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  1. 1. Expéditions exécutoires délivrées le : Page 1 T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S  18ème chambre 2ème section N° RG : 11/08089 N° MINUTE : 10 contradictoire Assignation du : 28 octobre 2010 1 JUGEMENT rendu le 21 février 2013 DEMANDEUR Monsieur Eric VANPOUCKE 120 avenue de l’Agent Sarre 92270 BOIS COLOMBES représenté par Me Stéphane GAUTIER, de l’Association GAUTIER GAFFINEL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #R233 DÉFENDERESSES S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétés PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION et PIERRE ET VACANCES TOURISME FRANCE L’Artois - Espace Pont de Flandre 11 rue de Cambrai 75947 PARIS CEDEX 19 S.A. PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER L’Artois - Espace Pont de Flandre 11 rue de Cambrai 75947 PARIS CEDEX 19 représentées par Me Valérie BENAMOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #D0778 COMPOSITION DU TRIBUNAL Mme Cécile THARASSE, Vice-Président Mme Valérie GOUDET, Vice-Président Mme Marion PRIMEVERT, Vice-Président assistées de Laurence BOUVIER, Greffière
  2. 2. Décision du 21 février 2013 18° chambre 2ème section N° RG : 11/08089 - Jugt n° 10 Page 2 DÉBATS A l’audience du 23 janvier 2013 tenue en audience publique devant Mme PRIMEVERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile. JUGEMENT Par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Sous la rédaction de Marion PRIMEVERT. FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 28 octobre 2010 à l’encontre de Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation, du 16 novembre 2010 à l’encontre de Pierre et Vacances Conseil Immobilier et du 18 novembre 2010 à l’encontre de Pierre et Vacances Tourisme France, M. Eric Vanpoucke a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande en réparation de préjudice. Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 25 juin 2012, M. Eric Vanpoucke demande au tribunal de : - condamner solidairement la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances Tourisme France, et la société Pierreet Vacances Conseil Immobilier, àpayer àM. Eric Vanpoucke une somme de 122.958 € à titre de dommages-intérêts ; - condamner solidairement la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances Tourisme France, et la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier à payer à M. Eric Vanpoucke une somme de 303,99 € au titre de la prise en charge des frais d’huissier engagés pour le constat des dégradations subies par l’appartement ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner solidairement la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances Tourisme France, et la société Pierreet Vacances Conseil Immobilier, àpublier à leurs frais le jugement attaqué dans les journaux financiers les echos et investir, sous astreinte de 500 € par jour de retard 15 jours après la signification du jugement ; - ordonner la publication du jugement en tête de la page d’accueil du site internet des défenderesses http://www.pierreetvacances.com/fr, à leur charge et à leurs frais pendant 3 mois, sous astreinte de 500 € par jour de retard 15 jours après la signification du jugement ; - condamner solidairement la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances Tourisme France, et la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier à payer à M. Eric Vanpoucke une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - statuer ce que de droit sur les dépens à la charge des sociétés défenderesses. La S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation et la S.A. Pierre et Vacances Conseil Immobilier, dans leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 5 septembre 2012, demandent pour leur part au tribunal de : - débouter M. Vanpoucke de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances Tourisme
  3. 3. Décision du 21 février 2013 18° chambre 2ème section N° RG : 11/08089 - Jugt n° 10 Page 3 France, ainsi que de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier ; Plus généralement, - rejeter toute demande, à quelque titre et sur quelque fondement que ce soit, telle que dirigée à l’encontre de la société PV-CP Résidences Exploitation, venant aux droits des sociétés Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation et Pierre et Vacances Tourisme France, et de la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier ; - condamner M. Vanpoucke au paiement d’une somme de 3.000 € à la société PV-CP Résidences Exploitation, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € à la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier ; - le condamner aux entiers dépens. La clôture de l’instruction du dossier a été ordonnée par le juge de la mise en état le 28 novembre 2012. MOTIFS DE LA DÉCISION M. Eric Vanpoucke a souhaité investir dans un programme de construction de logements neufs destinés à la location, dans le cadre de la loi Périssol, proposé par le Groupe Pierre et Vacances et a à ce titre acquis un appartement situé dans un ensemble immobilier, sis à Deauville (Calvados), réalisé par la SNC L’Orée du Golf II, pour un prix de 1.110.000 francs TTC, soit 169.218,41 € (1.050.000 francs soit 160.071,47 € pour l’appartement et 60.000 francs soit 9.146,94 €, pour le parking). Un contrat