2012 secteur logement senegal onu_habitat

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2012 secteur logement senegal onu_habitat

  1. 1. PROFIL DU SECTEURDU LOGEMENT AUSÉNÉGAL
  2. 2. PROFIL DU SECTEURDU LOGEMENT AUSÉNÉGAL
  3. 3. Publié par le Programme des Nations unies pour les établissementshumains.Copyright © 2012Les publications du Programme des Nations unies pour lesétablissements humains sont disponibles au Bureau d’information del’ONU-Habitat ou par courrier:P.O. Box 30030, GPO 00100 Nairobi, KenyaE-mail: unhabitat@unhabitat.orghttp://www.unhabitat.orgHS HS/118/12FISBN Série 978-92-1-131927-9ISNB Volume 978-92-1-132531-7AVERTISSEMENTLes termes employés et le matériel utilisé dans cette publicationne reflètent pas nécessairement les points de vue du Secrétariat desNations unies ni des diverses organisations qui lui sont liées. Lesappellations employées et les informations présentées n’impliquentde la part de l’ONU-Habitat et de son conseil d’administration,aucune prise de position quant au statut juridique des paysconcernés, la délimitation de leurs frontières, ou compromettant lesautorités en place, le système économique établi ou encore le degréde développement. Les analyses, conclusions et recommandations dece rapport ne reflètent pas non plus nécessairement le point de vuedu Programme des Nations unies pour les établissements humains(ONU-Habitat), de son conseil d’administration ni de ses Étatsmembres.La présente publication peut être reproduite, entièrement ou enpartie, sous n’importe quel format ou support, à des fins éducativesmais non lucratives, sans l’autorisation préalable du détenteur desdroits d’auteur, à la condition qu’il soit fait mention de la source.ONU-Habitat souhaiterait qu’un exemplaire de l’ouvrage où se trouvereproduit l’extrait lui soit communiqué. La présente publicationne peut être ni revendue ni utilisée à des fins commerciales sansl’autorisation préalable du Programme des Nations unies pour lesétablissements humains.
  4. 4. REMERCIEMENTSÉQUIPE DU PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENTSuperviseurs : Claudio Acioly et Mohamed El SioufiGestionnaire du projet : Jean D’AragonAuteur principal : Oumar CisséÉquipe d’experts nationaux : Seydou Sy Sall, El Housseynou Ly, Aly Ngouille Ndiaye et Al Assane SambExperts internationaux : Jacques Fisette, Université de Montréal ; Denise Piché, Université LavalContributeurs : Cheikh Gueye ; Jean D’Aragon ; Serigne Mansour Tall ; Remy Sietchiping, Anne Bousquet ; Samba Diouf,ministère de l’Urbanisme ; Mohamadou Abdoul, Enda Diapol ; Abdou Birahim Diop, Ville de Dakar ; Marie Sophie Ndong,IAGURévision : Cheikh Gueye, Jean D’Aragon, Raphaëlle Vignol, Rokhaya DiopÉdition : Julia TrinsonAssistance gestion et administration : Christina Power et Helen MusokeSoutien financier : Centre de recherche pour le développement international (CRDI), CanadaSoutien logistique : Serigne Mansour Tall et Awa Betty DioufSoutien à la recherche : Nigel Browne, Institute of Housing and Urban Development (IHS), et Jean D’AragonPERSONNES RESSOURCES ET PARTICIPANTSaux ateliers consultatifs : Diane Lanfia, MEF/DGP/DPPDH ; Ndiaye Leyti, ENEA ; Sene Doudou, DST/Ville de Dakar ; NdeyeFatou Diop Gueye, IAGU ; Mbaye Babacar Diagne, consultant ; Mamadou Mansour Diagne, ENDA ECOPOP ; MohamadouAbdoul, ENDA DIAPOL ; Choung Kyu Ryu, ONU-Habitat ; Saliou Faye, consultant ; Jean D’Aragon, Serigne Mansour Tall,Alioune Badiane, Joseph Guiebo, ONU-Habitat ; Mareme Gueye, Walf quotidien ; Marie Sophie Ndione, IAGU ; DouadaDiagne, Habitat for Humanity ; Mansour Ndiaye, Habitat for Humanity ; El Hadji Mbaye Diagne, PDT COMNACC ; ÉricMoukoro, ONU-Habitat, Issa Dia, consultant ; El Hadji Seikou, IAGU ; Abdou Sane, Assemblée Nationale ; Alexis Campal,CT AT ; Aly Tandian, UGB/St-Louis ; Yakham Diop, UCAD/GEO ; Samba Diouf, urbaniste ; Annie Jouga, architecte ; MbackeNiang, architecte ; Denise Piché, professeure d’architecture, Université Laval (Canada) ; Émilie Pinard, étudiante, UniversitéLaval (Canada) ; Mor Thioune, SG SICAP SA :PDT FUS ;Amadou Oury Diallo, journaliste Walf ; Amina Bayo, JOURNALBIC.COM ; Mouhamadou Gueye, étudiant, École de management, Bordeaux (France) ; Anna Badja, SIPRES ; Paul Mendy,Polygone Communications ; Jean Charles Tall, architecte ; Nene Ly Soumare, Directrice Habitat ; Bassirou Diouf, urbaniste ;Mamadou Lamine Diouf, Fondation Droit à la Ville ; Mbaye Diop, Observatoire de la qualité de l’air ; Aly Khoudia Diop,Direction de l’Habitat ; Amadou Kamara, Direction de l’Habitat ; Ibrahima Diagne, CADAX ; Ale Badara Sy, APIX ; MalickGaye, Directeur ENDA RUP ; Serigne Mansour Sy Cissé, Journaliste Le Soleil ; André PEREIRA, entrepreneur ; MamadouMansour Diagne, ENDA ECOPOP ; Alle Diouf, Directeur cabinet SSIC ; Saliou Faye, consultant, Samba Diouf, ministère del’Urbanisme ; Mbacké Niang, Architecte Chercheur ; Marie Seynabou Ndao, Chef Division Plan ARD ; Ibrahima Ka, ONGPACTE ZIG ; Maguette Seydi Diop, Chef Division Prévention & Gestion Risque DDU ; Abdou Birahim Diop, Chef DivisionAmenénagement du Territoire Urbanisme et Habitat VD ; Abdoulaye Sall, Architecte, Conseil Ville de Dakar ; Sidy Sall,Chef Division Voie Publique & Stat VD ; Cheikhou Balde, urbaniste consultant ; Mohamed Oumar Sarr, Secrétaire ExécutifRESAIL-T ; Abdou Karim Touré, Association Actions Cit Défense de l’Environnement.
  5. 5. TABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESiii12345CONTENTSREMERCIEMENTS iiSIGLES ET ABRÉVIATIONS xRÉSUMÉ EXÉCUTIF 1INTRODUCTION SUR LE SÉNÉGAL 51.1. DONNÉES PHYSIQUES ET POPULATION : FAITS ET CHIFFRES 51.2. INTRODUCTION À L’ÉCONOMIE ET À L’URBANISATION DUSÉNÉGAL 61.3. MIGRATIONS ET MOBILITÉS INTERNES 81.4. SITUATION DES MÉNAGES AU SÉNÉGAL 81.5. PAUVRETÉ AU SÉNÉGAL 91.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AU SÉNÉGAL 101.7. HABITAT INFORMEL URBAIN 111.8. PROBLÉMATIQUES DU SÉNÉGAL URBAIN CONTEMPORAIN 12CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNEL 152.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMES ET STRATÉGIES 152.2. CADRE LÉGISLATIF ET RÉGLEMENTAIRE DU LOGEMENT 252.3. PRINCIPAUX ACTEURS DU SECTEUR DU LOGEMENT 282.4. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 32CARACTÉRISTIQUES DU LOGEMENT AU SÉNÉGAL 353.1. DES CONDITIONS DE LOGEMENT MARQUÉES PAR LESINÉGALITÉS 353.2. TYPOLOGIES DES LOGEMENTS ET DES MATÉRIAUX 353.3. PARCS DE LOGEMENTS TRADITIONNELS ET INFORMELS 373.4. STATUT D’OCCUPATION DES LOGEMENTS 373.5. PRIX ET ACCESSIBILITÉ FINANCIÈRE DU LOGEMENT 383.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 38ANALYSE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE DE LOGEMENT AU SÉNÉGAL 404.1. CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE ET URBANISATION 404.2. CARACTÉRISTIQUES DES MÉNAGES 404.3. DEMANDE DE LOGEMENTS 424.4. ÉVALUATION DES BESOINS EN LOGEMENT POUR LESDIFFÉRENTES CATÉGORIES DE MÉNAGES 424.5. OFFRE DE LOGEMENTS : DISPONIBILITÉ, POTENTIALITÉS ETPROBLÈMES 434.6. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 47SYSTÈMES URBAINS D’OCTROI DES TERRES 495.1. ADMINISTRATION DES TERRAINS ET GESTION DU FONCIER 495.2. CADRE LÉGAL, RÉGLEMENTAIRE ET INSTITUTIONNELRÉGISSANT L’ACCÈS AU FONCIER 525.3. OFFRE ET COÛT DES TERRAINS 555.4. ÉVALUATION DES BESOINS EN CAPACITÉ 575.5. RETOUR DE L’ÉTAT COMME ACTEUR MAJEUR DU FONCIER 585.6. MARCHÉS FORMELS ET INFORMELS DU FONCIER ET DULOGEMENT URBAIN AU SÉNÉGAL 595.7. QUESTIONS TRANSVERSALES : GENRE, VIH SIDA, JEUNESSE 635.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 64
  6. 6. ivPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL789610111213FINANCEMENT DU LOGEMENT 666.1. INTERVENTION DU SECTEUR FINANCIER EXISTANT DANS LEFINANCEMENT DU LOGEMENT 666.2. FINANCEMENT DU LOGEMENT DES PARTICULIERS 676.3. FINANCEMENT DES COOPÉRATIVES DE LOGEMENTS 696.4. FINANCEMENT DU LOGEMENT LOCATIF 696.5. FINANCEMENTS DIRECTS ACCORDÉS PAR L’ÉTAT 706.6. MOBILISATION DES RESSOURCES ET SYSTÈMES D’ÉPARGNEPOUR L’AUTOPROMOTION 716.7. FINANCEMENT PAR DES CIRCUITS NON-OFFICIELS : LESSOUPÇONS DE BLANCHIMENT D’ARGENT DANS LE SECTEURIMMOBILIER SÉNÉGALAIS 726.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 72INFRASTRUCTURES ET SERVICES URBAINS DE BASE 757.1. APERÇU DE LA MISE À DISPOSITION DES INFRASTRUCTURESURBAINES DE BASE 757.2. FINANCEMENT DES ÉQUIPEMENTS POUR LE LOGEMENT 757.3. COUVERTURE DES INFRASTRUCTURES 757.4. CONCLUSION 827.5. RECOMMANDATIONS ET RENFORCEMENT DES CAPACITÉS 83INDUSTRIE ET MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION 868.1. MODES DE PRODUCTION DU LOGEMENT ET CHOIXTECHNOLOGIQUES 868.2. MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION 898.3. COÛT DES MATÉRIAUX ET DE LA CONSTRUCTION 968.4. DES BESOINS EN CAPACITÉ 968.5. POSSIBILITÉS DE STANDARDISATION 988.6. POSSIBILITÉS D’INDUSTRIALISATION 998.7. CONSOLIDATION DES SECTEURS FORMELS ET INFORMELS 998.8. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS 100CONCLUSION GÉNÉRALE ET RECOMMANDATIONS 1019.1. CONCLUSION GÉNÉRALE 1019.2. RECOMMANDATIONS GÉNÉRALES 103IMPLICATIONS AU NIVEAU DES POLITIQUES PUBLIQUES 108APPENDICES 110BIBLIOGRAPHIE ET RÉFÉRENCES 120ANNEXES 127
