Le permis de location: propositions pour un renouveau qualitatif

644 views
618 views

Published on

Plus d'infos: www.uvcw.be
Après de nombreux mois de gestation, de concertation et de réfl exion avec les acteurs wallons du secteur du logement, le Parlement wallon s’apprête à adopter une grande réforme du Code wallon du logement. L’ambition est de repenser et d’améliorer l’ensemble des politiques le traversant pour faciliter et optimiser sa mise en oeuvre sur le territoire et garantir ainsi, à tous, le droit à un logement décent. Le permis de location constitue, incontestablement, un élément fondateur.

Published in: News & Politics
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
644
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Le permis de location: propositions pour un renouveau qualitatif

  1. 1. Logement Le permis de location Propositions pour un renouveau qualitatif THIBAULT CEDER CONSEILLER RESPONSABLE Suivez le dossier « permis de location » sur internet avec une enquête exclusiveAprès de nombreux mois de gestation, de concertation et de réalisée auprès des conseillers enréflexion avec les acteurs wallons du secteur du logement, logements des communes, un explicatif complet des procédures applicables en lale Parlement wallon s’apprête à adopter une grande réforme matière (compétences, constats, pouvoirdu Code wallon du logement. L’ambition est de repenser et d’appréciation, sanctions, etc.) et desd’améliorer l’ensemble des politiques le traversant pour faciliter liens concrets avec d’autres politiques connexes, notamment les règlementset optimiser sa mise en œuvre sur le territoire et garantir ainsi, incendies et l’urbanisme.à tous, le droit à un logement décent. Le permis de locationconstitue, incontestablement, un élément fondateur. Notre association a, pour ce faire, relevé l’ensemble des constats qui, aujourd’hui,C sont considérés comme constitutifs d’un ETTE AMBITION EST SALUÉE par Un avis récent du Conseil d’administra- frein à l’application de ce mécanisme. Huit l’Union des Villes et Communes de tion de l’Union des Villes et Communes d’entre eux sont soulignés : Wallonie. A l’heure actuelle, cepen- de Wallonie propose au Gouvernement - le déficit d’informations relatives, pour dant, la réflexion portant sur le permis ainsi qu’au Parlement wallons de prendre la commune, à la connaissance des loge-de location semble laissée de côté. Cet outil en main cette politique pour y apporter les ments existants et, pour le bailleur, à laest pourtant considéré comme essentiel par modifications nécessaires et garantir ainsi nécessité même de disposer d’un permisl’ensemble des acteurs qui le pratique et, une réelle approche globale des politiques de location,souvent, son ineffectivité est mise en avant. permettant la concrétisation des objectifs - la complexité du champ d’application,Une évaluation est donc nécessaire. du code. - l’ineffectivité du système de répression, NOVEMBRE 2011 N°862 MOUVEMENT COMMUNAL 43
  2. 2. Logement - la qualité des attestations et les contrôles les louer une par une. Les conditions de qui ne constituait alors qu’une grille de corrélatifs, ces logements s’avéraient déplorables au référence3. - la multiplicité des documents, niveau des qualités intrinsèques du bâti- Le mécanisme du permis de location fut - l’obsolescence et la complexité de cer- ment (humidité, installation électrique ensuite confirmé, et étendu, dans le Code tains pans de la procédure, dangereuse, manque d’équipement sani- wallon du logement adopté le 22 octobre - les conséquences du défaut de permis de taire, etc.), de l’espace vital disponible par 1998. Les articles 10 à 13 constituent à location sur le plan civil, ménage, de la garantie du respect de la vie l’heure actuelle le siège de la matière. La - la plus-value pour le bailleur. privée des occupants ainsi que du loyer et procédure applicable ainsi que les garan- Au regard de chaque constat, nous propo- des charges effectivement demandés. ties d’inviolabilité du domicile et de res- sons des solutions pragmatiques et pros- L’objectif premier de cette législation était pect de la vie privée furent formalisées pectives. De manière générale, ces propo- donc d’en finir avec ces « situations dignes dans l’arrêté du 25 février 19994, lui-même sitions peuvent être classées de court à long des romans les plus noirs d’Emile Zola » abrogé et actualisé par l’arrêté du 3 juin terme. En effet, outre certaines modifica- en définissant le cadre règlementaire 20045, inchangé depuis. tions plus techniques, réalisables à court qui garantirait « une offre de logements Les critères minimaux de salubrité sont terme, cette politique mérite à notre sens décents ». Pour ce faire, il fut décidé de aujourd’hui énumérés à l’article 3 du Code une réflexion complète et transversale qui mettre en place « les normes minimales wallon du logement et précisés dans un pourrait aboutir à moyen ou long terme à de sécurité et de qualité auxquelles doit arrêté du 30 août 20076. une approche intégrée de politiques com- répondre ce type de logements destinés à la plémentaires comme, pour exemple, la location et subordonner leur mise en loca- Bilan de l’application potentielle régionalisation de la politique tion à l’obtention préalable d’un certificat Le nombre de logements directement du bail. de location délivré par le collège des bourg- concernés par ce mécanisme n’est pas mestre et échevins ». Le choix des normes précisément quantifié. Il n’existe en effet Rappel historique devait se faire dans le respect de la situa- aucune statistique officielle. Selon cer- Le permis de location fut introduit en tion des personnes concernées souvent taines estimations, il tournerait autour des Région wallonne par le décret du 6 avril issues des milieux les plus défavorisés. 32 0007. 1995 (entré en vigueur le 1.10.1995). Il est Concrètement, les critères se devaient de Le nombre de permis de location est, en depuis partie intégrante du Code wallon constituer de réels « minima de salubrité 2010, de 12 000. Près de 63 % des logements du logement. et d’habitabilité » et ne pouvaient pas avoir visés ne seraient donc pas, statistique- Ce mécanisme est la réponse apportée pour conséquence de trop restreindre ment, en ordre au regard des obligations à ce qui fut considéré, dans les années « l’offre globale comme une peau de cha- légales prescrites par le Code wallon du 80, comme le « scandale des garnis ». Les grin » 1. La lutte contre l’exclusion sociale logement8. enquêtes réalisées dans le cadre de la était donc le corollaire indissociable de la Ce chiffre, alarmant sans doute, est cepen- police des habitations insalubres révé- réforme envisagée. dant à nuancer. D’une part, tous les per- laient en effet que les conditions d’habitat Les normes minimales de salubrité furent mis de location ne sont pas transmis à la les plus désastreuses se rencontraient le fixées dans l’arrêté du 20 juillet 19952 sur Région. D’autre part, pour les immeubles plus souvent dans des immeubles d’où l’on la base de la circulaire ministérielle du collectifs, partie substantielle du dispositif, tire profit de quasiment toutes les pièces, 26 avril 1993 relative aux critères d’insa- il n’y a qu’un permis de location octroyé même parfois des caves et greniers, pour lubrité des logements situés en Wallonie pour l’ensemble des logements y localisés9. Il n’en ressort pas moins, et d’avis général, un large sentiment d’ineffectivité du méca- nisme existant. Nous analyserons ci-dessous les constats expliquant ce bilan en demi-teinte lié à l’application du permis de location. L’enquête sur la qualité de l’habitat menée en 2006-2007 a cependant confirmé l’inté- rêt du mécanisme et a démontré qu’une attention particulière devait être portée aux petits logements et logements collec- tifs. En effet, il est estimé que 62,2 % des logements sont salubres (qualifiés de bons à très bons) - soit un peu moins de deux logements sur trois, ce qui est beaucoup mieux que l’indice relevé lors de l’enquête similaire réalisée en 1994-1995 qui ne rele- vait que 46,4 % de logements salubres - et que 37,8 % sont classés comme moyens44 MOUVEMENT COMMUNAL N°862 NOVEMBRE 2011
