généralement un salarié, constitue un apport pourpouvoir bénéficier d’un crédit hypothécaire de 10 ou15 ans. L’acheteur peut aussi acheter un logementconstruit sur un terrain immatriculé, par l’entremised’acteurs informels qui sont généralement des courtiers.Pour conclure une telle opération, l’intervention dunotaire est nécessaire. Cette transaction est majorée denombreuses taxes et commissions (jusqu’à 25 % du prixde la maison). Ces taxes sont moindres si le logement estacquis par le biais de la BHS.5.6.3. Acteurs du marché formel du logementL’achat ou la vente dans le système formel de logementpeut se faire auprès de promoteurs publics ou privés,de coopératives, d’agences immobilières, de la BHS,chez les notaires ou directement auprès de particuliers/vendeurs.Promoteurs publics et privés : Les promoteurs publicsdisposent d’une offre de logements déjà réalisés ouproposent des programmes de logements en phase deréalisation. La SICAP par exemple met en ligne oudispose dans ses bureaux de formulaires de demandede logement à remplir. L’acquéreur doit spécifierle programme souhaité (dans le cas de logementsdéjà disponibles) et le type de logements (villa ouappartement) de même que le nombre de pièces ou lasuperficie. L’acquéreur potentiel, qui est généralementun salarié, constitue un apport pour pouvoir bénéficierd’un crédit hypothécaire de 10 ou 15 ans auprès de laBHS ou d’une autre banque de la place.Agences immobilières : Les agences immobilières sontdes intermédiaires entre acheteurs et vendeurs. La venteou la location de la maison est confiée par le propriétaireà l’agence immobilière. Cette dernière dispose debureaux et de personnels qui sillonnent la ville à larecherche de biens immobiliers à louer ou à vendre.Elle publie les offres en ligne ou distribue les annoncesimprimées près de commerces (grandes surfaces, stationsd’essence). Elle diffuse donc l’information et prospectela clientèle. De plus en plus, les agences immobilièresproposent leurs offres de logement en ligne. L’acquéreurpotentiel trouvera en ligne des annonces de vente demaison. Ces annonces peuvent comporter des imagesou des visites virtuelles. Une recherche avancée permetde spécifier le type d’habitation désiré (appartement,villas ou terrains), le type de transaction (location ouvente), la ville et le secteur (en précisant le quartier ou lazone), le nombre de pièces et les prix proposés. L’agenceprésente les produits aux clients, organise les visites encompagnie d’un agent commercial, conseille le client etengage la négociation entre le propriétaire et l’acheteur.Le paiement de la transaction est organisé devant lenotaire. En cas de vente, l’agence peut accompagnerle client dans ses démarches : certificat d’urbanisme,hypothèques, formules de prêts, conditions de crédit.Photo 24. Agence immobilière à Ouest Foire DakarSource : IAGU 2012
    • 61SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5La rémunération des agences immobilières est constituéed’honoraires fixés librement. La moyenne se situe entre4 et 10 % du prix de vente, à régler lors de la signaturedéfinitive du contrat de vente. Cette commissionrémunère non seulement le travail d’intermédiairecommercial mais aussi les frais de publicité, les visites,la vérification de l’état de l’immeuble, l’estimationdes travaux à venir, des charges, la vérification desrenseignements nécessaires au bon déroulement duprojet (titre de propriété du vendeur, description exactedu logement, règlement de copropriété, etc.). Lespratiques varient néanmoins sur le marché. En effet,selon les usages, les commissions sont payées soit par levendeur soit par l’acquéreur et elles sont négociées avanttoute opération.L’achat auprès d’une agence immobilière constitue pourl’acheteur une garantie et un gain de temps en ce sensque la sélection des habitations est déjà faite en fonctionde ses attentes. Mais la prolifération des petites agencesimmobilières jette le discrédit sur la profession. Il n’estpas rare de voir à tous les coins de rue de la capitale desbureaux faisant office d’agences immobilières et qui nedisposent pas de toutes les compétences professionnellesnécessaires. Il faut signaler que l’agent immobilierdoit être titulaire d’une carte professionnelle de type« transactions sur immeubles et fonds de commerce ».Cette carte, délivrée par le préfet, doit être renouveléechaque année.Coopératives d’habitat : Si les années 1980 ont étémarquées par le dynamisme du mouvement coopératif,manifestation de la société civile tournée vers l’habitatsocial,appuyéeetencadréeparl’État,onnotecesdernièresannées un net recul de la capacité des coopératives àréaliser des habitats, au profit de promoteurs privés.Cependant, les prix pratiqués par les promoteurs publicset privés sont hors de portée des ménages à revenumoyen ou faible. La régression progressive de l’appuide l’État ou l’échec des politiques qu’il initie ont finipar atteindre les coopératives et la BHS aussi rejettel’essentiel des dossiers qu’elle reçoit au motif de revenusinsuffisants. Par conséquent, peu de projets collectifs decoopératives sont réalisés de nos jours ou ceux réalisésont bénéficié de l’appui financier des employeurs àla place de l’intervention des pouvoirs publics. Lescoopératives peinent aussi à trouver des terrains pouraccueillir leurs projets immobiliers. Par ailleurs, leslourdeurs administratives dans la réalisation d’un projetimmobilier par les coopératives contribuent fortementà leurs contre-performances. Cette situation renforcedavantage l’exclusion des catégories à faibles revenus,des non-salariés et des travailleurs du secteur informelde l’accès logement. Les rares initiatives de coopérativesdestinées aux non-salariés et acteurs informels n’ont euqu’une portée limitée. C’est le cas de la coopérative desfemmes de Grand Yoff, un quartier populaire de Dakarhabité par des ménages aux revenus modestes et dontl’expérience encadrée par l’ONG ENDA Tiers Mondeest décrite dans l’encadré sur cette page.Coopératives et stratégies des femmes – L’exempled’ENDA RUPCe programme s’inscrit dans la mise en œuvredu Plan national du logement, notamment avecl’application du chapitre 7 de l’Agenda 21 etles principes directeurs d’Habitat internationalcoalition (HIC). Le programme a débuté avec unprojet pilote, la Coopérative d’habitat des femmesde Grand Yoff, un quartier populaire situé dans lapériphérie immédiate de Dakar. Les familles quis’y étaient installé étaient locataires et n’avaientpas de statut légal. Le quartier enregistrait uneforte croissance démographique associée à unepénurie de logements. Les préoccupations desfemmes de ce quartier concernant leurs conditionsde logement ont été au point de départ du projetd’Enda de caisse d’épargne et de crédit mis enplace avec un groupement de femmes du quartier.Une grande partie de l’épargne des femmesétait consacrée à l’obtention d’un logementconvenable. Ce groupement des femmes deGrand Yoff comptait plus de 20 000 membres.Avec l’appui d’Enda, qui a joué un rôlede négociateur auprès des autoritésgouvernementales, les femmes ont obtenu unterrain de 1,5 ha dans un autre quartier de lapériphérie de Dakar. Il s’agissait d’un terrain del’État dans une ZAC qui fut divisé en 70 parcelles.La ZAC fut partagée en plusieurs terrainsappartenant à quatorze coopératives de quartiersdifférents. Pour parvenir à ce stade, les femmess’étaient au préalable constituées en coopérative,avec le soutien d’Enda Rup et de Graf, afin dedonner un statut légal à leur demande. Cettecoopérative d’habitat fut la première créée pardes femmes issues de couches défavorisées dela population. (…) Au niveau de la ZAC, l’unionrégionale tente d’harmoniser le développementglobal des quatorze coopératives membres. Àpartir d’une enquête, des critères de sélectionont été établis et 70 femmes environ ont étésélectionnées pour s’installer dans la ZAC.Cependant, la liste des femmes en attente delogement est longue.Fall (2009 :357-8) in : Develtere et al. (Eds) 2009Notaires : Le recours au notaire est obligatoire pourtous les actes soumis à la publicité foncière. En effet,en matière de vente d’immeubles immatriculés, bâtis
    • 62PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALou non, ou en matière d’hypothèque conventionnellede ces mêmes immeubles, le législateur sénégalais exigele passage chez le notaire, faute de quoi l’opération estsanctionnée d’une nullité. Le notaire offre un service de« transaction » comparable à celui d’un agent immobilier.Pour les notaires, les honoraires de négociation sontréglementés : 5 % du prix du bien jusqu’à 30 millionsde francs CFA, 2,5 % au-delà, auxquels s’ajoute la TVA(18 %).Courtiers : Ce sont les intermédiaires informels qui sontprépondérants dans le marché de logement. Il s’agit departiculiers qui ne sont pas enregistrés et qui opèrent dansdes groupes de quartiers. Ils sont fortement connectésentre eux et se partagent l’information sur les acheteurset leurs spécifications ainsi que sur les vendeurs. Leurcommission est négociée et se situe à environ 5 % duprix de la vente. Elle est payée par l’acquéreur. On assisteà une forte augmentation du nombre de courtiers dansles grandes villes sénégalaises notamment à Dakar oùcette activité constitue un refuge pour des personnes sansemploi généralement non-instruites. Il arrive souventque dans une transaction on note l’implication deplusieurs courtiers pour parvenir à mettre en contact levendeur et l’acheteur. Le partage de la commission posesouvent de réelles difficultés dans de tels cas de figure.Les courtiers sont aussi suspectés de contribuer aurenchérissement des coûts des maisons et sont accusés defaire une concurrence déloyale aux agences immobilièreslégalement constituées.propriétaires de maisons du prix et est chargé de vendreou de louer des appartements ou des maisons.Dans le cadre des maisons vendues sans titre depropriété formel, le document scellant la transactionle plus répandu demeure l’acte de vente. En ce quiconcerne les quartiers traditionnels ou irréguliers, lesterrains ou maisons sont achetés par l’intermédiaire desautorités coutumières, des délégués de quartiers ou parl’entremise des plus anciens implantés dans la zone etqui sont informés des terrains ou maisons à vendre.5.6.5. Analyse des prix des terrains et deslogements dans les quartiers formels etinformelsDe fortes différences de prix sont observées dans lesterrains urbains. Elles sont principalement liées austatut du terrain, à son équipement et à la centralité/accessibilité des quartiers concernés. Par exemple, dansles zones d’extension à l’ouest et au nord de Rufisque,un terrain de 150 mètre carrés peut coûter 6 à 7 millionsde francs CFA s’il dispose d’un titre foncier, de 4 à 5millions avec un bail, environ 3 millions avec un acteadministratif (lotissement administratif) et entre 1,5 et2 millions avec un acte de vente (marché informel). Cesdifférences très marquées sont illustrées par les montantsdes indemnisations accordées par l’APIX (Agencenationale chargée de la promotion de l’investissementet des grands travaux) pour des terrains aux formes detenure variées. Ainsi, le prix du terrain avec titre foncierest indemnisé à 100 % de sa valeur sur le marché, le bailemphytéotique entre 70 et 80 %, le bail ordinaire et ledroit de superficie à 50 %. Les indemnisations payéespar l’APIX dans le cadre du projet de l’autoroute à péageDakar - Diamniadio renseignent aussi sur l’évolution duprix du terrain entre Dakar et Rufisque. Ainsi, le mètrecarré de terrain avec titre foncier est arrêté à 100 000francs CFA à la Patte d’Oie à Dakar, à 30 000 francs CFAà Pikine irrégulier sud et à 25 000 francs CFA à Rufisque.Lors de l’acquisition, les prix des terrains sont majorésd’environ 20 % dans le cas de la mutation formelle(particulièrementpourlestitresfonciersetlesbaux).Cettemajoration n’affecte pas les terrains non-immatriculésacquis de façon informelle et renforce le pouvoird’attraction de l’acquisition de terrains informels. Larareté des terrains avec titres fonciers notamment dans lespériphéries urbaines comme à Pikine renchérit aussi leurcoût dans les centres urbains. La possession d’un terrainavec titre foncier ou bail est cependant un avantagemajeur pour le propriétaire car elle permet à ce dernier depouvoir faire financer son logement par le crédit bancairehypothécaire.Les différences de prix des logements s’expliquent aussipar la présence d’infrastructures et d’équipements5.6.4. Acteurs du marché informel dulogementL’achat entre particuliers est très répandu dans le marchédu logement. Le contact entre le vendeur et l’acheteurs’effectue de bouche à oreille ou par l’intermédiaire deconnaissances (amis, membres de la famille, voisins,collègues de travail) et la vente peut être effectuée sansintermédiaire. L’acquéreur peut également acheter unlogement construit par un particulier sur un terrainimmatriculé par l’entremise de courtiers.Certains acteurs du secteur formel se retrouvent dansle secteur informel. Tout comme pour les agencesimmobilières, le courtier est l’intermédiaire entrevendeurs et acheteurs ou entre locataires et propriétaires.Sa rémunération est fonction du pourcentage discutésuivant le montant de la transaction immobilière.Le courtier discute et convient avec les particuliersLe courtier, un acteur informel ignoré desinstitutions publiques, demeure le maillonessentiel des transactions informelles commeformelles concernant les terrains et logementsurbains.
    • 63SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5groupe des bénéficiaires que l’on retrouve sous le vocablede « citoyens ». Les femmes sont ainsi des bénéficiaires« muettes » pour reprendre le langage de l’analyse degenre utilisé en anthropologie urbaine.En ce qui concerne les inégalités monétaires entrehommesetfemmesauseindesunitésurbaines,ilapparaîtnettement que les hommes sont plus portés socialementet économiquement à « l’habiter » et aux acquisitions deterrain. Ce constat est cependant atténué par le fait qu’àrevenus égaux une femme est en mesure d’accomplirles démarches nécessaires, d’acquérir un terrain et depayer les taxes et redevances qui y sont relatives. Lesinégalités hommes/femmes dans l’accès au foncier sontdonc avant tout le fruit d’inégalités économiques dontsont victimes les femmes, qui représentent, en milieuurbain, la majorité des travailleurs du secteur informel.Les structures de vente ne font pas de discriminationen fonction du genre, cependant les politiques socialesdans le domaine du foncier ne prennent pas non-plus cecritère en compte et ne promeuvent pas spécifiquementl’accès au foncier pour les femmes. Les politiquesétatiques en rapport avec l’habitat, les coopérativesd’habitat et regroupements professionnels sont plussusceptibles de le faire.Les politiques officielles n’énoncent pas des critères pourunediscriminationpositivedansl’accèsaufoncierurbainet aucun signe ne montre que l’aide au développementa encouragé l’intégration du critère Genre dans lesmodes de distribution des terres urbaines. Les banquesexcluent aussi de fait les groupes marginalisés commeles personnes vivant avec le VIH et les pauvres et nes’accommodent pas de critères pour favoriser uneféminisation des prêts.Dans le processus de participation citoyenne, les femmesconstituent de plus en plus un groupe qui est consultépour la prise en compte de leurs besoins pratiques etde leurs intérêts stratégiques. Elles sont encouragées deplus en plus à s’organiser pour accéder au foncier et auxtechnologies de la construction à l’intérieur du Sénégalet dans la diaspora.La participation des femmes dans le domaine dufoncier urbain s’inscrit davantage dans une logique decompétition sociale que sur la base de règles, de critères,de lois de promotion. Au demeurant, les groupesmarginalisés comme les populations pauvres et lespersonnes vivant avec le VIH sont durement affectés parles logiques d’exclusion sociale. Les personnes étrangèresqui vivent au Sénégal le sont aussi parfois dans lespolitiques sociales du domaine du foncier urbain.La consécration du droit des femmes à l’égal accès àla propriété : La nouvelle loi constitutionnelle a jugéPhoto 25. Offres (location et vente) des courtiers HLM GrandYoff, DakarSource : IAGU 2012dans les quartiers. Les zones périphériques urbainessont souvent les moins bien dotées en infrastructures(routes, alimentation en eau potable, assainissement,éclairage public) et en équipements sociaux (écoles,hôpitaux). Étant non-loties, elles sont confrontées à laprécarité foncière, ce qui accroît leurs difficultés dansl’accès aux infrastructures et équipements. Le défautd’aménagement anticipatif qui caractérise de telles zonesexplique en grande partie l’ampleur des inondations quiy sont récurrentes.Le prix du logement est aussi affecté par l’accessibilitédu quartier et son éloignement du centre-ville. Labanlieue est fortement dépendante du centre en termesd’opportunités d’emplois et de revenus. Les prix deslogements qui sont situés à proximité des centresd’affaires et administratifs sont de loin plus onéreuxmême si les infrastructures et équipements collectifsne respectent pas les standards. C’est le cas de laMédina à Dakar où les propriétaires s’investissementconsidérablement dans le locatif du fait de sa proximitéavec Dakar-Plateau (le centre administratif, commercialet d’activités tertiaires).5.7. QUESTIONS TRANSVERSALES : GENRE,VIH SIDA, JEUNESSEDans le contexte du foncier urbain au Sénégal, c’est bienau concept de « genre » (plutôt que de « sexe ») qu’il fautse référer. En effet, l’accès des femmes au foncier est lefruit d’inégalités socialement construites et ne se conçoitque dans le contexte des interrelations hommes/femmes.Les femmes au Sénégal ne sont pas nommément citéesdans le processus de distribution officielle des terrains(comme les ZAC par exemple) et elles se diluent dans le
    • 64PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALnécessaire de garantir aux femmes un égal accès à lapossession et à la propriété de la terre. Ceci devraitcontribuer à réduire les inégalités d’accès qui, souvent,ne reposent que sur des traditions. L’accès au logementconstitue encore une préoccupation des femmes enmilieu urbain. En 1996, les femmes ne représentaientque 22 % des 17 853 adhérents des coopérativesd’habitat les plus représentatives (Plan d’action nationalde la femme 1996).Il est dès lors normal d’envisager des moyensréglementaires de promotion de l’accès des femmes àla propriété foncière et immobilière. Certes, aucune loin’exclut les femmes de l’accès à la propriété foncière ouimmobilière. Mais en restant muette à ce sujet, la loipeut entériner l’inégalité qui existait entre les genresdans le droit coutumier.5.8. CONCLUSION ETRECOMMANDATIONSLa situation du foncier urbain en général et celle del’accès aux terrains à usage d’habitation en particuliersont caractérisées par une crise multidimensionnelle.Cette crise se manifeste à travers une couverture encorefaible et insuffisante des demandes. C’est là, en partie,le résultat du manque d’anticipation urbaine et doncd’aménagement préalable des extensions urbaines, quidécoule de politiques mal ciblées et d’une utilisationinappropriée de ressources par ailleurs insuffisantes.L’accent est insuffisamment mis sur la viabilisationdes terrains et l’installation d’infrastructures de baseque les pouvoirs publics délaissent aux promoteurs. Lacrise foncière découle également des difficultés à faireappliquer les lois et règlements. En conséquence, lemarché foncier échappe au contrôle de l’État, les réservesfoncières urbaines aménagées s’amenuisent et entraînentun renchérissement des coûts et donc l’accentuation del’exclusion des ménages à faibles revenus. Les frais liés àl’accès à la terre ainsi que les impôts et taxes sont élevés,les revenus des demandeurs demeurent modestes11.Un rapport de la Commission urbanisme etaménagement du territoire du Conseil économique etsocial regrettant « une absence de politique foncière del’État » et « une lourdeur de la fiscalité du logement », faitune série de recommandations afin que la situation soitdéfinitivement assainie dans le secteur. Il préconise lesmesures suivantes : « gel, par l’État, des assiettes foncièresen vue d’y aménager des zones d’habitat à coût réduitet déterminer des règles précises pour l’acquisition deces terres ; mise à disposition, par l’État, de terrains auxsociétés nationales concessionnaires et aux promoteursprivés pour permettre une réduction des coûts ; poursuiteparlaSN-HLMdesamission,àsavoir:laconstructiondelogements sociaux en lieu et place ou concomitammentavec la livraison de terrains aménagés ; mettre en placedes mesures d’accompagnement pour la production delogements sociaux ; impulser une industrie du bâtimentpour alléger les coûts des matériaux de construction ;supprimer la double taxation du logement qui est à lafois assujetti à la TVA (18 %) sur les travaux et au droitd’enregistrement (5 à 15 %) sur les ventes. Ce qui estcontraire au Code général des impôts. Il convient defusionner les deux en adoptant uneTVA immobilière, oude supprimer le droit d’enregistrement, à l’image de tousles pays qui ont développé leur secteur de l’immobilier(Tunisie, Maroc, voire même le Mali) ». Il est aussiurgent d’adopter des mesures radicales visant à faciliterl’accès durable au foncier des ménages à faibles revenuset des travailleurs du secteur informel majoritaires dansles emplois urbains mais défavorisés par l’irrégularité etla faiblesse de leurs revenus.Les acteurs du secteur s’accordent sur plusieursrecommandations. Les autorités doivent :Réduire le nombre d’intervenants pour raccourcirles délais de délivrance des titres et des autorisationsPromouvoir de vastes programmes d’aménagementet d’équipement de terrains urbainsRéserver de vastes zones aménagées à l’habitat enhauteur (verticalisation)Assouplir et simplifier les dispositifs législatifs etréglementaires ainsi que les mécanismes d’accès aufoncier qui participent de l’installation de la crisefoncière structurelleRefonder le droit au regard des pratiquescoutumières et informelles (réadapter les lois etrèglements sur le foncier dans l’esprit d’une prise encompte des pratiques coutumières et informelles).
    • 65SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRESCHAPITRE 5NOTES DE FIN1. Cette décision a été prise par le Président à l’issue de l’audience accordée aux représentants de lapopulation de Ouakam, le 5 octobre 2006.2. Les travaux de voirie, d’assainissement, d’adduction d’eau, d’électrification et de canalisation sont estimésà 700 millions de francs CFA.3. Le Soleil, du lundi 27 août 2001.4. Notons qu’une fois toutes ces opérations terminées et après le paiement des 3 000 000 francs CFA, ilrestera 4 440 000 francs CFA dont l’utilisation n’a pas été définie par les membres de l’association.5. Alla KANE, 2009, État des lieux législatifs et réglementaire régissant le foncier au Sénégal, Plateformedes Acteurs Non étatiques pour le suivi des Accords de Cotonou au Sénégal, Groupe thématique BonneGouvernance, juillet 2009, p. 5.6. Alla KANE, 2009, op.cit, p. 6.7. Ces titres administratifs ont été supprimés par l’article 59 du Code du domaine de l’État et leurtransformation en baux exigée par le législateur.8. Mohamadou Abdoul, La crise de la gestion foncière dans les banlieues de Dakar, Réseau de recherchecomparative (RRC), Terres urbaines en Afrique de l’Ouest, Politiques foncières et animateurs du marchéfonciers à Dakar (Sénégal), CODESRIA, p.17.9. Ces services sont : les services des domaines, le service de la conservation de la propriété foncière et desdroits fonciers, le service du cadastre et de l’urbanisme, etc.10. Emmanuel Seyni NDIONE (Direc.) et Ousmane GUEYE (Coord.), 2009, Pikine aujourd’hui et demain,Diagnostic participatif de la ville de Pikine, (Dakar, Sénégal), mai 2009, Enda Graf Sahel et Afrique del’Ouest, p. 30.11. Aminata DOUCOURE SOW, Foncier et production de terrain destiné à l’habitat – cas du Sénégal, p. 6.
