Propuesta 4 zonas_informales_reestructurante

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ANÁLISIS COMPARATIVO, EVALUACIÓN URBANA Y
PROPUESTAS PARA CUATRO ZONAS DE
MEJORAMIENTO INTEGRAL CON MODALIDAD
REESTRUCTURANTE

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Propuesta 4 zonas_informales_reestructurante

  1. 1. PRODUCTO FINAL CONTRATO No. 0369 DE 2007 SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACIÓN DIRECCIÓN DE LEGALIZACIÓN Y MEJORAMIENTO INTEGRAL DE BARRIOS “ANÁLISIS COMPARATIVO, EVALUACIÓN URBANA Y PROPUESTAS PARA CUATRO ZONAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE” CONSULTOR: ARQ. SERGIO MAURICIO MARTÍNEZ TOCANCIPA 28 DE MARZO DE 2008
  2. 2. ÍNDICE TITULO PAG. 1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES…………………… 1 1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004) INSTRUMENTOS DE GESTIÓN……………………………………………………… 1 1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL…………………………… 3 1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL…………………………… 4 1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES……………………………….. 6 2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO……………………………………… 7 3. LECTURA Y ANÁLISIS DE DOCUMENTOS…………………………………… 9 4. ESCOGENCIA Y CARACTERIZACIÓN DE LAS CUATRO UPZ QUE SERÁN INTERVENIDAS…………………………………………………………………………. 9 4.1 ESCOGENCIA……………………………………………………………………… 9 4.2 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…... 10 4.2.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 10 4.2.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 11 4.2.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 12 4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY……………………………………………………………………………… 13 4.3.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 13 4.3.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 14 4.3.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 14 4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……………………………………………………………………. 16 4.3.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 16 i
  3. 3. 4.3.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 17 4.3.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 17 4.4 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME…………………………………………………………………………………… 19 4.4.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 19 4.4.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 19 4.4.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 20 5. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS……………………... 21 5.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES MAESTROS…………………………………………………………………………….. 22 5.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE…………………………… 25 5.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN LA ÚNICA ÁREA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA Y CARACTERIZACIÓN……………………………………………………….. 27 5.3.1 CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN…………………………………………. 28 5.3.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD 28 REESTRUCTURANTE……………………………………………………………… 5.4 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY………………………………….. 30 5.4.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN………………………………………………… 30 5.4.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE……………………………………………………………… 33 5.5 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……………………………… 35 5.5.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN………………………………………………… 35 ii
  4. 4. 5.5.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE……………………………………………………………… 37 5.6 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………………………….. 39 5.6.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN………………………………………………… 39 5.6.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE……………………………………………………………… 41 6. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL Y PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES EN CADA UNA DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS……………………………………………………………………………… 42 6.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………….. 43 6.2 UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY………………… 44 6.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……… 46 6.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………... 47 7. INTEGRACIÓN DE ÁREAS DE INFLUENCIA A PARTIR DE LA IMPLEMENTACIÓN DEL PROYECTO……………………………………………… 49 7.1 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………………………………... 52 7.2 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY…………………………………………... 53 7.3 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……………………………… 54 7.4 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………………………….. 55 8. DEFINICIÓN DE UN ÁREA 100% FAVORABLE……………………………….... 56 8.1 CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA SELECCIÓN DE PROYECTOS EN METROVIVIENDA………………………………………………………………... 56 iii
  5. 5. 8.2 EMULACIÓN CON LOS CRITERIOS TOMADOS PARA ESCOGER EL ÁREA REESTRUCTURANTE MAS FAVORABLE EN CADA UPZ……………………….. 57 9. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA………………. 59 9.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………….. 62 9.2 UPZ No. 81 EL GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY…………… 66 9.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……… 70 9.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………... 74 10. ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO URBANO E INMOBILIARIO………. 77 10.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN………………………… 78 10.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN………………………………………… 84 10.3 METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO………… 85 10.3.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO, DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO……………………… 86 10.3.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR.. 87 10.3.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A SER EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA…… 87 10.3.4 DEFINIR LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER APLICADOS EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO………………………………... 89 10.3.5 ESTABLECER LOS MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE DARÁN LA VIABILIDAD DE RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL PROYECTO………………………………………………………………………….. 89 11. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES……………………………………. 91 11.1 CONCLUSIONES…………………………………………………………………. 91 11.2 RECOMENDACIONES…………………………………………………………... 95 iv
  6. 6. 1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES A continuación se hará una reseña del surgimiento de las áreas reestructurantes dentro del concepto del planeamiento territorial, para el efecto se analizaran dos documentos: en primera instancia el Plan de Ordenamiento Territorial (POT - Decreto Distrital 190 de 2004) y en segundo termino el Documento Técnico de Soporte de este Plan. 1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004) INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Dentro de las Estrategia de Aplicación de los instrumentos de Gestión del Suelo Previstos en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, enunciados en el Titulo III, se encuentran los Instrumentos de Planeamiento en el Capítulo 2, los cuales se definen como procesos técnicos que, mediante actos expedidos por las autoridades competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar para complementar el POT, los siguientes son los instrumentos creados mediante la implementación del POT:  Planes Maestros  Planes de Ordenamiento Zonal  Planes Zonales  Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ)  Planes Directores para Parques  Planes de Implantación  Planes de Regularización y Manejo  Planes de Reordenamiento  Planes de Ordenamiento Minero  Además y en términos generales cualquier acto administrativo referido al ordenamiento del territorio en el Distrito capital 1
  7. 7. JERARQUIZACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo con las previsiones de crecimiento poblacional y de 1er Planes Maestros localización de la actividad económica, para programar los Nivel proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo. Planes Maestros Prioritarios: Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado, Equipamientos y de Espacio Público. Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y equipamientos Planes Zonales colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales. Planes de Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores, Ordenamiento pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas Zonal urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar. Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la Unidades de ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ, Planeamiento determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura Zonal urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el 2o Nivel manejo de ruido acorde con la política ambiental. Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas, Planes Parciales económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes. Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se Planes de combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los Reordenamiento propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al uso público. 2
