Trudo – Jaarverslag 2011Volkshuisvestingsverslag - Jaarrekening                                          1
Algemene gegevensPlaats van vestiging:   Torenallee 34                        5617 BD EindhovenPostadres:              Pos...
InhoudsopgaveVOORWOORD.......................................................................................................
DEEL IV.              TRANSPARANTIE IN BESTUUR EN TOEZICHT........................................................87    1....
Voorwoord2011 stond voor Trudo voor een belangrijk deel in het teken van ‘Supporting People’. Zo luidt de naamvan onze nie...
6
Deel I.         ‘Supporting People’, onze nieuwe visieDe corporatiesector strompelt al jaren van incident naar incident. H...
Het domein Wonen beperkt zich allang niet meer tot het huisvesten van huishoudens met eenbescheiden inkomen. Partijen die ...
KlantengroepenTrudo richt zich niet uitsluitend op de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid zoals hetminister...
Als het gaat om de zeggenschap op het niveau van de organisatie, ligt dat anders. Hierbij gaat hetwederom om het vraagstuk...
Deel II.           De zeven kernactiviteitenIn dit deel van het jaarverslag lichten we u deze zeven kernactiviteiten van T...
De tabel hieronder geeft inzicht in de samenstelling van de huurvoorraad van Trudo, ingedeeld naar (kale)huurprijs. De tab...
In de zaken die betrekking hadden op de servicekosten, heeft de Huurcommissie drie maal deels dehuurder, deels Trudo in he...
Tabel: nieuwe verhuringen woningen                                                                                        ...
inkomen onder de € 33.614. We hebben de negentig procenteis dus gehaald, ons percentage is 91,9procent.UrgentenDe Eindhove...
onderwijs, werk en inkomen, en vrije tijd en welzijn. Daarbij valt te denken aan onderwerpen als werk,onderwijs en vrije t...
Vervolgens wordt vanuit deze organisatie een bezoek gebracht aan de huurder. Diens problemenworden geïnventariseerd en sam...
De totale uitgaven voor het mutatieonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.457.000. In 2011 werdeen bedrag van € 1.005.0...
gestart in 2011 en het project loopt door in 2012). Rondom dit laatste project zal in 2012 de openbareruimte opnieuw worde...
Klanttevredenheid rondom onderhoudNet als bij verhuur meten we ook de klanttevredenheid rondom de dienstverlening van het ...
voorkomen en aanpakken van overlast, meervoudige probleemsituaties of misstanden. In dat kaderzijn afspraken neergelegd in...
1.3     LeefbaarheidHet zorg dragen voor de leefbaarheid in buurten en wijken behoort al jaren tot onze kerntaken. Wedoen ...
De vijf thema’s passen binnen de vier pijlers van Trudo, te weten Voorzieningen, Fysiek, Sociaal enVeiligheid. In 2011 zij...
24
2.        Een nieuw perspectief voor Bijzondere KlantenTrudo richt zich al lange tijd niet meer exclusief op de traditione...
Novadic-KentronIn 2011 had het team Bijzondere Klanten 36 wooneenheden in beheer voor Novadic-Kentron, eenorganisatie binn...
niet meer op alleenstaande jongeren. De huur van het pand aan het Lodewijk Napoleonplein isdaarom eind 2011 opgezegd.Stich...
blijven deze panden in het kader van woonondersteuning wel in ons beheer. Eind 2011 woonden 176personen in deze wooneenhed...
pand huren; er bestaat dan echter maar één huurcontract. Van de individuele verhuringen betreft dit23 omklapcontracten, 19...
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Trudo jaarverslag 2011
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Trudo jaarverslag 2011

2,273 views
2,166 views

Published on

Trudo – Jaarverslag 2011
Volkshuisvestingsverslag - Jaarrekening

Published in: Technology
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
2,273
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
396
Actions
Shares
0
Downloads
5
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Trudo jaarverslag 2011

  1. 1. Trudo – Jaarverslag 2011Volkshuisvestingsverslag - Jaarrekening 1
  2. 2. Algemene gegevensPlaats van vestiging: Torenallee 34 5617 BD EindhovenPostadres: Postbus 360 5600 AJ EindhovenTelefoonnummer: 040 – 235 98 88Faxnummer: 040 – 246 41 03Internet: www.trudo.nlE-mail: trudo@trudo.nlAkte van oprichting: 13 juni 1916Toelating: bij Koninklijk Besluit nummer 24 d.d. 5 maart 1917Statuten: laatste wijziging d.d. 24 november 2010Werkgebied: regio EindhovenKamer van Koophandel: ingeschreven in het handelsregister onder nr. H 17024183 bij de Kamer van Koophandel en fabrieken te Eindhoven. ingeschreven in het stichtingenregister onder nr. S 93218.NRV nummer: 27892
  3. 3. InhoudsopgaveVOORWOORD........................................................................................................................................5DEEL I. ‘SUPPORTING PEOPLE’, ONZE NIEUWE VISIE..........................................................7DEEL II. DE ZEVEN KERNACTIVITEITEN.................................................................................11 1. VERHUUR, BEHEER EN LEEFBAARHEID ..........................................................................................11 1.1 Verhuur..............................................................................................................................11 1.2 Beheer ...............................................................................................................................16 1.3 Leefbaarheid......................................................................................................................22 2. EEN NIEUW PERSPECTIEF VOOR BIJZONDERE KLANTEN .................................................................25 2.1 Het huisvesten van Bijzondere Klanten.............................................................................25 2.2 Het Stedelijk Kompas ........................................................................................................29 2.3 Organiseren van woonondersteuning................................................................................30 2.4 Werk- en dagbesteding .....................................................................................................31 3. FOCUS OP VERKOOP ...................................................................................................................33 3.1 Slimmer Kopen® ...............................................................................................................33 3.2 Slimmer Financieren® .......................................................................................................38 3.3 Kooprecht ..........................................................................................................................38 4. STEDELIJKE VERNIEUWING ..........................................................................................................41 4.1 Kruidenbuurt ......................................................................................................................41 4.2 Lakerlopen.........................................................................................................................42 4.3 Bennekel............................................................................................................................43 4.4 Woensel-West ...................................................................................................................44 4.5 Doornakkers ......................................................................................................................45 4.6 Genderdal..........................................................................................................................45 4.7 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000 .............................................................46 4.8 Activiteiten 2011 in het kader van Krachtwijken ................................................................46 5. UITBREIDING ..............................................................................................................................49 5.1 Woningen opgeleverd in 2011...........................................................................................49 5.2 Woningen met stichtingskosten boven € 200.000 .............................................................50 5.3 In aanbouw in 2011 ...........................................................................................................50 5.4 In ontwikkeling in 2011 ......................................................................................................51 6. BIJZONDERE PROJECTEN ............................................................................................................53 6.1 Ontwikkelingen Strijp-S .....................................................................................................53 6.2 Projecten van stedelijk belang...........................................................................................55 6.3 Verhuurcijfers van Bijzondere Projecten ...........................................................................55 7. FOCUS OP EMANCIPATIE ..............................................................................................................57 7.1 Initiatieven op buurtniveau.................................................................................................58 7.2 Stedelijke initiatieven .........................................................................................................60DEEL III. DE ORGANISATIE........................................................................................................63 1. DE TOEGELATEN INSTELLING .......................................................................................................63 1.1 Organisatiestructuur ..........................................................................................................63 1.2 Personeel ..........................................................................................................................64 1.3 Ondernemingsraad............................................................................................................66 1.4 Informatietechnologie (ICT) ...............................................................................................66 1.5 De klachtencommissie.......................................................................................................67 1.6 Maatschappelijke ondersteuning .......................................................................................67 1.7 Betrokkenheid belanghouders...........................................................................................67 2. VERBINDINGEN ...........................................................................................................................71 2.1 Organisatiestructuur ..........................................................................................................71 2.2 Trudo Holding BV ..............................................................................................................72 3. SOLIDE.......................................................................................................................................79 3.1 Realisatie versus prognose ...............................................................................................79 3.2 Financiële continuïteit........................................................................................................82 3