    • 66PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL6.1. INTERVENTION DU SECTEURFINANCIER EXISTANT DANS LEFINANCEMENT DU LOGEMENT6.1.1. La Banque de l’habitat du SénégalCréée en octobre 1979, la BHS a démarré ses activitésen mars 1980. Elle exerce ainsi depuis plus de 30 ansau service de la promotion de l’épargne et de l’accès àla propriété immobilière au Sénégal. Elle propose sesservices dans les cas suivants : acquisition de logement outerrain vendu par un promoteur ; acquisition de terrainou logement vendu par un particulier ; construction ;amélioration ou extension d’un logement ; achèvementde travaux de construction.Fin décembre 2009, les ressources collectées par la BHSauprès de sa clientèle s’élevaient à 162,162 milliardsde francs CFA, soit 326 360 000 USD. Les créditsconsentis s’élevaient à la même date à 107,367 milliardsde francs CFA, soit 216 082 000 USD.6.1.2. Banques commercialesDepuis quelques années, les banques commerciales etles établissements de micro-finance développent desproduits ciblés sur le financement de l’accès au logement.Les volumes de prêts consacrés au logement accordés parles banques secondaires, autres que la BHS, sont encoretrès faibles. Quelques crédits à l’habitat sont accordés,soit pour l’achat d’un terrain, soit pour l’achèvementou la réalisation d’une construction de haut standing.Ces banques interviennent très peu ou pas du tout dansle financement de l’habitat social, alors qu’elles sonten surliquidité. En effet, le système bancaire sénégalaisn’intègre encore guère de volet sur le financement dulogement social. Ce dernier doit être financé sur le longterme, alors que les ressources mobilisées par les banquescommerciales sont pour l’essentiel des ressources sur lecourt terme.6.1.3. La Caisse de dépôts et consignations(CDC)Le dispositif de financement de la CDC, orienté surla politique de la ville, est posé par la loi n° 2006-03du 4 janvier 2006. Ce texte législatif a institué la CDCcomme un établissement public à statut spécial distinctde l’État et doté d’une personnalité juridique et del’autonomie financière. Il vise, entre autres, à fourniraux acteurs du secteur de la politique de la ville et dulogement, « des ressources financières abondantes et peuonéreuses », qu’ils pourraient difficilement mobiliserauprès du système bancaire.La Caisse des Dépôts et Consignations se met, selonla volonté des pouvoirs publics, au service de l’intérêtgénéral et du développement économique du pays enappuyant les politiques publiques conduites par l’Étatet les collectivités locales. Elle est dotée de ressourcesfinancières suffisantes par substitution « au Trésorpublic dans la réception et la gestion des dépôts etconsignations des organismes et des particuliers ainsi06FINANCEMENT DU LOGEMENTPhoto 26. Siège de la Banque de l’habitat du Sénégal, à DakarSource : IAGU 2012
    • 67FINANCEMENT DU LOGEMENTCHAPITRE 6que la garde des fonds disponibles de la Caisse nationaled’épargne », en plus de « la gestion des fonds de caissesde retraites ou d’assurances notamment le Fondsnational de retraites, des dépôts de garantie constituéspar les usagers auprès de grands concessionnaires deservice public ».6.2. FINANCEMENT DU LOGEMENT DESPARTICULIERS6.2.1. Crédits aux particuliers résidentsLes banques sénégalaises ont toujours accordé des prêtsimmobiliers à leurs clients pour l’acquisition et/oula construction de logements. Il ressort de l’étude dufinancement bancaire de l’immobilier commanditée parla BCEAO en 2009 et couvrant la période 2000-2007que :Les crédits mis en place par les banques sont passésde 18,5 milliards de francs CFA en 2000 à 51,6milliards en 2007.- Le montant total des concours est de 268milliards de francs CFA pour 18 408 dossiers.- 97,6 % des dossiers approuvés par les banquesconcernent les personnes physiques et 2,4 % lespersonnes morales.La clientèle résidente constitue 85,6 % des bénéficiairesde crédits selon cette étude. Elle est en majorité forméede salariés des secteurs public et privé et accessoirementde clients du secteur informel. Il est important denoter que 83 % des crédits sont accordés par la BHS(68,41 %) et la SGBS (14,24 %).Plus des trois quarts (76,4 %) des demandeurs sont desexe masculin contre un quart pour les femmes. Cecis’explique certainement par le rôle de chef de familleprépondérant que l’homme joue dans une sociétéà plus de 95 % musulmane. Les personnes mariéesreprésentent également les trois-quarts (75,3 %) contre19,5 % pour les célibataires et 2,1 % pour les divorcés.En trente ans, la BHS a financé plus de 29 000 créditsaux clients particuliers pour un volume global de 200milliards de francs CFA (409 778 000 USD). Pour ladécennie 2001-2010, la BHS a accordé à ses clientsparticuliers plus de 12 000 crédits pour 116 milliardsde francs CFA (237 671 000 USD). En moyennedurant ces trente ans, la BHS, principal pourvoyeurde ressources bancaires pour l’habitat, a financé un peumoins de 1 000 crédits particuliers par an. Ainsi, c’estenviron un millième des besoins annuels de logementsurbains au Sénégal qui sont financés vis la BHS quandon considère les 100 000 nouvelles unités de logementdont on estime que le Sénégal a besoin tous les ans.Les niveaux de crédits accordés aux clients particulierssont fonction de leur niveau de revenus (quotité cessibleégale au tiers des revenus) et des garanties proposéespar ces derniers. Au 31 décembre 2008, la BHS déclareavoir fait des crédits aux particuliers pour 39 projetspromoteurs ou coopératives, réalisant au total 3 302parcelles viabilisées ; 4 682 logements construits ; 290appartements et 10 immeubles d’un coût global de95,60 milliards de francs CFA (195 874 000 USD)dont 32,52 milliards de francs CFA (66 629 900 USD)de crédit bancaire.Tableau 18. Pourcentage des crédits aux particuliers accordés par différents établissements bancaires(2000- 2007)Établissement bancaire Part dans les crédits aux particuliers attribuésSGBS 14,24 %CLS 1,91 %BICIS 2,59 %BHS 68,41 %BOA -CNCAS 0,16 %Attijari 0,92 %BIS 0,08 %ECOBANK 0,09 %CBAO 4,18 %BSIC 0,04 %BRM 0,01 %Total 92,63 %
    • 68PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL6.2.2. Crédit aux Sénégalais de l’extérieurIls représentent environ 15 % des bénéficiaires de créditssi l’on considère le système bancaire dans sa globalité. Lenombre et le volume de financement des expatriés sontplus élevés à la BHS et à la SGBS, avec respectivement19,4 % et 6,75 %. Ceci est dû aux politiques agressivesen direction de cette clientèle, par la mise en place deguichets dédiés dans les pays d’accueil des Sénégalaisde l’extérieur. L’épargne des Sénégalais de l’extérieurconstitue près de 50 % de l’épargne collectée par la BHSces dernières années.Ces émigrés influent grandement sur la productiondu logement, selon qu’ils sont frappés ou non par lacrise financière dans leur pays d’accueil. Quand onsait qu’environ 30 % du milliard d’euros transférésau Sénégal sont destinés au secteur de l’immobilier(comme en atteste une étude de la Banque africainede développement), on mesure facilement l’impactd’une diminution des flux de transfert d’argent dans laconstruction et le paiement des loyers.En dehors des circuits bancaires, l’autofinancementest la règle chez les émigrés et membres de la diaspora.Plus de 60 % des émigrés propriétaires de parcellesdans une dizaine de quartiers de la région de Dakar,ont financé seuls la construction de leurs maisons (Tall,2009 : 158). L’environnement bancaire n’encouragepas le recours au crédit institutionnel. Certains émigrésn’ont pas une culture du financement bancaire, ilssont rebutés par le payement d’intérêts et l’opacité dusystème bancaire. Face à cette incapacité de mobiliserdes financements supplémentaires, l’émigré modulesouvent sa construction selon ses rentrées d’argent.L’autofinancement est dans ce cas précis une stratégied’adaptation économique face aux difficultés d’accès aufinancement bancaire.Tableau 19. Crédits particuliers à l’habitat financés par la BHS entre 1981 et 20101981-1990 1991-2000 2001-2010 TotalCatégorie Nombre Montant Nombre Montant Nombre Montant Nombre MontantLocatif - - - - 84 7 325 84 7 325Social 5 571 21 480 7 524 35 419 5 732 41 358 18 827 98 257Standing A 690 5 461 609 5 852 1 328 17 110 2 627 28 423Standing B 66 605 581 7 994 1 592 30 012 2 239 38 611Grand standing - - - - 146 6 312 146 6 312Terrain 1 057 903 1 911 4 124 2 984 14 061 5 952 19 088Total 7 384 28 449 10 625 53 389 11 866 116 178 29 875 198 016Tableau 20. Répartition des crédits selon le pays de résidence du bénéficiaireÉtablissement Sénégal Autres pays UEMOA* Pays hors UEMOA* TotalSGBS 2 781 4 197 2 982CLS 734 - 9 743BICIS 526 5 22 553BHS 10 528 57 2 316 12 901BOA 9 - 9CNCAS 30 - 30Attijari 284 - 284BIS 19 - 19ECOBANK 69 1 70CBAO 756 37 8 801BSIC 15 - 15BRM 1 - 1Total 15 752 104 2 552 18 408Source : BCEAO 2009* Union économique et monétaire ouest-africaine
    • 69FINANCEMENT DU LOGEMENTCHAPITRE 6Au Sénégal, seulement 6 % de la population ontrecours aux services d’une banque (hors micro-finance). Le crédit bancaire hypothécaire est doncune option très minoritaire dans le financementdu logement chez les ménages urbains.6.3. FINANCEMENT DES COOPÉRATIVESDE LOGEMENTSLe financement des programmes immobiliers par descoopératives d’habitat est très recherché par les candidatsà l’acquisition d’un logement, du fait de ses modalitéssouples et avantageuses. Les membres de ces coopérativescotisent mensuellement jusqu’à la mobilisation desapports requis par les banques, avant de se faire relayerpar ces dernières pour des financements à moyen et longterme.Il faut souligner que dans les programmes descoopératives, les employeurs s’impliquent parfois par lamise à disposition d’un apport sous forme de don, desubvention ou de prêt sans intérêts. Cette implication,compte tenu des coûts élevés des logements et parconséquent des apports requis, réduit de manièresubstantielle les délais d’attente pour accéder à un toitpour les membres des coopératives. D’autres formesd’implication des employeurs pour faciliter l’accès auxlogements de leur personnel sont les cautions et lesbonifications des taux d’intérêts ou la désaffectationdu patrimoine foncier. Les cas les plus illustratifsd’implication d’employeurs sont ceux de :La Société nationale de télécommunications(SONATEL) qui assiste ses employés par la miseà disposition d’assiettes foncières viabilisées et qui,à travers les conventions signées avec les banques,bonifie les taux d’intérêts qui leur sont appliqués.La Société nationale d’énergie électrique(SENELEC), qui a mis en place un fonds pourla promotion sociale des employés et qui assisteégalement ces derniers par la mise à dispositiond’apports personnels et la bonification de créditsimmobiliers.L’épargne des coopératives dans les différentes banquesdu Sénégal dépassait les 30 milliards de francs CFA en2009. Le secteur des systèmes financiers décentralisés,avec plus d’un million de sociétaires et plus de 100milliards de francs CFA de dépôts en 2007, vientaméliorer le ratio de couverture et diversifier la clientèle.Plusieurs institutions appuient les coopérativesd’habitat, notamment des ONG comme Habitat forHumanity qui soutient les coopératives des Industrieschimiques du Sénégal. Au-delà de l’appui institutionnel,technique et financier de l’État, les coopératives sonttrès peu soutenues par les bailleurs de fonds et comptentbeaucoup sur leurs membres. Ces derniers, au regardde leur histoire et de leur structure sociologique,appartiennent en majorité aux classes moyennesou populaires et s’acquittent difficilement de leurscotisations. Les coopératives s’adressent donc souventaux banques pour obtenir des crédits, en particulier à laBHS qui leur accorde un taux préférentiel de 8 %.Le financement des coopératives d’habitat posegénéralement de sérieux problèmes liés aux conditionsd’accès difficiles au crédit bancaire, au potentield’épargne limité de leurs membres du fait de leurprofil socioéconomique, et de la capacité limitée descoopératives à démarcher des bailleurs de fonds et despartenaires financiers potentiels. À cela s’ajoutent descoûts de production du logement élevés, au-delà despossibilités des membres (Fall, 2009 : 355).6.4. FINANCEMENT DU LOGEMENTLOCATIFDès le début des années 80, avec l’avènement de laBHS, les sociétés immobilières publiques ont bénéficiéde financements de partenaires étrangers qui leur ontpermis de réaliser un important parc locatif. Avec leretrait des bailleurs étrangers dans les années 80, lespromoteurs publics comme privés ne bénéficiaient quede financements à moyen terme (ne dépassant pas dixans) à des taux relativement élevés (entre 9 et 12 %).Les promoteurs publics manquent donc de ressourcesstables pour le financement du locatif. Les taux decrédit pratiqués et les durées d’amortissement quidépassent exceptionnellement dix ans ne favorisent pasle renforcement d’un parc locatif à des prix accessibles.Ces conditions de financement draconiennes, ajoutéesaux coûts élevés du foncier et des matériaux deconstruction, rendent impossible la réalisation d’unparc locatif constitué de logements ou d’appartementsà caractère social.Les engagements des banques d’une façon généralesemblent assez timides par rapport au dynamismeet au bouillonnement du secteur de la production delogement à Dakar et dans certaines villes de l’intérieur.Certains n’hésitent pas à incriminer les contraintes surla sécurité juridique du financement alors que d’autresjustifient cet état de fait par le sentiment que la bulleimmobilière va se dégonfler du jour au lendemain.
    • 70PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL6.5. FINANCEMENTS DIRECTS ACCORDÉSPAR L’ÉTAT6.5.1. Aides financières de l’ÉtatLes aides financières de l’État sont pour l’essentiel desexonérations d’impôt sur le revenu qui concernent :Les intérêts, arrérages et tous autres produits decomptes de dépôts ouverts dans les écritures de laBHS, ainsi que des prêts et avances, quelle que soitleur forme, consentis par cet établissementLes intérêts des prêts consentis aux coopérativesou unions des coopératives créées et fonctionnantconformément à la législation en vigueur, ou desprêts qu’elles consententLes intérêts, arrérages et tous autres produits desemprunts contractés par la SNHLMLa même exonération est applicable aux sociétésd’économie mixte fondées en vue de l’amélioration del’habitatetàtouteslesautressociétésquiseconsacrent,avecl’agrément et sous le contrôle de l’État, au développementde l’habitat, dans la mesure où les prêts sont contractésou consentis en vue de l’amélioration de l’habitat ou dudéveloppement des habitations économiques.Sont également affranchis d’impôt sur le revenu lessociétés coopératives d’habitat et les groupementsdits « Castors » qui procèdent, sans but lucratif, aulotissement et à la construction de logements au profitexclusif de leurs membres. Les plus-values immobilièresréalisées par des personnes physiques dans le cadrede la gestion de leur patrimoine privé, le cas échéantassujetties à la taxe de plus-value, ne sont pas soumisesà l’impôt sur le revenu. Aussi, les intérêts des empruntsà la charge du contribuable, pour l’acquisition, laconservation ou les réparations de son habitationprincipale située au Sénégal, sous réserve de laproduction du tableau d’amortissement du prêt certifiépar l’organisme prêteur, sont des charges déductibles del’impôt.En outre, le taux de la contribution foncière despropriétés bâties est fixé à 5 % de la valeur vénale pourles immeubles autres que les usines.Concernant les droits d’enregistrement, il sont d’unmontant égal à 5 % de la transaction (au lieu de15 % habituellement) pour les actes portant vented’immeubles à usage de logement par les personnesmorales ou physiques qui se consacrent, avec l’agrémentet sous le contrôle du gouvernement, au développementde l’habitat social, et dont le coût est égal ou inférieurà un montant fixé par décret sur proposition conjointedu Ministre chargé des Finances et du Ministre chargéde l’Habitat (loi n° 97/11 du 6 mai 1997). Des droitsLes aides et facilités offertes par l’État pourappuyer l’habitat social ne profitent pas auxménages du secteur informel qui représententjusqu’à 80 % des emplois urbains.d’enregistrement de 1 % s’appliquent sur les actesportant acquisition, par les organismes publics ouprivés d’aménagement et d’équipement foncier désignéspar le Code de l’urbanisme, de terrains ou de droitsde superficie compris dans le périmètre d’une ZACet nécessaires à la réalisation de leur programme. Lebénéfice du tarif réduit est subordonné à la réalisationdu programme dans un délai de trois ans à compterde la date de prise de possession des terrains. Enfin, leslocations à usage d’habitation sont exonérées de TVA.6.5.2. Mobilisation de ressources publiquespour le logementAuparavant, la taxe de l’habitat, représentant unprélèvement de 2 % sur les salaires des travailleurs,alimentait le FAHU, Fonds d’amélioration del’urbanisme et de l’habitat, un compte spécial du Trésor.Une partie des ressources du FAHU servait à financerl’aménagement et l’équipement des assiettes foncièresdes programmes de l’OHLM, constituant ainsi une aideà la pierre à ces opérations et une subvention aux prix decessions des logements qui en étaient issus.Au même moment, la CCCE concédait depuisles indépendances à la fin des années 70 des prêtsconcessionnels, sur le long terme avec des taux inférieursà 4 %.La création de la BHS en 1979 introduisit desaménagements dans l’allocation des ressources duFAHU dont 80 % des ressources lui étaient désormaisaffectées sous forme de dotations en consolidationet en bonification des prêts. L’aide à la personne oupersonnalisée au logement se substitua, à compter decette date, à l’aide à la pierre. Malgré tout, la BHS n’estpas encore suffisamment dotée de ressources longues etconcessionnelles.Un fonds de l’habitat, qui reposerait sur la triplenécessité de rendre davantage solvables les requérants àfaibles revenus, de mettre à la disposition des financeursdes ressources longues et d’aménager de vastes tramesd’accueil, pourrait être institué. Il pourrait tirerses ressources d’emprunts auprès de partenaires etinvestisseurs de l’étranger, de loyers sur le patrimoinebâti de l’État, des recettes du domaine de l’État, destaxes sur les autorisations de construire, des taxes sur lesédifices à usage commercial, d’une taxe sur les salaires,éventuellement d’une subvention annuelle de l’État.La création de ce fonds à partir de telles ressources
    • 71FINANCEMENT DU LOGEMENTCHAPITRE 6Tableau 21. Évolution des crédits inscrits au budget de l’État pour les prêts au logement de 2002 à 2010Année Crédits ouverts (Francs CFA) Bénéficiaires2002 800 000 000 6402003 1 600 000 000 9392004 2 600 000 000 9112005 3 200 000 000 1 6892006 4 000 000 000 1 9742007 7 500 000 000 2 3502008 12 000 000 000 2 7452009 - -2010 10 500 000 000 près de 3 000Total 42 200 000 000reposerait sur le principe que désormais le financementde l’urbanisation devrait être inscrit dans un processusdurable. L’urbanisation devrait être financée à partir deressources tirées des plus-values qu’elle génère.L’État du Sénégal, par le biais de la Direction de lamonnaie et du crédit, participe au financement desacquéreurs que sont les fonctionnaires et des autresagents. Ainsi des crédits dits « DMC » sont accordés àces derniers à des taux nuls et sur une durée maximalede sept ans, avec un montant plafond de cinq millionsde francs CFA (10 244 USD) par agent.Le volume des crédits « DMC » est passé de 0,8milliards de francs CFA (1 639 110 USD) en 2002pour 640 bénéficiaires à plus de 10 milliards en 2010(20 488 900) pour près de 3 000 bénéficiaires, soit uneaugmentation moyenne annuelle de 37 %.On peut constater que la plupart des aides fiscales etautres consenties par l’État dans le cadre de l’accès aulogement profitent aux travailleurs salariés. La majoritédes travailleurs du secteur informel, déjà exclus dusecteur bancaire, sont les laissés pour compte de cetteassistance publique. Ce sont donc les plus nécessiteuxqui sont ignorés par ces aides de l’État.6.6. MOBILISATION DES RESSOURCESET SYSTÈMES D’ÉPARGNE POURL’AUTOPROMOTIONLa majeure partie des constructions de logementsau Sénégal sont réalisées sur financement propre despropriétaires et généralement pendant plusieurs années.Cette situation a pour origine la faible proportionde personnes ayant recours aux services d’unebanque ; l’absence ou la rareté des titres de propriétéCes financements permettent aux travailleursbénéficiaires de mobiliser un apport pour êtreattributaires dans les programmes immobiliers despromoteurs et coopératives ou de construire leurslogements.L’État du Sénégal offre d’autres facilités dans le cadre del’accès aux logements par une politique fiscale consistanten :L’exonération décennale après l’acquisition dupremier logementL’exonération de taxes sur les opérations bancaires(TOB) pour les acquisitions d’une premièrerésidence principale dans la tranche socialeLes exonérations dans le cadre du programme « unefamille, un toit »pour la garantie des prêts hypothécaires ; et la faiblessegénérale de l’épargne. Considérant l’évolution du parcde logements à Dakar et le nombre de dossiers financéspar le système bancaire, il est raisonnable de considérerque plus de 75 % des logements sont financés par lespropriétaires.Le financement des logements produits par lespropriétaires s’effectue sous diverses formes :Construction évolutive en fonction des montantsépargnés par les propriétaires ; ces constructionspeuvent durer des années en fonction des capacitésdes individus concernés.Juxtaposition de crédits personnels ordinairesmobilisés auprès des institutions bancaires etmutualistes, surtout dans les villes où les titres
    • 72PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALde propriété ne permettent pas d’inscriptionhypothécaireCrédits bancaires avec inscription hypothécaire surdes terrains titrés ; les durées d’amortissement deces crédits varient entre cinq et vingt ans selon ladurée d’activité restante du demandeur de crédit.Pour les crédits hypothécaires aux clients adeptes del’autopromotion, la BHS a accordé près de 15 000 prêtspour 120 milliards de francs CFA (245 867 000 USD)en 30 ans.Les institutions de micro-finance interviennent dans lefinancement du logement, notamment pour les clientsdu secteur informel qui n’ont pas accès aux crédits desbanques faute de garantie. Cependant, les taux d’intérêtsont généralement supérieurs à 20 % et les prêts portentsur des durées très courtes ne dépassant généralementpas cinq ans. Certaines mutuelles proposent des duréesplus longues et des taux plus attractifs pour attirer lestravailleurs du secteur formel. Il s’agit de mutuellesappartenant à de grands réseaux de micro-finance ayantdes agences dans les zones les plus reculées tels quel’Uniondesmutuellesdupartenariatpourlamobilisationde l’épargne et du crédit au Sénégal (UM-PAMECAS),le Crédit mutuel du Sénégal (CMS) et l’Alliance pour lecrédit et l’épargne (ACEP) (Tall, 2010).6.7. FINANCEMENT PAR DES CIRCUITSNON-OFFICIELS : LES SOUPÇONS DEBLANCHIMENT D’ARGENT DANS LESECTEUR IMMOBILIER SÉNÉGALAISÀ Dakar, le secteur de l’immobilier est considérécomme un haut lieu de blanchiment d’argent. Certes,le Sénégal n’est pas le seul pays concerné dans l’Unionéconomique et monétaire ouest-africaine (UEMOA),mais, paradoxalement, sa stabilité politique, l’efficacitéde son système financier et sa position géographique enfont un choix privilégié des blanchisseurs.Selon le journal La Gazette1, la BCEAO a effectué uneétude dans l’ensemble des pays membres pour évaluerdans certains secteurs des indices attestant de l’effectivitéet de l’ampleur du blanchiment d’argent sous toutes sesformes. Au Sénégal, l’étude du secteur du bâtiment a livrédes données préoccupantes. La méthode d’évaluation etde calcul mathématique qui a été utilisée (le proxys) apermis de démontrer que moins de 10 % des immeublesen cours de construction et de l’ensemble des activitéséconomiques liées à l’immobilier dans l’agglomérationdakaroise sont d’origine licite. Autrement dit, aumoins 92 % de telles activités sont réalisées avec desfinancements dont l’origine est inconnue de la Banquecentrale et des banques commerciales installées dans lepays (journal La Gazette publié le 24/04/2009).Rappelons qu’en 2007, un rapport des Nations unies(Unsic) indiquait que le « Sénégal est très vulnérableau blanchiment d’argent où la majeure partie dublanchiment concerne des fonds produits localementpar la corruption et les détournements. Et que lemarché de l’immobilier qui est en plein essor à Dakarest largement financé en espèces, et qu’il n y a aucunetransparence dans ce secteur ».Les immeubles qui poussent comme des champignons àDakar et dans certaines villes du Sénégal continuent deconfirmer la thèse du blanchiment d’argent. Le Groupeintergouvernemental d’action contre le blanchimentd’argent en Afrique de l’Ouest (GIABA), dans sonrapport 2010, relève que le marché florissant del’immobilier à Dakar est largement financé en liquidités.Avant de faire remarquer : « La propriété et le transfertde biens ne sont pas transparents. Le boom continu dela construction et les prix élevés des biens laissent penserqu’il y a de plus en plus de fonds d’origine douteuse encirculation au Sénégal ».Face à cette situation, la lutte contre le blanchimentd’argent est devenue, dans tous les États membres dela Banque centrale des États de l’Afrique de l’Ouest(BCEAO), une préoccupation constante et majeure desautorités, conformément aux engagements souscrits parl’ensemble des pays engagés par la convention établissantl’institution financière.6.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONSLa politique de financement du logement au Sénégala maintenant plus de 50 ans. Elle fut d’abord appuyéepar la coopération internationale, ensuite par le secteurbancaire local sur le court terme pour les promoteursimmobiliers et les moyen et long termes pour lesparticuliers.Les acquéreurs de logements, à travers les programmesdes promoteurs publics comme privés, mobilisent lesfinancements sur fonds propres, avec le soutien demembres de leur famille ou avec l’appui des banques ouencore de leurs employeurs pour accéder à des produitstoujours plus onéreux dans les villes. Ces acquéreurs,constitués des employés des secteurs public et privé, desémigrés et des employés du secteur informel, agissent àtitre individuel ou regroupés sous forme d’associationsou de coopératives. Notons également la présence, dansle secteur du logement, d’acteurs aux logiques souventsouterraines qui utilisent des circuits douteux pour lefinancement de l’immobilier (blanchiment d’argent).Le financement du logement est confronté à de sérieusesdifficultés liées notamment aux coûts exorbitantsdu foncier et des matériaux de construction, à la
    • 73FINANCEMENT DU LOGEMENTCHAPITRE 6non-participation de l’État dans le financement del’aménagement et des infrastructures et à la capacitéd’endettement réduite des clients du secteur formel. Lesdéséquilibres sont surtout notés dans les segments del’habitat social et du grand standing respectivement dufait d’une offre insuffisante et d’une demande insolvable.En conséquence, une situation de crise s’est installéedans ces segments du marché où offre et demande nes’équilibrent pas.L’offre de financement à travers les institutions bancairesdu Sénégal, bien que variée, demeure très onéreuse aussibien pour les promoteurs que pour les particuliers. Elleest par ailleurs insuffisante du fait des moyens limités despromoteurs et entreprises. La méthode traditionnelle deconstruction de logements, avec les ressources dérisoiresdes entreprises de bâtiments et travaux publics, nepermet pas non-plus la rapidité d’exécution.Il s’y ajoute que la majorité des travailleurs urbains quisont actifs dans le secteur informel sont exclus du systèmede financement bancaire du fait de leur situation de non-salarié. Leur seul recours demeure le financement surressources propres qui constitue un véritable parcoursdu combattant tant le prix augmente continuellement.Le recours à la micro-finance, plus coûteuse, limite leuraccès à des financements conséquents et abordablespour le logement.Les principales recommandations faites par lesprofessionnels du secteur s’accordent sur la nécessité desactions suivantes de la part de l’État :Atténuer les charges, notamment à travers la mise àdisposition de terrains par l’ÉtatParticiper davantage aux travaux d’aménagementMettre en place une politique d’exonérationsCréer un guichet unique qui regrouperait lessociétés immobilières, les banques, les assurances,les notaires et les structures de l’État comme lesimpôts et les domaines. Un tel dispositif pourraitréduire sensiblement le coût d’acquisition d’unlogement.D’autres acteurs militent en faveur de la définitiond’une nouvelle politique du logement adaptée àl’évolution démographique et qui réorganiserait lesecteur de l’immobilier en prenant en compte tous lesacteurs impliqués, tant étatiques que non étatiques,tant formels qu’informels. La discrimination à l’égarddes travailleurs informels majoritaires dans les villesmais exclus du financement bancaire et des aides del’État est aussi une réalité qu’il importe de corriger.Les pouvoirs publics doivent réorienter leurs politiquesdavantage en direction de ces acteurs informels que leursrevenus irréguliers et souvent insuffisants éloignent desmécanismes de financement bancaire.
    • 74PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALNOTES DE FIN1. A.L COULIBALY. , BLANCHIMENT D’ARGENT AU SENEGAL 1500 milliards recyclés par an, Publié par lejournal la Gazette du 24/04/2009, P8.
