De Bouwopgave Verandert   Integraliteit Als Sleutel Tot Succes Atosborne
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

De Bouwopgave Verandert Integraliteit Als Sleutel Tot Succes Atosborne

on

  • 343 views

. De bouwopgave zal het komende decennium er anders uitzien dan de afgelopen 15-20 jaar. Het zal steeds meer gaan om het bestaande gebouw en zijn omgeving, want nieuwbouw op een maagdelijk stukje ...

. De bouwopgave zal het komende decennium er anders uitzien dan de afgelopen 15-20 jaar. Het zal steeds meer gaan om het bestaande gebouw en zijn omgeving, want nieuwbouw op een maagdelijk stukje grond kan nog steeds, maar willen ‘we’ niet meer.

Het bestaande gebouw in een intensief gebruikte stedelijke omgeving wordt het vertrekpunt om ruimtelijke ambities te realiseren. Hierdoor krijgt het bouwproces met (nog) meer belanghebbenden te maken. De specifieke, tijdgebonden eisen van de te huisvesten organisatie(s) komen op gespannen voet te staan met de gebruiksmogelijkheden van het beschikbare vastgoed en bovendien moet de winkel tijdens de verbouwing open blijven.

En dan het financieringsvraagstuk. Het is het toekomstige gebruik met de daaruit voortvloeiende stroom van inkomsten die de financieringsvorm mogelijk moet maken, niet de waardestijging van het vastgoed.

AT Osborne begeleidt al 45 jaar eindgebruikers (van overheden tot onderwijs, van bedrijven tot gezondheidszorg) bij het beantwoorden van hun huisvestingsvraagstukken. Genoeg aanleiding voor AT Osborne om een aanpak te ontwikkelen, die recht doet aan de integraliteit van de nieuwe huisvestingsopgave door vier aandachtsgebieden te benoemen:
• De ambitie. Wat willen wij bereiken?
• Het proces. Hoe kan de route naar het te bereiken eindresultaat het best worden bepaald?
• Het gebouw. Hoe kunnen de functioneel/ruimtelijke en technische mogelijkheden worden geïnventariseerd?
• De financiële kaders. Hoe kan de ambitie in balans worden gebracht met de beschikbare financiële middelen?

In Real Estate Magazine van mei 2012 hebben we een artikel gepubliceerd over deze nieuwe aanpak.

Statistics

Views

Total Views
343
Views on SlideShare
343
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
2
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

De Bouwopgave Verandert   Integraliteit Als Sleutel Tot Succes Atosborne De Bouwopgave Verandert Integraliteit Als Sleutel Tot Succes Atosborne Document Transcript

