Analisa Kelayakan Investasi

1. ANALISA INVESTASI
Simon Patabang, ST., MT.
Universitas Atma Jaya Makassar

2. 1. Average Rate of Return (ARR)
• Metode ARR digunakan untuk mengukur tingkat
keuntungan rata-rata (average rate of return) dari
suatu investasi.
• ARR adalah perbandingan antara Penghasilan rata-
rata setelah potong pajak dengan rata-rata Investasi.

3. Kriteria Pengambilan Keputusan
• Jika Alternatif Hanya Satu :
1. ARR > MARR : Investasi Layak.
2. ARR < MARR : Investasi Tidak Layak
• Jika Alternatif Lebih dari Satu :
1. Semua alternatif memiliki ARR < MARR : Tidak
Layak
2. Semua alternatif memiliki ARR > MARR : Layak
Pilih alternatif yang memiliki ARR terbesar, bila
harus memilih salah satunya.

4. ARR dapat dihitung dengan rumus :
dimana :
NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)
Io = Initial Outlay (jumlah Invs. pada Awal periode)
100%
o
NI
ARR x
I


5. Contoh :
Sebuah proyek membutuhkkan investasi sebesar $ 40.000
dengan umur penggunaan 5 tahun tanpa nilai sisa,
keuntungan netto setelah pajak dari proyek tersebut adalah
:
Tahun EAT (Earning After Tax)
1 8.000
2 7.000
3 6.000
4 5.000
5 4.000
Bila tingkat bunga MARR yang berlaku adalah 10%,
hitunglah ARR berdasarkan Initial Invesment

6. Penyelesaian :
Diketahui :
Investasi awal, Io = $40.000
MARR = 10%
Umur = 5 tahun
ARR berdasarkan Initial Invesment
NI = 8000 + 7000 + 6000 + 5000 + 4000
NI = 30.000
30.000
100%
40.000
75%
ARR x
ARR



7. Keputusan :
MARR = 10% dan ARR = 75%
ARR>MARR, maka Investasi layak.

8. 2. Benefit Cost Ratio Analysis (B/C Ratio)
• Analisa benefit cost rasio merupakan analisa untuk
mengetahui nilai manfaat atau keuntungan dari sebuah
proyek yang akan dijalankan.
• Caranya adalah dengan membandingkan antara nilai
laba/benefit dengan nilai investasi/ modal.
• Jika Analisis PW (Nilai Sekarang, P) :
PW of Benefit – PW of Cost ≥ 0
• Jika Analisis AW (Nilai Tahunan, A):
EUAB – EUAC ≥ 0

9. Contoh :
1. Untuk mengurangi biaya pemeliharaan sebuah
mesin produksi, maka kepala bagian produksi
mengusulkan untuk mengganti sebuah komponen
mesin. Komponen yang ada di pasaran adalah
komponen X dan komponen Y. Harga dan biaya
pemasangan masing-masing komponen $1.000 dan
umur manfaat sampai 5 tahun dan diakhir tahun
tidak mempunyai nilai sisa. Komponen X
menghemat $300 pertahunnya dan komponen Y
menghemat $400 di tahun pertama dan menurun
$50 di tahun berikutnya. Jika suku bunga 7%
komponen mana yang akan di beli perusahaan?

10. Penyelesaian :
• Komponen X :
Cost = $1000
Benefit A= $300, n=5 tahun, i= 7%
PW of cost = $1000
PW of Benefit = A(P/A,i%,n)
PW of Benefit = 300(P/A, 7%,5)
PW of Benefit = 300. (4,100) = $ 1230
B/C =
PW of Benefit
PW of Cost
= 1,23=
1230
1000

11. • Komponen Y:
Diketahui : Cost = $1000
Benefit : A1= $400, A2=$350, A3=$300, A4=$250, A5=$200

12. PW of cost = $1.000
PW of Benefit = P1 – P2
PW of Benefit = 400 (P/A,7%,5) – 50(P/G,7%,5)
PW of Benefit = 400(4,100)- 50(7,647)
PW of Benefit = 1640-382 =$1258

13. Keputusan :
• Kompnen X B/C = 1,23
• Kompnen Y B/C = 1,258
• B/C kedua komponen lebih besar dari 1 artinya
memenuhi syarat untuk dibeli. Namun B/C komponen Y
bebih besar dari pada B/C komponen X, artinya
penggunaan komponen Y akan memberikan benefit yang
lebih besar.
• Keputusan : pilih komponen Y
B/C =
PW of Benefit
PW of Cost
= 1,258=
1258
1000