  7. 7. TABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESvLISTE DES ILLUSTRATIONSTABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESvPHOTO 1. HABITAT DANS UN QUARTIER SPONTANÉ À LA PÉRIPHÉRIE DEDAKAR 11PHOTO 2. VILLAGE TRADITIONNEL YOFF À DAKAR 12PHOTO 3. LA ROUTE TALLY MAME DIARRA À DAKAR DURANTL’HIVERNAGE 2010 13PHOTO 4. HABITATIONS NASSOURILAHI SOUS LES EAUX 13PHOTO 5. IMMEUBLES AUX PARCELLES ASSAINIES 16PHOTOS 6 ET 6 BIS. DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER À LA ZAC DE MBAO 17PHOTO 7. ZONE INONDÉE DANS LES PARCELLES ASSAINIES À KEUR MASSAR,PIKINE 18PHOTO 8. DALIFORT, PREMIER QUARTIER RESTRUCTURÉ DE DAKAR 19PHOTOS 9 ET 9 BIS. MAISONS AU QUARTIER PLAN JAXAAY 22PHOTO 10. BASSIN DE RÉTENTION, ZONE DE CAPTAGE, DAKAR 22PHOTO 11. MAISON CONSTRUITE DANS LE CADRE DU PROJET DERE-LOGEMENT DE POPULATIONS VULNÉRABLES AUX RISQUESNATURELS À SAINT-LOUIS 32PHOTO 12. IMMEUBLE À DAKAR 36PHOTO 13. RUE À LA SICAP LIBERTÉ 2 36PHOTO 14. MAISON COMPOSITE : CASE ET MAISON BASSE EN DUR DANSLA VILLE DE TAMBACOUNDA 36PHOTO 15. HABITATION NOUVELLE DANS LA BANLIEUE DE DAKAR 37PHOTO 16. VILLAS AU QUARTIER HLM 5 44PHOTO 17. IMMEUBLES AU QUARTIER HLM 5 44PHOTO 18. VILLAS À LA SICAP KEUR GORGUI À DAKAR 45PHOTO 19. PARC D’IMMEUBLES À LA SICAP KEUR GORGUI À DAKAR 45PHOTO 20. VILLAS DE LA CITÉ SIPRES SUR LA VOIE DE DÉGAGEMENT NORD 45PHOTOS 21 ET 21 BIS. CITÉ COMICO À LA ROUTE DE BOUNE À PIKINE 47PHOTO 22. LOTISSEMENT INFORMEL À DIAMALAYE, COMMUNED’ARRONDISSEMENT DE MALIKA, PIKINE 55PHOTOS 23 ET 23 BIS. LOTISSEMENT ET CITÉ EN CONSTRUCTION PAR PROMOTEURPRIVÉ À MBAO, PIKINE 58PHOTO 24. AGENCE IMMOBILIÈRE À OUEST FOIRE DAKAR 60PHOTO 25. OFFRES (LOCATION ET VENTE) DES COURTIERS HLM GRAND YOFF,DAKAR 63PHOTO 26. SIÈGE DE LA BANQUE DE L’HABITAT DU SÉNÉGAL, À DAKARSOURCE : IAGU 2012 66PHOTO 27. SYSTÈME D’ASSAINISSEMENT PLUVIAL VÉTUSTE, MAL ENTRETENUET DRAINANT LES EAUX USÉES À RUFISQUE 77PHOTO 28. PLURALITÉ DES MOYENS DE TRANSPORT ET CONGESTION ÀRUFISQUE 81PHOTO 29. FERRAILLEURS AU TRAVAIL À LA SICAP KEUR GORGUL À DAKAR 87
  8. 8. viPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALPHOTOS 30 ET 30 BIS. CAMIONS CHARGÉS DE SABLE DESTINÉ À LA REVENTE POUR LACONSTRUCTION, SUR LA RN1 AU CROISEMENT DE LA ROUTE DEKEUR MASSAR, PIKINE 87PHOTO 31. REVENTE DE BÉTON DE GRÈS VERS LA CICES À DAKAR 90PHOTO 32. DÉPÔT DE SABLE DE MER À L’ENTRÉE DE L’ANCIENNE CARRIÈREDE MALIKA 90PHOTO 33. BÂTIMENT COLONIAL CONSTRUIT À PARTIR DE PIERRES DE TAILLE ETDE BRIQUES CUITES, À RUFISQUE 91PHOTO 34. PAVÉS ET REVÊTEMENT MURAL EN PIERRES DE RUFISQUE DANS LESANCIENS LOCAUX DE IAGU À LIBERTÉ 6, DAKAR 91PHOTO 35. PARPAINGS (OU AGGLOMÉRÉS) ET CHANTIER DE CONSTRUCTIONDANS LA BANLIEUE DE DAKAR 92PHOTO 36. VENTE DE PARPAINGS AUX HLM GRAND YOFF DAKAR 93PHOTO 37. MOULEURS DE PARPAINGS À LA VDN, DAKAR 93PHOTO 38. VENTE D’ACIER À BÉTON À KEUR MASSAR, PIKINE 94PHOTOS 39 ET 39 BIS. VENTE ET STOCKAGE DE CARREAUX À GRAND YOFF, DAKAR 95PHOTO 40. MAIN D’ŒUVRE INFORMELLE DANS LA PÉRIPHÉRIE DE DAKAR 97
  9. 9. TABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESviiFIGURE 1. CARTE ADMINISTRATIVE DU SÉNÉGAL INDIQUANT LES 14 RÉGIONS DU PAYS :DAKAR, DIOURBEI, FATICK, KAFFRINE, KAOLACK, KOLDA, KÉDOUGOU,LOUGA, MATAM, SAINT-LOUIS, SÉDHIOU, TAMBACOUNDA, THIÈS ETZIGUINCHOR 5FIGURE 2. LES COMMUNES D’ARRONDISSEMENT ET LES CENTRES PÉRIURBAINS DE LARÉGION URBAINE DE DAKAR 8FIGURE 3. SCÉNARIO EN CAS DE DÉSASTRE À DAKAR. NIVEAU D’EXPOSITION AUXINONDATIONS DE LA PRESQU’ÎLE DAKAROISE ET DE SES LIGNES DE CÔTE. 12LISTE DES FIGURES
  10. 10. viiiPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALTABLEAU 1. RÉPARTITION DE LA POPULATION, SUPERFICIE ET DENSITÉ PAR RÉGION 6TABLEAU 2. ÉVOLUTION DU TAUX D’URBANISATION ( %) AU SÉNÉGAL DE 1976 À 2002 7TABLEAU 3. PROPORTION DE L’ESPACE OCCUPÉ PAR LES QUARTIERS IRRÉGULIERS ETNON LOTIS DANS LES CAPITALES RÉGIONALES 11TABLEAU 4. SITUATION DES PROJETS DE RESTRUCTURATION DES QUARTIERSIRRÉGULIERS EN 2002 19TABLEAU 5. EXEMPLE DE DÉCOMPTE DES LENTEURS ADMINISTRATIVES DANS LAPROMOTION IMMOBILIÈRE 29TABLEAU 6. RÉPARTITION RÉGIONALE DES LOGEMENTS RÉALISÉS PAR LA SNHLM DE1960 À 1999 30TABLEAU 7. ÉTAT RÉCAPITULATIF DES PROGRAMMES IMMOBILIERS PRIVÉS À DAKAREN 1999 30TABLEAU 8. RÉPARTITION DES MÉNAGES SELON LE LIEU DE RÉSIDENCE ET LE STATUTD’OCCUPATION DU LOGEMENT 38TABLEAU 9. RÉPARTITION DES MÉNAGES SELON LA TAILLE ET LE LIEU DE RÉSIDENCE 41TABLEAU 10. RÉPARTITION DES DÉPENSES DE LOGEMENT, EAU, ÉLECTRICITÉ, GAZ ETAUTRES COMBUSTIBLES SELON LE MILIEU DE RÉSIDENCE 41TABLEAU 11. ÉVOLUTION DES BESOINS QUANTITATIFS EN LOGEMENT À DAKAR2001-2025 42TABLEAU 12. ÉVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS PAR TYPE À DAKAR2005-2025 43TABLEAU 13. ÉVOLUTION DES SUPERFICIES RÉSERVÉES À L’HABITAT ET AUXÉQUIPEMENTS DE PROXIMITÉ À DAKAR 2005-2025 43TABLEAU 14. RÉALISATIONS DE LA SNHLM ENTRE 2003 ET 2011 44TABLEAU 15. RÉALISATIONS DE LA SICAP ENTRE 2003 ET 2011 44TABLEAU 16. PRODUCTION DE LOGEMENTS ET DE PARCELLES PAR DIFFÉRENTSPROMOTEURS PUBLICS ET PRIVÉS 46TABLEAU 17. PRIX DES TERRAINS DANS LA RÉGION DE DAKAR 57TABLEAU 18. POURCENTAGE DES CRÉDITS AUX PARTICULIERS ACCORDÉS PARDIFFÉRENTS ÉTABLISSEMENTS BANCAIRES (2000-2007) 67TABLEAU 19. CRÉDITS PARTICULIERS À L’HABITAT FINANCÉS PAR LA BHS ENTRE 1981ET 2010 68TABLEAU 20. RÉPARTITION DES CRÉDITS SELON LE PAYS DE RÉSIDENCE DU BÉNÉFICIAIRE 68TABLEAU 21. ÉVOLUTION DES CRÉDITS INSCRITS AU BUDGET DE L’ÉTAT POUR LES PRÊTSAU LOGEMENT DE 2002 À 2010 71TABLEAU 22. SOURCE D’APPROVISIONNEMENT EN EAU DANS LES CENTRES URBAINS 76TABLEAU 23. TARIFICATION DE L’EAU POUR LES BRANCHEMENTS DOMICILIAIRES(EN VIGUEUR DEPUIS 2003) 76TABLEAU 24. UTILISATION DES DIFFÉRENTS TYPES DE RÉSEAU D’ASSAINISSEMENT 77TABLEAU 25. TAUX D’ÉLECTRIFICATION URBAINE PAR RÉGION 78TABLEAU 26. ÉVOLUTION DES CONSOMMATEURS D’ÉLECTRICITÉ EN MILIEU URBAIN 78TABLEAU 27. NOMBRE DE COUPURES D’ÉLECTRICITÉ DANS UNE JOURNÉE 79LISTE DES TABLEAUX
  11. 11. TABLE DE MATIERESTABLE DES MATIERESixTABLEAU 28. POURCENTAGE DU REVENU DU MÉNAGE CONSACRÉ À L’ÉLECTRICITÉ 79TABLEAU 29. ÉVOLUTION DU PARC AUTOMOBILE PAR RÉGION, DE 2005 À 2007 80TABLEAU 30. TRAFIC INTERURBAIN JOURNALIER MOYEN (EN MILLIERS DE VÉHICULES) 80TABLEAU 31. RÉPARTITION DES MÉNAGES SELON LE MILIEU DE RÉSIDENCE ET LETEMPS MIS POUR ATTEINDRE UN MOYEN DE TRANSPORT PUBLIC 81TABLEAU 32. RÉPARTITION DES DÉPENSES DE TRANSPORT SELON LE MILIEU DERÉSIDENCE 81TABLEAU 33. COÛT MOYEN DES CONSTRUCTIONS À DAKAR 97
  12. 12. xPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALAATR AGENCE AUTONOME DES TRAVAUX ROUTIERSACEP CRÉDIT MUTUEL ET ALLIANCE POUR LE CRÉDIT ET L’ÉPARGNEAFTU ASSOCIATION DE FINANCEMENT DES PROFESSIONNELSDU TRANSPORT URBAIN DE DAKARAGEROUTE AGENCE DES TRAVAUX ET DE GESTION DES ROUTES DU SÉNÉGALAGETIP AGENCE POUR L’EXÉCUTION DES TRAVAUX D’INTÉRÊT PUBLICAPIX AGENCE NATIONALE CHARGÉE DE LA PROMOTION DEL’INVESTISSEMENT ET DES GRANDS TRAVAUXARD AGENCE RÉGIONALE DE DÉVELOPPEMENTASAFIN ASSOCIATION SÉNÉGALAISE D’AIDE À LA FORMATIONET À L’INSERTION DES NÉCESSITEUXAFD AGENCE FRANÇAISE DE DÉVELOPPEMENTANSD AGENCE NATIONALE DE LA STATISTIQUEBAD BANQUE AFRICAINE DE DÉVELOPPEMENTBAHSO BUREAU D’ASSISTANCE À L’HABITAT SOCIALBCEAO BANQUE CENTRALE DES ÉTATS DE L’AFRIQUE DE L’OUESTBHS BANQUE DE L’HABITAT DU SÉNÉGALBGO BUREAU DU GROS-ŒUVREBTP BÂTIMENT ET TRAVAUX PUBLICSCADAK CAR COMMUNAUTÉ DES AGGLOMÉRATIONS DE DAKARCAUS CABINET D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME DU SÉNÉGALCCCE CAISSE CENTRALE DE COOPÉRATION ÉCONOMIQUECEREEQ CENTRE EXPÉRIMENTAL DE RECHERCHES ET D’ÉTUDES POUR L’ÉQUIPEMENTCETUD CONSEIL EXÉCUTIF DES TRANSPORTS URBAINS À DAKARCEVA (DE BOPP) CENTRE D’ENTRAINEMENT À LA VIE ACTIVECFA COMMUNAUTÉ FINANCIÈRE DE L’AFRIQUECPI COMPAGNIE PRESTIGE IMMOBILIERCRHUAT CENTRE DE RECHERCHE POUR L’HABITAT, L’URBANISMEET L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRECRSE COMMISSION DE RÉGULATION DU SECTEUR DE L’ÉNERGIEDMC DIRECTION DE LA MONNAIE ET DU CRÉDITDPS DIRECTION DE LA PRÉVISION ET DE LA STATISTIQUEDSRP DOCUMENT DE STRATÉGIE DE RÉDUCTION DE LA PAUVRETÉENTPB ÉCOLE NATIONALE DES TRAVAUX PUBLICS ET DU BÂTIMENTENSUT ÉCOLE NATIONALE UNIVERSITAIRE DE TECHNOLOGIEEPT ÉCOLE POLYTECHNIQUE DE THIÈSESAM ENQUÊTE SÉNÉGALAISE AUPRÈS DES MÉNAGESESP ÉCOLE SUPÉRIEURE POLYTECHNIQUEESPS ENQUÊTE DE SUIVI DE LA PAUVRETÉ AU SÉNÉGALFAHU FONDS D’AMÉLIORATION DE L’URBANISME ET DE L’HABITATFED FONDS EUROPÉEN DE DÉVELOPPEMENTSIGLES ET ABREVIATIONS
  13. 13. FDV FONDATION DROIT À LA VILLEFONDEF FONDS DE DÉVELOPPEMENT DE L’ENSEIGNEMENT TECHNIQUEET DE LA FORMATION PROFESSIONNELLEFORREF FONDS DE RESTRUCTURATION ET RÉGULARISATION FONCIÈREGIE GROUPEMENTS D’INTÉRÊT ÉCONOMIQUEGTZ COOPÉRATION TECHNIQUE ALLEMANDEIDA INTERNATIONAL DEVELOPMENT ASSISTANCE (BANQUE MONDIALE)IDH INDICE DE DÉVELOPPEMENT HUMAINKFW COOPÉRATION ALLEMANDEMUHCH MINISTÈRE DE L’HABITAT DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HYDRAULIQUEOHADA ORGANISATION POUR L’HARMONISATION DUDROIT DES AFFAIRES EN AFRIQUEOHLM OFFICE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉOMD OBJECTIFS DU MILLÉNAIRE POUR LE DÉVELOPPEMENTOMVS ORGANISATION POUR LA MISE EN VALEUR DU FLEUVE SÉNÉGALONAS OFFICE NATIONALE DE L’ASSAINISSEMENT DU SÉNÉGALONFP OFFICE NATIONALE POUR LA FORMATION PROFESSIONNELLEONG ORGANISATION NON GOUVERNEMENTALEONU ORGANISATION DES NATIONS UNIESPANAF PLAN NATIONAL D’ACTION DE LA FEMME SÉNÉGALAISEPAQPUD PROGRAMME D’ASSAINISSEMENT DES QUARTIERS PÉRIURBAINS DE DAKARPDU PLAN DIRECTEUR D’URBANISMEPEJU PROGRAMME DE PROMOTION DE L’EMPLOI DES JEUNES EN MILIEU URBAINPEPAM PROGRAMME EAU ET ASSAINISSEMENT POUR LE MILLÉNAIREPIB PRODUIT INTÉRIEUR BRUTPNUD PROGRAMME DES NATIONS UNIES POUR LE DÉVELOPPEMENTPODES PLAN D’ORIENTATION DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE ET SOCIALPRSQ POLITIQUE DE RESTRUCTURATION ET DE RÉGULATION DES QUARTIERSPUD PLAN D’URBANISME DE DÉTAILRGPH RECENSEMENT GÉNÉRAL DE LA POPULATION ET DE L’HABITATSAGEF SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE GESTION D’ÉQUIPEMENTS FONCIERSSAT SCHÉMA D’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRESBM SOCIÉTÉ DE BÉTON MANUFACTURÉSCA STRATÉGIE DE CROISSANCE ACCÉLÉRÉESCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRESDAU SCHÉMA DIRECTEUR D’AMÉNAGEMENT ET D’URBANISMESDE SÉNÉGALAISE DES EAUXSENELEC SOCIÉTÉ NATIONALE D’ÉLECTRICITÉSGBS SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DES BANQUES DU SÉNÉGALSICA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA CÔTE D’AFRIQUESICAP SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU CAP VERTSIPRES SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA PRESQU’ÎLESNHLM SOCIÉTÉ NATIONALE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉSIGLES ET ABREVIATIONSSIGLES ET ABREVIATIONSxi
