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102.00.00 商圈與立地評估-詹翔霖教授
 

102.00.00 商圈與立地評估-詹翔霖教授

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詹教授,詹翔霖,詹仁松,創新,翔霖教授,詹仁松副教授,詹仁松教授,詹翔霖老師,詹仁松老師,詹翔霖教授

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    102.00.00 商圈與立地評估-詹翔霖教授 102.00.00 商圈與立地評估-詹翔霖教授 Presentation Transcript

    • 商圈與立地評估商圈與立地評估詹翔霖副教授 102.Chanrs@ms68.hinet.net 0955-268997教學部落格 http://mypaper.pchome.com.tw/chanrs
    • 詹翔霖副教授現職• 台灣文化大學國企系副教授• 行政院勞委會 / 中小企業處創業諮詢輔導顧問• 經濟部中小企業升級轉型諮詢輔導健診顧問• 台灣教育局教學策略聯盟專任委員主要經歷主要經歷▪ 大陸國務院發展研究中心訪問教授▪ 大陸清華大學醫藥經營管理所教授▪ 大葉大學企管、休管系副教授▪ 實踐大學國企系副教授▪ 高苑科技大學企管系助理教授▪ 建國科技大學產學訓中心講座教授▪ 日本產經協會 MTP 講師▪ 中國生產力中心顧問師班授課講師
    • 商圈實地評估及分析• 商圈經營管理• 商圈市場調查• 商圈立地規劃
    • 富強之大經,治國之大本• 人能盡其才人能盡其才• 地能盡其利地能盡其利• 物能盡其用物能盡其用• 貨能暢其流,此四事者也。貨能暢其流,此四事者也。
    • 影響地區吸引力的各項因素• 1 人口統計因素• 2 同業間的競爭• 3 產業市場趨勢
    • 人口統計因素• 人口統計因素包含該地區的人口成長率,年齡層分佈、教育程度、性別、家庭戶數、人口數量、家庭收入、婚姻狀況。 不不準準家庭戶數 人口數大型百貨公司(12000坪) 30萬戶 70萬量販店 15-20萬戶 35-40萬超市 3萬戶 8-10萬便利商店 1萬戶 2.5-3萬
    • 商圈評估• 商圈調查的主方向可分三類生活結構與型態都市結構與資源業態結構與競爭
    • 商圈調 重點查• 與生活相關者– 調 年度平均每戶家庭經常性收支及家庭結構、查就業人口等• 與都市相關者– 地勢位置、交通、鬧區、商情、都市計畫等• 與販售相關者– 地區販售用餐動向、工商業種類及大型商場動向
    • 商圈評估 -- 生活結構1. 現在和未來人口結構:(1) 地區人口成長率、年齡別、行業別、性別、教育程度 。(2) 地區的人口增加率 。(3) 將來可能人口數或家庭數。2. 家庭戶數組成:由家庭戶數推算家庭生命週期 ,如此就可以大約目標市場有多少,以作為促銷重要參考資料。3. 消費習性:該地區消費習慣。4. 消費和所得水準:可從相關數據的取得來作為參考資料。5. 購買行動:蒐集的最佳方法就是觀察法。
    • • 人口數與結構:人口數代表商圈內的消費可能人口有多少,商圈內人口數越多,代表市場潛力越大 。• 人潮地標:看看商圈附近有那些地標,常常是人潮聚集的地方。• 都市密集化程度:1. 工業化社會的發展形成了一定的市場 及更多密集區。2. 密集化開店的形態只要人口密集度高、消費能力強的地區,就有條件可以縮小商圈範危採行密集化的設店。
    • 同業間的競爭1. 市場區域的大小2. 目標市場的規模3. 該地理區域的涵蓋範圍4. 家庭的戶數及大小5. 人口的數量及成長率6. 所得分配7. 就業人口水準8. 競爭家數及競爭對手之價格指標9. 勞工階層所佔比率10.地區零售產業的平均成長率