  3. 3. Logementà très mauvais. Ce second chiffre passe maison aux nombreuses sonnettes/boites Soulignons par ailleurs, qu’en pratique,cependant à 48,2 % pour les logements de aux lettres, travail de l’agent de quartier, et malgré l’absence d’étude sur ce point,moins de 28 m2 et à 53,1 % pour les loge- taxe poubelles, demande d’information de nombreuses communes soulèvent laments compris entre 28 et 40 m2. Par ail- lors de la domiciliation, etc. L’informa- mauvaise information souvent avancéeleurs, cette enquête tend à démontrer que tion s’obtient par la mise en place d’une par les bailleurs (de bonne foi) à propos dece type de logement reste principalement transversalité des services et d’un recou- cette obligation (v. point suivant relatif auloué à des personnes précarisées. Plus du pement au niveau du service logement de champ d’application). Une publicité activetiers serait en effet loué à des ménages dis- l’ensemble des données récoltées. et une sensibilisation au niveau régionalposant de moins de 650 euros par mois. A notre sens, à moyen terme, une source seraient souhaitables. d’information complémentaire intéres- Le champ d’application Constats sante pourrait émaner du certificat éner- Un permis de location est notammentLe bilan en demi-teinte de l’application des gétique. Ce dernier contient certaines requis pour des logements dont lespermis de location s’explique par le cumul informations sur la taille du logement loué pièces d’habitation et les locaux sani-d’un certain nombre de constats. (le calcul de la surface est cependant dif- taires sont réservés à l’usage individuelL’information férent) 10. Il conviendrait néanmoins d’ins- d’un seul ménage et dont la superfi-L’une des premières raisons qui explique le taurer un transfert d’information sur ce cie habitable ne dépasse pas 28 m2.manque d’effectivité du mécanisme actuel point entre la base de données centralisée La superficie habitable est la superficieréside dans le déficit d’informations rela- au niveau régional et les différentes com- mesurée entre les parois intérieures destives, pour la commune, à la connaissance munes qui ne disposent pas d’un accès à pièces d’habitations multipliée par undes logements existants et, pour le bailleur, ces données. coefficient de hauteur et par un coefficientà la nécessité même de disposer d’un per- d’éclairage. Ce coefficient équivaut à 1 si lamis de location. hauteur sous plafond est d’au moins 2 m etDe manière générale, le bailleur, lorsqu’il que la superficie de vitrage est égale à ausouhaite mettre en location son bien n’a, à moins 1/14 de la superficie au sol en cas del’heure actuelle, aucune obligation (ou rai- vitrage vertical et/ou 1/16 en cas de vitrageson) d’entrer en contact avec les autorités de toiture11. Si les normes ne sont pas res-administratives compétentes en matière pectées, les coefficients sont inférieurs à 1.de logement. La conclusion du bail ne Ainsi, en raison de ce coefficient, un loge-relève pas de la compétence des autorités ment sous toit peut avoir une superficiecommunales, aucune information ne leur intérieure supérieure à 28 m2 mais uneen est faite. superficie habitable inférieure à ce seuilLa commune n’a réellement connaissance et, partant, nécessiterait un permis dede cette volonté de mise en location qu’au location. Pour exemple, un logement dontmoment où l’enquêteur privé agréé prend la superficie calculée entre les parois inté-contact avec les services communaux pour Le Parlement rieures des pièces d’habitation est égalecompléter le rapport de conformité. wallon s’apprête à 36 m2 mais dont la moitié de ces piècesLes communes considèrent cependant se trouve entre 1 m et 2 m dans les partiesqu’une proactivité dans la recherche de à adopter sous pentes, sera considéré comme faisantces logements est indispensable pourassurer, à tous, le droit à un logement une grande réforme effectivement 27 m2. Il sera donc soumis à permis de location. Un calcul similairedécent (et informer en conséquence le du Code wallon pourrait être fait pour le calcul d’éclairagepotentiel locataire préalablement à la dans un logement ne comprenant, parconclusion d’une convention de bail). En du logement exemple, qu’un éclairage naturel indirect.pratique, cette proactivité s’avère difficile. Ces deux coefficients couplés peuventNi la commune, ni la Région ne disposent conduire à prendre en considération desen effet d’un recensement de ces loge- Quoi qu’il en soit, cette multiplicité des logements de surfaces bien supérieures.ments leur permettant d’assurer l’infor- démarches - source de charge adminis- La complexité de ce calcul, justifiée notam-mation préalable. Tout au plus ont-elles trative conséquente au résultat impré- ment dans le cadre des normes de sur-une information plus complète grâce cis - ne facilite pas le contrôle des loge- peuplement, n’invite pas à la lisibilité duau permis d’urbanisme, depuis 2002, et ments