  • • L e e g s t a n d k a n t o r e n • De bouwopgave verandert Integraliteit als sleutel tot succes Of de lezer nu eindgebruiker, ontwerper, adviseur, financier, beheerder of belegger is: Het zal geen nieuws meer zijndat de bouwopgave verandert. Onder invloed van bijvoorbeeld duurzaamheid, verschuiving van centra van econo- mische bedrijvigheid, regionale krimp, mobiliteitsproblematiek en Het Nieuwe Werken zullen locaties en gebouwen anders worden gewaardeerd dan in de voorbije periode van kwantitatieve groei het geval was. Daardoor zal een serieuze overweging van hergebruik van bestaand vastgoed steeds vaker voorkomen. T h i j s E d e l k o o r t , N i e l s V l i e g , S t e f We e k e r s e n Pe p i j n S c h o o n h o v e nE en goede locatie zal de komende tien jaar doorslag- gevend worden bij vraagstukken over herbestemming.We zullen op locaties die aan de actuele, veelzijdige rand- greerd. Het object blijkt door de eeuwen heen behoorlijk waardevast.voorwaarden voldoen (een vertrouwde plek op de ‘men- Een toekomstgerichte aanpak voor detale landkaart’, identiteit, bereikbaarheid, professionalfunctionaliteit, flexibiliteit) concentraties De hiervoor geschetste tendensen latengaan zien van bedrijvigheid in combina- Goede locatie zien, dat de professional op het gebiedtie met ondersteunende voorzieningen. van facilities en vastgoed te maken heeftIn een tweede cirkel volgt een goed wordt met een steeds complexer wordendewoonmilieu, onderwijs, cultuur, sport en doorslag- opgave in een steeds ingewikkeldereontspanning. context. Utiliteitsgebouwen die de komende gevend bij Een bestaand gebouw in een intensieftwintig jaar zullen worden gehand- gebruikte stedelijke omgeving zal steedshaafd, voldoen aan sterk uiteenlopende vraagstukken vaker het vertrekpunt zijn voor het reali-gebruiksvormen: Productie in teamver- over seren van ruimtelijke ambities. Het bouw-band, ontmoeting, opleiding, wonen. Dit proces zal met (nog) meer belangheb-stelt hoge eisen aan fysieke structuur en herbestemming benden te maken krijgen. De specifieke,locatie. tijdgebonden eisen van de te huisvesten De inrichting van gebouwen zal veel organisatie(s) kunnen op gespannen voetmeer door de gebruiker worden bepaald staan met de gebruiksmogelijkheden vandan nu. Binnen een generieke omhulling het beschikbare vastgoed. Het proceszal de gebruiker erop staan om een omgeving te realise- wordt nog complexer wanneer ’de winkel tijdens de ver-ren, die optimaal is toegesneden op de actuele wensen. bouwing open moet blijven’. Het belang van financierbaarheid zal de nadruk op het De beoogde ruimtelijke ingreep moet passen binnen hetbehoud/de realisatie van generieke structuren, waarbin- budget. Het toekomstig beoogde gebruik met de daaruitnen meerdere vormen van gebruik kunnen plaatsvinden, voortvloeiende stroom van inkomsten dient een voor hetversterken. project passende financieringsvorm mogelijk te maken. Beslissingen over (her)huisvesting zullen meer dan ooit De bouworganisatievorm en contractering dienen recht teop basis van een business case worden genomen. doen aan de mate, waarin de opdrachtgever invloed wil kunnen uitoefenen op de hoedanigheid van het te bou- Een wellicht verrassend voorbeeld van ‘toekomstge- wen product. Ten slotte moet er na herhuisvesting en/ofrichte’ huisvesting is het Amsterdamse grachtenpand: Een herbestemming een goed beheerbaar object resteren, datgebouw, dat ruimte kan bieden aan zowel een gezin met graag door beleggers in portefeuille wordt genomen.personeel, een bedrijfsgebouw, een pakhuis, een onder-wijsgebouw of een gebouw voor culturele doeleinden. Gegeven deze context heeft AT Osborne een aanpak ont-Het transportsysteem — de grachtengordel — is geïnte- wikkeld, die recht doet aan de integraliteit van de nieuwe • 2 0 1 2 / 8 1 • 2 3 •