  4. 4. DEEL IV. TRANSPARANTIE IN BESTUUR EN TOEZICHT........................................................87 1. GOVERNANCECODE ....................................................................................................................87 1.1 Integriteitcode ....................................................................................................................88 2. HET BESTUUR .............................................................................................................................89 2.1 Personalia..........................................................................................................................89 2.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze .................................................................................89 2.3 Verantwoording beloning...................................................................................................91 3. DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .................................................................................................93 3.1 Personalia..........................................................................................................................93 3.2 Taken, bevoegdheden en werkwijze .................................................................................94 3.3 Inhoudelijk toezicht ............................................................................................................96 3.4 Verantwoording beloning.................................................................................................100DEEL V. JAARREKENING 2011...............................................................................................103 1. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ..........................................................................................104 2. GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING 2011 .............................................................106 3. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2011 .......................................................................107 4. TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2011 ...............................108 4.1 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling ..........110 4.2 Balanswaardering: Activa ................................................................................................112 4.3 Balanswaardering: Passiva .............................................................................................115 4.4 Toelichting op de geconsolideerde balans: Activa ..........................................................119 4.5 Toelichting op de geconsolideerde balans: Passiva........................................................130 4.6 Financiële instrumenten ..................................................................................................137 4.7 Niet in balans opgenomen verplichtingen........................................................................137 4.8 Venootschapsbelasting ...................................................................................................139 4.9 Fiscale eenheid ...............................................................................................................139 4.10 Toelichting geconsolideerde winst-en-verliesrekening ....................................................140 5. ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011.......................................................................153 6. ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011 ...........................................................155 7. TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING ...............................................156 7.1 ACTIVA............................................................................................................................156 7.2 PASSIVA .........................................................................................................................159 7.3 Niet uit de balans blijkende verplichtingen ......................................................................161 7.4 Toelichting op de winst-en-verliesrekening .....................................................................161DEEL VI. VERKLARINGEN........................................................................................................167 1. CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT ..................................................167 2. VERKLARING VAN HET BESTUUR .................................................................................................169 3. VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .....................................................................171DEEL VII. KENGETALLEN..........................................................................................................173DEEL VIII. MELDINGSPLICHTIGE BESLUITEN .........................................................................1754
  5. 5. Voorwoord2011 stond voor Trudo voor een belangrijk deel in het teken van ‘Supporting People’. Zo luidt de naamvan onze nieuwe visie, die we afgelopen jaar na een zevental debatten met onze stakeholders hebbenvastgesteld. Een visie waarmee we de koers van onze corporatie weer voor een aantal jaren hebbenbepaald. En waarmee ook de vergezichten voor onze zeven kernactiviteiten zijn geschetst. We wetennu waar we over vijf jaar willen staan en hoe we daar willen komen.Met onze nieuwe visie hebben we de koers van onze corporatie herijkt. Maar er gebeurde uiteraardmeer in 2011. Er werd ook ‘gewoon’ gewerkt. En goed; op al onze zeven kernactiviteiten (1. Verhuur,Beheer en Leefbaarheid, 2. Bijzondere Klanten, 3. Verkoop, 4. Stedelijke Vernieuwing, 5. Uitbreiding,6. Bijzondere Projecten en 7. Emancipatie) zijn verreweg de meeste doelstellingen voor 2011ruimschoots gehaald.Kortom, 2011 was voor Trudo wederom een succesvol jaar. In dit jaarverslag geven we u een beeldvan onze organisatie en in het bijzonder van onze maatschappelijke en financiële resultaten in hetafgelopen jaar.We richten ons met dit jaarverslag tot de toezichthoudende instanties, het ministerie van BZK, hetCentraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de gemeente Eindhoven. Maar uiteraard ook tot onzebelanghouders: klanten (Klantenplatform en bewonerscomités) en onze partners uit hetmaatschappelijk middenveld.Wij wensen u veel leesplezier.Raad van Commissarissen, bestuur en medewerkers van Stichting Trudo. 5
  6. 6. 6
  7. 7. Deel I. ‘Supporting People’, onze nieuwe visieDe corporatiesector strompelt al jaren van incident naar incident. Haar imago heeft daarmee enormedeuken opgelopen. Eén van de oorzaken is het legitimatieprobleem waarmee de sector kampt. Toencorporaties nog verenigingen waren, was duidelijk dat zij van en voor de leden waren. Maar toen zijveranderden in stichtingen, werd het allemaal veel minder duidelijk. Van wie is de corporatie nueigenlijk? En wie bepaalt of zij de goede dingen doet?Eind 2010/begin 2011 hebben we samen met onze belanghouders de visie van onze corporatieherijkt. De koers voor de lange termijn. Een belangrijk uitgangspunt daarbij was het oplossen van datlegitimatieprobleem.Elke vijf jaar actualiseert Trudo haar visie. We vinden het uiterst belangrijk dat onze belanghoudersintensief betrokken zijn bij het uitzetten van de koers die we met onze corporatie willen varen. Datdoen we dan ook zeer uitvoerig. Zo debatteerden we samen eind 2005/begin 2006 tijdens een aantal‘diners pensants’ uitgebreid over de manier waarop de corporatie haar maatschappelijkondernemerschap moet invullen. Dat gebeurde aan de hand van de Trudo Top Tien, een conceptvisiemet de tien belangrijkste strategische keuzes. Enerzijds kregen we tijdens de debatten veel lof vooreen aantal keuzes die we voor ogen hadden. Anderzijds was er ook snoeiharde kritiek. We richttenons vrijwel uitsluitend op het fysieke domein, terwijl we ons volgens een groot deel van onzebelanghouders ook op het sociale domein zouden moeten begeven. We trokken ons die kritiek aan enin onze visie De Publieke Zaak namen we ons voor om ons werkterrein met name binnen de stedelijkevernieuwing en voor Bijzondere Klanten te verbreden richting sociale domein.Inmiddels zijn we vijf jaar verder. Woonondersteuning is een onderdeel van de core business van hetteam Bijzondere Klanten. Emancipatie is zelfs als zevende kernactiviteit toegevoegd aan hetactiviteitenpallet van onze corporatie. Met andere woorden: we zijn anno 2011 zowel in het fysieke alsin het sociale domein actief.In de zomer van 2010 startten we met het actualiseren van onze visie. Opnieuw dachten we na overonze eigen positie, ons beleid en onze strategieën voor de opvolgende jaren. Maar vooral ook over dewijze waarop we invulling willen geven aan onze ambities als maatschappelijk ondernemer. Uiteraardhebben we daar onze belanghouders weer bij betrokken. In zeven debatten met medewerkers, hetklantenplatform, ambtenaren, het openbaar bestuur, partijen uit het maatschappelijk middenveld enandere partijen in ons professionele netwerk peilden we de mening van in totaal zo’n 365belanghouders. Onze belanghouders blijken uitermate scherp, kritisch, meedenkend en creatief. Hunbijdragen hebben hier en daar tot forse wijzigingen in de definitieve visie geleid, die we begin 2011hebben vastgesteld.In die nieuwe visie trekken we de lijn, die wel al in de vorige visie hadden ingezet, door. De focusverschuift nog meer van het vastgoed naar de klant. Van het fysieke domein naar het sociaal-economische domein. Dat uit zich in de titel van de nieuwe visie: Supporting People, hetondersteunen of vooruit helpen van mensen.In de nieuwe visie maken we een aantal belangrijke keuzes.Passie voor de publieke zaakVeel van de problemen in onze sector hadden voorkomen kunnen worden, als de mensen die het voorhet zeggen hebben, meer passie zouden hebben voor de publieke zaak. We zijn ervan overtuigd datdaar een zelfreinigend effect van uitgaat. Het begint en eindigt met passie voor de publieke zaak. Ookbinnen Trudo. We verwachten die passie van onze eigen mensen. Een betrokken, bevlogen houding.Daadkracht. Het tegenovergestelde van bureaucratisch en onverschillig. Passie voor de publieke zaakis van cruciaal belang. Dat geldt voor het bestuur van onze corporatie, maar evenzeer voor deteamleiders en de medewerkers op de werkvloer binnen al onze kernactiviteiten.Meervoudige publieke doelen in het domein WonenAvonturen van corporaties op het terrein van commercieel vastgoed hebben tot een fors aantaldebacles geleid. Het zou naar onze mening goed zijn voor de sector als corporaties ‘terug in het hok’zouden gaan. Terug naar het publieke domein van het wonen. 7
