Der thailändische Immobilienerwerb

PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012 Der thailändische Immobilien- erwerb in 4 mal 4 Schritten Für den eiligen Leser: Der Beitrag beschäftigt sich mit den typischen 16 Schrit- ten und Überlegungen, die der Erwerb einer Immobilie in Thailand mit sich zieht. Dies unterteilt sich in die vier Bereiche (i) Festlegung der Erwerbsstruktur, (ii) Durch- führung der Real Estate Due Diligence, (iii) Erstellung der Die Immobilieninvestition in einem fremden Verträge und sonstigen Ver- Land ist kein Geschäft des täglichen Lebens. tragsdokumente und (iv) Das thailändische Immobilienrecht, mehr aber Durchführung der Verträge, noch die Rechtspraxis, erscheinen dem Laien also Abschluss und Registrie- als verwirrend und unüberschaubar. Der si- rung. chere Weg zum eigenen Grundbesitz ist aber weder ein Labyrinth noch eine Schlangengru- Der Immobilienerwerb er- be. scheint auf den ersten Blick als kompliziert und kaum Ein sorgfältig handelnder Erwerber muss vier durchschaubar. Die Auftei- wesentliche Schritte unterscheiden, die je- lung in 16 Einzelschritte zeigt weils in vier Unterpunkte aufgeteilt werden dies zwar als komplex, aber können. Diese vier mal vier, also 16 Felder als überschaubar und durch- werden nachfolgend als Orientierungshilfe aus beherrschbar. Hier- dargestellt. Ausgespart bleibt die An- durch wird das Immobili- gemessenheit des Erwerbspreises enprojekt für den Käu- und Verhandlungsmöglichkeiten zur fer/Mieter spürbar er- Kaufpreisreduzierung. leichtert. Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand Managing Director von PUGNATORIUS ist PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt- Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts- schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir anwalt mit langjährigen Erfahrungen im arbeiten nach deutschen Standards. Mit thailändischen Zivil- undSteuerrecht und deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt- zudem der einzige deutsche Steuerberater lichkeit und deutscher Premiumqualität. in Thailand. 1 VON 4

PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012 DER THAILÄNDISCHE IMMOBILIENERWERB IN 4 MAL 4 SCHRITTEN I. Festlegung der Erwerbsstruktur pany Limited) eingeschaltet wird. Das Grund- stück kann bereits einer Gesellschaft gehö- (1) Zunächst ist zu entscheiden, ob eine ren, so dass nur die Gesellschaftsanteile zum Villa auf eigenem Grund und Boden erwor- Verkauf stehen. Ei- ben werden soll ne Gesellschaft oder aber in ein kann auch neu zu Condominium in- gründen sein, da vestiert wird. Beim der ausländische Condominiumkauf Käufer das Grund- verbleibt das unter- stück nicht selber l i e g e n d e G r u n d- direkt erwerben will stück im Eigentum bzw. darf. der Trägergesell- schaft, die als juris- (3) Der nächste tische Person struk- Punkt betrifft Miet- turiert ist. Es gilt ein und Finanzierungs- spezielles Condo- vereinbarungen. minium-Gesetz, Der Erwerb oder die Errichtung des eigenen welches fortlaufend weiter entwickelt wird. Hauses mag auf gemietetem Grund und Bo- den erfolgen. In vielen Fällen ist die langfris- (2) Die zweite wesentliche Entscheidung ist, tige Miete auch der Ersatz für eine Eigen- ob in den Erwerb eine Gesellschaft (Com- RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER tumsübertragung. Insbesondere bei Einbe- erwägen, ob eine Verpfändung der thailändi- ziehung von thailändischen Beteiligten ist schen Mehrheitsanteile sinnvoll ist - gegebe- die Wahl einer sachgerechten Finanzie- nenfalls verbunden mit einer Hinterlegung der rungsstruktur ein notwendiges Element des Grundstücksurkunden (Chanotes). Gesamtmodells. II. Die Due Diligence Untersuchung (4) Beim vierten Punkt geht es um die Aus- gestaltung der Sicherheitenstruktur. Der Immobilientransaktionen bringen typischer- Ausländer mag seine Rechtsposition zum weise Überraschungen mit sich. Der Erwer- Grundstück durch ein lebenslanges Wohn- ber kann lediglich auswählen, ob er von die- recht, eine Hypothek oder ein exotisches sen Punkten vor oder nach dem Kauf erfah- „Usufruct“ verstärken wollen. Bezüglich der ren möchte. Der „Titel Search“, also die Prü- Villa auf gemietetem Grund und Boden kann fung der Eigentümerstellung des Verkäufers, ein Erbbaurecht („Superficies“) vereinbart ist hierbei nur ein kleiner und unzureichender werden oder auf eine informelle Ersatzlö- Baustein. Eine ordnungsgemäße Vorge- sung vertraut werden. Bei einer ausländi- hensweise besteht aus diesen vier Elemen- schen Minderheitsbeteiligung an einer ten: grundstückshaltenden Gesellschaft ist zu EINIGE RECHTE VORBEHALTEN Dieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf- Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber ist die Überarbeitung eines im August 2011 in der Zeitschrift THAI FOKUS veröf- fentlichten Beitrages. 2 VON 4

PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012 (5) Zunächst erfolgt eine Prüfung der vorlie- kunft („Covenants“) sind hierbei wichtige genden Unterlagen. Hierzu gehören die Ei- Elemente. gentümerurkunde (Chanote), das Hausbuch, Mietverträge, Belastungen sowie die Bau- (9) Hauptvereinbarung ist der Grundstücks- genehmigung. Hieraus ergibt sich nicht sel- kauf- und -übertragungsvertrag. Es kann sich ten, dass die Verkäuferangaben nur fast auch um einen Miet- oder einen Anteilsüber- richtig waren und die Transaktion doch nicht tragungsvertrag handeln, soweit diese Struk- so einfach abzuwickeln ist, wie von allen Be- turvarianten gewählt wurden. Ein zusätzlicher teiligten erhofft. Dienstleistungsvertrag o.ä. kann steuerlich vorteilhaft sein und die Dauerpflichten der (6) Anschließend erfolgt die Besichtigung Parteien nach Vertragsschluss regeln. des Grundstücks. Dieser Schritt wird häufig als unnötig angesehen, da der Erwerber das (10) Der nächste Bestandteil betrifft die Bau- Grundstück vermeintlich bereits bestens errichtung bzw. Übertragung von Baugeneh- kennt - aber Naivität ist auch hier ein migungen sowie alles, was in gesellschafts- schlechter Ratgeber. Grenzsteine können rechtlicher Hinsicht erforderlich wird. Dies den Laien täuschen, die Zufahrtswege kön- sind gegebenenfalls die kompletten Unterla- nen sich als Illusion herausstellen und die gen zur Gesellschaftsgründung. Infrastruktur für das Vorhaben offensichtlich (11) Der dritte Teil des Vertragspakets betrifft unzureichend sein. die Finanzierungs- und Absicherungsaspekte. (7) Hiervon zu trennen ist der Ortstermin bei Hierzu zählen Hypothek, Verpfändung, Usu- den lokalen Behörden und die Einsichtnah- fruct, Superficies, Wohnrecht, Darlehen, Op- me in die Originalakten, Karten und Pläne. tionsregelungen sowie Anteilsübertragungs- Ein erfahrener Anwalt wird nicht nur die bis- vereinbarungen. Nicht jeder Vertrag bedarf zu herigen Eigentumswechsel nachverfolgen, seiner zivilrechtlichen Wirksamkeit der Ein- sondern im Gespräch mit den Behörden reichung bei den Behörden. auch beabsichtigte Änderungen des Bebau- ungsplans und zukünftige Umweltschutzauf- (12) Ein gleiches Maß an Sorgfalt empfiehlt lagen oder Großvorhaben in der Umgebung sich einerseits bezüglich der Reservierungs- vereinbarungen und des Memorandums of (Fabrikerrichtung, etc.) in Erfahrung bringen. Understanding im Vorfeld des Erwerbs. Glei- (8) Der letzte Schritt der Due Diligence ist ches gilt andererseits für die Vollmachtsur- dann die eigene anwaltliche Prüfung der kunden und Übersetzungen. Die Kette von Rechtslage. Handelt es sich um ein Natur- miteinander verbundenen Einzeldokumenten schutzgebiet oder einen Nationalpark? Ist reisst bekanntlich an ihrem schwächsten die Bebauungshöhe eingeschränkt? Darf Glied. dort ein Gewerbe betrieben werden? Die IV. Die Durchführung der Verträge Anzahl möglicher Problemfälle ist uner- schöpflich. Die schönsten Verträge sind wertlos, wenn sie nicht ordnungsgemäß durchgeführt wer- III. Erstellung der Verträge und sonstigen Urkunden den. Erst ganz am Schluss stellt sich heraus, ob sich die Zeit und Mühe tatsächlich gelohnt Der Vertrag zur Übertragung eines Condo- haben. miniums ist regelmäßig überschaubar. In allen anderen Fällen handelt es sich entwe- (13) Die Verträge müssen wirksam unter- der um ein dickes Vertragsbündel - oder um schrieben werden. Dies klingt einfach, ist a- eine Falle für den ausländischen Erwerber. ber nicht immer so. Hat die richtige Person Gewährleistungen bei Vertragsabschluss unterschrieben? Ist die Kette der wirksamen („Representations“) und Zusagen für die Zu- 3 VON 4

