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Aménagement du territoire

                                                                                       LA ZACC KLOSTERSTRASSE À SAINTVITH
         PLANIFICATION
  Les outils de conception de
 l’aménagement du territoire :
                                                                        De la planification
 comment les choses                                                 à la réalisation du projet
   évoluent-elles ?
                                                                    RENAUD DAELE BUREAU AUPA SPRL ASSOCIÉ  MEMBRE DE LA CHAMBRE DES URBANISTES DE BELGIQUE  EXPERT ECTP
               (2e partie)

                                                                    La Ville de Saint-Vith a mis en place une stratégie territoriale à
                                                                    l’horizon 2030. Dans ce cadre, de nombreux projets sont en cours
            PHILIPPE PIETERS CONSULTANT
                                                                    de développement et la mise en œuvre de la ZACC Klosterstraße
 Ces dernières années, plusieurs                                    en fait partie. Le projet d’aménagement des terrains communaux
 volets des outils « de conception » de                             a permis de mettre en application plusieurs bonnes pratiques
 l’aménagement du territoire ont connu                              environnementales.
 une évolution : le « rapport urbanistique
 et environnemental » (RUE) a fait son
 apparition, rendant possible la mise                                    Saint-Vith en quelques mots                        que l’augmentation d’habitants est la plus
 en œuvre des zones d’aménagement                                   Saint-Vith, une des neuf communes ger-                  significative.
 communal concerté, et suscitant de ce                              manophones de Belgique, est située dans                 Le taux de chômage (5,31 %) est nettement
 fait un engouement certain.                                        la région de l’Eifel (Hautes Ardennes) à                inférieur aux moyennes de la région ou de
 Dans le même temps le schéma de                                    l’extrême Est de la Belgique. Son territoire            l’arrondissement, tandis que le taux d’acti-
 structure communal (SSC) connaissait                               couvre une superficie de 14 693 hectares                vité (67,71 %) est, lui, nettement plus élevé.
 des modifications substantielles de son                             dont 1 525 hectares sont inscrits en zone               Saint-Vith a, depuis longtemps, développé
 contenu (apparition, entre autres, de                              urbanisable au plan de secteur. Le territoire           une culture du territoire en approuvant son
 la notion d’évaluation des incidences                              communal est composé de nombreuses                      schéma de structure communal en 1995 et
 environnementales probables) et
                                                                    entités villageoises mais c’est la Ville de             son règlement communal d’urbanisme en
 quelques nouveautés en matière
                                                                    Saint-Vith qui concentre la majorité des                1998. Un plan communal de mobilité et un
 de procédure. Quant au schéma de
                                                                    commerces, services et équipements.                     programme communal de développement
 développement de l’espace régional
                                                                    Saint-Vith compte environ 9 300 habi-                   rural sont venus récemment renforcer les
 (SDER), document d’orientation qui
 « chapeaute » tous les autres, l’heure du                          tants et sa population est en croissance                lignes directrices du développement terri-
 premier bilan a sonné.                                             continue (+ 38 habitants par an en                      torial de la commune.
 Dans cette deuxième partie de dossier                              moyenne). C’est dans le centre de l’entité
 (cf. 1ère partie dans le Mouvement                                                                                                      Développement
 communal de février 2012), Renaud                                                                                               d’une stratégie territoriale
 Daele, Auteur de projet membre de la                                                                                       L’entité de Saint-Vith souffre depuis
 Chambre des Urbanistes de Belgique,                                                                                        quelques années d’une pénurie en ter-
 et Christian Taxhet, Directeur de la                                                                                       rains inscrits en zone urbanisable au plan
 Régie foncière du Brabant wallon, nous                                                                                     de secteur.
 exposent deux expériences récentes                                                                                         La plupart des terrains libres de construc-
 d’élaboration de RUE, qui montrent                                                                                         tions correspondent soit à des terrains
 notamment que l’outil correspond au                                                                                        non cadastrés, occupés par des voiries ou
 degré de précision souhaitable à cette                                                                                     diverses fonctions urbaines, soit à des ter-
 échelle et à ce stade de la planification.                                                                                  rains dont l’urbanisation serait contraire
                                                                                                                            aux principes d’une politique de dévelop-
                                                                                                                            pement proche des noyaux urbains et res-
                                                                                                                            pectueux de la nature et des paysages.
                                                                                                                            Pour répondre aux besoins en logements
                                             © Renaud Daele, 2008