  8. 8. Het domein Wonen beperkt zich allang niet meer tot het huisvesten van huishoudens met eenbescheiden inkomen. Partijen die actief zijn binnen dit domein, hebben inmiddels ook oog voor deomgeving en zeker ook voor de klant. Dat laatste lijkt vanzelfsprekend, maar vergeleken met anderebranches heeft de corporatiesector de klant pas heel laat ontdekt. En nog steeds zijn veel corporatiesvooral gefocust op het fysieke product, in plaats van op de klant. Bij Trudo proberen we de klant meeren meer centraal te zetten. Bijvoorbeeld door ons streven om co-creatie breed toe te passen in onzekernactiviteiten. In de nieuwe visie stellen we de klant onverkort centraal: Supporting People.Het centrale thema binnen de nieuwe visie, ‘Supporting People’heeft zich in de tijd ontwikkeld, waarbijde intensiteit van de ondersteuning geleidelijk aan is toegenomen: In eerste instantie was eruitsluitend sprake van sociaal beheer. Daarbij gaat het erom dat we proberen te voorkomen datmensen hun contractuele verplichtingen niet meer na (kunnen) komen. Bijvoorbeeld doorbetalingsregelingen af te sluiten.Vervolgens zijn we ons ook gaan richten op ondersteuning. We proberen mensen die dreigen af teglijden, ‘binnen boord’ te houden door problemen als schulden, vervuiling en overlast aan te pakken.Andere voorbeelden zijn de woonondersteuning die het team Bijzondere Klanten biedt en hetondersteunen van bewoners bij het aanpakken van leefbaarheidsproblemen in buurten.De laatste jaren is daar emancipatie bijgekomen. Daarbij gaat het niet om het ‘binnen boord’ houden,maar om nader benoemde klantengroepen daadwerkelijk te ondersteunen in hun streven te stijgen opde maatschappelijke ladder, op het gebied van wonen, opleiding, werk-/dagbesteding en vrije tijd.Kortom, Trudo richt zich op meervoudige publieke doelen.Geen commercieel vastgoed, tenzij…….De keuze om ons binnen het domein Wonen exclusief te richten op publieke doelen heeft alsconsequentie dat we in principe geen commercieel vastgoed meer zullen realiseren. Dus geenhuurwoningen boven de huurtoeslaggrens, geen koopwoningen boven de oude NHG-grens(€ 265.000), geen retail, geen commerciële bedrijfsruimten. We maken echter twee uitzonderingen:• Wanneer het gemeentebestuur ons vraagt om in het belang van de stad bepaalde opgaven op te pakken. Meestal zijn dat opgaven die de gemeente niet zelf kan oppakken, bijvoorbeeld omdat zij daartoe niet is uitgerust. Of opgaven die de markt niet wil oppakken, omdat ze commercieel niet interessant genoeg zijn. In die zin is de realisatie van goedkope bedrijfsruimte op Strijp-S een opgave die wij als corporatie graag ter hand nemen.• Wanneer het gemeentebestuur Trudo uitdrukkelijk toestemming verleent om zelf het initiatief te nemen. De herontwikkeling van de Lichttoren en het nieuwe woonprogramma in de Kruidenbuurt zijn daar voorbeelden van.Dare to be differentIn 1995, net na de fusie, had Trudo een bezit met de slechtste prijs/kwaliteit verhouding vanEindhoven. Ook financieel stond onze corporatie er in die tijd zeer slecht voor. Om zich staande tekunnen houden, was het positioneringsvraagstuk voor Trudo dan ook erg belangrijk. Er was eenaantal scenario’s mogelijk. ‘Kleiner en beter’ worden dan de concurrentie bijvoorbeeld. Weconcludeerden echter dat we ons met een dergelijke positionering onvoldoende zouden kunnenonderscheiden.Uiteindelijk maakten we in 1997 de strategische keuze om ‘anders’ te worden. Een ‘andere’ corporatiedan de gemiddelde collega in de stad, de regio of het land. Dat ‘anders’ zijn, betitelden we vele jarenlater met dare to be different.‘Dare to be different’ staat anno 2011 niet ter discussie. Ook niet bij onze belanghouders. Men isunaniem van mening dat Trudo zich moet blijven positioneren als innovatieve corporatie. Ook vindtbijna elke belanghouder dat onze corporatie inderdaad ‘net ff anders’ is. Dit bevestigt het beeld dateerder uit ons reputatieonderzoek naar voren kwam. Met de keuze voor ‘innovatie’ sluiten wenaadloos aan op wat we in de regio later Brainport zijn gaan noemen.8
  9. 9. KlantengroepenTrudo richt zich niet uitsluitend op de primaire doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid zoals hetministerie van WWI die definieert, maar op klanten met een inkomen tot € 40.000. Daarbinnen richtenwe ons in belangrijke mate op een beperkt aantal afgebakende klantensegmenten: • starters op de koopwoningmarkt; • bijzondere klanten, dat wil zeggen klanten die alleen kunnen wonen in combinatie met hulp, begeleiding of zorg • huishoudens met cumulatieve achterstanden; • jonge mensen uit de creatieve sector.DuurzaamheidDuurzaamheid is in de loop der jaren een zeer belangrijk onderwerp geworden. Trudo wordtregelmatig verweten (bijvoorbeeld in de INK-audit en de visitatie) te weinig aan duurzaamheid te doen.Met de term duurzaamheid wordt vooral op energiebesparende maatregelen gedoeld. Voor een deelis die kritiek onterecht. Met name bij nieuwe ontwikkelingen hebben we fors geïnvesteerd induurzaamheid. Denk aan de WKO-installaties in de Lichttoren en de Kruidenbuurt en het grootstezonnedak van Nederland op het Klokgebouw op Strijp-S. Maar ook binnen de bestaande voorraadhebben we bij het opknappen van verschillende complexen energiebesparende maatregelengetroffen.Deels is de kritiek echter ook terecht. Tot voor kort ontbrak het binnen Trudo aan beleid op het gebiedvan duurzaamheid. Pas zeer recent beginnen de contouren van dergelijk beleid zichtbaar te worden.Een belangrijke eerste stap daarin is de definitie. Duurzaamheid is een containerbegrip. Voor onshoudt het in ieder geval meer in dan alleen energiebesparing. We onderscheiden vooralsnog vijfthema’s binnen het begrip duurzaamheid:1. dierbaarheid2. accommodatievermogen3. energieprestaties4. CO2-uitstoot5. duurzame productontwikkeling (cradle tot cradle)Op deze thema’s is de beleidsvorming momenteel in volle gang.Supporting PeopleTrudo kiest voor Supporting People: het ondersteunen van mensen die vooruit willen. Daarbij blijvenwe in principe binnen het speelveld van het domein Wonen. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld deBritse corporaties, die ook domeinen als welzijn, zorg en re-integratie aan hun speelveld hebbentoegevoegd.Als het gaat om ondersteuning van klanten, zien we onszelf niet als de uitvoerende partij, maar als deintermediair. Als de verbindingsofficier die verbinding legt met partijen uit andere domeinen, zoalsonderwijs, welzijn, zorg en re-integratie. We brengen klanten en partijen binnen ons netwerk uit diedomeinen samen en in beweging. Daarom is het van belang dat we beschikken over een breed endiep netwerk van partijen met een gedeelde passie voor de publieke zaak.Binnen Supporting People onderscheiden we twee niveaus: het individuele en het collectieve niveau.Op het individuele niveau zijn er drie groepen individuen die we willen ondersteunen: de kinderen vanhuishoudens met cumulatieve achterstanden, bijzondere klanten en starters, waarbij we de laatstegroep met Slimmer Kopen® uitsluitend op het fysieke vlak ondersteunen. Op collectief niveauondersteunen we groepen mensen via zowel niet-ingrijpende interventies op het gebied vanleefbaarheid, als via ingrijpende interventies op het vlak van stedelijke vernieuwing.ZeggenschapWe willen onze klanten meer invloed geven op het niveau van producten, projecten, processen encomplexen. Uitgaande van co-creatie en co-productie, willen we producten, projecten en processen zoveel mogelijk samen met onze klanten ontwikkelen. Waar mogelijk willen we ook in de uitvoering meerverantwoordelijkheid bij de klant leggen. Daarbij heeft Trudo dan eerder een faciliterende danuitvoerende rol. Denk aan een onderwerp als de leefbaarheid in buurten en complexen. We zijn vanmening dat bewoners in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor de leefbaarheid in hun buurt.De rol van onze corporatie is die bewoners optimaal te faciliteren bij het verbeteren van deleefbaarheid. 9
  10. 10. Als het gaat om de zeggenschap op het niveau van de organisatie, ligt dat anders. Hierbij gaat hetwederom om het vraagstuk van de legitimatie. Zoals eerder aangegeven, halen we de legitimatie vaneventuele zijstappen naar het commerciële domein bij het gemeentebestuur. Voor onze activiteitenbinnen het publieke domein rondom Wonen lijkt het op het eerste gezicht voor de hand te liggen datwe de legitimatie zoeken bij onze klanten. Bijvoorbeeld via ons Klantenplatform. We constaterenechter dat de invloed van dat orgaan, zoals geregeld in de overlegwet, toch vooral beperkt blijft totadviseren en een bindende voordracht van twee leden van de Raad van Commissarissen. Voor delegitimatie van onze activiteiten is dit onvoldoende. We zijn dan ook van mening dat de zeggenschapvan onze klanten moet worden vergroot.Voor het vergroten van die zeggenschap zien we twee mogelijke richtingen. Terug naar het verleden,naar een structuur (zoals vroeger de vereniging) waarbij alleen klanten zeggenschap hebben. Of naareen structuur waarbinnen belanghouders in bredere zin dan alleen klanten zeggenschap hebben. Inde context van meervoudige publieke doelen lijkt de tweede richting het meest voor de hand te liggen.Een volgende keuze die we dienen te maken, is waarover de belanghouders zeggenschap zullenkrijgen. We denken daarbij aan het vaststellen van het jaarplan, de begroting, de jaarrekening en aaneen bindende voordracht van alle leden van de Raad van Commissarissen.In 2012 gaan we op zoek naar een goede structuur om belanghouders meer zeggenschap binnenTrudo te geven. Vervolgens zullen we daar een aantal jaren mee gaan proefdraaien, alvorens diezeggenschap te formaliseren.En verderAndere thema’s die in de nieuwe visie van Trudo aan de orde komen, zijn de menselijke schaal,competent, continu en systematisch verbeteren, transparantie en netwerkorganisatie.10
  11. 11. Deel II. De zeven kernactiviteitenIn dit deel van het jaarverslag lichten we u deze zeven kernactiviteiten van Trudo toe:1. Verhuur, beheer en leefbaarheid2. Bijzondere Klanten3. Verkoop4. Stedelijke vernieuwing5. Uitbreiding6. Bijzondere Projecten7. Emancipatie1. Verhuur, beheer en leefbaarheidTrudo is al lang geen traditionele corporatie meer die zich uitsluitend bezighoudt met het verhuren enbeheren van haar bestaande voorraad. We doen inmiddels veel meer. Toch bestaat een groot deelvan ons werk nog altijd uit deze traditionele corporatietaken. Belangrijke taken, waarin we onsvoortdurend proberen te verbeteren. Daarnaast hebben we een aantal jaar geleden besloten om onzefocus meer en meer te richten op leefbaarheid.1.1 VerhuurOnze huurwoningenvoorraadDoor onze focus op Slimmer Kopen®, waarover op pagina 33 meer, is het aantal huurwoningen inonze voorraad de afgelopen jaren flink geslonken. Zo ook in het verslagjaar. Op 1 januari 2011hadden we 5.698 huurwoningen en 305 kamers. Op 31 december 2011 noteerden we 5.544huurwoningen en 305 kamers. Daarnaast verhuren we ook garages, bergingen, parkeerplaatsen enbedrijfsruimten. Vooral door de oplevering van de parkeerplaatsen in de eerste en tweede fase van deKruidenbuurt en de uitbreiding van eenheden bij Bijzondere Projecten is het aantal eenheden in dezelaatste categorie de laatste jaren fors toegenomen.Onderstaande tabellen tonen een beeld van de huurvoorraad op 31 december 2011.Tabel: Huurvoorraad naar typeType Aantal PercentageEengezinswoningen 3.661 52,7%Meergezinswoningen 1.883 27,1%Totaal woningen 5.544 79,8%Kamers 305 4,4%Garages 402 5,8%Overigen: bedrijfsruimten, bergingen en parkeerplaatsen 689 9,9%Totaal verhuureenheden 6.932 100,0%Een onderverdeling naar bouwjaar geeft het volgende beeld:Tabel: Huurvoorraad naar bouwjaarBouwjaar Aantal PercentageVooroorlogse woningen t/m 1945 1.167 16,8%Woningen van 1946-1968 2.435 35,1%Woningen van 1969-2011 1.942 28,0%Totaal woningen 5.544 79,9%Overige verhuureenheden 1.388 20,1%Totaal verhuureenheden 6.932 100,0% 11