  8. 8. NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004, así: “Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma Legalización y de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de regularización Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos y normativa urbana particular para cada Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas normativas reglamentarias o en los procedimientos de regularización y legalización que se describen en el presente Plan.” Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de Planes de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala Implantación metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia. Está dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra 3er Planes de parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones Nivel regularización y necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos, Manejo así como las soluciones viales y de tráfico, generación de espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado funcionamiento. Planes de Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes Recuperación Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de Morfológica actividad minera. 1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL El programa tiene por objeto el cumplimiento del derecho al acceso a una vivienda digna, dando prioridad a las familias que se encuentran en situación de pobreza a través de la planeación, gestión, prevención, control y vigilancia, ordenamiento y desarrollo armónico de la ciudad en los aspectos ambiental, habitacional, de suelo, de renovación urbana y mejoramiento integral. Esta ultima actividad: “Mejoramiento Integral”, que consiste básicamente en la transformación paulatina de sectores de origen clandestino carente de la mayoría de 3
  9. 9. estándares de vida, urbana y social propios de la ciudad formal, hacia una calidad de vida propia de la ciudad desarrollada con las lógicas urbanas que han orientado su construcción y desarrollo. El POT convierte esta actividad en un Subprograma al interior del programa de Vivienda de Interés Social, el cual tiene como objeto orientar las acciones de complementación, reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la ciudad; con el fin de que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el conjunto de la ciudad. El desarrollo de este subprograma, como ya se insinuó, se implementara en aquellas áreas de origen clandestino a las cuales se les aplicará el Tratamiento de Mejoramiento Integral, concepto que se ampliara mas adelante y que corresponde a áreas periféricas con algún nivel de marginalidad y aislamiento con relación a los sistemas generales de infraestructura comunicación. 1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL El POT establece la aplicación de Tratamientos Urbanísticos a ares homogéneas, estos tiene la finalidad de orientar las intervenciones que se puedan realizar en el territorio, el espacio publico y las edificaciones, mediante respuestas diferentes para cada condición existente, como resultado de la valoración de las características físicas de cada zona y su función en el modelo territorial, para el efecto se establecieron 5 tratamientos, a saber:  Tratamiento de Desarrollo  Tratamiento de Consolidación  Tratamiento de Renovación Urbana  Tratamiento de Conservación  Tratamiento de Mejoramiento Integral 4
  10. 10. Veamos en que consiste este último Tratamiento, de conformidad con los preceptos establecidos en el POT: El Tratamiento de Mejoramiento Integral es aquel que rige las actuaciones de planeamiento para la regularización de los asentamientos humanos de origen informal, para su conveniente integración a la estructura de la ciudad, para lograr esto, este tratamiento se divide en dos tipos de Modalidades de Intervención: 1.- De intervención Reestructurante: Se aplica a sectores que requieren generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren varias intervenciones y acciones sectoriales. Se advierte en esta ultima frase que para poder generar las condiciones descritas, las cuales se constituyen en parámetros urbanísticos ideales, deben además incorporarse proyectos complementarios que produzcan efectos de reactivación, congregación, intercambio y participación del territorio propio de cada UPZ y particularmente de los habitantes de estas, con el fin de consolidar estructuras urbanas análogas con las Centralidades y áreas de concentración de actividades terciarias. Lo anterior engrana perfectamente con los conceptos de conformación y localización de nodos para Equipamientos Sociales, definidos en los Planes Maestros de Equipamiento. 2.- De intervención complementaria: Se aplica a sectores que requieren completar y/o corregir las deficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados que apuntan a construir y cualificar el espacio publico, las dotaciones y las infraestructuras locales. Esta intervención se orienta a la inversión con intervención física de aquellas áreas públicas. DEFINICIÓN DE SECTORES EN LAS FICHAS NORMATIVAS En el proceso de reglamentación de las 26 UPZ de Mejoramiento Integral y particularmente en el de establecer las intervenciones respectivas y reglamentar urbanísticamente las situaciones existentes, se adoptaron en las fichas normativas unos 5
  11. 11. sectores con modalidad Reestructurante, tratando de consolidar áreas homogéneas en aspectos comunes como: morfología de la zona, relación con sistemas y operaciones estructurantes, usos predominantes, condiciones topográficas y grado de consolidación. 1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES Dentro del capítulo de “Desarrollo y Gestión del Modelo” y particularmente en el título de “Intervención Sobre el Territorio Urbano”, se desarrolla el concepto del Planeamiento Zonal a partir de la tipificación de las Unidades de Planeamiento Zonal basado en el análisis de un conjunto de variables físicas y socioeconómicas permitió caracterizar las UPZ dentro del perímetro urbano y proponer una tipificación para orientar la planeación y la gestión urbana, resultando 8 tipos:  Unidades tipo 1 - Residencial de Urbanización Incompleta: Sectores periféricos no consolidados, con uso residencial predominante, de estratos 1 y 2, que presentan deficiencias en infraestructura, accesibilidad, equipamientos y Espacio Publico. Hoy en día llamadas: UPZ de Mejoramiento Integral  Unidades tipo 2 – Residencial Consolidado  Unidades tipo 3 – Residencial Cualificado  Unidades tipo 4 – Desarrollo  Unidades tipo 5 – Con Centralidad Urbana  Unidades tipo 6 – Comerciales  Unidades tipo 7 – Predominantemente Industrial  Unidades tipo 8 – Predominantemente Dotacional 6
  12. 12. UPZ DEL TIPO 1, O DE MEJORAMIENTO INTEGRAL (Ver Plano No. 1) 2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO Con el fin de verificar los planteamientos generales descritos anteriormente, surgió el proyecto denominado: “ANÁLISIS COMPARATIVO, EVALUACIÓN URBANA Y PROPUESTAS PARA CUATRO ZONAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE” Este proyecto tiene el objetivo especifico de establecer los costos y beneficios económicos y sociales en la implementación (a nivel de factibilidad) de un proyecto institucional 7
  13. 13. “Nodo de Equipamientos” y/o vivienda en alta densidad, con el fin de desarrollar en un territorio especifico (áreas reestructurantes) los criterios por los cuales el POT generó este tipo de intervención y la determinante urbanística de localización para nodos y organización de redes nodales que estructuran los Planes Maestros de Equipamientos. Los productos acordados que se deben generar en el desarrollo del proyecto son: Producto 1: • Revisión en Terreno y sistematización de las condiciones actuales: usos, edificabilidad e infraestructura, confrontándolo con la información del año 2004, base para la reglamentación de las UPZ de Mejoramiento Integral. Producto 2: • Estudio y análisis de los Planes Maestros (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de Espacio Público). • Análisis comparativo entre las zonas con modalidad reestructurante escogida, para el desarrollo de Nodos dotacionales y/o vivienda, frente a una zona con condiciones 100% favorables. • Recomendaciones sobre la implementación de instrumentos de planeamiento y gestión. CRONOGRAMA DE TRABAJO 8
  14. 14. 3. LECTURA Y ANÁLISIS DE DOCUMENTOS Con el fin de poder argumentar y sustentar los análisis y las propuestas que se adelantaran en este proyecto, este documento presenta en su Anexo No. 2 una síntesis de los siguientes documentos estudiados:  Plan Maestro de Equipamientos Educativos  Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social  Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos  Plan Maestro de Equipamientos Culturales  Plan Maestro de Espacio Publico  Plan de Ordenamiento Zonal de Usme  Criterios de Selección de Proyectos en Metrovivienda  Fiducia Mercantil 4. ESCOGENCIA Y CARACTERIZACIÓN DE LAS CUATRO UPZ QUE SERÁN INTERVENIDAS 4.1 ESCOGENCIA Esta actividad fue adelantada por la SDP, con base en los siguientes criterios:  UPZ de Mejoramiento Integral  Heterogeneidad de las zonas donde se localiza la UPZ  Que contaran con información de campo de 2007  Localizadas en diferentes puntos de la ciudad  Población de estratos 1 y 2 La información de campo mencionada se refiere a una actividad que se encuentra adelantando la SDP, en la cual se envía a un personal a terreno con el objetivo de obtener información directa relacionada con la evolución urbanística que han tenido las 26 UPZ de mejoramiento integral, para el efecto se establece predio a predio la edificabilidad, los usos 9