  • • L e e g s t a n d k a n t o r e n •Aanpak Programma van Eisen. De Herengracht te Amsterdam (foto AT Osborne).huisvestingsopgave.In samenhang worden in deze aanpak alle betrokkenen begrijpelijk worden vastgelegd. De mate,de volgende aandachtsgebieden onderscheiden: waarin de technische prestaties beschreven worden, is• De ambitie. Wat willen wij bereiken? Hoe kan de ambi- mede afhankelijk van de te kiezen contractvorm. tie van de betreffende organisatie worden vastgelegd in Op de derde plaats is huisvesting een product dat over termen van huisvesting? een lange tijdsperiode aan de verwachtingen moet vol-• Het proces. Hoe kan de route naar het te bereiken eind- doen. De tijdsperiode van initiatief tot en met ingebruik- resultaat het best worden bepaald? name is vaak zo groot, dat de groep initiatiefnemers nog• Het gebouw. Hoe kunnen de functioneel/ruimtelijke en maar zelden intact is wanneer de huisvesting daadwerke- technische mogelijkheden worden geïnventariseerd? lijk in gebruik wordt genomen. In de gebruiks- of exploi-• De financiële kaders. Hoe kan de ambitie in balans wor- tatiefase dient zich gemiddeld iedere zeven jaar een grote den gebracht met de beschikbare financiële middelen? verandering van functionele wensen aan. Deze veranderin- Kan de organisatie de exploitatiekosten dragen? gen moeten binnen de gegeven structuur kunnen worden gehuisvest. Na een gebruiksperiode van 30 tot 40 jaar is “In de aanpak van ons programma ‘Renovatie Archi- veelal een fundamentele heroverweging van het toekom- medeslaan 10’ hebben wij gebruik gemaakt van deze stig gebruik aan de orde. Ook hier bewijzen keuzes in het integrale benadering. Uiteindelijk heeft dit geleid Programma van Eisen anno nu hun dienst. Ten slotte bepa- tot een zeer succesvol resultaat, dat ook heel goed len de omvang en kwaliteit van de omschreven huisvesting communiceerbaar en voorspelbaar was naar al onze de benodigde investering, de hoogte van de exploitatie- stakeholders. Het Programma van Eisen (PvE) was een kosten op jaarbasis en de mogelijkheid van genereren van geïntegreerd geheel met het proces en de proceseisen, inkomsten, bijvoorbeeld door verhuur aan derden. de mogelijkheden van het gebouw en de financiën, waarbij alle belangrijke facetten de juiste aandacht Ambities als leidraad voor eisen kregen. De aanpak geeft je als opdrachtgever het gevoel Om enerzijds maximale ruimte te laten aan de ambi- dat je gedurende het proces ‘in control’ bent.  Ik durf tie van de opdrachtgever/eindgebruiker, en anderzijds zelfs te stellen dat deze aanpak ook voor programma’s de kwaliteiten van de te realiseren huisvesting zo goed en projecten buiten de vastgoedwereld toepasbaar is.” mogelijk in het Programma van Eisen te borgen, worden er (Rein van Vugt, programmadirecteur renovatie Archi- verschillende niveaus van specificeren toegepast. medeslaan 10, ASR Nederland) Het nieuw ontwikkelde Programma van Eisen 360° formuleert ambities in de taal van de opdrachtgever zelf, terwijl de daaruit voortkomende eisen door experts vanHet Programma van Eisen binnen of buiten de te huisvesten organisatie zijn opge- Het Programma van Eisen beschrijft een veelzijdig pro- steld.duct. Op de eerste plaats geeft huisvesting uitdrukking aan Zowel ambities als eisen zijn contractueel bindend,identiteit, en bepaalt daarmee in sterke mate het imago waarbij eisen niet alleen toetsbaar, maar ook meetbaarvan de organisatie. zijn. Daarbij omvat het Programma van Eisen uitgangs- Op de tweede plaats is huisvesting een ‘jas’ rondom punten over het te doorlopen proces en de contractering:administratie, onderwijs, genezing, gastvrijheid en produc- Hoe gaan wij het gewenste eindresultaat bereiken? Welketie. Deze omhulling moet voldoen aan (prestatie-)eisen op contractvorm past het best bij de doelen van het project,het gebied van functionaliteit, flexibiliteit, duurzaamheid, en hoe verhoudt deze zich tot de te stellen specificaties inveiligheid en comfort. De vereiste prestaties moeten voor het Programma van Eisen? • 2 0 1 2 / 8 1 • 2 4 •