                                                                                                                            de la population dans le centre (estimés
                                                                                                                            à 22,5 logements par an en moyenne),
                                                                                                                            34 hectares seront nécessaires à l’hori-
                                                                    Noues enherbées                                         zon 2030. Pour le développement de

38 MOUVEMENT COMMUNAL N°866 MARS 2012
DOSSIER
© AUPA sprl




                                                                                            © AUPA sprl
                                                                                                                                                                     Source
                                                                         Source :                                                                                    Administration
                                                                         SPF Economie                                                                                du cadastre
              Ville de Saint-Vith : Densité de la population en 2007                                      Ville de Saint-Vith : Occupation du sol



                                                                                            © AUPA sprl
© AUPA sprl




                                                                           Source :
                                                                           Administration
                                                                           du cadastre
                                                                           + SPW-DGO4

              Ville de Saint-Vith : Potentiel de développement foncier                                    RUE Klosterstraße : Plan d’affectation

              commerces, on constate également qu’il               - mise en oeuvre de trois ZACC, par l’inter-
              reste peu de place disponible.                       médiaire de l’adoption d’un rapport urba-
              La Ville de Saint-Vith exprime donc un               nistique et environnemental. Le choix du
              besoin en terrains constructibles proches            conseil communal repose sur une évalua-
              du centre de la ville, de manière à promou-          tion des caractéristiques environnemen-
              voir le développement de quartiers com-              tales de chaque ZACC ;
              pacts, à renforcer le rôle de pôle d’appui           - élaboration d’un PCA révisionnel visant
              de Saint-Vith défini par le SDER et à limiter        à créer une zone d’activités commerciales
              l’urbanisation des villages et hameaux.              d’environ cinq hectares.
              Aujourd’hui, le plan de secteur ne permet
              plus de répondre à cette demande.                          Le rapport urbanistique et
              De manière à faire face à ces besoins et à la            environnemental de la ZACC
              pénurie de terrains dans l’entité de Saint-                       Klosterstraße
              Vith, le conseil communal a décidé d’anti-           La ZACC Klosterstraße, d’une superficie de
              ciper et de mener différentes actions :              près de 30 hectares, est située à proximité
              - élaboration de trois PCA dans des quar-            immédiate du centre. La ZACC est par-
              tiers du centre de Saint-Vith. L’objectif de         tiellement occupée par une infrastructure
              ces PCA est de réorganiser le territoire à           scolaire, une ancienne ferme et quelques
              l’échelle d’un quartier de manière à per-            lotissements. La commune y possède
              mettre la création de logements (essentiel-          environ neuf hectares de terrains libres de
              lement collectifs), de commerces de détail           constructions.
              et de moyennes surfaces commerciales ;               Les options d’aménagement ont été défi-                          Projet de lotissement communal à Saint-Vith
              - instauration d’une taxe sur les immeubles          nies de manière à renforcer les caracté-
              inoccupés pour lutter contre la dégradation          ristiques environnementales intéres-                             chemin de fer, permet de créer un quar-
              des immeubles existants et pour inciter à            santes de la ZACC. Ainsi, un large couloir                       tier dans un écrin de verdure. Le relief des
              leur conservation et/ou leur reconversion ;          vert, correspondant à un ancien tracé de                         terrains est propice à la création de bassin

                                                                                                                                               MARS 2012 N°866 MOUVEMENT COMMUNAL 39
Aménagement du territoire

                                                             LE RUE DE LA ZACC DE GASTUCHE A GREZDOICEAU
   de rétention à caractère paysager et envi-
   ronnemental. La proximité du centre-ville
   a incité la création d’un réseau de chemin
   réservé aux modes doux de déplacement.
   Le rapport urbanistique et environne-
   mental de la ZACC Klosterstraße a été
   approuvé en 2007. Il a fait l’objet d’une
                                                            La problématique
   large concertation entre les proprié-
   taires, les riverains et les gestionnaires
   des réseaux, ce qui a permis de préciser
                                                               du logement
   le programme et le phasage de mise en
   œuvre. La prise en compte des attentes
   de chacun a grandement facilité l’ac-
                                                            en Brabant wallon
   ceptation du dossier pendant l’enquête
   publique.                                       CHRISTIAN TAXHET, DIRECTEUR DE LA RÉGIE FONCIÈRE PROVINCIALE AUTONOME DU BRABANT WALLON

