Guide de l'investissement locatif
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Comment réussir son investissement locatif ?

Comment réussir son investissement locatif ?
Découvrez les clés pour bien investir : les lois de défiscalisation, les dispositifs fiscaux...

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Guide de l'investissement locatif Presentation Transcript

  • 1. Guide de l’investissement Comment réussir votre investissement locatif ? Découvrez les clés pour bien investir : La rentabilité locative, les dispositifs Loueur Meublé (LMNP), Loi Duflot, Loi Malraux, Loi Bouvard-Censi…
  • 2. Guide de l’investissement locatif L’investissement locatif SOMMAIRE p03 L  es règles à respecter pour bénéficier d’un placement performant p04 P  réparer votre montage financier p05 C  hoisir votre emplacement p06 C  alculez la rentabilité p09 F  aire gérer votre bien p10 L  es dispositifs fiscaux disponibles pour les particuliers Année particulière, 2013 a vu la mise en place de nouvelles incitations fiscales comme la loi Duflot et la pérennisation d’autres dispositifs très précieux en matière de défiscalisation tels que le statut de Loueur Meublé ou la loi CensiBouvard (investissement en résidences avec services : résidences pour étudiants, résidences Séniors ou encore résidences affaires). p11 L  ’investissement en résidences services : Censi-Bouvard Pour savoir quel dispositif répond le mieux à ses besoins, il faut dans un premier temps définir son budget et ses objectifs. p12 L  ’investissement en LMNP p13 L  ’investissement en loi Duflot ou loi Duflot Outre-mer p15 L  ’investissement en loi Malraux p16 L  a valeur ajoutée de Valority pour votre investissement locatif Valority Investissement / Contact Un panel de dispositifs accessibles L’investissement locatif demeure aujourd’hui un placement performant privilégié par les français. La série de mesures de défiscalisation, mise en place par le gouvernement, permet aux investisseurs de financer leur bien en partie grâce aux réductions d’impôts accordées et aux loyers perçus. : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 2
  • 3. Les règles à respecter pour bénéficier d’un placement adapté et intéressant Définir vos objectifs Etape essentielle de tout investissement, la définition de vos objectifs doit attirer toute votre attention. Il convient de définir pourquoi vous souhaitez investir dans l’immobilier : Protéger vos proches Vous constituer des revenus complémentaires Transmettre du patrimoine Faire fructifier un capital Réduire vos impôts P  réparer votre avenir, en investissant dans un bien que vous pourrez habiter Préparer votre retraite Les réponses à ces questions vous permettront d’orienter votre choix vers un investissement adapté à vos besoins. Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 3
  • 4. Préparer son montage financier Comment obtenir votre financement Le succès de votre demande dépend de votre capacité d’épargne et de la solidité de votre projet L’investissement locatif se finance, en grande partie, grâce aux revenus locatifs perçus. Une capacité d’apport faible ne doit donc pas être un frein pour votre financement. En fonction de votre projet, il peut même être pertinent de le faire financer à 100% afin d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs - possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. L’accès au crédit est plus restrictif et nécessite en général un apport personnel. Il est nécessaire de présenter un projet concret et solide. Les organismes de prêt vérifieront votre capacité d’épargne (effort d’épargne mensuel réalisable) au travers de documents justificatifs (salaire, relevé de compte bancaire, relévé épargne,…) Valority Crédit, notre filliale de courtage en crédit immobilier, vous offre son expertise pour vous trouver les conditions de financement adaptées à votre projet. Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 4
  • 5. Choisir votre emplacement Secret de la réussite Encore un élément primordial pour assurer la réussite de votre placement : la sélection de l’emplacement du bien devra être rigoureuse. Que vous le fassiez seul ou que vous bénéficiez de l’aide de professionnels, il convient d’analyser les éléments attractifs tels que des emplacements en centre-ville, la proximité des transports et/ou des commerces ou encore la distance avec les crèches, les écoles, les collèges ou les universités (d’autant plus important dans le cadre d’un investissement en résidence pour étudiants). Et pourquoi ne pas miser sur les quartiers en rénovation ou en création avec un fort potentiel de valorisation. Vous devrez donc être vigilants sur les caractéristiques locales spécifiques à la zone et sur la demande locative. Pour vous en assurer, vous pouvez consulter les sites Internet spécialisés ou contacter les agences de location. Il ne faut pas hésiter également à se renseigner auprès du service de l’urbanisme de la mairie pour connaître les projets immobiliers à venir dans le quartier. La mise en place de zones pour certains dispositifs fiscaux vous permet de réduire le risque lié au choix de l’emplacement. Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 5
