1. 03-­‐09-­‐2010
Waarde
en
Waardecrea/e
Ziekenhuisvastgoed
9
september
2010
Frank
van
den
Berg
Inhoud
• Introduc/e
• Markt
• Waarde
• Meerwaarde
• Conlusies
1

2. 03-­‐09-­‐2010
Stel:
U
bent
Ziekenhuisdirecteur
• Nieuw
ziekenhuis
• Bouwkosten
100
miljoen
• Taxa/e
marktwaarde
70
miljoen
• Of…
maakt
de
marktwaarde
niet
zoveel
uit?
Stel:
U
bent
nu
vastgoedbelegger
• Hoeveel
heeR
u
voor
dit
ziekenhuis
over?
• Hoe
bepaalt
u
dit
bedrag?
2

3. 03-­‐09-­‐2010
Dit
vraagstuk:
Is
precies
het
probleem!
Markt
• Algemeen
86
• UMC
8
• Categoraal
35
Totaal
146
• Omzet
(2007)
bijna
16
mld
• Kapitaallasten
ca.
1,12
mld
• Ruim
45.000
bedden
3

4. 03-­‐09-­‐2010
Ter
vergelijking
(m2):
• Kantoren
50.000.000
• Winkels
26.000.000
• Logis/ek
19.000.000
• Hotels
ca.
2.500.000
ca
100.000
kamers
• Alg.
Ziekenhuizen
4.000.000
• Zorg
totaal
(ex
UMC)
23.400.000
Waarom
belegt
vrijwel
niemand
in
Ziekenhuizen?
4

5. 03-­‐09-­‐2010
Oorzaken:
• Poli/ek
• Aantal
Transac/es
• Waardebegrip
• Taxa/emethodiek
• Contracten
Eisen
Belegger
• Risico

dan
Waarde

• Restwaarde
is
“nul”?
• Alterna/ef
gebruik
• Ontwikkelingspoten/e
• (In-­‐)deelbaarheid
• Rendement
=>
Inkomsten
5

6. 03-­‐09-­‐2010
Inkomsten
bepalen
2007
Invoering
2009
Kapitaallasten
2011
?!?
DBC
Integraal
2008
2010
Opheffing
2012
(prognose)
Uitbreiding
DBC
Bouwcollege
Transi/e
afgerond
Kostenbenadering
Opbrengstenbenadering
Waarde:
Rekenwijze
van
de
belegger
DCF
of
NCW
methode
eindwaarde
CF =Kapitaallasten
rendementseis
Investering
6

7. 03-­‐09-­‐2010
Input
• Rendementseis
• Kapitaallasten
• Eindwaarde
• Lasten
• Output
=
Investeringsbedrag
Analyse:
• Jaarverslagen
• Businessplan
• Lange
termijn
huisves/ngsplan
• Marktomstandigheden
-­‐
demografie
-­‐
concurren/e
-­‐
…
• Vergelijkbare
transac/es?!?
7

8. 03-­‐09-­‐2010
Wanneer
is
goed
Goed?
• Pa/ënten
tevredenheid?
• Personeels
tevredenheid?
• Groei
van
verzorgingsgebied?
• Kwaliteit
van
de
stenen?
• Func/onele
indeling?
• Of…
Speelt
alles
een
rol…
Schillenmodel
• Hoogtechnologisch
• Stafaccommoda/e
• Kapitaalintensief
• Administra/e
• Spoedeisende
hulp
• Beheer
• Intensive
care
• Poliklinisch
• Distribu/e
apotheek
• Vb.
Fysiotherapeut
Hot
Kantoor
Floor
Fabriek
Hotel
• Laboratoria
• Verblijfsfunc/es
• Medische
• Dagverpleging
ondersteuning
• Distribu/e
apotheek
• Facilitaire
func/es
• Distribu/e
keuken
• Keukens
8

9. 03-­‐09-­‐2010
Ontbrekende
func/es?
• Parkeren
• Zorgboulevard
/
• Commerciële
func/es
• Het
zorghotel…
Model
A.
Monoliet
9

10. 03-­‐09-­‐2010
Model
B.
Hybride
Model
C.
Extreme
10

11. 03-­‐09-­‐2010
Ruimtewinst
Bouwkosten
2010
“Bouwcollege”
Bouwkosten per m2 BVO prijspijl januari 2010 inclusief BTW
Bron: TNO
11

12. 03-­‐09-­‐2010
Meerwaarde
• Risico
lager
• Afschrijving
• Deelbaarheid
• Logis/ek
• Ruimtebesparing
• Bouwkosten
omlaag
Alterna/eve
Waardebepaling
• Kapitalisa/e
methode:
• BAR
=
Bruto
Huur
:
Marktwaarde
• 8%
=
80.000
:
1.000.000
• Kapitalisa/efactor
=
1/8%
=
12,5
keer
12

13. 03-­‐09-­‐2010
Zorgboulevard
– Apotheek:
250
m2
a
160
euro
=
40.000
euro
– Kapper:
100
m2
a
120
euro
=
12.000
euro
– Kadoshop:
150
m2
a
175
euro
=
26.250
euro
Totaal
500
m2
=
78.250
euro
Als
BAR
=8%
dan
is
de
waarde
=
978,125
euro
Dat
is
1,956
euro/m2
NB:
BTW
buiten
beschouwing
gelaten.
Conclusies
1.
• Denkwijze
zorgverlener
Van
Kosten
naar
Opbrengsten
Commercieel
denken
• Denkwijze
vastgoedbelegger
Restwaarde
≠
0
Ac/eve
beleggingsvorm
Specifieke
zorgfondsen
13

14. 03-­‐09-­‐2010
Conclusies
2.
• Poli/ek
te
onduidelijk
• Marktwerking
niet
vol
op
gang
• Beleggers
tonen
interesse
• Vastgoed
eerst
op
orde
• Marktwaarde
zeer
moeilijk
te
scharen
• Dan
pas
komen
zorg
en
vastgoed
bij
elkaar
Vragen/Discussie?
14

15. 03-­‐09-­‐2010
Dank
U!
15