  • • L e e g s t a n d k a n t o r e n • De werkwijze hierbij is als volgt (zie figuur onder): Eisen aan product èn proces• Er wordt een formele beschrijving gemaakt van de Het Programma van Eisen omschrijft niet alleen wat er te huisvesten organisatie. Dit gebeurt veelal door de gerealiseerd moet worden, maar ook hoe het gewenste expert, in dialoog met de opdrachtgever/gebruiker. eindresultaat dient te worden bereikt. Dit betreft het opti- Deze formele beschrijving omvat een inventarisatie van maal vormgeven van de projectorganisatie, het definiëren belanghebbenden en bedrijfsprocessen. van de ambities ten aanzien van het proces, en het vastleg-• Uitgaande van de kernwaarden van de opdrachtgever gen van proceseisen ten aanzien van ontwerp, realisatie en worden de strategische doelen bepaald, die een rol spe- exploitatie. len bij het (her-)ontwikkelen van de huisvesting. Eisen aan de projectorganisatie hebben betrekking op• Vervolgens is het woord aan de betreffende organisatie de in te richten werkgroepen en besluitvormende gremia, om de ambities te formuleren. Eerst in algemene zin, de gewenste mate van betrokkenheid van de organisatie, vervolgens toegespitst per aspect: Functionaliteit, beeld- de instelling van klankbordgroepen, de informatie van vorming, duurzaamheid, flexibiliteit, veiligheid, comfort. medezeggenschapsorganen. De opdrachtgever/gebruiker doet dit in zijn eigen De procesambities hebben betrekking op planning, bewoordingen. De betrokkenheid van de organisatie toets aan budget, te bereiken (tussen)resultaten, commu- kan daarbij worden geoptimaliseerd door een selectie nicatie met de primaire organisatie en communicatie met te maken van eigen medewerkers per aspect, al dan niet de omgeving, value engineering, risicomanagement, keuze begeleid door experts. van de contractvorm en prioriteiten in deze met betrek-• Ambities worden vertaald in eisen. Dit is het werk van king tot de aansturing van het project. experts uit de organisatie, desgewenst ondersteund door adviseurs. De proceseisen voor de ontwerpfase omschrijven• Het (toekomstige of hergebruikte) object, het terrein en door wie, wanneer en hoe ontwerpoplossingen worden het geldende juridisch kader (het bestemmingsplan) zijn getoetst aan kaders, eisen en normen. Ook proceseisen mede bepalend voor de eisen die worden gesteld. naar aanleiding van de gekozen contractvorm worden hier• De eisen kunnen betrekking hebben op het object als vastgelegd. geheel, op ruimten of op elementen. De eisen zijn Proceseisen ten aanzien van de realisatie hebben betrek- kwantificeerbaar en toetsbaar, en worden opgesteld in king op fasering en bouwlogistiek, beperken van de over- taal die de bouwwereld begrijpt. last, bereikbaarheid, tijdelijke voorzieningen, veiligheid en communicatie. Proceseisen ten aanzien van de exploitatie zijn gericht op het betrekken van experts op het gebied van facili- teiten, ‘hostmanship’ en beheer bij de totstandkoming van het programma van eisen en het ontwerp. Ook de afstemming met lopende contracten met leveranciers hoort hier thuis. Voorts komen aan bod eisen ten aanzien van bedrijfstijden, toegankelijkheid, beheer, schoonmaak, onderhoud