Trudo jaarverslag 2011

  • 1,811 views
Uploaded on

Trudo – Jaarverslag 2011 …

Trudo – Jaarverslag 2011
Volkshuisvestingsverslag - Jaarrekening

More in: Technology
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
1,811
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1

Actions

Shares
Downloads
4
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. Trudo – Jaarverslag 2011Volkshuisvestingsverslag - Jaarrekening 1
  • 2. Algemene gegevensPlaats van vestiging: Torenallee 34 5617 BD EindhovenPostadres: Postbus 360 5600 AJ EindhovenTelefoonnummer: 040 – 235 98 88Faxnummer: 040 – 246 41 03Internet: www.trudo.nlE-mail: trudo@trudo.nlAkte van oprichting: 13 juni 1916Toelating: bij Koninklijk Besluit nummer 24 d.d. 5 maart 1917Statuten: laatste wijziging d.d. 24 november 2010Werkgebied: regio EindhovenKamer van Koophandel: ingeschreven in het handelsregister onder nr. H 17024183 bij de Kamer van Koophandel en fabrieken te Eindhoven. ingeschreven in het stichtingenregister onder nr. S 93218.NRV nummer: 27892
  • 3. InhoudsopgaveVOORWOORD........................................................................................................................................5DEEL I. ‘SUPPORTING PEOPLE’, ONZE NIEUWE VISIE..........................................................7DEEL II. DE ZEVEN KERNACTIVITEITEN.................................................................................11 1. VERHUUR, BEHEER EN LEEFBAARHEID ..........................................................................................11 1.1 Verhuur..............................................................................................................................11 1.2 Beheer ...............................................................................................................................16 1.3 Leefbaarheid......................................................................................................................22 2. EEN NIEUW PERSPECTIEF VOOR BIJZONDERE KLANTEN .................................................................25 2.1 Het huisvesten van Bijzondere Klanten.............................................................................25 2.2 Het Stedelijk Kompas ........................................................................................................29 2.3 Organiseren van woonondersteuning................................................................................30 2.4 Werk- en dagbesteding .....................................................................................................31 3. FOCUS OP VERKOOP ...................................................................................................................33 3.1 Slimmer Kopen® ...............................................................................................................33 3.2 Slimmer Financieren® .......................................................................................................38 3.3 Kooprecht ..........................................................................................................................38 4. STEDELIJKE VERNIEUWING ..........................................................................................................41 4.1 Kruidenbuurt ......................................................................................................................41 4.2 Lakerlopen.........................................................................................................................42 4.3 Bennekel............................................................................................................................43 4.4 Woensel-West ...................................................................................................................44 4.5 Doornakkers ......................................................................................................................45 4.6 Genderdal..........................................................................................................................45 4.7 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000 .............................................................46 4.8 Activiteiten 2011 in het kader van Krachtwijken ................................................................46 5. UITBREIDING ..............................................................................................................................49 5.1 Woningen opgeleverd in 2011...........................................................................................49 5.2 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000 .............................................................50 5.3 In aanbouw in 2011 ...........................................................................................................50 5.4 In ontwikkeling in 2011 ......................................................................................................51 6. BIJZONDERE PROJECTEN ............................................................................................................53 6.1 Ontwikkelingen Strijp-S .....................................................................................................53 6.2 Projecten van stedelijk belang...........................................................................................55 6.3 Verhuurcijfers van Bijzondere Projecten ...........................................................................55 7. FOCUS OP EMANCIPATIE ..............................................................................................................57 7.1 Initiatieven op buurtniveau.................................................................................................58 7.2 Stedelijke initiatieven .........................................................................................................60DEEL III. DE ORGANISATIE........................................................................................................63 1. DE TOEGELATEN INSTELLING .......................................................................................................63 1.1 Organisatiestructuur ..........................................................................................................63 1.2 Personeel ..........................................................................................................................64 1.3 Ondernemingsraad............................................................................................................66 1.4 Informatietechnologie (ICT) ...............................................................................................66 1.5 De klachtencommissie.......................................................................................................67 1.6 Maatschappelijke ondersteuning .......................................................................................67 1.7 Betrokkenheid belanghouders...........................................................................................67 2. VERBINDINGEN ...........................................................................................................................71 2.1 Organisatiestructuur ..........................................................................................................71 2.2 Trudo Holding BV ..............................................................................................................72 3. SOLIDE.......................................................................................................................................79 3.1 Realisatie versus prognose ...............................................................................................79 3.2 Financiële continuïteit........................................................................................................82 3
  • 4. DEEL IV. TRANSPARANTIE IN BESTUUR EN TOEZICHT........................................................87 1. GOVERNANCECODE ....................................................................................................................87 1.1 Integriteitcode ....................................................................................................................88 2. HET BESTUUR .............................................................................................................................89 2.1 Personalia..........................................................................................................................89 2.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze .................................................................................89 2.3 Verantwoording beloning...................................................................................................91 3. DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .................................................................................................93 3.1 Personalia..........................................................................................................................93 3.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze .................................................................................94 3.3 Inhoudelijk toezicht ............................................................................................................96 3.4 Verantwoording beloning.................................................................................................100DEEL V. JAARREKENING 2011...............................................................................................103 1. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ..........................................................................................104 2. GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING 2011 .............................................................106 3. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2011 .......................................................................107 4. TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2011 ...............................108 4.1 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling ..........110 4.2 Balanswaardering: Activa ................................................................................................112 4.3 Balanswaardering: Passiva .............................................................................................115 4.4 Toelichting op de geconsolideerde balans: Activa ..........................................................119 4.5 Toelichting op de geconsolideerde balans: Passiva........................................................130 4.6 Financiële instrumenten ..................................................................................................137 4.7 Niet in balans opgenomen verplichtingen........................................................................137 4.8 Venootschapsbelasting ...................................................................................................139 4.9 Fiscale eenheid ...............................................................................................................139 4.10 Toelichting geconsolideerde winst-en-verliesrekening ....................................................140 5. ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011.......................................................................153 6. ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 ...........................................................155 7. TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING ...............................................156 7.1 ACTIVA............................................................................................................................156 7.2 PASSIVA .........................................................................................................................159 7.3 Niet uit de balans blijkende verplichtingen ......................................................................161 7.4 Toelichting op de winst-en-verliesrekening .....................................................................161DEEL VI. VERKLARINGEN........................................................................................................167 1. CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT ..................................................167 2. VERKLARING VAN HET BESTUUR .................................................................................................169 3. VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .....................................................................171DEEL VII. KENGETALLEN..........................................................................................................173DEEL VIII. MELDINGSPLICHTIGE BESLUITEN .........................................................................1754
  • 5. Voorwoord2011 stond voor Trudo voor een belangrijk deel in het teken van ‘Supporting People’. Zo luidt de naamvan onze nieuwe visie, die we afgelopen jaar na een zevental debatten met onze stakeholders hebbenvastgesteld. Een visie waarmee we de koers van onze corporatie weer voor een aantal jaren hebbenbepaald. En waarmee ook de vergezichten voor onze zeven kernactiviteiten zijn geschetst. We wetennu waar we over vijf jaar willen staan en hoe we daar willen komen.Met onze nieuwe visie hebben we de koers van onze corporatie herijkt. Maar er gebeurde uiteraardmeer in 2011. Er werd ook ‘gewoon’ gewerkt. En goed; op al onze zeven kernactiviteiten (1. Verhuur,Beheer en Leefbaarheid, 2. Bijzondere Klanten, 3. Verkoop, 4. Stedelijke Vernieuwing, 5. Uitbreiding,6. Bijzondere Projecten en 7. Emancipatie) zijn verreweg de meeste doelstellingen voor 2011ruimschoots gehaald.Kortom, 2011 was voor Trudo wederom een succesvol jaar. In dit jaarverslag geven we u een beeldvan onze organisatie en in het bijzonder van onze maatschappelijke en financiële resultaten in hetafgelopen jaar.We richten ons met dit jaarverslag tot de toezichthoudende instanties, het ministerie van BZK, hetCentraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de gemeente Eindhoven. Maar uiteraard ook tot onzebelanghouders: klanten (Klantenplatform en bewonerscomités) en onze partners uit hetmaatschappelijk middenveld.Wij wensen u veel leesplezier.Raad van Commissarissen, bestuur en medewerkers van Stichting Trudo. 5
  • 6. 6
  • 7. Deel I. ‘Supporting People’, onze nieuwe visieDe corporatiesector strompelt al jaren van incident naar incident. Haar imago heeft daarmee enormedeuken opgelopen. Eén van de oorzaken is het legitimatieprobleem waarmee de sector kampt. Toencorporaties nog verenigingen waren, was duidelijk dat zij van en voor de leden waren. Maar toen zijveranderden in stichtingen, werd het allemaal veel minder duidelijk. Van wie is de corporatie nueigenlijk? En wie bepaalt of zij de goede dingen doet?Eind 2010/begin 2011 hebben we samen met onze belanghouders de visie van onze corporatieherijkt. De koers voor de lange termijn. Een belangrijk uitgangspunt daarbij was het oplossen van datlegitimatieprobleem.Elke vijf jaar actualiseert Trudo haar visie. We vinden het uiterst belangrijk dat onze belanghoudersintensief betrokken zijn bij het uitzetten van de koers die we met onze corporatie willen varen. Datdoen we dan ook zeer uitvoerig. Zo debatteerden we samen eind 2005/begin 2006 tijdens een aantal‘diners pensants’ uitgebreid over de manier waarop de corporatie haar maatschappelijkondernemerschap moet invullen. Dat gebeurde aan de hand van de Trudo Top Tien, een conceptvisiemet de tien belangrijkste strategische keuzes. Enerzijds kregen we tijdens de debatten veel lof vooreen aantal keuzes die we voor ogen hadden. Anderzijds was er ook snoeiharde kritiek. We richttenons vrijwel uitsluitend op het fysieke domein, terwijl we ons volgens een groot deel van onzebelanghouders ook op het sociale domein zouden moeten begeven. We trokken ons die kritiek aan enin onze visie De Publieke Zaak namen we ons voor om ons werkterrein met name binnen de stedelijkevernieuwing en voor Bijzondere Klanten te verbreden richting sociale domein.Inmiddels zijn we vijf jaar verder. Woonondersteuning is een onderdeel van de core business van hetteam Bijzondere Klanten. Emancipatie is zelfs als zevende kernactiviteit toegevoegd aan hetactiviteitenpallet van onze corporatie. Met andere woorden: we zijn anno 2011 zowel in het fysieke alsin het sociale domein actief.In de zomer van 2010 startten we met het actualiseren van onze visie. Opnieuw dachten we na overonze eigen positie, ons beleid en onze strategieën voor de opvolgende jaren. Maar vooral ook over dewijze waarop we invulling willen geven aan onze ambities als maatschappelijk ondernemer. Uiteraardhebben we daar onze belanghouders weer bij betrokken. In zeven debatten met medewerkers, hetklantenplatform, ambtenaren, het openbaar bestuur, partijen uit het maatschappelijk middenveld enandere partijen in ons professionele netwerk peilden we de mening van in totaal zo’n 365belanghouders. Onze belanghouders blijken uitermate scherp, kritisch, meedenkend en creatief. Hunbijdragen hebben hier en daar tot forse wijzigingen in de definitieve visie geleid, die we begin 2011hebben vastgesteld.In die nieuwe visie trekken we de lijn, die wel al in de vorige visie hadden ingezet, door. De focusverschuift nog meer van het vastgoed naar de klant. Van het fysieke domein naar het sociaal-economische domein. Dat uit zich in de titel van de nieuwe visie: Supporting People, hetondersteunen of vooruit helpen van mensen.In de nieuwe visie maken we een aantal belangrijke keuzes.Passie voor de publieke zaakVeel van de problemen in onze sector hadden voorkomen kunnen worden, als de mensen die het voorhet zeggen hebben, meer passie zouden hebben voor de publieke zaak. We zijn ervan overtuigd datdaar een zelfreinigend effect van uitgaat. Het begint en eindigt met passie voor de publieke zaak. Ookbinnen Trudo. We verwachten die passie van onze eigen mensen. Een betrokken, bevlogen houding.Daadkracht. Het tegenovergestelde van bureaucratisch en onverschillig. Passie voor de publieke zaakis van cruciaal belang. Dat geldt voor het bestuur van onze corporatie, maar evenzeer voor deteamleiders en de medewerkers op de werkvloer binnen al onze kernactiviteiten.Meervoudige publieke doelen in het domein WonenAvonturen van corporaties op het terrein van commercieel vastgoed hebben tot een fors aantaldebacles geleid. Het zou naar onze mening goed zijn voor de sector als corporaties ‘terug in het hok’zouden gaan. Terug naar het publieke domein van het wonen. 7
  • 8. Het domein Wonen beperkt zich allang niet meer tot het huisvesten van huishoudens met eenbescheiden inkomen. Partijen die actief zijn binnen dit domein, hebben inmiddels ook oog voor deomgeving en zeker ook voor de klant. Dat laatste lijkt vanzelfsprekend, maar vergeleken met anderebranches heeft de corporatiesector de klant pas heel laat ontdekt. En nog steeds zijn veel corporatiesvooral gefocust op het fysieke product, in plaats van op de klant. Bij Trudo proberen we de klant meeren meer centraal te zetten. Bijvoorbeeld door ons streven om co-creatie breed toe te passen in onzekernactiviteiten. In de nieuwe visie stellen we de klant onverkort centraal: Supporting People.Het centrale thema binnen de nieuwe visie, ‘Supporting People’heeft zich in de tijd ontwikkeld, waarbijde intensiteit van de ondersteuning geleidelijk aan is toegenomen: In eerste instantie was eruitsluitend sprake van sociaal beheer. Daarbij gaat het erom dat we proberen te voorkomen datmensen hun contractuele verplichtingen niet meer na (kunnen) komen. Bijvoorbeeld doorbetalingsregelingen af te sluiten.Vervolgens zijn we ons ook gaan richten op ondersteuning. We proberen mensen die dreigen af teglijden, ‘binnen boord’ te houden door problemen als schulden, vervuiling en overlast aan te pakken.Andere voorbeelden zijn de woonondersteuning die het team Bijzondere Klanten biedt en hetondersteunen van bewoners bij het aanpakken van leefbaarheidsproblemen in buurten.De laatste jaren is daar emancipatie bijgekomen. Daarbij gaat het niet om het ‘binnen boord’ houden,maar om nader benoemde klantengroepen daadwerkelijk te ondersteunen in hun streven te stijgen opde maatschappelijke ladder, op het gebied van wonen, opleiding, werk-/dagbesteding en vrije tijd.Kortom, Trudo richt zich op meervoudige publieke doelen.Geen commercieel vastgoed, tenzij…….De keuze om ons binnen het domein Wonen exclusief te richten op publieke doelen heeft alsconsequentie dat we in principe geen commercieel vastgoed meer zullen realiseren. Dus geenhuurwoningen boven de huurtoeslaggrens, geen koopwoningen boven de oude NHG-grens(€ 265.000), geen retail, geen commerciële bedrijfsruimten. We maken echter twee uitzonderingen:• Wanneer het gemeentebestuur ons vraagt om in het belang van de stad bepaalde opgaven op te pakken. Meestal zijn dat opgaven die de gemeente niet zelf kan oppakken, bijvoorbeeld omdat zij daartoe niet is uitgerust. Of opgaven die de markt niet wil oppakken, omdat ze commercieel niet interessant genoeg zijn. In die zin is de realisatie van goedkope bedrijfsruimte op Strijp-S een opgave die wij als corporatie graag ter hand nemen.• Wanneer het gemeentebestuur Trudo uitdrukkelijk toestemming verleent om zelf het initiatief te nemen. De herontwikkeling van de Lichttoren en het nieuwe woonprogramma in de Kruidenbuurt zijn daar voorbeelden van.Dare to be differentIn 1995, net na de fusie, had Trudo een bezit met de slechtste prijs/kwaliteit verhouding vanEindhoven. Ook financieel stond onze corporatie er in die tijd zeer slecht voor. Om zich staande tekunnen houden, was het positioneringsvraagstuk voor Trudo dan ook erg belangrijk. Er was eenaantal scenario’s mogelijk. ‘Kleiner en beter’ worden dan de concurrentie bijvoorbeeld. Weconcludeerden echter dat we ons met een dergelijke positionering onvoldoende zouden kunnenonderscheiden.Uiteindelijk maakten we in 1997 de strategische keuze om ‘anders’ te worden. Een ‘andere’ corporatiedan de gemiddelde collega in de stad, de regio of het land. Dat ‘anders’ zijn, betitelden we vele jarenlater met dare to be different.‘Dare to be different’ staat anno 2011 niet ter discussie. Ook niet bij onze belanghouders. Men isunaniem van mening dat Trudo zich moet blijven positioneren als innovatieve corporatie. Ook vindtbijna elke belanghouder dat onze corporatie inderdaad ‘net ff anders’ is. Dit bevestigt het beeld dateerder uit ons reputatieonderzoek naar voren kwam. Met de keuze voor ‘innovatie’ sluiten wenaadloos aan op wat we in de regio later Brainport zijn gaan noemen.8
  • 9. KlantengroepenTrudo richt zich niet uitsluitend op de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid zoals hetministerie van WWI die definieert, maar op klanten met een inkomen tot € 40.000. Daarbinnen richtenwe ons in belangrijke mate op een beperkt aantal afgebakende klantensegmenten: • starters op de koopwoningmarkt; • bijzondere klanten, dat wil zeggen klanten die alleen kunnen wonen in combinatie met hulp, begeleiding of zorg • huishoudens met cumulatieve achterstanden; • jonge mensen uit de creatieve sector.DuurzaamheidDuurzaamheid is in de loop der jaren een zeer belangrijk onderwerp geworden. Trudo wordtregelmatig verweten (bijvoorbeeld in de INK-audit en de visitatie) te weinig aan duurzaamheid te doen.Met de term duurzaamheid wordt vooral op energiebesparende maatregelen gedoeld. Voor een deelis die kritiek onterecht. Met name bij nieuwe ontwikkelingen hebben we fors geïnvesteerd induurzaamheid. Denk aan de WKO-installaties in de Lichttoren en de Kruidenbuurt en het grootstezonnedak van Nederland op het Klokgebouw op Strijp-S. Maar ook binnen de bestaande voorraadhebben we bij het opknappen van verschillende complexen energiebesparende maatregelengetroffen.Deels is de kritiek echter ook terecht. Tot voor kort ontbrak het binnen Trudo aan beleid op het gebiedvan duurzaamheid. Pas zeer recent beginnen de contouren van dergelijk beleid zichtbaar te worden.Een belangrijke eerste stap daarin is de definitie. Duurzaamheid is een containerbegrip. Voor onshoudt het in ieder geval meer in dan alleen energiebesparing. We onderscheiden vooralsnog vijfthema’s binnen het begrip duurzaamheid:1. dierbaarheid2. accommodatievermogen3. energieprestaties4. CO2-uitstoot5. duurzame productontwikkeling (cradle tot cradle)Op deze thema’s is de beleidsvorming momenteel in volle gang.Supporting PeopleTrudo kiest voor Supporting People: het ondersteunen van mensen die vooruit willen. Daarbij blijvenwe in principe binnen het speelveld van het domein Wonen. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld deBritse corporaties, die ook domeinen als welzijn, zorg en re-integratie aan hun speelveld hebbentoegevoegd.Als het gaat om ondersteuning van klanten, zien we onszelf niet als de uitvoerende partij, maar als deintermediair. Als de verbindingsofficier die verbinding legt met partijen uit andere domeinen, zoalsonderwijs, welzijn, zorg en re-integratie. We brengen klanten en partijen binnen ons netwerk uit diedomeinen samen en in beweging. Daarom is het van belang dat we beschikken over een breed endiep netwerk van partijen met een gedeelde passie voor de publieke zaak.Binnen Supporting People onderscheiden we twee niveaus: het individuele en het collectieve niveau.Op het individuele niveau zijn er drie groepen individuen die we willen ondersteunen: de kinderen vanhuishoudens met cumulatieve achterstanden, bijzondere klanten en starters, waarbij we de laatstegroep met Slimmer Kopen® uitsluitend op het fysieke vlak ondersteunen. Op collectief niveauondersteunen we groepen mensen via zowel niet-ingrijpende interventies op het gebied vanleefbaarheid, als via ingrijpende interventies op het vlak van stedelijke vernieuwing.ZeggenschapWe willen onze klanten meer invloed geven op het niveau van producten, projecten, processen encomplexen. Uitgaande van co-creatie en co-productie, willen we producten, projecten en processen zoveel mogelijk samen met onze klanten ontwikkelen. Waar mogelijk willen we ook in de uitvoering meerverantwoordelijkheid bij de klant leggen. Daarbij heeft Trudo dan eerder een faciliterende danuitvoerende rol. Denk aan een onderwerp als de leefbaarheid in buurten en complexen. We zijn vanmening dat bewoners in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor de leefbaarheid in hun buurt.De rol van onze corporatie is die bewoners optimaal te faciliteren bij het verbeteren van deleefbaarheid. 9
  • 10. Als het gaat om de zeggenschap op het niveau van de organisatie, ligt dat anders. Hierbij gaat hetwederom om het vraagstuk van de legitimatie. Zoals eerder aangegeven, halen we de legitimatie vaneventuele zijstappen naar het commerciële domein bij het gemeentebestuur. Voor onze activiteitenbinnen het publieke domein rondom Wonen lijkt het op het eerste gezicht voor de hand te liggen datwe de legitimatie zoeken bij onze klanten. Bijvoorbeeld via ons Klantenplatform. We constaterenechter dat de invloed van dat orgaan, zoals geregeld in de overlegwet, toch vooral beperkt blijft totadviseren en een bindende voordracht van twee leden van de Raad van Commissarissen. Voor delegitimatie van onze activiteiten is dit onvoldoende. We zijn dan ook van mening dat de zeggenschapvan onze klanten moet worden vergroot.Voor het vergroten van die zeggenschap zien we twee mogelijke richtingen. Terug naar het verleden,naar een structuur (zoals vroeger de vereniging) waarbij alleen klanten zeggenschap hebben. Of naareen structuur waarbinnen belanghouders in bredere zin dan alleen klanten zeggenschap hebben. Inde context van meervoudige publieke doelen lijkt de tweede richting het meest voor de hand te liggen.Een volgende keuze die we dienen te maken, is waarover de belanghouders zeggenschap zullenkrijgen. We denken daarbij aan het vaststellen van het jaarplan, de begroting, de jaarrekening en aaneen bindende voordracht van alle leden van de Raad van Commissarissen.In 2012 gaan we op zoek naar een goede structuur om belanghouders meer zeggenschap binnenTrudo te geven. Vervolgens zullen we daar een aantal jaren mee gaan proefdraaien, alvorens diezeggenschap te formaliseren.En verderAndere thema’s die in de nieuwe visie van Trudo aan de orde komen, zijn de menselijke schaal,competent, continu en systematisch verbeteren, transparantie en netwerkorganisatie.10
  • 11. Deel II. De zeven kernactiviteitenIn dit deel van het jaarverslag lichten we u deze zeven kernactiviteiten van Trudo toe:1. Verhuur, beheer en leefbaarheid2. Bijzondere Klanten3. Verkoop4. Stedelijke vernieuwing5. Uitbreiding6. Bijzondere Projecten7. Emancipatie1. Verhuur, beheer en leefbaarheidTrudo is al lang geen traditionele corporatie meer die zich uitsluitend bezighoudt met het verhuren enbeheren van haar bestaande voorraad. We doen inmiddels veel meer. Toch bestaat een groot deelvan ons werk nog altijd uit deze traditionele corporatietaken. Belangrijke taken, waarin we onsvoortdurend proberen te verbeteren. Daarnaast hebben we een aantal jaar geleden besloten om onzefocus meer en meer te richten op leefbaarheid.1.1 VerhuurOnze huurwoningenvoorraadDoor onze focus op Slimmer Kopen®, waarover op pagina 33 meer, is het aantal huurwoningen inonze voorraad de afgelopen jaren flink geslonken. Zo ook in het verslagjaar. Op 1 januari 2011hadden we 5.698 huurwoningen en 305 kamers. Op 31 december 2011 noteerden we 5.544huurwoningen en 305 kamers. Daarnaast verhuren we ook garages, bergingen, parkeerplaatsen enbedrijfsruimten. Vooral door de oplevering van de parkeerplaatsen in de eerste en tweede fase van deKruidenbuurt en de uitbreiding van eenheden bij Bijzondere Projecten is het aantal eenheden in dezelaatste categorie de laatste jaren fors toegenomen.Onderstaande tabellen tonen een beeld van de huurvoorraad op 31 december 2011.Tabel: Huurvoorraad naar typeType Aantal PercentageEengezinswoningen 3.661 52,7%Meergezinswoningen 1.883 27,1%Totaal woningen 5.544 79,8%Kamers 305 4,4%Garages 402 5,8%Overigen: bedrijfsruimten, bergingen en parkeerplaatsen 689 9,9%Totaal verhuureenheden 6.932 100,0%Een onderverdeling naar bouwjaar geeft het volgende beeld:Tabel: Huurvoorraad naar bouwjaarBouwjaar Aantal PercentageVooroorlogse woningen t/m 1945 1.167 16,8%Woningen van 1946-1968 2.435 35,1%Woningen van 1969-2011 1.942 28,0%Totaal woningen 5.544 79,9%Overige verhuureenheden 1.388 20,1%Totaal verhuureenheden 6.932 100,0% 11
  • 12. De tabel hieronder geeft inzicht in de samenstelling van de huurvoorraad van Trudo, ingedeeld naar (kale)huurprijs. De tabel toont aan dat 94,1 procent van de woningen een huurprijs heeft lager dan € 554,76 (deaftoppingsgrens voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan).Tabel: Huurvoorraad huurprijsklasse Huurprijsklasse Aantal Percentage < € 361,66 1.823 32,9% € 361,67 - € 554,76 3.396 61,2% € 554,77 - € 652,52 193 3,5% > € 652,53 132 2,4% Totaal woningen 5.544 100,0%Nieuwe verhuringen gehele bezitIn 2011 vonden 665 nieuwe verhuringen plaats in het gehele bezit. Die zijn onder te verdelen in 1woningen in de bestaande voorraad (355), kamers (54) en overige eenheden (190). Daarnaasthebben we 33 nieuwe huurwoningen in Kruidenbuurt fase drie verhuurd en 33 nieuwe huurwoningenin Rijtse Vennen, Deurne. Dit laatste project omvat 35 huurwoningen, maar niet alle huurwoningen zijnin 2011 verhuurd.MutatiesDe totale mutatiegraad van wooneenheden binnen de huurvoorraad komt in 2011 uit op 9,9 procent,tegenover 10,1 procent in 2010. Dit is inclusief de woningen die bij Bijzondere Klanten zijn gemuteerd.De mutatiegraad is in 2011 licht gedaald ten opzichte van 2010.LeegstandWe streven ernaar om door een efficiënte inrichting van het verhuurproces het aantal dagen dat eenwoning leeg staat, zoveel mogelijk te beperken. De norm die we intern hanteren - maximaal zevenleegstandsdagen - is in 2011 in 57,2 procent van de gevallen gehaald; het jaar ervoor lag dit op 61,2 2procent. De leegstandsgraad was in 2011 gemiddeld 2,5 procent; een daling van 0,3 procent tenopzichtte van 2010. Deze leegstandsdagen en -graad is exclusief leegstand in verband met sloop ende panden behorend bij Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten.HuurprijsbeleidBij het voeren van ons huurprijsbeleid houden we rekening met de marktpositie van woningen. Dejaarlijkse huurverhoging bedroeg per 1 juli 2011 gemiddeld 1,22 procent. Dat is 0,12 procent hogerdan de huurverhoging van 2010. De maximale huurverhoging voor 2011 was door WWI vastgesteldop het niveau van de inflatie over 2010, namelijk 1,3 procent. Hierdoor konden we in 2011 geenuitvoering geven aan de afspraak die we al in 2000 met ons Klantenplatform maakten, over de wijzewaarop we jaarlijks de huurverhoging vaststellen. Volgens die afspraak wordt de gemiddelde (en nietde maximale) huurverhoging vastgesteld op basis van inflatie en een opslag die samenhangt met destijging van de gemeentelijke lasten. De afspraak met het Klantenplatform had een looptijd tot en met2010 en ging verder dan alleen het vaststellen van de huurverhoging. Zo zijn er ook afsprakengemaakt over het aanbieden van Huurtoeslaggarantie, de Huurquotekaart en Huurzeker. In 2010hebben we het huurconvenant (met uitzondering van Huurzeker) met één jaar verlengd. Eind 2011hebben we samen met het Klantenplatform een nieuw huurconvenant opgesteld. Dit heeft een looptijdvan tien jaar.BezwaarschriftenNaar aanleiding van de per 1 juli 2011 voorgestelde huurverhoging is er één bezwaarschrift ingediend,dat is doorgestuurd naar de Huurcommissie. In vier gevallen startten huurders eenonderhoudsprocedure bij de Huurcommissie en in acht gevallen zagen huurders in de eindafrekeningof het voorschot van de stook- en servicekosten aanleiding om een procedure bij de Huurcommissiete starten.Van de in totaal dertien zaken waren er eind 2011 negen afgehandeld. In de vier aanhangigeonderhoudsprocedures heeft de Huurcommissie drie maal de huurder in het gelijk gesteld en éénmaal Trudo. In twee gevallen heeft de Huurcommissie de zaak niet ontvankelijk verklaard, omdat deverschuldigde leges niet waren betaald (één huurverhogingsbezwaar en één bezwaar servicekosten).1 Bedrijfsruimten, garages, bergingen en parkeerplaatsen2 Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen12
  • 13. In de zaken die betrekking hadden op de servicekosten, heeft de Huurcommissie drie maal deels dehuurder, deels Trudo in het gelijk gesteld en in vier gevallen was eind 2011 nog geen uitspraakgedaan.HuurtoeslaggarantieIn 1998 is de huurtoeslaggarantie (toen huursubsidiegarantie) geïntroduceerd. Door de jaarlijksehuurverhoging lopen huurders die qua huurprijs vlak onder de huurtoeslaggrens zitten, de kans hunhuurtoeslag te verliezen. Om dit te voorkomen, bieden we hun een huurtoeslaggarantie. Dat houdt indat de huur van klanten die huurtoeslag ontvangen en deze dreigen te verliezen door de jaarlijksehuurverhoging, wordt afgetopt op de huurtoeslaggrens. Op deze manier blijven ze verzekerd van eenbijdrage in hun woonlasten.HuurquotekaartDe huurquote is het deel van het inkomen dat aan huur wordt besteed. Om huurders een, gezien huninkomen, betaalbare woning te kunnen bieden, heeft onze corporatie in 2000 de Huurquotekaartingevoerd. Het onderzoeksbureau OTB, verbonden aan de Technische Universiteit Delft, heeft voorverschillende huishoudens huurquotenormen vastgesteld. Aan de hand daarvan bepalen we dehuurquote. Mochten huurders door de jaarlijkse huurverhoging boven de voor hen vastgesteldehuurquote komen, kunnen ze kwijtschelding van de huurverhoging voor dat jaar aanvragen. Dekwijtschelding dient elk jaar opnieuw te worden aangevraagd. De regeling geldt niet voor huurders diein aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag.Ook in 2011 is de Huurquotekaart aangeboden. Net als in voorgaande jaren werd er slechts op zeerbeperkte schaal gebruik van gemaakt. Er waren negen aanvragen, die allemaal zijn toegekend.Overigens is 2011 het laatste jaar dat de Huurquotekaart werd aangeboden. De regeling is niet meeropgenomen in het nieuwe huurconvenant.Toewijzingen van woningenTrudo wijst haar huurwoningen op verschillende manieren toe. Hierbij is een onderscheid te makentussen geregelde en vrije verhuur. Onder de geregelde verhuur valt die verhuur waarbij we eenspecifieke kandidaat moeten huisvesten. Hieronder vallen urgenten (zie pagina 15), maar ookherhuisvestingskandidaten of de huisvesting van onze Bijzondere Klanten (waarover vanaf pagina 25meer).Naast de geregelde verhuur hebben we ook in de vrije verhuur woningen verhuurd. In deze categoriezijn de woningen toegankelijk voor in principe alle woningzoekenden. Dit gebeurt bij Trudo opverschillende manieren. We verhuren de woningen in een aantal complexen via Kansrijkhuren.nl.Samen met collega woningcorporatie Wooninc. bieden we via deze site de huurwoningen aan. Naplaatsing van de advertentie van de woning hebben kandidaten 48 uur de tijd om op de woning tereageren. Vervolgens wordt er via de computer geloot. De lotinguitslagen komen direct op de websitete staan.We verhuren ook woningen via inplaatsing. Inplaatsing vindt plaats in Woensel-West (zie ook pagina59) en in toekomstige sloopcomplexen. We plaatsen in om enerzijds om het aantalachterstandsituaties in de buurt te verlagen en anderzijds om de leefbaarheid van de buurt teverhogen.Een laatste categorie binnen de vrije verhuur is coöptatie. Coöptatie vindt plaats bij de toewijzingen inonze studentenpanden en bij leefgroepen. De huidige bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor hetzoeken van hun nieuwe huisgenoot en dragen deze aan ons voor.Naast de geregelde en vrije verhuur vindt de verhuur ook nog op andere manieren plaats. Zo verhurenwe veel woningen door middel van de leegstandwet. Ook vinden er verhuizingen plaats binnen onseigen bezit, bijvoorbeeld door woningruil, interne urgentie (bijvoorbeeld bij brand), of devoorrangsregeling 55+ (waarbij bewoners met voorrang naar een gelijkvloerse woning in hun buurtkunnen verhuizen).In de tabel op de volgende pagina staan de toewijzingen van de huurwoningen in 2011. Te zien is datvan de verhuringen de geregelde verhuur het grootste is. Echter, dit is een vertekend beeld omdat wijveel woningen verkopen (waarover vanaf pagina 33 meer). 13
  • 14. Tabel: nieuwe verhuringen woningen Bestaand Nieuwbouw 3 3 Huur Koop Huur KoopGeregelde Stedelijke urgentie 41verhuur Voorrangsregelingen Bijzondere Klanten 63 CIZ-indicatie (waaronder WMO) 7 4 Statushouders 19 5 Wijkvernieuwing 50 Bestuurlijk 0 Subtotaal 180 6Vrije Kansrijk huren & verhuur via vb&t 41 382 33 19 7verhuur Inplaatsing 76 8 Coöptatie 43 Subtotaal 160 382 33 19 9Overig Leegstandwet verhuur 82 Bruikleenovereenkomst 0 Interne urgenten 5 Voorrangsregeling (voorkeursregeling 55+) 3 Woningruil 4 Gebruikersovereenkomst 0 10 Overig 8 Subtotaal 102Totaal 442 382 33 19InkomensmonitoringZowel bij verhuur als verkoop geldt dat we minimaal tachtig procent van de vrijkomende woningenwillen toekennen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot maximaal € 40.000. Deze norm is in2011 ruim gehaald. Bij nieuwe verhuringen van woningen onder de € 652,52 had 95,9 procent van dehuurders een inkomen beneden de € 40.000.Onderstaand overzicht toont een gedetailleerd beeld van alle verhuringen.Tabel: huisvesting naar doelgroep en huurklasse van alle verhuringen (m.u.v. verhuringen aan instellingen en bedrijven) Huur Huur Huur > kwaliteitskortings- > hoogste Huur Huishoudens <kwaliteits- grens < hoogste aftoppingsgrens > liberalisatie- inkomen kortingsgrens aftoppingsgrens < liberalisatiegrens grens < 33.614 43,9% 37,7% 5,0% 1,4% 33.615 - 40.000 0,5% 2,6% 0,5% 1,2% > 40.000 1,2% 2,6% 0,0% 3,3% Totaal 45,6% 43,0% 5,5% 6,0%Kwaliteitskortingsgrens: € 361,66, hoogste aftoppingsgrens: € 554,76, liberalisatiegrens € 652,52.Per 1 januari 2011 moeten woningcorporaties negentig procent van hun huurwoningen onder deliberalisatiegrens (€ 652,52) toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.614. In dezeregeling zijn de bruikleenovereenkomsten uitgesloten. In totaal hebben we 372 wooneenhedenverhuurd aan huishoudens met een huur onder de € 652,52, 342 van deze huishoudens hebben een3 Zie hoofdstuk Verkoop vanaf pagina 334 Door het PEC Asielzoekers en generaal pardon’ers genoemd5 Inclusief herhuisvesting in nieuwbouw6 Door het PEC Vrije verhuur genoemd7 Door het PEC Afwijkende verhuur bij leefbaarheidsproblemen genoemd8 Door het PEC Verhuur van leefgroepen genoemd9 Door het PEC Tijdelijke verhuur ivm sloop genoemd10 Onder overig vallen: vier woningen als directiewoningen tijdens onderhoudswerkzaamheden, één woning VanAbbemuseum, één woning voor T+huis, één woning huurdersvereniging Woensel-West en één woning voor het ministerie vanDefensie14
  • 15. inkomen onder de € 33.614. We hebben de negentig procenteis dus gehaald, ons percentage is 91,9procent.UrgentenDe Eindhovense corporaties werken nauw met elkaar samen, zodat woningzoekenden met eenurgentieverklaring binnen een half jaar een woning krijgen toegewezen. De criteria om urgent teworden verklaard, zijn relatief streng. Urgent verklaarde woningzoekenden worden naar rato van deomgang van het woningbezit toegewezen aan één van de corporaties. Deze dient vervolgens binnenzes maanden de toegewezen urgente een passende woning aan te bieden.Trudo kreeg afgelopen jaar 46 nieuwe urgenten toegewezen. Daarnaast moesten we nog veertienmensen huisvesten die in 2010 de status urgent hadden gekregen. We konden afgelopen jaar het onstoegekende deel van de stedelijke urgenten (zeventien procent) in bijna alle gevallen volgens afspraakhuisvesten.In totaal hebben we voor 49 urgenten die ons werden toegewezen bemiddeld; 41 daarvan zijn doorons gehuisvest, vijf hebben het aanbod geweigerd waardoor hun urgentie kwam te vervallen, tweehebben hun urgentie teruggetrokken in verband met aanbod van een koopwoning en één urgente isdoor een collega-corporatie gehuisvest in verband met passendheid van de woning. Slechts in ééngeval lukte het niet om binnen de termijn van zes maanden huisvesting te realiseren, in verband mettegenvallend mutatieonderhoud.Dit betekent dat nog elf urgenten die eind 2011 zijn toegewezen, in 2012 moeten worden gehuisvest.In oktober 2011 zijn we gestart met brede intakegesprekken. Tijdens dit gesprek komen uiteraard dewoonwensen van de urgente aan bod, zodat we daar zoveel mogelijk rekening mee kunnen houden,ook al moet de urgente de aangeboden woning accepteren. Vervolgens bekijken we of de urgente eensteuntje in de rug nodig heeft. Bijvoorbeeld bij het vinden van een baan of een opleiding, om te zorgendat hij of zij weer een stapje vooruit komt in het leven. De inschatting is dat ongeveer de helft van deurgenten deze steun nodig heeft. Iedereen die we op deze manier benaderen, stelt dat zeer op prijs.HerhuisvestingDe herhuisvestingsopgave is een precaire en stevige klus. Vooral, maar niet alleen, vanwege hetgrote belang om dit in goede verstandhouding met de huurder op basis van maatwerk te realiseren,maar ook omdat er tegelijkertijd aan verschillende andere voorwaarden moet worden voldaan. Zo mager geen vertraging voor het sloop- en bouwproces ontstaan, moet de leefbaarheid in andere wijkenniet verslechteren en gelden voor de organisatie ook andere opgaven, zoals het huisvesten vanstedelijk urgenten en bijzondere klanten.Vanwege de sloop van woningen in de stedelijke vernieuwingsgebieden in de Kruidenbuurt enWoensel-West kent Trudo al jaren een forse herhuisvestingsopgave. Ook in 2011 was dit het geval: inde Kruidenbuurt (sloop fase vier) hebben we gewerkt aan de herhuisvesting van 45 huishoudens.Hiervan zijn er in 2011 31 naar de opgeleverde nieuwbouw van fase drie verhuisd. Tien huishoudenshebben een woning elders geaccepteerd en zijn verhuisd. Dit betekent dat in 2012 nog vierhuishoudens geherhuisvest moeten worden. Daarmee zal de volledige herhuisvestingsopgave van738 huishoudens in de Kruidenbuurt afgerond zijn.Ook is samen met team Bijzondere Klanten in 2011 de herhuisvesting van bewoners van hetstudentencomplex Boschdijk afgerond. In totaal zijn er veertig studenten uit dit complex eldersgehuisvest.In Woensel-West (fase één Plan Celsius) is in 2011 op basis van het met de bewonersorganisatieafgesloten Sociaal Plan, gestart met de daadwerkelijke herhuisvesting van oorspronkelijk 78huishoudens. Voor vijf woningen geldt geen verplichting tot herhuisvesting. Eind 2011 hadden 22huishoudens gekozen voor een nieuwe woning in de te realiseren nieuwbouw in Woensel-West(gebied Volta/Galvani), 25 huishoudens waren per einde 2011 verhuisd naar bestaande woningenelders. En acht huishoudens zaten op eind 2011 in de fase van aanbieding/acceptatie van een anderevervangende woning. Dat betekende dat bij acceptatie van de lopende aanbiedingen, voor 2012 nogeen herhuisvestingsopgave van achttien huishoudens uit fase één resteert.In 2011 zijn we met ‘brede intakegesprekken’ gestart voor onze herhuisvestingskandidaten. Daarbijwordt behalve de woonbehoefte ook in beeld gebracht welke wensen, ambities en problemenbewoners hebben op vier verschillende maatschappelijke ladders, namelijk wonen, opleiding en 15
  • 16. onderwijs, werk en inkomen, en vrije tijd en welzijn. Daarbij valt te denken aan onderwerpen als werk,onderwijs en vrije tijd en eventuele problemen. Dit is de eerste keer dat we - in het kader van deherhuisvesting - op basis van een dergelijke brede invalshoek met de bewoners uit een sloopgebied ingesprek gaan en hen op die manier proberen te ondersteunen.De herhuisvesting is hiermee in 2011 in goed overleg met bewoners en volgens planning verlopen.Dienstverlening rond verhuurWe vinden het erg belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en meten daarom continu wat men vindt vanonze dienstverlening. We hanteren als norm een klanttevredenheid van minimaal 8,0. Ook in 2011hebben we die met onze dienstverlening rond verhuur weer gehaald; onze winkel scoorde gemiddeld een8,0.1.2 BeheerHuurbetaling en incassoZittende huurdersDe huurachterstand van zittende huurders bedroeg aan het einde van het verslagjaar € 175.452. Dat is0,66 procent van de totale jaarhuur. De norm van maximaal 1,0 procent is hiermee dus ruim gehaald. In2010 bedroeg het percentage huurachterstand 0,61 procent. Deze huurachterstand is exclusief dehuurachterstand van huurders van panden van Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten.Bij 44,3 procent van de zittende huurders met een huurachterstand was eind 2011 de vordering in handenvan de deurwaarder. Dat is 1,7 procent minder dan eind 2010.Trudo voert al sinds jaren een streng incassobeleid en dat heeft voor huurders - en voor Trudo -voordelen. Doordat we vroeg reageren op achterstanden, wordt er al ingegrepen voordat de schuldenzo hoog oplopen dat zij bijna niet meer in te halen zijn. Het is immers voor veel klanten erg moeilijk omgrote betalingsachterstanden in te halen en ondertussen ook nog te voldoen aan de verplichting omook de lopende huur te betalen. Door problemen vroeg te signaleren, proberen we extradeurwaarderskosten en ontruimingen voor hen te voorkomen. Daarom zoeken we met deze huurderstelefonisch contact op het moment dat zij een aanmaning ontvangen. Ook worden er eventueelbetalingsregelingen afgesproken. Zo nodig worden huurders doorgeleid naar een instantie die hen kanondersteunen bij het oplossen van hun financiële (of andere) problemen. In sommige gevallen gaanwe ook op huisbezoek of wordt het Leger des Heils ingezet om huurders te helpen bij het ordenen vanhun administratie en om met een financieel haalbaar terugbetalingsvoorstel te komen.In 2011 hebben we in totaal 337 betalingsregelingen met huurders getroffen, in 2010 waren dit nog 318.In gevallen waarin overdracht naar de deurwaarder onvermijdelijk was, werd ook daarna noggeprobeerd persoonlijk contact te krijgen. We hebben met het deurwaarderskantoor afgesproken datook de deurwaarder zelf nog op tenminste twee momenten probeert contact met de huurder te krijgen.Opnieuw om oplopende kosten en een ontruiming te voorkomen.Huurachterstanden zijn traditioneel de meest voorkomende reden voor gedwongen ontruimingen. Hetpercentage huurachterstand van zittende huurders is nog steeds laag - 0,66 procent - en toch hebbenwe het aantal ontruimingen nog verder terug weten te dringen. In 2011 zijn op basis van gerechtelijkevonnissen twaalf woningen ontruimd. Daarmee heeft de dalende lijn in het aantal ontruimingen zich in2011 nog sterker doorgezet. Na jaren rond de veertig ontruimingen per jaar is er vanaf 2008 al sprakevan een drastische vermindering: 2008: 23, 2009: 21, 2010: 18. In 2011 zijn we op een historisch laagaantal gedwongen ontruimingen uitgekomen (twaalf). Een bijzondere prestatie, gezien deeconomische crisis. De inspanningen gericht op vroegsignalering, het zoeken van persoonlijk contact,het actief doorverwijzen naar instanties en samenwerkingspartners en het treffen van betalingsregelingenhebben dus aantoonbaar succes. We beschouwen het niet alleen economische winst om schulden tebeheersen en oplopende incassokosten en gedwongen ontruimingen te voorkomen, maar vooral alsmaatschappelijke winst.Project preventie huisuitzettingTrudo werkt samen met het Leger des Heils in het project preventie huisuitzetting. Met dit projectwillen we voorkomen dat we huurders met grote financiële problemen uit huis moeten zetten. Inoverleg met de huurder kunnen we een probleemsituatie aanmelden bij het Leger des Heils.16
  • 17. Vervolgens wordt vanuit deze organisatie een bezoek gebracht aan de huurder. Diens problemenworden geïnventariseerd en samen met de huurder wordt een plan van aanpak opgesteld, met eenvoorstel voor een betalingsregeling. Het normale incassotraject wordt in de tussentijd stilgelegd, zodatde kosten niet verder oplopen.In 2011 hebben in totaal acht Trudo-huurders aan dit project deelgenomen. Daarnaast zijn weafgelopen jaar een pilot gestart met de deurwaarder, waarbij deze een huurder thuis bezoekt omsamen met de huurder zijn financiële situatie in kaart te brengen en hem te helpen bij het ordenen vanzijn administratie en bij het budgetteren. De huurder wordt daarbij mogelijk ook voorgelicht overinstanties die binnen Eindhoven op het terrein van schulden werkzaam zijn en regelingen waarvan dehuurder mogelijk gebruik kan maken. Deze pilot is bedoeld om te onderzoeken of de specifiekeexpertise van een deurwaarderskantoor meerwaarde heeft voor onze huurders. Eind 2011 liep dezepilot nog.Vertrokken huurdersHet openstaande bedrag aan vorderingen op vertrokken huurders is net als in de voorgaande jarengroot, al zien we wel een daling ten opzichte van 2010. Het totale bedrag, dat bestaat uithuurachterstand en in rekening gebrachte schades, was aan het eind van het verslagjaar € 733.256(in 2010 was dit nog € 742.116). In deze bedragen zitten ook de nog niet betaalde achterstanden enschades van voorgaande jaren Deze huurachterstand is exclusief de huurachterstand van huurders vanpanden van Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten. Voor het invorderen van de individuelebedragen is het vrijwel altijd (in ieder geval voor 87,3 procent van het openstaande bedrag) nodig dedeurwaarder in te schakelen. Voor oninbare vorderingen is een voorziening getroffen.OnderhoudZoals het een goede corporatie betaamt, is het kwalitatief op peil houden van de woningvoorraad voorons een belangrijk aandachtspunt. We willen onze klanten immers kwalitatief goede producten bieden.Maar ook uit oogpunt van marktwaarde speelt de kwaliteit van de voorraad een rol.Voor wat betreft de bestaande voorraad is in de voorbije jaren voortvarend gewerkt om door middel vanschouwen het benodigde onderhoud in beeld te brengen. Uiteraard is het niet alleen bij schouwengebleven; ook in uitvoerende zin is het nodige gebeurd, zoals de volgende paragrafen duidelijk maken.Het gaat hierbij om zowel onderhoud voor de reguliere verhuur als voor Bijzondere Klanten (uitgezonderdklachtenonderhoud). Bijzondere Projecten is niet meegenomen.KlachtenonderhoudSinds juli 2005 heeft Trudo de afhandeling van meldingen van onderhoudsklachten uitbesteed aanLekkerLeven. Deze organisatie fungeert als call center en geeft opdrachten aan door onsgeselecteerde bedrijven die het daadwerkelijk onderhoud uitvoeren.In 2011 zijn er 4.881 onderhoudsklachten gemeld bij LekkerLeven. Hiervan werden 554 klachtenafgewezen. Bij 781 klachten is alleen informatie gegeven. Dit betekent dat er 3.546 klachten inbehandeling zijn genomen. In 2010 lag dit aantal op 4.005. Er is dus sprake van een daling van hetaantal behandelde klachten met 11,5 procent. Deze dalende trend is grotendeels te verklaren doorstrakkere sturing en door het feit dat de voorraad door verkoop in omvang afneemt.De totale uitgaven voor klachtenonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.225.000, onderverdeeld ineen aantal categorieën. In totaal werd € 1.079.284 uitgegeven, inclusief de lopende verplichtingen op 31december 2011. Het gemiddelde bedrag dat werd besteed aan het verhelpen van onderhoudsklachten,bedroeg het afgelopen jaar € 304 per opdracht. In 2010 was dat nog € 324. Een daling van 6,2 procent.Dit komt omdat er in vergelijking met 2010 in 2011 minder douche en keuken verbeteringen hebbenplaatsgevonden.MutatieonderhoudIn 2011 vonden 409 mutaties plaats in bestaande huurwoningen (inclusief kamers). De staat waarinsommige ex-huurders hun woning achterlaten, strookt niet met de wettelijke plicht een woning tebewonen zoals het een ‘goed huisvader’ betaamt. Verhaal van de schade is slechts met groteinspanningen en niet in alle gevallen mogelijk. Mutatieonderhoud is dan noodzakelijk. Daarnaast is veelmutatieonderhoud nodig in complexen die in technische zin ‘op’ zijn. Tot slot is er binnen hetmutatieonderhoud nog een budget gereserveerd voor de zogenaamde ‘Veilig-Thuis-Keuringen’. Bij dezekeuringen worden de technische installaties vanaf de meter gecontroleerd op functionaliteit en veiligheiden worden noodzakelijke kleine reparaties verricht. 17
  • 18. De totale uitgaven voor het mutatieonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.457.000. In 2011 werdeen bedrag van € 1.005.033 voor het mutatieonderhoud uitgegeven (inclusief de lopende verplichtingenop 31 december 2011). De werkelijke uitgaven liggen dus ruim onder het begrote bedrag. De gemiddeldemutatiekosten bedroegen in 2011 € 2.457. Daarmee is sprake van een forse daling van de gemiddeldekosten per mutatie, die in 2010 nog € 4.570 bedroegen.Figuur: Aantal mutaties en gemiddelde uitgaven per mutatie gedurende de afgelopen vijf jarenPlanmatig onderhoudUit de Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) bleek dat er in 2011 55 complexen geschouwd moestworden ten behoeve van Planmatig Onderhoud. In al deze complexen is een schouw uitgevoerd. Viade schouw worden - afhankelijk van de gewenste kwaliteit en de resterende levensduur van het casco- onderhoudsbegrotingen gemaakt.Aan kosten voor planmatig onderhoud (inclusief contracten en groenonderhoud) hebben we€ 5.335.622 uitgeven. Op basis van de conditiemetingen en de lopende verplichtingen op 31december 2010 werd voor het planmatig onderhoud in 2011 een totaalbudget begroot van€ 6.989.000.Het verschil tussen de begroting en de werkelijke uitgaven kent vier oorzaken. De eerste is datvanwege de crisis bouwbedrijven veel scherper inschrijven waardoor de kosten lager liggen danbegroot. Daarnaast zijn een aantal projecten doorgeschoven van 2011 naar 2012. En ten derde leiddeeen aantal projecten tot meer- en minderwerk. Tevens was een groot deel van het jaar het Btw-tariefzes procent in plaats van de gebruikelijke negentien procent. Door al deze zaken is er een verschilontstaan tussen het begrote en uitgegeven bedrag.Opknappen ruim duizend woningenIn 2008 heeft onze corporatie de toekomstige strategie voor een groot aantal complexen opnieuwvastgesteld. Het totale aantal woningen dat we in de periode 2009-2011 opknappen, is gestegen naar1.090. Na deze grote beurt kunnen huurders, die dat willen, hun woning kopen met Slimmer Kopen®-korting. Wie dat niet wil, blijft natuurlijk gewoon huren. Woningen die na de opknapbeurt vrijkomen,worden eveneens verkocht. Tenzij we de woningen nodig hebben voor herhuisvesting van bewonersvan slooppanden of de huisvesting van Bijzondere Klanten en urgenten. Want ook die groepen blijvenwe uiteraard bedienen.In 2009 en 2010 hebben we al 852 woningen opgeknapt. In 2011 zijn we gestart met het opknappenvan 32 woningen in Woensel-West (oplevering was in het tweede kwartaal), achttien woningen aan deJulianastraat (het project is eind 2011 opgeleverd) en 195 woningen in de Schubertlaan (uitvoering is18