de réservation a été signé le 2 mai 1999 entre la SNC L’Orée du Golf II, vendeur, représentée par son co-gérant, la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier, chargée de la négociation pour la SNC L’Orée du Golf II, et M. Vanpoucke. Ce contrat de réservation prévoyait que les locaux qui seraient ainsi acquis, seraient ensuite loués par le réservataire soit M. Eric Vanpoucke à la société Pierre et Vacances Tourisme au terme d’un bail de 9 ans pour un loyer annuel de 36.815,92 francs soit 5.612,55 €. Postérieurement à la régularisation de l’acte authentique, un bail a effectivement été signé le 14 août 1999 entre la société Pierre et Vacances Tourisme France aux droits de laquelle vient la société PV-CP Résidences Exploitation et M. Vanpoucke. M. Eric Vanpoucke fait valoir que le 30 avril 2009, la société Pierre et Vacances (locataire) est venue bouleverser le schéma prévu en annonçant la fin du bail à l’échéance du 30 septembre 2009 et en proposant un nouveau bail jusqu’au 30 septembre 2014 à des conditions financières très fortement dépréciées. N’ayant pu obtenir gain de cause, il indique avoir été contraint de vendre son bien en l’état au prix de 175.000 €, cette cession l’obligeant à rembourser directement au Trésor Public la quote-part de TVA qui lui avait été versée lors de l’acquisition sous déduction d’un vingtième par année de détention soit au total la somme de 14.452,47 €. Il demande réparation à Pierre et Vacances du préjudice résultant selon lui des modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier et de l’obligation de rembourser 14.452,47 €, la moins-value sur la vente, les frais d’huissier et la perte de loyers, et invoque la rupture des relations contractuelles 10 ans avant la fin du programme fiscal qui devait aboutir à l’exonération à 100 % de la TVA ayant grevé l’achat de l’appartement en cause. Les défendeurs font valoir que M. Vanpoucke était parfaitement informé des conditions des différents contrats y compris du remboursement dû de la TVA en cas de revente anticipée, qu’ils ont exécuté l’ensemble de leurs obligations dans le cadre de ces conventions, et que le contrat de bail proposé pour septembre 2009 conférait de nombreux avantages au bailleur. Ils soulignent que le demandeur a revendu l’appartement avec une plus value et non le contraire et ne peut prétendre à aucune condamnation à leur encontre.
  4. 4. Décision du 21 février 2013 18° chambre 2ème section N° RG : 11/08089 - Jugt n° 10 Page 4 Sur les relations contractuelles En application de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Le bail signé par M. Eric Vanpoucke en sa qualité de bailleur et la société Pierre et Vacances en sa qualité de locataire, le 14 août 1999, précise en l’espèce, en son article 11 sur la durée du bail que : “le bail est consenti pour les deux périodes consécutives ci-après : - première période : du jour de la date de prise d’effet du bail jusqu’au 30 septembre suivant, - deuxième période : les 9 années entières et consécutives suivantes. Le bail s’achèvera en conséquence le 30 septembre de la 9 année faisant suite à celle aue cours de laquelle le bail a pris effet”. Eu égard à la date de signature du bail dont il n’est pas contesté qu’elle soit sa date de prise d’effet à défaut de disposition contraire, les périodes s’établissent donc ainsi : - 1 période : du 14 août 1999 au 30 septembre 1999ère - 2 période : du 1 octobre 1999 au 30 septembre 2008.e er Le 30 avril 2009, la société locataire a écrit à M. Vanpoucke pour formuler une proposition de nouveau bail devant prendre effet “le 1 octobre 2009 pour se terminer le 30 septembreer 2020” pour un loyer de 5.164 € HT annuel en espèces, et un loyer “en nature” de “1 semaine de moyenne saison et 4 semaines de basse saison”. Si M. Eric Vanpoucke invoque une mauvaise foi dans l’exécution du contrat de vente et un défaut d’information, force est de constater que l’annexe au contrat de réservation pour la vente immobilière du bien précise les modalités de location du bien en retour par l’acquéreur à Pierre et Vacances en indiquant que “le bail portera sur une première période s’achevant le 30 septembre suivant la prise d’effet, suivie de 9 années entières et consécutives pour s’achever le 30 septembre de la 9 année” soit ce qui a été effectivement repris par le bail ete exécuté dans les faits ; En revanche, force est de constater dans l’autre sens que : - le bail de 1999 prévoit un loyer en espèce de 36.815,92 francs soit 5.612,55 €, dont il est précisé à l’acte de réservation ainsi que dans le bail qu’à compter de la 2 année entière, ile sera révisé annuellement en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction ; ce qui selon M. Eric Vanpoucke et n’est pas contesté, représente un dernier loyer perçu sur la période 2008-2009 qui s’élevait à 7.758 € HT, alors que le loyer proposé dans le bail rédigé par Pierre et Vacances en 2009 est de 5.164 €, ce qui représente une décote de -33 % non compensé par les avantages en nature proposés au bailleur comme des réductions de 25 % sur les produits Pierre et Vacances (alors que le contrat initial prévoyait une réduction de 30 %) ou un droit de séjour annuel d’1 semaine en moyenne saison et 4 semaines en basse saison, ou enfin une boursed’échanges de ces semaines, propositions sans commune mesure avec la perception