    • 1. 地區間販賣動向:對賣場面積及營業額作總調查。2. 業種別、產品別動向:可做為商品構成上的參考。3. 商業地區間的競爭情況:首重主要競爭者的調查。4. 大型店的動向:大型店有其相當的集客力,故其動向須密切注意。產業結構
    • 產業市場趨勢• 產業間的市場平均成長率,為該地區設店的參考指標,對於產業間的發展若有合理成長空間,則可以設店。• 若產業間的市場平均成長率於個位數百分比以下,則必須注意投資設店的獲利狀況。• 同時交易商圈的就業率愈高,則設店的機會愈大,外來人口愈多,則代表購買人口、購買力於增加當中,則設店投資相對可行。
    • 例如:台灣地區• 台北市相對於其他地區設店之獲多出 2 倍以上,而人工成本亦相對較多,又如:中國大陸之上海十里揚場,襄陽市場,北京之北大附近,相對設立投資之零售業成本雖增,但獲利亦增。• 台灣之新竹科學園區,則外來人口激增,造就了大潤發,新竹風城購物中心之繁榮。
    • 台灣地區流通業經營型態演進批發業1960傳統市場雜貨店鞋類、服飾、五金等專賣店1970 1980 1990 2000大型量販店百貨公司超級市場 大型超市連鎖超市自助商店便利商店精品專賣店
    • 台灣地區零售業發展商店街與專業街的觀念產生← 沿街店鋪與市集 民國 40年代以前↓超大型百貨與迷你型(主題百貨)觀念產生←都會區百貨公司形成民國 50 年代↓專賣超市因應 ← 超級市場形成 民國 60 年代↓迷你型誕生 ← 便利商店開始流行 民國 70 年代↓主題型量販出現 ← 量販店流行 民國 80 年代↓社區型商業中心觀念形成民國 80 年代↓ ↓ ↓社區型百貨公司形成 社區型商店街形成休閒娛樂中心形成↓大型購物中心觀念逐漸形成民國 86 年代開始
    • 都市規劃的商圈分類法缺點• 以上按照都市規劃的商圈分類法其缺點:1. 常常一個地區當中同時包含好幾種商圈型態 。2. 聚集地區往往不容易很清楚地劃分是分類為某種型態,而成為所謂的「複合式」或「多功能」的商業環境型態,這樣的分類有時無法配合商圈的特性。
    • 日本的商圈型態1. 都心型:其涵蓋範圍可能包括整個都市的四週,通常便稱為都市全域商圈。2. 副都心型:通常係指公車路線集結的地區,通常將其稱為都市部份商圈。3. 大地區中心型:通常係公車路線可以延伸到達的地區,而被稱為地域商圈。4. 地區中心型:其商圈的設定,大約在半徑一公里左右,一般將其稱為生活商圈。5. 近鄰中心型:大約在半徑 250~500 公尺左右,也就是通稱的徒步商圈,分佈在每個地區的人口較密集地區。
    • 美國的商圈型態• 商業中心型:為最早的商圈型態。• 地區性購物中心:即今日郊區的購物中心。• 社區購物中心:為較小的商圈,通常有一家主要的零售商和 20-40 家較小的商店。• 商店街:商店聚集在同一街道上。• 集中商店:幾家商店聚在一起。
    • 零售商的基本地點型態• 零售商對於立地 (Location) 的選擇,有三種基本的型態:(1) 獨立式的商店地點 (Free Standing Store)(2) 商業區 (Centeral Business Districts , CBD)(3) 購物中心 (Shopping Center , or ShoppingMall)
    • 獨立式自由設立的商店• 租金或土地取得成本較低• 競爭少• 營業時間較具彈性• 停車方便、便宜或免費• 設備較符合客戶之個別需求• 建築物依營業功能而調整• 當然它也有一些限制• 缺乏不同零售商店的互補性以吸引消費者• 較難吸引第一次上門購物的顧客• 較高的推廣費用及促銷廣告成本• 土地建築物的開發及各項建設成本較高• 商店大多數為投資興建,而無法以租賃替代• 各項土地法規之限制