  • 19. gestart in 2011 en het project loopt door in 2012). Rondom dit laatste project zal in 2012 de openbareruimte opnieuw worden ingericht. De Schubertlaan is het allerlaatste project in het kader van hetverkoopgereedmaken. In Lakerlopen, rondom het Rembrandplein, zijn nog eens 45 woningen extraopgeknapt in 2011.Het totaal aantal opgeknapte woningen komt daarmee op 1.142. Met het opknappen is in de periode2009-2012 een bedrag gemoeid van circa € 22,5 miljoen.CV-actieAlle bewoners hebben in de periode 2006-2008 al een aanbod gehad om tegen een lichtehuurverhoging een CV-installatie te laten plaatsen. De CV-actie kent sinds 2010 geen collectiefvervolg. Een uitzondering hierop zijn de complexen waar herontwikkeling inhoudelijk nog niet volledigbekend was. Met name in Woensel-West was hierdoor geen CV aanbod gedaan. In 2011 is voorenkele complexen in Woensel-West alsnog de gelegenheid geboden om tegen een gereduceerdehuurverhoging een CV-installatie te laten aanleggen. Het aanbod gold tot eind 2011. In totaal hebben41 adressen dit aanbod gehad en drie huishoudens hebben van het aanbod gebruikgemaakt.Bewoners kunnen nog wel een individuele aanvraag doen, maar de beperkte huurverhoging uit deCV-actie is aangepast. Men betaalt nu € 30 huurverhoging in plaats van € 20. De kosten voor deindividuele aanvragen waren in 2011 € 120.791. Verder is een groot aantal CV-ketels in het afgelopenjaar vervangen.Groepenkast-projectIn juli 2008 is besloten om bij woningen gebouwd vóór 1975 de groepenkast uit te breiden, elektra inde keuken uit te breiden en een deugdelijke wasmachineaansluiting aan te brengen. In 2,5 jaar tijdworden zo 2.849 woningen aangepakt. In juni 2009 zijn we gestart met fase één van dit project. Eind2009 zijn 749 woningen opgenomen en gerealiseerd. In 2010 zijn 1.141 woningen opgenomen engerealiseerd. In 2011 waren 889 woningen gepland, waarvan er 859 zijn gerealiseerd. De totalekosten voor dit project bedroegen in 2011 € 1.296.174. Het aantal gerealiseerde adressen is iets lagerdan het aantal geplande adressen. Dit komt omdat een groot deel van deze woningen inmiddelsverkocht is, voordat de groepenkast is uitgebreid.OpplusregelingSamen met de andere corporaties in Eindhoven heeft Trudo een werkwijze afgesproken over kleinewoningaanpassingen tot een bedrag van € 2.366. Huurders van 55 jaar en ouder kunnen, zonderindicatie of kosten, bepaalde voorzieningen laten aanbrengen. Een douchezitje bijvoorbeeld, eensenioren-toiletpot en beugels. Na het indienen van het aanvraagformulier worden de voorzieningendirect gerealiseerd.In 2011 werden 138 aanpassingen uitgevoerd, voor een totaalbedrag van € 117.058. Het met degemeente afgesproken investeringsplafond van € 90.756 is met € 26.302 overschreden. Dit betekentdat de kosten van het opplussen in 2011 voor € 90.756 voor rekening van Trudo zijn. Het restantwordt doorbelast aan de gemeente Eindhoven. De gemiddelde kosten per oppluspakket bedragen €848.In 2011 is de opplusregeling geëvalueerd en aangepast. Voortaan kunnen alleen huurders van 75 jaarof ouder in aanmerking komen voor het oppluspakket. Het maximale bedrag waarvoor menvoorzieningen kan aanvragen, is € 2.000. Huurders van 74 jaar en jonger kunnen in aanmerkingkomen voor maatregelen uit het oppluspakket als ze met hun aanvraag een medische verklaring vande huisarts meesturen. Voor het aanbrengen van de voorzieningen uit het oppluspakket wordt eeneigen bijdrage gevraagd. De huurder betaalt zelf tien procent van de totale kosten, tot een maximumvan € 200. Indien de huurder deze bijdrage niet kan of wil betalen of meer voorzieningen wil hebben,zal een aanvraag via de WMO van de gemeente gedaan moeten worden.Woningaanpassingen voor minder-validenIn 2011 hebben we in 34 woningen aanpassingen voor gehandicapten gerealiseerd. In totaal wasdaarmee een bedrag van € 48.334 gemoeid. Dat komt neer op een gemiddelde van € 1.422 peraanvraag. Deze kosten worden betaald vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). 19
  • 20. Klanttevredenheid rondom onderhoudNet als bij verhuur meten we ook de klanttevredenheid rondom de dienstverlening van het onderhoud.Ook hier gaan we voor niet minder dan een 8,0. Onze dienstverlening rondom het Klachtenonderhoudwerd in 2011 inderdaad beoordeeld met een 8,0.Voor het opknappen van de 1.090 woningen kijken we welk gemiddeld rapportcijfer de bewoners vóóren na het opknappen aan hun woning geven. In Woensel-West werd de woning eerst beoordeeld meteen 6,5 en na het opknappen met een 7,5. In de Julianastraat zijn we van een 5,8 naar een 8,4gegaan.Aanpak woonfraude en overlastIn 2011 is opnieuw actief ingezet op de aanpak van overlast en woonfraude. Medewerkers van dewinkel zijn duidelijk herkenbaar aanwezig geweest in de wijk en hebben hierdoor ook eerder en meersignalen opgevangen vanuit de buurt. Die signalen varieerden van verwaarlozing van de woning ofwoonomgeving tot zorgproblematiek en meldingen over woonfraude of van overlast.In 2011 hebben we in totaal 266 meldingen in behandeling genomen. Per eind 2011 waren daarvan150 klachten afgehandeld; dat is 56,4 procent. Dit betrof meldingen die met één of enkele interventiesop te lossen waren. De overige 43,6 procent zijn meldingen waarvoor een langdurigere aanpak (ofprocedures) nodig zijn.Meldingen varieerden van klachten over geluidoverlast (58), vervuiling (65), burenruzies (37),hennepteelt (zeven), niet bewoning/doorverhuur (38) illegale inwoning/onderverhuur (23),drugsoverlast (zes), tuin en groen (veertien) en diverse andere oorzaken (achttien). Binnen die laatstecategorie vallen onder meer overlast met betrekking tot intimiderend en asociaal gedrag in de buurt,misbruik van parkeerplaatsen, bergingen enzovoort. In een aantal gevallen ging het omgecombineerde klachten.Onze medewerkers van de winkel hebben waar nodig stevig doorgepakt en partners ingeschakeldwanneer zorg of andere begeleiding geboden was. Om dit goed te kunnen doen, is er intern eensociale kaart voorhanden, waarop een overzicht wordt gegeven van instanties, hun contactpersonenen de problematiek waarmee zij zich bezighouden.Alhoewel het vaak moeilijk is om situaties van niet bewoning, illegale inwoning of onderverhuur tebewijzen en deze gevallen om een intensieve en vasthoudende aanpak vragen (bijvoorbeeld doorgedurende een bepaalde periode steeds op verschillende tijden onaangekondigd verdachte panden tebezoeken), hebben we in 2011 hierop flinke successen geboekt. Met name in Woensel-West, deKruidenbuurt en de Sintenbuurt zijn er het afgelopen jaar verschillende sociale huurwoningenvrijgekomen die onrechtmatig door huurders werden gebruikt. In die gevallen heeft dat namelijk geleidtot de beëindiging van de huurovereenkomst met deze huurders.In een tweetal gevallen hebben we ook met succes voor de rechter een deel van de winst terugkunnen vorderen die de huurder op de illegale onderverhuur heeft gemaakt. Deze aanpak heeft zijnuitwerking op de wijk: bewoners merken dat Trudo serieus doorpakt op hun meldingen en zijndaardoor ook meer dan voorheen bereid te melden.HulpverleningNaast het registreren van overlast en woonfraude zijn we in 2011 gestart met het separaat in beeldbrengen van zorghuurders. Bij zorghuurders gaat het om problematiek variërend van grotebetalingsproblemen, verslaving of ernstige vervuiling. De inzet van onze medewerkers varieert vaneen aantal extra telefonische of persoonlijke contacten tot het inschakelen van het netwerk. In 2011hebben we 217 huurders als zodanig gedefinieerd.Daar waar de situatie structureel zodanig ernstig is dat een huurder alleen kan wonen in combinatiemet een bepaald structureel niveau aan zorg, hulp of ondersteuning, wordt de huurder ingebracht inhet zogenaamde interne casusoverleg wat we in 2011 zijn gestart. In dit overleg met medewerkersvan andere kernactiviteiten Emancipatie en Bijzondere Klanten worden huurders die hiervoor inaanmerking komen ingebracht om aan deze kernactiviteiten te worden overgedragen en wordt devervolgaanpak besproken.Samenwerking bij overlastsituaties en hulpverleningIn 2011 is voor de aanpak van extreme overlast en/of complexe zorgsituaties de samenwerkingvoortgezet met partners zoals politie, Welzijn Eindhoven, GGzE, gemeente Eindhoven en anderecorporaties. Met deze partners bestaan afspraken voor het verbeteren van de leefbaarheid en het20
  • 21. voorkomen en aanpakken van overlast, meervoudige probleemsituaties of misstanden. In dat kaderzijn afspraken neergelegd in diverse convenanten, zoals het woonoverlastconvenant, hethennepconvenant, convenant Achter de Voordeur en het convenant Arbeidsmigranten.Binnen deze samenwerkingsverbanden blijft Trudo participeren in de WenZ-teams (Woonoverlast enZorg-team). Daar worden complexe overlastsituaties of zorgproblematiek gemeld, die veelal om eenmultidisciplinaire aanpak vragen. Binnen het WenZ-team stemmen de deelnemende partners devervolgaanpak met elkaar af.In 2011 hebben we ook opnieuw deelgenomen aan het caseoverleg in de krachtwijken. Alhoewel degemeente in 2011 de aanstelling van krachtwerkers in de drie krachtwijken heeft beëindigd, zijn deoverleggen zelf gecontinueerd. De deelnemende partijen vonden de meerwaarde van dezeoverleggen namelijk zo groot, dat er in elk van de drie krachtwijken naar een vorm is gezocht om dezetoch door te zetten. Dat is gelukt en Trudo heeft probleemsituaties ingebracht in het casusoverleg inDoornakkers (elf maal), de Bennekel (twintig maal) en Woensel-West (zeventig maal).Sancties & KansenlijstOm het woongenot van alle goedwillende huurders zoveel mogelijk te kunnen garanderen, werken deEindhovense corporaties sinds november 2006 gezamenlijk met een Sancties & Kansenlijst.Probleemhuurders die op deze lijst terechtkomen, krijgen voor een bepaalde tijd een sanctieopgelegd. Ze komen dan een tijd lang niet in aanmerking voor een huurwoning. Zit die tijd erop, dankrijgen ze een nieuwe kans en beginnen ze met een schone lei.In 2010 is dit beleid in opdracht van de gezamenlijke corporaties geëvalueerd. Met de conclusies enaanbevelingen die uit deze evaluatie zijn voortgekomen, is het Sancties en Kansen beleid aangepast. 21
  • 22. 1.3 LeefbaarheidHet zorg dragen voor de leefbaarheid in buurten en wijken behoort al jaren tot onze kerntaken. Wedoen dit door het oplossen van overlastklachten, maar ook door tal van andere initiatieven enprojecten ter bevordering van de leefbaarheid. Leefbaarheid is een begrip dat alles te maken heeftmet de perceptie van de bewoners. Vier dimensies spelen bij leefbaarheid een rol: voorzieningen,fysieke omgeving, sociale omgeving en veiligheid. Bij leefbaarheidsvraagstukken zijn per definitiemeerdere actoren betrokken, zoals politie, gemeente, welzijn- en zorgorganisaties, re-integratiepartijen, corporaties, scholen en bewoners(organisaties). Er worden coalities gevormd omproblemen effectief aan te kunnen pakken.Het netwerk in de verschillende wijken is op orde. Daarnaast is er een pragmatische aanpak, metsnelle, oplossingsgerichte acties. Het tegengaan van woonfraude door gerichte huisbezoeken af teleggen bijvoorbeeld en het afsluiten van brandgangen in het kader van veiligheid. De focus van demedewerkers in onze winkels zal in de komende jaren meer en meer verschuiven van verhuur enbeheer naar leefbaarheid. Klanten kunnen veel zaken rond regulier beheer via onze websiteafhandelen. Daardoor kunnen onze medewerkers meer tijd en aandacht besteden aan deleefbaarheid in onze complexen en buurten.In 2011 hebben we voor zeven buurten (waar we relatief veel bezit hebben) leefbaarheidsplannenopgesteld. In die plannen wordt benoemd wat de grootste leefbaarheidsproblemen zijn, welkeinterventies nodig zijn en welke partijen nodig zijn om deze problemen effectief aan te pakken.Leefbaarheidsacties pakken we daar waar mogelijk in co-creatie op. Dit betekent dat we samen metde bewoners acties uit voeren. We hanteren daarbij de criteria: klein, eenvoudig, dichtbij en tijdelijk.Bewoners zijn meer bereid zich in te spannen voor de leefbaarheid in hun buurt wanneer hetactiviteiten in de directie woonomgeving betreffen, wanneer deze niet te lang gaan duren en directresultaat opleveren. We zoeken naar structurele oplossingen voor leefbaarheidproblemen in buurtenen die vinden we met name door het initiëren en faciliteren van duurzame sociale netwerken. Eenvoorbeeld is een groepje dames in de Kruidenbuurt dat elke avond een rondje door de wijk maakt omalle openstaande poorten af te sluiten.LeefbaarheidsfondsAl in 2001 heeft Trudo een Leefbaarheidsfonds in het leven geroepen. Dit fonds beschikte in 2011over een budget van € 60.000. Met deze middelen worden eenmalige activiteiten van(georganiseerde) bewoners ondersteund. Het Leefbaarheidsfonds is bedoeld om activiteiten financieelte ondersteunen voor bewoners door bewoners op wijk-, buurt- of complexniveau. In 2011 is opverzoek van het Klantenplatform het reglement geëvalueerd en zijn voorstellen besproken om eenaantal wijzigingen door te voeren. Voor 2012 is het budget met € 30.000 verhoogd naar € 90.000.Sinds 2006 is het Klantenplatform verantwoordelijk voor de besteding van het budget van hetLeefbaarheidsfonds. Niet Trudo, maar de werkgroep Leefbaarheidsfonds van het Klantenplatform,beslist welke verzoeken wel en niet worden gehonoreerd. Het criterium dat daarbij in 2011 werdgehanteerd, is dat het verzoek moest passen binnen een van de volgende thema’s:• Schone buurt. Activiteiten gericht op het schoonmaken van de woonomgeving.• Fraaie buurt. Activiteiten gericht op het verfraaien/oppimpen van de buurt.• Gezellige buurt. Activiteiten gericht op samenleven en saamhorigheid in de woonomgeving.• Ontwikkeling & Educatie van de buurt. Activiteiten die gericht zijn om iets te leren wat bijdraagt aan de leefbaarheid van de woonomgeving.• Jeugd in de buurt. Activiteiten gericht op kinderen en jongerenDe volgende activiteiten zijn uitgevoerd: opschoontuindag in de Sintenbuurt, plaatsing en vulling vanplantenbakken, wijk-, straat- of complexfeesten, barbecues, kerstactiviteiten, excursies, busreizen,seniorendagen, burendagen, multiculturele dagen, heidag, cursus, staatspeeldagen, kinderkampen,kindercarnaval, Halloween, Sinterklaasvieringen en plaatsing speeltoestellen.22
  • 23. De vijf thema’s passen binnen de vier pijlers van Trudo, te weten Voorzieningen, Fysiek, Sociaal enVeiligheid. In 2011 zijn in totaal 43 verzoeken ingediend, die allemaal zijn gehonoreerd. In totaal is vanhet budget van € 60.000 voor € 58.686 besteed. In 2010 was het uitgegeven bedrag € 55.614. In detabel staan de initiatieven die gehonoreerd zijn in 2011. Voorzieningen Fysieke Sociale Veiligheid Totaal omgeving omgevingSchone buurt 1 aanvraag 1 aanvraag € 2.200 € 2.200Fraaie buurt 3 aanvragen 3 aanvragen € 3.593 € 3.593Gezellige 25 aanvragen 25 aanvragenbuurt € 33.383 € 33.383Ontwikkeling 2 aanvragen 1 aanvraag 3 aanvragenen Educatie in € 2.492 € 2.200 € 4.692de buurtJeugd in de 1 aanvraag 10 aanvragen 11 aanvragenbuurt € 2.200 € 12.621 € 13.221Totaal 1 aanvraag 6 aanvragen 36 aanvragen 0 aanvragen € 2.200 € 8.528 € 46.604 €0LeefbaarheidsenquêteIn 2010 zijn we gestart met het uitvoeren van een jaarlijks onderzoek naar de leefbaarheid. Ditonderzoek zetten we elk jaar uit onder de helft van onze Slimme Kopers en huurders. Dit gebeurdeook in 2011. In de enquête vragen we onder meer naar de mening over de voorzieningen in de buurt,of de buurt schoon en heel is, over de omgang met buurtgenoten en over de veiligheid in de buurt.Gemiddeld geven onze klanten hetzelfde rapportcijfer voor de leefbaarheid in de buurten als vorigjaar: een mooie 7,2. Op sommige punten wordt lager gescoord (voorzieningen), op andere hoger(veiligheid). De uitstraling van de buurt en de omgang met buurtgenoten bleven nagenoeg gelijk.Per buurt zijn er echter duidelijke verschillen. Uit deze onderzoeken blijkt dat in die wijken waar weveel geïnvesteerd hebben in de leefbaarheid, ook daadwerkelijk de leefbaarheid verbeterd is volgensde bewoners. Zo laat, bijvoorbeeld, de Bennekel op alle fronten een opvallende stijging zien. Vooralwat betreft uitstraling van de buurt. Dat komt door de verbeteringen die we hier de afgelopen jarensamen met de gemeente en bewonerscomité Schôn Bennekel hebben doorgevoerd.Vooral in buurten waar we veel verkocht hebben met Slimmer Kopen® is de leefbaarheid volgens debewoners verbeterd. Veel mensen vinden de komst van de kopers positief voor de buurt. Vooral dezittende huurders vinden het positief dat er weer jonge mensen in hun buurt komen wonen, dat dewoningen overal het algemeen goed onderhouden worden en dat de kopers over het algemeenallemaal werk hebben zodat de sociale problemen in de buurt afnemen.Uit de enquête blijkt dat bijna tweederde van de respondenten vindt dat verbetering van deleefbaarheid een verantwoordelijkheid is van gemeente, Trudo én van bewoners. Dat is ook onzeovertuiging en we willen eigen initiatieven vanuit de wijk zoveel mogelijk stimuleren. Wat dat betreftzijn er ideeën en plannen genoeg. Flink wat mensen geven in de enquête aan graag iets te willenorganiseren voor hun buurt. Een barbecue of een schoonmaakdag bijvoorbeeld. En vooral ookactiviteiten voor de jeugd. Dergelijke activiteiten wil Trudo graag vanuit het Leefbaarheidsfondsfinancieel ondersteunen.Onze netwerkers hebben de resultaten per buurt besproken met de betreffende bewonerscomités.Aan de hand hiervan, maar ook rechtstreeks voortvloeiend uit de resultaten, is een aantalleefbaarheidsacties in co-creatie uitgezet. 23
  • 24. 24
  • 25. 2. Een nieuw perspectief voor Bijzondere KlantenTrudo richt zich al lange tijd niet meer exclusief op de traditionele doelgroep van corporaties: dehuishoudens met bescheiden inkomen. Sinds 1999 bedienen we in toenemende mate ook onzezogenaamde Bijzondere Klanten. Dit zijn mensen met een (tijdelijke) behoefte aan zorg ofbegeleiding, die niet zelfstandig in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien. Via bemiddelingvan instellingen uit het maatschappelijk middenveld (bijvoorbeeld het Leger des Heils, De Combinatie,Novadic en NEOS) worden ze door Trudo gehuisvest.De vraag naar huisvesting voor Bijzondere Klanten neemt nog altijd toe. Wij willen daarvoor de partnerzijn van het maatschappelijk middenveld in Eindhoven. Daarom stellen we jaarlijks meer woningenvoor deze doelgroep beschikbaar. Maar we willen vooral ook onze rol voor deze doelgroep verbreden,van sec huisvester naar woonondersteuner.In dit hoofdstuk beschrijven we de stand van zaken van onze dienstverlening aan Bijzondere Klantenen hoe we als corporatie deze groep een nieuw perspectief willen bieden.2.1 Het huisvesten van Bijzondere KlantenWooneenheden in beheer voor instellingenEind 2011 hadden we in totaal 374 eenheden voor instellingen in beheer; dat zijn er 37 meer dan in2010. Deze eenheden bevinden zich in panden die door één instelling worden gehuurd. Per pandstellen we een huurcontract op.In de figuur staat een uitsplitsing naar partner.Figuur: aantal panden in beheer voor partners bij het huisvesten van Bijzondere Klanten 25
  • 26. Novadic-KentronIn 2011 had het team Bijzondere Klanten 36 wooneenheden in beheer voor Novadic-Kentron, eenorganisatie binnen de verslavingszorg. Vier eenheden worden vanaf 1998 ingezet als voorportaal voorbegeleid wonen. Twee panden, met ieder twee eenheden, zijn verhuurd voor het project MHU:Medische Heroïne Unit. De bewoners zijn personen die deelnemen aan het programma voormedische heroïneverstrekking in Eindhoven en via deze woonvorm weer een stap proberen te makennaar een zelfstandigere vorm van wonen. In deze acht eenheden wonen acht bewoners.In december 2011 is het hostel aan de Boschdijk opgeleverd met 28 wooneenheden. Doel van dithostel voor chronisch verslaafden is het bereiken van een menswaardiger bestaan met een zekeremate van zelfredzaamheid. Het hostel draagt ook bij aan het verbeteren van de door- en uitstroom uitde dag- en nachtopvang en leidt naar verwachting tot minder maatschappelijke overlast.Naast deze wooneenheden is nog een ander pand in beheer voor het Jongeren Informatie Punt vanNovadic-Kentron. Op gezette tijden kunnen jongeren hier terecht voor informatie en het laten testenvan bijvoorbeeld xtc-pillen.Leger des HeilsEind 2011 hadden we voor het Leger des Heils 54 wooneenheden in beheer: twee completeportiekflats en Domus. Daarnaast een kantoorpand – het bedrijfskantoor van het Leger des Heils - eneen garage. In de woningen biedt het Leger des Heils (woon)begeleiding en helpt het cliënten de stapte zetten naar zelfstandig wonen. In totaal wordt huisvesting geboden aan 53 personen.De belangrijkste wijziging in 2011 was de huuropzegging van de wooneenheden voor het RUPSproject: Regeling Uitstapprogramma’s Prostituees. Reden hiervan was dat deze aanpak niet goedaansloot bij de problematiek van deze vrouwen.Stichting De CombinatieEind 2011 hadden we veertien wooneenheden in beheer die we verhuren aan Stichting DeCombinatie. In twee van deze panden woont een aantal jongeren samen met een ‘hospita’ in eeneengezinswoning. De hospita is een medewerker van Stichting De Combinatie. In de andere pandenvindt een vorm van begeleid wonen plaats.De noodoplossing die in 2011 was gerealiseerd voor Stichting De Combinatie, door het tijdelijkinzetten van vijf wooneenheden tijdens de verbouw van de oorspronkelijke huisvesting van debetreffende leefgroep elders, is opgeheven. In totaal worden via Stichting De Combinatie veertienmensen gehuisvest.NEOSEind 2011 hadden we 81 wooneenheden in beheer voor NEOS. Deze worden ingezet voor inmiddelsvijf projecten: Steunende Huisvesting, Kluswoningen, Doorstroomwoningen, het Sociaal Pension enNEOS Verpleegzorg. Deze laatste voorziening valt onder het Stedelijk Kompas en is verhuurd vanafjuli 2011.Via deze panden kunnen mensen vanuit opvangvoorzieningen doorstromen, op weg naar volledigzelfstandig wonen. Voor vijf adressen is door NEOS een omklap aangevraagd, waarvan we er vierhebben gehonoreerd. In totaal huisvest NEOS 83 bewoners in onze panden.GGzEIn 2011 hadden we in totaal 67 wooneenheden in beheer voor het realiseren van BeschermdeWoonvormen in Eindhoven en het huisvesten van personen met autisme. De woningen bieden plaatsaan 64 bewoners. In 2011 heeft er geen uitbreiding plaatsgevonden voor de GGzE.Stichting MAJIn 2003 is het eerste pand ingezet voor Stichting Maatjes in de Ambulante Jeugdhulpverlening (MAJ),voor de doelgroep tienermoeders. Inmiddels zet de stichting Maatjes wooneenheden van Trudo invoor twee projecten: MAJ Breed en Tienermoeders. In totaal worden er zeventien bewonersgehuisvest. Sinds 2008 is er geen sprake van uitbreiding voor Stichting MAJ.De subsidies voor projecten met Antilliaanse jongeren zijn door de gemeente aan het eind van 2011stopgezet. Dit betekent dat Stichting MAJ zich vanaf 2012 alleen gaat richten op tienermoeders en26
  • 27. niet meer op alleenstaande jongeren. De huur van het pand aan het Lodewijk Napoleonplein isdaarom eind 2011 opgezegd.Stichting Sint AnnakloosterOnze corporatie had afgelopen jaar 28 wooneenheden in beheer voor Stichting Sint Annaklooster inhet kader van Rentree. De stichting begeleidt ex-delinquenten bij terugkeer in de samenleving. Debedoeling daarbij is dat cliënten na één of twee jaar doorstromen naar een zelfstandige woonruimte ofnaar een andere definitieve woonvorm met noodzakelijk geachte begeleiding. Er worden 26 mensengehuisvest in deze panden.Tot eind 2010 exploiteerde Stichting Sint Annaklooster het Zorghotel Anna. De huur van het pandheeft Sint Annaklooster per december 2011 opgezegd.Vluchtelingen in de KnelIn 2011 werd één wooneenheid toegevoegd aan deze huurder. Het totaal komt daarmee op 27eenheden. In deze woningen biedt de begeleidende instelling in het kader van vluchtelingenopvang 25personen een dak boven het hoofd.S.V.V.E. De ArchipelIn 2011 beheerde ons team Bijzondere Klanten twintig wooneenheden voor S.V.V.E. De Archipel(Stichting Verpleging en Verzorging Eindhoven en omstreken). Het project biedt sinds 1997woonruimte aan twintig dementerende ouderen.Stichting Lunet WonenWe hebben sinds 2003 zeven wooneenheden voor Lunet Wonen in beheer. In totaal worden hier achtpersonen met een verstandelijke beperking gehuisvest.Het VensterSinds 2006 behoort Het Venster tot de samenwerkingspartners van het team Bijzondere Klanten.Deze partij biedt hulpverlening aan onder andere autistische jongeren. In het kader van begeleidwonen worden zestien wooneenheden met even zoveel bewoners ingezet voor het Venster. In 2011hebben wij één nieuw pand voor hen ingezet.Stichting Barmhartige SamaritaanDeze christelijke vrijwilligersorganisatie biedt hulp aan ex-verslaafde dak- en thuislozen. We verhurenzeven wooneenheden voor de realisatie van een kleinschalig begeleid wonen project. Deze zevenwooneenheden worden ingezet als doorstroomwoning. De begeleiding in de doorstoomwoningen isbeperkter en een laatste stap richting zelfstandig wonen. In 2011 was er geen sprake van uitbreidingvoor deze stichting.Wooneenheden voor DOOR!Naast het huisvesten van cliënten van bovenstaande organisaties, participeert Trudo in DOOR!.DOOR! is een samenwerkingsverband van alle Eindhovense corporaties en de volgende instellingen:Welzijn Eindhoven, Novadic-Kentron, Leger des Heils, Stichting De Combinatie, NEOS, GGzE,Stichting MAJ, de gezamenlijke autisme-instellingen, Stichting Lunet Wonen en Stichting SintAnnaklooster. Daarnaast participeert nu ook een aantal corporaties uit de regio, te weten AertSwaens, Woningbelang en Vestia. Via DOOR! wordt huisvesting ter beschikking gesteld aan mensendie tijdelijk begeleiding nodig hebben bij het wonen. Het huurcontract staat dan in eerste instantie opnaam van de instelling. Wanneer de periode van tijdelijke begeleiding - meestal één jaar - voorbij is,wordt het huurcontract in principe ‘omgeklapt’. Dat wil zeggen dat het contract wordt omgezet naareen regulier huurcontract op naam van de Bijzondere Klant. Hoewel het met die persoon op hetmoment van ‘omklappen’ over het algemeen weer goed gaat, blijft het pand onder beheer vanBijzondere Klanten. Medewerkers van dit team brengen periodiek een bezoek aan de klant in hetkader van woonondersteuning, om te kijken of er geen sprake is van afglijden of een terugval.In 2011 verhuurden we 22 wooneenheden aan diverse organisaties in het kader van DOOR!Hieronder vallen ook drie Housing First-kandidaten, waaraan we drie HAT-woningen hebben verhuurdmet een meerpartijen-contract. Er werden 23 contracten succesvol omgeklapt naar individuelehuurcontracten op naam van bewoners. In totaal had ons team Bijzondere Klanten daarmee aan heteinde van het kalenderjaar 119 wooneenheden in beheer voor het project DOOR! Dit is inclusief dewooneenheden van mensen die de woning inmiddels op eigen naam hadden gekregen. Zoals gezegd 27
  • 28. blijven deze panden in het kader van woonondersteuning wel in ons beheer. Eind 2011 woonden 176personen in deze wooneenheden.Huren met korting voor Bijzondere KlantenVoor Bijzondere Klanten met wie we individueel een huurovereenkomst afsluiten, hanteren we sinds2008 een korting op basis van het inkomen. Deze korting wordt verstrekt aan nieuwe huurders meteen minimuminkomen plus maximaal vijftien procent. Elke twee jaar toetsen we op basis van hetinkomen of de korting wordt verlengd. De huurprijs is voor deze huurders gelijk aan dekwaliteitskortingsgrens in het kader van de huurtoeslag. In totaal verhuurden we afgelopen jaar 29wooneenheden met een korting op basis van de gestelde inkomensgrens.Wooneenheden individueel op naamBehalve aan of via de genoemde instellingen en aan DOOR! verhuren we ook wooneenheden aanindividuele Bijzondere Klanten. Eind 2011 had het team Bijzondere Klanten 104 van dergelijkeeenheden in beheer, die werden verhuurd aan in totaal 175 bewoners. Deze kunnen als volgt wordenonderverdeeld.Taakstelling statushoudersIn 2011 zijn aan deze groep negentien woningen verhuurd. Voor de huisvesting van statushouders(huurcontract op naam) had Bijzondere Klanten aan het einde van het kalenderjaar 51 wooneenhedenin beheer. Deze panden werden bewoonden door 83 personen.Taakstelling Generaal Pardon’ersVan 2007 tot en met 2009 zijn 27 eenheden verhuurd in het kader van de generaal pardon regeling. Intotaal hebben we nu 49 personen via deze weg aan woonruimte geholpen.OverigVerder hebben we 27 panden in beheer die niet onder bovenstaande subcategorieën vallen. Tedenken valt aan bijzondere woonvormen, waarbij de bewoners direct huren, aan herhuisvesting enaan panden die vanuit de Trudowinkel werden overgedragen aan Bijzondere Klanten. Het gaat hierom 43 bewoners.Totaal aantal wooneenhedenIn totaal had ons team Bijzondere Klanten aan het einde van het kalenderjaar 598 wooneenheden inbeheer, met een totaal van 692 bewoners. Het aantal wooneenheden is daarmee met 11,2 procentgestegen ten opzichte van 2010.Figuur: panden in beheer voor Bijzondere Klanten gedurende de laatste vijf jarenVerhuurcijfers Bijzondere KlantenIn 2011 heeft het team Bijzondere Klanten 82 contracten afgesloten, waarvan 43 op naam vanindividuele huurders en 39 op naam van stichtingen. Stichtingen kunnen meerdere wooneenheden per28
  • 29. pand huren; er bestaat dan echter maar één huurcontract. Van de individuele verhuringen betreft dit23 omklapcontracten, 19 statushouders en de rest zijn overige individuele verhuringen. 11De leegstandsgraad was in 2010 gemiddeld 2,6 procent. De huurachterstand van de zittendehuurders bedroeg eind 2011 € 21.813. Dit is 0,87 procent van de totale jaarhuur. Voor 25,8 procentvan dit bedrag lag eind 2011 een vordering bij de deurwaarder.De vertrekkende huurders hadden een huurachterstand van € 43.963. Dit is 2,76 procent van de totalejaarhuur. Van dit bedrag lag op 31 december 2011 voor 81,6 procent aan vorderingen bij dedeurwaarder.Klanten melden zelf bij Bijzondere Klanten zaken die vallen onder Klachtenonderhoud. Hetklachtenonderhoud voor Bijzondere Klanten was voor 2011 begroot op € 104.000. In totaal heeftBijzondere Klanten voor € 63.628 aan klachtenonderhoud gemeld; het jaar daarvoor was dat€ 31.900. Voor mutatie was met € 53.054 sprake van een lichte stijging ten opzichte van 2010(€ 50.594). Zie ook pagina 17.Dienstverlening rond Bijzondere KlantenOok het team Bijzondere Klanten meet uiteraard de tevredenheid over de dienstverlening. Het gaatdaarbij om de dienstverlening rondom het verhuren van woningen aan individuele huurders. Hetstreefcijfer van 8,0 werd in 2011 ruimschoots gehaald. Onze Bijzondere Klanten gaven ons een mooie8,4 op het rapport.2.2 Het Stedelijk Kompas 12In navolging van de G4 en een aantal andere steden in Nederland wil de gemeente Eindhoven zichinspannen om de leefsituatie van kwetsbare personen (dak- en thuislozen) te verbeteren en deoverlast die zij kunnen veroorzaken te bestrijden. B&W heeft daarom het Stedelijk Kompas Eindhoveningesteld. Hierin is vastgelegd hoe de gemeente Eindhoven samen met een aantal instellingen demaatschappelijke zorg en opvang heeft geregeld voor de periode 2008-2015.Het Stedelijk Kompas Eindhoven richt zich op:• een daling van het aantal dak- en thuislozen door het verbeteren van hun leefomstandigheden via het bieden van onderdak, zorg en begeleiding• het doorstromen van dak- en thuislozen naar een zo zelfstandig mogelijk bestaan• een afname van de overlast en criminaliteit die sommige dak- en thuislozen veroorzaken doordat ze geen vaste woonplek hebbenTrudo wil een forse bijdrage leveren aan de invulling van het Stedelijk Kompas door realisatie vangrootschalige woonvoorzieningen. In de notitie over het Stedelijke Kompas heeft de gemeente zesprioritaire voorzieningen aangewezen. Daarvan neemt onze corporatie er vier voor haar rekening.1. Domushuis (locatie: Dommelstraat/Raiffeisenstraat)Het Domushuis van het Leger des Heils is een woonvoorziening, gericht op verbetering vanleefomstandigheden van cliënten (25 - 65 jaar) met meervoudige problematiek (verslaving,dakloosheid, justitieel verleden en psychiatrische problematiek). Er vindt 24-uurs begeleiding plaats,gericht op een geleidelijke terugkeer in de maatschappij. In dit pand zijn 22 wooneenhedenbeschikbaar.Domus is na jarenlange voorbereiding verhuurd in 2009. Er is een klankbordgroep, waarin naast deprofessionele partijen vertegenwoordigers van de buurt en de horecavereniging zitting hebben. In deklankbordgroep worden het beheer van het pand en mogelijke problemen besproken. We kunnenvaststellen dat het aantal problemen en overlastmeldingen zich tot een minimum beperkt.Behalve aan het Domushuis biedt het pand huisvesting aan het regiokantoor van het Leger des Heilsen een restaurant. Het project is ontwikkeld door dochteronderneming Trudo Monumenten BV.11 Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen12 Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht. 29
  • 30. 2. Zorghotel (Locatie: Kwartelstraat)Het zorghotel biedt verzorging en verpleging aan dak- en thuislozen in een beschermde omgeving. In2009 is voor het te realiseren Zorghotel het voormalige Huize Angela aan de Kwartelstraat teEindhoven verworven. Daarna was een ingrijpende verbouwing nodig. In 2011 is het pand opgeleverden hebben we een huurovereenkomst gesloten met NEOS. Alle nieuwe bewoners hebben hun nieuwewoonruimte betrokken. Het voorbereidingstraject in de buurt verliep aanvankelijk moeizaam, metmassieve tegenstand. Maar in de loop van de voorbereidingsperiode is dat genormaliseerd en totnormale proporties teruggebracht. Een beheergroep komt periodiek bij elkaar draagt mede zorg voordraagvlak in de buurt. In november is het zorghotel officieel geopend.In hetzelfde pand is ook ruimte gecreëerd voor kinderopvang. Dat deel van het pand is eind 2011opgeleverd en is verhuurd aan Korein.3. Hostel voor chronisch verslaafden (Locatie: Boschdijk)Mensen met een chronische verslaving maken veelal gebruik van de dag- en de nachtopvang vanNovadic-Kentron. Niet iedere verslaafde vindt echter deze weg en niet iedereen kan daar permanentblijven. Bovendien is de gemiddelde verblijfsduur in deze voorzieningen hoog. Deze doelgroep heeftbehoefte aan een langdurige en beschermde woonvoorziening met professionele zorg en permanenttoezicht, waar middelengebruik is toegestaan. Doel van een dergelijk hostel voor chronischverslaafden is het bereiken van een menswaardiger bestaan met een zekere mate vanzelfredzaamheid. Een dergelijk hostel draagt ook bij aan het verbeteren van de door- en uitstroom uitde dag- en nachtopvang en leidt naar verwachting tot minder maatschappelijke overlast.In 2009 is het studentencomplex van Trudo aan de Boschdijk door het college van B&W vanEindhoven aangewezen als definitieve locatie voor deze woonvoorziening. De herhuisvesting van debewoners is vorig jaar afgerond en het pand is verbouwd. Dat heeft ertoe geleid dat eind vorig jaar 28wooneenheden in dit pand zijn gerealiseerd. Novadic-Kentron huurt het pand en zorgt voor debegeleiding van de bewoners.4. DD-hostel (beoogde locatie: nog niet bekend)Er bestaat behoefte aan een woonvoorziening voor mensen die vanuit een verslavingskliniek of 13dubbele diagnose (DD) afdeling uitstromen. De in Eindhoven te vestigen DD-afdeling draagt bij aaneen toename van de vraag naar deze woonvoorziening. Bovendien bevordert deze voorziening deuitstroom uit de kliniek. De gewenste aard van de voorziening wordt duidelijk, zodra het profiel en deomvang van de potentiële doelgroep en het specifieke karakter van deze nieuwe voorziening zijnvastgesteld. De initiatiefnemers - GGzE en Novadic-Kentron - verwachten dat er voldoende vraag isvoor een voorziening van 25 plekken.Voorwaarde voor realisatie van dit hostel is het vinden van een geschikte locatie. Daarvoor is Trudoniet verantwoordelijk. In 2011 is gezocht naar geschikte mogelijkheden en dat leverde aan het eindevan het jaar een ‘shortlist’ van mogelijke locaties op. In 2012 zal daaruit een keuze worden gemaakt.Daarna kunnen we, samen met de exploitanten, de plannen voor dit hostel gaan uitwerken.2.3 Organiseren van woonondersteuningEind 2006 heeft Trudo besloten om haar dienstverlening richting Bijzondere Klanten uit te breiden. Wezijn van mening dat onze rol breder moet zijn dan uitsluitend het huisvesten. Daarom zijn we in 2007gestart met huisbezoeken in het kader van woonondersteuning. Hiermee willen onze bewoners helpenom stapjes vooruit te maken op de maatschappelijke ladder. Dat doen we niet alleen door gepastehuisvesting te bieden. We bieden onze klanten ook mogelijkheden om zich te ontwikkelen op hetgebied van financiën, dagbesteding, educatie, werken en vrije tijd. Anderzijds is onze begeleiding erook op gericht te voorkomen dat het zelfstandig wonen mislukt en dat klanten sociaal geïsoleerdraken.Per bewoner schatten we in op welk terrein onze ondersteuning wenselijk is. Activiteiten rond dezeonderwerpen bieden we bij voorkeur niet zelf aan. We bezoeken onze klanten een aantal keer per jaar13 Combinatie van psychiatrische stoornis en verslavingsproblematiek.30
  • 31. en bekijken wat er aan ondersteuning kan worden geboden. Vervolgens zoeken we partijen op diedaarin zijn gespecialiseerd. In schuldhulpverlening of re-integratie bijvoorbeeld.Onze woonondersteuning is gericht op klanten die ons team Bijzondere Klanten op basis van eenindividuele huurovereenkomst huisvest. Klanten die dus tijdens en na een DOOR! traject hun woningop hun eigen naam hebben gekregen en gehuisveste asielzoekers. Onze relatiebeheerders bezoekenhen periodiek en proberen te achterhalen hoe het met hen gaat. Zo trachten we een mogelijketerugval of opnieuw afglijden richting problemen uit het verleden in een vroeg stadium te herkennenen te voorkomen.In totaal hebben vier medewerkers van Bijzondere Klanten in het afgelopen jaar circa 390huisbezoeken afgelegd.Wanneer onze medewerkers problemen constateren, kunnen ze verschillende acties ondernemen. Ineerste instantie en bij voorkeur wordt de begeleidende of hulpverlenende instantie ingeschakeld. Maarde bedoeling van woonondersteuning is niet primair het opsporen van problemen. De nadruk ligt meerop preventie en concrete ondersteuning. Daarnaast kunnen onze relatiebeheerders zelf concreet hulpbieden. Bijvoorbeeld door een brief voor te lezen, een formulier in te vullen of contact op te nemenmet een instantie. Soms bemiddelen ze bij conflicten. Een andere keer is een klant al geholpen metheldere informatie over Trudo-procedures, zoals het melden van klachten, wat te doen bij inwoning ofsamenwonen enzovoort.De ervaringen met woonondersteuning blijven positief. Vanaf het begin hebben we de activiteiten opdit gebied steeds geëvalueerd en verbeterd. In 2011 hebben we onze inspanningen op dit vlak verdergeprofessionaliseerd. We hebben de woonondersteuning vastgelegd en beschreven. Demedewerkers zijn getraind in het structureren van de ondersteuning en er is een begin gemaakt metbegeleide intervisie om zo het handelen verder te professionaliseren. Dit professionaliseringstrajectzullen we in 2012 voortzetten.2.4 Werk- en dagbestedingIn 2011 hebben we extra aandacht besteed aan dagbesteding en werk voor onze cliënten. Er zijnmensen geplaatst in leer/werkprojecten, zoals de horecagelegenheden van Robin Hood, hetschakelpunt van het TechniekHuys, de bouwactiviteiten van de ‘Regionale Huismeester’ en hetnaaiatelier van Mode met een Missie. De relatie met de casemanagers van WZI is aangehaald en eris gebruik gemaakt van diverse dagbestedingsmogelijkheden in de stad. Ook de pilot met de AtlantGroep is afgerond. Met een bevredigend resultaat, maar zonder dat dit voortgezet kon worden; debezuinigingen bij de gemeente lieten dit helaas niet toe. Tegelijkertijd is ook duidelijk dat de rol vanonze woonondersteuners niet kan betekenen dat we zelf álle re-integratiewerkzaamheden kunnengaan doen. Daarvoor hebben we de expertise nodig van de specialisten van de re-integratiebureaus.We zullen ons in 2012 dan ook moeten beraden op stappen in deze. 31
  • 32. 32
  • 33. 3. Focus op verkoopHuishoudens met een bescheiden inkomen horen in een sociale huurwoning te wonen enhuishoudens met een midden of hoger inkomen in een eigen woning. Dat is het paradigma in devolkshuisvesting. Maar waarom zouden mensen met een lager inkomen niet baas in eigen huismogen zijn? Waarom zouden zij geen profijt mogen hebben van de waardestijging van de woningwaarin ze wonen?Met Slimmer Kopen® doorbreken we dit paradigma. Met een forse korting op de marktwaarde makenwe woningen bereikbaar voor de lagere inkomensgroepen. In 2000 introduceerde Trudo deProfijtwoning. Een woning die dankzij 25 procent korting op de marktwaarde bereikbaar was voor debovenkant van de primaire doelgroep. Een prima eerste stap. Om huishoudens met lagere inkomenseveneens recht te geven op keuzevrijheid en profijt, brengen we de Slimmer Kopen® productenBuurtwonen en Starterswonen op de markt. Met veertig procent korting bereikbaar voor huishoudensmet een inkomen vanaf € 20.000.Slimmer Kopen® maakt mensen minder afhankelijk, biedt hun zekerheid, stelt ze in staat eigenvermogen op te bouwen en biedt hen – ook op latere leeftijd – de mogelijkheid om hun leven zo in terichten zoals ze dat zelf willen. Hiermee sluit deze kernactiviteit uitstekend aan op onze jongstekernactiviteit: emancipatie.Onze focus op Slimmer Kopen® heeft ervoor gezorgd dat we in de afgelopen jaren al 3.172 woningen(incl. wederverkopen) binnen deze formule verkochten. Op 31 december 2011 hadden we een relatiemet 2.578 Slimmer Kopers. In 2011 hebben we 377 Slimmer Kopen®-woningen verkocht, waarvan221 voormalige huurwoningen en 156 wederverkopen.De tevredenheid van onze klanten blijft onverminderd groot, men waardeerde dit product afgelopenjaar gemiddeld met een 8,2.In dit hoofdstuk geven we u een overzicht van de stand van zaken rond Slimmer Kopen®, SlimmerFinancieren® en kooprecht.3.1 Slimmer Kopen®Het concept Slimmer Kopen® is gebaseerd op het profijtprincipe: de klant koopt een woning ofappartement met een korting op de marktwaarde. In ruil voor deze korting bedingt Trudo een eersterecht van koop, met de afspraak dat de verstrekte korting en een vooraf overeengekomen deel van dewaardeontwikkeling ten bate van Trudo komt.Slimmer Kopen® heeft een breder perspectief dan huren of kopen. Terwijl sociaal huren vooral eenproduct is voor mensen met een bescheiden beurs en kopen slechts is weggelegd voor huishoudensmet een hoger inkomen, kunnen we met Slimmer Kopen® vrijwel elke doelgroep op maat bedienen.Met Slimmer Kopen® bieden we toegevoegde waarde voor zowel de klant, de stad als voor Trudozelf. In de eerste plaats biedt het een brede groep klanten de kans te profiteren van alle voordelen diekopen met zich meebrengt. Denk aan de mix van profijt, zeggenschap en zekerheid.In de tweede plaats weet de stad zich verzekerd van een forse uitbreiding van het aantal goedkopekoopwoningen door het product Slimmer Kopen®. Een blijvende voorraad. Het terugkooprecht vanTrudo zorgt er immers voor dat woningen na terugkoop opnieuw als betaalbare woningen kunnenworden ingezet. Voor de inwoners van de stad is het belangrijk dat er een blijvende voorraadgoedkope koopwoningen beschikbaar blijft. Huishoudens kunnen op deze manier de stap naar eenkoopwoning maken en hebben hier de rest van hun wooncarrière profijt van. Ze kunnen door devermogensvorming doorstromen naar grotere en duurdere koopwoningen. Dit biedt vooral onzesecundaire doelgroep (huishoudens met inkomens net boven de huurtoeslaggrenzen) perspectief.Slimmer Kopen® draagt bij aan de leefbaarheid van de buurten met Trudo-bezit.Door Slimmer Kopen® ontstaat immers een mix van huren en kopen en dat komt de leefbaarheid tengoede. De bijdrage zit hem vooral in de verdunning van problemen in de buurt. Slimmer Kopen® zorgtervoor dat zich in buurten met voorheen alleen huurwoningen en vaak lage inkomens meermiddeninkomens vestigen. Bovendien zijn eigenaar-bewoners doorgaans meer blijvend betrokken bij 33
  • 34. hun buurt. Tevens vindt er een verjonging van de inwoners in een buurt plaats. Uit deleefbaarheidsenquête van zowel 2010 als 2011 blijkt dat naarmate er meer Slimmer Kopen®woningen zijn verkocht in een buurt, zowel huurders als kopers vinden dat de leefbaarheid in hunbuurt er meer op vooruit is gegaan (zie ook pagina 23).In de derde plaats biedt Slimmer Kopen® toegevoegde waarde voor Trudo zelf. Die schuilt allereerstin tevreden klanten. We voorzien met dit product in een duidelijk aanwezige behoefte op dewoningmarkt. Daarnaast creëren we met Slimmer Kopen® een gedifferentieerd en gevarieerdwoningaanbod. Onze klanten kunnen verschillende typen woningen op verschillende locaties en metverschillende kortingspercentages kopen. Verder profiteert ook onze corporatie van het positieveeffect van Slimmer Kopen® op de leefbaarheid van de buurt. En last but not least genereert SlimmerKopen® werkkapitaal, waarmee we de stedelijke vernieuwing kunnen financieren.Het decor waartegen wij onverminderd fors blijven verkopen lijkt ingrijpend te zijn gewijzigd. We zittenmomenteel in een economische recessie en het consumentenvertrouwen is sterk gedaald. Dit heeftgevolgen dat grote aankopen worden uitgesteld. Dit is ook terug te zien in het aantal verkochtewoningen in Nederland, deze is sinds 2008 dramatisch gekelderd. Veel mensen stellen hun verhuizinguit of zoeken een alternatief op de huurmarkt. Onder andere om te kijken of de woningprijzenmisschien nog verder dalen. Voor het vertrouwen in de markt helpt het ook niet dat er momenteel veeldiscussies plaatsvinden over noodzakelijke hervormingen van de woningmarkt. Hierin wordenmaatregelen genoemd als de mogelijke afschaffing/beperking van de hypotheekrenteaftrek,afschaffen/beperken van de overdrachtsbelasting en dergelijke. Veel consumenten willen eerstduidelijkheid voordat ze een woning gaan kopen.Daarbij komt ook nog dat de financieringsmogelijkheden voor consumenten ook sterk zijn beperkt. Debanken hanteren steeds strengere en striktere financieringseisen. Met name het tweede inkomen ineen huishouden telt veel meer minder zwaar mee in het verkrijgen van een hypotheek. Hierdoor zijnveel mensen op de (sociale) huurmarkt aangewezen. Daarnaast neemt door de bezuinigingen ooknog het besteedbare inkomen af. Hierdoor blijft er minder over om de hypotheek te betalen.Hoe beroerd de markt en het verkoopklimaat ook is, Trudo blijft fors verkopen. Slimmer Kopen® lijktcrisis-proof. Vanzelfsprekend zijn er aan de onderkant van onze doelgroep klanten afgevallen,Slimmer Kopen® is voor hen geen haalbare optie meer. Maar het lijkt erop dat aan de bovenkant hetaantal klanten dat enkel nog in aanmerking komt voor Slimmer Kopen®, in grotere mate istoegenomen. Dit wordt versterkt door de inkomenseis aan woningcorporaties.Product-marktcombinatiesAl in 2004 hebben we zes Slimmer Kopen® product-marktcombinaties (pmc’s) geformuleerd:Starterswonen, Stadswonen, Profijtwonen, Buurtwonen, Ruimwonen en Loftwonen. Met deze pmc’s -die van elkaar verschillen in termen van locatie, kwaliteit, grootte, woonmilieu, woningtype,marktwaarde en korting op de marktwaarde - maken we een koopwoning voor een brede klantenkringbereikbaar.ProfijtwonenProfijtwonen heeft betrekking op grondgebonden woningen met tuin, veelal uit de jaren vijftig of zestig.Profijtwonen was – met een korting tot 25 procent op de marktwaarde van eengezinswoningen – inprincipe een product dat kopen voor de primaire doelgroep mogelijk moest maken. Deprijsontwikkeling op de woningmarkt zorgde er echter voor dat zelfs met die korting van 25 procentdeze woningen buiten het bereik van de primaire doelgroep vielen. Voor de secundaire doelgroepblijkt Profijtwonen echter te voorzien in een grote behoefte.StadswonenBij de pmc Stadswonen gaat het om middelgrote appartementen in en rond het centrum vanEindhoven. Deze woningen worden aangeboden met een korting op de marktwaarde van maximaal25 procent. Ook deze woningen zijn daarmee bereikbaar voor de secundaire doelgroep.StarterswonenStarterswonen is een product dat de beschikbaarheid van koopwoningen voor de primaire doelgroepmoet garanderen. Het gaat hier veelal om appartementencomplexen, net buiten de rondweg. Het(flexibele) kortingspercentage kan oplopen tot veertig procent. Net als bij de andere pmc’s voorziet34
  • 35. Starterswonen in een aanbiedingsplicht voor de koper. Daarmee hebben we de mogelijkheid om dewoning ook in de toekomst beschikbaar te houden voor de (primaire) doelgroep.BuurtwonenOok Buurtwonen is een product met een maximale korting van veertig procent dat de bereikbaarheidvan koopwoningen, in dit geval eengezinswoningen, voor de primaire doelgroep moet garanderen. Hetgaat in het algemeen om kleine rijwoningen in de typische volksbuurten van Eindhoven, zoalsWoensel-West, Lakerlopen en Bennekel. Buurten waarin de meeste mensen prima wonen, maar waarook achterstanden zijn. Slimmer Kopen® is daar een uitstekend middel om de leefbaarheid teverbeteren. Daarvoor hanteren we geen ingewikkelde theorieën als bewijsmateriaal. We hebben heteenvoudigweg aan onze huurders gevraagd. In Bennekel bijvoorbeeld geeft zeventig procent van dehuurders aan dat de leefbaarheid er sinds de komst van Slimmer Kopen® op vooruit is gegaan. BijBuurtwonen is de koper contractueel verplicht om de woning door goed onderhoud op peil te houden.Deze onderhoudsplicht wordt elke drie jaar gecontroleerd.RuimwonenWoningen in de categorie Ruimwonen zijn bereikbaar voor huishoudens uit de secundaire doelgroep.Het zijn ruime eengezinswoningen, vooral in groenstedelijke en suburbane woonmilieus. Deoorspronkelijke woningvoorraad van Trudo kende nauwelijks woningen van dit type. Woningen in dezecategorie worden met een maximale korting van twintig of 25 procent verkocht, afhankelijk van hetproject.LoftwonenTot 2008 kende ons bezit nog geen woningen in de pmc Loftwonen. Het gaat hier om flexibele ruimtesmet een hoge verdiepingshoogte, meestal in industriële gebouwen. Deze woningen moetenbereikbaar zijn voor huishoudens in de secundaire doelgroep. In 2008 zijn de eerste achttienwoningen van dit type gerealiseerd in De Lichttoren. Ze zijn met twintig procent korting op demarktwaarde verkocht.Verkoop in 2011Verkoop van huurwoningenIn onze begroting voor 2011 gingen we uit van 159 te verkopen huurwoningen. In totaal verkochtenwe afgelopen jaar 226 bestaande huurwoningen. Waarvan 221 woningen zijn verkocht binnen deSlimmer Kopen® formule. We hebben in 2011 vijf marktconforme koopwoningen verkocht. Weverkopen alleen marktconform, wanneer woningen niet tot de kernvoorraad behoren of buiten hetbereik van de primaire doelgroep vallen. Daarnaast verkochten we in 2011 nog 21 garages,parkeerplaatsen en bergingen. De tabel op de volgende pagina toont het aantal verkochte woningen(gebaseerd op transporten per product-marktcombinatie.Voor de verkoop maken we ook kosten. Dit zijn de kosten die we kwijt zijn aan het verkoopgereedmaken van onze voorraad en verkoopkosten. Afgelopen jaar hebben we projecten in deJulianastraat, Woensel-West, Lakerlopen en Schubertlaan verkoop gereedgemaakt. De kosten in2011 voor deze projecten bedroegen € 3.444.261. De verkoopkosten bevatten onder andere kostenvoor mutatieonderhoud, taxatiekosten, makelaarcourtage en kosten van bodemonderzoek en dezebedroegen in totaal € 971.031. 35
  • 36. Tabel: verkoop van bestaande woningen in 2011Productmarktcombinatie AantalStarterswonen 81Stadswonen 13Buurtwonen 80Profijtwonen 47Ruimwonen 0Loftwonen 0Marktconform 5Totaal woningen 226Garages, Bergingen, Parkeerplaatsen 21Grond 0Totaal 247Figuur: Verkoopaantallen naar eerste verkoop en wederverkoop gedurende de laatste vijf jaarWederverkopenEén van de kenmerken van Slimmer Kopen® is dat de koper verplicht is de woning weer aan Trudo tekoop aan te bieden, wanneer hij wil verhuizen. Onze corporatie heeft een voorkeursrecht, maar kooptde woning in principe altijd terug en verkoopt deze vervolgens opnieuw als Slimmer Kopen® woning.In dat geval spreken we van wederverkoop.In 2011 hebben we 137 woningen teruggekocht en 156 woningen weer doorverkocht. Enkelewoningen die in 2010 zijn teruggekocht, werden pas in 2011 weer verkocht.Door de relatief korte bewoningstijd van de teruggekochte woningen in 2011 is het aandeel van dewaardeontwikkeling door eigen investeringen (die de koper niet hoeft te delen met Trudo) relatief veelgroter dan de autonome marktwaardeontwikkeling. Doordat de opvolgende koper korting krijgt over detotale marktwaarde, kan er een verlies ontstaan. Dit wordt echter gecompenseerd door een hogeretoekomstige claim.Verkoop van nieuwbouwwoningenIn 2011 hebben we in totaal negentien nieuwbouwwoningen verkocht; dat wil zeggen,nieuwbouwwoningen waarvan de koopaktes in 2011 bij de notaris zijn gepasseerd. Dit zijn twaalf36
  • 37. Slimmer Kopen® woningen in het project Rosheuvel (verwachte oplevering 2012) en zevenmarktconforme verkopen in de Rijtse Vennen in Deurne.Bij nieuwbouwwoningen vindt de levering van de woning (het passeren van de koopakte) veelal vervoor de oplevering van de woning plaats. Het overzicht van de in 2011 opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen ziet er dan ook anders uit dan dat van verkochte nieuwbouwwoningen. In totaalhebben we in het verslagjaar negen nieuwbouw koopwoningen opgeleverd; allemaal marktconformekoopwoningen in het project Rijtse Vennen.Woningen met terugkooprechtHoewel onze corporatie veel woningen verkoopt, blijft het overgrote deel - de Slimmer Kopen® woningen- beschikbaar voor de volkshuisvesting. De verkoper heeft immers een aanbiedingsplicht; een bewonerdie een Slimmer Kopen® woning heeft gekocht en deze weer wil verkopen, moet deze eerst aan Trudoaanbieden. In de praktijk hebben we nog geen enkele keer de terugkoop van een woning geweigerd. Toten met 31 december 2011 hebben we in totaal 3.172 woningen verkocht met terugkooprecht.Tevredenheid over Slimmer Kopen®We vinden het erg belangrijk dat kopers tevreden zijn over Slimmer Kopen®. Het product is immersvoor de klant bedoeld. We streven naar een waardering van minimaal een 8,0. Dat geldt voor zowel deverkoop als de terugkoop. In 2011 kregen we voor Slimmer Kopen® bij de koop een 8,2. Bij de terugkoopeen 7,7.De gekochte woning wordt in 2011 met een 7,7 beoordeeld. Bij terugverkoop geeft men gemiddeld een7,8. De buurt geeft men bij koop een 7,4 en bij terugkoop gemiddeld een 6,4.VerdelingsmechanismeOnze corporatie geeft huurders in complexen die we voor verkoop hebben bestemd, in principe het rechtom hun woning te kopen. Dat wil zeggen, als ze daartoe voldoende financiële middelen hebben. In 2011hebben 24 woningen verkocht aan zittende huurders. Dit is 10,6 procent van het totaal aantal verkochtehuurwoningen. Door verkoop kunnen we de zogenaamde middeninkomens vasthouden. In alle anderegevallen werden de woningen bij mutatie aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden.Woningzoekenden kunnen zich via de website www.slimmerkopen.nl inschrijven voor een koopwoning.Ze kunnen daarbij aangeven voor welk cluster woningen ze ingeschreven willen staan. Daarvoor betalenze jaarlijks € 10 inschrijfkosten en vervolgens eenmalig € 5 per cluster waarvoor ze zich inschrijven. Werekenen deze kosten door aan de woningzoekenden, om te stimuleren dat ze zich alleen inschrijven voordie clusters waar ze ook werkelijk graag willen wonen.In 2012 lanceren we een nieuwe Slimmer Kopen-website en wordt de toewijzingsmethodiek ietsgewijzigd. Vooruitlopend hierop hebben we vanaf oktober 2011 geen jaarlijkse kosten meer in rekeninggebracht voor bestaande woningzoekenden die hun inschrijving wilden verlengen.Zodra een woning in een bepaald cluster vrijkomt, wordt er geloot onder de woningzoekenden diedaarvoor staan ingeschreven.Op 31 december 2011 stonden in totaal 578 woningzoekenden ingeschreven voor een Slimmer Kopen®woning. Zij schreven zich gemiddeld voor 3,6 clusters in. Uit onderzoek is gebleken dat 26,9 procent vande woningzoekenden nog bij zijn of haar ouders of op kamers woont. Van de mensen die daadwerkelijkeen Slimmer Kopen® woning kopen, blijkt 51,0 procent starter te zijn. Dit verschil komt voort uit het feitdat er meer voor starters geschikte woningen vrijkomen en worden verkocht.InkomensmonitoringHoewel we geen eisen stellen aan de inschrijving voor een Slimmer Kopen® woning, vragen we wel naarhet inkomen van kopers. Op die manier willen we monitoren of we de doelstelling halen van minimaaltachtig procent toewijzing aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 40.000. In 2011 hebben wedeze norm ruim gehaald en werd 86,9 procent toegewezen aan de genoemde doelgroep.Dienstverlening rond verkoopTrudo heeft de verkoop van haar woningen uitbesteed aan VB&T Allianties BV, de joint venture die Trudoen makelaar vb&t in 2005 oprichtten. We maken prestatieafspraken met VB&T Allianties over de teverkopen aantallen woningen en de fee die daarvoor wordt betaald. Maar ook over de kwaliteit van dedienstverlening die aan kopers en potentiële kopers moet worden geboden. We verwachten dat kopers 37