  15. 15. y la infraestructura de servicios públicos y de equipamiento con que cuenta cada unidad zonal, uno de los objetivos principales es poder determinar el grado de consolidación y las necesidades para futuros procesos de Mejoramiento Integral y de Regularización. Por lo tanto las UPZ escogidas para desarrollar el objeto principal de este proyecto son:  UPZ No. 28 El Rincón, Localidad de Suba  UPZ No. 81 Gran Britalia, Localidad de Kennedy  UPZ No. 66 San Francisco, Localidad de Ciudad Bolívar  UPZ No. 59 Alfonso López, Localidad de Usme (Ver Plano No. 2) 4.2 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA (Ver Plano No. 3) 4.2.1 DATOS GENERALES 1. Ubicación geográfica Se localiza al norte de la ciudad en la localidad de suba 2. Linderos:  Norte: Av. Transv. De Suba y UPZ No. 27 – Suba.  Sur: Humedal de Juan Amarillo y UPZ Nos. 29 – Minuto de Dios y 25 – La Floresta.  Oriente: UPZ Nos. 24 – Niza y 25 – La Floresta.  Occidente: Av. Long. de Occidente y UPZ No. 71 – Tibabuyes. 3. Área: 7.083.622,11 M2 4. Población: 268.090 Hab. (Proy. a 2007) 10
  16. 16. 5. Referentes Urbanos:  Cerro Sur de Suba  Av. Longitudinal de Occidente  Humedal de Juan Amarillo 4.2.2 VOCACIÓN 1. Correlación Urbanística: Hace parte del área de influencia de la “Operación Estratégica Centralidad Suba” 2. Directrices generales para su desarrollo:  Adecuada para la localización de equipamientos de escala urbana.  Mejoramiento del espacio público y de las condiciones de accesibilidad y movilidad del sector.  Estimular en su territorio la localización de servicios y actividades complementarias a la vivienda.  Fortalecer el eje local de integración comercial a lo largo de la Carrera 91, futura Av. El Rincón. 11
  17. 17. 4.2.3 FOTOS (Ver Plano No. 4) A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y de la zona escogida en el área reestructurante, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo el registro fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización: Alameda Juan Amarillo Parque Local Colegio Lleras Hospital Vecinal de Suba 12
  18. 18. Colegio Parroquial Reestructurante 4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY (Ver Plano No. 5) 4.3.1 DATOS GENERALES 1. Ubicación geográfica Se localiza al sur-occidente de Bogotá en la Localidad de Kennedy 2. Linderos:  Norte: Av. C. de Villavicencio y UPZ No. 80 – Corabastos.  Sur: Río Tunjuelíto.  Oriente: Av. Agoberto Mejía y UPZ Nos. 47– Kennedy Central y 48 – Timiza.  Occidente: Av. C. de Cali y UPZ Nos. 83 – Las Margaritas y 84 - Bosa. 3. Área: 1.794.100 M2 4. Población: 68.627 Hab. (Proy. a 2007). 13
  19. 19. 5. Referentes Urbanos:  Portal de las Américas (Transmilenio)  Río Tunjuelíto.  Av. Agoberto Mejía, eje de conexión entre Corabastos y Bosa, se destaca por el Comercio 4.3.2 VOCACIÓN 1. Correlación Urbanística: Esta UPZ se encuentra influenciada por tres (3) Operaciones Estratégicas: A. Centralidad Corabastos. B. Río Tunjuelo – Centralidad Danubio. C. Eje de integración sur – centralidad Delicias – Ensueño. 2. Directrices generales para su desarrollo:  Diversificación y aumento de la oferta de productos y servicios actuales.  Mitigación de amenaza y recuperación ambiental del río Tunjuelo, como corredor ecológico y articulador del sur.  Integración de los equipamientos de escala urbana. 4.3.3 FOTOS (Ver Plano No. 6) A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y del área reestructurante escogida, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo el registro fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización: 14
  20. 20. CED Jaime Garzón CED Britalia IED Britalia Parque Local Parque de Bolsillo UPA No. 91 Class 15
  21. 21. 4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR (Ver Plano No. 7) 4.3.1 DATOS GENERALES 1. Ubicación geográfica Se localiza al sur-occidente de la ciudad en el pie de monte de la localidad de Ciudad Bolívar 2. Linderos:  Norte: Av. C. de Villavicencio y UPZ No. 65 – Arborizadora.  Sur: UPZ No. 67 - Lucero.  Oriente: Av. Boyacá y UPZ Nos. 62– Tunjuelíto y 67 – Lucero.  Occidente: Quebrada Trompetica y UPZ No. 70 – Jerusalén. 3. Área: 1.779.938,41 M2 4. Población: 73.967 Hab. (Proy. a 2007). 5. Referentes Urbanos:  Quebrada Limas (Eje central UPZ)  Av. Ciudad de Villavicencio.  Av. Boyacá.  Quebrada Trompetica 16
  22. 22. 4.3.2 VOCACIÓN 1. Correlación Urbanística: Esta UPZ se encuentra influenciada por dos (2) Operaciones Estratégicas: A. Río Tunjuelíto – Centralidad Danubio. B. Eje de integración sur – Centralidad Delicias - Ensueño. 2. Directrices generales para su desarrollo:  Implementar el programa de mitigación de amenaza y recuperación ambiental del Río Tunjuelo, como corredor ecológico y articulador del sur, integrando la dotación de equipamientos de escala urbana.  Adecuar la zona de minería.  Promover la localización de actividades económicas y de servicios para suplir la carencia de las nuevas áreas urbanas. 4.3.3 FOTOS (Ver Plano No. 8) A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y del área reestructurante escogida, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo el registro fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización: 17
  23. 23. IED Rodrigo Lara B. IED San Francisco IED San Francisco Parque Local Quebrada Trompetica Reestructurante 18
  24. 24. 4.4 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME (Ver Plano No. 9) 4.4.1 DATOS GENERALES 1. Ubicación geográfica Se localiza al sur-occidente de la ciudad en el pie de monte de la localidad de Usme 2. Linderos:  Norte: Quebrada Yomasa y UPZ No. 57 – Gran Yomasa.  Sur: Autopista al Llano y UPZ No. 67 – Ciudad Usme.  Oriente: Parque Ecológico Distrital Entre Nubes y UPZ No. 60– Parque Entre Nubes.  Occidente: Autopista al Llano y UPZ No. 58 – Comuneros. 3. Área: 2.335.400 M2 4. Población: 39.354 Hab. (Proy. a 2007). 5. Referentes Urbanos:  Parque Entre Nubes  Autopista al Llano.  Limite Sur perímetro urbano de la ciudad 4.4.2 VOCACIÓN 1. Correlación Urbanística: Hace parte del área de influencia de la “Operación Estratégica Nuevo Usme: Eje de integración Llanos – Nuevo Usme. 19
  25. 25. 2. Directrices generales para su desarrollo:  Programar el crecimiento de usos urbanos y consolidar el sistema de áreas protegidas y de las áreas rurales.  Desarrollar un área de servicios y de actividades productivas, ligadas al intercambio con el oriente del país a lo largo de la Autopista al Llano, equilibrada con nuevas áreas de vivienda.  Promover la estructuración de un centro internacional y regional en la óptica de integración Caracas, Bogotá, Quito. 4.4.3 FOTOS Ver Plano No. 10) A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y del área reestructurante escogida, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo el registro fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización: Reestructurante IED Estanislao 20
  26. 26. Parque Local CDC Alfonso López Reestructurante Autopista al Llano 5. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS En el proceso de escogencia de cada una de las áreas reestructurantes se adelantaron dos actividades especificas: una, análisis de planos urbanísticos y planos de Planes Maestros; dos, diseño de una metodología de determinantes urbanas que calificaran a cada zona y así poder escoger la mas favorable para adelantar el proyecto. 21
  27. 27. 5.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES MAESTROS Para este proceso se analizaron los siguientes planos: (Ver Anexo No. 4) ID PLANO 1 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007 2 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2004 3 CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007 4 CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2004 5 CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007 6 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO AÑO 2007 7 SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004 8 PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2 9 DESTINO ECONÓMICO 10 EQUIPAMIENTO POR ESCALAS 11 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN POT 12 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT 13 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ 14 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ 15 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD 16 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS 17 SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS PLAN MAESTRO DE SALUD 18 ESPACIO PUBLICO 19 SERVICIOS SOCIALES CULTURA Y BIENESTAR 20 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN 21 INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES Cada uno de estos planos otorgo la posibilidad de obtener la siguiente información y análisis: 1 y 2. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007: entrega información sobre la edificabilidad actual de cada UPZ, que comparada con la misma información del año 2004, momento en el cual se realizaron los estudios y os documentos técnicos de soporte para expedir la reglamentación de las UPZ de mejoramiento integral, refleja la evolución de las edificaciones las cuales cumplen en 22