    • 75INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASECHAPITRE 77.1. APERÇU DE LA MISE À DISPOSITIONDES INFRASTRUCTURES URBAINES DEBASEL’augmentation de la population urbaine et sapaupérisation croissante ont eu des effets néfastes surl’environnement et l’aménagement du cadre de vie.Des distorsions émanant d’une forte demande enbiens et services, par rapport à l’offre, ont entraîné undépassement des capacités de charge des infrastructures.La croissance urbaine n’a pas été accompagnée par desprogrammes conséquents d’équipement des villes.En 1991, le niveau d’accès aux services de base restaitfaible avec seulement 33 % de ménages branchés auxréseauxd’adductiond’eau,58%ayantaccèsàl’électricitéet 31 % ayant accès à des services d’assainissement àDakar.L’amélioration des conditions d’accès à une occupationfoncière sécurisée nécessite aussi des efforts pour l’accèsauxservicesdebase,notammentl’eauetl’assainissement,en conformité avec les Objectifs du millénaire pour ledéveloppement et les résolutions du Sommet mondialsur le développement durable de Johannesburg.7.2. FINANCEMENT DES ÉQUIPEMENTSPOUR LE LOGEMENTLes travaux d’aménagement et d’équipement desterrains à usage d’habitation sont réalisés, pour la quasi-totalité des projets, par les promoteurs immobiliers oupar les coopératives qui en répercutent les coûts sur lesprix appliqués aux acquéreurs finaux des logements.Les interventions les plus systématiques dans ce domainesont notées dans les ZAC et de façon plus sommairedans les lotissements administratifs où l’aménagementdes équipements est financé par les collectivités locales.LaréhabilitationdesquartiersestassuréeparlaFondationdroit à la ville (FDV) qui réalise ses opérations derestructuration des quartiers spontanés avec le soutiendes partenaires étrangers et une modeste contributiondes bénéficiaires constitués en Groupements d’intérêtéconomique (GIE).Il faut cependant noter que l’habitat informel, qui atteintquelque 30 % dans les villes sénégalaises, est caractérisépar un sous-équipement chronique avec notammentune absence d’infrastructures d’assainissement et devoirie. Même l’habitat régulier souffre d’un manqued’investissements dans les infrastructures et servicesurbains de base. L’accent est quasi-exclusivement mis surle financement de la construction du logement plutôtque sur la fourniture des infrastructures et servicesurbains de base.7.3. COUVERTURE DES INFRASTRUCTURES7.3.1. Couverture des infrastructures etservices urbains de baseCette partie aborde le niveau d’accès aux services urbainsde base pour les populations urbaines. On y analysele niveau de satisfaction de la demande par rapport àl’offre de service.7.3.1.1. Accès à l’eau et à l’assainissementLes consommateurs estiment qu’il y a une netteamélioration de l’accès à l’eau potable depuis 2003,mais ils déplorent la qualité de l’eau (couleur, odeur etgoût) et les difficultés à avoir de l’eau en continu. Ladégradation de la qualité de l’eau, les interruptions quisurviennent dans la distribution ainsi que les baisses depression aux heures de forte consommation signaléespar les usagers de Pikine et Guédiawaye notamment,sont bien connues de la Sénégalaise des eaux (SDE). Lanature ferrugineuse de l’eau provenant des centres de07INFRASTRUCTURES ET SERVICESURBAINS DE BASE
    • 76PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALTableau 22. Source d’approvisionnement en eau dans les centres urbainsSource d’approvisionnement Nombre de citations FréquencePuits 97 11,9 %Pompes Diambar 6 0,7 %Vendeur privé 28 3,4 %Borne fontaine publique 29 3,6 %Branchement privé 654 80,2 %Autre 1 0,1 %Total cit. 815 100 %Source : Enquête quantitative de l’étude sur le logement au Sénégal, Nov.-Déc. 2010captage de Pout et celle fortement nitratée des foragesde Thiaroye sont aussi en cause.Dans l’enquête d’où sont issues les données du Tableau22, sur les 815 enquêtés qui constitue l’échantillon,654 soit 80,2 % affirment avoir accès au branchementprivé. Les puits constituent la deuxième source lamieux utilisée, suivie des bornes fontaines publiques,des vendeurs privés et dans une moindre mesure, des« pompes Diambar » qui sont plus utilisées dans labanlieue de Dakar où l’eau est presque affleurante.Le coût de l’eau est considéré élevé par l’ensembledes personnes interrogées malgré le tarif fortementsubventionné de 60 % (par rapport au tarif plein) surla première tranche de 20 m3consommés par bimestre.Pour les ménages interrogés, l’eau est même devenueplus chère, au vu des difficultés de paiement des factures(coupures et résiliations) auxquelles ils sont confrontés.Par ailleurs, les possibilités d’utilisation de sourcesalternatives gratuites (puits et petits forages), semblentconforter cette perception de la cherté de l’eau. Ilconvient cependant d’atténuer ce jugement qui ne tientpas compte du fait que l’eau des puits et des forages n’estpas de même qualité que celle distribuée par la SDE.Bien qu’on observe un comportement de rationalisationdes consommations chez les ménages, les facturesTableau 23. Tarification de l’eau pour les branchements domiciliaires (en vigueur depuis 2003)Tarifs appliqués Tranches parbimestrePrix du m3(en francs CFA) % de ménages del’échantillonTaille moyenneménageZones assainies Zones non assainiesTarif social 0 - 20 m3191,32 181,42 26 % 9,76Tarif normal 21 - 40 m3629,88 584,23 51,4 % 11,96Tarif dissuasif + de 41 m3788,67 714,98 22,6 % 15,98Source : SDE et enquête ménageDans les villes sénégalaises, l’eau potable estpresque devenue un service universel, grâceaux programmes d’investissement réalisés cesdix dernières années, à la stabilité du cadreinstitutionnel et à l’importance des branchementsparticuliers soutenus financièrement par l’Étatet au faible coût d’installation pour les usagers,appelés branchements sociaux.dépassent souvent 5 000 francs CFA (10,2 USD). Laconsommation bimestrielle de la plupart des ménagesinterrogés dépasse effectivement le seuil de la tranchesociale qui concerne les 20 premiers mètres cubes parbimestre. En effet, près de 51 % des ménages enquêtésont une consommation comprise entre 21 et 40 m3, cequi les classe dans la tranche pleine (ou tranche normale)facturée à 629,88 francs CFA le m3contre 191,32 francsCFA par m3pour le tarif social.Dans le sous-secteur de l’assainissement urbain, le tauxd’accès des ménages urbains à l’assainissement était de64 % dans la région de Dakar en 2004, dont 25 %par assainissement collectif et 39 % par assainissementautonome (fosse septique). Dans les autres villesassainies du Sénégal, seuls 39 % des ménages y ontaccès, dont seulement 4 % par l’assainissement collectif.L’assainissement dit « conventionnel » (réseaux d’égouts
    • 77INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASECHAPITRE 7Ce type d’assainissement pose de nombreux problèmesaux ménages interrogés qui affirment utiliser souventun système mécanique (camions de vidange) pour lavidange qui coûte entre 25 000 et 40 000 francs CFAselon la taille de la fosse (12 m3en moyenne). Cecoût oblige certains ménages à recourir à la vidangemanuelle des fosses, qui sont déversées dans la rue,créant ainsi des risques environnementaux et sanitairesassez préoccupants. Toujours est-il qu’on constatequ’un secteur privé spécialisé dans la vidange manuelleet mécanique (camion de vidange) s’est beaucoupdéveloppé dans les différentes villes du Sénégal, à causede l’incapacité de l’Office national de l’assainissementdu Sénégal à satisfaire la demande.7.3.1.2. Accès à l’électricitéLe taux d’électrification, pour une zone géographiquedonnée, représente le rapport du nombre de ménagesélectrifiés au nombre total de ménages vivant dans lazone considérée. Au total, l’accès à l’électricité n’estassuré que pour un peu plus de 44 % des ménagessénégalais. Dans les zones urbaines, 77 % des ménagesont accès à l’électricité.Dans le tableau suivant, sont représentés les tauxd’électrification obtenus de 2000 à 2006 au niveau des11 régions qui composaient le Sénégal (depuis 2009,le Sénégal est subdivisé en 14 régions). Seules les zonesurbaines de ces régions sont prises en compte.On constate que le taux d’électrification a augmenté de19 % entre 2000 et 2006. Il est possible que l’objectifd’un taux d’électrification urbaine de 85 % en 2012soit largement atteint, si la tendance notée entre 2000et 2006, avec une progression annuelle moyenne de4,8 %, s’est maintenue.Malgré ces statistiques encourageantes, il faut noterque la qualité de la fourniture d’électricité a connuPhoto 27. Système d’assainissement pluvial vétuste, malentretenu et drainant les eaux usées à RufisqueSource : IAGU 2009Tableau 24. Utilisation des différents types de réseau d’assainissementRéseau d’assainissement Nombre de citations FréquenceFosse septique avec puisard 426 55,0 %Fosse sèche 123 15,9 %Fosse étanche 37 4,8 %Raccordement au réseau d’égout 189 24,4 %Total cit. 775 100 %Source : Enquête quantitative de l’étude sur le logement au Sénégal, Nov.-Déc. 2010eaux usées fermés) est constitué d’un réseau de 843 kmavec 61 stations de pompage et 7 stations d’épuration.L’accès à un réseau d’assainissement, un importantindicateur des conditions d’hygiène familiale, est encoreun problème pour de nombreux ménages. En effet,sur l’ensemble du pays, 67,5 % des ménages citadinsdisposent d’un réseau individuel d’assainissement,tandis que seuls 18,6 % se branchent sur un réseaucollectif ou semi collectif d’égout.Les fosses septiques avec puisard restent le typed’assainissement individuel le plus utilisé au Sénégal(55 % des ménages interrogés) tant pour l’évacuationdes excrétas que pour les eaux usées ménagères.L’assainissement dit « non conventionnel », génère àDakar, malgré l’existence du plus important réseaud’égout, entre 178 070 m3et 182 445 m3de boues devidange par an.
    • 78PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALune dégradation continue, en dépit des investissementsnotables réalisés sur la période dans tous les segmentsdu système. En effet, la demande globale non satisfaite(énergie non fournie) est passée de 29,74 GWh en2005 à 104,27 GWh en 2008 ; la norme assignée à laSENELEC en la matière n’a jamais été respectée.Cette évolution défavorable découle de la recrudescencedes délestages à la suite de l’insuffisance de production,due essentiellement à l’indisponibilité des turbines à gazde la SENELEC et de la centrale de GTI, au retard dansla mise en service de la centrale électrique de Kounouneet aux difficultés accrues dans l’approvisionnement encombustibles.La demande non satisfaite suite à des incidents sur lesréseaux de transport et de distribution a égalementaugmenté, passant de 6,236 GWh en 2005 à 10,372GWh en 2008. En nombre, les incidents ont évoluéde 3 979 à 6 810 sur la même période, toutes tensionsconfondues. Cette situation est la conséquence duretard sur les investissements au niveau des réseaux dedistribution.En ce qui concerne les ventes, le nombre de clients aconnu une augmentation moyenne de 8,66 % par an,une évolution venant principalement de la clientèlebasse tension qui a augmenté de 8,67 % alors que laclientèle moyenne tension a augmenté de 4,79 % paran.Avec une augmentation de la clientèle plus rapideque celle des quantités d’électricité vendues, laconsommation unitaire connaît une baisse sensible surla période. Pour la clientèle basse tension, la quantitéd’énergie consommée par client connaît une baisse de2,17 % en moyenne par année, passant de 1,721 MWh/client en 2005 à 1,576 MWh/client en 2009. Sur lapériode 1999-2004, une augmentation de près de 5 %par an avait été notée.Au niveau de la moyenne tension, on note une baissede la consommation de 0,47 % par an, avec uneconsommation moyenne de 442,8 MWh/client en2005 et 434,6 MWh/client prévue en 2009, contre unehausse de 2 % par an sur la période précédente.Tableau 25. Taux d’électrification urbaine par régionZones urbaines de régions 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006Dakar 66 % 68 % 70 % 72 % 75 % 79 % 80 %Diourbel 58 % 60 % 63 % 63 % 65 % 68 % 70 %Fatick 44 % 47 % 53 % 55 % 63 % 68 % 74 %Kaolack 53 % 55 % 59 % 59 % 68 % 72 % 76 %Kolda 37 % 40 % 42 % 43 % 51 % 54 % 58 %Louga 55 % 56 % 60 % 62 % 75 % 78 % 81 %Matam 20 % 22 % 24 % 41 % 53 % 58 % 61 %Saint Louis 56 % 57 % 59 % 60 % 66 % 68 % 71 %Tambacounda 45 % 46 % 48 % 51 % 55 % 59 % 62 %Thiès 50 % 52 % 57 % 59 % 72 % 76 % 81 %Ziguinchor 32 % 35 % 39 % 42 % 47 % 52 % 56 %Sénégal 58 % 60 % 63 % 65 % 71 % 74 % 77 %Source : SIE-Sénégal 2007Tableau 26. Évolution des consommateurs d’électricité en milieu urbainClientèle 2005 2009 Évolution TotaleNombre % Nombre %Basse tension 5 97 326 99,8 % 832 994 99,8 % 8,67 %Moyenne tension 1 107 0,2 % 1 335 0,2 % 4,79 %Total 598 433 100,0 % 834 329 100,0 % 8,66 %Source : CRSE, 2009
    • 79INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASECHAPITRE 7Les fréquentes et récurrentes perturbations dansla distribution de l’électricité ont non seulementvu la satisfaction de la demande des ménagesbaisser, mais aussi eu une influence négative surla productivité des entreprises.Tableau 27. Nombre de coupures d’électricité dans une journéeNombre de coupures d’électricité par jour Nb. citations PourcentageNon réponses 941 coupure 130 19,8 %2 coupures 236 36,0 %3 coupures 228 34,8 %4 coupures 55 8,4 %5 coupures 5 0,8 %6 coupures 2 0,3 %Total cit. 656 100 %Source : Enquête quantitative de l’étude sur le logement au Sénégal, Nov.-Déc. 2010Tableau 28. Pourcentage du revenu du ménage consacré à l’électricitéPart du revenu consacré à l’électricité ( %) Nb. citations PourcentageMoins de 2 % 8 1,2 %De 2 à 4 % 34 5,1 %De 4 à 6 % 73 11,0 %De 6 à 8 % 35 5,3 %De 8 à 10 % 23 3,5 %De 10 à 12 % 96 14,5 %12 % et plus 393 59,4 %Total cit. 662 100 %Source : Enquête quantitative de l’étude sur le logement au Sénégal, Nov.-Déc. 2010Cette situation s’explique par la crise notée dans lesecteur de l’électricité depuis le début des années 2000.Elle se manifeste globalement par une faible capacité dela SENELEC à satisfaire une demande croissante. Lesefforts importants consentis en termes d’investissementpour augmenter la capacité de production de 200MW (Centrale électrique C6 en 2006, Kounouneen 2007 et Kahone en 2008), en vue de résorber ledéficit de production d’électricité n’ont pas eu les effetsescomptés.Depuis le début des années 2000, on note unerecrudescence des coupures d’électricité au Sénégal. Ilarrive qu’il y ait plus de quatre délestages, d’une durée de2 à 8 heures, par jour. Cette situation a favorisé chez lesménages des centres urbains une plus grande utilisationde l’énergie solaire, des bougies, des lampes à piles etdes groupes électrogènes, pour pallier aux coupuresfréquentes d’électricité.Malgré ces fortes perturbations dans le service del’électricité, les ménages rencontrés estiment queces déficits liés à l’approvisionnement n’ont aucuneincidence sur le coût des factures de la SENELEC.Au contraire, plus de 65 % des ménages jugent quele paiement de ces factures absorbe plus de 10 % desrevenus des ménages. Les montants des factures sesituent entre 25 000 et 100 000 francs CFA (entre 51 et204,8 USD) par bimestre et par ménage.7.3.1.3. Accès au transport routier urbain et à lavoirie urbaineLes estimations réalisées par les services de la Directiondes transports terrestres (DTT) font ressortir que17 069 véhicules ont été immatriculés en 2007, contre14 472 véhicules en 2006. Le total du parc automobileimmatriculé était de 280 594 véhicules au 31 décembre2007, soit une hausse de 6,5 % en un an.
    • 80PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALL’analyse de la répartition régionale du parc, qui figuredans le tableau ci-après, met en évidence un importantdéséquilibre régional au profit de la région de Dakarqui concentre 72,5 % du parc, suivie de celles de Thiès(8,8 %) et de Diourbel (5,2 %).Dakar représente donc les trois-quarts du parcsénégalais, un quart de la population, et à peine6,4 % du réseau revêtu. Avec Thiès, on obtient presque40 % de la population et plus de 80 % du parc, maisseulement 17,6 % du réseau. Enfin si l’on ajouteDiourbel et Kaolack, on obtient une zone géographiquequi rassemble 90 % du parc, 60 % de la population etseulement 30 % du réseau. On comprend facilementque ces quatre régions, qui rassemblent la majorité dela population urbaine du Sénégal, concentrent une partécrasante du trafic urbain.Selon les résultats de la dernière campagne nationalede comptage, le trafic interurbain du Sénégal sedécompose, en milliers véhicules par kilomètre par jouret par catégorie de route, pour les principales régions etl’ensemble du pays, comme dans le Tableau 29.L’accès au transport public signifie aussi l’existence pourles usagers d’une gare routière, d’une gare ferroviaireou d’un endroit où ils peuvent prendre un moyende transport public quelconque pour effectuer leursdéplacements.La majorité des ménages (plus de sept sur dix) met peude temps pour atteindre le moyen de transport publicle plus proche : près de 58 % moins de 15 minutes et13 % entre 15 et 30 minutes. Près d’un ménage surcinq accède difficilement au moyen de transport publicTableau 29. Évolution du parc automobile par région, de 2005 à 2007Regions 2005 2006 2007 Variation 2006/2007 ( %)Dakar 182 554 191 782 206 440 6,1 %Diourbel 13 296 13 720 14 511 5,8 %Fatick 1 256 1 285 1 383 7,6 %Kolda 1 727 1 940 2 215 14,2 %Kaolack 7 571 8 281 9 238 11,6 %Louga 6 921 7 366 7 985 8,4 %Matam 29 106 206 94,3 %Saint Louis 7 211 7 636 8 021 5,0 %Tambacounda 3 636 4 162 4 465 7,3 %Thiès 21 655 23 325 24 592 5,4 %Ziguinchor 3 197 3 922 4 538 15,7 %Total 249 053 263 525 280 594 6,5 %Source : Direction des transports terrestresTableau 30. Trafic interurbain journalier moyen (en milliers de véhicules)Régions ciblées Routes nationales Routes régionales Rotes départementales Pistes TotalThiès 1051 81.4 % 44 3.4 % 196 15.1 % 1 0.1 % 1292Dakar 490 87.0 % 53 9.4 % 0 0.0 % 20 3.6 % 564Saint-Louis 457 95.9 % 7 1.5 % 12 2.6 % 0 0.0 % 477Diourbel 293 61.5 % 112 23.5 % 17 3.5 % 55 11.5 % 476Tambacounda 296 92.9 % 0 0.0 % 23 7.1 % 0 0.0 % 319Kaolack 277 93.0 % 11 3.6 % 10 3.4 % 0 0.0 % 298Sénégal 3317 79.7 % 355 9 % 398 9.6 % 93 2.2 % 4163Source : Campagne nationale de comptage 2002 AATR/GIC
    • 81INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASECHAPITRE 7Tableau 31. Répartition des ménages selon le milieu de résidence et le temps mis pour atteindre un moyende transport publicMilieu de résidenceTemps pouratteindre unmoyen detransport publicDakar urbain Autres villes Milieu urbain Milieu rural TotalNombre % Nombre % Nombre % Nombre % Nombre %0-14mn 233 763 84,4 136 599 65,7 370 362 76,4 248 811 42,7 619 173 58,015-29mn 33 005 11,9 40 385 19,4 73 389 15,1 64 870 11,1 138 259 13,030-44mn 6 245 2,3 14 657 7,0 20 902 4,3 46 993 8,1 67 895 6,445-59mn 1 554 0,6 7 000 3,4 8 554 1,8 26 660 4,6 35 213 3,360 mn et + 1 357 0,5 7 893 3,8 9 250 1,9 192 28 33,0 201 678 18,9ND 942 0,3 1 385 0,7 2 328 0,5 3 044 0,5 5 372 0,5Total 276 866 100 207 919 100 484 785 100 582 806 100,0 1 067 100Source : Direction de la Prévision et des Statistiques DPS, 2004Tableau 32. Répartition des dépenses de transport selon le milieu de résidenceMilieu de résidenceDakar urbain Autres villes Milieu urbainSous-groupes Montant % Montant % Montant %Achats de véhicules 12 009,0 21,1 4 951,6 26,2 16 960,6 22,4Utilisation des véhicules personnels 7 622,9 13,4 1 937,4 10,3 9 560,3 12,6Services de transport en commun 37 311,0 65,5 11 996,8 63,5 49 307,8 65,0Total 56 942,9 100,0 18 885,8 100,0 75 828,7 100,0Source : Direction de la Prévision et des Statistiques 2004le plus proche de leur domicile (une heure ou plus).Les difficultés d’accès sont plus fortement ressenties enmilieu rural, où plus d’un ménage sur trois met uneheure ou plus pour atteindre le moyen de transportpublic le plus proche de son domicile. Cette difficultéd’accès est quasi-inexistante à Dakar (seulement0,5 % des ménages mettent 60 minutes ou plus alorsque 96 % ont facilement un moyen de transport). Elleest également assez rare dans les autres villes (moins de4 % des ménages).Les dépenses de transport comprennent l’achat devéhicules ou de tout autre moyen de transport pourle ménage, les frais d’utilisation et d’entretien desvéhicules personnels et les paiements liés aux services detransports. Les dépenses liées aux services de transportssont plus importantes que l’achat de véhicules. Enmilieu urbain, les ménages consacraient 22,4 % de leurrevenu en 2001/2002 et 14,5 % en 1994/1995 à l’achatde véhicules. Aussi il importe de noter que les dépensesPhoto 28. Pluralité des moyens de transport et congestionà Rufisque(Source : IAGU 2009)
    • 82PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALliées aux services de transport en commun demeurentimportantes pour le milieu urbain (65 %).La forte concurrence dans le secteur des transports aaffecté le niveau général des prix qui n’a que faiblementaugmenté depuis la dévaluation. Les services de transportsont donc relativement abordables. En 2009, une coursedans Dakar en « car rapide » coûte par exemple entre 50et 250 francs CFA et les prix du transport interurbain devoyageurs se situaient entre 10 et 20 francs CFA environpar km. Un voyage entre Dakar et Saint-Louis (265 km)coûte selon le véhicule emprunté entre 2 000 et 5 000francs CFA ; de Dakar à Kaolack (190 km), entre 1 500et 2 500 francs CFA et de Dakar à Tambacounda (470km), entre 5 000 et 7 000 francs CFA1.S’agissant du secteur de l’électricité, malgréd’importants investissements (700 milliards de francsCFA) depuis 2000, le déficit en matière de productionet de distribution d’électricité est toujours préoccupant.Les fréquentes et récurrentes perturbations dans ladistribution de l’électricité ont non seulement baisséla satisfaction de la demande des ménages, mais aussiinflué négativement sur la productivité des entreprises,formelles comme informelles. Les populations viventdepuis une dizaine d’années des coupures intempestivesqui peuvent durer jusqu’à 6 heures.Un effort considérable a été fait dans la constructionde nouvelles routes et la réhabilitation d’anciennespour améliorer la mobilité urbaine. Ces investissementsont surtout concerné l‘agglomération dakaroise où letransport a connu un certain nombre d’améliorationsavec notamment la création de la société nationalede transport Dakar Dem Dikk, et l’introductionde nouveaux types de bus et de taxis. Malgré lerenouvellement du parc automobile de transportsurbains (« cars rapides » et « cars Ndiaga Ndiaye »),le Conseil exécutif des transports urbains à Dakar(CETUD) reconnaît qu’à cause du non-respect du Codede la route et des surcharges des minibus TATA, le parcnouvellement introduit se dégrade prématurément aubout de quelques années. À terme, ceci pourrait donnerl’impression que les stratégies de renouvellement duparc automobile dans le secteur du transport n’ont faitque différer les problèmes.La dégradation avancée de la voirie urbaine dans laplupart des quartiers des grandes villes est aussi un desfacteurs de restriction de la mobilité urbaine. Mais avecle projet d’autoroute à péage et de réfection des routesnationales en cours, on peut s’attendre à une netteamélioration de la desserte interurbaine.Les solutions traditionnelles de fourniture desinfrastructures de base se heurtent aux habitudesculturelles des populations, à l’importance de leurs coûtsrécurrents et à l’insuffisance des ressources financièreset humaines. Il se développe une forte demande localenon-satisfaite et un marché dynamique de servicesurbains approvisionné par les petits opérateurs dusecteur informel. L’enjeu dans les villes du Sénégalconsiste à mettre en place les cadres institutionnelset socio-économiques favorables à l’articulationharmonieuse entre les grands opérateurs et les petitsopérateurs intervenant dans la fourniture des servicessociaux de base. Il appartient aux pouvoirs publicsd’organiser ces nouveaux partenariats et de mettre enœuvre des politiques en faveur de leur expansion.Ces dix dernières années, la mobilité urbaine aété significativement améliorée dans la régionde Dakar à travers la construction, l’entretienet la réhabilitation de routes ; la constructiond’échangeurs ; le renouvellement du parc de taxiset de minibus destinés au transport collectif et desbus de la société Dakar Dem Dikk ; l’améliorationde l’éclairage public le long des grandes artères etle renforcement de compétences des conducteurset autres acteurs des transports collectifs.7.4. CONCLUSIONDes progrès importants ont été réalisés par l’État etses partenaires dans le cadre de l’alimentation en eaupotable des ménages urbains. Le taux d’accès à l’eaupotable par branchement privé s’améliore depuis 2004pour atteindre 82 % en 2008. Le taux global d’accès paradduction (branchement privé et bornes fontaines) aatteint 98 % en 2006 et s’est maintenu en 2007 et 2008à ce niveau élevé de satisfaction, proche de l’universalité.L’assainissement collectif des eaux usées au Sénégal neconcerne actuellement que sept centres urbains (Dakar,Rufisque, Louga, Saint-Louis, Kaolack, Thiès et la stationtouristique de Saly à Mbour). De toutes ces localitéscouvertes, seules la commune de Dakar et la stationtouristique de Saly sont dotées d’installations complètesd’assainissement collectif (réseaux, stations de relèvement,stations de traitement). Le taux d’accès à l’assainissementen milieu urbain se situait en 2007 à 63,9 % en 2007.Le secteur de l’assainissement est aussi confronté auxdifficultés de drainage des eaux pluviales. Ces insuffisancessont accentuées par le retour des pluies et entraînent larécurrence des inondations dans les régions de Dakar,Kaolack, Saint-Louis, Ziguinchor et Matam.
    • 83INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASECHAPITRE 77.5. RECOMMANDATIONS ETRENFORCEMENT DES CAPACITÉS7.5.1. Sous-secteur eau et assainissementPour améliorer durablement la situation de l’accès àl’eau potable, les recommandations convergent vers :Mieux coordonner les acteurs par la concertationdans le cadre d’entités fédératricesCapitaliser sur les efforts de tous pour améliorer lesindicateurs de réalisation et d’accèsInstaurer des mécanismes efficaces de partaged’informations et de donnéesRenforcer la synergie des acteurs à travers de fortescoalitions pour régler les problèmesEn ce qui concerne le financement, il est importantde mieux coordonner les initiatives et d’orienter lesfinancements vers les zones classées prioritaires au regarddelasituationdel’accèsàl’eaupotableetàl’assainissement.Des efforts doivent être faits pour rendre plus facilel’acquittement de la contrepartie des bénéficiaires. Enfin,les décisions d’allocation budgétaire doivent être baséessur les priorités identifiées et exprimées lors de revuesrégionales par les communautés rurales à travers les Planslocaux d’hydraulique et d’assainissement.Pour l’accès à l’assainissement, une volonté politiqueplus affirmée des pouvoirs publics pour le sous-secteurest nécessaire et doit se manifester par l’allocation deressources conséquentes à la hauteur des défis à relever.Les efforts à faire sont les suivants :Promouvoir l’assainissement semi-collectif dans leszones périurbaines des grandes villes, les petites villeset les centres ruraux chefs-lieux de communautésrurales et la promotion de programmes mixtes accèsà l’eau potable/assainissementDévelopper des outils incitant les ménages àrépondre à l’offre d’assainissement du Programmeeau et assainissement pour le millénaire (PEPAM)Rechercher et diffuser des solutions techniquescompatibles avec le contexte local d’implantationRenforcer l’éducation sanitaire7.5.2. Secteur de l’électricitéDans le cadre d’une stratégie d’amélioration de l’offre deservice d’électricité, des recommandations fortes vontdans le sens de :Diversifier le parc de production de la SENELEC,en particulier :- Construire une centrale à charbon de 125mégawatts- Construire 4 centrales hydroélectriques dans lecadre de l’Organisation pour la mise en valeur dufleuve Sénégal (OMVS)Appliquer une politique de détaxation du fuelpour venir à bout des contraintes de surcoût de laproduction de l’électricité et pour juguler les chocsexogènesDans le cadre de la politique énergétique del’État, promouvoir les énergies propres, comme lesolaire photovoltaïque, à travers la promotion etl’installation d’unités de fabrication et de montagede plaques solairesMettre en place un programme d’économiesd’énergie qui pourrait, en parallèle, aider à faireface à la demande croissante d’énergie. Une bonnepartie de l’énergie domestique (et celle utilisée parles édifices à bureaux) servant à la climatisation,certaines options alternatives, telle la climatisationpassive, pourraient, si appliquées à grandeéchelle (par des mesures incitatives), permettred’influencer à la baisse la demande en énergie, sansinvestissement significatif de la part de l’État.Lever le monopole de la SENELEC sur laproduction et la commercialisation de l’électricitéen milieu urbain7.5.3. Secteur des transports et de la voirieurbaineSeule la mise en place d’un moyen de transport encommun de masse (tramway, métro à ciel ouvert outrain de banlieue) pourra permettre de prendre encharge de manière convenable la demande actuelleet future de déplacements dans l’agglomérationdakaroise, qui représente plus de 60 % des besoins endéplacements.La remise en état de fonctionnement des feux designalisation tricolores est également recommandée. Ils’agit d’un problème qui persiste depuis plusieurs annéesdéjà, alors même que les effectifs affectés à la circulationsont insuffisants et que la solution ne nécessite ni moyentechniques ni moyens financiers hors de portée de l’Étatet des collectivités locales.L’AGEROUTE (Agence des travaux et de gestion desroutes du Sénégal) et les communes devront veiller àl’entretien, au maintien en bon état et au remplacementdu mobilier urbain pour la portion du patrimoineroutier dont elles assurent la maîtrise d’ouvragedéléguée. Les dépenses d’entretien du mobilier urbaindoivent être prises en charge par le budget alloué àl’entretien routier.
    • 84PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALLes autorités étatiques devraient fortement mettrel’accent sur l’éducation à la sécurité routière par :Le renforcement de l’information, l’éducation et lasensibilisation du publicL’introduction dans les programmes scolaires demodules de préventionL’amélioration des conditions de délivrance dupermis de conduire à travers une inscriptionobligatoire dans les auto-écolesL’initiation d’un programme de formation adapté aubénéfice des chauffeurs de transport en commun oude transport de marchandises, avec une autorisationd’exercer soumise à l’obtention d’une attestation deformationLa sensibilisation des populations, des acteurs etdes agents de l’État à la sécurité routièreL’utilisation des véhicules à deux roues, si elle étaitpromue et encouragée par des mesures incitatives,profiterait à un grand nombre d’usagers. Le faiblelinéaire des distances à parcourir, le relief peu accidentéet la jeunesse de la population sénégalaise sont, en effet,des facteurs favorables. Il faut rappeler que bon nombrede pays à travers le monde mènent des campagnesactives de promotion pour une utilisation accrue desdeux roues et en particulier des bicyclettes. Les avantagesqu’ils en escomptent sont significatifs : absence de rejetde carbone, économie des espaces de stationnementet de circulation, faiblesse des coûts d’acquisition etd’entretien des bicyclettes, développement de filièressemi-industrielles et création d’emplois, meilleurefluidité de la circulation, sécurité routière accrue, etc.
    • 85INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASECHAPITRE 7NOTES DE FIN1. Les informations collectées par le CETUD en 2009 indiquent que les tarifs de transport sontproportionnellement faibles pour des distances dépassant 150 km, alors que, sur Dakar ou pour desdistances inférieures à 150 km, ils sont plus élevés.
