Your SlideShare is downloading. ×
Gebiedsontwikkeling voor het echie
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×

Introducing the official SlideShare app

Stunning, full-screen experience for iPhone and Android

Text the download link to your phone

Standard text messaging rates apply

Gebiedsontwikkeling voor het echie

1,127
views

Published on

Lessons learned uit de gebiedsontwikkeling en de opgave voor morgen

Lessons learned uit de gebiedsontwikkeling en de opgave voor morgen

Published in: Business, Technology

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
1,127
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. Gebiedsontwikkeling voor het echie Hogeschool Rotterdam Stedebouwkunde en Planologie 17 mei 2011
  • 2. 380 kV maakt voorlopig einde aan plannen Westflank 19 april 2011 De nieuwe hoogspanningsleiding voor de Randstad zal toch door het westen van de Haarlemmermeer lopen. Voor de gemeente Haarlemmermeer en de provincie betekent dat besluit van het kabinet het einde van de geplande grootschalige woningbouw in het westen van de polder. De ministers Verhagen (Economie) en Schultz (Infrastructuur) deelden hun besluit gisteren mee aan de gemeente, provincie, Rijnland en Schiphol. De verschillende partijen van het projectbureau Westflank beraden zich op de te nemen stappen.
  • 3. RESULTAAT Drie jaar planvorming voor niets en een slordige 10 miljoen euro aan plankosten
  • 4. Wigger Verschoor Nu: Metafoor ( www.metafoor.nl ) Ruimtevolk ( www.ruimtevolk.nl ) Daarvoor: Universiteit van Amsterdam RPD (nu: PBL) Stipo IBM (Madrid) Jacob Fleming (Barcelona)
  • 5.
    • Cases
    • Gebiedsontwikkeling Westflank - Haarlemmermeer
    • http://www.westflankhaarlemmermeer.nl/
    • 2. Herstructurering Heerlerheide Centrum - Heerlen http://www.heerlerheidecentrum.nl/
  • 6. Definitie Gebiedsontwikkeling “ Gebiedsontwikkeling is een ruimtelijke ordeningsterm voor de ontwikkeling van een afgebakend gebied in al haar facetten, gericht op het op een lijn brengen van publieke, private en particuliere belangen die bestuurlijke en sectorale grenzen doorsnijden, waarbij overheden samenwerken met maatschappelijke partners en risicodragend participeren. Gebiedsontwikkeling is een vorm van publiek-private samenwerking.”
  • 7.
  • 8.
    • Westflank Haarlemmermeer
    • Opgave:
    • 10.000 woningen, 3 miljoen m3 waterberging (2 miljoen m3 seizoensberging + 1 miljoen m3 piekberging) en 900 hectare groen
    • Concept:
    • Aansluiten bij en versterken van de parels in de polder
    • Kleinschalige woningbouwvlakken
    • Herstellen en vrijspelen oorspronkelijke polderstructuur
    • Terugbrengen water
  • 9.
  • 10.
  • 11.
    • Westflank Haarlemmermeer
    • Partijen:
    • RVOB (Rijk), Provincie Noord-Holland, Hoogheemraadschap Holland-Rijnland, Gemeente Haarlemmermeer
    • Proces:
    • Lange voorbereidingstijd (± 3 jaar)
    • Publieke dominantie in definitiefase
    • Rekenen en tekenen gaan gelijk op
    • Verborgen agenda’s (?)
    • Ontwikkelaars aan de poort
  • 12.
    • Westflank Haarlemmermeer
    • Businesscase:
    • Totaal investeringsvolume van ± 300 miljoen euro, waarvan 50 miljoen toegekend vanuit het Nota Ruimtebudget ( http://www.project.vrom.nl/lijstweergave.asp?code_prgm=32 )
    • Relatief te overzien geraamd tekort bij aanvang van gebiedsontwikkeling
    • Investeringsbereidheid van partijen (?)
    • Organiseren van businesscase:
      • MIRT ( http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/meerjarenprogramma-infrastructuur-ruimte-en-transport/mirt-projectenboek )
      • Nationaal Waterplan ( http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/vragen-en-antwoorden/wat-is-het-nationaal-waterplan.html )
  • 13.
    • Westflank Haarlemmermeer
    • Lessons Learned:
    • Een opgave mag nooit alleen maar kwantitatief zijn verwoord
    • Zonder een onderling afgesproken investerings-commitment loop je vast
    • Tackle de ‘heetste hangijzers’ als eerste, want van uitstel komt helaas geen afstel
    • Organiseer je eigen urgentie en/of ga voor een ‘quick win’
    • Gebruik de markt om je planvorming te testen en beter te maken
  • 14.
  • 15. Herstructurering Heerlerheide Opgave: Het geven van een kwaliteitsimpuls aan het centrum van het stadsdeel Heerlerheide (± 20.000 inwoners) door het inzetten op een compleet verdichtingsprogramma van wonen en winkelen aangevuld met plekken voor cultuur, onderwijs en welzijn & zorg Concept: Aanpassing van de stedenbouwkundige structuur incl. invulling kavels, diversiteit van het programma, inrichting openbare ruimte gericht op de centrale functie van het gebied voor wonen, winkelen, recreëren en verblijven.
  • 16.
  • 17.
  • 18. http://youtu.be/zcGh5HdAcck
    • Gebaseerd op het mijnverleden van het gebied!
    • Mijnwaterproject
  • 19.
    • Herstructurering Heerlerheide
    • Partijen:
    • Gemeente Heerlen en woningcorporatie Weller
    • plus externe ontwikkelaars
    • Proces:
    • Visie en masterplan onderdeel van samenwerkingsovereenkomst met Weller
    • ´Iedereen doet waar hij goed in is´
    • Grondinbreng en –verdeling naar rato ‘met gesloten beurzen’
    • Partijen voeren separaat projectmanagement
  • 20.
    • Herstructurering Heerlerheide
    • Businesscase:
    • 75 miljoen investeringsvolume, waarvan 15 miljoen door gemeente en 32 miljoen door Weller
    • Strategisch aankopen grond en opstallen in het gebied
    • Resultaat van 10 deelprojecten onderling afhankelijk
    • Looptijd: 1996-2013
    • Uiteindelijk levert dit 3-4 jaar vertraging op
  • 21. Herstructurering Heerlerheide Programma- en projectmanagement: G = Geld > (on)zekerheid van kosten en baten O = Organisatie > intern en extern K = Kwaliteit > niveau en bewaking I = Informatie > transparantie en communicatie T = Tijd > planning R = Risico > samenkomen van hierboven en vooraf inschatten en managen van potentiele risico’s
  • 22.
    • Herstructurering Heerlerheide
    • Lessons Learned:
    • Innovatieve projectonderdelen alsmede het kwaliteitsniveau binnen het programma helpen mee om draagvlak te krijgen voor het project zowel bij direct betrokkenen als investeerders
    • Samenwerking tussen partijen behoeft een blijvende investering in wederzijds vertrouwen. Zo niet dan leidt dit tot conflicten
    • Onvoldoende gestuurd op het (tijdig) binnenkomen van de benodigde baten, terwijl de kosten wel doorliepen
  • 23. Watskeburt?
    • Toenemende demografische krimp
    • Er staan 200.000 woningen te koop, waarvan een derde meer dan 1 jaar
    • Leegstand van commercieel vastgoed lokaal tot 30% en deels structureel
    • Bescheiden stijging van de koopkracht verwacht in de komende jaren
    • Voor particulieren vermindert de leencapaciteit in de vorm van hypotheken
    • Hogere bouwkosten door prijzen van grondstoffen en energienormen
    • Exploitatietekort van gemiddeld €10.000/woning bij binnenstedelijke bouwen
    • Gemeentelijke grondexploitaties duiken in rode cijfers
    • Ontwikkelaars worstelen met grond en vastgoed op hun balans
    • Corporaties hebben minder investeringscapaciteit
    • Banken moeten hun solvabiliteit versterken in het kader van Basel-3
    • Het Rijk staat voor een langjarige bezuinigingsoperatie, direct voelbaar in gemeentefondsen
    • Gemeenten hebben ± € 12 miljard euro geïnvesteerd in bouwgrond
  • 24.
    • What’s next?
    • Organische gebiedsontwikkeling
    • Kleinschalig
    • Vraaggericht
    • DIY
  • 25.
    • Als dit de werkelijkheid wordt….
    • wat wordt dan onze rol?
    • Multidisciplinariteit of het kunnen organiseren ervan
    • Opzoeken van nieuwe stakeholders (=klanten)
    • Niet alleen meer denken, maar ook doen
  • 26.
    • Maar de grote opgaven dan ?
    • Infrastructuur, water, landbouw, krimp, maar ook woningbouw etc....
    • Gebiedsontwikkeling is meer dan alleen de ontwikkeling van een ruimtelijk programma
    • Het belang van ‘meekoppelende belangen’
    • Tijd voor het juiste bestuurlijke schaalniveau dat kan ‘sturen op schaarste’
  • 27.
    • Maar hoe gaan we dit in vredesnaam organiseren ?
    • Andere manier van investeren
    • Andere manier van plannen
    • Andere manier van samenwerken
    • Zie: Het Watertorenberaad ( www.watertorenberaad.nl )
  • 28. Andere manier van investeren ‘ Waardeontwikkeling en commitment’ (Ver)nieuw(d) instrumentarium! Of is er meer nodig? Kwaliteitsfonds Tijdelijke Erfpacht Verwijderingsbijdrage Leegstand Vastgoed Stichting Woningaankoop Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Bouwclaim Nieuwe Stijl Ontwikkelend Beheer Coaliton Led Development Bron: http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=5854
  • 29.
    • Andere manier van investeren
    • ‘ Waardeontwikkeling en commitment’
    • ‘ Nieuwe verdienmogelijkheden’
    • http://www.gebiedsontwikkeling.nu/actualiteit/verslagen/op-zoek-naar-nieuwe-verdienmodellen/
    • ‘ Inventarisatie financieringsconstructies’
    • http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1901&item_type=documentatie&item_id=2410
  • 30.
    • Andere manier van plannen (2x)
    • ‘ Netwerkplanning gericht op ondernemen’
    • Procesomkering en de eindgebruiker centraal
    • Overkoepelende gebiedsregie om ‘bottom-up’ inbreng voor planvorming mogelijk te maken
    • Sociaal plan in plaats van structuurvisie
  • 31.
    • Andere manier van samenwerken
    • ‘ Flexibiliteit, transparantie en vertrouwen’
    • Nieuwe samenwerkingsvormen bijv. Gebiedscoalities met beleggers
    • Nieuwe rollen van bestaande partijen bijv. Vereniging van Wijkeigenaren (VWE) met gebiedsbudgetten en-beheer
    • Het betrekken van nieuwe partijen bijv. energiebedrijven, zorginstellingen, sportontwikkelaars, multinationals
  • 32. Vragen ?