  28. 28. su etapa de crecimiento y consolidación el paso de lotes vacíos a edificaciones de 1 o 2 pisos, posteriormente esta se modifica a edificaciones de 2 y 3 pisos y de manera menos frecuente las edificaciones consolidan su altura final en 4 y 5 pisos. 3 y 4. CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007: entrega información de la vocación de cada uno de los sectores que componen la UPZ, en cuanto a su tendencia en consolidación de usos, destacándose la localización de gran comercio zonal y vecinal en los primeros pisos de Corredores de Movilidad Local (CML) y de vías arterias, así mismo establece la gama de usos dotacionales o industriales. 5. CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007: permite establecer la cantidad de lotes susceptibles de edificarse y además entrega la posibilidad urbanística de analizar los llenos y vacíos, con el fin de establecer futuros predios con potencialidad de recurrir a un proyecto de conformidad con las orientaciones de la UPZ. 6. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO AÑO 2007: el levantamiento de este tipo de información permite establecer los sistemas constructivos y la posibilidad de orientar los procesos de reconocimiento a aquellas edificaciones cuyo cumplimiento con las normas sismorresistentes se cumplan o se puedan ajustar las edificaciones a estos requerimientos normativos. 7. SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004: el análisis de esta información nos permite establecer cuales de los predios que eran clasificados para adelantar procesos de desarrollo por urbanización teniendo como orientación la norma del Tratamiento de Desarrollo, han evolucionado a urbanizaciones formales o por el contrario se ha iniciado procesos de desarrollo clandestino el cual amerita la intervención de las entidades distritales competentes para frenarlos y legalizarlos o regularizarlos. 23
  29. 29. 8. PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2: la identificación de estos predios entrega la posibilidad de calcular las nuevas áreas que se desarrollaran a partir de la aplicación del Tratamiento de Desarrollo y entregaran a la UPZ nuevas áreas de cesión gratuita pública destinada a parques, zonas verdes y equipamiento comunal. 9. DESTINO ECONÓMICO: esta cobertura es el resultado del terreno o la formación en el sitio que hace la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital para identificar el usos o los usos con los cuales se esta desarrollando la actividad económica de un predio permitiendo así, corregir la base de datos e identificar una sola orientación económica o de equipamiento para un predio. 10. EQUIPAMIENTO POR ESCALAS: información obtenida de la cartografía perteneciente a los Planes Maestros y permite localizar el tipo de equipamiento de abastecimiento, educación, bienestar social y deportivo y recreativo existente con la identificación de su cobertura por escalas, además presenta la información de la proyección de localización de equipamientos de salud futuros. 11 y 12. USOS Y TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT: permite establecer las zonas homogéneas que para el POT podían desarrollarse con un mismo uso y tratamiento, permitiendo ajustar los polígonos establecidos por el POT a una escala de ciudad con los polígonos de tratamiento a escala de UPZ planteados o que se proyecten. 13 y 14. USOS Y TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ: define la homogeneidad de zonas en la UPZ, con la posibilidad de otorgarse un tratamiento y una consolidación de usos según la vocación de cada sector. 15, 16 y 17. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD: información proveniente del Plan Maestro de Equipamientos de Salud, el cual establece la localización de cada 24
  30. 30. uno de estos equipamientos según las escalas definidas, la conexión para conformar las Redes de Salud y la posible localización de futuros equipamientos. 18. ESPACIO PUBLICO: localiza los siguientes tipos de espacio publico existente y proyectado: cicloruta, plazas, parques, nodos ambientales y alamedas, con el fin de determinar las necesidades de este tipo de equipamientos y su conexión a partir del sistema de movilidad. 19. SERVICIOS SOCIALES CULTURA Y BIENESTAR: esta información es la consolidación de los Planes Maestros de Cultura y Bienestar Social y en el se ve reflejada la localización y el tipo de equipamiento existente, además se hace una proyección de los futuros nodos de equipamientos necesarios para la territorialidad que plantea cada plan maestro. 20. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN: información que tiene como fuente el Plan Maestro de Equipamientos Educativos y establece la localización de los diferentes tipos por escalas de este equipamiento, tratando de conformar zonas homogéneas que involucren establecimientos educativos públicos y privados y hace la propuesta de localización de un Área Nodal. 21. INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES: la fuete de este plano esta en el Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos, en el se localizan los actuales predios y áreas destinadas a actividades deportivas y recreativas (parques de diferentes escalas), estableciendo según su magnitud y la especialidad de las edificaciones el área de influencia deportiva. 5.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE A partir de las variables y determinantes urbanísticas establecidas en los Planes Maestros de Equipamiento (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de Espacio Público), se diseñaron unas determinantes propias y especiales para poder escoger 25
  31. 31. la mejor área con intervención Reestructurante de cada una de las UPZ escogidas, los criterios para el diseño de estas determinantes se basan en la cercanía o localización geográfica con respeto a equipamientos, centralidades, operaciones estratégicas o sistemas de movilidad, a continuación se presentan las variables utilizadas: ID DETERMINANTES 1 ÁREA SECTOR REESTRUCTURANTE 2 CERCANÍA A MALLA VIAL ARTERIAL 3 CERCANÍA A CORREDOR VIAL DE MOVILIDAD 4 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE EDUCACIÓN 5 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE SALUD 6 CERCANÍA CON ZONA VERDE O PARQUE 7 CERCANÍA CON ÁREA CON TRATAMIENTO DE DESARROLLO 8 CERCANÍA CON PREDIOS O ZONAS INDUSTRIALES 9 ÁREA DE ACTIVIDAD DEL SECTOR 10 EDIFICABILIDAD ACTUAL DEL SECTOR 11 USOS ACTUALES DEL SECTOR 12 CONEXIÓN Y CERCANÍA CON OPERACIONES ESTRATÉGICAS (CENTRALIDADES) 13 CERCANÍA CON SISTEMA INTEGRADO DE TRANSPORTE 14 % DE LOTES EN RANGO DE MAGNITUD Cada una de estas determinantes se valoró a partir de tres niveles de favorabilidad dependiendo de la cercanía o lejanía con los elementos urbanos estudiados, dando como resultado la siguiente tabla complementaria en el análisis: FAVORABILIDAD ALTA MEDIA BAJA Mayor a 30.000 M2 Entre 13.000 y 30.000 M2 Menor a 13.000 M2 Entre 100 y 250 Mts Menor a 100 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Mayor a 400 Mts Entre 200 y 400 Mts Menor a 200 Mts Residencial Residencial con actividad económica Comercio y servicios Mayor al 50% en 1 piso Mayor al 50% en 2 pisos Mayor al 50% en 3 y mas pisos Mayor al 75% solo residencial Mayor al 75% residencial + otro uso Mayor al 75% uso diferente al residencial Mayor a 1.000 Mts Entre 500 y 1.000 Mts Menor a 500 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Mayor al 50% en lotes mayores a Mayor al 50% en lotes mayores a 200 500 M2 M2 Mayor al 50% en lotes mayores a 100 M2 26
  32. 32. La unión de las determinantes con los grados de favorabilidad se calificaba, dando como resultado los puntajes que se describen a continuación: PUNTAJES Cada favorabilidad alta entrega 5 puntos Cada favorabilidad media entrega 3 puntos Cada favorabilidad baja entrega 1 punto A continuación vamos a describir la aplicación de la metodología enunciada en las cuatro UPZ escogidas: 5.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN LA ÚNICA ÁREA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA Y CARACTERIZACIÓN (Ver plano No. 11) 27
  33. 33. 5.3.1 CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN En la UPZ No. 28, sólo existe una zona con modalidad Reestructurante, por lo tanto, al interior de esta zona se escogió el área que cumpliera satisfactoriamente con las siguientes determinantes urbanísticas:  Cercanía a la malla Vial Arterial entre 100 y 250 Mts.  Cercanía a CML menor a 100 Mts.  Cercanía con Equipamiento Educativo menor a 200 Mts.  Cercanía con equipamiento de salud menor a 200 Mts.  Cercanía con zona verde o parque menor a 100 Mts.  Cercanía con áreas de Tratamiento de desarrollo menor a 100 Mts.  Cercanía con zonas industriales mayor a 400 Mts.  Vocación de la zona con uso Residencial.  Edificabilidad de los predios superior al 75% en 2 pisos.  Conexión con Operaciones Estratégicas o Centralidades superior a 1.000 Mts.  Cercanía con Sistema Integrado de Transporte inferior a 200 Mts. 5.3.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE 1. Área: 207.490 M2 2. No. de Manzanas: 52 3. No. de Lotes: 1.436 4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 430 5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 29,94% 6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 141, básicamente pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio 28
