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  • 1. Loan Workouts James D. Goeller, CPA, Partner Crowe Horwath LLP, San Francisco, CA David A. Thornton, CPA, Partner Crowe Horwath LLP, New York, NY
  • 2. Agenda • Update on Loan Workout Issues • Section 1001 Issues and Findings • FASB ASC 310‐40 [TDR Exposure Draft] • Post §382 Workouts  • From 1099‐C Update  • OREO Carrying Costs and AM2013‐001 • Discussion and Implications • Adopting the New Position
  • 3. Update on Loan Workout Issues
  • 4. §1001 Did Not Go Away…  • Low Interest Rates and §1001  – You don’t value the loan being re‐negotiated, you value the loan  issued. – New loan valued at face unless below market – July 2013 rates [Rev. Rul. 2013‐15], monthly compounding – Short‐term  0.23% – Mid‐term  1.22% – Long‐term 2.76% – Compare to Normal – July 2004 rates [Rev. Rul. 2004‐66]  – Short‐term  2.24% – Mid‐term  4.04% – Long‐term 5.21%
  • 5. §1001 Did Not Go Away…  • Poor Performing Loan ‐ Results – 5.0% loan with 5 years left; $1,000 face no prior charge‐offs on the  loan  – Change the interest rate to 2.00% – Make the payments interest only – Principal payments deferred until maturity – Yes, this is a §1001 transaction – New loan’s interest rate > AFR, so value is face – No, we don’t care  – FMV of new loan issued $1,000 – Tax basis of old loan is $1,000 – No impact – Higher interest rates often result in modification with lower interest  rates, causing more exposure to §1001
  • 6. §1001 Did Not Go Away…  • However, if the basis of a loan is NOT face the §1001 rules  continue to impact taxable income. • Acquired portfolios that were purchased at a discount from face – Often accounted for under SOP 03‐3; and  – Renegotiation may not have a significant impact on book income, but  the discount from face is accelerated for tax – Reg. §1.166‐3 – Deemed Charge‐off rules • ACE Under §56(g)(4)(G) – Capital raises in which the issuance of shares triggered a §382  change‐in‐control and NUBIL exists – For ACE purposes, the assets restated to FMV on the date of the  change‐in‐control – Re‐negotiation of loans triggers tax gain (for ACE)
  • 7. FASB Exposure Draft on TDRs • On 7/19/2013, FASB issued an exposure draft dealing with  troubled debt restructurings and foreclosures (Subtopic 310‐40) • The guidance is intended to clarify when a foreclosure has  actually occurred and can be recorded as such for GAAP  purposes (i.e. when the transfer to OREO should occur) • Clarifies that a creditor is considered to have foreclosed on the  OREO property upon: – 1) The creditor obtaining legal title to the OREO property; or – 2) Completing a deed in lieu of foreclosure or similar legal agreement • Currently, some lenders record a foreclosure upon assuming  control / responsibility for the OREO, even if the foreclosure has  not yet legally been executed
  • 8. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • If a Net Unrealized Built‐in Loss (“NUBIL”) exists upon an  ownership change, targeted tax planning may be necessary to  mitigate the impact of the annual limitation on  post‐ownership change bad debt deductions • NUBIL exists if the tax basis of total assets exceeds the fair  market value of total assets immediately before the  ownership change AND the NUBIL exceeds a deminimis  threshold
  • 9. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • NUBIL is not an issue unless the total NUBIL immediately  before the ownership change exceeds the lesser of – $10 million; or – 15% of the fair market value of the total assets immediately  before the ownership change, exclusive of cash and marketable  securities whose tax basis does not differ substantially from fair  market value • If the NUBIL exceeds this threshold, then recognized built‐in  losses (“RBIL”) with respect to the pre‐ownership change  assets within prescribed time periods after the ownership  change date are subject to the annual §382 limitation
  • 10. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • RBILs in excess of the annual limitation are carried forward for  20 years, thus according them a treatment similar to pre‐ change NOLs • The general rule for treatment of post‐ownership change  losses on NUBIL assets is that losses recognized from the  sale  or other liquidation of the asset within 5 years of the  ownership change date are RBIL to the extent of the excess of  tax basis over fair market value of the asset immediately prior  to the ownership change
  • 11. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • However, special rules apply to bad debt deductions resulting  from charge‐offs of loans • IRS Notice 2003‐65 provides two alternative approaches for  determining the RBIL from assets after an ownership change: – The §1374 Approach; and  – The §338 Approach • The §1374 approach contains a simplifying assumption with  respect to bad debt charge‐offs that may be very appealing  from a tax planning perspective and may also be  administratively convenient to apply
  • 12. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • The §1374 approach: – Assumes that the entire amount of any bad debt deduction  claimed within the first year after an ownership change is  RBIL, regardless of the excess of tax basis over the fair market  value of the loan immediately before the ownership change – Bad debt deductions claimed after the first anniversary of the  ownership change date are not treated as RBIL – Planning strategies that effectively delay bad debt deductions  until after the first anniversary of the ownership change will  enable the deduction to escape the §382 annual limitation 