nécessitant un permis de location. champ d’application de ce mécanisme. Defiable mais partielle, depuis 1994. Pour y Il conviendrait de transformer, au profit bonne foi, de nombreux bailleurs peuventparvenir, les communes mettent donc en des communes et par tout moyen per- considérer leur logement, d’une surfaceplace un ensemble de démarches com- tinent, cette information « active » en intérieure supérieure à 28 m2, comme nonplémentaires leur permettant de dégager information « passive », par référence soumis au permis de location.des faisceaux d’indice sur la structure et aux termes usités dans la législation rela- Dans un souci de simplification adminis-la composition des logements : visite de tive à l’accès à l’information en matière trative (tant pour le bailleur que pour laterrain, contacts avec les locataires de environnementale. commune qui doit procéder au calcul du NOVEMBRE 2011 N°862 MOUVEMENT COMMUNAL 45
  4. 4. Logement métré), d’information (pour le locataire) rencontrerait l’intérêt des bailleurs et des ensemble de politiques distinctes (permis et d’effectivité du mécanisme, il convien- communes mais ne faciliterait cependant de location, primes, subsides à la création/ drait de simplifier un maximum ce champ pas la lisibilité pour le locataire. Comment rénovation, etc.). d’application : pourrait-il, le jour de la visite, s’assurer A moyen terme, il serait justifié et oppor- - soit, en simplifiant le calcul de surface que la superficie du logement est effecti- tun que la législation s’intéresse aussi aux (sans nécessairement remettre en cause vement supérieure au seuil défini dans la logements compris entre 28 et 40 m2. Les celui applicable au surpeuplement). Ainsi, législation ? résultats de l’enquête sur la qualité de l’ha- une surface de 40 m2 calculée en fonction - soit, en supprimant la référence à la notion bitat démontrent clairement que les diffi- de la surface plancher nette, sans recours de « surface » pour lui préférer d’autres cultés sont encore plus prégnantes pour aux coefficients précités, permettrait de critères plus facilement objectivables. Le ce type de logements. 48, 2 % des loge- faciliter le calcul tout en assurant que les nombre de chambres du logement peut ments de moins de 28 m2 sont considérés logements soumis actuellement à permis par exemple constituer un critère per- comme moyens à très mauvais et 53,1 % de location le restent. Cette simplification tinent. Tout appartement comprenant pour les logements situés entre 28 à 40 m2 ! moins de deux chambres pourrait ainsi Ce chiffre se creuse pour les catégories être soumis à permis de location. La typo- supérieures mais reste inquiétant. 40,8 % logie de l’habitat pourrait aussi constituer des logements compris entre 41 et 100 m2 Le permis de une base adéquate. Le mécanisme pour- rait ainsi viser tous les « studios », c’est-à- sont en effet considérés comme moyens à très mauvais. Une action par étape nous location constitue dire, « un logement constitué d’une seule semble donc pertinente dès qu’un certain pièce principale »12. Dans une approche seuil d’effectivité par tranche est atteint. un élément globale de la politique du logement, il L’exception au permis de location inscrite fondateur du droit pourrait s’envisager d’organiser, à terme, à l’article 9 du code ne se justifie, à notre un classement des logements sur la base sens, plus. L’expérience communale le à un logement de critères objectifs « à la française » (T1, démontre, cette exception est souvent décent F1, etc.)13. Cette catégorisation permettrait de circonscrire aisément, et si telle est la catalyseur de fraude à la loi et ne se com- prend pas en termes de qualité intrinsèque volonté, les logements concernés, pour un du logement. Rappelons en effet que selon l’enquête sur la qualité de l’habitat, un propriétaire occupant sur trois vit dans un logement qualifié de moyen à très mau- vais. Ce chiffre impose à lui seul que l’on s’occupe aussi de ce type de logement. La répression L’effectivité d’un mécanisme passe aussi par la mise en place d’un système répres- sif efficace et cohérent. Les articles 200bis et 201 prévoient une infraction pour le bailleur qui, soit, loue ou met en location un logement visé à l’article 10 sans avoir obtenu de permis de location, soit, après obtention d’un permis de location, contre- vient à une disposition arrêtée