Marco Jurídico del Cooperativismo de Viviendas
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  • Resulta de mucha utilidad para nuestra investigación sobre las cooperativas y específicamente sobre las cooperativas de viviendas poder acceder a la información que pueden ofrecernos. Muy agradecido con esta ayuda para nuestros proyectos cooperativos.
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Marco Jurídico del Cooperativismo de Viviendas Marco Jurídico del Cooperativismo de Viviendas Document Transcript

  • MARCO JURÍDICO DEL COOPERATIVISMO DE VIVIENDAS 1 Gemma Fajardo García (fajardo@uv.es) Profesora Titular Derecho Mercantil Universitat de València.1.- ¿Qué es una cooperativa de viviendas?Una cooperativa es una asociación de personas que se han unido parasatisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas, sociales y culturales encomún, mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestióndemocrática.En el caso de una cooperativa de viviendas, la necesidad que buscansatisfacer conjuntamente los socios es obtener una vivienda, en sentido amplio(alojamiento). Son los socios los que conjuntamente promueven laconstrucción, la compra o el arrendamiento de sus alojamientos.2.- Modalidades de cooperativas de viviendas: - Cooperativas que construyen viviendas para adjudicar a sus socios en propiedad y posteriormente se disuelven. - Cooperativas que combinan la adjudicación en propiedad de las viviendas a los socios con la administración de elementos comunes propiedad de la cooperativa, y no se disuelven. - Cooperativas que conservan la propiedad de las viviendas construidas y las ceden en uso o en alquiler a sus socios. - Cooperativas de gestión de vivienda pública en alquiler. - Cooperativas de autoconstrucción. - Cooperativas para la rehabilitación de viviendas - Cooperativas de crédito para la construcción de viviendas1 Ponencia presentada en la IV Jornada sobre Cooperativismo de Viviendas: Otras experiencias,celebrada en la Universitat de València, el 5 de marzo de 2012, organizada por IUDESCOOP, FECOVI y laGeneralitat Valenciana. Este trabajo es contribución al Proyecto de investigación “Los derechos de lossocios ante los nuevos retos del Derecho de Sociedades” (DER2010-17798/JURI) que financia elMinisterio de Educación e Innovación. 1
  • - Cooperativas que construyen o que administran residencias para jóvenes o mayores. - Cooperativas que administran elementos comunes y prestan servicios en urbanizaciones.3.- Marco jurídico de las cooperativas de viviendasLa cooperativa de viviendas viene regulada principalmente por la legislacióncooperativa, aunque también debe tenerse en cuenta la legislación que regulala ordenación de la actividad inmobiliaria.La legislación cooperativa en España es plural, como consecuencia de ser éstauna competencia compartida entre el Estado y las Comunidades Autónomas.Una cooperativa que desarrolle su actividad inmobiliaria mayoritaria (ubicaciónde los alojamientos) en la Comunidad Valenciana, se rige por la Ley deCooperativas 8/2003 de 24 de marzo.Si la cooperativa desarrolla promociones en todo el Estado español, sin quepueda decirse que lo hace mayoritariamente en una Comunidad Autónoma,entonces se regirá por la Ley estatal de cooperativas 27/1999, de 16 de julio.En todo caso, como dice la Constitución Española, en caso de laguna legal, elderecho estatal será supletorio del derecho de las CCAA (art. 149. 3).4.- Posibilidades que la Ley 8/2003 (LCCV) ofrece a las cooperativas deviviendas.Frente a la LC 27/1999 según la cual las cooperativas de viviendas asocian apersonas que precisan alojamiento y/o locales para sí y las personas que conellas convivan, la LCCV distingue dos tipos de cooperativas:Cooperativas de viviendas que tienen por objeto procurar viviendas para sussocios y otros bienes y servicios complementarios (locales, aparcamientos,servicios o edificaciones complementarias).Cooperativas de despachos y locales, que tienen por objeto procurar para sussocios estos bienes y otros complementarios (aparcamientos, etc.)En ambos casos, la cooperativa debe procurar exclusivamente para sus sociosesos bienes, y para ello puede realizar cuantas actividades sean necesariaspara el cumplimiento de su objeto social (obtener recursos financieros,programar, adquirir, parcelar, urbanizar terrenos, construir, conservar,rehabilitar o administrar esos bienes) y puede hacerlo por sí misma o concontrata con terceros. 2