  • 13. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • The §1374 approach – EXAMPLE – Assume Bank has experienced an ownership change (with  NUBIL) and incurs the following charge‐off on a particular  loan: • $1,000,000 partial charge‐off within the first year after the  ownership change on a loan whose tax basis exceeded fair  market value by $800,000 immediately before the  ownership change – If the $1 million partial charge‐off is claimed as a current  deduction, it will be treated as RBIL and subject to the §382  annual limitation
  • 14. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • Tax Planning Point: – While IRC §166 does not permit the deferral of bad debt  deductions for wholly‐worthless loans beyond the year in  which they become wholly‐worthless, bad debt deductions  for partially‐worthless loans may be deferred and claimed  when the loan becomes wholly worthless or is otherwise  settled – By deferring bad debt deductions for partial‐charge‐offs until  later years, banks may be able to mitigate the impact of the  §382 annual limitation on RBIL from loan charge‐offs
  • 15. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • Tax Planning Point (Continued): – However, in order to effectively implement this planning  strategy, the bank must have the flexibility to defer the tax  deduction for partial charge‐offs – Such a deferral is a departure from book‐tax conformity and,  consequently, the deferral strategy is not possible if the bank  has the §166 bad debt conformity election in place  – For this reason, many banks facing a potential NUBIL  limitation from a pending ownership change either avoid  adopting the bad debt conformity election or revoke it prior  to the year in which the ownership change occurs
  • 16. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • The §338 approach: – Applies no special rule to bad debt deductions, so the  general rule applies – Bad debt deductions claimed within the first 5 years after an  ownership change are RBIL, but only to the extent of the  excess of tax basis over the fair market value of the loan  immediately before the ownership change – Delaying partial bad debt deductions may also work under  the §338 approach, but they would need to be deferred until  after the fifth anniversary of the ownership change date
  • 17. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • The §338 approach – EXAMPLE – Assume Bank has experienced an ownership change (with  NUBIL) and incurs the following charge‐off on a particular loan: • $1,000,000 partial charge‐off during the fourth year after the  ownership change on a loan whose tax basis exceed fair  market value by $800,000 immediately before the ownership  change – If the $1 million of partial charge‐off is claimed as a deduction  in the fourth year after the ownership change; $800,000 of this  deduction will be treated as RBIL and subject to the §382  annual limitation; the excess $200,000 is not considered to be  a built‐in loss 
  • 18. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • Note that the special 1‐year rule under the §1374 approach  only applies to bad debt deductions    • Losses from the sale or other taxable disposition of loans are  RBIL, up to the amount of the original day‐1 NUBIL, if they  occur within 5 years of the ownership change date under both  the §1374 and §338 approaches (i.e. the general rule applies) • Charge‐offs claimed immediately before, or commensurate  with, a loan sale should be scrutinized 
  • 19. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • Alternative Minimum Tax Issue: – If the NUBIL as of the ownership change date exceeds the  deminimis threshold amount, IRC §56(g)(4)(G) requires that  the tax basis of each asset is adjusted to its fair market value  immediately before the ownership change for Adjusted  Current Earnings (“ACE”) purposes – Thus, the ACE calculation will have to be determined using a  tax basis in each asset that is different than the basis for  regular tax purposes
  • 20. Loan Workouts After a §382 Ownership Change • Alternative Minimum Tax Issue (Continued): – Given the NUBIL circumstances that cause this basis  re‐determination, the 75% ACE adjustment is likely to be a  (potentially substantial) increase to AMT taxable income – This tracking is necessary for the entire holding period of  these assets, not just during the applicable RBIL windows – AMT paid as a result of this adjustment is credited to future  periods, but can be an expense issue for a bank with a full  valuation allowance against its deferred tax assets (i.e. any  tax paid is ultimately recorded through expense)
  • 21. Form 1099‐C and the Impact on Future Collection • Form 1099‐C has been with us since OBRA 1993 • Regulations list 1099‐C reporting events (examples) • • • • Discharge of indebtedness under Title 11 Expiration of the statute of limitations for collection of an indebtedness Decision of lender to no longer pursue; and  Expiration of the non‐payment testing period • Thus, some are legal and identifiable events, some are less  specific • Non‐payment testing or decision to no longer pursue • IRS information letter INFO 2005‐0207 (Dec. 30, 2005) see quote  below; and INFO 2005‐0208 (Dec. 30, 2005) “Nevertheless, the Internal Revenue Services has declared the it ‘does  not view a Form 1099‐C as an admission by the creditor that it has  discharged the debt and can no longer pursue collection.” 