14. 2. Perusahaan sedang mempertimbangkan pembelian
mesin produksi. Dengan asumsi i=10%, mana yang
akan dipilih? Data-data mesin (juta) sebagai berikut:
Mesin A Mesin B
Biaya Awal -200 -700
Uniform
Annual Benefit
95 120
Nilai Sisa 50 150
Umur Teknis 6 12

15. Penyelesaian :
Biaya Mesin A: P =200, A=95 F =50
EUAB = $95
EUAC = 200(A/P,10%,6) – 50(A/F,10%,6)
EUAC = 200(0,2296) – 50(0,1296)
EUAC = 46 – 6 = $40
Biaya Mesin B: P =700, A=120 F =150
EUAB = $120
EUAC = 700(A/P,10%,12) – 150(A/F,10%,12)
EUAC = 700(0,1468) – 50(0,0468)
EUAC = 103 – 7 = $96

16. Incremental benefit cost rasio kurang dari 1 yang
menunjukkan perbandingan yang memuaskan, tetapi
kita bisa membandingkan B/C rasionya masing-masing
mesin.
Pilih Mesin A
Incremental benefit cost rasio :
Mesin B- Mesin A:

17. 3. Untuk menanggulangi banjir yang sering melanda ibu
kota Jakarta maka pemerintah sedang mempertim
bangkan dua alternatif proyek, yaitu membangun Kanal
atau membangun Bendungan. Kerugian akibat Banjir
diperkirakan sebesar Rp. 10 Milyar per tahun dapat
dikurangi oleh kedua proyek. Data kedua proyek sbb:
Kanal Bendungan
Biaya
Pembangunan
Rp. 20 M Rp. 40 M
Biaya
Pemeliharaan
Rp. 1M per
tahun
Rp. 2 M per tahun
Biaya Peremajaan Rp 5 M per 5 thn Rp 10 M per 10 thn

18. Kedua proyek dioperasikan untuk selama-lamanya sehingga
Nilai akhir kedua proyek tidak ada. Proyek Kanal, masih terjadi
banjir kecil dibeberapa lokasi dengan kerugian sebesar 4M per
tahun. Sedangkan dengan Proyek Bendungan, banjir dapat
ditanggulangi sepenuhnya. Bila MARR= 10% per tahun,
sebaiknya pilih alternatif proyek yang mana?
Penyelesaian :
Benefit kedua proyek : Rp. 10M /thn
Kanal : P1 = 20M, A1/thn= 1M, P2=A2/5thn= 5M ,n =5, Cost
ketika Banjir A3= 4M/thn.
Bendungan : P1= 40 M, A1= 2M, P2=A2/10thn= 10M, n =10

19. Ekivalensi biaya nilai tahunan:
Kanal :
A = P1(A/P, 10%, ˜) + A1 + P2(A/P,10%,5)
= 20 M x 0,1 + 1 M + 5 M x 0,263797
= 2M + 1M + 1,318985 M
= 4.318.985 = 4.318.985.000
Bendungan :
A = P1(A/P, 10%, ˜) + A + P2(A/P,10%,10)
= 40 M x 0,1 + 2 M + 10 M x 0,162745
= 4M + 2M + 1,627,45 M
= 7,627.45 M= 7.627.450.000

20. Ratio B/C Kanal :
B/ C = (10 M-4M)/ 4.318.985.000 = 1,3892
Ratio B/C Bendungan :
B/ C = 10 M/ 7.627.450.000 = 2,315
• Kedua alternatif memiliki nilai rasio BC yang
positif, yang berarti kedua proyek tersebut sama
sama layak ekonomis.
• Karena Ratio BC Bendungan > Ratio BC Kanal
maka pilih proyek Bendungan karena lebih
ekonomis daripada proyek Kanal.

21. 3. Analisis Payback Period
• Analisa Peyback Period digunakan untuk menganalisa
berapa lama (tahun, bulan) suatu investasi akan
kembali modal.
• Suatu investasi dinilai layak atau bisa diterima jika
investasi memiliki periode waktu pengembalian yang
lebih cepat dari yang dipersyaratkan.
• Bila tidak ada batasan waktu yang dipersyaratkan
maka kriterianya adalah meminimasi periode
pengembalian.

