OnderwerpTrudo Jaarverslag 2011DatumEindhoven 16, augustus 2012Geachte heer/mevrouw ,Hierbij biedt de Raad van Commissaris...
4berekenen . Dit leidde tot een stijging van bedrijfswaarde met € 41,2 miljoen. Op basis vanhetzelfde uitgangspunt nam de ...
twee leningen is € 37,8 miljoen. Anders dan corporaties die door derivaten in de problemen zijngekomen, heeft Trudo afspra...
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Begeleidende brief Trudo jaarverslag 2011

1,095

Published on

Begeleidende brief van Harrie van Iersel, Voorzitter Raad van Commissarissen Trudo, betreffende het jaarverslag 2011 van Stichting Trudo. Hier vindt u alle info over het jaarverslag 2011: http://bit.ly/Trudo2011


Published in: Economy & Finance
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
1,095
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
1
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Transcript of "Begeleidende brief Trudo jaarverslag 2011"

  1. 1. OnderwerpTrudo Jaarverslag 2011DatumEindhoven 16, augustus 2012Geachte heer/mevrouw ,Hierbij biedt de Raad van Commissarissen van Stichting Trudo het jaarverslag 2011 aan (ziebijlage I). Een aantal opvallende elementen wordt hierna toegelicht.De Raad van Commissarissen is tevreden over de volkshuisvestelijke prestaties die in het jaar 12011 gerealiseerd zijn. In elk van de zeven kernactiviteiten van Trudo is goed gepresteerd. Vande 24 beoogde prestaties uit het jaarplan 2011 zijn er 22 behaald (zie bijlage II).De Raad van Commissarissen is ook tevreden over het financiële jaarresultaat uit gewone 2bedrijfsuitoefening : € 1,1 miljoen positief. Bij de berekening van dit resultaat zijn aan dekostenkant immers niet alleen de personeelslasten voor de klassieke corporatietaak (verhuur,beheer en leefbaarheid) meegenomen, maar ook voor de overige zes kernactiviteiten vanTrudo, zoals bijzondere klanten, stedelijke vernieuwing, uitbreiding nieuwbouw, verkoop,bijzondere projecten en emancipatie. Daarnaast zitten ook out-of-pocket-kosten voorleefbaarheid en emancipatie in dit resultaat. Projectkosten (projectmanagement,haalbaarheidsstudies, etc.) zijn hierin niet meegenomen.De prestaties op het terrein van verkoop zijn, naar de mening van de Raad vanCommissarissen, uitmuntend. Ondanks de financiële crisis, de economische recessie, demalaise op de woningmarkt en de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek werden in 2011 3401 woningen verkocht, waarvan 389 Slimmer Kopen®-woningen. Daar ook in devoorafgaande jaren een vergelijkbaar resultaat geboekt werd, kunnen we heel voorzichtigconcluderen dat het product Slimmer Kopen® vooralsnog crisis-proof is.Niettemin is het boekhoudkundige resultaat uit verkoop € 4,4 miljoen negatief. Dit resultaatmoet gezien worden tegen de achtergrond van de jaarrekening 2010. Bij het opstellen van diejaarrekening introduceerde de accountant de opvatting dat het resultaat uit verkoop niet meer,zoals voorheen, in het jaar van realisatie genomen diende te worden, maar dat de verwachteverkoopopbrengsten voor de komende vijf jaar in de berekening van de bedrijfswaardemeegenomen diende te worden. Deze ingrijpende wijziging heeft tot gevolg gehad datopbrengsten uit verkoop in 2011 reeds in het resultaat van 2010 zijn meegenomen en dat in2011 het verkoopresultaat alleen uit kosten bestaat. Van de € 4,4 miljoen heeft circa € 3,4 stemiljoen betrekking op het opknappen van huurwoningen die in de verkoop gaan (projecten 1fase Schubertlaan, Julianastaat, Lakerlopen) en circa € 970.000 voor het verkoop gereedmaken(zoals bodemonderzoek, bouwtechnische keuringen en taxatie- en makelaarskosten).Op initiatief van de accountant zijn in de jaarrekening 2011 twee ingrijpende wijzigingendoorgevoerd.De eerste wijziging betrof het vaststellen van de restwaarde in de berekening van debedrijfswaarde van het vastgoed van Trudo. De wijze waarop Trudo deze voorheen berekende,op basis van historische kostprijs, was volgens de accountant te conservatief, te voorzichtig.Trudo werd verplicht om de restwaarde op basis van de huidige gronduitgifteprijzen te1 (1) Verhuur, beheer en leefbaarheid, (2) Bijzondere klanten, (3) Verkoop, (4) Stedelijke Vernieuwing, (5) UitbreidingNieuwbouw, (6) Bijzondere Projecten en (7) Emancipatie.2 Exclusief boekhoudkundige posten: 25, 29, 32, 35, 36 (zie pagina 106 van het jaarverslag).3 Inclusief Nieuwbouw.
