Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk

on

  • 1,319 views

Коцепция строительства ТРЦ на ул.Костычева (бывший стадион "Автомобилист)

Коцепция строительства ТРЦ на ул.Костычева (бывший стадион "Автомобилист)

Statistics

Views

Total Views
1,319
Views on SlideShare
1,319
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
10
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk Conception.Mall.Kostychsheva.Irkutsk Presentation Transcript

    • РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ МНОГОФУНК- ЦИОНАЛЬНОГО КОМ- ПЛЕКСА г. Иркутск, ул. КостычеваСанкт-Петербург Подготовлено для ОООИюнь 2011 «Управляющая компания «Байкальский капитал»
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 СодержаниеРезюме проекта............................................................................................................................................................................................................. 31. Описание Объекта............................................................................................................................................................................................. 42. Анализ местоположения и окружения Объекта ........................................................................................................................................... 62.1. Общая характеристика и привлекательность местоположения ....................................................................................................................... 62.2. Анализ транспортной и пешеходной доступности Объекта. Существующая дорожная инфраструктура и перспективы ее изменения ..... 62.3. Анализ соседних территорий, баланс застройки, перспективы развития окружающих территорий и их влияние на проект ....................... 83. Анализ рынка торговой недвижимости г. Иркутск..................................................................................................................................... 103.1. Краткий обзор рынка торговых комплексов г. Иркутск .................................................................................................................................... 103.2. Анализ существующей и перспективной конкуренции для проекта ............................................................................................................... 103.3. Спрос.................................................................................................................................................................................................................. 113.4. Уровень ставок аренды ..................................................................................................................................................................................... 133.5. Выводы. Перспективы развития сегмента ....................................................................................................................................................... 144. SWOT-анализ Объекта .................................................................................................................................................................................... 145. Описание предлагаемой концепции развития проекта ............................................................................................................................. 156. Профили потенциальных арендаторов, рекомендуемые ставки аренды ............................................................................................. 187. Функциональное поэтажное зонирование проекта ................................................................................................................................... 278. Функциональное зонирование участка ....................................................................................................................................................... 339. Рекомендации по организации парковок, транспортных и пешеходных потоков на территории проекта ...................................... 3410. Рекомендации по объемно-планировочным решениям проекта ............................................................................................................ 3511. Рекомендации по календарному плану реализации проекта ................................................................................................................... 4112. Финансовый анализ проекта ......................................................................................................................................................................... 4213. Выводы по разработанной концепции ........................................................................................................................................................ 48 Стр. 2 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Резюме проектаРассматриваемый проект многофункционального комплекса в г. Иркутск является перспективным для реализации и дальнейшего развития.Сегмент торговой недвижимости города восстанавливается более быстрыми темпами по сравнению с остальными сегментами рынка ком-мерческой недвижимости, что создает возможность для реализации успешных девелоперских проектов в этой сфере.Рассматриваемый проект обладает стратегически выгодным расположением в густонаселенном квартале. Перспективы развития района,строительство нового жилья, развитие транспортной инфраструктуры в зоне расположения проекта обеспечит перспективный посетитель-ских трафик проекта.Проведенные маркетинговые исследования и финансовый анализ проекта свидетельствуют о перспективах его реализации. Появление по-добного объекта на рынке г. Иркутск станет значимым событием, подтверждающим развитие рынка коммерческой недвижимости г. Иркутск. Стр. 3 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 251. Описание ОбъектаРассматриваемый проект будет расположен на земельном участке в развивающемся районе г. Иркутск.Адрес участка: г. Иркутск, Свердловский административный округ, ул. Костычева, д. 25. Кадастровый номер участка:38:36:000027:03:08:ЗУ2.Общая площадь – 3,6 га. Участок ограничен на севере улицей Стасова, на востоке – линией жилых домов (в перспективе дорожной маги-стралью), на юге – зоной строящейся жилой недвижимости, на западе – примыкающим участком, на котором планируется строительство жи-лых домов, и улицей Костычева.Рисунок 1. Кадастровый план участка Рисунок 2. Участок на фрагменте Генплана г. ИркутскНа момент проведения исследований и разработки концепции проекта, участок свободен от строений. Стр. 4 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 3. Фотографии участка (Объекта) Стр. 5 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 252. Анализ местоположения и окружения Объекта 2.1. Общая характеристика и привлекательность местоположенияИсследуемый земельный участок расположен в развивающейся южной части Свердловского района по адресу: ул. Костычева, д. 25. Распо-ложение в квартале с развивающейся инфраструктурой, большим объемом строящейся жилой и социальной недвижимости является боль-шим преимуществом для проекта торгово-развлекательного комплекса и офисного центра.Существующие и строящиеся объекты жилой недвижимости, расположенные вблизи проекта, создают предпосылки постоянно растущегопосетительского трафика проекта. Существующее и строящееся жилье, объекты социальной недвижимости (детские сады, школы, высшиеучебные заведения), развивающая транспортная инфраструктура (магистрали городского и областного значения, дорожные развязки) – всеэто обеспечивает перспективу развития района и как следствие, перспективу развития единственного крупного ТРК в этом районе. 