PUGNATORIUS RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER FEBRUAR 2012 Vertretungen lückenlos? Wie ist es bei einem Vertrags- schluss mit im Ausland ansässigen Beteiligten? Der Verfasser (14) Die Unterschriftsleistung führt regelmäßig nicht zum Managing Director Dr. Ulrich sofortigen Vollzug der Vereinbarungen. Es können Bedin- Eder berät und vertritt Unter- gungen zu erfüllen und Fristen einzuhalten sein. Wer zu nehmen und Personen bei der rechtlichen, steuerlichen früh die Zahlung veranlasst, kann sich später um so län- und wirtschaftlichen Ausge- ger ärgern. staltung komplexer Rechts- verhältnisse. (15) Die Eintragung beim Land Office ist häufig der letzte Schritt der Transaktion. Hier Dr. Ulrich Eder ist seit 1989 bzw. 1993 Rechtsanwalt und gelten besondere Formerfor- Steuerberater, mit Auszeich- dernisse und typischerweise nung promoviert in Münster/ nur die thailändische Sprache. Westfalen, zugelassen am „Es wird schon seine Richtig- Oberlandesgericht Düssel- keit haben“ darf auch in dieser Phase nicht ausreichen. dorf und ordentliches Mit- glied der dortigen Rechtsan- (16) Die übersichtliche Dokumentation der Immobili- waltskammer und Steuerbe- entransaktion ist die heimliche Königsdisziplin des Immo- raterkammer. bilienanwalts. Im Nachhinein werden viele Käufer z.B. mit der Erkenntnis konfrontiert, dass sich nur ein Teil des „Stellen Sie an Ihren Berater Kaufpreises in den Verträgen wieder findet, da dies an- im Ausland mindestens die- geblich für beide Seiten vorteilhaft sei. selben Qualitätsanforderun- gen wie an Ihren Hausanwalt Grundstückskauf sollte Misstrauenssache sein. Um sich im Heimatland. Wer sich mit auf Dauer ein Stück vom thailändischen Paradies zu si- Glücksrittern einlässt, darf sich über Überraschungen chern, sollte man daher eine seriöse Durchführung in die- nicht wundern.“ sen sechzehn Schritten nicht scheuen. PUGNATORIUS Ltd. International Lawyers 29th Floor, Central World Tower 999/9 Rama I Road, Pathumwan Bangkok 10330, Thailand Telefon: +66 2 2072647 Telefax: +66 2 2072657 Telefax: +49 211 2049211 Internet: www.pugnatorius.com eMail: lawyers@pugnatorius.com Wir sprechen englisch, thailändisch und spanisch. Besonders gerne aber deutsch. 4 VON 4

Die deutsche Steuer- und WirtschaftskanzleiPUGNATORIUS in Bangkok für Thailand, Südostasien und Offshore ✔ Effektive Strukturierung von Minderheitsbeteiligungen in thailändische Produktion, Service und Grundbesitz ✔ Risikobewusstes Investment in Myanmar durch Nutzung der Holding-und Strukturvorteile Thailands ✔ Steuerliche und strukturelle Anpassung an die neu entstehenden Wirtschaftseinheiten in ASEAN und Asien ✔ Realistische internationale Steuerplanung durch Einbeziehung von attraktiven Offshore-Standorten PUGNATORIUS Ltd. | International Lawyers 29th Floor, Central World Tower | 999/9 Rama I Road Pathumwan, Bangkok 10330 | Kingdom of Thailand Tel 0066.22072647 | Fax 0066.22072657 lawyers@pugnatorius.com | www.pugnatorius.com

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