Thailand Grundstücks Due Diligence

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  • 1. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER MAI 2012 Die thailändische Immobilien-Due Diligence in vier mal vier Schritten Für den eiligen Leser: Der Beitrag beschäftigt sich mit den typischen 16 Schrit- ten und Überlegungen, die im Rahmen einer Due Dilgence anzustellen sind. Dies unterteilt sich in die vier Bereiche (i) Prüfung der Do- kumente, (ii) Ortsbesichti- gung des Grundstücks - und des lokalen Umfelds, (iii) Be- Im Rahmen einer Grundstücks-Due-Diligence wer- such bei den Behörden und den die rechtlichen und tatsächlichen Hintergründe (iv) Prüfung der Rechtslage. von bebauten oder unbebauten Grundstücken be- leuchtet. Typischer Anwendungsfall ist die Immobili- Die Immobilien Due Diligence eninvestition, bei der der Käufer die Due Diligence erscheint auf den ersten Blick in Auftrag gibt. als kompliziert und kaum durchschaubar. Die Auftei- Die Ergebnisse der Prüfung können die Kaufent- lung in 16 Einzelschritte zeigt scheidung beeinflussen sowie auf den angemesse- dies zwar als komplex, aber nen Kaufpreis Einfluss haben. Es ist daher sinnvoll, als überschaubar und durch- sich in den vertraglichen Gestaltungen einen Aus- aus beherrschbar. Eine un- weg offen zu halten, falls die Prüfung zu einem ne- abhängige Grundstücks-Due- gativen Ergebnis kommt. Diligence ist für einen Immo- bilienerwerb 10.000 km Es ist für einen verhandlungsstarken entfernt von der Heimat Käufer in der Praxis durchaus nicht eine offensichtlich sinn- unüblich, dass in einem derartigen Fall volle Investition. auch die sogenannte "Reservierungs- gebühr" zurück zu zahlen ist. Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand Managing Director von PUGNATORIUS ist PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt- Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts- schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir anwalt mit langjährigen Erfahrungen im arbeiten nach deutschen Standards. Mit thailändischen Zivil- und Steuerrecht und deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt- zudem der einzige deutsche Steuerberater lichkeit und deutscher Premiumqualität. in Thailand. 1 VON 6
  • 2. PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER MAI 2012 DIE THAILÄNDISCHE IMMOBILIEN DUE DILIGENCE IN 4 MAL 4 SCHRITTEN Eine "sorgfältige Prüfung" - das ist in etwa (1) Erstes und wichtigstes Dokument ist das die deutsche Übersetzung - umfasst typi- Eigentumspapier, im Idealfall in der Form ei- scherweise vier wesentliche Schritte, die nes "Chanotes". Hierzu gehören auch das jeweils in vier Unterpunkte aufgeteilt werden Hausbuch, der Erwerbsvertrag (Kaufvertrag) können. Diese vier mal vier, also 16 Felder sowie, falls verfügbar, Unterlagen zu den werden nachfolgend als Orientierungshilfe vorherigen Erwerben. dargestellt. Sämtliches Marketingmaterial, einschließlich Ausgespart bleibt die Prüfung der rechtli- der Webseite im Internet, sind zu sichten und chen, steuerlichen und wirtschaftlichen dokumentieren. Hieraus können sich recht- Grundlagen einer grundstückshaltenden lich erhebliche Zusicherungen, aber auch Company Limited, deren Gesellschaftsantei- offen gelegte Mängel und Einschränkungen le gegebenenfalls Gegenstand der Kaufver- der Kaufsache ergeben, die nach Vertrags- handlungen sind.. schluss nicht mehr beanstandet werden kön- nen. I. Die Prüfung der Dokumente (2) Dokumente zu Mietverträgen, Hypothe- Der erste Schritt betrifft die Prüfung der vom ken, sonstigen Belastungen und Verfügun- Verkäufer angeforderten Unterlagen. Sach- gen sowie Sonderrechte sind von ebenso gerechterweise ist ihm eine detaillierte Liste großer Bedeutung. Informationen zur Eigen- der erforderlichen Dokumentenkopien zu tümerstruktur, BOI Förderung, die rechtliche übermitteln. RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER Ausgestaltung am gemeinsam genutzten (4) Von praktisch großer Bedeutung ist die Eigentum (Clubhaus, Schwimmbad, Garten- Durchsicht des Reglements, der Hausord- anlage) gehören ebenfalls hierzu. nung, des Dienstleistungsvertrags oder sons- tiger auf Dauer angelegter Vereinbarungen, Auch die Einsichtnahme in die Instandhal- die die Rechtspositionen des Investors emp- tungsunterlagen und Betriebskostenabrech- findlich einschränken können und zu laufen- nungen der letzten Jahre liefern wertvolle den Kosten führen. Wenn in der Villa ein Büro Informationen. mit oder ohne Publikumsverkehr betrieben werden soll, darf dies in der Ressort-Ordnung (3) Bezüglich Villen und anderer Aufbauten nicht ausgeschlossen sein. bedarf es der Vorlage der Baugenehmigun- gen sowie aller weiteren bau- oder betriebs- Der Vorteil der Nutzungseinschränkung ist bezogenen Genehmigungen und Lizenzen, die Gewissheit, dass der Nachbar dieselben bis zur Bescheinigung über die Umweltver- Einschränkungen zu dulden hat und insoweit träglichkeitsprüfung ("Environmental Impact Gleichbehandlung gegeben ist - wenn dies Assessment"). Besonders kritisch zu sehen entsprechend zugesichert wird. sind die in der Vergangenheit erfolgten Ü- bertragungen der Baugenehmigung und sonstiger Lizenzen. EINIGE RECHTE VORBEHALTEN Dieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf- Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber basiert auf einer langjährigen Tätigkeit als rechtlicher, steuerlicher und wirtschaftli- cher Berater bei Immobilieninvestitionen in Thailand . 2 VON 6
  • 3. Eine vollständige und aktuelle Version dieses Beitrags erhalten Sie auf www.scribd.com/PUGNATORIUS_LTD oder per eMail an bibliothek@pugnatorius.com Pugnatorius Die deutsche Wirtschafts- und Steuerkanzlei in Bangkok Effiziente rechtliche und steuerliche Problemlösungen für anspruchsvolle Mandanten mit hohen Anforderungen PUGNATORIUS Ltd. | International Lawyers 29th Floor, Central World Tower | 999/9 Rama I Road Pathumwan, Bangkok 10330 | Kingdom of Thailand Tel 0066.22072647 | Fax 0066.22072657 lawyers@pugnatorius.com | www.pugnatorius.com