en financiële performance. Contracteren: Sturen van expertise Contractering is een middel om de juiste partijen, met de gevraagde expertise, op de juiste wijze, op het juiste moment met de juiste specificaties bij een project te betrekken. De vorm waarin de contractering plaatsvindt is ondersteunend aan het project. De overweging wordt per takenpakket (‘Design - Build - Finance - Maintain - Operate’) gemaakt. De kansen en risico’s worden in beeld gebracht en de consequenties voor het product en het proces worden in samenhang uitgewerkt. De wijze, waarop het programma van eisen wordt uitge- werkt is gerelateerd aan de beoogde wijze van contracte- ren. Daarbij geldt, dat de uitwerking per aspect (functiona- liteit, beeldvorming, duurzaamheid, flexibiliteit, veiligheid,Proces om te komen tot het Programma van Eisen. comfort) verschillend kan zijn. • 2 0 1 2 / 8 1 • 2 5 •
  • • L e e g s t a n d k a n t o r e n •De gebruiksmogelijkheden in kaart huisvestingskaders, rendementseisen, exploitatielast, Het Programma van Mogelijkheden beoordeelt de prioriteiten);gebruiksmogelijkheden van beschikbare huisvesting, en • In de tweede stap worden de kerngegevens van het aan-toont aan waar het Programma van Eisen (de ‘Vraag’) bod (zie kader) in kaart gebracht. Hierbij ontstaat inzicht‘knelt’. Daarbij geeft het Programma van Mogelijkheden in de zichtbare en nog niet zichtbare mogelijkheden vanaan, welke maatregelen er genomen kunnen worden om het vastgoed zelf.die knelpunten op te lossen. Enerzijds door eventueel aan- • In stap drie wordt het programma van eisen (de ‘Vraag’)passingen te doen aan het gebouw (aanpassing huisves- afgestemd met het aanbod. Hierbij wordt onderzocht,ting), anderzijds door alternatieven te bedenken voor het wat de mogelijkheden en kosten zijn bij aanpassin-Programma van Eisen (aanpassing werkproces). gen van het programma dan wel aanpassingen van de De werkwijze bij het opstellen van een Programma van beschikbare huisvesting.Mogelijkheden bestaat uit vier stappen: • Tot slot worden onderbouwde en haalbare oplossings-• De eerste stap betreft de inventarisatie van wettelijke richtingen/varianten ontwikkeld. Hierbij zijn oplossings- kaders en het vastgoedbeleid (bestemmingsplan, richtingen gebaseerd op zowel aanpassingen aan de vraagzijde als aan de aanbodzijde. Typering van gebruiksmogelijkheden • LOCATIE Identiteit van de plek; imago bij de beoogde gebruikersgroep en bij het publiek. Beschikbaarheid van gekwalificeerde medewerkers. Nabijheid van toeleveranciers, kennisinstituten, concurrenten. Plannen voor (her)ontwikkeling in de directe omgeving. Bereikbaar met openbaar vervoer, auto, fiets. Nabijheid van stedelijke voorzieningen. Nabijheid van een aantrekkelijke woonomgeving. Parkeermogelijkheden. • GEBOUW De beschikbare vloeroppervlakte (in nuttige m2, in verhuurbare m2, in bruto m2). Maatstructuur van de draagconstructie (het casco) en indelingsmogelijkheden die deze maatstructuur biedt. Buitengewone kenmerken (ruimtelijk en/of technisch) met betrekking tot bijvoorbeeld centrale ontvangstmogelijkhe- den of restauratieve voorzieningen. Deze moeten op ruimteniveau worden vastgelegd. Ook parkeergarages behoren tot deze groep. De technische infrastructuur (klimaatinstallaties, verlichting, ICT, beveiliging) en de mogelijkheden om daar eenvou- dig wijzigingen in aan te brengen. De veranderbaarheid van de technische infrastructuur door de beschikbare afmetingen van het gebouw; (over)dimen- sionering van technische ruimten; zones voor technische infrastructuur. Mogelijkheid tot individuele beïnvloeding door de gebruiker van klimaat- en lichtaspecten. Beschikbare gebouwgebonden