  • 38. de dienstverlening rond de koop van hun woning gemiddeld met een 8,0 waarderen. Ook voor deeventuele bemiddeling bij de financiering van de woning willen we dat Trudo vb&t minimaal een 8,0scoort.In 2011 was de gemiddelde waardering voor de dienstverlening rond verkoop een 7,6 en voorbemiddeling bij de financiering een 8,0. De dienstverlening rondom terugkoop werd met een 7,3beoordeeld. Een ruime voldoende, maar onder de Trudo norm.3.2 Slimmer Financieren®Voor starters op de woningmarkt is het nauwelijks haalbaar een woning te kopen. Trudo onderkent ditprobleem al jaren en heeft met Slimmer Kopen® een product waarmee een uitstekende bijdrage kanworden geleverd aan de oplossing ervan. Bij nieuwbouw legt de Slimmer Kopen® korting echter eengroot beslag op de liquide middelen. Vandaar dat daarvoor een alternatief product is ontwikkeld:Slimmer Financieren®. Bij Slimmer Financieren® wordt de woning marktconform gekocht. Trudofinanciert daarbij voor een periode van tien jaar twintig procent van de hypotheekrente voor. Bijonvoldoende inkomensontwikkeling kan deze rentekorting telkens met vijf jaar worden verlengd. Bijvoldoende waardeontwikkeling wordt de verkregen rentekorting op het moment van verkoop van dewoning terugbetaald uit de verkoopwinst.Trudo brengt dit product op de markt onder de naam Slimmer Financieren®. Het is ontwikkeld doorFinance Ideas in opdracht van Trudo en collega-corporaties Vieya uit Dongen en Woonpartners uitHelmond. Het wordt landelijk in de markt gezet als de Starters Renteregeling. In 2011 werd deStarters Renteregeling door circa dertig corporaties aangeboden. Naast FBTO is in 2011 ook Obviondoor Finance Ideas aangesloten als hypotheekvertrekker. Verder lopen er initiatieven om de termijnvan de eerste inkomenstoets te verkorten van tien naar vijf jaar.In 2010 hebben we negen koopwoningen in Rijtse Vennen binnen de Slimmer Financieren® formuleaangeboden. De financieringen voor deze overeenkomsten zijn veelal pas in 2011 tot stand gekomenen hebben geleid tot één koper uit de Rijtse Vennen die gebruik heeft gemaakt van het productSlimmer Financieren®. De overige kopers hebben voor een marktconforme financiering gekozen.Het lag ook in de bedoeling om de kopers van het plan Berckelbosch de mogelijkheid van dezerentekorting te bieden. Dit project is echter geannuleerd.3.3 KooprechtEind 2011 heeft minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een wetsvoorstelgeïntroduceerd, waarbij minimaal 75 procent van de huurders van corporatiewoningen het recht moetkrijgen om hun woning tegen de marktprijs te kopen. Trudo begrijpt de commotie die er is ontstaannaar aanleiding van dit voorstel. Desalniettemin is Trudo beslist niet tegen verkoop. Wij laten al jarenin de praktijk zien dat, mits goed voorbereid, ongewenste effecten voor het portfoliobeleid vancorporaties en de nadelige effecten voor de buurt achterwege blijven. Onze portefeuille is noguitstekend beheersbaar en het verkoopprogramma heeft een gemeten positief effect op deleefbaarheid. Begin 2011 mocht zo’n zeventig procent van onze huurders hun woning kopen.Profijt, keuzevrijheid en zekerheid waren ooit de dragers van onze koers. En hoewel in de herijktevisie deze aspecten minder expliciet naar voren komen, is het bieden van een optimale mix rondomprofijt, keuzevrijheid en zekerheid nog altijd een belangrijke bouwsteen voor ‘supporting people’. Enzekerheid is natuurlijk bij uitstek hetgeen we onze huurders bieden met het geven van een kooprecht.Eind augustus hebben we daarom 3.090 huurders die in de mogelijkheid waren hun woning onderSlimmer Kopen®-voorwaarden te kopen, een persoonlijke kooprechtverklaring toegestuurd. Hierinstaat:• dat men de woning onder bepaalde (Starterswonen, Stadswonen, Buurtwonen, enzovoort) Slimmer Kopen® voorwaarden kan kopen;• wat daarbij het actuele kortingspercentage is;• dat de verklaring geldig is tot 31 december en deze jaarlijks, behoudens opzegging door Trudo, voor de periode van een jaar wordt verlengd;38
  • 39. • dat wijzigingen van de voorwaarden eenmaal per jaar kunnen worden doorgevoerd. Met uitzondering als we daartoe door wijzigingen in wet- en regelgeving worden gedwongen (deze veranderingen kunnen per direct worden doorgevoerd);• dat Trudo bij ernstige bezwaren (hennep, regelmatige overlast) het kooprecht kan ontnemen of herroepen;• dat de verklaring vervalt bij het einde van de huurovereenkomst.Kopen doe je als huurder op het moment dat het jou het beste uitkomt. Met de ‘verklaring vankooprecht’ heeft de huurder zekerheid over de voorwaarden waaronder men in de toekomst kankopen. 39
  • 40. 40
  • 41. 4. Stedelijke vernieuwingEen substantieel deel van de portefeuille van Trudo is in transitie. Door de verschuiving van huur naarkoop, door het opknappen van woningen of door sloop en nieuwbouw in het kader van stedelijkevernieuwing.In 2000 zijn in Eindhoven acht buurten aangewezen als stedelijke vernieuwingsbuurten(impulsbuurten). Trudo heeft bezit in de zes van deze buurten: Kruidenbuurt, Woensel-West,Lakerlopen, Bennekel, Doornakkers en Genderdal. We gingen er destijds van uit dat we allevooroorlogse woningen in die buurten, circa vierduizend woningen, zouden gaan vervangen. Dooranalyses van de buurten en haalbaarheidsstudies is in de loop der jaren echter steeds duidelijkergeworden dat de standaard aanpak van sloop en nieuwbouw niet in elke buurt de beste remedie is.In dit hoofdstuk geven we per buurt de stand van zaken en een indruk van de aanpak. Daarnaastgeven we inzicht in een aantal projecten waar sloop en nieuwbouw aan de orde is.Figuur: Aantal opgeleverde woningen naar eigendomsvorm gedurende de afgelopen drie jaren in het kader van stedelijkevernieuwing4.1 KruidenbuurtDe start van de stedelijke vernieuwing lag voor Trudo in de Kruidenbuurt. Het totale project loopt doortot 2015/2016. Het tempo is gezien de huidige marktomstandigheden aangepast, maar hetambitieniveau blijft onverminderd hoog. Dit project voorziet in de sloop van alle 737 Trudo-woningen inhet gebied en de nieuwbouw van circa zevenhonderd grondgebonden woningen en appartementen ineen gedifferentieerde ‘stedelijke tuinwijk’.Ruimte is de kern van de filosofie achter de stedelijke tuinwijk: de combinatie van een stedelijkwoonmilieu met ruimte in en om de woning. Het type woonmilieu dat in onze ogen schaars is inEindhoven, maar waar veel klanten wel prijs op stellen. In de nieuwe Kruidenbuurt krijgt dit woonmilieuop een aantal manieren gestalte.• Een hoge woningdichtheid wordt gecombineerd met een gevoel van ruimte en vrijheid. Dit vraagt om een efficiënt gebruik van de beschikbare ruimte. Door parkeren onder de woning en het 41
  • 42. stapelen van bepaalde woningtypen wordt dubbel grondgebruik gerealiseerd. Door openbare ruimten te concentreren in plaats van te versnipperen, ontstaat een gevoel van ruimtelijkheid.• Mensen vragen meer ruimte in de woning. Enerzijds omdat we gewoonweg steeds langer worden; anderzijds omdat de woning zich steeds meer tot een activiteitencentrum ontwikkelt. De combinatie van steeds meer activiteiten in de woning is de reden dat we kiezen voor een brede beukmaat, veel vierkante meters en mede daardoor ingebouwde flexibiliteit. De woning kan gemakkelijk worden aangepast aan veranderende behoeften.• In de Kruidenbuurt heeft iedere woning een royale buitenruimte. Dat kan een tuin zijn, maar ook een intieme patio, een daktuin, dakterras of loggia. Op die manier ervaart de bewoner dat hij ruim woont.• Kwaliteit en diversiteit van openbare ruimten zijn ook van belang bij het ervaren van ruimte. De diversiteit bestaat uit rustige en groene pleinen, tegenover levendige pleinen, brede lanen en smalle straten, open en besloten hoven. De kwaliteit wordt bepaald door een duurzame en multifunctionele openbare ruimte.Na vele jaren van voorbereiding vond in januari 2004 de fysieke start van het project plaats met desloop van de 179 woningen uit de eerste van vier fasen waarin het project is opgedeeld. De officiëlestart van de bouw van de nieuwe woningen vond plaats op 17 maart 2005. De laatste van de 189woningen in fase één is in 2008 opgeleverd. In maart 2008 zijn we gestart met de bouw van 194nieuwe woningen in de tweede fase, waarvan de laatste woningen zijn opgeleverd in 2009.Behalve naar kwaliteit kijken we hier uiteraard ook naar betaalbaarheid.De planontwikkeling voor fase drie en vier is gestart in 2008. Het voorlopig ontwerp is afgerond in deeerste helft van 2009. De sloop van fase drie is gestart in mei 2009 en afgerond in december van datjaar. Begin 2010 zijn we begonnen met het bouwrijp maken, waarna de bouw van 33 huurwoningenvan fase drie in oktober van start is gegaan. Deze woningen zijn eind 2011 opgeleverd. De bouw vande koopwoningen in fase drie en vier zal mede afhangen van de marktomstandigheden. Deze zijn nute slecht voor het beoogde programma.Met de toewijzing van de 33 huurwoningen in de derde fase in 2010, is de herhuisvesting van dehuurders in fase vier die naar een nieuwbouwwoning in de Kruidenbuurt willen, nagenoeg afgerond.Er wonen nu nog vier huurders in de oudbouw in fase vier die naar een woning buiten de Kruidenbuurtwillen verhuizen. Nu de nieuwbouw vertraagt, is daarvoor nog even tijd. De woningen in fase vierworden nog minimaal één jaar verhuurd aan deze huurders en aan huishoudens die huren op basisvan de leegstandswet. Met deze tijdelijke verhuur willen we ervoor zorgen dat de leefbaarheid in debuurt op peil blijft. Ter ondersteuning van die leefbaarheid hebben we in overleg met instanties alsgemeente en politie een plan opgesteld met concrete afspraken over het intensief beheer van de buurttijdens de periode van sloop en vernieuwing.4.2 LakerlopenSamen met de gemeente, collega-corporatie Woonbedrijf en de bewonersorganisatie hebben we eenmasterplan voor de Tongelrese buurt Lakerlopen opgesteld. Hoewel sloop in bepaaldeomstandigheden niet uit de weg wordt gegaan, is de insteek van het masterplan om ook eenaanzienlijk aantal woningen te handhaven en de doelstelling van de wijkvernieuwing op een anderemanier vorm te geven. Het plan omvat het vervangen van circa 210 woningen, het verkopen van 374Trudo-woningen binnen de formule Slimmer Kopen® en het verbeteren van de infrastructuur en dewoonomgeving. Verder was er overeenstemming over het opwaarderen en uitbreiden van hetwinkelcentrum Haagdijk.In het masterplan wordt voorgesteld om het gebied stedenbouwkundig te verbeteren door hetparkeren te verplaatsen naar de binnenterreinen, de kwaliteit van de straat als verblijfsgebied teversterken en bepaalde niet-wonen locaties te herontwikkelen voor woningbouw. Kenmerkend is datper bouwblok maatwerk wordt geleverd. Het sociaal plan voor Lakerlopen is in april 2005ondertekend.De bouw van de eerste fase nieuwbouw (deelgebied B), bestaande uit 58 woningen en eencommerciële ruimte, is in voorgaande jaren gerealiseerd en verkocht.42
  • 43. De ontwikkeling van één bouwblok, aansluitend op het winkelcentrum Haagdijk, is stilgelegd. Eengroot deel van de grond onder dit blok is verworven door de ontwikkelaar van het winkelcentrumplanen die heeft het perceel nodig als tijdelijke parkeerplaats gedurende de uitbreiding van het centrum.Als gevolg van de crisis ligt deze particuliere ontwikkeling momenteel stil. Helaas is de afronding vandeelgebied B van deze ontwikkeling afhankelijk. In 2011 is deze grondpositie van Haagdijkovergenomen en zijn gesprekken gestart om de bouw van dit laatste blok zo snel mogelijk terealiseren.De tweede fase nieuwbouw (deelgebied D) zou na de eerste fase worden opgestart. Om vooralstedenbouwkundige redenen zouden hier 45 woningen worden gesloopt en vervangen. Cruciaaldaarbij was de verwerving van de zogenaamde Doba-locatie van de gemeente. Over de financiëleconsequenties van deze verwerving kon geen overeenstemming worden bereikt. Als gevolg daarvanhebben zowel Trudo als Woonbedrijf besloten de betrokken woningen niet te slopen.Omdat onze corporatie alleen woningen wil verkopen met een goed casco, kregen de 419 te verkopenwoningen in Lakerlopen een grondige onderhoudsbeurt. Daarin is ook een isolatiepakket opgenomenom de energieprestatie te verbeteren. Van een aantal woningen is de aanbouw vervangen. Bij devoorbereiding en uitvoering is nauw samengewerkt met ‘bewonersgroep B en D’, een samenwerkingdie zowel de inhoud van de plannen als het uitvoeringsproces ten goede is gekomen.In 2011 zijn de laatste 45 woningen uit deelgebied D aangepakt. Daarmee zijn in totaal 419 woningenin Lakerlopen verbeterd.Om een betere aansluiting te hebben met de woonomgeving zijn in het najaar nieuwe tuinmuurtjes ingebied D geplaatst. In het voorjaar 2012 wordt door de gemeente de woonomgeving in dit gebiedheringericht.In januari 2009 zijn de eerste woningen verkocht als Slimmer Kopen® Buurtwonen. De woningenworden aangeboden met een korting tot 40 procent van de marktwaarde. In totaal zijn er inLakerlopen (inclusief nieuwbouw) op 31 december 2011 157 Slimmer Kopen® woningen verkocht. Datis 28,3 procent van het totale woningbestand (huur en Slimmer Kopen®). Van deze woningen zijn er44 verkocht in 2011.4.3 BennekelVoor de Bennekel hebben we al een aantal jaren geleden de keuze gemaakt om door middel vanSlimmer Kopen® meer differentiatie in de bevolkingssamenstelling te realiseren. Door SlimmerKopen® komt er een nieuwe instroom van co-investeerders in de buurt, die een positieve bijdrageleveren aan de leefbaarheid.De verkoop van de 232 huurwoningen in de Bennekel loopt nog altijd voorspoedig. De woningenworden aangeboden als Slimmer Kopen® woningen van het type Buurtwonen. Daarbij is een kortingtot maximaal veertig procent op de marktwaarde aangeboden. De te verkopen woningen zijn flinkopgeknapt, zodat de kopers op korte termijn geen grote onderhoudswerkzaamheden hoeven teverwachten. Dak, schoorstenen, gevelmetselwerk zijn aangepakt, de kozijnen zijn vervangen envoorzien van isolerende beglazing.Samen met de gemeente is de woonomgeving rond het complex opnieuw ingericht. De bewoners zijnnauw bij het ontwerp van hun straat betrokken, waarmee veel draagvlak is ontstaan. Financieelparticiperen Trudo en de gemeente ieder voor de helft. De uitvoering is begin 2010 gestart en in juni2011 afgerond. De herinrichting van de woonomgeving en de nieuwe muurtjes langs voor- en zijtuinenzijn voor bewoners aanleiding geweest om massaal bloemen en plantenbakken in de straat en in hunvoortuinen te plaatsen. In de opgeknapte en afgesloten achterpaden hebben veel bewonersmeegedaan met het tuinpoorten- en schuttingenproject. Niet alleen het aanzien van de buurt, maarook de buurtgebondenheid en de contacten tussen oude en nieuwe bewoners zijn door al dezemaatregelen sterk verbeterd.Eind 2011 zijn in de Bennekel 114 woningen verkocht (waarvan negentien in 2011) van het typeBuurtwonen. Dat is 49,1 procent van het totaal aantal Buurtwonen-woningen in de buurt.Dat de aanpak in de voorbije jaren succesvol is mag wel blijken uit de resultaten van deleefbaarheidsenquête. Tweederde van de bewoners van de J. Hollanderstraat en Arcadeltstraat geven 43
  • 44. aan dat de leefbaarheid in de laatste drie jaar is verbeterd. De gemiddelde waardering voor de buurtligt op dit moment rond 7,5.In het gedeelte van de wijk waar al decennia lang tegen marktconforme voorwaarden wordt verkocht,heeft Trudo nog circa 77 huurwoningen.In de Bennekel voeren we actief beheer. We zijn al in 2010 gestart met een spreekuur in de wijk, watin 2011 is doorgezet. De plannen die voor de wijk worden ontwikkeld, zijn in nauw overleg metbetrokkenen tot stand gekomen. Allemaal initiatieven die ervoor moeten zorgen dat mensen weerverantwoordelijkheid voor hun eigen woonomgeving nemen.In de wijk ligt al tientallen jaren een terrein braak, bij het Willaertplein. In 2010 is hiervoor eenprogramma opgesteld, met een wijkrestaurant, een buurtinfowinkel en huisvesting voor (Turkse)senioren. Helaas is er in 2011 weinig zichtbare voortgang geboekt. Achter de schermen zijn er met degemeente discussies gevoerd en afspraken gemaakt over de ontsluiting van het gebied, deparkeeroplossingen en de grondprijs. Naar verwachting zal de planvorming begin 2012 weeropstarten.Vooruitlopend op de nieuwbouwontwikkeling is in 2010 de Fydan-gym geopend in een bedrijfshal diespeciaal voor dat doel door Trudo is aangekocht. Deze ‘gym’ richt zich vooral op vechtsporten en is in2011 op volle kracht gaan draaien. Er komen veel jongeren uit de buurt, die beter onder begeleidingkunnen sporten dan op ‘straat hangen’.4.4 Woensel-WestOnze corporatie bezit in Woensel-West ongeveer negenhonderd woningen; pakweg de helft van allewoningen in die buurt. Woensel-West is een van de veertig krachtwijken in ons land en staat met eenveertiende plaats te hoog op de ranglijst van probleemwijken. In tegenstelling tot de Bennekel enDoornakkers nemen we in Woensel-West de rol van voortrekker. Samen met de buurt en degemeente werken we hard aan de integrale wijkvernieuwing. We kiezen hier voor een andere aanpakdan gebruikelijk.Via de drie pijlers, focus op emancipatie, verandering van het decor en verbetering van het imago,groeit Woensel-West de komende jaren uit tot een eigentijdse, inspirerende buurt, met kansen enmogelijkheden voor iedereen die ze wil grijpen. Dat is niet eenvoudig. In tegenstelling tot de klassiekestedelijke vernieuwing leggen we bij de aanpak van Woensel-West niet de prioriteit bij het fysiekespoor, maar staat het onderwerp ‘emancipatie’ centraal. Daarmee willen we zeggen dat de aanpakalleen een succes is indien mensen uit de buurt, en dan vooral kinderen, in staat zijn om sociaal testijgen op de maatschappelijke ladder. Dat proces willen wij voor de langere termijn faciliteren. Dedrijvende krachten in dat proces zijn de inplaatsers die Trudo de afgelopen jaren een socialehuurwoning heeft aangeboden met € 100 huurkorting onder de voorwaarde dat ze tien uurbeschikbaar stellen ter verbetering van de leefbaarheid van de buurt. Intussen zijn dat circatweehonderd jonge mensen, zij ondersteunen vooral de kinderen en de jongeren uit de buurt opuiteenlopende terreinen. Vrijwilligers die met kinderen sporten, muziek maken, toneel spelen. Diekinderen helpen met hun huiswerk, de kinderen begeleiden bij de overstap naar de ‘grote’ school.Taallessen, sportactiviteiten voor jong en oud, evenementen als het Woensel Westival.Natuurlijk is ook een fysieke verbetering nodig. Op twee plekken in de wijk is ingrijpendeherontwikkeling door sloop-nieuwbouw aan de orde: in het gebied rond de Voltastraat - Galvanistraat(ruim honderd woningen) en in het gebied rond het Celsiusplein.Voor Volta en Galvani is een plan uitgewerkt voor 105 woningen en een dertigtal bedrijfsruimtes. Datplan zal in 2012 in uitvoering gaan. De eerste woningen en werkruimtes worden rond de zomer van2013 opgeleverd.Voor de vierhonderd woningen rond het Celsiusplein is gewerkt aan een ruimtelijk plan, waarbij dezeversleten woningen worden vervangen door vierhonderd nieuwe woningen en ruimte voorbedrijvigheid. Met een bewonerswerkgroep is een sociaal plan uitgewerkt en ondertekend. Het is debedoeling dit gebied - Plan Celsius - de komende tien jaar in vier fasen te herontwikkelen. Dit deel vande wijk wordt getransformeerd tot een plek waar het goed toeven is. Een levendig hart met een mix44
  • 45. van wonen en bedrijvigheid aan de Edisonstraat en rond het Celsiusplein, met daaromheen vierbijzondere woonbuurtjes.Aan de rand van Plan Celsius blijken 32 woningen niet versleten te zijn. Daarvan is in 2011 het cascoopgeknapt en ze worden nu te koop aangeboden als Slimmer Kopen® woning. De huidige bewonershebben daarbij uiteraard het kooprecht.Het gros van de woningen in Woensel-West is momenteel in de verhuur. Maar in enkele complexenverkopen we ook woningen met Slimmer Kopen® korting. In 2011 zijn zeven woningen in Woensel-West verkocht. In totaal zijn er nu achttien woningen verkocht, op een totale woningvoorraad van 864woningen (huur en Slimmer Kopen®).Bij de verbetering en de transformatie van Woensel-West werken veel verschillende partijen,instanties en belanghebbenden samen. De Buurtonderneming Woensel-West voert de regie over hetemancipatieprogramma in de buurt. Dit is een samenwerkingsverband tussen de gemeente, Trudo ende bewonersorganisatie. De Buurtonderneming stemt de verschillende activiteiten af, initieert waarnodig nieuwe initiatieven en maakt afspraken met de verschillende instanties die in de buurt werken.De activiteiten van de onderneming zijn vastgelegd in een ondernemingsplan, dat elk jaar wordtgeactualiseerd en vertaald in een zogenaamd buurtcontract. In dat plan zijn de te behalen doelenzoveel mogelijk meetbaar geformuleerd.Het streven is om van Woensel-West een levendigere buurt te maken. Daarbij staan behoud enversterking van de eigenheid van de buurt centraal. In dit transformatieproces moet de buurt schoon,heel en veilig worden en blijven. Dat is de basis. In 2011 zijn wederom resultaten geboekt:• Het Spilcentrum, opgeleverd in 2010, heeft een plek gekregen in de wijk voor jong en oud. Trudo heeft hieraan een wezenlijke bijdrage geleverd en doet dat nog steeds met betrekking tot de programmering van een aantal maatschappelijke activiteiten.• Het in 2010 geopende Top–tweedehandswarenhuis met Emmaus loopt inmiddels en streeft naar een tweede vestiging in de wijk. Een plek ook waar mensen aan de slag zijn, al dan niet via een re- integratietraject, die kansen zien om een stap vooruit te maken;• Het in 2010 geopende wijkrestaurant ‘In de Voortuin’ begint zijn plek te krijgen, waarbij gastkoks uit de wijk zelf een stevige voortrekkersrol hebben genomen. Een plek in de wijk waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, samen kunnen eten en koken;• Voor de Edisonstraat is in 2011 een prijsvraag uitgeschreven voor het inpassen van bijzondere bebouwing en bijzondere functies voor twee hoekpanden aan de Edisonstraat. Het is de bedoeling dat de komende tien jaar voor alle hoeken een plan wordt ontwikkeld. De inzendingen voor de eerste twee hoeken zijn veel belovend en smaken naar meer.4.5 DoornakkersNet als in de Bennekel willen we met het oog op de leefbaarheid ook in Doornakkers via SlimmerKopen® een meer gedifferentieerde bewonerssamenstelling realiseren. In Doornakkers-Oostscreenen we nieuwe kopers. We hebben in dit gebied eind 2011 dertig Slimmer Kopen® woningenverkocht; 36,1 procent van het totaal. In Doornakkers-West zijn de afgelopen jaren 107 SlimmerKopen® woningen verkocht; 40,5 procent van het totaal. In Doornakkers-Oost verkochten weafgelopen jaar vier woningen, in Doornakkers-West elf.Naast het Slimmer Kopen® hebben we nog een aantal acties in deze wijk. Zo zijn we bezig met deaanleg van een speeltuin aan de Quinten Matsyslaan. En zijn in 2011 de voortuinmuren in deMemlincstraat en omgeving aangepakt. De bewoners hebben nieuwe stenen voortuinmuurtjesgekregen. In het voorjaar van 2012 zal samen met de bewoners de inrichting van deze voortuinenworden aangepakt.4.6 GenderdalIn 2009 is onder regie van de gemeente Eindhoven een visie op de stedelijke vernieuwing inGenderdal gemaakt. Daarin wordt onder meer ingezet op versterking van het groene karakter van dewijk en op verhoging van het gevoel van veiligheid in de buurt. 45
  • 46. Onze corporatie heeft in Genderdal vier complexen met woningen. In drie daarvan loopt het SlimmerKopen® verkoopprogramma. In deze drie complexen verkochten we in 2011 negen woningen,waarmee het totaal uitkomt op 107. Van onze totale woningvoorraad in Genderdal is nu 22,3 procentverkocht.Op grond van een haalbaarheidsonderzoek hebben we in 2009 besloten om het complex aan deSchubertlaan in stand te houden en op te knappen. De bewoners zijn via een klankbordgroep actiefbetrokken bij de planvorming en voorbereiding. Het plan voorziet in verbeteringen aan het casco en deisolatie van de woningen. Om de uitstraling van het complex te verbeteren worden de entreestransparanter gemaakt, waarbij nauw wordt aangesloten bij het plan dat voor de woonomgeving isontwikkeld. Verder krijgen de woningen nieuwe, veel grotere balkons.Afgelopen jaar is het plan voor de 195 appartementen in uitvoering gegaan. Na een moeizame startligt de renovatie inmiddels op schema en naar verwachting zullen de werkzaamheden medio 2012gereed zijn. Vanaf dat moment zullen leegkomende woningen met Slimmer Kopen® korting wordenverkocht.De openbare ruimte rond de complexen Schubertlaan en omstreken en Gounodlaan en omstreken isverouderd. In 2010 is een ambitieus plan uitgewerkt om deze openbare ruimte aan te pakken en hetgroene karakter van Genderdal te benadrukken.Onderdeel van het plan zijn de zogenaamde thematuinen. Ieder bouwblok krijgt zo’n thematuin,waarvan de functie door de omwonenden kan worden bepaald. Aangezien ook veel scholieren van denabijgelegen Eindhovense School gebruikmaken van de openbare ruimte, hebben we bij hetontwikkelen van de plannen samenwerking met deze grafische school gezocht. Uiteindelijk willen wedat door onderling overleg en begrip minder overlast wordt ervaren.De werkzaamheden rond de Gounodlaan worden in het voorjaar van 2012 afgerond. Rondom deSchubertlaan starten de werkzaamheden aan de openbare ruimte eind 2012, als derenovatiewerkzaamheden zijn afgerond.4.7 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000In de Kruidenbuurt bedroegen de gemiddelde stichtingskosten van de 33 opgeleverde woningen€ 204.914. Van de 33 woningen waren er 21 met stichtingskosten van meer dan € 200.000.We willen in het kader van toekomstgerichtheid ruim bouwen in de Kruidenbuurt (zie ook pagina 41).De woningen in de derde fase zijn behoorlijk ruim. Het is bijna onmogelijk om ruime woningen tebouwen voor minder dan € 200.000 stichtingskosten. Dat zien we ook niet als een probleem, omdatjuist de bouw van middeldure woningen de doorstroming uit de sociale huursector bevordert.4.8 Activiteiten 2011 in het kader van KrachtwijkenOnze corporatie heeft bezit in drie van de veertig aandachtswijken die voormalig minister Vogelaarheeft aangewezen; Woensel-West, Bennekel en Doornakkers. In 2011 zijn we samen met de andereEindhovense corporaties een uitvoeringsovereenkomst aangegaan met de gemeente Eindhoven.Daarin worden op basis van wijkactieplannen de inspanningen van de corporaties benoemd. Trudoheeft in 2011 € 259.807 geïnvesteerd in projecten binnen de wijk Woensel-West. In de Bennekel enDoornakkers ondernamen we in 2011 geen activiteiten die we nieuw kunnen aanmelden onder denoemer krachtwijkenaanpak.De investeringen in Woensel-West komen in aanmerking voor Bijzondere Projectsteun. Kortweg gaathet om de volgende projecten:Stimuleren van OndernemerschapTrudo ondersteunt startende ondernemingen, zodat er meer levendigheid in de wijk ontstaat. In datkader hebben we twee panden ingezet voor startende ondernemers in de creatieve c.q. culturelesector.Schoon, heel en veilig – buurtconciërgesTwee buurtconciërges doen hun uiterste best om de wijk schoon te houden. We hebben een pand terbeschikking gesteld dat dient als uitvalsbasis voor hun werkzaamheden.46
  • 47. Achter de voordeurKwetsbare bewoners uit de wijk die in een sociaal isolement verkeren, worden één op één benaderden krijgen eventueel activiteiten aangeboden in een pand dat onze corporatie ter beschikking heeftgesteld.Uitvoeringskracht in de wijkHet is goed als alle activiteiten in de wijk eenduidig en resultaatgericht worden aangestuurd. In datkader heeft Trudo met de gemeente Eindhoven de Buurtonderneming Woensel-West opgericht.Benut de SpilIn het kader van kwartiermaken richt Trudo zich op een goed beheer van het Spilcentrum en desynergie tussen het Spilcentrum en de wijk.Dress for succesWe ondersteunen werkzoekenden met presentatieadviezen en kleding. Op die manier helpen we hunkansen op de arbeidsmarkt te verbeteren en dragen we bij aan een hogere mate vanarbeidsparticipatie.Volta/GalvaniMet het sloop/nieuwbouw-project Volta/Galvani streven we naar economische en socialecultuurversterking door een grotere diversiteit aan woningen en functiemenging te creëren en delevendigheid te bevorderen. Kortom, we werken aan een meer stedelijk woon- en werkmilieu. MetBijzondere Projectsteun kunnen we een kwaliteitsslag in het plan maken. 47
  • 48. 48
  • 49. 5. UitbreidingTrudo heeft geen grote groeiambitie. We zoeken de uitbreiding van onze portefeuille vooral inspraakmakende projecten in drie woonmilieus. Met het megaproject Strijp-S ligt het accent dekomende jaren vooral op het hoogstedelijke woonmilieu (zie hoofdstuk 6 Bijzondere Projecten, pagina53). Maar ook in groenstedelijke woonmilieus willen we investeren, zoals de Kruidenbuurt, Vredeoorde.d.. En last but not least willen we de komende jaren een aantal spraakmakende projecten realiserenin de dorpen rondom Eindhoven, zoals in de Rijtse Vennen in Deurne.Onze ambitie is vooral gericht op het creëren van nieuwe woningen voor de primaire en secundairedoelgroep. Middeldure of dure koopwoningen realiseren we uitsluitend als het op project- ofbuurtniveau noodzakelijk is om te differentiëren.We hebben het afgelopen jaar één project opgeleverd, namelijk in Deurne.Figuur: Aantal opgeleverde woningen naar eigendomsvorm gedurende de afgelopen drie jaren5.1 Woningen opgeleverd in 2011Afgelopen jaar hebben we het volgende project opgeleverd:Deurne - De Rijtse VennenIn de Rijtse Vennen in Deurne worden circa driehonderd woningen gerealiseerd. Adriaans heeft hiervoor Trudo 44 grondgebonden woningen gebouwd, die zijn gelegen rondom een groen hof:Vennekeshof. Van deze woningen zijn er 35 in de huur en negen verkocht. Door het inzetten vanSlimmer Financieren® waren deze koopwoningen al snel financieel bereikbaar, ook voor starters.Echter hebben er maar twee huishoudens gebruikt gemaakt van Slimmer Financieren®.Woonwijk de Rijtse Vennen wordt een leefbare, duurzame en energiezuinige wijk. De openbare ruimtein het Hof zal door de gemeente Deurne hoogwaardig worden ingericht en is collectief bruikbaar.Kenmerkend aan het plan van Faro Architecten is de ‘veranda’, een overdekte overgangszone tusseniedere individuele woning en de openbare ruimte van het Hof. Het Hof zal autoluw worden ingericht enaan de vier achterzijden van het Hof kan worden geparkeerd. 49
  • 50. Bij de verdere uitwerking van de plannen voor de openbare ruimte heeft Trudo samen met degemeente de toekomstige kopers en huurders betrokken, zodat ze zelf konden meepraten over deinrichting ervan. Hiervoor zijn speciale informatieavonden georganiseerd.De woningen waren in december 2011 allemaal opgeleverd. De bewoners beoordelen hun woningmet een hoog cijfer. De huurders geven een 8,3 en de kopers een 7,9. De dienstverlening van Trudowordt door de huurders met een 8,3 beoordeeld en de kopersbegeleiding krijgt van de kopers een 7,8.De aannemer krijgt van de huurders een 8,1 en van de kopers een 7,6.5.2 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000Van de 44 woningen die we in Vennekeshof in Deurne hebben opgeleverd, hebben er 27stichtingskosten hoger dan € 200.000 (inclusief BTW). Een belangrijk aspect van de hogestichtingskosten is het feit dat de grondkosten voor dit project relatief hoog zijn (de gemiddeldekaveloppervlakte is 150 vierkante meter). Daarnaast is het gehele plan voorzien van een twee meterdiepe overdekte veranda aan de voorzijde van de woning en zijn alle woningen heel energiezuinig enduurzaam uitgevoerd met onder andere zonnecellen op het dak. De meerkosten voor de extraduurzaamheidsmaatregelen bedragen gemiddeld € 9.178 inclusief BTW per woning.Zeventien tussenwoningen (huurwoningen) hebben gemiddelde stichtingskosten van € 186.000,negentien tussenwoningen (veertien huur- en vijf koopwoningen) hebben gemiddelde stichtingskostenvan € 205.000.Verder hebben de vier kopwoningen (koopwoningen) relatief hoge stichtingskosten van gemiddeld€ 291.000. Deze woningen met hun riante overstekken en prachtige kapvorm zorgen er echter voordat het gehele plan naar een hoger architectonisch niveau wordt getild. Bovendien hebben dezewoningen een prachtige stenen tuinmuur en berging of garage, waarlangs men het plan aan tweezijden heel mooi binnenkomt.Tot slot zijn de vier knikwoningen (huurwoningen) in het plan met een inhoud van 500 kubieke meteren een kaveloppervlakte van 261 vierkante meter erg ruim. Dat vertaalt zich uiteraard eveneens inhogere stichtingskosten van € 256.000 per woning.5.3 In aanbouw in 2011Op 31 december 2011 was het volgende project in aanbouw:Eersel-RosheuvelIn het plan Rosheuvel te Eersel worden de komende jaren circa veertig woningen gerealiseerd. Hetgrootste deel van het plan bestaat uit vrije sector kavels. Trudo heeft hier twaalf grondgebondenstarterswoningen in aanbouw. Door het inzetten van Slimmer Kopen® waren deze koopwoningen alsnel financieel bereikbaar, ook voor starters. Direct na de loting afgelopen zomer, waren alle woningenverkocht. Bijzonder opmerkelijk in deze tijd.Rosheuvel wordt een leefbare en groene buurt, waar het fijn wonen is. De openbare ruimte in het planzal door de gemeente Eersel hoogwaardig en groen worden ingericht en is collectief bruikbaar. Deoplevering van de woningen door de aannemer Vlasco staat gepland voor december 2012.50
  • 51. 5.4 In ontwikkeling in 2011De volgende projecten waren gedurende 2011 in ontwikkeling:BerckelboschBallast Nedam zou in Berckelbosch een nieuwe wijk ontwikkelen in de gewilde jaren dertig stijl. Trudozou een aantal woningen afnemen. In juni 2010 zijn we gestart met de verkoop van de eerste 32woningen in de Kastanjebuurt. De woningen werden met Slimmer Financieren® aangeboden en deverkoopprijs - vanaf € 206.500 - is vrij op naam. Deze combinatie maakt de woningen betaalbaar vooronze doelgroep. Eind 2010 waren er acht woningen verkocht.Helaas is dit plan ‘gesneuveld’, doordat Ballast Nedam en de gemeente niet tot overeenstemmingkwamen over de toetsing van het plan aan het bestemmingsplan. Daardoor kwam er geen bruikbarebouwvergunning. Discussiepunt was de wijze waarop met de geluidhinderzones werd omgegaan. Omdie reden zijn de afspraken tussen Ballast Nedam en Trudo ontbonden.Landhof ZuidIn Landhof Zuid heeft de gemeente Eindhoven een aantal kavels ter beschikking gesteld voorCollectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO-) initiatieven. Een groep jongeren uit Zeelst heeft opeen van de kavels zelf een plan ontwikkeld: Landhof Zuid. De vereniging Landhof Zuid liep echter alsnel tegen een probleem aan. Als zij niet alle woningen zou hebben verkocht, kon zij zonder hulp nietstarten met de bouw. Trudo is voor de onverkochte woningen (maximaal negen) achtervang. Hierdoorheeft de vereniging gewoon kunnen doorontwikkelen en kan zij nu zonder verdere vertraging deaannemer opdracht geven te starten met de bouw. Aannemer HuybregtsRelou zal voorjaar 2012 danook beginnen met de realisatie van de 44 woningen, die zijn gelegen rondom een groen ingerichtparkeerterrein dat eigendom blijft van de vereniging. Eventueel onverkochte woningen kunnen ookmet Slimmer Kopen® korting worden gekocht. Dit zullen waarschijnlijk twee woningen zijn.Het ontwerp van de woningen is van Van Aken Architecten. BIEB (Bouwen In Eigen Beheer) begeleidthet ontwikkelproces voor de vereniging.De oplevering van de woningen staat gepland voor voorjaar 2013.Meerhoven-BosrijkTrudo heeft met het Consortium Bosrijk afspraken gemaakt om van de 450 woningen die hetConsortium in Bosrijk wil realiseren, minimaal zestig ‘doelgroepwoningen’ aan te kopen. We biedendeze woningen vervolgens aan met Slimmer Kopen® label. Daarmee kan het Consortium haarafspraak met de gemeente nakomen om een deel van de woningen als sociale huur- of koopwoningente realiseren.De woningen worden gebouwd in een speciaal ‘bosrijk’ woonmilieu, waar bijzondere aandacht zalworden besteed aan het beheer en de inrichting van de openbare ruimte. In de eerste fase van ditproject zijn in 2008 al 33 zogenaamde cockpitwoningen opgeleverd. De planontwikkeling voor detweede fase van het project Bosrijk is in 2008 gestart, maar in 2009 weer stilgelegd, omdat de grondniet kon worden geleverd. Deze fase omvat circa 25 grondgebonden woningen, die we naarverwachting met Slimmer Financieren® zullen verkopen. We gaan ervan uit dat de ontwikkeling in2013 weer wordt opgepakt.Meerhoven-WaterrijkDit project bestaat uit twee clusters. Een stedelijk cluster met 120 woningen, waarvan circa honderd inde sociale sector, en een landschappelijk cluster met 24 sociale woningen.In 2009 bleken de plannen niet afzetbaar. Enerzijds als gevolg van de moeilijke situatie op dewoningmarkt, anderzijds door de stedenbouwkundige en architectonische eisen die de gemeente stelt.In de loop van 2010 zijn diverse gesprekken gevoerd om een eventuele herontwikkeling, metbijgestelde eisen, mogelijk te maken. Dit heeft toen niet tot resultaat geleid. In juli 2011 heeft degemeente alle ontwikkelaars gevraagd om met een alternatief plan te komen. De gemeente heeft hetvoorstel in beraad. Vooralsnog haakt Trudo af, temeer omdat we investeringen in deze Vinex wijkintussen te risicovol vinden. 51
  • 52. TivolikerkIn 2004 bereikten we samen met Stam + de Koning overeenstemming met het parochiebestuurStratum over de verwerving van de Tivolikerk c.a. aan de Heezerweg. De locatie ligt tegenover deKruidenbuurt.Mede als gevolg van de gewijzigde economische omstandigheden is het oorspronkelijke plan datvoorzag in de bouw van 83 appartementen, aangepast. Het geactualiseerde plan gaat uit van circa110 appartementen, een parkeergarage en een sociaal-cultureel cluster van 4.200 m². Circa vijftigprocent van de appartementen is kleiner dan zestig vierkante meter en 35 procent heeft eenoppervlakte tussen zestig en negentig vierkante meter. Met deze aanpassing van het plan zijn deafzetrisicos aanmerkelijk verkleind.Het plan heeft de onvoorwaardelijke goedkeuring van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit. In hetverlengde daarvan zijn eind 2009 met B&W van de gemeente afspraken gemaakt over de financiële,juridische en organisatorische kaders voor de verdere uitwerking van het sociaal-cultureel cluster. De4.200 m² wordt ingevuld als een Spilcentrum, met een basisschool, kinderopvang, peuterspeelzaal,bibliotheek en vrijetijdsaccommodatie. Het project levert een belangrijke bijdrage aan de toekomstigeleefbaarheid van de omliggende buurten, waaronder de Kruidenbuurt.Volgens planning zijn de kerk en het pastoriegebouw in 2010 gesloopt. De toren blijft behouden.Omdat eerst nog een bestemmingsplanprocedure doorlopen moet worden, was de verwachting dathet zeker tot eind 2011 zou duren voordat we met de bouw konden starten. De oplevering van dewoningen en de voorzieningen zou dan eind 2013/begin 2014 plaatsvinden. Inmiddels is duidelijk datdeze planning niet gehaald gaat worden, omdat er discussie is ontstaan met de gemeente over (deomvang van) het sociaal-cultureel cluster. Deze discussie is in het verslagjaar niet afgerond. Welstaat onomstotelijk vast dat de gemeente het maatschappelijk vastgoed niet in die omvang gaatafnemen.VredeoordIn 2011 heeft Trudo samen met Hurks Vastgoed BV Vredeoord gekocht van Philips Nederland.Vredeoord is een van de laatste grote uitbreidingslocatie in de stad Eindhoven. Het terrein zal in 2012aan Hurks en Trudo worden opgeleverd. Philips neemt de sloop en de sanering voor haar rekening.Voor de koop heeft de gemeente toegezegd haar medewerking te verlenen bij de wijziging van hetbestemmingsplan. Deze moet gewijzigd worden van bedrijvigheid/kantoorfunctie naar eenwoonfunctie. Pas in 2015 kan gestart worden met de bouw van Vredeoord, in verband met deplanning van andere omvangrijke projecten in de omgeving.Met de koop en daarmee ook sloop van een aantal kantoorpanden op Vredeoord wordt ruim 70.000m² lege kantoorruimte van de markt gehaald. Dat was op het moment van koop bijna een kwart vanhet totale aantal vierkante meters leegstaande kantoorpanden in Eindhoven. Een voor de gemeentezeer welkome actie.Vught - De KoepelIn het gebied De Koepel in Vught ligt nu nog het terrein van atletiekbaan Prins Hendrik. Dit terrein isgelegen aan de noordzijde van Vught, tussen de bestaande villawijk en de bossen in. Trudo wilde hier45 sociale huur- en koopwoningen realiseren. Deze woningen zouden deel uitmaken van het grotereplan Ilex, dat we samen met Kalliste woningbouw hebben ontwikkeld. Met dit plan heeft de combinatieKalliste/Trudo een door de gemeente Vught uitgeschreven prijsvraag gewonnen. “Een prachtig planvoor negentig woningen, met respect voor zijn omgeving en een goede oplossing voor het verkeer”,zo luidt het oordeel van de speciale beoordelingscommissie.Het ambitieniveau van dit plan was erg hoog. Zo zouden er sociale rijwoningen gebouwd worden metbijzondere landelijke architectuur en kwamen alle woningen in een prachtige groene bosrijkeomgeving te liggen. We wilden hier 45 woningen realiseren, waarvan we er negen aanbieden in desociale koop met Slimmer Financieren® of Slimmer Kopen® en de overige 36 als huurwoning.De realisatie van de woningen stond in principe gepland voor 2012-2013. In het eerste kwartaal van2011 werd echter bekend dat de gemeente Vught het plan niet laat doorgaan. In plaats van het planworden er nu villa’s gepland en geen sociale huur of sociale koop.52
  • 53. 6. Bijzondere ProjectenDe kernactiviteit Bijzondere Projecten heeft vooral betrekking op het transformeren van Strijp-S enindustrieel en religieus erfgoed. Onder transformeren verstaan we dan niet alleen het herbestemmenen herontwikkelen, maar ook de verhuur, verkoop en het beheer.6.1 Ontwikkelingen Strijp-SDe DriehoekTrudo heeft met Volker Wessels een overeenkomst gesloten over de herontwikkeling van DeDriehoek. Dit gebied, het hart van Strijp-S, kent een aantal grote, monumentale gebouwen. Deruggengraat van De Driehoek is de Hoge Rug: vier gebouwen op een rij, midden in het gebied. Driedaarvan lijken qua opbouw en ook qua uiterlijk op de Lichttoren in de Eindhovense binnenstad.Andere monumenten c.q. beeldbepalende gebouwen zijn het Veemgebouw, de Machinekamer, hetKetelhuis en de Leidingstraat.Unieke gebouwen, die niet alleen bepalend zijn voor de sfeer van dit gebied, maar ook voor de nieuweidentiteit van de stad. Aanvullend wordt nieuwbouw beoogd in de Driehoek, waaronder enkelehoogteaccenten.We transformeren De Driehoek tot het levendige hart van Brainport. Waar de High Tech Campus isgericht op technologie, de Campus van de Technische Universiteit Eindhoven op onderwijs enwetenschap, beogen we op Strijp-S dé hoogstedelijke plek van Brainport te creëren.De Driehoek zal worden gekenmerkt door een mix aan functies en een hoge dichtheid. Het moet eenattractief gebied worden voor een brede range van mensen met een stedelijke leefstijl. Eenaantrekkelijke plek om te leven, te werken en te bezoeken. Een plek die 24/7 leeft. Alhoewel deculturele voorzieningen en de horeca de smaakmakers zijn, ligt de nadruk van de investeringen bijTrudo op het realiseren van boeiende en betaalbare woonconcepten.Dit hoogstedelijk gebied moet een belangrijke bijdrage leveren aan de ‘quality of life’ in Brainport.Hoge Rug: Anton en GerardIn 2010 is overeenstemming bereikt met de monumentencommissie, supervisor en welstand over deontwerpen van Anton (voorheen SAN) en Gerard (voorheen SBP). Deze twee gebouwen van de HogeRug worden herontwikkeld tot woon(-werk)lofts van vijftig of tachtig vierkante meter enmaatschappelijke functies op de begane grond. De huurlofts zijn geschikt om wonen eventueel tecombineren met werken. Bij de transformatie was één van de opgaven om het accomodatievermogenvan de gebouwen te verbeteren. Dat is gelukt. In de nabije toekomst bestaat de mogelijkheid om inuiteenlopende configuraties eenheden samen te voegen.Er is enorm veel animo voor de lofts. Van de ruim duizend geïnteresseerden hebben ca. 370inschrijvers de toezegging gekregen dat ze meedoen aan de loting voor één van de 277 lofts. De opendagen in 2011 trokken zo’n vijfhonderd bezoekers.De aanbesteding van Anton en Gerard is afgerond en de vergunningenaanvraag heeft geresulteerd ineen omgevingsvergunning die gezien kan worden als een soort parapluvergunning. Hiermeeverkrijgen we de gewenste flexibiliteit bij oplevering, maar ook tijdens de exploitatie. In 2010 is hetontwerp voor Anton en Gerard genomineerd voor de Eindhovense Architectuurprijs (DirkRoosenburgprijs).Halverwege 2011 is een begin gemaakt met het ontmantelen (leegslopen) van beide gebouwen. Injuni 2011 werd op een bijzonder feestelijke manier de start bouw gevierd. Daarbij liet een aantalkunstenaars via een spectaculaire lichtshow de geschiedenis van de Hoge Rug zien. De show trokveel belangstellenden en geïnteresseerden en beheerste dagenlang de social media. De gefaseerdeoplevering van Anton en Gerard loopt van laatste kwartaal 2012 tot en met eerste kwartaal 2013.Hoge Rug: ApparatenfabriekDe Apparatenfabriek (voorheen SK), eveneens onderdeel van de Hoge Rug, hebben we in december2009 aangekocht. In 2010 hebben we het gebouw geschikt gemaakt voor de huisvesting van 53
  • 54. startende ondernemers in de creatieve sector. Tweederde van de werkunits was eind 2010 alverhuurd. Eerste kwartaal 2011 was het hele gebouw verhuurd, met uitzondering van de beganegrond en de zevende verdieping.Met de vestiging van Seats2Meet op de eerste verdieping is een ontmoetingsplek gecreëerd voorondernemers. ZZP’ers en startende ondernemers vinden hier gratis een flexibele werkplek en ruimteom klanten en relaties te ontmoeten.De begane grond van de Apparatenfabriek is in de zomer van 2011 opgeleverd. Hier is een aantalpublieksfuncties gehuisvest: de Ontdekfabriek, Yksi winkel en expo in combinatie met een vrijprogrammeerbare exporuimte, het vijf minutenmuseum 5MM, Caffee Allee (een horecaontmoetingsplek van Robin Hood) en de Design Corporatie Brainport (organisatie Dutch DesignWeek).In het vierde kwartaal 2011 zijn we gestart met het geschikt maken van de zevende verdieping voorwerkunits. Net voor de jaarwisseling 2011-2012 is ook deze verdieping opgeleverd en waren alle unitsverhuurd.Op termijn zullen we deze eenheden gefaseerd ombouwen tot wooneenheden, met het behoud vanmaatschappelijke functies op de begane grond die een bijdrage leveren aan de levendigheid van hetgebied.VeemgebouwIn 2011 hebben we het programma voor het Veemgebouw vastgesteld. Publieksfuncties op debegane grond (supermarkt en Foodcourt), parkeren op de verdiepingen, een rooftop restaurant in devoormalige gym en ontvangstruimte van Philips en woningen op het dak van het Veemgebouw. Dearchitect, Caruso St. John uit Londen, heeft eind 2011 het definitief ontwerp afgerond. Rijksdienst voorhet industrieel erfgoed, supervisor en gemeentelijke welstand zijn zeer enthousiast over dit plan.Begin 2012 zal het vergunningentraject in gang worden gezet. Derde kwartaal 2012 wordt vervolgensgestart met de ontmanteling van het gebouw, waarna de daadwerkelijke bouw kan beginnen.Vanaf de Dutch Design Week 2011 is Veem Design gehuisvest op de begane grond van hetVeemgebouw. We hebben deze ruimte voor deze functie geschikt gemaakt, voor een periode van eenjaar.MachinekamerTijdens de Dutch Design Week hebben we de Machinekamer voor de derde keer op rij geschiktgemaakt voor een restaurant en een tentoonstellingsruimte.Hotel de Goudfazant uit Amsterdam heeft in 2011 een pop up restaurant gerund in dit gebouw. Dit iswederzijds zo goed bevallen dat we architect Braaksma en Roos opdracht hebben gegeven eenverbouwplan voor de Machinekamer op te stellen. Het voorlopig ontwerp is goed ontvangen bij deRijksdienst, supervisor en welstand. Eind december 2011 is de verbouw daadwerkelijk gestart, deoplevering staat gepland op 1 mei 2012. De Goudfazant is de beoogde huurder van deMachinekamer, Radio Royal zal medio 2012 de deuren openen.KetelhuisIn de zomer van 2011 hebben we het Ketelhuis verbouwd tot horeca/atelier-ruimte. Amaro industriesgaat het gebouw voor een periode van vijf jaren gebruiken. Het Ketelhuis krijgt daarmee een publiekefunctie (restaurant, koffiecorner) en biedt huisvesting aan een aantal kunstateliers.KlokgebouwSinds 5 december 2007 is het Klokgebouw op Strijp-S eigendom van Trudo Monumenten BV. Ditgebouw heeft als ‘cultuurfabriek’ een belangrijke kwartiermakerfunctie. Met behulp van deprogrammering van het Klokgebouw worden prospects verleid naar het gebied te komen. Eenmaal inhet gebied gearriveerd is het de opgave om een dusdanig aantal mensen, bedrijven en instellingen zote verleiden dat ze binnen Strijp S ‘hun ding’ gaan doen. Tot op heden zijn we daar uiterst succesvol inen minimaliseert het onze kosten voor gebiedsmarketing en afzet van verhuureenheden.In 2010 zijn de belangrijkste bouwkundige werkzaamheden afgerond. Het Klokgebouw heeft hetgrootste zonnedak van Nederland, de werkunits in het hoofdgebouw zijn verbouwd en de gevel heefteen nieuw ‘monumentaal’ kleurtje gekregen. De muziekvleugel is geheel verhuurd. In september 201054
  • 55. is hier het ROC van start gegaan met haar opleiding Rock City Institute. Ook de Urban Dancers,artiestenopleiding en verschillende bedrijfjes die zich bezighouden met programmering vanevenementen en dergelijke, hebben een plekje in de muziekvleugel.De verhuringen in 2011 zijn ondanks economische tegenwind heel goed verlopen. We kennennauwelijks leegstand en het aantal mutaties is heel beperkt. De aangeboden werk- en atelierunitsvoorzien duidelijk in een behoefte.De evenementenhallen van het Klokgebouw zijn ingrijpend gerenoveerd. Een bijzonder geslaagdproject, waarbij de authentieke industriële uitstraling volledig is behouden en de faciliteiten enmogelijkheden voor programmamakers aanmerkelijk zijn uitgebreid. In de geluidshal kan nu 103decibel geluid worden geproduceerd, zonder overlast voor de buurt. Dat betekent dat niet meer voorelk concert een ontheffing nodig is; het aantal ontheffingen is namelijk beperkt tot twaalf per jaar.De programmering van de evenementenhallen in 2011 verliep voorspoedig. In totaal waren de hallen226 dagen in gebruik voor een brede range aan activiteiten. Er vonden 52 activiteiten plaats, variërendvan een dag tot drie weken. Het totale aantal bezoekers lag ongeveer op 250.000.In 2010 werd het Klokgebouw genomineerd voor de Brabantse Cultuurprijs; het eindigde op detweede plaats.6.2 Projecten van stedelijk belangProstitutiepandenDe centralisatie van de raamprostitutie in Eindhoven heeft geresulteerd in het beheer van 14 pandenaan het Baekelandplein in Woensel-West. In 2006 is het laatste pand van dit project verhuurd. Eind2006 is het beheer van deze panden overgedragen aan Trudo Bijzondere Projecten BV.Area51, BROET en Monk BouldergymTrudo Bijzondere Projecten BV neemt het beheer van de gebouwen SEU en SBX op Strijp-S voorhaar rekening. De exploitatie is voor rekening en risico van Trudo.In gebouw SEU zijn skatepark Area 51 (3.000 vierkante meter) en The Building (2.000 vierkantemeter) gevestigd. In gebouw SBX zitten Monk Bouldergym (1.800 vierkante meter) en BROETfilmwerkplaats (400 vierkante meter). Allemaal belangrijke stedelijke voorzieningen in Eindhoven, diewe door huisvesting op Strijp-S in Eindhoven hebben kunnen houden.6.3 Verhuurcijfers van Bijzondere ProjectenIn 2011 hebben 35 huurders de huur opgezegd. Daarmee bedraagt de mutatiegraad 15,4 procent. Intotaal heeft Bijzondere Projecten 97 eenheden verhuurd. De nieuwe verhuringen zijn fors hoger dande opzeggingen. Dat heeft onder meer te maken met het feit dat in 2011 een deel van de 14Apparatenfabriek nieuw in de verhuur is gegaan. De leegstandsgraad was in 2011 gemiddeld 8,8procent.De huurachterstand van zittende huurders bedroeg eind 2011 € 139.720. Dit is 3,95 procent van detotale jaarhuur. Voor 3,52 procent van dit bedrag lag eind 2011 een vordering bij de deurwaarder. Devertrekkende huurders hadden een huurachterstand van € 138.686; 3,92 procent van de totalejaarhuur. Van dit bedrag lag op 31 december 2011 voor 20,34 procent aan vorderingen bij dedeurwaarder.Aan klachtenonderhoud heeft Bijzondere Projecten in het verslagjaar € 41.615 uitgegeven. Dat is eenlichte stijging ten opzichte van 2010: € 38.441. Aan mutatieonderhoud is € 441.943 uitgegeven; in2010 was dit nog € 554.134. De meeste kosten binnen mutatieonderhoud zijn gemaakt voor deverhuur van de Apparatenfabriek. In strikte zin moeten deze kosten als initiële investeringskostengezien worden. Een groot deel van deze mutatiekosten zijn in 2010 geboekt; vandaar de forse dalingten opzichte van dat jaar.14 Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen 55
  • 56. 56
  • 57. 7. Focus op emancipatieLang bestond de veronderstelling dat als je buurten fysiek opknapt, ook de sociale enmaatschappelijke problemen zouden verdwijnen. Het bewustwordingsproces dat het zo niet werkt,begon bij Trudo bij de oplevering van fase één van de Kruidenbuurt, een aantal jaren geleden. Dehuurders hadden mooie nieuwe woningen, maar hun onderwijs- en andere achterstanden warenonveranderd groot. Het werd ons duidelijk dat we ons als corporatie ook op de sociale eneconomische dimensie van de samenleving moeten richten. Dat we in die opvatting worden gesteund,bleek uit debatten met onze belanghouders. We zijn daarmee aan de slag gegaan en hebbenuiteindelijk de nieuwe kernactiviteit Emancipatie toegevoegd aan ons takenpakket.Onder emancipatie verstaan we het bevorderen van sociale stijging van mensen die vooruit willen inhet leven. Niet alleen door stapjes mogelijk te maken op de woonladder, zoals we bijvoorbeeld metSlimmer Kopen® doen. Maar ook door bewoners een steun in de rug te bieden op het terrein vanwerk en inkomen, onderwijs en vrije tijd. De focus binnen onze activiteiten die gericht zijn op socialestijging, ligt op de jeugd.Wij vinden dat we ons hier als corporatie mee bezig moeten houden, omdat we de uniekemogelijkheid hebben om mensen die onderaan de maatschappelijke ladder staan, ook daadwerkelijkte bereiken. Omdat maatschappelijke voorzieningen daar niet in slagen en vaak ontoegankelijk zijn.En óók omdat emancipatie in het belang kan zijn voor de waarde van ons bezit.We hebben de keuze gemaakt om onze inspanningen in het kader van emancipatie te focussen optwee stedelijke vernieuwingsgebieden: de Kruidenbuurt en Woensel-West. Met deze focus rees echtermeteen de vraag of we voor bewoners in andere achterstandsbuurten helemaal niets zouden doen.We hebben ervoor gekozen om een beperkt aantal stedelijke initiatieven in het leven te roepen,gericht op de jeugd in alle achterstandsbuurten van Eindhoven.Sinds 2007 zijn we bezig met ons emancipatieprogramma. In de ontwikkeling van dat programma - datzich kenmerkt door een hoog ‘hands-on’ gehalte - constateren we dat Trudo steeds een viertalverschillende rollen kan spelen.ConceptontwikkelingOp strategisch niveau moeten we steeds blijven nadenken over de keuzes die gemaakt moetenworden in het emancipatieprogramma. Waar gaan we de focus leggen? Wat is de centrale visie? Datzijn vragen die in de conceptontwikkeling moeten worden beantwoord. Maar ook binnen deverschillende onderdelen van het programma moeten we deze principiële vragen steeds en eerstbeantwoorden, voordat we concrete activiteiten gaan opzetten.VerbindenUitgangspunt is dat we zoveel mogelijk samenwerken met het maatschappelijk middenveld. We willenniet concurreren, maar richten ons vooral op het toegankelijk maken van bestaande voorzieningen ophet gebied van werk en inkomen, onderwijs en vrije tijd. Daarvoor is kennis nodig van de wet- enregelgeving en van actuele ontwikkelingen. Bovendien is het noodzakelijk dat hetprogrammamanagement bekend en gekend is in Eindhoven en dat er op alle niveaus contacten zijn inhet stedelijke netwerk. Maar ‘weten’ en ‘bekend zijn’ alleen is niet voldoende. Andere partijen moetensoms ook worden aangespoord. We moeten initiatief nemen, ondernemend zijn, maar vooral ookverbindingen kunnen leggen.IntermediairVanuit onze verbindende rol proberen we bestaande voorzieningen toegankelijk te maken. Maar datmoet zich ook vertalen in een individuele en praktische component. Met andere woorden: we hebbenook een intermediaire rol tussen bewoner en voorziening. Als intermediair moeten we de bewoner dieiets wil, daadwerkelijk in contact brengen met een instelling. Daarvoor moeten we niet alleen dieinstellingen, maar ook de juiste mensen binnen die instellingen kennen.ProjectmanagementDe rol van projectmanager is onlosmakelijk verbonden aan het emancipatieprogramma. We moetenideeën bedenken en planmatig in een project vertalen, de voortgang daarvan volgen en begeleiden, 57