  • 6. Calculez la rentabilité locative Optimisez le rendement locatif La rentabilité brute, qui correspond au calcul suivant : (Loyer annuel hors charges Prix d’acquisition du logement) 100, ne doit pas être le seul élément à intégrer pour savoir ce que votre investissement vous rapportera. Pour connaître la rentabilité nette de votre projet, intégrez dans votre calcul, les dépenses suivantes : 1. prix de l’appartement ou de la maison que vous souhaitez acquérir Le 2. frais de notaire (réduits lors d’un investissement dans le neuf) Les 3. frais de remise à neuf (inexistants dans le cas d’un achat neuf) Les 4. L’entretien régulier et les petits travaux de mise au propre 5. dépenses liées à la copropriété Les 6. taxe foncière qui est à la charge des propriétaires La 7. frais de gestion Les Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 6
  • 7. Calculez la rentabilité locative Si vous faite appel à votre banque pour financer le projet, il faudra ajouter : L  ’assurance de votre prêt L  es intérêts d’emprunts (qui pourront être déduit dans certains cas) La rentabilité nette se calcule de la sorte :  Loyers annuels (hors charges) les éléments 4, 5 et 6 (prix du logement élément 3) 100 Il convient de considérer dans vos calculs le bénéfice foncier généré. Ce dernier peut avoir un impacter sur votre impôt sur le revenu. Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 7
  • 8. Calculez la rentabilité locative La rentabilité d’un investissement immobilier est dépendante de : 1. valeur locative La 2. valorisation du bien immobilier La On peut opérer des arbitrages entre le rendement locatif et la valeur patrimoniale. Arbitrage Rendement locatif Rendement locatif Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN Valeur patrimoniale Valeur patrimoniale 8
  • 9. Faire gérer votre bien Découvrez la gestion locative Vous êtes enfin un propriétaire bailleur, savez-vous que vous pouvez confier vos biens aux professionnels pour gérer vos investissements locatifs ? La mise en gestion du bien acquis vous permettra de vous alléger des tâches liées à la gestion d’un bien telles que la sélection des locataires, la gestion des états des lieux d’entrée et de sortie, la rédaction des baux, la négociation d’une assurance qui couvrira les risques de loyers impayés, etc… Par ailleurs vous pourrez déduire ces assurances de vos revenus fonciers. La délégation de la gestion locative de votre bien à un professionnel vous assure une location dans les meilleures conditions. Partenaire de Valority France, Pure Gestion Locative est spécialisée dans la gestion locative et se positionne à vos côtés pour la gestion de votre investissement. Spécialiste de la gestion de patrimoine, Valority France vous accompagne tout au long de votre projet et intervient en tant que conseil pour vous expliquer les mécanismes de l’investissement locatif, pour vous proposer des biens sélectionnés auprès de promoteurs reconnus et pour vous aider dans le montage financier de votre projet. Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 9
  • 10. Les dispositifs fiscaux disponibles pour les particuliers* Censi-Bouvard Loueur Meublé Non Professionnel Loi Duflot Loi Malraux * Liste non exhaustive Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 10
  • 11. Les dispositifs fiscaux pour les particuliers La loi prévoit des dispositifs destinés à inciter les investisseurs à acquérir des logements à mettre en location. Valority vous propose des biens immobiliers éligibles à chaque dispositif. Censi-Bouvard Ce dispositif prendra fin le 31/12/2016. 1. 11% de réduction d’impôts(1) 2. Loyers versés par bail commercial(2) 3. Récupération de la TVA(3) Pour bénéficier d’un investissement Censi-Bouvard, vous devrez faire l’acquisition d’un bien meublé en résidence services et confier la gestion à un exploitant unique. Les biens éligibles au dispositif Censi-Bouvard : 1 Des biens situés dans des résidences services pour étudiants  2 Des biens situés dans des résidences de tourisme classées  3 Des biens situés dans des résidences avec services pour personnes âgées  ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé par l’article L.72321 du code du travail 4 Des biens situés dans des établissements délivrant des soins de longue  durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien 5 Etablissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées  (code de l’action sociale et des familles, art. L. 312-1, I-6°) ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles,art. L. 312-1, I-7°) 6 Ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou  médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (code de l’action sociale et des familles, art. L. 444-1 à L. 444-9) Programmmes en Censi-Bouvard : http://www.valority.com/programmes-immobiliers-bouvard-censi (1) l offre la possibilité de réduire ses impôts de 11% du montant HT du bien acquis situé en métropole sur une période de 9 ans I (prix de l’acquisition plafonné à 300 000 €/an). (2)  e dispositif Censi-Bouvard prévoit le versement de loyers en application d’un Bail Commercial. En tout état de cause, la L perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un Bail Commercial. (3)  e régime est complété par une récupération de la TVA payée dans le cadre de l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel. C Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 11