    • 獨立式自由設立的商店• 在台灣運用最多的,當推 1989 年設定的大賣場萬客隆 (1989.3-2003.2) 股份有限公司,其台北內湖區南港路之內湖店如此,桃園店、台中店、台南、高雄大寮店皆屬之• 在美國 Wal-Mart 亦常用此方式設立其商店。
    • 中央商業區優缺點優點 缺點接近大眾運輸系統產品種類寬廣多樣化價格帶寬服務較多停車不易或停車費用高商店陳舊或較無特別性交通雍塞較高租金及稅率接近商業活動區選擇性多顧客較多較易有特種行業之衍生,紊亂文化風氣
    • 帶狀商店街 (string)• 當然在鄰近商業區與次要商業區有時會延伸帶狀商店街 (string) 。• 帶狀商店街有時是前三種商業區的延伸匯集而成,如:上海的古北區、襄陽市場、高雄的十全路( 家樂福附近 ) 、坎城影城中心。
    • 購物中心 / 大型商業中心(Shopping center , Shopping Mall/Mega Mall)• 在有計劃性的大型商業中心,或購物中心,其商店的型態,商品品類具有互補效果,且有統一的管理中心來監督,這種建築商場亦得到政府相關法令的支持,所發展出來的購物中心或大型商業中心 。• 如:香港的又一城 (Festival Walk) 為 2002 年新興的購物中心,與香港的捷運及主要交通幹線相結合,內有百佳 (Park N Shop) 購物商城,亦有如: City chain的超市,甚至於 Star bucks( 星巴克 ) 咖啡。 Hagundazz 冰品專賣店,等高級品牌的商城,對於其主要的商店定位,亦包含了百貨公司及娛樂設施,如:溜冰刀的溜冰場,及統一的管理中心。• 台北 101 MALL
    • 購物中心的優缺點優點 缺點1、品種類齊全及產品線較寬2、群眾多,消費者匯集3、共同合作規劃及成本共同分攤4、統一的管理政策(policy)5、形象一致且目標清晰6、各項交通便利(捷運、高鐵、地鐵、高速公路近)7、停車方便、車位多8、環境清潔9、犯罪率較低10、時尚流行之宣傳重點相對有集客力1、 營業時間固定,較無彈性2、 小型商店可能受制於大型百貨公司或超商3、 販賣商品受限於規定4、 租金成本較高5、 統一受制於管理中心較無促銷彈性
    • 類別 主要訴求重點 面積坪數 換算英呎數量定義型態主 要 商 圈範圍(一次商圈)鄰近購物中心便利約 800 坪~4000 坪300,00 呎 2~150,000 呎 2一家以上超級市場 5 公里社區型購物中心一般綜合商品方便性約 3000 坪~40000 坪100,000 呎 2~350,000 呎 2二家以上超級市場、果局、家庭五金店專門店、折扣中心、百貨公司5~10 公里超級中心有個別品類定義的專門 店 延 伸 的 服 務 商店、休閒購物功能及百貨公司約 7000 坪~18000 坪250,000 呎 2~600,000 呎 2三家以上品類殺手、家用五金賣場、折扣中心、百貨公司、倉儲俱樂部等5~15 公里區域購物中心一般綜合性商品、流(Mega)及大眾化 的商品約 11000 坪~22000 坪400,000 呎 2~800,000 呎 2二家以上全產品線之百貨公司,大眾化商品百貨公司,流行服飾店5~25 公里超級區域購物中心與上述雷同,但其銷售品類較寬且多約 22000 坪以上800,000 呎 2 三家以上同上 5~40 公里主 題 / 慶典購物中心休閒觀光為導向,零售及服務活動約 2,200 坪~7,000 坪80,000 呎 2~250,000 呎 2飯店一家以上飯店及娛樂休閒設施不 一 定(N/A)流 行 / 專賣的購物中心高價位商品,及流行為導向約 2,200 坪~7,000 坪80,000 呎 2~250,000 呎 2流行專門館一家以上流行館、專賣大型購物中心、會員俱樂部、賣場5~25 公里工廠直營折扣中心(Outlet)工廠直接製造商品為導向約 1400 坪~30,000 坪50,000 呎 2~100,000 呎 2不一定(N/A)工廠直營之折扣商店40~120公里便利中心以方便性為主之較小包裝的消費性商品約 8~50 坪2,000 呎 2~1,800 呎 2