par ou en vertu des articles 10 et suivants. Une infrac- tion similaire est prévue pour les personnes qui font obstacles à l’exercice des missions des fonctionnaires et des agents commu- naux agréés visés à l’article 5 du code. Au vu du libellé de l’article 200, l’entrave à la mission des enquêteurs agréés « permis de location » n’est donc pas constitutive d’une infraction (v. point « Procédure » pour un développement). Les infractions constatées sont poursui- vies par voie d’amende administrative, à moins que le ministère public ne juge, compte tenu de la gravité de l’infraction, qu’il y a lieu à poursuites pénales. Les46 MOUVEMENT COMMUNAL N°862 NOVEMBRE 2011
  5. 5. Logementpoursuites pénales excluent l’applicationd’une amende administrative, même siun acquittement les clôture.En pratique, il convient de constater que,d’une part, les amendes administrativesne peuvent, sans l’adoption d’un arrêtédéfinissant notamment le tableau desamendes, être appliquées et que, d’autrepart, le ministère public tend à classersans suite les poursuites pénales à l’en-contre des propriétaires contrevenants.L’abrogation de l’article 13bis du Codewallon du logement - qui permettait defermer un logement ne disposant pas depermis de location - sans mise en placed’amende pertinente (qui était pour-tant le corollaire indispensable à cettesuppression) a supprimé tout moyende contrainte face aux propriétairesdéfaillants14.De surcroit, même si l’arrêté ministé-riel relatif auxamendes admi- Il serait par la de cas, pousse les autorités compétentesnistratives venait suite nécessaire à vérifier le contrôle exercé préalablementà être adopté, L’UVCW propose de réfléchir au rôle par l’enquêteur privé.l’effectivité réelle au gouvernement de la commune Cette double vérification constitue unecontinuerait de en cette matière charge administrative et financière peuposer question. de réfléchir en axant l’étude justifiable qui rallonge de surcroit la duréeL’amorce du pro-cessus est en effet au permis de sur les synergies possibles avec d’obtention des permis de location et dis- suade d’autant plus les propriétaires de selaissée aux seuls location les autres polices plier à la contrainte du permis de location.agents régionaux administratives Il conviendrait de renforcer le contrôle duqui ne disposent (permis d’urba- Ministre sur la qualité des rapports effec-pas actuellement des moyens humains nisme, PEB, environnement, etc.). tués par les enquêteurs agréés en utili-ou financiers pour assurer sa mise en Les contrôles sant, le cas échéant, son pouvoir de retraitœuvre effective. L’absence de compé- Le code prévoit que le permis de location des agréments antérieurement donnés.tence des communes dans ce cadre pose est délivré au bailleur dans les quinze jours La multiplicité des documentsquestion. Leur connaissance du terrain, du dépôt de sa déclaration de mise en loca- Au fil des années et des obligations légis-des propriétaires et de la situation des tion, à condition que cette déclaration soit latives, de plus en plus de documents etlocataires permettrait d’assurer un suivi accompagnée d’une attestation émanant d’obligations sont imposées aux proprié-efficace et de faire respecter ainsi les d’une personne agréée à cet effet par le taires : critères de salubrité, de sécuritéexigences imposées par le Code wallon Gouvernement. L’arrêté du 3  juin  2004 incendie, d’électricité, de gaz, de perfor-du logement. Le constat de non-respect consacre les conditions d’agréation qui mance énergétique, urbanistiques, etc.serait par ailleurs la suite logique et cohé- peuvent être octroyées tant à des per- L’ensemble de ces impositions s’avèrentrente assurant l’effectivité des procédures sonnes privées qu’à des agents commu- généralement nécessaires au vu des objec-mises en place (arrêté d’inhabitabilité, naux. La DGO4 publie régulièrement sur tifs poursuivis par chacune de ces législa-retrait du permis de location, etc.). son site la liste des personnes privées tions. L’objectif n’est pas ici de remettre enCes éléments conjugués entrainent une agréées. Plusieurs communes disposent cause leur pertinence mais de soulignerineffectivité totale des principes répres- par ailleurs d’un agent agréé. l’importance de rationaliser l’ensemblesifs et, en termes de communication, sont En pratique, mais sans pour autant dispo- des procédures administratives, souventporteurs