               La mise en œuvre
           du projet d’urbanisation                Situé à proximité immédiate de Bruxelles, le Brabant wallon
   Après approbation du RUE, la Ville de
   Saint-Vith a poursuivi ses démarches            exerce un attrait indéniable pour de nombreuses personnes,
   pour urbaniser le terrain communal de           principalement pour la qualité de son cadre de vie mais
   neuf hectares, dans le but de proposer des      aussi pour son coût de l’immobilier plus abordable que dans
   logements de qualité à de jeunes familles.
   Le projet de lotissement s’est appuyé sur
                                                   l’agglomération bruxelloise. A cela s’ajoute l’implantation
   les lignes directrices définies dans le RUE     d’entreprises à haut niveau de qualification ainsi que leurs
   et a permis de concrétiser les options en       travailleurs. Bruxelles et sa périphérie concentrent ainsi la
   matière de piétonisation, de création d’es-     population la mieux formée (le phénomène étant renforcé par
   paces verts et de détente, de gestion du sta-
   tionnement et de hiérarchisation des voi-       la présence des pôles universitaires) et bénéficiant de revenus
   ries. Le projet vise également à diversifier    élevés.



                                                   C
   le type de logements et à procéder à une
   densification cohérente des lieux.                     ET ATTRAIT POUR LE Brabant                    maison d’habitation dans le Brabant wal-
   En termes de gestion environnementale, le              wallon engendre une augmentation              lon est de 235 038 euros, celui d’une villa
   projet met en application plusieurs bonnes             constante de la population depuis             de 396 943 euros et d’un appartement de
   pratiques de manière à limiter l’impact du             une vingtaine d’années. Fin 2010,             194 335 euros.
   projet tant du point de vue qualitatif que      le Brabant wallon compte près de 380 000             Quand bien même le Brabant wallon est
   quantitatif :                                   habitants. On constate dans le même temps            la province la plus riche de Wallonie en
   - imperméabilisation des sols limitée : le      une progression du produit intérieur brut            revenus par habitant, il n’en demeure pas
   coefficient d’imperméabilisation moyen          par habitant faisant du Brabant wallon la            moins que cette richesse est inégalement
   est égal à 0,32 ;                               province la plus riche de Wallonie en reve-          répartie. Dès lors, il n’est pas étonnant que
   - collecte des eaux de pluie dans des fossés    nus par habitant. Ce qui entraîne inévitable-        le nombre de Brabançons ne pouvant trou-
   enherbés et des tranchées drainantes et         ment une pression foncière et immobilière            ver un logement financièrement accessible
   mise en place de deux bassins de réten-         très importante. Le marché immobilier en             augmente d’année en année. L’augmenta-
   tion/infiltration en aval du site (capacité     Brabant wallon est considéré comme un des            tion du prix de l’immobilier plus rapide que
   totale de 850 mètres cubes) ;                   plus chers du pays avec une augmentation             celle de la capacité d’emprunt ; la difficulté,
   - maîtrise du risque de pollution de l’envi-    des prix de l’ordre de 120 % sur les dix der-        voire l’impossibilité, de financer 100 % de la
   ronnement par la mise en place d’un sépa-       nières années. Dans sa publication Chiffres          valeur du bien (un apport en fonds propres
   rateur d’hydrocarbure en amont des dis-         clés de l’immobilier 2010, le Service public         de 40 000 à 80 000 euros), contraignent les
   positifs de rétention/infiltration ;            fédéral Economie relève que les 10 com-              ménages à revenus modérés à s’éloigner
   - installation d’une citerne à eaux de pluie,   munes où l’immobilier est le plus cher en            tout en mettant la mixité sociale en péril.
   au niveau de chaque parcelle ;                  Wallonie se situent en Brabant wallon. Sur
   - recommandation en matière de perfor-          les 27 communes que compte la province,                          La Régie foncière
   mance énergétique des bâtiments ;               15 se classent dans les 20 « premières » de                   provinciale autonome
   - intégration des bonnes pratiques envi-        Wallonie et aucune dans les 20 communes              C’est pour répondre à cette problématique
   ronnementales sous forme de recom-              les moins chères.                                    que la Province du Brabant wallon a créé la
   mandations dans les prescriptions               Toujours selon le Service public fédéral             Régie foncière autonome, la volonté étant
   urbanistiques.                                  Economie, en 2010, le prix moyen d’une               d’en faire un opérateur public, influent dans