    • 未來商圈發展趨勢 - 台灣為例• 大型購物中心林立– 2 萬坪以上賣場– 對商圈影響巨大• 量販店的繼續擴張– 每年業績正成長– 3 千坪以上賣場• 舊市區新陳代謝更新貌– 台北西門町、萬華、大同區– 高雄鹽埕區• 交通動線的遷移– 外環道路的開拓發展契機– 高速公路、東西向快速道路及其與相關道路之間的交叉區域商圈發展潛力高• 停車空間的需求日增– 家庭擁有汽車數量增加• 同業商圈營造– 台北市復興南路清粥小菜和豆漿店– 台北市安和路假日咖啡品嚐活動• 建商營造商圈– 台中市精明一街、土城市歐洲休閒購物中心– 規劃商圈機能,初期以低租金引進相關廠商進駐,提升售屋效益• 經濟景氣的影響商圈生態– 通貨緊縮– 低價商品,中等品質,大行其道• 捷運與高鐵的營運衝擊– 附近發展腹地廣大 ( 商業區 )– 足夠停車空間– 業者規劃購物中心– 場站與商業大樓聯合開發
    • 商圈資料的蒐集方法• 商圈調 的四大步驟查– 描述、收集、分類、鎖定• 商圈資料– 都市地圖、市區要覽、簡介、都市計畫圖、區內人口數、產業別就業統計、租售行情、營業類別統計、土地公告現 、市街地的外觀現況、各主要建築物設施值的容量、政府及民間的市調報告等• 資料取得方向– 市政單位:都市計畫處、住宅都市發展局、縣市政府、行政院主計處、經濟部商業司、交通部運輸所、經建會、土地行政單位、圖書館等– 民間單位:工商協會、專業雜誌、市調公司、學校團體、法人團體等– 直接取樣:分區拍照、定點詢問、競爭同業、店內參觀、天候時段紀錄、報章近況報導等
    • 商圈與地點決定步驟辨識最有吸引力的市場區域選擇最佳地點位置評估並判別該地區最有吸引力的地點及空間
    • 市場選擇• 必須注意該地區的法令、規章是否可以從事該項行業的開發設立,• 瞭解法令規章與地點的設立有無抵觸,行業別的營運是否合於法理。• 對於競爭狀態下,市場的發展潛力及狀況、消費特性、人口結構皆需納入考慮。
    • 商圈之發展潛力總體面:體驗型態、消費機能、政經、文化、國際、權威、交通、調和、時代、生活、融洽、環境、情報、安全、形象– 商圈消費行為• 購物:百貨公司、夜市場• 共同生活:飯店、商業中心• 電影:電影院、劇院• 運動體育:體育館、球場• 美食:餐廳、酒廊• 文化:文化中心• 服務:旅行社、金融、醫療、美髮• 休閒娛樂:遊樂場 ( 區 ) 、動物園、植物園• 新型:休閒會議方式
    • 地點的評估要點項目表• 當地人口• 人口和 ( 或 ) 家庭基準• 人口成長潛力• 消費者生活型態• 收入潛力• 年齡分佈• 教育背景• 鄰近特殊市場人口:日間上班族工人夜間人學生觀光客• 交通流量和接近性• 接近該地點的車輛• 通過該地點的車輛數量和型態• 通過該地點的行人數量和型態• 主要都市捷運站交通點• 主要高速公路分支接近性• 鄰近道路品質• 街道堵塞程度• 影響交易區域的具體屏障• 零售競爭• 該區的商店數量和型態• 一般區域的“主要競爭”分析其他商人的競爭• 與當地商人聯合推廣的可能性