  12. 12. De tabel hieronder geeft inzicht in de samenstelling van de huurvoorraad van Trudo, ingedeeld naar (kale)huurprijs. De tabel toont aan dat 94,1 procent van de woningen een huurprijs heeft lager dan € 554,76 (deaftoppingsgrens voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan).Tabel: Huurvoorraad huurprijsklasse Huurprijsklasse Aantal Percentage < € 361,66 1.823 32,9% € 361,67 - € 554,76 3.396 61,2% € 554,77 - € 652,52 193 3,5% > € 652,53 132 2,4% Totaal woningen 5.544 100,0%Nieuwe verhuringen gehele bezitIn 2011 vonden 665 nieuwe verhuringen plaats in het gehele bezit. Die zijn onder te verdelen in 1woningen in de bestaande voorraad (355), kamers (54) en overige eenheden (190). Daarnaasthebben we 33 nieuwe huurwoningen in Kruidenbuurt fase drie verhuurd en 33 nieuwe huurwoningenin Rijtse Vennen, Deurne. Dit laatste project omvat 35 huurwoningen, maar niet alle huurwoningen zijnin 2011 verhuurd.MutatiesDe totale mutatiegraad van wooneenheden binnen de huurvoorraad komt in 2011 uit op 9,9 procent,tegenover 10,1 procent in 2010. Dit is inclusief de woningen die bij Bijzondere Klanten zijn gemuteerd.De mutatiegraad is in 2011 licht gedaald ten opzichte van 2010.LeegstandWe streven ernaar om door een efficiënte inrichting van het verhuurproces het aantal dagen dat eenwoning leeg staat, zoveel mogelijk te beperken. De norm die we intern hanteren - maximaal zevenleegstandsdagen - is in 2011 in 57,2 procent van de gevallen gehaald; het jaar ervoor lag dit op 61,2 2procent. De leegstandsgraad was in 2011 gemiddeld 2,5 procent; een daling van 0,3 procent tenopzichtte van 2010. Deze leegstandsdagen en -graad is exclusief leegstand in verband met sloop ende panden behorend bij Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten.HuurprijsbeleidBij het voeren van ons huurprijsbeleid houden we rekening met de marktpositie van woningen. Dejaarlijkse huurverhoging bedroeg per 1 juli 2011 gemiddeld 1,22 procent. Dat is 0,12 procent hogerdan de huurverhoging van 2010. De maximale huurverhoging voor 2011 was door WWI vastgesteldop het niveau van de inflatie over 2010, namelijk 1,3 procent. Hierdoor konden we in 2011 geenuitvoering geven aan de afspraak die we al in 2000 met ons Klantenplatform maakten, over de wijzewaarop we jaarlijks de huurverhoging vaststellen. Volgens die afspraak wordt de gemiddelde (en nietde maximale) huurverhoging vastgesteld op basis van inflatie en een opslag die samenhangt met destijging van de gemeentelijke lasten. De afspraak met het Klantenplatform had een looptijd tot en met2010 en ging verder dan alleen het vaststellen van de huurverhoging. Zo zijn er ook afsprakengemaakt over het aanbieden van Huurtoeslaggarantie, de Huurquotekaart en Huurzeker. In 2010hebben we het huurconvenant (met uitzondering van Huurzeker) met één jaar verlengd. Eind 2011hebben we samen met het Klantenplatform een nieuw huurconvenant opgesteld. Dit heeft een looptijdvan tien jaar.BezwaarschriftenNaar aanleiding van de per 1 juli 2011 voorgestelde huurverhoging is er één bezwaarschrift ingediend,dat is doorgestuurd naar de Huurcommissie. In vier gevallen startten huurders eenonderhoudsprocedure bij de Huurcommissie en in acht gevallen zagen huurders in de eindafrekeningof het voorschot van de stook- en servicekosten aanleiding om een procedure bij de Huurcommissiete starten.Van de in totaal dertien zaken waren er eind 2011 negen afgehandeld. In de vier aanhangigeonderhoudsprocedures heeft de Huurcommissie drie maal de huurder in het gelijk gesteld en éénmaal Trudo. In twee gevallen heeft de Huurcommissie de zaak niet ontvankelijk verklaard, omdat deverschuldigde leges niet waren betaald (één huurverhogingsbezwaar en één bezwaar servicekosten).1 Bedrijfsruimten, garages, bergingen en parkeerplaatsen2 Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen12
  13. 13. In de zaken die betrekking hadden op de servicekosten, heeft de Huurcommissie drie maal deels dehuurder, deels Trudo in het gelijk gesteld en in vier gevallen was eind 2011 nog geen uitspraakgedaan.HuurtoeslaggarantieIn 1998 is de huurtoeslaggarantie (toen huursubsidiegarantie) geïntroduceerd. Door de jaarlijksehuurverhoging lopen huurders die qua huurprijs vlak onder de huurtoeslaggrens zitten, de kans hunhuurtoeslag te verliezen. Om dit te voorkomen, bieden we hun een huurtoeslaggarantie. Dat houdt indat de huur van klanten die huurtoeslag ontvangen en deze dreigen te verliezen door de jaarlijksehuurverhoging, wordt afgetopt op de huurtoeslaggrens. Op deze manier blijven ze verzekerd van eenbijdrage in hun woonlasten.HuurquotekaartDe huurquote is het deel van het inkomen dat aan huur wordt besteed. Om huurders een, gezien huninkomen, betaalbare woning te kunnen bieden, heeft onze corporatie in 2000 de Huurquotekaartingevoerd. Het onderzoeksbureau OTB, verbonden aan de Technische Universiteit Delft, heeft voorverschillende huishoudens huurquotenormen vastgesteld. Aan de hand daarvan bepalen we dehuurquote. Mochten huurders door de jaarlijkse huurverhoging boven de voor hen vastgesteldehuurquote komen, kunnen ze kwijtschelding van de huurverhoging voor dat jaar aanvragen. Dekwijtschelding dient elk jaar opnieuw te worden aangevraagd. De regeling geldt niet voor huurders diein aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag.Ook in 2011 is de Huurquotekaart aangeboden. Net als in voorgaande jaren werd er slechts op zeerbeperkte schaal gebruik van gemaakt. Er waren negen aanvragen, die allemaal zijn toegekend.Overigens is 2011 het laatste jaar dat de Huurquotekaart werd aangeboden. De regeling is niet meeropgenomen in het nieuwe huurconvenant.Toewijzingen van woningenTrudo wijst haar huurwoningen op verschillende manieren toe. Hierbij is een onderscheid te makentussen geregelde en vrije verhuur. Onder de geregelde verhuur valt die verhuur waarbij we eenspecifieke kandidaat moeten huisvesten. Hieronder vallen urgenten (zie pagina 15), maar ookherhuisvestingskandidaten of de huisvesting van onze Bijzondere Klanten (waarover vanaf pagina 25meer).Naast de geregelde verhuur hebben we ook in de vrije verhuur woningen verhuurd. In deze categoriezijn de woningen toegankelijk voor in principe alle woningzoekenden. Dit gebeurt bij Trudo opverschillende manieren. We verhuren de woningen in een aantal complexen via Kansrijkhuren.nl.Samen met collega woningcorporatie Wooninc. bieden we via deze site de huurwoningen aan. Naplaatsing van de advertentie van de woning hebben kandidaten 48 uur de tijd om op de woning tereageren. Vervolgens wordt er via de computer geloot. De lotinguitslagen komen direct op de websitete staan.We verhuren ook woningen via inplaatsing. Inplaatsing vindt plaats in Woensel-West (zie ook pagina59) en in toekomstige sloopcomplexen. We plaatsen in om enerzijds om het aantalachterstandsituaties in de buurt te verlagen en anderzijds om de leefbaarheid van de buurt teverhogen.Een laatste categorie binnen de vrije verhuur is coöptatie. Coöptatie vindt plaats bij de toewijzingen inonze studentenpanden en bij leefgroepen. De huidige bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor hetzoeken van hun nieuwe huisgenoot en dragen deze aan ons voor.Naast de geregelde en vrije verhuur vindt de verhuur ook nog op andere manieren plaats. Zo verhurenwe veel woningen door middel van de leegstandwet. Ook vinden er verhuizingen plaats binnen onseigen bezit, bijvoorbeeld door woningruil, interne urgentie (bijvoorbeeld bij brand), of devoorrangsregeling 55+ (waarbij bewoners met voorrang naar een gelijkvloerse woning in hun buurtkunnen verhuizen).In de tabel op de volgende pagina staan de toewijzingen van de huurwoningen in 2011. Te zien is datvan de verhuringen de geregelde verhuur het grootste is. Echter, dit is een vertekend beeld omdat wijveel woningen verkopen (waarover vanaf pagina 33 meer). 13
  14. 14. Tabel: nieuwe verhuringen woningen Bestaand Nieuwbouw 3 3 Huur Koop Huur KoopGeregelde Stedelijke urgentie 41verhuur Voorrangsregelingen Bijzondere Klanten 63 CIZ-indicatie (waaronder WMO) 7 4 Statushouders 19 5 Wijkvernieuwing 50 Bestuurlijk 0 Subtotaal 180 6Vrije Kansrijk huren & verhuur via vb&t 41 382 33 19 7verhuur Inplaatsing 76 8 Coöptatie 43 Subtotaal 160 382 33 19 9Overig Leegstandwet verhuur 82 Bruikleenovereenkomst 0 Interne urgenten 5 Voorrangsregeling (voorkeursregeling 55+) 3 Woningruil 4 Gebruikersovereenkomst 0 10 Overig 8 Subtotaal 102Totaal 442 382 33 19InkomensmonitoringZowel bij verhuur als verkoop geldt dat we minimaal tachtig procent van de vrijkomende woningenwillen toekennen aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot maximaal € 40.000. Deze norm is in2011 ruim gehaald. Bij nieuwe verhuringen van woningen onder de € 652,52 had 95,9 procent van dehuurders een inkomen beneden de € 40.000.Onderstaand overzicht toont een gedetailleerd beeld van alle verhuringen.Tabel: huisvesting naar doelgroep en huurklasse van alle verhuringen (m.u.v. verhuringen aan instellingen en bedrijven) Huur Huur Huur > kwaliteitskortings- > hoogste Huur Huishoudens <kwaliteits- grens < hoogste aftoppingsgrens > liberalisatie- inkomen kortingsgrens aftoppingsgrens < liberalisatiegrens grens < 33.614 43,9% 37,7% 5,0% 1,4% 33.615 - 40.000 0,5% 2,6% 0,5% 1,2% > 40.000 1,2% 2,6% 0,0% 3,3% Totaal 45,6% 43,0% 5,5% 6,0%Kwaliteitskortingsgrens: € 361,66, hoogste aftoppingsgrens: € 554,76, liberalisatiegrens € 652,52.Per 1 januari 2011 moeten woningcorporaties negentig procent van hun huurwoningen onder deliberalisatiegrens (€ 652,52) toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.614. In dezeregeling zijn de bruikleenovereenkomsten uitgesloten. In totaal hebben we 372 wooneenhedenverhuurd aan huishoudens met een huur onder de € 652,52, 342 van deze huishoudens hebben een3 Zie hoofdstuk Verkoop vanaf pagina 334 Door het PEC Asielzoekers en generaal pardon’ers genoemd5 Inclusief herhuisvesting in nieuwbouw6 Door het PEC Vrije verhuur genoemd7 Door het PEC Afwijkende verhuur bij leefbaarheidsproblemen genoemd8 Door het PEC Verhuur van leefgroepen genoemd9 Door het PEC Tijdelijke verhuur ivm sloop genoemd10 Onder overig vallen: vier woningen als directiewoningen tijdens onderhoudswerkzaamheden, één woning VanAbbemuseum, één woning voor T+huis, één woning huurdersvereniging Woensel-West en één woning voor het ministerie vanDefensie14
  15. 15. inkomen onder de € 33.614. We hebben de negentig procenteis dus gehaald, ons percentage is 91,9procent.UrgentenDe Eindhovense corporaties werken nauw met elkaar samen, zodat woningzoekenden met eenurgentieverklaring binnen een half jaar een woning krijgen toegewezen. De criteria om urgent teworden verklaard, zijn relatief streng. Urgent verklaarde woningzoekenden worden naar rato van deomgang van het woningbezit toegewezen aan één van de corporaties. Deze dient vervolgens binnenzes maanden de toegewezen urgente een passende woning aan te bieden.Trudo kreeg afgelopen jaar 46 nieuwe urgenten toegewezen. Daarnaast moesten we nog veertienmensen huisvesten die in 2010 de status urgent hadden gekregen. We konden afgelopen jaar het onstoegekende deel van de stedelijke urgenten (zeventien procent) in bijna alle gevallen volgens afspraakhuisvesten.In totaal hebben we voor 49 urgenten die ons werden toegewezen bemiddeld; 41 daarvan zijn doorons gehuisvest, vijf hebben het aanbod geweigerd waardoor hun urgentie kwam te vervallen, tweehebben hun urgentie teruggetrokken in verband met aanbod van een koopwoning en één urgente isdoor een collega-corporatie gehuisvest in verband met passendheid van de woning. Slechts in ééngeval lukte het niet om binnen de termijn van zes maanden huisvesting te realiseren, in verband mettegenvallend mutatieonderhoud.Dit betekent dat nog elf urgenten die eind 2011 zijn toegewezen, in 2012 moeten worden gehuisvest.In oktober 2011 zijn we gestart met brede intakegesprekken. Tijdens dit gesprek komen uiteraard dewoonwensen van de urgente aan bod, zodat we daar zoveel mogelijk rekening mee kunnen houden,ook al moet de urgente de aangeboden woning accepteren. Vervolgens bekijken we of de urgente eensteuntje in de rug nodig heeft. Bijvoorbeeld bij het vinden van een baan of een opleiding, om te zorgendat hij of zij weer een stapje vooruit komt in het leven. De inschatting is dat ongeveer de helft van deurgenten deze steun nodig heeft. Iedereen die we op deze manier benaderen, stelt dat zeer op prijs.HerhuisvestingDe