  • 12. Les dispositifs fiscaux pour les particuliers La loi prévoit des dispositifs destinés à inciter les investisseurs à acquérir des logements à mettre en location.Valority vous propose des biens immobiliers éligibles à chaque dispositif. Loueur Meublé Non Professionnel Ce statut fiscal fait bénéficier aux investisseurs de revenus constituant un complément. Il peut permettre de maintenir des revenus une fois en retraite. D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC. Vous bénéficierez : De la perception d’un loyer par le biais d’un bail commercial(1)  De la récupération de la TVA sur votre acquisition(2)  De la possibilité de déduire les charges d’exploitation  des recettes locatives(3) De la possibilité d’amortir le prix du bien et des meubles  jusqu’à de 30 à 40 ans(4) (1)  e dispositif Louer Meublé Non Professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un Bail Commercial. En tout état L de cause, la perception de loyer ne saurait être garantie par la mise en place d’un Bail Commercial. (2) Dans les conditions définies par l’article 261D du CGI (Code Général des Impôts) (3) dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI (4) selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 12
  • 13. Les dispositifs fiscaux pour les particuliers Jusqu’à 54 000 € de réduction d’impôts* Loi Duflot ou loi Duflot Outre-Mer Ce dispositif prendra fin le 31/12/2016. La loi Duflot et la loi Duflot Outre-mer vous permettent de réduire vos impôts, de 18% du montant de votre acquisition dans le cadre d’une acquisition en France Métropolitaine et de 29% dans le cadre d’une acquisition en Outre-Mer (Dans la limite d’une acquisition de 2 biens par an pour un montant total de 300 000 € maximum). Pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, les biens acquis devront être mis en location pour une période de 9 ans minimum et devront respecter les normes environnementales BBC 2005 ou RT 2012. Par ailleurs, un plafond des loyers applicables ainsi qu’un plafond des ressources du locataire, définis par le législateur, devront être respectés. Les biens devront être situés dans les Zones A, A Bis et B1 ou en Outre-Mer dans le cadre de la loi Duflot Outre-mer ou dans certaines villes de la Zone B2 sous réserve de l’obtention d’un agrément préfectoral. Ce dispositif fiscal favorise l’investissement dans des zones où la demande locative est forte. 1) Pour un investissement de 300 000 € réalisé en 2013 et sous réserve du respect des Conditions du dispositif Duflot Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 13
  • 14. Les dispositifs fiscaux pour les particuliers Loi Duflot ou loi Duflot Outre-mer Plafonds de Loyer mensuel par m2 (charges non comprises) applicables* Surface / Zones A BIS A B1 B2 Barème de base 16,52 €/m2 12,27 €/m2 9,88 €/m2 8,59 €/m2 40 19,49 €/m2 14,48 €/m2 11,66 €/m2 10,14 €/m2 50 17,84 €/m2 13,25 €/m2 10,67 €/m2 9,28 €/m2 60 16,85 €/m2 12,52 €/m2 10,08 €/m2 8,76 €/m2 70 16,02 €/m2 11,90 €/m2 9,58 €/m2 8,33 €/m2 80 15,53 €/m2 11,53 €/m2 9,29 €/m2 8,07 €/m2 * A ces plafonds de loyers, il est fait application d’un coefficient multiplicateur variant en fonction de la surface du logement afin de tenir compte de la réalité du marché locatif Plafonds de ressources des locataires en 2013 Loi Duflot Situation géographique du logement Composition du foyer locataire Zone A bis Reste de la Zone A Zone B1 Zone B2 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 € 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 € Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 € Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 € Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 € Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 € Majoration par personne à charge supplémentaire (à partir de la 5ème) + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 € Personne seule Couple Zones éligibles à la Loi Duflot Zone A Bis : Paris et 29 communes limitrophes Zone A :  Petite couronne et 2ème couronne, Côte d’azur (Bande littorale Hyères-Menton, Pays Genevois. Zone B1 :  Agglomérations + de 250 000 habitants, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse. Zone B2 :  Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’île de France. Sous réserve de l’obtention d’un agrément préfectoral. Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 14
