Your SlideShare is downloading. ×
Gemeentelijk vastgoed op de markt? Artikel van J. Tazelaar, W.F. Schönau en C. de Vos in Service Magazine (maart 2011)
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×

Saving this for later?

Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime - even offline.

Text the download link to your phone

Standard text messaging rates apply

Gemeentelijk vastgoed op de markt? Artikel van J. Tazelaar, W.F. Schönau en C. de Vos in Service Magazine (maart 2011)

761
views

Published on

Gemeentelijk vastgoed op de markt? Toegevoegde waarde als criterium voor samenwerken met de markt. …

Gemeentelijk vastgoed op de markt? Toegevoegde waarde als criterium voor samenwerken met de markt.
Artikel van Jeroen Tazelaar, Wicher F. Schönau en Caroline de Vos van Twynstra Gudde. Verschenen in Service Magazine (maart 2011), thema Maatschappelijk Vastgoed.

Published in: Real Estate

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
761
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
13
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. Gemeentelijk fIGuur 1 bekijkt het maatschappelijk vastgoed als middel voor Maatschappelijk vastgoed als middel om doelen te realiseren (Van Leent, 2008) de ondersteuning van de interne organisatie en de publieke dienstverlening. Toegevoegde waarden zoals het verbeteren van de werkprocessen en de publieke Doelstellingvastgoed op realiseert dienstverlening zijn voor hem van primair belang. ontmoeting, ontplooiing, Vanuit het perspectief van de belangenbehartiger Functie vervult opvang, onderwijs, draagt vastgoed hoofdzakelijk bij aan de inhoudelijke 1 2 3 ontspanning, welzijn, sociaalmaatschappelijke beleidsdoelstellingen. Voorziening accommodeertde markt? enz. zorg, Ir. J. tazelaar, ir. w.f. schönau & ir. c.M. de vos school, Voorbeelden zijn het theater, welzijn, en sportaccom- Jeroen Tazelaar is partner bij Twynstra Gudde. Hij adviseert bestuurders en 1 cultuur, buurthuis, Vastgoed modaties. De belangenbehartiger beoogt met het managers op het gebied van maatschappelijke en commerciële vastgoed- enz. sportcentrum, schoolgebouw, vraagstukken. Wicher F. Schönau2 is adviseur maatschappelijk vastgoed bij vastgoed maatschappelijk gewenste effecten te stimu- kinderboerderij, sporthal, Twynstra Gudde. Hij is gespecialiseerd in de besluitvormingsprocessen bij enz. leren. Ten slotte ziet de huismeester vastgoed als gemeentelijke bouwprojecten. Caroline de Vos 3 is adviseur huisvesting MFAToegevoegde waarde als en vastgoed bij Twynstra Gudde. Daarbij richt zij zich hoofdzakelijk op vastgoedvraagstukken rondom maatschappelijk en gemeentelijk vastgoed. onderdeel van de gebouwde omgeving. In dat licht is het een middel om de stad te voorzien van voldoende De drie auteurs zijn tevens de auteurs van het onderzoek Professioneel werkgelegenheid, woonmogelijkheden en recreatie. Gemeentelijk Vastgoed (2010).criterium voor samenwerken Hierbij staan de toegevoegde waarden van vastgoed als het stimuleren van fysiekruimtelijke effecten, kan realiseren. Er is daarmee niet gezegd dat eigendom een nood- het stimuleren van de economie en het verbeterenmet de markt aparte status verdient. Bovendien is het de vraag of gemeentelijke organisaties al in staat zijn om zakelijke voorwaarde is; maar vanuit de beleidsinvloed die een gemeente op de functie en daarmee samenhangende exploitatie van de belevingswaarde voorop. Maar ook burgers zullen verschillende waarden uit bovenstaande lijst vastgoedtaken succesvol uit te besteden. Want het van het vastgoedobject wil uitoefenen, is dit tot op