  14. 14. xiiPROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALSOMISCI SOCIÉTÉ MIXTE ITALO-SÉNÉGALAISE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIESONATEL SOCIÉTÉ NATIONALE DE TÉLÉCOMMUNICATIONSSONES SOCIÉTÉ NATIONALE DES EAUX DU SÉNÉGALSOPRIM SOCIÉTÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRESPATU SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT DE TERRAINS URBAINSSPHS SOCIÉTÉ POUR LA PROMOTION DE L’HABITAT SOCIALSUPTP ÉCOLE SUPÉRIEURE DES TRAVAUX PUBLICSTVA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉEUM-PAMECAS UNION DES MUTUELLES DU PARTENARIAT POUR LAMOBILISATION DE L’ÉPARGNE ET DU CRÉDIT AU SÉNÉGALUEMOA UNION ÉCONOMIQUE ET MONÉTAIRE OUEST-AFRICAINEYMCA YOUNG MEN CHRISTIAN ASSOCIATIONVDN VOIE DE DÉGAGEMENT NORDVRD VOIRIE ET RÉSEAUX DIVERSZAC ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉCOURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : XAF 1.0 = USD 0.0022COURS DE CHANGE (NOVEMBRE 2011) : USD 1.0 = XAF 450
  15. 15. 1RÉSUMÉ EXECUTIFRÉSUMÉ EXECUTIFRÉSUMÉ EXÉCUTIFLe Sénégal compte une population de 12 171 264habitants (chiffres de 2009) dont 50,9 % ont moins de20 ans et seuls 3,5 % ont 65 ans et plus. Le taux dedépendance est donc élevé, avec 82,9 personnes inactivespour 100 personnes. Toujours selon les données de2009, le taux d’urbanisation est de 42 %, tandis que49 % de la population urbaine est concentrée dans lagrande agglomération de Dakar. Dakar se démarquedes autres régions par son taux d’urbanisation (97,2 %)et par la densité de sa population (4 649 habitants aukm²). La deuxième région en terme de densité est cellede Diourbel avec 271 habitants au km².Le mode d’organisation de l’espace urbain auSénégal, hérité de l’époque coloniale, répond à unejuxtaposition de quartiers centraux dotés de commoditésurbaines (infrastructures et équipements) et de quartierspériphériques qui en sont presque dépourvus. Cettetypologie ségrégative laisse apparaître une formede cantonnement selon les niveaux de revenus. Lesquartiers de type européen dits résidentiels, dotés detous les services et équipements de base accueillentles personnes à revenus élevés, alors que les ménagesà faibles revenus et pauvres habitent dans les zonespopulaires, sommairement aménagées, manquantsouvent de services essentiels.L’habitat informel concerne 25 % de l’habitat urbain auSénégal et 30 % des superficies habitées à Dakar (ComitéNational Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 17-21).Les inondations constituent le principal défi auquel fontface les villes au Sénégal, notamment dans la banlieuede Dakar où 49 % des logements sont concernés par lesdommages. En 2009, 33 000 familles de la banlieue deDakar ont été victimes d’inondations, soit 11 % de lapopulation de la région et 25 % de celle des banlieues dePikine et Guédiawaye.Les dispositions juridiques qui régissent la gestionfoncière au Sénégal reposent sur la loi 64-46 du 17 juin1964 portant sur la réforme foncière et domaniale. C’estle document de référence en matière de définition de lanature, de l’étendue, de la composition et des modalitésde gestion des terres relevant du Domaine national. Cesterres du Domaine national sont classées comme suit :les zones urbaines, les zones classées, les zones de terroirset les zones pionnières. Cette loi stipule que « l’Étatest l’administrateur principal du patrimoine fonciernational dont le mode de gestion repose sur l’affectationet la désaffectation ».À travers la loi 96-07 du 22 mars 1996 portant sur letransfert des compétences aux régions, aux communeset aux communautés rurales, les collectivités localessont fortement impliquées dans la gestion domaniale.Les collectivités locales administrent les terrains duDomaine national sur leur territoire, en relation avecl’autorité administrative et les services techniquesétatiques compétents. Toutes ces dispositions quirégissent la gestion foncière n’ont pas remplacé lespratiques coutumières et informelles qui demeurent uneréalité incontournable dans les villes sénégalaises. Cettesituation explique toute la complexité de la gestionfoncière et elle est à l’origine de multiples conflits. Elleaccentue aussi la prolifération des quartiers précaires.Le secteur du logement est caractérisé par uncorpus légal et réglementaire fastidieux et complexe,peu accessible aux populations à faibles revenus ;ces dispositions impliquent une panoplie d’acteursinstitutionnels. Ce sont au total 12 directions centralesde ministères différents qui interviennent dansles processus liés au logement. Les responsabilitésentourant le logement sont ainsi fragmentées, répartiesentre plusieurs directions et ministères aux logiques etprocédures souvent disparates. Cette situation expliqueen grande partie les lenteurs dans les procédures,l’explosion des coûts et les dépassements budgétaires,la complexité des processus et donc la persistance despratiques informelles ainsi que le défaut d’applicationdes lois et règlements. Elle favorise aussi l’opacité et lacorruption dans les processus d’accès au sol urbain.Les prix des logements urbains ont fortementaugmenté au Sénégal, à cause de la rareté des terrainsaménagés et équipés et des parcelles titrées ; des coûtsélevés des matériaux de construction ; de la spéculationfoncière dans les villes ; de la non-participation despouvoirs publics au financement des voiries et réseauxdivers ; et de la fiscalisation élevée et multiple (TVA,taux d’enregistrement, etc.) du coût du logement.L’État du Sénégal, à travers la Lettre de politiquesectorielle du ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat,de la Construction et de l’Hydraulique, s’est engagéen 2009 à aménager durablement l’espace urbain.Cette politique, qui vise entre autres à assurer une gestionharmonieuse de l’espace urbain et un accès facile auxparcelles de terrain viabilisées ; à produire des logementsen grand nombre ainsi qu’à résorber les bidonvilles,les occupations irrégulières et les sites vulnérables,tarde à se mettre en œuvre. À titre d’exemple, la sociétéd’aménagement de terrains urbains qui devait être crééen’a pas encore vu le jour.L’expérience des parcelles assainies de Cambérène quiavait permis la réalisation de 10 500 parcelles assainiesavec l’appui de la Banque mondiale durant les années
  16. 16. 2PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL1970, n’a pas été renouvelée. Les nouveaux programmesde Malika et Keur Massar sont un moyen d’organiserl’extension urbaine de la région de Dakar. Cependant,ces programmes ne tiennent pas suffisamment comptedes risques d’inondations. Les Zones d’aménagementconcerté (ZAC) permettent aussi la productionde terrains aménagés et équipés pour les ménages.Cependant, leur multiplication à grande échelle se buteaux difficultés d’accès aux ressources foncières. Les ZACsont aussi un instrument qui bénéficie peu aux ménagesdu secteur informel qui représentent la majorité destravailleurs urbains. Les coopératives d’habitat dusecteur formel sont les bénéficiaires majoritaires desZAC.Face à l’indisponibilité de terrains viabilisés, équipés etaccessibles à leurs revenus, les ménages à faibles revenusont donc recours à l’habitat informel qui se caractérisepar l’insécurité foncière et l’absence d’infrastructureset de services. Pour venir à bout des quartiers précairesinformels, l’État du Sénégal a adopté une politique derestructuration et de régularisation foncière. À cet effet,la Fondation droit à la ville (FDV), un opérateur privéautonome, a été créé en 1991. En 2010, le nombre deparcellesrégulariséesparlaFDVétaitestiméà6469.Celacorrespond à un taux de réalisation très faible, quand onsait que 25 % de l’habitat urbain est informel au Sénégal.Cette situation s’explique par l’indisponibilité des sitesde re-logement. Les programmes de restructuration etde régularisation foncière sont aussi confrontés à deslenteurs externes et à des difficultés de financement.Pour organiser l’occupation des sols dans les villes duSénégal,l’Étataconçudesplansdirecteursd’urbanisme(PDU). Dakar en dispose depuis 1946 et le dernier endate est le PDU Dakar Horizon 2025. Leur élaborationest très lente (le PDU Dakar Horizon 2025 a démarréen 2001 et son décret d’approbation date de 2009).Ces documents de planification souffrent d’un manqued’appropriation par les autorités locales et d’implicationdes populations (changement de vocation de Sangalkamméconnu des producteurs agricoles de la zone ou encoreinondations non traitées). Dans le processus, les PDUsont aussi confrontés à d’importantes difficultés definancement. Le coût de la mise en œuvre du PDUDakar 2025 est estimé à 272 milliards de francs CFA,alors qu’à ce jour aucun dispositif de mobilisation desressources n’a été mis en place.En 50 ans d’intervention, la Société immobilière duCap Vert (SICAP) a produit en moyenne quelque 250logements par an, et particulièrement à Dakar. Quant àla SNHLM, ses réalisations sur 40 ans sont estimées à335 logements et 570 parcelles viabilisées en moyennepar an. L’intervention cumulée de ces deux promoteurspublics majeurs au Sénégal, concentrée sur Dakar, necesse de