    • 86PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL08INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DECONSTRUCTIONAprès avoir cru en moyenne de 10,6 % sur la période2002-2007, la production en volume de la branche« construction » a enregistré un repli pour la deuxièmeannée consécutive en 2009, avec 769,7 milliards de francsCFA (1 577 030 USD) en 2009 contre 816,2 milliardsde francs CFA (1672 300 USD) en 2008. On a observéune évolution similaire de la valeur ajoutée. En effet,une progression moyenne de 11,2 % entre 2002-2007de la valeur ajoutée de la branche « construction » a étésuivie pour la deuxième année consécutive d’une baisseen s’établissant en valeur réelle à 199 milliards de francsCFA en 2009 (407 209 000 USD) contre 208 milliards(426 169 000 USD) en 2008. Ces situations résultent dela baisse des mises en chantier en 2009 liée, d’une part,à la crise financière internationale et, d’autre part, auxdifficultés nées des retards des paiement par l’État auxentreprises du secteur des bâtiments et travaux publics.En 2009, la construction représentait 4,3 % du PIB réelet 22,1 % de la valeur ajoutée en volume du secteursecondaire, contre respectivement 4,6 % et 23,9 %l’année précédente. Les contre-performances du secteurde la construction s’expliquent par les difficultés quetraversent les entreprises évoluant dans la constructionde logements et les travaux de génie civil. En outre,les transferts de fonds des travailleurs immigrés, dontune partie est destinée à la construction de logements,sont aussi en cause, ayant diminué de 8,24 % en 2009(Situation économique et sociale du Sénégal 2009 :210).8.1. MODES DE PRODUCTIONDU LOGEMENT ET CHOIXTECHNOLOGIQUESLe secteur de la construction est divisé en deuxcomposantes : un secteur bien structuré dit secteurmoderne et un secteur moins structuré dit secteurinformel. Sur un autre plan le secteur est compartimentéen :La sous-branche B1 constituée des entreprisesspécialisées dans la construction de bâtimentsLa sous-branche B2 qui comprend les entreprisesspécialisées dans les travaux publics : travauxd’assainissement, construction et bitumage deroutes, réalisation de puits et forages etc.8.1.1. Production de logement par le secteurinformelL’autopromotion et, dans une moindre mesure, l’auto-construction constituent les deux modes de productionde logement les plus répandus dans le secteur informelen milieu urbain et périurbain. En auto-construction, lepropriétaire est à la fois le promoteur et le constructeur,il conçoit et construit lui-même son logement en jouantle rôle de chef de chantier. L’auto-construction est lepropre des professionnels du milieu de la constructionqui, d’un chantier à l’autre, emmagasinent les matériauxnécessaires pour le démarrage de la construction deleur propre bâtiment. Dans l’autopromotion, qui estla règle dans le secteur informel, le propriétaire recrutedes ouvriers indépendants appelés tâcherons au fur et àmesure de l’avancement des travaux, conçoit lui-mêmeou à l’aide d’un technicien du bâtiment les plans de sonlogement et coordonne directement son chantier avecparfois l’aide d’un ouvrier suffisamment compétent.Mais rares sont les habitants des villes du Sénégalqui construisent eux-mêmes leur logement. Dans laquasi-totalité des cas, les propriétaires sont leur proprepromoteur mais utilisent les services d’un maître artisan –dit maître-maçon – ou les services de plusieurs tâcherons.8.1.1.1. Autopromotion utilisant les services d’unmaître-maçonCemodedeproductionconsisteàdéléguerlaresponsabilitétechnique du chantier à un maître-maçon recruté parle propriétaire. Selon l’ampleur du chantier, le maître-maçon recrute directement les ouvriers indépendants
    • INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTIONCHAPITRE 887payés à la tâche (tâcherons) nécessaires ou les met enrelation avec le propriétaire. Il est souvent chargé d’acheterles matériaux pour le compte de son client. En dehorsde la coordination des tâcherons, il n’y a pas de véritablesous-traitance pour le second œuvre et les règlements sonteffectués au forfait et convenus à l’avance. La majoritédes logements, soit environ 80 % du parc urbain, sontconstruits en autopromotion. Si l’autopromotion restebien adaptée au mode de financement reposant largementsur l’autofinancement, la qualité de ses constructionsest souvent douteuse à cause de la faible compétencede la main d’œuvre. Elle demeurera néanmoins pourlongtemps le mode de production le plus pratiqué et leplus accessible aux ménages à faibles et moyens revenus etaux ménages à revenus irréguliers.8.1.1.2. Autopromotion utilisant les services d’ungroupement d’ouvriers payés à la tâcheLe chantier est parfois confié à un groupementd’ouvriers payés à la tâche, appelés tâcherons, lequelgroupement exécute, par tranches de compétence, lesplans conçus soit par le propriétaire lui-même, soitpar un technicien du bâtiment (dessinateur, commisd’architecte ou métreur). Chaque groupement proposeun forfait au propriétaire sur qui repose la responsabilitéde l’approvisionnement du chantier en matériaux. Lesgroupements ne vendent que leurs compétences etexpériences et le propriétaire ne recrute que la forcede travail constituée par l’équipe de chantier, qu’ilest capable de recruter et d’encadrer pour la durée duchantier ou pour une durée déterminée (une journéeou une semaine). Les artisans sont des prestataires deservice dont le travail peut aller dans certains cas au-delàde la réalisation du gros œuvre.8.1.1.3. Approvisionnement des chantiers enmatériaux en autopromotionLes matériaux ne sont jamais achetés et avancés parles maçons. Le client, c’est-à-dire le propriétairemaître de l’ouvrage, fournit l’artisan en matériauxet se charge de l’acheminement sur le chantier deséléments nécessaires au travail du gros œuvre ou plusglobalement à la construction de la maison : ciment,sable, gravier, eau, plancher, acier à béton, tôles, etc.La commande en matériaux et leur achat sont faits parle propriétaire. Le plus souvent, le propriétaire achète lesable, les gravillons, le ciment et l’acier à béton selon sesdisponibilités financières et le chantier suit le rythmede ces aléas.Photo 29. Ferrailleurs au travail à la Sicap Keur Gorgul à DakarSource : IAGU 2012Photos 30 et 30 bis. Camions chargés de sable destiné à la revente pour la construction, sur la RN1 au croisement de la route deKeur Massar, PikineSource : IAGU 2012
    • 88PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALLe maçon est donc totalement tributaire de son clientdu point de vue de l’approvisionnement du chantier enmatériaux. Si celui-ci n’approvisionne plus son chantierpour une raison ou pour une autre, le maçon cesseratoute activité.8.1.1.4. Achat des outils de chantier enautopromotionL’appel à une main d’œuvre qualifiée recrutée au jour lejour,ou,encoreplussouvent,àdesmembresdelafamille,conduit le chef de ménage à procurer les principauxoutils. L’embauche d’un maçon véritablement qualifié,formé dans une école ou, surtout, ayant derrière lui unelongue expérience, et disposant de ses propres outils, estplus coûteuse. Une partie des outils est fabriquée dansle secteur informel de l’artisanat (truelles, pelles) ou,exceptionnellement, fabriquée par le propriétaire. Lalocation d’outils ou plutôt d’instruments, n’est pas rare.8.1.1.5. Stockage et accumulation des matériauxen autopromotionC’est le propriétaire qui, après avoir procédé à l’achat desmatériaux, se charge de leur stockage. Pouvoir acheterou se procurer des sacs de ciment, des bois de coffragepour les linteaux et des tôles ondulées peut être vain sil’on n’est pas capable de les conserver jusqu’au momentde leur utilisation effective par les artisans et tâcherons.La question du stockage et de l’accumulation progressivedes matériaux occupe une place centrale dans laréalité des chantiers autoproduits par les habitants.L’accumulation des blocs de parpaings peut même êtreassimilée à une forme d’épargne. La forme de stockagede matériaux la plus courante est celle qui correspond àla phase de mise en valeur de la parcelle : un millier deparpaings environ est souvent le chiffre à atteindre pourcommencer le chantier. C’est une sorte de seuil à partirduquel il est possible de commencer à construire. C’estla quantité de parpaings nécessaire pour élever quatremurs de dimension courante, sur un plan d’environ 6mètres sur 8, jusqu’aux linteaux des ouvertures.8.1.1.6. Main d’œuvre et rémunération enautopromotionPour le propriétaire qui construit, l’essentiel estd’instaurer un climat de confiance avec le maçon recruté,et de se donner les moyens d’un contrôle sur la qualitéde son travail et sur son honnêteté. Le recrutement peutse faire « sur place » par contact direct avec un maçontravaillant sur un chantier voisin. La croissance de laville de Dakar et des autres villes a vu se multiplier lesmaçons manquant de compétences et même de fauxmaçons qui sont prêts à s’improviser maçon afin de tirerquelques revenus de constructeurs peu avertis.En règle générale, la production de logementsurbains au Sénégal est assurée par le propriétairelui-même qui, en tant que promoteur, définit sonprojet, recrute son maçon et les autres ouvrierspayés à la tâche, achète et conserve les matériauxde construction et assure le contrôle du chantier.Elle se déroule de façon discontinue dans un cadreinformel et suit la disponibilité de ressources chezle propriétaire.8.1.2. Production du logement par le secteurformelUtilisation des services d’un technicien du bâtiment : Ils’agit de confier le chantier à un technicien du bâtimentqui conçoit les plans du logement et s’occupe de latotalité de la réalisation. Le technicien recrute une équiped’ouvriers pour le gros œuvre et sous-traite le secondœuvre à des ouvriers indépendants moyennant unerémunération.Utilisation des services d’un architecte : La constructionde villas pour les ménages les plus aisés fait souventappel à un architecte qui conçoit les plans et organisele chantier. L’architecte est rémunéré au forfait pour sesplans et la surveillance du chantier, dont l’exécution estassurée par un maître artisan, souvent un maître-maçon,s’appuyant sur un groupe d’artisans spécialisés. Très peude logements sont construits avec l’appui de techniciensou d’architectes, en raison de la cherté supposée de leursprestations et aussi de l’ignorance des avantages qu’unetelle intermédiation technique peut procurer.Utilisation des services d’une entreprise : Le propriétairese passe des services d’un architecte-concepteur etconfie son chantier à une entreprise. Celle-ci présenteun devis comprenant les honoraires de la conceptiondes plans par son propre architecte ou dessinateur. Lepropriétaire achète souvent lui-même ses matériaux.Peu de logements sont construits par des entreprises degrande envergure.Promotion immobilière : Dans cette filière, constituéepar les promoteurs publics comme la SNHLM, laSICAP et les nombreux promoteurs immobiliersprivés, l’originalité réside dans le recours à unemoyenne entreprise de gros œuvre qui se chargeaussi de l’encadrement des autres corps d’état. Lepromoteur recrute en effet des équipes spécialiséestravaillant de manière indépendante sous la supervisionde l’entreprise pilote. Chaque entreprise, constituéed’un maître artisan et d’ouvriers dans la spécialité, est
    • INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTIONCHAPITRE 889rémunérée pour l’accomplissement d’une tâche précise.Le promoteur ou l’entreprise pilote approvisionne lechantier en matériaux obtenus auprès de fournisseurspatentés en raison de l’exigence de qualité. Lorsque leprogramme touche des immeubles collectifs groupés, lepromoteur a recours à de grosses entreprises disposantdes moyens techniques et matériels ainsi que d’uneexpertise adaptée.Enchevêtrement des secteurs informel et formel : Pourtoutes les composantes de la construction, gros œuvrecomme second œuvre, les interventions du secteurformel et celles du secteur informel sont enchevêtrées.L’enchevêtrement est une réalité complexe aussi biendans les chaînes d’approvisionnement, de fabrication,que de transformation. L’organisation des secteurséconomiques en amont met souvent en concurrence lesecteur informel et les artisans, d’une part, et le secteurmoderne et les entreprises, d’autre part.Un simple mur en parpaing de béton, de gravillons etde sable, non-revêtu (hors couverture et fondations) estau cœur, tout au long du processus de production, dechaînes d’opérations dans lesquelles le secteur informelet le secteur formel sont fortement imbriqués. Dans lachaîne de production du ciment, plusieurs acteurs dusecteur informel interviennent alors que la productionde ce matériau relève en théorie de grandes entreprisesdu secteur formel. Dans la fabrication des parpaingset dans le transport du ciment, du sable, du gravier,de l’eau et l’utilisation de « machines » ou de moulesinterviennent à la fois des acteurs du secteur formel et dusecteur informel. De plus, quand, dans la constructionproprement dite, l’exécution des ouvrages est confiéeà un entrepreneur, celui-ci fait souvent appel en sous-traitance à des tâcherons ou artisans.Matériaux de construction, production traditionnelle,industrielle, importation : À la suite du ralentissementde l’activité de la construction en 2009, les importationsde matériaux de construction ont connu une baisse de19,9 %, s’établissant à 363,9 milliards contre 454,1milliards en 2008 (Situation économique et sociale duSénégal 2009 : 209).8.2. MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION8.2.1. Matériaux produits localement8.2.1.1. Industries du cimentLe ciment constitue l’un des principaux intrants pourl’activité de construction. L’existence de minerais decalcaire, particulièrement à Bargny dans la région deDakar, à Pout, Bandia, Popenguine et Mbour dansla région de Thiès, ainsi que dans la vallée du fleuveSénégal, a permis la création d’unités de productionde ciment : la SOCOCIM et les Ciments du Sahel.Cette production locale de ciment répond à la demandeintérieure de façon adéquate. Une bonne partie estexportée dans la sous-région ouest-africaine. Les venteslocales de ciment étaient de : 1 265 000 tonnes en 2000,2 057 000 tonnes en 2005 et 2 131 000 tonnes en 2009.Sur la même période, les prix ont évolué comme suit :44 774 francs CFA la tonne en 2000, 43 827 francsCFA la tonne en 2005 et 56 373 francs CFA la tonne en2009. Le ciment constitue l’un des indicateurs pharesdu secteur de la construction. Avec 2,13 millions detonnes de ciment vendues par les deux cimenteries surle marché national en 2009, le marché du ciment estresté tendu malgré une hausse non négligeable dans laproduction.La SOCOCIM est très présent sur le marché nationalavec 70 % des parts du marché du ciment dont 20 %sont réservés aux grands chantiers et aux constructionsimmobilières. Les autres 30 %, soit 0,639 million detonnes, sont produits par les Ciments du Sahel. Leréseau de distribution du ciment est ainsi organisé : lesfabricants livrent à des commerçants grossistes et auxgrandes entreprises de construction ; les distributeurss’approvisionnent auprès des commerçants grossistes,puis redistribuent auprès des commerçants du détail.La ventilation de ventes démontre que 78,2 % du cimentsénégalais sont vendus à l’intérieur du pays, 15,7 % dela production s’exportent dans la sous-région de l’Unionéconomique et monétaire oust-africaine (UEMOA) et6,1 % sont écoulés dans le reste du monde. Le prix duciment a connu une augmentation en valeur absolue àpartir de 2005 sous l’effet de l’augmentation des coursmondiaux des matières premières, notamment dupétrole. De 45 000 francs CFA, il est passé à 56 000francs CFA la tonne aujourd’hui.En ce qui concerne le type de ciment utilisé, le cimentCPA 350 est le seul qui soit encore utilisé à grandeéchelle, alors que le ciment CPJ, moins coûteux et moinsénergivore – donc plus écologique – et adapté à la plupartdes emplois dans la production de logements, demeureinconnu des constructeurs et des maîtres d’ouvrage.Après une décélération en 2008 (7,4 %), lesexportations de ciment se sont accrues de 7,9 % en2009 pour s’établir à 60,7 milliards de francs CFA.Elles sont principalement destinées au marché del’UEMOA (90,4 %). La valeur ajoutée du secteur duciment s’est établie à 48,9 milliards de francs CFAen 2009, représentant 94,7 % de celle de la catégorie« verre, poterie et matériaux de construction ». Autotal, la production de la branche « verre, poterie et
    • 90PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALmatériaux de constructions » a enregistré une hausse de6,5 % en s’établissant en termes réels a 158,7 milliardsde francs CFA en 2009 (Situation économique etsociale du Sénégal 2009).8.2.1.2. GranulatsLes carrières de grès sont localisées dans le massif deNdiass, à Toglou, Paki, Ndoyane, Mbang-Dougar dansla région de Thiès, à Diali et Ségou Madina Kouta dansla région de Tambacounda. Les réserves sont estiméesà : 300 000 tonnes à Paki, 1 500 000 tonnes à Toglouet 3 000 000 tonnes à Mbang, selon la Direction desmines et de la géologie. Les granitoïdes sont localisésà Mako et Dialé-Daléma dans la région de Kédougou.Des granulats comme le basalte et la dolérite y sontprésents. Aucune évaluation des volumes disponibles etdes performances de ces matériaux n’est actuellementdisponible. La zone de Taïba, dans la région de Thiès,regorge d’importants gisements de silex dont l’utilisationà grande échelle dans la voirie urbaine pourrait aider àréduire le coût de l’aménagement.8.2.1.3. Sable8.2.1.3.1. Sable de plageLe sable de plage entre dans la fabrication de presquetous les bétons et mortiers au Sénégal et ce en dépitde l’impact négatif qu’il peut avoir sur l’esthétique(efflorescence), la qualité et la durabilité des ouvrages (lesel qu’il contient affecte les mortiers et les bétons, sansoublier la corrosion rapide des aciers à béton qu’il peutentraîner). Dans un pays qui possède 700 km de côtesdont une bonne partie de plages, la demande en sablede plage ne cesse de croître afin de fournir un marché duBTP en pleine expansion, portant ainsi le prix du mètrecube à 5 000 francs CFA (10 USD).Par ailleurs, l’exploitation accrue des carrières desable de plage pour la construction amplifie l’impactenvironnemental désastreux de cette pratique.La surexploitation de plusieurs sites, notammentles plages de Dakar à Malika sur la côte nord, aconsidérablement dégradé le littoral et contribué à ladisparition des plantations forestières destinées à fixerles dunes, à l’érosion côtière et à l’avancée de la mer. Nepouvant ignorer plus longtemps ce problème, l’État arécemment instauré des restrictions sévères concernantles autorisations d’exploitation de carrières de sable.Ce légitime durcissement de la règlementation et ducontrôle n’est pas sans effet sur le prix du sable, qui aaugmenté de façon nette.Photo 31. Revente de béton de grès vers la CICES à DakarSource : IAGU 2012Photo 32. Dépôt de sable de mer à l’entrée de l’anciennecarrière de MalikaSource : IAGUConcernant les carrières de latérite, elles sont encore peuexploitées pour le béton utilisé dans le bâtiment. Dans lesrégions de Tambacounda et de Kédougou, de nouvellescarrières de latérite sont ouvertes. 80 % du territoirenational est recouvert de latérite, dont les dimensionsgranulométriques vont de dimensions fines à desenrochements et qui, de par leurs bonnes caractéristiquesde surface (rugosité et coefficient d’absorption) peuventservir de bons granulats à béton courant.Les prix des granulats et du sable de plage ont évoluéen dents de scie, en suivant les mêmes tendances etatteignant des pics en 2001 et 2009.8.2.1.3.2. Sable de duneLe sable de dune est aussi utilisé dans la construction,malgré les problèmes similaires occasionnés par cettepratique tant en ce qui concerne l’environnement quepour la qualité des ouvrages. D’importants gisementsde sables dunaires se trouvent dans la région de Dakar
    • INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTIONCHAPITRE 891(Tivaouane Peul et Sud Kayar) et dans la région de Thiès(Keur Mai à Thiénaba, Ndiaganiao et Ten Toubab àMbour). Au rythme de la production actuelle annuellede sable enregistré à Mbeubeus dans la région de Dakar,ces gisements auront une durée de vie variant de 1 an(Ten Toubab), à 38 ans (Tivaouane Peul) et 148 ans(Keur Abdou Ndao – Sud Kayar).Le sable de dune est couramment utilisé dans lessoubassements des semelles en fondation et dans lesremblais. Son prix étant de 3 000 francs CFA (6 USD)le mètre cube, il se présente comme une alternativemoins chère au sable de plage. De plus, le sable dedune justifie, à l’épreuve des essais traditionnels, descaractéristiques de performance adéquates pour sonutilisation comme sable à béton ou dans les mortiers. Lesable de dune peut se substituer au sable de plage qui estmoins accessible et plus onéreux. Son utilisation récentedans l’édification de ponts et de certains ouvrages degénie civil s’est révélée concluante. Faire des routes, dela voirie et des ouvrages d’art avec du béton de sable dedune et sans le noir du bitume est maintenant possibleau Sénégal. Le béton de sable de dune supporte bienles intempéries. En vieillissant, il devient plus résistantet ne peut être détérioré par l’eau. Autre avantage, lafabrication du béton de sable de dune ne nécessite nimatériel lourd, ni personnel hautement qualifié. Ilsuffit de mélanger, dans le bon ordre et dans les bonnesproportions, selon la fonction et la résistance voulue, dusable et des gravillons avec le liant qu’est le ciment et,finalement, l’eau. Il constitue ainsi un matériau propiceà l’emploi de la main d’œuvre informelle généralementpeu qualifiée qui, avec un minimum de formation, peut,par malaxage manuel ou mécanique, produire des bétonsou mortiers (dans ce cas, sans gravillon) de qualité.La surexploitation du sable de dune, même si le matériauexiste à grande échelle, pourrait entraîner la disparitiondes massifs sableux, provoquant ainsi un dommageenvironnemental d’un autre ordre. À cause des menacesenvironnementales que font peser aussi bien le sablede plage que le sable de dune, les recherches devraientmettre l’accent sur un matériau de substitution commele sable de carrière ou sable de concassage. La productionannuelle de ce dernier type de sable s’élève aujourd’hui àenviron 2,5 millions de tonnes et résulte du concassagede roches calcaires, du porphyre ou du grès.8.2.1.4. Pierres tailléesIl existe des unités de production de pierres de taille,destinées au pavage. La plupart de ces pierres taillées sontissues du découpage de calcaire jaunâtre : les pierres deRufisque. Ces pierres de taille ont beaucoup servi dansle passé dans l’édification des murs de la plupart desbâtiments du noyau historique de la ville de Rufisque.La photo qui suit représente un bâtiment colonial àRufisque qui a été construit à partir de pierres de tailleen soubassement et de briques cuites en murs porteurs.Cette technique a été amplement utilisée dans laconstruction des bâtiments et entrepôts dans le quartierEscale, ancien centre commercial et administratif deRufisque. Elle a quasiment disparu.Bien que la production de certains matériauxde construction tels que le ciment ou le sableconsomme beaucoup d’énergie ou détruise lecapital écologique, la recherche sur les matériauxlocaux traditionnels alternatifs et accessibles auxménages à faibles revenus ne constitue pas unepriorité des pouvoirs publics.Photo 33. Bâtiment colonial construit à partir de pierres detaille et de briques cuites, à RufisqueSource : IAGU 2009Photo 34. Pavés et revêtement mural en pierres de Rufisquedans les anciens locaux de IAGU à Liberté 6, DakarSource : IAGU 2012
    • 92PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL8.2.1.5. Industries de fabrication de produits àbase de bétonAu Sénégal, deux sociétés se sont spécialisées dans lafabrication de produits à base de béton : PREBAT etla Société de béton manufacturé (SBM). La sociétéPREBAT a été créée en 1989 afin de développerau Sénégal et dans les pays voisins la fabrication etl’utilisation d’éléments en béton précontraint. Laprincipale activité de PREBAT est la préfabrication deplanchers en béton précontraint. PREBAT a en effetl’exclusivité de cette technique au Sénégal et dans lespays voisins.8.2.1.5.1. Blocs de bétonLe bloc de béton est un élément de maçonnerie moulé.Il est couramment désigné par les termes « parpaing » et« aggloméré ». Aussi bien dans le secteur formel que dansle secteur informel, sur l’étendue du territoire national,il reste le matériau le plus connu, le plus répandu etle mieux maîtrisé. Seuls les 7 % de ciment nécessitentune cuisson ; ainsi le bloc, étant moulé à froid, utilisepeu d’énergie dans sa fabrication. Sa structure peutêtre creuse ou pleine selon sa classe de résistance. Eneffet, plus le bloc de béton aura de charge à supporter,plus sa classe de résistance devra être élevée, et plus ilsera lourd. De forme régulière, solide, relativementléger et peu coûteux, le bloc de béton est le composantprincipal des murs extérieurs des constructions récentes.Il est utilisé seul, notamment dans les murs de clôture.Mais généralement pour des raisons d’esthétique etd’isolation, on le recouvre d’un autre matériau enduit.Les dimensions des parpaings sont généralement de 20cm de hauteur sur 40cm (dans le secteur informel) ou50 cm (dans le secteur formel) de longueur, avec uneépaisseur totale variable. Les épaisseurs les plus courantessont 7 cm, 10 cm, 15 cm (murs de refend), ou 20 cm.Il existe plusieurs types de bloc de béton :Les blocs de béton courants creuxLes blocs de béton pleins, utilisés principalementen infrastructure et pare-feuLes blocs de béton d’angle, pour chaînages verticauxLes blocs de béton en “U”, pour chaînageshorizontaux et pour linteaux.Les blocs sont fabriqués dans quelques usines à Dakarseulement. Celles-ci comportent une centrale à bétonet des presses fixes vibrantes. Les vibrations importantespermettent de diminuer la quantité de ciment dansle béton tout en conservant les mêmes capacités. Unecure humide de 24 heures à 48 heures suivie d’untemps de séchage allant jusqu’à 72 heures assurent unmûrissement adéquat et l’obtention d’une résistanceoptimale avant une manipulation intense et le transportdes blocs vers les chantiers ou lieux de stockage. Lesconstructeurs de pavillons et ceux en dehors de Dakaront rarement recours à des blocs sortis des usines.Plus artisanalement, des pondeuses peuvent êtreutilisées pour la fabrication de ces blocs (pleins, creux,hourdis, chaînages, et blocs de tout type). Ce sontdes presses mobiles, qui déposent les blocs au sol parrangées de trois à dix, selon les dimensions des blocset la capacité de la machine. La pondeuse manuelleou semi-automatique est efficace en raison de soncoût relativement faible, de son encombrement réduitqui lui permet d’être facilement déplacée sur les lieuxde fabrication, et surtout de la qualité des produitsfinaux, en comparaison avec de simples blocs-ciment àbase de mortier et non de béton. Certains promoteursréalisant des programmes d’envergure ont recours àcette technologie.L’utilisation des moules manuels reste la méthode la plusrépandue dans le secteur informel pour la fabricationdes blocs. Cette méthode consiste à déposer sur le sol lamatière (béton ou mortier) par retournement du moule.Dans le secteur informel, il revient au propriétaire derecruter un « tapeur » de parpaings pour transformerciment et sable en blocs creux. Cette méthode est bienévidemment moins performante et plus fastidieusepour l’ouvrier. Même si elle pourrait être améliorée parl’utilisation d’une table vibrante, la qualité des produitsreste inférieure à celle des pondeuses qui offrent desblocs plus réguliers et mieux « compactés ». On peutégalement penser à améliorer les moules manuels (enmétal résistant). Cependant, le meilleur investissementdans cette filière de production artisanale consiste sansPhoto 35. Parpaings (ou agglomérés) et chantier deconstruction dans la banlieue de DakarSource : Université Laval 2007
    • INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTIONCHAPITRE 8938.2.1.5.2. Pavés en bétonLes pavés en béton gagnent chaque jour du terrain dansle secteur de la construction, mais jusqu’ici leur emploisouffre de l’absence de normes et d’avis techniques.8.2.1.6. Terre stabiliséeDe nombreuses recherches ont été déjà menées surles matériaux et ont permis l’élaboration de normesafricaines. Les normes édictées dans ce contexte,autorisent l’emploi de la terre stabilisée là où elle présenteun avantage en termes de coût sur le béton. Des étudesont confirmé qu’on pouvait utiliser les sols bruts aussibien que les sols latéritiques à grain fin locaux, stabilisésà la chaux, pour produire de bons blocs propres à laconstruction. La recherche a également établi que laterre latéritique pouvait être découpée en blocs pourla construction. Mais il reste nécessaire de déterminerles caractéristiques requises pour établir la meilleureméthode de taille et de concevoir des technologiesappropriées pour l’exploitation et le taillage.Le bloc en terre stabilisée au ciment reste l’utilisationla plus répandue et la mieux maîtrisée de la terrelatéritique. La diffusion des résultats d’une longuerecherche sur cette technologie a déjà eu lieu à traversdes bâtiments de démonstration, des manuels deconstruction, dans des opérations de logement socialsur financement de la Banque d’habitat du Sénégal.Les logements de la coopérative des agents du ministèrede l’Urbanisme et de l’Habitat au Golf Nord Est (60logements) à Guédiawaye, et ceux des employés de laManufacture des arts décoratifs (40 logements), à Thiès,sont construits en blocs de terre stabilisée. La diffusionde cette technologie dans le secteur du logement urbainreste faible. Depuis l’érection de ces deux programmesil y a une quinzaine d’années, peu d’autres initiativesd’envergure ont été exécutées avec cette technologie.8.2.1.7. Industries des matériaux de toituresLes tôles en fibrociment, en zinc, en alu-zinc ou enaluminium sont produites au Sénégal par de petiteset moyennes entreprises industrielles et par des unitésartisanales.8.2.2. Matériaux de construction importés8.2.2.1. Acier à bétonL’acier à béton est totalement importé malgré l’existenced’importantes réserves de fer au Sénégal. Dans laclassification de l’administration douanière, seules lesinformations sur les quantités d’acier importées sontdisponibles. L’acier utilisé pour la production de tuyaux,profilés en acier et acier à béton représente 49,4 % desPhoto 36. Vente de parpaings aux HLM Grand Yoff DakarSource : IAGU 2012Photo 37. Mouleurs de parpaings à la VDN, DakarSource : IAGU 2012aucun doute à la formation de ces artisans informels, afind’augmenter la qualité de leurs produits et la productivitéde leur travail. Il faudra insister sur toutes les étapesde la production, incluant l’emploi de matériaux dequalité (sable, ciment mais aussi eau), de bons dosages,d’un procédé approprié de malaxage, de moulage etdémoulage, de cure, de séchage et de manipulation,jusqu’au stockage ou chantiers de construction.5 000 à 10 000 blocs par jour sont produits par unepresse fixe tandis qu’une pondeuse manuelle fournit1 000 à 3 500 blocs et les semi-automatiques 3 000 à8 000 blocs. La production journalière d’une équipede deux personnes utilisant un moule manuel ne peutguère dépasser 400 blocs.