heden wel toekennen aan ‘hun’ maatschappelijk vastgoed. Een lijkt nog onduidelijk of er überhaupt een ‘markt’ voor een vanzelfsprekendheid. Gemeentelijk vastgoed is feitelijk het kerktoren is daar een sprekend voorbeeld van. WeinigHet speelveld van maatschappelijk het gemeentelijk vastgoed is. geheel aan objecten van een gemeentelijke vastgoedportefeuille; burgers zullen betwisten dat de gemeente een zekere Met een onderbouwing vanuit de literatuur over maatschappelijk vastgoed is daar binnen een categorie die een taak heeft in het behoud van dit lokale erfgoed.vastgoed is de laatste jaren sterk maatschappelijk vastgoed wordt betoogd dat een directe relatie met het gemeentelijke beleid heeft. De discussie zal eerder gevoerd worden over de aantal voorbereidende stappen nodig is, voordat hoeveelheid middelen die hiervoor wordt ingezet danin beweging, met de gemeente als gemeentelijk maatschappelijk vastgoed naar de Toegevoegde waarden van maatschappelijk vastgoed het feit dat dit gebeurt. markt kan worden gebracht. Essentieel in de Maatschappelijk vastgoed genereert toegevoegde waarde door bij tebelangrijkste speler. De noodzaak om analyse is de vraag wat de toegevoegde waarde dragen aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente, in “Met name het uitbesteden van vast- van maatschappelijk vastgoed in enge zin is. termen van bijvoorbeeld ontplooiing (onderwijs, cultuur), opvangfors te bezuinigen maakt dat colleges goedtaken vraagt een professionele Met dat perspectief bestaan er twee strategieën (welzijn) en ontspanning (sport). De Jonge (1996) heeft een zeven- voor gemeenten om deze categorie vastgoed te tal soorten toegevoegde waarde van vastgoed voor een organisatie vastgoedorganisatie.”van B&W alle mogelijke opties tot ‘vermarkten’. onderscheiden. Kostenreductie, productiviteitsverhoging, risico- beheersing en waardeverhoging van het vastgoed dragen vanuit Heroriëntatie op gemeentelijk vastgoedkostenbesparingen onderzoeken. “Het lijkt nog onduidelijk of er een efficiëntie oogpunt bij aan de doelen van een organisatie. De Nagenoeg alle gemeenten bezinnen zich momenteel op begrippen flexibiliteit, cultuurverandering en marketing (imago) hun primaire vastgoedtaak. Als vastgoed daadwerkelijkGrote aandacht gaat hierbij uit naar überhaupt een ‘markt’ voor zijn in te zetten bij het verhogen van de effectiviteit. Toch zijn deze een bijdrage moet leveren aan de structurele bezuinig- gemeentelijk vastgoed is.” waarden niet één-op-één te vertalen naar toegevoegde waarden van ingen is het maken van fundamentele keuzen onont-de eigen vastgoedportefeuille; men maatschappelijk vastgoed binnen een gemeentelijke portefeuille. beerlijk (Schönau & De Vos, 2010). In een tijd dat de Wat is maatschappelijk vastgoed? kerntakendiscussie in alle hevigheid losbarst, kan expli-is zich bewust geworden van het Maatschappelijk vastgoed kan worden gedefinieerd Van Tetterode (2010) beschrijft een aantal toegevoegde waarden, ciet gemaakte toegevoegde waarde zware beslissingen als het geheel aan vastgoedobjecten die in algemene die beter toepasbaar zijn op gemeentelijk vastgoed in brede zin: over gemeentelijk vastgoed verlichten.financiële beslag en het vaak nog zin een publieke functie vervullen, daarbij in belang- • verbeteren van de werkprocessen ambtenaren rijke mate gefinancierd worden met publiek geld • verbeteren van de publieke dienstverleningonbenutte potentieel dat besloten en ten dienste staan van de samenleving (naast • stimulans van gewenste sociaal-maatschappelijke effecten fIGuur 2 financieel ook maatschappelijk rendement). In