Foro Renovación Urbana

2. CONDICIONES DE PARTIDA PREVISTAS EN EL MACROPROYECTO
El sector de la Zona Mixta tiene 11.37 Has útiles, distribuidas en 44 manzanas y 802 predios
SECTOR A SECTOR B SECTOR C SECTOR D SECTOR
PARQUE
# Manzanas 10 5 18 7 4
# Predios 104 65 382 114 137
Área 2.27 Has. 1.46 Has. 5.21 1 Ha. 1.43 Has.

3. CONDICIONES DE PARTIDA PREVISTAS EN EL MACROPROYECTO
• Sector Avanzada reubica población (No hay gentrificación)
• Zona Mixta realmente reciclará suelo (Aproximadamente
12 hectáreas) mediante acciones de renovación urbana
(reurbanización).
• Renovación genera impactos sociales, económicos,
ambientales y urbanísticos que se concentran en la zona
mixta.
• Datos iniciales muestran 67% de la población arrendataria
en viviendas con construcciones de baja calidad y malas
condiciones de habitabilidad. Desplazamiento de población
propietaria bajo (33%).
• El “desplazamiento” de arrendatarios evidencia un
problema de pobreza de parte de la población (Atención
inmediata)

4. ANTECEDENTES
POT
MACRO
PIP 13
1. Acuerdo 508 del 12 de Octubre del 2001
(Por medio del cual se adopta el POT de Manizales)
2. Acuerdo 573 del 24 de Diciembre del 2003 (Por
medio del cual se modifica el Acuerdo 508 el POT de Manizales)
3. Acuerdo 663 del 13 de Septiembre de 2007
(Por medio del cual se adopta la revisión y se modifica el POT de
Manizales)
1. Proyecto de Acuerdo
(Por medio del cual se adopta la Pieza Intermedia de Planificación
no. 13)
1. Resolución 1464 de Agosto del 2008
(Por medio del cual se anuncia y se delimita el Macroproyecto)
2. Resolución 1453 de Julio del 2009
(Por medio del cual se adopta el Macroproyecto)
3. Resolución 1527 de Agosto del 2010
(Por medio del cual se modifica y adiciona a la Resolución 1453 del
2009)
4. Resolución 1793 de Septiembre del 2011
(Por medio del cual se modifica la Resolución 1527 del 2010)
1. Formulación PP La GaleríaPP LA GALERÍA

5. DIAGNÓSTICO GENERAL – SISTEMA VIAL
Jerarquización Vial - Macroproyecto
PROYECTOS VIALES:
-Par Vial Avenida Colón
-Eje Calle 23 (entre Par Vial Avenida Colón)
-Eje Calle 26 (Entre Par Vial Avenida Colón)
-Eje Calle 28 (entre Par Vial Avenida Colón)
-Eje Calle 27
Modificación de la intersección del Par
Vial con la Avenida Bernardo Arango.
La Resolución 1453 del 2009
(Macroproyecto) reconoce y establece
algunas de las vías no todas las que están
planteadas en el Sistema Vial del Plan de
Ordenamiento Territorial.
PARQUE
LIBORIO
GUTIERREZ
Dentro de la clasificación de las vías para el Macroproyecto, existen dos
inconsistencias:
- 2 Vías Arteria Secundarias se encuentran por fuera del área de
planificación: Carrera 20 y Carrera 21.
- 2 Vías Colectoras ya se encuentran dentro del listado de Vías Arteria
Secundarias: Calle 27 y Calle 32.
VIAS ARTERIA PRINCIPALES
VIAS ARTERIA SECUNDARIAS
VIAS COLECTORAS
Plano de la Jerarquización Vial del Macroproyecto

6. CONCLUSIONES URBANISTICAS
1. Área con buena localización urbana: centro de la ciudad, fácil acceso vial con diferentes
zonas de la ciudad y ejes regionales.
2. Acertado mezcla de usos permite identificar diversas dinámicas urbanas.
3. Requiere aclarar áreas de tratamiento geotécnico.
4. El área del Parque Olivares se debe verificar. No es clara frente a las zonas de ladera y
zonas de cuenca de la quebrada (plano M-02. Sistema Ambiental – Estructura Ecológica
Principal.)
5. Diferentes datos poblacionales: 20.386 habitantes (Macroproyecto), 19.726 habitantes
(DANE) 27.850 habitantes (Censo 1999 de la Comuna San José). Equipamientos solo
cubren las necesidades poblaciones actuales.
6. Confirmar la existencia de los Bulevares peatonales a lo largo de la Avenida Colón y
diseño de la intersección de estos con el Parque Liborio Gutierrez.
7. Equipamientos: Según el MISN la zona mixta deben prever la estación de Bomberos, el
Parque Tecnológico (3000 M2) y los equipamientos que se requieran (población
proyectada)
8. Las manzanas que antes pertenecían al globo A de la zona del Par Vial (incluyendo el
parque Liborio Gutierrez) dben ser incluidos en la PIP 13.
9. La PIP 13 y Plan Parcial La Galeríatienen conceptos comunes como: consolidación de los
usos establecidos en el área de planificación; generación de vivienda a través de
densificar manzanas; ampliar los perfiles viales generando andenes mas amplios y bahías
de parqueo dándole prioridad al peatón y buscando descongestionar el tráfico vehicular.