2.2. Анализ транспортной и пешеходной доступности Объекта. Существующая дорожная инфраструктура и перспективы ее измененияВ настоящее время участок строительства торгово-развлекательного комплекса расположен в непосредственной близости от развязки круп-ных городских улиц: ‒ Улица Лермонтова, которая соединяет место расположения участка с другой крупной городской дорожной развязкой, ведущей в цен- тральную часть г. Иркутск на правый берег; ‒ Улица Академическая, по которой осуществляется прямой доступ в аэропорт г. Иркутск, на правый берег. ‒ Улица Стасова, соединяющая участок расположения будущего ТРК через улицу Костычева с областной агломерацией. Стр. 6 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 4. Схема существующей транспортной инфраструктуры в месте расположения Объекта Центр Объект Транспортная развязка Аэропорт ул. Лермонтова Перспективные дорожные магистрали и транспортные развязки ул. Академическая ул. Костычева Березовый Изумрудный Стр. 7 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 5. Вид на существующую дорожную развязку со стороны ОбъектаВ ближайшей перспективе будет начата пробивка дорожной магистрали городского значения от развязки Академической улицы, улиц Лер-монтова и Стасова вдоль восточной границы участка. Также улица Стасова будет пробита дальше в западном направлении.С точки зрения пешеходной доступности Объект расположен на пути пересечения многих пешеходных потоков, ведущих из различных жилыхзон в сторону остановок общественного транспорта и дорожной развязки. Более того, в настоящее время через территорию будущего ТРКпроходит большое количество пешеходов, что в будущем будет дополнительным стимулом для посещения ТРК – в силу привычки пешеходыбудут ходить там и после постройки ТРК. 2.3. Анализ соседних территорий, баланс застройки, перспективы развития окружающих территорий и их влияние на проектВ настоящее время участок расположения будущего ТРК находится в окружении существующих и строящихся жилых объектов. На соседнемучастке, граничащем с Объектом, вероятнее всего будут построены высотные жилые дома. Стр. 8 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 6. Схема существующей и перспективной застройки в окружении Объекта Зона общественно-деловой застройки. Административные здания Зона существующей многоэтажной жилой застройки ул. Лермонтова Зона существующей малоэтажной жилой застройки, (таун-хаузы, ул. Академическая коттеджи) Зона перспективной жилой застройки Объект ул. КостычеваК северу от дорожной развязки расположено троллейбусное депо, административные здания (арендаторы преимущественно производ-ственные и торговые компании), а также существующие и строящиеся жилые дома. В существующих жилых кварталах расположены детскиедошкольные учреждения и школы.Таким образом, как видно из схемы, участок расположения будущего торгово-развлекательного комплекса находится в центре массива жи-лой застройки с перспективой развития. Уровень строящегося и существующего жилья позволяет в дальнейшей концепции позиционироватьТРК в сегменте средний – средний плюс. Посетительский трафик будет обеспечиваться за счет большого количества пешеходов и жителейприлегающих жилых кварталов. Также отличная транспортная доступность будет способствовать высокому автомобильному трафику в непо-средственной близости от будущего ТРК. Стр. 9 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 253. Анализ рынка торговой недвижимости г. Иркутск 3.1. Краткий обзор рынка торговых комплексов г. ИркутскНа момент проведения исследования объем рынка торговой недвижимости г. Иркутск составляет около 170 000 кв. м, из которых к каче-ственному предложению можно отнести около 50 000 кв. м.Основная часть торговых объектов г. Иркутск представлена торговыми комплексами, построенными в 2000-х годах и позже или зданиями со-ветской эпохи, а также рынками, которые были реконструированы в торговые комплексы.Среди качественных торговых объектов комплексов г. Иркутск стоит отметить ТРК «Карамель» (ул. Партизанская, д. 36) и ТРК Jam Mall (ул.Сергеева, д. 3). В обоих объектах помимо сетевых федеральных операторов как торговой галереи, так и якорных арендаторов, представле-ны развлечения. В ТРК Jam Mall – развлекательный центр Jam Park и мультиплекс Кино Jam (6 залов). В ТРК «Карамель» – цифровой кино-парк на 6 залов и развлекательный центр.Среди проектов торгово-развлекательных комплексов наиболее значимым является ТРК «Континенталь» (ул. Верхняя Набережная). Реали-зация проекта была приостановлена в 2008 – 2009 гг., в настоящее время работы по проекту возобновились. Заявленная ранее площадьобъекта (100 000 кв. м) была пересмотрена в меньшую сторону, параметры проекта пока окончательно не утверждены, реализован проектбудет в одну очередь (ранее планировались две стадии). 3.2. Анализ существующей и перспективной конкуренции для проектаС учетом местоположения будущего ТРК, его окружения и зоны охвата, уровень конкуренции для проекта может быть охарактеризован какнизкий.В зоне расположения проектируемого торгово-развлекательного комплекса находится ТК «Версаль», который не составит конкуренцию бу-дущему ТРК. Данный комплекс предоставляет преимущественно товары для дома – строительные материалы, бытовая техника, товары дляинтерьера и проч. Узкоспециализированный торговый комплекс не сможет составить конкуренцию будущему ТРК ввиду ограниченного набо-ра функций. Общая площадь ТК «Версаль» составляет менее 10 000 кв. м, комплекс является устаревающим – в объекте не продумано зо-нирование, неудобная навигация, отсутствуют средства современной вертикальной коммуникации (эскалаторы, лифты). Среди федеральныхоператоров представлен супермаркет электроники «Эльдорадо».В перспективе ТРК «Континенталь» может составить конкуренцию проектируемому ТРК. Тем не менее, затянувшиеся сроки реализации про-екта, смена владельцев и отсутствие четкой концепции объекта уже негативно сказались на его имидже. Более того, преимущество рассмат-риваемого проекта – расположение в развивающемся районе с плотной жилой застройкой – позволяет говорить о более высоком уровне по-сещаемости Объекта. Стр. 10 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Ниже представлена карта г. Иркутск с указанием существующих и строящихся торговых комплексов, которые могут составить конкуренциюпроектируемому торгово-развлекательному комплексу. Рисунок 7. Расположение существующих и строящихся ТК / ТРК, способных создать конкуренцию проекту Объект ТРК «Карамель» Существующие ул. Партизанская, д. 36 ТК / ТРК Строящиеся ТК / ТРК ТКР «Континенталь» ТРК Jam Mall ул. Верхняя Набережная, д. 10 ул. Сергеева, д. 3 ТК «Версаль» ул. Академическая, д. 31 3.3. СпросЭкспансия федеральных сетевых операторов в г. Иркутск, начавшаяся несколько лет назад, продолжается с новой силой после кризиса.Российские и международные бренды выходят в регион самостоятельно или через франчайзинг. Выбор последнего способа развития обу-словлен сложностями с логистикой. В г. Иркутск не представлены федеральные операторы гипермаркетов DIY, продуктовых гипермаркетов. Стр. 11 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Федеральные ритейлеры одежды, обуви и аксессуаров размещают свои магазины преимущественно в ТРК «Карамель», ТРК Jam Mall, ТК«Фортуна», ТК «Фортуна Гранд», ТК «Торговый комплекс», ТК «Галерея Планетарий», ТК Brand Hall, расположенных на основных торговыхмагистралях города и в местах высокой концентрации пешеходных потоков. Помимо торговых и торгово-развлекательных центров сетевыеоператоры размещают свои магазины во встроенных помещениях (street-retail), преимущественно на ул. Карла Маркса и ул. Ленина – основ-ных торговых коридорах города. Таблица 1. Некоторые федеральные и региональные операторы, представленные в г. Иркутск Товарная категория Федеральные операторы Региональные операторы Гипермаркеты продуктов - Окей (Иркутск, Ангарск) Бытовая техника и электроника М.Видео, Эльдорадо В-Лазер Товары для детей Дочки & Сыночки, Котофей Дети Спортивная одежда, обувь Adidas, Bosco Sport, Columbia, Reebok, Nike, Спортма- - стер, Спортландия Одежда Apple Moon, Baon, Colin’s, Finn Flare, Glance, Incity, Tom - Farr, Vassa, Camel Active, Твое, Снежная Королева Обувь Alba, Baldinini, Chester, CorsoComo, Ecco, Ralf Ringer, - Rieker, Россита, Терволина, ЭконикаВ г. Иркутск недостаточно развит сегмент индустрии развлечений, а также предприятий общественного питания. В городе не представленыфедеральные операторы данных категорий. В сегменте развлечений наиболее известным является локальный игрок-монополист (сеть кино-театров и развлекательные центры). Обязательная составляющая современного торгово-развлекательного комплекса – фуд-корт – пред-ставлена только в ТРК «Карамель».