  • 5.- La cooperativa procura vivienda (alojamiento) o locales para sussocios.La expresión “procurar” no califica en qué concepto se conseguirá la vivienda olocal por el socio. La ley de cooperativas valenciana dice que las viviendasserán adjudicadas en propiedad a cada socio o permanecerán en la propiedadde la cooperativa, que podrá cederlas a los socios en arrendamiento o porcualquier otro título permitido por el ordenamiento jurídico” (art. 91.2):compraventa (art. 1445 C. c); arrendamiento (art. 1542 C.C); usufructo (art. 467C. c.) o uso y habitación (art. 523 C. c.). En el mismo sentido, la Ley estatal decooperativas (LC) nos dice que “la propiedad o el uso y disfrute de lasviviendas y locales podrá ser adjudicados o cedidos a los socios mediantecualquier título admitido en Derecho” (art. 89.3 LC).La expresión “procurar” tampoco hace referencia a la duración temporal opermanente de ese servicio. Según la ley valenciana, la cesión del bien puedeser permanentemente o por periodos de tiempo: “El dominio o el disfrute de lasviviendas, locales y bienes complementarios podrá ser adjudicado o cedido yasea para uso habitual o permanente, ya sea para uso durante periodos dedescanso o vacaciones” (art. 91.3 LCCV)). Esta última posibilidad haría posibletambién la cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o localcon socios de otras cooperativas que tengan establecida esta modalidad dedisfrute como prevé la Ley estatal (art. 89. 3 LC).6.- La cooperativa procura exclusivamente para sus socios.La Ley valenciana describe como objeto de la cooperativa de viviendas, elprocurar exclusivamente para sus socios viviendas, pero también añade acontinuación: locales, aparcamientos, servicios o edificacionescomplementarias (art. 91. 1 LCCV).La duda que plantea esta norma es si hay que ser socio para conseguir de unacooperativa de viviendas un local, un aparcamiento, o sólo se requiere sersocio para conseguir una vivienda. Y en este último caso: ¿qué destino puededarse a los bienes complementarios que no sean cedidos o adjudicados a lossocios? Lo mismo podría plantearse en relación con las cooperativas dedespachos o locales, ¿hay que ser socio para conseguir un biencomplementario de éstas como es un aparcamiento?La Ley estatal es clara al respecto. Por un parte, describe la cooperativa deviviendas como aquella que asocia a personas que precisan alojamiento y/olocales para sí y las personas que con ellas convivan (art. 89.1 LC). Acontinuación, establece que las cooperativas de viviendas podrán enajenar o 3 View slide
  • arrendar a terceros no socios, los locales comerciales y las instalaciones yedificaciones complementarias de su propiedad, esto es, las que no han sidocedidas o adjudicadas a los socios con sus viviendas (art.89. 4 LC). Y porúltimo añade que, en este caso, la asamblea general acordará el destino delimporte obtenido por enajenación o arrendamiento de esos locales y bienescomplementarios.La Ley estatal circunscribe la condición de socio a quien precisa alojamientoy/o local, y sólo estos pueden beneficiarse de tales bienes en régimencooperativo. Eso significa que, una cooperativa no puede realizar operacionescon terceros no socios, esto es procurar viviendas o locales a no socios. Peroello no excluye que la cooperativa si pueda vender o arrendar a terceros, otroselementos no asumidos por los socios. Estas operaciones no tendrán laconsideraciones de operaciones con terceros stricto sensu, porque tercero esaquel que reuniendo las condiciones para ser socio no lo es, sino deoperaciones complementarias de su objetivo social, por lo que no debe dárseleel destino previsto en la ley para aquellas operaciones (a reservas,normalmente irrepartibles) sino que podrá darse el destino que decida laasamblea general, por ejemplo, para minorar los gastos de construcción,gestión o mantenimiento de sus viviendas o locales.La ley valenciana, ante la duda, debería interpretarse en ese mismo sentido,diferenciando cual es el objeto principal de la cooperativa (procurar viviendas,despachos o locales) y cuales son objetivos o actividades complementarias(locales, aparcamientos, anexos, servicios, etc.).Estas últimas deben ponerse adisposición de los socios, pero la cooperativa debe poder disponer de losrestos no asumidos por los socios, y debe poder disponer en interés de sussocios, conforme acuerde su asamblea general.Por último, merece la pena destacar en este punto, que la ley estatal fue objetode una