40 MOUVEMENT COMMUNAL N°866 MARS 2012
DOSSIER
                                                                                                                           Le plan illustratif
                                                                                                                           présente un
                                                                                                                           aménagement possible
                                                                                                                           des zones urbanisées.
                                                                                                                           Il appartiendra à
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                                                                                                                           s’inspirer librement de
                                                                                                                           ce plan.

le secteur du logement. La mission qui lui       Conformément au prescrit du Cwatupe, la         de qualité. Des places publiques, des che-
a été confiée est de diminuer les pressions      ZACC a fait l’objet d’un rapport urbanis-       minements structurants, des commerces
foncière et immobilière en Brabant wallon et     tique et environnemental (RUE) dont la          de proximité, des espaces verts, une zone
de favoriser l’accès à un logement de qualité,   durée d’élaboration et d’approbation a été      d’équipement communautaire et des voiries
de façon durable, destiné prioritairement        de 18 mois.                                     hiérarchisées contribuent à l’urbanisation
aux ménages à revenus modérés. Pour y            Suivant l’article 33 du Cwatupe, le RUE est     d’un quartier durable, puisque soutenable
parvenir, elle bénéficie d’une dotation pro-     un document d’orientation qui exprime les       pour les générations futures. »
vinciale lui permettant l’achat de terrains en   options d’aménagement et de développe-          Telles sont les conclusions du RUE, tel est
quantité. Elle opère également au moyen de       ment pour tout ou partie de la ZACC. Par        le projet développé par la Régie foncière.
différents mécanismes tels les PPP, les parte-   ailleurs, le décret du 20 septembre 2007 a      Le programme comprend :
nariats public-public, les marchés conjoints,    mis en place une procédure permettant           - l’urbanisation du site (pour rappel un peu
les opérations pour compte de tiers,… Sou-       au collège de fixer l’ampleur et le degré de    plus de 10 hectares) visant l’implantation
mise à la loi sur les marchés publics, elle      précision tant des options d’aménagement        de 220 logements ;
procède par marchés de promotion, cession        que de l’évaluation des incidences. Dans le     - la construction de 180 logements répartis
de droit de superficie, renonciation au droit    cas présent, le niveau de précision du RUE      en 130 maisons et 50 appartements desti-
de superficie, bail emphytéotique. Ces dif-      est tel que ce dernier s’apparente à un PCA.    nés tant à la vente qu’à la location ;
férents mécanismes permettent, en finalité,      Se basant sur l’analyse réalisée dans le        - la construction de 15 unités commerciales
d’offrir aux ménages à revenus modérés des       cadre du schéma de structure communal           d’environ 100 mètres carrés chacune ;
logements à des prix nettement inférieurs à      qui a placé la ZACC en priorité n°1, le RUE     - la construction d’une superette de 750
ceux des marchés acquisitif et locatif.          conclut au caractère prioritaire de sa mise     mètres carrés ;
                                                 en œuvre et à son affectation en zone d’ha-     - la construction d’une salle collective
        La ZACC de Gastuche                      bitat, compte tenu notamment de sa situa-       d’environ 150 mètres carrés.
Située dans l’aire d’influence résidentielle     tion à proximité immédiate de la chaussée       Ce projet fait l’objet d’un marché de pro-
de Bruxelles, au nord-est de Wavre, la Com-      de Wavre, de la RN 25 et de la gare de Gas-     motion par appel d’offres restreint actuel-
mune de Grez-Doiceau compte près de              tuche, elle-même à dix minutes de la gare       lement en cours.
13 000 habitants pour un territoire de 55,5      d’Ottignies, future station RER.                Il rencontre ainsi les desiderata formulés
kilomètres carrés. La ZACC de Gastuche,                                                          par la Commune et intègre les charges
d’une superficie totale de 20,5 hectares, est                     Le projet                      d’urbanisme que cette dernière a impo-
localisée à proximité de la limite communale     « Le choix des affectations vise à créer un     sées. Il est l’aboutissement d’une négocia-
avec Wavre. La moitié de sa surface a été mise   quartier fonctionnel, complémentaire à          tion ayant nécessité de nombreuses réu-
en œuvre voici plusieurs années ; le solde est   l’entité de Gastuche, aux typologies d’habi-    nions, processus partenarial indispensable
propriété de la Régie foncière provinciale.      tats multiples et aux cadres de vie variés et   à sa réussite.