В 2008 – 2010 гг. на фоне мирового экономического и финансового кризиса планы развития многих федеральных операторов были пере-смотрены и сокращены. Также финансовые сложности некоторых ритейлеров привели к закрытию отдельных магазинов или полной ликви-дации некоторых торговых сетей. Стр. 12 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Тем не менее, в конце 2010 – начале 2011 гг., когда рынок начал постепенно восстанавливаться, возобновились девелоперские проекты,операторы также вновь стали наращивать обороты и развивать свои торговые сети.С появлением качественного предложения торговой недвижимости на рынке г. Иркутск (ТРК «Карамель», ТРК «Континенталь») экспансияфедеральных сетей в г. Иркутск продолжится и будет увеличиваться. Такая ситуация создает предпосылки активного развития будущего ТРКна ул. Костычева – появление на рынке крупного предложения качественных торговых площадей привлечет сетевых федеральных операто-ров, в том числе не представленных на рынке города в настоящее время. 3.4. Уровень ставок арендыКак и во многих региональных городах России, ставки аренды в г. Иркутск сократились в 2009 – 2010 гг. в период кризиса. Падение составило10-30% в зависимости от торгового объекта и его места расположения.В качественных ТРК города (Jam Mall, «Карамель») ставки аренды практически не изменились, максимальное сокращение составило 3-5%.Для федеральных операторов условия аренды были пересмотрены – некоторые операторы перешли от платы фиксированной ставки арендына процент от оборота. Рисунок 8. Динамика ставок аренды в торговых и торгово-развлекательных комплексах г. Иркутск 1 800 руб. / кв. м / месяц, вкл. НДС 1 600 1 400 1 200 Якоря, операторы 1 000 развлечений 800 Торговая галерея 600 400 200 - 2007 2008 2009 2010 2011 Стр. 13 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25В начале 2011 года с восстановлением рынка ставки аренды также стали выравниваться. В ближайшей перспективе продолжится постепен-ный рост арендных ставок. В условиях ограниченного качественного предложения торговой недвижимости, существующие и строящиесяединичные качественные объекты будут предлагать арендаторам свои площади по максимальным ставкам аренды. 3.5. Выводы. Перспективы развития сегментаВ настоящее время рынок торговой недвижимости г. Иркутск находится на стадии развития и восстановления после кризиса. В городе появ-ляются и анонсируются качественные объекты торговой недвижимости.Регион становится привлекательным для девелоперов как из числа локальных предпринимателей, так и девелоперов федерального значе-ния. В связи с появлением нового качественного предложения торговой недвижимости город становится более привлекательным для ритей-леров, которые готовы развиваться самостоятельно или через франчайзинг.Текущий период на рынке торговой недвижимости г. Иркутск является перспективным для выхода на рынок новых объектов. При старте про-екта в ближайшие 1 – 2 года, он успеет составить первичное качественное предложение рынка города, в то время как существующие торго-во-развлекательные комплексы начнут постепенно устаревать и им будет необходима реконцепция, которая может проявиться как в пере-смотре пула арендаторов, так и во внесении конструктивных изменений.4. SWOT-анализ ОбъектаСильные стороны Слабые стороны ‒ Расположение в развивающемся районе города, внутри мас- ‒ Расположение вне центральной части города (незначитель- сива существующей жилой застройки ный фактор, который компенсируется за счет расположения в центре массива жилой застройки и на крупных дорожных раз- ‒ Отличная транспортная и пешеходная доступность (располо- вязках) жение в непосредственной близости от крупной транспортной развязки) ‒ Участок правильной прямоугольной формы, позволяющий максимально эффективно использовать территорию и создать ТРК с удобной навигацией, привлекательный для посетителей и арендаторов Стр. 14 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Возможности Угрозы ‒ Развитие городского транспортного комплекса (пробивка но- ‒ Возможное появление конкурентных проектов в ближайшей вых магистралей в месте расположения будущего ТРК), новые перспективе (незначительный фактор, так как при условии крупные дорожные развязки анонсирования таких проектов в ближайшее время, выйти на рынок они смогут через 2 – 3 года, когда ТРК на ул. Костычева ‒ Развитие зоны жилой застройки, строительство новых соци- уже будет функционировать) альных объектов, что приведет к увеличению посетительского трафика ТРК ‒ Низкий уровень перспективной конкуренции в городе, отсут- ствие перспективных конкурентных проектов в районе5. Описание предлагаемой концепции развития проектаС учетом текущей и прогнозируемой ситуации на рынке торговой недвижимости г. Иркутск на данном этапе будет сформирована концепциябудущего торгово-развлекательного комплекса, отвечающего требованиям современного рынка, и способная создать эффективный продуктдля собственника объекта и привлекательное место для арендаторов и операторов.Как было отмечено ранее, правильная форма участка, на котором будет расположен ТРК, позволяет максимально эффективно использоватьтерриторию. Ограничения по высоте застройки в месте расположения участка отсутствуют, следовательно, здание может быть любой высот-ности.Исходя из текущего объема рынка торговой недвижимости г. Иркутск, считаем целесообразным строительство в данной локации торговогообъекта площадью 50 – 60 тыс. кв. м1. Высота – 4 этажа. В качестве дополнительной функции рекомендуем возвести офисный центр, инте-грированный в здание ТРК, площадью 5 – 6 тыс. кв. м, что позволит диверсифицировать риски и создать новое качественное предложениеофисных помещений в районе расположения торгово-развлекательного комплекса. С целью минимизации рисков и частичного снятия фи-нансовой нагрузки в первый год строительства ТРК, офисный центр предлагаем возвести второй очередью.Исходя из параметров участка расположение будущего ТРК, а именно его вытянутой прямоугольной формы, не предоставляется возможнымразместить парковку необходимой емкости на земле, таким образом, основной паркинг будет размещен под землей. С учетом расчетнойарендопригодной площади ТРК (около 40 000 кв. м) необходимое количество машиномест расположится на двух подземных уровнях парков-ки.1 Площадь торгового комплекса без учета паркинга Стр. 15 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Так как в проекте предполагается две функции далее в работе проект будет наименоваться как многофункциональный комплекс (МФК), а егосоставляющие, соответственно, торгово-развлекательный комплекс (ТРК) и бизнес-центр (БЦ). Таблица 2. Основные параметры МФК Общая площадь, Арендопригодная Параметр кв. м площадь, кв. м ТРК 52 906 40 453 Парковка ‒ Подземная 48 200 1 250 м/м ‒ Наземная - 92 м/м Бизнес-центр 4 400 3 751,5 Итого 105 506 44 204,5Концепция МФК была разработана с учетом местоположения будущего комплекса, его потенциальной потребительской аудитории. Проекти-руемый ТРК может быть отнесен к формату регионального. Он будет обслуживать не только жителей района, но также жителей всего городаи ближайших пригородов. При дальнейшем брокеридже объекта важно создать уникальный пул арендаторов, привлекательный для потреби-телей, предварительно оценив операторов, представленных в зоне охвата ТРК.Торгово-развлекательный комплексВторой подземный уровень парковкиЭтот этаж будет полностью занят паркингом, 700 машиномест. С учетом достаточного количества машиномест в МФК в дальнейшем парко-вочные места на этом этаже могут быть проданы жителям ближайших домов. В условиях постоянной нехватки парковочных мест в строя-щихся жилых домах, парковочные места на втором подземном уровне в ТРК будут реализованы в кратчайшие сроки. На этом уровне преду-смотрено сообщение с первым подземным уровнем парковки, чтобы владельцы парковочных мест на втором уровне могли посещать ТРК,совершая покупки.Первый подземный уровень парковкиНа первом подземном уровне парковки также будут расположены парковочные места, 550 машиномест. На площади около 4 000 кв. м пред-лагаем разместить картинг. Параметры зоны парковки подходят для размещения паркинга, также это будет дополнительным источникомприбыли и магнитом для посетителей – в г. Иркутск существует только один картинг-клуб. Стр. 16 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 251 этажЦентральные входы в торгово-развлекательный комплекс расположены со стороны протяженного фасада – напротив дорожной развязки и вцентральной части фасада.