  • 15. Les dispositifs fiscaux pour les particuliers Loi Malraux Ce dispositif est prolongé pour une période indéterminée*. La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en achetant, en faisant restaurer puis en louant pour une durée minimum de 9 ans des biens immobiliers de caractères situés dans l’un des secteurs protégés définis par l’article 199 tervicies CGI. Les investisseurs peuvent récupérer 22% ou 30% des travaux, dans la limite de 100 000 € par an pendant 4 ans (soit un gain maximal de 22 000 € ou 30 000 €/an en fonction de la localisation du bien). Cette loi s’adresse aux contribuables souhaitant investir dans des biens de prestige. Programmmes en Loi Malraux : http://www.valority.com/programmes-immobiliers-malraux Contactez un conseiller Valority pour découvrir une sélection des meilleurs produits en Loi MALRAUX 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN * Hors acquisition dans un quartier ancien dégradé : jusqu’au 31/12/15) Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 15
  • 16. La valeur ajoutée de Valority pour votre investissement locatif Expertise globale Valority vous apporte son expertise de l’immobilier locatif et vous accompagne dans la globalité de votre projet d’investissement : 1. L  e choix du type de dispositif fiscal  Notre mission : vous conseiller en toute objectivité sur les cadres fiscaux les plus adaptés à votre projet d’investissement et de défiscalisation. Les conseillers Valority sont à vos côtés pour vous éclairer et pour trouver le bien adapté à votre projet de vie et à votre budget 0 820 032 032 2. Le choix du produit immobilier  Valority vous apporte des opportunités de programmes immobiliers, sélectionnés par nos soins. http://www.valority.com 3. e montage financier et les simulations financières L  Solution alternative ou complémentaire de l’immobilier, l’investissement financier offre d’autres horizons patrimoniaux. 0,118€ TTC/MN Le contenu du présent document est par nature synthétique et ne peut donc par conséquent être considéré comme étant une présentation exhaustive des conditions d’application des régimes fiscaux cités, dont les caractéristiques dépendent des textes en vigueur au jour de la prestation de conseil. Tout conseil formulé auprès d’un investisseur dépend avant toute chose de sa situation personnelle et doit donc en conséquence faire l’objet d’une étude approfondie. Les informations présentes sur ce document ne constituent qu’un résumé sommaire des dispositifs présentés et ne peuvent dès lors engager la responsabilité de VALORITY. 4. a sélection des solutions de financement L  Notre service de courtage en crédit immobilier, Valority Crédit. http://www.valority-credit.com 5. La gestion locative de votre bien  Prolongement naturel de l’investissement, Pure Gestion Locative vous offre son savoir-faire pour optimiser la gestion immobilière. http://www.pure-gestion.com 6. La revente grâce à sa filiale transaction http://www.valority-transaction.com Quel que soit le dispositif que vous sélectionnerez, le montant de la réduction d’impôts ne doit pas être votre seul critère de choix, il convient de comparer l’avantage fiscal et l’effort financier que cela entraînera. Valority Investissement / Contact : 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN 16
  • 17. 12.2013 - valority france - SAS au capital de 1 049 400 euros - RCS LYON 332 641 372 - Carte N°921353 Rhône - Conseil en Investissement Financier, agréé par l’ANACOFI-CIF, sous le n°E002821 - Société de courtage en assurances immatriculée sous le n°07023209 à l’ORIAS (Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurances, situé 1 rue Jules Lefebvre, 75311 PARIS Cedex 9 www.orias.fr). Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle conforme aux articles L512-6, R512-14 et A512-4 du Code des Assurances Garantie Financière CEGI. Nous trouver AIX LILLE STRASBOURG PARIS PARIS 101, rue Nationale 59000 LILLE lille@valority.com 103, boulevard Haussmann 75008 PARIS paris@valority.com LYON REIMS 59, avenue de Saxe 69003 LYON lyon@valority.com 28, cours Jean-Baptiste Langlet 51000 REIMS reims@valority.com ANNECY Immeuble le Président 11, avenue d’Albigny 74000 ANNECY annecy@valority.com NANCY RENNES LILLE Le Square de l’Arbois B1 565 Rue René Descartes 13100 AIX EN PROVENCE aix@valority.com DIJON ANNECY clermontferrand BORDEAUX GRENOBLE MONTPELLIER TOULOUSE BORDEAUX 14, place des Quinconces 33000 BORDEAUX bordeaux@valority.com LYON NICE MONTPELLIER CLERMONT FERRAND 66, rue Blatin 63000 CLERMONT-FERRAND clermontferrand@valority.com DIJON 4, place des Ducs de Bourgogne 21000 DIJON dijon@valority.com GRENOBLE 30, boulevard Gambetta 38000 GRENOBLE grenoble@valority.com 8, place du Marché aux Fleurs 34000 MONTPELLIER montpellier@valority.com RENNES NANCY ROUEN 2, rue Dom Calmet 54000 NANCY nancy@valority.com 77, rue Jeanne d’Arc 76000 ROUEN rouen@valority.com NANTES NANTES STRASBOURG 11, rue La Fayette 44000 NANTES nantes@valority.com 6, rue de l’Eglise 67000 STRASBOURG strasbourg@valority.com NICE TOULOUSE 455, Promenade des Anglais 06000 NICE nice@valority.com 50, rue de Metz 31000 TOULOUSE toulouse@valority.com 23, boulevard de la Liberté 35000 RENNES rennes@valority.com Nous contacter par téléphone au 0 820 032 032 0,118€ TTC/MN www.valority.com SIEGE : CITE INTERNATIONALE - 94 quai Charles de Gaulle - 69463 LYON CEDEX 06 - valority@valority.com