hoofd- • stimulans van fysiekruimtelijke effecten (aanjaagfunctie) Typen gemeentelijk vastgoedbeleidligt in het gemeentelijk vastgoed. zaak vormen deze objecten onderdeel van een • stimulans van de lokale economie gemeentelijke vastgoedportefeuille. Maar ook • verhogen van de belevingswaarde (aantrekkingskracht) van Typen vastgoed en bedrijfsvoering VG als hefboom Ondernemende woningcorporaties en onderwijsinstellingen zijn de stad gemeente grote eigenaren van maatschappelijk vastgoed. • verhogen van flexibiliteitNaast kostenreductie is ook het optimaliseren van vastgoed- Vastgoedobjecten zoals multifunctionele accommo- • conservering van het lokaal erfgoed Accommoderendegerelateerde processen aan de orde. Gemeenten ontkomen daarbij daties (MFA’s) en schoolgebouwen accommoderen • opwaardering van de omgeving gemeenteniet aan een kerntakendiscussie en bezinnen zich op de primaire een maatschappelijke voorziening. Een voorziening • verhogen (gevoel) van veiligheid VG als kostenpostvastgoedtaak. Het zogenaamde maatschappelijk vastgoed wordt zoals een buurthuis of school is echter meer dan het • optimalisatie van de gemeentebegroting Faciliterendedaarbij scherp afgebakend binnen de gemeentelijke portefeuille. gebouw alleen: er wordt ook een dienst geleverd die • bijdrage aan de minimalisatie van de milieubelasting. gemeenteDit past in de ontwikkeling die onder gemeenten kan worden een maatschappelijke functie vervult, zoals welzijns-waargenomen: van ‘alles zelf doen’ naar een regierol waarbij werk of onderwijs. De stapsgewijze redenering in Deze toegevoegde waarden zijn specifieker en beter herkenbaar Minimale gemeente(deel)processen worden uitbesteed aan de markt. figuur 1 toont dit perspectief op maatschappelijk wanneer men denkt aan het maatschappelijke vastgoed in de vastgoed. praktijk. Van Tetterode voegt daar een drietal perspectieven Breed Smal (wettelijk kader)In dit artikel wordt de vraag gesteld of gemeenten de beweging vanuit de gemeentelijke organisatie aan toe: de dienstverlener, de Gemeentelijke taakopvattingnaar de markt niet erg abrupt inzetten. En of maatschappelijk Maatschappelijk vastgoed is dus een middel waar- belangenbehartiger en de huismeester van de stad. De dienstverlenervastgoed binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille wel een mee de gemeente doelen uit haar collegeprogramma26 SERVICE MAGAZINE MA ART 2011 27
  • 2. Voorwaarde voor een zuivere afweging is de inbreng zonder publiek geld. Een bioscoop heeft een specifieke functie, aanwendbaarheid en een sterke afhankelijkheid van wezenlijk verschil in dominante competenties pas- van professionele vastgoedkennis, -vaardigheden maar de exploitatie is in de regel niet afhankelijk van publiek geld. publiek geld, kan doelgerichter geïntervenieerd worden. send bij een strategie. Bij de eerste ‘route’ wordt én de juiste objectinformatie. Elke gemeentelijke Als het doel is om op termijn ook deze objecten van de ondernemerschap van een marktpartij gestimuleerd vastgoedorganisatie moet dit zelf kunnen leveren. fIGuur 4 portefeuille naar de markt te brengen, kan onderscheid door de gemeente op bedrijfseconomisch vlak. Focus gemeentelijke vastgoedportefeuille worden gemaakt in twee strategieën: De tweede route wordt meer benaderd als een ruimte- De heroriëntatie mondt uit in een beslissing over • verzelfstandiging van de gebruiker (instellingen) lijk ordeningsvraagstuk. Uiteraard zijn er ook combina- het soort gemeente dat men wenst te zijn en welk van het vastgoed ties van deze twee strategieën mogelijk. Maar het Afhankelijkheid eindgebruiker van