На 1 этаже рассматриваемого торгово-развлекательного комплекса будет расположен гипермаркет продуктов общей площадью более 3,5тыс. кв. м. Рядом с гипермаркетом расположен траволатор для транспортировки тележек с покупками на паркинг. В гипермаркете предусмот-рен отдельный вход со стороны существующей жилой застройки, что позволит продлить часы работы гипермаркета по сравнению с ТРК.Остальную часть этажа будут занимать магазины торговой галереи мелкой нарезки (преимущественно площадью до 200 кв. м), такая нарез-ка позволит установить максимальные ставки аренды на торговые площади первого этажа, которые являются максимально ликвидными. Пуларендаторов первого этажа будут составлять магазины аксессуаров, сувениров, подарков, ювелирных изделий, обуви, а также сервисныеарендаторы (химчистка, ателье и проч.).Во входной зоне предусмотрено размещение банкоматов и платежных терминалов. Также при входе будет расположена стойка информациии гардероб для удобства посетителей.Входная зона со стороны дорожной развязки будет завершена атриумом, в котором на уровне первого этажа будет расположена небольшаясцена для проведения шоу-программ, посвященным праздникам и событиям в комплексе.2 этажНа втором этаже ТРК предусмотрена более крупная нарезка торговых площадей. Магазины большей площади расположены по фасаду ком-плекса со стороны улицы Костычева, там же находятся зоны загрузки и разгрузки. В левой части второго этажа расположен супермаркет то-варов для дома, рядом с ним супермаркеты одежды и обуви. В правой части этажа расположен первый уровень фитнес-центра с бассейном.В отличие от первого этажа торговая галерея второго этажа разделена одним центральным коридором, по бокам от которого расположеныторговые помещения. Эскалаторные группы располагаются в атриуме и в центре коридора.На втором этаже будет расположен ресторан, ближе к атриуму и эскалаторам расположены помещения мелкой нарезки (киоски).3 этажКонцепция третьего этажа подразумевает создание обширной зоны развлечений, основной составляющей которой станет кинокомплекс (7залов) с кинобаром и зоной столиков. Рядом с кинотеатром будет расположена зона фуд-корт (8 операторов) – самый крупный в городе вближайшей перспективе. Также на третьем этаже будут располагаться два ресторана, бильярдный клуб с пабом и ночной клуб.Остальные арендаторы будут представлены магазинами электроники и робототехники, а также товарами для хобби и увлечений. Стр. 17 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 254 этажЧетвертый этаж ТРК будет посвящен детской тематике – супермаркет товаров для детей, детский развлекательный центр, магазины игру-шек, одежды и обуви для детей, товаров для будущих мам. В правой части этажа будет расположен второй уровень фитнес-центра, меди-цинский центр и школа иностранных языков.Бизнес-центр1 этажНа первом этаже офисного центра будет расположена зона ресепшн, пункт охраны, лобби. Арендопригодные площади будут составлять не-большие офисные помещения.2 этажАрендопригодная площадь второго этажа офисного центра составит около 300 кв. м. На втором этаже предусмотрено соединение зданияофисного центра с торгово-развлекательным комплексом, чтобы сотрудники и арендаторы бизнес-центра могли свободно посещать ТРК –совершать покупки в вечернее время, посещать фитнес-центр, рестораны и фуд-корт в обеденное время. Такое соединение позволяет отка-заться от размещения предприятий общественного питания в здании бизнес-центра, что позволит избежать технических сложностей, а такжеувеличит полезную площадь офисного центра.3 – 10 этажиЗонирование 3 – 10 этажей офисного центра предусматривает минимальную потерю арендопригодных площадей. В связи с этим рекоменду-ем сдавать в аренду площади на этаже 1 – 3 арендаторам.6. Профили потенциальных арендаторов, рекомендуемые ставки арендыДалее представлен перечень предполагаемых категорий арендаторов торгово-развлекательного комплекса. Номера помещений в таблицесоответствуют нумерации помещений на планах поэтажного функционального зонирования, представленных в разделе 7. Стр. 18 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Таблица 3. Профили потенциальных арендаторов и рекомендуемые ставки аренды Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме- № поме- Площадь, сяц Доход от помещения, Категория арендатора щения кв.м среднее руб. / год минимум максимум значение -2 этаж Подземная парковка 24 100,0 – – – – Итого по -2 этажу 24 100,0 – Общая площадь 24 100,0 Арендопригодная площадь 0,0 -1 этаж Подземная парковка 19 860,0 – – – – Картинг 4 240,0 200 300 250 12 720 000 Итого по -1 этажу 12 720 000 Общая площадь 24 100,0 Арендопригодная площадь 4 240,0 1 этаж 101 Супермаркет продуктов 3 588,0 400 500 450 21 528 000 102 Химчистка/прачечная 123,6 2 300 2 500 2 400 3 708 000 103 Банк 78,8 2 300 2 500 2 400 2 364 000 104 Турфирма 78,8 2 300 2 500 2 400 2 364 000 105 Салон красоты 102,5 2 000 2 200 2 100 2 706 000 106 Обувь 159,6 2 300 2 500 2 400 4 788 000 107 Сумки, чемоданы, кожгалантерея 157,8 2 500 2 700 2 600 5 112 720 108 Обувь 191,2 2 300 2 500 2 400 5 736 000 109 Нижнее белье 78,8 2 500 2 700 2 600 2 553 120 110 Канцтовары 123,2 2 300 2 500 2 400 3 696 000 111 Посуда 159,6 2 000 2 200 2 100 4 213 440 Стр. 19 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме- № поме- Площадь, сяц Доход от помещения, Категория арендатора щения кв.м среднее руб. / год минимум максимум значение 112 Обувь 240,6 2 300 2 500 2 400 7 218 000 113 Косметика и парфюмерия 118,5 2 300 2 500 2 400 3 555 000 114 Обувь 131,1 2 300 2 500 2 400 3 933 000 115 Кондитерская 79,5 2 200 2 300 2 250 2 194 200 116 Ювелирный магазин 78,1 3 000 3 500 3 250 3 280 200 117 Магазин мыла 79,5 2 500 2 700 2 600 2 575 800 118 Аксессуары 43,9 2 500 2 500 2 500 1 317 000 119 Кожгалантерея 33,1 2 500 2 700 2 600 1 072 440 120 Чулочно-носочные изделия 76,3 2 500 2 700 2 600 2 472 120 121 Подарки 153,2 2 500 2 700 2 600 4 963 680 122 Оружейная лавка 76,3 2 300 2 500 2 400 2 289 000 123 Обувь 155,0 2 300 2 500 2 400 4 650 000 124 Нижнее белье 77,7 2 500 2 700 2 600 2 517 480 125 Обувь 153,2 2 300 2 500 2 400 4 596 000 126 Товары для рукоделия 76,3 2 300 2 500 2 400 2 289 000 127 Ателье 43,9 2 000 2 300 2 150 1 211 640 128 Табачная лавка 33,1 2 500 2 700 2 600 1 072 440 129 Бижутерия 33,1 3 000 3 500 3 250 1 390 200 130 Подарки 43,9 2 500 2 700 2 600 1 422 360 131 Салон часов 76,3 2 500 2 700 2 600 2 472 120 132 Ювелирный магазин 76,3 3 000 3 500 3 250 3 204 600 133 Чулочно-носочные изделия 76,3 2 500 2 700 2 600 2 472 120 134 Подарки 77,7 2 500 2 700 2 600 2 517 480 135 Кожгалантерея 38,5 2 500 2 700 2 600 1 247 400 Стр. 20 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме- № поме- Площадь, сяц Доход от помещения, Категория арендатора щения кв.м среднее руб. / год минимум максимум значение 136 Пресса, открытки 38,5 2 500 2 700 2 600 1 247 400 137 Косметика и парфюмерия 153,2 2 300 2 500 2 400 4 596 000 138 Магазин чая и кофе 76,3 2 200 2 300 2 250 2 105 880 139 Оптика 76,3 2 300 2 500 2 400 2 289 000 140 Салон часов 76,3 2 500 2 700 2 600 2 472 120 141 Бижутерия 33,1 3 000 3 500 3 250 1 390 200 142 Сувениры 43,9 2 500 2 700 2 600 1 422 360 143 Подарки 119,4 2 300 2 500 2 400 3 582 000 144 Кофейня 56,3 2 300 2 500 2 400 1 689 000 145 Киоск 20,0 3 000 3 300 3 150 792 000 146 Киоск 20,0 3 000 3 300 3 150 792 000 147 Сувениры 21,5 2 500 2 700 2 600 696 600 148 Гардероб 13,0 – – – – 149 Ресепшн 6,5 – – – – 150 Цветы 31,4 2 300 2 500 2 400 942 000 151 Салон сотовой связи 111,9 3 000 3 500 3 250 4 699 800 152 Сумки, чемоданы, кожгалантерея 181,7 2 500 2 700 2 600 5 887 080 153 Аптека 139,0 2 300 2 500 2 400 4 170 000 154 Студия загара 45,5 2 000 2 200 2 100 1 201 200 155 Фотостудия 69,9 2 000 2 200 2 100 1 845 360 156 Аксессуары 69,9 2 500 2 700 2 600 2 264 760 157 Винный бутик 83,3 2 300 2 500 2 400 2 499 000 158 Салон сотовой связи 45,3 2 700 3 000 2 850 1 630 800 159 Магазин шоколада 69,9 2 200 2 300 2 250 1 929 240 Стр. 21 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме- № поме- Площадь, сяц Доход от помещения, Категория арендатора щения кв.