Huurconvenant 2012 – 2022Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haarhuurprijsbeleid. In h...
huurverhoging niet meer mag zijn dan inflatie. Vooralsnog bedraagt hetopslagpercentage dus 0% voor huishoudens met een ink...
De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het beleid van de afgelopen jaren. Hetverschil tussen de huidige huurprijs en ...
Rekenvoorbeeld 2Stel:   •    de inflatie bedraagt 2%   •    de huurprijs bedraagt € 400,- per maand   •    de streefhuur i...
plus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven €43.000,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + ...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Huurconvenant 2012 - 2022

680 views
580 views

Published on

Huurconvenant 2012 – 2022

Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde ‘huurconvenant’ zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als jaarlijkse huurprijsverhogingen en garanties over de betaalbaarheid van woningen. Dat huurconvenant liep tot 1 januari 2011 en werd daarna met één jaar verlengd. Tijd voor een nieuwe overeenkomst. Onze huurders - vertegenwoordigd in het Klantenplatform – vinden in het algemeen dat onze corporatie een fair huurbeleid voert en over de uitvoering van dat beleid is de afgelopen jaren geen enkele keer discussie geweest. Het nieuwe huurconvenant zal dan ook niet veel van de vorige versie verschillen.

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
680
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
166
Actions
Shares
0
Downloads
4
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Huurconvenant 2012 - 2022