infrastructuur voor ICT (bekabeling en actieve componenten, bijvoorbeeld serverruim- tes). Bouwfysische eigenschappen van het gebouw; kwaliteit van zonwering, lichtwering; Exploitatietechnische eigenschappen van het gebouw; Representativiteit; Afstemming van materiaaltoepassing op gewenst gebruik; Schoonmaak- en onderhoudsbehoefte; onderhoudsvriendelijkheid. • FINANCIEEL Taxatie — Toets contractwaarde in geval van huur of WOZ-waarde en boekwaarde in geval van eigendom. Huidige financiering van onroerend goed binnen de gegeven organisatie. Fiscaliteiten — BTW-aspecten rondom (ver)nieuwbouw en/of BTW-compensatie. Exploitatiekosten op basis van de NEN 2632. Facilitaire kosten op basis van de NEN 2748. • JURIDISCH Huurcontracten en de bijzondere en/of aanvullende bepalingen. Eigendomspositie aan de hand van eigendomsbewijzen en kadaster. Bestemmingsplan (vigerend en/of in voorbereiding) ook in geval van huur. • 2 0 1 2 / 8 1 • 2 6 •
  • • L e e g s t a n d k a n t o r e n •Finance als ontwerpsturend instrument De benodigde vloeroppervlakte, functionaliteit en vorm- Het aandachtsgebied ‘Finance’ omvat de aspecten factoren zijn bij uitstek geschikt om de kosten te beïnvloe-Investering, Exploitatie en Inkomsten. Het aandachtsge- den in de projectdefinitiefase (programma van eisen). Debied Finance legt kaderstellende randvoorwaarden op aan analyse van hoeveelheid en kwaliteit van elementen vindteisen, mogelijkheden en proces. plaats in zowel de projectdefinitiefase als de ontwerpfase. De ambitie, vastgelegd in het programma van eisen, de De materiaalkeuze, ten slotte, speelt vooral een rol in debeoogde ingreep met betrekking tot huisvesting, vastge- ontwerpfase.legd in het programma van mogelijkheden, en de kader-stellende randvoorwaarden op het gebied van Finance Benodigde vloeroppervlaktemoeten met elkaar in evenwicht zijn. Deze hoofdvraag De benodigde vloeroppervlakte is een belangrijkeomvat de volgende deelvragen: veroorzaker van investerings- en exploitatiekosten. Een• Met welke ‘kosten’ moet rekening worden gehouden? gedegen analyse van het te huisvesten primaire proces En hoe staan de verschillende kostensoorten met elkaar moet daarom uitgangspunt zijn bij kostenmanagement. in verband?• Welke middelen heeft de gebruiker, om de kosten te Functionaliteit beïnvloeden? En wanneer kan dit het best plaatsvinden? De gevraagde functionaliteit bepaalt welke eisen ten Hoe kan de financierbaarheid van het project worden gevolge daarvan worden gesteld aan beeldvorming, duur- geoptimaliseerd? zaamheid, flexibiliteit, veiligheid en comfort. Deze func- tionele eisen beïnvloeden de kosten per bruto vierkante De visie van AT Osborne hierbij is, dat het primaire meter zeer aanzienlijk.proces uitgangspunt moet zijn bij het bepalen van inves-terings- en exploitatiekosten. Met de vormgeving van het Vormfactorenprimaire proces worden de investerings- en exploitatie- Vormfactoren zijn verhoudingen die een aantal belang-kosten mede ‘ontworpen’. De kosten in de exploitatiefase rijke uitgangspunten voor het ontwerp vastleggen. Ditworden in de initiatief- en programmafase bepaald. De gebeurt vooral tijdens de projectdefinitiefase in het pro-kostenbepalende factoren van een gebouw zijn daarbij te gramma van eisen. De vormfactoren worden uit oogpuntrangschikken van ‘grof ’ naar ‘fijn’. Elk niveau is specifiek van kostenbeheersing als randvoorwaarde meegegevengeschikt voor een bepaalde fase in het planvormingspro- aan de ontwerpende partijen (architect en ingenieurs).ces. We onderscheiden de volgende niveaus:• Benodigde vloeroppervlakte. Elementen• Functionaliteit. Onderdelen die een groot deel van de prijs van een• Vormfactoren. gebouw bepalen, zijn globaal te verdelen in twee groepen.• Elementen. De eerste groep bestaat uit elementen die in relatief grote• Materiaalkeuze. hoeveelheden voorkomen en daardoor een relatief grootSquare. • 2 0 1 2 / 8 1 • 2 7 •