reforma recientemente en esta materia, con el fin de hacer másllevadera las consecuencias que la crisis estaba produciendo en algunascooperativas, cuando los socios no podían hacer frente al cumplimiento de loscompromisos financieros asumidos en su construcción; era difícil su sustituciónpor otro socio, y ello amenazaba la finalización de la obra en perjuicio del restode socios. La Ley de Economía Social nº 5/2011, de 29 de marzo, en sudisposición transitoria segunda estable con carácter extraordinario que lascooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios, lasviviendas de su propiedad iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor deesta ley, siempre que: a) las condiciones de su enajenación o arrendamientohayan sido acordadas previamente por su asamblea general; y b) estasoperaciones con terceros no alcancen el 50% de las realizadas con los socios.En este supuesto también, la asamblea general podrá decidir el destino delimporte obtenido por la venta o arrendamiento de estas viviendas. 4 View slide
  • Esta norma en sus mismos términos ha sido incluida en la Ley valenciana decooperativas (Disposición transitoria tercera), por la reciente Ley de OrdenaciónEconómica 9/2011, de 26 de diciembre.7.- La cooperativa puede desarrollar su objeto social por sí o por mediode terceros (contrata con terceros).Todas las actividades necesarias para la consecución del objetivo principal dela cooperativa pueden ser realizadas por la propia cooperativa o pueden sercontratadas con terceros. La cooperativa de viviendas puede contratar conterceros la construcción, la adquisición, la rehabilitación, o incluso, la propiagestión de la cooperativa.La gestión y representación de la cooperativa corresponde a su órgano deadministración (consejo rector). Dice la ley valenciana que el consejo rector esel órgano de gobierno, representación y gestión de la cooperativa con carácterexclusivo y excluyente, y es además, quien representa a la cooperativa entodas sus actuaciones frente a terceros. Esta representación se extenderá atodos los actos comprendidos en el objeto social (art. 41 LCCV).La actividad inmobiliaria que desarrolla la cooperativa de viviendas escompleja, y sin embargo, su órgano de administración debe estar conformadonecesariamente por socios, esto es, personas interesadas en conseguir unavivienda, que por lo general, no tienen experiencia en este tipo de actividad nicualificación para desarrollarla.Por ello es frecuente e incluso se dice, necesario, que la cooperativa seagestionada por profesionales (gestión externo). En tales casos, losadministradores conservarán ciertas facultades indelegables (rendir cuentas alos socios, supervisar la actuación de los gestores…), y aquellas que sereserven, porque pueden conferir más o menos poderes, según tengan porconveniente. El otorgamiento de poderes generales si son permanentes debeninscribirse en el Registro de Cooperativas. Si la cooperativa designa undirector, éste necesariamente, representará a la misma en todos los asuntosrelativos al giro y tráfico de ésta (art. 48.4 LCCV). Y por último, será necesariala designación de un director o gestor con dedicación permanente cuando lacooperativa tenga una cifra anual de negocio superior a tres millones de euros(art. 48. 5LCCV).La gestión puede encomendarse por los administradores de la cooperativa a ungestor, persona física o jurídica, cuyas facultades vendrán determinadas por elpoder conferido o el contrato que les vincule (laboral, de mandato o deservicios), y por las normas legales que existen al respecto y que veremos acontinuación. 5
  • Las conocidas como “gestoras de cooperativas de viviendas” son normalmentesociedades mercantiles, que tienen por objeto, gestionar la promoción yconstrucción de viviendas en régimen cooperativo. Su vinculación con lacooperativa suele ser a través de un contrato de mandato o de arrendamientode servicios.Las gestoras aportan los conocimientos técnicos de que carecen loscooperativistas, y por ello es normal que acudan a estos gestores paracontratar la gestión de su cooperativa de viviendas. La especialización de estasgestoras lleva a que cuando no son requeridos sus servicios, promuevan ellasmismas la constitución de la cooperativa a través de los medios decomunicación y de la publicidad al uso que utilizan las promotoras.La promoción de viviendas cooperativas a través de gestoras puede presentarriesgos para los cooperativistas, principalmente porque