Onafhankelijk soort takenpakket ten aanzien van vastgoed daarbij • verbeteren van de marktconformiteit van de is aan een gemeente om te bepalen of en zo ja, via hoort. In dit kader ontstaan vier typen gemeentelijk gebouwen en het gebouwbeheer. welke lijn zij deze ontwikkeling inzet. Daarbij spelen (gemeentelijke) subsidie Marktkantoor Bioscoop Gemeentelijk vastgoedbeleid. kernvastgoed afwegingen een rol, zoals welk type gemeente De ‘ondernemende’ gemeente heeft als beleid om het Verzelfstandiging van de gebruiker zij wenst te zijn (van minimaal tot ondernemend), gemeentelijk vastgoed als hefboom in te zetten bij De gebruiker wordt nadrukkelijk gezien als exploitant welke middelen – zoals competenties – zij tot haar maatschappelijke en strategische ontwikkelingen. De en wordt aangesproken op de integrale (bedrijfs)- beschikking heeft en welke strategie binnen die Afhankelijk ‘minimale’ gemeente daarentegen beschouwt vastgoed exploitatie. De verzelfstandiging van de gebruiker gemeente in het verleden succesvol is gebleken. Dit als kostenpost en richt zich primair op het sturen Stadskantoor Theater gaat gepaard met een bedrijfsmatige exploitatie en hangt af van het ondernemingsklimaat, de grond- van maatschappelijke doelen. Vastgoedtaken worden een bredere en commerciële blik op de markt. De posities, gemeentelijke grondpolitiek, de stevigheid en uitbesteed aan de markt. Daartussen bevinden zich gemeente kan dit stimuleren door de introductie van het professionaliteitgehalte van de maatschappelijke de ‘accommoderende’ en de ‘faciliterende’ gemeente. Hoog Laag een lumpsumfinanciering en/of subsidiering. instellingen, et cetera. De toegevoegde waarde van Naarmate de gemeente meer taken aan de markt Verbeteringen in de exploitatie door de gebruiker zijn maatschappelijk vastgoed is sterk contextgebonden. overlaat en minder zelf uitvoert, wordt de sturing mogelijk door bijvoorbeeld het hanteren van ruimere Alleen wanneer men de betekenis en waarde van Alternatieve aanwendbaarheid VG vanuit de regierol belangrijker. Met name het uitbeste- openingstijden, verbreding van het aantal doelgroepen, vastgoed voor de gemeente in brede zin doorgrondt, den van vastgoedtaken vraagt een professionele In principe genereert vastgoed in elk van de vier kwadranten toege- marketing en cross-selling van producten. Een film- kan het potentieel van samenwerken met de markt vastgoedorganisatie. Uit het onderzoek ‘Professioneel voegde waarde voor een stad, of het nu een theater, bioscoop huis commercialiseert haar bedrijfsvoering door de worden benut. gemeentelijk vastgoed’ blijkt dat uitbesteden een of stadskantoor is. Het is alleen de vraag of de (commerciële) programmering en marketing aan te passen aan een hoge mate van professionaliteit vraagt en goed vastgoedmarkt dit ook zo ziet. Over het algemeen wordt vastgoed bredere doelgroep, waardoor ze minder afhankelijk Literatuur inzicht in de vastgoedportefeuille nodig is om een in het kwadrant rechtsonder als oninteressant en onrendabel wordt van publiek geld. Jonge, H. de (1996). Toegevoegde waarde van concern- goede vraag te formuleren voor de markt en daarmee beschouwd door marktpartijen vanwege zowel de lage alternatieve huisvesting. Paper presenter at NSC Conference, een faire prijs te krijgen (Twynstra Gudde, 2010). aanwendbaarheid als de structurele afhankelijkheid van publiek “Slechts delen van de gemeentelijke oktober 1996. geld (en daarmee zeggenschap en de afhankelijkheid van de vastgoedportefeuille lenen zich Gemeentelijk vastgoed als markt politiek). Dit levert het argument waarom gemeenten juist