  • 22. Form 1099‐C and the Reed Case • Reed, U.S. Bankruptcy Court, E.D. Tennessee, 12‐30049, May  14, 2013 • Bank issued a Form 1099‐C as a result of non‐payment testing period • Borrower entered Chapter 13, Bank submitted a claim stating the issuance  of Form 1099‐C does not legally extinguish the debt • The Bankruptcy Court denied the Bank’s claim post Form 1099‐C issuance • Lessons Learned from Reed: • The issuance of a Form 1099‐C may impact subsequent collection – so  potentially rethink the Form 1099‐C Reporting strategy • The IRS information letters may have overstated their authority to impose  their influence when discussing the impact of the issuance of a Form  1099‐C (particularly on the Bankruptcy Courts)
  • 23. OREO Carrying Costs and AM2013-001
  • 24. Deducting OREO Carrying Costs • In recent years, there had been a coordinated effort by the IRS  to require capitalization of carrying costs on  non‐income‐ producing OREO property • The IRS argument was based upon an assertion that the OREO  property is inventory acquired for resale and, consequently,  §263A requires all carrying costs to be capitalized to the basis  of the individual properties (which would permit them to be  deducted upon disposal of the applicable properties) • Numerous taxpayers conceded this issue under examination  because the IRS would not settle the issue in Appeals
  • 25. Deducting OREO Carrying Costs • In March 2013, the IRS released a memorandum (AM  2013‐001) indicating a reversal of their position on this issue • The memorandum holds that, in order for §263A to apply,  OREO property must be BOTH  – 1) held for sale to customers in the ordinary course of business  under IRC §1221(a)(1); AND – 2) acquired for resale 
  • 26. Deducting OREO Carrying Costs • The memorandum holds that OREO acquired through  foreclosure proceedings or by deed‐in‐lieu of foreclosure by  the bank that originated the loan is not “acquired for resale”,  but instead represents an extension of the lending transaction • Consequently, the memorandum holds that OREO carrying  costs are currently deductible because they represent an  ordinary and necessary cost of carrying on the banking  business
  • 27. Deducting OREO Carrying Costs • The memorandum acknowledges that OREO property is held  for sale to customers in the ordinary course of business within  the meaning of IRC §1221(a)(1) • Consequently, there should be no concern regarding the  treatment of OREO property as a capital asset, provided the  bank actively seeks to sell the property 
  • 28. Deducting OREO Carrying Costs • The IRS has indicated that further guidance is forthcoming,  but it had not yet been issued at the time this presentation  was prepared • Consequently, many taxpayers with an established method of  capitalizing OREO carrying costs (i.e. some of whom conceded  this issue on a recent IRS examination) filed their 2012 income  tax return with the capitalization method still in place
  • 29. Deducting OREO Carrying Costs • Unanswered questions: – The memorandum addresses the bank that originated the  loan. What about… • Loans purchased from another bank? • Non‐bank lenders? – What happens to taxpayers who conceded this issue under  examination, or might otherwise be capitalizing OREO  carrying costs? • Reversal of examination adjustments? Refund of interest? • Accounting method change (i.e. IRS form 3115)? 
  • 30. Disclaimers The views expressed do not necessarily represent those of Crowe Horwath  LLP. This material is for informational purposes only and should not be  construed as legal, tax, accounting or other professional advice. Please seek guidance specific to your organization from qualified advisers  in your jurisdiction.