Les outils de conception de l’aménagement du territoire: comment les choses évoluent-elles? (2ème partie)

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Ces dernières années, plusieurs volets des outils "de conception" de l’aménagement du territoire ont connu une évolution : le "rapport urbanistique et environnemental" (RUE) a fait son apparition, …

Ces dernières années, plusieurs volets des outils "de conception" de l’aménagement du territoire ont connu une évolution : le "rapport urbanistique et environnemental" (RUE) a fait son apparition, rendant possible la mise en oeuvre des zones d’aménagement communal concerté, et suscitant de ce fait un engouement certain.

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  • 1. Aménagement du territoire LA ZACC KLOSTERSTRASSE À SAINTVITH PLANIFICATION Les outils de conception de l’aménagement du territoire : De la planification comment les choses à la réalisation du projet évoluent-elles ? RENAUD DAELE BUREAU AUPA SPRL ASSOCIÉ  MEMBRE DE LA CHAMBRE DES URBANISTES DE BELGIQUE  EXPERT ECTP (2e partie) La Ville de Saint-Vith a mis en place une stratégie territoriale à l’horizon 2030. Dans ce cadre, de nombreux projets sont en cours PHILIPPE PIETERS CONSULTANT de développement et la mise en œuvre de la ZACC Klosterstraße Ces dernières années, plusieurs en fait partie. Le projet d’aménagement des terrains communaux volets des outils « de conception » de a permis de mettre en application plusieurs bonnes pratiques l’aménagement du territoire ont connu environnementales. une évolution : le « rapport urbanistique et environnemental » (RUE) a fait son apparition, rendant possible la mise Saint-Vith en quelques mots que l’augmentation d’habitants est la plus en œuvre des zones d’aménagement Saint-Vith, une des neuf communes ger- significative. communal concerté, et suscitant de ce manophones de Belgique, est située dans Le taux de chômage (5,31 %) est nettement fait un engouement certain. la région de l’Eifel (Hautes Ardennes) à inférieur aux moyennes de la région ou de Dans le même temps le schéma de l’extrême Est de la Belgique. Son territoire l’arrondissement, tandis que le taux d’acti- structure communal (SSC) connaissait couvre une superficie de 14 693 hectares vité (67,71 %) est, lui, nettement plus élevé. des modifications substantielles de son dont 1 525 hectares sont inscrits en zone Saint-Vith a, depuis longtemps, développé contenu (apparition, entre autres, de urbanisable au plan de secteur. Le territoire une culture du territoire en approuvant son la notion d’évaluation des incidences communal est composé de nombreuses schéma de structure communal en 1995 et environnementales probables) et entités villageoises mais c’est la Ville de son règlement communal d’urbanisme en quelques nouveautés en matière Saint-Vith qui concentre la majorité des 1998. Un plan communal de mobilité et un de procédure. Quant au schéma de commerces, services et équipements. programme communal de développement développement de l’espace régional Saint-Vith compte environ 9 300 habi- rural sont venus récemment renforcer les (SDER), document d’orientation qui « chapeaute » tous les autres, l’heure du tants et sa population est en croissance lignes directrices du développement terri- premier bilan a sonné. continue (+ 38 habitants par an en torial de la commune. Dans cette deuxième partie de dossier moyenne). C’est dans le centre de l’entité (cf. 1ère partie dans le Mouvement Développement communal de février 2012), Renaud d’une stratégie territoriale Daele, Auteur de projet membre de la L’entité de Saint-Vith souffre depuis Chambre des Urbanistes de Belgique, quelques années d’une pénurie en ter- et Christian Taxhet, Directeur de la rains inscrits en zone urbanisable au plan Régie foncière du Brabant wallon, nous de secteur. exposent deux expériences récentes La plupart des terrains libres de construc- d’élaboration de RUE, qui montrent tions correspondent soit à des terrains notamment que l’outil correspond au non cadastrés, occupés par des voiries ou degré de précision souhaitable à cette diverses fonctions urbaines, soit à des ter- échelle et à ce stade de la planification. rains dont l’urbanisation serait contraire aux principes d’une politique de dévelop- pement proche des noyaux urbains et res- pectueux de la nature et des paysages. Pour répondre aux besoins en logements © Renaud Daele, 2008 de la population dans le centre (estimés à 22,5 logements par an en moyenne), 34 hectares seront nécessaires à l’hori- Noues enherbées zon 2030. Pour le développement de38 MOUVEMENT COMMUNAL N°866 MARS 2012