    • 94PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALimportations de matériaux de construction pour unevaleur de 55,77 milliards de francs CFA (114 millionsUSD) en 2010. Depuis une quinzaine d’années, il existeune unité industrielle de transformation de l’acier enacier à béton : DIPROM. Elle produit de l’acier à bétonà partir de fil de machine tréfilé et cranté de 12 mètresdans les diamètres de 6, 8, 10 ,12 millimètres.Photo 38. Vente d’acier à béton à Keur Massar, PikineSource : IAGU 2012L’initiative des lampes à basse consommation auSénégalLe gouvernement du Sénégal s’est engagé, depuis2009, dans la généralisation de l’utilisation deslampes à basse consommation (LBC) dans uncontexte marqué par la rareté énergétique etle coût exorbitant de l’électricité. Les autoritésprojettent ainsi d’injecter dans le circuit 3,5millions de lampes à basse consommation. Cechoix présente de nombreux avantages aussibien sur le plan économique et qu’écologique.En effet, les LBC requièrent moins d’énergie etont une durée de vie 4 à 15 fois supérieure auxlampes à incandescence (ampoules classiques ethalogènes). Au plan écologique, l’utilisation desLBC permet de réduire de façon considérable lesémissions de C02, principal gaz à effet de serre8.2.2.3. SanitairesLes importations de sanitaires ont été évaluées à 1 584584 679 francs CFA (3 246 640 USD) en 2009, 1 569283 728 francs CFA (3 215 290 USD) en 2005 et 1 114815 256 francs CFA (2 284 130 USD) en 2000. On anoté une forte baisse en 2006.8.2.2.4. Aluminium et produits aluminiumL’aluminium et ses produits dérivés sont importés.Les importations de matériaux en aluminium ont étéquasi constantes entre 2000 et 2004, pour ensuiteconnaître une augmentation régulière entre 2005 et2009 avec 2 874 017 tonnes en 2009. Cette situationpourrait s’expliquer par une substitution progressive del’aluminium au bois.L’importation des tôles et de bandes en aluminium aconnu une évolution en dents de scie et une baisse de sapart dans les importations de matériaux : 921 698 tonnesen 2000, 386 101 tonnes en 2005 et 603 860 tonnesen 2009, représentant respectivement 1,01 %, 0,28 % et0,48 % des importations de matériaux de construction.Cette évolution confirme une tendance à la baisse dansl’importation des tôles et bandes en aluminium.8.2.2.5. CéramiquesLa faible production de céramiques au niveau local,malgré l’existence de réserves importantes de matièrespremières constituées de sable silicieux, de marbreet d’argile pour céramique, explique en partie lacroissance constante des importations. Cependant,trois concessions minières et une autorisation de petitesmines ont été récemment octroyées pour l’exploitationdu marbre dans la région de Kédougou à Ndebou, à8.2.2.2. Accessoires électriquesLes accessoires électriques sont pour l’essentiel importés.Leur importation a augmenté en valeur absolue entre2000 et 2009, passant d’un montant de 892 137 154francs CFA (1 827 890 USD) en 2000 à 892 522 224(1 828 680 USD) en 2005 et 1 254 921 510 francsCFA (2 571 200 USD) en 2009. En valeur relative,ces importations ont évolué comme suit : +4,01 % en2000, +3,43 % en 2005 et +4,27 % en 2009.à l’origine du réchauffement climatique. Parailleurs, les LBC offrent une très grande diversitéde formes et un confort d’éclairage analogueà celui des lampes classiques. Cependant, cesnombreux avantages ne doivent pas occulter lamenace que peuvent constituer les LBC en finde vie. Contenant du mercure qui est toxique, lesLBC ne peuvent être traitées après usage commedes déchets classiques, d’où la nécessité deréfléchir dès à présent à un système de collecte etde recyclage des LBC usagées. La généralisationcrée donc la nécessité de préserver la santédes consommateurs. La SENELEC, anticipantsur la gestion des risques liés à l’utilisation deces lampes, vient de lancer des études dont lesrésultats devraient permettre de prendre desdispositions afin de limiter l’impact de ces lampessur la santé des populations.
    • INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTIONCHAPITRE 895Bandafassi et à Ibel, dont les réserves prouvées sontestimées à 348 545 tonnes. L’argile, utilisée dansl’industrie céramique, est largement répandue auSénégal. Des réserves ont été trouvées dans les régions deDakar (Sébikotane, Yenne), de Thiès (Pout, Lam Lam,Taïba), de Saint Louis (vallée du fleuve Sénégal, zonedu delta du fleuve Sénégal), de Ziguinchor (Soukputa,Sefa, Oussouye, route Bignona-Ziguinchor), de Kaolack(Kaolack, Toubacouta) et dans la région de Kédougou(Kouroudiako). Ces argiles peuvent être utilisées dans laproduction de tuiles, briques et carreaux.particulièrement dans les régions de Ziguinchor, Koldaet Tambacounda, fait peser une sérieuse menace surl’équilibre écologique. Par conséquent, l’essentiel dubois de construction est importé. Cette importationest ainsi évaluée à 38,12 millions de tonnes en 2000,22,92 millions de tonnes en 2005 et 14 millions detonnes en 2009. La baisse significative et continuedes importations de bois s’explique par l’utilisationcroissante de l’aluminium dans les constructions etl’augmentation du prix du bois consécutivement auxrestrictions pour raisons écologiques.Photos 39 et 39 bis. Vente et stockage de carreaux à Grand Yoff, DakarSource : IAGU 20128.2.2.6. Verre et produits en verreLes importations des produits en verre ont atteint665 353 tonnes (0,73 % des importations de matériauxde construction) en 2000, 1 064 964 tonnes (0,77 %)en 2005 et 1 306 243 tonnes (1,05 %) en 2009. Malgréune baisse absolue sur certaines années, la part relativedes produits en verre a constamment augmenté dans lesimportations de matériaux de construction.Pourtant, le Sénégal dispose de réserves de sable silicieuxlocalisées à Malika dans la région de Dakar, dans la zonedes tourbières des Niayes et dans la vallée du fleuveSénégal. Utilisé dans la verrerie et comme dégraissantdans la production de céramique, le sable silicieux deDiogo, dans la zone tourbière des Niayes, pourrait fairel’objet d’une exploitation en vue de la production deverres plats destinés à la construction.8.2.2.7. Bois et produits à base de boisLe Sénégal ne dispose pas d’assez de forêts pourproduire du bois de construction en quantité suffisantepour le marché. L’exploitation clandestine du bois,Le bois est utilisé dans le coffrage, dans les menuiseriesde portes et de fenêtres. Il est transformé dans les scierieset les petites entreprises et ateliers pour la productionde portes et fenêtres. Les techniques y sont peumaîtrisées. La standardisation et l’industrialisation de latransformation demeurent timides.En dehors des usages courants relatifs à la constructiond’habitations traditionnelles, il existe une demandesubstantielle mais non satisfaite pour les échafaudages.Le Sénégal importe encore 100 % de ses besoinsen poteaux électriques et téléphoniques en bois del’Union européenne et de la République du Congo.Ce segment du marché pourrait être prometteur pourdes investisseurs nationaux, mais la production depoteaux électriques et téléphoniques en bois exige desinstallations de traitement pressurisé. La productionde piquets de clôtures en bois traité est aussi un autredomaine à fort potentiel dans la mesure où il est importéde grandes quantités de piquets métalliques.
    • 96PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL8.3. COÛT DES MATÉRIAUX ET DE LACONSTRUCTION8.3.1. Coût des matériauxDans le secteur formel, pour un logement décent dotéde la plupart des équipements intérieurs de confort, lecoût du logement est composé du coût du terrain ; ducoût de son aménagement et équipement ; des coûts desmatériaux ; du coût de la main d’œuvre ; du coût de lamaîtrise d’ouvrage déléguée ; du coût de la conceptionet de la surveillance des travaux et enfin du coût detransaction notariale et de la fiscalité. Le coût de laconstruction comprenant le coût des matériaux, de lamain d’œuvre et de la conception de l’ouvrage dépasserarement la moitié du prix de cession du logement. Dansle secteur informel, où le logement n’est souvent quemodestement doté d’équipements de confort, le coût deconstructionreprésentede75à80%ducoûtdulogementdans les territoires où le prix du foncier est relativementpeu élevé. Le coût de construction représente l’essentieldu coût du logement dans les agglomérations en dehorsdu triangle Dakar-Thiès-Mbour, où le terrain peut êtreacquis presque gracieusement, par voie de bail octroyépar l’État ou par la commune.La fiscalité sur les matériaux représente 18 % de leurcoût. Elle peut être déduite sans difficulté dans lesecteur formel. Dans le cas d’une construction parautopromotion, comme il s’agit d’une livraison à soi-même, l’auto-promoteur ne peut guère profiter de cettedéduction.Le transport constitue une source importante derenchérissement du coût des matériaux. Ainsi, pour lesable, la raréfaction des variantes de qualité à l’intérieurdu pays, surtout dans les zones éloignées des côtesmaritimes et des lits de rivière, constitue un facteur desurcoût. Par exemple, dans la ville de Tambacounda(450 km à l’est de Dakar) et dans la ville de Linguère(300 km au nord de Dakar), les constructeurs secontentent d’un sable obtenu à partir d’un mélangenon contrôlé de sable des lits de rivières (ces dernièresétant souvent éloignées du chantier) et du sable de« ramassage », à raison de plus de 10 000 francs CFA(21 USD) le mètre cube (soit près de deux fois le prixdu sable à Dakar).Le coût du gravillon connaît la même situation. Àl’intérieur du pays, la plupart des territoires sont dotésd’importants gisements de granuleux latéritiques, debasalte ou de grès, mais ces réserves ne sont pour laplupart pas ouvertes à l’exploitation. Alors que le mètrecube de basalte coûte 10 000 francs CFA (21 USD) àDakar et environs (Thiès et Mbour), son prix s’élève àprès de 22 000 francs CFA (47 USD) dans les deux-tiersdu pays, c’est-à-dire à l’est de la ligne Podor-Sédhiou.Le prix du ciment, quant à lui, varie entre 56 000francs CFA (119 USD) à Dakar à 90 000 francs CFA(191 USD) la tonne à Kédougou (700 km à l’extrêmesud-est de Dakar). Le ciment coûte 65 000 francs CFA(138 USD) à Kaolack (200 km à l’est), 70 000 francsCFA (149 USD) à Kaffrine (250 km à l’est de Dakar)et 80 000 francs CFA (170 USD) à Linguère (à 330km au sud).Le transport influe sur le prix de base du ciment, quiaugmente avec l’éloignement de la capitale, selon lesproportions suivantes : +10 % dans un rayon de 70 à100 km de Dakar, 15 à 20 % dans un rayon de 150 à250 km, 25 à 33 % dans un rayon de 250 à 400 km, 33à 50 % dans un rayon de plus de 400 km.Le prix de l’acier à béton et des matériaux du secondœuvre (tuyauteries, carreaux, sanitaires, plomberie,menuiserie) obéissent à la même logique.Tous les matériaux importés passent par le port deDakar et sont distribués à partir de cet unique point.Et jusqu’ici, aucune politique de péréquation des prixn’existe en faveur des matériaux de construction.8.3.2. Coût de la constructionLes différentes politiques en matière d’habitat ont eunotamment comme effets une uniformisation et uneharmonisation des modèles de construction (stylearchitectural et matériaux de construction utilisés).L’harmonisation des modèles architecturaux trouve sonorigine dans le système d’habitat planifié mis en placepar le biais des sociétés immobilières (SICAP, SNHLM,HAMO), de la promotion immobilière privée et descoopératives d’habitat.Dans la région de Dakar, le bâti est généralement en duravec des toitures en fibrociment et en dalles, même si letissu de certains secteurs à habitat de type villageois estencore constitué de baraques et d’abris hétéroclites.L’enquête-ménages diligentée par le Cabinetd’architecture et d’urbanisme du Sénégal (CAUS)en 2001 a permis de déterminer, dans les dix zonesd’études qu’elle avait définies à Dakar, le coût moyendes constructions comme l’indique le Tableau 33.8.4. DES BESOINS EN CAPACITÉ8.4.1. Formation de la main d’œuvreDe 2000 à nos jours, le secteur du logement et, plusgénéralement, le secteur du bâtiment et des travauxpublics, souffrent d’un réel déficit en main d’œuvreadaptée pour réaliser leurs ambitions en matièred’infrastructures diverses : routes, bâtiments, eau,assainissement, hydraulique. C’est dans les catégories
    • INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTIONCHAPITRE 897professionnelles regroupant des ouvriers spécialisés(étanchéistes, plombiers, électriciens du bâtiment,conducteurs d’engins routiers) que l’insuffisance encapacités est plus gravement ressentie. L’encadrementmoyen (chefs de chantiers, surveillants de travaux,opérateurs-topographes, contremaîtres) connaît lesmêmes difficultés.Tableau 33. Coût moyen des constructions à DakarZones Coût Moyen (Francs CFA)Plateau Sud 4 778,398Médina 7 512,193Grand Dakar 9 428,147Villages périphériques 4 805,966Patte d’Oie 7 015,975Pikine régulier – Guédiawaye 4 792,182Pikine irrégulier 3 573,588Rufisque 5 319,541Bargny 3 505,690Zones rurales 1 842,440Moyenne sur l’ensemble de la région 5 352,725Source : CAUS - PDU Dakar 2025 :148-9Photo 40. Main d’œuvre informelle dans la périphérie de DakarSource : Université Laval 2007La majorité de la main d’œuvre qui intervientdans la production de logements est informelle,elle n’a pas bénéficié de formation appropriée etelle passe facilement du statut d’apprenti à celuid’entrepreneur.Le Bureau du gros-œuvre (BGO), qui formait desouvriers spécialisés du BTP, des chefs de chantier et dessurveillants de travaux, a laissé la place à partir de 1960à l’École nationale des travaux publics et du bâtiment(ENTPB) qui ne formait que des techniciens supérieurs,des conducteurs de travaux, des dessinateurs-projeteurs,des géomètres, des adjoints techniques, des ingénieursdes travaux du génie rural. Les formations techniquesdispensées à présent ne sont pas suffisamment adaptéesaux besoins des entreprises, car l’accent est plutôt missur la dimension académique que sur les acquisitionsprofessionnelles qualifiantes.Un diagnostic sommaire révèle que les métiers ci-aprèssont en voie de disparition : charpentier-couvreur (avecla révolution des terrasses et du béton armé) ; menuisier-bois-coffreur (à cause du déficit de production dubois local) ; menuisier métallique/ferronnier (dufait de l’avènement de l’aluminium) ; conducteurd’engins routiers (inexistence de lieux de formation etdépérissement du Centre de formation sur les métiersde travaux publics du ministère des Infrastructures).Les besoins en matière de métiers émergeants n’ontpas encore fait l’objet d’une évaluation précise. Lesentreprises, qui sont les mieux placées pour quantifierles besoins dans les métiers et formuler les programmesde formation les plus adaptés, tardent à le faire. L’étatLes entreprises sénégalaises de BTP manquent de« caporaux et de sergents » pour gagner ses bataillesde développement face aux perspectives des marchéspublics offertes par l’État et par nombre de maîtresd’ouvrages ou de donneurs d’ordre tels que l’Agencepour l’exécution des travaux publics (AGETIP),l’AGEROUTE (ex-AATR) et les collectivités locales.
    • 98PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALactuel des formations dispensées montre que pourle niveau ouvrier, les formations sont généralementdispensées sur le tas et sur de courtes durées, deux à troisannées, grâce à un apprentissage traditionnel artisanal.Sitôt formés, une bonne partie des ouvriers empruntentle chemin de l’émigration vers le Gabon, le Mali, laMauritanie, la Guinée équatoriale, la Gambie, etc.Ainsi le déficit d’ouvriers professionnels véritablementqualifiés se creuse davantage face aux nombreux etcomplexes chantiers en cours et en prévision.La Coopération technique allemande (GTZ) a mis enœuvre un programme d’appui et d’accompagnementde la formation par l’apprentissage traditionnel, àtravers le Programme de promotion de l’emploi desjeunes en milieu urbain (PEJU), dans les zones urbaineset périurbaines de l’agglomération de Dakar. Laformation des immigrés et leur reconversion dans desmétiers de maçonnerie et de carrelage est aujourd’huiassurée par l’ONFP (l’Office nationale de la formationprofessionnelle). Le renforcement des compétences desconducteurs de travaux et des chefs de chantiers BTPdans le suivi opérationnel des chantiers est assuré par leFonds de développement de l’enseignement techniqueet de la formation professionnelle (FONDEF).8.4.2. Formation du personnel intermédiaired’encadrementJusqu’en 1975, les techniciens supérieurs et techniciensdans le domaine du bâtiment et des travaux publicsétaient formés à l’École nationale des travaux publics etdu bâtiment (ENTPB). De 1975 à 2000, des réformesimportantes ont eu lieu, occasionnant la disparition del’ENTPB en tant que telle en 1974 et son intégrationau département génie civil de l’IUT, devenu par la suitel’École nationale universitaire de technologie (ENSUT)et aujourd’hui l’École supérieure polytechnique (ESP).Depuis une vingtaine d’années, des technicienssupérieurs du génie civil de niveau Bac+2 et desgéomètres sont formés à l’école sénégalo-japonaise.Parallèlement, des techniciens du bâtiment et desmétreurs sont formés au centre YMCA, au centre CEVAde Bopp et à l’école formation ASAFIN qui forme destechniciens et techniciens supérieurs.8.4.3. Formation des ingénieurs, urbanistes,architectes, géographes et sociologuesLe personnel d’encadrement bénéficie d’une offre deformation de plus en plus importante dans des écolessupérieures publiques : École supérieure polytechnique(ESP) de Dakar et École polytechnique de Thiès (EPT)dans le génie civil et le génie électromécanique. L’ESPforme par paliers, en formation initiale et en formationcontinue, des ingénieurs de conception (Bac+5),des ingénieurs de travaux (Bac+4) et des technicienssupérieurs (Bac+2). L’EPT assure la formationd’ingénieurs de conception.L’École nationale d’économie appliquée (ENEA) deDakar assure des formations dans les domaines de laplanification et de l’aménagement. L’Université CheikhAnta Diop de Dakar et l’Université Gaston Berger deSaint-Louis dispensent, quant à elles des formations engéographie, urbanisme et sociologie.Le secteur privé a entrepris des initiatives dans laformation professionnelle à l’exemple de l’Écolesupérieure des travaux publics (SUPTP), agréée parl’État dans le système licence-master-doctorat depuis2004. Mais force est de constater que les technicienssupérieurs et ingénieurs formés préfèrent s’orienter àleur sortie de formation vers les bureaux d’études plutôtque dans les entreprises du BTP.Des politiques et actions viennent d’être engagées parl’État en matière de formation professionnelle, dont lacréation d’un ministère de l’Enseignement techniqueet de la formation professionnelle. Ce dernier a élaboréun plan d’action en vue d’une meilleure qualificationdes ressources humaines, qui bénéficie de la confiancedes bailleurs et des partenaires techniques. La créationd’une Unité de suivi et de coordination des projetspour la coordination de l’ensemble des actions d’appuiet de renforcement des dispositifs de formationprofessionnelle ; la réalisation de centres sectoriels dontcelui du BTP en prévision à Diamniadio ; la valorisationet la certification des produits de l’apprentissagetraditionnel et le dispositif sur la valorisation desacquis de l’expérience entrent dans ce cadre. C’estl’Agence française de développement (AFD) qui afinancé l’ensemble des centres sectoriels en partenariatavec l’État. Le centre BTP a reçu dans ce contexte unecontribution de deux milliards de francs CFA (4 263483 USD).8.5. POSSIBILITÉS DE STANDARDISATIONLes opportunités et les possibilités de standardisation,c’est-à-dire de produire et d’utiliser des élémentsnormalisés et répétitifs, restent nombreuses dans laproduction de logements au Sénégal. Actuellement, dansla réalisation des logements, les éléments standardisésrestent de petits composants : briques, portes, fenêtres,tuiles, tôles, fibromortier, etc.Mais la standardisation pourrait porter sur des élémentsplus importants : murs armés en acier légers, murs enbois, murs en verre, blocs sanitaires, charpentes en acierléger, etc. Elle pourrait également porter sur des éléments
    • INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTIONCHAPITRE 899majeurs, à savoir les modèles d’habitation (plans-type).Bien que la standardisation puisse aider à réduire lescoûts dans les pays développés (où les salaires sont trèsélevés et le travail artisanal est devenu un luxe), sonefficacité à réduire les coûts de production du logementéconomique reste à prouver dans le contexte du Sénégal,où la plupart des composantes sont produites par lamicro-entreprise.Le bâtiment en structure d’acier léger pourrait s’inscriredans cette perspective. Très stable, l’acier ne travaillerapas dans la durée, ne fendillera, ne contractera pasnon plus, bien qu’il puisse être sensible à l’air salin dela côte. La qualité de la construction obtenue ne faitnullement perdre les gains sur le prix, dans un contextede bâtiments commerciaux et industriels. L’érectiondes bâtiments pilotes sur le site du Plan Jaxaay, à KeurMassar, à Pikine a été extrêmement rapide. Il n’étaitpas rare de voir terminer un bâtiment en moins de 30jours. Pouvant porter des charges énormes, les structuresd’acier léger peuvent être idéales pour les bâtiments àplusieurs niveaux. Cette technologie se prête aux choixarchitecturaux aussi divers que complexes. Le bâtimenten structure d’acier a un avenir prometteur dans laproduction d’immeubles à appartements pour loger laclasse moyenne plus aisée, mais d’autres études serontnécessaires afin de savoir si ce type de construction peutréellement aider à loger les citoyens les moins nantis desvilles sénégalaises.8.6. POSSIBILITÉS D’INDUSTRIALISATIONL’industrialisation du secteur du logement consisteraiten la production en série et de façon organisée deproduits standardisés, de façon à en abaisser les coûtset à permettre des ventes plus importantes. À cet effet,les réseaux d’infrastructures et de transports devrontêtre bien développés, afin d’assurer la distributiondes produits standardisés à l’échelle nationale. Cetteconception de l’industrialisation peut concerneraussi bien l’habitat informel que l’habitat formel etles produits que l’un et l’autre peuvent fournir. Pourle secteur artisanal, qui ne dispose que de modestesressources, l’industrialisation ne peut porter que sur lespetits composants. Elle peut alimenter l’autopromotionet la construction artisanale en briques, carreaux, tuiles,tôles et autres composants de toitures, ainsi que les porteset fenêtres. Elle devra par conséquent développer unecatégorie bas de gamme et offrir une certaine flexibilitédans la personnalisation de ses produits (dimensions parexemple), des services de livraison (contrairement auxmicro-entreprises compétitrices qui sont généralementétablies à proximité de marchés) et peut-être aussi despossibilités de crédit.Pour le secteur formel, l’industrialisation peut porter surde petits composants, des éléments plus importants ousur des éléments majeurs. Elle peut approvisionner lespetites, moyennes et grandes entreprises et la promotionimmobilièred’envergureentôles,élémentsdecharpentespréfabriqués, murs et équipements efficaces en énergie.Pour que la production soit économiquement efficace, ilfaut normalement l’envisager à une grande échelle afin deréduire davantage les coûts unitaires. L’industrialisationlourde tentée par la Société HAMO, par la préfabricationde panneaux de murs et de dalle, s’est soldée par unéchec. Il apparaît que ce type de technologie demandedes investissements lourds, rentabilisables seulementsur de grandes séries, et exige des équipes de montagerodées, composées d’ouvriers qualifiés, ainsi qu’un bonréseau de distribution. On peut ainsi se demander si cetype de production est vraiment adapté aux besoins et àla réalité du Sénégal.8.7. CONSOLIDATION DES SECTEURSFORMELS ET INFORMELSSi le secteur du logement doit jouer un rôle majeurdans le développement économique local et nationalau Sénégal, le secteur formel (ou formalisé) desentrepreneurs de construction de petite et grande échelledevrait être encouragé à intensifier son utilisation desmatériaux locaux de construction, des technologies etde la main-d’œuvre pour le logement et l’infrastructure.Pourtant, l’efficacité de l’industrie de la constructionformelle à fournir des logements (et les infrastructuresde base) en quantité suffisante et à un coût abordable,reste un facteur déterminant de la performance dusecteur du logement.Au Sénégal, comme dans une grande partie del’Afrique, l’industrie des matériaux de construction a denombreuses lacunes, notamment une faible productivité– conduisant à des pénuries et à la fluctuation des prix –,la mauvaise qualité et l’incapacité à se diversifier dans denouvelles lignes de produits. Une des raisons principalesidentifiées est la faible capacité technologique, enparticulier dans les secteurs à petite échelle. L’industriedu bâtiment est dans la même situation : le renforcementdes capacités et la formation professionnelle pour lespetits constructeurs sont nécessaires afin d’améliorertant la productivité que la qualité d’exécution et de livrerle produit final (le logement) à une qualité supérieureet à des coûts de production proportionnellementplus faibles. La souplesse et l’ingéniosité démontréepar les secteurs de l’industrie et de la production desmatériaux de construction de petite échelle laissententrevoir, cependant, qu’il est intéressant d’investir dansle renforcement des capacités dans ces secteurs. Un tel
    • 100PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALinvestissement permettrait d’améliorer les procédéstant au niveau de la qualité que du rendement, etd’encourager ces secteurs de petite échelle à développer,ou travailler avec, des technologies et matériauxinnovants et plus écologiques afin d’offrir des logementsadéquats, abordables et durables à grande échelle.8.8. CONCLUSION ETRECOMMANDATIONSLe secteur du logement urbain est un facteur dedéveloppement économique et de réduction de lapauvreté. En Afrique, la construction de logementsest un investissement particulièrement approprié carl’habitat économique a le plus grand potentiel pourstimuler l’emploi et les économies locales. Construitprincipalement par de petits entrepreneurs, l’habitatéconomique génère des revenus, 30 % de plus quepour le logement à coût élevé. De même, parce qu’ilfait massivement appel à la main d’œuvre plutôt qu’àla mécanisation, le secteur informel de la constructioncrée 20 % d’emplois en plus et construit six fois plus parfranc dépensé que le secteur formel.L’autopromotion constitue le mode de production delogements le plus répandu dans le secteur informel enmilieu urbain et en milieu périurbain. La quasi-totalitédes logements sont réalisés à travers un procédé où lespropriétaires sont leur propre promoteur mais utilisentles services d’un maître artisan dit maître-maçon ou lesservices de plusieurs ouvriers payés à la tâche, appeléstâcherons.Le secteur informel de la construction fait cependantface à des contraintes majeures qui ont trait notammentà la santé et à la sécurité de ses travailleurs. Mais, plutôtque de le bannir, l’intégration et le partenariat avec lesecteur formel de la construction pourraient aider àl’amélioration des conditions de travail et du rendementen termes de fourniture de logements. Pour tous lescomposants de la construction, gros œuvre commesecond œuvre, les interventions du secteur formel etcelles du secteur informel sont enchevêtréesCertaines stratégies du secteur informel pourraientêtre imitées par le secteur formel de la construction.Les entrepreneurs dans le domaine de la constructionà grande échelle pourraient, par exemple, se comporterun peu plus comme des entrepreneurs de constructionà petite échelle et du secteur informel, en montrantdavantage de souplesse et d’adaptation aux besoins etaux moyens de la clientèle plus pauvre. Ils pourraient,entre autres, offrir différentes options permettant laconstruction progressive des unités, en exécutant lestravaux de gros-œuvre et certains travaux complexes oumenaçant la sécurité des occupants, et laisser la plupartdes tâches du second œuvre aux soins des tâcherons, touten leurs fournissant des conseils techniques ou mêmeen les employant comme ouvriers selon leur capacité(contribution souvent qualifiée de sweat equity enanglais). Cela pourrait également signifier l’adaptationde la conception et/ou du mode de construction dela maison aux matériaux de construction fournis ouproduits par leurs clients (parpaings, adobes, blocsde terre comprimée…) et fenêtres, portes, appareilssanitaires et autres accessoires neufs ou recyclés que cesderniers pourraient avoir acquis au fil du temps.Les principaux matériaux de construction produitslocalement sont le ciment, les granulats, les sables dedune et de plage, les produits à base de béton (blocset pavés). La formation des artisans informels quiproduisent les éléments à base de béton pourraitaméliorer la qualité de leurs produits et la rentabilité deleur travail. Les tôles en fibrociment, en zinc, en alu-zinc ou en aluminium sont produites par de petiteset moyennes industries et par des unités artisanales.L’importation de matériaux de construction concernel’acier à béton, les accessoires électriques, les céramiques,l’aluminium, le bois, le verre, les sanitaires. Cependant,des réserves de matières premières existent au Sénégalpour développer industriellement certains de cesmatériaux de construction actuellement importés. C’estle cas du fer (acier à béton), du sable silicieux (verre etcéramiques), du marbre et de l’argile (céramiques).Une autre recommandation majeure concerne lapromotion et à la mise en place d’entreprises deproduction des matériaux locaux et l’implication descollectivités locales dans la diffusion des normes etstandards sur les matériaux locaux. Il y a lieu, à cet effet,de renforcer le partenariat entre la recherche et l’actionpour l’utilisation des matériaux locaux, en capitalisant eten développant les expériences sur les industries localesde fabrication de matériaux et la valorisation du savoir-faire traditionnel et endogène.Dans le cadre du renforcement des capacités des ouvriers,il faut adapter l’offre de formation à la demande demain d’œuvre, notamment pour les ouvriers spécialisés(étanchéistes, plombiers, électriciens du bâtiment,conducteurs d’engins routiers) et l’encadrement moyen(chefs de chantiers, surveillants de travaux, opérateurs-topographes, contremaîtres, etc.) à travers la promotionet l’implantation d’institutions de formations auxmétiers de la construction.