                                                                                                           MARS 2012 N°866 MOUVEMENT COMMUNAL 41

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Les outils de conception de l’aménagement du territoire: comment les choses évoluent-elles? (2ème partie)

  • 1. Aménagement du territoire LA ZACC KLOSTERSTRASSE À SAINTVITH PLANIFICATION Les outils de conception de l’aménagement du territoire : De la planification comment les choses à la réalisation du projet évoluent-elles ? RENAUD DAELE BUREAU AUPA SPRL ASSOCIÉ  MEMBRE DE LA CHAMBRE DES URBANISTES DE BELGIQUE  EXPERT ECTP (2e partie) La Ville de Saint-Vith a mis en place une stratégie territoriale à l’horizon 2030. Dans ce cadre, de nombreux projets sont en cours PHILIPPE PIETERS CONSULTANT de développement et la mise en œuvre de la ZACC Klosterstraße Ces dernières années, plusieurs en fait partie. Le projet d’aménagement des terrains communaux volets des outils « de conception » de a permis de mettre en application plusieurs bonnes pratiques l’aménagement du territoire ont connu environnementales. une évolution : le « rapport urbanistique et environnemental » (RUE) a fait son apparition, rendant possible la mise Saint-Vith en quelques mots que l’augmentation d’habitants est la plus en œuvre des zones d’aménagement Saint-Vith, une des neuf communes ger- significative. communal concerté, et suscitant de ce manophones de Belgique, est située dans Le taux de chômage (5,31 %) est nettement fait un engouement certain. la région de l’Eifel (Hautes Ardennes) à inférieur aux moyennes de la région ou de Dans le même temps le schéma de l’extrême Est de la Belgique. Son territoire l’arrondissement, tandis que le taux d’acti- structure communal (SSC) connaissait couvre une superficie de 14 693 hectares vité (67,71 %) est, lui, nettement plus élevé. des modifications substantielles de son dont 1 525 hectares sont inscrits en zone Saint-Vith a, depuis longtemps, développé contenu (apparition, entre autres, de urbanisable au plan de secteur. Le territoire une culture du territoire en approuvant son la notion d’évaluation des incidences communal est composé de nombreuses schéma de structure communal en 1995 et environnementales probables) et entités villageoises mais c’est la Ville de son règlement communal d’urbanisme en quelques nouveautés en matière Saint-Vith qui concentre la majorité des 1998. Un plan communal de mobilité et un de procédure. Quant au schéma de commerces, services et équipements. programme communal de développement développement de l’espace régional Saint-Vith compte environ 9 300 habi- rural sont venus récemment renforcer les (SDER), document d’orientation qui « chapeaute » tous les autres, l’heure du tants et sa population est en croissance lignes directrices du développement terri- premier bilan a sonné. continue (+ 38 habitants par an en torial de la commune. Dans cette deuxième partie de dossier moyenne). C’est dans le centre de l’entité (cf. 1ère partie dans le Mouvement Développement communal de février 2012), Renaud d’une stratégie territoriale Daele, Auteur de projet membre de la L’entité de Saint-Vith souffre depuis Chambre des Urbanistes de Belgique, quelques années d’une pénurie en ter- et Christian Taxhet, Directeur de la rains inscrits en zone urbanisable au plan Régie foncière du Brabant wallon, nous de secteur. exposent deux expériences récentes La plupart des terrains libres de construc- d’élaboration de RUE, qui montrent tions correspondent soit à des terrains notamment que l’outil correspond au non cadastrés, occupés par des voiries ou degré de précision souhaitable à cette diverses fonctions urbaines, soit à des ter- échelle et à ce stade de la planification. rains dont l’urbanisation serait contraire aux principes d’une politique de dévelop- pement proche des noyaux urbains et res- pectueux de la nature et des paysages. Pour répondre aux besoins en logements © Renaud Daele, 2008 de la population dans le centre (estimés à 22,5 logements par an en moyenne), 34 hectares seront nécessaires à l’hori- Noues enherbées zon 2030. Pour le développement de 38 MOUVEMENT COMMUNAL N°866 MARS 2012