22. • Kriteria pengambilan keputusan :
Alternatif Tunggal (1)
1. PBP > Waktu Preferensi : Investasi Tidak Layak.
2. PBP < Waktu Preferensi : Investasi Layak
• Alternatif Jamak (>1)
1. Seluruh alternatif yang memiliki PBP > Waktu
Preferensi : Tidak Layak
2. Seluruh alternatif yang memiliki PBP < Waktu
Preferensi : Layak dan bila harus memilih salah
satu saja pilih alternatif yang memiliki PBP
tercepat

23. Cara Menghitung Payback Period :
1. Jika proceed setiap tahun dari suatu proyek adalah
sama selama umur proyek, maka PBP dapat dicari
dengan rumus sbb :

24. • Aliran kas operasional/tahun terdiri dari pendapatan
bersih setelah pajak (EAT= Earning After Tax) ditambah
depresiasi.
• Investasi awal terdiri dari modal awal dan modal kerja.
Besarnya depresiasi dihitung dengan rumus :

25. Contoh :
Sebuah proyek membutuhkkan investasi sebesar $ 40.000
dengan umur penggunaan 5 tahun tanpa nilai sisa,
keuntungan netto setelah pajak dari proyek tersebut adalah
Tahun EAT (Earning After Tax)
1 8.000
2 7.000
3 6.000
4 5.000
5 4.000
Bila tingkat bunga MARR yang berlaku adalah 10%,
hitunglah ARR berdasarkan Initial Invesment

26. Penyelesaian :
Io = $40.000, Umur = 5 tahun, Nilai Sisa = 0
Depresiasi = (Io – Nilai Sisa ) / Umur Proyek
Depresiasi = (40.000 - 0)/5 = $8.000/ tahun
Tahun EAT Depresiasi Proceed
1 8000 8000 16.000
2 7000 8000 15.000
3 6000 8000 14.000
4 5000 8000 13.000
5 4000 8000 12.000
Nilai Rata Cash flow/tahun $14.000
Proceed/Tahun = penghasilan per tahun :

27. Total Investasi : $40.000
Cash flow untuk 2 (Tahun 1 dan 2)
= $16.000 + $15.000 = $31.000
PBP = 2 tahun + [(40.000 – 31.000). 12 bulan ]/14.000
PBP = 2 tahun, 8 bulan.
Oleh karena Payback period 2 tahun 8 bulan lebih
pendek dari umur ekonomis proyek 5 tahun, maka
proyek tersebut layak dan dapat diterima karena
menguntungkan.

28. 4. Profitability Index (PI)
• Menunjukkan kemampuan investasi untuk
menghasilkan keuntungan (profit).
• Pada prinsipnya PI adalah membandingkan antara
Present Value dari penerimaan-penerimaan kas
bersih (Present Value Benefit) dengan Present Value
Investasi.

29. Kriteria Pengambilan Keputusan
• Jika Alternatif hanya Satu
1. Jika PI ≥ 1 maka Proyek tersebut diterima
2. Jika PI < 1 maka Proyek ditolak.
• Jika Alternatif Lebih dari Satu
1. Semua alternatif yang memiliki PI < 1 : Tidak
Layak
2. Semua alternatif yang memiliki PI > 1 : Layak.
Pilih alternatif yang memiliki PI yang terbesar,
bila harus memilih salah satu saja.

30. Rumus PI adalah :

31. Contoh :
Dengan menggunakan contoh yang sama pada kasus
PBP, hitunglah PI.
Tahun EAT Depresiasi Proceed
1 8000 8000 16.000
2 7000 8000 15.000
3 6000 8000 14.000
4 5000 8000 13.000
5 4000 8000 12.000
PV Benefit = P1 + P2 + P3 + P 4 + P 5
PV Benefit = 16 (P/A,10,1) + 15(P/A,10,2) + 14(P/A,10,3)
+ 13(P/A,10,4) + 12 (P/A,10,5)

32. PV Benefit = 16 (0.909) + 15(0.826) + 14(0.751) +
13(0.683) + 12 (0.621)
PV Benefit = 14.544 + 12.390 + 10.514 + 8.879 + 7.452
PV Benefit = $53.779
PI = PV Benefit /PV Investasi
PI = 53.779/ 40.000 = 1,34
Keputusan : PI >1 maka Investasi diterima.

33. Sekian