siendo la cooperativauna fórmula de autopromoción, asumen los socios los riesgos de la gestión, y asu vez, de capacidad de decisión se ha visto muy mermada al trasladarse elcentro de decisión a la gestora. Además, los socios captados para integrar lacooperativa no se conocen previamente por lo que es difícil que lleguen a crearla voluntad conjunta que debe subyacer en cualquier asociación, y es probableque se resiente, la autonomía de la cooperativa y la gestión democrática quedebe caracterizarle.Por ello la legislación de viviendas nacional y autonómica ofrece algunasgarantías a los cooperativistas que promueven sus viviendas a través degestoras:El Real Decreto 2028/1995 establece las condiciones de acceso a lafinanciación cualificada estatal de las viviendas de protección oficialpromovidas por cooperativas de viviendas al amparo de los planes estatales devivienda. Esas condiciones también se aplicarán a las promociones deviviendas de protección pública de la Comunidad Valenciana (art. 33.1 Decreto90/2009 de 26 de julio, Reglamento de Viviendas de Protección Pública).Entre las condiciones que se establecen merece citarse las siguientes: a) La inscripción de la cooperativa en el Registro Especial de Entidades Promotoras de VPO. b) Si se otorgan mandatos o poderes de representación para la gestión, deberán ser expresos y por escrito. Los mandatarios o apoderados actuarán siempre en nombre y por cuenta de la cooperativa y de acuerdo a las instrucciones de ésta; y no podrán admitirse cláusulas de irrevocabilidad del mandato o poder, ni de exoneración de la responsabilidad del mandatario o apoderado. 6
  • c) Si se suscriben contratos de arrendamiento de servicios u otros análogos, la indemnización que en su caso proceda por resolución, se limitará únicamente a los perjuicios. d) Las facultades otorgadas a los gestores se limitarán sólo a los actos de administración propios de la gestión de la promoción, sin que en ningún caso, puedan extenderse a actos de dominio. e) Los actos de aprobación, revocación o resolución de los contratos con la gestora, de adquisición del suelo, el encargo y aprobación del proyecto de obras, la elección de la constructora, la aprobación del contrato de ejecución de obras y la recepción de las obras, deberán ser aprobados o ratificados por la Asamblea general de la cooperativa. f) Si la cooperativa percibe de los socios cantidades anticipadas a cuenta del coste de la vivienda, deberá garantizarlas. g) Los miembros del Consejo rector de la cooperativa, deben reunir los requisitos exigidos para acceder a la financiación cualificada. h) La titularidad del suelo, edificaciones, préstamo hipotecario y, en general, el sistema de cobros y pagos, debe realizarse a nombre y por cuenta de la cooperativa, sin perjuicio de la posterior adjudicación de la vivienda al socio. i) En ningún caso, el conjunto de los pagos que efectúe el cooperativista, imputables al coste de la vivienda, incluyendo los honorarios de gestión, podrá ser superior al precio máximo de venta o adjudicación de la vivienda, fijado de acuerdo con las normas vigentes sobre la materia. j) La cooperativa deberá acreditar ante la Comunidad Autónoma la capacidad técnica y profesional de la gestora para llevar a cabo la gestión de la promoción. k) Los gestores contratados por la cooperativa serán responsables de los daños que causen a la cooperativa, o a sus miembros, por actos contrarios a la ley o a los respectivos contratos y por los realizados sin la diligencia con la que deben desempeñar el cargo. l) Los derechos reconocidos a las cooperativas de viviendas o a sus socios al amparo de los Planes de vivienda no podrán ser transmitidos a las entidades gestoras ni delegados en éstas.La norma citada ofrece una buena batería de medidas, que podría mejorarse,pero que en todo caso sólo es aplicable a la promoción en régimen cooperativode viviendas de protección pública.La otra norma a destacar es la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999.En esta ley encontramos dos normas de interés. Por una parte, el art. 17 queestablece la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el procesode la edificación, y que extiende dicha responsabilidad a las personas que “atenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como 7
  • tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas”. La otranorma es la Disposición Adicional Primera sobre Percepción de cantidades acuenta del precio durante la construcción. Según esta norma, la percepción decantidades anticipadas por los promotores o gestores se cubrirá mediante unseguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lodispuesto en la Ley 57/1968 sobre percepción de cantidades anticipadas en laconstrucción y venta de viviendas. Esta normativa “será de aplicación a lapromoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimende comunidad de propietarios o sociedad cooperativa”.En esta ocasión las medidas a adoptar no son muchas pero al menos seextienden a toda promoción de viviendas en régimen cooperativo y no sólo alas de vivienda de protección pública.Al margen de las medidas legales previstas y proyectadas, las cooperativas deviviendas y las gestoras, también han tomado medidas para ofrecer seguridada los cooperativistas. La Asociación de Gestoras de Cooperativas de Viviendasde España (GECOPI) tiene un código deontológico que impone a susasociados sobre buenas prácticas en la realización de las promocionescooperativas; y la Confederación de Cooperativas de Vivienda de España(CONCOVI) tiene en su web una Guía del socio cooperativista donde adviertede sus derechos.8.- La cooperativa como promotora de viviendas para sus socios.La cooperativa de viviendas es un modelo de autopromoción de viviendarealizada colectivamente por un grupo de personas con el fin de decidir,impulsar, programar y financiar con recursos propios o ajenos, sus propiasviviendas (art. 9 Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación). La diferenciacon una comunidad de propietarios reside en que los cooperativistas crean unapersona jurídica que intermedia entre los socios y los terceros, y los comunerosno. Sin embargo, no por ello la cooperativa deja de realizar su actividadpromotora por cuenta de sus socios aunque lo haga en nombre propio, y portanto repercute directamente en sus socios las consecuencias de su actuación.La cooperativa no construye viviendas con su patrimonio, sino con lasaportaciones recibidas de sus socios que deben estar perfectamentediferenciadas del resto de bienes que pueda tener la cooperativa. Y son estasaportaciones las que deben destinarse al objeto social de la cooperativa. Por elcontrario, el socio es en todo momento copropietario de los bienes adquiridospor la cooperativa con sus bienes. Una vez finalizada la obra, la cooperativadebe adjudicar a cada socio la propiedad individualizada de su vivienda,excepto si los estatutos hubieran previsto que esta propiedad no seindividualizará sino que permanecerá agrupada en régimen cooperativo. Si lapersona jurídica se extinguiese por cancelación registral, quedaría unacomunidad de propietarios, que sería la titular de la construcción. 8
  • Como consecuencia de esta forma particular de adquirir la titularidad de lavivienda (autopromoción), son los socios quienes soportan el coste deconstrucción de la misma, aunque el coste final supere la previsión inicial, locontrario ha sido calificado por el Tribunal Supremo en numerosas ocasionescomo enriquecimiento injusto del socio (por citar algunas: SSTS 27 septiembre2007 o 30 de enero 2008). En segundo lugar, las viviendas están en régimende copropiedad hasta que se adjudican, por lo que al no existir transmisión depropiedad entre cooperativa y socio, no se tributa en el Impuesto deTransmisiones Patrimoniales. Y por último, no existe responsabilidad decenalde la cooperativa frente a sus socios como también ha declarado en muchasocasiones el Tribunal Supremo (SSTS 11 febrero 1985 o 15 enero 1997) Siresponde en cambio ante la cooperativa y sus socios, el constructor y lasempresas gestoras de cooperativas que dada su intervención decisoria en lapromoción actúen como tales promotores (art. 17.4 de la Ley de Ordenación dela Edificación 38/1999).No obstante, también hay que subrayar que en supuestos de falsascooperativas (promotoras privadas que adoptan la forma cooperativa sincomportarse como verdaderas cooperativas) la jurisprudencia ha levantado elvelo de la personalidad jurídica para exigir responsabilidad decenal a lacooperativa (SAP Barcelona 4 abril 2005) o ha condenado por estafa a losresponsables de esas falsas cooperativas (STS 2 julio 2003).Es importante subrayar que, con independencia del modo en que se promuevauna cooperativa de viviendas, su funcionamiento debe responder a losprincipios que caracterizan a las cooperativas, y que están presentes a su vezen la legislación cooperativa, principalmente: el principio de adhesión voluntariay abierta, de gestión democrática por los socios, de participación económica detodos ellos y derechos proporcionales a dicha participación; y de autonomía eindependencia.9.