    • 101CONCLUSION GÉNÉRALE ET RECOMMANDATIONSCHAPITRE 99.1. CONCLUSION GÉNÉRALELa société d’aménagement de terrains urbainsdénommée SPATU qui doit fournir de grandes tramesde terrains viabilisés à des prix accessibles n’a pas encorevu le jour. Les réalisations issues des politiques desparcelles assainies et de zones d’aménagement concertéen matière de production de terrains urbains sonttimides. Ces productions demeurent hors de portéedes populations à faibles revenus et des ménages dusecteur informel. Les ménages urbains des banlieuesdéveloppent des pratiques informelles et accèdentaux quartiers précaires non-lotis et sous-équipés. Lapolitique de restructuration de ces quartiers informelsest confrontée aux insuffisances de financement et àl’indisponibilité des ressources foncières.Le logement urbain au Sénégal est encadré par unfoisonnement et une diversité de textes juridiques etréglementaires dont le principal est la loi n° 64 du 17juin 1964 instituant le domaine national accompagnéde ses décrets d’application. Cette disposition juridiquequi encadre l’accès au sol souffre d’un défaut de révisionet d’une incapacité à prévenir la prolifération de l’habitatinformel. Ce corpus légal et réglementaire est complexeet il favorise l’exclusion des ménages moins instruits àfaibles revenus et des quartiers formels des banlieues.Cette situation entraîne aussi le renchérissement descoûts, l’accumulation des lenteurs, le manque detransparence et la corruption.Le secteur du logement urbain est aussi marquépar la présence et l’intervention d’une panoplied’acteurs institutionnels aux logiques d’opérationdifférentes. À travers les ministères de l’Habitat, de laConstruction et de l’Hydraulique ; de l’Urbanisme et del’Assainissement ; de l’Économie et des Finances,ce ne sont pas moins de 12 directions centrales quijouent des rôles clés dans les processus de productionet d’affectation du foncier et du logement. Cettefragmentation explique en grande partie les lenteurs,l’explosion des coûts, le défaut d’application des lois etrèglements et la prédominance des pratiques informelles.Ainsi, une opération de promotion immobilière initiéepar une coopérative d’habitat peut prendre 5 ans pourêtre menée à terme.Depuis un demi-siècle, deux promoteurs publicsmajeurs marquent de leur présence le secteur dulogement urbain : la SICAP et la SNHLM (ex-DHM).Les logements produits par la SICAP sont inaccessiblespour la grande majorité des ménages du fait de leur prixet de leurs conditions d’accès. Ceux de la SNHLM,qui profitaient à la classe moyenne à leur début, sontdevenus rares et hors de portée pour cette catégoriesociale. Cette situation a favorisé l’irruption dans lesecteur du logement de nouveaux types d’acteurs :les promoteurs privés, les coopératives d’habitat et lesONG. Ils sont confrontés à la rareté des ressourcesfoncières, à l’insuffisance de financement et à la lenteurdes procédures administratives.L’intervention des coopératives d’habitat, qui a permisaux couches moyennes généralement salariées d’accéderau logement, s’est aujourd’hui essoufflée à cause descontraintes dans l’accès aux ressources foncières. Lesménages issus du secteur informel sont rarement incluspar les programmes des coopératives d’habitat. Lapolitique de l’État en direction du logement urbainne profite qu’à une portion infime des populationsurbaines et exclut la quasi-totalité des travailleurs dusecteur informel, majoritaires dans les villes sénégalaises.L’accès difficile à la propriété foncière et immobilièrelégale oblige les ménages à faibles revenus à recourirà l’habitation dans les quartiers informels dépourvusd’infrastructures et de services sociaux de base.L’insécurité foncière qui caractérise ces quartiersempêche l’investissement sur le bâti qui est aussiconfronté aux difficultés propres aux sites (inondations09CONCLUSION GÉNÉRALE ETRECOMMANDATIONS
    • 102PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALdans la banlieue de Dakar). Pour les autres ménagesdémunis, le marché du logement locatif est unealternative mais le manque de logements décents et lesprix élevés des loyers écartent bon nombre de ménagesde cette possibilité.Avec des besoins annuels de logements urbains quiatteignent 100 000 unités pour le Sénégal et 50 000pour la région de Dakar (pour absorber le déficit etprendre en charge la croissance urbaine), on observe quele secteur moderne formel n’est pas l’acteur majeur dansl’offre de logements urbains au Sénégal. Sa productionne couvre pas plus de 10 % des besoins (logements etparcelles) dans le pays, ou 20 % de ceux de Dakar.L’autopromotion de logements par les ménages sur labase de leurs ressources propres constitue la règle enmilieu urbain au Sénégal. Elle couvre jusqu’à 85 % dela production de logements urbains dans le pays. Dufait de la faible proportion de personnes ayant recoursaux services d’une banque au Sénégal (6 % hors micro-finance) et de la contrainte des garanties exigées,les financements sur fonds propres constituent laprincipale source de cette autopromotion. Le logementautoproduit est réalisé par des ouvriers indépendants –des tâcherons – ou des petites entreprises à l’initiativede propriétaires qui en assurent directement et par eux-mêmes la conception.La situation du foncier urbain en général et celle del’accès au terrain à usage d’habitation en particuliersont caractérisées par une crise multidimensionnelle.Celle-ci se manifeste à travers une couverture encorefaible et insuffisante des demandes. C’est là, en partie,le résultat du manque d’aménagements préalablesdes extensions urbaines qui lui-même découle depolitiques mal ciblées et d’une utilisation inappropriéede ressources insuffisantes. L’accent est insuffisammentmis sur la viabilisation des terrains, les installations etinfrastructuresdebase,quelespouvoirspublicsdélaissentaux promoteurs. La crise foncière découle égalementdes difficultés à faire appliquer les lois et règlements.En conséquence, le marché foncier échappe au contrôlede l’État, les réserves foncières urbaines aménagéess’amenuisent et entraînent un renchérissement descoûts et donc l’accentuation de l’exclusion des ménagesà faibles revenus. Les frais d’accès liés à l’accès à la terreainsi que les impôts et taxes sont élevés, tandis que lesrevenus des demandeurs demeurent modestes1.Le financement spécifique du logement existe en tantque tel depuis plus de 50 ans au Sénégal. Il fut d’abordappuyé par la coopération internationale, ensuite parle secteur bancaire local sur le court terme pour lespromoteurs immobiliers et les moyen et long termespour les particuliers. Les acquéreurs de logementsà travers les programmes des promoteurs (publicscomme privés) mobilisent les financements sur fondspropres, avec le soutien des membres de la famille ouavec l’appui des banques ou encore de leurs employeurspour accéder à des produits toujours plus onéreuxdans les villes. Ces acquéreurs sont constitués desemployés des secteurs public et privé, des émigrés etdes personnes issues du secteur informel, qui agissent àtitre individuel ou regroupés sous forme d’associationsou de coopératives.Le financement du logement est confronté à de sérieusesdifficultés liées notamment aux coûts exorbitantsdu foncier et des matériaux de construction, à lanon-participation de l’État dans le financement del’aménagement et des infrastructures et à la capacitéd’endettement réduite des clients du secteur formel.Des déséquilibres sont surtout notés dans les segmentsde l’habitat social et du grand standing, respectivementdu fait d’une offre insuffisante et d’une demandeinsolvable. Il s’est en conséquence installé une situationde crise dans ces segments du marché où ce déséquilibreentre l’offre et la demande est observé.L’offre de financement à travers les institutions bancairesdu Sénégal, bien que variée, demeure très onéreuse aussibien pour les promoteurs que pour les particuliers. Elleest par ailleurs insuffisante du fait des moyens limités despromoteurs et entreprises. La méthode traditionnellede construction de logements, avec les ressourcesdérisoires des entreprises du bâtiment et travauxpublics, ne permet pas non-plus la rapidité d’exécution.L’implication des acquéreurs par le biais de cotisations,d’épargne constituée dans le système bancaire ou avec lacontribution des employeurs pour la mobilisation desapports joue un rôle important dans les modalités definancement.Il s’y ajoute que la majorité des travailleurs urbains quisont actifs dans le secteur informel sont exclus du systèmede financement bancaire, du fait de leur situation de non-salariés. Leur seul recours demeure le financement surressources propres qui constitue un véritable parcours ducombattant tant les prix augmentent continuellement.Le recours à la micro-finance, plus coûteuse, limite leuraccès à des financements conséquents et abordablespour le logement.Des progrès importants ont été réalisés par l’État etses partenaires dans le cadre de l’alimentation en eaupotable des ménages urbains. Le taux d’accès à l’eaupotable par le branchement privé connaît depuis 2004une progression positive pour atteindre 82 % en 2008.Le taux global d’accès par adduction (branchementprivé et bornes fontaines) a atteint 98 % en 2006 ets’est maintenu en 2007 et 2008 à ce niveau élevé de
    • 103CONCLUSION GÉNÉRALE ET RECOMMANDATIONSCHAPITRE 9satisfaction. L’assainissement collectif des eaux uséesau Sénégal ne concerne actuellement que sept centresurbains. De toutes les localités couvertes, seules lacommune de Dakar et la station touristique de Salysont dotées d’installations complètes d’assainissementcollectif. Le taux d’accès à l’assainissement en milieuurbain se situait à 63,9 % en 2007. Le secteur del’assainissement est aussi confronté aux difficultésde drainage des eaux pluviales. Ces insuffisancessont accentuées par le retour des pluies et entraîne larécurrence des inondations dans certaines régions.S’agissant du secteur de l’électricité, malgré d’importantsinvestissements depuis 2000, le déficit en matière deproduction et de distribution d’électricité est toujourspréoccupant. Les fréquentes et récurrentes perturbationsdans la distribution de l’électricité ont non seulementvu la satisfaction de la demande des ménages baisser,mais aussi influé négativement sur la productivitédes entreprises formelles comme informelles. Lespopulations vivent depuis une dizaine d’années descoupures intempestives.Un effort considérable a été fait dans la constructionde nouvelles routes et la réhabilitation d’anciennespour améliorer la mobilité urbaine. Ces investissementsont surtout concerné l‘agglomération dakaroise où lestransports en commun ont connu un certain nombred’améliorations. Le non-respect du Code de la route etla surcharge des véhicules utilisés pourrait cependantdonner l’impression, à terme, que les stratégies derenouvellement du parc automobile dans le secteurdes transports en commun n’ont fait que différerles problèmes. La dégradation avancée du réseauinterconnecté de la voirie urbaine dans la plupart desquartiers des grandes villes est aussi un des facteurs derestriction de la mobilité urbaine. Mais, avec le projetd’autoroute à péage et de réfection des routes nationalesen cours, on peut s’attendre à une nette amélioration dela desserte interurbaine.La construction de logements urbains au Sénégal estsurtout le fait du secteur informel, qui fait cependant faceà des contraintes majeures liées notamment à la santé età la sécurité de ses travailleurs. Pour tous les composantsde la construction, gros œuvre comme second œuvre,les interventions du secteur formel et celles du secteurinformel sont enchevêtrées. Les principaux matériauxde construction produits localement sont le ciment, lesgranulats, les sables de dune et de plage, les produits àbase de béton (blocs et pavés). Les tôles en fibrociment,en zinc, en alu-zinc ou en aluminium sont produitespar de petites et moyennes industries et par des unitésartisanales. L’importation de matériaux de constructionconcerne l’acier à béton, les accessoires électriques, lescéramiques, l’aluminium, le bois, le verre et les sanitaires.Le marché du foncier et du logement est caractérisé parun foisonnement d’acteurs tant formels qu’informelsqui interviennent parallèlement pour l’identification,l’information, les transactions et l’immatriculationdes terrains. Ce marché échappe en grande partie aucontrôle de l’État, car bon nombre de transactionsse font en marge des lois et règlements. Les marchésfonciers et des logements urbains au Sénégal demeurentdonc fortement marqués par la prégnance de l’informel.Dans ce système informel majoritaire, le contact entrele vendeur et l’acheteur s’effectue de bouche à oreille oupar l’intermédiaire de connaissances (amis, membresde la famille, voisins, collègues de travail) et la ventepeut être effectuée sans intermédiaire. L’acquéreurpeut également acheter un logement construit par unparticulier sur terrain immatriculé par l’entremise decourtiers.Les transactions informelles impliquent souventune multitude d’intermédiaires, ce qui contribuegrandement à augmenter les prix de cession des terrains.Cette situation est aussi la source de beaucoup d’abuset de conflits autour des terrains vendus dans le marchéinformel, souvent à plusieurs personnes. Le courtier estl’intermédiaire privilégié entre vendeurs et acheteurs ouentre locataires et propriétaires dans le système informel.Il est aussi présent dans les transactions formelles avantles procédures de mutation initiées sous l’égide dunotaire.Dans le système formel, l’achat ou la vente de terrains oude logements est réalisable auprès de promoteurs publicsou privés, des coopératives, des agences immobilières,de la Banque d’habitat du Sénégal, chez les notaires oudirectement auprès de particuliers/vendeurs.De fortes différences sont observées dans les coûts decession des terrains urbains et sont principalement liéesau statut du terrain, à l’équipement et à la centralité/accessibilité des quartiers concernés. Dans le cadredes maisons vendues sans titre de propriété formel,le document scellant la transaction le plus répandudemeure l’acte de vente, visé ou non par les autoritéslocales.9.2. RECOMMANDATIONS GÉNÉRALESS’agissant des politiques et du cadre institutionnel,légal et réglementaire, il convient de mettre en placeurgemment la société chargée de produire de grandestrames de terrains aménagés et viabilisés accessibles auxménages à revenu faible, prévue dans le Plan directeurd’urbanisme Dakar 2025. La mise à disposition deterrains viabilisés pour les ménages de la classe moyenneet les populations à faibles revenus nécessite aussi lamultiplication des opérations de parcelles assainies et de
    • 104PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALzones d’aménagement concerté, notamment au bénéficedu secteur informel. Des quantités importantes deterrains urbains doivent être affectées aux coopérativesd’habitat et les travailleurs du secteur informel doiventêtre encouragés à se regrouper en coopératives d’habitat,afin que celles-ci soient présentes dans toutes lescomposantes de la population. La réorientation del’intervention des promoteurs publics constitue unautre aspect de la réalisation de vastes programmesd’aménagement et d’équipement de terrains urbains.L’accès organisé et formel au sol urbain pour les couchesles moins aisées de la population doit être favorisé parla simplification et la vulgarisation de la législationfoncière et l’accélération des processus fonciers, àtravers la réduction et le regroupement du nombred’intervenants. Celle-ci permettra de raccourcir lesdélais de délivrance des titres et des autorisations.L’assouplissement et la simplification des dispositifslégislatifs et réglementaires ainsi que des mécanismesd’accès au foncier contribueront à dénouer la crisestructurelle qui s’est installée dans le secteur foncier. Ledroit foncier doit être refondé au regard des pratiquescoutumières et informelles. Les lois et règlements surle foncier sont à refonder dans l’esprit d’une prise encompte des pratiques coutumières et informelles.Les politiques favorables au logement urbain pourles ménages à faibles revenus devront comprendre lefinancement d’opérations de grande ampleur visantà restructurer des quartiers par le biais du budgetconsolidé de l’État et des collectivités locales. Il s’agiraaussi de réserver de vastes zones aménagées à l’habitationen hauteur afin d’améliorer significativement l’offre delogement pour ces ménages à faibles revenus.Les politiques favorables aux ménages à faibles revenuspassent par une intervention volontaire de l’État visantà réduire le coût du logement de type social. Cetteintervention doit comprendre une atténuation descharges à travers notamment la mise à disposition deterrains par l’État, sa participation accrue dans les travauxd’aménagement, une politique d’exonérations ouencore la création d’un guichet unique qui regrouperaitles sociétés immobilières, les banques, les assurances, lesnotaires et les structures de l’État comme les impôts etles domaines. Un tel dispositif réduirait sensiblementle coût d’acquisition d’un logement. Sur un autre plan,la promotion du logement urbain pour ces ménagesvulnérables implique la redéfinition d’une politique delogement qui soit adaptée à l’évolution démographiqueet qui réorganiserait le secteur en intégrant tous lesacteurs pertinents tant étatiques que non-étatiques, tantformels qu’informels.La discrimination à l’égard des travailleurs du secteurinformel majoritaires dans les villes, exclus du systèmede financement bancaire et des aides de l’État, est aussiune réalité qu’il importe de corriger. Les pouvoirspublics devront réorienter davantage leurs politiquesen direction de ces acteurs informels dont les revenusirréguliers et souvent insuffisants les éloignent desmécanismes de financement bancaire.Pour améliorer durablement la situation de l’accès àl’eau potable pour les ménages habitant les quartiersinformels, il faut assurer une meilleure coordination desacteurs et en particulier :Les concentrer dans le cadre d’entités fédératricesCapitaliser sur les efforts de tous pour améliorer lesindicateurs de réalisation et d’accèsInstaurer des mécanismes efficaces de partaged’informations et de donnéesRenforcer la synergie des acteurs à travers de fortescoalitions pour régler les problèmesEn ce qui concerne le financement, il est importantde mieux coordonner les initiatives et d’orienter lesfinancements vers les zones classées prioritaires au regarddelasituationdel’accèsàl’eaupotableetàl’assainissement.Des efforts doivent être faits pour rendre plus facilel’acquittement de la contrepartie des bénéficiaires. Enfin,les décisions d’allocation budgétaire doivent être baséessur les priorités identifiées et exprimées lors de revuesrégionales par les communautés rurales à travers les Planslocaux d’hydraulique et d’assainissement.S’agissant de l’assainissement, une volonté politique plusaffirmée des pouvoirs publics pour le sous-secteur estnécessaire, avec l’allocation de ressources conséquentesà la hauteur des défis à relever. Les efforts à faire relèventd’actions liées à la promotion de l’assainissement semi-collectif dans les zones périurbaines des grandes villes etpetites villes. Il serait aussi important de :Mettre en œuvre des programmes mixtes adductionen eau potable / assainissementDévelopper des outils d’incitation des ménages àrépondre à l’offre d’assainissement du Programmeeau et assainissement pour le millénaire (PEPAM)Promouvoir la recherche et la diffusion de solutionstechniques compatibles avec le contexte locald’implantation et le renforcement de l’éducationsanitaire.Dans le cadre de l’amélioration durable de l’offre deservice d’électricité, les propositions vont dans le sens dela diversification du parc de production de la SENELEC
    • 105CONCLUSION GÉNÉRALE ET RECOMMANDATIONSCHAPITRE 9à travers la construction d’une centrale à charbon de125 Mégawatts et de 4 centrales hydroélectriques dansle cadre de l’Organisation pour la mise en valeur dufleuve Sénégal (OMVS). L’État doit aussi appliquer unepolitique de détaxation du fuel pour venir à bout descontraintes de surcoût de la production de l’électricité etpour juguler les chocs exogènes. Il devra, dans le cadrede sa politique énergétique, promouvoir les énergiespropres, comme le solaire photovoltaïque, à traversla promotion et l’installation d’unités de fabricationet de montage des plaques solaires. Un programmed’économies d’énergie pourrait, en parallèle, aider àfaire face à la demande croissante en énergie. Commeune bonne partie de l’énergie domestique (et aussi desédifices à bureaux) sert à la climatisation, certainesoptions alternatives, telle la climatisation passive,pourraient, si elles étaient appliquées à grande échelle(par des mesures incitatives), permettre de faire baisserla demande en énergie, sans investissement significatifde la part de l’État. Il serait aussi important de leverle monopole de la SENELEC sur la production et lacommercialisation de l’électricité en milieu urbain.Seule la mise en place de moyens de transport encommun de masse (tramway, métro à ciel ouvert outrain de banlieue) pourra permettre de prendre encharge de manière convenable la demande actuelle etfuture de déplacements dans l’agglomération dakaroise,qui représente plus de 60 % des besoins en déplacementsurbains au Sénégal. Il est recommandé de remettreen état de fonctionnement les feux de signalisationtricolores. Ce problème persiste depuis plusieurs annéesdéjà, alors même que les effectifs affectés à la circulationsont insuffisants et que cette remise en état ne nécessiteni moyen techniques ni moyens financiers hors de portéedes possibilités de l’État et des collectivités locales.L’État et les communes devront veiller à l’entretien, aumaintien en bon état et au remplacement du mobilierurbain. Les dépenses d’entretien du mobilier urbaindoivent être prises en charge par le budget alloué àl’entretien routier. Un accent particulier doit être portésur l’éducation à la sécurité routière qui nécessite de :Renforcer l’information, l’éducation et lasensibilisation du publicIntroduire dans les programmes scolaires desmodules sur la préventionAméliorer les conditions de délivrance du permisde conduire à travers une inscription obligatoiredans les auto-écolesInitier un programme de formation adapté aubénéfice des chauffeurs de transports en communou de marchandises et subordonner l’autorisationd’exercer à l’obtention d’une attestation deformationSensibiliser les populations, les acteurs et les agentsde l’État à la sécurité routièreL’utilisation des véhicules à deux roues, si elle étaitpromue et encouragée par des mesures incitatives,profiterait à un grand nombre d’usagers. Le faiblelinéaire des distances à parcourir, le relief peu accidentéet la jeunesse de la population sénégalaise sont, eneffet, des facteurs favorables. Les avantages attendusconcernent : l’absence de rejet de carbone, l’économiedesespacesdestationnementetdecirculation,lafaiblessedes coûts d’acquisition et d’entretien des bicyclettes, ledéveloppement de filières semi-industrielles et la créationd’emplois, une meilleure fluidité de la circulation, unesécurité routière accrue, etc.Dans le cadre de la construction de logements,certaines stratégies du secteur informel pourraientêtre imitées par le secteur formel de la construction.Les entrepreneurs en construction à grande échelle dusecteur formel pourraient, par exemple, se comporterun peu plus comme des entrepreneurs de constructionà petite échelle et du secteur informel en montrantdavantage de souplesse et d’adaptation aux besoins etaux moyens de la clientèle plus pauvre. Ils pourraient,entre autres, offrir différentes options permettant laconstruction progressive des unités de logement, enexécutant les travaux de gros-œuvre et certains travauxcomplexes ou menaçant la sécurité des occupants,et en laissant la plupart des tâches du second œuvreaux soins des tâcherons, tout en leurs fournissant desconseils techniques ou même en les employant commeouvriers non qualifiés selon leur capacité. Cela pourraitégalement signifier l’adaptation de la conception et/oudu mode de construction de la maison aux matériauxde construction fournis ou produits par leurs clients(parpaings, adobes, blocs de terre comprimée…) et auxfenêtres, portes, appareils sanitaires et autres accessoiresneufs ou recyclés que ces derniers pourraient avoiracquis au fil du temps.La formation des artisans informels qui produisentles éléments à base de béton peut améliorer la qualitéde leurs produits et la productivité de leur travail. Lesréserves de matières premières qui existent au Sénégalpourraient permettre de développer une industrie localequi se substituerait aux matériaux importés. C’est lecas du fer (acier à béton), du sable silicieux (verre etcéramiques), du marbre et de l’argile (céramiques).Il s’agit aussi de promouvoir et de favoriser la miseen place d’entreprises de production des matériauxlocaux et l’implication des collectivités locales dansla diffusion des normes et standards sur les matériauxlocaux. Il y a lieu à cet effet de renforcer le partenariatentre la recherche et l’action pour l’utilisation des
    • 106PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALmatériaux locaux en capitalisant sur et en développantles expériences concernant les industries locales defabrication de matériaux et la valorisation du savoir-faire traditionnel et endogène.Le développement du logement pour les ménagesurbains aux revenus faibles passe aussi par la mise enplace, à grande échelle, de mécanismes de micro-créditdestinés au financement de l’acquisition des matériauxde construction pour ces ménages ; au renforcement dela recherche sur les matériaux locaux et leur vulgarisationauprès des ménages ; et à la réduction de la fiscalité surles matériaux locaux principaux.Dans le cadre du renforcement des capacités des ouvriers,il faut adapter l’offre de formation à la demande demain d’œuvre, notamment des ouvriers spécialisés(étanchéistes, plombiers, électriciens du bâtiment,conducteurs d’engins routiers), de l’encadrement moyen(chefs de chantiers, surveillants de travaux, opérateurs-topographes, contremaîtres) à travers la promotionet l’implantation d’établissements de formation auxmétiers de la construction.L’amélioration du marché foncier et du logement urbainpasse par l’adoption de mesures telles que :Encadrer et reconnaître les courtiers pour assainir laprofession et éviter les abusRéduirelafiscalitésurlelogementetsescomposantespour réduire les prix dans le marché formel et ainsiaugmenter le nombre de transactions formellesRenforcer les pouvoirs des collectivités locales dansl’encadrement, la supervision et le contrôle destransactions foncières et des logements
    • 107CONCLUSION GÉNÉRALE ET RECOMMANDATIONSCHAPITRE 9NOTES DE FIN1. Aminata DOUCOURE SOW, Foncier et production de terrain destiné à l’habitat – cas du Sénégal, p. 6.
