体系介绍2-地产规律.ppt

515 views
456 views

Published on

Published in: Business, Economy & Finance
0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
515
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
4
Actions
Shares
0
Downloads
1
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

体系介绍2-地产规律.ppt

  1. 1. Process 地产轨迹
  2. 2. <ul><li>地产轨迹 一、地产 3 大定律 </li></ul><ul><li> 二、香港地产 36 年发展历程 </li></ul><ul><li> 三、深圳地产 13 年发展历程 </li></ul><ul><li> 四、各地地产发展历程 </li></ul>
  3. 3. <ul><li>一、地产 3 大定律 1 、地产成熟定律 </li></ul><ul><li>2 、地产第 2 定律 </li></ul><ul><li>3 、地产危险定律 </li></ul>
  4. 4. 1 、地产成熟定律 <ul><li>当 1 个市场 60%-70% 的发展商经过 1-2 个项目,市场成熟速度会非常之快,同时,地产的质变性周期也越来越短,竞争总是在高层面率先质变; </li></ul><ul><li>香港地产 63 年 -83 年 20 年地产规范时代; 新鸿基、长江实业出现 </li></ul><ul><li>84 年 -90 年 地产成熟时代; 5 大地产领导品牌出现:新鸿基、长江实业、 恒基兆业、 </li></ul><ul><li>九龙仓、 惠德丰 </li></ul><ul><li>91 年 -93 年 大地产时代; 领导品牌规模性开发; </li></ul><ul><li>94 年开始 社区地产时代; 长江实业嘉湖山庄、海逸半岛 </li></ul><ul><li>深圳地产 88 年 -96 年 规范时代; 解决平面问题 </li></ul><ul><li>96 年 -99 年 成熟时代; 益田花园带动立面、规划、环境等全面成熟 </li></ul><ul><li> 99 年 - 今 创意地产时代; 万科四季花城大地产 </li></ul><ul><li>未来 2002 年 品牌地产时代; 万科 / 振业 / 招商 / 华侨城 / 天健 / 建设控股 6 大发展商 </li></ul><ul><li>成熟定律意义 :市场的竞争局面是由成熟定律决定的,成熟定律同样会带来市场竞争的威胁(如 </li></ul><ul><li>果我们自己没有预见的话);各市场地产成熟方式相同,香港是深圳的明天,深 </li></ul><ul><li>圳是我们的明天,把握成熟定律,提前为竞争赢得市场核心竞争力; </li></ul>
  5. 5. 2 、地产第 2 定律 <ul><li>1 、随着市场的竞争加剧,第 1 领导品牌销售就是好,第 2 就是不好; </li></ul><ul><li>2 、同一个楼盘中,景观好的销售就是好,景观不好的销售就是不好 ; </li></ul><ul><li>深圳 同一新市中心区域 黄铺雅苑(价格高) 销售好 </li></ul><ul><li> 名苑 销售非常差 </li></ul><ul><li>同一楼盘 中心区深业花园 小高层销售非常好(基本销售完) </li></ul><ul><li> 高层销售非常不好 </li></ul><ul><li>第 2 定律意义 : 1 、一定要进入领导品牌阵营(区域性领导品牌代表 / 不同形态的地产代表,如 </li></ul><ul><li>香港恒基兆业小户型的特色),因为只有第一领导品牌才能实现房子到利润 </li></ul><ul><li>的转化,避免销售的风险; </li></ul><ul><li>2 、一定要找自己的特点,即使无法全面突破,在自己的核心竞争力突破就已经 </li></ul><ul><li>具有良好的市场占有率; </li></ul>
  6. 6. 3 、地产危险定律 <ul><li>楼盘在整个销售过程中有 4 个危险期,第 1 开盘危险期;第 2 一期销售 60% 危险期;第 3 二期开盘危险期;第 4 楼盘销售 2 年危险期;如果 4 个危险期能够顺利过渡,楼盘将会不断缔造成功 ; </li></ul><ul><li>第一危险期 开盘 危险点主要在于产品、价格市场能否接受; </li></ul><ul><li>第二危险期 一期销售 60% 前 展示中心随着开盘 1-2 个月后,现场的轰动效应逐步递减,一般的楼 </li></ul><ul><li>盘往往只知道投放媒介,不知道再怎样打(整合市场攻击方式); </li></ul><ul><li>第三危险期 二期开盘 危险点主要在于二期根据一期的销售进行调整,需要再度取得市场的 </li></ul><ul><li> 认同; </li></ul><ul><li>第四危险期 楼盘销售 2 年 项目思路老华,受市场新楼盘、新规划、新概念的冲击,解决的关键 </li></ul><ul><li> 是自己首先要新的变化; </li></ul><ul><li>危险定律意义 :市场整合攻击正是根据危险点来设定解决危险期问题(一定不可以单一靠媒介, </li></ul><ul><li>整合策略是包括媒介在内的全盘攻击方式) ; </li></ul>
  7. 7. <ul><li>二、香港地产 36 年的发展历程 </li></ul>
  8. 8. <ul><li>香港地产 36 年的发展历程 : </li></ul><ul><li>时间 年限 时代 质变点 指标 </li></ul><ul><li>63 年 -83 年 20 年 地产规范时代; 地产品牌诞生 新鸿基、长江实业出现 </li></ul><ul><li>84 年 -90 年 7 年 地产成熟时代; 5 大地产领导品牌出现 新鸿基、长江实业、恒基兆业、九龙仓、 惠德丰 </li></ul><ul><li>91 年 -93 年 3 年 大地产时代; 领导品牌规模性开发; </li></ul><ul><li>94 年开始 7 年 社区地产时代; 长江实业嘉湖山庄、海逸半岛;太古康怡花园 </li></ul><ul><li>注: 1 、深圳目前相当与香港地产第三阶段《大地产时代》,未来将进入社区地产时代; </li></ul>
  9. 9. 香港太古城康怡花园
  10. 21. 三、深圳地产 13 年的发展历程
  11. 22. <ul><li>深圳地产的发展历程 : </li></ul><ul><li>时间 年限 时代 核心解决问题 质变点 指标 </li></ul><ul><li>88 年 --96 年 8 年 规范地产时代 解决平面问题 主力户型的出现 深圳万科城市花城 </li></ul><ul><li>96 年 --99 年 3 年 成熟地产时代 立面、规划、环境、物业管理 每一细节 全面成熟 益田花园欧式立面 </li></ul><ul><li>99 年 --2000 1 年 大地产时代 交通、学校、商业、会所 创意地产 万科四季花城 </li></ul><ul><li>未来 2002 年 品牌地产时代 生活概念出现 蔚蓝海岸 万科 / 振业 / 招商 / 华 </li></ul><ul><li> 侨城 / 天健 / 建设控 </li></ul><ul><li> 股 6 大发展商 </li></ul><ul><li>◆ 深圳地产已经经历成熟与自我发展两个大的质变; </li></ul><ul><li>◆ 深圳地产目前已经建立两大核心竞争力:整合市场攻击及主题概念差异性 </li></ul>

×