- ¿Quiénes pueden ser socios de estas cooperativas?La LC establece que la cooperativa de viviendas asocia a personas físicasque precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellasconviven. También podrán ser socios los entes públicos y las entidades sinánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas quedependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, enel entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales paradesarrollar sus actividades. Asimismo pueden tener como objeto, incluso único,en cuyo caso podrán ser socios cualquier tipo de personas, el procuraredificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas ylocales de los socios, la conservación y administración de las viviendas ylocales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros 9
  • de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales yedificaciones e instalaciones complementarias.La ley valenciana sólo hace expresa referencia a quienes pueden ser socios deuna cooperativa de despachos o locales. Dice al respecto que podránpertenecer como socios los profesionales, estén o no colegiados, los pequeñosempresarios, incluidos los agrícolas, entendiéndose por tales las personasfísicas o jurídicas, que no empleen a más de cincuenta trabajadores por cuentaajena, y las cooperativas de cualquier clase y tamaño que sean (art. 91. 9).Cabe preguntar entonces: ¿no es posible constituir una cooperativa por ungrupo de empresarios que emplee más de cincuenta trabajadores, con el fin deobtener un local, una parcela, unas instalaciones? Si es posible, puedenconstituir una cooperativa de servicios empresariales o profesionales, cuyoobjeto es realizar toda clase de servicios empresariales o profesionales, noatribuidos a ninguna otra clase de cooperativas definidas en esta Ley, con el finde facilitar la actividad empresarial o profesional realizada por cuenta propiapor sus socios (art. 95 LCCV).En cuanto a las cooperativas de viviendas, la ley no dice expresamentequienes pueden ser socios, posiblemente porque se presume que si el sociopretende conseguir una vivienda para sí, éste sólo puede ser una personafísica. No obstante, planteada la cuestión ante el Tribunal Superior de Justiciade la Comunidad Valenciana, este se pronunció distinguiendo por una parteque sólo pueden ser socios las personas físicas que precisan viviendas, peroque como la cooperativa también puede procurar a sus socios locales,aparcamientos, etc., también podría tener socios personas jurídicasinteresadas en los demás bienes que no son vivienda. Pero en este caso,concluye, esas personas jurídicas –como en la Ley estatal- no deben teneránimo de lucro mercantil (Sentencia de 3 de enero de 2008). No es unasentencia que compartimos, pero desde luego abre las puertas a los sociospersonas jurídicas en las cooperativas de viviendas.Por último, no debe olvidarse la posibilidad de constituir cooperativas paraatender las necesidades de las personas, aunque no estén expresamenteprevistas en la ley, así como la posibilidad de constituir cooperativaspolivalentes, esto es, cooperativas que puedan atender las necesidades dedistintos colectivos de socios (socios trabajadores, socios proveedores debienes y/o servicios, y socios consumidores o usuarios de esos bienes y/oservicios). La Ley valenciana ofrece multitud de posibilidades para que laspersonas puedan satisfacer cualquier necesidad agrupándose en régimencooperativo (art. 86. 3 y art. 2.2 LCCV).10.- Ventajas que ofrecen las cooperativas de viviendas y razones para sufomento. 10
  • La cooperativa de viviendas siempre ha sido un medio idóneo para conseguiruna buena vivienda a precio de coste. Hoy en día, dada la dificultad paraadquirir financiación por parte de los promotores, la vivienda se hace casi laúnica posibilidad de sacar adelante una promoción de viviendas.La promoción de viviendas en régimen cooperativo también ofrece muchasventajas para los socios: se ahorra el beneficio que se llevaría el promotor; lossocios al ser los futuros residentes de las viviendas, tienen más interés y másposibilidades de controlar la construcción, su seguridad y calidad; lasdecisiones sobre todos los aspectos de la construcción y gestión se tomandemocráticamente, por lo que todos