    • 108PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALDes changements politiques majeurs sont nécessairespour améliorer les conditions d’accès au foncier et aulogement du plus grand nombre en milieu urbain.Leur ambition devra être de concilier légitimité etlégalité. Ces politiques passent par une refonte dudroit foncier qui permette la sécurisation de l’habitatinformel mais aussi son intégration dans la ville à traversla restructuration. Elles appellent aussi à simplifier etvulgariser les dispositions juridiques et réglementairesencadrant l’accès au sol.Les politiques de production, en masse, de terrainsaménagés et équipés accessibles aux ménages à faiblesrevenus doivent :Réorienter l’action des promoteurs publics immobiliersMettre en place des institutions appropriées auxressources conséquentesCréer un engagement prioritaire de l’État dans laréalisation de grandes trames assainies et de zonesd’aménagement concerté (ZAC), notamment aubénéfice des acteurs du secteur informelAssouplir la législation foncière ci-dessus mentionnéeLe raccourcissement des délais de délivrance des titres etdes autorisations passe par une réduction du nombre desintervenants et des procédures agissant sur, ou encadrantlesecteurfoncieretdulogementetparleurregroupement.Il favoriserait l’accès formel au sol et l’édification dequartiers structuré. L’harmonisation des différenteslégislations sectorielles à incidence sur le foncier et lelogement contribuera aussi à renforcer l’applicabilité detelles dispositions, et permettra le recul de l’informalité etdonc de la sous-intégration de l’habitat.10IMPLICATIONS AU NIVEAU DESPOLITIQUES PUBLIQUESDes politiques ciblées destinées à faciliter l’accès aufinancement pour les ménages du secteur informelet les populations à faibles revenus sont nécessaires.Elles concernent la mise en place d’institutions demicro-finance au taux d’intérêt réduit et dédiées aufinancement de composantes du logement. Elles portentaussi sur l’assouplissement des conditions de crédit auniveau de la banque de l’habitat du Sénégal (BHS) pourpermettre l’accès des acteurs informels. L’État doit aiderles institutions bancaires à mobiliser des ressources à descoûts réduits sur le moyen et le long terme et mettre enplace un fonds de garantie pour assister les acteurs dusecteur informel dans l’accès au financement de l’habitat.Des politiques fiscales incitatives à la production de solset de logements urbains accessibles sont attendues. Ellescibleraient l’allégement de la taxation sur les matériauxde construction essentiels et l’élimination de la doubletaxation (TVA et taxe d’enregistrement).Dans le cadre du financement et du marché dulogement, des cahiers des charges doivent encadrerl’attribution des terrains du domaine privé de l’Étataux promoteurs, afin de définir et de garantir un niveauminimum de qualité dans l’aménagement des parcelles àusage d’habitation et d’offrir des quotas moins onéreuxaux groupes défavorisés.La décentralisation devra être renforcée au plan desressources pour dynamiser la fourniture d’infrastructureset de services urbains de base. Qu’il s’agisse desextensions péri-urbaines, de l’alimentation en eaupotable, de l’assainissement ou de la voirie urbaine, l’Étatdoit transférer aux collectivités locales des ressourcesadéquates pour la gestion de tels services locaux.
    • 109IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUESCHAPITRE 10La politique nationale de l’habitat doit promouvoirdes programmes de logement incluant des logementssociaux sur des sites insuffisamment mis en valeur dansles quartiers centraux et péricentraux des villes.Le ministère des Mines doit renouveler la cartographiedétaillée des gisements existants et vulgariser lesinformations à ce sujet, afin de promouvoir la mise enplace d’entreprises de production des matériaux locaux.Des mesures devront aider à renforcer la synergied’actions entre les services du ministère chargé desmines et ceux du ministère chargé de l’habitat. Lesservices techniques de l’État doivent mettre en placeune politique visant à capitaliser sur les expériencesfructueuses d’industries locales de fabrication dematériaux et à les répliquer. Ils doivent égalementprévoir la communication grand public qui permettra àces matériaux locaux d’être acceptés et utilisés.L’État doit promouvoir des politiques de formation auxmétiers, de renforcement continu des compétences.Il doit aussi développer des mesures incitatives pourfavoriser une meilleure intégration et une bonificationréciproque entre les secteurs formel et informel dela construction. Pour promouvoir l’emploi, l’Étatdoit concilier ses politiques de grands travaux avecl’implantation d’industries utilisatrices de maind’œuvre. Il doit aussi réorganiser le marché de l’emploiet de la main d’œuvre dans le secteur du logement, parl’adoption et l’application de politiques visant à favoriserl’intégration de l’emploi et de la main d’œuvre informelsdans les travaux de commande publique. L’État devraégalement assouplir et adapter la règlementation dutravail aux exigences de la main d’œuvre informellepour assurer la protection sociale des travailleurs dusecteur du logement.
    • 110PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL11APPENDICESMatrices des contraintes des performances du secteur du logement urbainContraintes des performances du secteur du logementFoncier InfrastructureFinancement del’habitat et marchédu logementMatériaux etindustrie de laconstructionEmploi et maind’œuvreCadreorganisationnelet institutionnelMultiplicitédes acteurs etdispersion desorganes dedécisions et despôles d’exécutionComplexité etlenteur dans leprocessus dedélivrance destitres de propriétéAttitudesconcurrentiellesentre les acteursinstitutionnelsConflitsterritoriaux entrecollectivités locales(communes etcommunautésrurales)Multiplicité desacteurs et mauvaisearticulation dans lesinterventionsFaible capacitéfinancière despromoteursimmobiliers pourproduire deslogements sociaux àgrande échelleLenteur desprocéduresadministratives(autorisationde transaction,autorisation de lotiret autorisation deconstruire, réception,morcellement)Faible implication del’État, les collectivitéset des servicesconcessionnairesdans les opérationsd’aménagement etd’équipementContraintes exogènesdu système bancaire(réalisations degarantie, coût destransactions élevé)Absence decollaborationentre les serviceschargés desmines et lesservices chargésde l’habitat pourl’exploitationdes gisementsen vue lavalorisation desmatériaux locaux(pierre taillée,sable siliceux,argile, marbre,etc.)Inorganisationdu marché del’emploi et de lamain d’œuvreAbsence dedispositifsinstitutionnels etorganisationnelsde régulationdu marché del’emploi et degestion de lamain d’œuvreInsuffisance d’unemain d’œuvreprofessionnelleet qualifiée dansle secteur dulogement.Faible protectionsociale destravailleursdu secteur dulogement
    • 111APPENDICESCHAPITRE11Cadrejuridique etrèglementaireInsécurité foncièreJuxtapositiondes modèlesde référence,confrontationet conflits delogiques entrele moderne et lecoutumierDifficultésd’application destextesNon-respect desnormes dansles secteurs del’alimentationen eau potable,l’assainissement,l’électricité et lavoirieFaible implicationde l’État et descollectivités localesdans le financementde la voirie etréseaux diversRareté des titres depropriété dans lesvilles de l’intérieurRatio de couverturedes emplois longspar des ressourceslongues, trèscontraignant pour lesystème bancaire etla micro-financeLenteur dansles procéduresjuridiques (règles deprovisionnement trèscontraignantes)Non-respectdes normes deconstruction etd’habitabilitéAbsence decontrôle dequalité desproduits locauxet importésNormes etstandardsprescritsimportéset souventinadaptés auxréalités localesAbsence decontrôle descompétences dela main d’œuvreFaible prise encompte des textesqui organisent lamain d’œuvreFaible protectionsociale destravailleursdu secteur dulogementOffre Insuffisance del’offre de terrainsaménagésExplosion des prixdes terrains dansles zones urbainesPolitisation del’offre de terrainsNon-équipementdes sites d’extensionavant leuroccupationNon-adaptation desréseaux des sites endensificationNon-adaptationde certainestechnologiesdans le secteur del’assainissementFourniture enélectricité peufiable et faiblediversificationdes sourcesd’approvisionnementen énergie électriqueInsuffisance du crédità long terme pourle financement dulocatifInsuffisance du crédità long terme pourl’accès à la propriétéTaux de crédit élevésDurée deremboursementcourteRareté des créditsd’équipement pourles entreprisesInsuffisance desressources longuesdans les milieuxbancairesInorganisation et/ou inaccessibilité del’information sur lesmarchés du sol et dulogementInsuffisance de l’offrede logements sociauxà DakarAbsence d’offre delogements sociauxdans les villes del’intérieurFiscalité sur lelogement trèsélevée, capitalisée, etinadéquateImmobilisation del’épargne sur lesmatériaux pourla construction àtempéramentAbsence de marchéssecondaires dans lesvilles de l’intérieurFaiblesse dela diffusiondes normes etstandards sur lesmatériaux locauxNon-exploitationdes carrièresCoût élevé del’exploitationdes gisementsde matériaux deconstructionFaible savoir-fairedans l’utilisationdes matériauxlocauxPart élevéedes matériauximportés dansl’équipement dubâtimentCoût élevédu transportdes matériauxdes lieux deproduction oud’importationaux chantiersFaible niveau dequalification etde contrôle de lamain d’œuvreOffre de maind’œuvre qualifiéetrès faible dansl’intérieur dupays et dans lepériurbain deDakar
    • 112PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALDemande Forte demande parrapport à l’offredisponibleDemande enélectricité excédantlargement laproductionFaible taux decouverture dansle secteur del’assainissementInsuffisance de laqualité du serviceet faible taux decouverture destransports encommun.Solvabilité de lademandeFaible taux debancarisation(proportion depersonnes ayantrecours aux servicesd’une banque)Faibleexploitation desgisements dematériauxCoût desmatériaux élevésurtout dansles localités del’intérieurDemande pasadaptée à l’offreMain d’œuvrepeu qualifiéePolitique Absence decoordination etfaiblesse de laconcertationInstabilité despôles de décisionInsuffisance de laprise en chargedu genre dansles politiquespubliquesFaible capacité descollectivités locales(voirie, adductioneau potable,assainissement)Absenced’articulation desprogrammesManque detransparencedans l’attributiondes terrains auxpromoteursFaible politiqued’incitation fiscale dela part de l’État dansle financement dulogementOffre de créditsbancaires nonadaptée au secteurinformelAbsence d’unecartographiedétaillée desgisementsFaible diffusiondes informationssur lacartographie desgisementsFaiblesse despolitiquesd’incitation pourl’utilisation desmatériaux locauxAbsence demarketing pourl’utilisation dematériaux locauxAbsence deformationpermanenteInsuffisance despolitiques deformation auxmétiersInstruments demise en œuvre(aménagement,planification,codes…)Imprécision descompétenceset manqued’harmonisationInsuffisanced’articulationentre les différentsniveaux deplanificationMultiplicité desrégimes foncierset des modesd’administrationFauted’aménagement,certaines zonesne peuvent pasaccéder à certainsservices (routes,assainissement,adduction eaupotable, électricité)Inefficacité dela police del’occupation dusol (direction desurveillance etdu contrôle del’occupation du sol,service d’hygiène,collectivités locales)Absence deressources adéquatespour la mise enœuvre des politiquesFaible productionde documents deplanificationLongues procédurespour la productiondes titres de propriétéet des droits fonciersFaible taux debancarisation(proportion depersonnes ayantrecours aux servicesd’une banque)Faibledistribution dansl’espace nationald’unités deproduction dematériaux locauxNon-capitalisation surles expériencesd’industrieslocales defabricationde matériaux(matériaux detoiture, pour lerevêtement, etc.)Faiblevalorisationdu savoir-fairetraditionnel etendogèneFaiblesse del’application àgrande échelledes résultatsde la recherchepour le géo-béton (la terrestabilisée)Non applicationdes dispositionsde protectionphysique destravailleurs sur leschantiers
    • 113APPENDICESCHAPITRE11CapacitésinstitutionnellesLenteur dans leprocessus de prisede décisionLonguesprocéduresd’acquisition destitresManque desensibilisationdes élus et deformation desprofessionnels descollectivités localessur le foncierNon-accessibilitéde l’informationfoncièreFaible capacitédes structurespubliques dans lamise en œuvre despolitiques.Rareté des ressourceslongues dans lemilieu bancaireRatio contraignantde couverture etde structure deportefeuilleAbsence deformation àl’utilisation desmatériaux locauxNombreinsuffisantd’institutions deformation auxmétiers de laconstructionQuestionsd’accessibilitéfinancière et deprixCoût très élevédes terrainsTaxes élevées etcumuléesCoût des servicesurbains de basesouvent largementau-dessus descapacités financièresdes ménagesTaux de crédit élevépour les banqueset très élevé pour lamicro-financeCherté des prixdes parcelles etlogementsCherté desmatériauxFaiblesse de lacompétitivité desmatériaux locauxCherté de la maind’œuvre qualifiéeet non-qualifiée
    • 114PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALMatrice d’actions prioritaires de performance du secteur du logement urbainMatrice d’actions prioritaires de performance du secteur du logementFoncier InfrastructureFinancementde l’habitatet marché dulogementMatériauxet industriede laconstructionEmploi et maind’œuvreCadreorganisationnelet institutionnelRéduire le nombred’intervenantset les délais dedélivrance destitres et desautorisationsRéduire le nombred’intervenants etassurer une bonnearticulation desinterventionsDéfinir les qualitésminimum despromoteursimmobiliersRéduire et fixer lesdélais de traitementpour les procéduresadministrativesRéalisation duniveau primairepar l’État, lescollectivitéslocales et lesconcessionnairesDévelopperdes liens entreles servicesdu ministèrechargé desmines et ceuxdu ministèrechargé del’habitatRéorganiser lemarché de l’emploiet de la maind’œuvre dans lesecteur du logementpar l’adoption etl’application destratégies soucieusesd’intégrer l’emploiet de la maind’œuvre du secteurinformel dans lespolitiques publiques(assouplissement despolitiques et de leurapplication)Promouvoir /renforcer lesregroupementsdes travailleursdes métiers dela constructionen organisationssocioprofessionnelles(regroupements,associations ousyndicats)Assurer la protectionsociale destravailleurs dans lesecteur du logement
    • 115APPENDICESCHAPITRE11Cadrejuridique etrèglementaireSécuriser lefoncier parl’accélérationdes délais dedélivrance destitresRéviser lesstandardsd’usage des solset les normeset règlementsde subdivisiondes terrains àconstruireAssouplir etsimplifier lesdispositifslégislatifs etréglementairesainsi que lesmécanismesd’accès au foncierqui participent del’installation dela crise foncièrestructurelleRefonder etréadapter ledroit au regarddes pratiquescoutumières etinformellesDéfinir un cahierdes charges précispour l’exploitationdes baux à usaged’habitation et levulgariserRespecter lesnormes établiespar l’Organisationmondiale de lasanté (OMS) dansl’alimentation en eaupotableRespecter les normesde calibrage et dedimensionnementdes canauxd’évacuation deseaux uséesPromouvoir lesréseaux de transportde masse comme letrain et les bateaux-taxis pour assurer ladesserte urbaine etinterurbaineVeiller au respectdes cahiers descharges et aux délaisde garantie desinfrastructures dansle secteur de la voirieurbaineRenforcer lesbudgets de l’Étatet des collectivitéslocales pour lefinancement etl’entretien de lavoirie et des réseauxdiversTitrer les assiettesfoncières dans lesvilles de l’intérieurRationaliserl’utilisation desterres dansles périmètrescommunauxRamener de 75à 50 % le ratiode couverturedes emploislongs par desressources longuespour réduire lescontraintes sur lesystème bancaire etla micro-financeRéviser les règlesde provisionnementen tenant comptede l’historique desremboursementsdes créditsRenforcer lecontrôle desnormes deconstruction etd’habitabilitéCréer unestructure decontrôle dequalité desmatériauxou impliquerle Centreexpérimentalde rechercheset d’étudepourl’équipement(CEREEQ) dansle contrôleDévelopperdes normesbasées sur laperformanceet répondantaux conditionsdes différentesrégions duSénégalAppliquer les textesqui organisentla main d’œuvreformelleAssouplir et adapterla règlementation dutravail aux exigencesde la main d’œuvreinformelleAlléger et adapter lestaxes par rapport auniveau des revenus
    • 116PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALOffre Promouvoirde vastesprogrammesd’aménagementet d’équipementde terrainsDoter le ministèrechargé del’urbanisme etles collectivitéslocales deressourcesfinancièresconséquentespour de vastesprogrammesd’aménagementet d’équipementde terrainsRéserver de vasteszones aménagéesà l’habitat enhauteurRéaliser leséquipementsstructurants dansles sites d’extensiondes périmètresurbains avant leuroccupationRéadapter etredimensionner lesréseaux des sites endensificationAdapter lestechnologiesd’assainissement auxbesoins des sites.ex. : Eviter le toutà l’égout partout etpour tousDévelopper dessources alternativesd’approvisionnementde l’électricité,comme l’éolien et lesolaireMettre en placeun programme deremplacement desunités thermiqueset des mesuresd’entretien du réseauRamener à 50 % leratio de couverturedes emplois longspar des ressourceslongues dans lesystème bancaire etla micro-financeAider les institutionsbancaires àmobiliser desressources sur lemoyen et le longterme à des coûtsréduits (État)Mettre en place unfonds de garantieAméliorer lesperformancesdes structures definancement despetites et moyennesentreprises enfixant des objectifsannuelsRéduire la fiscalitésur l’épargneà long termemobilisée (la taxesur les opérationsbancaires)Promouvoir desprogrammes delogement incluantdes logementssociaux sur des sitesinsuffisamment misen valeur dans lesquartiers centrauxet péricentraux desvillesMettre en place uneTVA immobilièresur toute la filièrede production,depuis le foncier, ensupprimant le droitd’enregistrementAdapter lescrédits bancairesaux ressourcesfinancières cycliquesou aléatoires desclientsImpliquer lescollectivitéslocales dansla diffusiondes normes etstandards surles matériauxlocauxRenforcer lepartenariatentre larecherche etl’action pourl’utilisationdes matériauxlocauxInciter à lamise en placed’entreprisesde productiondes matériauxlocauxVulgariser àlarge échellel’utilisationdes matériauxlocauxMettre en œuvredes formationsdans les domainesde l’améliorationde la qualité de lamain d’œuvre, desa productivité etde son système degestionCréer des structuresde formationprofessionnelle àl’intérieur du pays
    • 117APPENDICESCHAPITRE11Demande Développer lelocatif socialPromouvoir lamixité urbaine etsocialePromouvoirune offre delogementssociaux sur lesterrains nus et/ouinsuffisammentmis en valeurdans les quartierscentraux etpéricentraux desvillesAugmenter l’offrede services poursatisfaire la demandeen électricité.Promouvoir destechnologiesfavorisant laréduction dela demande enélectricité (meilleureorientation desbâtiments, écransverticaux (vertsou de toile) deprotection solaire,toits verts, campagned’arborisation desvilles, etc.)Renforcer lefinancementdu Programmed’assainissement desquartiers périurbainsde Dakar (PAQPUD)pour améliorer letaux de couverturedans le secteur del’assainissementAméliorer laqualité du serviceet augmenter leparc roulant dansle secteur destransportsEncourager desmesures incitativespour le recours auxservices bancaires(bancarisation)Promouvoirl’exploitationdes carrières àl’intérieur dupaysAdapter l’offrede formation àla demande demain d’œuvrenotamment desouvriers spécialiséset de l’encadrementmoyenPolitique Regrouper lesleviers essentielsde l’habitat sousun ministèrechargé del’habitatDéfinir et adopterune politiquenationale del’habitatDoter les collectivitéslocales de ressourceshumaines dansles domainessuivants : voirie,adductiond’eau potable,assainissementMettre en placeun cadre pourl’articulation desprogrammes dans lesservices urbains debaseDéfinir des cahiersdes charges lorsde l’attribution desterrains du domaineprivé de l’État auxpromoteursDéfinir unepolitique fiscalepour l’acquisitionde la premièrerésidenceMettre en placeun observatoirepour la production,la diffusion del’information etle conseil sur lesmarchés du sol etdu logement ausein des collectivitéslocales (communes)Adapter lescrédits bancairesaux ressourcesfinancières cycliquesou aléatoires desclientsVulgariser lesinformationssur lacartographiedétaillée desgisementsAssurer unesensibilisationpour favoriserl’acceptabilitédes matériauxlocauxPromouvoir desmesures incitativespropres à favoriserune plus grandeintégration etune bonificationréciproque entre lessecteurs formel etinformelPromouvoir despolitiques continuesde renforcement descompétencesCombiner les projetsde grands travauxà l’implantationd’industriespourvoyeuses demain d’œuvre
    • 118PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALInstruments demise en œuvreHarmoniserle Code del’urbanisme etle Code descollectivitéslocales sur lesmatières touchantà l’habitat et àl’urbanismeDévelopper laconcertation dansl’élaboration et larévision des plansAccélérer lasuppression despermis d’occuperet des permisd’habiterRéduire les modesd’administrationMettre en œuvreles programmes derestructuration etd’équipement desquartiers irrégulierset bidonvillesDoter de moyenset rendre efficacela police del’occupation dusol (direction desurveillance etdu contrôle del’occupation du sol,service d’hygiène,collectivités locales)Trouver les ressourcesfinancièresnécessaires à lamise en œuvre despolitiques d’accèsaux services urbainsde baseProduire et diffuserles documents deplanificationRéduire les délaisde production destitres de propriétéPromouvoir lamise en placed’entreprisesde productiondes matériauxCapitaliser etdévelopper lesexpériencesd’industrieslocales defabrication dematériauxValoriser lesavoir-fairetraditionnel etendogènePromouvoirl’application àgrande échelledes résultatsde la recherchepour le géo-béton (la terrestabilisée)Encourager lescontrôles de sécuritédans les chantiersCapacitésinstitutionnellesAu sein del’État, regroupersous une mêmeautorité lesservices en chargedu foncier et del’occupation dessolsCréer desguichets uniquespour l’acquisitiondes titresRenforcer lescompétencesdes collectivitéslocales sur lagestion foncièreVulgariser lestextes sur lefoncier auprès despopulationsRenforcer lescapacités desstructures étatiquespour la mise enœuvre des politiquesEncouragerl’épargne à longterme dans lesecteur bancaire etde la micro-financeRevoir les ratiosde couverture etde structure deportefeuilleInclure dans lesprogrammesdes formationstechniquesl’utilisationdes matériauxlocauxPromouvoirl’implantationd’institutions deformation auxmétiers de laconstruction
    • 119APPENDICESCHAPITRE11Questionsd’accessibilitéfinancière et deprixPromouvoir uneplus grande mixitédes usages du sol,et l’explorationde nouvellestypologies delogementspermettantl’accès à plus deterrains à usagerésidentiel enzones urbainesainsi qu’uneplus grandedensification(socialement etculturellementacceptable)Ramener les droitsd’enregistrementau coût du serviceMettre en place despolitiques socialesd’accès aux servicesurbains de baseRéduire les tauxde crédit dans lesbanques et lesstructures de micro-financeEncouragerdes mesuresincitatives pourl’implantationd’unités localesde productionde matériauxPromouvoir unlabel de qualitépour les unitéslocales deproduction dematériauxAlléger les taxes surles matériaux pourl’autopromotionAssurer l’initiationdes ouvriers nonqualifiés auxtechniques deconstruction.Produire et diffuserdes guides simplifiéssur la gestionde chantiers,l’évaluation descoûts et de laqualité de certainstravaux, au profit desentrepreneurs
    • 120PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALProfil du logement urbain – Rapport ConsolidéANSD, 2010, « Situation économique du Sénégal en2009 », République du Sénégal, 303p.COHEN, Michael (2007) « Aid, Density and UrbanForm : Anticipating Dakar » in : BUILT ENVIRONMENT,Vol. 33 No 2 : 145 - 156.DPS, 2004, « Rapport de synthèse de la deuxièmeenquête sénégalaise auprès des ménages » (ESAMII), République du Sénégal, 260p.DPS, 2002, « Résultats du troisième recensementgénéral de la population et de l’habitat » (RGPH III),rapport national de présentation, Dakar.FALL, A. S., 2009, « Le mouvement coopératifsénégalais, intégré à l’économie sociale » in :L’Afrique solidaire et entrepreneuriale : La renaissancedu mouvement coopératif africain, Dar es Salam, OIT,Coop Africa, BRS, pp 334-367.Fonds monétaire international, 2007, « Senegal :Poverty Reduction Strategy Paper » - IMF countryReport No. 07/316.LY, E. H., ABDOUL, M., GUEYE, M., 2011, « Étudesur le foncier urbain : État des lieux sur l’accès aufoncier à usage d’habitation au Sénégal », Rapportfinal, 47 p.NDIAYE, A. N., « Marché et financement du logementau Sénégal, Rapport provisoire », 21 p.Comité national Habitat II et ONU-Habitat, 2004,« Étude sur la sécurité de l’occupation foncièreet immobilière et la bonne gouvernance, Rapportfinal », 115 p.12BIBLIOGRAPHIE ET RÉFÉRENCESNORMAND, Guy, SCOTT, Pippa and PEDLY, Steve,2011 « The PAQPUD settled sewerage project (Dakar,Senegal) : Problems arising, lessons learned » inHabitat International 35 (2011) 361-371.PAYNE, Geoffrey, DURAND-LASSERVE, Alain andRAKODI, Carole, 2009, « The limits of Land Titlingand Home Ownership » in : ENVIRONMENT &URBANIZATION (IIED) Vol. 21(2) : 443-462.PAYNE, Geoffrey, DURAND-LASSERVE, Alain andRAKODI, Carole, 2008, Social and Economic Impactsof Land Titling in Urban and Peri-urban Areas :International Experience and Case Studies of Senegaland South Africa – The Government of Norway, SIDAand UN-Habitat.Plan Directeur d’Urbanisme de Dakar « Horizon2025 », RAPPORT JUSTIFICATIF.PRECHT, Rasmus, 2003, « La nouvelle coutumeurbaine. Évolution comparée des filières coutumièresde la gestion foncière urbaine dans les pays del’Afrique Subsaharienne – Cas de Dakar, Sénégal »,Projet de recherche, Novembre 2002 – Janvier 2003,Paris : Laboratoire SEDET.SALL, S.S., 2011, « Matériaux et industries de laconstruction, Rapport provisoire », 32p.SAMB, Al. Assane, 2011, « Infrastructures et servicesurbains de base, Rapport final », 41p.TALL, Serigne. Mansour, 2010, « L’habitat àDakar : Nouveaux acteurs et nouvelles modalitésde financement et de production du logementsocial » in : Habitat social au Maghreb et auSénégal : Gouvernance urbaine et participation enquestions, Harmattan, coll. « Habitat et Sociétés »,pp 149-167.
    • 121BIBLIOGRAPHIE ET RÉFÉRENCESCHAPITRE 12Direction des collectivités locales, ministèrede l’Intérieur, 1996, Recueil des textes sur ladécentralisation.Caisse de Dépôt et de Consignation (CDC), 2010,« Étude sur le financement de la politique de la Ville– Rapport provisoire, Septembre 2010 ».FAYE, Mamadou et DRAMANI, Latif, 2002, Étude surl’activité des Bâtiments et travaux publics.SY SALL, Seydou, 2009, « Évolution du secteur duBâtiment et des travaux publics de 2001 à 2009,Communication ».ONUDI, Un programme pour la décennie dudéveloppement industriel de l’Afrique – Matériauxde construction et industries du bâtiment.Infrastructures et services urbains de baseAFD, 2006 : « Secteur de l’eau au Sénégal : Unpartenariat équilibré entre acteurs publics et privéspour servir les plus démunis, Séminaire du 15 Juin2006 », Dakar, Sénégal.Agence Nationale de la Statistique et de laDémographie, 2008, « Résultats définitifs dutroisième Recensement Général de la Population etde l’Habitat – 2002 ».Agence Nationale de la Statistique et de laDémographie, 2008, « Situation Économique etsociale de la Région de Dakar, SRSD Dakar », 227pages.Agence Nationale de la Statistique et de laDémographie, 2008, « Situation économique etsociale de la Région de Kaolack, SRSD Kaolack, » 158pages.Agence Nationale de la Statistique et de laDémographie, 2007, « Situation économique etsociale de la région de Ziguinchor, SRSD Ziguinchor »,143 pages.Agence Nationale de la statistique et de laDémographie, 2007, « Rapport d’enquête de Suivide la pauvreté au Sénégal entre 2005-2006 (ESPS),ANSD Sénégal », 89 pages.BERTHOLET F. (SLD), 2004, Le secteur du transportroutier au Sénégal, Banque Mondiale, 104 pages.TALL, Serigne Mansour, 2009, « Investir dans la villeafricaine : Les émigrés et l’habitat à Dakar », CREPOS-KARTHALA, 281 pages.THE WORLD BANK, 2002, « Upgrading of LowIncome Urban Settlements- Senegal », CountryAssessment Report.Cadre institutionnel et règlementaireAgence nationale de la statistique et de ladémographie, 2008, « Base de données économiqueset financières provisoire ».Agence nationale de la statistique et de ladémographie, 2009, « Comptes nationaux provisoires2009 ».Agence nationale de la statistique et de ladémographie, 2008, « Situation économique duSénégal 2008 ».Agence nationale de la statistique et de ladémographie, 2007, « Situation économique etsociale de Dakar 2007 ».République du Sénégal, ministère de l’Économie etdes Finances, 2007, « Enquête de suivi de la pauvretédu Sénégal, ESPS 2005-2006, Rapport national ».République du Sénégal, ministère de l’Urbanisme,de l’Habitat, de la Construction et de l’Hydraulique,2009, « Lettre de politique sectorielle pour la période2010-2025 ».Agence de développement municipal, 2005,« Rapport de l’étude cadre de gestionenvironnementale et sociale – Mai 2005 ».République du Sénégal, ministère de l’Intérieur etdes Collectivités locales, 2006, Code des collectivitéslocales annoté.LAROSE,Frédéric,2011,Lesenjeuxenvironnementauxde la mobilité urbaine-mesures économiques etcomportements individuels.République du Sénégal, ministère de l’Hygiènepublique et de l’Assainissement, 2008, « Rapport derestitution du groupe thématique « Développementspatial, foncier et habitat » Novembre 2008 ».Ville de Dakar, 2009, « Rapport PEFA sur lesperformances – Évaluation de la gestion des financespubliques municipales ».