  • 2. DOSSIER© AUPA sprl © AUPA sprl Source Source : Administration SPF Economie du cadastre Ville de Saint-Vith : Densité de la population en 2007 Ville de Saint-Vith : Occupation du sol © AUPA sprl© AUPA sprl Source : Administration du cadastre + SPW-DGO4 Ville de Saint-Vith : Potentiel de développement foncier RUE Klosterstraße : Plan d’affectation commerces, on constate également qu’il - mise en oeuvre de trois ZACC, par l’inter- reste peu de place disponible. médiaire de l’adoption d’un rapport urba- La Ville de Saint-Vith exprime donc un nistique et environnemental. Le choix du besoin en terrains constructibles proches conseil communal repose sur une évalua- du centre de la ville, de manière à promou- tion des caractéristiques environnemen- voir le développement de quartiers com- tales de chaque ZACC ; pacts, à renforcer le rôle de pôle d’appui - élaboration d’un PCA révisionnel visant de Saint-Vith défini par le SDER et à limiter à créer une zone d’activités commerciales l’urbanisation des villages et hameaux. d’environ cinq hectares. Aujourd’hui, le plan de secteur ne permet plus de répondre à cette demande. Le rapport urbanistique et De manière à faire face à ces besoins et à la environnemental de la ZACC pénurie de terrains dans l’entité de Saint- Klosterstraße Vith, le conseil communal a décidé d’anti- La ZACC Klosterstraße, d’une superficie de ciper et de mener différentes actions : près de 30 hectares, est située à proximité - élaboration de trois PCA dans des quar- immédiate du centre. La ZACC est par- tiers du centre de Saint-Vith. L’objectif de tiellement occupée par une infrastructure ces PCA est de réorganiser le territoire à scolaire, une ancienne ferme et quelques l’échelle d’un quartier de manière à per- lotissements. La commune y possède mettre la création de logements (essentiel- environ neuf hectares de terrains libres de lement collectifs), de commerces de détail constructions. et de moyennes surfaces commerciales ; Les options d’aménagement ont été défi- Projet de lotissement communal à Saint-Vith - instauration d’une taxe sur les immeubles nies de manière à renforcer les caracté- inoccupés pour lutter contre la dégradation ristiques environnementales intéres- chemin de fer, permet de créer un quar- des immeubles existants et pour inciter à santes de la ZACC. Ainsi, un large couloir tier dans un écrin de verdure. Le relief des leur conservation et/ou leur reconversion ; vert, correspondant à un ancien tracé de terrains est propice à la création de bassin MARS 2012 N°866 MOUVEMENT COMMUNAL 39
  • 3. Aménagement du territoire LE RUE DE LA ZACC DE GASTUCHE A GREZDOICEAU de rétention à caractère paysager et envi- ronnemental. La proximité du centre-ville a incité la création d’un réseau de chemin réservé aux modes doux de déplacement. Le rapport urbanistique et environne- mental de la ZACC Klosterstraße a été approuvé en 2007. Il a fait l’objet d’une La problématique large concertation entre les proprié- taires, les riverains et les gestionnaires des réseaux, ce qui a permis de préciser du logement le programme et le phasage de mise en œuvre. La prise en compte des attentes de chacun a grandement facilité l’ac- en Brabant wallon ceptation du dossier pendant l’enquête publique. CHRISTIAN TAXHET, DIRECTEUR DE LA RÉGIE FONCIÈRE PROVINCIALE AUTONOME DU BRABANT WALLON La mise en œuvre du projet d’urbanisation Situé à proximité immédiate