d’un sentiment d’impunité. ser de statistiques précises, il existe un cer- d’application distincte, entre ces différentesIl convient donc d’adopter au plus vite tain nombre de discussions, dans le chef législations.les arrêtés nécessaires à l’application des tant de la Région que des communes, sur la Ces applications dissociées, souvent histo-amendes administratives en prévoyant, qualité des rapports effectués par les per- riques, sont empruntes de messages néga-en parallèle, les moyens nécessaires à la sonnes privées agréées souvent soumises tifs et peu cohérents auprès des personnesRégion pour procéder aux constats y rela- aux pressions des clients : les bailleurs. Ce concernées. Elles imposent par ailleurstifs au sein de l’ensemble des communes. sentiment, avéré dans un certain nombre une charge administrative conséquente NOVEMBRE 2011 N°862 MOUVEMENT COMMUNAL 47
  6. 6. Logement pour les com- différents contrôles. pas sans conséquence pour le locataire qui, munes qui, dans En définitive, et de outre les troubles subis, se verra expulsé du la majorité des cas, Le permis manière générale, logement concerné. doivent assurer les distinctions Afin de prévenir ces conséquences néga- l’exécution et/ou le de location est entre enquêteur tives, il conviendrait d’informer le (can- suivi. Cette rationalisa- un outil essentiel « permis de loca- tion » et enquêteur didat-) locataire dès le départ, de l’exis- tence, ou non d’un permis de location. tion, à dissocier de lutte contre « visite de salu- Cet objectif passe inévitablement par une suivant l’applica- brité » des com- nécessaire transparence du champ d’ap- tion à des loge- les logements munes ne devraient plication de cette obligation (v. point rela- ments existants ou insalubres plus aujourd’hui tif au champ d’application) mais requiert à créer, pourrait pouvoir se justi- aussi de prévoir une information directe, assurer par ailleurs fier. Leur travail notamment en annexe à la convention une baisse relative est, dans les faits, locative. Cette proposition entre dans la des coûts globaux de ces attestations. identique. L’octroi aux communes de la droite ligne de ce qui est déjà proposé L’idée d’un « passeport du bâtiment ou du compétence de « visite de salubrité » au par la loi du 25 avril 2007 qui prévoit que logement » pourrait, ici, trouver utilement sens de l’article 5 du Code wallon du loge- ces conventions contiennent « les disposi- source d’inspiration dans son contenu et ment devrait justifier une rationalisation tions adoptées par la région concernée en son champ d’application. des conditions d’agrément ainsi que des matière de normes de salubrité, sécurité et La procédure compétences. Cette rationalisation per- habitabilité ». La démarche liée à l’obtention d’un per- mettrait en outre d’assimiler le rapport de Cette modification relève, à l’heure mis de location émane des bailleurs. Ils conformité réalisé par l’enquêteur com- actuelle, des compétences fédérales. doivent, avant toute mise en location et sur munal agréé dans le cadre du permis de Le sentiment de contrainte démarche volontaire, obtenir l’attestation location et le rapport de salubrité visé à Le permis de location est souvent perçu de conformité. Ils demandent ensuite le l’article 5. Cette harmonisation faciliterait, par les bailleurs comme une contrainte permis à la commune. le cas échéant, la prise d’arrêté en cas de administrative complémentaire. S’y sou- La procédure instaurée a l’avantage d’être logement ne répondant pas aux conditions mettre est coûteux, et parfois fastidieux, simple et suffisamment claire pour les minimales imposées par la législation. et le bailleur n’en retire aucun avantage demandeurs, tant dans les démarches à Le décret-programme du 22 juillet 2010 a direct. suivre que dans les délais. En pratique, celle- clarifié l’intervention de l’enquêteur agréé Il conviendrait peut-être, à tout le moins ci semble fonctionner relativement bien. et des services communaux dans la rédac- si les autres propositions ne permettent Il convient cependant de constater que tion du rapport de conformité. L’arrêté du 3 pas d’assurer l’effectivité du permis de « théoriquement », au niveau notamment juin 2010 n’a cependant pas été modifié et location, d’inciter les bailleurs à recourir de la cohérence entre l’arrêté du 3 juin 2004 contient une procédure