7. • Promedio ingresos jefe de hogar zona mixta (2008)
$456.677,oo = $498,502,24 (2011),
• 170 J.H. ingresos adicionales por $235.363 (2008)
$256.918,96 (2011) total $755,421,20 (2011) y
pagan arrendamiento $155.880 (2008) $170.156
(2011) 22,52%. Posibles compradores de viviendas
en el sector avanzada.
• 325 hogares reportan arrendamiento de $227.763
(2008) $248,622,9 (2011). Requieren ingresos de
entre $900.000 y $1.100.000 (Arriendo 22% y 30%
de ingresos – Posibles compradores estratos 3 y 4 -
Zona Mixta.
• Habitan el sector por bajo costo, por compra de
vivienda, por cercanía al centro, familiares en el
barrio (741 casos) (Interés en permanecer en el
sector)
• El número promedio de personas en el hogar es de
3.65 con un promedio de 3 cuartos por vivienda.
CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS EN LA ZONA

8. • Desde 2008 la ERUM ha hecho acciones puntuales de
acompañamiento, sensibilización y comunicación.
• Acciones puntuales relacionadas con compra de
predios pero no hay un plan de gestión integral que
atienda el proyecto con acciones de corto, mediano y
largo plazo.
• Existen actores sociales (comunidad) integrados al
proyecto que interrelacionan la institucionalidad con
comunidad.
• Hay presencia de agremiación (vendedores de
autopartes zona de Liborio) que proponen participar en
los proyectos.
• Falta convergencia de la acción interinstitucional que
permitan generar verdadero impacto social.
• Existe propuesta ERUM 2012 “El Reto Social para El
Macroproyecto San José” parte del principio equidad,
involucrar a la comunidad y esta orientada al respeto
y la protección de derechos humanos fundamentales.
ACCIONES ADELANTADAS A LA FECHA POR ERUM

9. GENERALIDADES
INFORMACIÓN PRELIMINAR:
1. Plano base Macroproyecto San José
2. 67 fichas estudios de títulos
3. Información SIG Alcaldía de Manizales
4. Diseño geométrico Par Vial Avenida Colón,
sin ajuste del Sector Liborio
5. Cuadros de la empresa de renovación urbana
de Manizales (ERUM)

10. CONCLUSIONES DE LA TABULACION PREDIAL
• 33 predios no fue posible identificar su número
de folio de Matricula Inmobiliaria
• 575 predios, el SIG no reporta número de folio
• 542 predios el Número de folio se obtuvo a partir
de los cuadros elaborados por la Empresa de
Renovación Urbana de Manizales Ltda. ( ERUM)
• 22 folios, presentan inconsistencias en la
información suministrada por las fuentes.
• 178 Predios fueron adquiridos por INFI Manizales
• 36 Predios fueron adquiridos por Patrimonio
Autónomo.

11. A TENER EN CUENTA
 No existe homogeneidad en las fuentes sobre los
montos de los terrenos adquiridos hasta el momento.
Analizar informes financieros del Patrimonio Autónomo
para desarrollar visión unificada.
 Independiente de la fuente, la compra de terrenos esta
retrasada en relación con la planeación inicial. Retrasos
en la adquisición implica mayor costo futuro de compra
de terrenos y costo de oportunidad de fondos recibidos
(préstamo y vigencias futuras).