d’un loyer maintenu au niveau de celui perçu les années précédentes, en fonction des indices, - le bail précise que “la stipulation du loyer en nature étant une condition déterminante du bail, le bailleur ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit s’il n’utilisait pas la totalité des droits de séjour”, clause qui était tout à fait absente du bail de 1999, - cette proposition de bail imposait au preneur des travaux de rénovation dont il devait s’acquitter du prix à hauteur de 30 % dans les 15 jours de la prise d’effet du bail puis du solde de 70 % à première demande suite à la réalisation de ces travaux qui devaient se faire dans les 6 mois, à hauteur au total pour un 2 pièces de 7 personnes de 10.643 € TTC pour la résidence de DEAUVILLE, alors même que le bail initial de 1999 précisait que le preneur, soit la société Pierre et Vacances, et non le bailleur, s’obligeait à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant la durée du bail, à laisser les lieux loués
  5. 5. Décision du 21 février 2013 18° chambre 2ème section N° RG : 11/08089 - Jugt n° 10 Page 5 en fin de location dans l’état d’usure normale avec toute améliorations et travaux utiles que le preneur y aurait fait sans pouvoir réclamer aucune indemnité au bailleur, et se dégageait seulement des travaux votés par la copropriété qui pourraient avoir un caractère somptuaire ou relevant de l’article 606 du code civil. Le “descriptif de rénovation” annexé à ce document rédigé par Pierre et Vacances prévoit ainsi notamment à la charge du bailleur des travaux de peinture des murs, plafonds et huisseries, la réfection des sols, la reprise des joints de faïence, le remplacement d’appliques, de sèche serviette, de la robinetterie, les plaques vitrocéramiques, de l’équipement de cuisine et des VMC, du plan de travail stratifié de la cuisine et des convecteurs. Si la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation indique que ces travaux étaient d’un prix modeste et qu’en outre elle avait négocié des facultés de prêt auprès de la Banque Populaire, force est de constater que le coût représente deux années de perception de loyers et qu’un prêt n’est jamais gratuit. - de la même manière que pour le loyer en nature introduit à l’occasion de cette proposition de bail, le document rédigé par Pierre et Vacances pour le renouvellement du bail prévoit que le montant de la participation aux travaux de rénovation dont il vient d’être fait état “est une condition essentielle et déterminante” du contrat. Il résulte de l’ensemble des clauses proposées par Pierre et Vacances dans ce bail que M. Eric Vanpoucke se voyait imposer : - un loyer décoté de 33 %, - des travaux de rénovation non prévus au bail initial et représentant l’équivalent de deux annéesdesloyersauxquelsM.EricVanpouckepouvaitprétendredanslecadredecenouveau bail. Or il est constant : - que le montage vente immobilière-location a été proposé par le groupe Pierre et Vacances au bénéfice du groupe Pierre et Vacances, - que ce montage était proposé aux acheteurs-bailleurs commeunproduit financier d’ailleurs intitulé : “la propriété financière Pierre et Vacances” dans la plaquette de présentation vantant les mérites de “l’investissement immobilier le plus performant du marché français”, - dont les deux aspects “phares” sont signalés par un autocollant rouge en première de couverture de la plaquette indiquant “Périssol + remboursement de la TVA”. Que M. Eric Vanpoucke soit analyste financier de profession ou que l’acte de vente contienne un avertissement sur le remboursement de la TVA dû en cas de revente anticipée, ne change en rien le caractère déterminant de l’engagement de M. Eric Vanpoucke à contracter tant pour la vente que pour la location, connexes, sur la base de ces deux avantages financiers : application du dispositif de la loi Périssol et remboursement de la TVA. Ce remboursement de la TVA ne pouvait être acquis définitivement en application de l’article 210 de l’annexe II du code général des impôts applicable à cette date qu’à compter d’une détention de 20 ans. Par ailleurs, les circonstances particulières de gestion de la résidence n’ouvraient en effet à M. Eric Vanpoucke que trois possibilités suite à la proposition de ce nouveau bail : - soit accepter le contrat tout en devant réinvestir une somme importante (10 % de l’investissement initial), percevoir un loyer décoté et des droits deséjour alors qu’à l’origine comme le montre le contrat, M. Eric Vanpoucke avait choisi l’option « financière » de ce programme qui ne prévoyait pas de droit de jouissance en échange d’un loyer plus élevé, - soit louer lui-même l’appartement pendant encore 10 ans, mais il n’est pas contesté que la résidence était exclusivement organisée et gérée par Pierre et Vacances ce qui entraînait des sujétions particulières décrites comme des avantages par les défendeurs, à savoir absence de boîtes aux lettres individuelles ; ouverture et fermeture de l’accueil, de la piscine et des accès communs en fonction de l’organisation interne de Pierre et Vacances ; idem pour la cuisine, les douches ; l’interdiction de faire de la publicité et d’afficher des offres de location) et donc une telle entreprise était difficilement réalisable seul, - soit vendre son bien et alors payer la TVA qui lui avait été remboursée par le Trésor Public.