  1. 1. Huurconvenant 2012 – 2022Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haarhuurprijsbeleid. In het zogenaamde ‘huurconvenant’ zijn duidelijke afsprakenvastgelegd over zaken als jaarlijkse huurprijsverhogingen en garanties over debetaalbaarheid van woningen. Dat huurconvenant liep tot 1 januari 2011 enwerd daarna met één jaar verlengd. Tijd voor een nieuwe overeenkomst. Onzehuurders - vertegenwoordigd in het Klantenplatform – vinden in het algemeendat onze corporatie een fair huurbeleid voert en over de uitvoering van datbeleid is de afgelopen jaren geen enkele keer discussie geweest. Het nieuwehuurconvenant zal dan ook niet veel van de vorige versie verschillen.De uitgangspunten van het nieuwe huurconvenant zijn vrijwel hetzelfde als die vande vorige overeenkomst. • We willen huurders zoveel mogelijk zekerheid bieden wat betreft de ontwikkeling van hun woonlasten. Met andere woorden: we willen ervoor zorgen dat ze weten waar ze aan toe zijn wat betreft de toekomstige huurprijs van hun woning. • Tegelijk streeft Trudo natuurlijk wel naar een kostendekkende woningexploitatie; de huurprijs moet in goed evenwicht zijn met de kosten. • Die huurprijs wordt bepaald door de marktpositie van de woning (hoe gewild is de woning?) • Maar ook (en dit is nieuw) het energielabel van de woning bepaalt de huurprijs.Zekerheid huurprijsOm onze huurders zekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, makenwe daarover een meerjarige afspraak. Die afspraak geldt voor 10 jaar en kan alleenonder bijzondere omstandigheden tussentijds worden beëindigd. Bijvoorbeeld als deoverheid ons tot een wijziging van het huurbeleid verplicht.Inflatie plus opslagDe afgelopen jaren voerden we een inflatievolgend huurbeleid. Dat wil zeggen dat degemiddelde huurverhoging gelijk was aan inflatie plus opslag. Daar gaan we meedoor. Die opslag is afhankelijk van het verschil tussen de huurprijs en de streefhuurvan de woning en mogelijk het inkomen van de huurder. Maar om huurders tochzekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, hanteren we eenmaximum opslagpercentage van 2% voor huishoudens met een inkomen onder de €43.000.Deze verandering in het huurconvenant is alleen mogelijk als de rijksoverheid ons alscorporatie daar de ruimte voor geeft. Voorlopig stelt het rijk dat de jaarlijkse
  2. 2. huurverhoging niet meer mag zijn dan inflatie. Vooralsnog bedraagt hetopslagpercentage dus 0% voor huishoudens met een inkomen onder de € 43.000.Huurprijs nieuwe verhuringenVoor nieuwe verhuringen wordt voor alle complexen een streefhuur vastgesteld. Diestreefhuur wordt bepaald door de marktpositie én de woonlasten van de woning.Voor de marktpositie laten we periodiek de markthuren taxeren. Voor de woonlastengaan we uit van het energielabel van de woningen. Alle woningen van Trudo hebbenzo’n energielabel. Woningen met een groen label (A, B of C) zijn energiezuinig enkennen over het algemeen lagere energielasten (en dus woonlasten) dan woningenmet een rood label (F of G). • Voor woningen met een groen label (A, B of C) bedraagt de streefhuur 100% van de markthuur (1.880 van de 7.675 woningen) • Voor woningen met een oranje label (D of E) bedraagt de streefhuur 90% van de markthuur (3.999 van de 7.675 woningen) • Voor woningen met een rood label (F of G) bedraagt de streefhuur 80% van de markthuur (1.796 van de 7.675 woningen)Aftoppen streefhurenNatuurlijk blijven we de streefhuren aftoppen op de maximaal toegestane huurprijs (inhet niet-geliberaliseerde deel van de woningvoorraad) en op de huurtoeslaggrens(binnen verschillende pmc’s). Dat betekent dat de streefhuur als volgt wordtvastgesteld: 1. De markthuren worden bepaald. 2. Op basis van het energielabel van de woning wordt een voorlopige streefhuur vastgesteld. 3. De voorlopige streefhuur wordt afgetopt op de maximaal toegestane huurprijs. 4. Vervolgens wordt de streefhuur afgetopt op de huurtoeslaggrens binnen de pmc’s starterswonen, buurtwonen, profijtwonen, klassiek huren, kamers, bijzondere klanten, herontwikkeling en nieuwe huren. Voor appartementen geldt daarbij de huurtoeslaggrens één- en tweepersoonshuishoudens, voor eengezinswoningen de huurtoeslaggrens meerpersoonshuishoudens en voor kamers de kwaliteitkortingsgrens.Huurprijs bestaande verhuringenOm prijsstijgingen in onder andere het onderhoud en beheer bij te kunnen houden,moeten we jaarlijks onze huurprijzen verhogen. Daarnaast proberen we met diehuurprijsverhogingen een zo evenwichtig mogelijke huurprijsopbouw in de gehelewoningvoorraad in stand te houden.
  3. 3. De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het beleid van de afgelopen jaren. Hetverschil tussen de huidige huurprijs en de streefhuur bepaalt de hoogte van dehuurverhoging. Bij een groot verschil zal de huur wat meer worden verhoogd dan bijeen klein verschil en omgekeerd. Maar in de praktijk komt het erop neer dat de hurenvan zittende huurders slechts heel geleidelijk zullen stijgen doordat de rijksoverheidstelt dat de gemiddelde huurverhoging niet meer mag bedragen dan inflatie.Voor de berekening van de huurverhoging van huurders met een inkomen hoger dan€ 43.000,- wordt de op de huurtoeslaggrens afgetopte streefhuur opgehoogd naar devoorlopige streefhuur zonder aftopping.Bewoners die een sloopaanzegging hebben ontvangen, krijgen geen huurverhoging.Enkele voorbeeldenUitgaande van de volgende tabel, kunnen we een en ander met een aantalrekenvoorbeelden verduidelijken.: Netto huurprijs Huurverhoging Inkomen < € 43.000,- Inkomen ≥ € 43.000,- < 80% van streefhuur Inflatie + 100% van toegestane Inflatie + 100% van toegestane boveninflatoire huurverhoging met boveninflatoire huurverhoging een maximum van 2% 80-90% van streefhuur Inflatie + 50% van toegestane boveninflatoire huurverhoging met een maximum van 1% 90-100% van Inflatie Inflatie streefhuur > 100% van streefhuur 0% 0%Rekenvoorbeeld 1Stel: • de inflatie bedraagt 2% • de huurprijs bedraagt € 400,- per maand • de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 62% van de streefhuur) • het inkomen van de huurder is € 20.000,- per jaarDe rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voorhuurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie.De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- brutoper jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.Het inkomen is lager dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur is minder dan80%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging gelijk is aan inflatie met eenmaximum van 2%. Dus de huurverhoging is inflatie, dus 2%. De nieuwe huurprijsbedraagt dan € 400 + 2% van € 400 = € 408.
  4. 4. Rekenvoorbeeld 2Stel: • de inflatie bedraagt 2% • de huurprijs bedraagt € 400,- per maand • de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 62% van de streefhuur) • het inkomen van de huurder is € 45.000,- per jaarDe rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voorhuurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie.De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- brutoper jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.Het inkomen is hoger dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur is minder dan80%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging gelijk is aan inflatie plus 100%van de toegestane boveninflatoire huurverhoging (5%). Dus de huurverhoging isinflatie, 2%, plus 5% = 7%. De nieuwe huurprijs bedraagt dan € 400 + 7% van € 400= € 428.Rekenvoorbeeld 3Stel: • de inflatie bedraagt 2% • de huurprijs bedraagt € 550,- per maand • de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 85% van de streefhuur) • het inkomen van de huurder is € 20.000,- per jaarDe rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voorhuurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatieplus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven €43.000,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.Het inkomen is lager dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur ligt tussen80% en 90%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging volgens de rijksoverheidgelijk is aan inflatie plus 3%. Trudo hanteert in deze categorie echter een maximaalopslagpercentage van 1%. Dus de huurverhoging is inflatie, 2%, plus 1% = 3%. Denieuwe huurprijs bedraagt dan € 550 + 3% van € 550 = € 566,50Rekenvoorbeeld 4Stel: • de inflatie bedraagt 2% • de huurprijs bedraagt € 618,- per maand • de streefhuur is € 650,- per maand (huurprijs is dus 95% van de streefhuur) • het inkomen van de huurder is € 45.000,- per jaarDe rijksoverheid stelt in deze categorie dat de maximale huurverhoging voorhuurders met een inkomen lager dan € 43.000,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie
  5. 5. plus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven €43.000,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%.Het inkomen is hoger dan € 43.000,- en de verhouding huur/streefhuur ligt tussen90% en 100%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging volgens de rijksoverheidgelijk is aan inflatie plus 5%. Trudo hanteert in deze categorie echter eenhuurverhoging die gelijk is aan inflatie, in dit geval dus 2%. De nieuwe huurprijsbedraagt dan € 618 + 2% van € 618 = € 630,36.HuurtoeslaggarantieHuurders die een huur vlak onder de huurtoeslaggrens betalen, zouden door dejaarlijkse huurverhoging hun recht op huurtoeslag kunnen verliezen. Om dat tevoorkomen biedt Trudo hun huurtoeslaggarantie. Dat betekent dat de huurverhogingwordt afgetopt op de dan geldende huurtoeslaggrens. De huurder moet dan na dehuurverhoging aan Trudo kunnen bewijzen dat hij of zij inderdaad huurtoeslagontvangt.

×