    • 區域類型態與特性住宅區 -- 住宅區內的戶數基本上須達 1000 戶左右 , 如以1 戶 3 人來計算 , 則人數將高達 3000 人左右。文教區 -- 文教區乃附近有大、中、小學等學校 , 其中以私立學校較為理想 , 因其大都比較有錢 , 消費層次比較高。辦公區 -- 指辦公大樓林立的地區 , 一棟辦公大樓內的員工人數可能超過千人 , 尤其辦公大樓內的上班族外食比例非常高。商業區 -- 商業行為集中的地方 , 由於過路客的增加 , 形成各商店聚集之處。
    • 商圈之界定零售商店主要商圈:5~8 里,車程 10 分 鐘 , 貢 獻60%~70%的營業業額二次商圈:8~12 公里,車程 15-20 分鐘,貢獻了 20%~25%的營業額三次商圈或邊緣商圈:12 公里以上或車程 20分鐘以上的顧客,貢獻了 10%之營業額
    • 商圈範圍的設定• 第 1 商圈:該店的顧客佔有 50 % 的區域• 第 2 商圈:包含 75 % 顧客的區域• 第 3 商圈:至少有 90 % 的顧客佔有率的區域項目 利用交通工具形成的商圈 距離( 半徑) 時間 時速第 1 商圈 徒步圈 500 公尺 10 分鐘 3 公里第 2 商圈 腳踏車圈 1000 公尺 10 分鐘 6 公里第 3 商圈 汽機車圈 5000 公尺 10 分鐘 30 公里鐵路、捷運圈、輕軌
    • 商圈需要調查的因素• 時間:消費者來店時間的長短,是商店考慮選擇商圈的要素。• 距離:以商店坐落點為圓中心,半徑為多少公尺的涵蓋的圓面積為商圈的範圍。( 分成三部分:主要商圈、次要商圈、外圈商圈 ) 。• 人 ( 車 ) 潮: 「人潮即錢潮」,人潮代表著有多少人有機會與你的店面做接觸。
    • 商圈的評估與選擇.內部條件業種業態商品結構行銷定位徵選人員創新能力投資評估外部環境目標市場商圈特色 / 機能商圈支援立地條件競爭狀況政府政策 / 法令適合商圈知彼知已
    • SWOT( 分析工具 )SWOT 分析可說是現代企業知己知彼重要的分析工具之一 :• S 代表強勢:組織本身既有的競爭優勢 。• W 代表弱勢:組織本身目前存在的弱勢 。• O 代表機會:組織所面臨的環境中有那些可把握住的機會 。• T 代表威脅:所面臨的環境中有那些會造成組織經營的威脅。
    • 訂定策略必須思考的問題• 如何發揮內部既有的優勢,以抓住外部環境的機會?• 如何加強或忽略內部既有的弱勢,以承受或避開外部環境的威脅?• 如何將外部環境的威脅轉化成有利的機會?• 假如威脅無法避免,並會造成很大的傷害,應該如何因應?• SWOT 分析後,決策者應該如何利用這些資訊制定策略,以達到趨吉避兇、轉虧為盈、永續經營的目的。
    • SWOT 矩陣結構內在分析外在分析優勢(S)STRENGTHS 劣勢(W)  WEAKNESSES 機會(O)OPPORTUNITIES應用內部優勢爭取外部機會利用外部機會克服內部劣勢 威脅(T)THREATS利用內部優勢避開外部威脅減少內部劣勢迴避外部威脅SO策略SO策略 OW策略OW策略ST策略ST策略 WT策略WT策略
    • 內部分析(知已) 外部分析(知彼)思考層面技能盤點策略思維天要下雨娘要嫁人有利Strength 優勢 Opportunity 機會不利Weakness 劣勢 Threat 威脅
    • 分析競爭者及潛在競爭者• 透過 SWOT 可以分析很多項目,包括:競爭者家數、產品、價格、消費客層、店面裝潢、促銷活動、人員服務等各方面,以瞭解掌握競爭者情況。• 透過一些公式來評估,尤其可以評估對方的來店數以及來店率。競爭者來店數 = ------------------------競爭者來店率 = ----------------------------------------進店消費人數時間進店消費人數 / 時間經過店面的人潮 / 時間