  6. 6. Décision du 21 février 2013 18° chambre 2ème section N° RG : 11/08089 - Jugt n° 10 Page 6 Ainsi, en imposant à M. Eric Vanpoucke au bout d’un peu plus de 10 années, des conditions de renouvellement de bail d’une part totalement léonines dans la mesure où M. Eric Vanpoucke n’avait de choix que de signer ou de vendre son bien, et d’autre part tout à fait défavorables, la société locataire a rompu l’équilibre du contrat de vente et du contrat de location connexe et la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation, qui a proposé ce renouvellement, a ainsi manqué à son obligation d’exécution de bonne foi des conventions. Cette faute dans l’exécution contractuelle a entraîné un préjudice à M. Eric Vanpoucke qui peut être ainsi évalué : - 14.452,47 € de remboursement de TVA, - 303,99 € de frais d’huissier pour le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie des locaux, réalisé le 30 septembre 2009, soit au total : 14.756,46 € que la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation sera condamnée à payer à M. Eric Vanpoucke en application de l’article 1147 du code civil, augmentés des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1154 du même code. La moins value à hauteur de 13.168 € ne peut être retenue dès lors que la déclaration fiscale produite pour celle-ci ne porte aucune mention du nom de M. Vanpoucke ni n’individualise la vente, qu’elle n’est ni datée ni signée et que même si elle a été opérée par internet, aucun accuséderéceptionn’estproduit.Parailleurs, lecalculdecettemoinsvaluen’estabsolument pas explicitée par le demandeur et l’actualisation du prix entre 1999 et 2009 non plus. Les seuls chiffres produits et certains sont ceux du prix d’achat en 1999, de 169.218,41 € et celui du prix de revente en 2009 de 175.000 €. La perte de loyers mise en compte par M. Eric Vanpoucke sur près de 11 années à hauteur de 85.338 € ne peut être retenue, la vente du bien ayant été réalisée et le préjudice tel qu’évalué ci-dessus permettant de couvrir l’ensemble des préjudices financiers de M. Eric Vanpoucke, à charge pour lui d’acquérir le cas échéant de nouveaux biens pour en percevoir les loyers. M. Eric Vanpoucke sera donc débouté de cette demande. Le préjudice moral à hauteur de 10.000 € n’est pas justifié en tant que préjudice distinct qui ne serait pas réparé par les sommes déjà attribuées. Les frais de commission de l’agence immobilière pour la revente ne sont pas demandés contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs. Enfin, la demande de condamnation à publication du jugement dans la presse écrite et sur le site internet du groupe Pierre et Vacances n’est motivée ni en droit, ni en fait. Elle sera donc rejetée. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire La S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation, condamnée à réparation, sera tenue aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile et condamnée à payer la somme de 5.000 € à M. Eric Vanpoucke au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Elle est nécessaire à la résolution du litige et sera ordonnée.
  7. 7. Décision du 21 février 2013 18° chambre 2ème section N° RG : 11/08089 - Jugt n° 10 Page 7 PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, Condamnela S.A.S. PV-CP RésidencesExploitationàpayerà M. Eric Vanpoucke la somme de 27.924,46 € (vingt sept mille neuf cent vingt quatre euros et quarante six centimes) au titre du préjudice subi du fait de l’inexécution par elles de leurs obligations contractuelles, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamnela S.A.S. PV-CP Résidences ExploitationàpayeràM.Eric Vanpoucke la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.S. PV-CP Résidences Exploitation aux dépens, Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris, le 21 février 2013. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Laurence BOUVIER Cécile THARASSE

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