  • 2. DOSSIER © AUPA sprl © AUPA sprl Source Source : Administration SPF Economie du cadastre Ville de Saint-Vith : Densité de la population en 2007 Ville de Saint-Vith : Occupation du sol © AUPA sprl © AUPA sprl Source : Administration du cadastre + SPW-DGO4 Ville de Saint-Vith : Potentiel de développement foncier RUE Klosterstraße : Plan d’affectation commerces, on constate également qu’il - mise en oeuvre de trois ZACC, par l’inter- reste peu de place disponible. médiaire de l’adoption d’un rapport urba- La Ville de Saint-Vith exprime donc un nistique et environnemental. Le choix du besoin en terrains constructibles proches conseil communal repose sur une évalua- du centre de la ville, de manière à promou- tion des caractéristiques environnemen- voir le développement de quartiers com- tales de chaque ZACC ; pacts, à renforcer le rôle de pôle d’appui - élaboration d’un PCA révisionnel visant de Saint-Vith défini par le SDER et à limiter à créer une zone d’activités commerciales l’urbanisation des villages et hameaux. d’environ cinq hectares. Aujourd’hui, le plan de secteur ne permet plus de répondre à cette demande. Le rapport urbanistique et De manière à faire face à ces besoins et à la environnemental de la ZACC pénurie de terrains dans l’entité de Saint- Klosterstraße Vith, le conseil communal a décidé d’anti- La ZACC Klosterstraße, d’une superficie de ciper et de mener différentes actions : près de 30 hectares, est située à proximité - élaboration de trois PCA dans des quar- immédiate du centre. La ZACC est par- tiers du centre de Saint-Vith. L’objectif de tiellement occupée par une infrastructure ces PCA est de réorganiser le territoire à scolaire, une ancienne ferme et quelques l’échelle d’un quartier de manière à per- lotissements. La commune y possède mettre la création de logements (essentiel- environ neuf hectares de terrains libres de lement collectifs), de commerces de détail constructions. et de moyennes surfaces commerciales ; Les options d’aménagement ont été défi- Projet de lotissement communal à Saint-Vith - instauration d’une taxe sur les immeubles nies de manière à renforcer les caracté- inoccupés pour lutter contre la dégradation ristiques environnementales intéres- chemin de fer, permet de créer un quar- des immeubles existants et pour inciter à santes de la ZACC. Ainsi, un large couloir tier dans un écrin de verdure. Le relief des leur conservation et/ou leur reconversion ; vert, correspondant à un ancien tracé de terrains est propice à la création de bassin MARS 2012 N°866 MOUVEMENT COMMUNAL 39
  • 3. Aménagement du territoire LE RUE DE LA ZACC DE GASTUCHE A GREZDOICEAU de rétention à caractère paysager et envi- ronnemental. La proximité du centre-ville a incité la création d’un réseau de chemin réservé aux modes doux de déplacement. Le rapport urbanistique et environne- mental de la ZACC Klosterstraße a été approuvé en 2007. Il a fait l’objet d’une La problématique large concertation entre les proprié- taires, les riverains et les gestionnaires des réseaux, ce qui a permis de préciser du logement le programme et le phasage de mise en œuvre. La prise en compte des attentes de chacun a grandement facilité l’ac- en Brabant wallon ceptation du dossier pendant l’enquête publique. CHRISTIAN TAXHET, DIRECTEUR DE LA RÉGIE FONCIÈRE PROVINCIALE AUTONOME DU BRABANT WALLON La mise en œuvre du projet d’urbanisation Situé à proximité immédiate de Bruxelles, le Brabant wallon Après approbation du RUE, la Ville de Saint-Vith a poursuivi ses démarches exerce un attrait indéniable pour de nombreuses personnes, pour urbaniser le terrain communal de principalement pour la