  • 58. andere personen en instellingen mee krijgen en betrekken, verbindingen leggen tussen verschillendebelangen en ideeën.7.1 Initiatieven op buurtniveauKruidenbuurtBewoners die een steuntje in de rug kunnen gebruiken in hun wens om ‘vooruit te komen’, wonenvooral in de stedelijke vernieuwingsgebieden. In het afgelopen jaar hebben we met name de pilot inde Kruidenbuurt veel aandacht gegeven. Hierbij willen we ‘al doende’ leren hoe we onzeemancipatoire rol in de stedelijke vernieuwing gestalte kunnen geven. In de Kruidenbuurt zijn diverseactiviteiten opgestart of in voorbereiding.Emancipatie is altijd gericht op de individuele bewoner. Niet de sociale cohesie of de leefbaarheidstaat centraal, maar de individuele persoon die vooruit wil in het leven. Het is de individuele burger diezich ontwikkelt en stappen zet op de maatschappelijke ladder. Vrijwilligheid staat daarbij voorop; in hetemancipatieprogramma is geen sprake van dwang.Achter de voordeurEén van de activiteiten die we in 2011 in de Kruidenbuurt hebben voortgezet, is het voeren van ‘achterde voordeur’ gesprekken. De gesprekken met gezinnen uit fase 1 en 2 was al in 2010 afgerond. In2011 is de bouw van fase 3 gerealiseerd en tegen het einde van het jaar zijn we gestart met de achterde voordeurgesprekken bij deze gezinnen.WijkrestaurantIn 2009 opende wijkrestaurant het Cruydenhuisch haar deuren. Het wijkrestaurant is eenontmoetingsplek in de buurt. Ontmoeten is het doel, eten het middel. Het ontmoeten gebeurt op tweemanieren. Het wijkrestaurant is een plek is waar je gezond en betaalbaar kunt eten. Maar ook eenplek waar groepen voor en met elkaar kunnen koken. Het wijkrestaurant staat onder leiding van eenprofessionele kok, die ondersteund wordt door mensen in een leerwerktraject. Het is dus ook eenmooie werkplek voor mensen met een bepaalde afstand tot de arbeidsmarkt.Trudo heeft geïnvesteerd in gebouw, inrichting en aankleding. De exploitatie is in handen van destichting Robin Hood. Het Cruydenhuisch is vanaf de start succesvol. Ook in 2011 had het restaurantgemiddeld honderd unieke bezoekers per dag. De tweede groep ‘leerlingen’ is uitgestroomd, allemaalmet een diploma niveau één horeca en 65 procent met een baan. Ook de exploitatie van hetrestaurant werd aan het einde van het jaar positief afgesloten.Voor- en vroegschoolse educatieEen aantal, met name allochtone kinderen start op de basisschool met een taalachterstand. Korein enPeuter Plaza zijn in september 2009 in basisschool de Zevensprong een gezamenlijke voorzieninggestart voor kinderdagopvang met extra aandacht voor taalontwikkeling. Met twee groepen van iederveertien kinderen. Ook in 2011 is dit project voortgezet.Loopbaanproject ZevensprongDe overgang van basisonderwijs naar voortgezet onderwijs is een risicomoment. Om die overgang teversoepelen, koppelen we in dit project aan iedere leerling van groep acht een (vrijwillige) mentor. Dievormt als het ware een ‘personal coach’ en aanspreekpunt voor kind en gezin als het gaat overschoolzaken.Dit project is gestart in 2008 en is inmiddels volledig geïmplementeerd in het schoolprogramma.HuiswerkklasEr is huiswerkbegeleiding opgezet voor kinderen in de leeftijd van tien tot veertien jaar. Dit wordtuitgevoerd door het welzijnswerk, in samenwerking met basisschool de Zevensprong. De groepbestaat uit maximaal twaalf kinderen.Leren in de KruidenbuurtDit project is in 2008 gestart in samenwerking met de afdeling Volwasseneducatie van het ROCEindhoven. In 2010 eindigde deze samenwerking en wordt het leren voor volwassenen in de58
  • 59. Kruidenbuurt geheel georganiseerd door de bewonersorganisatie SBK. Ook in 2011 is weer eendrietal cursussen gestart die allemaal volledig bezet waren.PetazziIn 2009 wilden we in de Kruidenbuurt de ‘oude’ wijkverpleegkundige weer introduceren. Om dewijkverpleging zichtbaar te maken in de buurt, een integraal onderdeel van de sociale infrastructuur telaten zijn en om te realiseren dat er één zorgverlener per adres komt die alle zorg coördineert enverleent. Dat leidde tot de vestiging van Buurtzorg in de Kruidenbuurt.Maar ook andere maatschappelijke diensten die zich richten op ‘kwetsbare’ bewoners, wilden we in dewijk hebben. In 2011 is er dan ook een cluster gerealiseerd dat zich richt op hulpverlening en welzijn.Behalve Buurtzorg zijn er in het nieuwbouwpand aan het Laurierplein ook GGzE, Lunet Zorg enMaatschappelijke Steunsystemen gevestigd. In het najaar van 2011 is deze nieuwe voorzieningofficieel geopend.BuurtconciërgesOm te voorkomen dat de openbare ruimte verloedert én om mensen aan de slag te helpen met een(gesubsidieerde) baan, is in 2008 het buurtbeheerbedrijf van Ergon gestart. In 2011 is dit voortgezet.T+HuisIn 2010 is er een start gemaakt met diverse activiteiten voor kinderen en jongeren. Dat gebeurtallemaal onder hoede van bewonersorganisatie SBK. Zo startte er een knutselexpeditie, een muziek-en clipproject, vonden kinderactiviteiten plaats in het wijkrestaurant enzovoort. Om deze activiteitenverder uit te breiden en vooral ook te borgen, is in 2011 T+Huis gestart in de Kruidenbuurt. Desuccesvolle methodiek die in Oud-Woensel door T+Huis is ontwikkeld, wordt in de Kruidenbuurtgeïmplementeerd. Alle activiteiten worden uitgevoerd vanuit een pand van Trudo, midden in de buurt.EffectenonderzoekOm de effecten van al onze inspanningen op het gebied van emancipatie beter te begrijpen, zijn we in2011 gestart met een effectenonderzoek. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de ‘effectenarena’. Ditonderzoek zal in 2012 worden afgerond.Woensel-WestOok in Woensel-West zijn we in 2009 gestart met emancipatieactiviteiten. Daarbij lag de nadruk op devolgende onderwerpen:InplaatsenIn 2009 zijn we begonnen met het inplaatsen van nieuwe bewoners in Woensel-West. Dat hebben wein 2010 en 2011 voortgezet. Enerzijds om het aantal achterstandssituaties in de buurt te verlagen.Anderzijds om de leefbaarheid van de buurt te verhogen. We doen dit door mensen aan de wijk tebinden die iets voor de buurt kunnen betekenen, die zich maatschappelijk willen inzetten en hunhanden uit de mouwen willen steken ter bevordering van de leefbaarheid in Woensel-West.Eind 2011 waren zo’n tweehonderd bewoners ingeplaatst in zo’n 135 panden. Mede met inzet vaningeplaatste bewoners zijn er inmiddels zo’n twintig activiteiten in uitvoering, waarvan een belangrijkdeel zich richt op kinderen en jongeren.SpilcentrumIn juli 2010 is het nieuwe Spilcentrum geopend. Trudo heeft (mede met middelen van de gemeente)daar sinds eind 2010 een programmamanager aangesteld. Er is inmiddels een samenhangendprogramma ontwikkeld in samenwerking met de gebruikers van het Spilcentrum; basisschool Palet,Korein, PeuterPlaza en de bewonersorganisatie. Dit programma richt zich vooral op educatieveactiviteiten voor kinderen en hun ouders. De uitvoering is mede mogelijk door de inzet van veleingeplaatste huurders.Activiteiten kinderenDe ingeplaatste bewoners en andere vrijwilligers spelen een belangrijke rol bij het organiseren vanactiviteiten voor kinderen. En ook het Spilcentrum en andere panden in de buurt faciliteren hetuitvoeren van een programma voor kinderen. In 2011 is er een indrukwekkende hoeveelheidactiviteiten uitgevoerd. Een kleine greep; woordenschat voor peuters, diverse taalcursussen voorvolwassenen, huiswerkbegeleiding voor twee leeftijdsgroepen, een Knutselexpeditie, muzieklessen, 59
  • 60. mentorproject voor schoolverlaters van de basisschool, vele sportactiviteiten voor jong en oud endansactiviteiten.WijkrestaurantIn de Voortuin is het tweede gerealiseerde wijkrestaurant, na het Cruydenhuisch in de Kruidenbuurt.Dit wijkrestaurant telt zo’n zestig zitplaatsen en is halverwege 2010 gestart. Het kende omverschillende redenen een wat moeizamere start dan het Cruydenhuisch, maar inmiddels loopt ook ditrestaurant beter en is er een redelijk goede bezetting.WerkgelegenheidOntwikkelen van bedrijvigheid is een belangrijk aandachtspunt voor Woensel-West. Daarbij moetrekening worden gehouden met het feit dat in deze buurt veel werkloosheid bestaat. Maar ook dat hierveel mensen met een beperking wonen. Regulier werk is vaak moeilijk realiseerbaar. Daarombesteden we extra aandacht aan het realiseren van werkplekken die voor deze doelgroep perspectiefbieden. Het wijkrestaurant heeft bijvoorbeeld alleen een professionele kok, maar wordt voor de restgerund door mensen in een leerwerktraject. Daarnaast faciliteren we ook andere initiatieven enbedrijven die dagbesteding en/of werk genereren voor kwetsbare mensen. Zo zijn, met ondersteuningvan de afdeling emancipatie, in Woensel West de volgende initiatieven gerealiseerd; modeatelierMode met een Missie (een naaiatelier waarin vrouwen zonder ervaring werken en leren combineren),Emmaüs met een Top Tweedehands warenhuis, ICT werkplaats met dagbesteding voor jongeren metautisme en A-factory met banen voor hoger opgeleide autisten.BuurtondernemingNa een periode van ‘kwartier maken’ hebben we in 2011 de Buurtonderneming ingrijpend veranderd.De directie is gewijzigd en wordt sinds september 2011 uitgevoerd door interne mensen van Trudo ende gemeente. Ook is het bestuur gewijzigd. Naast bestuursleden van Trudo en gemeente is beslotenom deze aan te vullen met een onafhankelijk voorzitter en een vertegenwoordiging van de bewoners.Er is een lange termijn visie op de herontwikkeling van de wijk vastgesteld en een ondernemingsplangemaakt met concrete doelen voor de middellange termijn. Met deze wijziging kan een nieuwe startgemaakt worden om de ambitie van de buurtonderneming te realiseren: Om op het gebied vanemancipatie en ‘schoon, heel en veilig’ een sturende rol te gaan vervullen in Woensel-West.Achter de voordeurOok in Woensel-West zijn we begonnen met ‘achter de voordeur’ gesprekken. We hebben de eerstetwaalf gezinnen bezocht van plan Celsius die worden geherhuisvest. Daarnaast hebben we negentienbewoners van het Gezellenhuis gesproken. Per bezocht adres zijn afspraken gemaakt over verdereinzet van maatschappelijke instellingen.7.2 Stedelijke initiatievenNiet alle bewoners die vooruit willen en een steuntje kunnen gebruiken, kunnen we door activiteiten inde stedelijke vernieuwingsgebieden bereiken. Daarom nemen we in het emancipatieprogramma ookeen aantal stedelijke activiteiten op.WeekendschoolDe Trudo Weekendschool past perfect binnen het concept van emancipatie. De Weekendschool richtzich immers op kansarme jongeren en biedt hun gelegenheid om kennis te maken met beroepen envakken die ze in de eigen omgeving niet zo snel zullen tegenkomen. In 2009 is een locatiemanageraangesteld en ging een eerste groep ambitieuze leerlingen van start. In december 2009 werd deTrudo Weekendschool officieel en feestelijk geopend. In 2010 is de Weekendschool voortgezet enuitgebreid met een tweede groep van zo’n twintig leerlingen. In 2011 is de eerste groep met ‘diploma’feestelijk uitgezwaaid en is een nieuwe groep van twintig leerlingen gestart. In 2011 is er ook eentweede professional aangesteld. En ook de sponsorwerving heeft in 2011 veel aandacht gekregen; deWeekendschool kan immers alleen bestaan met inzet en inbreng van Eindhovense bedrijven enmensen. Dat heeft ook geleid tot een aantal spraakmakende activiteiten; zo werd door de ene groepkinderen een professionele clip gemaakt rondom het thema ‘respect’. De andere groep heeft daar eenvervolg op gemaakt in de vorm van een megagroot kunstwerk.60
  • 61. EmancipatiefondsOok het Trudo Emancipatiefonds is een stedelijk initiatief. In 2011 liep het aantal aanvragen sterkterug. Slechts enkele aanvragen zijn behandeld. Dit betekent dat we ons moeten bezinnen op de wijzewaarop het Emancipatiefonds nu functioneert. Dat zal in 2012 zeker tot een koerswijziging leiden.WerkgelegenheidHet hebben van werk is een belangrijk element in de emancipatie van mensen. We besteden daar danook op verschillende manieren aandacht aan. Zo faciliteren we bedrijven of organisaties diedagbesteding en/of werk bieden voor kwetsbare mensen. In 2011 was dat onder meer A-factory. Ditbedrijf wordt gerund met hoger opgeleide autisten die elders niet aan de bak komen. Ze controlerenen ontwikkelen software. Daarnaast huisvesten we al langer organisaties als Mode met een Missie,Dress For Succes, en de ICT werkplaats.Maar we doen ook andere inspanningen. Zo hebben we in 2012 het bezorgen van onze postovergedragen aan Ergon bedrijven die dat uitvoert met mensen met een beperking. En een deel vanhet onderhoud wordt gedaan door de ‘Regionale Huismeester’, waar mensen werken met een groteafstand tot de arbeidsmarkt.Stichting Robin HoodAls het gaat over creëren van leerwerkplekken voor kwetsbare mensen, is de Stichting Robin Hoodvoor Trudo erg belangrijk. De stichting is een samenwerking tussen Trudo, Lumens en Chainworks.Robin Hood is ontstaan uit de activiteiten van de wijkrestaurants, maar inmiddels is de stichting in2011 fors gegroeid. Met behulp van een sociale lening van Start Foundation is in 2011 een manageraangetrokken. Naast de wijkrestaurants, lunchroom Etalage 040, kapsalon ‘Lekker koppig’ en debaliedienst Balie S is in 2011 gestart met stadsrestaurant Caffee Allee op Strijp S. Zo biedt RobinHood aan ongeveer veertig tot vijftig personen leerwerkmogelijkheden.Er is een begin gemaakt met het professionaliseren van het bedrijf door het personeelsbeheer enfinancieel beheer uit te besteden. Ook de huisstijl en alle uitingen in de vorm van website,bedrijfskleding, pr materiaal en kaart zijn veranderd en verbeterd.BijspijkerenIn 2011 zijn we gestart, in samenwerking met de gemeente en de organisatie ‘Zet een punt’, met hetaanbieden van taal-, reken- en computercursussen voor laaggeletterden. Dat zijn mensen die om watvoor reden dan ook niet of heel moeizaam kunnen lezen, rekenen of schrijven en daar in hetdagelijkse leven last van hebben. Dat werd een doorslaand succes, want de eerste groep van twaalfcursisten zat in no time vol. Dus is er een tweede groep gestart na de zomervakantie. Mede door deinbreng van de gemeente zetten we deze bijspijkercursus ook in 2012 door.Brede intakeIn de tweede helft van 2011 zijn we gestart met het uitvoeren van een brede intake voor urgenten enherhuisvesting. Met negen urgenten zijn gesprekken gevoerd en vijf daarvan hebben inmiddels eenhuis van Trudo. Naar aanleiding van de gesprekken zijn ook al zaken opgepakt. Wegwijs maken inbeschikbare regelingen, doorverwijzing naar maatschappelijk werk, sociale raadslieden, maatjeskoppelen via vrijwillige hulpdienst en inzetten van gezinscoaches bijvoorbeeld. Ook na huisvestingfungeert het team emancipatie als vraagbraak voor allerlei sociaal maatschappelijke vragen.Ook is eind 2011 een eerste begin gemaakt met het actief benaderen van ‘zorghuurders’. Kwetsbaremensen die we spreken om te voorkomen dat ze geïsoleerd of anderszins in de problemen raken. Indit kader hebben we afspraken kunnen maken met Emmaus Woensel-West. Kwetsbare huurders dieniet over voldoende financiële middelen beschikken, kunnen hier voor € 100 spullen uitzoeken voorhet inrichten van hun woning. 61
  • 62. 62
  • 63. Deel III. De organisatie1. De toegelaten instelling1.1 OrganisatiestructuurTrudo is een dynamische, flexibele organisatie die zich zo nodig aanpast aan veranderendeomstandigheden, zowel intern als extern. De basisstructuur van de organisatie is gevormd op grond vanvijf principes:• platte organisatie: het bestuur is verantwoordelijk voor de bedrijfsvoering in de meest brede zin van het woord. De teamleiders binnen de werkeenheden hebben de positie van meewerkend voorman of - vrouw.• het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwikkelen van de beleidsmatige en budgettaire kaders op ondernemingsniveau en voor de verdere ontwikkeling van de organisatie.• de werkeenheden (de teams) zijn relatief zelfstandig: dat wil zeggen, ze zijn zelfstandig, maar opereren binnen de op ondernemingsniveau vastgestelde beleidsmatige en budgettaire kaders. Binnen de zelfsturende teams worden de bevoegdheden in beginsel gemandateerd aan de werkvloer.• resultaatgericht werken: met alle medewerkers worden jaarlijks prestatieafspraken gemaakt met daarin vervat meetbare normen. Elke medewerker rapporteert maandelijks over de mate waarin die prestaties zijn gerealiseerd. Bovendien worden er periodiek functionerings- en beoordelings- gesprekken gehouden om de voortgang te bespreken.• zakelijke klant-leveranciersverhoudingen: elk zelfsturend team is - binnen de geformuleerde kaders op ondernemingsniveau - zelf verantwoordelijk voor het inhuren van derden. Daarbij is gedwongen winkelnering niet aan de orde.De klantcontacten die de frontoffice onderhoudt met reguliere huurders, vinden vanaf 2010 plaats vanuitde woonwinkel aan de Mecklenburgstraat. Het team Bijzondere Klanten onderhoudt het contact met haarklanten sinds het najaar van 2007 vanuit een kantoor aan de Hertogstraat, in 2012 zullen zij verhuizennaar de Mecklenburgstraat. De backoffice van Trudo is sinds oktober 2010 gevestigd aan de Torenalleeop Strijp-S.De figuur op de volgende pagina laat de organisatiestructuur op 31 december 2011 zien. 63
  • 64. Figuur: organisatiestructuur Trudo1.2 PersoneelPersoneelsformatiePer 31 december 2011 zijn bij Trudo 97 personen in dienst, waarvan er zeven volledig gedetacheerd zijnnaar andere organisaties. Er worden per december drie personen via een uitzend- of detacheringsbureauingehuurd. Vijf personen verlieten de organisatie gedurende 2011, acht mensen traden in dienst.De vaste formatie van Stichting Trudo bestaat uit 83,8 fte, ten opzichte van 86,0 fte in 2010 (dit isexclusief de gedetacheerde en ingehuurde personen). Dit is een daling van 2,2 fte. Wat betreft de inhuuris er een daling van zeven personen in 2010 naar drie personen in 2011.64
  • 65. Figuur: Verhouding man:vrouw en fulltime:parttime onder medewerkersVan de 97 medewerkers zijn er 48 man en 49 vrouw. Van deze medewerkers hebben er 61 een fulltimearbeidscontract (waarvan zes een contract van 40 uur). Zeventien personen werken 32 uur, en nog eensnegentien personen korter dan 32 uur.Instroom en uitstroomIn 2011 zijn er acht nieuwe medewerkers ingestroomd: Directeur Innovatie, Directeur Financiën,Medewerkers Klanten (drie), Technisch Adviseur, Jaarcoördinator Weekendschool en een SeniorBeleidsadviseur.Een vijftal medewerkers hebben de organisatie verlaten: Controller, Kwartiermaker Strijp-S,Jaarcoördinator Weekendschool, medewerker Emancipatie en medewerker Post en Archief.Stage en afstuderenOok in 2011 hebben we studenten de mogelijkheid gegeven om stage te lopen bij Trudo of om bij ons hunafstudeeronderzoek uit te voeren. In totaal hebben vijf studenten hun stageopdracht of hun afstuderen bijTrudo uitgevoerd of zijn gestart met de uitvoering.CompetentiemanagementTrudo onderscheidt zich door sterk te acteren op haar kerncompetenties. Deze vormen de basis vanhet competentiemanagement. Wat nodig is aan kennis en kwaliteiten om hierin te excelleren, wordt opmedewerkersniveau vertaald naar ontwikkelafspraken, die een vast onderdeel zijn van de individueleprestatieafspraken.Trudo heeft haar ambities en daarmee samenhangende competenties uitgewerkt in het onderdeel‘mensen’ in de bedrijfsmodellen. Per afdeling zijn de ambities en hoofdactiviteiten benoemd en dekennis, vaardigheden en gedrag die hiervoor noodzakelijk zijn.In 2011 zijn de competenties van de kernactiviteiten geëvalueerd door middel van zelfevaluaties eninterne audits aan de hand van de bedrijfsmodellen. De resultaten van deze zelfevaluaties en auditsvormen input voor de teamplannen en voor het opleidings- en ontwikkelingsprogramma vanmedewerkers.In voortgangsgesprekken tussen medewerkers en hun teamleider wordt behalve de voortgang tenaanzien van de in het prestatieplan overeengekomen resultaten, ook de competentieontwikkeling vande medewerkers gevolgd. Medewerkers en teamleiders maken ontwikkelafspraken met betrekking totdie competenties. Die afspraken hebben vaak te maken met interne, dan wel externe trainingen.Opleiding en trainingDe trainingen van 2011 hebben in het kader gestaan van ontwikkeling van competenties en kennis.De volgende incompany en teamtrainingen vonden plaats: kort, bondig en klantgericht telefoneren;omgaan met agressie; presentatietechnieken; training woonondersteuning en intervisiebijeenkomstenvoor teamleiders.Trudo is in 2011 gestart met een masterclass voor jonge ‘high potentials’ binnen de organisatie. Demasterclass is gericht op de ondersteuning van deze groep medewerkers bij de ontwikkeling van 65
  • 66. kennis en vaardigheden die relevant zijn voor het werken in de vastgoedsector in het algemeen enTrudo in het bijzonder. Onderwerpen die in 2011 aan bod kwamen zijn onder andere de klant,woonmilieus, projectontwikkeling, de vastgoedmarkt, rekenen met vastgoed. Qua vaardigheden lag in2011 de nadruk op presenteren.Op individuele basis werden onder meer de volgende opleidingen/cursussen gevolgd:• Beleidsnotities schrijven• Time management• Inzicht in invloed• Sociaal juridische dienstverlening• Taaltraining Engels• Projectontwikkeling• Master of Marketing• Financiën in de volkshuisvesting• Digital Branding & Social Media• Training Treasury Management• Moderne bedrijfsadministratie (MBA)• Technisch beheer woningen• EPA-adviseur• Huurrecht• IncassobeleidBedrijfshulpverleningEind 2011 waren elf bedrijfshulpverleners in dienst. Op de Torenallee zijn zes bedrijfshulpverlenersaanwezig, op de Hertogstraat één en op de Mecklenburgstraat vier. In januari 2011 heeft eenherhalingstraining voor de bedrijfshulpverleners plaatsgevonden.CatsSinds 1 januari 2006 werkt onze corporatie met de functiewaardering volgens de cats-systematiek,waarbij medewerkers worden ingedeeld volgens het handboek functie-indeling woondiensten. Dit maaktdeel uit van de CAO Woondiensten.ZiekteverzuimIn 2011 bedroeg het ziekteverzuim 4,14 procent. Dat is 0,21 procent hoger dan in 2010. Gemiddeldmeldden onze medewerkers zich afgelopen jaar 1,57 keer ziek.1.3 OndernemingsraadIn september is de voorzitter van de ondernemingsraad teruggetreden. Hierop zijn er nieuweverkiezingen gehouden onder het personeel. Er hadden zich vijf kandidaten gemeld voor één plaats.Na de verkiezingen heeft de OR zelf een nieuwe voorzitter benoemd.In 2011 is voor twee zaken advies gevraagd aan de OR. Het betreffen hier beide organisatorischeaanpassingen. Daarnaast zijn de TruDO’s, DON’Ts & Xtra’s, waarin de secundairearbeidsvoorwaarden voor Trudo-medewerkers zijn vastgelegd, iets aangepast en goedgekeurd doorde OR.1.4 Informatietechnologie (ICT)In 2011 heeft de afdeling ICT een aantal migraties van de systemen uitgevoerd. Zo is het operatingsystem van de server gemigreerd van Windows 2003 naar Windows 2008. Het gaat hier om ongeveer45 servers. Ook is de mail server gemigreerd van Windows 2003 naar Windows 2010.In 2011 is de portal waarop wordt ingelogd, vervangen. Dit geldt voor zowel de werkplek als dethuiswerkplek. Om thuis in te loggen wordt gebruikt gemaakt van een token. Deze token is in 2011vervangen. We zijn van een Citrix token naar een RSA token gegaan.66
  • 67. In 2011 is een intentieverklaring ondertekend met collega-corporaties Wooninc. uit Eindhoven enWoonpartners uit Helmond. We willen met de drie woningcorporaties een technische samenwerkingaangaan op het gebied van ICT. Op deze manier kunnen we de ICT kosten beter beheersen en decontinuïteit beter waarborgen. In 2011 is afgesproken dat de servers van Wooninc. eind maart 2012naar het kantoor van Trudo verhuizen. Die van Woonpartners volgen daarna.In 2011 is ook gewerkt aan het vernieuwen van een aantal websites, waaronder de websites vanSlimmer Kopen®, het Klokgebouw en van Trudo. De planning is dat deze in de loop van 2012 de luchtin gaan. Na deze websites zullen ook onze andere websites worden vernieuwd.1.5 De klachtencommissieZoals iedere verhuurder heeft ook Trudo een onafhankelijke klachtencommissie. Een huurder ofwoningzoekende die ontevreden is over de manier waarop wij hem of haar behandelen, kan bij diecommissie een klacht indienen. De commissie handelt deze vervolgens af volgens het klachtenreglement.De klachtencommissie ontving afgelopen jaar vier klachten. Er werden geen klachten ontvankelijkverklaard.1.6 Maatschappelijke ondersteuningAls maatschappelijk ondernemer is Trudo graag bereid initiatieven te ondersteunen op sociaal,cultureel en maatschappelijk terrein. We zetten maatschappelijke ondersteuning in als instrument omde leefbaarheid te verbeteren en om te communiceren met onze doelgroepen. In onsmaatschappelijke ondersteuningsbeleid zijn algemene uitgangspunten en criteria vastgelegd metbetrekking tot de activiteiten en doelgroepen die voor ondersteuning in aanmerking komen. Deactiviteiten dienen onder andere aan te sluiten op het werkgebied en de doelgroepen van Trudo. In2012 worden de uitgangspunten van ons beleid op dit terrein herijkt.In 2011 is € 38.057 aan bijdragen uitgekeerd. We hebben bijvoorbeeld een bijdrage geleverd aan deMarathon Eindhoven (€ 15.409). We organiseerden onder andere een trainingsprogramma, zodatklanten en medewerkers geoefend aan de start konden verschijnen. Op deze manier wijzen weklanten en medewerkers op het belang van bewegen en sport. Daarnaast leverden we onder meereen sponsorbijdrage aan de DDW Kids (€ 11.900), Stichting Cultuur en Bedrijf (€ 5.295) en Kids onIce (€ 1.750). Daarnaast hebben we enkele (wat kleinere) sponsorverzoeken gehonoreerd.1.7 Betrokkenheid belanghoudersZoals we ook in Deel 1 over onze nieuwe visie beschreven, vinden we het uiterst belangrijk dat onzebelanghouders intensief betrokken worden bij het uitzetten van de koers van onze corporatie en debijbehorende strategische keuzes. Dergelijke keuzes worden gemaakt voor de langere termijn.Hierover overleggen we dan ook niet jaarlijks met onze belanghouders, maar om de vier à vijf jaar.Overleg over beleid en uitvoering en keuzes voor de kortere termijn vinden uiteraard veel frequenterplaats. De relatie met de belanghouders vullen we daarvoor ook verschillend in.Met drie groepen belanghouders gaan we een stap verder dan alleen het meepraten over de koersvan onze corporatie. In beginsel maken we jaarlijks keiharde prestatieafspraken met klanten, hetmaatschappelijk middenveld en de gemeente.KlantenVanzelfsprekend betrekken we onze klanten bij het beleid van onze corporatie en bij het beheer en deleefbaarheid van buurten en complexen. Als het gaat om advies op organisatieniveau, is hetKlantenplatform doorgaans de gesprekspartner. Gaat het over het beheer of leefbaarheid, dan zittenwe met de bewonerscomités aan tafel. 67
  • 68. KlantenplatformHet Klantenplatform is het overkoepelende orgaan van onze huurders en sinds een aantal jaren ookvan kopers. Op basis van de Overlegwet Huurders/Verhuurder heeft het orgaan in september 2000 eenofficiële status gekregen door oprichting van de Vereniging Huurdersplatform Trudo. Dit platform bestaatuit maximaal vijftien leden, die op voordracht van de diverse bewonerscomités worden gekozen. 15Het overleg met het Klantenplatform is statutair geborgd in een samenwerkingsovereenkomst tussenhet bestuur en het Klantenplatform.Het Klantenplatform overlegt minimaal elk kwartaal met het bestuur van Trudo, op de avond vóór devergaderingen van onze Raad van Commissarissen. In principe staan dan dezelfde onderwerpen opde agenda als voor de Raad van Commissarissen.Het bestuur van onze corporatie maakt ook prestatieafspraken met het Klantenplatform. Zo hebbenwe sinds 2000 een Convenant Huurbeleid, met de spelregels waaraan Trudo zich bij de jaarlijksehuurverhoging moet houden. Begin 2010 hebben we dit convenant met één jaar verlengd. Eind 2011hebben we een nieuw huurconvenant met het Klantenplatform opgesteld. Deze treedt op 1 januari2012 in werking.Sinds 2006 beheert het Klantenplatform het leefbaarheidbudget. Dat betekent dat het platform zelfbeslist of leefbaarheidinitiatieven die (georganiseerde) bewoners indienen, wel of niet wordengehonoreerd. In 2011 heeft het Klantenplatform voor een totaalbedrag van € 60.394 aanleefbaarheidinitiatieven gehonoreerd. Meer informatie over leefbaarheid en het Leefbaarheidsfonds is tevinden vanaf pagina 22.Tabel: Leden van het Klantenplatform in 2011Voornaam Achternaam Rol Leeftijd Beroep/functie Lid sindsCarla Beulen Notulist 55 Administratief medewerker 2009Christ van den Donk Penningmeester 69 Zonder beroep / gepensioneerd 2003Hans van den Elzen Secretaris 57 Zonder beroep 2007Paul Kivits Lid 66 Zonder beroep / gepensioneerd 2004Cor Kortbeek Lid 74 Zonder beroep / gepensioneerd 1993Marcel van Loon Voorzitter 46 Verpleegkundige spoedeisende hulp 2000Jopie Lucius Lid 73 Zonder beroep / gepensioneerd 2007Ria Muller Lid 66 Zonder beroep / gepensioneerd 2005Jac Spitters Lid 74 Zonder beroep / gepensioneerd 2010Frans Van Damme Lid 63 Bouwkundige / sociaal pedagoog 2007Begin februari hebben Jopie Lucius en Frans Van Damme afscheid genomen. Het Klantenplatformheeft geen nieuwe leden erbij gekregen. Eind 2011 had het Klantenplatform dan ook acht leden.Het bestuur van Trudo en het Klantenplatform zijn in 2011 drie keer bijeengekomen voor formeeloverleg. Bij alle bijeenkomsten waren ook de netwerkers van Trudo aanwezig. In het volgendeoverzicht staat welke onderwerpen in de vergaderingen aan de orde kwamen.Tabel: onderwerpen besproken in de vergadering van het Klantenplatform in 2011 Datum Document/Onderwerp Ter 7 februari Oordeelsbrief 2010 Info Herbenoeming Jaap Boogaard Besluitvorming Visie Supporting People Bespreking Huurverhoging 2011 Bespreking Kooprecht 2011 Bespreking Samenvatting Visitatie Bespreking Topstructuur Trudo Bespreking Stand van zaken ventilatie Bespreking Stand van zaken afrekening stook- en servicekosten Bespreking Evaluatie jaarplan 2010 Bespreking15 door de uitwerking van de in artikel 35 uit de Trudo-statuten genoemde passage ‘het bestuur legt een participatiereglementvast’68
  • 69. Datum Document/Onderwerp Ter Jaarverslag activiteitenoverzicht/prestatieafspraken Bespreking bewonerscomités 2010 Prestatieafspraken Klantenplatform Bespreking Projecten Bespreking Excursie 2011 Bespreking9 mei Jaarrekening Stichting Trudo 2010 Bespreking Volkshuisvestingsverslag 2010 Bespreking ste Voortgangsrapportage Jaarplan Trudo 2011 1 kwartaal Bespreking ste 1 Kwartaalrapportage Stichting Trudo 2011 Bespreking de14 november 3 Voortgangsrapportage Jaarplan 2011 Bespreking de 3 Kwartaalrapportage 2011 Stichting Trudo Bespreking Jaarplan 2012 Stichting Trudo Bespreking Begroting 2012 Stichting Trudo Bespreking Samenstelling Raad van Commissarissen Stichting Trudo BesprekingNaast het Leefbaarheidsfonds stelt Trudo jaarlijks een financiële bijdrage ter beschikking aan hetKlantenplatform, grotendeels ter ondersteuning van de activiteiten van de bij het platform aangeslotenbewonerscomités. De comités leveren begrotingen aan, waarna het Klantenplatform de definitievebijdrage bepaalt. In 2011 is in totaal € 27.492 ter beschikking gesteld.BewonerscomitésTrudo voert regelmatig overleg met bewonerscomités, die de belangen behartigen van huurders inspecifieke buurten of complexen. Er zijn 27 actieve comités. Met de meeste van deze organisaties isin het verslagjaar één of meerdere malen overlegd.Alle comités hebben eind 2010 activiteitenoverzichten voor 2011 ontvangen voor de complexen die zijvertegenwoordigen. Deze activiteitenoverzichten kunnen worden beschouwd als de prestaties dieTrudo voor 2011 met hen afsprak. Daarin stond immers precies aangegeven wat de bewoners in 2011in hun woningcomplex of wijk van Trudo mochten verwachten. Dit betreffen afspraken over onderhouden leefbaarheid. Ieder kwartaal werden de comités op de hoogte gehouden van de voortgang van deactiviteiten, via een stoplichtenschema. Rood is niet gehaald, oranje is grotendeels gehaald en groenstaat voor precies volgens afspraak.In 2011 hebben we 38 afspraken gemaakt op het gebied van leefbaarheid. Deze afspraken zijn perbuurt gemaakt. In de loop van het jaar zijn nog eens zeventien aanvullende afspraken gemaakt. Vande 55 afspraken zijn er 47 nagekomen, vijf uitgesteld naar 2012 en drie niet uitgevoerd. Dit betekentdat we 85,5 procent van de afspraken zijn nagekomen. Voor onderhoud hebben we 384 afsprakengemaakt. Deze afspraken maken we per complex. We hebben 346 afspraken gehaald, 37 uitgestelden één niet uitgevoerd. We hebben dus 90,1 procent van de afspraken gehaald. Indien een afspraakis uitgesteld of niet wordt uitgevoerd, gaat dit altijd in overleg met de bewoners.In december 2011 zijn de activiteitenoverzichten voor 2012 beschikbaar gesteld aan de comités.Maatschappelijk middenveldTrudo rekent ook de partijen uit het maatschappelijk middenveld tot haar belanghouders. Voorverschillende kernactiviteiten werken we nauw samen met uiteenlopende maatschappelijkmiddenvelders.Huisvesting van bijzondere klantenVoor de huisvesting van bijzondere klanten werkt onze corporatie al jaren intensief samen met partijenals het Leger des Heils, Neos, GGzE, Novadic-Kentron, Jeugdzorg en Sint Annaklooster. In deafgelopen jaren hebben we steeds geïnventariseerd wat de wensen van deze instellingen zijn, om dievervolgens te beoordelen en zo mogelijk te realiseren. Met als gevolg een grote waaier aan plannen,betrokkenen en doelgroepen. Daarin wilden we meer focus aanbrengen en onze energie, tijd enmiddelen meer gebundeld inzetten. Dat heeft erin geresulteerd dat we met ingang van 2011 zélf onzeprioritaire doelgroepen hebben vastgesteld, te weten risicojongeren, dak- en thuislozen,asielzoekers/statushouders en wat we de ‘uitvallers’ zijn gaan noemen; de huurders van Trudo diedreigen uit de boot te vallen omdat ze zonder extra begeleiding niet in staat zijn zelfstandig te wonen. 69
  • 70. Samen met de organisaties die bij deze doelgroepen zijn betrokken hebben we vervolgens proactiefplannen gemaakt voor voorzieningen die we in 2012 willen realiseren voor deze doelgroepen. In dieplannen is het van belang dat er, naast wonen, altijd aandacht is voor onderwijs, dagbesteding en/ofwerk. Om dat te realiseren, zijn ook met andere organisaties contacten gelegd, zoals Jong Coachen,Atlant Groep en Chainworks. Met al deze betrokken organisaties maken we concrete afspraken overieders inzet voor het realiseren van de nieuwe voorzieningen.Op korte termijn heeft deze focus op vier prioritaire doelgroepen slechts beperkt betekenis voor onzecontacten met het maatschappelijk middenveld. Maar op termijn betekent het dat de contacten metorganisaties die niet met onze prioritaire doelgroepen werken, zullen worden afgerond. Daarvoor in deplaats komen dan nieuwe contacten met organisaties die voor onze prioritaire doelgroepen actief zijnop het terrein van werk, onderwijs en dagbesteding.GemeenteDe Eindhovense corporaties maken in beginsel elk jaar bilaterale prestatieafspraken met de gemeentevoor het opvolgende jaar. Ook Trudo.Ondanks een stroperig proces is het gelukt om in 2005, 2006 en 2007 tot informele afspraken tekomen op ambtelijk niveau. Bestuurlijk bekrachtigde prestatieafspraken bleven tot dan toe echter uit.De afspraken voor 2008 en 2009 zijn wel bestuurlijk bekrachtigd. Voor 2010 en 2011 is het niet geluktom met de gemeente overeenstemming te bereiken over prestatieafspraken.Nadat het maken van prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeente jarenlang een uiterstmoeizaam proces was, is in 2011 voor een nieuwe insteek gekozen. Geen afspraken meer over zakendie de corporaties toch al doen en die we jaarlijks netjes opgeven aan de gemeente in hetactiviteitenoverzicht voor het opvolgende jaar. In plaats daarvan gezamenlijk met corporaties engemeente komen tot een gedeelde visie op hoe Eindhoven zich rondom een aantal thema’s zoumoeten ontwikkelen. Dit heeft geleid tot een visiedocument waarin de ambities zijn beschrevenrondom een zevental thema’s: migratie, aantrekkelijke woonmilieus, duurzame stad, slimsamenwerken, sociale stijging, wonen en zorg en gastvrijheid. Deze ambities zullen worden vertaald inprestatieafspraken voor 2012 van de gezamenlijke corporaties en de gemeente.70
  • 71. 2. Verbindingen2.1 OrganisatiestructuurOm op transparante wijze onderscheid te maken tussen kern- en nevenactiviteiten, heeft StichtingTrudo haar nevenactiviteiten ondergebracht in een holdingstructuur. Aan het hoofd van de holdingstaat Trudo Holding BV (zie onderstaande figuur). Door het aangaan van samenwerkingsverbandenop uiteenlopende terreinen zijn in de loop der jaren meerdere dochterondernemingen in de vorm vanbesloten vennootschappen (BV’s) opgericht. Per onderneming zullen we nader ingaan op de standvan zaken.Alle entiteiten binnen de holding zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van StichtingTrudo. De honderd procent dochters en jointventures worden geconsolideerd en deminderheidsdeelnemingen in Lichtrijk Beheer BV, Breedband Regio Eindhoven BV (BRE) en SocialFinance Management BV worden als deelneming verwerkt op basis van de oorspronkelijkeverwervingsprijs van de aandelen. De dagelijkse leiding van de Holding lag op 31 december 2011 bijde directeur-bestuurder van Stichting Trudo, drs. Thom Aussems MRE MFE MMO. Het toezicht op deholdingstructuur is in handen van het bestuur van de holding.Per 31 december 2011 ziet de organisatiestructuur er als volgt uit:Figuur: Organisatiestructuur Holding Stichting Trudo 100% Trudo Holding BV 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Trudo Trudo Flexx BV Trudo Trudo Trudo Trudo Trudo Projectont- Bijzondere Monumenten Lichttoren Onderhoud Vastgoed Lichtrijk wikkeling BV Projecten BV BV BV en Beheer BV BV BV 50 50 30 6 % 16,7 % % % % Lichtrijk Breedband Social Holding Beheer Regio Finance De Nieuwe Trudo/ VB&T BV Eindhoven Management Combinatie Holding BV BV BV 50 BV 100 100 % 100 % % % Netwerk VB&T VB&T Exploittatie- DNC Nieuwe maatschappij Ontwikkelingen VvE Diensten Allianties BV BV Eindhoven BV BV 50 50 50 2x 70 50 % % % 16,7% % % Stam en de VB&T Finance Ideas Corporaties: Overige Reggefiber Holding BV Woonpartners - BV Koning Groep Eindhovense Vastgoed BV BV Holding BV en Corporaties DWV Beheer BV 100% Deelnemingen van Trudo Joint Venture van Trudo Holding B.V. Dochter van jointventure Strategische partners, waarmee een dochteronderneming is opgericht: deze vormen géén onderdeel van Trudo Holding BV Overige Eindhovense corporaties (Woonbedrijf, Domein en Wooninc).Trudo is voornemens om in 2012 de nevenstructuur ingrijpend te gaan vereenvoudigen. 71
  • 72. 2.2 Trudo Holding BVHet boekjaar 2011 is voor Trudo Holding BV afgesloten met een bedrijfseconomisch resultaat van€ 0,8 miljoen. Het totaal eigen vermogen is daarmee toegenomen naar € 2,5 miljoen negatief.Tabel: Kengetallen Trudo Holding BVAandelenkapitaal € 34.749.990Eigen vermogen -€ 2.475.547Solvabiliteit -7,0Omzet € 0Resultaat 2011 € 798.974Aandeel Trudo Holding 100%Bezit N.v.t.Het bedrijfseconomische resultaat is per dochteronderneming als volgt te specificeren:Tabel: bedrijfseconomisch resultaat per dochterondernemingStichting Trudo heeft een langlopende lening verstrekt aan Trudo Holding BV, met een restanthoofdsom van € 32,7 miljoen (maximale opname € 85 miljoen). Daarnaast heeft zij werkkapitaal aanTrudo Holding BV ter beschikking gesteld in de vorm van een rekeningcourantfaciliteit met eenkredietlimiet van € 5 miljoen. Van deze faciliteit wordt op dit moment geen gebruik gemaakt. TrudoHolding BV heeft op haar beurt leningen verstrekt aan haar deelnemingen voor een bedrag van € 23,5miljoen ultimo 2011.We lichten de activiteiten van de verschillende deelnemingen kort toe. Voor demeerderheidsdeelnemingen verschaffen we tevens inzicht in de financiële resultaten.Trudo Projectontwikkeling BVTrudo Projectontwikkeling BV is opgericht tegen de achtergrond van het beoogdesamenwerkingsverband met Stam + de Koning Vastgoed BV op het terrein van projectontwikkeling.72
  • 73. We vinden een dergelijk samenwerkingsverband uitermate belangrijk. Het biedt ons immers demogelijkheid om op de lange termijn duurzaam tegen een redelijke prijs-kwaliteitverhouding tebeschikken over de kwaliteiten die nodig zijn voor de majeure opgaven op het gebied van stedelijkevernieuwing en uitbreiding. Trudo Projectontwikkeling BV en Stam + de Koning Vastgoed BV hebbeneen gezamenlijke onderneming opgericht: Holding De Nieuwe Combinatie BV (DNC). DNC richt zichuitsluitend op de ontwikkeling van projecten die binnen het zogenaamde taakveld van de corporatievallen of die betrekking hebben op de stedelijke vernieuwing. De activiteiten van TrudoProjectontwikkeling BV beperken zich tot het houden van aandelen in Holding De Nieuwe CombinatieBV.Het jaarresultaat van Trudo Projectontwikkeling BV bedraagt € 45.113 en is te danken aan hetpositieve resultaat deelnemingen (€ 62.811).Holding De Nieuwe Combinatie BVHolding De Nieuwe Combinatie BV (DNC) telt zes medewerkers. DNC was in 2011 voor Trudo ondermeer actief in het kader van grootschalige herstructureringsprojecten in de Kruidenbuurt, Lakerlopenen Woensel-West. Daarnaast was zij actief betrokken bij de herontwikkeling van Strijp-S en devoorbereiding van de herontwikkeling van de Tivolikerk. Voor het te ontwikkelen project Tivolikerk is in2010 een afzonderlijke rechtspersoon in de vorm van een Commanditair Vennootschap (CV)opgericht: CV Tivolikerk. De honderd procent dochteronderneming De Nieuwe Combinatie NieuweOntwikkelingen BV treedt in de CV op als beherend vennoot (twee procent). Trudo ProjectontwikkelingBV en Stam&DeKoning Vastgoed ontwikkeling hebben beide een belang van 49 procent.Tabel: Kengetallen Trudo Projectontwikkeling BVAandelenkapitaal € 90.000Eigen vermogen € 157.359Solvabiliteit 13,0%Omzet €0Resultaat 2011 € 45.113Aandeel Trudo Holding 100%Bezit N.v.t.Trudo Bijzondere Projecten BVDe dochtervennootschap Trudo Bijzondere Projecten BV richt zich met name op verhuur en beheervan goedkope bedrijfsruimten voor kleine zelfstandigen. In 2011 zijn alle activiteiten van BijzondereProjecten BV overgeheveld naar Stichting Trudo.Tabel: Kengetallen Trudo Bijzondere Projecten BVAandelenkapitaal € 18.000Eigen vermogen € 6.480Solvabiliteit 100%Omzet € 0Resultaat 2011 € 26.980Aandeel Trudo Holding 100%Bezit N.v.t.Flexx BVDe activiteiten van Flexx BV beperken zich tot het houden van aandelen in Trudo VB&T Holding BV.Het positieve jaarresultaat van Flexx BV bedraagt € 78.100 en is te danken aan het positieve resultaatdeelnemingen (€ 84.348). Binnen Trudo VB&T Holding BV bevinden zich twee werkmaatschappijen:VB&T Allianties BV en VB&T VvE Diensten BV.VB&T Allianties BV en VB&T VvE Diensten BVBinnen VB&T Allianties BV werken dertig personen. De makelaardij heeft acht medewerkers in dienst,die zich richten op de verkoop van bestaande woningen uit ons bezit, verkoop van nieuwbouwkoopwoningen die we realiseren en bemiddeling in hypotheken.VB&T VvE Beheer verleent diensten en verricht werkzaamheden rondom het beheer vanVerenigingen van Eigenaars. Binnen dit bedrijfsonderdeel werken 22 personen. Binnen VB&T VvEDiensten BV vinden geen activiteiten meer plaats, doordat deze zijn ondergebracht bij VB&T AlliantiesBV. 73
  • 74. Tabel: Kengetallen Flexx BVAandelenkapitaal € 90.000Eigen vermogen € 249.534Solvabiliteit 100%Omzet €0Resultaat 2011 € 78.100Aandeel Trudo Holding 100%Bezit N.v.t.Trudo Monumenten BVTrudo Monumenten BV richt zich op het instandhouden van rijksmonumenten in de zin van deMonumentenwet. Deze BV bezit drie complexen:• Dommelstraat / Raiffeisenstraat In dit pand zijn een kantoor van het Leger des Heils, een maatschappelijke opvangvoorziening (Domus) en een horecafunctie gevestigd. Het gebouw telt in totaal een vloeroppervlak van 1.700 vierkante meter en wordt via Stichting Trudo aan het Leger des Heils en New York café verhuurd.• Klokgebouw Dit gebouw wordt als kwartiermaker voor Strijp-S ingezet. Trudo Monumenten BV verhuurt het gebouw in zijn geheel aan Stichting Trudo, die op haar beurt de verschillende bedrijfsruimtes doorverhuurt aan individuele huurders: starters, doorstarters en meer gevestigde ondernemers. De bedrijfsruimtes zijn zeer uiteenlopend qua omvang en kwaliteitsniveau en variëren in huurprijs van € 35 tot € 95 per vierkante meter. De focus ligt op de culturele en creatieve sector. Zo biedt Little Mountain afgestudeerden van de Design Academy en de TU/e de mogelijkheid een deel van een kantoorruimte te huren. De startende ondernemers ondersteunen elkaar bij het vermarkten van hun producten en het opzetten van een bedrijf. Daarnaast biedt het Klokgebouw plaats aan evenementenruimten, dans- en sportscholen.• Bergstraat In de Eindhovense Bergstraat worden drie monumentale panden als sociale huurwoning rechtstreeks aan particuliere huurders verhuurd.Het balanstotaal ultimo 2011 bedraagt € 21,7 miljoen, met name bestaande uit materiële vaste activa(€ 21,6 miljoen). Financiering van de activa vindt plaats via een lening vanuit Trudo Holding van € 5,5miljoen (maximale opname € 15 miljoen). Daarnaast is er financiering aangetrokken bij de Rabobankvoor een bedrag van € 13,9 miljoen ultimo 2011.Het negatieve resultaat van Trudo Monumenten BV wordt voornamelijk veroorzaakt door de mutatieactuele waarde. Het Klokgebouw wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, die jaarlijks wordtvastgesteld via taxatie door een extern bureau. De taxatiewaarde bedraagt ultimo 2011 € 18,5 miljoen,€ 0,5 miljoen lager dan ultimo 2010. Die lagere waarde is het gevolg van verslechterdemarktomstandigheden.In 2011 is € 37.492 geïnvesteerd in het Klokgebouw. De investeringen worden als gevolg van dewaardering van de activa tegen directe opbrengstwaarde - zijnde de getaxeerde marktwaarde inverhuurde staat – rechtstreeks tegen actuele waarde ten laste van het resultaat gebracht. Daarnaastis er ten behoeve van het Klokgebouw planmatig onderhoud (gevelonderhoud en dakrenovatie)uitgevoerd in 2011 van € 1,8 miljoen. De onderhoudslasten zijn eveneens ten laste van het resultaatgebracht.74
  • 75. Tabel: Kengetallen Trudo Monumenten BVAandelenkapitaal € 12.518.000Eigen vermogen € 2.130.055Solvabiliteit 9,8%Omzet € 2.007.564Resultaat 2011 -€ 1.599.369Aandeel Trudo Holding 100%Bezit 3 woningen 31.700 m² BOGTrudo Lichttoren BVIn het kader van de herontwikkeling van rijksmonument De Lichttoren is in 2005 Trudo Lichttoren BVopgericht. Deze BV is de trotse eigenaar van dit markante gebouw, hèt icoon van Eindhoven.Trudo Lichttoren BV heeft de afgelopen jaren De Lichttoren ontwikkeld en daarbij een uniekecombinatie van functies gerealiseerd. Wonen, werken en ontspannen gaan hier naadloos samen. Devoormalige Philips fabriek biedt nu bijzondere woonruimte in de vorm van een groot aantal lofts. Dezeflexibele ruimten met hun industriële uitstraling variëren van klein tot groot, van goedkoop tot duur envan huur tot Slimmer Kopen® en marktconforme koop. In de plint bevinden zich enkele commerciëlefuncties: een horecagelegenheid in de vorm van een grand café, een fitnessclub, een herenmodezaaken een kapsalon. In het nieuwbouwdeel aan de Mathildelaan is het Art- & Woonhotel gevestigd. Ditviersterrenhotel kent tevens een short stay voorziening voor mensen die vanwege persoonlijkeomstandigheden tijdelijk behoefte hebben aan woonruimte. Naast en onder De Lichttoren tot slot iseen ondergrondse parkeervoorziening gerealiseerd.Het balanstotaal ultimo 2011 bedraagt circa € 36,9 miljoen, waarvan € 36,6 miljoen bestaat uitmateriële vaste activa. Financiering van de activa vindt plaats via een lening vanuit Trudo Holding van€ 9,5 miljoen (maximale opname € 35 miljoen). Daarnaast is externe financiering aangetrokken bij deRabobank voor een bedrag van € 23,9 miljoen ultimo 2011.Het bedrijfseconomische jaarresultaat over 2011 bedraagt € 1,5 miljoen negatief. Dat is met name hetgevolg van de waardering van de activa tegen directe opbrengstwaarde, zijnde de getaxeerdemarktwaarde in verhuurde staat. De taxatiewaarde is ultimo 2011 € 1,3 miljoen lager dan ultimo 2010.Tabel: Kengetallen Trudo Lichttoren BVAandelenkapitaal € 29.018.000Eigen vermogen € 2.454.712Solvabiliteit 6,6%Omzet € 741.312Resultaat 2011 - € 1.534.354Aandeel Trudo Holding 100%Bezit 136 parkeerplaatsen 24.112 m² BOGTrudo Onderhoud en Beheer BVBinnen Trudo Onderhoud en Beheer vinden geen activiteiten meer plaats.Tabel: Kengetallen Trudo Onderhoud en Beheer BVAandelenkapitaal € 200.000Eigen vermogen € 252Solvabiliteit 100%Omzet €0Resultaat 2011 - € 175Aandeel Trudo Holding 100%Bezit N.v.t. 75
  • 76. Social Finance Management BVEind 2007 heeft Trudo samen met Finance Ideas en een tweetal collega-corporaties Social FinanceManagement BV opgericht. Deze BV voert het management van Social Finance NV, waarin StichtingTrudo via haar lidmaatschap van Coöperatie Smart Finance B.A. een financieel belang heeft.Coöperatie Smart Finance B.A. kent vooralsnog drie leden (Woonpartners, Vieya en Trudo) en ishonderd procent aandeelhouder van Social Finance NV.Binnen de genoemde constructie is een nieuwe oplossing voor starters op de koopwoningmarktontwikkeld. Daarbij wordt via de StartersRenteRegeling korting verstrekt op de hypotheeklasten vanstarters. Finance Ideas bezit vijftig procent van de aandelen van Social Finance Management BV. Deoverige vijftig procent is gelijk verdeeld over de corporaties (Trudo, Woonpartners en Vieya).Trudo Vastgoed BVIn het tweede kwartaal van 2008 is Trudo Vastgoed BV opgericht. Deze BV richt zich op ontwikkelingen exploitatie van commercieel onroerend goed. Op Strijp-S heeft Trudo Vastgoed BV hetVeemgebouw, bouwveld H (voor het Veemgebouw) en het Ketelhuis verworven. Het balanstotaalultimo 2011 bedraagt € 6,8 miljoen, bestaande uit de verworven materiële vaste activa. Terfinanciering van deze activa is een lening aangetrokken bij Trudo Holding BV.Over 2011 heeft de BV een resultaat behaald van € 104.798 negatief. Vanaf 2011 drukt hetexploitatieresultaat van de evenementenhal in het Klokgebouw op het resultaat van Trudo VastgoedB.V.. Het exploitatieresultaat in 2011 is € 130.000 negatief.Tabel: Kengetallen Trudo Vastgoed BVAandelenkapitaal € 18.000Eigen vermogen -€ 98.706Solvabiliteit -1,4%Omzet €0Resultaat 2011 - € 104.798Aandeel Trudo Holding 100%Bezit N.v.t.Trudo Lichtrijk BVIn 2005 is Trudo Lichtrijk BV opgericht. De activiteiten van deze BV beperken zich tot het houden vanaandelen in Breedband Regio Eindhoven BV en Lichtrijk Beheer BV. Hierin komen de samenwerkingen participatie van de vier Eindhovense corporaties op het gebied van de aanleg van glasvezel inEindhoven tot uitdrukking. Trudo (Lichtrijk BV), Wooninc. en Woonbedrijf participeren elk voor dertigprocent in Lichtrijk Beheer BV, collega-corporatie Domein voor tien procent.Lichtrijk Beheer BV participeert voor vijftig procent in Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven BV(NEMe BV). De overige vijftig procent is in handen van Reggefiber BV, een particuliere organisatie diedeelneemt in glasvezelprojecten. De gezamenlijke corporaties participeren nu met € 3,5 miljoennominaal in het aandelenkapitaal van NEMe; Trudo Lichtrijk BV met € 1,1 miljoen Daarnaast hebbende corporaties via Lichtrijk Beheer BV aan NEMe voor een bedrag van ruim € 12,5 miljoen aanleningen verstrekt; Trudo Lichtrijk BV neemt hiervan € 3,3 miljoen voor haar rekening.Trudo Lichtrijk B.V. heeft een dertig procent kapitaaldeelname in Lichtrijk Beheer B.V. De overigeEindhovense corporaties hebben de resterende zeventig procent van de aandelen in eigendom. Dedeelneming in Lichtrijk Beheer B.V. was ultimo 2010 gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde. Hetaandeel van Trudo Lichtrijk B.V. hierin was negatief € 3,4 miljoen. De negatieve waarde was ontstaanna het treffen van voorzieningen voor verstrekte leningen aan de Netwerk Exploitatie MaatschappijEindhoven B.V (NEMe). In 2011 zijn de verschillende partijen overeengekomen dat de NEMe verkochtgaat worden. De scherpe onderhandelingen hebben mede geleid tot afspraken over de verstrekteleningen. Deze worden omgezet in nieuwe leningen. Hierbij wordt hypothecaire zekerheid aan onsverstrekt en heeft Reggefiber (de koper) de garantie afgegeven dat de leningen worden terugbetaald.We verwachten dan ook dat alle leningen terugbetaald kunnen worden waardoor de in 2010 getroffenvoorziening niet meer noodzakelijk is. De voorziening is in 2011 vrij gevallen ten gunste van hetresultaat. In 2011 is het resultaat derhalve € 4,4 miljoen positief.76
  • 77. Tabel: Kengetallen Trudo Lichtrijk BVAandelenkapitaal € 806.307Eigen vermogen € 325.250Solvabiliteit 5,3%Omzet €0Resultaat 2011 € 4.445.383Aandeel Trudo Holding 100%Bezit N.v.t. 77
  • 78. 78
  • 79. 3. SolideIn deze paragraaf wordt ingegaan op het enkelvoudige resultaat van Stichting Trudo ten opzichte vande begroting. De opbrengsten bestaan voornamelijk uit huuropbrengsten en verkoopopbrengsten. Delasten worden grotendeels gevormd door onderhoudslasten en overige bedrijfslasten.Het maatschappelijke karakter van Trudo uit zich financieel gezien met name aan deopbrengstenkant. We ontvingen in 2011 € 27,8 miljoen aan huren, terwijl de markthuur € 45,9 miljoenbedraagt. Ook de verkoopopbrengsten zijn vele malen lager dan het geval zou zijn, wanneer Trudo alhaar woningen tegen marktprijzen had verkocht. Bij verkopen vanuit de bestaande voorraad is eentotale korting op de marktprijs verstrekt van € 11,9 miljoen. De totale maatschappelijke investering inhet kader van de betaalbaarheid van huur- en koopwoningen bedraagt in 2011 dan ook € 30 miljoen.Het resultaat op verhuur en beheer is € 1,1miljoen positief. Het totale jaarresultaat van Stichting Trudobedraagt € 24,1 negatief. In 2011 is kritisch naar de projecten en posities gekeken en gezien dehuidige markt, is besloten reeds gemaakte plankosten en grondposities af te waarderen. Daarnaast isStichting Trudo voornemens de komende jaren veel sociale huurwoningen te bouwen voor dedoelgroep. De stichtingskosten van sociale huurwoningen kunnen niet worden terugverdiend. Daaromheeft Trudo een voorziening getroffen voor de verwachte onrendabele investeringen.Door deze afwaarderingen is de Stichting Trudo op de toekomst voorbereid, rekening houdend met devele plannen die we hebben.Trudo geeft geen financiële steun aan buitenlandse instellingen.3.1 Realisatie versus prognoseHet jaarresultaat over 2011 is ruim € 14,0 miljoen lager dan begroot. De belangrijkste verschillenzetten we hieronder kort uiteen.Tabel: Realisatie versus prognose 79
  • 80. HurenDe ontvangen huuropbrengsten zijn € 0,9 miljoen lager dan begroot. In de begroting zijn aannamesgemaakt bij het bepalen van de te verwachte huuropbrengsten. Grondslag voor deze verwachtingenzijn onder andere de verwachte mutaties in het bezit. Doordat we afgelopen jaar 35 verhuureenhedenmeer verkochten dan begroot, ontstaat er een verschil tussen realisatie en begroting. Ook opwoningen die in verkoop staan, worden geen huurinkomsten meer ontvangen. Op 31 december 2011waren dat 27 woningen.Resultaat verkoop woningenOnder de post resultaat verkoop woningen worden sinds het boekjaar 2011 alleen de verkoopkostenen het verkoop gereedmaken van complexen gepresenteerd. De andere componenten van hetverkoopresultaat worden door de toepassing van een stelselwijziging gepresenteerd in de balans;onder de materiele vaste activa voor wat betreft de waarde van de verkochte woningen ondervoorwaarden en onder de langlopende schulden voor de terugkoopverplichting van de verkochtewoningen onder voorwaarden. Jaarrekening 2011 Begroting 2011 AfwijkingVerkopen bestaande voorraad 0 718.000 -718.000Terugkoop / Wederverkoop 0 556.000 -556.000Resultaat nieuwbouw verkoop 0 -665.000 665.000Taxatie / advertentiekosten -211.683 -143.000 -68.683Makelaarscourtage -398.237 -312.000 -86.237Mutatieonderhoud -361.112 -263.000 -87.045Verkoop gereed maken -3.444.261 -6.994.000 3.549.739Totaal verkoop resultaat -4.415.293 -7.103.000 2.687.707Er zijn in 2011 226 woningen uit de bestaande voorraad verkocht, waarvan 221 met Slimmer Kopen®korting. In de begroting was rekening gehouden met 165 verkopen. Er zijn dus 61 woningen meerverkocht. Waardoor de verkoopkosten hoger zijn dan begroot.Verkoop gereed makenIn 2008 is de toekomstige strategie voor een groot aantal complexen opnieuw vastgesteld. In deperiode 2009-2011 zouden 1.090 woningen opgeknapt worden. Na deze onderhoudswerkzaamhedenkrijgen de huurders de mogelijkheid de woningen met Slimmer kopen®-korting te kopen. Woningendie vrijkomen worden eveneens verkocht of ingezet voor herhuisvesting, urgenten of bijzondereklanten. De uitgaven voor het verkoop gereed maken in 2011 vallen € 3.549.739 lager uit dan begroot.Als gevolg van de bijgestelde fasering in uitvoering zal een gedeelte van de kosten voor verkoopgereed maken in 2012 plaatsvinden.PersoneelskostenDe personeelskosten zijn € 0,7 miljoen lager dan begroot. Dit komt doordat de huidige formatie lageris dan verwacht bij de begroting. Een aantal vacatures en functies is komen te vervallen.OnderhoudDe onderhoudskosten zijn € 2,1 miljoen lager dan begroot. Dit verschil is als volgt te specificeren: Jaarrekening 2011 Begroting 2011 AfwijkingKlachtenonderhoud 1.142.912 1.329.000 186.088Mutatieonderhoud 1.058.087 1.706.000 647.913Planmatig onderhoud 6.843.343 8.018.000 1.174.657AF: Doorberekend aan huurders -125.157 0 125.157en overigenTotaal lasten onderhoud 8.919.185 11.053.000 2.133.815KlachtenonderhoudHet klachtenonderhoud is € 0,2 miljoen lager dan begroot. Dit komt onder andere door de tijdelijkemaatregel van het zes procent btw-tarief bij renovatie en herstel van woningen, waar in de begrotinggeen rekening mee was gehouden.80