м среднее руб. / год минимум максимум значение 160 Цветы 69,9 2 500 2 500 2 500 2 097 000 161 Зоомагазин 140,7 2 200 2 500 2 350 4 221 000 Банкоматы и платежные терминалы (7 шт.) 7,0 3 000 3 300 3 150 277 200 Итого по 1 этажу 181 441 560 Общая площадь 13 932,0 Арендопригодная площадь 8 713,5 2 этаж 201 Супермаркет товаров для дома 1 569,0 400 500 450 9 414 000 202 Супермаркет одежды и обуви 849,3 1 300 1 500 1 400 15 287 400 203 Супермаркет спортивных товаров 899,8 1 300 1 500 1 400 16 196 400 204 Магазин одежды и обуви 136,1 1 500 1 700 1 600 2 776 440 205 Магазин спортивной обуви 272,9 1 500 1 700 1 600 5 567 160 206 Магазин спортивной одежды и обуви 272,9 1 500 1 700 1 600 5 567 160 207 Магазин одежды 136,1 1 500 1 700 1 600 2 776 440 208 Ресторан 324,2 1 200 1 500 1 350 5 835 600 209 Магазин одежды 133,9 1 500 1 700 1 600 2 731 560 210 Супермаркет одежды и обуви 479,3 1 300 1 500 1 400 8 627 400 211 Фитнес-центр (1 уровень) 1 610,0 700 1 000 850 19 320 000 212 Кожгалантерея 65,9 1 700 2 000 1 850 1 581 600 213 Спортивное питание 42,3 1 700 2 000 1 850 1 015 200 214 Супермаркет одежды и обуви 617,5 1 300 1 500 1 400 11 115 000 215 Супермаркет одежды и обуви 408,4 1 300 1 500 1 400 7 351 200 216 Магазин спортивной одежды и обуви 209,8 1 500 1 700 1 600 4 279 920 217 Магазин спортивной одежды 136,4 1 500 1 700 1 600 2 782 560 Стр. 22 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме- № поме- Площадь, сяц Доход от помещения, Категория арендатора щения кв.м среднее руб. / год минимум максимум значение 218 Магазин спортивной обуви 136,4 1 500 1 700 1 600 2 782 560 219 Магазин спортивной одежды и обуви 309,3 1 500 1 700 1 600 6 309 720 220 Кожгалантерея 102,8 1 500 1 700 1 600 2 097 120 221 Магазин одежды 117,8 1 500 1 700 1 600 2 403 120 222 Магазин одежды 101,0 1 500 1 700 1 600 2 060 400 223 Магазин одежды 101,0 1 500 1 700 1 600 2 060 400 224 Магазин одежды 98,5 1 500 1 700 1 600 2 009 400 225 Магазин одежды 100,5 1 500 1 700 1 600 2 050 200 226 Супермаркет одежды и обуви 408,9 1 300 1 500 1 400 7 360 200 227 Аксессуары 44,1 1 700 2 000 1 850 1 058 400 228 Чулочно-носочные изделия 101,2 1 500 1 700 1 600 2 064 480 Киоски 117,5 2 700 3 000 2 850 4 230 000 Итого по 2 этажу 158 711 040 Общая площадь 14 312,0 Арендопригодная площадь 9 902,8 3 этаж 301 Кинокомплекс (7 залов) 3 900,0 300 400 350 18 720 000 302 Фуд-корт 67,4 900 1 000 950 808 800 303 Фуд-корт 67,4 900 1 000 950 808 800 304 Фуд-корт 65,8 900 1 000 950 789 600 305 Фуд-корт 65,8 900 1 000 950 789 600 306 Фуд-корт 65,8 900 1 000 950 789 600 307 Фуд-корт 65,8 900 1 000 950 789 600 308 Фуд-корт 110,2 900 1 000 950 1 322 400 Стр. 23 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме- № поме- Площадь, сяц Доход от помещения, Категория арендатора щения кв.м среднее руб. / год минимум максимум значение 309 Фуд-корт 67,4 900 1 000 950 808 800 310 Ресторан 312,9 700 800 750 3 003 840 311 Ресторан 376,8 700 800 750 3 617 280 312 Бильярдный клуб с пивным рестораном 1 192,6 500 700 600 10 017 840 313 Кафе-мороженое 35,1 1 500 1 700 1 600 716 040 314 Свежевыжатые соки 35,1 1 500 1 700 1 600 716 040 315 Экспресс-маникюр 35,1 1 500 1 700 1 600 716 040 316 Мультимедиа 137,1 1 400 1 400 1 400 2 303 280 317 Радиоуправляемые модели 204,1 1 400 1 400 1 400 3 428 880 318 Робототехника 283,0 1 400 1 400 1 400 4 754 400 319 Ночной клуб 381,3 500 700 600 3 202 920 320 Магазин цифровой техники 412,6 1 000 1 200 1 100 5 941 440 321 Книжный супермаркет 321,7 1 000 1 200 1 100 4 632 480 322 Товары для бани и сауны 205,1 1 400 1 400 1 400 3 445 680 323 Товары для рыбалки и охоты 203,1 1 400 1 400 1 400 3 412 080 324 Товары для хобби 174,2 1 400 1 400 1 400 2 926 560 Итого по 3 этажу 78 462 000 Общая площадь 13 028,0 Арендопригодная площадь 8 785,4 4 этаж 401 Кинокомплекс (2 уровень) 1 224,0 300 400 350 5 875 200 402 Супермаркет товаров для детей 2 077,8 500 700 600 17 453 520 403 Фитнес-центр (2 уровень) 2 895,0 500 700 600 24 318 000 404 Школа иностранных языков 146,0 700 1 000 850 1 752 000 Стр. 24 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме- № поме- Площадь, сяц Доход от помещения, Категория арендатора щения кв.м среднее руб. / год минимум максимум значение 405 Медицинский центр 478,3 700 1 000 850 5 739 600 406 Товары для будущих мам 137,0 900 1 100 1 000 1 808 400 407 Игрушки 106,9 900 1 100 1 000 1 411 080 408 Детская обувь 118,6 900 1 100 1 000 1 565 520 409 Игрушки 100,0 900 1 100 1 000 1 320 000 410 Развивающие игры 100,0 900 1 100 1 000 1 320 000 411 Детская обувь 136,4 900 1 100 1 000 1 800 480 412 Детская одежда 274,3 700 1 000 850 3 291 600 413 Детская одежда 209,0 700 1 000 850 2 508 000 414 Детский развлекательный центр 808,0 800 900 850 8 726 400 Итого по 4 этажу 78 889 800 Общая площадь 11 634,0 Арендопригодная площадь 8 811,3 ИТОГО по ТРК 512 768 400 Общая площадь 101 106,0 Общая площадь без учета парковки 52 906,0 Арендопригодная площадь 40 453,0 Коэффициент полезной площади, % 76,5% БИЗНЕС-ЦЕНТР 1 этаж 184,4 1 000 1 500 1 250 2 766 000 2 этаж 323,9 900 1 100 1 000 3 886 800 3 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080 4 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080 5 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080 Стр. 25 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Базовая ставка аренды, руб. / кв. м / ме- № поме- Площадь, сяц Доход от помещения, Категория арендатора щения кв.м среднее руб. / год минимум максимум значение 6 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080 7 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080 8 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080 9 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080 10 этаж 405,4 700 1 000 850 4 135 080 ИТОГО по БИЗНЕС-ЦЕНТРУ 39 733 440 Общая площадь 4 400,0 Арендопригодная площадь 3 751,5 ИТОГО МФК 552 501 840 Общая площадь, в т. ч. подземная парковка 105 506,0 Арендопригодная площадь 44 204,5 Стр. 26 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 257. Функциональное поэтажное зонирование проекта Рисунок 9. План второго подземного уровня парковки Стр. 27 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 10. План первого подземного уровня парковки Стр. 28 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 11. План первого этажа Стр. 29 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 12. План второго этажа Стр. 30 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 13. План третьего этажа Стр. 31 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 14. План четвертого этажа Стр. 32 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 258. Функциональное зонирование участка Рисунок 15. Генеральный план участка расположения МФК Стр. 33 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплекса Г. Иркутск, ул. Костычева, д. 25На генеральном плане территории обозначены зоны загрузки / разгрузки грузового транспорта, схема движения легкового транспорта посе-тителей МФК и его арендаторов. Зоны загрузки предусмотрены по заднему фасаду комплекса, вдоль которого расположены грузовые лифты,что делает логистику для операторов (в особенности якорных арендаторов) максимально удобной и эффективной.В зоне разгрузки предусмотрена площадка для разворота грузового транспорта, что позволит избежать заторов и ускорить процесс разгруз-ки. Въезды для легкового транспорта организованы со стороны строящегося жилого комплекса компании «Сибавиастрой» и со стороны до-рожной развязки на улице Стасова.Разделение потоков грузового и легкового автотранспорта способствует снижению риска возникновения ДТП на территории комплекса, атакже делает передвижение по территории безопасным и комфортным.9. Рекомендации по организации парковок, транспортных и пешеходных потоков на территории проектаНаличие парковки является необходимым условием для успешного функционирования объекта коммерческой недвижимости.Паркинг – это отдельно стоящие одноуровневые или многоуровневые крытые / открытые охраняемые помещения / территория, предна-значенные для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или бок-сами.Варианты организации парковки при торговых и развлекательных центрах: ― наземная (на территории около торгового центра или развлекательного комплекса); ― подземная (в подвальных этажах, может состоять из одного или нескольких уровней); ― вертикальная (многоуровневая, примыкающая к зданию или соединенная с ним); ― на крыше здания с пандусом для заезда. В рассматриваемом проекте предусмотрено два вида парковок: ― многоуровневая подземная (емкостью 1 250 машиномест); ― наземная перед зданием МФК (емкостью 92 машиноместа). В соответствии со СНиП 21-02-99 минимальные размеры мест хранения одного автомобиля составляют2: ― длина места стоянки — 5,0 м;2 Минимальный размер места хранения одного автомобиля не включает площадь проезда и разворотов внутри парковки. Стр. 34 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплекса Г. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 ― ширина — 2,3 м; ― ширина для инвалидов, пользующихся креслами-колясками — 3,5 м.Чаще всего при расчете количества машиномест используется значение 20-35 кв. м для стоянки одного легкового автомобиля. Данное рас-четное значение включает проезды и развороты внутри парковки. Для наземной парковки наиболее оптимальным является 25 кв. м для сто-янки одного легкового автомобиля, и 35 кв. м для подземной и многоуровневой парковки.В соответствии с Московскими нормативами, необходимое количество мест определяется из расчета 1 машиноместо на 15-25 кв. м торговой(арендопригодной) площади. Западные стандарты предписывают создание 4-5 парковочных мест на 100 кв. м арендопригодной площади.Практика показывает, что требования к парковкам мало зависят от региона расположения комплекса, величины города, района города, в ко-тором расположен торговый объект или развлекательный комплекс. Мы рассчитали необходимое количество машиномест для МФК исходяиз показателя 4 машиноместа на 100 кв. м арендопригодной площади.При расчете учитывалась арендопригодная площадь ТРК (без учета арендопригодной площади бизнес-центра). Это обусловлено специфи-кой функционирования этих объектов и временными пиками посещаемости – арендаторы офисного центра используют парковочные места врабочие дни до 18 – 19 часов, в то время как пиковая нагрузка на парковочные места ТРК приходится в будни после 19 часов. В выходныедни арендаторы офисного центра практически не используют парковочные места, поэтому парковка полностью работает на обеспечениеТРК.С учетом арендопригодной площади ТРК в рассматриваемом проекте (40 453 кв. м) для обеспечения 100%-ой обеспеченности парковочнымиместами необходимо 1 618 парковочных мест. Допустимым показателем коэффициента обеспеченности парковки является 80%, т. е. длярассматриваемого проекта необходимое количество машиномест составляет 1 294 машиноместа. Согласно функциональному зонированию,с учетом наземной парковки перед зданием МФК, суммарная емкость парковок составляет 1 342 машиноместа. Таким образом, запроектиро-ванные парковки обеспечивают необходимую норму по количеству машиномест для МФК.10. Рекомендации по объемно-планировочным решениям проектаЗадачей девелопера и консультантов является сделать комплекс привлекательным как для посетителей, так и для арендаторов за счет гра-мотного функционального зонирования комплекса и его объемно-планировочных решений.Расположение зданий, парковок, маршрутов движения на объекте и систем доставки разрабатывается с учетом максимальной привлека-тельности и доступности магазинов и иных зон комплекса для посетителей, в то же время необходимо удовлетворить функциональные по-требности арендаторов.Конфигурация комплекса Стр. 35 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Обычно конфигурация торговых комплексов представлена пятью основными формами: ― Линейной ― Г-образной ― П-образной ― Z-образной ― ГрупповойРассматриваемый проект можно отнести к линейной конфигурации – наиболее распространенной при проектировании объектов коммерче-ской недвижимости. Такая конфигурация позволяет адаптировать комплекс к участкам практически любой формы и максимально эффектив-но использовать площадь территории. Рисунок 16. Макет здания линейной конфигурацииВходные зоныГрамотная организация входных зон при проектировании объекта коммерческой недвижимости является важной составляющей коммерче-ского успеха объекта. Необходимо учитывать связь входов и выходов центра со сложившимися путями пешеходного движения, наличиемостановок общественного транспорта и зоной парковки.Пространство напротив входа должно быть достаточно широким, чтобы посетитель смог увидеть максимальное число магазинов, а такжеобъемное пространство, говорящее об общем дизайне и содержании комплекса. Во входной зоне следует располагать информационныетабло с планировками и перечнем арендаторов комплекса. Стр. 36 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 17. Расположение входных зон в здание проектируемого МФК Вход в ТРК Вход в БЦ Вход в супермаркет продуктов Вспомогательная Второстепенная Основная входная зона входная зона входная зонаПри организации входной зоны следует уделить внимание некоторым приемам, помогающим привлечь наибольшее количество посетителей.В рассматриваемом проекте основная входная зона расположена напротив дорожной развязки, в месте, где в настоящее время проходит ос-новной пешеходный поток.При проходе через основную входную зону посетители попадают в широкий атриум, в глубине которого расположены эскалаторы, ведущиена второй этаж. Эскалаторы располагаются таким образом, чтобы перед ними посетитель видел пространство и не стремился сразу попастьна эскалатор, пропуская магазины на первом этаже.В атриуме также предусмотрено расположение информационной стойки, где у сотрудников администрации комплекса посетители смогутузнать необходимую информацию. Информационные табло должны быть размещены на каждом этаже, но на первом этаже при входе в ком- Стр. 37 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25плекс им стоит уделить отдельное внимание. Посетитель не должен долго искать информационное табло и тем более проделывать до негодолгий путь. В рассматриваемом проекте также предусмотрен гардероб при входе на первый этаж, чтобы посетители могли оставить в немсвою верхнюю одежду, что позволит им провести больше времени в комплексе, особенно это актуально в зимнее время, когда наличие верх-ней одежды создает дискомфорт при перемещении по торговым галереям.При проектировании входной зоны необходимо предусмотреть подвод электричества, локальную акцентирующую подсветку и, возможно,аудио подготовку. Данные элементы делают входную зону привлекательной как для посетителей, так и для арендаторов.При входе для создания интереса и хорошего настроения у посетителей комплекса рекомендуем размещение тех арендаторов, чей ассорти-мент представлен товарами, обладающими визуальной привлекательностью. В данном проекте это кофейня, кондитерская – аромат кофе,выпечки и витрина с пирожными будут привлекать посетителей, магазины сувениров, ювелирных украшений и бижутерии также предлагаюттовары, привлекающие внимание.Вторая входная зона в здание ТРК предусмотрена в центре протяженного фасада со стороны наземной парковки. В этой зоне мы не рас-сматривали создание атриума – это позволит избежать чрезмерной перегрузки здания архитектурными элементами и сохранит арендопри-годные площади верхних этажей.Вспомогательная (третья) входная зона в ТРК расположена рядом с супермаркетом продуктов, для которого предусмотрена отдельная вход-ная группа. Это позволит установить часы работы для супермаркета вне зависимости времени работы всего ТРК.Для бизнес-центра предусмотрен отдельный вход со стороны наземной парковки.Распределение потоков посетителейУспех торгового или развлекательного центра во многом зависит от грамотного плана распределения потока посетителей внутри здания. Длятого, чтобы заставить покупателя преодолеть дополнительное расстояние по вертикали или горизонтали, необходимо наличие интересногомаршрута движения и серьезного стимула.«Острова» в виде микро зон отдыха с диванчиками и клумбами, киосков, лотков с мороженым или напитками замедляют движение потокапокупателей. В то же время разнообразие внутренних фасадов позволяет создать более комфортное пространство.Торговая галерея, расположенная под углом, позволяет увеличивать площадь фасадов и количество магазинов, выходящих на главную ли-нию. Перелом основного прохода создается для того, чтобы задержать посетителей и увеличить число привлекательных помещения дляарендаторов – витрины в местах переломов хорошо просматриваются издалека и притягивают к себе внимание, когда посетители прибли-жаются к ним.