qualité de son cadre de vie mais neuf hectares, dans le but de proposer des aussi pour son coût de l’immobilier plus abordable que dans logements de qualité à de jeunes familles. Le projet de lotissement s’est appuyé sur l’agglomération bruxelloise. A cela s’ajoute l’implantation les lignes directrices définies dans le RUE d’entreprises à haut niveau de qualification ainsi que leurs et a permis de concrétiser les options en travailleurs. Bruxelles et sa périphérie concentrent ainsi la matière de piétonisation, de création d’es- population la mieux formée (le phénomène étant renforcé par paces verts et de détente, de gestion du sta- tionnement et de hiérarchisation des voi- la présence des pôles universitaires) et bénéficiant de revenus ries. Le projet vise également à diversifier élevés. C le type de logements et à procéder à une densification cohérente des lieux. ET ATTRAIT POUR LE Brabant maison d’habitation dans le Brabant wal- En termes de gestion environnementale, le wallon engendre une augmentation lon est de 235 038 euros, celui d’une villa projet met en application plusieurs bonnes constante de la population depuis de 396 943 euros et d’un appartement de pratiques de manière à limiter l’impact du une vingtaine d’années. Fin 2010, 194 335 euros. projet tant du point de vue qualitatif que le Brabant wallon compte près de 380 000 Quand bien même le Brabant wallon est quantitatif : habitants. On constate dans le même temps la province la plus riche de Wallonie en - imperméabilisation des sols limitée : le une progression du produit intérieur brut revenus par habitant, il n’en demeure pas coefficient d’imperméabilisation moyen par habitant faisant du Brabant wallon la moins que cette richesse est inégalement est égal à 0,32 ; province la plus riche de Wallonie en reve- répartie. Dès lors, il n’est pas étonnant que - collecte des eaux de pluie dans des fossés nus par habitant. Ce qui entraîne inévitable- le nombre de Brabançons ne pouvant trou- enherbés et des tranchées drainantes et ment une pression foncière et immobilière ver un logement financièrement accessible mise en place de deux bassins de réten- très importante. Le marché immobilier en augmente d’année en année. L’augmenta- tion/infiltration en aval du site (capacité Brabant wallon est considéré comme un des tion du prix de l’immobilier plus rapide que totale de 850 mètres cubes) ; plus chers du pays avec une augmentation celle de la capacité d’emprunt ; la difficulté, - maîtrise du risque de pollution de l’envi- des prix de l’ordre de 120 % sur les dix der- voire l’impossibilité, de financer 100 % de la ronnement par la mise en place d’un sépa- nières années. Dans sa publication Chiffres valeur du bien (un apport en fonds propres rateur d’hydrocarbure en amont des dis- clés de l’immobilier 2010, le Service public de 40 000 à 80 000 euros), contraignent les positifs de rétention/infiltration ; fédéral Economie relève que les 10 com- ménages à revenus modérés à s’éloigner - installation d’une citerne à eaux de pluie, munes où l’immobilier est le plus cher en tout en mettant la mixité sociale en péril. au niveau de chaque parcelle ; Wallonie se situent en Brabant wallon. Sur - recommandation en matière de perfor- les 27 communes que compte la province, La Régie foncière mance énergétique des bâtiments ; 15 se classent dans les 20 « premières » de provinciale autonome - intégration des bonnes pratiques envi- Wallonie et aucune dans les 20 communes C’est pour répondre à cette problématique ronnementales sous forme de recom- les moins chères. que la Province du Brabant wallon a créé la mandations dans les prescriptions Toujours selon le Service public fédéral Régie foncière autonome, la volonté étant urbanistiques. Economie, en 2010, le prix moyen d’une d’en faire un opérateur public, influent dans 40 MOUVEMENT COMMUNAL N°866 MARS 2012