  • • L e e g s t a n d k a n t o r e n •deel van de bouwkosten veroorzaken. De tweede groep haalbaarheid van (nieuw)bouwplannen te berekenen enbestaat uit elementen die vrij kostbaar zijn. Een element om efficiëntiemaatregelen financieel inzichtelijk te maken.als de gevel komt in beide groepen voor. Met dit inzicht kan de gebruiker objectieve en welover- wogen investeringsbeslissingen nemen op het gebied vanMateriaalkeuze huisvesting en vastgoed. De uiteindelijke invulling van elemen- SQUARE is opgebouwd uit drie modu-ten (en variantelementen) met materialen Het les: Oppervlakte, Investeringskosten enbepaalt ook een deel van de prijs. Alle Exploitatiekosten. Per module houdtprijzen van elementen van een gebouw primaire SQUARE rekening met de ambities vankennen bandbreedtes, die rechtstreeks proces moet de betreffende organisatie. Deze ambitiesafhankelijk zijn van de gewenste kwaliteit. hebben betrekking op:Met name de afwerkingsmaterialen (vloe- uitgangspunt • Organisatie (aantallen werkplekken, ren, wanden en plafonds) zijn hiervan behandelingen, studenten).een sprekend voorbeeld. zijn • Ruimte (grootte). • Duurzaamheid (mate van duurzaam- Vergroten van de toekomstgericht- heid).heid • Gebouw (afwerkingsniveau, uitstra- Door slimme afwegingen te maken ling).met betrekking tot de structuur en de • Gebruik (bedrijfstijden).inrichting van het gebouw, kan toekomst-gerichte huisvesting worden gerealiseerd De bepalende kenmerken van demet zo generiek mogelijke eigenschappen. Niet alleen de te huisvesten primaire processen vormen de basis vangebruiksmogelijkheden (bijvoorbeeld de mogelijkheid van SQUARE. Dit kan zijn het aantal te huisvesten kantoor-verhuur aan derden), maar ook de financierbaarheid van houdende fte, het aantal onderwijsvragende studenten ofeen project nemen daarmee toe. bijvoorbeeld het aantal ziekenhuisbedden. Het is daarom verstandig om zowel bij de definitie van Het model houdt daarbij rekening met de gebruiksduurde ‘Vraag’ (het Programma van Eisen) als het ‘Aanbod’ van de huisvesting op dagbasis, efficiëntie van bezetting en(het Programma van Mogelijkheden) een scheiding aan te de gewenste benutting van ruimten. Deze gegevens wor-brengen tussen ‘casco’ en ‘inbouw’. den in de oppervlaktemodule ingevoerd. De modules voor investerings- en exploitatiekosten zijn aan de oppervlakte- Deze scheiding maakt bijvoorbeeld mogelijk dat de ont- module gekoppeld.werpfase start terwijl de definitieve wijze van inrichten nogniet is uitgewerkt. De opdrachtgever heeft op deze manier Met SQUARE kunnen snel en eenvoudig scenario’s wor-meer tijd om de definitieve ordening van functies in het den doorgerekend door invoergegevens te variëren. Ditgebouw nader te bepalen. kan bijvoorbeeld betrekking hebben op wijzigingen van De visie van AT Osborne op de relatie tussen het vloeroppervlaktes, het variëren van ambities (duurzaam-primaire proces, de benodigde oppervlakte en gebouw- heid, glasoppervlak) en het variëren van bedrijfstijden. Degebonden investerings- en exploitatiekosten is vastgelegd exploitatiekosten zijn te beïnvloeden door het variëren vanin SQUARE. Dit model is uitermate geschikt om diverse afschrijftermijnen. Door de ‘gevorderde’ gebruiker zijn delange termijn scenario’s door te berekenen, de financiële gebruikte kostenkengetallen specifiek te maken. Thijs Edelkoort, Niels Vlieg, Stef Weekers en Pepijn Schoonhoven zijn adviseur bij AT Osborne. • 2 0 1 2 / 8 1 • 2 8 •