qui ne correspond, à ce permis afin de développer un parc de et le Code wallon du logement, des pro- en aucun point, à la législation actuellement logements wallon conforme au droit à un blèmes existent. Des modifications tech- existante. Une concordance devrait être logement décent. niques de cet arrêté, voire du décret sur réalisée pour spécifier le rôle de chacun. Les amendes administratives perçues par certains points, mériteraient d’être adop- Il conviendrait de réévaluer la pertinence la Région pourraient par exemple alimen- tées sur plusieurs points . de devoir demander l’avis de l’enquêteur ter un fonds à l’octroi de prime à la restau- Au niveau des enquêteurs compétents, il agréé « visite de salubrité » préalablement ration des petits logements ou à leur sup- conviendrait de réévaluer les références à toute mise en demeure pouvant conduire pression (en démolissant l’une ou l’autre faites au sein de l’arrêté du 3 juin 2004 et au retrait d’un permis de location. Cette cloison entre deux logements existants afin du Code wallon du logement. Ainsi, par obligation pourrait, à notre sens, être d’en créer un seul conforme aux politiques exemple, les enquêteurs « permis de loca- supprimée15. régionales et communales). tion » ne peuvent accorder des dérogations Il est unanimement admis que face à un aux critères de salubrité prévus dans l’arrêté permis de location provisoire, le collège La régionalisation du bail, du 30 août 2007. Il nous semblerait oppor- communal doit disposer d’un délai supé- une aubaine ? tun de le permettre, à tout le moins pour les rieur à 15 jours pour pouvoir se prononcer Le permis de location est un outil essentiel enquêteurs agréés communaux, notam- avec pertinence sur les travaux à réaliser et dans le dispositif actuel de lutte contre les ment dans leur rôle de « contrôleur ». Par le délai nécessaire. L’article 11 de l’arrêté logements insalubres. ailleurs, l’obstacle à l’exercice des missions prévoit cependant un délai de rigueur de Il est cependant nécessaire de garantir son des fonctionnaires et des agents commu- 15 jours. A notre sens, ce délai devrait, à effectivité, trop relative à l’heure actuelle. naux agréés visés à l’article 5 est constitu- tout le moins, passer à 60 jours ou, mieux, Pour ce faire, il nous semble possible d’agir tif d’une infraction. Cette dernière devrait être supprimé. en trois temps, afin d’assurer des actions être étendue aux entraves réalisées envers Les effets du permis de location concrètes directes tout en laissant le les agents communaux agréés « permis Le principe de nullité absolue du bail en temps de la réflexion pour en parfaire son de location » qui réalisent notamment les cas de défaut de permis de location n’est fonctionnement.48 MOUVEMENT COMMUNAL N°862 NOVEMBRE 2011
  7. 7. Logement En guise de conclusion Objectifs Moyens Court terme Modifications Au niveau du décret essentiellement - Simplifier le champ d’application (en recourant, par ex., à la notion de pièces au lieu de surface). techniques Au niveau de l’arrêté - Faire équivaloir, pour les communes, les agréments des enquêteurs « permis de location » et des enquêteurs « visites de salubrité ». Au vu des conséquences pratiques et politiques, l’équivalence ne pourrait cependant être automatique. Sans l’accord express de la commune, l’agrément « enquêteurs permis de location » ne pourrait valoir automatiquement l’agrément « enquêteurs visites de salubrité ». - Harmoniser la procédure décrite dans l’arrêté du 3 juin 2004 à celle définie nouvellement dans l’article 10 du Code wallon du logement. - Clarifier les délais laissés aux communes en matière de permis de location provisoire. - Adopter les arrêtés nécessaires à l’applicabilité des amendes administratives. Au niveau régional et gouvernemental - Déployer les moyens nécessaires pour permettre à la Région de constater et suivre les infractions. - Adapter l’aide conférée aux communes au regard des exigences attendues afin d’assurer la rencontre effective des objectifs recherchés. Cette aide pourrait notamment passer par le maintien, la pérennisation et le développement des conseillers en logements. - Envisager un transfert aux communes des données « surfaces » comprises dans les certificats énergétiques et disponibles au niveau régional afin de compléter leur information dans la recherche de ce type de logement. - Renforcer