財務個案分析報告 尖美建設
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財務個案分析報告 尖美建設 財務個案分析報告 尖美建設 Document Transcript

  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 財務個案分析報告 - 尖美建設 義守大學財金碩專班 9823008G 蔣偉志 內容目錄 一、公司概況..............................................2 成屋市場............................................7 銷售概況........................................2 需求面............................................7 財務概況........................................3 政治面................................................7 經營能力........................................3 金融面................................................7 財務結構........................................5 政策面................................................7 償債分析........................................5 社會面................................................7 二、產業分析..............................................6 四、冬山河案..............................................8 銀行授信........................................6 銷售之可行性.................................8 資本密集的產業.............................6 資金調度分析.................................8 房屋預售制度.................................6 五、「尖美冬山河」案執行結果................9 市場供給彈性小.............................6 增資與發行可轉換公司債..............9 三、市場現況..............................................6 營造廠商........................................9 供給面............................................6 尖美公司財務問題.........................9 預售市場............................................7 六、參考資料............................................11 1/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 一、 公司概況 尖美建設成立於民國七十三年,原負責人張國福致力於寶珠溝區域發展,發跡於高雄 市三民區,由於在房地產推案上的獨到眼光,頃力造街、造鎮計畫,引進成立百貨公司、飯 店等高級服務業,有效帶動高雄市大昌路繁榮,形成東北高雄最熱鬧的尖美商圈;不僅建設 公司股票上市,旗下關係企業還包含尖美飯店及尖美百貨,尖美還未出事時,當時張國福還 計畫讓尖美飯店申請上櫃,可謂相當風光。 公司主要營業項目:興建國民住宅、商業大樓出租、出售、百貨公司、旅館業務、企 業管理諮詢、診斷分析顧問業務、報紙雜誌、戶外廣告設計、企劃製作、代理業務。 銷售概況 尖美建設主要產品為住宅大樓及透天住家,由於前幾年市場推案量龐大,餘屋短期不 易消化,導致房屋銷售難以倍增。 尖美建設銷售值 2000000 1800000 1600000 1400000 1200000 別墅(含透天) 1000000 商業大樓 住宅大樓 800000 600000 400000 200000 0 85 86 87 2/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 尖美建設銷售戶數 350 300 250 別墅(含透天) 200 商業大樓 150 住宅大樓 100 50 0 85 86 87 財務概況 尖美自民國 82 年到 86 年間,稅後淨利與每股盈餘未見成長,反而衰退。又股本逐年 膨脹,流動資產也逐年增加。 尖美建設稅後淨利、每股盈餘 5000 4000 3000 股本 2000 稅前盈餘 ( 百萬元 ) 1000 每股盈餘 (元) 0 83 84 85 86 87 -1000 -2000 -3000 3/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 經營能力 尖美建設經營能力 1.8 1.66 1.6 1.4 1.19 1.18 1.2 1.03 1 存貨週轉率(次) 次數 0.8 固定資產週轉率(次) 0.61 0.5 0.54 總資產週轉率(次) 0.6 0.36 0.32 0.4 0.28 0.28 0.25 0.14 0.09 0.2 0 83 84 85 86 87 年度 財務結構 尖美建設財務結構 400 350 300 250 負債占資產比率(%) 百分比 200 長期資金占固定資產比 150 (%) 100 50 0 83 84 85 86 年度 4/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 償債分析 尖美建設償債分析 200 180 160 140 120 百分比 100 流動比率(%) 80 速動比率(%) 60 40 20 0 83 84 85 86 87 年度 5/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 二、 產業分析 銀行授信 銀行為了分析營造業的財務狀況,開啟 5C、5P 的原則。 