  34. 34. 7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 9,82% FOTO AÉREA 29
  35. 35. 5.4 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY (Ver plano No. 12) 5.4.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN Para este caso la UPZ contaba con 6 zonas con modalidad Reestructurante demarcadas en los planos pertenecientes a la reglamentación de la misma, a cada una de estas zonas se le hizo el análisis de la tabla de determinantes urbanísticas, entregando los siguientes resultados: 30
  36. 36. 31
  37. 37. 32
  38. 38. Luego de haber analizadas estas 6 zonas con Modalidad Reestructurante, la mejor calificada fue la denominada Z.4 5.4.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE 1. Área: 34.357 M2 2. No. de Manzanas: 8 3. No. de Lotes: 176 4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 62 5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 35,23% 6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 16, básicamente pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio 7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 9,09% 33
  39. 39. FOTO AÉREA 34
  40. 40. 5.5 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR (Ver plano No. 13) 5.5.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN Para este caso la UPZ contaba con 3 zonas con modalidad Reestructurante demarcadas en los planos pertenecientes a la reglamentación de la misma, a cada una de estas zonas se le hizo el análisis de la tabla de determinantes urbanísticas, entregando los siguientes resultados: 35
  41. 41. 36
  42. 42. Luego de haber analizadas estas 3 zonas con Modalidad Reestructurante, la mejor calificada fue la denominada Z.3 5.5.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE 1. Área: 94.493 M2 2. No. de Manzanas: 33 3. No. de Lotes: 500 4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 140 5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 28,0% 6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 14, básicamente pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio 7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 2,80% 37
  43. 43. FOTO AÉREA 38
  44. 44. 5.6 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME (Ver plano No. 14) 5.6.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN Para este caso la UPZ contaba con 4 zonas con modalidad Reestructurante demarcadas en los planos pertenecientes a la reglamentación de la misma, a cada una de estas zonas se le hizo el análisis de la tabla de determinantes urbanísticas, entregando los siguientes resultados: 39
  45. 45. 40
  46. 46. Luego de haber analizadas estas 4 zonas con Modalidad Reestructurante, la mejor calificada fue la denominada Z.3 5.6.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE 1. Área: 60.585,60 M2 2. No. de Manzanas: 20 3. No. de Lotes: 351 4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 77 5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 21,94% 6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 15, básicamente pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio 7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 4,27% 41
  47. 47. FOTO AÉREA 6. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL Y PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES EN CADA UNA DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS Para establecer el déficit de equipamientos, se analizaron las deficiencias establecidas en los Planes Maestros correspondientes, además se hizo una cuantificación del tipo y la magnitud de los equipamientos que existen en cada UPZ. Sabiendo el inventario y la deficiencia se aplicaron las formulas y las proporciones para calcular los nodos de equipamiento que cada una de las UPZ demanda y pueden solucionarse en la zona reestructurante escogida. Para el efecto vamos a describir por cada UPZ estudiada el requerimiento establecido en cada Plan Maestro o en la Reglamentación de la misma, para luego pasar a cuantificar cada uno de los equipamientos demandados y establecer la magnitud del nodo de equipamientos propuesto. 42
  48. 48. 6.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA 1. Población de la UPZ: 268.090 Hab. 2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 8.731 Alu. 3. Requerimiento del PMEE: 7,2 M2/Alu.  Área Predio para Equipamiento Educativo: 62.893,20 M2 4. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab.  Área Predio para Equipamientos de Bienestar Social: 13.404,40 M2 5. Requerimiento del PMEDR: 21,31 Has, de las cuales se solucionaran el 20%  Área Predio para Equipamiento Deportivo: 42.600 M2 6. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2 7. Tipo de equipamiento Posible (Suma: EDU+B.S.+DEP+CUL): 123.867,70 M2 8. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 6,00 M2/Hab.  Área Requerida para parques: 1.608.540 M2  Por remanente se solucionan: 5.902,30 M2 para parques y zonas verdes 43
  49. 49. ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS (Ver plano No. 15) 6.2 UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY 1. Población de la UPZ: 68.627 Hab. 2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 0 Alu. 3. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab. 44
  50. 50.  Área Predio para Equipamiento De Bienestar Social: 3.431,35 M2 4. Requerimiento del PMEDR: 2,85 Has.  Área Predio para Equipamiento Deportivo: 22.342,65 M2 5. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2 6. Tipo de equipamiento Posible (Suma: B.S.+DEP+CUL): 30.774 M2 7. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 2,25 M2/Hab.  Área Requerida para parques: 145.410,75M2  No existe remanente para solucionar este tipo de áreas ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS (Ver plano No. 16) 45
  51. 51. 6.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR 1. Población de la UPZ: 73.967 Hab. 2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 630 Alu. 3. Requerimiento del PMEE: 7,2 M2/Alu.  Área Predio para Equipamiento Educativo: 4.341,60 M2 4. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab.  Área Predio para Equipamiento de Bienestar Social: 3.698,35 M2 5. Requerimiento del PMEDR: 17,24 Has, de las cuales se solucionaran el 30%  Área Predio para Equipamiento Deportivo: 57.400 M2 6. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2 7. Tipo de equipamiento Posible (Suma: EDU+B.S.+DEP+CUL): 70.439,95 M2 8. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 3,36 M2/Hab.  Área Requerida para parques: 248.529,12 M2  Por remanente se solucionan: 4.191,05 M2 para parques y zonas verdes 46
  52. 52. ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS (Ver plano No. 17) 6.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME 1. Población de la UPZ: 39.354 Hab. 2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 1.986 Alu. 3. Requerimiento del PMEE: 7,2 M2/Alu.  Área Predio para Equipamiento Educativo: 14.299,20 M2 4. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab.  Área Predio para Equipamiento de Bienestar Social: 1.967,70 M2 5. Requerimiento del PMEDR: 2,59 Has. 47
  53. 53.  Área Predio para Equipamiento Deportivo: 25.900 M2 6. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2 7. Tipo de equipamiento Posible (Suma: EDU+B.S.+DEP+CUL): 47.166,90 M2 8. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 6,50 M2/Hab.  Área Requerida para parques: 255.801 M2  Por remanente se solucionan: 5.833,10 M2 para parques y zonas verdes ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS (Ver plano No. 18) 48
  54. 54. 7. INTEGRACIÓN DE ÁREAS DE INFLUENCIA A PARTIR DE LA IMPLEMENTACIÓN DEL PROYECTO En el análisis de cada uno de los Planes Maestros para Equipamientos estudiados (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de Espacio Público) se destacan dos denominadores comunes que a su vez se convierten en estructuradores urbanos, estos son: primero, la generación de Nodos de Equipamientos con el objetivo de crear espacios dotacionales integrados afines en su función social para compartir espacios y generar puntos de encuentro, congregación e identidad de los sectores; segundo, la generación de estos nodos no garantizan per se estos espacios de integración, requieren de usos propios de actividades terciarias (comercio y servios) de escala vecinal, zonal y en algunos casos urbana para potencializar estos puntos urbanos con carácter propio e integradores de las UPZ correspondientes. Se destacan a continuación algunos conceptos extractados de los Planes Maestros de Equipamiento relacionados con estos comunes denominadores urbanos que a continuación se sintetizan: 1. Plan Maestro de Equipamientos Educativos Impacto urbano y localización estratégica:  Carácter central o vocación de pequeño Centro Urbano de escala zonal o vecinal  Factor de Centralidad de tercer orden en áreas residenciales  Relación cercana a áreas estratégicas de la cuidad  Localización en áreas reestructurantes 49