  • 81. MutatieonderhoudHet mutatieonderhoud is per definitie moeilijk voorspelbaar, daar zowel de muatiegraad als dekwaliteit van de leegkomende woningen niet of nauwelijks voorspelbaar is. In het verslagjaar is hetmutatieonderhoud € 0,6 miljoen lager dan begroot.Planmatig onderhoudEr is in 2011 1,2 miljoen euro minder uitgegeven aan planmatig onderhoud als vooraf begroot. In 2011zijn 59 projecten begroot voor planmatig onderhoud. Eind 2011 zijn 26 projecten gereed en financieelafgewikkeld, twintig projecten waren gestart in 2011 maar lopen door in 2012 (€ 1,0 miljoen). Dezeprojecten zijn grotendeels opgeleverd in 2011, maar worden in 2012 financieel afgewikkeld. Daarnaastzijn negen projecten vervallen (€ 0,1 miljoen) en vier projecten worden doorgeschoven naar 2012(€ 0,8 miljoen). Daarnaast zijn er gedurende 2011 een aantal projecten uitgevoerd, die oorspronkelijkgepland waren voor 2010 (€ 0,6 miljoen).Tot slot hebben we geprofiteerd van de ‘scherpe markt’: op de uitgevoerde projecten hebben weaanbestedingsvoordeel kunnen behalen, doordat leveranciers gunstigere tarieven dan begroot kondenhanteren.Overige bedrijfslastenBij de overige kosten werkapparaat worden lasten verantwoord die gemaakt worden voor het in standhouden van het werkapparaat en lasten die ‘direct verband houden met de exploitatie’. Per saldo zijnde overige bedrijfslasten € 1,4 miljoen hoger dan begroot. Dit komt doordat de huurlasten van hetKlokgebouw en Dommelstraat begroot waren in Trudo Monumenten BV, maar de kosten in dewerkelijkheid voor rekening van de stichting zijn gekomen.Overige waardeverandering materiële vaste activaIn de begroting was rekening gehouden met een mutatie onrendabele top van € 13,4 miljoen. Er isechter besloten om gezien de marktomstandigheden de projecten, gronden en verplichtingen kritischtegen het licht te houden. Samen met de mutatie onrendabele top is er uit voorzichtigheidsover-wegingen nu 89,2 miljoen afgeboekt cq voorzien.Dit betreft met name de projecten in de stedelijke vernieuwingsgebieden Kruidenbuurt, Woensel Westen op Strijp-S. Op Strijp-S en de Kruidenbuurt is het programma gezien de verslechterde koopmarktgewijzigd, waardoor Trudo veel meer huurwoningen dan oorspronkelijk begroot gaat realiseren.Daarbij gaan we zeker op Strijp S voor een belangrijk deel uit van sociale huurwoningen voor dedoelgroep. De investeringen kunnen op huurwoningen niet worden terugverdiend, waardoor beslotenis de grondposities af te waarderen, de plankosten af te boeken en een voorziening onrendabeleinvesteringen op te nemen. In de stedelijke vernieuwingsgebieden worden de programma’s ookaangepast op de markt. Er is besloten de reeds gemaakte plankosten af te boeken.Financiële baten en lastenHet saldo van financiële baten en lasten is € 2,5 miljoen hoger dan begroot. De verwachte lasten zijnnagenoeg op begroting uitgekomen. Het verschil wordt dan ook veroorzaakt door hogere rentebaten.In de begroting wordt rekening gehouden met rentetoerekening aan investeringsprojecten. Daar staattegenover dat over 2011 minder renteopbrengsten zijn geboekt op de door Trudo aan Trudo HoldingBV verstrekte leningen.Waardeverandering terugkoopverplichtingDeze post betreft de waardeontwikkeling (conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regioZuid-Oost-Noord-Brabant) in het betreffende verslagjaar van de terugkoopverplichtingen verkopenonder voorwaarden rekening houdend met de terugkoopverhouding. Deze post was niet opgenomenin de begroting omdat ten tijde van de vaststelling van de begroting de verkopen onder voorwaardennog niet op de balans waren opgenomen.Resultaat deelnemingenStichting Trudo heeft een honderd procent deelneming in Trudo Holding BV, die op haar beurtdeelnemingen heeft in diverse BV’s. Het resultaat van Trudo Holding BV over 2011 is € 1,5 miljoenhoger dan begroot. De belangrijkste redenen voor deze afwijking zijn de resultaten van TrudoLichttoren B.V., Trudo Monumenten B.V. en Trudo Lichtrijk B.V.. 81
  • 82. Het vastgoed in zowel Trudo Lichttoren BV als in Trudo Monumenten BV is opnieuw getaxeerd. Doorde economische omstandigheden is de waarde naar beneden bijgesteld.Bij Trudo Lichtrijk BV is in 2010 een voorziening getroffen voor de (via Lichtrijk Beheer BV) verstrekteleningen aan de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven. Deze voorziening is in 2011vrijgevallen. Dat compenseert de hiervoor genoemde neerwaartse taxatie, waardoor het positievesaldo van 1,5 miljoen wordt verklaard.Mutaties actuele waarde onroerende zaken in exploitatieDe mutatie actuele waarde is € 56,7 miljoen gunstiger dan is begroot. De bedrijfswaarde bestaat uittoekomstige kasstromen die contant zijn gemaakt naar het heden. De gekozen parameters, zoalslastenniveau en indexatieparameters, hebben grote invloed op de netto contante waarde van hetbezit. Het gaat hier om aannames over de inflatie, ontwikkeling rente, onderhoudskosten, die jaarlijksopnieuw worden vastgesteld. Daarnaast is in 2011 de restwaarde niet meer gewaardeerd tegen dehistorisch kostprijs, maar gebaseerd op actuele waarde. (sociaal grondprijsbeleid GemeenteEindhoven)Mutaties actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaardenDeze post betreft de waardeontwikkeling (conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regioZuid-Oost-Noord-Brabant) in het betreffende verslagjaar van de terugkoopverplichtingen verkopenonder voorwaarden. Deze post was niet opgenomen in de begroting omdat ten tijde van devaststelling van de begroting de verkopen onder voorwaarden nog niet op de balans warenopgenomen.3.2 Financiële continuïteitTrudo heeft een zeer ambitieus investeringsprogramma. Het waarborgen van de financiële continuïteitis dan ook van primair belang. In het meerjarig beleidsplan is daarom een aantal prestatie-indicatorenvastgesteld om de financiële continuïteit te waarborgen:1. Solvabiliteit: de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen bedraagt minimaal 25 procent.2. WSW-ratio: op organisatieniveau zijn de geprognosticeerde kasstromen voor de komende vijf jaar (na een fictieve aflossing van twee procent) positief én vertonen een constante dan wel stijgende lijn.3. DSCR: de Dept Service Coverage Ratio bedraagt minimaal 1,25 voor niet- borgbare projecten. Dat betekent dat vanuit de operationele kasstroom die uit de exploitatie van deze projecten wordt gegenereerd, minimaal 1,25 maal de rente- en aflossingsverplichtingen kunnen worden voldaan die samenhangen met de investering in het betreffende project.4. Risico-ratio: het totaal van de gekwantificeerde risico’s van de projecten in portefeuille is maximaal 25 procent van het eigen vermogen.Investeringsvoorstellen worden doorlopend getoetst aan bovenstaande normen. Maandelijks wordt hetverloop van kasstromen gevolgd en worden prognoses geactualiseerd, zodat we tijdig kunnenbijsturen als de financiële continuïteit in gevaar dreigt te komen. Mogelijkheden om bij te sturen, zijnonder meer:• de korting bij Slimmer Kopen® verlagen• meer woningen inzetten voor (marktconforme) verkoop• het onderhoudsprogramma en/of de nieuwbouwplannen bijstellenVermogenspositieDe vermogenspositie geeft het verschil weer tussen de bezittingen en schulden en is daarmeeafhankelijk van de wijze waarop het bezit is gewaardeerd. Trudo waardeert haar bezit tegenbedrijfswaarde. Deze waarde geeft de toekomstige verdiencapaciteit weer van het bezit en wordt opcomplexniveau berekend. In de figuur op de volgende pagina is de bedrijfswaarde afgezet tegen demarktwaarde (WOZ-waarde).82
  • 83. Figuur: Waarde bezitOp basis van het risicoprofiel van Trudo heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aangegevendat de minimaal noodzakelijke solvabiliteit van Trudo 13,0 procent dient te bedragen (2010: 13,8 procent).Het CFV baseert dit percentage op een inschatting van de risico’s zoals afzetrisico’s en macro-economische risico’s (inflatie, rente, prijsstijgingen bouwkosten e.d.). De solvabiliteit van Trudo is ultimo2011 28,5% en voldoet daarmee ruim aan de norm.LiquiditeitHet beleid van Trudo is er steeds op gericht geweest om overliquiditeit te voorkomen. Middelen die nietop korte termijn voor de normale bedrijfsvoering of investeringen benodigd waren, zijn aangewend voorde aflossing van langlopende leningen tegen marktconforme voorwaarden. Inmiddels biedt deleningenportefeuille op basis van de onderliggende contracten nauwelijks nog mogelijkheden totvervroegde aflossing. Tegelijkertijd neemt het investeringsprogramma vastere vorm aan. Omdat hetbeleid erop is gericht om investeringen voor een belangrijk deel met eigen middelen te financieren,worden aanwezige liquide middelen op rekening-courant en deposito’s bij banken aangehouden.De toekomstige financieringsbehoefte kan worden gesplitst in vijf kasstromen:1. operationele kasstroom2. desinvesteringskasstroom (verkoop)3. investeringskasstroom Stichting Trudo4. investeringskasstroom verbindingen5. financieringskasstroomDe inkomende kasstromen uit verkopen worden aangewend voor (her)investeringsactiviteiten en voor definanciering van de te verlenen korting bij de verkoop van nieuwbouwwoningen op basis van het conceptSlimmer Kopen®. Een overzicht van de toekomstige kasstromen is schematisch weergegeven in defiguur op de volgende pagina. 83
  • 84. Figuur: Verwachte kasstroomontwikkelingRisicomanagementOndernemen is risico nemen, maar niet tot elke prijs. Trudo besteedt dan ook zorgvuldig aandachtaan de risico’s die zij loopt en de maatregelen die kunnen worden getroffen voor de beheersing vandeze risico’s. Er is sprake van integraal risicomanagement op concernniveau. Jaarlijks worden allebedrijfsrisico’s in kaart gebracht en gekwantificeerd. Ook besteden we aandacht aan de beheersingvan deze risico’s, waarbij beheersmaatregelen worden aangevuld of bijgesteld indien dat vanuit risico-overwegingen noodzakelijk is. De risicoprofielen die voor alle kernactiviteiten zijn opgesteld, makendeel uit van het Interne Controle Plan.TreasuryDe treasuryactiviteiten van Trudo omvatten cashmanagement, financieringsbeleid, beleggingsbeleid enrentemanagement. Het treasurystatuut geeft een kader weer met uitgangspunten en doelstellingenwaaraan de treasuryactiviteiten dienen te voldoen. Binnen dat kader wordt jaarlijks een treasuryjaarplanopgesteld, waarin het beleid op de middellange termijn wordt vertaald in financiële consequenties engetoetst aan de geformuleerde doelstellingen. Het treasuryjaarplan geeft inzicht in het verloop van deliquiditeitspositie over een periode van tien jaar. Ook worden concrete acties benoemd om renterisico’s tebeheersen en de financierbaarheid te kunnen waarborgen.Voor de uitvoering van treasuryactiviteiten komt ten minste viermaal per jaar een treasurycommissiebijeen. Deze bestaat uit de directeur-bestuurder, de financieel directeur, senior medewerker Financieelbeleid en een tweetal externe treasuryadviseurs. Binnen de treasurycommissie worden actueleontwikkelingen besproken en voorgenomen acties op het gebied van beleggingen en financieringengeconcretiseerd. Gezien het omvangrijke investeringsprogramma en de bijbehorendefinancieringsbehoefte is in 2011 met name aandacht besteed aan de financierbaarheid van Trudo op de(middel)lange termijn.LeningenportefeuilleDe leningenportefeuille van Trudo is in 2011 toegenomen van € 87 miljoen naar € 117 miljoen (exclusiefde verschuldigde aflossingen in 2012). In 2011 zijn door Stichting Trudo voor 30 miljoen euro nieuweleningen aangetrokken. 33 procent van de leningenportefeuille wordt binnen vijf jaar afgelost. Omdat dekapitaalmarktrente de afgelopen jaren een dalende tendens heeft vertoond, is de rentelast in de voorbijejaren aanzienlijk afgenomen. Zo is de rentevoet op het vreemd vermogen gedaald van 4,29 procent in2009 naar 3,7 procent ultimo 2011.84
  • 85. Rekening houdend met renteontwikkelingen op de kapitaalmarkt, worden waar mogelijk vroegtijdigrenteafspraken gemaakt met financiers voor een nieuw tijdvak. In dat kader zijn in maart 2011 alrenteafspraken gemaakt voor 2012.BeleggingenIn het treasurystatuut zijn criteria aangegeven voor de wijze waarop overtollige liquide middelenkunnen worden belegd. Op basis van ratings van externe partijen worden middelen uitsluitendrisicomijdend belegd. Eind 2011 waren géén langdurige beleggingen aanwezig.KredietfaciliteitenTrudo beschikt over € 20 miljoen aan korte kredietfaciliteiten. Gesplitst in een direct opneembarekredietfaciliteit van € 10 miljoen bij de Rabobank met een looptijd voor onbepaalde tijd en een leningvariabele hoofdsom bij de Nederlandse Waterschapsbank van € 10 miljoen met een looptijd tot 15november 2016. De lening variabele hoofdsom is een WSW geborgde lening, waarvan Trudomaandelijks de hoofdsom mag bepalen binnen bepaalde grenzen. De minimale opname van de leningvariabele hoofdsom bedraagt twintig procent, te weten € 2 miljoen. De maximale hoofdsom is € 10miljoen. 85
  • 86. 86
  • 87. Deel IV. Transparantie in bestuur en toezicht1. GovernancecodeIn de najaarsvergadering van 8 november 2006 heeft onze Raad van Commissarissen besloten totintegrale implementatie van de Governancecode Woningcorporaties. We wijken daarbij op slechts éénpunt af van de code: de aanbeveling dat de meerderheid van de leden van de Raad vanCommissarissen aan de in de code gestelde onafhankelijkheidscriteria moet voldoen. Onze Raad vanCommissarissen stelt dat álle leden aan de gestelde onafhankelijkheidscriteria moeten voldoen.De implementatie van de Governancecode is in 2008 voor het grootste deel afgerond. Hiervoor isdestijds een stappenplan opgesteld, dat bestaat uit de volgende onderdelen: de aanpassingen van destatuten, het maken van reglementen voor taken en werkwijze voor Raad van Commissarissen enbestuur, het aanpassen van de integriteitscode, het aanpassen van processen en het aanpassen vanhet jaarverslag. Hieronder geven we een korte omschrijving van de ontwikkelingen tot en met 2011.StatutenIn mei 2008 is Raad van Commissarissen akkoord gegaan met de voorgestelde statutenwijziging. Destatuten zijn op 24 november 2010 bij notaris gepasseerd en gewijzigd.Reglement Raad van Commissarissen en bestuursreglementIn de vergadering van mei 2008 is het nieuwe reglement voor de Raad van Commissarissenbehandeld en vastgesteld. Medio 2010 heeft formalisering van het reglement in de statutenplaatsgevonden. In 2009 heeft De Raad van Commissarissen de profielschets voor commissarissengeactualiseerd. Deze is in 2010 op de website geplaatst.IntegriteitcodeIn 2010 is een nieuwe integriteitcode opgesteld. Deze is door het bestuur en de Raad vanCommissarissen goedgekeurd. De nieuwe integriteitscode is inmiddels geïmplementeerd in deorganisatie.JaarverslagAl sinds 2006 voldoen we aan de Governance-eisen met betrekking tot het jaarverslag. Zo isbijvoorbeeld een risicoparagraaf opgenomen.WebsiteIn de loop van 2009 zijn de volgende documenten op de nieuwe Trudowebsite geplaatst: deIntegriteitcode, de Klokkenluiderregeling en het reglement Raad van Commissarissen. In 2010 zijn deprofielschets en het reglement van de Raad van Commissarissen gepubliceerd.ProcessenConform de procedure benoeming accountant is het functioneren van de vorige accountant (Deloitte)geëvalueerd. Op basis van een gemotiveerd voorstel is gekozen voor een andere accountant(KPMG). Deze is in augustus benoemd voor de accountantscontrole over 2010.Verwijzingen naar de inhoudelijke keuzes die zijn gemaakt in het kader van de implementatie van decode, staan in het vervolg van dit hoofdstuk en de volgende hoofdstukken over het bestuur en deRaad van Commissarissen.In 2012 zal de Trudo Governancecode worden geactualiseerd. Daarbij wordt de nieuwe AedesGoverncecode integraal overgenomen. 87
  • 88. 1.1 IntegriteitcodeTrudo kent sinds 2006 een Integriteitcode. Alle medewerkers worden geacht zich aan de code tehouden en de directie ziet zorgvuldig toe op de handhaving. In 2010 is gewerkt aan een verdereaanscherping van de code. Die aangescherpte code is in 2011 geïmplementeerd.In de integriteitcode wordt onderscheid gemaakt tussen interne integriteit en externe integriteit. Verdergaat de code in op bewustzijn en verantwoordelijkheid, gedrag, sancties en communicatie.Met betrekking tot interne integriteit wordt in de code ingegaan op regels met betrekking tot privé-gebruik van bedrijfseigendommen, nevenwerkzaamheden en declaraties.Met betrekking tot de externe integriteit bevat de code regels over de scheiding tussen zakelijke enprivé-belangen, de omgang met klanten, geschenken en giften, uitnodigingen, sponsoring,communicatie en sociale media, geheimhouding en aanbestedingsbeleid.Tot slot bevat de code regels voor de omgang met collega’s, de relatie met HRM-beleid en eenpassage over sancties in geval van schending van de integriteitcode.Het integriteitbeleid dient bij alle medewerkers bekend te zijn. Eventuele wijzingen in de code wordenaan medewerkers gepresenteerd tijdens de Trudolunch en zijn bekend middels intranet. Hetintegriteitbeleid is minimaal één maal per jaar onderwerp van gesprek in de teamoverleggen. De codeis voor medewerkers beschikbaar via het intranet en is opgenomen in de Trudo’s & don’ts (Trudo’spersoneelshandboek, dat jaarlijks wordt geactualiseerd). Daarnaast hebben alle medewerkers eenexemplaar van de code ontvangen.Over 2011 zijn geen gevallen bekend van bewuste schending van de integriteitcode doormedewerkers van Trudo.In 2007 is de Klokkenluiderregeling (waarvan de Integriteitcode melding maakt) effectief van krachtgeworden. Medewerkers kunnen misstanden melden bij de bedrijfsarts die als vertrouwenspersoonoptreedt. Externen kunnen terecht bij de controller van Trudo. In 2011 is geen gebruik gemaakt van deKlokkenluiderregeling.88
  • 89. 2. Het bestuur2.1 PersonaliaStichting Trudo kent sinds 1 april 2011 een eenhoofdig bestuur, in de persoon van drs. Thom AussemsMRE MFE MMO. Tot 1 april vormde hij samen met drs. Paul van Haren het bestuur. Per 1 april 2011 isdhr. Van Haren teruggetreden. De Raad van Commissarissen heeft besloten geen nieuwe bestuurderaan te stellen. In plaats daarvan is een directielaag toegevoegd met een directeur financiën enbedrijfsvoering en een directeur innovatie.Tabel: Personalia bestuur op 31 december 2011 Werkzaam Werkzaam in huidige in organi- Duur M/ Geboorte- functie satie benoe-Naam Functie V datum Nevenfuncties sinds sinds mingDrs. Thom Voorzitter Man 27-5-1951 bestuurslid Forum 1998 1995 4 jaarAussems voor Stedelijke (vanafMRE MFE Vernieuwing, lid 2008)MMO Klankbordgroep Bank Nederlandse Gemeenten, lid Coöperatiefonds RABO-bank Eindhoven – Veldhoven, lid Forum voor Gebiedsontwikkeling (VROM) en lid van het Comité van Aanbeveling van Vluchtelingen in de Knel.In het verslagjaar was directeur-bestuurder dhr. Aussems gedurende het hele jaar in dienst van StichtingTrudo. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen de arbeidsrechtelijke aanstelling als werknemer vanTrudo en de inhoudelijke aanstelling als bestuurslid. De bestuurder heeft een contract als werknemer bijTrudo voor onbepaalde tijd. Ook de benoeming als bestuurslid was voor onbepaalde tijd. Dit is echter in2008 conform de Governancecode Woningcorporaties gewijzigd. Aan de benoeming als bestuurslid is nueen termijn van vier jaar gekoppeld. Na die vier jaar beziet de Raad van Commissarissen of debenoeming wordt gecontinueerd. Paul van Haren heeft in 2011 zijn functie als bestuurder neergelegd.2.2 Taken, bevoegdheden en werkwijzeTaken en bevoegdhedenDe onderstaande tekst over de taken en bevoegdheden van de bestuurders is een vereenvoudigingvan de tekst uit de statuten van Stichting Trudo. Voor de precieze formulering kunt u deze statuten bijTrudo opvragen.Het bestuur van Trudo is belast met het besturen van de stichting.Het bestuur heeft een informatieplicht richting de Raad van Commissarissen over belangrijkeontwikkelingen van de stichting en de deelnemingen. Tot de bevoegdheden van het bestuur behoren:• het vaststellen van een (meerjarig) beleidsplan en een (meerjarige) begroting;• het vaststellen van de jaarrekening, het jaarverslag, inclusief het volkshuisvestingsverslag;• het bepalen van het beleid door het vaststellen van een (meerjarig) overzicht van voorgenomen activiteiten en het jaarlijks vaststellen van een samenvatting van het bedoelde overzicht;• het vaststellen van de hoofdlijnen van het personeelsbeleid; 89
  • 90. • het nemen van besluiten waarover door de Ondernemingsraad krachtens de Wet op de Ondernemingsraden advies moet worden uitgebracht.Verder is het bestuur bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten tot aankoop, verkoopen bezwaring van registergoederen, indien dat past binnen een door de Raad van Commissarissenopgesteld raambesluit. Is zo’n overeenkomst niet opgenomen in een raambesluit en is er geenrekening mee gehouden in het (meerjarige) beleidsplan of in de (meerjarige) begroting, dan is hetbestuur zelfstandig bevoegd tot het aangaan van genoemde overeenkomsten tot een bedrag vanmaximaal € 500.000.Het bestuur dient vooraf schriftelijke goedkeuring van de Raad van Commissarissen te krijgen voor:• de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de stichting.• de strategie die moet leiden tot het realiseren van de doelstellingen van de stichting;• de randvoorwaarden die bij die strategie worden gehanteerd;• de wijze waarop de principes van horizontale verantwoording als beschreven in de Governancecode Woningcorporaties worden vormgegeven;• besluiten die betrekking hebben op het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking van de stichting met de overheid, een andere instelling, rechtspersoon of vennootschap, indien deze samenwerking of verbreking van ingrijpende betekenis is voor de stichting;• het besluit om het faillissement van de stichting of surseance van betaling voor de stichting aan te vragen;• het besluit om de statuten te wijzigen;• het besluit tot juridische fusie of splitsing;• het besluit tot ontbinding van de stichting;• het besluit om een reglement voor het bestuur op te stellen of te wijzigen;• vaststelling van het jaarverslag, de jaarrekening en de begroting van de stichting;• besluiten met betrekking tot de beëindiging van de arbeidsovereenkomst van een aanmerkelijk aantal medewerkers tegelijkertijd of binnen een kort tijdsbestek;• besluiten met betrekking tot ingrijpende wijziging van de arbeidsomstandigheden van een aanmerkelijk aantal werknemers;• opdracht tot het uitvoeren van visitatie bij de stichting en de wijze van en verslaggeving over de visitatie als bedoeld in de Governancecode;• het uitoefenen van stemrecht en het bepalen van de richting waarin gestemd wordt met betrekking tot een aantal benoemde besluiten, zoals het vaststellen van de jaarrekeningen en begrotingen van de deelnemingen;• Besluiten tot een aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur kunnen spelen en die van de materiële betekenis zijn voor de stichting en/of voor de betreffende leden van het bestuur.• het aangaan van rechtshandelingen waarvan de waarde hoger ligt dan € 50.000 en die niet zijn opgenomen in de door de Raad van Commissarissen goedgekeurde begroting of raambesluit.WerkwijzeHet bestuur van Trudo neemt haar bestuursbesluiten tijdens de wekelijkse Directievergadering. Overmeer specifieke onderwerpen worden besluiten genomen in het wekelijkse Strategisch Vastgoedoverleg(met betrekking tot het vastgoedbeleid) en het wekelijkse Strategisch Projectenoverleg (met betrekking totacquisities en projecten in ontwikkeling of uitvoering). Bij deze overleggen zijn naast het bestuur ook de bijde specifieke onderwerpen betrokken teamleiders, projectleiders en/of medewerkers aanwezig. Allebestuursbesluiten worden gearchiveerd.In totaal werden afgelopen jaar bestuursbesluiten genomen over 346 onderwerpen. Enkele belangrijkebesluiten waren:• het vaststellen van het VO voor Volta Galvani• het besluit tot verkoopgereedmaken Schubertlaan (195) en Lakerlopen (45)• het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst CPO Landhof Zuid• de aankoop van woningen in project Rosheuvel• in te stemmen met de verdere uitwerking van het concept van Machinekamer e• in te stemmen met de verkaveling van de 1 verdieping de Lichttoren betreffende IGLUU.• In te stemmen met de verhoging van het budget van het leefbaarheidsfonds van € 60.000 naar € 90.000.90
  • 91. • het vaststellen van de huurverhoging per 1 juli 2012• besluit tot aanschaf van nieuw automatiseringssysteem Tobias AX• besluit tot organisatorische verschuivingen als gevolg van nieuwe visie en vergezichten Trudo.• het tekenen van de intentieovereenkomst met betrekking tot de samenwerkingsmogelijkheden op ICT gebied met Wooninc. en Woonpartners.IntegriteitbeleidIn 2011 hebben bestuur en directie toegezien op de naleving van de integriteitcode, zie pagina 88.Over 2011 zijn geen gevallen bekend van bewuste schending van de integriteitcode doormedewerkers van Trudo. Het integriteitbeleid is geëvalueerd en aangescherpt.Het bestuur bevordert integer handelen en bewustwording binnen de organisatie door hetintegriteitbeleid te presenteren tijdens de Trudolunch en integriteit minimaal één maal per jaar totonderwerp van gesprek te maken in de teamoverleggen.Integriteit is een belangrijk aandachtspunt bij controles die periodiek in het kader van het internecontroleplan worden uitgevoerd.In 2011 vonden geen transacties van materiële betekenis plaats, waarbij op enigerlei wijze sprake zoukunnen zijn van tegenstrijdige belangen van het bestuur.2.3 Verantwoording beloningDe beloning en arbeidsvoorwaarden van de bestuurders worden op voordracht van haarremuneratiecommissie vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het uitgangspunt daarbij is eenmarktconforme beloning. Vanaf 2005 is daarbij het advies van de commissie Izeboud het referentiepunt.Daarnaast is met de Raad van Commissarissen afgesproken dat de pensioenkosten van de bestuurdersvolledig (inclusief het werknemersdeel) door Trudo worden betaald. Dit ter compensatie van het vervallenvan het vroegpensioen op 60 jarige leeftijd.Onderstaande tabel toont de beloning van de bestuurders van Trudo in 2011.Tabel: beloning bestuurders in 2011 Uitkering bij Totaal vast Variabel Vergoe Werkgev. beëindiging Naam Functie Inkomen Inkomen Pensioen dingen lasten dienstverb. Totaal 16 Drs. Thom Aussems Voorzitter € 152.653 € 164.684 € 35.771 €13.371 € 2.378 - € 368.857 MRE MFE MMO Drs. Paul van Haren Vice Voorzitter € 33.043 € 25.352 € 7.632 € 638 € 595 € 32.421 € 99.681 tot 1 april 2011 Totaal € 468.538In de bestuurdersbeloning wordt onderscheid gemaakt tussen het vaste inkomen, het variabele inkomen,de pensioenkosten, de werkgeverslasten en eventuele uitkering bij beëindiging van het dienstverband.Vast inkomenHet totale vaste inkomen in 2011 bestaat uit het totale gegarandeerde jaarinkomen (bruto salaris) plus devakantietoeslag plus de bijdrage van Trudo aan de zorgverzekeringswet. Het totale vaste inkomen voorde heer Aussems, voor het gehele jaar 2011, bedraagt € 152.653 en voor de heer van Haren, voor deperiode 1 januari tot en met 31 maart 2011, € 33.043.De totale kosten aan bruto salaris voor het bestuur bedraagt daarmee voor 2011 € 185.696. Dit bestaatvoor het bestuur als geheel uit het salaris € 168.941, vakantietoeslag € 13.517 en bijdrage aanzorgverzekeringswet € 3.239.Variabel inkomenIn juli 2004 kwam de Commissie Izeboud met haar aanbevelingen voor de beloning van bestuurders vancorporaties. Onderdeel van de aanbevelingen was een rekenmethode om de hoogte van de beloning vanbestuurders te bepalen op basis van de zwaarte van de functie. Daarbij werd gekeken naar het aantalverhuureenheden, de dynamiek van de vastgoedportefeuille en de positie in het krachtenveld. Op basis16 Inclusief € 135.056 aan compensatie derving toekomstige variabele beloning voor de periode 1 januari 2012 t/m 1 juli 2016 91
  • 92. van die berekening kwam de Raad van Commissarissen van Trudo in 2005 tot de conclusie dat dewerkelijke beloning van de bestuurders van Trudo fors beneden de door de Commissie Izeboud redelijkgeachte beloning bleef. Daarop heeft in 2005 een correctie van die beloning naar het niveau conform deaanbeveling van deze commissie plaatsgevonden.Conform de aanbevelingen van de Comissie Izeboud heeft de verhoging van de beloning vooral gestaltegekregen door de introductie van een variabele beloning, waarvan de toekenning en uitkering afhankelijkwerd gesteld van de mate waarin vooraf overeengekomen prestatieafspraken waren gerealiseerd.Alhoewel de Commissie Izeboud een verhouding vast – variabel van 70-30 mogelijk maakte is binnenTrudo de variabele beloning gemaximeerd op 20%. En dat percentage is stapsgewijze ingevoerd.In het verslagjaar is de toegekende variabele beloning over het kalenderjaar 2010 uitgekeerd. € 29.627aan de heer Aussems en € 25.352 aan de heer van Haren.Inmiddels kunnen we constateren dat er in de maatschappij heel anders wordt aangekeken tegenvariabele beloningen dan ten tijde van het advies van de Commissie Izeboud. De publieke opinie overvariabele beloningen is uiterst kritisch, zelfs indien de toekenning en uitbetaling gekoppeld is aan hardevolkshuisvestelijke prestatieafspraken. Om die reden is een nieuw arbeidscontract met de heer Aussemsopgesteld waarin nog slechts ruimte is voor een vast salaris. Tegelijkertijd kan de RvC er niet aan voorbijgaan dat de bestuurder, conform de aanbevelingen toentertijd van de Commissie Izeboud, contractueelrecht heeft op die variabele beloning. Om die reden heeft de Raad van Commissarissen ervoor gekozenom vanaf 2012 niet meer jaarlijks een bedrag als variabele beloning toe te kennen, maar in plaatsdaarvan aan de heer Aussems een bedrag van € 135.056 toe te kennen als compensatie van derving vantoekomstige variabele beloning voor de periode 1 januari 2012 tot en met 1 juli 2016.Daarmee komt de jaarlijkse uitkering van de variabele beloning van de heer Aussems in die periode tevervallen en wordt in de nabije toekomst volledig voldaan aan de Governance Code.PensioenkostenOp grond van een besluit van de Raad van Commissarissen worden vanaf 1 januari 2006 de volledigepensioenkosten voor de bestuurders door Trudo betaald als compensatie voor het vervallen van hetrecht op vroegpensioen op 60 jarige leeftijd. Deze afspraak is contractueel vastgelegd. In 2011 warende pensioenkosten voor de heer Aussems € 35.771 (voor heel 2011) en € 7.632 voor de heer vanHaren (voor de periode 1 januari tot en met 31 maart 2011).VergoedingenOnder de post vergoedingen valt de representatievergoeding en de beschikbaarstelling van eenbedrijfsauto aan de heer Aussems. Deze post bedraagt in totaal € 13.371 in 2011 voor de heerAussems en € 638 voor de heer van Haren.WerkgeverslastenOnder de post werkgeverslasten valt het saldo van het werkgeversdeel van de sociale lasten. Deze postbedraagt in 2011 € 2.378 voor de heer Aussems en € 595 voor de heer van Haren.Uitkering bij beëindiging dienstverbandDe heer van Haren heeft naar aanleiding van zijn terugtreden als directeurbestuurder per 1 april 2011 eenuitkering ontvangen in het kader van de beëindiging van zijn dienstverband van € 32.421.92
  • 93. 3. De Raad van Commissarissen3.1 PersonaliaDe Raad van Commissarissen bestaat uit ten minste vijf en ten hoogste negen personen. Ten minstetwee commissarissen worden benoemd op bindende voordracht van het Klantenplatform. Elkecommissaris is benoemd voor een periode van vier jaar, waarna maximaal twee maal herbenoemingmogelijk is. Op 31 december 2011 bestond de Raad van Commissarissen uit de volgende personen.Tabel: Personalia leden Raad van CommissarissenNaam: Mr. Harrie van Iersel MREFunctie binnen de RvC: Voorzitter ad interminGeboortedatum: 5-5-1944Beroep: Zonder beroepRelevante Nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen Wonen boven Winkels Eindhoven NVJaar van benoemen: 2002Jaar van aftreden: 2014Komt in aanmerking voor Neeherbenoeming:Specifieke deskundigheid: Juridisch, Notarieel, VastgoedmanagementNaam: Drs. Jaap BoogaardFunctie binnen de RvC: Lid (vertegenwoordiger van de klanten)Geboortedatum: 8-4-1946Beroep: Zelfstandig adviseur; tot 31/12/2006 bestuurder woningcorporatieRelevante Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Commissarissen NV StadsVastgoed Rotterdam, commissaris TBV Wonen Tilburg, lid Raad van Advies WoonWinkelfonds, Visitator RaeflexJaar van benoemen: 2007Jaar van aftreden: 2015Komt in aanmerking voor Jaherbenoeming:Specifieke deskundigheid: Volkshuisvesting, Bestuurlijk, BedrijfskundigNaam: Prof. dr. ir. Mathieu WeggemanFunctie binnen de RvC: LidGeboortedatum: 18-4-1953Beroep: Hoogleraar Organisatiekunde, in het bijzonder Innovatie Management aan de Faculteit Industrial Engineering & Innovation Sciences van de Technische Universiteit EindhovenRelevante Nevenfuncties: Eigen praktijk als bestuuradviseur, commissaris bij Brainport en Buurtzorg Nederland, lid Raad voor Cultuur, lid Adviesraad Jeker Studio, Lid Raad van Advies Hiteq/KenteqJaar van benoemen: 2009Jaar van aftreden: 2013Komt in aanmerking voor Jaherbenoeming:Specifieke deskundigheid: Organisatiekunde, HRM, Kennis- en innovatiemanagement 93
  • 94. Naam: Prof. dr. Will ReijndersFunctie binnen de RvC: LidGeboortedatum: 28-10-1951Beroep: Hoogleraar Marketing TiasNimbas Business School, Universiteit van Tilburg,Relevante Nevenfuncties: Lid RvC PsyQ Nederland, Lid RvC Rodersana bv, Lid RvC Libridis NV, Lid RvC Independer.nl, Lid RvC Arts en Zorg, Lid adviesraad Scholengroep De Midden Langstraat, Lid RvT United ChildrenJaar van benoemen: 2011Jaar van aftreden: 2015Komt in aanmerking voor Jaherbenoeming:Specifieke deskundigheid: MarketingWijzigingen in 2011Gedurende 2011 zijn drie commissarissen teruggetreden en is één nieuwe commissaris toegetreden.Teruggetreden zijn de heer Blok (per 20 februari 2011), de heer Frambach (per 1 april 2011) en mevrouwStienissen (per 7 november 2011). Per 17 februari 2011 is de heer Reijnders toegetreden tot de RvC. Op31 december 2011 was de Raad van Commissarissen benedentallig. Het traject van de werving van tweenieuwe commissaris, waaronder een nieuwe beoogde voorzitter, is in het eerste kwartaal van 2012opgestart.DeskundigheidDe bovenstaande tabel toont de specifieke deskundigheid van de commissarissen. Zij hebben vanuit hunberoepen en nevenfuncties in de loop der jaren een brede expertise over het hele spectrum van hetvakgebied opgebouwd. Hun expertise blijft op peil vanuit hun dagelijkse praktijkervaring. Als zij behoeftehebben aan het volgen van cursussen of seminars, stelt Trudo daar budget voor beschikbaar.OnafhankelijkheidWat betreft de onafhankelijkheid van de leden gaat de Raad van Commissarissen verder dan deGovernancecode Woningcorporaties. Deze code schrijft voor dat de meerderheid van de ledenonafhankelijk dient te zijn. Onze Raad van Commissarissen heeft deze regel echter verscherpt; zij steltdat álle commissarissen moeten voldoen aan de criteria van onafhankelijkheid. Dat is in de huidigebezetting ook het geval.NevenfunctiesEr is geen sprake van onverenigbare nevenfuncties van de leden van de Raad van Commissarissen.3.2 Taken, bevoegdheden en werkwijzeTaken en bevoegdhedenDe onderstaande tekst over de taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen is eenvereenvoudiging van de tekst uit de statuten van Stichting Trudo. Voor de exacte formulering kunnendeze statuten bij Trudo worden opgevraagd.De bevoegdheden van de Raad van Commissarissen moeten in samenhang worden gezien met debevoegdheden van het bestuur, zoals beschreven op pagina 89.De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en opde algemene gang van zaken in de stichting en de met haar verbonden ondernemingen.De Raad van Commissarissen is bevoegd de uitvoering van besluiten van het bestuur te schorsenbinnen twee weken nadat zij daarvan door het bestuur schriftelijk op de hoogte is gesteld.De Raad van Commissarissen is niet verplicht aan het bestuur verantwoording af te leggen over haarhandelen.Het bestuur is verplicht aan de Raad van Commissarissen alle gewenste inlichtingen te verschaffen endesgewenst inzage te geven in de boeken en alle andere relevante documenten van de stichting.94
  • 95. De Raad van Commissarissen is bevoegd op kosten van de stichting deskundigen in te schakelen.Verder is zij bevoegd te allen tijde - gevraagd of ongevraagd - aan het bestuur advies uit te brengen.Indien het bestuur komt te ontbreken, neemt de Raad van Commissarissen het bestuur over. Zij zorgtdan zo spoedig mogelijk voor een nieuw bestuur.Ieder lid van de Raad van Commissarissen is verplicht om uit eigen beweging aan medeleden van deRaad alle inlichtingen te verschaffen over mogelijke tegenstrijdige belangen tussen hem of haar en destichting.Toezicht op deelnemingenIn de statuten is vastgelegd dat het bestuur voorafgaande toestemming van de Raad vanCommissarissen nodig heeft voor het uitoefenen van stemrecht op aandelen in deelnemingen metbetrekking tot een aantal benoemde besluiten. Bijvoorbeeld bij het vaststellen van de jaarrekeningenen begrotingen van de deelnemingen.WerkwijzeDe Raad van Commissarissen vergadert in beginsel één maal per kwartaal (vier maal per jaar). Indien erechter belangrijke ontwikkelingen zijn, worden extra vergaderingen georganiseerd. In 2011 werd er zeskeer vergaderd, waarvan vier keer samen met het bestuur. In deze vergaderingen kwam een groot aantalonderwerpen aan de orde (zie pagina 97).BesluitvormingsprocesStatutair is bepaald welke besluiten moeten worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen (zietaken en bevoegdheden van de bestuurders op pagina 89). Besluiten van de Raad van Commissarissenworden altijd gevraagd in combinatie met een document ter onderbouwing van de besluitvorming. Op deagenda van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen staan echter niet uitsluitend zaken terbesluitvorming, maar veelal ook onderwerpen die ter bespreking of ter informatie worden voorgelegd.Het interne besluitvormingsproces begint bij het agenderen van de onderwerpen voor de vergaderingdoor de voorzitter van de Raad van Commissarissen en het bestuur. Vervolgens worden minimaal tweeweken voor de vergaderingen de agenda en de stukken toegestuurd naar de commissarissen.Met uitzondering van het overleg over het functioneren van de bestuurder, vinden de vergaderingen altijdplaats in het bijzijn van de bestuurder van Trudo. Tijdens de vergaderingen werkt de voorzitter toe naareen zo veel mogelijk gezamenlijk gedragen besluit.KerncommissiesEr zijn drie kerncommissies: een remuneratiecommissie, een beoordelingscommissie en een commissiecorporate governance.De remuneratiecommissie bestaat uit de heren Boogaard en Van Iersel. Zij buigen zich over dearbeidsvoorwaarden van het bestuur.De beoordelingscommissie bestaat uit de voorzitter en een jaarlijks wisselend lid van de Raad vanCommissarissen. Deze commissie beoordeelt het presteren van het bestuur.De commissie corporate governance ten slotte bestaat uit de heer Boogaard namens de Raad vanCommissarissen en de heer Aussems namens het bestuur. Deze commissie ziet toe op naleving vande Governancecode.Inschakelen van derdenIn elke voorjaarsvergadering van de Raad van Commissarissen worden in aanwezigheid van deaccountant de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag besproken. Afgelopen jaar was accountantMarco Noorlander van KPMG aanwezig tijdens de vergadering op 10 mei 2011. KPMG heeft in het najaarvan 2011 de interim controle uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een managementletter metbevindingen, die in de vergadering van februari 2012 is besproken.Commissarissen als vertegenwoordiger van TrudoBestuur en Raad van Commissarissen hebben afgesproken dat de vertegenwoordiging van Trudo altijddoor het bestuur zal plaatsvinden. Extern zal nooit een commissaris als vertegenwoordiger van Trudooptreden.Beoordeling bestuurAan het begin van elk jaar vinden beoordelingsgesprekken plaats tussen de bestuursleden en debeoordelingscommissie van de Raad van Commissarissen over de afgesproken en geleverde 95
  • 96. prestaties van het voorgaande jaar. Deze beoordelingscommissie bestaat uit de voorzitter en eenjaarlijks wisselende commissaris.Reglement Raad van CommissarissenIn 2008 is in het kader van de implementatie van de Governancecode een reglement voor de Raadvan Commissarissen opgesteld. Dit reglement kunt u vinden op de website van Trudo.3.3 Inhoudelijk toezichtToezichtkaderOm de kwaliteit van het intern toezicht te borgen, hebben bestuur en Raad van Commissarissen eentoezichtkader geformuleerd. Dit kader bestaat uit vier onderdelen:1. Beleid en strategieWat betreft ‘beleid en strategie’ gaat het vooral om de manier waarop het beleid tot stand komt en inhoeverre daarbij rekening is gehouden met de lange termijn visie, sterkten en zwakten van deorganisatie, kansen en bedreigingen in de omgeving en de wensen en behoeften van belanghouders.Concreet houdt de Raad van Commissarissen in het kader van ‘beleid en strategie’ toezicht op:• het plaatsvinden van een voortschrijdende analyse van sterkten en zwakten van de organisatie en de kansen in en bedreigingen van de omgeving;• de afstemming van de strategische opties voor de langere termijn op de uitkomst van die analyse;• de positionering van Trudo in het kwadrant financieel versus maatschappelijk rendement en vastgoed versus klanten/mensen en de onderbouwing van die keuze;• de afstemming van de (langere termijn) visie op de externe/interne analyse én de positionering;• de keuze voor centraal gestelde klantengroepen, de toegevoegde waarde die Trudo die klanten beoogt te leveren, de producten en diensten waarmee dat gebeurt en de daarvoor vereiste competenties;• de aansluiting van het meerjarig beleidsplan op de lange termijn visie;• het plaatsvinden van de inventarisatie van de wensen en behoeften van belanghouders voor het opstellen van het jaarplan;• de afstemming van het jaarplan op de wensen en behoeften van de belanghouders;• de onderbouwing van beleidskeuzen en de afstemming met de omgeving waarin de corporatie acteert;• het in kaart brengen van de besturingscyclus en het betrekken van alle relevante partijen bij de uitvoering daarvan.Documenten op basis waarvan in dit kader toezicht wordt gehouden, zijn de visie (eens in de vijf jaar),het meerjarig beleidsplan, het jaarplan en de Nota Vastgoed voor wat betreft de planning. Verder dekwartaalrapportages en het jaarverslag voor wat betreft control.2. Maatschappelijk rendementBij het onderwerp ‘maatschappelijk rendement’ gaat het met name om het toezicht op de output vande volkshuisvestelijke activiteiten van Trudo. De Raad van Commissarissen houdt in dit kader toezichtop:• de inspanningen die Trudo levert voor het huisvesten van de primaire/secundaire doelgroep en van Bijzondere Klanten en op de passendheid van de beoogde output binnen de landelijke kaders en de lokale afspraken;• de bijdrage die Trudo levert aan het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken;• de bijdrage van onze corporatie aan de stedelijke ontwikkeling en de aanpak van (complexe) stedelijke vraagstukken, in coproductie met de overheid en andere lokale belanghouders;• de tevredenheid van onze belanghouders (klanten, overheid, maatschappelijk middenveld en personeel) over de concrete resultaten;• het oordeel van betrokken partijen - zoals de accountant, het ministerie van WWI en het CFV - over het maatschappelijke rendement.Documenten op basis waarvan in dit kader toezicht wordt gehouden, zijn de visie (eens in de vijf jaar),het meerjarig beleidsplan, het jaarplan en de Nota Vastgoed voor wat betreft de planning. Verder dekwartaalrapportages en het jaarverslag voor wat betreft control.96
  • 97. 3. Financiële continuïteitWat betreft ‘financiële continuïteit’ houdt de Raad van Commissarissen met name toezicht op deconsequenties van het vastgoedbeleid en de bedrijfsvoering voor de financiële positie van Trudo. Zijhoudt in dit kader toezicht op:• de voornemens met betrekking tot de beoogde vastgoedportefeuille op de langere termijn en de financiële effecten daarvan in termen van NCW, resultaat, balanspositie en liquiditeit;• het beoogde resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening, inclusief het verkoopresultaat en de omvang van de onrendabele top en de daadwerkelijke ontwikkelingen in de loop van het jaar;• de periodieke analyse van risico’s in de bedrijfsvoering en het bestemmen van een aandeel van het eigen vermogen ter afdekking van die risico’s;• het efficiënt opereren van Trudo;• het oordeel van betrokken partijen over de financiële continuïteit, zoals de accountant, het ministerie van WWI en het CFV.Documenten op basis waarvan in dit kader toezicht wordt gehouden op de financiële continuïteit, zijnhet meerjarig beleidsplan, het jaarplan, de Nota Vastgoed, de begrotingen voor de stichting en dedeelnemingen, het treasurystatuut en het treasuryjaarplan voor wat betreft de planning. Verder dekwartaalrapportages en de jaarrekening voor wat betreft control.In het meerjarig beleidsplan is een aantal financiële prestatie-indicatoren benoemd voor de financiëlebeoordeling en de risico’s van bestuursvoorstellen met betrekking tot investeringen.In de Nota Vastgoed worden de financiële implicaties voor de lange termijn van het vastgoedbeleidjaarlijks doorgerekend, inclusief de geplande vervangings- en uitbreidingsinvesteringen. Onderdeelvan die nota is een risicoanalyse van de projecten in ontwikkeling en uitvoering.Afgeleid van de Nota Vastgoed wordt jaarlijks een treasuryjaarplan opgesteld. Daarin is met name ookeen liquiditeitenplanning met het oog op geplande investeringen opgenomen.4. TransparantieMet betrekking tot ‘transparantie’ houdt de Raad van Commissarissen toezicht op:• het inzicht dat aan externe partijen wordt gegeven in de beleidsvoornemens en de uitvoering;• het betrekken van belanghouders bij relevante processen;• het inzicht dat aan derden wordt gegeven in wie de bestuurders en de toezichthouders van Trudo zijn en welke arbeidsvoorwaarden daarbij aan de orde zijn;• de regelmatige toetsing van de bedrijfsvoering door derden en de communicatie over de resultaten daarvan;• het nemen van maatregelen die misbruik van macht en fraude voorkomen.Besluiten in 2011In het onderstaande overzicht staan de documenten die in 2011 ter besluitvorming, informatie ofbespreking aan de Raad van Commissarissen zijn voorgelegd. De stukken die het bestuur statutairverplicht voor moet leggen, zijn vet gedrukt. Besluiten met betrekking tot de deelnemingen zijn cursiefweergegeven.Tabel: Besluiten Raad van Commissarissen in 2011Datum Document / Onderwerp Ter14 februari Oordeelsbrief WWI + reactiebrief Trudo Info Brief BZK over Lichttoren Info Supporting People, de nieuwe visie Besluitvorming Introductie Kooprecht Besluitvorming Evaluatie jaarplan 2010 Besluitvorming Beoordeling bestuurders Besluitvorming Nieuwe topstructuur Trudo Besluitvorming Project Berckelbosch Besluitvorming Project Schubertlaan Besluitvorming Project Lakerlopen Besluitvorming Project Boschdijk Besluitvorming 97
  • 98. Datum Document / Onderwerp Ter Project Volta Galvani Besluitvorming Project Rosheuvel Besluitvorming Project SAN/ SBP Besluitvorming Voorbereidingskrediet Strijp S Besluitvorming Aankoop Essentcentrale Besluitvorming Benoeming Prof. Will Reijnders Besluitvorming Nota vastgoed 2011 Bespreking Input vs Output kernactiviteiten Bespreking Visitatie Bespreking Managementletter KPMG Bespreking Treasury update 2011 Bespreking31 maart Invulling topstructuur Info Buurtonderneming Woensel West Info Aangepaste bieding Vredeoord Besluitvorming10 mei Accountantsverslag 2010 KPMG Besluitvorming Jaarrekening 2010 Stichting Trudo Besluitvorming Jaarrekening 2010 Trudo Holding BV Besluitvorming Volkshuisvestingsverslag 2010 Besluitvorming e 4 kwartaalrapportage 2010 Stichting Trudo Besluitvorming Begrotingswijziging 2011 Besluitvorming e 1 kwartaalrapportage 2011 Stichting Trudo Besluitvorming e 1 kwartaalrapportage 2011 Trudo Holding BV Besluitvorming e 1 voortgangsrapportage Trudo jaarplan 2011 Besluitvorming Project opknappen Lakerlopen Besluitvorming Project opknappen Julianastraat Beslutivorming Project Poelenloop Knechtsel Beslutivorming Project Berckelbosch Beslutivorming Afspraken dhr. van Haren Bespreking Overdrachtsdossiers dhr. van Haren Bespreking Gedragscode RvC – Bestuur Bespreking Notulist Bespreking e2 september 2 voortgangsrapportage Trudo jaarplan 2011 Besluitvorming e 2 kwartaalrapportage 2011 Stichting Trudo Besluitvorming e 2 kwartaalrapportage 2011 Trudo Holding BV Besluitvorming Project Julianastraat Besluitvorming Project Boschdijk Besluitvorming Project Schubertlaan Besluitvorming Project Landhof Zuid Besluitvorming Project Elkrijk Besluitvorming Notitie Nieuwe Holding Structuur Bespreking Supporting People 2.0 (vergezichten) Bespreking Project de molen van Vessem Bespreking e15 november 3 voortgangsrapportage Trudo jaarplan 2011 Besluitvorming e 3 kwartaalrapportage 2010 Stichting Trudo Besluitvorming e 3 kwartaalrapportage 2010 Trudo Holding BV Besluitvorming Jaarplan 2012 Besluitvorming Begroting Stichting Trudo 2012 Besluitvorming Begroting Trudo Holding BV 2012 Besluitvorming Machtiging verkoop Glasvezel Besluitvorming Project Eikenburg Besluitvorming Project De Machinekamer Besluitvorming Project Buurtschap Donk Vessem Besluitvorming Project Etos Strijp R Besluitvorming Lidmaatschap dhr. Aussems Kwaliteitsteam Provincie Noord Brabant Besluitvorming Samenstelling Raad van Commissarissen Stichting Trudo Besluitvorming98
  • 99. Datum Document / Onderwerp Ter Naar een Trudo Stakeholdersberaad BesprekingBeoordeling bestuurAan het begin van het nieuwe jaar vinden beoordelingsgesprekken plaats tussen de voorzitter van deRaad van Commissarissen en de bestuurder. De bestuurder heeft ook in 2011 naar tevredenheid vande Raad gefunctioneerd. Op basis van de gerealiseerde prestatieafspraken wordt de afgesprokenmaximale beloning van twintig procent van het bruto-jaarinkomen volledig uitgekeerd. Deze variabeleuitkering, gekoppeld aan de prestaties over 2011, vindt plaats in 2012.In totaal zijn 21 van de 24 prestatieafspraken zonder meer gehaald. Voor drie afspraken is aan deRaad van Commissarissen op bevredigende wijze verklaard waarom niet volledig aan de afspraak konworden voldaan.Tabel: Resultaat prestatieafspraken tussen bestuur en Raad van CommissarissenAfspraak gerealiseerd gehaald1. Oplevering zorghotel aan de Kwartelstaat Opgeleverd Ja2. Verkoop 443 wooneenheden 401 woningen verkocht. Maar niet halen Nee verkoopaantallen was vooral te wijten aan bij de verwachting achterblijvende wederverkopen. Hier heeft Trudo geen invloed op.3. Woensel West: start bouw 110 woningen Niet gestart als gevolg van vertraging NeeVolta Galvani veroorzaakt door de gemeente4. Minimaal 79 huishoudens geherhuisvest 81 geherhuisvest. Ja5. Start realisatie hostel voor chronisch Deels al in 2011 opgeleverd Javerslaafden aan de Boschdijk6. Woonondersteuning: focus op Bijzondere klanten aan een baan geholpen Jadagbesteding en reintegratie via Robin Hood.7. Minimaal 80% voor huishoudens met een Huur: 95,9% Jabescheiden inkomen Koop: 86,9%8. Inzet ingeplaatsen Woensel West 195 ingeplaatsten leverde een Ja maatschappelijke bijdrage in Woensel West9. Meer diensten voor Slimme Kopers via Infoavonden georganiseerd. Aantrekkelijk Jaco-creatie CV onderhouderhoudsabonnement ontwikkeld. Nieuwe website in ontwikkeling10. Kruidenbuurt: oplevering laatste 33 Opgeleverd Jahuurwoningen11. Mooie rapportcijfers (minimaal een 8) Product SK®: 8,2 Nee Verkoop: 7,6 Terugkoop: 7,3 Financiering: 8,0 Verhuur: 8,0 Klachtenonderhoud: 8,0 Nieuwbouw: 8,012. 35 woningen voor DOOR! en 25 voor Gerealiseerd Jastatushouders13. opknappen 241 woningen gereed Gerealiseerd Ja14. Resultaat uit gewone bedrijfsvoering € 2,5 miljoen positief Ja15. Woensel West: vaststellen ontwerp Prijsvraag uitgeschreven Jaeerste ‘parasiet’16. Realisatie 44 woningen Rijtse Vennen Opgeleverd JaDeurne17. Urgenten binnen 6 maanden een Gerealiseerd Jawoningen18. Start realisatie 224 lofts op Strijp S Bouw gestart in zomer 2011 Ja 99
  • 100. Afspraak gerealiseerd gehaald19. Inspirerende voorbeelden op het terrein 91 initiatieven in het kader van Javan leefbaarheid leefbaarheid. In december een aantal pagina’s in Groot Eindhoven met daarin de highlights van 201120. Kruidenbuurt: oplevering Zorgwinkel Opgeleverd Ja21. Vaststellen duurzaamheidstargets Kaders voor duurzaamheid verkent. Pilot in Ja voorbereiding22. Plan Veem op Strijp S klaar Definitief Ontwerp gereed Ja23. Weekendschool: verbinding met de Plan van aanpak uitgewerkt. Start pilot in Jaouders 201224. Kwartiermaken in De Driehoek Breed scala aan activiteiten gedurende Ja 2011Zelfevaluatie Raad van CommissarissenDe zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen vond het afgelopen jaar plaats tijdens eenbijeenkomst op 7 oktober onder leiding van Rudi Tomas. Voorafgaand aan die bijeenkomst waren erbilaterale gesprekken van de voorzitter met afzonderlijke leden van de Raad.Profielschets commissarissenEind 2008/begin 2009 zijn de profielschetsen op basis waarvan de benoeming van de leden van de Raadvan Commissarissen plaatsvindt, geactualiseerd. In de eerste plaats moeten de leden op enigerlei wijzeaffiniteit hebben met het maatschappelijk middenveld en het maatschappelijk ondernemerschap datdaarbij aan de orde is. Die kwaliteit moet breed vertegenwoordigd zijn binnen de raad.In de tweede plaats moet de Raad van Commissarissen over voldoende materie-deskundigheid beschikken om de voornemens en de resultaten van het bestuur te kunnen beoordelen.Daarbij worden de volgende clusters onderscheiden:• vastgoed- en beleggingskunde;• bedrijfseconomische expertise / corporate finance;• organisatie;• marketing;• juridisch.Tenslotte is het wenselijk dat één of meerdere leden van de raad verbindingen hebben met debelanghouders van de corporatie. Vooral met klanten, gemeentelijke overheid en maatschappelijkmiddenveld.Benoeming commissarissenSinds 2007 worden commissarissen in beginsel, conform de Governancecode Woningcorporaties, opengeworven. Indien er zich uitzonderlijke kansen voordoen om uiterst gekwalificeerde leden aan de Raadvan Commissarissen van Trudo te binden, houdt de Raad van Commissarissen zich de vrijheid om vandit principe af te wijken.IntegriteitDe Raad van Commissarissen wordt door het bestuur periodiek geïnformeerd over (de evaluatie van) hetintegriteitbeleid van Trudo en de naleving daarvan.In 2011 vonden geen transacties van materiële betekenis plaats, waarbij op enigerlei wijze sprake zoukunnen zijn van tegenstrijdige belangen van de leden van de Raad van Commissarissen.VisitatieDe laatste visitatie van Trudo heeft plaatsgevonden in 2010. Zie hiervoor het jaarverslag 2010.3.4 Verantwoording beloningDe totale kosten voor de Raad van Commissarissen bedragen in 2011 € 104.513. Dit bedrag wordthieronder verantwoord. We maken daarbij onderscheid tussen de kosten van honorering en overigekosten.100
  • 101. Kosten honoreringDe implementatie van de Governancecode betekent dat we voor de honorering van de commissarissenvanaf 2007 de adviesregeling Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties volgen.De onderstaande tabel toont de honorering in 2011 van de leden van onze Raad van Commissarissen.Deze bestaat uit een vaste honorering, werkgeverslasten ziektekosten en een vaste onkostenvergoeding.Tabel: Honorering Raad van Commissarissen in 2011 Werkgevers lasten ziekte- OnkostenNaam Functie Honorering Gratificatie kosten vergoeding TotaalMr. Harrie van Lid, interimIersel voorzitter € 12.098 € 938 € 455 € 13.490Drs. Jaap LidBoogaard (vertegenwoordiger van de klanten), € 8.917 € 691 € 455 € 10.063Prof. dr. ir. LidMathieuWeggeman € 8.406 € 519 € 455 € 9.381Prof. dr. Will LidReijnders € 7.286 € 565 € 394 € 8.244Drs. Inge Lid tot 7 novemberStienissen - 2011Fleischeuer (vertegenwoordiger van de klanten) € 7.005 € 330 € 379 € 7.714Prof. Dr. Ruud Lid tot 1 april 2011Frambach € 2.102 € 3.411 € 309 € 114 € 5.936Ko Blok Lid tot 20 februari 17 2011 € 1.094 € 1.094Ir. Frans Voorzitter tot 1 juliGijsbers 2010 € 6.250 € 6.250 Totaal € 62.172Sinds 2007 is de vaste honorering conform de adviesregeling Honorering Toezichthouders inWoningcorporaties. Voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen bedroeg deze in 2011 € 12.612voor de voorzitter en € 8.406 voor de leden (bij een volledig jaar lid).Werkgeverslasten ziektekostenTrudo moet ziektekostenpremie afdragen voor de leden van haar Raad van Commissarissen. In 2011bedroegen de kosten hiervan € 977 voor de voorzitter en € 651 voor leden (bij een volledig jaar lid).OnkostenvergoedingAlle commissarissen (inclusief de voorzitter) hebben in 2011 een onkostenvergoeding ontvangen van €455 (bij een volledig jaar lid), ongeacht de werkelijk gemaakte onkosten.De totale kosten voor de honorering van de Raad van Commissarissen komen daarmee in 2011 uit op€ 62.172.Overige kostenDe overige kosten bestaan uit advieskosten, kosten aansprakelijkheidsverzekering, kosten van excursies,contributie Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties en diverse kosten, zoals vergaderkosten.De overige kosten bedroegen in 2011 in totaal € 42.341.De jaarlijkse excursie van de Raad van Commissarissen ging in 2011 naar Wenen.17 De betaling van de heer Blok vond plaats op basis van urendeclaraties en is derhalve niet opgenomen in desalarisadministratie 101