Так как рассматриваемый проект представляет собой объект нового строительства, а не реконструкцию существующего здания, то при раз-работке функционального зонирования был использован традиционный прием – торговая галерея, разделенная одним коридором (2 – 4 эта-жи) и замкнутая в кольцо торговая галерея, разделенная двумя коридорами (на первом этаже). Стр. 38 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Оба эти приема позволяют создать максимальную визуальную доступность витрин магазинов по длине всего здания. Замкнутая галерея пер-вого этажа выводит посетителей дальше, а не приводит их в тупик, из которого можно вернуться, только повернув назад.Отдельно следует выделить проблему распределения потоков покупателей в вечернее время, когда основная часть магазинов комплексапрекращает работу.В рассматриваемом проекте предполагается функционирование в поздние вечерние и ночные часы большинства арендаторов третьего эта-жа – рестораны, кинотеатр, ночной клуб, а также спортивного комплекса на втором этаже ТРК. Для доступа к этим арендаторам достаточнооставить открытой вспомогательную входную зону в ТРК рядом с супермаркетом продуктов, из которой доступ посетителей на третий этажбудет осуществляться посредством лифта. Для осуществления работы фитнес-центра (в случае необходимости) в ночные часы, рекоменду-ем на этапе проектирования предусмотреть отдельный вход в фитнес-центр со стороны улицы Стасова. С другой стороны, это полностьюразделит поток посетителей фитнес-центра от потока посетителей ТРК, что сократит количество потенциальных покупателей.Вертикальные коммуникацииПри проектировании торговых и развлекательных комплексов необходимо предусмотреть достаточное количество средств вертикальнойкоммуникации.В современных комплексах чаще всего используют эскалаторы и лифты. Использование эскалаторов в развлекательном комплексе имеетряд преимуществ: ― Посетители не тратят физических усилий при подъеме с одного этажа на другой, что увеличивает количество посещений магазинов и объектов развлечений. ― При подъеме к эскалатору редко выстраиваются очереди (как например, при ожидании лифта). ― При подъеме на эскалаторе посетители могут увидеть и осмотреть торговую галерею, представленных в комплексе операторов. ― Современные эскалаторные группы могут выглядеть очень эффектно в интерьере торгового комплекса, следовать общему стилю об- щественных зон, либо задавать их стиль.В рассматриваемом проекте средства вертикальной коммуникации запроектированы таким образом, чтобы сделать передвижение посетите-лей по торговым галереям максимально удобным, в том числе с двух уровней парковки на верхние этажи ТРК.В составе проектируемого МФК предусмотрено: ― 1 траволатор. Он расположен рядом с супермаркетом продуктов и ведет вниз на второй и первый подземные уровни парковки; ― 4 пассажирских лифта, два из которых обеспечивают сквозную коммуникацию всех этажей ТРК от парковки до 4 этажа. Еще один пас- сажирский лифт расположен в атриуме основной входной зоны в ТРК, он обеспечивает коммуникацию 1 – 4 этажей. Этот лифт пред- Стр. 39 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 лагаем сделать панорамным, что будет привлекать посетителей. Четвертый лифт расположен в здании бизнес-центра и обеспечивает сквозную коммуникацию всех этажей офисного центра с двумя уровнями паркинга; ― 4 грузовых лифта. Они расположены вдоль заднего фасада комплекса со стороны зон загрузки. По грузовым лифтам товары и про- дукты буду доставляться на все этажи ТРК. ― 2 эскалаторные группы в здании ТРК. Первая группа эскалаторов расположена в атриуме и обеспечивает коммуникацию 1 – 2 этажей. Вторая эскалаторная группа расположена на втором этаже и обеспечивает связь 2 – 4 этажей. Эскалаторы расположены на пути сле- дования пешеходов, в то же время они не перегружают коридор торговой галереи, сохраняя визуальный обзор.Внешний и внутренний дизайн комплексаДля создания единого пространства и формирования у потребителя благоприятного впечатления о комплексе, необходимо продумать внеш-ний дизайн МФК. Так как реализация проекта будет проходить в две очереди важно выдержать перекликающееся оформление фасадов ТРКи БЦ, чтобы они не конфликтовали друг с другом.Наиболее распространенным материалом при оформлении фасадов в настоящее время являются стеклянные панели. Однако следует пом-нить, что далеко не все арендаторы приветствуют внешнюю стеклянную витрину – для арендаторов второго и выше этажей это создает до-полнительные сложности при организации вспомогательных помещений (кладовой, зоны примерочных). Поэтому рекомендуем при оформ-лении фасада ТРК сделать стеклянной витрину на уровне первого этажа и использовать отдельные стеклянные элементы на этажах верхнихуровней.Более того, меньшее количество стеклянных панелей на фасаде ТРК позволит более эффективно организовать рекламные площади дляарендаторов комплекса. Убедительно просим обратить внимание, что управляющей компании ТРК нужно будет продумать оформление ре-кламных щитов арендаторов в едином стиле, чтобы фасад комплекса смотрелся гармонично.Над атриумом в основной входной зоне ТРК рекомендуем сделать стеклянный купол и оформить его внутренней и внешней подсветкой. Вдневные часы купол будет пропускать яркий дневной свет, а в вечернее время будет притягивать посетителей своим светом.При оформлении фасадов бизнес-центра, наоборот, можно использовать больше стекла, чтобы в условиях сравнительно небольшой площа-ди этажа создать эффект более широкого пространства.Для улучшения визуальной доступности ТРК со стороны дорожной развязки предлагаем установить рекламную стелу с названием комплек-са. Такой элемент будет служить дополнительным ориентиром для посетителей, а также создаст дополнительные рекламные места дляарендаторов. Стр. 40 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплекса Г. Иркутск, ул. Костычева, д. 2511. Рекомендации по календарному плану реализации проектаПроцесс реализации проекта торгово-развлекательного центра уже на ранней стадии сопровождается привлечением арендаторов. Некото-рые девелоперы упускают из вида данный процесс, что в дальнейшем приводит к конструктивным изменениям проекта и как следствие,убыткам.Ниже приведен примерный план реализации рассматриваемого проекта, которого мы рекомендуем придерживаться. Таблица 4. Рекомендуемый план реализации проекта 2012 2013 2014 Проектирование Строительство Привлечение якорных операторов Привлечение операторов торговой гале- реи Привлечение операторов небольшого формата (киоски, площади до 100 кв. м) Привлечение арендаторов офисного центраВ первую очередь необходимо проводить переговоры с крупными якорными операторами, особенно арендаторами со специфическими тре-бованиями (супермаркеты продуктов, бытовой техники, кинотеатров, фитнес-центров, развлекательных центров). Требования таких аренда-торов должны быть учтены на этапе проектирования, когда совместно с оператором можно предусмотреть все необходимые детали будуще-го помещения.Операторов торговой галереи целесообразно привлекать на стадии завершающих строительных работ, когда изменения могут быть внесеныисключительно в планировку помещения (без участия капитальных стен, только при использовании перегородок). За 4-5 месяцев до откры-тия ТРК идет привлечение арендаторов на небольшие площади. Таким операторам требуется ограниченное время на ремонт своих помеще-ний. Арендаторы в бизнес-центр могут быть привлечены на завершающем этапе строительства объекта. Стр. 41 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплекса Г. Иркутск, ул. Костычева, д. 2512. Финансовый анализ проектаОсновные выводыНа этапе финансового анализа был проведен расчет экономической эффективности проекта многофункционального комплекса, на основа-нии маркетинговых исследований.По результатам проведенных финансовых расчетов сделан вывод, что проект экономически эффективен, и имеет достаточно высокие пока-затели эффективности. Сроки окупаемости проекта являются среднерыночными и соответствуют текущей ситуации рынка коммерческой не-движимости, испытывающего на себе последствия мирового экономического кризиса.Учитывая региональные особенности места расположения объекта, сравнительно низкий уровень развития рынка коммерческой недвижимо-сти в г. Иркутск, можно сделать вывод о привлекательности проекта и высокой целесообразности его развития.Учитывая высокую чувствительность проекта к объему инвестиций и арендным ставкам, следует отметить необходимость тщательного кон-троля за данными показателями. Это позволит не только сохранить привлекательность проекта для инвестора, но и существенно улучшитьфинансовые показатели проекта.