  2. 2. 4berekenen . Dit leidde tot een stijging van bedrijfswaarde met € 41,2 miljoen. Op basis vanhetzelfde uitgangspunt nam de onrendabele top van de toekomstige projecten met € 21,9miljoen toe.Het enorme positieve effect hiervan op het resultaat is voor Trudo aanleiding geweest om tebezien of er op andere onderdelen meer voorzichtigheid betracht moest worden. Dieoverweging heeft na ampel beraad tot het besluit geleid om alle (historische) plankosten tenlaste van het resultaat van 2011 af te boeken. Daarbij gaat het om circa € 15,8 miljoen.Voorheen werden deze kosten pas afgeboekt in het jaar dat de Raad van Commissarissengoedkeuring gaf voor de realisatie van het project. In de jaarrekening 2011 zijn allegeactiveerde plankosten uit het verleden in één keer ten laste van het resultaat gebracht. Naarde toekomst toe worden de plankosten voortaan ten laste van het resultaat gebracht in het jaarwaarin ze gemaakt zijn.Vanuit hetzelfde voorzichtigheidsprincipe heeft Trudo haar bestaande en toekomstige 4grondposities afgeboekt naar het niveau van de grondprijs van gemeentelijke grond . Dit heefteen negatief effect op het resultaat over 2011 van in totaal € 17,2 miljoen. Aanvullend is circa €360.000 afgeboekt op landbouwgrond die aangekocht was met het voornemen om daar opmiddellange termijn woningbouw te realiseren. Gelet op de recessie en de malaise op dewoningmarkt is dat perspectief zo gering dat afboeking van het meerdere boven de prijs vanlandbouwgrond gewenst is.Een laatste actie van Trudo uit oogpunt van voorzichtigheid is dat Trudo alle in de toekomstverwachte onrendabele toppen van projecten, die intern zijn geformaliseerd en extern zijngecommuniceerd, voor zover nog niet genomen in 2010, ten laste van het resultaat over 2011heeft genomen. Dit had een negatief effect op het resultaat van € 53,7 miljoen. Dit betreft intotaal 872 woningen, 327 bedrijfsruimten en 540 parkeerplaatsen. Voorheen werden dieonrendabele toppen pas genomen na goedkeuring van de Raad van Commissarissen voor derealisatie van het project.Een tweede, zeer ingrijpende, wijziging in de jaarrekening, op initiatief van de accountant, is datSlimmer Kopen®, een vorm van verkopen onder voorwaarden, vanaf 2011 op de balans isopgenomen. Alhoewel bij Slimmer Kopen® juridisch sprake is van een volledige overdracht vanhet eigendom en door het Ministerie van Financiën diezelfde woning na overdracht wordtbeschouwd als een eigen woning in fiscale zin, is de accountant, met een verwijzing naar de RJ645 van mening dat Slimmer Kopen® als een financieringstransactie gezien moet worden dieop de balans opgenomen moet worden. Dat geeft twee nieuwe posten op de balans van 2011,te weten € 291 miljoen debet onder de post Onroerende Zaken verkoop onder voorwaarden en€ 288 miljoen credit onder de post Terugkoopverplichting woningen verkoop ondervoorwaarden.Als gevolg van deze balansverlenging daalt de solvabiliteit in 2011 van 47% naar 29%. Voor degoede orde moet vermeld worden dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting ter bepalingvan de solvabiliteit van de corporaties de posten die betrekking hebben op verkoop ondervoorwaarden buiten beschouwing laat. In dit verband kan worden gemeld dat het CFV, bij briefvan 25 juli 2012, wederom de A1 status (de hoogste ranking) aan Trudo heeft toegekend.De opeenstapeling van wijzigingen heeft in 2011 tot een (boekhoudkundig) resultaat geleid van€ 24,1 miljoen negatief.Voor de volledigheid wil de Raad van Commissarissen u mededelen dat Stichting Trudo geenderivaten bezit. Trudo is van mening dat dergelijke financiële producten niet passend zijn vooreen toegelaten instelling. Ook uit andere hoofde beschikt de corporatie over voldoendemogelijkheden om in de kapitaalmarkt tegen aantrekkelijke tarieven, tegen een minimaal risico,vreemd vermogen aan te trekken. Binnen Trudo Holding BV zijn in het verleden twee leningenaangetrokken waarbij ter beperking van het risico derivaten zijn afgesloten. De omvang van die4 Grondprijs voor sociale huurwoningen in Eindhoven: 275 per m2 voor eengezinswoningen en € 270 per m2 voormeergezinswoningen
  3. 3. twee leningen is € 37,8 miljoen. Anders dan corporaties die door derivaten in de problemen zijngekomen, heeft Trudo afspraken gemaakt op basis waarvan de bank geen bijstortingen, maarwel aanvullende zekerheden kan verlangen.Een laatste punt waarover de Raad van Commissarissen u in alle openheid willen informeren isdat op initiatief van de Raad van Commissarissen de variabele beloning van de bestuurder isafgekocht. Daar waar het opnemen van die variabele beloning in het verleden met klem werdaangeraden door alle betrokken partijen (onder meer door de Commissie Izeboud) heeft deRaad van Commissarissen nu gemeend om onder invloed van gewijzigde maatschappelijkeopvattingen die variabele beloning te beëindigen. Uiteraard is de bestuurder voor de afschaffingvan die variabele beloning gecompenseerd, daar het bedrag van die variabele beloning altijdonderdeel heeft uitgemaakt van de beloning, met dit verschil dat de toekenning en uitkeringdaarvan, in tegenstelling tot het vaste salaris, afhankelijk werd gesteld van de gerealiseerdevolkshuisvestelijke prestaties (zie pagina 91 van het jaarverslag).Ten slotte de mededeling dat per 28 juni j.l. de Raad van Commissarissen van Trudo isuitgebreid met twee nieuwe leden, de heren Wim van Winden en Merien ten Houten. Meerinformatie hierover vindt u in bijlage III.Hoogachtend,Harrie van IerselVoorzitter Raad van Commissarissen TrudoBijlage I Trudo jaarverslag 2011Bijlage II Evaluatie Trudo Jaarplan 2011Bijlage III Persbericht Nieuwe leden Raad van Commissarissen Trudo

×