baisser et atteint de nos jours moins de 250logements par an, soit moins de 1 % des besoins annuelsde la région de Dakar. Les promoteurs immobiliersprivés formels sont actifs surtout à Dakar, mais ils neproduisent pas plus de 1 000 logements par an. Leurintervention se heurte à des difficultés d’accès auxterrains urbains et aux surcoûts occasionnés par la priseen charge des voiries et réseaux divers (VRD). Leursproduits sont onéreux et hors de portée des ménages àfaibles revenus.Pour promouvoir le logement social, l’État favoriseet soutient les coopératives d’habitat. Plus de 250coopératives issues de la société civile ont été agréées,dont la moitié a déjà pu constituer une épargnesupérieure à 7 milliards de francs CFA. Les coopérativesse sont révélées être un instrument adéquat pourfaciliter l’accès aux parcelles et aux logements pour lestravailleurs du secteur formel, en raison notammentd’une fiscalité moindre (taux d’enregistrement), etdes taux de remboursement de crédits préférentielsà la Banque de l’habitat du Sénégal (BHS). Maisl’intervention des coopératives d’habitat est confrontée,entres autres, aux contraintes d’accès au foncier, aumanque de financement et au renchérissement des coûtsdes matériaux de construction (TVA, importation). Lamise à disposition de terrains par l’État constitue uneautre contrainte pour les coopératives d’habitat auSénégal.Le secteur bancaire au Sénégal participe aufinancement du logement dans les cas suivants :acquisition de logements ou de terrains vendus par despromoteurs ; acquisition de terrains ou de logementsvendus par des particuliers ; construction, améliorationou extension d’un logement ; achèvement des travauxde construction. Selon une étude commanditée par laBanque centrale des États d’Afrique de l’Ouest (BCEAO)sur la période de 2000 à 2007, les crédits mis en place parles banques sont passés de 18,5 milliards de francs CFAen 2000 à 51,6 milliards en 2007, soit une évolutionmoyenne annuelle de 25,5 %. Durant cette période, lemontant total des concours a été de 268 milliards defrancs CFA pour 18 408 dossiers. 97,6 % des dossiersapprouvés par les banques concernent des personnesphysiques et 2,4 % des personnes morales (coopérativesd’habitat et autres).Il faut noter que les bénéficiaires de ces crédits sont enmajorité des salariés du secteur formel public et privé,et accessoirement des clients du secteur informel. Lescrédits sont accordés aux clients particuliers en fonctionde leurs niveaux de revenus (quotité cessible égale autiers des revenus) et des garanties proposées par ces
  17. 17. 3RÉSUMÉ EXECUTIFRÉSUMÉ EXECUTIF1 Terme utilisé pour la première fois par Michel Coquery (1990) : « Autopromotion de l’habitat et modes de production du cadre bâti: L’apport de recherches récentes en Afrique noire francophone ». In AMIS, Philip et LLOYD, Peter (éd.) Housing Africa’s Urban Poor,Manchester University Press, Manchester et New York, pp. 55-70.derniers. Ces dispositions contraignantes excluent lesecteur informel. La micro-finance ne constitue pasencore un recours systématique pour le financementdes logements des ménages à faibles revenus. Ses tauxprohibitifs, ses niveaux de crédits peu élevés et ses courtsdélais de remboursement en limitent l’usage pour lefinancement du logement.Le financement du logement locatif est très défaillantau Sénégal. Les taux de crédit pratiqués et les duréesd’amortissement qui dépassent exceptionnellement dixans ne vont pas dans le sens du renforcement du parclocatif à des prix accessibles. Les promoteurs publicsmanquent donc de ressources stables et longues pourle financement du locatif. Ces conditions draconiennesde financement, combinées aux coûts élevés du foncieret des matériaux de construction rendent impossible laréalisation d’un important parc locatif de logements oud’appartements à caractère social.Le secteur de la construction a connu, au Sénégal,un taux d’accroissement annuel moyen de 10,6 % surla période 2002-2007. Cette période caractérisée parl’ouverture de nombreux chantiers a été suivie d’uneaccalmie consécutive aux difficultés rencontrées par lesentreprises du secteur de la construction de logements etdu génie civil, et la réduction du nombre d’émigrés dansle secteur de la construction. En 2009, le secteur de laconstruction représentait 4,3 % du PIB réel et 22,1 % envolume de la valeur ajoutée du secteur secondaire, contrerespectivement 4,6 % et 23,9 % en 2008.L’autopromotion1reste le mode de production delogements dominant au Sénégal et couvre environ80 % du parc urbain de logements. Elle consiste, chezle propriétaire-bailleur, à recruter un entrepreneur, unmaître-maçon ou des ouvriers indépendants appeléstâcherons au fur et à mesure de l’avancement destravaux. Le propriétaire conçoit, lui-même ou à l’aided’un entrepreneur ou d’un technicien du bâtiment, lesplans de son logement en coordonnant son chantierdirectement ou par délégation. Il assure généralementl’acquisition et l’acheminement des matériaux deconstruction sur le chantier.La production de logements au Sénégal s’appuie surdes matériaux fabriqués localement tels que le ciment,les granulats, le sable de dune ou de plage, les pierrestaillées, les blocs et pavés en béton et les matériauxde toitures (tôles en fibrociment, en zinc, en alu-zinc ou en aluminium). Les matériaux importés sontgénéralement l’acier à béton, les accessoires électriques,les sanitaires, l’aluminium et les produits en aluminium,les céramiques, le verre et les produits en verre ainsique le bois et ses dérivés. On note cependant unefaible valorisation des matériaux locaux traditionnelstels que la terre stabilisée, les pierres de Rufisque et lesbriques cuites. L’usage de certains matériaux tels quele sable de dune ou de plage pose de réels problèmesenvironnementaux.Des progrès importants ont été réalisés par l’État et sespartenaires en ce qui concerne l’alimentation en eaupotable des ménages urbains. Le taux d’accès à l’eaupotable par branchement privé connaît depuis 2004une augmentation et a atteint 82 % en 2008. Quant autaux global d’accès par adduction (branchement privéet bornes fontaines), il a atteint 98 % en 2006 et s’estmaintenu en 2007 et 2008 à ce niveau presque universel.L’assainissement collectif des eaux usées au Sénégaln’est assuré actuellement que dans sept centres urbains(Dakar, Rufisque, Louga, Saint-Louis, Kaolack, Thièset la station touristique de Saly à Mbour), et seules lacommune de Dakar et la station touristique de Salysont dotées d’installations complètes d’assainissementcollectif (réseaux, stations de relèvement, stations detraitement).Malgrécela,letauxd’accèsàl’assainissementen milieu urbain est passé de 57 % en 2004 à 63,9 %en 2007 grâce aux programmes de subvention initiéspar l’Office nationale de l’assainissement du Sénégal(ONAS) dans le cadre des opérations d’appui à laréforme dans le sous-secteur, notamment le Programmed’assainissement des quartiers périurbains de Dakar(PAQPUD) et les programmes de branchementssociaux, qui consistent en des branchements particulierssoutenus financièrement par l’État, avec un faible coûtd’installation pour les usagers.S’agissant du secteur de l’électricité, malgréd’importants investissements (700 milliards de francsCFA) depuis 2000, le déficit en matière de productionet de distribution d’électricité est toujours préoccupant.Les fréquentes et récurrentes perturbations dans ladistribution ont non seulement entraîné une baisse dela satisfaction de la demande des ménages, mais aussiimpacté négativement la productivité des entreprisesformelles comme informelles. C’est seulement dansle dernier trimestre de 2011 qu’une amélioration a éténotée avec la mise en œuvre du plan d’urgence «Takkal ».
  18. 18. 4PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALUneffortconsidérableaétéfaitpouraméliorerlamobilitéurbaine à travers la construction et la réhabilitationde routes. Ces investissements ont surtout concernél‘agglomération dakaroise et le transport interurbainavec notamment la création de la société nationale detransport Dakar Dem Dikk, et le renouvellement duparc automobile par l’introduction de nouveaux typesde bus et de taxis, en plus des bus d’occasion.Les marchés du foncier et du logement urbain auSénégal demeurent fortement marqués par la prégnancede l’informel. L’achat ou la vente de logements dans lesystème formel s’opère auprès des promoteurs publicsou privés, des coopératives, des agences immobilières,de la BHS, chez les notaires ou directement auprèsde particuliers/vendeurs. Dans le système informelmajoritaire, le contact entre le vendeur et l’acheteurs’effectue de bouche à oreille ou par l’intermédiairede connaissances et la vente peut être effectuée sansintermédiaire. L’acquéreur peut également acheter unlogement construit par un particulier sur un terrainimmatriculé par l’entremise de courtiers.Le courtier est l’intermédiaire privilégié entre vendeurset acheteurs, ou entre locataires et propriétaires, dans lesystème informel. Il est aussi présent dans les transactionsformelles avant les procédures de mutation initiées sousl’égide du notaire. Sa rémunération varie : le pourcentageest discuté suivant le montant de la transactionimmobilière.De fortes différences de prix sont observées pour lesterrains urbains et sont principalement dues au statutdu terrain, ainsi qu’à l’équipement et à la centralité oul’accessibilité des quartiers concernés. Dans le cadredes maisons vendues sans titre de propriété formel, ledocument le plus répandu pour sceller la transactiondemeure l’acte de vente, visé ou non par les autoritéslocales, le plus souvent cosigné par les acquéreurs et lesvendeurs.