    • 122PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALComité de pilotage du Livre Bleu, 2009, « Le livreBleu, Rapport pays : Sénégal », SENAGROSOLCONSULT, 122 pages.Direction de l’Énergie, 2007, « Rapport 2007 duSystème d’Information Énergétique du Sénégal »,OIF-IEPF-GTZ-PERACOD, 56 pages.Direction de la Prévision et des Statistiques, Juillet2004. « Rapport de Synthèse de la deuxième enquêtesénégalaise auprès des ménages », ministère del’Économie et des Finances, 260 pages.LOMBARD J, BRUEZ F, DIAKHO A, 2007, « Lestransports sénégalais à l’aune du système monde »,pages 182-202.LY El Housseynou, 1999, « Étude participative defaisabilité sociale du programme eau à long termedans les quartiers pauvres de la région de Dakar »,ONAS, Banque Mondiale GREA.LY El Housseynou, 2002, « Diagnostic institutionneldu secteur de l’eau au Sénégal », Hydro Conseil,Enda eau populaire.Ministère de l’Économie et des Finances, 2008,« Situation économique et sociale de la Région deSaint-Louis », ANSD-SRSD Saint-Louis, 133 pages.Ministère de l’Économie et des Finances, 2008,« Situation économique et sociale de la Région deTambacounda », ANSD-SRSD Tambacounda, 153pages.Ministère de l’Économie et des Finances, 2004,« Enquête Sénégalaise Auprès des Ménages » (ESAMII), DPS Dakar, 260 pages.Ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat, del’Hydraulique et de l’Assainissement (MUHHA),2009. « Rapport d’avancement du Programme d’EauPotable et d’Assainissement », PEPAM, 98 pages.NGUESSAN, L., 2009. Le secteur des transportsau Sénégal : Enjeux et défis pour la réalisation desobjectifs de la croissance durable et de réduction dela pauvreté, PFANE-GT Transport, 136 pages.OCDE, 2007, « Perspectives économiques enAfrique : Le cas du Sénégal », 16 pages.République du Sénégal, 2009. Revue Annuelle duDocument de Stratégies de Réduction de la Pauvreté,74 pages.SONES, 2007, « Étude sur l’impact du secteur del’hydraulique urbaine sur l’alimentation en eaupotable des populations défavorisées des quartierspériphériques de Dakar », PEA-AF, version définitive.FoncierABDOUL, Mohamadou, 2005, La crise de la gestionfoncière dans les banlieues de Dakar, Réseau derecherche comparative (RRC), Terres urbaines enAfrique de l’Ouest, Politiques foncières et animateursdu marché fonciers à Dakar (Sénégal), CODESRIA.Agence nationale de la statistique et de ladémographie (ANSD), « Banque de données desindicateurs sociaux du Sénégal » (BADIS), Edition2005-2006, 213 p.Agencenationaledelastatistiqueetdeladémographie(ANSD), Service régional de la statistique et de ladémographie de Dakar, « Situation économiqueet sociale de la région de Dakar de l’année 2007 »(Rapport final), août 2008, 187 p.BALDE, Mamadou Lamarana, 1983, « L’urbanisationdes villages traditionnels du Cap-Vert ; le cas deOuakam », Travail d’étude et de recherches, Mémoirede maîtrise, Université de Dakar, Faculté de Lettreset Sciences Humaines, Département de Géographie,année universitaire 1982-1983.Buursink, International Consultants in EnvironmentalManagement, 2006, « Évaluation environnementaleet sociale du projet d’autoroute Dakar-Diamniadio,volume 3, cadre de gestion environnementale etsociale de la zone de restructuration urbaine dePikine, Rapport final, juillet 2006 » Présidence de laRépublique du Sénégal, Agence Nationale chargéede la Promotion de l’Investissement et des GrandsTravaux, Projet d’Autoroute Dakar-Diamniadio, 123p.Conseil Économique et Social, 2010, « Immobilierau Sénégal et coût du loyer », Commission del’Urbanisme et de l’Aménagement du territoire,Conseil Économique et Social, République duSénégal, Séance plénière du mardi 13 avril 2010, à10 heures, Compte rendu analytique, 6 p.DIOP, Omar, 1975, « Un quartier spontané : GrandMédine », Travail d’Études et de Recherches, Maîtrisede Géographie, Université de Dakar, Faculté desLettres et Sciences Humaines, Département degéographie, 2ème session.
    • 123BIBLIOGRAPHIE ET RÉFÉRENCESCHAPITRE 12DGID, non daté, non signé, Arrêté portant, barèmedes prix de vente des terrains domaniaux, transmispar le Directeur général des Impôts et domaines àMonsieur le Ministre d’État, Ministre de l’Économieet des finances, 23 p.DGID, 2010, Arrêté ministériel n° 2781 MEF-DGIDen date du 22 mars 2010 portant barème des prixde vente des terrains domaniaux. Journal Officiel duSénégal du 26 /11/ 2010.DOUCOURE SOW Aminata, Foncier et production deterrain destiné à l’habitat – cas du Sénégal, 6 p.DOUCOURE SOW, Aminata, « la problématiquedu foncier – cas du Sénégal », 37ème ConférenceInternationale du Réseau Habitat et Francophonie,Tunis, 18 – 21 novembre 2007, pp. 30 – 33.DURANT-LASSERVE, Alain et al., 2004, Évolutioncomparée des filières coutumières de la gestionfoncière urbaine dans les pays d’Afrique sub-saharienne, Afrique du Sud, Bénin, Cameroun,Ghana, Kenya, Sénégal, Tanzanie, Programme deRecherche Urbaine pour le Développement, Synthèsedes résultats, juin 2004, 8 p.FALL,Assane,2004,«Urbanisationetdécentralisationà Guédiawaye : une nouvelle commune à la périphériedakaroise », Thèse de doctorat troisième cycle,Université Cheikh Anta Diop, Faculté des Lettres etSciences humaines, Département de Géographie,année académique 2003/2004.FAYE Djidiack, SALL, Ousmane et NDENE,Simon, 2005, « Urbanisation et Infrastructuresaéroportuaires : étude de cas de l’aéroportInternational Léopold Sédar Senghor de Dakar auSénégal », École nationale d’économie appliquée,Département aménagement du territoire,environnement et gestion urbaine (ATEGU), diplômed’études supérieures spécialisées en aménagementdécentralisation et développement territorial, ModuleDéveloppement durable, Dakar, juillet 2005, 38 p.GAGNE, Marie, CARRE, Ginette, FALL, Mor, 2008,Le mouvement coopératif au Sénégal, comprendreles enjeux de son développement, SOCODEVI, juin2008, 82 p.GUEYE, Cheikh, 2002, Touba, la capitale desmourides, Karthala, Enda, IRD, 560 p.IAGU, mai 2007, « Stratégie de développementdu Grand Dakar, Diagnostic territorial, Rapportconsolidé », ONU-Habitat, ministère d’Urbanismeet de l’Aménagement du Territoire, IAGU, EndaECOPOP, Entente CADAK-CAR, 145 p.KANE, Alla, 2009, « État des lieux législatif etréglementaire régissant le foncier au Sénégal »,Plateforme des Acteurs Non étatiques pour lesuivi des Accords de Cotonou au Sénégal, Groupethématique Bonne Gouvernance, juillet 2009, 9 p.KANE, Alla et TALL, Mamadou Jean-Charles, 2009,« De la nécessité d’une réforme foncière pour releverles défis d’un développement économique, social etculturel du Sénégal », Plateforme des Acteurs Nonétatiques pour le suivi des Accords de Cotonou auSénégal, Groupe thématique Bonne Gouvernance,novembre 2009, 38 p.AKUFFO, Kwame, The conception of Land Ownershipin African Customary Law and Implication forDevelopment, 2009.LESSAULT, David, BEAUCHEMIN Cris, SAKHO Papa,2010, « Migration internationale et conditionsd’habitat des ménages à Dakar », Migration betweenAfrica and Europe (MAFE), MAFE Working Paper11, Commission Européenne, Seven FrameworkProgramme, avril 2010, 25 p.LY El Housseynou et al., 1997, « Diagnostic despolitiques sociales au Sénégal ». RRPS/CRDI.LY El Housseynou, SOUMARÉ, Mohamed etWADE, Salimata, 2002, « Associations de base etorganisations de quartier : Diagnostic institutionnelet repères méthodologiques en Afrique au sud duSahara ». ENDA/UNESCO.LY, El Housseynou, 2004, L’habitat au Sénégal :Permanences et ruptures PP 198-227 in Gouverner leSénégal.EntreAjustementstructureletDéveloppementDurable. Editions Karthala Paris, France (sous ladirection du Professeur Momar Coumba DIOP).LY, EL Housseynou, 2002, « Habitat, Développementhumain durable et bonne gouvernance auSénégal », PNUD, Dakar.MANE, Abdoulaye Ethioubé, 2000, « La croissancespatiale de Ouakam : causes et conséquences »,Mémoire de maîtrise de géographie, Faculté desLettres et des sciences humaines, Département deGéographie, année universitaire 1999-2000.
    • 124PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALMinistère de l’Intérieur, « Textes de lois de ladécentralisation », Groupe SIFNI, 186 p.NDIAYE, Mamadou Harouna, 2009, « Le financementde l’habitat au Sénégal », 41ème Conférence sur lefinancement de l’habitat social (Ile de la Réunion),novembre 2009, 7 p.NDIAYE, Ibra Ciré et PLANÇON, Caroline, non daté,« Une piste de solution pour la réforme foncièreau Sénégal : la fiducie, comme nouveau moded’appropriation de la terre », 21 p.NDIONE, Emmanuel Seyni (Direc.) et GUEYE Ousmane(Coord.), 2009, « Pikine aujourd’hui et demain,Diagnostic participatif de la ville de Pikine, (Dakar,Sénégal) », mai 2009, Enda Graf Sahel et Afrique del’Ouest, 110 p.NDOYE, Doudou, 2000, « Le droit de la propriétéfoncière privée au Sénégal, les textes du décretdu 26 juillet 1932 annotés et complétés par lalégislation sénégalaise et le Code civil français et parla jurisprudence des cours et tribunaux », MémentoEDJA, EDJA Edition, 206 p.ONU-Habitat, 2009, « Sénégal : Profil urbain deKaolack », Programme des Nations unies pour lesétablissements humains Division de la coopérationtechnique et régionale, 40 p.ONU-Habitat, 2008, « Sénégal : Profil urbain deDakar », Programme des Nations unies pour lesétablissements humains Division de la coopérationtechnique et régionale, 36 p.ONU-Habitat, 2008, « Sénégal : Profil urbain deKanel », Programme des Nations unies pour lesétablissements humains Division de la coopérationtechnique et régionale, 40 pONU-Habitat, 2008, « Sénégal : Profil urbain nationaldu Sénégal », Programme des Nations unies pour lesétablissements humains Division de la coopérationtechnique et régionale, 44 p.ONU-Habitat, « Document de programme Pays,2008-2009, Sénégal », Programme des Nations uniespour les établissements humains, Bureau régionalpour l’Afrique et les pays arabes, 24 p.ONU-Habitat, 2003, Handbook on Best Practices,Security of Tenure and Access to Land, unedited, 117p.PLANÇON, Caroline, « Pratiques juridiques urbainesau Sénégal : ruptures et réappropriation du droitfoncier étatique », Droit et Cultures [en ligne], 56 l2008-2, mis en ligne le 05 février 2009. URL : http ://droitcultures.revues.org/204.PRECHT, Rasmus, 2003, « La nouvelle coutumeurbaine, Evolution comparée des filières coutumièresde la gestion foncière urbaine dans les pays d’Afriquesub-saharienne, le cas de Dakar, Sénégal », projet derecherche, novembre 2001 – janvier 2003, 50 p.République du Sénégal, 2010, Décret n° 2010-399 du23 mars 2010 abrogeant le décret n° 60-36 MF du 26janvier 1960 portant fixation du taux des redevancespour occupation temporaire du Domaine public del’État, portant fixation du barème des redevancespour occupation temporaire du Domaine public del’État. Journal Officiel du Sénégal du 26/11/2010.République du Sénégal, 2010, Décret n° 2012-439du 6 avril 2010, abrogeant et remplaçant le décretn° 88-74 du 18 janvier 1988 fixant le barème duprix des terrains nus et des terrains bâtis, applicableen matière de loyer. Journal Officiel du Sénégal du26/11/2010.République du Sénégal, 2010, Décret n° 2010-400du 23 mars 2010 portant barème des prix du loyerpour occupation du domaine privé immobilier del’État. Journal Officiel du Sénégal du 26/11/2010.République du Sénégal, 2009, Décret n° 2009-1450du 30 décembre 2009 portant partie réglementairedu Code de l’urbanisme, 103 p.République du Sénégal, 2008, Loi n° 2008-43 du20 août 2008 portant Code de l’urbanisme, JournalOfficiel de la République du Sénégal, 153èmeannée,n° 6438 du samedi 15 novembre 2008.SANE, Landing et al., 2003, Sénégal, Guide pratiqued’accès au logement, Simbi Editions, Dakar, mars2003, 118 p.SOME Aymar Narodar, 2009, « Migration auSénégal : Profil National 2009 », Organisationinternationale pour les migrations, 148 p.SOW, Amsatou SIDIBE, 1997, « Domaine national,la loi et le projet de réforme », in Revue du ConseilÉconomique et Social, n° 2, février-avril 1997, pp. 5565.
    • 125BIBLIOGRAPHIE ET RÉFÉRENCESCHAPITRE 12TECSULT, 2008, « Élaboration d’un Plan d’Actionde Réinstallation (PAR) et aménagement de la zonede recasement de Keur Massar – Tivaouane Peul,Plan d’Action de Réinstallation, Rapport définitif »,République du Sénégal, APIX, RP 382, vol 5, janvier2008, 162 p.TRIBILLON Jean-François, 2002, « Le foncier urbain ausud du Sahara », Études Foncières, n° 99, septembre-octobre 2002.ARTICLES DE PRESSEAIDARA Ismaël, « Sénégal : 33 000 logementsdans la banlieue de Dakar », 8 avril 2010, http://www.lesafriques.com/actualite/senegal-33-000-logements-dans-la-banlieue-du-dakar.html? Itemid =89 ? articleid = 23560.COULIBALY, Abdou Latif, « Blanchiment d’argent auSénégal : 1 500 milliards recyclés par an », La Gazettedu 24 avril2009, pp 7-9.DIATTA Mamadou Lamine, 2010, « Nouveau Codede la Construction : Prévenir les sinistres et autresincidents », Le Soleil, 28 octobre, 2010, http://www.seneweb.com/news/societe/nouveau-Code-de-la-construction-prevenir-les-sinistres-et-autres-incidents_n_36817.html#.GAYE, Mandiaye, 2010, « A propos d’habitat, etsi on parlait vrai, Monsieur Thiam Iba Der ! », 3septembre 2010, http://www.senegaltribune.com/articles/5161/1/A-propos-dhabitat-et-si-on-parlait-vrai-Monsieur-Iba-Der-Thiam-/Page1.html.GAYE, Ndakhté M., « Géomètre : Une corporationmenacée de disparition », http://www.walf.sn/actualites/suite.php ?rub=1&id_art=58873.GUEYE Mamadou, « Crise du logement : La solutionpar l’habitat en hauteur », Le Soleil, 16 février 2010.LERAL.NET, 2010, par Modou Pous Pous, « Crise dulogement : La solution par l’habitat en hauteur »,16 février 2010, http ://www.leral.net/CRISE-DU-LOGEMENT-La-solution-par-l-habitat-en-hauteur_a7689.html.Le Soleil, 6 septembre 2009, « Réforme foncière auSénégal : combien de commissions ad hoc ? »Le Soleil, 9 octobre 2009, « Direction Générale desImpôts et Domaines : Un plan stratégique pour lamodernisation de la fiscalité ».Le Soleil, 13 janvier 2005, « Droit foncier », « Wade« force doit rester à la loi » », « Guerre à l’occupationanarchique du littoral », « Une commission pourplancher sur une nouvelle législation », « MeWade : mettre fin à la spéculation foncière par laloi », « Régime foncier : le nécessaireréaménagement, « Allocution de maître WadeAbdoulaye, Président de la République « Notrerégime foncier est, aujourd’hui, insatisfaisant… ».Le Soleil, 27 août 2001.Le Soleil, 11 août 2000, « Occupation foncière : 700millions pour les bidonvilles ».Le Soleil, 17 décembre 1996, « Conseil économiqueet social : régime foncier, la voie de la libéralisation ».Le Soleil, 28-29 Juillet 1990, « Modernisation ducadastre fiscal : pour la maîtrise du patrimoinefoncier ».Le Soleil, 9 10 janvier 1988, « Dakar, terrainsdomaniaux : près de 24 000 parcelles en vente ».MBENGUE El, Hadj Babacar, « AN 50 DEL’INDÉPENDANCE - HABITAT : Un protocole d’accordpour 33 000 nouveaux logements sociaux » http://www.awa-net.net/spip.php?article2686.NDIAYE, Souleymane Ndéné, 2009, « Déclaration depolitique Générale du 23 juillet 2009, Monsieur lePremier Ministre », blog.NDIAYE, Mademba, « SENEGAL. Si la crise financièretouche les émigrés sénégalais, le secteur deslogements sera en difficulté », http://www.izf.net/pages/5020-batiment/5421/ 29 octobre 2008, publiépar hamkode.SANE, Idrissa, « Sénégal, 2010 Hlm Grand Yoff,Scat-Urbam, et Keur-Damel - Quand le prix du loyerfranchit le seuil de l’inacceptable », Le Soleil, 10 mai2010.République du Sénégal, Habitat Social : « SarrOumar annonce le démarrage de la construction demilliers de logements » http://www.habitat.gouv.sn/?HABITAT-SOCIAL-Oumar-Sarr-annonce.
    • 126PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALRépublique du Sénégal, 2009, Formulation de la Lettrede politique sectorielle du MUHCH : « Réflexionsengagées sur les réformes de structures », http://www.habitat.gouv.sn/?FORMULATION-DE-LA-LETTRE-DE,séminaire de finalisation et de validation des LPS dudépartement ministériel, décembre 2009.République du Sénégal, « Habitat etconstruction », http://www.habitat.gouv.sn/?-Habitat-et-Construction.Sud Quotidien, 6 juin 2010, « Dabo Bacary, Sénégal,“L’immobilier est le robinet le plus fluide pourblanchir de l’argent... ” », http://fr.allafrica.com/stories/201006071197.html.Sud Quotidien, 11 novembre 1998, « Questions à desspécialistes, Me Ndoye Doudou, Avocat à la Cour :“la législation foncière est inadaptée à nos objectifsde développement” ».PANA, 2009, Vers l’adoption d’un Code de laconstruction au Sénégal, Afrique de l’Ouest -Sénégal, Dakar Pana - 02/02/2009, http://www.afriquejet.com/afrique-de-l’ouest/senegal/vers-l’adoption-d’un-code-de-la-construction-au-senegal-2009020221020.html.WAL FADJRI N° 4275 du samedi 17 dimanche 18 juin1996, p. 6.ZAROUR MEDANG Denise, 2010, Gestion dupatrimoine foncier de l’État : « Beug Sénégal » appelleà l’institution d’un Haut Conseil de la décentralisation(Hcd), Sud Quotidien 23/09/2010, http://www.africatime.com/Senegal/nouvelle.asp?no_nouvelle =551860&no_categorie, 7-9.SITES INTERNETSet Sénégalwww.francesenegalimmo.com/AccueilClientTerrains.phpMinistère de la Restructuration et del’Aménagement du territoirewww.muat.gouv.sn/Services.php?id=14APIX, Promotion des investissements etgrands travauxwww.investinsenegal.com/FAQ.htmlSociété nationale des habitations à loyersmodéréswww.snhlm.sn/Ministère de l’Hydraulique et del’Assainissementwww.habitat.gouv.sn/?Programmes-et-Projets,121Agence nationale de la statistique et de ladémographiewww.ansd.snSenelecwww.senelec.snProgrammed’eaupotableetd’assainissementdu millénairewww.pepam.gouv.snBanque mondialewww.banquemondiale.org
    • 127ANNEXESCHAPITRE 1313ANNEXESAnnexe 1 : Nature et contenu des documents d’urbanisme selon la loi 88-05 du 20juin 1988 portant Code de l’urbanismeNature du document ContenuSchéma directeur d’aménagement etd’urbanisme (SDAU)Orientations fondamentales d’aménagement du territoire :Destination générale des solsNature et tracé des grandes infrastructuresLocalisation des services et activités importantsZones préférentielles d’extension ou de rénovationPlan directeur d’urbanisme (PDU) Orientations générales et éléments essentiels de l’aménagement urbain :AffectationsVoies de circulationsOrganisation générale des transportsEmplacement des activités importantes, espaces libres, boisés, zonespréférentielles d’extensionProgrammation et coûtsSchéma directeur des réseaux diversIndication des zones de plan d’urbanisme de détail et des zonesspéciales d’aménagement foncierSecteur à sauvegarder pour des motifs historiques, écologiques ouculturelsPlan d’urbanisme de détail (PUD) Précision des plans directeurs d’urbanisme dans des secteurs donnés :Mode particulier d’utilisation du solTracé des voies de circulationEmplacements réservés aux services publics, espaces d’intérêt régional etespaces libresRègles et servitudes de constructionConditions d’occupation du solAvant-projet d’alimentation en eau potable, d’assainissement etd’électrification
    • 128PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALRègles pouvant être fixées par lesplans directeurs d’urbanisme et lesplans d’urbanisme de détail (mesuresde sauvegarde)Suspension des autorisations de construction (d’une durée maximum de5 ans)Autorisation administrative des transactions immobilières (maximum 5ans)Dimensions des terrains à bâtirVolumes, densités, caractéristiques architecturales, implantation,végétation et environnementÉchelonnement des travaux (aménagement différé pour au plus 15 ans)Destinations des zones et des immeublesEspaces verts à créer ou à préserverZones spéciales d’aménagement (rénovation urbaine, remembrement,aménagement concerté)Interdiction de construire dans des zones réservéesAménagement des zones agricoles ou de loisirsSauvegarde et mise en valeur des éléments de valeur historique ouartistiqueHygiène, salubrité, sécurité publique, sauvegarde des valeurs culturelleset esthétiques
    • 129ANNEXESCHAPITRE 13Annexe 2 : Les directions centrales des ministères et leurs compétences liées auxlogements urbainsMinistère chargé de l’habitat et de la constructionDirections FonctionsDirection de l’Habitat Suivi de l’autopromotion assistéeTutelle des organismes immobiliersDiffusion de la documentation disponible sur les méthodes et techniques nouvelles deconstructionOrganisation et suivi des coopératives d’habitatPromotion de l’accès des femmes à l’habitatPromotion de l’habitat pour les Sénégalais de l’extérieurGestion du Fonds roulant pour l’habitat socialDirection del’Hydraulique urbaineApplication de la politique générale de l’hydraulique urbaine en milieu urbain et enmilieu péri-urbainMise en œuvre de la politique générale de l’hydraulique à travers la Société nationaledes eaux du Sénégal (SONES, concessionnaire) et la Sénégalaise des eaux (SDE,fermier) en assurant la planification, en rapport avec la SONES, des programmesd’investissements annuels, le contrôle et le suivi des contrats et des programmes surl’ensemble du territoire nationalMinistère chargé de l’urbanismeDirection del’Urbanisme et del’architectureÉlaboration et suivi de l’application des lois et règlements d’urbanisme et d’architectureÉlaboration et mise en place d’outils de gestion urbaineÉtablissement et gestion de bases des données urbainesRecherches et études prospectivesMise en place et suivi de la politique de restructuration et de régularisation foncièreAppui et harmonisation des programmes de développement urbain initiés par descommunautés localesAssistance aux collectivités locales dans l’élaboration de leurs documents deplanification urbaine et de programmation de la gestion du développement urbainAppui aux collectivités locales, aux personnes morales et aux particuliers (montage,recherche de financement et formation) pour leurs projetsSuivi de la gestion des établissements urbainsSuivi, coordination, gestion des programmes d’aménagementPromotion de l’architecture sénégalaise et de l’esthétique urbaineContrôle de la qualité architecturale des projetsSuivi de la décentralisation en matière d’urbanismeDirection de laSurveillance et ducontrôle de l’utilisationdu solSurveillance et contrôle de l’utilisation du sol en milieu urbain et dans lesagglomérationsVérification de l’occupation du solAssistance aux communautés locales pour le contrôle des occupations illégales ouirrégulièresConstatation des infractions relatives à l’occupation du solDirection del’Assainissement urbainApplication de la politique du Gouvernement en matière d’assainissement en milieuurbain et en milieu périurbain
    • 130PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALOffice national del’assainissementPlanification et programmation des investissementsMaîtrise d’ouvrages et maîtrise d’œuvre, conception et contrôle des études et destravaux d’infrastructures d’eaux usées et pluvialesExploitation et maintenance des installations d’assainissement d’eaux usées et pluvialesDéveloppement de l’assainissement autonomeValorisation des sous-produits des stations d’épurationDirection du Paysageet des espaces vertsurbainsÉtude, programmation, exécution et suivi des opérations d’aménagement des paysageset des espaces verts urbainsPrise en compte des besoins en espaces de loisirs, de détente et de jeux dans le pland’urbanismeParticipation à l’élaboration des plans d’aménagement urbainAssistance aux communautés locales pour la création, l’organisation et l’équipementdes espaces de loisirs, de détente et de jeuxMinistère chargé de l’économie et des financesDirection des impôts Assiette et liquidation des impôts et taxes assimilées autres que ceux exigibles àl’importation ou à l’exportationDirection del’Enregistrement desdomaines et du timbreAssiette et liquidation des droits d’enregistrement, de timbre, de publicité foncière etdes taxes qui leur sont assimiléesGestion du domaine public et du domaine privé de l’ÉtatOrganisation foncièreGestion des biens vacants et sans maître ou placés sous séquestre en conséquenced’une mesure de sûreté généraleGestion de l’acquisition, de la gestion et de l’aliénation du domaine privé immobiliernon-affecté de l’ÉtatRecouvrement des droits de publicité foncièrePréparation des actes et des titres portant sur le domaine public et le domaine privé del’ÉtatSurveillance des opérations foncières relatives au domaine nationalSurveillance des opérations relatives au contrôle des loyersOrganisation foncière comportant les opérations d’immatriculation, de publication et deconservation des droits fonciersDirection du Cadastre Lotissements et affaires foncièresPhotogrammétrie et travaux informatiques
    • 131ANNEXESCHAPITRE 13Annexe 3 : Lotissements administratifs de la ville de Pikine entre 2003 et 2008Localisation Nature juridiqueNombre deparcellesObservations2003 Keur Massar TNI 274 Régularisation FamillesKeur Massar TNI 1460 Extension VillageKeur Massar TF 11900 /DP enpartie908 Régularisation FamillesKAMB TF 13071/DP 704 Régularisation Familles2004 Keur Massar (Ancienne Routede Rufisque)TNI 143 Régularisation FamillesMalika (Route de Malika) TNI 113 Régularisation FamillesYeumbeul (ASECNA) TF 12938/DP 1404 Régularisation Coopérative etrecasement des inondés de YeumbeulKeur Massar TNI 2719 Régularisation Familles2005 Mbao TF 221 55 Régularisation Familles2006 Keur Massar TNI 1398 RégularisationKamb TNI 90 RégularisationKeur Massar T NI 593 RégularisationPikine Rue 10 (Derrièretechnopole)TF 50/DP 438 Projet administratif + RégularisationKeur Massar (ex Hôpitaltraditionnel en partie)TF 12894/DP 323 Projet administratif + RégularisationoccupantsPikine Rue 10 TF 50/DP en partie 81 Projet administratif + Régularisationoccupants2007 Keur Massar (Médina Kelle) TNI 414 RégularisationKeur Massar TNI 490 Régularisation FamillesKamb TNI 189 RégularisationKeur Massar TF 11900/DP enpartie368 Régularisation FamillesThiaroye TF386/DP 78 Projet administratif2008 Keur Massar TNI 1028 RégularisationKeur Massar TNI 212 RégularisationTotal 13482* : TNI : Titre non inventorié. TF : Titre foncier. DP : Demande de propositions
    • Programme des Nations unies pour les établissements humains (ONU-Habitat)P.O. Box 30030, Nairobi 00100, KENYATel : +254 20 762 3120Site Internet : www.unhabitat.orgPROFILDUSECTEURDULOGEMENTAUSENEGAL