  • 102. 102
  • 103. Deel V. Jaarrekening 2011Stichting TrudoAdres: Torenallee 34Statutaire zetel: EindhovenKvk: 17024183 1. Geconsolideerde balans per 31 december 2011 2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2011 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 4. Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2011 5. Enkelvoudige balans per 31 december 2011 6. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening 2011 7. Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2011 103
  • 104. 1. Geconsolideerde JaarrekeningGeconsolideerde balans per 31 december 2011Stichting Trudo, Eindhoven (na resultaatbestemming) ACTIVA 2011 2010 in Euro’s in Euro’sVASTE ACTIVA1. IMMATERIELE VASTE ACTIVA 16.500 19.500MATERIELE VASTE ACTIVA 2. Onroerende en roerende zaken in exploitatie 372.650.957 313.846.127 3. Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 291.064.742 281.726.701 4. Onroerende zaken in ontwikkeling 8.756.365 36.098.284 5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van 3.510.859 3.293.759 de exploitatieTotaal materiële vaste activa 675.982.923 634.964.871FINANCIELE VASTE ACTIVA 6. Te vorderen BWS-subsidies 583.871 768.384 7. Deelnemingen 497.814 862.499 8. Leningen U/G 5.001.393 195.000Totaal financiële vaste activa 6.083.078 1.825.883Totaal vaste activa 682.082.501 636.810.254VLOTTENDE ACTIVA 9. Voorraden 3.278.280 5.982.970Vorderingen10. Huurdebiteuren 1.066.291 1.474.14711. Overige debiteuren 818.620 605.96112. Belastingen en sociale premies 1.650.469 2.762.88213. Overlopende activa 2.993.099 3.431.166Totaal vorderingen 6.528.479 8.274.15614. Liquide middelen 42.498.440 26.981.968Totaal vlottende activa 52.305.199 41.239.094TOTAAL ACTIVA 734.387.700 678.049.348104
  • 105. Vervolg Geconsolideerde balans per 31 december 2011Stichting Trudo, Eindhoven (na resultaatbestemming)PASSIVA 2011 2010 in Euro’s in Euro’s15. GROEPSVERMOGEN 209.552.149 233.127.29316. VOORZIENINGEN16.a. Voorziening onrendabele investeringen 63.929.658 29.706.84316.b. Overige voorzieningen 4.894.337 53.506 68.823.995 29.760.349LANGLOPENDE SCHULDEN17. Leningen overheid en kredietinstellingen 153.133.282 124.754.62118. Terugkoopverplichting woningen verkoop onder 288.431.039 274.792.804 voorwaardenTotaal langlopende schulden 441.564.321 399.547.425KORTLOPENDE SCHULDEN19. Schulden aan kredietinstellingen 5.621.339 10.570.24020. Schulden aan leveranciers 3.737.063 1.040.87621. Belastingen en premies sociale verzekeringen 836.325 714.97522. Overlopende passiva 4.252.508 3.288.190Totaal kortlopende schulden 14.447.235 15.614.281TOTAAL PASSIVA 734.387.700 678.049.348 105
  • 106. 2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2011Stichting Trudo, Eindhoven 2011 2010 in Euro’s in Euro’sBEDRIJFSOPBRENGSTEN23. Huren 30.432.287 29.062.45724. Vergoedingen 1.170.655 1.107.48625. Resultaat verkoop woningen -4.415.293 -7.083.64626. Overige bedrijfsopbrengsten 1.510.654 2.758.364Som der bedrijfsopbrengsten 28.698.303 25.844.661BEDRIJFSLASTEN27. Afschrijving op immateriële vaste activa 3.000 3.00028. Afschrijving op materiële vaste activa 712.701 505.86529. Overige waardeverandering materiële 77.020.101 59.209.517 vaste activa30. Lonen, salarissen en sociale lasten - Lonen en salarissen 6.060.263 5.736.734 - Sociale lasten 470.782 429.055 - Pensioenlasten 1.022.729 960.23931. Lasten onderhoud 10.895.306 9.832.54232. Bijzondere waardeverandering vlottende 12.549.247 2.158.685 activa33. Overige bedrijfslasten 10.076.322 8.893.430Som der bedrijfslasten 118.810.451 87.729.067BEDRIJFSRESULTAAT -90.112.148 -61.884.406Financiële baten en lasten34. Rentebaten 1.115.989 573.66135. Waardeveranderingen financiële vaste 777.828 -777.828 activa36. Waardeveranderingen 8.830.660 4.461.209 terugkoopverplichting VOV37. Rentelasten -3.917.157 -2.470.484Totale financiële baten en lasten 6.807.320 1.786.558RESULTAAT UIT GEWONEBEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR -83.304.828 -60.097.848BELASTINGEN38. Vennootschapsbelasting -43.488 -134.35939. Resultaat deelnemingen 3.636.104 -4.438.599RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR -79.712.212 -64.670.806MUTATIE ACTUELE WAARDE VASTEACTIVA 40. Mutaties actuele waarde onroerende 66.060.820 51.238.405 zaken in exploitatie 41. Mutatie actuele waarde onroerende zaken -10.457.736 -5.317.622 verkoop onder voorwaardenNETTO RESULTAAT -24.109.128 -18.750.023106
  • 107. 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011Stichting Trudo, Eindhoven Bedragen * € 1.000 Boekjaar 2011 Boekjaar 2010Saldo liquide middelen begin 26.982 12.557boekjaarKasstroom uit operationeleactiviteiten:Bedrijfsresultaat -90.112 -61.884Aanpassingen voor:- Afschrijvingen 716 509- Overige waardeverminderingen MVA 84.675 61.368- Mutatie voorzieningen 4.894 -Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie vorderingen en voorraden -3.314 -1.951 - Mutatie kortlopende schulden 3.326 -661 - Vennootschapsbelasting -43 -134 -31 -2.746Kasstroom uit bedrijfsoperaties 142 -2.753Ontvangen rente 466 531Betaalde rente -5.945 -5.143 -5.479 -4.613Kasstroom uit operationele activiteiten -5.336 -7.366Kasstroom uitinvesteringsactiviteiten:Investeringen in materiële vaste activa -25.045 -37.613Toename financiële vaste activa -300 -612Afname financiële vaste activa 298 295Kasstroom uit investeringsactiviteiten -25.047 -37.931Kasstroom uitfinancieringsactiviteiten:Aangetrokken leningen 34.000 48.000Aflossingen langlopende schulden -10.570 -14.876Terugkoopverplichting verkoop ondervoorwaarden 22.469 26.597Kasstroom uit financieringsactiviteiten 45.899 59.721Netto-kasstroom 15.516 14.425Saldo liquide middelen einde 42.498 26.982boekjaar 107
  • 108. 4. Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening2011AlgemeenStichting Trudo, gevestigd te Eindhoven, is een Stichting met de status van toegelaten instellingconform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreftconform artikel 3 van de statuten: Asten, Bergeijk, Best, Bladel, Cranendonck, Deurne, Eersel,Eindhoven, Geldrop, Gemert, Bakel, Heeze-Leende, Helmond, Laarbeek, Mierlo, Neunen CumAnnexis, Oirschot, Reusel-De-Mierden, Someren, Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven enWaalre.ActiviteitenIn de MG 1999-23 d.d. 3 november 1999 en MG 2001-26 d.d. 5 november 2001 heeft de toenmaligestaatssecretaris J. Remkes van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening enMilieubeheer nadere richtlijnen gegeven omtrent nevenactiviteiten van woningcorporaties.Om op een transparante wijze een onderscheid te maken tussen de kernactiviteiten ennevenactiviteiten is door Stichting Trudo een aantal Besloten Vennootschappen opgericht. Hieroverheeft destijds overleg plaatsgevonden met staatssecretaris J. Remkes en met de inspecteur van devolkshuisvesting in Noord-Brabant.Stichting Trudo zet zich in voor de verbetering van de volkshuisvesting in Eindhoven en omgeving.Hierbij onderscheidt Stichting Trudo zeven activiteiten: Verhuur, Beheer en Leefbaarheid, BijzondereKlanten, Verkoop, Stedelijke Vernieuwing, Uitbreiding, Bijzondere Projecten en Emancipatie.Eerst zijn de cijfers van de geconsolideerde jaarrekening voorzien van een uitgebreide toelichting.Daarna volgen de cijfers van de enkelvoudige jaarrekening voorzien van een beknopte toelichting metverwijzingen naar de geconsolideerde jaarrekening. Tenzij expliciet aangegeven, zijn dewaarderingsgrondslagen van de geconsolideerde cijfers gelijk aan die van de toegelaten instelling.108
  • 109. GroepsverhoudingenStichting Trudo staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. De volgende B.V.’s zijn in dezejaarrekening verwerkt:Naam Vestigings- Geplaatst Aandeel in plaats aandelenkapitaal het geplaatste in Euro ‘s kapitaalStichting Trudo neemt deel in:Trudo Holding B.V. Eindhoven 34.749.990 100%Trudo Holding B.V. neemt deel in:Trudo Projectontwikkeling B.V. Eindhoven 90.000 100%Trudo Bijzondere Projecten B.V. Eindhoven 18.000 100%Flexx B.V. Eindhoven 90.000 100%Trudo Onderhoud en Beheer B.V. Eindhoven 500.000 100%Trudo Monumenten B.V. Eindhoven 12.518.000 100%Trudo Lichttoren B.V. Eindhoven 29.018.000 100%Trudo Lichtrijk B.V. Eindhoven 806.307 100%Trudo Vastgoed B.V Eindhoven 18.000 100%Minderheidsdeelneming Social Finance Eindhoven 3.000 16,67%Management B.V.Trudo Projectontwikkeling B.V. neemt deel in:Holding De Nieuwe Combinatie B.V. Eindhoven 136.500 50%Flexx B.V. neemt deel in:Trudo VB&T Holding B.V. Eindhoven 18.000 50%Trudo Lichtrijk B.V. neemt deel in:Lichtrijk Beheer B.V. Eindhoven 18.010 30%Breedband Regio Eindhoven Eindhoven 4.149.952 5,96%Daarnaast is er een belang in C.V. Tivolikerk, te Eindhoven van 49 procent en een geplaatst kapitaalvan 912.184 euro.Toegepaste standaardenConform de in het Besluit Beheer Sociale Huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingenis de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het BurgerlijkWetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor deJaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadereinterpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. Indeze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekeningopgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor deoverige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 ToegelatenInstellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2005.ContinuïteitDeze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.Grondslagen voor consolidatieDe geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haargroepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan wordenuitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingenwaarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze eenbeleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kanworden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en directkunnen worden uitgeoefend, betrokken. Participaties die worden aangehouden om ze te vervreemdenworden niet geconsolideerd. 109
  • 110. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waaropbeleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in deconsolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimi-neerd, evenals de binnen de groepsmaatschappijen gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijnintegraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking isgebracht.Deelnemingen in verbindingen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend alsdoor elk der overige participanten (de zogenaamde joint ventures) worden proportioneel in deconsolidatie opgenomen De minderheidsdeelnemingen worden niet meegeconsolideerd, maar welmeegenomen als deelneming.4.1 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en deresultaatbepalingDe cijfers over 2010 zijn geherrubiceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2011 mogelijk te maken.De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en deresultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. De woningen en overige verhuureenheden,die per balansdatum in exploitatie zijn, worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde of voor zover hetobjecten met een monumentenstatus betreft tegen marktwaarde. De onroerende zaken verkoop ondervoorwaarden worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijn de met de koper overeengekomencontractprijs. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominalewaarde.Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstigeeconomische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvanbetrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer hetwaarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en deomvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord,die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Eenfeitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondomprojectontwikkeling en herstructurering.Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van heteconomisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een verminderingvan een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan wordenvastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel,samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeftplaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alleof nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen,wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa enverplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaanaan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en/ofbetrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijnovergedragen aan de koper.De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s.110
  • 111. Gebruik van schattingenDe opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen enveronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en degerapporteerde waarde van activa en verplichtingen en van baten en lasten. De daadwerkelijkeuitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggendeveronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen wordenopgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor deherziening gevolgen heeft.StelselwijzigingIn het verslagjaar heeft Trudo een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie vanonroerende zaken verkocht onder voorwaarden als gevolg van een wijziging in RJ 645 (2011) geenreden is om de verwerkingswijze verkopen onder voorwaarden als verkooptransacties te continueren.Met ingang van 1 januari 2011 worden onroerende zaken, die in het kader van verkoop ondervoorwaarden zijn verkocht on balance verwerkt als “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”en gewaardeerd tegen de met de koper overeengekomen contractprijs. Voor de in de regelingovereengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans eenterugkoopverplichting opgenomen. De waardemutaties in onroerende zaken verkoop ondervoorwaarden worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening in de post “Mutatie actuele waardeverkoop onder voorwaarden” verantwoord. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichtingworden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening in de post “Waardeveranderingenterugkoopverplichting VOV” verantwoord. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2010 zijnherrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening.Het effect van de stelselwijziging op het eigen vermogen bedraagt per 1 januari 2010 € 1.858.264 enper 31 december 2010 € 1.001.851; het effect op het resultaat 2010 bedraagt negatief € 19.989.205.De aansluiting tussen het in de jaarrekening 2010 gerapporteerde eigen vermogen en resultaat is alsvolgt weer te geven: 2010Eigen vermogen 1 januari 2010 230.886.261Invloed van stelselwijziging, verschil onroerende zakenen terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 1.858.264Herrekend eigen vermogen 1 januari 2010 232.744.525Resultaat boekjaar:Voor stelselwijziging 1.239.182Effect stelselwijziging - Rechtstreeks mutatie in vermogen van transacties verkoop onder voorwaarden -19.132.792 - Netto-resultaat onroerende zaken en terugkoop- verplichting verkoop onder voorwaarden -856.413 -19.989.205Resultaat boekjaar na stelselwijziging -18.750.023Eigen vermogen 31 december 2010 232.125.442Effect stelselwijziging, verschil onroerende zaken enterugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden 1.001.851Herrekend eigen vermogen 31 december 2010 233.127.293SchattingswijzigingIn 2011 is de restwaarde opnieuw geschat. Tot en met 2010 werd de historische kostprijs van degrond als uitgangspunt voor deze schatting gehanteerd, terwijl de schatting van 2011 uitgaat van dehuidige, meer actuele grondprijs voor sociale voor sociale woningbouw van de gemeente Eindhoven.Net als voorheen worden de geschatte kasstromen van de kosten van sloop en uitplaatsing inmindering gebracht op de berekende restwaarde. Het effect op het resultaat 2011 van de aanpassingvan de restwaarde in de bedrijfswaarde bedraagt € 41.127.905. Als gevolg hiervan is ook derestwaarde in de voorziening onredendabele investeringen aangepast met € 22.728.674 negatief. 111
  • 112. Financiële instrumentenFinanciële instrumenten omvatten bij de toegelaten instelling vorderingen onder financiële vaste activaen onder vlottende activa, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden.Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief directtoerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerdtegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbaretransactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordteen noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid.DerivatenDerivaten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder hetkostprijs model wordt toegepast.De toegelaten instelling maakt gebruik van renteswaps om renterisicos op langlopende schulden aankredietinstellingen te beheersen.De onderneming past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding vanrenteontwikkelingen uit de renteswap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekeningte verwerken. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering ende grondslag van verwerking in de balans en de winst-en-verliesrekening van het derivaat afhankelijkvan de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordtverwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Om het kostprijshedge accountingmodel toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290.Het niet-effectieve deel van de wijzigingen in de reële waarde van de afdekkingsrelatie wordtopgenomen in de winst-en-verliesrekening.Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting,aflopen of worden verkocht, wordt de hedgerelatie en de toepassing van hedge accounting beëindigd.Verstrekte leningen en overige vorderingenVerstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs opbasis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.Overige financiële verplichtingenFinanciële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegengeamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieverentemethode.4.2 Balanswaardering: ActivaImmateriële vaste activaGoodwillGoodwill wordt bepaald als het positieve verschil tussen de verkrijgingsprijs van de deelnemingen enhet belang van de groep in de netto actuele waarde van de overgenomen identificeerbare activa en de“voorwaardelijke” verplichtingen van de overgenomen partij, verminderd met de cumulatieveafschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De geactiveerde goodwill wordt lineairafgeschreven over de geschatte economische levensduur, die is bepaald op tien jaar.Materiële vaste activaOnroerende en roerende zaken in exploitatieDe onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde debedrijfswaarde. Gelet op het specifieke karakter van objecten met een monumentenstatus wordendeze objecten gewaardeerd op marktwaarde. De onroerende en roerende zaken bestaan uitwooneenheden inclusief grond, bedrijfsruimten, garages, parkeerplaatsen en installaties behorende bijvoorgenoemde zaken.Voor de bedrijfswaarde worden de inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt over deresterende economische levensduur van de verhuureenheden rekening houdend met een restwaarde.De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen van hetbestuur. De kasstroomprognoses zijn intern geformaliseerd in de meerjarenbegroting. De gehanteerdeparameters zijn weergegeven op pagina 119.112
  • 113. De marktwaarde van objecten wordt jaarlijks vastgelegd in taxatierapporten door onafhankelijkeexterne deskundigen gebaseerd op marktinformatie van verkopen en huurniveaus van vergelijkbareobjecten of indien niet beschikbaar van andere objecten met aanpassingen voor afwijkingen.De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de winst-en-verliesrekening onder de post “Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie”.Onroerende zaken verkoop onder voorwaardenDe onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden zijnovergedragen aan een derde worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koperovereengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is demarktwaarde op basis van de regeling verkoop onder voorwaarden.Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balansonder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen, welke wordt gewaardeerdtegen de reële waarde. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemmingmet de contractvoorwaarden.De waardemutaties in onroerende zaken verkoop onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening in de post “Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden”verantwoord. De waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening in de post “Waardeveranderingen terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden”verantwoord.Onroerende zaken in ontwikkelingDe onroerende zaken in ontwikkeling betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen,investeringen in nieuwe verhuureenheden en investeringen in nieuwe eenheden bestemd voorverkoop onder voorwaarden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kostenvan het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de perproject geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s.Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rentewordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over de opgenomen leningen.De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijkeverplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemdeverplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen wordengekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneeruitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overigestakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering ofherstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces vande toegelaten instelling.Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt hetproject per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijdevan de balans.Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenhedenbestemd voor verkoop onder voorwaarden verantwoord onder de post onroerende zaken inontwikkeling en het aandeel in de verkoopeenheden verantwoord onder de post onderhandenprojecten. Voor de bepaling van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s wordt binnen het gecombineerde project de verkoopwinst en hetwaardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het aangaan van de verplichting. Bijoplevering van het gecombineerde project wordt de gesaldeerde verkoopwinst en het gesaldeerdewaardeverminderingsverlies afzonderlijk verantwoord.Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatieDeze activa zijn gewaardeerd tegen historische kosten verminderd met de cumulatieve afschrijvingenof lagere marktwaarde. De afschrijvingen worden bepaald volgens de lineaire afschrijvingsmethode.Hierbij wordt uitgegaan van de verwachte economische levensduur. Voor investeringen in deinventaris en automatisering wordt een afschrijvingstermijn van vijf jaar gehanteerd. Voorinvesteringen in de huisvesting wordt een economische levensduur van vijftien jaar gehanteerd. 113
  • 114. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen.Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens)ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.Financiële vaste activaTe vorderen BWS-subsidiesSubsidies voor woningcomplexen, toegekend op basis van het “Besluit Woninggebonden Subsidies”,worden gewaardeerd door aan de contante waarde van de subsidie jaarlijks rente toe te rekenentegen het subsidierendement. De ontvangen bijdrage wordt hierop in mindering gebracht.Deze vordering wordt in jaarlijkse termijnen gedurende maximaal dertig jaar betaalbaar gesteld.DeelnemingenDeelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan wordenuitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Bij de bepaling van de netto-vermogenswaarde worden dewaarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd.Deelnemingen met een negatieve netto-vermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer detoegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt eenvoorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op dezedeelneming gevormd. Voor de resterende negatieve netto-vermogenswaarde wordt een voorzieningter grootte van het aandeel in het door de deelneming geleden verlies, dan wel voor de verwachtebetalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming gevormd.Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegenverkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde.Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld.Leningen U/GLeningen U/G worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbaretransactiekosten. Na de eerste opname worden leningen U/G gewaardeerd tegen de geamortiseerdekostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is degeamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde.Bijzondere waardeverminderingenVaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op een bijzonderewaardevermindering wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden datde boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activadie in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschattecontante waarde van de toekomstige netto-kasstromen die het actief naar verwachting zal genereren.Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van detoekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschiltussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.Vlottende activaVoorradenHet onderhanden werk, onverkochte onroerende zaken in aanbouw met bestemming verkoop, wordtgewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijsomvat de bouwkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen wordentoegerekend.De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen historische kosten en bijkomendekosten waaronder geactiveerde rente. Op het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk inontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken inontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanigewaardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordtdeze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van degrond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.114
  • 115. Vorderingen en overlopende activaDe vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde (indien deze lager isdan de verkrijgings-/ vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerdekostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachtevoorzieningen voor het risico op oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis vanindividuele beoordeling van de vorderingen.Liquide middelenDe liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalfmaanden. De waardering van liquide middelen is toegelicht onder de kop Financiële instrumenten.4.3 Balanswaardering: PassivaEigen vermogenEigen vermogenFinanciële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt alseigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eenfinanciële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten metbetrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord alskosten of opbrengsten.Onder de post overige reserves wordt de algemene bedrijfsreserve verantwoord. 25 procent van heteigen vermogen wordt bestemd om niet voorzienbare risico’s op te kunnen vangen.VoorzieningenEen voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.Voorziening voor onrendabele investeringenNadat besluitvorming door het bestuur heeft plaatsgevonden en uitingen door de toegelaten instellingzijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzaketoekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten, wordt er een voorzieninggetroffen voor het onrendabele gedeelte van die investering. Onder het onrendabele gedeelte wordtverstaan de nettocontantewaarde van alle investeringsuitgaven minus de aan de investering toe terekenen bedrijfswaarde.Voorziening nog te verwerven grondenIndien de planvorming dusdanig moet worden aangepast aan de markt waardoor deaankoopverplichtingen op gronden niet terugverdiend kunnen worden, wordt er voor het verschiltussen de aankoopverplichting en de sociale huurprijs van de gemeente Eindhoven een voorzieninggetroffen.Voorziening te verwerven panden en gronden van groepsmaatschappijenIndien in de nevenstructuur projecten worden gerealiseerd, die in een later stadium wordenovergeheveld naar de stichting en waarop een onrendabele investering wordt verwacht, wordt er eenvoorziening getroffen voor het onrendabele gedeelte van de investering en de reeds gemaakteplankosten.Onder het onrendabele gedeelte wordt verstaan de nettocontantewaarde van alleinvesteringsuitgaven minus de aan de investering toe te rekenen bedrijfswaarde.Personeelsbeloning/pensioenenUitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over dieperiode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies 115
  • 116. op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de opbalansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopendeactiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekeningmet in de toekomst verschuldigde premies.Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingenten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling vandie verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingenbetrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordtbeoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomstmet de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. Devoorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragendie noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomenals de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat hetoverschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan wordenvastgesteld.Langlopende schuldenDe waardering van langlopende schulden is toegelicht onder de kop Financiële instrumenten.Voor de post “Terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden” wordt verwezen naarhetgeen onder “Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden” is opgenomen.Kortlopende schuldenDe waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder de kop Financiële instrumenten.BedrijfsopbrengstenHurenHieronder zijn de opbrengsten opgenomen voortvloeiend uit de met huurders geslotenhuurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen opbasis van de duur van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kadersverhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling. De dotatie aan devoorziening dubieuze debiteuren wordt ten laste van deze post gebracht.Verkoop onroerende zakenDe post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus degemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot de verkochtehuurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijnovergedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verbandhoudende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudendemanagementbetrokkenheid bij de onroerende zaken.Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridischelevering (passeren transportakte).De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een(deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over deomzet geheven omzetbelasting.DienstenOpbrengsten uit hoofde van verleende diensten worden in de winst-en-verliesrekening alsopbrengsten opgenomen naar rato van het stadium van voltooiing van de transactie op verslagdatum.Het stadium van voltooiing wordt bepaald aan de hand van beoordelingen van de verrichtewerkzaamheden.BedrijfslastenAfschrijvingenImmateriële vaste activa worden lineair in tien jaar afgeschreven.116
  • 117. Omdat de materiële vaste activa in exploitatie worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, vindt géénafschrijving ten laste van de exploitatie plaats. De afschrijving van activa ten dienste van de exploitatievindt plaats op lineaire basis en wordt verantwoord onder de post “Afschrijving op materiële vasteactiva”.Lonen, salarissen en sociale lastenLonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in dewinst- en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.Overige waardeverandering materiële vaste activaIndien een onrendabele investering wordt voorzien bij een nieuwbouwproject, wordt hiervoor eenvoorziening voor onrendabele investeringen gevormd. De onrendabele investeringen worden via depost “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa” ten laste van het resultaat gebracht. Ditgebeurt nadat hiervoor een bestuursbesluit is genomen en uitingen door de toegelaten instelling zijngedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders.Lasten onderhoudOnder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoudverantwoord. Onderhoudslasten worden aan het verslagjaar toegerekend indien de daadwerkelijkeonderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgevonden in hetzelfde verslagjaar. De lasten vanonderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van eenwaardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.Bijzondere waardeveranderingen vlottende activaDe waardering van de bijzondere waardeveranderingen vlottende activa is toegelicht onder de kop“Vlottende activa”.Overige bedrijfslastenOnder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen overige kosten verantwoord,zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, automatiseringskosten, algemene kosten, inhuur derden,overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten etc.Financiële baten en lastenRentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieverentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekeninggehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardigingvan een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar temaken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voorde vervaardiging opgenomen leningen of van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiekaan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en de periodevan vervaardiging.Waardeveranderingen financiële vaste activaDe waardering van de waardeveranderingen financiële vaste activa is toegelicht onder de kop“Financiële vaste activa”.Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOVDe waardering van de waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV is toegelicht onder de kop“Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden”.VennootschapsbelastingBelastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbarewinstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekeningopgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigenvermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalenbelasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en 117
  • 118. de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteldop verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correctiesop de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen deboekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscaleboekwaarde van die posten.Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat erin de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijkeverschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatumherzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangendebelastingvoordeel zal worden gerealiseerd.Latente belastingen worden verantwoord tegen de contante waarde met een disconteringsvoet vóórbelasting die de actuele marktrente van de toegelaten instelling weerspiegelt.Resultaat deelnemingenHet aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel vande toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen.Mutaties actuele waarde onroerende zaken in exploitatieOnder deze post wordt de mutatie in de bedrijfswaarde per 31 december 2011 ten opzichte van hetvoorgaande boekjaar weergegeven. Dit zijn kosten c.q. opbrengsten als gevolg van de veranderingenin de bedrijfswaarde welke via de winst-en-verliesrekening lopen, zoals beleids-, capaciteits- entijdseffecten. Tevens wordt onder deze post de mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectieverantwoord. De rentabiliteitswaardecorrectie ontstaat wanneer de gehanteerde disconteringsvoet bijde bedrijfswaarde verschilt met de werkelijke rentevoet van de leningen. Mutaties ontstaan als gevolgvan autonome ontwikkelingen, het afsluiten van nieuwe leningen en door renteconversies vanbestaande leningen.Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaardenDe waardeverandering van de onroerende zaken verkoop onder voorwaarden wordt rechtstreeksverantwoord ten gunste of ten laste van het resultaat voor het aandeel van Trudo in dewaardeontwikkeling.KasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt hetnetto resultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben opontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot deoperationele activiteiten.De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In hetkasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- enfinancieringsactiviteiten.De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutatiesin de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onderoperationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoordals kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als kasstromen uit de afgedektebalansposten.Bepaling reële waardenEen aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen debepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Tenbehoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde bepaald. Indienvan toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waardevermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffendeverplichting van toepassing is.118
  • 119. 4.4 Toelichting op de geconsolideerde balans: Activa1. Immateriële vaste activa 2011 2010De betaalde goodwill 30.000 30.000Af: Cumulatieve afschrijving -13.500 -10.500Totaal immateriële vaste activa 16.500 19.500De goodwill betreft de VvE-portefeuille, welke medio 2007 is overgenomen door Trudo VB&T HoldingB.V. van Van de Leur B.V. De goodwill wordt lineair afgeschreven in tien jaar.Materiële vaste activa2. Onroerende zaken in exploitatie 2011 20102.1 Onroerende zaken in exploitatie Stichting Trudo 314.428.388 253.575.7932.2 Onroerende zaken in exploitatie van groepsmaatschappijen 58.222.569 60.270.334Totaal onroerende zaken in exploitatie 372.650.957 313.846.1272.1 Onroerende zaken in exploitatie Stichting Trudo 2011 2010Bedrijfswaarde per 1 januari 253.575.793 189.396.739Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling 15.313.842 6.007.650Aankopen en overige correcties 430.959 0Overboeking naar onroerende zaken verkoop onder voorwaarden -23.037.692 -8.853.578Mutatie actuele waarde 68.145.486 67.024.982Bedrijfswaarde per 31 december 314.428.388 253.575.793De onroerende zaken in exploitatie bevatten een object (Apparatenfabriek) dat door Stichting Trudo opmarktwaarde van € 6.130.000 is gewaardeerd en waarvan het deel dat ten dienste staat van de exploitatieeen aandeel in de marktwaarde heeft van circa € 1 miljoen.De bedrijfswaarde van Stichting Trudo per 31 december kan als volgt nader worden geanalyseerd: 2011 2010Aantal wooneenheden in exploitatie (excl. Garages) 5.841 5.977Gemiddelde restant levensduur wooneenheden 16 jaar 16 jaarGemiddelde bedrijfswaarde wooneenheden 51.741 40.130Aantal overige verhuureenheden in exploitatie 1.099 987Gemiddelde restant levensduur overige verhuureenheden 30 jaar 24 jaarGemiddelde bedrijfswaarde overige verhuureenheden 11.111 13.481Uitgangspunten bedrijfswaardeDe bedrijfswaarde van complexen in exploitatie omvat de contante waarde van de toekomstige in- enuitgaande kasstromen, exclusief de kapitaallasten, en is gebaseerd op een voortdurendehuurexploitatie.De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn als volgt: • Het woningbezit is ingedeeld in dertien productmarktcombinaties (PMC‘s). De overige verhuurbare eenheden, zoals garages en bergingen, zijn onderverdeeld in zeven PMC’s; • De looptijd is gebaseerd op de restant economische levensduur per complex, met een minimum van tien jaar indien nog géén definitieve planvorming omtrent sloop heeft plaatsgevonden; • De restwaarde is gebaseerd op het gemiddeld aantal vierkante meter per perceel vermenigvuldigd met de grondprijs voor sociale woningen voor rijwoningen (€ 275 per vierkante meter). Voor appartementen is het gemiddelde aantal m2 bruto vloeroppervlakte 119
  • 120. gehanteerd vermenigvuldigd met de grondprijs voor gestapelde bouw van de Gemeente Eindhoven (€ 270 per vierkante meter). Vervolgens zijn de verwachtte kosten voor sloop, herhuisvesting en bouwrijpmaken van € 14.000 per eenheid in mindering gebracht. De totale restwaarde in de bedrijfswaarde eind 2011, bedraagt € 67,5 miljoen (2010: € 22,7 miljoen); • Een inflatiepercentage van twee procent; • Een inflatievolgende stijging van variabele lasten; • Een inflatievolgende huurstijging; • Een huursprong bij mutatie naar de streefhuur; • De onderhoudsgerelateerde uitgaven stijgen niet in 2012. Na deze periode stijgen de lasten met inflatie plus een opslag van één procent. De totale gehanteerde stijging van 2013 en verder komt daarmee op drie procent per jaar. • Voor de huurderving m.b.t. leegstand en oninbaarheid is 1,5 procent van de huursom gehanteerd; • De uitgaven voor het planmatig onderhoud zijn afgeleid uit de technische meerjarenbegroting en de VvE begroting; • Voor het mutatieonderhoud zijn per PMC normbedragen vastgesteld, waarbij ook rekening wordt gehouden met de verwachte mutatiegraad van de betreffende PMC; • Voor algemeen beheer en administratie is een bedrag gehanteerd van € 629 per woning; • De disconteringsvoet is vastgesteld op vijf procent. • De kasstromen worden medionummerando verdisconteerd; • De verwachte verkopen in de komende vijf jaren zijn ingerekend, hierbij is de opbrengstwaarde gebaseerd op de taxatiewaarde van de woningen onder aftrek van aankoopkorting en verkoopkosten. De taxatiewaarde is bepaald door taxatiegegevens van een extern deskundige aangevuld met ervaringscijfers vanuit eerdere verkopen; • Het aantal woningen behorend tot de onroerende en roerende zaken in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop in de komende vijf jaren bedraagt 901 (2010: 1.009) Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 188 (2010: 165). De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 20.216.000 (2010: € 17.482.000); de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 19.450.000 (2010: € 16.764.000). Het verschil tussen de opbrengstwaarde en boekwaarde ontstaat door de verkoopkosten. • De heffingsbijdrage ten behoeve van de huurtoeslag van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde; • Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille van € 3.443.802.Hypothecaire zekerhedenDe onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningenonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouwheeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het WaarborgfondsSociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende enroerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecairezekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balansopgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.2.2 Onroerende zaken in exploitatie van groepsmaatschappijen 2011 2010Marktwaarde c.q. bedrijfswaarde per 1 januari 60.270.334 66.220.000Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling 36.901 0Mutatie actuele waarde -2.084.669 -5.949.666Marktwaarde c.q. bedrijfswaarde per 31 december 58.222.569 60.270.334120
  • 121. 2011 2010Bergstraat 600.000 600.000Dommelstraat 2.500.000 2.500.000Klokgebouw 18.500.000 19.000.000Lichttoren 36.622.569 38.170.334Saldo per 31 december 58.222.569 60.270.334De onroerende zaken in exploitatie van groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegenmarktwaarde voor objecten met een monumentenstatus gelet op het specifiek karakter van dergelijkeobjecten. De marktwaarde is gebaseerd op taxatierapporten van onafhankelijke externe deskundigen.De taxatie van het Klokgebouw en de Lichttoren is opgemaakt met peildatum 31 december 2011.Objecten met een monumentenstatus worden indien van toepassing gewaardeerd op marktwaarde(kosten koper) van het object. De marktwaarde is bepaald op basis van externe taxaties volgens dediscounted cashflow methode en de huurwaarde kapitalisatiemethode. De gehanteerde parametersten aanzien van de discounted cashflow berekeningen zijn als volgt: • Disconteringsvoet: 6,75 procent. • Jaarlijkse inflatie, als basis voor jaarlijkse huur- en kostentoename: 1,6 procent. • Kosten koper: 7,0 procent. • Exit yield: 7,5 procent - 7,85 procent • De gehanteerde parameters ten aanzien van de huurwaarde kapitalisatiemethode zijn als volgt: • Basis (risicovrije rendementseis) + risico-opslag: 6,75 procent - 8,45 procent. • Kosten koper: 7,0 procent.Gebaseerd op bovenstaande uitgangspunten varieert het netto-aanvangsrendement van 7,61 procent- 8,43 procent. Het bruto-aanvangsrendement varieert van 9,32 procent -10,51 procent.De herwaardering wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.De taxatiewaarde ultimo 2011 van het Klokgebouw bedraagt € 18.500.000 en is daarmee gedaald met€ 500.000 ten opzichte van 2010. De lagere marktwaarde is te verklaren door de verslechterde markt. 2011 2010Lichttoren commerciële ruimten en parkeerplaatsen 35.700.000 37.000.000Lichttoren 3 huurlofts 922.569 1.170.334Saldo per 31 december 36.622.569 38.170.334De getaxeerde waarde van de commerciële ruimten inclusief parkeerplaatsen in de Lichttorenbedraagt € 35.700.000. Dit is € 1.300.000 lager dan de taxatie van voorgaand jaar. Toen bedroeg dewaardering € 37.000.000. De lagere marktwaarde is te verklaren door de verslechterde markt.Ook de waardering van de drie lofts is als gevolg van marktomstandigheden naar beneden bijgesteld.3. Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 2011 20103.1 Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 291.064.742 281.726.701Totaal onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 291.064.742 281.726.701 121
  • 122. 3 Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 2011 2010Stand per 1 januari 275.794.655 254.532.788Overboeking van onroerende zaken in exploitatie 22.468.895 26.579.489Mutatie actuele waarde -10.457.736 -5.317.622 287.805.814 275.794.655Voorraad onverkochte woningen verkoop onder voorwaarden 3.258.928 5.932.046Stand per 31 december 291.064.742 281.726.701Het aantal woningen opgenomen onder Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden bedraagt2.578 (2010: 2.176 woningen).De belangrijkste uitgangspunten voor de berekening van de actuele waarde zijn als volgt: • Eerste verwerking op basis van contractprijs met koper; • Aanpassing van de marktwaarde op basis van regeling verkoop onder voorwaarden conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regio Zuid-Oost-Noord-Brabant; • Er is geen rekening gehouden met zelf aangebrachte investeringen door de koper.Per 31 december 2011 zijn 27 (2010: 41) door Stichting Trudo teruggekochte Slimmer Kopen®woningen nog niet wederverkocht. Het voornemen bestaat om deze woningen in 2012 zo spoedigmogelijk te verkopen als Slimmer Kopen® woningen.4. Onroerende zaken in ontwikkeling 2011 20104.1 Onroerende zaken in ontwikkeling Stichting Trudo 7.821.545 30.722.8934.2 Onroerende zaken in ontwikkeling groepsmaatschappijen 934.820 5.375.391Totaal onroerende zaken in ontwikkeling 8.756.365 36.098.2844 Onroerende zaken in ontwikkeling 2011 2010Stand per 1 januariBoekwaarde per 1 januari 36.098.284 43.835.921Herrubricering van voorziening onrendabele investeringen 24.361.805 0Aanschafprijs 60.460.089 43.835.921Mutaties :- Investeringen 27.643.291 22.631.818- Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie -15.313.842 -6.007.650- Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie van -36.901 0groepsmaatschappijen- Overboeking activa ten dienste van de exploitatie -495.977 0- Afwijking onrendabele investeringen t.o.v. eerdere -2.564.699 0 inschattingen- Bijzondere waardeverminderingen -20.865.371 0- Benutting voorziening onrendabele investeringen -5.224.645 0 43.601.945 60.460.089Herrubricering voorziening onrendabele investeringen -34.845.580 -24.361.805Boekwaarde per 31 december 8.756.365 36.098.284De onroerende zaken in ontwikkeling bestaan uit projecten die bestemd zijn voor de verhuur. Op dekosten worden de overige opbrengsten zoals subsidies in mindering gebracht. Daar waar sprake isvan onrendabele investeringen, zijn de hiervoor voorziene bedragen eveneens in mindering gebracht.In het verleden is reeds op de lopende projecten € 24.361.805 aan onrendabele investeringen inmindering gebracht waardoor de boekwaarde van de lopende projecten op 1 januari 2011€ 36.098.284 bedroeg.122
  • 123. De mutaties in de post onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder toegelicht:InvesteringenGedurende 2011 hebben er investeringen in de verschillende projecten plaatsgevonden. De grootsteuitgaven hebben plaatsgevonden in de projecten Kruidenbuurt, de Rijtse Vennen, Kwartelstraat enStrijp-S. De uitgaven worden verhoogd met toegerekende rente tijdens de bouw. In 2011 is€ 2.065.806 aan bouwrente geactiveerd. Hierbij is een gemiddelde rentevoet van vijf procentgehanteerd.Overboekingen naar onroerende zaken in exploitatie en activa ten dienste van de exploitatieBij oplevering van een project worden de investeringen overgeboekt naar onroerende zaken inexploitatie. In 2011 zijn onder andere 33 huurwoningen in de Kruidenbuurt, 35 huurwoningen in deRijtse Vennen en de projecten Kwartelstraat en Boschdijk opgeleverd.De onroerende zaken in exploitatie hebben alleen betrekking op verhuureenheden in eigendom vanStichting Trudo of één van haar deelnemingen. Er zijn ook investeringen gedaan in panden dieStichting Trudo huurt en weer doorverhuurt. Deze investeringen zijn overgeboekt naar activa tendienste van de exploitatie.Afwijking onrendabele investeringen ten opzichte van eerdere inschattingenIndien projecten na oplevering nog een saldo hebben, zal dit saldo ten gunste of ten laste van hetresultaat gebracht worden. Een saldo ontstaat wanneer de werkelijke onrendabele investeringenafwijken van de onrendabele investeringen waarvoor een voorziening was gevormd. Deze post isverder toegelicht in de winst-en-verliesrekening bij de overige waardeveranderingen materiële vasteactiva op pagina 142.Bijzondere waardeverminderingenDe bijzondere waardeverminderingen bestaat voor € 20.841.947 uit het afboeken van plankosten enwaardeverminderingen van reeds verworven panden en gronden. Deze post is nader toegelicht in dewinst-en-verliesrekening bij de overige waardeveranderingen materiële vaste activa op pagina 142.De overige € 23.424 heeft betrekking op het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken naarnieuwbouwprojecten. Deze nieuwbouwprojecten hebben uiteindelijk geen vervolg gekregen. Alle totdan toe geboekte kosten zijn ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de post overigeadvieskosten.Benutting voorziening onrendabele investeringenOmdat te realiseren woningen betaalbaar moeten zijn voor de primaire doelgroep is het veelal nietmogelijk om voor nieuwe huurwoningen een kostendekkende huur te vragen. Het gevolg is dat eengedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend kan worden en er sprake is van eenonrendabele investering. De onrendabele investeringen van projecten die zijn opgeleverd zijn op dezeregel verantwoord.Na deze mutaties resteert een saldo € 43.601.945 voor projecten die op balansdatum nog inontwikkeling zijn. Deze investeringskosten kunnen niet geheel terugverdiend worden. Voor het tekortis een voorziening gevormd. De voorziening onrendabele investeringen is in mindering gebracht ophet saldo. De boekwaarde ultimo 2011 bedraagt hierdoor € 8.756.365. De totale cumulatievewaardeverminderingen bij de projecten die ultimo 2011 in uitvoering zijn bedragen € 55.710.951(2010: € 24.361.805).5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2011 2010Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 3.498.786 3.291.751Stichting TrudoOnroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 12.073 2.008groepsmaatschappijenTotaal onroerende en roerende zaken ten dienste van de 3.510.859 3.293.759exploitatie 123
  • 124. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2011 2010Stand per 1 januari 3.293.759 1.313.164Investeringen 433.824 2.529.560Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling 495.977 0Overboeking naar winst-en-verliesrekening 0 -43.100Afschrijvingen -712.701 -505.865Stand per 31 december 3.510.859 3.293.759Het verloop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in 2011 wordt als volgtgespecificeerd: Huisvesting Inventaris Automatisering Vervoer TotaalAanschafwaarde 2.872.808 73.439 4.401.221 118.141 7.465.609Cumulatieveafschrijvingen -876.805 -72.120 -3.122.027 -100.898 -4.171.850Boekwaarde per 1januari 1.996.003 1.319 1.279.194 17.243 3.293.759Investeringen 2011 702.256 - 208.366 19.179 929.801Afschrijving 2011 -272.864 -957 -426.883 -11.997 -712.701 429.392 -957 -218.517 7.182 217.100Aanschafwaarde 3.575.064 - 4.609.587 137.320 8.395.410Cumulatieveafschrijvingen -1.149.669 -73.077 -3.548.910 -112.895 -4.884.551Boekwaarde per 31december 2.425.395 362 1.060.677 24.425 3.510.859De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bestaan uit investeringen inhuisvesting, vervoermiddelen, inventaris en automatisering. Deze zaken zijn gewaardeerd tegen dehistorische kosten, verminderd met lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte economischelevensduur en rekening houdend met restwaarde.De investeringen (inclusief overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling) in 2011 bestaanvoornamelijk uit investeringen in de huisvesting van de Frontoffice aan de Mecklenburgstraat (€ 0,5miljoen), huisvesting van de backoffice aan de Apparatenfabriek (€ 0,2 miljoen) en investeringen inautomatisering (€ 0,2 miljoen).Afschrijvingen vinden plaats volgens het lineaire systeem. Vervoermiddelen worden in drie jaarafgeschreven, inventaris en automatisering in vijf jaar. Investeringen in de kantoren van Trudo in deApparatenfabriek en aan de Mecklenburgstraat worden in vijftien jaar afgeschreven.De onroerende en roerende zaken in exploitatie bevatten een object (Apparatenfabriek) dat door StichtingTrudo op marktwaarde is gewaardeerd en waarvan het deel dat ten dienste staat van de eigenbedrijfsvoering een aandeel in de marktwaarde heeft van circa € 1 miljoen.VerzekeringenIn het laatste kwartaal van 2011 is de Rabobank aangesteld als intermediair voor onze verzekeringen.De polis inzake de woningen is ondergebracht bij verzekeringsmakelaar Raetsheren van Orden. Deberekening van de premie vindt plaats op basis van aantallen. De gemiddelde herbouwwaarde isvastgesteld op € 80.000. De panden op Strijp-S zijn tevens verzekerd via Raetsheren van Orden. Deverzekerde waarde van deze panden is afzonderlijk vastgesteld.Om bij schade onderverzekering te voorkomen is afstand gedaan van de onderverzekeringsregel enzal volledige vergoeding plaatsvinden als schade ontstaat aan een gebouw met een hogere waardedan de gemiddelde gewogen herbouwwaarde. De objecten zijn verzekerd tegen het risico van brand -en stormschade (uitgebreide risicodekking).De onroerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn voor circa € 3,6 miljoen verzekerd.124