Основные показатели финансово-экономической эффективности проекта представлены в Таблица 5. Таблица 5. Основные результаты расчетов Категория Ед. изм. Значение Общий объем инвестиций тыс. руб. 3 140 580 Общий объем инвестиций на метр руб. / кв.м 30 000 общей площади Ставка дисконтирования % 12,6% IRR % 28,8% NPV тыс. руб. 2 044 348 Простой срок окупаемости лет 5,8Расчет финансовой эффективности проекта построен на анализе дисконтированных денежных потоков. Модель построена на период 8 лет.Далее в работе приведены обоснование и расчеты представленных результатов. Стр. 42 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплекса Г. Иркутск, ул. Костычева, д. 25Анализ инвестицийВ модели предполагается, что финансирование строительства МФК осуществляется за счет собственных средств (без привлечения креди-тов).Для расчетов инвестиций были использованы следующие допущения: ― Стоимость строительства и отделочных работ по проекту – 3 140 580 тыс. руб. (в том числе НДС 18%); ― Общий объем строительства – 105 506 кв. м3; ― Сроки проектирования – 1 год; сроки строительства и отделочных работ – 2 года (до конца июня 2014 г.).Доходы проектаДоходы проекта складываются из следующих составляющих: ― Доходы от предоставления площадей в аренду; ― Компенсация эксплуатационных расходов;Из указанных составляющих основным источником прибыли для проекта является доход от аренды.Общий объем арендопригодных площадей составляет 44 204,5 кв. м: ― Торгово-развлекательный комплекс – 40 453,0 кв. м.; ― Бизнес-центр – 3 751,5 кв. м.;Ставки аренды зафиксированы в рублях. В расчетах для удобства использовались ставки арендной платы за кв. м / год без учета НДС, ком-мунальных и эксплуатационных расходов (т. н. triple net rate).Эскалация (рост) ставок аренды была принята на уровне 5% в год, начиная с 2014 г. и на 7% в год, начиная с 2015 года.Заполняемость помещений арендаторами была принята на уровне 90% для первого года работы (с июля 2013 г.) и на уровне 95% в 2014 –2015 гг. и далее на уровне 97%, начиная с 2016 г.Оценка финансовых результатов проектаНа основании проведенных исследований и определения доходов и расходов проекта, балы произведена оценка финансовых результатовпроекта.3 Площадь ТРК с паркингом – 101 106 кв. м + Площадь БЦ – 4 400 кв. м Стр. 43 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплекса Г. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Таблица 6. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. Показатель 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Доходы 4 Доход от аренды 256 384,2 1 166 024,9 587 245,6 628 352,7 672 337,4 719 401,1 769 759,1 823 642,3 Полученный НДС от арендаторов 46 149,2 96 484,5 105 704,2 113 103,5 121 020,7 129 492,2 138 556,6 148 255,6 Компенсация эксплуатационных платежей 6 281,2 6 909,3 7 600,2 8 360,2 9 196,2 10 115,9 11 127,5 12 240,2 Итого доходы 308 814,5 1 269 418,7 700 550,0 749 816,5 802 554,4 859 009,1 919 443,2 984 138,1 Расходы Эксплуатационные расходы 6 281,2 6 909,3 7 600,2 8 360,2 9 196,2 10 115,9 11 127,5 12 240,2 Выплата НДС в бюджет 0,0 0,0 0,0 0,0 3 390,6 129 492,2 138 556,6 148 255,6 Амортизация 0,0 100 286,0 100 286,0 100 286,0 100 286,0 100 286,0 100 286,0 100 286,0 Итого расходы 6 281,2 107 195,3 107 886,2 108 646,2 112 872,8 239 894,1 249 970,1 260 781,8 Чистая прибыль 302 533,4 1 162 223,4 592 663,8 641 170,2 689 681,6 619 115,1 669 473,1 723 356,3 Таблица 7. Расчеты финансовой эффективности проекта, тыс. руб. Показатель Ед. изм. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Движение денежных средств Инвестиции тыс. руб. -3 008 580,0 -132 000,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ДС от опер. деятельности тыс. руб. 256 384,2 1 166 024,9 587 245,6 628 352,7 668 946,9 589 908,9 631 202,5 675 386,7 Терминальная стоимость тыс. руб. 3 738 154,3 Свободный денежный поток тыс. руб. -2 752 195,8 1 034 024,9 587 245,6 628 352,7 668 946,9 589 908,9 631 202,5 4 413 540,9 Денежные потоки накопл. итогом тыс. руб. -2 752 195,8 -1 718 170,9 -1 130 925,3 -502 572,6 166 374,3 756 283,2 1 387 485,7 5 801 026,6 Простой срок окупаемости лет 5,84 В 2014 году учитывается доход от продажи парковочных мест на втором подземном уровне паркинга. Стоимость 1 м/м составляет 900 тыс. руб. Стр. 44 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Показатель Ед. изм. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020IRR % 28,8%Ставка дисконтирования % 12,6%Приведенная стоимость тыс. руб. -2 752 195,8 918 317,0 463 172,7 440 137,5 416 138,7 325 906,5 309 698,0 1 923 173,3 NPV без терминальной стои-мости тыс. руб. 415 470,1 PV терминальной стоимости тыс. руб. 1 628 877,7Итого NPV тыс. руб. 2 044 347,8При этом использовались следующие допущения: ― Для определения терминальной стоимости Объекта использовался коэффициент 6,5 чистой прибыли; ― Использованная ставка дисконтирования составляет 12,6%. Стр. 45 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Таблица 8. Основные показатели финансовой эффективности, тыс. руб. Категория Ед. изм. Значение Общий объем инвестиций тыс. руб. 3 140 580 Общий объем инвестиций на метр руб. / кв.м 30 000 общей площади Ставка дисконтирования % 12,6% IRR % 28,8% NPV тыс. руб. 2 044 348 Простой срок окупаемости лет 5,8Анализ чувствительности проектаАнализ чувствительности проекта проводился для показателей IRR и чистой приведенной стоимости NPV. В качестве факторов, относитель-но изменений которых проводился анализ чувствительности, были выбраны объем инвестиций и размер арендных ставок – изменения -10%и +10% от заложенного в расчеты.Показатель NPV в большей степени чувствителен к изменению уровня арендных ставок, чем к объему инвестиций. При увеличении аренд-ных ставок на 10% NPV растет на 27%, а при сокращении инвестиций на 10% - растет на 20%.Показатель IRR примерно одинаково чувствителен как к арендным ставкам, так и к объему инвестиций. При сокращении инвестиций на 10%,IRR растет на 15%, и при увеличении арендных ставок на 10% - на 11%. Стр. 46 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплексаГ. Иркутск, ул. Костычева, д. 25 Рисунок 18. Анализ чувствительности NPV Рисунок 19. Анализ чувствительности IRR 3 000 000 40,0% 2 500 000 30,0% 2 000 000 20,0% 1 500 000 1 000 000 10,0% 500 000 0,0% 0 -10% 0% +10% -10% 0% +10% Инвестиции Арендные ставки Инвестиции Арендные ставки Таблица 9. Анализ чувствительности Показатель / фактор Процент изменения -10% 0% +10% IRR Инвестиции 33,3% 28,8% 25,5% Арендные ставки 25,7% 28,8% 31,4% NPV Инвестиции 2 374 379 2 044 348 1 751 662 Арендные ставки 1 601 154 2 044 348 2 407 197С учетом высокой чувствительности проекта можно сделать вывод о необходимости тщательного контроля, как за инвестиционными расхо-дами, так и за арендными ставками. Это позволит не только сохранить привлекательность проекта для инвестора, но и существенно улуч-шить финансовые показатели проекта. Стр. 47 из 48
    • Концепция торгово-развлекательного комплекса Г. Иркутск, ул. Костычева, д. 2513. Выводы по разработанной концепцииНа основании проведенных исследований мы разработали концепцию развития проекта многофункционального комплекса в г. Иркутск.В настоящее время в городе не существует подобных комплексов и не анонсированы сопоставимые проекты. Финансовый анализ подтвер-ждает перспективность развития проекта в текущих рыночных условиях с перспективой дальнейшего роста, что делает объект привлека-тельным для операторов и инвесторов.В условиях ограниченного существующего и перспективного предложения рынка торговой недвижимости г. Иркутск рассматриваемый проектявляется наиболее перспективным из заявленных к реализации объектов на сегодняшний моментУникальное расположение участка, концентрация транспортных и пешеходных потоков в месте расположения будущего ТРК, перспективыразвития района расположения проекта – все это создает предпосылки для успешного развития комплекса. Строительство МФК в две очере-ди позволяет диверсифицировать риски и отследить развитие ситуации на рынке аренды офисной недвижимости и принять верные управ-ленческие решения.Таким образом, считаем рассматриваемый проект многофункционального комплекса на улице Костычева перспективным, который при гра-мотном проектировании и хорошо организованном процессе строительства и эффективном управлении станет качественным продуктом нарынке города, привлекательным для операторов и посетителей. Стр. 48 из 48