herhuisvestingsopgave is een precaire en stevige klus. Vooral, maar niet alleen, vanwege hetgrote belang om dit in goede verstandhouding met de huurder op basis van maatwerk te realiseren,maar ook omdat er tegelijkertijd aan verschillende andere voorwaarden moet worden voldaan. Zo mager geen vertraging voor het sloop- en bouwproces ontstaan, moet de leefbaarheid in andere wijkenniet verslechteren en gelden voor de organisatie ook andere opgaven, zoals het huisvesten vanstedelijk urgenten en bijzondere klanten.Vanwege de sloop van woningen in de stedelijke vernieuwingsgebieden in de Kruidenbuurt enWoensel-West kent Trudo al jaren een forse herhuisvestingsopgave. Ook in 2011 was dit het geval: inde Kruidenbuurt (sloop fase vier) hebben we gewerkt aan de herhuisvesting van 45 huishoudens.Hiervan zijn er in 2011 31 naar de opgeleverde nieuwbouw van fase drie verhuisd. Tien huishoudenshebben een woning elders geaccepteerd en zijn verhuisd. Dit betekent dat in 2012 nog vierhuishoudens geherhuisvest moeten worden. Daarmee zal de volledige herhuisvestingsopgave van738 huishoudens in de Kruidenbuurt afgerond zijn.Ook is samen met team Bijzondere Klanten in 2011 de herhuisvesting van bewoners van hetstudentencomplex Boschdijk afgerond. In totaal zijn er veertig studenten uit dit complex eldersgehuisvest.In Woensel-West (fase één Plan Celsius) is in 2011 op basis van het met de bewonersorganisatieafgesloten Sociaal Plan, gestart met de daadwerkelijke herhuisvesting van oorspronkelijk 78huishoudens. Voor vijf woningen geldt geen verplichting tot herhuisvesting. Eind 2011 hadden 22huishoudens gekozen voor een nieuwe woning in de te realiseren nieuwbouw in Woensel-West(gebied Volta/Galvani), 25 huishoudens waren per einde 2011 verhuisd naar bestaande woningenelders. En acht huishoudens zaten op eind 2011 in de fase van aanbieding/acceptatie van een anderevervangende woning. Dat betekende dat bij acceptatie van de lopende aanbiedingen, voor 2012 nogeen herhuisvestingsopgave van achttien huishoudens uit fase één resteert.In 2011 zijn we met ‘brede intakegesprekken’ gestart voor onze herhuisvestingskandidaten. Daarbijwordt behalve de woonbehoefte ook in beeld gebracht welke wensen, ambities en problemenbewoners hebben op vier verschillende maatschappelijke ladders, namelijk wonen, opleiding en 15
  16. 16. onderwijs, werk en inkomen, en vrije tijd en welzijn. Daarbij valt te denken aan onderwerpen als werk,onderwijs en vrije tijd en eventuele problemen. Dit is de eerste keer dat we - in het kader van deherhuisvesting - op basis van een dergelijke brede invalshoek met de bewoners uit een sloopgebied ingesprek gaan en hen op die manier proberen te ondersteunen.De herhuisvesting is hiermee in 2011 in goed overleg met bewoners en volgens planning verlopen.Dienstverlening rond verhuurWe vinden het erg belangrijk dat onze klanten tevreden zijn en meten daarom continu wat men vindt vanonze dienstverlening. We hanteren als norm een klanttevredenheid van minimaal 8,0. Ook in 2011hebben we die met onze dienstverlening rond verhuur weer gehaald; onze winkel scoorde gemiddeld een8,0.1.2 BeheerHuurbetaling en incassoZittende huurdersDe huurachterstand van zittende huurders bedroeg aan het einde van het verslagjaar € 175.452. Dat is0,66 procent van de totale jaarhuur. De norm van maximaal 1,0 procent is hiermee dus ruim gehaald. In2010 bedroeg het percentage huurachterstand 0,61 procent. Deze huurachterstand is exclusief dehuurachterstand van huurders van panden van Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten.Bij 44,3 procent van de zittende huurders met een huurachterstand was eind 2011 de vordering in handenvan de deurwaarder. Dat is 1,7 procent minder dan eind 2010.Trudo voert al sinds jaren een streng incassobeleid en dat heeft voor huurders - en voor Trudo -voordelen. Doordat we vroeg reageren op achterstanden, wordt er al ingegrepen voordat de schuldenzo hoog oplopen dat zij bijna niet meer in te halen zijn. Het is immers voor veel klanten erg moeilijk omgrote betalingsachterstanden in te halen en ondertussen ook nog te voldoen aan de verplichting omook de lopende huur te betalen. Door problemen vroeg te signaleren, proberen we extradeurwaarderskosten en ontruimingen voor hen te voorkomen. Daarom zoeken we met deze huurderstelefonisch contact op het moment dat zij een aanmaning ontvangen. Ook worden er eventueelbetalingsregelingen afgesproken. Zo nodig worden huurders doorgeleid naar een instantie die hen kanondersteunen bij het oplossen van hun financiële (of andere) problemen. In sommige gevallen gaanwe ook op huisbezoek of wordt het Leger des Heils ingezet om huurders te helpen bij het ordenen vanhun administratie en om met een financieel haalbaar terugbetalingsvoorstel te komen.In 2011 hebben we in totaal 337 betalingsregelingen met huurders getroffen, in 2010 waren dit nog 318.In gevallen waarin overdracht naar de deurwaarder onvermijdelijk was, werd ook daarna noggeprobeerd persoonlijk contact te krijgen. We hebben met het deurwaarderskantoor afgesproken datook de deurwaarder zelf nog op tenminste twee momenten probeert contact met de huurder te krijgen.Opnieuw om oplopende kosten en een ontruiming te voorkomen.Huurachterstanden zijn traditioneel de meest voorkomende reden voor gedwongen ontruimingen. Hetpercentage huurachterstand van zittende huurders is nog steeds laag - 0,66 procent - en toch hebbenwe het aantal ontruimingen nog verder terug weten te dringen. In 2011 zijn op basis van gerechtelijkevonnissen twaalf woningen ontruimd. Daarmee heeft de dalende lijn in het aantal ontruimingen zich in2011 nog sterker doorgezet. Na jaren rond de veertig ontruimingen per jaar is er vanaf 2008 al sprakevan een drastische vermindering: 2008: 23, 2009: 21, 2010: 18. In 2011 zijn we op een historisch laagaantal gedwongen ontruimingen uitgekomen (twaalf). Een bijzondere prestatie, gezien deeconomische crisis. De inspanningen gericht op vroegsignalering, het zoeken van persoonlijk contact,het actief doorverwijzen naar instanties en samenwerkingspartners en het treffen van betalingsregelingenhebben dus aantoonbaar succes. We beschouwen het niet alleen economische winst om schulden tebeheersen en oplopende incassokosten en gedwongen ontruimingen te voorkomen, maar vooral alsmaatschappelijke winst.Project preventie huisuitzettingTrudo werkt samen met het Leger des Heils in het project preventie huisuitzetting. Met dit projectwillen we voorkomen dat we huurders met grote financiële problemen uit huis moeten zetten. Inoverleg met de huurder kunnen we een probleemsituatie aanmelden bij het Leger des Heils.16
  17. 17. Vervolgens wordt vanuit deze organisatie een bezoek gebracht aan de huurder. Diens problemenworden geïnventariseerd en samen met de huurder wordt een plan van aanpak opgesteld, met eenvoorstel voor een betalingsregeling. Het normale incassotraject wordt in de tussentijd stilgelegd, zodatde kosten niet verder oplopen.In 2011 hebben in totaal acht Trudo-huurders aan dit project deelgenomen. Daarnaast zijn weafgelopen jaar een pilot gestart met de deurwaarder, waarbij deze een huurder thuis bezoekt omsamen met de huurder zijn financiële situatie in kaart te brengen en hem te helpen bij het ordenen vanzijn administratie en bij het budgetteren. De huurder wordt daarbij mogelijk ook voorgelicht overinstanties die binnen Eindhoven op het terrein van schulden werkzaam zijn en regelingen waarvan dehuurder mogelijk gebruik kan maken. Deze pilot is bedoeld om te onderzoeken of de specifiekeexpertise van een deurwaarderskantoor meerwaarde heeft voor onze huurders. Eind 2011 liep dezepilot nog.Vertrokken huurdersHet openstaande bedrag aan vorderingen op vertrokken huurders is net als in de voorgaande jarengroot, al zien we wel een daling ten opzichte van 2010. Het totale bedrag, dat bestaat uithuurachterstand en in rekening gebrachte schades, was aan het eind van het verslagjaar € 733.256(in 2010 was dit nog € 742.116). In deze bedragen zitten ook de nog niet betaalde achterstanden enschades van voorgaande jaren Deze huurachterstand is exclusief de huurachterstand van huurders vanpanden van Bijzondere Klanten en Bijzondere Projecten. Voor het invorderen van de individuelebedragen is het vrijwel altijd (in ieder geval voor 87,3 procent van het openstaande bedrag) nodig dedeurwaarder in te schakelen. Voor oninbare vorderingen is een voorziening getroffen.OnderhoudZoals het een goede corporatie betaamt, is het kwalitatief op peil houden van de woningvoorraad voorons een belangrijk aandachtspunt. We willen onze klanten immers kwalitatief goede producten bieden.Maar ook uit oogpunt van marktwaarde speelt de kwaliteit van de voorraad een rol.Voor wat betreft de bestaande voorraad is in de voorbije jaren voortvarend gewerkt om door middel vanschouwen het benodigde onderhoud in beeld te brengen. Uiteraard is het niet alleen bij schouwengebleven; ook in uitvoerende zin is het nodige gebeurd, zoals de volgende paragrafen duidelijk maken.Het gaat hierbij om zowel onderhoud voor de reguliere verhuur als voor Bijzondere Klanten (uitgezonderdklachtenonderhoud). Bijzondere Projecten is niet meegenomen.KlachtenonderhoudSinds juli 2005 heeft Trudo de afhandeling van meldingen van onderhoudsklachten uitbesteed aanLekkerLeven. Deze organisatie fungeert als call center en geeft opdrachten aan door onsgeselecteerde bedrijven die het daadwerkelijk onderhoud uitvoeren.In 2011 zijn er 4.881 onderhoudsklachten gemeld bij LekkerLeven. Hiervan werden 554 klachtenafgewezen. Bij 781 klachten is alleen informatie gegeven. Dit betekent dat er 3.546 klachten inbehandeling zijn genomen. In 2010 lag dit aantal op 4.005. Er is dus sprake van een daling van hetaantal behandelde klachten met 11,5 procent. Deze dalende trend is grotendeels te verklaren doorstrakkere sturing en door het feit dat de voorraad door verkoop in omvang afneemt.De totale uitgaven voor klachtenonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.225.000, onderverdeeld ineen aantal categorieën. In totaal werd € 1.079.284 uitgegeven, inclusief de lopende verplichtingen op 31december 2011. Het gemiddelde bedrag dat werd besteed aan het verhelpen van onderhoudsklachten,bedroeg het afgelopen jaar € 304 per opdracht. In 2010 was dat nog € 324. Een daling van 6,2 procent.Dit komt omdat er in vergelijking met 2010 in 2011 minder douche en keuken verbeteringen hebbenplaatsgevonden.MutatieonderhoudIn 2011 vonden 409 mutaties plaats in bestaande huurwoningen (inclusief kamers). De staat waarinsommige ex-huurders hun woning achterlaten, strookt niet met de wettelijke plicht een woning tebewonen zoals het een ‘goed huisvader’ betaamt. Verhaal van de schade is slechts met groteinspanningen en niet in alle gevallen mogelijk. Mutatieonderhoud is dan noodzakelijk. Daarnaast is veelmutatieonderhoud nodig in complexen die in technische zin ‘op’ zijn. Tot slot is er binnen hetmutatieonderhoud nog een budget gereserveerd voor de zogenaamde ‘Veilig-Thuis-Keuringen’. Bij dezekeuringen worden de technische installaties vanaf de meter gecontroleerd op functionaliteit en veiligheiden worden noodzakelijke kleine reparaties verricht. 17