    • 商商圈圈的的調調查查與與評評估估步步驟驟大範圍的行政區域內繞行次數時間收集該區的各項統計資料收集競爭同業的各項資訊進行區域內的面對面訪談擬定市調計畫尋找可能設店的位置或再取得在路線的行徑中架構出商圈的範圍整理人口家庭收支資料施行走路座車模式與影響評估分析不同方式之營業額評估法歸納設店的有利與不利因素決策是否合於設店的經營目標
    • 市場選擇• 必須注意該地區的法令、規章是否可以從事該項行業的開發設立,• 瞭解法令規章與地點的設立有無抵觸,行業別的營運是否合於法理。• 對於競爭狀態下,市場的發展潛力及狀況、消費特性、人口結構皆需納入考慮。
    • 地點的評估要點項目表• 地點特徵• 停車位數量• 停車場距離• 送貨便利性• 地點在街道的可見度• 地點的存在時間• 與鄰近商店的相適性• 賣場規模大小• 現有建築物狀況• 交通出入便利性• 殘障客戶便利性• 號誌使用限制• 建築物安全碼限制• 都市劃分區型態• 消防安全設備• 成本因素• 租賃 / 出租合約條件• 基本租金付款• 租期• 地方稅• 營業和維持費用• 租賃限制條款• 當地商業協會要求入會會員• 當地商人的自律規定 - 師大夜市
    • 商圈經營的行銷策略• 市場區隔 -STP• 產品價格敏感度調 法查• 目標行銷• 廣告行銷• 促銷活動• 配銷策略• 商圈定位• 市場二次潛力分析• 地段性與種類間的市場區隔• 各策略組織、執掌、目標與定位
    • SWOT 分析• 用 SWOT 分析一家你熟悉的店家, 及其競爭者的分析
    • 商圈耕耘• 傳統開店舊觀念:待在店裡等客人上門• 要在自己的店落地點的商圈內,做主動和客戶接觸,連續保持互動關係,並且讓顧客成為永久客人,並且製造口碑的一種經營上的努力。• 利用什麼方法開始耕耘? 發宣傳單海報、折價卷? 電話拜訪,親自登門拜訪? 朋友介紹? 舊顧客介紹新顧客?
    • 劃出店的商圈圖商圈的調查必須到店的周圍附近做實地的調查研究。大街小巷要搞清楚,大樓、公寓、上班辦公室、住家、店鋪、公園、學校、機關、多少人住戶,多少人口都要估算清楚,然後畫在一張圖上,在主商圈之方圓 250 公尺左右為範圍,製成了「本店」之主商圈圖。
    • 經營的策略思維• 三戰• 戰略• 戰地• 戰術• 三氣• 天氣• 景氣• 人氣• 三機• 商機• 時機• 先機
    • 三重店會員召募規劃個案 - 商圈開發活動流程與規劃一、門市商圈介紹二、活動主題三、基本準備工具四、事前準備工作五、活動流程六、效益預估與驗收七、活動檢討
    • 門市商圈介紹活動主題 -- 以端午肉粽試吃為主題,門市商品促銷外賣為輔,訂定「端午好粽新品試吃會」為活動主題。
    • 事前準備工作選定試吃品:冰 Q 粽聖娜多堡冰心粽荷葉鰻魚粽品佛跳牆粽情境佈置
    • 基本準備工具托盤 防塵蓋桌巾試吃桌
    • 事前準備工作外賣商品:如照片所示活動日期: 5 月 18 日活動時間:中午 12 點整活動地點: ** 門市人力安排:門市職員四人組長支援工作分配:店長與職員一人負責肉粽試吃及預購推廣,組長與職員一人負責外賣商品面銷。
    • 效益預估與驗收效益預估:此次肉粽試吃及外賣活動預估可讓門市當日來客數突破 800 人次營業額 60000 元以上肉粽預購 5 組以上。效益驗收:當日來客數 704 人次營業額 62232 元肉粽當日預購 10 組附註:試吃活動時間內 ( 約 2 小時 ) ,銷貨金額達3000 餘元,與同期比較增加約 2000 元。
    • 會員召募規劃
    • 北上北上南下南下愛買愛買豐原店豐原店卓蘭卓蘭石岡石岡新社新社東勢東勢豐原市豐原市潭子潭子北屯北屯三義三義后里后里大甲大甲清水清水家樂福家樂福豐原店豐原店距離距離 2.5km2.5km豐原豐原交流道交流道豐原端豐原端交流道交流道神岡神岡
