Seminar Maatschappelijk Vastgoed - Presentatie Wicher F. Schönau Twynstra Gudde

486 views
414 views

Published on

Seminar Maatschappelijk Vastgoed 2014. Presentatie Wicher F. Schönau: Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed

Published in: Real Estate
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
486
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
4
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Seminar Maatschappelijk Vastgoed - Presentatie Wicher F. Schönau Twynstra Gudde

  1. 1. Sturen op het gebruik van  t h lijk t dmaatschappelijk vastgoed Seminar Maatschappelijk Vastgoed ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra GuddeTwynstra Gudde Krijtmolen d'Admiraal, Amsterdam 24 juni 2014
  2. 2. Toekomst of verleden? Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 2|© Twynstra Gudde  | bron: www.dezeen.com Library of Birmingham Mecanoo
  3. 3. De functie van maatschappelijk vastgoed Doelstelling ontmoeting, Realiseert Functie onderwijs, welzijn ontplooiing, opvang, ontspanning, Voorziening Vervult Accommodeertwelzijn, zorg, cultuur, enz. enz. school, buurthuis, sportcentrum Vastgoed schoolgebouw Accommodeert sportcentrum, kinderboerderij enz. schoolgebouw, sporthal, mfa, Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 3|© Twynstra Gudde  | Bron: Van Leent (2008)
  4. 4. Maatschappelijk Vastgoed | plaatsbepaling gebruikers van maatschappelijk vastgoed ondernemers in maatschappelijk vastgoed Vastgoed als huisvesting Vastgoed als primair bedrijfsproces maatschappelijk vastgoed maatschappelijk vastgoed Organisaties met een maatschappelijk doel Gemeente (VG-bedrijf) Cultuur& sport Onderwijs Organisaties met een Rijks- overheid Woning- corporaties Gemeente (eigen HV) Maatsch. instellingen primair financiële doelstelling Corporates (CRE) Belegger ‘Concept’- ontwikkelaar ‘Traditionele’ ontwikkelaar overheid (CRE) Belegger (eigenaar)gebruikers van i l t d ondernemers in i l t d Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 4|© Twynstra Gudde  | commercieel vastgoed commercieel vastgoed
  5. 5. Maatschappelijk vastgoedWat zeggen de cijfers over maatschappelijk vastgoed? Bouwstenen voor Sociaal (2013)* - Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed: - 2010 80 miljoen m² - 2030 50 miljoen m² - Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar:Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar: - Omvang ca. 20 miljoen m2 (geen economische drager) - Financiële last van € 600 – 900 mln. IPD Benchmark gemeentelijk vastgoed (2012) - 18 gemeenten (ca. 3.400 objecten) Exploitatiekosten (beheer onderhoud vaste en overige kosten) zijn- Exploitatiekosten (beheer, onderhoud, vaste en overige kosten) zijn van hetzelfde niveau als bij corporaties en beleggers - Kostendekkendheid op portefeuilleniveau benaderd D hill t t ij t- De verschillen tussen gemeenten zijn groot - Sportfuncties zelden kostendekkend Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 5|© Twynstra Gudde  | Bron: Reisgids maatschappelijke voorzieningen (2013)
  6. 6. Maatschappelijk vastgoed in 2014 ‐ 2018 ‐ Waar zijn de thema’s maatschappelijk en vastgoed belegd? ‐ De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden:De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden: th t h lijk t dthema: maatschappelijk vastgoed Organisatie • Professionalisering Financiën • Kostentransparantie Vastgoed • VoorzieningenbeleidProfessionalisering vastgoedorganisatie • Uitbesteden van taken • Opdrachtgeverschap (regieorganisatie) Kostentransparantie • Huurbeleid • Subsidiebeleid • Bezuinigen • Wet Markt & Overheid Voorzieningenbeleid • Portefeuillestrategie • Assetmanagement • Verduurzaming • Verkoop van vastgoed(regieorganisatie) • Samenwerking (intern en extern) • Wet Markt & Overheid • AO-processen • Verkoop van vastgoed Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 6|© Twynstra Gudde  | Bron: Twynstra Gudde – analyse collegeprogramma’s (2014)
  7. 7. Vastgoed van gemeenten | meerdere rollen gemeenteRaad Kaders en controle Bestuur Beslisser en financier Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Huurders Gebruikers Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 7|© Twynstra Gudde  |
  8. 8. Kostentransparantie? gemeente Bestuur Beslisser en financier € 80,‐ gemeente Bestuur Beslisser en financier € 80,‐ gemeente Bestuur Beslisser en financier € 80,‐ Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Beleidsafdeling € 20,‐ Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Beleidsafdeling € 20,‐ € 80,‐ Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Beleidsafdeling € 100,‐€ 80,‐ Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Huurders Gebruikers € 20,‐ Huurders Gebruikers € 20,‐ Huurders Gebruikers € 20,‐ Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 8|© Twynstra Gudde  |