  55. 55. 2. Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social Principios estructurales del Sistema Urbano Integral y Estratégico de Equipamientos de Bienestar Social.  Generación de NODOS urbanos como aquel lugar donde se produce una integración de equipamientos de carácter colectivo (educación, bienestar social, salud, cultura y culto).  Posibilidad de convertirse en centros de actividades de la comunidad, por sus características espaciales, de accesibilidad, de localización y relación estratégica respecto a los sistemas de movilidad urbana, espacio público y áreas de centralidad urbana.  Incorporación de actividades comerciales y de carácter productivo con el fin de orientar a estas áreas para que se conviertan en Centralidades de escala urbana de tercer nivel.  Generar Centralidades Sociales o lugares comunes a la comunidad que empiecen a constituirse en imagen y puntos de referencia, generadores de procesos urbanos en torno a ellos.  Los NODOS se convertirán en espacios de cohesión social en áreas periféricas. 3. Plan Maestro de Equipamientos Culturales  El PMEC se estructura a partir de dos escalas de NODOS, que cubren sectores de ciudad y una red NODAL que responde a la cobertura del total del área territorial Determinantes urbanísticas de localización:  En UPZ de Mejoramiento Integral, modalidad Reestructurante  En Centralidades de Integración Regional 50
  56. 56. Con el fin de aplicar estos convergentes urbanos de reactivación territorial y siguiendo el paradigma urbanístico que establece que cada vez que se realiza una gran inversión el territorio inmediato adquiere una nueva dimensión y genera el inicio de una transformación por efecto del impacto sobre los predios, conduciéndolos a transformaciones inmobiliarias destinadas a nuevos usos y densidades, convirtiéndose en áreas atractivas para producir nuevas edificaciones para actividades terciarias y para vivienda en densidad media o alta contrastando con el prototipo identificado en estas áreas reestructurantes en donde las edificaciones en su mayoría corresponde a viviendas de uno y dos pisos con estructuras ligeras y baja densidad. Para efectos de este estudio se generaron alrededor de las áreas reestructurantes intervenidas unas zonas de influencia directa, delimitadas por vías locales o arteriales, configurando de esta manera unas manzanas para una futura oferta inmobiliaria que se convertirá en la dinamizadora del área y en la propuesta para un cambio en el patrón de configuración para las UPZ de mejoramiento integral. Con este proyecto se pretende que exista una inversión publica y privada que oriente la manera como los sectores sociales especialmente el educativo, bienestar, cultura, recreación y deportes deben tomar líneas de trabajo conjunta invitando y motivando a los propietarios de viviendas y a los inversionistas y gestores de proyectos de vivienda de interés social a una alianza para que paulatinamente se vaya mejorando el nivel de vida, las estructuras y las convivencias sociales de las áreas periféricas. 51
  57. 57. 7.1 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA (Ver plano No. 19) CUADRO DE ÁREAS NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES REESTRUCTURANTE 164.813,00 ÁREA PRIVADA 143.316,00 1428 ÁREA LIBRE (POTREROS – VÍAS) 21.497,00 PARQUES - Z VERDES - SALÓN COMUNAL 124,00 4 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 734,00 9 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 78,00 1 Z. INFLUENCIA 189.594,00 ÁREA PRIVADA 164.865,00 1701 ÁREA LIBRE (POTREROS – VÍAS) 24.729,00 PARQUES - Z VERDES 1.666,00 3 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 1.406,00 12 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 0,00 0 52
  58. 58. 7.2 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY (Ver plano No. 20) CUADRO DE ÁREAS NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES REESTRUCTURANTE 34.514,00 ÁREA PRIVADA 21.667,00 172 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 5.161,00 PARQUES - Z VERDES 4.686,00 4 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 1.688,00 1 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 201,00 1 Z. INFLUENCIA 90.181,00 ÁREA PRIVADA 75.756,00 480 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 14.425,00 PARQUES - Z VERDES 2.141,00 3 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 15.113,00 2 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 2.743,00 4 53
  59. 59. 7.3 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR (Ver plano No. 21) CUADRO DE ÁREAS NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES REESTRUCTURANTE 94.569,00 ÁREA PRIVADA 52.991,00 500 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 38.924,00 PARQUES - Z VERDES 2.654,00 4 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 833,00 3 ESPACIO - LOTES AFECTADOS VÍAS 16,00 1 Z. INFLUENCIA 167.400,00 ÁREA PRIVADA 109.169,00 966 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 58.231,00 PARQUES - Z VERDES 3.901,00 5 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 2.021,00 21 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 952,00 5 54
  60. 60. 7.4 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME (Ver plano No. 22) CUADRO DE ÁREAS NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES REESTRUCTURANTE 60.700,00 ÁREA PRIVADA 43.197,00 374 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 9.328,00 PARQUES - Z VERDES 8.175,00 4 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 7.790,00 77 ESPACIO AUT. LLANO - LOTES AFECTADOS 2.203,00 25 Z. INFLUENCIA 68.238,00 ÁREA PRIVADA 51.179,00 458 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 17.059,00 PARQUES - Z VERDES 8.157,00 1 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 5.152,00 44 ESPACIO AUT. LLANO - LOTES AFECTADOS 1.121,00 1 55
  61. 61. 8. DEFINICIÓN DE UN ÁREA 100% FAVORABLE Dentro del proceso de evaluación para el desarrollo de un proyecto en las áreas reestructurantes escogidas se estableció dentro de la metodología la tesis que indica que una de las maneras para poder medir el costo económico del desarrollo del proyecto y proyectar los beneficios económicos, si existieran, y sociales seria con el desarrollo de un ejercicio teórico localizando cada uno de los proyectos presentados en las áreas reestructurantes escogidas, en un predio con condiciones 100% favorables. Lo anterior con el fin de poder comparar las dos situaciones, por un lado la situación real con todas las características y determinantes propias de cada área reestructurante escogida influenciada por la UPZ a la cual pertenece y por el otro, la situación teórica en un predio favorable cercano al área de intervención y con las condiciones urbanísticas topográficas y de infraestructura propias de un predio urbanizable con posibilidad de aplicársele el Tratamiento de Desarrollo. Con el fin de determinar que tipo de condiciones hacen que un predio sea 100% favorable se siguió la metodología establecida por Metrovivienda para la selección de los proyectos, y posteriormente se le incorporaron los criterios que se diseñaron para escoger el área reestructurante más favorable para el desarrollo del objeto de este proyecto. Subsiguientemente se desarrollaran estas dos metodologías. 8.1 CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA SELECCIÓN DE PROYECTOS EN METROVIVIENDA El objetivo principal de Metrovivienda es reemplazar la urbanización clandestina con un sustituto ordenado, eficiente y justo. Su presupuesto lo constituye la ecuación de un patrimonio inicial más unos rendimientos que se obtienen por la rotación. CARACTERÍSTICAS DE LOS PREDIOS En el desarrollo de la actividad propia de la entidad para escoger terrenos susceptibles de desarrollarse en urbanizaciones de vivienda de interés social o prioritaria, se encuentran las 56
  62. 62. premisas que se deben atender o analizar para determinar el o los predios más convenientes, por lo tanto a continuación se presentan las características o determinantes arquitectónicas que deben tener estos terrenos: 1. Predios susceptibles para el desarrollo de macroproyectos urbanos 2. Existencia de diseños técnicos para la construcción de infraestructura de servicios públicos principalmente acueducto y alcantarillado 3. Es importante para establecer una conveniencia 100% favorable que las redes de infraestructuras de servicios no estén construidas con el fin de que no se haya generado plusvalías por este concepto y las misma sean recuperadas posteriormente. 4. La cabida de los predios debe estar en el rango de 10 Has a 20 Has. con el fin de constituir un proyecto de Nodo de Equipamientos similar al requerido en las UPZ estudiadas. 5. Que los beneficios cualitativos de su localización contribuyan al cumplimiento de los objetivos, programas y proyectos del POT y de los Planes Maestros de Equipamiento. 6. Los predios no deben presentar riesgos muy costosos de mitigar ni deben corresponder a localizaciones estratégicas para proyectos medio-ambientales. 7. Predios cercanos a sectores deficitarios de equipamiento urbano. 8.2 EMULACIÓN CON LOS CRITERIOS TOMADOS PARA ESCOGER EL ÁREA REESTRUCTURANTE MAS FAVORABLE EN CADA UPZ Los siguientes fueron los criterios y las condiciones urbanas que se diseñaron para escoger el área reestructurante más conveniente para el proyecto, para esta situación donde se busca escoger un predio 100% favorable, se hicieron los ajuste para orientar la búsqueda de un terreno urbanizable con posibilidad de aplicarle el Tratamiento de Desarrollo, resultando la aplicación de los siguientes criterios: 57