    • 20歲以上 路程公里數 車程時間總 計 男 女 總 計 平 地 山 地 人口豐原市36 48,962 165,313 82,159 83,154 1,205 426 779 122,838東勢鎮25 16,855 53,624 27,842 25,782 580 113 467 42,09112. 5K 25mi n后里鄉18 14,649 54,344 28,003 26,341 450 204 246 40,9377. 1K 20mi n神岡鄉16 17,415 63,936 33,011 30,925 799 327 472 48,3377. 8K 20mi n潭子鄉16 31,964 99,660 49,811 49,849 1,324 552 772 74,0815. 5K 17mi n石岡鄉10 4,820 16,135 8,425 7,710 72 9 63 12,4368. 8K 20mi n大雅鄉15 25,953 89,532 45,176 44,356 1,839 880 959 64,3409. 4K 20mi n卓蘭 (苗栗)鄉11 5,921 18,513 9,761 8,752 138 39 99 14,0488. 8K 20mi n總計147 166,539 561,057 284,188 276,869 6,407 2,550 3,857 419,108新社鄉13 7,292 25,737 13,535 12,202 204 48 156 20,04613. 7 30mi n大里市27 60,606 196,335 97,585 98,750 1,530 656 874 143,52220. 2K 55mi n太平市39 53,949 172,412 86,657 85,755 2,277 1,150 1,127 129,40118. 2K 50mi n大甲鎮29 21,416 78,739 40,016 38,723 201 102 99 57,91122. 9K 40mi n清水鎮32 24,664 85,681 44,243 41,438 366 171 195 64,55023. 9K 40mi n沙鹿鎮21 23,125 80,777 41,172 39,605 650 305 345 59,41219. 9K 41mi n梧棲鎮14 15,790 54,999 27,925 27,074 761 529 232 40,50623. 6K 50mi n外埔鄉11 8,730 31,963 16,476 15,487 199 104 95 24,47214. 3K 33mi n大安鄉12 5,207 20,368 10,725 9,643 39 19 20 15,70924. 2K 40mi n烏日鄉16 20,117 68,370 34,689 33,681 635 267 368 51,09731. 2K 38mi n大肚鄉17 15,683 55,872 28,672 27,200 1,185 684 501 42,04533. 1K 45mi n龍井鄉16 20,332 73,982 37,702 36,280 785 470 315 54,29736. 7K 47mi n霧峰鄉20 18,555 63,844 32,867 30,977 444 266 178 49,27839K 53mi n和平鄉8 4,464 10,712 5,856 4,856 3,927 230 3,697 8,61728. 2K 50mi n總計422 466,469 1,580,848 802,308 778,540 19,610 7,551 12,059 1,179,971區域別 村里數 戶數總人口數 原住民人口數鄉鎮市人口統計