de Bruxelles, le Brabant wallon Après approbation du RUE, la Ville de Saint-Vith a poursuivi ses démarches exerce un attrait indéniable pour de nombreuses personnes, pour urbaniser le terrain communal de principalement pour la qualité de son cadre de vie mais neuf hectares, dans le but de proposer des aussi pour son coût de l’immobilier plus abordable que dans logements de qualité à de jeunes familles. Le projet de lotissement s’est appuyé sur l’agglomération bruxelloise. A cela s’ajoute l’implantation les lignes directrices définies dans le RUE d’entreprises à haut niveau de qualification ainsi que leurs et a permis de concrétiser les options en travailleurs. Bruxelles et sa périphérie concentrent ainsi la matière de piétonisation, de création d’es- population la mieux formée (le phénomène étant renforcé par paces verts et de détente, de gestion du sta- tionnement et de hiérarchisation des voi- la présence des pôles universitaires) et bénéficiant de revenus ries. Le projet vise également à diversifier élevés. C le type de logements et à procéder à une densification cohérente des lieux. ET ATTRAIT POUR LE Brabant maison d’habitation dans le Brabant wal- En termes de gestion environnementale, le wallon engendre une augmentation lon est de 235 038 euros, celui d’une villa projet met en application plusieurs bonnes constante de la population depuis de 396 943 euros et d’un appartement de pratiques de manière à limiter l’impact du une vingtaine d’années. Fin 2010, 194 335 euros. projet tant du point de vue qualitatif que le Brabant wallon compte près de 380 000 Quand bien même le Brabant wallon est quantitatif : habitants. On constate dans le même temps la province la plus riche de Wallonie en - imperméabilisation des sols limitée : le une progression du produit intérieur brut revenus par habitant, il n’en demeure pas coefficient d’imperméabilisation moyen par habitant faisant du Brabant wallon la moins que cette richesse est inégalement est égal à 0,32 ; province la plus riche de Wallonie en reve- répartie. Dès lors, il n’est pas étonnant que - collecte des eaux de pluie dans des fossés nus par habitant. Ce qui entraîne inévitable- le nombre de Brabançons ne pouvant trou- enherbés et des tranchées drainantes et ment une pression foncière et immobilière ver un logement financièrement accessible mise en place de deux bassins de réten- très importante. Le marché immobilier en augmente d’année en année. L’augmenta- tion/infiltration en aval du site (capacité Brabant wallon est considéré comme un des tion du prix de l’immobilier plus rapide que totale de 850 mètres cubes) ; plus chers du pays avec une augmentation celle de la capacité d’emprunt ; la difficulté, - maîtrise du risque de pollution de l’envi- des prix de l’ordre de 120 % sur les dix der- voire l’impossibilité, de financer 100 % de la ronnement par la mise en place d’un sépa- nières années. Dans sa publication Chiffres valeur du bien (un apport en fonds propres rateur d’hydrocarbure en amont des dis- clés de l’immobilier 2010, le Service public de 40 000 à 80 000 euros), contraignent les positifs de rétention/infiltration ; fédéral Economie relève que les 10 com- ménages à revenus modérés à s’éloigner - installation d’une citerne à eaux de pluie, munes où l’immobilier est le plus cher en tout en mettant la mixité sociale en péril. au niveau de chaque parcelle ; Wallonie se situent en Brabant wallon. Sur - recommandation en matière de perfor- les 27 communes que compte la province, La Régie foncière mance énergétique des bâtiments ; 15 se classent dans les 20 « premières » de provinciale autonome - intégration des bonnes pratiques envi- Wallonie et aucune dans les 20 communes C’est pour répondre à cette problématique ronnementales sous forme de recom- les moins chères. que la Province du Brabant wallon a créé la mandations dans les prescriptions Toujours selon le Service public fédéral Régie foncière autonome, la volonté étant urbanistiques. Economie, en 2010, le prix moyen d’une d’en faire un opérateur public, influent dans40 MOUVEMENT COMMUNAL N°866 MARS 2012