  63. 63.  Cercanía a la malla Vial Arterial entre 100 y 250 Mts.  Cercanía con Equipamiento Educativo menor a 500 Mts.  Cercanía con equipamiento de salud menor a 1000 Mts.  Cercanía con zona verde o parque menor a 250 Mts.  Vocación de la zona con uso Residencial.  Conexión con Operaciones Estratégicas o Centralidades superior a 1.000 Mts.  Cercanía con Sistema Integrado de Transporte inferior a 200 Mts. Aplicando esto en el territorio del área urbana de Bogotá y particularmente tratando de buscar un área o un predio que cumpliera con los criterios y determinantes explicadas anteriormente se escogieron cuatro áreas cercanas a las cuatro UPZ que hacen parte de este estudio, así: (Ver plano No. 23) 58
  64. 64. 1. área 100% favorable para la UPZ No. 28 El Rincón, Localidad de Suba 2. área 100% favorable para la UPZ No. 81 Gran Britalia, Localidad de Kennedy 3. área 100% favorable para la UPZ No. 66 San Francisco, Localidad de Ciudad Bolívar 4. área 100% favorable para la UPZ No. 59 San Francisco, Localidad de Usme 9. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA La estructura de costos tiene como base la definición de tres variables que influyen en la valoración y la magnitud del proyecto a desarrollar en cada una de las zonas reestructurantes escogidas y por supuesto en los datos generales de la UPZ beneficiada. Estas variables corresponden a: 1. VARIABLE COSTOS: Definición de costos por M2 de cada uno de los siguientes ÍTEMS que influyen en el valor de un proyecto: ÍTEM 1. Valor Predio ocupado con una edificación 2. Valor de la edificación 3. Valor de la demolición de cada edificación 4. Construcción de Equipamiento Educativo 5. Construcción de Equipamiento de Bienestar Social 6. Construcción de Equipamiento Cultural 7. Construcción de Equipamiento Deportivo 8. Construcción de Parques y Equipamiento Recreativo 9. Construcción de vías locales 10. Construcción de redes de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica 11. Construcción de Vivienda de Interés Social de 75 smlmv 2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: Establecer la magnitud de la construcción por M2 de cada uno de los equipamientos que constituyen el nodo, utilizando las siguientes proporciones: 59
  65. 65. EQUIPAMIENTO PROPORCIÓN 1. Equipamiento Educativo 5,7 M2/Alu. (Según Norma NTC 4595) 2. Equipamiento de Bienestar Social I.O. = 0,7 x 2 PISOS 3. Equipamiento Deportivo 60% del área en Edificaciones y vías internas 4. Equipamiento Cultural I.O. = 0,7 x 2 PISOS Sumar a la oferta proyectada para parques el 40% del requerimiento para Equipamiento 5. Equipamiento para parques y recreativo Deportivo y Recreativo 3. VARIABLE ÁREAS: Establecer las áreas a intervenir de conformidad con los datos correspondientes a áreas publicas y privadas del área reestructurante y de su área de influencia urbanística, para de esta manera determinar que cantidad de áreas se debe comprar a los particulares y cuales serian aportadas por el distrito clasificadas como espacio público. Una vez definidas estas variables, se procedió a diseñar la estructura de costos del nodo de equipamientos localizado en la zona reestructurante a intervenir y la estructura de costos del área de influencia urbanística inmediata que será desarrollada con vivienda en alta densidad y un comercio local en el primer piso de las edificaciones, veamos el diseño de cada una de las tablas de costos: COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS VALOR VALOR ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. TOTAL 1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) 2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 2.1. DE 1 PISO 2.2. DE 2 PISOS 2.3. DE 3 PISOS 2.4. DE 4 PISOS 2.5. DE 5 PISOS 3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES 4. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL 4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE 4.2. REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGÍA 5. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS 5.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO 5.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 60
  66. 66. 5.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS 5.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL 5.5. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y PARQUES 6. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS) 7. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS 8. COSTO POR M2 DE ÁREA REESTRUCTURANTE INTERVENIDA COSTOS ÁREA DE INFLUENCIA PARA VIS EN MEDIA DENSIDAD VALOR ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. VALOR TOTAL 1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) 2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 2.1. DE 1 PISO 2.2. DE 2 PISOS 2.3. DE 3 PISOS 2.4. DE 4 PISOS 2.5. DE 5 PISOS 3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES 4. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL 4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGÍA 5. CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. 75 SMLMV 6. CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO 7. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS) 8. COSTO TOTAL V.I.S Y COMERCIO LOCAL REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (15 SMLMV 9. POR UND.) 10. TOTAL COSTOS 11. COSTO POR M2 DE ÁREA DE INFLUENCIA SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 50 M2 12. PROMEDIO UND DENSIDAD POR HECTÁREA NETA 13. URBANIZABLE VIV/Ha 13. VALOR DE VENTA (75 SMLMV DEL AÑO 2008) $ 14. VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. $ 15. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL $ 16. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL $ 17. VALOR TOTAL VENTAS ÁREA DE INFLUENCIA $ 18. UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA $ Posteriormente y cumpliendo con uno de los objetivos de este proyecto se diseño la estructura de costos para un predio con las condiciones 100% favorables, entendidas como tal, bajo el marco de los criterios anotados en el capítulo respectivo de este documento, en 61
  67. 67. donde se desarrollaría un nodo dotacional con el mismo programa arquitectónico y magnitud del que se desarrollaría en cada una de las zonas reestructurantes escogidas para ser intervenidas, teniendo como resultado la siguiente tabla de costos: COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE VALOR VALOR ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND UNT. TOTAL 1. COMPRA ÁREA PRIVADA 2. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL 2.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA PRIVADA REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 2.2. ENERGÍA 3. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS 3.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO 3.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 3.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS 3.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y 3.5. PARQUES 4. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS) 5. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS 6. COSTO POR M2 DE ÁREA 100% FAVORABLE A continuación se presentaran cada una de las variables y las tablas de estructura de costos que se desarrollo para cada uno de os proyectos en las UPZ escogidas en este proyecto. 9.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA 1. VARIABLE COSTOS: ID ÍTEM VALOR UND. 1 PREDIO 250.000,00 M2 2 EDIFICACIÓN 500.000,00 M2 3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2 4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2 9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2 10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2 62
  68. 68. 11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2 2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: 3. VARIABLE ÁREAS: 63
  69. 69. 4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE EQUIPAMIENTOS: 64
  70. 70. 5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD: 6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE EQUIPAMIENTOS: 65
  71. 71. 9.2 UPZ No. 81 EL GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY 1. VARIABLE COSTOS: ID ÍTEM VALOR UND. 1 PREDIO 250.000,00 M2 2 EDIFICACIÓN 500.000,00 M2 3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2 4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2 9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2 10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2 11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2 2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: 66
  72. 72. 3. VARIABLE ÁREAS: 67
  73. 73. 4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE EQUIPAMIENTOS: 68
  74. 74. 5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD: 6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE EQUIPAMIENTOS: 69
  75. 75. 9.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR 1. VARIABLE COSTOS: ID ÍTEM VALOR UND. 1 PREDIO 127.000,00 M2 2 EDIFICACIÓN 350.000,00 M2 3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2 4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2 9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2 10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2 11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2 2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: 70
  76. 76. 3. VARIABLE ÁREAS: 71
  77. 77. 4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE EQUIPAMIENTOS: 72