  19. 19. 5INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 11.1. DONNÉES PHYSIQUES ETPOPULATION : FAITS ET CHIFFRESLe Sénégal est à la pointe la plus occidentale du continentafricain. Il est situé entre 12°5 et 16°5 de latitude nord et11°5 et 17°5 de longitude ouest et couvre une superficiede 196 712 km². Il est limité au nord par la Mauritanie,à l’est par le Mali, au sud par la Guinée Conakry et laGuinée Bissau et à l’ouest par l’océan Atlantique surune façade de plus 700 km. Le climat au Sénégal estde type soudano-sahélien comprenant une saison sècheallant de novembre à mai, et une saison humide allantde juin à octobre. La pluviométrie moyenne annuelle estcomprise entre 1 200 mm au sud et 300 mm au nord,avec des variations d’une année à l’autre.01INTRODUCTION SUR LE SÉNÉGALFigure 1. Carte administrative du Sénégal indiquant les 14 régions du pays : Dakar, Diourbei, Fatick, Kaffrine,Kaolack, Kolda, Kédougou, Louga, Matam, Saint-Louis, Sédhiou, Tambacounda, Thiès et Ziguinchor
  20. 20. 6PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALLe Sénégal comptait 5,1 millions d’habitants lorsdu recensement général de la population (RGP) de1976, 6,9 millions d’habitants en 1988 et 9 858 482habitants en 2002. Les projections démographiquesofficielles estiment que la population était de 12 171264 habitants en 2009. On observe une prédominancedes femmes même si cette tendance est légèrement à labaisse. En effet, le rapport global de masculinité s’élevaità 97,5 hommes pour 100 femmes en 2009. En 2002, ilétait de 96,9. L’avantage numérique des femmes sur leshommes s’observe à presque tous les âges sauf chez lesjeunes (moins de 20 ans). Cette situation s’expliqueraitpar la migration différentielle des hommes parmi lespopulations entre 20 à 49 ans et, au-delà de 55 ans,en plus de la migration, par une espérance de vie desfemmes plus longue que celle des hommes.La population sénégalaise est majoritairement jeune, cequi crée des tensions sur le marché de l’emploi et uneforte demande dans le secteur de l’éducation. L’examende la pyramide des âges révèle qu’en 2009, 42 % desSénégalais avaient moins de 15 ans, 50,9 % avaientmoins de 20 ans, alors que 3,5 % seulement avaient 65ans et plus. Cela montre un coefficient de dépendanceélevé, correspondant à 82,9 personnes inactives (moinsde 15 ans et 65 ans et plus) pour 100 personnes actives(de 15 à 64 ans). Toutefois, ce taux a largement baissécar en 1988, 100 actifs avaient en charge 103,3 inactifset en 2002, le rapport était de 86,5 inactifs pour 100actifs (ANSD 2010 : 23-30).1.2. INTRODUCTION À L’ÉCONOMIE ET ÀL’URBANISATION DU SÉNÉGALAu plan économique, en 2009, le produit intérieur brut(PIB) s’élevait à 6 023 milliards de francs CFA, soit un PIBpar habitant de 494 871 francs CFA (1 013,94 USD2).La même année, le taux de croissance économiques’établissait à 2,2 % (3,2 % en 2008 et 4,9 % en 2007).L’indice de Développement Humain (IDH) était de0,499 en 2005 et le Sénégal occupait le 156e rang sur177 pays. En 2011, l’IDH du Sénégal était de 0,459et occupait le 155e rang sur 187 pays concernés. Ainsi,même si le Sénégal a amélioré son classement mondial,son IDH s’est dégradé et demeure faible. Le tauxd’inflation en 2009 était de -1 %.Le Sénégal connaît une importante augmentation desa population urbaine (population des communes),estimée à 5 080 338 habitants en 2009, avec un tauxd’urbanisation de 42 %. Dakar est la région la plusurbanisée avec un taux de 97,2 %, tandis que la moyennenationale est de 49 %. La part de la population vivanten zone urbaine est passée de 23 % en 1960 à 39,9 % en1988 et atteignait 42 % en 2009.La population du Sénégal est inégalement répartiesur le territoire national. Elle est concentrée à l’ouestet au centre du pays, tandis que l’est et le nord sontfaiblement peuplés. La densité de la population quiTableau 1. Répartition de la population, superficie et densité par régionRégion Population 2009 Population ( %) Superficie (Km2) Superficie ( %) Densité (hbts/km2)Dakar 2 536 959 20,8 546 0,3 4 646Diourbel 1 315 200 10,8 4 862 2,5 271Fatick 722 343 5,9 7 049 3,6 102Kaffrine 540 733 4,4 11 041 5,6 49Kaolack 771 227 6,3 5 265 2,7 146Kédougou 125 763 1,0 16 825 8,6 7Kolda 585 159 4,8 13 721 7,0 43Louga 831 309 6,8 25 644 13,0 32Matam 524 942 4,3 28 852 14,7 18Saint Louis 865 058 7,1 18 981 9,6 46Sédhiou 417 812 3,4 7 346 3,7 57Tambacounda 630 247 5,2 42 638 21,7 15Thiès 1 610 052 13,2 6 597 3,4 244Ziguinchor 694 460 5,7 7 355 3,7 94Total 12 171 264 100,0 % 196 722 100,0 % 62Source : ANSD 2010 :30 « Situation Économique et Sociale du Sénégal en 2009 »
  21. 21. 7INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 1était de 50 habitants au km2en 2002, est passée à 62habitants au km2en 2009.Dakar occupe la première position avec une densité de4 646 habitants au km2. Sa population était estimée à2 536 959 habitants en 2009, soit près du quart de lapopulation totale sur 0,3 % seulement de la superficiedu pays. La région la plus vaste du pays, celle deTambacounda (21,7 % de la superficie du pays), neregroupe que 5,2 % de la population du Sénégal, soitune densité de 15 habitants au km2(ANSD 2010 : 23-29).La répartition de la population sénégalaise est aussicaractérisée par le « phénomène démographique » queconstitue la communauté rurale (village) de ToubaMosquée. Celle-ci regroupait 47 % de la populationde la région de Diourbel en 2004 alors que cette régionétait l’une des moins urbanisées du Sénégal (tauxd’urbanisation de 15,4 % en 2004). Ainsi, le villagede Touba Mosquée avait une population de 554 036habitants en 2004 et était la troisième collectivité localela plus peuplée du Sénégal (derrière les villes de Dakar etde Pikine). En considérant Touba Mosquée comme uneville,letauxd’urbanisationdelarégiondeDiourbelauraitatteint 62,4 % et Diourbel serait la deuxième région laplus urbanisée du Sénégal. Aujourd’hui, d’après les toutesestimations, et notamment si on ajoute la populationde l’agglomération de Touba qui était antérieurementcomptée parmi les villes rurales, le taux d’urbanisationdu Sénégal a atteint les 50 %. Le phénomène Touba estainsi le fait marquant de l’urbanisation au Sénégal depuis30 ans. Il rééquilibre la tendance côtière et occidentalede l’implantation du réseau urbain sénégalais.Tableau 2. Évolution du taux d’urbanisation ( %) au Sénégal de 1976 à 2002RégionTaux d’urbanisation1976 1988 2002Dakar 96,3 96,5 97,2Diourbel 21 21,5 15,9Fatick 9 10,6 12,7Kaolack 20,7 23 23,3Kolda 8,4 10,4 13,5Louga 11,5 14,9 18,4Matam - - 13,7Saint Louis 23,4 27,1 36,7Tambacounda 13,9 15,7 16,9Thiès 29 34 42,7Ziguinchor 29,7 33,7 46,9Sénégal 34 39 40,7Source : ANSD 2008 :58 « Résultats définitifs du troisième Recensement Général de la Population et de l’Habitat – 2002 »En 2009, la région de Dakar, qui ne couvre que0,3 % du territoire national, regroupe 20,8 %de la population nationale et 49 % des citadins.Sa densité est de 4 646 habitants au km2alorsque la moyenne nationale se situe à 62 habitantsau km2. Un Sénégalais sur deux est urbain et unurbain sur deux est dakarois.Avec la politique de décentralisation qui marquela naissance des communes d’arrondissement dansl’agglomération de Dakar, le phénomène de lapolycentralisation – un mouvement de constitutionde nouveaux centres au sein des quartiers et villespériphériques de Dakar – est de plus en plus observé.Depuis une trentaine d’années, plusieurs banlieues ouquartiers se sont affirmés progressivement comme desvilles périphériques : Pikine, Guédiawaye, ParcellesAssainies, Keur Massar et Rufisque témoignent de cephénomène de polycentralisation de l’agglomérationdakaroise. Ces villes sont devenues des départementsurbains de l’agglomération. Elles disposent désormaisde centres de santé, de services de poste, de sièges dela société d’électricité et d’eau, de services de sapeurs-pompiers, de marchés qui ne cessent de s’agrandir, degares routières, etc. La présence de ces services démontrela naissance d’une vie interne à ces villes, devenuesconcurrentes de Dakar Plateau dans l’attractionjournalière des actifs urbains et dans la mise en placed’éléments de centralisation. Cette mutation est unetendancelourdequiafaitévoluerlesystèmedetransportset les déplacements mais également les stratégiesurbaines, dont celles liées à l’habitat et au logement.Elle donne notamment de la valeur immobilière et
  22. 22. 8PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALéconomique à ces espaces et contribue à augmenter lesprix des logements et des terrains à construire.1.3. MIGRATIONS ET MOBILITÉS INTERNESLa migration interne liée à la durée de vie (comparaisonde la région de naissance avec la région de résidence)est importante au Sénégal. Ainsi, en 2002, 15,3 % dela population de droit résidait en dehors de sa régionde naissance. Les migrants se retrouvent pour l’essentieldans la région de Dakar (42,3 %), et dans une moindremesure à Diourbel (12,9 %) et Thiès (11,4 %). Dakaret Tambacounda ont des soldes migratoires positifset profitent le plus des échanges migratoires inter-régionaux. Louga est la région qui se dépeuple le plusau gré de ces échanges migratoires, principalement auprofit de Diourbel. Dakar (35,5 %), Thiès (17,5 %) etDiourbel (13,2 %) ont profité le plus des migrationsdurant les cinq années précédant le recensement généralde la population et de l’habitat RGPH-III.En 2002, la population d’immigrants internationauxétait estimée à 204 725 habitants, soit 2,1 % de lapopulation résidente du Sénégal. Ces immigrants sesont principalement installés dans la région de Dakar(45,1 %). Les immigrants internationaux récentsreprésentaient 0,7 % de la population totale résidente en2002. Ce sont, pour la plupart, des personnes d’ethniessénégalaises (72,8 %) qui ont principalement immigrédans la région de Dakar (50,5 %) (ANSD 2008 : 46-61 RGPH-III – 2002). L’importance des migrationsrégionales et internationales au Sénégal, notamment auprofit des centres urbains comme Dakar a développé unregain d’intérêt pour le logement locatif, qui constitue laprincipale demande pour ce type de population. Cettebulle immobilière semble aujourd’hui s’être estompée.1.4. SITUATION DES MÉNAGES AUSÉNÉGALLe Sénégal compte environ 1 065 591 ménages dontla taille moyenne est assez élevée (9,8 personnes). Lenombre de personnes par ménage diminue avec leniveau d’urbanisation : avec une taille moyenne de8,2 personnes, le ménage dakarois moyen compte unepersonne de moins que celui d’une autre ville et deuxde moins qu’un ménage en zone rurale. La moyenne,ainsi estimée, cache la grande diversité des ménages.Ceux de petite taille (1 à 4 personnes) représentent13,9 % du total, tandis que ceux de taille moyenne (5Figure 2. Les communes d’arrondissement et les centres périurbains de la région urbaine de Dakar“Océan”DiamniadioQuartiers centrauxd’affaires“Atlantique”BargnyRufisqueGuédiawayePikine©Thiam & Guèye, avril 2010Source: DPS/DATN130 00065 00013 000Autres centres périphériquesPopulation urbaine2002
  23. 23. 9INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 1à 9 personnes) constituent 42,1 % des ménages ; lespetits et moyens ménages représentant au total 56 %de l’ensemble des ménages. Les ménages de petite taillesont plus fréquents à Dakar (25 %) que dans les autresvilles (15 %), et en milieu rural (8,8 %), tandis que lesménages de grande taille (10 personnes et plus) sontplus répandus en milieu rural et dans les autres villes(49 % et 43 % respectivement) qu’à Dakar (34 %).Situation des femmes seules : Sur les 1 067 590 chefsde ménage du Sénégal, 27 846 vivent seuls, soit 2,6 %.Les trois quarts des personnes seules sont des femmesalors que les chefs de ménage comptent environ 20 %de femmes. La proportion de personnes seules est plusélevée à Dakar qu’ailleurs dans le pays : 5,7 % contre3,5 % dans les autres villes, et moins de 1 % en milieurural. Plus de la moitié des chefs de ménage seuls (57%) vivent dans l’agglomération urbaine de Dakar quicompte aussi une proportion plus élevée de femmes.La grande majorité des chefs de ménage (81 %)est active : près de huit sur dix exercent une activitééconomique rémunérée et moins de 2 % cherchent unemploi. Le milieu rural est plus favorable à l’exerciced’une activité : 84 % des chefs de ménage sont actifscontre 68,5 % dans l’ensemble des villes. De même,le chômage est plus répandu en ville (3,1 % à Dakar,2,4 % dans les autres villes et 0,7 % seulementen milieu rural). Une proportion importante despopulations actives en milieu urbain est constituée depersonnes non qualifiées (les ouvriers ou employés nonqualifiés représentent 39,3 %), d’où le développementdes activités informelles à faible productivité. Le faibletaux de chômage ne permet pas d’appréhender lapaupérisation croissante des populations engagées dansdes activités précaires de survie.La propriété et la location sont les types d’occupationdominants : plus de trois ménages sur quatre sontpropriétaires du logement qu’ils occupent et 17 % sontdes locataires. La location est plus fréquente à Dakar (48% des ménages) alors que l’accès à la propriété est plusrépandu dans les autres villes (près de 70 %) et en milieurural (93 %). Les ménages locataires ne représententqu’1 % de la population rurale. L’hébergement gratuitpar un parent, un ami, un tiers ou par l’employeurest assez rare au Sénégal : sept ménages sur cent dansl’ensemble (8 % à Dakar, 9 % dans les autres villes et6 % en milieu rural). Il convient toutefois de préciserque le statut de propriétaire basé sur les déclarations desrépondants ne signifie nullement la possession de titresde propriété formels et enregistrés.S’agissant de la taille du logement, près de la moitié desménages (47,4 %) disposent d’un logement de 1 à 3pièces tandis que 38,9 % occupent un local de 4 à 6pièces. Un ménage sur dix habite un logement de 7 à9 pièces et 3 % des ménages un local de 10 pièces ouplus. Cette répartition varie selon le milieu de résidence: les logements de petite taille sont plus fréquents(ESAM II 2004 : 35-49). Ainsi, au moins 47,4 % desménages peuvent être considérés comme vivant dans deslogements surpeuplés (1 à 3 pièces pour des ménages detaille moyenne de 9 personnes).1.5. PAUVRETÉ AU SÉNÉGALLes résultats de la deuxième enquête sénégalaise auprèsdes ménages (ESAM II), montrent que l’incidence dela pauvreté reste élevée même si elle a baissé de façonsignificative dans la période 1994-2002. La part de lapopulation vivant en dessous du seuil de pauvreté estainsi passée de 67,9 % en 1994/1995 à 57,1 % en2001/2002, soit une réduction de 10,8 points sur lepourcentage en termes absolus et de 16 % en termesrelatifs.Le milieu rural contribue à la pauvreté à hauteur de65 %, pour une population de moins de 55 % du totalnational. En revanche, Dakar, qui compte près d’unquart de la population, y contribue pour moins de 18%. Les régions de Ziguinchor et de Kolda, confrontéesà l’insécurité depuis plusieurs années du fait de la crisecasamançaise, ainsi qu’à l’enclavement, enregistrentles taux les plus élevés de pauvreté depuis plusieursannées : respectivement 67,1 % et 66,5 %. Cesrégions sont suivies de Kaolack (65,3 %) et Diourbel(61,5 %), qui subissent les effets du déclin des activitéséconomiques liées à l’arachide, et Tambacounda(56,2 %). Les régions moyennement pauvres de Thiès(48,6 %), Fatick (46,3 %) et Saint Louis/Matam(42,1%)disposentdeplusderevenusdufaitdesactivitésdans le secteur touristique, des cultures irriguées, de lapêche, de la présence d’industries agroalimentaires (enparticulier à Saint Louis) et extractives (Thiès) et destransferts d’argent d’émigrés (surtout à Matam). Enfin,les deux régions les moins pauvres que sont Dakar(33,6 %) et Louga (36,6 %) connaissent d’importantsflux migratoires. Dakar constitue un pôle économique,industriel, administratif, intellectuel et culturel alorsque la région de Louga dispose de richesses provenantde l’élevage (DRSP II).Il convient toutefois de nuancer les conclusions quimontrent que la pauvreté est plus importante en milieurural que dans les villes. L’analyse du seuil de pauvretéqui fut à la base de ces statistiques est insuffisante pourappréhender toutes les dimensions de la pauvreté. Dansce sens, comme le note Rakodi (1995), l’existence dutravail rémunéré n’est pas un fait universel (place dusecteur informel), et les dimensions et la composition desménages varient. Il existe des économies partiellement