le contrôle sur l’agrément des enquêteurs privés, en adoptant une ligne de conduite claire et en procédant, le cas échéant, au retrait des agréments des personnes qui ne réaliseraient pas un contrôle considéré comme conforme. Moyen terme Réflexion sur - Approfondir la question du champ d’application, d’une part, en évaluant si l’effectivité constatée sur le terrain permet de la portée du l’étendre et, d’autre part, en adoptant un référentiel commun à la dénomination des logements sis en Région wallonne. mécanisme - Réfléchir au rôle des communes en matière de constats et de suivi des infractions au Code wallon du logement, au regard notamment des autres polices administratives. L’évaluation du Cwatupe à venir pourrait utilement aiguiller cette réflexion. - Envisager, au niveau fédéral, une modification de la loi du 25 avril 2007 afin de compléter les annexes par les permis de location. - Mettre en place un « passeport » logement comprenant, à tout le moins pour les logements visés par le permis de location : le certificat énergétique, le contrôle gaz et électricité et le permis de location. - Si le manque d’effectivité reste constaté, envisager divers incitants permettant de pousser les bailleurs à demander le permis de location. Long terme Régionalisation - Le champ d’application. du bail - Le « passeport » logement. - Le rôle de la commune. - Les critères de salubrité et leurs impacts sur le bail. -…1 7 11 L’ensemble de ces situations sont tirées des travaux prépara- L’enquête sur la qualité de l’habitat précise que 2,1 % des Ou, respectivement, 1/12 et 1/14 en cas de nouveau toires. Doc. P.W., 297 (1994-1995), n°1 à 5. logements étudiés font moins de 28 m2. Par extrapolation, et logement.2 A.G.W. 20.7.1995 portant exécution du décr. 6.4.1995 concer- considérant que le nombre total de logements en Wallonie 12 Définition du petit Robert qui pourrait être complétée par le nant les normes de qualité des logements collectifs et des est approximativement de 1,5 millions, le nombre de loge- Code wallon du logement en fonction des objectifs poursui- petits logements individuels, loués ou mis en location à titre ments de moins de 28 m2 approcherait des 32 000. vis. Ainsi, par comparaison, en France, un studio comporte 8 de résidence principale. Nous parlons ici de l’obligation administrative de disposer une seule pièce qui fait à la fois office de séjour, chambre,3 M.B. 30.6.1993. d’un tel permis. Et non de la qualité intrinsèque du logement. cuisine, avec une salle de bains séparée, et des WC soit sépa-4 9 Aucun chiffre précis n’est actuellement disponible. Selon les rés eux aussi, soit installés dans la salle de bains. A.G.W. relatif aux prescriptions particulières aux logements 13 collectifs et aux petits logements individuels, loués ou mis en chiffres récents obtenus auprès de la DGO4, près d’un permis Le chiffre représente le nombre de pièces - hors cuisine, location à titre de résidence principale. Entré en vigueur le de location sur quatre concernerait un logement collectif. Le salle de bains, WC - que compte l’appartement. Parfois, il est 1.3.1999. nombre d’unités de logements effectivement concernées fait référence à un « bis » par exemple, le «1bis » représente5 n’est cependant pas connu. Une analyse est en cours afin de la pièce que compte l’appartement (hors cuisine, salle de A.G.W. relatif au permis de location. Entré en vigueur le quantifier plus précisément le nombre de logements visés. bains, WC) qui est suffisamment grande pour en faire deux, 26.9.2004. 10 ou comporte deux espaces.6 La superficie est ainsi calculée en fonction de la surface plan- A.G.W. déterminant les critères minimaux de salubrité, les cher chauffée, les murs étant inclus dans cette surface. Des 14 V. par ailleurs, infra, l’absence de lien entre le contrôle de la critères de surpeuplement et portant les définitions visées à coefficients existent cependant, tout comme le permis de commune et la prise d’arrêté d’inhabilité. l’art. 1er, 19° à 22°bis, du CWL (M.B. 30.10.2007). location, notamment pour les logements sous toit et l’espace 15 CWL, art. 13. compris entre 1,5 m et 2,2 m. Le coefficient de luminosité n’existe pas au niveau du certificat énergétique. V. le point “Le champ d’application pour une explication de ce calcul au niveau des permis de location” . NOVEMBRE 2011 N°862 MOUVEMENT COMMUNAL 49

×