  78. 78. 5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD: 6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE EQUIPAMIENTOS: 73
  79. 79. 9.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME 1. VARIABLE COSTOS: ID ÍTEM VALOR UND. 1 PREDIO 160.000,00 M2 2 EDIFICACIÓN 350.000,00 M2 3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2 4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2 9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2 10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2 11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2 2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: 74
  80. 80. 3. VARIABLE ÁREAS: 75
  81. 81. 4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE EQUIPAMIENTOS: 5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD: 76
  82. 82. 6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE EQUIPAMIENTOS: 10. ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO URBANO E INMOBILIARIO Los proyectos urbanos definidos en los capítulos anteriores en las áreas reestructurantes escogidas para este ejercicio tienen que tener la posibilidad y la fortaleza de poder transformar, reactivar y generar procesos de cambio en las UPZ a las cuales pertenecer y las que se encuentran en su zona de influencia urbana, para que esto pueda volverse una realidad urbana e inmobiliaria debe existir una estructuración del proyecto que logre concretar e impactar positivamente estas zonas marginales y de periferia, desintegradas de las estructuras urbanas. Esta estructuración del proyecto esta cimentada en tres instrumentos fundamentales, que son: 1. Instrumentos de Planeamiento 2. Instrumentos de Gestión 3. Instrumentos de Financiación Para la aplicación correcta de estos instrumentos y la forma como deben ser identificados, escogidos e implementados al final de este capitulo se describirá una metodología para la estructuración efectiva del proyecto. 77
  83. 83. 10.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN El planeamiento y la gestión hacen parte de los instrumentos que existen para la aplicación de políticas urbanas de ordenamiento, el primero constituye el desarrollo y la apropiación del espacio y hacia el espacio de todas las teorías de ordenamiento que el planificador quiere plasmar en una realidad de dinámica urbana que encausa todas las tendencias y vocaciones que a partir de las fuerzas sociales y económicas hacen que la ciudad se transforme “ordenadamente” o por lo menos bajo la técnica del urbanismo y la lógica de los sectores que influyen en su desarrollo; el segundo, corresponde a todas aquellas acciones que debe cumplir el planificador o el “gestionador” para poder agrupar a los diferentes actores que harán parte de la actuación urbanística para el desarrollo planificado de un predio, terreno, área o territorio de ciudad, el objetivo principal de este instrumento es poder lograr la concreción de un proyecto urbano dirigiendo y ordenando el rol que deben cumplir estos actores, como son el propietario, la comunidad afectada o interesada, el urbanizador, el constructor y la administración distrital. La gestión Urbana también tiene un componente de diseño de todos los procedimientos y las acciones encaminadas a estudiar, evaluar y planear todas las circunstancias y determinantes que inducen a la de toma de decisiones en asuntos urbanos, llámense políticas, programas o proyectos en donde este involucrado el crecimiento o transformación de la ciudad o parte de ella. Para que estos instrumentos se concreten y se transformen en una realidad urbana palpable y “vivible”, se deben sintetizar en acciones urbanísticas, las cuales, de conformidad con el artículo 8 de la Ley 388 de 1997, corresponde a aquellas funciones de ordenamiento del territorio distrital ejercidas por la Administración, en este caso en cabeza de la SDP, entre las que se destacan las siguientes: 1. Clasificar el territorio en suelo urbano, rural y de expansión urbana. 2. Localizar y señalar las características de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios, la disposición y tratamiento de los residuos 78
  84. 84. sólidos, tóxicos y peligrosos y los equipamientos de servicios de interés público y social, tales como centros docentes y hospitalarios, aeropuertos y lugares análogos. 3. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las edificaciones y demás normas urbanísticas. 4. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción adecuada a las necesidades colectivas. 5. Determinar las zonas no urbanizables que presenten riesgos para la localización de asentamientos humanos, por amenazas naturales, o que de otra forma presten condiciones insalubres para la vivienda. 6. Determinar las características y dimensiones de las unidades de actuación urbanística. 7. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social. 8. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria. 9. Dirigir y realizar la ejecución de obras de infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos públicos, directamente por la entidad pública o por entidades mixtas o privadas, de conformidad con las leyes. 10. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad pública o interés social. 11. Localizar las áreas críticas de recuperación y control para la prevención de desastres, así como las áreas con fines de conservación y recuperación paisajística. 12. Identificar y caracterizar los ecosistemas de importancia ambiental de común acuerdo con la autoridad ambiental para su protección y manejo adecuados. 13. Determinar y reservar terrenos para la expansión de las infraestructuras urbanas. Replicando lo ya mencionado, para que cada una de las actuaciones urbanísticas definidas en la Ley 388 de 1997, tengan operatividad, sean funcionales y consecuentes con la gestión urbana y con las acciones establecidas en el POT, se requiere de la aplicación de esos dos instrumentos descritos: primero, el instrumentos de Planeamiento y segundo, el 79
  85. 85. instrumento de gestión existentes en la legislación y en la actividad inmobiliaria, los cuales repercuten en el desarrollo y en la formación de ciudad. Estos instrumentos están basados fundamentalmente en los principios constitucionales relacionados con la función social y ecológica de la propiedad, de la prevalecía del interés general sobre el particular y con los principios legales de la función publica del urbanismo y la distribución equitativa de las cargas y los beneficios. A continuación, inicialmente se describirán las actuaciones urbanas que están establecidas en la Ley 388 de 1997, para luego hacer una descripción de los instrumentos de planeamiento y gestión establecidos en el POT y en las leyes de Reforma Urbana: 1.- Actuaciones Urbanísticas La actuación urbanística es toda actividad encaminada a modificar o generar inmuebles que son susceptibles de incorporar en el mercado inmobiliario, básicamente y de conformidad con el Art. 36 de la Ley 388 de 1997, son actuaciones urbanísticas la parcelación, urbanización y edificación de inmuebles donde cada una de ellas implica adelantar procedimientos de gestión y formas de ejecución que están reguladas en el POT. 2.- Instrumentos de planeamiento De conformidad con el Art. 43 del Decreto Distrital 190 de 2004, los instrumentos de planeamiento son procesos técnicos que mediante actos expedidos por las autoridades competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar y complementar el POT. Estos instrumentos se definen y jerarquizan en la siguiente tabla: Tabla Instrumentos de Planeamiento NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las 1er Planes Maestros necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo Nivel con las previsiones de crecimiento poblacional y de localización de la actividad económica, para programar los 80
  86. 86. NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo. Planes Maestros Prioritarios: Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado, Equipamientos y de Espacio Público. Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y equipamientos Planes Zonales colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales. Planes de Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores, Ordenamiento pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas Zonal urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar. Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la Unidades de ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ, Planeamiento determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura Zonal urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política ambiental. Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del 2o Nivel suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas, Planes Parciales económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes. Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se Planes de combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los Reordenamiento propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al uso público. Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo Legalización y manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004, regularización así: “Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de 81

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