  18. 18. De totale uitgaven voor het mutatieonderhoud werden voor 2011 begroot op € 1.457.000. In 2011 werdeen bedrag van € 1.005.033 voor het mutatieonderhoud uitgegeven (inclusief de lopende verplichtingenop 31 december 2011). De werkelijke uitgaven liggen dus ruim onder het begrote bedrag. De gemiddeldemutatiekosten bedroegen in 2011 € 2.457. Daarmee is sprake van een forse daling van de gemiddeldekosten per mutatie, die in 2010 nog € 4.570 bedroegen.Figuur: Aantal mutaties en gemiddelde uitgaven per mutatie gedurende de afgelopen vijf jarenPlanmatig onderhoudUit de Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) bleek dat er in 2011 55 complexen geschouwd moestworden ten behoeve van Planmatig Onderhoud. In al deze complexen is een schouw uitgevoerd. Viade schouw worden - afhankelijk van de gewenste kwaliteit en de resterende levensduur van het casco- onderhoudsbegrotingen gemaakt.Aan kosten voor planmatig onderhoud (inclusief contracten en groenonderhoud) hebben we€ 5.335.622 uitgeven. Op basis van de conditiemetingen en de lopende verplichtingen op 31december 2010 werd voor het planmatig onderhoud in 2011 een totaalbudget begroot van€ 6.989.000.Het verschil tussen de begroting en de werkelijke uitgaven kent vier oorzaken. De eerste is datvanwege de crisis bouwbedrijven veel scherper inschrijven waardoor de kosten lager liggen danbegroot. Daarnaast zijn een aantal projecten doorgeschoven van 2011 naar 2012. En ten derde leiddeeen aantal projecten tot meer- en minderwerk. Tevens was een groot deel van het jaar het Btw-tariefzes procent in plaats van de gebruikelijke negentien procent. Door al deze zaken is er een verschilontstaan tussen het begrote en uitgegeven bedrag.Opknappen ruim duizend woningenIn 2008 heeft onze corporatie de toekomstige strategie voor een groot aantal complexen opnieuwvastgesteld. Het totale aantal woningen dat we in de periode 2009-2011 opknappen, is gestegen naar1.090. Na deze grote beurt kunnen huurders, die dat willen, hun woning kopen met Slimmer Kopen®-korting. Wie dat niet wil, blijft natuurlijk gewoon huren. Woningen die na de opknapbeurt vrijkomen,worden eveneens verkocht. Tenzij we de woningen nodig hebben voor herhuisvesting van bewonersvan slooppanden of de huisvesting van Bijzondere Klanten en urgenten. Want ook die groepen blijvenwe uiteraard bedienen.In 2009 en 2010 hebben we al 852 woningen opgeknapt. In 2011 zijn we gestart met het opknappenvan 32 woningen in Woensel-West (oplevering was in het tweede kwartaal), achttien woningen aan deJulianastraat (het project is eind 2011 opgeleverd) en 195 woningen in de Schubertlaan (uitvoering is18
  19. 19. gestart in 2011 en het project loopt door in 2012). Rondom dit laatste project zal in 2012 de openbareruimte opnieuw worden ingericht. De Schubertlaan is het allerlaatste project in het kader van hetverkoopgereedmaken. In Lakerlopen, rondom het Rembrandplein, zijn nog eens 45 woningen extraopgeknapt in 2011.Het totaal aantal opgeknapte woningen komt daarmee op 1.142. Met het opknappen is in de periode2009-2012 een bedrag gemoeid van circa € 22,5 miljoen.CV-actieAlle bewoners hebben in de periode 2006-2008 al een aanbod gehad om tegen een lichtehuurverhoging een CV-installatie te laten plaatsen. De CV-actie kent sinds 2010 geen collectiefvervolg. Een uitzondering hierop zijn de complexen waar herontwikkeling inhoudelijk nog niet volledigbekend was. Met name in Woensel-West was hierdoor geen CV aanbod gedaan. In 2011 is voorenkele complexen in Woensel-West alsnog de gelegenheid geboden om tegen een gereduceerdehuurverhoging een CV-installatie te laten aanleggen. Het aanbod gold tot eind 2011. In totaal hebben41 adressen dit aanbod gehad en drie huishoudens hebben van het aanbod gebruikgemaakt.Bewoners kunnen nog wel een individuele aanvraag doen, maar de beperkte huurverhoging uit deCV-actie is aangepast. Men betaalt nu € 30 huurverhoging in plaats van € 20. De kosten voor deindividuele aanvragen waren in 2011 € 120.791. Verder is een groot aantal CV-ketels in het afgelopenjaar vervangen.Groepenkast-projectIn juli 2008 is besloten om bij woningen gebouwd vóór 1975 de groepenkast uit te breiden, elektra inde keuken uit te breiden en een deugdelijke wasmachineaansluiting aan te brengen. In 2,5 jaar tijdworden zo 2.849 woningen aangepakt. In juni 2009 zijn we gestart met fase één van dit project. Eind2009 zijn 749 woningen opgenomen en gerealiseerd. In 2010 zijn 1.141 woningen opgenomen engerealiseerd. In 2011 waren 889 woningen gepland, waarvan er 859 zijn gerealiseerd. De totalekosten voor dit project bedroegen in 2011 € 1.296.174. Het aantal gerealiseerde adressen is iets lagerdan het aantal geplande adressen. Dit komt omdat een groot deel van deze woningen inmiddelsverkocht is, voordat de groepenkast is uitgebreid.OpplusregelingSamen met de andere corporaties in Eindhoven heeft Trudo een werkwijze afgesproken over kleinewoningaanpassingen tot een bedrag van € 2.366. Huurders van 55 jaar en ouder kunnen, zonderindicatie of kosten, bepaalde voorzieningen laten aanbrengen. Een douchezitje bijvoorbeeld, eensenioren-toiletpot en beugels. Na het indienen van het aanvraagformulier worden de voorzieningendirect gerealiseerd.In 2011 werden 138 aanpassingen uitgevoerd, voor een totaalbedrag van € 117.058. Het met degemeente afgesproken investeringsplafond van € 90.756 is met € 26.302 overschreden. Dit betekentdat de kosten van het opplussen in 2011 voor € 90.756 voor rekening van Trudo zijn. Het restantwordt doorbelast aan de gemeente Eindhoven. De gemiddelde kosten per oppluspakket bedragen €848.In 2011 is de opplusregeling geëvalueerd en aangepast. Voortaan kunnen alleen huurders van 75 jaarof ouder in aanmerking komen voor het oppluspakket. Het maximale bedrag waarvoor menvoorzieningen kan aanvragen, is € 2.000. Huurders van 74 jaar en jonger kunnen in aanmerkingkomen voor maatregelen uit het oppluspakket als ze met hun aanvraag een medische verklaring vande huisarts meesturen. Voor het aanbrengen van de voorzieningen uit het oppluspakket wordt eeneigen bijdrage gevraagd. De huurder betaalt zelf tien procent van de totale kosten, tot een maximumvan € 200. Indien de huurder deze bijdrage niet kan of wil betalen of meer voorzieningen wil hebben,zal een aanvraag via de WMO van de gemeente gedaan moeten worden.Woningaanpassingen voor minder-validenIn 2011 hebben we in 34 woningen aanpassingen voor gehandicapten gerealiseerd. In totaal wasdaarmee een bedrag van € 48.334 gemoeid. Dat komt neer op een gemiddelde van € 1.422 peraanvraag. Deze kosten worden betaald vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). 19
  20. 20. Klanttevredenheid rondom onderhoudNet als bij verhuur meten we ook de klanttevredenheid rondom de dienstverlening van het onderhoud.Ook hier gaan we voor niet minder dan een 8,0. Onze dienstverlening rondom het Klachtenonderhoudwerd in 2011 inderdaad beoordeeld met een 8,0.Voor het opknappen van de 1.090 woningen kijken we welk gemiddeld rapportcijfer de bewoners vóóren na het opknappen aan hun woning geven. In Woensel-West werd de woning eerst beoordeeld meteen 6,5 en na het opknappen met een 7,5. In de Julianastraat zijn we van een 5,8 naar een 8,4gegaan.Aanpak woonfraude en overlastIn 2011 is opnieuw actief ingezet op de aanpak van overlast en woonfraude. Medewerkers van dewinkel zijn duidelijk herkenbaar aanwezig geweest in de wijk en hebben hierdoor ook eerder en meersignalen opgevangen vanuit de buurt. Die signalen varieerden van verwaarlozing van de woning ofwoonomgeving tot zorgproblematiek en meldingen over woonfraude of van overlast.In 2011 hebben we in totaal 266 meldingen in behandeling genomen. Per eind 2011 waren daarvan150 klachten afgehandeld; dat is 56,4 procent. Dit betrof meldingen die met één of enkele interventiesop te lossen waren. De overige 43,6 procent zijn meldingen waarvoor een langdurigere aanpak (ofprocedures) nodig zijn.Meldingen varieerden van klachten over geluidoverlast (58), vervuiling (65), burenruzies (37),hennepteelt (zeven), niet bewoning/doorverhuur (38) illegale inwoning/onderverhuur (23),drugsoverlast (zes), tuin en groen (veertien) en diverse andere oorzaken (achttien). Binnen die laatstecategorie vallen onder meer overlast met betrekking tot intimiderend en asociaal gedrag in de buurt,misbruik van parkeerplaatsen, bergingen enzovoort. In een aantal gevallen ging het omgecombineerde klachten.Onze medewerkers van de winkel hebben waar nodig stevig doorgepakt en partners ingeschakeldwanneer zorg of andere begeleiding geboden was. Om dit goed te kunnen doen, is er intern eensociale kaart voorhanden, waarop een overzicht wordt gegeven van instanties, hun contactpersonenen de problematiek waarmee zij zich bezighouden.Alhoewel het vaak moeilijk is om situaties van niet bewoning, illegale inwoning of onderverhuur tebewijzen en deze gevallen om een intensieve en vasthoudende aanpak vragen (bijvoorbeeld doorgedurende een bepaalde periode steeds op verschillende tijden onaangekondigd verdachte panden tebezoeken), hebben we in 2011 hierop flinke successen geboekt. Met name in Woensel-West, deKruidenbuurt en de Sintenbuurt zijn er het afgelopen jaar verschillende sociale huurwoningenvrijgekomen die onrechtmatig door huurders werden gebruikt. In die gevallen heeft dat namelijk geleidtot de beëindiging van de huurovereenkomst met deze huurders.In een tweetal gevallen hebben we ook met succes voor de rechter een deel van de winst terugkunnen vorderen die de huurder op de illegale onderverhuur heeft gemaakt. Deze aanpak heeft zijnuitwerking op de wijk: bewoners merken dat Trudo serieus doorpakt op hun meldingen en zijndaardoor ook meer dan voorheen bereid te melden.HulpverleningNaast het registreren van overlast en woonfraude zijn we in 2011 gestart met het separaat in beeldbrengen van zorghuurders. Bij zorghuurders gaat het om problematiek variërend van grotebetalingsproblemen, verslaving of ernstige vervuiling. De inzet van onze medewerkers varieert vaneen aantal extra telefonische of persoonlijke contacten tot het inschakelen van het netwerk. In 2011hebben we 217 huurders als zodanig gedefinieerd.Daar waar de situatie structureel zodanig ernstig is dat een huurder alleen kan wonen in combinatiemet een bepaald structureel niveau aan zorg, hulp of ondersteuning, wordt de huurder ingebracht inhet zogenaamde interne casusoverleg wat we in 2011 zijn gestart. In dit overleg met medewerkersvan andere kernactiviteiten Emancipatie en Bijzondere Klanten worden huurders die hiervoor inaanmerking komen ingebracht om aan deze kernactiviteiten te worden overgedragen en wordt devervolgaanpak besproken.Samenwerking bij overlastsituaties en hulpverleningIn 2011 is voor de aanpak van extreme overlast en/of complexe zorgsituaties de samenwerkingvoortgezet met partners zoals politie, Welzijn Eindhoven, GGzE, gemeente Eindhoven en anderecorporaties. Met deze partners bestaan afspraken voor het verbeteren van de leefbaarheid en het20
  21. 21. voorkomen en aanpakken van overlast, meervoudige probleemsituaties of misstanden. In dat kaderzijn afspraken neergelegd in diverse convenanten, zoals het woonoverlastconvenant, hethennepconvenant, convenant Achter de Voordeur en het convenant Arbeidsmigranten.Binnen deze samenwerkingsverbanden blijft Trudo participeren in de WenZ-teams (Woonoverlast enZorg-team). Daar worden complexe overlastsituaties of zorgproblematiek gemeld, die veelal om eenmultidisciplinaire aanpak vragen. Binnen het WenZ-team stemmen de deelnemende partners devervolgaanpak met elkaar af.In 2011 hebben we ook opnieuw deelgenomen aan het caseoverleg in de krachtwijken. Alhoewel degemeente in 2011 de aanstelling van krachtwerkers in de drie krachtwijken heeft beëindigd, zijn deoverleggen zelf gecontinueerd. De deelnemende partijen vonden de meerwaarde van dezeoverleggen namelijk zo groot, dat er in elk van de drie krachtwijken naar een vorm is gezocht om dezetoch door te zetten. Dat is gelukt en Trudo heeft probleemsituaties ingebracht in het casusoverleg inDoornakkers (elf maal), de Bennekel (twintig maal) en Woensel-West (zeventig maal).Sancties & KansenlijstOm het woongenot van alle goedwillende huurders zoveel mogelijk te kunnen garanderen, werken deEindhovense corporaties sinds november 2006 gezamenlijk met een Sancties & Kansenlijst.Probleemhuurders die op deze lijst terechtkomen, krijgen voor een bepaalde tijd een sanctieopgelegd. Ze komen dan een tijd lang niet in aanmerking voor een huurwoning. Zit die tijd erop, dankrijgen ze een nieuwe kans en beginnen ze met een schone lei.In 2010 is dit beleid in opdracht van de gezamenlijke corporaties geëvalueerd. Met de conclusies enaanbevelingen die uit deze evaluatie zijn voortgekomen, is het Sancties en Kansen beleid aangepast. 21