12. ESTUDIO DE MERCADO

13. 13
• Identificar vocación de uso de la zona y
el potencial de desarrollo inmobiliario
• Determinar perspectivas de
comercialización de los principales usos:
• Vivienda estratos medio-bajo (3) y
medio-medio (4).
• Usos comerciales, oficinas, etc.
• Dar recomendaciones sobre
características urbanísticas,
arquitectónicas y precios de venta de los
proyectos a desarrollar
OBJETIVOS

14. • Visitas de observación detallada a Manizales, al sector
y a los predios en estudio
• Recopilación de la información sobre variables
urbanísticas y socio-económicos de la ciudad.
• Entrevistas a personalidades del municipio.
• 1.051 encuestas a jefes de hogar de los estratos medio-
bajo (3) y medio-medio (4). Nivel de confianza 95%;
error de muestreo menor al 3.5%.
• 200 encuestas a comerciantes formales de la ciudad.
• Muestra de los proyectos de vivienda dirigidos a
hogares de los estratos 3 y 4.
14
METODOLOGÍA

15. 15
Usos principales:
•Vivienda multifamiliar :
Estrato medio-bajo: 60 m2
$ 75 millones 70%
Estrato medio-medio: 75 m2
$120 millones 30%
•centro comercial que incorpore un hiperalmacén y un supermercado
como anclas principales y una zona de oficinas.
Área de terreno 35.000 a 40.000 m2
Área construida 55.000 m2
Área vendible locales 33.000 m2
Área construida oficinas 20.000 m2
Estacionamientos 1/ 20 m2
de área de ventas.
Precio de venta locales $10.000.000 m2
Precio de venta oficinas $ 4.000.000 m2
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO

16. • Locales comerciales en los primeros pisos de los edificios
para vivienda dirigidos al estrato 3.
• Parque recreo deportivo que incluya una atracción de tipo
científico-tecnológico del estilo de Maloca en Bogotá.
• Usos complementarios opcionales:
• Centro de servicios: Al estilo de los Supercades existentes en
Bogotá.
• Sede universitaria nivel técnico.
• Seguridad:
• Todos los entrevistados manifiestan interés si se garantiza
la seguridad de la zona mixta 16
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO

17. PREMISAS DE PARTIDA GENERALES
COMPENSACIÓN DE VIAS LOCALES EN EL PAR VIAL AVENIDA COLÓN
-En el P.P. l as vías de los globos B, C y D pasan a ser privadas: 18.249,88 M2
- Por Ley 9 de 1989 las citadas vías deben ser compensadas por espacios públicos iguales o
similares.
- La compensación se da con las áreas privadas de la ampliación de la Avenida Colón 51.327,59
m2.
Área TOTAL Par Vial Av Colón 99.265,37
Área Vías existentes Par Vial 47.937,78
Área Privada Ampliación Par Vial 51.327,59
MODELACIÓN URBANÍSTICA

18. DOS OPCIONES
OPCIÓN 1 OPCIÓN 2
Se acoge al Macroproyecto Modifica el Macroproyecto
Área Bruta =
Globos A, B, C, D y Parque RD
Área Bruta =
Globos A, B, C y Parque RD
Globo A = Reactivación
Globos B, C y D = Redesarrollo
Globo A = Reactivación
Globos B y C = Redesarrollo
Parque RD no es carga. cesiones
se pagan al Fondo de E.P. para
que pueda comprar el terreno
Parque RD es un carga del Plan
Parcial
Se generan cesiones del 25%
del Área Neta Urbanizable
Se generan cesiones del 13%
del Área Neta Urbanizable para
conformar el Parque

19. PREMISAS DE PARTIDA OPCIÓN 1
VIAS INTERNAS E INMUEBLES PRIVADOS DETERMINANTES AMBIENTALES
Los Globos B, C, D tienen vías públicas e inmuebles
privados. Las cesiones del 25% se calculan restando
el área de las vías internas de esos globos y las
afectaciones del parque recreodeportivo y del Par
Vial Avenida Colón
Inmuebles Globo B 14.526,04
Inmuebles Globo C 52.637,55
Inmuebles Globo D 10.110,48
Área Inmuebles TOTAL 77.274,07
Vías Globo B 3.059,57
Vías Globo C 12.900,47
Vías Globo D 2.289,84
Inmuebles Parque Recreodeportivo 15.416,92
Afectación Par vial Avenida Colón 5.448,15
TOTAL AREA BRUTA 111.555,71
Las afectaciones ambientales corresponden a las ATG
(no mitigables).
A
B
C
D
PRD
A
B
C
D
PRD
Zonas de Ladera mitigables
Zonas ATG no mitigables
Zonas de Riesgo mitigables
Áreas Inmuebles
Áreas Vías
Zonas ATG 2.579,52
Bolsa C - Zonas ATG 2.496,98
Bolsa D - Zonas ATG 82,54