  • 4. DOSSIER Le plan illustratif présente un aménagement possible des zones urbanisées. Il appartiendra à l’auteur de projet de s’inspirer librement de ce plan.le secteur du logement. La mission qui lui Conformément au prescrit du Cwatupe, la de qualité. Des places publiques, des che-a été confiée est de diminuer les pressions ZACC a fait l’objet d’un rapport urbanis- minements structurants, des commercesfoncière et immobilière en Brabant wallon et tique et environnemental (RUE) dont la de proximité, des espaces verts, une zonede favoriser l’accès à un logement de qualité, durée d’élaboration et d’approbation a été d’équipement communautaire et des voiriesde façon durable, destiné prioritairement de 18 mois. hiérarchisées contribuent à l’urbanisationaux ménages à revenus modérés. Pour y Suivant l’article 33 du Cwatupe, le RUE est d’un quartier durable, puisque soutenableparvenir, elle bénéficie d’une dotation pro- un document d’orientation qui exprime les pour les générations futures. »vinciale lui permettant l’achat de terrains en options d’aménagement et de développe- Telles sont les conclusions du RUE, tel estquantité. Elle opère également au moyen de ment pour tout ou partie de la ZACC. Par le projet développé par la Régie foncière.différents mécanismes tels les PPP, les parte- ailleurs, le décret du 20 septembre 2007 a Le programme comprend :nariats public-public, les marchés conjoints, mis en place une procédure permettant - l’urbanisation du site (pour rappel un peules opérations pour compte de tiers,… Sou- au collège de fixer l’ampleur et le degré de plus de 10 hectares) visant l’implantationmise à la loi sur les marchés publics, elle précision tant des options d’aménagement de 220 logements ;procède par marchés de promotion, cession que de l’évaluation des incidences. Dans le - la construction de 180 logements répartisde droit de superficie, renonciation au droit cas présent, le niveau de précision du RUE en 130 maisons et 50 appartements desti-de superficie, bail emphytéotique. Ces dif- est tel que ce dernier s’apparente à un PCA. nés tant à la vente qu’à la location ;férents mécanismes permettent, en finalité, Se basant sur l’analyse réalisée dans le - la construction de 15 unités commercialesd’offrir aux ménages à revenus modérés des cadre du schéma de structure communal d’environ 100 mètres carrés chacune ;logements à des prix nettement inférieurs à qui a placé la ZACC en priorité n°1, le RUE - la construction d’une superette de 750ceux des marchés acquisitif et locatif. conclut au caractère prioritaire de sa mise mètres carrés ; en œuvre et à son affectation en zone d’ha- - la construction d’une salle collective La ZACC de Gastuche bitat, compte tenu notamment de sa situa- d’environ 150 mètres carrés.Située dans l’aire d’influence résidentielle tion à proximité immédiate de la chaussée Ce projet fait l’objet d’un marché de pro-de Bruxelles, au nord-est de Wavre, la Com- de Wavre, de la RN 25 et de la gare de Gas- motion par appel d’offres restreint actuel-mune de Grez-Doiceau compte près de tuche, elle-même à dix minutes de la gare lement en cours.13 000 habitants pour un territoire de 55,5 d’Ottignies, future station RER. Il rencontre ainsi les desiderata formuléskilomètres carrés. La ZACC de Gastuche, par la Commune et intègre les chargesd’une superficie totale de 20,5 hectares, est Le projet d’urbanisme que cette dernière a impo-localisée à proximité de la limite communale « Le choix des affectations vise à créer un sées. Il est l’aboutissement d’une négocia-avec Wavre. La moitié de sa surface a été mise quartier fonctionnel, complémentaire à tion ayant nécessité de nombreuses réu-en œuvre voici plusieurs années ; le solde est l’entité de Gastuche, aux typologies d’habi- nions, processus partenarial indispensablepropriété de la Régie foncière provinciale. tats multiples et aux cadres de vie variés et à sa réussite. MARS 2012 N°866 MOUVEMENT COMMUNAL 41