  22. 22. 1.3 LeefbaarheidHet zorg dragen voor de leefbaarheid in buurten en wijken behoort al jaren tot onze kerntaken. Wedoen dit door het oplossen van overlastklachten, maar ook door tal van andere initiatieven enprojecten ter bevordering van de leefbaarheid. Leefbaarheid is een begrip dat alles te maken heeftmet de perceptie van de bewoners. Vier dimensies spelen bij leefbaarheid een rol: voorzieningen,fysieke omgeving, sociale omgeving en veiligheid. Bij leefbaarheidsvraagstukken zijn per definitiemeerdere actoren betrokken, zoals politie, gemeente, welzijn- en zorgorganisaties, re-integratiepartijen, corporaties, scholen en bewoners(organisaties). Er worden coalities gevormd omproblemen effectief aan te kunnen pakken.Het netwerk in de verschillende wijken is op orde. Daarnaast is er een pragmatische aanpak, metsnelle, oplossingsgerichte acties. Het tegengaan van woonfraude door gerichte huisbezoeken af teleggen bijvoorbeeld en het afsluiten van brandgangen in het kader van veiligheid. De focus van demedewerkers in onze winkels zal in de komende jaren meer en meer verschuiven van verhuur enbeheer naar leefbaarheid. Klanten kunnen veel zaken rond regulier beheer via onze websiteafhandelen. Daardoor kunnen onze medewerkers meer tijd en aandacht besteden aan deleefbaarheid in onze complexen en buurten.In 2011 hebben we voor zeven buurten (waar we relatief veel bezit hebben) leefbaarheidsplannenopgesteld. In die plannen wordt benoemd wat de grootste leefbaarheidsproblemen zijn, welkeinterventies nodig zijn en welke partijen nodig zijn om deze problemen effectief aan te pakken.Leefbaarheidsacties pakken we daar waar mogelijk in co-creatie op. Dit betekent dat we samen metde bewoners acties uit voeren. We hanteren daarbij de criteria: klein, eenvoudig, dichtbij en tijdelijk.Bewoners zijn meer bereid zich in te spannen voor de leefbaarheid in hun buurt wanneer hetactiviteiten in de directie woonomgeving betreffen, wanneer deze niet te lang gaan duren en directresultaat opleveren. We zoeken naar structurele oplossingen voor leefbaarheidproblemen in buurtenen die vinden we met name door het initiëren en faciliteren van duurzame sociale netwerken. Eenvoorbeeld is een groepje dames in de Kruidenbuurt dat elke avond een rondje door de wijk maakt omalle openstaande poorten af te sluiten.LeefbaarheidsfondsAl in 2001 heeft Trudo een Leefbaarheidsfonds in het leven geroepen. Dit fonds beschikte in 2011over een budget van € 60.000. Met deze middelen worden eenmalige activiteiten van(georganiseerde) bewoners ondersteund. Het Leefbaarheidsfonds is bedoeld om activiteiten financieelte ondersteunen voor bewoners door bewoners op wijk-, buurt- of complexniveau. In 2011 is opverzoek van het Klantenplatform het reglement geëvalueerd en zijn voorstellen besproken om eenaantal wijzigingen door te voeren. Voor 2012 is het budget met € 30.000 verhoogd naar € 90.000.Sinds 2006 is het Klantenplatform verantwoordelijk voor de besteding van het budget van hetLeefbaarheidsfonds. Niet Trudo, maar de werkgroep Leefbaarheidsfonds van het Klantenplatform,beslist welke verzoeken wel en niet worden gehonoreerd. Het criterium dat daarbij in 2011 werdgehanteerd, is dat het verzoek moest passen binnen een van de volgende thema’s:• Schone buurt. Activiteiten gericht op het schoonmaken van de woonomgeving.• Fraaie buurt. Activiteiten gericht op het verfraaien/oppimpen van de buurt.• Gezellige buurt. Activiteiten gericht op samenleven en saamhorigheid in de woonomgeving.• Ontwikkeling & Educatie van de buurt. Activiteiten die gericht zijn om iets te leren wat bijdraagt aan de leefbaarheid van de woonomgeving.• Jeugd in de buurt. Activiteiten gericht op kinderen en jongerenDe volgende activiteiten zijn uitgevoerd: opschoontuindag in de Sintenbuurt, plaatsing en vulling vanplantenbakken, wijk-, straat- of complexfeesten, barbecues, kerstactiviteiten, excursies, busreizen,seniorendagen, burendagen, multiculturele dagen, heidag, cursus, staatspeeldagen, kinderkampen,kindercarnaval, Halloween, Sinterklaasvieringen en plaatsing speeltoestellen.22
  23. 23. De vijf thema’s passen binnen de vier pijlers van Trudo, te weten Voorzieningen, Fysiek, Sociaal enVeiligheid. In 2011 zijn in totaal 43 verzoeken ingediend, die allemaal zijn gehonoreerd. In totaal is vanhet budget van € 60.000 voor € 58.686 besteed. In 2010 was het uitgegeven bedrag € 55.614. In detabel staan de initiatieven die gehonoreerd zijn in 2011. Voorzieningen Fysieke Sociale Veiligheid Totaal omgeving omgevingSchone buurt 1 aanvraag 1 aanvraag € 2.200 € 2.200Fraaie buurt 3 aanvragen 3 aanvragen € 3.593 € 3.593Gezellige 25 aanvragen 25 aanvragenbuurt € 33.383 € 33.383Ontwikkeling 2 aanvragen 1 aanvraag 3 aanvragenen Educatie in € 2.492 € 2.200 € 4.692de buurtJeugd in de 1 aanvraag 10 aanvragen 11 aanvragenbuurt € 2.200 € 12.621 € 13.221Totaal 1 aanvraag 6 aanvragen 36 aanvragen 0 aanvragen € 2.200 € 8.528 € 46.604 €0LeefbaarheidsenquêteIn 2010 zijn we gestart met het uitvoeren van een jaarlijks onderzoek naar de leefbaarheid. Ditonderzoek zetten we elk jaar uit onder de helft van onze Slimme Kopers en huurders. Dit gebeurdeook in 2011. In de enquête vragen we onder meer naar de mening over de voorzieningen in de buurt,of de buurt schoon en heel is, over de omgang met buurtgenoten en over de veiligheid in de buurt.Gemiddeld geven onze klanten hetzelfde rapportcijfer voor de leefbaarheid in de buurten als vorigjaar: een mooie 7,2. Op sommige punten wordt lager gescoord (voorzieningen), op andere hoger(veiligheid). De uitstraling van de buurt en de omgang met buurtgenoten bleven nagenoeg gelijk.Per buurt zijn er echter duidelijke verschillen. Uit deze onderzoeken blijkt dat in die wijken waar weveel geïnvesteerd hebben in de leefbaarheid, ook daadwerkelijk de leefbaarheid verbeterd is volgensde bewoners. Zo laat, bijvoorbeeld, de Bennekel op alle fronten een opvallende stijging zien. Vooralwat betreft uitstraling van de buurt. Dat komt door de verbeteringen die we hier de afgelopen jarensamen met de gemeente en bewonerscomité Schôn Bennekel hebben doorgevoerd.Vooral in buurten waar we veel verkocht hebben met Slimmer Kopen® is de leefbaarheid volgens debewoners verbeterd. Veel mensen vinden de komst van de kopers positief voor de buurt. Vooral dezittende huurders vinden het positief dat er weer jonge mensen in hun buurt komen wonen, dat dewoningen overal het algemeen goed onderhouden worden en dat de kopers over het algemeenallemaal werk hebben zodat de sociale problemen in de buurt afnemen.Uit de enquête blijkt dat bijna tweederde van de respondenten vindt dat verbetering van deleefbaarheid een verantwoordelijkheid is van gemeente, Trudo én van bewoners. Dat is ook onzeovertuiging en we willen eigen initiatieven vanuit de wijk zoveel mogelijk stimuleren. Wat dat betreftzijn er ideeën en plannen genoeg. Flink wat mensen geven in de enquête aan graag iets te willenorganiseren voor hun buurt. Een barbecue of een schoonmaakdag bijvoorbeeld. En vooral ookactiviteiten voor de jeugd. Dergelijke activiteiten wil Trudo graag vanuit het Leefbaarheidsfondsfinancieel ondersteunen.Onze netwerkers hebben de resultaten per buurt besproken met de betreffende bewonerscomités.Aan de hand hiervan, maar ook rechtstreeks voortvloeiend uit de resultaten, is een aantalleefbaarheidsacties in co-creatie uitgezet. 23
  24. 24. 24
  25. 25. 2. Een nieuw perspectief voor Bijzondere KlantenTrudo richt zich al lange tijd niet meer exclusief op de traditionele doelgroep van corporaties: dehuishoudens met bescheiden inkomen. Sinds 1999 bedienen we in toenemende mate ook onzezogenaamde Bijzondere Klanten. Dit zijn mensen met een (tijdelijke) behoefte aan zorg ofbegeleiding, die niet zelfstandig in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien. Via bemiddelingvan instellingen uit het maatschappelijk middenveld (bijvoorbeeld het Leger des Heils, De Combinatie,Novadic en NEOS) worden ze door Trudo gehuisvest.De vraag naar huisvesting voor Bijzondere Klanten neemt nog altijd toe. Wij willen daarvoor de partnerzijn van het maatschappelijk middenveld in Eindhoven. Daarom stellen we jaarlijks meer woningenvoor deze doelgroep beschikbaar. Maar we willen vooral ook onze rol voor deze doelgroep verbreden,van sec huisvester naar woonondersteuner.In dit hoofdstuk beschrijven we de stand van zaken van onze dienstverlening aan Bijzondere Klantenen hoe we als corporatie deze groep een nieuw perspectief willen bieden.2.1 Het huisvesten van Bijzondere KlantenWooneenheden in beheer voor instellingenEind 2011 hadden we in totaal 374 eenheden voor instellingen in beheer; dat zijn er 37 meer dan in2010. Deze eenheden bevinden zich in panden die door één instelling worden gehuurd. Per pandstellen we een huurcontract op.In de figuur staat een uitsplitsing naar partner.Figuur: aantal panden in beheer voor partners bij het huisvesten van Bijzondere Klanten 25
  26. 26. Novadic-KentronIn 2011 had het team Bijzondere Klanten 36 wooneenheden in beheer voor Novadic-Kentron, eenorganisatie binnen de verslavingszorg. Vier eenheden worden vanaf 1998 ingezet als voorportaal voorbegeleid wonen. Twee panden, met ieder twee eenheden, zijn verhuurd voor het project MHU:Medische Heroïne Unit. De bewoners zijn personen die deelnemen aan het programma voormedische heroïneverstrekking in Eindhoven en via deze woonvorm weer een stap proberen te makennaar een zelfstandigere vorm van wonen. In deze acht eenheden wonen acht bewoners.In december 2011 is het hostel aan de Boschdijk opgeleverd met 28 wooneenheden. Doel van dithostel voor chronisch verslaafden is het bereiken van een menswaardiger bestaan met een zekeremate van zelfredzaamheid. Het hostel draagt ook bij aan het verbeteren van de door- en uitstroom uitde dag- en nachtopvang en leidt naar verwachting tot minder maatschappelijke overlast.Naast deze wooneenheden is nog een ander pand in beheer voor het Jongeren Informatie Punt vanNovadic-Kentron. Op gezette tijden kunnen jongeren hier terecht voor informatie en het laten testenvan bijvoorbeeld xtc-pillen.Leger des HeilsEind 2011 hadden we voor het Leger des Heils 54 wooneenheden in beheer: twee completeportiekflats en Domus. Daarnaast een kantoorpand – het bedrijfskantoor van het Leger des Heils - eneen garage. In de woningen biedt het Leger des Heils (woon)begeleiding en helpt het cliënten de stapte zetten naar zelfstandig wonen. In totaal wordt huisvesting geboden aan 53 personen.De belangrijkste wijziging in 2011 was de huuropzegging van de wooneenheden voor het RUPSproject: Regeling Uitstapprogramma’s Prostituees. Reden hiervan was dat deze aanpak niet goedaansloot bij de problematiek van deze vrouwen.Stichting De CombinatieEind 2011 hadden we veertien wooneenheden in beheer die we verhuren aan Stichting DeCombinatie. In twee van deze panden woont een aantal jongeren samen met een ‘hospita’ in eeneengezinswoning. De hospita is een medewerker van Stichting De Combinatie. In de andere pandenvindt een vorm van begeleid wonen plaats.De noodoplossing die in 2011 was gerealiseerd voor Stichting De Combinatie, door het tijdelijkinzetten van vijf wooneenheden tijdens de verbouw van de oorspronkelijke huisvesting van debetreffende leefgroep elders, is opgeheven. In totaal worden via Stichting De Combinatie veertienmensen gehuisvest.NEOSEind 2011 hadden we 81 wooneenheden in beheer voor NEOS. Deze worden ingezet voor inmiddelsvijf projecten: Steunende Huisvesting, Kluswoningen, Doorstroomwoningen, het Sociaal Pension enNEOS Verpleegzorg. Deze laatste voorziening valt onder het Stedelijk Kompas en is verhuurd vanafjuli 2011.Via deze panden kunnen mensen vanuit opvangvoorzieningen doorstromen, op weg naar volledigzelfstandig wonen. Voor vijf adressen is door NEOS een omklap aangevraagd, waarvan we er vierhebben gehonoreerd. In totaal huisvest NEOS 83 bewoners in onze panden.GGzEIn 2011 hadden we in totaal 67 wooneenheden in beheer voor het realiseren van BeschermdeWoonvormen in Eindhoven en het huisvesten van personen met autisme. De woningen bieden plaatsaan 64 bewoners. In 2011 heeft er geen uitbreiding plaatsgevonden voor de GGzE.Stichting MAJIn 2003 is het eerste pand ingezet voor Stichting Maatjes in de Ambulante Jeugdhulpverlening (MAJ),voor de doelgroep tienermoeders. Inmiddels zet de stichting Maatjes wooneenheden van Trudo invoor twee projecten: MAJ Breed en Tienermoeders. In totaal worden er zeventien bewonersgehuisvest. Sinds 2008 is er geen sprake van uitbreiding voor Stichting MAJ.De subsidies voor projecten met Antilliaanse jongeren zijn door de gemeente aan het eind van 2011stopgezet. Dit betekent dat Stichting MAJ zich vanaf 2012 alleen gaat richten op tienermoeders en26