  • 4. DOSSIER Le plan illustratif présente un aménagement possible des zones urbanisées. Il appartiendra à l’auteur de projet de s’inspirer librement de ce plan. le secteur du logement. La mission qui lui Conformément au prescrit du Cwatupe, la de qualité. Des places publiques, des che- a été confiée est de diminuer les pressions ZACC a fait l’objet d’un rapport urbanis- minements structurants, des commerces foncière et immobilière en Brabant wallon et tique et environnemental (RUE) dont la de proximité, des espaces verts, une zone de favoriser l’accès à un logement de qualité, durée d’élaboration et d’approbation a été d’équipement communautaire et des voiries de façon durable, destiné prioritairement de 18 mois. hiérarchisées contribuent à l’urbanisation aux ménages à revenus modérés. Pour y Suivant l’article 33 du Cwatupe, le RUE est d’un quartier durable, puisque soutenable parvenir, elle bénéficie d’une dotation pro- un document d’orientation qui exprime les pour les générations futures. » vinciale lui permettant l’achat de terrains en options d’aménagement et de développe- Telles sont les conclusions du RUE, tel est quantité. Elle opère également au moyen de ment pour tout ou partie de la ZACC. Par le projet développé par la Régie foncière. différents mécanismes tels les PPP, les parte- ailleurs, le décret du 20 septembre 2007 a Le programme comprend : nariats public-public, les marchés conjoints, mis en place une procédure permettant - l’urbanisation du site (pour rappel un peu les opérations pour compte de tiers,… Sou- au collège de fixer l’ampleur et le degré de plus de 10 hectares) visant l’implantation mise à la loi sur les marchés publics, elle précision tant des options d’aménagement de 220 logements ; procède par marchés de promotion, cession que de l’évaluation des incidences. Dans le - la construction de 180 logements répartis de droit de superficie, renonciation au droit cas présent, le niveau de précision du RUE en 130 maisons et 50 appartements desti- de superficie, bail emphytéotique. Ces dif- est tel que ce dernier s’apparente à un PCA. nés tant à la vente qu’à la location ; férents mécanismes permettent, en finalité, Se basant sur l’analyse réalisée dans le - la construction de 15 unités commerciales d’offrir aux ménages à revenus modérés des cadre du schéma de structure communal d’environ 100 mètres carrés chacune ; logements à des prix nettement inférieurs à qui a placé la ZACC en priorité n°1, le RUE - la construction d’une superette de 750 ceux des marchés acquisitif et locatif. conclut au caractère prioritaire de sa mise mètres carrés ; en œuvre et à son affectation en zone d’ha- - la construction d’une salle collective La ZACC de Gastuche bitat, compte tenu notamment de sa situa- d’environ 150 mètres carrés. Située dans l’aire d’influence résidentielle tion à proximité immédiate de la chaussée Ce projet fait l’objet d’un marché de pro- de Bruxelles, au nord-est de Wavre, la Com- de Wavre, de la RN 25 et de la gare de Gas- motion par appel d’offres restreint actuel- mune de Grez-Doiceau compte près de tuche, elle-même à dix minutes de la gare lement en cours. 13 000 habitants pour un territoire de 55,5 d’Ottignies, future station RER. Il rencontre ainsi les desiderata formulés kilomètres carrés. La ZACC de Gastuche, par la Commune et intègre les charges d’une superficie totale de 20,5 hectares, est Le projet d’urbanisme que cette dernière a impo- localisée à proximité de la limite communale « Le choix des affectations vise à créer un sées. Il est l’aboutissement d’une négocia- avec Wavre. La moitié de sa surface a été mise quartier fonctionnel, complémentaire à tion ayant nécessité de nombreuses réu- en œuvre voici plusieurs années ; le solde est l’entité de Gastuche, aux typologies d’habi- nions, processus partenarial indispensable propriété de la Régie foncière provinciale. tats multiples et aux cadres de vie variés et à sa réussite. MARS 2012 N°866 MOUVEMENT COMMUNAL 41