pueden participar en esas decisiones; haymás información y transparencia. Si además la cooperativa perdura en eltiempo, los socios tendrán más oportunidades para poder seguir resolviendocooperativamente sus nuevas necesidades económicas, sociales o culturalesen común: guarderías, transporte, comercios, mantenimiento de jardines,instalaciones, construcción de otros elementos complementarios, servicios, etc.Cuando la cooperativa es la propietaria de las viviendas, los precios detransmisión de las mismas se incrementan moderadamente porque la ley limitael capital y demás prestaciones que puede exigírsele al nuevo socio, por lo quecontribuyen a estabilizar el precio de las viviendas allí donde se establecen.Por estas y otras razones, las cooperativas y en particular las cooperativas deviviendas deberían ser objeto de más atención, protección y fomento.La Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles adisfrutar de una vivienda digna y adecuada y ordena a los poderes públicos quepromuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentespara hacer efectivo este derecho (art. 47. 1 CE); y por otra parte, ordena a lospoderes públicos fomentar mediante una legislación adecuada, las sociedadescooperativas (art. 129.2 CE).Las cooperativas de viviendas son entidades fiscalmente protegidas siempreque se ajusten en su constitución y funcionamiento a la ley de cooperativas(Ley de Régimen Fiscal de las Cooperativas 20/1999).En la Comunidad Valenciana, la Ley de cooperativas 8/2003 ordena a laGeneralitat Valenciana que fomente la creación de cooperativas y sucolaboración en la ejecución de los programas de obras públicas, urbanismo yviviendas; y añade que, para el cumplimiento de estos fines, la Generalitatfomentará que las cooperativas de viviendas sociales adquieran terrenos degestión pública por el sistema de adjudicación directa, y fomentará también lacolaboración para estos fines, con las corporaciones locales (art. 113.2)Y por último, las cooperativas deben ser fomentadas porque forman parte denuestra economía social. La ley de economía social 5/2001, de 29 de marzo ha 11
  • declarado tarea de interés general la promoción, estímulo y desarrollo de lasentidades de economía social y de sus organizaciones representativas.Con la firma de este convenio, queremos seguir trabajando para que el derechoa la vivienda digna sea una realidad al alcance de todos los ciudadanos.Creemos que la cooperativa es una fórmula adecuada, aunque debemejorarse, y que ofrece muchas más posibilidades de las que conocemos, porello el objeto de esta Jornada y de otras actuaciones que queremos seguirdesarrollando, para favorecer la implantación en nuestra Comunidad de nuevosformas de gestión cooperativa del alojamiento.BIBLIOGRAFIA.AGUILAR GARCIA, Manuel. “Las cooperativas de viviendas, disposiciones comunes y específicas”. Revista de Derecho Notarial nº 7 abril-junio 1972, p. 7-64ALBORS SOROLLA, M.A. Estudio del Modelo Andel de Cooperativas de Viviendas en cesión de uso y su introducción en España. Tesis Máster en Edificación (Especialidad de Gestión). Universitat Politècnica de Valéncia, septiembre 2011. BENAVENTE MOREDA, Pilar, “18 de mayo de1992. Acción, declarativa de propiedad. Determinación de la naturaleza ganancial o privativa de un piso y plaza de garaje adquiridos a Cooperativa de viviendas por uno solo de los cónyuges una vez disuelta la sociedad de gananciales, ostentando la condición de socio y realizando las aportaciones correspondientes durante la vigencia del consorcio. Confesión de privacidad por el cónyuge no adquirente”, Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, núm. 29, 1992, pp. 561-574 CABANILLAS SÁNCHEZ, Antonio, “Legitimación activa de la cooperativa contratante para ejercitar la acción de responsabilidad decenal del artículo 1591 del CC, una vez transmitidas las viviendas a los socios adjudicatarios”, Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil, núm. 24, 1990, págs. 931-938 CLEMENTE DE DIEGO, Jaime Oñate, “Comentarios al Real Decreto 2028/1995 relativo a cooperativas de viviendas que soliciten financiación pública”, Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa, núm. 8, 1996, pp. 165-170FAJARDO GARCÍA, I. Gemma. “Consecuencias jurídicas de la variación del coste final de la vivienda cooperativa” en CIRIEC. Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa nº 3 Mayo 1992 pp. 277-282. 12
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