  27. 27. niet meer op alleenstaande jongeren. De huur van het pand aan het Lodewijk Napoleonplein isdaarom eind 2011 opgezegd.Stichting Sint AnnakloosterOnze corporatie had afgelopen jaar 28 wooneenheden in beheer voor Stichting Sint Annaklooster inhet kader van Rentree. De stichting begeleidt ex-delinquenten bij terugkeer in de samenleving. Debedoeling daarbij is dat cliënten na één of twee jaar doorstromen naar een zelfstandige woonruimte ofnaar een andere definitieve woonvorm met noodzakelijk geachte begeleiding. Er worden 26 mensengehuisvest in deze panden.Tot eind 2010 exploiteerde Stichting Sint Annaklooster het Zorghotel Anna. De huur van het pandheeft Sint Annaklooster per december 2011 opgezegd.Vluchtelingen in de KnelIn 2011 werd één wooneenheid toegevoegd aan deze huurder. Het totaal komt daarmee op 27eenheden. In deze woningen biedt de begeleidende instelling in het kader van vluchtelingenopvang 25personen een dak boven het hoofd.S.V.V.E. De ArchipelIn 2011 beheerde ons team Bijzondere Klanten twintig wooneenheden voor S.V.V.E. De Archipel(Stichting Verpleging en Verzorging Eindhoven en omstreken). Het project biedt sinds 1997woonruimte aan twintig dementerende ouderen.Stichting Lunet WonenWe hebben sinds 2003 zeven wooneenheden voor Lunet Wonen in beheer. In totaal worden hier achtpersonen met een verstandelijke beperking gehuisvest.Het VensterSinds 2006 behoort Het Venster tot de samenwerkingspartners van het team Bijzondere Klanten.Deze partij biedt hulpverlening aan onder andere autistische jongeren. In het kader van begeleidwonen worden zestien wooneenheden met even zoveel bewoners ingezet voor het Venster. In 2011hebben wij één nieuw pand voor hen ingezet.Stichting Barmhartige SamaritaanDeze christelijke vrijwilligersorganisatie biedt hulp aan ex-verslaafde dak- en thuislozen. We verhurenzeven wooneenheden voor de realisatie van een kleinschalig begeleid wonen project. Deze zevenwooneenheden worden ingezet als doorstroomwoning. De begeleiding in de doorstoomwoningen isbeperkter en een laatste stap richting zelfstandig wonen. In 2011 was er geen sprake van uitbreidingvoor deze stichting.Wooneenheden voor DOOR!Naast het huisvesten van cliënten van bovenstaande organisaties, participeert Trudo in DOOR!.DOOR! is een samenwerkingsverband van alle Eindhovense corporaties en de volgende instellingen:Welzijn Eindhoven, Novadic-Kentron, Leger des Heils, Stichting De Combinatie, NEOS, GGzE,Stichting MAJ, de gezamenlijke autisme-instellingen, Stichting Lunet Wonen en Stichting SintAnnaklooster. Daarnaast participeert nu ook een aantal corporaties uit de regio, te weten AertSwaens, Woningbelang en Vestia. Via DOOR! wordt huisvesting ter beschikking gesteld aan mensendie tijdelijk begeleiding nodig hebben bij het wonen. Het huurcontract staat dan in eerste instantie opnaam van de instelling. Wanneer de periode van tijdelijke begeleiding - meestal één jaar - voorbij is,wordt het huurcontract in principe ‘omgeklapt’. Dat wil zeggen dat het contract wordt omgezet naareen regulier huurcontract op naam van de Bijzondere Klant. Hoewel het met die persoon op hetmoment van ‘omklappen’ over het algemeen weer goed gaat, blijft het pand onder beheer vanBijzondere Klanten. Medewerkers van dit team brengen periodiek een bezoek aan de klant in hetkader van woonondersteuning, om te kijken of er geen sprake is van afglijden of een terugval.In 2011 verhuurden we 22 wooneenheden aan diverse organisaties in het kader van DOOR!Hieronder vallen ook drie Housing First-kandidaten, waaraan we drie HAT-woningen hebben verhuurdmet een meerpartijen-contract. Er werden 23 contracten succesvol omgeklapt naar individuelehuurcontracten op naam van bewoners. In totaal had ons team Bijzondere Klanten daarmee aan heteinde van het kalenderjaar 119 wooneenheden in beheer voor het project DOOR! Dit is inclusief dewooneenheden van mensen die de woning inmiddels op eigen naam hadden gekregen. Zoals gezegd 27
  28. 28. blijven deze panden in het kader van woonondersteuning wel in ons beheer. Eind 2011 woonden 176personen in deze wooneenheden.Huren met korting voor Bijzondere KlantenVoor Bijzondere Klanten met wie we individueel een huurovereenkomst afsluiten, hanteren we sinds2008 een korting op basis van het inkomen. Deze korting wordt verstrekt aan nieuwe huurders meteen minimuminkomen plus maximaal vijftien procent. Elke twee jaar toetsen we op basis van hetinkomen of de korting wordt verlengd. De huurprijs is voor deze huurders gelijk aan dekwaliteitskortingsgrens in het kader van de huurtoeslag. In totaal verhuurden we afgelopen jaar 29wooneenheden met een korting op basis van de gestelde inkomensgrens.Wooneenheden individueel op naamBehalve aan of via de genoemde instellingen en aan DOOR! verhuren we ook wooneenheden aanindividuele Bijzondere Klanten. Eind 2011 had het team Bijzondere Klanten 104 van dergelijkeeenheden in beheer, die werden verhuurd aan in totaal 175 bewoners. Deze kunnen als volgt wordenonderverdeeld.Taakstelling statushoudersIn 2011 zijn aan deze groep negentien woningen verhuurd. Voor de huisvesting van statushouders(huurcontract op naam) had Bijzondere Klanten aan het einde van het kalenderjaar 51 wooneenhedenin beheer. Deze panden werden bewoonden door 83 personen.Taakstelling Generaal Pardon’ersVan 2007 tot en met 2009 zijn 27 eenheden verhuurd in het kader van de generaal pardon regeling. Intotaal hebben we nu 49 personen via deze weg aan woonruimte geholpen.OverigVerder hebben we 27 panden in beheer die niet onder bovenstaande subcategorieën vallen. Tedenken valt aan bijzondere woonvormen, waarbij de bewoners direct huren, aan herhuisvesting enaan panden die vanuit de Trudowinkel werden overgedragen aan Bijzondere Klanten. Het gaat hierom 43 bewoners.Totaal aantal wooneenhedenIn totaal had ons team Bijzondere Klanten aan het einde van het kalenderjaar 598 wooneenheden inbeheer, met een totaal van 692 bewoners. Het aantal wooneenheden is daarmee met 11,2 procentgestegen ten opzichte van 2010.Figuur: panden in beheer voor Bijzondere Klanten gedurende de laatste vijf jarenVerhuurcijfers Bijzondere KlantenIn 2011 heeft het team Bijzondere Klanten 82 contracten afgesloten, waarvan 43 op naam vanindividuele huurders en 39 op naam van stichtingen. Stichtingen kunnen meerdere wooneenheden per28
  29. 29. pand huren; er bestaat dan echter maar één huurcontract. Van de individuele verhuringen betreft dit23 omklapcontracten, 19 statushouders en de rest zijn overige individuele verhuringen. 11De leegstandsgraad was in 2010 gemiddeld 2,6 procent. De huurachterstand van de zittendehuurders bedroeg eind 2011 € 21.813. Dit is 0,87 procent van de totale jaarhuur. Voor 25,8 procentvan dit bedrag lag eind 2011 een vordering bij de deurwaarder.De vertrekkende huurders hadden een huurachterstand van € 43.963. Dit is 2,76 procent van de totalejaarhuur. Van dit bedrag lag op 31 december 2011 voor 81,6 procent aan vorderingen bij dedeurwaarder.Klanten melden zelf bij Bijzondere Klanten zaken die vallen onder Klachtenonderhoud. Hetklachtenonderhoud voor Bijzondere Klanten was voor 2011 begroot op € 104.000. In totaal heeftBijzondere Klanten voor € 63.628 aan klachtenonderhoud gemeld; het jaar daarvoor was dat€ 31.900. Voor mutatie was met € 53.054 sprake van een lichte stijging ten opzichte van 2010(€ 50.594). Zie ook pagina 17.Dienstverlening rond Bijzondere KlantenOok het team Bijzondere Klanten meet uiteraard de tevredenheid over de dienstverlening. Het gaatdaarbij om de dienstverlening rondom het verhuren van woningen aan individuele huurders. Hetstreefcijfer van 8,0 werd in 2011 ruimschoots gehaald. Onze Bijzondere Klanten gaven ons een mooie8,4 op het rapport.2.2 Het Stedelijk Kompas 12In navolging van de G4 en een aantal andere steden in Nederland wil de gemeente Eindhoven zichinspannen om de leefsituatie van kwetsbare personen (dak- en thuislozen) te verbeteren en deoverlast die zij kunnen veroorzaken te bestrijden. B&W heeft daarom het Stedelijk Kompas Eindhoveningesteld. Hierin is vastgelegd hoe de gemeente Eindhoven samen met een aantal instellingen demaatschappelijke zorg en opvang heeft geregeld voor de periode 2008-2015.Het Stedelijk Kompas Eindhoven richt zich op:• een daling van het aantal dak- en thuislozen door het verbeteren van hun leefomstandigheden via het bieden van onderdak, zorg en begeleiding• het doorstromen van dak- en thuislozen naar een zo zelfstandig mogelijk bestaan• een afname van de overlast en criminaliteit die sommige dak- en thuislozen veroorzaken doordat ze geen vaste woonplek hebbenTrudo wil een forse bijdrage leveren aan de invulling van het Stedelijk Kompas door realisatie vangrootschalige woonvoorzieningen. In de notitie over het Stedelijke Kompas heeft de gemeente zesprioritaire voorzieningen aangewezen. Daarvan neemt onze corporatie er vier voor haar rekening.1. Domushuis (locatie: Dommelstraat/Raiffeisenstraat)Het Domushuis van het Leger des Heils is een woonvoorziening, gericht op verbetering vanleefomstandigheden van cliënten (25 - 65 jaar) met meervoudige problematiek (verslaving,dakloosheid, justitieel verleden en psychiatrische problematiek). Er vindt 24-uurs begeleiding plaats,gericht op een geleidelijke terugkeer in de maatschappij. In dit pand zijn 22 wooneenhedenbeschikbaar.Domus is na jarenlange voorbereiding verhuurd in 2009. Er is een klankbordgroep, waarin naast deprofessionele partijen vertegenwoordigers van de buurt en de horecavereniging zitting hebben. In deklankbordgroep worden het beheer van het pand en mogelijke problemen besproken. We kunnenvaststellen dat het aantal problemen en overlastmeldingen zich tot een minimum beperkt.Behalve aan het Domushuis biedt het pand huisvesting aan het regiokantoor van het Leger des Heilsen een restaurant. Het project is ontwikkeld door dochteronderneming Trudo Monumenten BV.11 Op basis van leegstandsdagen ten opzichte van verhuurbare dagen12 Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht. 29

×