    • 開發策略策略策略定點辦卡定點辦卡街訪街訪地區人口密集度高地區人口密集度高 ::•針對所有住宅區進行地毯式街訪辦卡針對所有住宅區進行地毯式街訪辦卡 ,, 全面吸收在地居民全面吸收在地居民•商業鬧區則選擇往來醒目地點設立攤位商業鬧區則選擇往來醒目地點設立攤位 ,, 攔截在當區工作流動人攔截在當區工作流動人口口分店會員分店會員民眾服務社 / 行政機關 /豐原全區及周邊鄉鎮 ( 東勢 / 潭子 / 后里 /..等 )工業區 ( 潭子加工區 / 后科園區 )主要人口聚集區各區主要社區 / 主要市場 / 車站 / 村里辦公室火車站 / 各區郵局 / 銀行 / 便利商店比對卡友資料 , 郵寄文宣贈品邀請辦卡聯盟店家 / 配合廠家
    • 敦親睦鄰專案 + 街訪辦卡計劃社區委員會、行政機關 (20 人以上 ) 辦卡辦卡對象 : 社區住戶、機關團體 (20 人以上 )執行人員:專人負責 ( 課級以上幹部為佳 )執行方式 :1. 調查區域別機關團體名稱、地點、人數、連絡人並製表。2. 安排每日拜訪行程,以電話先行連絡。3. 安排辦卡時間,製作文宣請管委會先行公告。4. 每日卡數計算及成果檢討。PS- 注意事項:a. 拜訪時間宜避開該單位忙碌時段。b. 告知將有電訪再確認動作,詳列日夜間聯電話 ( 可與住址電話不同 ) 。c. 未順利完成辦卡之社區、行政機關,應列表記錄時間、地點彙總留存。d. 會員卡資料中地址、電話應登記個人資料,而非公司地址及電話。e. 每日每組拜訪團體數至少 8 個單位,辦卡數至少 150 張。
    • 商圈會員開發計劃 - 專案人員工作職掌• 專案經理針對商圈開發計劃擬定與執行。辦卡作業工作分配及辦卡目標進度追蹤。整店人員教育訓練施行與驗收與績效考核辦法制定。• HR 小組長訓練輔導所屬組員使其熟練拜訪技巧,與相關作業事項。責任區域及辦卡進度 ( 張數 ) 之控管任務。嚴格稽核組員所辦理之會員卡資料表,務必達 100% 之正確。• 審核小組長對於人員所繳回之辦卡單確實審核。確認資料輸入正確性。各種統計表格的彙總及整理回報。
    • 敦親睦鄰 + 掃街辦卡計劃主要市場 / 沿街商家及一般住戶辦卡對象:主要市場 / 沿街商家特定路邊攤、大樓管理委員會。執行人員:小組長 + 客訪員 ( 兩人為一單位 ) 。執行方式 :1. 小組長於前一日規劃拜訪範圍行程路線、人員安排,並於當日行前會議說明。2. 客訪員依地點分配路線做掃街客訪,有問題隨時回報小組長。3. 每日客訪結束後召開檢討會議 - 檢討今日卡數,昨日疑問卡,明日行程,作業困難點。PS. 注意事項:a. 人員辦卡安全, 若開公務車應注意人員上下車地點避開黃、紅線路段。b. 客訪路線規劃應細分至巷道,宜於前一日事先探勘規劃。c. 未順利完成辦卡之區域,應列表記錄時間、地點彙總留存。d. 小組長應隨時了解客訪員辦卡狀況,予以協助,狀況不佳且改善不力人員應加強輔導。
    • 策略推進計畫與分析
    • 參考資料• 零售管理-連鎖店鋪之理論實務與技術 陳慶樑 著• 零售管理概論 . 作 / 譯者 , 周泰華、華泰文化• http://mypaper.pchome.com.tw/chanrs/search• http://www.slideshare.net/chanrs• http://blog.sina.com.tw/tom888888• http://61.61.255.64/KMFreeDocView.aspx?freedocid=d37e28dd-4c7c-4504-a18e-acbbd68f116b• http://mypaper.pchome.com.tw/chanrs