hier de Tetterode, J. van (2010). Maar wethouder,… dan Om te bepalen welke vastgoedtaken een gemeente focus op moeten leggen. In dit deel bevindt zich het gemeentelijk goed voor uitbesteding, waarbij het verkopen we toch het tafelzilver. feitelijk kan overlaten aan de markt, wordt een kernvastgoed. In eerste aanleg dient een gemeente zich toe te gemeentelijke kernvastgoed op de model gehanteerd waarmee de focus binnen leggen op de ontwikkeling en beheer van dit type vastgoed. Het is Schönau, W.F. & De Vos, C. (2010). Strategisch bezui- de gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt een zuivere vorm van maatschappelijk vastgoed, waar de gemeente laatste plaats komt.” nigen op gemeentelijk vastgoed. SerVicE Magazine 17.3, vastgesteld. In figuur 3 worden deelportefeuilles de natuurlijke eigenaar van is. 25-27. onderkend aan de hand van twee dimensies: Verbeteren van de marktconformiteit afhankelijkheid van de gebruiker van (gemeentelijke) fIGuur 5 Deze strategie richt zich op het verhogen van de markt- Twynstra Gudde (2010) Professioneel Gemeentelijk subsidies en de alternatieve aanwendbaarheid van Strategieën gemeentelijk vastgoed conformiteit van het vastgoed. Marktconformiteit Vastgoed. het vastgoedobject. Zo is een marktconform kantoor wordt verkregen als het gebouw meer (toekomstige) courant en is de eindgebruiker onafhankelijk van gebruiksmogelijkheden krijgt. De flexibiliteit van het Afhankelijkheid eindgebruiker van Onafhankelijk subsidies. Dit vastgoed bevindt zich in het kwadrant gebouw kan worden vergroot door stramienvoering, linksboven in het model. Een theater daarentegen maatvoering en compartimentering of clustering. (gemeentelijke) subsidie heeft een lage alternatieve aanwendbaarheid en de Maar ook de gemeente kan de toekomstige gebruiks- theaterorganisatie kan niet of nauwelijks bestaan Verzelfstandigen gebruiker mogelijkheden verbeteren door een flexibel of ruimer sturen op verbreding bestemmingsplan. Het accepteren van huurders met en commercialisering fIGuur 3 bedrijfsexploitatie lagere eisen, zoals kunstenaars en artiesten kan tevens Afhankelijk (Deel)portefeuilles van gemeentelijk vastgoed bij aanvang een middel zijn om de aanwendbaarheid Marktconformiteit gebouwen en van het vastgoed op de lange termijn te vergroten. gebouwenbeheer Vervolgens is het aan marktpartijen zelf om de exploi-Afhankelijkheid eindgebruiker van Onafhankelijk tatie te verbeteren. ((gemeentelijke) subsidie Marktkantoor Bioscoop Hoog Laag Tot slot Alternatieve aanwendbaarheid VG Een gemeente heeft dus de keuze uit twee strategieën om het gemeentelijk kernvastgoed te ‘vermarkten’. De eerste strategie – verzelfstandiging van de gebruiker Afhankelijk Dit leidt tot de conclusie dat slechts delen van de gemeentelijke – verloopt via de lijn van verbeterde exploitatie- Stadskantoor Theater vastgoedportefeuille zich goed lenen voor uitbesteding, waarbij mogelijkheden. De andere optie – het verbeteren van het gemeentelijke kernvastgoed op de laatste plaats komt. Des de marktconformiteit – verloopt via de lijn van het te meer een vastgoedobject als maatschappelijke voorziening te vastgoedobject: de alternatieve aanwendbaarheid Hoog Laag kwalificeren is, hoe groter de kans dat dit zich in het kwadrant wordt vergroot. Kenmerkend voor beide strategieën is rechtsonder bevindt. Met de kennis dat dit soort gemeentelijk dat dit een evenwichtig samenspel van de gemeente, Alternatieve aanwendbaarheid VG vastgoed gekarakteriseerd wordt door lage alternatieve marktpartijen én gebruikers vergt. Er is echter een 28 SERVICE MAGAZINE MA ART 2011 29