  24. 24. 10PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALmonétisées où les ménages consomment leur propreproduction (consommation supérieure aux revenus), etoù la composition de la consommation diffère selon lesrevenus des groupes. Les exigences en calories varientaussi selon les groupes et les préférences concernant lanourriture sont influencées par la culture. Pour toutesces raisons, les mesures de la proportion des populationsen dessous du seuil de pauvreté ne renseignent pas surl’intensité de la pauvreté. En effet, elles ne prennentpas en compte la distribution de nourriture, les statuts,l’influence dans la prise de décision, l’accès aux services àl’intérieur des ménages. La pauvreté relative ou l’inégaliténe sont pas non-plus prises en compte ; les revenus sontdifficiles à estimer dans le secteur informel, l’accès auxressources environnementales est négligé dans les calculs,les priorités des populations ne sont pas prises en compteet la pauvreté ne signifie ici que ce qui est mesurable.La pauvreté en milieu urbain se distingue de celleobservée en milieu rural car, comme le note Amis(1995), les populations urbaines pauvres ont tendanceà payer pour des services et à avoir des habitudesoccidentales, et elles sont plus vulnérables auxchangements des conditions du marché. Elles sontplus exposées aux risques environnementaux aussi bienen termes de contamination par les pathogènes ou lessubstances toxiques. La pauvreté en milieu urbain aune nature individuelle et privée qui fait que les chocs(licenciements, maladies) affectent plutôt les individusque la communauté.1.6. GENRE ET PLACE DES FEMMES AUSÉNÉGALLes femmes sont victimes d’inégalités en raison durôle qui leur est dévolu par la société. Ces inégalités semanifestent de façon variable.Entre 1998 et 1999, le taux brut de scolarisation desfilles atteint 85,3 % contre 94,7 % pour les garçons.Ce taux cache cependant des disparités en fonctiondes familles et des zones pauvres et riches. L’enquêteIFAN-ORSTOM réalisée en 2000 révèle qu’à Dakar lesfemmes d’âge actif non scolarisées représentent plus de41 % de la population féminine.La loi sur le domaine national de 1964 qui établitl’égalité d’accès à la terre pour ceux qui la mettent envaleur et la loi de 1996 qui renforce le pouvoir descollectivités locales n’ont malheureusement pas pris encompte le statut particulier des femmes qui, selon ledroit coutumier, ne peuvent accéder ni à la propriété,ni au contrôle de la législation foncière. Cependant lesdispositions de la constitution affirment désormais quele droit de propriété de la terre est garanti aussi bien auxhommes qu’aux femmes. Les restrictions coutumières àl’accès des femmes à la terre sont désormais interdites.Les textes qui régissent les banques et les institutionsspéciales de crédit n’établissent pas de discriminationà l’égard des femmes. Pourtant, celles-ci bénéficientpeu de financements en raison de la faiblesse de leursrevenus (insuffisance de l’apport personnel exigé) etd’un manque de garantie (titre foncier, biens, etc.)Dans les collectivités locales sénégalaises, l’inégalitéentre hommes et femmes persiste dans la vie publiqueet dans les instances décisionnelles. Les femmes sonten effet sous-représentées dans les assemblées locales.A Dakar, on compte 22 femmes conseillères sur 90, et3 femmes maires de communes d’arrondissement sur19. Les femmes sont donc sous-représentées dans la viepolitique, alors qu’elles constituent plus de 50 % del’électorat.Au Sénégal, les femmes ont toujours joué un rôleéconomique majeur, comme en témoigne la placeprépondérante qu’elles occupent dans le secteurinformel de l’économie urbaine et, dans une moindremesure, dans les emplois salariés. Ces 12 dernièresannées, la présence des femmes sur le marché del’emploi a légèrement augmenté à Dakar (35 % en 1989contre 37 % en 2001). De manière générale, les femmessénégalaises qui travaillent évoluent essentiellement dansle secteur informel non structuré. Ce secteur est en effetcomposé d’environ 60 % de femmes. Parmi les femmeschefs de ménages qui travaillent, 3 % seulement sontcadres, 11,5 % occupent des emplois qualifiés et 12,5 %sont des employés subalternes. La très grande majoritéexerce un travail dans le secteur informel, notammentdans le petit commerce (57 %) et l’artisanat (13 %).L’accès aux services et réseaux de base (eau potable,assainissement, électricité, etc.) est quasi-identique pourles hommes et les femmes au Sénégal, bien qu’on note,en particulier à Dakar, que le pourcentages de personnesbénéficiant des divers services en question est toujoursplus élevé de quelques points ou dixièmes de points chezles hommes.Depuis 1960, le gouvernement du Sénégal aprogressivement inscrit la parité parmi ses actionsprioritaires et mis en place un certain nombre demécanismes institutionnels visant à améliorer le statutsocial et les conditions de vie des femmes. Ce processus aconduit à la création, en 2001, du ministère de la Familleet de la petite enfance, devenu aujourd’hui ministère dela Famille, du développement social et de la solidariténationale, chargé entre autres de la promotion féminine.
  25. 25. 11INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 1Les politiques de promotion des femmes initiées parl’État ont été dirigées, en priorité, vers les femmesdu monde rural, dans le cadre de leurs activitésagricoles, d’élevage, et de pêche. Jusqu’au début desannées 1990, les stratégies nationales de promotionféminine reposaient essentiellement sur la perspectivede l’intégration des femmes au développement. Uneapproche « Genre et Développement » a été adoptéeplus récemment par le ministère concerné : cette optiona été nettement énoncée dans le deuxième Plan nationald’action de la femme sénégalaise (PANAF) qui couvrait,en principe, la période 1997-2001.En milieu urbain de manière spécifique, le cadreinstitutionnel est surtout caractérisé par l’interventionmassive de la société civile (ONG locales etinternationales et associations de femmes) qui jouentun rôle déterminant en permettant aux femmes depromouvoir et développer leurs potentialités.1.7. HABITAT INFORMEL URBAINL’urbanisation galopante conjuguée à un taux decroissance démographique élevé et à une insuffisancede l’offre en matière de logement, s’est traduite dansles villes par le développement de l’habitat informel(en constructions précaires ou irrégulières). Celui-cireprésente 25 % des zones urbaines et occupe à Dakarplus de 30 % des superficies habitées.Les zones d’habitat spontané informel présentent lescaractéristiques communes suivantes :L’irrégularité foncièreL’absence de nivellement préalable de l’assiette deszones d’habitationLe manque d’ordonnancement des maisons etl’étroitesse des ruesPhoto 1. Habitat dans un quartier spontané à la périphériede DakarSource : IAGU 2010Tableau 3. Proportion de l’espace occupé par les quartiers irréguliers et non lotis dans les capitales régionalesVilles Pourcentage de la superficieDakar 35Thiès 40Saint Louis 30Kaolack 25Louga 10Diourbel 15Ziguinchor 25Tambacounda 20Kolda 15Fatick 10Matam 10L’inexistence ou l’insuffisance d’équipementset d’infrastructures (écoles, dispensaires, eau,électricité, assainissement etc.)L’irrégularité et la faiblesse des revenus des habitantsDans ces zones, la programmation des équipements etdes infrastructures ne peut se faire dans la cohérencesouhaitée, et toute installation de réseau, touteconstruction d’équipements publics nécessite desdémolitions d’habitations et des déplacements depersonnes.Néanmoins, on enregistre dans l’agglomérationdakaroise plusieurs types de quartiers irréguliers (Comiténational habitat II et ONU-Habitat, 2004 :17-21). Ceszones présentent des différences tant dans la formationdu peuplement et dans le régime foncier que dans lemode d’occupation du sol.
  26. 26. 12PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGAL1.8. PROBLÉMATIQUES DU SÉNÉGALURBAIN CONTEMPORAINLe principal défi des villes sénégalaises à l’heure actuelledemeure la récurrence et l’amplification des inondationset de leurs conséquences. Ce phénomène résulte enpartie de l’occupation irrégulière des sites inondablesimpropres à l’habitation, tout comme des insuffisancesdans la conception et la mise en œuvre des documents deplanification urbaine. Les inondations constituent l’undes fléaux les plus graves au Sénégal et ont été l’une despréoccupations majeures de l’État sénégalais au coursdes trois dernières décennies. Elles touchent aussi bienles zones urbaines que rurales. En 30 ans (1980 à 2009inclus), elles ont affecté plus de 900 000 personnes, tué45 personnes et causé des dégâts estimés à plus de 142millions USD. Dans les zones périurbaines de Dakar,les inondations sont devenues une réalité permanentequi affecte directement les populations pauvres. Despopulations se sont installées dans des zones inondablespendant les périodes de sécheresse et de moindrepluviométrie et on assiste actuellement à un cycle plushumide. Les inondations de 2009 ont eu un impactfinancier estimé à 104 millions sur le Sénégal, dont prèsde 56 millions liés aux dommages et 48 millions auxpertes.Les secteurs les plus touchés par les dommages sont lelogement (49 %), la santé (14 %), l’agriculture (11 %),l’éducation (10 %) et le transport (8 %). Les maisons,les écoles, les centres de santé et les routes ont étésévèrement endommagés. Les pertes subies concernentprincipalement le commerce (20 %), les infrastructuresurbaines communautaires (15 %), le logement (16 %),l’énergie (14 %) et le transport (14 %). Ces secteurscomptent pour près de 80 % des pertes. Le secteur privéest le plus touché, avec 65 % des dommages et 64 %des pertes. La baisse du taux de croissance économiqueen 2009 occasionnée par ces inondations est estimée à0,07 %, ramenant la prévision du taux de croissanceéconomique de 1,47 % avant les inondations, à1,4 %. Rapportés au PIB de 2008, les dommages nereprésentent que 0,4 % et les pertes 0,3 %. L’impactéconomique des inondations a été plus fortementPhoto 2. Village traditionnel Yoff à DakarSource : IAGU 2012Figure 3. Scénario en cas de désastre à Dakar. Niveau d’exposition aux inondations de la presqu’île dakaroiseet de ses lignes de côte.0 4 8 KmPZones menacées par les inondationsZones menacées par l’érosion côtiéreSource : IAGU/Banque Mondiale
  27. 27. 13INTRODUCTION SUR LE SENEGALCHAPITRE 1Photo 3. La route Tally Mame Diarra à Dakar durantl’hivernage 2010Source : ONG EVE 2010Photo 4. Habitations Nassourilahi sous les eauxSource : ONG EVE 2010Les inondations de 2009 ont directementaffecté 360 000 personnes à Pikine et 22 000 àGuédiawaye ; soit respectivement 44 % et 7,2 %de la population dans ces deux villes. Au totaldans la région de Dakar, ce sont quelques 30 000maisons et 130 écoles qui ont été touchées parles inondations.Le financement de l’urbanisation au Sénégal estentravé par le fait que l’informel, dominant lesactivités économiques, est faiblement fiscalisé.Aussi, la décentralisation se caractérise parun transfert de compétences de l’État vers lescollectivités locales, qui n’est pas accompagnéd’un transfert conséquent de ressources.ressenti par les collectivités locales dont les pertes ontreprésenté plus de 10 % du budget prévisionnel de 2009(Source : Gouvernement du Sénégal, 2010).Les villes sénégalaises font face à la contrainte dufinancement de l’urbanisation. Elles sont confrontéesà un immense déficit en matière d’infrastructuresde drainage des eaux pluviales et d’assainissementdes eaux usées. Plus largement, malgré un transfertdes compétences aux collectivités locales, les villessénégalaises ne parviennent pas à mobiliser les ressourcespour financer le développement urbain. Ainsi, les zonesd’extension urbaine, informelles comme formelles,accusent un déficit aigu en infrastructures routières, dedrainage et d’assainissement et en équipements sociaux(écoles, structures de santé, marchés, cimetières). Mêmedans l’habitat planifié récent, les infrastructures etréseaux divers font défaut.revenus faibles et/ou précaires, a recours aux autoritéscoutumières et aux lotisseurs informels pour disposerdu sol d’habitation. Ce mécanisme se déroule en dehorsdes circuits officiels, et intervient donc sur des surfacesnon aménagées, non équipées et où l’occupation estanarchique. C’est notamment le cas des zones inondables.Parmi les facteurs majeurs de la multiplication del’habitat informel, on identifie le fait que les documentsde planification ne sont pas opérationnels, du fait de lalenteur de leur processus d’élaboration. Pour preuve, lePDU de Dakar 2025 dont l’élaboration a commencéen 2001 ne fut approuvé par décret qu’en 2009, alorsque son horizon est de 25 ans. Il s’y ajoute que de telsexercices font l’objet de peu de communication auprèsdes communautés, dont les vues et les intérêts sontfaiblement pris en compte. C’est le cas du changementde vocation de la zone maraîchère de Sangalkam/Bambilor que les producteurs/habitants de la zone ontlargement rejeté. Le PDU de Dakar 2025 a transféréla zone agricole maraîchère vers Diamniadio, à lapériphérie de la région de Dakar, zone confrontée à uneintense spéculation foncière.Les villes sénégalaises se caractérisent aussi par ladichotomie entre la ville formelle et la ville informelle,visible surtout par un accès au foncier différencié. Lamajorité de la population, qui dispose généralement de
  28. 28. 14PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALNOTES DE FIN1. La valeur d’un dollar américain à la date du 10 novembre 2011 est égale à 469,1 francs CFA.