  9. 9. Gebrek aan uniforme huurmethodiek ‐ Elke gemeente bepaalt eigen beleid en wijkt daar regelmatig vanaf ‐ Begrippen worden niet eenduidig toegepastBegrippen worden niet eenduidig toegepast Markthuur Maatschappelijke huur Kostprijsdekkende huur Grondslag Marktconforme transacties Huurbeleid / tarieven Kostprijsberekening Voordelen • Kansen voor nieuwe • Keuzevrijheid voor de • Inzicht in werkelijkeVoordelen Kansen voor nieuwe aanbieders • Keuzevrijheid voor huurders (op termijn) Keuzevrijheid voor de gemeente • Zekerheid voor huurders (gelijkheid) Inzicht in werkelijke kosten • In lijn met wet Markt & Overheid • Prikkels voor efficiënte• Prikkels voor efficiënte benutting en bezetting Nadelen • Huurprijs lastig te bepalen (geen markt) • Geen zicht op de doelmatigheid • Hoge huurprijzen bij hoge boekwaardenbepalen (geen markt) • Huurprijs varieert per object • Marktprijs kan lager zijn dan kostprijs doelmatigheid • Sprake van verkapte of indirecte subsidie hoge boekwaarden • Compenserende maatregelen nodig (subsidie) Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 9|© Twynstra Gudde  | dan kostprijs
  10. 10. Gemeentelijk vastgoed | risicoprofiel gemiddeld tot hoog marktconform fhankelijk tot hoog onaf Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie hoog tot zeer hoog gemiddeld afhankelijk (gemeentelijke) subsidie hoog laag a g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 10|© Twynstra Gudde  | Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)
  11. 11. Gemeentelijk vastgoed | gebouw & gebruik fhankelijk Bioscoop Markt- kantoor onaf Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie kantoor afhankelijk (gemeentelijke) subsidie Theater Stads- kantoor Maatschappelijk kernvastgoed hoog laag a g g Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 11|© Twynstra Gudde  | Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)
  12. 12. Gemeentelijk vastgoed | naar de markt Via de bedrijfsexploitatie: Sturen op verbreding en fhankelijk p g commercialisering van de bedrijfsexploitatie onaf Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie 2 afhankelijk(g j ) 1 hoog laag a Via de vastgoedwaarde: Sturen op vergroting marktconformiteit Alternatieve aanwendbaarheid t d g g gebouwen en beheer Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 12|© Twynstra Gudde  | van vastgoed Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)
  13. 13. Gemeentelijk vastgoed | nieuwe marktpartijen? Verstand van de klantprocessen en de fhankelijk reguliere markt branche- specialisten klantprocessen en de bedrijfsexploitatie onaf Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie p afhankelijk(gemeentelijke) subsidie gemeenten woning- corporaties hoog laag a Ervaring en belang vastgoedontwikkeling en Alternatieve aanwendbaarheid t d g g -exploitatie Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 13|© Twynstra Gudde  | van vastgoed Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)
  14. 14. Kansen en bedreigingen voor huurders Kansen ‐ Collegeprogramma’s spreken van de ‘kracht van burgers’Collegeprogramma s spreken van de kracht van burgers ‐ Overheid als eigenaar ‐ Nieuwe aanbieders betreden de markt ‐ Door leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingenDoor leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingen ‐ Inkoop van diensten door schaalvergroting ‐ Aandacht voor maatschappelijke waarde in besluitvorming (MKBA’s) Wet M&O : expliciete keuze voor ‘algemeen belang’‐ Wet M&O : expliciete keuze voor algemeen belang Bedreigingen G k d b l d f l i i i‐ Gemeenten verkopen onrendabel vastgoed of sluiten voorzieningen ‐ Huurstijgingen door kostprijsdekkende huur ‐ Nieuw loket: subsidies van beleidsafdelingen ‐ Verworven rechten staan ter discussie ‐ Transparantie en gelijkheidsdenken schieten door (wet M&O) Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 14|© Twynstra Gudde  |
  15. 15. ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde wsn@tg.nl @wicherschonau Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatieAlle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie  berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt  zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.

×