  • 125. Financiële vaste activa 2011 20106. Te vorderen BWS – subsidies 583.871 768.3847. Deelnemingen 497.814 862.4998. Leningen U/G 5.001.393 195.000Totaal financiële vaste activa 6.083.078 1.825.8836. Te vorderen BWS - subsidies 2011 2010Saldo per 1 januari 768.384 960.304Mutaties in het boekjaar:- rente 34.135 42.657- ontvangen rijksbijdragen -218.648 -234.577Saldo per 31 december 583.871 768.384Het kortlopende gedeelte van de post, te vorderen BWS-subsidie, bedraagt € 208.125.7. Deelnemingen 2011 2010Tivolikerk Eindhoven C.V. 0 612.000DNC Nieuwe Ontwikkelingen B.V. 195 256Lichtrijk Beheer B.V. 247.376 -3.388.537Voorziening voor Lichtrijk Beheer B.V. 0 3.388.537Social Finance Management B.V. 3.000 3.000Breedband Regio Eindhoven 247.243 247.243 497.814 862.499Verloop 2011 2010Saldo per 1 januari 862.499 1.308.061Resultaat deelneming DNC Nieuwe Ontwikkelingen B.V. 191 -62Mutatie RC DNC Nieuwe Ontwikkelingen B.V. -252 -7.500Deelneming Tivolikerk Eindhoven C.V. 300.184 612.000Resultaat Lichtrijk Beheer B.V. 3.635.913 -4.438.537Mutatie voorziening leningen Lichtrijk Beheer B.V. -3.335.031 3.335.031Mutatie voorziening deelneming Lichtrijk Beheer B.V. -53.506 53.506Mutatie voorziening onrendabele investering Tivolikerk EindhovenC.V. -912.184 0Saldo per 31 december 497.814 862.499Voor het te ontwikkelen project Tivolikerk is in 2010 een afzonderlijke rechtspersoon in de vorm vaneen Commanditair Vennootschap (C.V.) opgericht, namelijk Tivolikerk Eindhoven C.V. De NieuweCombinatie Nieuwe Ontwikkelingen B.V. treedt als beherend vennoot op in deze C.V. (twee procent).De kapitaaldeelname geschiedt door Stam en De Koning Vastgoed B.V. (49 procent) en TrudoProjectontwikkeling B.V. (49 procent). Trudo Projectontwikkeling B.V. heeft in 2011 € 300.184 aanvermogen verstrekt aan Tivolikerk Eindhoven C.V. De voorziening onrendabele top gevormd voor hette ontwikkelen project Tivolikerk is op de netto-vermogenswaarde van de deelneming in minderinggebracht en voor het restant is een voorziening gevormd.Trudo Lichtrijk B.V. heeft een dertig procent kapitaaldeelname in Lichtrijk Beheer B.V. De overigeEindhovense corporaties hebben de resterende zeventig procent van de aandelen in eigendom. Dedeelneming in Lichtrijk Beheer B.V. was ultimo 2010 gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde. Hetaandeel van Trudo Lichtrijk B.V. hierin was negatief € 3.388.537. De negatieve waarde was ontstaanna het treffen van voorzieningen voor verstrekte leningen aan de Netwerk Exploitatie MaatschappijEindhoven B.V (NEMe). In 2011 zijn de verschillende partijen overeengekomen dat de NEMe verkochtgaat worden. De scherpe onderhandelingen hebben mede geleid tot afspraken over de verstrekte 125
  • 126. leningen. Deze worden omgezet in nieuwe leningen. Hierbij wordt hypothecaire zekerheid aan onsverstrekt en heeft Reggefiber (de koper) de garantie afgegeven dat de leningen worden terugbetaald.We verwachten dan ook dat alle leningen terugbetaald kunnen worden waardoor de in 2010 getroffenvoorziening niet meer noodzakelijk is. De voorziening is in 2011 vrij gevallen ten gunste van hetresultaat.8. Leningen U/G 2011 2010Saldo per 1 januari 3.530.031 3.590.031Verstrekte lening Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven 1.551.362 0B.V.Aflossing lening Social Finance Management B.V. -30.000 -60.000Aflossing lening Bouwbedrijf van Asperdt B.V. -50.000 0Saldo per 31 december 5.001.393 3.530.031Voorziening leningen Lichtrijk Beheer B.V. 0 -3.335.031 5.001.393 195.000Het kortlopende gedeelte van leningen U/G bedraagt € 50.000.Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:Lening verstrekt aan 2011 2010 Verstrekt in Rente1. Bouwbedrijf van Asperdt B.V. 50.000 100.000 2002 5,0%2. Lichtrijk Beheer B.V. * 1.257.081 0 2005 4,2%3. Lichtrijk Beheer B.V. * 1.473.750 0 2008 4,684%4. Lichtrijk Beheer B.V. * 604.200 0 2009 3,892%5. Social Finance Management B.V. 65.000 95.000 2009 3,392%6. Netwerk Exploitatie Maatschappij 1.551.362 0 2011 4,0% Eindhoven B.V.Totaal 5.001.393 195.000* Ultimo 2010 zijn de leningen aan Lichtrijk Beheer B.V. boekhoudkundig gewaardeerd voor een bedrag van € 0.Deze leningen worden in 2012 omgezet in een nieuwe lening aan de Netwerk Exploitatie Maatschappij EindhovenB.V. (NEMe). De looptijd van de nieuwe lening bedraagt tien jaar en wordt lineair afgelost. De NEMe verstrekteen hypotheek op het passieve glasvezelnetwerk als zekerheid voor de nieuwe lening.Zekerheden en eindaflossingenHieronder volgt een overzicht van de geldende zekerheden en eindaflossingen per lening: • Lening 1: Geen zekerheden, de eindaflossing van deze lening vindt plaats in 2012. • Lening 2: Op eerste verzoek van leninggever zal leningnemer een, ten genoegen van leninggever, afdoende zekerheid stellen voor de nakoming van zijn verplichtingen. Deze lening wordt in 2012 omgezet in een nieuwe lening. • Lening 3: Schuldenaar dient op het eerste daartoe strekkende verzoek van de schuldeiser tot zekerheid voor al hetgeen deze ten tijde van dat verzoek uit hoofde van de geldlening nog van de schuldenaar te vorderen heeft, rente, boete en kosten daaronder begrepen, een recht van hypotheek te vestigen op het glasvezelnetwerk welke schuldenaar toebehoort c.q. zal toebehoren. Schuldenaar verklaart op eerste vordering van schuldeiser voldoende zekerheid te zullen verstrekken aan schuldeiser. Deze lening wordt in 2012 omgezet in een nieuwe lening. • Lening 4: Geldnemer verklaart op eerste vordering van geldgever voldoende zekerheid te zullen verstrekken aan geldgever. Deze lening wordt in 2012 omgezet in een nieuwe lening. • Lening 5: Geen zekerheden gesteld. De eindaflossing van deze lening vindt plaats in 2019. • Lening 6: Zoals eerder vermeld is in 2011 door de Eindhovense woningencorporaties een overeenkomst gesloten met Reggefiber. In deze overeenkomst is de verkoop van de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven (NEMe) geregeld. Onderdeel van deze overeenkomst is het omzetten van de rekening courant verhouding tussen Trudo lichtrijk B.V. en de NEMe in een lening met vier procent rente. Dit vindt plaats in 2012. Het saldo op de rekening-courant ultimo 2011 bedroeg € 1.551.362. De aflossing op deze lening is gekoppeld aan de voortgang van de aanleg van glasvezel in de Eindhovense wijken.126
  • 127. Vlottende activa9. Voorraden 2011 2010Onderhanden werk 821.392 4.404.299Grondposities 2.456.888 1.578.671Totaal voorraden 3.278.280 5.982.970Onderhanden werk 2011 2010Saldo per 1 januari 4.404.299 2.788.587Investeringen (incl. geactiveerde rente) 6.246.526 4.310.083Ten laste van haalbaarheidsonderzoeken -43.956 0Bijzondere waardeverandering (afboeking plankosten) -7.295.790 0Verkopen -1.198.967 -632.390Resultaat -282.619 -2.061.981Saldo per 31 december 1.829.493 4.404.299Voorziening -1.008.101 0Boekwaarde per 31 december 821.392 4.404.299De post onderhanden werk betreft de investering in de ontwikkeling van koopwoningen minus de aande woningen toe te rekenen kostprijs van de reeds verkochte woningen. De waardering vindt plaatstegen historische kosten verhoogd met toegerekende rente tijdens de bouw. In 2011 bedroeg dezegeactiveerde rente € 316.319. De gehanteerde rentevoet bedraagt vijf procent.Het resultaat bestaat uit het nacalculatorische resultaat van de verkopen in Lakerlopen en hetvoorcalculatorische resultaat van de verkopen in Rijtse Vennen en Rosheuvel Eersel. Bij projectRosheuvel is Slimmer Kopen® korting verstrekt waardoor het resultaat van het project negatief is.Daar staat tegenover dat Trudo een waardeclaim op de woningen heeft.Grondposities 2011 2010Saldo per 1 januari 1.578.671 3.557.331Investeringen (incl. geactiveerde rente) 3.083.395 180.025Overige waardeverandering -359.121 -2.158.685Saldo per 31 december 4.302.945 1.578.671Voorziening onrendabele investeringen -1.846.057 0Boekwaarde per 31 december 2.456.888 1.578.671De volgende grondposities zijn in het bezit van Trudo: 2011 2010Best 540.691 514.671Lungendonk, Helmond 760.000 1.064.000Vredeoord, Eindhoven 1.156.197 0Boekwaarde per 31 december 2.456.888 1.578.671In 2011 is samen met Hurks een grondpositie van circa elf hectare verworven in Vredeoord. Hetaandeel van Trudo bedraagt € 3.001.820 (exclusief BTW). De rest van de investeringen bestaan metname uit geactiveerde rente.In de komende jaren zullen op Vredeoord in verschillende fasen huur- en koopwoningen gebouwdgaan worden. Voor de huurwoningen uit de eerste fase heeft Trudo reeds een voorzieningonrendabele investeringen gevormd voor een bedrag van € 1.845.623. Deze voorziening onrendabeleinvesteringen is op de boekwaarde van de grond in mindering gebracht.Jaarlijks wordt de waarde van de grondposities getoetst. Voor de grond in Lungendonk is besloten omdeze af te waarderen naar € 5 per vierkante meter. Dit komt overeen met de waarde vanlandbouwgrond ultimo 2011. 127
  • 128. Vorderingen 2011 201010. Huurdebiteuren 1.066.291 1.474.14711. Overige debiteuren 818.620 605.96112. Belastingen en sociale premies 1.650.469 2.762.88213. Overlopende activa 2.993.099 3.431.166Totaal vorderingen 6.528.479 8.274.15610. Huurdebiteuren 2011 20101. Stichting Trudo 1.026.675 939.3852. Trudo Lichttoren B.V. 39.616 534.762Totaal 1.066.291 1.474.147Stichting Trudo Aantal 2011 Aantal 2010a. Zittende huurders 412 432.602 403 359.810b. Vertrokken huurders 319 763.188 305 777.742c. Betalingsregelingen,huurdersonderhoud, afrekening stook-en servicekosten 110.932 157.516Subtotaal 1.306.722 1.295.068d. Voorziening dubieuze debiteuren:- stand per 1 januari 355.683- dotatie t.l.v. exploitatie 151.428- afboekingen oninbaarheid -227.064 -280.047 -355.683 1.026.675 939.385De voorziening voor dubieuze huurdebiteuren die eind 2011 € 280.047 bedraagt, wordt toereikendgeacht om de dubieuze vorderingen per 31 december 2011 te kunnen dekken. Jaarlijks wordt 0,5procent van de huuropbrengsten gedoteerd aan de voorziening dubieuze debiteuren. De dotatie isgezien de risico’s in de huurdebiteuren toereikend.Trudo Lichttoren B.V. 2011 2010Saldo Trudo Lichttoren B.V. 91.076 1.916.222Af: voorziening dubieuze debiteuren -51.460 -1.381.460Totaal 39.616 534.762ICSE heeft in 2011 faillissement aangevraagd. De totale huurachterstand (€ 775.450) is afgeboekt.Verloop voorziening dubieuze debiteuren Lichttoren BV 2011Saldo per 1 januari 1.381.460Af: voorziening ICSE -500.000Af: voorziening woonhotel -830.000Saldo per 31 december 51.46011. Overige debiteuren 2011 2010Te factureren debiteuren 36.248 54.207Openstaande debiteuren 687.372 441.754R.C. verbonden maatschappijen met DNC 95.000 110.000Saldo per 31 december 818.620 605.961128
  • 129. 12. Belasting en sociale premies 2011 2010Omzetbelasting 1.372.776 2.509.690Vennootschapsbelasting 8.806 4.685Pensioenpremie Stichting Trudo 268.887 248.507Saldo per 31 december 1.650.469 2.762.882De omzetbelasting betreft posten binnen nieuwbouw projecten welke alsnog in vooraftrek kan wordengebracht.De looptijd van de belasting en sociale premies is korter dan één jaar.13. Overlopende activa 2011 2010Stichting TrudoNog te ontvangen rente bankrekeningen e.d 907.314 257.629Diverse vooruitbetaalde crediteuren 379.072 640.895Nog te ontvangen verkopen 519.074 839.472Nog te ontvangen bijzondere projectsteun Woensel-West 210.630 0Overige nog te ontvangen bedragen 133.311 189.631GroepsmaatschappijenNog te ontvangen rente uitgestelde huur woonhotel 125.222 0Nog in rekening te brengen huur woonhotel* 2.131.000 0Voorziening nog in rekening te brengen huur woonhotel* -2.131.000 0Nog te ontvangen bedragen Lichtrijk Beheer B.V. 655.069 560.847Nog te ontvangen bedragen NEM Eindhoven B.V. 0 1.520.451Voorziening Lichtrijk Beheer B.V. 0 -777.828Overige nog te ontvangen bedragen 63.407 200.069Saldo per 31 december 2.993.099 3.431.166* De huuropbrengsten van het woonhotel worden gelijkelijk over de huurperiode verantwoord. Over de gehelelooptijd (contract loopt van 2009 tot 2019) bezien, zullen we € 18.080.000 aan huurpenningen ontvangen.Rekening houdend met uitgestelde huur/ huurkorting etc. is dit gemiddeld € 1.808.000 per jaar. Gelet op definanciële positie van de huurder is besloten om voor de te egaliseren huuropbrengsten per 31 december 2011een voorziening te treffen vanwege vermoedelijke oninbaarheid.De looptijd van de overlopende activa is korter dan één jaar.14. Liquide middelen 2011 2010Direct, dan wel op korte termijn opvraagbaar:- kas, rekening-courant banken en gemeente 42.498.440 26.981.968- deposito’s 0 0Totaal liquide middelen 42.498.440 26.981.968Het hoge saldo liquide middelen wordt verklaard door het feit dat we leningen aangetrokken hebbenvoor investeringen op Strijp-S, die uiteindelijk later zullen plaatsvinden dan verwacht.Naast het saldo liquide middelen heeft Stichting Trudo in totaal € 20 miljoen aan kredietfaciliteitenbeschikbaar (waarvan € 10 miljoen reeds opgenomen). Bestaande uit: • Een direct opneembare ongeborgde kredietfaciliteit van € 5 miljoen bij Rabobank, welke op verzoek (tijdelijk) verhoogd kan worden tot € 10 miljoen. Ultimo 2011 was van deze kredietfaciliteit niets opgenomen; • Een, door het WSW, geborgde lening met variabele hoofdsom bij NWB van € 10 miljoen met een looptijd tot 15 november 2016. Ultimo 2011 was deze lening voor het volle bedrag opgenomen. Stichting Trudo mag, binnen bepaalde grenzen, van de lening variabele hoofdsom maandelijks de hoofdsom bepalen. De maximale hoofdsom is € 10 miljoen. De minimale opname van de lening met variabele hoofdsom bedraagt twintig procent, ofwel € 2 miljoen. 129
  • 130. 4.5 Toelichting op de geconsolideerde balans: Passiva15. GroepsvermogenVoor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot deenkelvoudige jaarrekening.16. Voorzieningen 2011 201016.a. Voorziening onrendabele investeringen 63.929.658 29.706.84316.b. Overige voorzieningen 4.894.337 53.506Totaal voorzieningen 68.823.995 29.760.34916.a. Voorziening onrendabele investeringen 2011 2010Saldo per 1 januari 29.706.843 0Herrubricering naar onroerende zaken in ontwikkeling 24.361.805 0 54.068.648 0Mutaties:Dotatie ten laste van resultaat 71.309.752 54.068.648Vrijval ten gunste van het resultaat -17.612.172 0Benutting voorziening -5.224.648 0 102.541.580 54.068.648Herrubricering naar onroerende zaken in ontwikkeling -34.845.580 -24.361.805Herrubricering naar onderhanden werk -1.008.101 0Herrubricering naar grondposities -1.846.057 0Herrubricering naar deelneming -912.184 0Saldo per 31 december 63.929.658 29.706.843Stichting Trudo investeert de komende jaren fors in wijkvernieuwingen en nieuwe projecten. Om dehuurwoningen bereikbaar te houden voor de doelgroep is het niet mogelijk een kostendekkende huurte vragen. Het gevolg is dat een gedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend wordt en ersprake is van een onrendabele investering. Voor de verwachtte onrendabele investeringen is eenvoorziening gevormd. De voorziening is gebaseerd op de nettocontantewaarde van de projecten. Degehanteerde uitgangspunten bij deze netto contante waarde berekening zijn identiek aan degehanteerde uitgangspunten bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie.De voorziening onrendabele investeringen bestaat ultimo 2011 uit de volgende projecten.130
  • 131. 2011 2010Kruidenbuurt fase 3 0 2.155.902Locomotiefstraat e.o. 4.119.806 0Woensel West 10.406.682 7.492.971Tivolikerk 817.919 11.110.000Strijp-S 40.617.091 0Overige projecten 7.968.160 8.947.970Saldo per 31 december 63.929.658 29.706.843Looptijd < 1 jaar 3.266.898 2.155.903Looptijd 2 - 5 jaar 52.170.879 21.387.540Looptijd > 5 jaar 8.491.881 6.163.400 63.929.658 29.706.84316.b. Overige voorzieningen 2011 2010Voorziening nog te verwerven gronden 4.894.337 0Voorziening deelneming 0 53.506Saldo per 31 december 4.894.337 53.506Voorziening nog te verwerven gronden 2011 2010Saldo per 1 januari 0 0Dotatie ten laste van resultaat 4.894.337 0Onttrekkingen 0 0Vrijval ten gunste van resultaat 0 0Saldo per 31 december 4.894.337 0Stichting Trudo heeft de verplichting op Strijp-S om op korte termijn bouwvelden af te nemen. Deverwerving vindt waarschijnlijk plaats in 2012. Gezien de huidige marktsituatie is de verwachting datde grondprijs niet terugverdiend zal worden. Omdat we niet meer onder de verplichting uit kunnen,wordt er een voorziening getroffen voor het verschil tussen de nominale verwervingsprijs en degemeentelijk vastgestelde grondprijs per vierkante meter voor sociale woningen (€ 270 per vierkantemeter).Voorziening deelneming 2011 2010Saldo per 1 januari 53.506 0Herrubricering naar leningen U/G 3.335.031 0 3.388.537 0MutatiesDotatie ten laste van resultaat 0 3.388.537Onttrekkingen 0 0Vrijval ten gunste van resultaat -3.388.537 0 0 3.388.537Herrubricering naar leningen U/G 0 -3.335.031Saldo per 31 december 0 53.506 131
  • 132. Langlopende schulden 2011 201017. Leningen kredietinstellingen Stichting Trudo 116.697.782 86.957.121 Leningen kredietinstellingen Trudo Monumenten B.V. 13.375.000 13.875.000 Leningen kredietinstellingen Trudo Lichttoren B.V. 23.060.500 23.922.500 153.133.282 124.754.62118. Terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden 288.431.039 274.792.804Totaal langlopende schulden 441.564.321 399.547.42517. Leningen overheid en kredietinstellingen 2011 2010Boekwaarde per 1 januari 124.754.621 87.324.861Geherrubriceerd onder kortlopende schulden 10.570.240 14.875.739Saldo per 1 januari 135.324.861 102.200.600Mutaties in het boekjaar:- nieuwe leningen 34.000.000 48.000.000- periodieke en contractuele aflossingen -10.570.240 -14.875.739Saldo lang vreemd vermogen per 31 december 158.754.621 135.324.861Herrubricering naar kortlopende schulden -5.621.339 -10.570.240Boekwaarde per 31 december 153.133.282 124.754.621Specificatie naar looptijdLooptijd < 1 jaar 5.621.339 10.570.240Looptijd 1 - 5 jaar 46.738.825 40.272.842Looptijd > 5 jaar 106.394.457 84.481.779 158.754.621 135.324.861€ 116.697.782 van de leningen is rentevast en varieert tussen de 1,56 procent en 7,84 procent.€ 36.435.500 van de leningen heeft een variabele rente en varieert van driemaands EURIBOR meteen opslag tussen de 1,9 procent en 2,3 procent. Van de leningen met een variabele rente is hetrenterisico afgedekt door middel van renteswapcontracten, De gewogen gemiddelde rentevoet van hetvreemd vermogen bedraagt voor Stichting Trudo 3,72 procent (2010: 3,94 procent), voor de TrudoMonumenten B.V. 3,95 procent (2010: 4,05 procent) en voor de Trudo Lichttoren B.V. 4,28 procent(2010: 4,35 procent).Aflossingen in 2012De verschuldigde aflossingen in 2012 bedragen € 5.621.339. Deze aflossingen zijn geherrubriceerdnaar de kortlopende schulden.BorgstellingAlle leningen van Stichting Trudo zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voorhet verlenen van de borgstelling vereist het WSW nadere zekerheden. De woningcomplexen dienenals onderpand voor de WSW-borgstelling. Indien Trudo haar verplichtingen op de leningen niet kanvoldoen neemt het WSW deze verplichting over. Het WSW is dan gerechtigd om hypotheek tevestigen op onze woningen.De leningen bij de Trudo Lichttoren B.V. en de Trudo Monumenten B.V. zijn gefinancierd bij deRabobank; hierbij is hypotheekrecht verstrekt aan de Rabobank.RenterisicoHet WSW definieert het renterisico als de omvang van de leningen waarvoor in enig jaar de rentedient te worden vastgesteld. Het WSW-renterisico bestaat daarmee uit het totaal van: - de jaarlijkse eindaflossingen van langlopende leningen in een bepaald jaar; - de renteherzieningen in datzelfde jaar op de leningen; - de spreadherzieningen van de basisrentelening in dat jaar,verminderd met eventueel reeds nieuw aangetrokken langlopende financiering met storting in dat jaar.132
  • 133. Dit totaalbedrag mag in het geval van Trudo maximaal vijftien procent (norm WSW) bedragen van demateriële vaste activa op 1 januari van het desbetreffende jaar. Dit is een afwijking ten opzichte vande standaard: daar is de norm gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille.Op basis van de leningportefeuille ziet het renterisico van Trudo er als volgt uit:Het risico van “spreadherzieningen” op basis rente lening is beperkt, omdat het slechts de opslag opde lange, overeengekomen rente betreft. Deze is met de doorzichtige staaf aangegeven. Op basis vanhet huidige renterisicoprofiel blijkt dat er in geen enkel jaar sprake is van een overschrijding van derenterisiconorm van het WSW.Tot slot dient in dit verband nog vermeld te worden dat het renterisico van de lening variabelehoofdsom voor honderd procent is opgenomen, conform voorschrift van WSW. Deze lening dient in depraktijk slechts voor twintig procent verplicht te worden opgenomen.Reële waardeIndien Trudo haar leningen vervroegd zou aflossen, betaalt Trudo hiervoor de reële waarde van deleningen. De waarde die een lening heeft op het moment van afkopen wordt de reële waarde van deleningen genoemd. Het verschil tussen de boekwaarde en de reële waarde is het contant gemaakterenteverschil van de afgesloten lening t.o.v. van de huidige marktrente van een soortgelijke lening. Dewaarde wordt berekend door alle toekomstige kasstromen uit rente en aflossing contant te makentegen een disconteringsvoet. De disconteringsvoet is per lening gebaseerd op de zero-coupon curvedie voor een soortgelijke lening in de markt wordt gehanteerd. De reële waarde van de leningen ultimo2011 is berekend op € 178.941.313.Leningen groepsmaatschappijen Trudo Monumenten B.V. Trudo Lichttoren B.V.Aangetrokken leningen 2009 15.000.000 25.000.000Aflossing 2009 275.000 0Aflossing 2010 500.000 215.500Aflossing 2011 350.000 862.000Aflossing 2012* 500.000 862.000Leningen 31-12-2011 13.375.000 23.060.500Looptijd langer dan 5 jaar 11.375.000 9.806.250Rentepercentage 3-maands euribor met een 3-maands euribor met een opslag van 1,9%. opslag van respectievelijk 2,3% en 2,21%*De aflossing 2012 wordt gerubriceerd onder de kortlopende schulden. 133
  • 134. ZekerhedenDe zekerheden van de leningen per entiteit worden hieronder toegelicht.Leningen Trudo Monumenten B.V.Voor de leningen van € 15.000.000 zijn de volgende zekerheden gesteld: • Hypotheek: Op de eigendommen van de Monumenten B.V. is voor € 18.000.000 hypotheek gevestigd op een deel van het onroerend goed met een boekwaarde van € 21.600.000. • Verpanding: Op alle huidige en toekomstige vorderingen van Stichting Trudo uit hoofde van verhuur van de panden waarop hypotheek is gevestigd rust pandrecht. • Achterstelling: De verstrekte lening van Trudo Holding B.V. wordt achtergesteld bij de huidige en toekomstige vorderingen van de geldverstrekker.Leningen Trudo Lichttoren B.V.Voor de leningen van € 25.000.000 zijn de volgende zekerheden gesteld: • Hypotheek: Op de eigendommen van de Lichttoren B.V. is voor € 29.000.000 hypotheek gevestigd op een deel van het onroerend goed met een boekwaarde van € 35.700.000. • Verpanding: Op alle huidige en toekomstige vorderingen uit hoofde van verhuur van de panden waarop hypotheek is gevestigd rust pandrecht. • Achterstelling: De verstrekte lening van Trudo Holding B.V. wordt achtergesteld bij de huidige en toekomstige vorderingen van de geldverstrekker.DerivatenStichting Trudo past kostprijshedge accounting toe voor de door Trudo Monumenten B.V. en TrudoLichttoren B.V. afgesloten interestderivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningenworden omgezet in vast rentende leningen. Daarnaast wordt kostprijshedge accounting toegepastvoor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, inzoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden.Trudo Monumenten B.V.Trudo Monumenten B.V. heeft € 15.000.000 commerciële financiering (zonder borging WSW)aangetrokken bij de Rabobank. De rente van de lening is variabel. Aan deze lening zijn een tweetalrenteswaps gekoppeld waardoor de rente wordt omgezet van variabel naar vast.Zodoende is zekerheid verkregen over de toekomstige rentelasten. Omdat de huidige rentestand lageris dan de vaste rente die Trudo Monumenten B.V. betaalt, hebben de swaps een negatievemarktwaarde. Deze waarde bedraagt € 927.698 negatief.Omschrijving Swap 1 Swap 2 TotaalHoofdsom 7.500.000 7.500.000 15.000.000Rente 2,68% 3,43%Ingangsdatum 1 juni 2009 1 juni 2009Einddatum 1 juni 2014 1 juni 2019Marktwaarde ultimo 2011 - 264.925 - 662.773 - 927.698Marktwaarde ultimo 2010 - 204.938 - 308.140 - 513.078De negatieve waarde wordt bij de Rabobank geadministreerd onder een “interne limiet“, genaamd“Afgesproken bedrag”. Deze limiet is ruimschoots hoger dan de negatieve waarde. Zolang denegatieve waarde onder de limiet blijft, zal de Rabobank géén (aanvullende) dekking vragen.Positie Overzicht DerivatenRapportagedatum 31 december 2011Afgesproken bedrag 1.680.000Benutting Afgesproken Bedrag (€) - 927.698Restant afgesproken bedrag 752.302134
  • 135. Trudo Lichttoren B.V.Trudo Lichttoren B.V. heeft voor € 25.000.000 een commerciële financiering (zonder borging WSW)aangetrokken bij de Rabobank in de vorm van een tweetal roll-over leningen van elk € 12.500.000. Derente van de leningen is variabel. Aan deze leningen zijn een tweetal renteswaps gekoppeld waardoorde rente wordt omgezet van variabel naar vast.Zodoende is zekerheid verkregen over de toekomstige rentelasten. Omdat de huidige rentestand lageris dan de vaste rente die Trudo Monumenten B.V. betaalt, hebben de swaps een negatievemarktwaarde. Deze waarde bedraagt € 1.950.143 negatief..Omschrijving Swap 1 Swap 2 TotaalTegenpartij Rabobank RabobankHoofdsom 12.500.000 12.500.000 25.000.000Rente 2,95% 3,64%Ingangsdatum 1 oktober 2009 1 december 2009Einddatum 1 oktober 2014 1 december 2019Marktwaarde ultimo 2011 - 617.903 - 1.332.240 -1.950.143Marktwaarde ultimo 2010 - 505.760 - 691.599 -1.197.359De negatieve waarde wordt bij de Rabobank geadministreerd onder een “interne limiet“, genaamd“Afgesproken bedrag”. Deze limiet is ruimschoots hoger dan de negatieve waarde. Zolang denegatieve waarde onder de limiet blijft, zal de Rabobank géén (aanvullende) dekking vragen.De negatieve waarde blijft binnen de interne limiet van € 2.800.000.Positie Overzicht DerivatenRapportagedatum 31 december 2011Afgesproken bedrag 2.800.000Benutting Afgesproken Bedrag (€) -1.950.143Restant afgesproken bedrag 849.857TegenpartijrisicoDe partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen: Leningen overheid en krediet-instellingenN.V. Bank Nederlandse Gemeenten 19.000.000Nationale Waterschapsbank N.V. 67.561.490Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) 37.797.500Financiële instellingen (niet zijnde banken) 10.937.530Overige 23.458.101Stand per 31 december 2011 158.754.621Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij NationaleWaterschapsbank N.V. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden eninstellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van debank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is inhanden van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. iseen financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen vanoverheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. 135
  • 136. 18. Terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden 2011 2010Saldo 1 januari 274.792.804 252.674.524Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 42.910.645 41.691.509Verminderingen a.g.v. terugkoop -20.441.750 -15.112.020Waardemutatie terugkoopverplichting -8.830.660 -4.461.209Saldo per 31 december 288.431.039 274.792.804De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting vanonroerende zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden.Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met dewaardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. Deterugkoopverplichting heeft betrekking op 2.551 woningen (2010: 2.176 woningen).Kortlopende schulden 2011 201019. Schulden aan kredietinstellingen 5.621.339 10.570.24020. Schulden aan leveranciers 3.737.063 1.040.87621. Belastingen en premies sociale verzekeringen 836.325 714.97522. Overlopende passiva 4.252.508 3.288.190Totaal kortlopende schulden 14.447.235 15.614.281De kortlopende schulden hebben een looptijd van korter dan één jaar.19. Schulden aan kredietinstellingen 2011 2010Periodieke aflossingen 5.621.339 5.570.240Eindaflossingen 0 5.000.000Saldo per 31 december 5.621.339 10.570.24020. Schulden aan leveranciersDeze hebben een resterende looptijd van minder dan één jaar.21. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2011 2010Verschuldigde loonbelasting en sociale lasten Stichting Trudo 167.582 152.608Verschuldigde loonbelasting en sociale lasten 56.937 48.711groepsmaatschappijenVerschuldigde BTW Stichting Trudo 529.139 268.906Verschuldigde BTW groepsmaatschappijen 76.302 210.320Verschuldigde vennootschapsbelasting groepsmaatschappijen 6.365 34.430Saldo per 31 december 836.325 714.97522. Overlopende passiva 2011 2010Vooruitbetaalde huurdebiteuren 591.298 514.296Aangegane verplichtingen onderhoud per 31 december 768.275 762.216Reservering vakantiedagen 2011/2010 128.235 108.126Huur Paradijslaan/Heezerweg 2011 0 305.477Te betalen bestuursvergoeding 135.056 0Te ontvangen facturen nieuwbouwprojecten 740.920 0Rente leningen 1.505.272 1.070.567Overige posten 383.452 527.508Saldo per 31 december 4.252.508 3.288.190136
  • 137. 4.6 Financiële instrumentenAlgemeenStichting Trudo maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiëleinstrumenten die de onderneming blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiëleinstrumenten die in de balans zijn opgenomen en interestderivaten om toekomstige kasstromen af tedekken.Stichting Trudo handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om deomvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door eentegenpartij van aan de toegelaten instelling verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruitvoortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. Decontractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie vande mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedragvan de krediet- of marktrisico’s.KredietrisicoStichting Trudo heeft geen significante concentraties van kredietrisico.Stichting Trudo maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnenbeschikken.RenterisicoStichting Trudo loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen enschulden met variabele renteafspraken loopt zij risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen,met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over demarktwaarde.Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Stichting Trudo interest derivatenafgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.LiquiditeitsrisicoTrudo Monumenten B.V. en Trudo Lichttoren B.V. hebben interestderivaten bij de Rabobankafgesloten. Door de historisch lage rente is de waarde van deze producten negatief (zie toelichtinglanglopende leningen). Deze negatieve waarde valt nog ruimschoots binnen de limieten die deRabobank heeft gesteld. Mocht de rente verder dalen en de limiet overschreden worden dan kan deRabobank aanvullende zekerheden verlangen van deze B.V.’s. De Rabobank kijkt echter verder danalleen naar de negatieve marktwaarde van swaps. De swaps zijn namelijk gekoppeld aan leningenwelke eveneens bij de Rabobank zijn afgesloten. Aangezien de dochterondernemingen van Trudoprima in staat zijn om aan de renteverplichtingen te voldoen en er via de leningen al zekerheden zijnverstrekt aan de Rabobank zal een overschrijding van de limiet waarschijnlijk geen gevolgen hebben.Reële waardeDe reële waarde van de meeste in de balans verantwoorde financiële instrumenten, waarondervorderingen, effecten, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.ValutarisicoDe toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.4.7 Niet in balans opgenomen verplichtingenObligo ten behoeve van Waarborgfonds Sociale WoningbouwHet Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat ten behoeve van geldverschaffers garant voorde betaling van rente en aflossing van geldleningen, indien de geldnemer niet meer in staat is omhieraan te voldoen.Het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen bedraagt eind 2011 € 120.957.121 waarvan€ 4.259.339 verantwoord is onder kortlopende schulden.Per 31 december 2011 heeft de toegelaten instelling een obligo uitstaan van € 4.560.599 uit hoofdevan door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Deze obligo is opeisbaarindien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw nietvoldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Hierbij is geenrekening gehouden met eventuele opkomende verplichtingen als gevolg van ontwikkelingen in 2012. 137
  • 138. Aangegane verplichtingen nieuwbouw/ herontwikkelingVoor nieuwbouw projecten zijn eind 2011 de volgende verplichtingen aangegaan door:Stichting Trudo € 70.955.222Trudo Monumenten B.V. € 147.051Trudo Lichttoren B.V. € 38.044Trudo Vastgoed B.V. € 1.627.248Van de aangegane verplichtingen bij Stichting Trudo heeft voor € 55.010.824 betrekking opinvesteringen in nieuwbouw ten behoeve van huur en koop. Uit hoofde van het leveringsschema opStrijp-S bestaan verplichtingen inzake de verwerving van diverse bouwvelden voor een bedrag van€ 15.944.398. Voor deze verwervingen is reeds een voorziening gevormd van € 4.894.337.Ten slotte is in 2006 grond verworven in Lungendonk. Alleen indien de bestemming van deze grondwijzigt naar wonen zal een nabetaling plaatsvinden van maximaal € 8.200.000.Aangegane huur- en leaseverplichtingen huisvesting, automatisering en wagenparkTrudo heeft voor de uitvoering van haar werkzaamheden de volgende huurovereenkomsten gesloten: • Frontoffice aan de Mecklenburgstraat: jaarhuur inclusief servicekosten € 141.584, einddatum contract 31 augustus 2014; • Frontoffice ten behoeve van Bijzondere Klanten aan de Hertogstraat: jaarhuur € 22.619, einddatum contract 30 september 2012.De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Deper 31 december 2011 nog lopende operationele leaseovereenkomsten zijn de volgende: • Leasekosten vijf Toyota Aygo’s, € 18.739 per jaar; einddatum contract 10 augustus 2014; • Leasekosten Volkswagen Passat, € 10.305 per jaar, einddatum contract 7 september 2015; • Automatisering en telecommunicatie, de jaarlijkse vaste verplichtingen bedragen € 450.000; eindatum contract 1 oktober 2012.Holding De Nieuwe Combinatie B.V.Er zijn leasecontracten afgesloten voor in totaal € 92.636. Hiervan heeft € 33.837 betrekking op 2012,€ 58.819 heeft een looptijd langer dan één jaar, maar korter dan vijf jaar.Aangegane verplichtingen intercompanyTrudo heeft met een aantal van haar verbindingen huurovereenkomsten gesloten voor de aanhuurvan onroerend goed. Het juridisch eigendom van dit onroerend goed ligt bij de verbinding. • Klokgebouw; jaarhuur € 1.577.529, einddatum contract 31-12-2017, tegenpartij Trudo Monumenten B.V.; • Torentje Lichttoren inclusief parkeerplaatsen; jaarhuur € 57.584 einddatum contract 1 oktober 2013, tegenpartij Trudo Lichttoren B.V.; • Raiffeissenstraat 1, jaarhuur inclusief servicekosten € 61.259; einddatum contract 30 september 2016, tegenpartij Trudo Monumenten B.V.; • Dommelstraat 9, jaarhuur inclusief servicekosten € 87.608; einddatum contract 31 december 2017, tegenpartij Trudo Monumenten B.V.; • Raiffeissenstraat 1-01, jaarhuur inclusief servicekosten € 68.290; einddatum contract 1 maart 2019, tegenpartij Trudo Monumenten B.V.Aangegane verplichtingen verenigingen van eigenaarsStichting Trudo participeert in 114 Verenigingen van Eigenaars. Op basis van de huidige 114 VvE’sbedraagt de totale VvE-bijdrage voor 2012 ca. € 2.400.000.Overige aangegane verplichtingenStichting Trudo heeft een subsidie- en exploitatieovereenkomst gesloten met het Art & Woonhotel inde Lichttoren betreffende 35 sociale kamers. Trudo draagt jaarlijks per woning € 8.000 exclusief BTWbij. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. De verplichting komt uit op € 333.200 inclusief BTW perjaar. De overeenkomst kent een periode van vijf jaar en loopt af op 1 oktober 2014.Op Strijp-T wordt gebouw TAB gehuurd voor een jaarhuur inclusief BTW van € 185.075. Het contracteindigt op 1 maart 2014.138
  • 139. Daarnaast huurt Stichting Trudo het sportcomplex Eikenburg voor een jaarhuur van € 32.381. Hetcontract eindigt op 31 juli 2023.In Woensel-West huurt Stichting Trudo “Marconilaan 28 en 30” voor een jaarhuur van € 33.320inclusief BTW. Het contract is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op 1 november 2008.Garanties en zekerhedenStichting Trudo heeft in het kader van de financiering van Trudo Lichttoren B.V. toegezegd bij 18overschrijding van de DSCR -norm (rentedekking) op het niveau van Trudo Lichttoren B.V. zorg tezullen dragen voor een bijstorting van liquiditeiten tot maximaal een DSCR van 1,2. In 2012 zal deDSCR-norm bezien worden. Indien blijkt dat binnen de verschillende functies sprake is van financieelgezonde exploitaties zal de genoemde zekerheidsstelling komen te vervallen.4.8 VenootschapsbelastingHet fiscale resultaat tot en met 2011 is met name als gevolg van de herontwikkelingsopgaven in deKruidenbuurt en Woensel-West per saldo negatief. De toekomstige herontwikkelingsopgaven (voorbijvoorbeeld Woensel-West) zullen naar verwachting ook de komende jaren tot fiscale verliezenleiden. Derhalve verwachten we de fiscaal verrekenbare verliezen vanuit het verleden niet te kunnencompenseren. Het verschil tussen de commerciële en de fiscale waardering van activa ontstaatdoordat de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’ fiscaal niet als kosten wordtgeclassificeerd. Stichting Trudo heeft besloten af te zien van het vormen van een latentebelastingvordering. De stand van het compensabele verlies ultimo 2010 bedraagt € 18.243.641. In2011 verwacht Trudo gebruik te kunnen maken van de herbestedingsreserve. Met toepassing vandeze faciliteit kan fiscaal positief resultaat worden toegevoegd aan de herbestedingsreserve en optoekomstige investeringen worden afgeboekt. Het belastbare resultaat zal dan nihil zijn in 2011. Ultimo2011 is de stand van het compensabele verlies eveneens € 18.243.641.4.9 Fiscale eenheidVoor de BTW en VPB is een fiscale eenheid gevormd voor: • Woningcorporatie stichting Trudo Eindhoven • Trudo Holding B.V. Eindhoven • Flexx B.V. Eindhoven • Trudo Bijzondere Projecten B.V. Eindhoven • Trudo Projectontwikkeling B.V. Eindhoven • Trudo Onderhoud en Beheer B.V. Eindhoven • Trudo Monumenten B.V. Eindhoven • Trudo Lichttoren B.V. Eindhoven • Trudo Lichtrijk B.V. Eindhoven • Trudo Vastgoed B.V. EindhovenVennootschappen die horen tot de fiscale eenheid zijn hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschuldenvan de gehele fiscale eenheid.18 Debt Service Coverage Ratio 139
  • 140. 4.10 Toelichting geconsolideerde winst-en-verliesrekeningBedrijfsopbrengsten23. Huren 2011 2010Te ontvangen huren 32.845.540 32.370.193AF:a. wegens leegstand -820.111 -1.384.926b. dotatie aan voorziening dubieuze debiteuren -1.593.142 -1.922.810Totaal huuropbrengsten 30.432.287 29.062.457De te ontvangen huren bestaan uit:woningen / bedrijfspanden € 32.482.538garages € 363.002 € 32.845.540Stichting TrudoDe huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg gemiddeld 1,22 procent (2010: 1,10 procent).GroepsmaatschappijenDe huurverhoging bij Trudo Monumenten B.V. en Trudo Lichttoren B.V. is per 1 januari 2011 verhoogdmet het CPI prijs indexcijfer.24. Vergoedingen 2011 2010Leveringen en diensten 1.224.360 1.149.346AF:Vergoedingsderving wegens leegstand -53.705 -41.860Totaal vergoedingen 1.170.655 1.107.486De post leveringen en diensten betreft de servicekosten voor complexen, die eigendom zijn vanStichting Trudo, servicekosten voor complexen die Stichting Trudo voor derden beheert en complexendie beheerd worden door VB&T voor Trudo Lichttoren B.V. Maandelijks wordt een voorschot voorservicekosten in rekening bij de huurders. De servicekosten bestaan o.a. uit glasverzekering,rioolontstopping, schoonmaak van galerijen, onderhoud liften en stookkosten. Bij het bepalen van devoorschotten wordt ernaar gestreefd dat deze kostendekkend zijn. Jaarlijks vindt, achteraf, eenafrekening plaats met de huurders waarbij het saldo tussen voorschotten en werkelijke kosten wordtverrekend.25. Resultaat verkoop woningen 2011 2010Verkoopkosten, taxatiekosten, bodemonderzoek e.d. -971.032 -1.069.396Verkoop gereedmaken -3.444.261 -6.014.277Totaal resultaat verkoop woningen -4.415.293 -7.083.646Onder de post resultaat verkoop woningen worden de verkoopkosten en het verkoopgereed gereedmaken van complexen gepresenteerd. Voor de waardeveranderingen van de verkopen ondervoorwaarden wordt verwezen naar de posten “mutatie actuele waarde verkopen onder voorwaardenen “waardeveranderingen terugkoopverplichtingen verkopen onder voorwaarden”.Verkoop gereedmakenIn een aantal complexen wordt onderhoud uitgevoerd gericht op het verkoop gereedmaken van dezecomplexen. Dit houdt in dat de woningen naar een hoger niveau worden gebracht qua veiligheid en/ofkwaliteit zodat de woning verkocht kan worden met Slimmer Kopen® korting. De zittende huurdersmogen de woning na oplevering kopen, maar ze mogen ook gewoon blijven huren. In het laatste gevalwordt de woning verkocht na mutatie.140
  • 141. Kosten verkoop gereedmaken in 2011:St. Gerlachtstraat: € - 75.687 (uitvoeringsfase) (2010: € 1.207.000)Sintenbuurt: € 57.945 (uitvoeringsfase) (2010: € 675.660)Lakerlopen: € 432.291 (uitvoeringsfase) (2010: € 3.485.073)Spinner/looijerstraat: € 63.857 (uitvoeringsfase) (2010: € 410.436)Julianastraat : € 1.119.899 (uitvoeringsfase) (2010: € 20.096)Schubertlaan: € 1.574.625 (uitvoeringsfase) (2010: € 167.789)P. Zeemanstraat: € 271.331 (voorbereidingskosten) (2010: € 0)Totaal € 3.444.26126. Overige bedrijfsopbrengsten 2011 2010Doorberekende administratiekosten 59.848 54.910Inschrijfgelden woningzoekenden 14.805 25.170Vergoeding huurcontracten 13.790 13.025Doorbelast aan Trudo VB&T holding B.V. 16.516 0Verkoop licenties Slimmer Kopen® 10.000 54.200Overige baten 22.835 3.338Teruggaaf prorata regeling 2005-2009 0 750.820Subsidie Klokgebouw 147.754 623.130Overige opbrengsten van gelieerde vennootschappen 1.225.106 1.233.771Totaal overige bedrijfsopbrengsten 1.510.654 2.758.364Trudo berekent vijf procent administratiekosten door aan de huurders over servicekosten en brengt bijhet afsluiten van huurcontracten een vergoeding in rekening.Een gunstige uitspraak door de fiscus leidde ertoe dat, met terugwerkende kracht tot en met 2005,een groter gedeelte van de BTW op de algemene kosten alsnog in aftrek genomen kon worden.Hiervoor is een suppletieaangifte bij de fiscus ingediend. Eind 2010 is deze suppletie toegekend. Ditbedrag is in 2011 ontvangen.Overige opbrengsten gelieerde vennootschappen betreft de opbrengst van Trudo VB&T Holding B.V.Bedrijfslasten27. Afschrijvingen op immateriële vaste activa 2011 2010Afschrijving in boekjaar 3.000 3.000Totaal afschrijvingen op immateriële vaste activa 3.000 3.000De goodwill betreft de VvE-portefeuille, welke medio 2007 is overgenomen door Trudo VB&T HoldingB.V. van Van de Leur B.V.. De goodwill wordt lineair in tien jaar afgeschreven.28. Afschrijvingen op materiële vaste activa 2011 2010Afschrijving in boekjaar Stichting Trudo 711.603 498.639Afschrijving in boekjaar Holding De Nieuwe Combinatie B.V. 1.098 7.226Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa 712.701 505.865De afschrijving in Stichting Trudo betreft afschrijving op huisvesting, inventaris, automatisering envervoermiddelen.De afschrijving in Holding De Nieuwe Combinatie B.V. betreft vijftig procent (proportioneel) van deafschrijvingskosten op inventaris. 141
  • 142. 29. Overige waardeverandering materiële vaste activa 2011 2010Mutatie onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten 53.697.581 54.068.648Afwijking onrendabele investeringen t.o.v. eerdere inschattingen 2.564.699 3.760.140Bijzondere waardevermindering onroerende zaken in ontwikkeling 20.841.947 1.380.729Overige waardeveranderingen -84.126 0Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa 77.020.101 59.209.517Mutatie onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten 2011 2010Kruidenbuurt fase drie 0 2.934.648Kwartelstraat 0 790.000Rijtse Vennen 0 1.500.000Woensel-West 3.424.377 8.720.000Strijp-S 53.758.176 19.769.000Tivolikerk -9.379.897 11.110.000Locomotiefstraat 4.121.633 0Vredeoord fase één 1.845.623 0Lakerlopen 1.000.000 0Overige projecten -1.072.331 9.245.000Totaal 53.697.581 54.068.648Stichting Trudo heeft een aantal mooie en uitdagende projecten in Woensel-West, Strijp-S en eenaantal kleinere projecten op de rol staan. De bouw van deze projecten zal in de komende jarenstarten. Om de huurwoningen bereikbaar te houden voor de doelgroep is het niet mogelijk eenkostendekkende huur te vragen. Het gevolg is dat een gedeelte van de investeringskosten nietterugverdiend wordt en er sprake is van een onrendabele investeringen. Voor de verwachtteonrendabele investeringen is een voorziening gevormd. Voor projecten waar voorgaand jaar eenvoorziening gevormd was, is gekeken of deze voorziening toereikend is. Waar nodig is de voorzieningverhoogd of verlaagd. In het geval van de Tivolikerk is besloten het grootste deel van de voorzieningvrij te laten vallen. Het vorig jaar beoogde programma wordt niet gerealiseerd. Momenteel bekijken wewelk programma wel haalbaar is.Afwijking onrendabele investeringen t.o.v. eerdere inschattingen 2011 2010Waterrijk Hollands Licht 0 -344.512Kruidenbuurt; fase één & twee 9.967 909.011Zonnekwartier fase vijf 0 934.515Apparatenfabriek (SK) 2.176.078 1.981.126Woensel-West 311.298 280.000overig 67.356 0Totaal 2.564.699 3.760.140Gedurende 2011 zijn nog diverse investeringen ten behoeve van onze huurders in deApparatenfabriek uitgevoerd. Zo zijn de begane grond en de zevende etage opgeknapt, zijn detechnische installaties verbeterd en is er een ontvangstbalie gerealiseerd.Ultimo 2011 is de Apparatenfabriek opnieuw getaxeerd voor een waarde van € 6.130.000. Dit is hogerdan voorgaand jaar toen de waarde werd bepaald op € 5.590.000. De waardestijging is echter lagerdan het geïnvesteerd bedrag in 2011. Het verschil is ten laste van het resultaat gebracht.In Woensel-West is samen met de gemeente Eindhoven een aantal overlastpanden verworven. Ditkomt de leefbaarheid in de buurt ten goede. Deze panden zijn opgeknapt en worden verhuurd. Dehuuropbrengsten zijn onvoldoende om de verwervingen en onderhoudskosten terug te verdienen. Hetverschil tussen de investeringsuitgaven en de bedrijfswaarde is ten laste van het resultaat gebracht.142
  • 143. Bijzondere waardevermindering onroerende zaken in ontwikkeling 2011 2010Plankosten diverse projecten 8.462.791 1.380.729Verworven gronden en gebouwen Strijp-S 12.379.156 0Totaal 20.841.947 1.380.729Plankosten diverse projectenStichting Trudo heeft diverse grote projecten onder handen zoals de wijkvernieuwingen van Woensel-West en de Kruidenbuurt en de herontwikkeling van het voormalig industriegebied Strijp-S. Voor dezeprojecten zijn kosten gemaakt. Bijvoorbeeld herhuisvesting, sloopkosten, architectkosten,stedenbouwkundige etc. Deze kosten kunnen alleen terugverdiend worden indien het vastgoed nabouw wordt verkocht of wordt verhuurd onder de categorie dure huur. Bij sociale verhuur liggen dehuurprijzen lager waardoor de kosten niet terug verdiend kunnen worden. De dure verhuur wordtbeperkt door de strengere Europese regelgeving en de verkoop is bijna niet mogelijk als gevolg vanmarktomstandigheden op de koopmarkt. Om deze redenen heeft Stichting Trudo besloten om allehistorische plankosten ten laste van het resultaat te brengen.Verworven gronden en gebouwen Strijp-SStichting Trudo en de Trudo Vastgoed B.V. hebben in het verleden bouwvelden en monumentalepanden verworven op Strijp-S. De verwervingsprijzen zijn voor de crisis reeds vastgelegd. Sindsdienzijn de marktomstandigheden flink verslechterd. De reeds verworven panden en bouwvelden zijngetoetst aan de huidige marktprijzen. Daarbij is gerefereerd aan de grondprijs die de gemeenteEindhoven in rekening brengt voor sociale woningbouw. Deze bedraagt € 270 per vierkante meter.Voor gebouwen en gronden die bestemd zijn voor parkeren wordt een grondprijs van € 0 gehanteerd.De parkeeroplossingen zijn altijd onrendabel waardoor Trudo verwacht dat we de betaaldegrondprijzen nooit zullen terugverdienen.Overige waardeveranderingen 2011 2010Aankopen en correcties -84.126 0Totaal -84.126 0In 2011 zijn twee woningen teruggekocht waarvan besloten is om ze in de verhuur te nemen. Debedrijfswaarde van deze woningen is lager dan de prijs waarvoor ze teruggekocht zijn. Daarnaasthebben er kleine administratieve correcties plaatsgevonden bij de parkeerplaatsen30. lonen, salarissen, sociale lasten 2011 2010Lonen en salarissen 6.502.047 5.936.859Sociale lasten 470.782 429.055Pensioenlasten 1.022.729 960.239Af: doorbelaste salariskosten -441.784 -200.125Totaal lonen, salarissen, sociale lasten 7.553.774 7.126.028Eind 2011 zijn 97 medewerkers (2010: 94) in dienst bij Stichting Trudo. Het aantal fte’s bedraagt 89,20(2010: 85,96). 143
  • 144. Het personeelsbestand van Stichting Trudo is als volgt medewerkers Fteopgebouwd:Verhuur, beheer en leefbaarheid 17,00 14,78Bijzondere Klanten 5,00 4,33Projectontwikkeling 6,00 5,78Bijzondere Projecten 9,00 9,11Emancipatie 3,00 2,67Onderhoud 7,00 7,00Administratie 10,00 8,95Finance&control 5,00 4,56Vastgoed beleid en verkoop 11,00 10,56Staf (HRM, ICT, secretariaat en JZ) 13,00 11,56Directie 4,00 4,00Overig (gedetacheerd) 7,00 5,92Totaal 97,00 89,22Het personeelsbestand inclusief verbindingen is als volgt:Stichting Trudo: 97VB&T Allianties B.V. 39Holding De Nieuwe Combinatie B.V. 6Totaal 142PensioenlastenDe medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Dezepensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassingmet prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voorzover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeftbesloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuurbesluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwetgekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.Stichting Trudo is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. De bijdragen aan het pensionfondszijn in de jaarrekening 2011 verwerkt als toegezegde-bijdrageregeling. Indien er bij het pensioenfondssprake is van een tekort volgen hier geen acute verplichtingen, anders dan hogere bijdragen in detoekomst, uit voort voor stichting Trudo. De dekkingsgraad van het SPW bedraagt ultimo 2011 101procent en ligt daarmee onder het vereiste minimum van 104,2 procent.31. Lasten onderhoud 2011 2010Klachtenonderhoud 1.148.313 1.297.034Mutatieonderhoud 1.058.087 1.850.713Planmatig onderhoud 8.814.063 6.815.700AF: Doorberekend aan huurders en overigen -125.157 -130.905Totaal lasten onderhoud 10.895.306 9.832.542De aangegane verplichtingen voor klachten en mutatieonderhoud, die betrekking hebben op hetboekjaar, zijn ten laste van het resultaat gebracht.De openstaande verplichtingen einde boekjaar 2011 bedragen € 707.925 (2010: € 636.646).De kosten voor mutatieonderhoud vallen in 2011 € 792.626 lager uit dan in 2010. Dit komt vooraldoordat in 2010 in een aantal complexen forse mutatiekosten zijn gemaakt als gevolg van eenstrategiewijziging. De woningen zouden eerst gesloopt worden, maar blijven nu in verhuur. Met alsgevolg dat er meer zaken zijn aangepakt. In het afgelopen jaar hebben vooral in deze complexenminder mutaties plaatsgevonden.Planmatig onderhoudHet planmatig onderhoud heeft voor een bedrag van € 6.837.942 betrekking op Stichting Trudo.Planmatig onderhoud wordt jaarlijks aan de hand van de meerjarenonderhoudsbegroting uitgevoerd.In deze begroting staan de werkzaamheden gepland aan de hand van onderhoudsschema’s.144
  • 145. Onder planmatig onderhoud vallen werkzaamheden met een gemiddelde onderhoudscyclus tussen devijf en vijfentwintig jaar.In 2011 zijn 59 projecten begroot voor planmatig onderhoud. Eind 2011 zijn 26 projecten gereed,twintig projecten waren gestart in 2011 maar lopen door in 2012 (€ 1.000.000). Deze projecten zijngrotendeels opgeleverd in 2011, maar worden in 2012 financieel afgewikkeld. Daarnaast zijn negenprojecten vervallen (€ 161.200) en vier projecten worden doorgeschoven naar 2012 (€ 884.855).In de post planmatig onderhoud is tevens het Groepenkastproject opgenomen voor een bedrag van € 1,3miljoen (2010: € 1,5 miljoen).In juli 2008 is besloten om bij woningen gebouwd vóór 1975 de groepenkast uit te breiden, elektra inde keuken uit te breiden en een deugdelijke wasmachineaansluiting aan te brengen. In 2,5 jaar tijdworden zo 2.849 woningen aangepakt. In 2011 waren 889 woningen gepland, waarvan er 859 zijngerealiseerd. De totale kosten voor dit project bedroegen in 2011 € 1.296.174. Het aantalgerealiseerde adressen is iets lager dan het aantal geplande adressen. Dit komt omdat sommigewoningen inmiddels verkocht zijn, voordat de groepenkast is uitgebreid.Het planmatig onderhoud van Trudo Monumenten B.V. bedraagt € 1.976.121 (2010: € 531.521).32. Bijzondere waardeverandering vlottende activa 2011 2010Afboeken plankosten 7.295.790 0Nog te verwerven gronden Strijp-S 4.894.336 0Lungendonk 359.121 2.158.685Totaal bijzondere waardevermindering van vlottende activa 12.549.247 2.158.685Afboeken plankostenStichting Trudo heeft diverse grote projecten onder handen. Voor deze projecten zijn kosten gemaakt.Bijvoorbeeld herhuisvesting, sloopkosten, architectkosten, stedenbouwkundige etc. Deze kostenkunnen alleen terugverdiend worden indien het vastgoed na bouw wordt verkocht of wordt verhuurdonder de categorie dure huur. Trudo bouwt voornamelijk voor de sociale sector. Bij sociale verhuurliggen de huurprijzen lager waardoor de kosten niet terug verdiend kunnen worden. De dure verhuurwordt beperkt door de strengere Europese regelgeving en de verkoop is bijna niet mogelijk als gevolgvan marktomstandigheden op de koopmarkt. Om deze redenen heeft Stichting Trudo besloten om allehistorische plankosten ten laste van het resultaat te brengen.Nog te verwerven gronden Strijp-SEen deel van de bouwvelden op Strijp-S zijn nog niet verworven. De grondprijzen zijn echter in hetverleden vastgesteld, waardoor de verplichting onherroepelijk is. De verwervingsprijzen zijn ookgetoetst aan de grondprijs voor sociale woningbouw van de gemeente Eindhoven (€ 270 per vierkantemeter). Voor het verschil tussen de vastgestelde verwervingsprijs en de grondprijs is een voorzieninggevormd.LungendonkTrudo heeft in 2006 geparticipeerd in grondverwervingen in Lungendonk, met het oog opwoningontwikkeling op de middellange termijn. Hierbij heeft Trudo in het totaal 15,2 hectare grondverworven. Door de huidige situatie op de woningmarkt en de verwachtingen hieromtrent in detoekomst heeft de gemeente Helmond deze uitbreidingslocatie als zodanig geschrapt. Voorgaand jaaris de grondpositie daarom afgewaardeerd naar € 1.064.000. De marktomstandigheden zijn verderverslechterd. Als gevolg hiervan heeft Trudo de grondpositie nog verder afgewaard tot een bedrag van€ 760.000. Deze waardering stemt overeen met de waardering van landbouwgrond.33.Overige bedrijfslasten 2011 2010Overige bedrijfslasten Stichting Trudo 9.400.082 8.599.839Overige bedrijfslasten groepsmaatschappijen 1.395.747 1.118.053Af: gefactureerde omzet groepsmaatschappijen -719.507 -824.462Totaal overige bedrijfslasten 10.076.322 8.893.430 145
  • 146. Overige bedrijfslasten Stichting Trudo 2011 2010Overige kosten werkapparaat 4.113.368 4.688.747Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen 4.646.022 3.423.857Overige servicekosten 640.692 487.235Totaal overige bedrijfslasten Stichting Trudo 9.400.082 8.599.839Hieronder volgt een specificatie van de overige bedrijfslasten van Stichting Trudo.Overige bedrijfslasten Stichting Trudo 2011 2010a. overige kosten werkapparaat:- Overige personeelskosten 380.207 222.701- Inhuur derden 436.803 746.854- Huisvestingskosten 527.077 1.080.188- Kosten Raad van Commissarissen 104.513 101.358- Algemene en bureaukosten 703.459 648.697- Beleidsactiviteiten 361.252 372.709- Kosten P.R. 488.835 425.965- Kosten klantenplatform / bewonerscommissies 27.492 38.251- Automatisering 598.863 534.960- Advieskosten derden 484.867 517.064 4.113.368 4.688.747b. Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatiewoningen- Onroerende zaakbelasting, rioolheffing en waterschapslasten 1.665.689 1.730.680- Verzekeringen 135.484 135.027- Overige lasten 638.733 -988.938- Kosten leefbaarheidsfonds 111.679 81.555- Contributie aan Verenigingen van Eigenaars 2.596.241 2.322.321- Exploitatieresultaat beheer derden -501.804 143.212 4.646.022 3.423.857c. Overige lasten i.v.m. servicekosten- Gas, water en elektra 201.952 198.913- Onderhoud- en schoonmaakkosten 72.202 89.494- Overige lasten 366.538 198.828 640.692 487.235Totaal overige bedrijfslasten Stichting Trudo 9.400.082 8.599.839Overige kosten werkapparaatBij de overige kosten werkapparaat worden lasten verantwoord die gemaakt worden voor hetinstandhouden van het werkapparaat. In onderstaand overzicht wordt toelichting gegeven op debelangrijkste verschillen ten opzichte van voorgaand jaar.Overige personeelskostenHet persoonlijk ontwikkelbudget is conform de CAO in uitvoering genomen. Dit resulteert in eenstijging van de kosten ten opzichte van 2010 voor een bedrag van € 60.000. Daarnaast zijn er 2011minder zieken geweest waardoor er minder ziekengeld is ontvangen (€ 20.000).Inhuur derdenVoor tijdelijke invulling van vacatures en voor incidentele projecten wordt een beroep gedaan opinhuur van derden. In 2011 is er € 436.803 besteed aan inhuur van derden (2010: € 746.854).146