  29. 29. 15CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 22.1. POLITIQUES, PLANS, PROGRAMMESET STRATÉGIESL’État du Sénégal s’est doté en 2009 d’une politiquepour le secteur de l’habitat à travers une Lettre depolitique sectorielle. Il a aussi adopté des politiquesspécifiques, traitant des questions particulières liéesà l’habitat. C’est le cas de la production des parcellesassainies, de la restructuration et de la régularisation desquartiers précaires informels et du développement descoopératives d’habitat. Face à des situations d’urgence,l’État du Sénégal a aussi formulé des stratégies et desprogrammes tels que le « Plan Jaxaay » dans le cadredes inondations et le programme « une famille, untoit ». Pour encadrer l’occupation du territoire, l’État duSénégal, à travers le ministère chargé de l’urbanisme, aproduit pour les centres urbains majeurs, en particulierDakar, Thiès et Saint-Louis, des plans directeursd’urbanisme (PDU).Ces politiques et programmes ont une orientationsociale très marquée. Ils sont axés sur des effortsd’amélioration des conditions d’accès des citoyens àdes parcelles viabilisées et à des habitations adéquateset décentes, dans le cadre du droit au logement. Ilsreposent également sur une volonté d’améliorationde l’habitat urbain et périurbain des zones pauvres,sur la création de fonds destinés à la viabilisation età la restructuration foncière des sites occupés par lespopulations vulnérables et vivant dans une précaritéenvironnementale, et sur l’adoption d’un nouveauCode de la construction. Mais ces politiques souffrentde faiblesses : déficit d’anticipation dans la productionfoncière, de concertation, et d’appropriation desplanifications par les divers acteurs du secteur.2.1.1. La Lettre de politique sectorielle enmatière d’habitatL’Étatachoisidesedoterd’undocumentdeplanificationstratégique sous l’appellation de Lettre de politiquesectorielle du ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat, dela Construction et de l’Hydraulique (MUHCH) pourla période 2010-2025. La Lettre de politique sectoriellecomprend les éléments stratégiques suivants :L’engagement du Sénégal, et des autres membresde l’ONU, à faire de l’accès à un logement décentun objectif universel et d’œuvrer à l’accessibilitédes populations à des services sociaux de base, à lasécurité de l’occupation et à les sortir des situationsmarginales afin de leur permettre d’exercer leurdignitéLe Nouveau partenariat pour le développement del’Afrique (NEPAD) et les orientations stratégiquesidentifiées dans le cadre des travaux préparatoiresdu onzième Plan d’orientation de développementéconomique et social (PODES) du pays pourla période 2011-2021, portant entre autres, surl’accélération et la mise en place des infrastructuresde base afin d’élargir l’accès de tous aux servicessociaux de base pour une meilleure valorisation ducapital humainLa Stratégie de croissance accélérée (SCA), quela définition d’une politique du secteur urbaindoit venir soutenir. La SCA a fait l’objet de la loin° 2008-03 du 8 janvier 2008. Il est essentiel queles pôles de développement urbains soient en phaseen termes d’aménagement et de fonctionnalité avecles options de la stratégie de croissance accélérée.Cette Lettre de politique de développement du secteurs’articule aussi avec les axes du Document de stratégiede réduction de la pauvreté (DSRP II) et avec lesObjectifs du millénaire pour le développement (OMD),notamment la cible 4 de l’objectif 7 qui se proposed’ « améliorer sensiblement, d’ici à 2020, les conditionsde vie de 100 millions d’habitants des taudis ».L’objectif global de cette Lettre est d’aménagerdurablement l’espace urbain par l’élaboration et02CADRE POLITIQUE ETINSTITUTIONNEL
  30. 30. 16PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALl’application d’outils de planification appropriés, dansla perspective de mettre en œuvre de façon cohérentenon-seulement les actions qui facilitent l’accès aulogement mais aussi les conditions d’exercice desdifférentes fonctions de production économique, socialeet culturelle.Il s’agit de manière plus spécifique d’assurer undéveloppement harmonieux et une meilleure gestion del’espacedesvillesetdesagglomérationsurbaines,d’assurerun accès facile aux parcelles de terrains viabilisées pourl’habitat et autres usages, de produire des logements engrand nombre, de s’adapter aux besoins et aux réalitéssocio-économiques des populations, de résorber leproblème des bidonvilles, des occupations irrégulières etdes occupations des sites vulnérables aux inondations etaux autres risques environnementaux urbains.Cette stratégie vise également à augmenter et à améliorerle parc immobilier de l’État, à renforcer les capacités duMinistère aux plans humain, matériel et organisationnel,pour ses tâches de conception, de règlementation,de suivi, de coordination et d’harmonisation desinterventions.En outre, dans cette Lettre de politique sectorielleélaborée par le ministère en charge de l’habitat, il estenvisagé de mettre en place une société d’aménagementde terrains urbains dénommée SPATU dont l’objectifprincipal est de fournir de grandes trames de terrainsviabilisés à des prix accessibles. Deux ans après l’adoptionde la Lettre, cette société n’a pas encore vu le jour.2.1.2. L’opération Parcelles Assainies et les ZACDans les années 70, l’opération Parcelles Assainies a étémise sur pied par l’État du Sénégal avec l’appui de laBanque mondiale, pour promouvoir l’habitat pour lespopulations à faibles revenus. En 1972, le Sénégal avaitobtenu de la Banque mondiale un crédit sans intérêtsde 8 millions USD sur 50 ans pour aménager 14 000parcelles de 150 mètres carrés sur un terrain de 400hectares à Cambérène avec des normes minimales.L’Office des habitations à loyer modéré (OHLM)assurait la maîtrise d’ouvrage de ce projet, qui fut l’undes premiers parmi plusieurs centaines de projets ditsde « sites et services » de la Banque mondiale, et quimarquait l’entrée de cette dernière dans le secteur del’aide urbaine au développement.La question que soulevait ce projet au départ était lasuivante : les ménages à faibles revenus, quand l’accèsau foncier est garanti, sont-ils en mesure d’investiret de construire leur maison tout en remboursantsur 15 ans des intérêts de 7 % pour le terrain et lesinfrastructures ? Ce projet était basé sur la baisse descoûts, à travers la réduction de la taille des parcelles à150 mètres carrés, et celle des standards d’équipements.Au final, 10 500 parcelles ont été aménagées sur 300hectares. Le projet était conçu sur la base de 35 parcelles àl’hectare, 10 personnes par parcelle, soit 350 personnes/hectare. En 2006, les Parcelles Assainies sont devenuesune ville de 350 000 à 500 000 habitants, 3 à 5 fois lapopulation initialement projetée sur le site, soit 1 000 à 1700 personnes à l’hectare. Cette situation montre que laconception de ce projet n’avait pas intégré l’évolution dela densité à long terme. Elle avait davantage mis l’accentsur le renforcement des institutions, plutôt que sur lesdimensions physiques et spatiales. Par ailleurs, une largeproportion des populations à faibles revenus s’étant vuattribuer des parcelles à l’origine ont depuis revenduleurs terrains à d’autres aux revenus moyens et élevésafin de s’installer ailleurs, souvent à la périphérie de laville dans des sites le plus souvent non lotis et déficientsen équipements sociaux de base. Les populations àfaibles revenus ciblées par le projet ont donc fait face àdes difficultés pour financer la construction. Le fait des’établir sur un site vacant induisant un renchérissementdes coûts de construction, de transport, d’alimentationet autres biens a également dissuadé leur établissementaux Parcelles Assainies et encouragé la revente desparcelles. Le manque de services sociaux de base observéde nos jours aux Parcelles Assainies est une conséquencede leur densité démographique. La densification a aussiaffecté la qualité des infrastructures, notamment lesinfrastructures d’assainissement qui avaient été conçuespour une population bien moindre. (Cohen, 2007« Aid, Density and Urban Form : Anticipating Dakar »).Dans le cadre des nouveaux programmes de parcellesassainies à Keur Massar et Malika, dans la banlieue deDakar, c’est l’État qui fournit le terrain. Les bénéficiairessupportent uniquement les coûts de la viabilisationdu promoteur, ce qui réduit sensiblement les prixd’acquisition.Photo 5. Immeubles aux Parcelles AssainiesSource : IAGU 2012
  31. 31. 17CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2réseaux primaires et secondaires et les bénéficiairesprennent en charge les réseaux tertiaires et participentaux frais d’études et d’aménagement (terrassements,voirie). Dans les ZAC, des coopératives d’habitatétablissent des partenariats avec les institutions demicro-finance et avec les banques (particulièrementla BHS) pour le financement des réseaux tertiairessur leur assiette foncière ou pour le financement de laconstruction de logements individuels.De 2000 à 2006, l’État a procédé à l’aménagementd’une ZAC de 230 hectares à Mbao dans la banlieuede Dakar où près de 10 000 parcelles viabilisées ontété attribuées. Une autre phase de près de 150 hectaresest programmée. D’autres opérations dans la banlieuedakaroise (Diamniadio) et dans les villes de Thiès,Louga, Kaolack, Saint-Louis et Richard-Toll devraientpermettrelaproductionde49000logements.Àl’horizon2015, les ZAC devraient permettre la réalisation surl’ensemble du territoire national de 92 500 unités. Dansle cadre des ZAC, des coopératives d’habitat arrivent àacquérir des terrains privés, à viabiliser et à construireles logements individuels de leurs membres, et ce enpartenariat avec le secteur bancaire. Cependant, lesmembres de ce type de coopératives ont des revenus plusélevés que la moyenne (Tall, 2010 : 160)Les parcelles assainies et les ZAC sont issues despolitiques de l’État et visent à produire des terrainsviabilisés et équipés pour les populations à faiblesrevenus. Mais elles restent en faible nombre. L’objectifde 92 500 parcelles aménagées sur le territoire nationalpour 2015 dans le cadre des ZAC ne sera sûrementpas atteint considérant le rythme actuel de réalisationdes ZAC dans le pays. Il s’y ajoute que les populationsciblées à l’origine, notamment dans le projet desparcelles assainies, ne sont pas les bénéficiaires finaux deLe programme des Parcelles Assainies àCambérène, un quartier érigé à partir de 1972sur une initiative pilote de trame assainie appuyéepar la Banque mondiale est devenu la plus grandecommune d’arrondissement de Dakar. Sonimportante densification ainsi que le changementde population (en comparaison aux bénéficiairesciblés) a entrainé la saturation des infrastructuresde services telles que l’assainissement.L’État du Sénégal a aussi mis en œuvre une politiquede Zone d’aménagement concerté (ZAC) pourpromouvoir l’habitat social. La ZAC est une dispositionde la loi du 20 juin 1988, reprise dans celle du 20août 2008 portant sur le Code de l’urbanisme. Il s’agitd’un périmètre à l’intérieur duquel un organisme privéou public intervient pour le compte de l’État ou dela collectivité locale pour réaliser les terrassementsgénéraux, la voirie et le drainage des eaux pluvialespréalablement à l’affectation. Les objectifs de la ZACconsistent, entre autres, à augmenter la production deterrains viabilisés pour mettre à disposition des parcellesà moindre coût, à fournir des services urbains de baseet organiser l’extension urbaine pour éviter l’occupationspontanée. Pour accéder à une parcelle dans le cadre dela ZAC, il faut être membre d’une coopérative d’habitat,pouvoir bénéficier d’un crédit logement ou disposerde ressources propres pour financer la construction deson logement et participer aux coûts de viabilisationdes terrains (Source : document interne non publié,ministère chargé de l’urbanisme).Dans les projets de ZAC, qui visent aussi à promouvoirdes terrains viabilisés pour le plus grand nombre, l’Étatcède gracieusement le terrain, les concessionnaires d’eauet d’électricité prennent en charge le financement desPhotos 6 et 6 bis. Développement immobilier à la ZAC de MbaoSource : IAGU 2012