5P 5C 擔保品 債權保障 擔保品 未來展望 未來展望 經營狀況 償還能力 償還來源 資本 資金用途 資金用途 經營能力 借款者 借款戶 品格 資本密集的產業 興建房屋所耗成本項目繁多,如土地取得、開發、開工興建、企劃銷售都需要大量的 資金。且房屋施工期長,資金週轉率低,所以必須要有大筆資金供週轉使用。 房屋預售制度 早期台灣的房屋建築銷售多採用預售的方式,建設公司可以仰賴工程進度分批收取之 工程款建造房屋,以減低資金需求,購屋者亦分期繳款而免籌足巨款的壓力。 市場供給彈性小 由於房屋從規劃、開工到興建完成需要較長的時間,房地產具耐久性,因此房屋供需 容易失調。當需求減少時,房屋供給量無法在短期內相對減少,因此造成超額供給的現象; 相對的,當需求量突然增加時,短期內供給量無法隨之增加,造成供不應求的現象。 三、 市場現況 供給面 房地產市場之銷售型態,可分為預售屋及成屋,預售市場的供給量大致可從營建署核 6/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 發建築物執照數量評估分析。而成屋市場則由建築物使用執照數量分析,兩指標可以當 作房地產景氣的參考。 預售市場 台灣地區建築業受全省容積率管制即將全面實施,土地增值稅按交易價格課徵、空地 稅提高等許多政策變動因素,業者積極提前搶建造推案。 成屋市場 成屋市場景氣與預售市場推案銷售狀況有密切相關,由於當時預售市場大量供給,造 成當時餘屋量高居不下。 需求面 主要是受到政治、金融、政策、社會面等的影響。 政治面 國內外政治安定與否,對整體經濟環境影響甚鉅,對房地產景氣造成直接衝擊。當時 國內總統大選結束後政局趨於穩定,投資大眾在在各項政策利多激勵下,股市交易持續加溫, 最後提升房地產市場的景氣。 金融面 國民所得的增加,中央銀行調降銀行存款準備率、郵匯局釋出低利購屋貸款及延長壽 險公司承做房貸期限為 30 年等金融措施開放。加上民眾對市場需求的開放,增加購屋的意 願與能力。 政策面 公交法、消保法、不動產交易法及建築投資業管理條例等法令修定,對房地產業者有 約束作用,對消費者的權益也相對有所保障,因此刺激購買意願,進而需求增加。 社會面 由於台灣人口密度高,土地資源有限,都市化發展快速,當時人口成長、人口結構的 7/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 改變及新家庭組成的情況,將對國內房地產市場帶來可觀的住宅需求。在當時,無自有住宅 戶數與空前戶數相抵後,國民自有住宅比率仍不足,故自用性住宅潛在的需求極大。當時國 內的房屋自有率約為 80%,仍有 20%家庭無自有住宅,以 85 年台灣地區家庭戶數 606.43 萬戶計算,應該有 21 萬戶為無自有住宅戶,此乃市場潛在的需求來源。 四、 冬山河案 尖美公司於 85 年房地產低迷時取得低成本的營運用地,在屏東市推出「尖美冬山河」 銷售個案,推案日期為 86 年 6 月,預計完工交屋日 88 年 4 月,其估計營建成本及銷售費用 50.29 億元及 2.57 億元,共計 52.86 億元。「冬山河」是尖美歷年來規模最大之單一銷售個 案。總計銷售金額達 86.4 億元,預計該案全部獲利將可達 30.6 億元,將可創造每股 14.7 元 的盈餘,自 86 年 6 月推案以來,銷售率達六成左右。 銷售之可行性 「尖美冬山河」所在交通便利,與南台灣交通十分便捷,其本身地段屬於相當完整的 平地地形,位於屏東市新開發建設地區。其用地都是政府都市計劃內的住宅區,必定會帶動 周圍房價市場成長。而尖美以每坪 8.7 萬元購入,較市價的 13.5 萬元節省了 3.5 成。 資金調度分析 全案預計總營建成本為 50.29 億元,其估計營建成本及銷售費用 50.29 億元及 2.57 億 元,共計 52.86 億元。除了購買土地需耗費大量資金外,於工程期間以需要陸續投入龐大的 工程成本與銷售費用,若此次全額銀行貸款支應,將會為公司負債增加及負擔沈重的利息費 用,不但會稀釋獲利能力,且將會造成資金周轉不靈與流動性降低。 公司為了求長期發展,決定以現金增資與發行可轉換公司債的方式來支應所需的資金。 為了籌措冬山河建設所需的經費,預計募集 38 億元,方式如下: • 現金發行新股 800 萬股,每股發行價格 35 元,總金額 28 億元 • 可轉換公司債 10 億元,5 年期,票面利率 0% 預計完工交屋後可增加營業收入 85.886 億元,營業利益 22.1 億元,預估報酬率約為 25.74%。 8/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 五、 「尖美冬山河」案執行結果 增資與發行可轉換公司債 1. 現金增資普通股 8 萬股,每股發行價格 30 元,總金額 24 億元。 2. 發行可轉換公司債計 100 萬元 合計募得資金共計 34 億元 營造廠商 因承包商聖豐營造股份有限公司發生財務困難,影響尖美冬山河無法如期完工,為了 促使此案能如期完工,於 88 年 2 月 6 日終止聖豐營造股份有限公司之所有工程合約,因而 產生 9.1 億元的工程解約損失。 尖美公司財務問題 尖美公司的資金缺口主要分別為積欠冬山河建案廠商至少 7 億元,以及冬山河完工工 程款 8 億元,加上轉投資所造成虧損總共資金缺口以超過 20 億元。 尖美公司為了解除財務危機,決定以冬山河案(約 50-60 億元)為擔保品,分別向中 興銀行、中華開發融資各 13 億元、13.3 億元。 尖美建設應收帳款 250 191.1 200 133.7 139.85 150 應收款項週轉率(次) 100 應收款項收現日數 43.23 35.71 50 8.44 10.22 2.73 2.61 1.91 0 83 84 85 86 87 年度 9/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 尖美建設售貨天數 3000 2607.14 2500 2000 1303.57 1500 天數 1140.63 平均售貨天數 1014 1000 598 500 0 83 84 85 86 87 年度 10/11
  • 財務個案分析報告 – 尖美建設 9823008G 蔣偉志 六、 參考資料 黃國華耕讀筆記 - pipi580 來搞:尖美建設追蹤報導-營建股歷史課 http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/8407718 11/11