  • 147. HuisvestingskostenDe frontoffice is eind 2009 naar de Mecklenburgstraat verhuisd en de backoffice van Trudo is in 2010verhuisd naar de Apparatenfabriek. De huurcontracten van de Heezerweg (voormalig pand frontoffice) en Paradijslaan (voormalig pand back office) liepen door tot eind 2011. Deze kosten zijn doormiddel van een reservering ten laste van het resultaat van 2010 gebracht. In 2011 zijn dehuisvestingskosten weer op een regulier niveau.AccountantskostenDe accountantskosten zijn verantwoord onder algemene en bureaukosten en advieskosten derden.Trudo heeft in 2011 een einddeclaratie van € 25.000 ontvangen over 2010, die pas in 2011verantwoord is.In onderstaande tabel staan de honoraria van de accountant. 2011 2010Onderzoek van de jaarrekening 56.961 31.000Andere controleopdrachten 2.500 2.500Totaal 59.461 33.500Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningenDe bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen zijn gestegen ten opzichte van2010. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de negatieve overige lasten in 2010. In deze post is in2010 circa € 2 miljoen gecorrigeerd voor de afrekening stook- en servicekosten. In het verleden is eente groot deel van de ontvangen bijdragen van huurders in de balans opgenomen als terug te betalenaan huurders. Deze bedragen hoeven op basis van de eindafrekeningen niet betaald te worden. In2010 is dit ten gunste van de winst-en-verliesrekening gecorrigeerd.Trudo exploiteert een aantal complexen voor derden. Onder derden worden ookdochtermaatschappijen verstaan. De kosten hiervoor worden verantwoord onder exploitatieresultaatbeheer derden. Het exploitatieresultaat is in 2011 positief. In 2010 was het resultaat negatief. Eenbelangrijke oorzaak hiervan is de gevormde voorziening voor het Klokgebouw voor de afrekeningstook- en servicekosten ten bedrage van € 1 miljoen.Overige bedrijfslasten groepsmaatschappijen 2011 2010Overige kosten werkapparaat 739.918 633.892Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatie woningen 655.829 484.161Totaal overige bedrijfslasten groepsmaatschappijen 1.395.747 1.118.053Gefactureerde omzet groepsmaatschappijenDe gefactureerde omzet groepsmaatschappijen bestaat uit:- gefactureerde omzet Holding De Nieuwe Combinatie B.V. € 374.127- gefactureerde omzet Trudo VB&T Holding B.V. € 345.380 € 719.507Financiële baten en lasten34. Rentebaten 2011 2010- Rente Besluit Woninggebonden Subsidies 34.135 42.657- Rente bank, deposito’s en rekening-courant 944.482 372.769- Overige rentebaten 5.701 65.129- Rente leningen u/g 131.671 93.106Totaal rentebaten 1.115.989 573.661De post rente bank, deposito’s is gestegen ten opzichte van 2010. Het eindsaldo op de spaarrekeningis gestegen van € 23 miljoen naar € 36 miljoen. 147
  • 148. 35. Waardeverandering financiële vaste activa 2011 2010Trudo Lichtrijk B.V. -777.828 777.828Totaal bijzondere waardevermindering van vlottende activa -777.828 777.828Trudo Lichtrijk B.V. heeft een dertig procent-deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. Lichtrijk Beheer B.V.is de entiteit waar de samenwerking en participatie van de vier Eindhovense corporaties in het kadervan de aanleg van glasvezel in Eindhoven tot uitdrukking komt. De verdeling van de aandelen vanLichtrijk Beheer B.V. is ultimo 2011 als volgt samengesteld: Trudo, Woonbedrijf en Wooninc. iederdertig procent en Domein tien procent. Lichtrijk Beheer B.V. participeert voor vijftig procent in NetwerkExploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. (NEMe B.V.). De overige vijftig procent is in handen vanReggefiber B.V., een particuliere organisatie die participeert in glasvezelprojecten. De gezamenlijkecorporaties participeren nu met € 3,5 miljoen nominaal in het aandelenkapitaal NEMe B.V.(Trudo Lichtrijk B.V.€ 1.050.000). Daarnaast hebben de corporaties via Lichtrijk Beheer B.V. aanNEMe B.V. voor een bedrag van ruim € 12,5 miljoen (Trudo Lichtrijk B.V. € 3.335.031) aan leningenverstrekt.Op 13 juli 2011 hebben Lichtrijk beheer B.V. en Reggefiber B.V. een onderhandelaarovereenkomstgesloten inzake de overdracht van de aandelen van de Netwerk Exploitatie Maatschappij EindhovenB.V.. In de overeenkomst is op hoofdlijnen het volgende besloten. 1. Reggefiber neemt het vijftig procent aandelenbelang in NEMe B.V. over voor een bedrag van € 3.500.000. 2. De individuele rekening-courant posities tussen de woningcorporaties en NEMe B.V. worden omgezet in leningen (rente vier procent) 3. De aandeelhoudersleningen inclusief de opgebouwde rente van Lichtrijk Beheer B.V. worden omgezet in een tien-jaars lineaire lening. De rente op deze lening bedraagt in de eerste drie jaren vier procent, daarna wordt deze ieder jaar met één procentpunt verhoogd. De NEMe B.V. verstrekt een hypotheek over het passieve glasvezel netwerk als zekerheid. 4. Lichtrijk Beheer B.V. draagt totaal voor ca € 2.400.000 bij in de exploitatiekosten.De verstrekte leningen en rekening-courant krediet van Trudo Lichtrijk B.V. aan Lichtrijk Beheer B.V.worden in 2012 afgelost. De nieuwe vervangende leningen worden ondergebracht bij Trudo HoldingB.V.In 2010 bedraagt de nettovermogenswaarde € 14.795.123 negatief. Het aandeel van Trudo Lichtrijk isdertig procent van dit bedrag zijnde € 3.388.537 negatief.Ook is in 2010 voor de vordering op de Netwerk Exploitatie Maatschappij Eindhoven B.V. eenvoorziening van € 777.828 opgenomen. Totaal is in 2010 € 5.216.365 ten laste van het resultaatgebracht.Gezien de ontwikkelingen in 2011 en 2012 is de netto-vermogenswaarde niet langer negatief en valtde voorziening die is getroffen in 2010 vrij ten gunste van het resultaat 2011.36. Waardeveranderingen terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden 2011 2010Waardeverandering terugkoopverplichting VOV 8.830.660 4.461.209Totaal waardeveranderingen terugkoopverplichtingen VOV 8.830.660 4.461.209De waardeontwikkeling (conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regio Zuid-Oost-Noord-Brabant) in het betreffende verslagjaar van de terugkoopverplichtingen verkopen onder voorwaarden.148
  • 149. 37. Rentelasten 2011 2010- Op basis van leningcontracten Stichting Trudo 4.296.821 2.845.114- Geactiveerde rente tijdens de bouw Stichting Trudo -2.462.682 -2.525.724- Op basis van leningcontracten Trudo Monumenten B.V. 707.367 732.130- Op basis van leningcontracten Trudo Lichttoren B.V. 1.369.742 1.405.419- Overige rentelasten 5.909 13.545Totaal rentelasten 3.917.157 2.470.484In 2011 is voor € 34.000.000 aan nieuwe leningen aangetrokken door Stichting Trudo. Hierdoor zijn derentelasten in 2011 toegenomen. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille vanStichting Trudo komt nu uit op 3,55 procent (2010: 3,63 procent). Het gemiddelde rentepercentagevan Trudo Monumenten B.V. is 3,91 procent (2010: 3,91 procent) en van Trudo Lichttoren B.V.4,19 procent (2010: 4,19 procent).Over de nieuwbouwprojecten in ontwikkeling wordt rente tijdens de bouw toegerekend, die inmindering wordt gebracht op betaalde rente.38. VennootschapsbelastingDe weergegeven belastinglast heeft betrekking op de jointventures, deze maken geen deel uit van defiscale eenheid van waartoe Stichting Trudo, Trudo Holding en haar honderd-procent deelnemingenbehoren.Het fiscale resultaat 2011 van Stichting Trudo is nihil en in 2011 is derhalve geenvennootschapsbelasting berekend. Gelet op de toekomstige herontwikkelingsopgaven (voorbijvoorbeeld Woensel-West) zullen naar verwachting ook de komende jaren fiscale verliezen wordengerealiseerd. Derhalve verwachten we de fiscaal verrekenbare verliezen vanuit het verleden niet tekunnen compenseren. Om deze redenen heeft Stichting Trudo besloten af te zien van hetverantwoorden van een belastingbate.39. Resultaat deelnemingen 2011 2010- Holding De Nieuwe Combinatie B.V. 191 -62- Lichtrijk Beheer B.V. 3.635.913 -4.438.537Totaal resultaat deelneming 3.636.104 -4.438.599De Nieuwe Combinatie Nieuwe Ontwikkelingen B.V. is een 100-procent dochteronderneming vanHolding De Nieuwe Combinatie B.V. Er worden geen activiteiten uitgevoerd.In 2009 werd de deelneming in Lichtrijk Beheer B.V. door Trudo Lichtrijk B.V. gewaardeerd tegen denominale waarde van € 1.050.000. Vanaf 2010 vindt de waardering plaats tegen netto-vermogenswaarde. Het aandeel van Trudo Lichtrijk B.V. in de netto-vermogenswaarde van LichtrijkBeheer B.V. bedraagt in 2010 € 3.388.537 negatief. De negatieve waarde wordt veroorzaakt door deeerder genoemde aanloopverliezen in de NEMe en het treffen van de voorzieningen voor deverstrekte leningen aan de NEMe.Het verschil tussen de nominale waarde en de waarde op basis van netto-vermogenswaarde bedraagt€ 4.438.537. Dit bedrag is ten laste van het resultaat in 2010 gebracht. Hiermee zijn de verliezen vande afgelopen jaren ineens ten laste van het resultaat van 2010 gebracht.Gezien de ontwikkelingen in 2011 is deze waarde niet langer negatief en valt de voorziening die isgetroffen in 2010 vrij ten gunste van het resultaat 2011.40. Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 2011 2010Stichting Trudo 68.145.486 67.024.982Trudo Monumenten B.V. -537.492 -8.524.562Trudo Lichttoren B.V. -1.547.174 -7.262.015Totaal mutatie actuele waarde 66.060.820 51.238.405 149
  • 150. Stichting TrudoDe mutatie in de bedrijfswaarde geeft de waardeverandering weer van de bedrijfswaarde eindeboekjaar 2011 ten opzichte van einde boekjaar 2010, waarbij mutaties als gevolg van(des)investeringen buiten beschouwing worden gelaten. Deze post als volgt worden verklaard:Mutatie actuele waarde 2011 2010Autonome ontwikkeling 11.175.870 9.079.044Parameter- en niveauwijzigingen 52.818.884 55.902.548Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie leningen 3.443.802 2.043.390Mutatie i.v.m. hogere bedrijfswaarde 706.930 0 68.145.486 67.024.982Autonome ontwikkeling 2011 2010Vrijval kasstroom voorbije boekjaar 342.669 929.488Effect één jaar opschuiven 10.833.201 8.149.556 11.175.870 9.079.044Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van het bezit wordt gekeken naar de toekomstige kasstromen.Kasstromen van het afgelopen jaar zijn verstreken (vrijgevallen) en tellen niet meer mee voor debedrijfswaarde berekening.De bedrijfswaarde bestaat uit het contant maken van toekomstig gemaakte kasstromen. Door hetverstrijken van een jaar komen de toekomstige kasstromen één jaar dichterbij te liggen. De nettocontante waarde stijgt hierdoor.Parameter- en niveauwijzigingen 2011 2010Inflatie 0 -9.000.000Restwaarde 41.197.905 0Verlengen levensduur 4.972.000 4.853.000Toevoegen verkopen 11.857.000 71.305.000Huren - 4.123.000 13.500.000Verkoop gereedmaken - 3.281.000 -6.000.000Mutatieonderhoud 9.427.000 -1.634.000Overige onderhoudslasten -3.907.000 -3.866.000Emancipatie en leefbaarheid - 4.396.000 2.000.000Overige effecten 1.071.979 -15.255.452 52.818.884 55.902.548De bedrijfswaarde bestaat uit toekomstige kasstromen die contant gemaakt worden met eendisconteringspercentage van 5,0 procent. Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen wordenaannames gemaakt over onder andere de jaarlijkse kostenstijging, de verwachte inflatie, hetkostenniveau etc. De aannames worden gebaseerd op meerjarenbegrotingen, ervaringscijfers enkengetallen in de branche. Jaarlijks wordt bezien of de gebruikte parameters nog actueel zijn enzonodig worden aanpassingen gedaan. Bovenstaande tabel toont de belangrijkste wijzigingen in2011. Hieronder volgt een toelichting per wijziging.RestwaardeDe bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. Derestwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onderaftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting. De reële waarde is gebaseerd opeen vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd metverwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.Verlengen levensduurHet handhaven van een minimum restant levensduur van tien jaar leidt tot een stijging van debedrijfswaarde. Wanneer een jaar is verstreken resteert in principe nog een levensduur van negenjaar. In de bedrijfswaarde wordt echter wederom een levensduur gehanteerd van tien jaar. In feite is er150
  • 151. voor de bedrijfswaarde berekening dan sprake van een levensduur verlenging van één jaar. Dit leverteen positieve bijdrage op voor de bedrijfswaarde. Dit effect treedt jaarlijks op.Toevoegen verkopenVoorgaand jaar is besloten om de verwachte verkoopopbrengsten van de eerste vijf jaren mee tenemen in de berekening. Dit betekende dat de verwachte verkoopopbrengsten tot en met 2015 in deberekening werden betrokken. Nu, een jaar later, worden wederom de verkopen van de komende vijfjaren meegenomen ofwel de verkopen tot en met 2016. De verwachte verkopen in het jaar 2016worden daardoor toegevoegd aan de berekening. Dit leidt tot een hogere bedrijfswaarde.HurenDe doorgerekende huuropbrengsten in de bedrijfswaarde zijn iets gedaald, doordat er meer woningenzijn verkocht. Diverse factoren zijn van invloed op de hoogte van deze huuropbrengsten. Dit zijn onderandere de hoogte van de huur die de huidige huurders betalen, en de verwachte huurstijging alsgevolg van huurharmonisatie. Dit laatste is de huurstijging indien een huurder met een lage huurvertrekt en er een nieuwe huurder tegen een hogere huur (de streefhuur) voor terugkomt.Verkoop gereedmakenIn verschillende complexen worden in aanvulling op het reguliere planmatig onderhoud aanvullendeuitgaven gedaan. Het betreft woningen waarvan de strategie is gewijzigd van sloop naar SlimmerKopen®.De afname van de bedrijfswaarde wordt veroorzaakt doordat in 2011 minder uit is gegeven danverwacht. De verwachte uitgaven voor 2011 hebben een positief effect opgeleverd bij het onderdeelvrijval kasstroom voorbije boekjaar van de autonome mutatie doordat deze uitgaven nu zijndoorgeschoven naar 2012. Hierdoor worden deze opnieuw in de bedrijfswaarde opgenomen. Hetgevolg hiervan is dat de bedrijfswaarde weer daalt. Ook zijn de verwachte uitgaven naar bovenbijgesteld. Ook dit heeft een daling van de bedrijfswaarde tot gevolg.MutatieonderhoudDe verwachte uitgaven voor het mutatieonderhoud worden bepaald door het aantal verwachteverhuringen te vermenigvuldigen met de gemiddelde kosten per verhuring. In de afgelopen jaren isgebleken dat we elke keer minder uitgaven dan we verwacht hadden. We hebben het hele procestegen het licht gehouden en zijn tot de conclusie gekomen dat de gemiddelde kosten per verhuring tehoog werden berekend. De normen zijn naar beneden bijgesteld, dit leidt tot een toename van debedrijfswaarde.Overige onderhoudslastenEen woningcorporatie kent diverse soorten onderhoudslasten zoals klachtenonderhoud en planmatigonderhoud. Jaarlijks worden de uitgangspunten in de bedrijfswaarde getoetst aan actuele ontwikkelingen,nieuwe inzichten en het gevoerde beleid. Het beleid rondom duurzaamheid begint steeds meer vorm tekrijgen. We hebben diverse projecten geïnventariseerd waar duurzaamheids-maatregelen zoals isolerengenomen kunnen worden. We starten in 2012 met een pilot waarbij we de maatregelen gaan uitvoeren ende effectiviteit hiervan gaan volgen. De verwachtte uitgaven leiden tot een lagere bedrijfswaarde.Emancipatie en leefbaarheidEmancipatie en leefbaarheid zijn belangrijke pijlers in het Trudo beleid. Emancipatie is zelfsbestempeld als één van de zeven kernactiviteiten van Stichting Trudo. Daarnaast is leefbaarheid eenzeer belangrijk onderdeel van de kernactiviteit verhuur, beheer en leefbaarheid. Diverse initiatievenzijn in de afgelopen jaren ontplooid waaronder het stichten van verschillende wijkrestaurants. Hierkunnen bewoners elkaar onder het genot van een maaltijd ontmoeten en samen activiteiten, zoalskookworkshops, ondernemen. Het personeel van de wijkrestaurants wordt gevormd door mensen, dieeen achterstand op de arbeidsmarkt hebben. Door begeleiding en coaching van deze mensen helpenwe deze mensen vooruit met als doel doorstroming naar de reguliere arbeidsmarkt. We verwachteneen toename van de uitgaven die vervolgens leiden tot een lagere bedrijfswaarde.Overige effectenTen slotte zijn er nog diverse overige effecten op de bedrijfswaarde. Zo hebben er diverse overigeaanpassingen plaatsgevonden bij de het rioolrecht, het waterschap etc. Per saldo stijgt debedrijfswaarde door de overige effecten. 151
  • 152. Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie leningen 2011 2010Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie leningen 3.443.802 2.043.390 3.443.802 2.043.390Bij de berekeningen voor het vaststellen van de bedrijfswaarde wordt een discontovoet gehanteerdvan 5,0 procent. Dit percentage wijkt af van de overeengekomen rentepercentages met betrekking totde leningenportefeuille. Door het vervallen van één jaarlaag alsmede door renteconversies en hetaantrekken/aflossen van leningen ontstaan er mutaties in de rentabiliteitswaarde correctie, welkeonder deze post worden verantwoord.Mutatie i.v.m. hogere bedrijfswaarde 2011 2010Mutatie i.v.m. hogere bedrijfswaarde 706.930 0 706.930 0Bij twee opgeleverde panden in 2011 is de bedrijfswaarde hoger dan de stichtingskosten. Hetmerendeel van dit bedrag wordt verklaard door de Boschdijk. In dit voormalig studentencomplex is nueen woonvoorziening voor chronisch verslaafden gehuisvest. De reden dat de bedrijfswaarde hoger isdan de stichtingskosten is te wijten aan de lage stichtingskosten. Deze waren laag doordat het pandreeds in ons bezit was en de ingrepen beperkt waren. Het tweede pand betreft een zorgkantoor in deKruidenbuurt. Door de commerciële huur is de bedrijfswaarde hoger dan de stichtingskosten.Mutatie actuele waarde Trudo Monumenten B.V.Het Klokgebouw wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld dooreen taxatie van een extern onafhankelijk bureau.De taxatiewaarde is ultimo 2011 € 18.500.000, € 500.000 lager dan ultimo 2010. De lagere waarde iste verklaren door de verslechterde marktomstandigheden. In 2011 is er € 37.492 geïnvesteerd in hetKlokgebouw. De investeringen worden als gevolg van de waardering tegen marktwaarde rechtstreeksten laste van het resultaat gebracht.Mutatie actuele waarde Trudo Lichttoren B.V.De Lichttoren wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De taxatiewaarde bedraagt ultimo 2011 € 35.700.000, € 1.300.000 lager dan ultimo 2010. De lagere waarde is te verklaren door deverslechterde marktomstandigheden. Er zijn drie lofts in de Lichttoren, die oorspronkelijk bedoeldwaren voor de verkoop. Deze zijn echter niet verkocht en zijn tijdelijk in de verhuur genomen. Debedoelding is om bij mutatie de lofts alsnog te verkopen. Deze lofts zijn ultimo 2011 getaxeerd op€ 922.569. Dit resulteert in een negatieve mutatie van de waarde van € 247.765.41. Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden 2011 2010Mutatie waardeontwikkeling onroerende zaken VOV -10.457.736 -5.317.622Totaal mutatie actuele waarde onderende zaken VOV -10.457.736 -5.317.622De waardeontwikkeling (conform index verkoopprijzen koopwoningen voor regio Zuid-Oost-Noord-Brabant) in het betreffende verslagjaar van onroerende zaken VOV.Transacties met verbonden partijenVan transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelateninstelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen.Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet-zakelijke grondslag.In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten vanen aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit.Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden dievergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.152
  • 153. 5. Enkelvoudige balans per 31 december 2011Stichting Trudo (na resultaatbestemming)ACTIVA 2011 2010 In Euro’s In Euro’sVASTE ACTIVAMATERIELE VASTE ACTIVA Onroerende zaken in exploitatie 314.428.388 253.575.793 Onroerende zaken verkopen onder voorwaarden 291.064.742 281.726.701 42. Onroerende zaken in ontwikkeling 7.821.545 30.722.893 Onroerende en roerende zaken ten dienste van 3.498.786 3.291.751 de exploitatieTotaal materiële vaste activa 616.813.461 569.317.138FINANCIELE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies 583.871 768.384 43. Deelnemingen 0 0 44. Leningen U/G 65.000 95.000 45. Leningen U/G groepsmaatschappijen 30.246.651 26.647.679Totaal financiële vaste activa 30.895.522 27.511.063Totaal vaste activa 647.708.983 596.828.201VLOTTENDE ACTIVAVoorraden 3.278.280 5.982.970Vorderingen Huurdebiteuren 1.026.675 939.385 46. Groepsmaatschappijen 5.176.205 4.336.703 Overige debiteuren 437.894 226.730 Belastingen en sociale premies 1.409.049 2.206.078 47. Overlopende activa 2.149.402 1.927.627Totaal vorderingen 10.199.225 9.636.523Liquide middelen 41.730.873 25.961.460Totaal vlottende activa 55.208.378 41.580.953TOTAAL ACTIVA 702.917.361 638.409.154 153
  • 154. Vervolg enkelvoudige balans per 31 december 2011Stichting Trudo (na resultaatbestemming)PASSIVA 2011 2010 In Euro’s In Euro’sEIGEN VERMOGEN48. Overige reserves 157.297.608 174.845.47049. Bestemmingsreserve 52.254.541 58.281.823Totaal eigen vermogen 209.552.149 233.127.293VOORZIENINGEN50. Voorziening onrendabele 60.084.463 29.706.843 investeringen51. Overige voorzieningen 15.322.300 0 75.406.763 29.706.843LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen 116.697.782 86.957.121 Terugkoopverplichting verkopen 288.431.039 274.792.804 onder voorwaardenTotaal langlopende schulden 405.128.821 361.749.925KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen 4.259.339 9.208.240 Schulden aan leveranciers 3.791.096 947.455 Groepsmaatschappijen 33.317 191.486 Belastingen en premies sociale 696.721 421.514 verzekeringen Overlopende passiva 4.049.155 3.056.398Totaal kortlopende schulden 12.829.628 13.825.093TOTAAL PASSIVA 702.917.361 638.409.154154
  • 155. 6. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011Stichting Trudo 2011 2010 in Euro’s in Euro’s BEDRIJFSOPBRENGSTEN 52. Huren 27.769.604 28.285.741 . Vergoedingen 1.031.760 967.799 Resultaat verkoop woningen 4.415.293- 7.083.646- 53. Overige bedrijfsopbrengsten 211.289 1.012.637 Som der bedrijfsopbrengsten 24.597.360 23.182.531 BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen 711.603 498.639 Overige waardeverandering materiële vaste activa 89.210.227 59.209.517 54. Lonen, salarissen en sociale lasten - lonen 4.742.618 4.347.938 - sociale lasten 336.644 314.277 - pensioenlasten 938.208 889.521 55. Lasten onderhoud 8.919.185 9.301.021 Bijzondere waardeverandering vlottende activa 359.121 2.158.685 56. Overige bedrijfslasten 11.279.136 10.629.747 Som der bedrijfslasten 116.496.742 87.349.345 BEDRIJFSRESULTAAT -91.899.382 -64.166.814 57. Rentebaten 2.596.106 1.992.126 Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV 8.830.660 4.461.209 58. Rentelasten -2.123.235 -683.656 Totaal financiële baten en lasten 9.303.531 5.769.679 RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN -82.595.851 -58.397.135 Vennootschapsbelasting 0 0 59. Resultaat deelnemingen 798.973 -22.060.248 RESULTAAT NA BELASTINGEN VÓÓR MUTATIE ACTUELE WAARDE ONROERENDE ZAKEN -81.796.878 - 80.457.383 60. Mutaties actuele waarde onroerende zaken in 68.145.486 67.024.982 exploitatie Mutatie actuele waarde onroerende zaken verkoop onder voorwaarden -10.457.736 - 5.317.622 NETTO RESULTAAT -24.109.128 -18.750.023 155
  • 156. 7. Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekeningVoor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst-en-verliesrekening hierna nietnader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepalingDe grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan dievoor de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening, met uitzondering van het volgende:Financiële instrumentenIn de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van dejuridische vorm.Resultaat deelnemingenHet aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel vande onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbijoverdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussendeelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerdkunnen worden beschouwd.7.1 ACTIVA42. Onroerende zaken in ontwikkeling 2011 201042.Onroerende zaken in ontwikkeling Stichting Trudo 7.821.545 30.722.893Totaal onroerende zaken in ontwikkeling 7.821.545 30.722.89342.Onroerende zaken in ontwikkeling 2011 2010Stand per 1 januariBoekwaarde per 1 januari 30.722.893 38.873.687Herrubricering van voorziening onrendabele investeringen 24.361.805 0Aanschafprijs 55.084.698 38.873.687Mutaties :- Investeringen 26.376.379 22.218.661- Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie -15.313.842 -6.007.650- Overboeking activa ten dienste van de exploitatie -495.977 0- Afwijking onrendabele investeringen t.o.v. eerdere -2.564.699 0 inschattingen- Bijzondere waardeverminderingen -17.355.407 0- Benutting voorziening onrendabele investeringen -5.224.648 0 40.506.504 55.084.698Herrubricering voorziening onrendabele investeringen -32.684.959 -24.361.805Boekwaarde per 31 december 7.821.545 30.722.893De onroerende zaken in ontwikkeling bestaan uit projecten die bestemd zijn voor de verhuur. Dewaardering vindt plaats tegen historische kosten. Op deze kosten worden de overige opbrengstenzoals subsidies in mindering gebracht. Daar waar sprake is van onrendabele investeringen, zijn dehiervoor voorziene bedragen eveneens in mindering gebracht. In het verleden is reeds op de lopendeprojecten € 24.361.805 aan onrendabele investeringen in mindering gebracht. Waardoor deboekwaarde van de lopende projecten op 1 januari 2011 € 30.722.893 bedroeg.De mutaties in de post onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder toegelicht:InvesteringenGedurende 2011 hebben er investeringen in de verschillende projecten plaatsgevonden. De grootsteuitgaven hebben plaatsgevonden in de projecten Kruidenbuurt, de Rijtse Vennen, Kwartelstraat en156
  • 157. Strijp-S. De uitgaven worden verhoogd met toegerekende rente tijdens de bouw. In 2011 is€ 1.776.710 aan bouwrente geactiveerd. Hierbij is een gemiddelde rentevoet van vijf procentgehanteerd.Overboekingen naar onroerende zaken in exploitatie en activa ten dienste van de exploitatieBij oplevering van een project worden de investeringen overgeboekt naar onroerende zaken inexploitatie. In 2011 zijn onder andere 33 huurwoningen in de Kruidenbuurt, 35 huurwoningen in deRijtse Vennen en de projecten Kwartelstraat en Boschdijk opgeleverd.De onroerende zaken in exploitatie hebben alleen betrekking op verhuureenheden in eigendom vanStichting Trudo of één van haar deelnemingen. Er zijn ook investeringen gedaan in panden dieStichting Trudo huurt en weer doorverhuurt. Deze investeringen zijn overgeboekt naar activa tendienste van de exploitatie.Afwijking onrendabele investeringen ten opzichte van eerdere inschattingenIndien projecten na oplevering nog een saldo hebben, zal dit saldo ten gunste of ten laste van hetresultaat gebracht worden. Een saldo ontstaat wanneer de werkelijke onrendabele investeringenafwijkt van de onrendabele investeringen waarvoor een voorziening was gevormd.Bijzondere waardeverminderingenDe bijzondere waardeverminderingen bestaat voor € 17.331.983 uit het afboeken van plankosten enwaardeverminderingen van reeds verworven panden en gronden in eigendom van Stichting Trudo. Deoverige € 23.424 heeft betrekking op het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken naarnieuwbouwprojecten. Deze nieuwbouwprojecten hebben uiteindelijk geen vervolg gekregen. Alle totdan toe geboekte kosten zijn ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de post overigeadvieskosten.Benutting voorziening onrendabele investeringenOmdat te realiseren woningen betaalbaar moeten zijn voor de primaire doelgroep is het veelal nietmogelijk om voor nieuwe huurwoningen een kostendekkende huur te vragen. Het gevolg is dat eengedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend kan worden en er sprake is van eenonrendabele investering. De onrendabele investeringen van projecten die zijn opgeleverd zijn op dezeregel verantwoord.Na deze mutaties resteert een saldo € 40.506.504 voor projecten die op balansdatum nog inontwikkeling zijn. Deze investeringskosten kunnen niet geheel terugverdiend worden. Voor het tekortis een voorziening gevormd. De voorziening onrendabele investeringen is in mindering gebracht ophet saldo waardoor de boekwaarde ultimo 2011 € 7.821.545. De totale cumulatievewaardeverminderingen bij de projecten die ultimo 2011 in uitvoering zijn bedragen € 50.040.366 (2010€ 24.361.805).Financiële vaste activa 2011 2010 Te vorderen BWS-subsidies 583.871 768.38443. Deelnemingen 0 044. Leningen U/G 65.000 95.00045. Leningen U/G groepsmaatschappijen 30.246.651 26.647.679Totaal financiële vaste activa 30.895.522 27.511.06343. Deelnemingen 2011 2010Saldo per 1 januari -3.274.520 -3.714.271Bij: conversie aandelenkapitaal Trudo Holding B.V. 0 22.500.000Resultaat deelneming Trudo Holding B.V. 798.973 -22.060.249 -2.475.547 -3.274.520Naar leningen u/g groepsmaatschappijen 2.475.547 3.274.520Saldo per 31 december 0 0De waarde van de deelneming in Trudo Holding B.V. is berekend op basis van de netto-vermogenswaarde. Deze bedraagt € 2.475.547 negatief. Deze negatieve waarde is in mindering 157
  • 158. gebracht op de aan Trudo Holding B.V. verstrekte leningen. Deze leningen zijn opgenomen onder depost leningen U/G groepsmaatschappijen44. Leningen U/G 2011 2010Saldo per 1 januari 95.000 155.000Aflossing leningen -30.000 -60.000Verstrekte leningen 0 0Saldo per 31 december 65.000 95.000Deze post kan als volgt worden gespecificeerd:Lening verstrekt aan Restant hoofdsom Verstrekt Rente Algehele in aflossing in1. Social Finance Management B.V. 65.000 2009 3,392% 201945. Leningen U/G groepsmaatschappijen 2011 2010Saldo per 1 januari 29.922.199 43.322.199Conversie aandelenkapitaal Trudo Holding B.V. 0 -22.500.000Verstrekte leningen in boekjaar 2.800.000 9.100.000Saldo per 31 december 32.722.199 29.922.199Af: voorziening deelneming Trudo Holding B.V. -2.475.547 -3.274.520Saldo per 31 december 30.246.651 26.647.679Begin 2010 is het maatschappelijk, geplaatst en gestort kapitaal van de holding verhoogd met€ 22.500.000 om de solvabiliteit van de holding te verhogen.De post leningen U/G groepsmaatschappijen kan als volgt worden gespecificeerd:Lening verstrekt aan Restant hoofdsom Verstrekt Rente Algehele in aflossing in1. Trudo Holding B.V.* 32.722.199 2009 5,250% 2019* Als gevolg van de negatieve netto-vermogenswaarde van de deelneming in Trudo Holding B.V. is lening éénboekhoudkundig € 2.475.547 lager gewaardeerd.Vlottende activaVorderingen 2011 2010 Huurdebiteuren 1.026.675 939.38546. Groepsmaatschappijen 5.176.205 4.336.703 Overige debiteuren 437.894 226.730 Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.409.049 2.206.07847. Overlopende activa 2.149.402 1.927.627Totaal vorderingen 10.199.225 9.636.523De looptijd van de vorderingen is korter dan één jaar.46. Groepsmaatschappijen 2011 2010Vorderingen 255.258 18.460Rente leningen u/g Trudo Holding B.V. 4.920.947 4.318.243Saldo per 31 december 5.176.205 4.336.70347. Overlopende activa 2011 2010a. Nog te ontvangen rente bankrekeningen e.d. 907.313 257.629b. Diverse vooruit betaalde kosten 1.242.089 1.669.998Saldo per 31 december 2.149.402 1.927.627158
  • 159. In de diverse vooruit betaalde kosten zijn de volgende posten opgenomen:* Nog te ontvangen verkopen € 519.074 (2010: € 839.472)* Vooruitbetaalde crediteuren € 379.073 (2010: € 640.895)* Nog te ontvangen bijzondere projectsteun € 210.630 (2010: € 0)* Overige kosten € 133.312 (2010: € 189.631) € 1.242.0897.2 PASSIVAEigen vermogen 2011 201048. Overige reserves 157.297.608 174.845.47049. Bestemmingsreserve 52.254.541 58.281.823Totaal groepsvermogen 209.552.149 233.127.29348. Overige reserves 2011 2010Saldo per 1 januari 193.595.493 190.267.452Effect stelselwijziging 0 1.858.264Saldo per 1 januari na stelselwijziging 193.595.493 192.125.716Resultaat voorgaand boekjaar -18.750.023 -17.102.756Rechtstreeks mutatie in vermogen van transacties verkoop ondervoorwaarden 533.984 19.132.791Resultaat boekjaar -24.109.128 -18.750.023Mutatie bestemmingsreserve 6.027.282 -560.258Saldo per 31 december 157.297.608 174.845.470Er is geen herwaarderingsreserve gevormd aangezien artikel 390 uit BW2 Titel 9 in het BbsH isuitgezonderd van toepassing door toegelaten instelling.50. Bestemmingsreserve 2011 2010Saldo per 1 januari 58.281.823 57.721.565Mutatie bestemmingsreserve -6.027.282 560.258Saldo per 31 december 52.254.541 58.281.823Er wordt 25 procent van het eigen vermogen bestemd om niet-voorzienbare risico’s op te kunnenvangen.Voorzieningen 2011 201050. Voorziening onrendabele investeringen 60.084.463 29.706.84351. Overige voorzieningen 15.322.300 0Totaal voorzieningen 75.406.763 29.706.843 159
  • 160. 51.a. Voorziening onrendabele investeringen 2011 2010Saldo per 1 januari 29.706.843 0Herrubricering naar onroerende en roerende zaken in 24.361.805 0ontwikkeling 54.068.648 0Mutaties:Dotatie ten laste van resultaat 64.391.754 54.068.648Vrijval ten gunste van het resultaat -17.612.172 0Benutting voorziening -5.224.648 0 95.623.582 54.068.648Herrubricering naar onroerende zaken in ontwikkeling -32.684.959 -24.361.805Herrubricering naar voorraden -2.854.160 0Saldo per 31 december 60.084.463 29.706.843Stichting Trudo investeert de komende jaren fors in wijkvernieuwingen en nieuwe projecten. Om dehuurwoningen bereikbaar te houden voor de doelgroep is het niet mogelijk een kostendekkende huurte vragen. Het gevolg is dat een gedeelte van de investeringskosten niet terugverdiend wordt en ersprake is van een onrendabele investering. Voor de verwachtte onrendabele investeringen is eenvoorziening gevormd. De voorziening is gebaseerd op de netto contante waarde van de projecten. Degehanteerde uitgangspunten bij deze netto contante waarde berekening zijn identiek aan degehanteerde uitgangspunten bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie.De voorziening projecten bestaat ultimo 2011 uit de volgende projecten. 2011 2010Kruidenbuurt fase 3 0 2.155.902Locomotiefstraat e.o. 4.119.806 0Woensel West 10.406.682 7.492.971Tivolikerk 1.730.103 11.110.000Strijp-S 35.859.711 0Overige projecten 7.968.161 8.947.970Saldo per 31 december 60.084.463 29.706.84351.b. Overige voorzieningen 2011 2010Voorziening nog te verwerven gronden 4.894.337 0Voorziening te verwerven panden en gronden in 10.427.963 0groepsmaatschappijenSaldo per 31 december 15.322.300 0Voorziening nog te verwerven gronden 2011 2010Saldo per 1 januari 0 0Dotatie ten laste van resultaat 4.894.337 0Onttrekkingen 0 0Vrijval ten gunste van resultaat 0 0Saldo per 31 december 4.894.337 0Stichting Trudo heeft de verplichting op Strijp-S om op korte termijn bouwvelden af te nemen. Deverwerving vindt waarschijnlijk plaats in 2012. Gezien de huidige marktsituatie is de verwachting datde grondprijs niet terugverdiend zal worden. Omdat we niet meer onder de verplichting uitkunnen,wordt er een voorziening getroffen voor het verschil tussen de nominale verwervingsprijs en hetgemeentelijk vastgestelde huurprijs voor sociale woningen (€ 270 per vierkante meter).160
  • 161. Voorziening te verwerven panden en gronden ingroepsmaatschappijen 2011 2010Saldo per 1 januari 0 0Dotatie ten laste van resultaat 10.427.963 0Onttrekkingen 0 0Vrijval ten gunste van resultaat 0 0Saldo per 31 december 10.427.963 0Trudo Monumenten B.V. heeft panden en gronden op Strijp-S in bezit. Stichting Trudo gaat dezepanden en gronden overnemen tegen de kosten die de B.V. in het verleden betaald heeft. Trudo zaldeze prijs niet terug gaan verdienen. Trudo is voornemens om in deze panden te investeren voor dedoelgroep en in parkeeroplossingen. De investeringen voor de doelgroep zijn niet rendabel doordatgeen kostendekkende huur gevraagd kan worden. Investeren in parkeeroplossingen is eveneensonrendabel. Voor de verwachte verliezen is een voorziening gevormd.Kortlopende schulden 2011 2010 Schulden aan kredietinstellingen 4.259.339 9.208.240 Schulden aan leveranciers 3.791.096 947.455 Groepsmaatschappijen 33.317 191.486 Belastingen en premies sociale verzekeringen 696.721 421.514 Overlopende passiva 4.049.155 3.056.398Totaal kortlopende schulden 12.829.628 13.825.093Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. Dekortlopende schulden hebben een looptijd van korter dan één jaar.7.3 Niet uit de balans blijkende verplichtingenRekening-courant overeenkomstenDe kredietlimiet van de rekening-courant verhouding tussen Trudo en Trudo Holding B.V. bedraagt € 5miljoen. De rentevergoeding wordt afgeleid van de drie-maands euribor met een opslag van honderdbasispunten.7.4 Toelichting op de winst-en-verliesrekeningBedrijfsopbrengsten52. Huren 2011 2010Te ontvangen huren 28.262.118 28.727.113AF:a. wegens leegstand -352.066 -298.848b. dotatie aan voorziening dubieuze debiteuren -140.448 -142.524Totaal huuropbrengsten 27.769.604 28.285.741De te ontvangen huren bestaan uit:woningen / bedrijfspanden € 27.978.188 (2010: € 28.429.500)garages € 283.930 (2010: € 297.613) € 28.262.118Stichting TrudoDe huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg gemiddeld 1,22 procent (2010: 1,10 procent). 161
  • 162. 53. Overige bedrijfsopbrengsten 2011 2010Doorberekende administratiekosten 64.848 59.910Vergoeding afsluiten huurcontracten 13.790 13.025Inschrijfgeld woningzoekenden 14.805 25.170Diverse doorberekende kosten groepsmaatschappijen 52.694 77.986Doorbelast aan Trudo VB&T Holding B.V. 33.029 10.534Verkoop licenties Slimmer Kopen® 10.000 54.200Overige baten 22.123 20.992Teruggaaf pro-rata regeling 2005-2009 0 750.820Totaal bedrijfsopbrengsten 211.289 1.012.637Trudo berekent 5 procent administratiekosten door aan de huurders over servicekosten en brengt bijhet afsluiten van huurcontracten een vergoeding in rekening. Eveneens wordt een vergoeding inrekening gebracht wanneer toekomstige slimme kopers zich inschrijven voor Slimmer Kopen®.Trudo voert werkzaamheden uit voor gelieerde instellingen. Hieronder vallen onder andere financiëledienstverlening, ICT en bestuurskosten. Trudo ontvangt hiervoor een vergoeding.Het product Slimmer Kopen® is erg succesvol. Het is dan ook niet verwonderlijk dat andere partijenhet product ook willen aanbieden. Dit is mogelijk; partijen betalen hiervoor wel een eenmaligebijdrage.Bedrijfslasten54. Lonen, salarissen, sociale lasten 2011 2010Lonen, salarissen 5.332.215 4.797.367Af: doorbelaste salariskosten -589.597 -449.429Subtotaal lonen, salarissen 4.742.618 4.347.938Sociale lasten 336.644 314.277Pensioenlasten 938.208 889.521Totaal lonen en salarissen 6.017.470 5.551.736Eind 2011 zijn 97 medewerkers (2010: 94) in dienst bij Stichting Trudo. Het aantal fte’s bedraagt 89,2(2010: 85,96).Doorbelaste salariskosten: 2011 2010Interne doorbelaste kostenSalariskosten RVC 61.541 53.486Salariskosten beheerder Klokgebouw Stichting Trudo 40.500 0DetacheringenOns net 88.922 77.351Stichting Leergeld 21.432 12.325Stichting Trudo Weekendschool 81.845 0Stichting Robin Hood 34.087 0Trudo Vastgoed B.V. 147.812 0Trudo Bijzondere projecten B.V. 0 249.304Stichting Buurtonderneming Woensel-West 73.458 56.963Gemeente Eindhoven 40.000 0Totaal 589.597 449.429162
  • 163. Bezoldiging bestuurders en commissarissenAan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaarten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: Naam 2011 2010 Bestuurders en voormalige bestuurders 468.538 396.700 Commissarissen en voormalige commissarissen 61.078 53.486 Totaal 529.616 450.186Het loon voor de bezoldiging wordt bepaald aan de hand van het toegekende loon in het verslagjaar.Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd:Naam 2011 2010Drs. Thom Aussems MRE MFE MMO 368.857 220.337Drs. Paul van Haren 99.681 176.363Totaal 468.538 396.700Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van de Raad van Commissarissen worden gespecificeerd:Naam 2011 2010Drs. Jaap Boogaard 10.063 11.559Ir. Frans Gijsbers 6.250 6.890Mr. Harrie van Iersel MRE 13.490 9.338Prof. dr. Ruud Frambach 5.936 9.338Drs. Inge Stienissen-Fleischeuer 7.714 9.338Ko Blok 0 -2.315Prof. dr. ir. Mathieu Weggeman 9.381 9.338Prof.dr. Will J.M. Reijnders 8.244 0Totaal 61.078 53.486Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.De informatie in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens(WOPT) is als volgt: Naam Datum in Deeltijds- Belast- Pensioen Voor- Vergoe- dienst factor baar loon afdracht ziening ding be- betaal- eindiging baar op dienst- termijn verband Drs. Thom Aussems 1-7-1994 1 193.084 49.626 13.278 0 MRE MFE MMO Drs. Paul van Haren 1-3-2000 1 99.766 42.311 69.061 32.421Het loon voor de WOPT wordt bepaald aan de hand van belastbaar loon in het verslagjaar.55. Lasten onderhoud 2011 2010Klachtenonderhoud 1.142.912 1.297.034Mutatieonderhoud 1.058.087 1.850.713Planmatig onderhoud 6.843.343 6.284.179AF: Doorberekend aan huurders en overigen -125.157 -130.905Totaal lasten onderhoud 8.919.185 9.301.021 163
  • 164. 56. Overige bedrijfslasten 2011 2010a. Overige kosten werkapparaat:- Overige personeelskosten 380.207 222.701- Inhuur derden 436.803 746.854- Huisvestingskosten 527.077 1.080.188- Kosten Raad van Commissarissen 104.513 101.358- Algemene en bureaukosten 703.459 648.697- Beleidsactiviteiten 361.252 372.709- Kosten P.R. 488.835 425.965- Kosten klantenplatform / bewonerscommissies 27.492 38.251- Automatisering 598.863 534.960- Advieskosten derden 484.867 517.064 4.113.368 4.688.747b. Bedrijfslasten direct verband houdend met exploitatiewoningen- Onroerende zaakbelasting, rioolheffing en waterschapslasten 1.665.689 1.730.680- Verzekeringen 135.484 135.027- Overige lasten 638.733 -988.938- Kosten leefbaarheidsfonds 111.679 81.555- Contributie aan Verenigingen van Eigenaars 2.596.241 2.322.321- Exploitatieresultaat beheer derden 1.377.250 2.173.120 6.525.076 5.453.765c. Overige lasten i.v.m. servicekosten- Gas, water en elektra 201.952 198.913- Onderhoud- en schoonmaakkosten 72.202 89.494- Overige lasten 366.538 198.828 640.692 487.235Totaal overige bedrijfslasten 11.279.136 10.629.74757. Rentebaten 2011 2010- Rente Besluit Woninggebonden Subsidies 34.135 42.657- Rente bank, deposito’s 910.355 331.743- Rente leningen u/g 3.217 5.241- Rente leningen u/g groepsmaatschappijen 1.648.399 1.612.485Totaal rentebaten 2.596.106 1.992.126In het kader van de herfinanciering van Trudo Holding B.V. zijn de rekening-courant verhoudingenvervangen door langlopende leningen. Er zijn geen zekerheden gesteld voor deze leningen. In 2010 iser een lening aan Trudo Holding B.V. omgezet in aandelenkapitaal voor een bedrag van € 22.500.000.58. Rentelasten 2011 2010- Op basis van leningcontracten 4.296.821 2.845.114- Geactiveerde rente tijdens de bouw -2.173.586 -2.161.458Totaal rentelasten 2.123.235 683.656De betaalde rente op basis van leningcontracten is in 2011 toegenomen. Dit wordt grotendeelsveroorzaakt door de aangetrokken leningen ten bedrage van € 34.000.000.164
  • 165. 59. Resultaat deelnemingen 2011 2010Resultaat gelieerde vennootschappen 798.973 -22.060.248Totaal resultaat deelneming 798.973 -22.060.248Het resultaat van Trudo Holding B.V. is € 798.973 positief. Trudo Holding B.V. fungeert alsmoedermaatschappij voor acht dochterondernemingen. Het positieve resultaat van de holding is danook het gevolg van resultaten bij de dochterondernemingen.60. Mutatie actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 2011 2010Stichting Trudo 68.145.486 67.024.982Totaal mutaties actuele waarde onroerende zaken in exploitatie 68.145.486 67.024.982Eindhoven, 13 juli 2012Drs. Thom Aussems MRE MFE MMODirecteur-bestuurderDe Raad van Commissarissen:Drs. Jaap BoogaardMr. Harrie van Iersel MREProf. dr. ir. Mathieu WeggemanProf.dr. Will J.M. ReijndersIng. M. ten HoutenW. van Winden 165
  • 166. 166
  • 167. Deel VI. Verklaringen1. Controleverklaring van de onafhankelijke accountantAan: het bestuur van Stichting TrudoVerklaring betreffende de jaarrekeningWij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Trudo te Eindhovengecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 metde toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiëleverslaggeving en andere toelichtingen.Verantwoordelijkheid van het bestuurHet bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening diehet vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van hetjaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslagals opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor deJaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Hetbestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersingals het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingenvan materieel belang als gevolg van fraude of fouten.Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onzecontrole. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder deNederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Ditvereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controlezodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat dejaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over debedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijkvan de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van derisico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing inaanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beelddaarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over deeffectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens hetevalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van deredelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede eenevaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om eenonderbouwing voor ons oordeel te bieden.OordeelNaar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van hetvermogen van Stichting Trudo per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 inovereenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor deJaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisenIngevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemdejaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoekof het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijndebepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevensvermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de 167
  • 168. jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verdervermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiëleondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag vangrondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslagvan sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.‘s-Hertogenbosch, 13 juli 2012KPMG Accountants N.V.R.P.A.M. Engelen RAStatutaire bepaling inzake resultaatbestemmingIn de statuten van Stichting Trudo zijn geen bepalingen inzake resultaatbestemming opgenomen.168
  • 169. 2. Verklaring van het bestuurOvereenkomstig het bepaalde in artikel 28, lid 1 van de statuten is onder verantwoordelijkheid van hetbestuur van Stichting Trudo het jaarverslag over 2011 opgesteld. Daarin is opgenomen hetvolkshuisvestingsverslag (verwerkt in deel II van dit jaarverslag) en de jaarrekening (deel V van ditjaarverslag).De jaarstukken zijn ter controle voorgelegd aan KPMG Accountants N.V.Voor de jaarrekening werd een goedkeurende controleverklaring afgegeven; deze treft u aan op pagina167.Wij hebben het jaarverslag ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.Eindhoven, 13 juli 2012Het bestuurDrs. A.A.M. Aussems MRE MFE MMO 169
  • 170. 170
  • 171. 3. Verklaring van de Raad van CommissarissenOp basis van het bepaalde in artikel 25, lid 2 van de statuten van Stichting Trudo, heeft het bestuur vanStichting Trudo ons het jaarverslag over 2011 voorgelegd. Daarin zijn het volkshuisvestingsverslag ende jaarrekening opgenomen.Wij hebben kennis genomen van het jaarverslag als geheel en in het bijzonder van hetvolkshuisvestingsverslag (verwerkt in deel II van dit jaarverslag) en de jaarrekening (deel V van ditjaarverslag). KPMG Accountants N.V. heeft voor de jaarrekening een goedkeurende controleverklaringafgegeven.Met de inhoud van het jaarverslag kunnen wij ons verenigen.In de vergadering van 13 juli 2012 hebben wij het jaarverslag goedgekeurd.Eindhoven, 13 juli 2012De Raad van CommissarissenVoorzitter ad interim : Mr. H.A.C.M. van Iersel MRELeden: Drs. J. Boogaard Prof. dr. ir. Mathieu Weggeman Prof. dr. W. J. M. Reijnders Dhr. W. van Winden Dhr. ing. M. ten Houten 171
  • 172. 172
  • 173. Deel VII. KengetallenStichting Trudo Eenheid 2011 2010 2009 2008 2007 Gegevens bezit: Woningen/woongebouwen: -vooroorlogs 1 1.167 1.224 1.260 1.631 1.624 -na-oorlogs 1946-1968 1 2.438 2.560 2.591 2.599 2.761 -na-oorlogs 1969-heden 1 1.967 1.956 2.137 2.164 2.137 -kamers 1 305 287 281 258 259 Woningverhuur 5.877 6.027 6.269 6.652 6.781 Overige objecten: -garages 1 421 440 445 460 469 -winkels/magazijnen/bergingen/pp. 1 706 578 572 402 192 Totaal aantal verhuureenheden 1 7.004 7.045 7.286 7.514 7.442 Mutaties in het bezit: -opgeleverd: -woningen 1 128 0 79 111 81 -BOG 1 2 -garages/bergingen/pp 1 43 0 80 218 -verkocht: woningen en garages 1 -254 -272 -201 -248 -409 -aankoop, sloop, samenvoegingen 1 52 32 -206 -17 11 - terug/wederverkopen 1 -12 -1 20 8 - in aanbouw 1 266 77 18 66 194 Woningen naar huurprijsklasse*: ( huurprijsklassen 2011 ) - < € 361,66 1 2.128 2.069 2.390 2.651 2.736 - van € 361,66 tot € 554,76 1 3.424 3.690 3.635 3.781 3.722 - van € 554,76 tot € 652,52 1 193 194 166 164 115 - > € 652.52 1 132 74 78 56 208 Kwaliteit: -kosten klachten onderhoud/woning €1 194 216 190- 203- 338- -kosten mutatie-onderhoud/woning €1 180 387 119- 223- 350- -kosten planm. onderhoud/woning €1 1.143 723 585- 1.007 974- Het verhuren van woningen: -mutatiegraad totale bezit** % 10,7 13,0 12,0 13,5 13,6 -huurachterstand % 1,02 1,29 1,05 0,87 0,82 -huurderving wegens leegstand % 1,3 1 0,95 1,3 1,10 -gem. huurstijging per 1 juli % 1,22 1,1 2,13 1,43 1,00*) Hierin zijn alle woningen meegenomen in bezit van Stichting Trudo op 31-12-2011. Dit integenstelling tot de tabel in deel twee, paragraaf 1.1 waarin alleen de huurvoorraad is meegenomen.**) Het bezit wordt opgesplitst naar de bestemming verhuur en verkoop. De mutatiegraad wordtvervolgens uitgedrukt in een percentage van de bestemming verhuur. 173
  • 174. Vervolg KengetallenStichting Trudo Eenheid 2011 2010 2009 2008 2007 Financiële continuïteit: -solvabiliteit % 29,8 36,5 77,4 76,4 76,3 -current ratio 4,3 3,0 1,3 7,2 4,5 -rentabiliteit eigen vermogen % -10,9 -8,1 -7,1 2,9 13,8 -rentabiliteit totaal vermogen % -3,21 -3,6 -4,5 3,2 11,3 -rentevoet leningen % 3,72 3,63 4,29 4,87 5,21 Balans / winst-en- verliesrekening -eigen vermogen/woning €1 35.656 38.680 36.830 37.250 35.587 -voorzieningen/woning €1 12.831 4.929 0 0 854 -gemiddelde €1 55.428 47.717 37.188 32.286 32.374 boekwaarde/woning -interne financiering/woning €1 44.449 47.651 38.615 38.933 37.426 -huuropbrengst/woning €1 4.725 4.693 4.607 4.408 4.359 -ontvangen rente/woning €1 442 331 736 719 623 -betaalde rente/woning €1 361 113 498 485 488 -jaarresultaat/woning €1 -4.102 -3.111 -2.728 1.066 4.590 Personeel -Aantal formatieplaatsen 1 89,2 85,96 82,47 79,82 73,87 -Aantal medewerkers 1 97 94 89 88 79 -Ziekteverzuim % 4,14 3,93 2,28 3,00 3,34174
  • 175. Deel VIII. Meldingsplichtige besluitenCorporaties zijn verplicht bepaalde voornemens vooraf aan het Rijk te melden. Van deze meldingsplicht issprake als het gaat om nevenactiviteiten, voornemens tot verkoop van woningen onder negentig procentvan de leegwaarde of tot het vestigen van een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik op onroerendezaken. Deze besluiten kunnen immers grote gevolgen hebben voor de volkshuisvesting en kunnenzonder medewerking van de contractpartner niet worden teruggedraaid.Slimmer Kopen®Al in 2004 hebben we alle dan bekende voornemens rondom Slimmer Kopen® gemeld aan VROM (laterWWI) en momenteel onderdeel van het Ministerie van BZK. Het ministerie heeft deze destijdsgoedgekeurd.In maart 2011 hebben we BZK bericht over het voornemen om 45 woningen in de AntoonDerkinderenstraat en omstreken in Lakerlopen toe te voegen aan onze Slimmer Kopen® voorraad en teverkopen onder Slimmer Kopen® Buurtwonen voorwaarden. Op 6 april 2011 heeft BZK ingestemd met ditverzoek.Ook zijn in 2004 de modellen voor Slimmer Kopen® voorgelegd aan de Belastingdienst en hebben zijte kennen gegeven dat deze voldoen aan de eigenwoningregeling. Wat betref demodelovereenkomsten Slimmer Kopen® Starterswonen en Slimmer Kopen® Buurtwonen isovereengekomen dat deze overeenkomsten slechts toegepast mogen worden bij voorafovereengekomen projecten. Op 8 april 2011 heeft de Belastingdienst ingestemd met uitbreiding vanhet project Lakerlopen met de 45 woningen in de Antoon Derkinderenstraat en omgeving.Op 1 februari 2011 heeft de Belastingdienst eveneens ingestemd met de verkoop van 195 woningen in deSchubertlaan en omstreken onder Slimmer Kopen® Starterswonen voorwaarden. Voor dit project haddenwe reeds op 12 februari 2010 instemming van BZK verkregen.Periodiek evalueren we ons verkoopprogramma en daartoe behoort ook de beoordeling van hetgehanteerde modelkoopcontract. In 2011 is Rabobank Nederland intensief betrokken geweest bijdeze evaluatie. Vanzelfsprekend wensen we bij Trudo geen gedwongen winkelnering als het gaat omhet afsluiten van hypotheken en juist om die reden waren we gelukkig met de Rabobank alssparringpartner. In deze tijd waarin uiterst kritisch naar het verstrekken van hypotheken wordtgekeken, is het enorm van belang dat ons product blijft aansluiten bij de actuele eisen van definanciers.Op 1 januari 2012 hebben we nieuwe versies van de diverse modelkoopovereenkomsten voorSlimmer Kopen® in gebruik genomen. Deze nieuwe modellen zijn in 2011 voorgelegd aan BZK en deBelastingdienst. Op respectievelijk 22 november 2011 en 2 september 2011 hebben wij hiervoor hungoedkeuring ontvangen.Bijzonder is te vermelden dat Rabobank heeft besloten met ingang van het voorjaar van 2012 nogenkel de tussenvormen Koopgarant en Slimmer Kopen® te willen ondersteunen. In het kader van dekeuzevrijheid voor onze kopers is het vanzelfsprekend een groot voordeel dat zij ook in de toekomsttoegang behouden tot de hypotheekproducten van de grootste hypotheekverstrekker van Nederland.Op 26 januari 2011 hebben we conform het in augustus 2004 overeengekomen Protocol Melding engoedkeuring modelkoopovereenkomsten Kopen met korting, de Belastingdienst inzage verschaft in delopende projecten. Daarbij hebben we per project aangegeven welke modelkoopcontracten aan deorde zijn. Dit inclusief de projecten van de corporaties waarmee we een licentieovereenkomst SlimmerKopen® hebben afgesloten.Op 1 november 2011 is MG 2011-04 van kracht geworden. In deze circulaire worden deverkoopregels waaraan corporaties zich dienen te houden bij verkoop van woningbezit, uiteengezet.Een belangrijke wijziging betreft de zogenaamde ‘fair value’-verhouding. Hierin is verhoudingvastgelegd tussen de verleende korting en het aandeel dat een corporatie maximaal mag delen in dewaardeontwikkeling. Voorheen was de verhouding bij bestaande bouw 1:2. Dat betekent dat bij twintig 175
  • 176. procent korting, Trudo voor veertig procent in de waardeontwikkeling mag delen. Deze verhouding isteruggebracht naar 1:1,5.Op 31 oktober 2011 heeft BZK aan Trudo laten weten dat corporaties die in het verleden op basis vantoen geldende regelgeving toestemming hebben verkregen voor verkoop onder voorwaarden, hunverkoopprogramma voor de betreffende woningen mogen continueren onder de destijdsovereengekomen condities. In het kader van MG2011-04 gaat het dan vanzelfsprekend specifiek omhet continueren van de ruilverhouding 1:2.Slimmer Financieren®Adviesbureau Finance Ideas heeft de Starters Renteregeling ontwikkeld in opdracht vanWoonpartners uit Helmond, Woningcorporatie Vieya uit Dongen en Stichting Trudo. Trudo zet ditproduct onder de naam Slimmer Financieren® op de markt. Kopers in aangewezen projecten kunneneen korting krijgen op de maandelijkse hypotheekrente. De rentekorting zal verstrekt worden viaSocial Finance NV. De corporaties zijn aandeelhouder van deze NV.Finance Ideas heeft namens de drie initiatiefnemende corporaties in 2007 overleg gevoerd met hetministerie van WWI over de voorgestelde organisatiestructuur. Het ministerie heeft daarmeeingestemd. Op 3 februari 2009 heeft de Belastingdienst kenbaar gemaakt dat de voorgelegdehypotheekstukken toepassing van de zogenaamde eigenwoning-regeling niet in de weg staan.Op 6 juli 2010 heeft de Fiscus aangegeven dat het bij Slimmer Financieren® - in tegenstelling tottussenvormen als Slimmer Kopen® - gaat om reguliere koop en derhalve koopovereenkomsten nietvoorgelegd behoeven te worden.176