  32. 32. 18PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALces initiatives. Les populations à revenu moyen, parmieux des fonctionnaires exprimant une forte demande enterrains aménagés, sont souvent les bénéficiaires ultimesde ces programmes. La ZAC, dans son montage, estdavantage destinée à ces couches moyennes car lesménages à faibles revenus et du secteur informel sontrarement organisés en coopératives et sont souvent dansl’incapacité de répondre aux exigences financières de cesprogrammes. Les populations à faibles revenus n’ont pasd’autre recours que l’habitat informel en périphérie desvilles, sur des sites non lotis où les terrains sont vendusau marché informel, sans titre de propriété formel.et de régularisation foncière a été définie par décret.L’État, la commune ou la communauté rurale prennentl’initiative de la restructuration et peuvent la réalisereux-mêmes ou la confier à un organisme public ou privéd’aménagement (Comité National Habitat II et ONU-Habitat, 2004 : 86).La restructuration urbaine permet de créer des emprises,de dégager des rues et des espaces pour les équipementscollectifs grâce à un déplacement et une reconstructiondes maisons qui sont situées sur les emprises des voiescréées et des espaces ciblés pour les équipements collectifs.Les propriétaires de parcelles nues réquisitionnées et lesayants droit qui n’ont pu être recasés en interne, sontdéplacés dans une zone de re-logement préalablementaménagée. Les ménages reçoivent une nouvelle maisond’égale valeur construite sur la nouvelle parcelle affectée.Lesterrainsvidesdanslequartiersontréquisitionnéspourréduire le nombre de familles déplacées loin de leur lieuinitial d’habitation. La restructuration est accompagnéede la mise en place d’infrastructures de base (voirie, eau,électricité, assainissement) (Tall, 2009 : 163-4).La PRSQ a ainsi deux objectifs : doter les quartiersspontanés d’infrastructures de base (secondaires ettertiaires) et procéder à la régularisation foncière. Undispositif d’intervention dans les quartiers précairesa été mis progressivement en place par l’État, avecl’appui des bailleurs de fonds (GTZ, AFD, FED). Àtravers le décret 91-748 du 29 juillet 1991 portantorganisation de l’exécution des projets de restructurationet de régularisation foncière des quartiers non lotis, ledispositif comprend un opérateur autonome privé (laFondation droit à la ville, FDV), qui est le prestatairede services pour la restructuration et un mécanismefinancier : le Fonds de restructuration et régularisationfoncière (FORREF). L’intervention de la FDV se basesur une méthodologie testée dans le quartier de Dalifort.Le nombre de parcelles régularisées par ce programmeest estimé à 6 469 (Gouvernement du Sénégal,2010 : 139). Ce niveau de réalisation après 30 ans est trèsfaible et dénote des lenteurs extrêmes dans les opérationsde restructuration et de régularisation foncière. Desexperts expliquent les lenteurs par les difficultés de larégularisation foncière ainsi que la faible disponibilitéde sites de re-logement. Il est ainsi préconisé de mettrel’accent sur la restructuration de ces quartiers pour lesrendre mieux équipés et y améliorer le cadre et la qualitéde vie.Publiée en 2008, l’étude conduite par Geoffrey Payne,Alain Durand-Lasserve et Carole Rakodi à la demanded’ONU-Habitat, de la coopération suédoise et dugouvernement de Norvège et à partir d’études de casdu Sénégal et de l’Afrique du sud, apporte des éclairagessur les impacts socioéconomiques de la régularisationLa production de trames assainies en grandequantité est une option politique majeure etréaffirmée de l’État du Sénégal pour prendreen compte les aptitudes réelles des ménages àconstruire leurs propres logements et prévenir lesquartiers informels. Cependant, elle bute sur unefaible affectation de ressources foncières et definancements publics.Photo 7. Zone inondée dans les parcelles assainies à KeurMassar, PikineSource : IAGU 20122.1.3. La politique de restructuration et derégulation des quartiers spontanés(PRSQ)Une opération de restructuration consiste enl’aménagement in situ des zones non loties, vétustes ouinsalubres caractérisées par une occupation anarchiquede l’espace avec notamment des parcelles enclavées oumal desservies, et un manque d’équipements collectifs.Elle vise à établir une utilisation et une organisationplus rationnelles de l’espace, à améliorer le cadre devie et à régulariser la situation foncière des ayants droitconformément à un plan de restructuration conçuavec la participation des populations concernées. Laprocédure d’exécution des opérations de restructuration
  33. 33. 19CADRE POLITIQUE ET INSTITUTIONNELCHAPITRE 2foncière. Ainsi, à Dakar, les enquêtes ont montré que larégularisation foncière a un impact sur l’amélioration etl’extension du logement chez les ménages bénéficiairesde titres. Les changements les plus visibles sontobservés à Dalifort, le premier quartier restructuré etrégularisé durant ces deux décennies. En 1987, avantla régularisation foncière, 90 % des habitations étaientdes cabanes construites en matériau précaire. En 2000,après la régularisation, 48 % des habitations étaient enmatériau durable, un taux qui est passé à 68 % en 2007.Les titres, ou leur anticipation, ont donc clairementstimulé l’investissement dans le logement, quoiquebeaucoup de ménages dans les quartiers informelsaient aussi investi dans des améliorations quand ils sesont considérés en sécurité. De nombreux ménagesinterrogés, aussi bien chez les détenteurs de titres que lesnon régularisés, déclarent ne pas avoir investi dans leurhabitation à cause du manque de ressources financières.Cette étude a conclu que la régularisation foncière est unmoyen d’encourager l’investissement sur l’habitation etle foncier, mais qu’elle n’est pas le seul facteur. Il n’a pasété observé, aussi bien à travers la revue de littérature qu’àtravers des études de cas, une augmentation dans l’accèsau crédit formel (bancaire) suite à la régularisation.Une autre conclusion importante de cette étude estque les gouvernements ne doivent pas s’attendre à desaugmentations de revenus (impôts par exemple), du faitde la régularisation foncière, surtout à court terme. Ilsdevraientplutôtseconcentrersurl’assistanceauxrésidentspour leur permettre d’enregistrer leur requête foncière,afin de faciliter le développement d’un marché foncier etdu logement transparents, dotés d’une légitimité sociale(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2008).Les programmes de régularisation foncière impliquentun nombre important de procédures administratives,et donc différents services et départements exécutant denouvelles tâches et agissant dans le cadre de nouvellesdirectives. Un manque ou une faiblesse des institutionsLa restructuration des quartiers informels doitprivilégier la mise en place d’infrastructures etde services à la formalisation de la propriété.Cette dernière alourdit le processus et génèredes lenteurs, sans pour autant être l’uniquemécanisme garantissant un investissement dansl’habitation.Photo 8. Dalifort, premier quartier restructuré de DakarSource : IAGU 2012Tableau 4. Situation des projets de restructuration des quartiers irréguliers en 2002Quartiers/Ville Nombre estimé de parcelles État du projet BailleurDalifort/Pikine-Dakar 600 Clos DUA/GTZArafat/Dakar 900 En cours DUA/GTZRail/Dakar 252 En cours ENDA/CFDAinoumadi/Pikine 400 En cours DDUA/GTZPikine - En cours ENDA/UNESCOSam Sam I, II et III/ Pikine 2 700 En cours DUA, GTZ et KFWMédina Fass Mbao/ Pikine 1 300 Clos AFVP/CFDWakhinane et Gueule Tapée II/Guédiawaye700 Clos AFVP/FAC/CoopérationFrançaiseGuinaw Rails Nord et Sud/Pikine - Démarre en 1999 PNUDPikine/Saint Louis 4 000 En cours Union EuropéenneKhouma/Richard Toll 2 500 En cours Union EuropéenneTenghory/Bignona 4 000 En cours DUA/GTZSource : Banque Mondiale, AFTU 1 &2, 2002
  34. 34. 20PROFIL DU SECTEUR DU LOGEMENT AU SENEGALde résolution des conflits fonciers, et des procéduresd’enregistrement des titres très compliquées, peuventoccasionner des délais très longs qui vont affecter lesrésultats des programmes. À Dalifort où le programmede régularisation foncière a été lancé en 1987, au moisde juin 2006, moins de 1 280 titres avaient été émiset il était estimé qu’à ce rythme des décennies seraientnécessaires pour répondre à toutes les demandes(Payne, Durand-Lasserve & Rakodi, 2009 : 456 in :Environment & Urbanization, Vol. 21 N. 2 2009).Pour concrétiser la volonté politique de l’État, unProgramme national de réhabilitation des quartiersprécaires dans les villes sénégalaises dénommé « Villessans bidonvilles » a été mis sur pied. Ce programme estsoutenu par ONU-Habitat, la Coopération allemande(KfW), l’Agence française de développement (AFD) etl’IDA (Banque Mondiale). L’objectif est d’aller au-delàdes opérations isolées de restructuration foncière pours’inscrire dans un cadre stratégique, permettant de traiterla question des quartiers spontanés sur toute l’étenduedu territoire national. À l’horizon 2020, la populationconcernée par ce programme est évaluée à 1,8 milliond’habitants pour une superficie de 5 855 hectares.2.1.4. Promotion des coopératives d’habitatExpression la plus visible de la société civile dans ledomaine du logement au Sénégal, les coopérativesd’habitatsontdesgroupementssociauxouprofessionnels,organisés en sociétés anonymes coopératives sans butlucratif, dont l’objectif social est de faciliter l’accès à lapropriété de leurs membres. Le financement des projetscoopératifs revêt deux aspects : la collecte de l’épargneet le crédit promoteur. Depuis quelques années, il a étéchoisi comme option de financer le logement socialà partir des ressources nationales, en particulier cellesdes ménages, collectées essentiellement sous formed’épargne notamment par la BHS. Ainsi plus de 250coopératives ont été agréées et parmi celles-ci, plusde la moitié ont fourni une épargne supérieure à septmilliards de francs CFA pour l’habitat. Cette épargneest placée à la BHS qui leur accorde la grande part descrédits à des taux de remboursement préférentiels. Àtravers ces programmes de coopératives, 574 femmeschefs de famille ont pu bénéficier de logements et deparcelles viabilisées, ce qui reste encore très faible parrapport à la demande exprimée.L’État apporte son soutien à l’habitat social et auxcoopératives à travers notamment la création du Bureaud’assistance aux collectivités pour l’habitat social(BAHSO). Il a pour mission, entre autres, d’assisterles initiatives issues de la société civile, en particulierles coopératives et associations dans l’exécution deleurs projets d’habitat, d’encourager et de développerl’épargne des ménages à revenus modestes, à desfins de promotion et d’accession au logement, et derationaliser l’autopromotion, souvent exécutée sanssupervision, contrôle ni assistance technique. Le bureaudoit aussi assurer l’encadrement et l’organisation des« auto-promoteurs » et des tacherons, contribuer à lavulgarisation des méthodes et des techniques amélioréesde construction ainsi qu’à la promotion des matériauxlocaux et produits localement fabriqués, accroîtrel’impact des groupements associatifs de type coopératifdans la mise en œuvre de la politique de l’État enmatière d’habitat social, et contribuer à réduire le coûtdu logement social en faisant appel à la participationcommunautaire. (Comité National Habitat II et ONUHabitat 2004 : 92-3)La coopérative d’habitat est généralement unregroupement de personnes aux revenus modestes.Le système d’habitat coopératif est relativementancien ; les coopératives d’acquisition de parcelles etd’autopromotion immobilière ont permis, par exemple,la construction des quartiers Castors et Derklé à Dakar,deux initiatives à grande échelle (Tall, 2009 : 157-8).La constitution d’une coopérative, unparcours du combattantUnecoopérativeestcrééeparuncomitéd’initiativeslors d’une assemblée générale constitutivesous la supervision d’un agent du Bureaud’appui aux organisations d’autopromotion quidépend du ministère de l’Agriculture. En effet,toute coopérative, quel que soit son domained’intervention, est statutairement régie par leministère de l’Agriculture. Cet héritage juridiqueest lié au fait que les premières coopérativesétaient essentiellement agricoles et rurales.Avec le bureau élu par l’assemblée généralede la coopérative d’habitat, le Bureau d’appuise charge de faire les démarches nécessaires àl’obtention de l’agrément qui légalise les activitésde la coopérative. L’agrément est délivré par leComité régional consultatif paritaire d’agrémentcomposé du gouverneur de la région et des chefsde services régionaux de l’urbanisme, de l’habitatet de la construction. Il faut un minimum desept personnes pour constituer une coopérative.Les coopératives d’habitat sont affranchies del’impôt annuel sur les bénéfices et de certainsfrais (la taxe d’enregistrement qui est de 15 % estramenée à 1 %). L’arrêté portant sur la créationde la coopérative est signé conjointement par lesministres de l’Agriculture et de l’Urbanisme.Ce circuit administratif complexe allongeconsidérablement les procédures. Plus laprocédure est longue, plus les employés prochesde la retraite, craignant de ne pas être en mesure

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