20. DETERMINANTES DEL ESQUEMA URBANISTICO OPCIÓN 1

21. DETERMINANTES DEL ESQUEMA URBANISTICO OPCIÓN 1
DETERMINANTES DE ENTORNO URBANO:
- Mezcla de actividades urbanas de
carácter central
- Infraestructura Básica Consolidada
- Área de reconocimiento para la
ciudadanía. LIBORI
O
GALER
IA
CALLE25
CALLE21
CC.
FUNDADO
RES
LA
AVANZAD
A
PAR VIAL
PAR
VIAL
AVENIDABERNARDO
ARANGO AVENIDA GILBERTO
ALZATE
u
CENT
RO
1
2
3
4
5
6
7
- Reactivación de la Centralidad
- Consolidación del eje del MISN a través
de planteamientos urbanísticos
apropiados
ESQUEMA LINEAL
Se generan 7 circuitos entre las zonas
intervenidas y las zonas circundantes
intensificando la diversidad de usos y
densidades: Vivienda (1), Comercio y
Servicios con Vivienda (2, 3, 4, 5), Usos
Múltiples (6, 7).
PUNTO DE
TENSIÓN
PUNTO DE
TENSIÓN

22. MODELACIÓN URBANÍSTICA – OPCIÓN 1
B
VIVIENDA Es. 3
REDESARROLLO
C1
VIVIENDA Es. 3
REDESARROLLO
C2
COMERCIO
Y SERVICIOS
REDESARROLLO
D1
VIVIENDA Es. 4
REDESARROLLO
A
LIBORIO
REACTIVACIÓN
PRD
8% Eq.
14% ZV
ALAMEDA PERIMETRAL 3% ZV
Manzana de Comercio y Servicios
Manzana de Vivienda
Parque Recreodeportivo
Liborio – T. de reactivación
Zonas ATG no mitigables

23. MODELACIÓN URBANÍSTICA – OPCIÓN 1
AREA BRUTA (Globos A, B, C, D y PRD) 146.267,27
Afectaciones (Andén de 3m Par Vial + Parque Recreodeportivo) 23.444,59
AREA NETA PARA CALCULO DE CESIONES (Menos Liborio y las vías actuales de Globos B, C y D) 69.861,24
CESIONES PUBLICAS PROPUESTAS (25%) 17.465,31
Cesiones de Via Local 1.702,73
AREA UTIL REACTIVACION – LIBORIO GLOBO A 34.711,56
AREA UTIL REDESARROLLO - GLOBOS B, C Y D 84.357,90
TOTAL AREA UTIL 84.357,90 100,00% I.O I.C M2 I.O. M2 I.C.
MANZANA B1 - VIVIENDA ESTRATO 3 15.849,01 18,79% 0,35 3,50 5.547,15 55.471,52
MANZANA C1 - VIVIENDA ESTRATO 3 21.315,51 25,27% 0,35 3,50 7.460,43 74.604,28
MANZANA C2 - COMERCIO Y SERVICIOS 35.912,89 42,57% 0,60 2,50 21.547,73 89.782,22
MANZANA D1 - VIVIENDA ESTRATO 4 11.280,50 13,37% 0,35 3,50 3.948,17 39.481,74
TOTALES 38.503,49 259.339,76

24. PREMISAS DE PARTIDA OPCIÓN 2
VIAS INTERNAS E INMUEBLES PRIVADOS DETERMINANTES AMBIENTALES
Los Globos B, C, D y Parque Recreodeportivo están
compuestos actualmente por vías públicas e
inmuebles privados. Las cesiones públicas
correspondientes se deben calcular restando el área
equivalente a las vías internas.
Como determinantes ambientales para la modelación
urbanística, existen las zonas de Ladera, las zonas ATG
según el POT y las de Tratamiento Zonas de Riesgo. Se
propone determinar las zonas no mitigables , a través
de los estudios pertinentes que en su momento sean
determinados, dentro de los Globos, previo al proceso
de construcción, obteniendo unos resultados mas
acertados y fiables
A
PRD
B
C
A
Zonas de Ladera
Zonas ATG
Zonas de Riesgo
Áreas Inmuebles
Áreas Vías
PRD
B
C
Inmuebles Globo B 68.345,04
Inmuebles Globo C 10.110,48
Inmuebles Parque Recreodeportivo 9.771,40
Área Inmuebles TOTAL 88.226,92
Vías Globo B 18.956,06
Vías Globo C 2.289,84
Vías Parque Recreodeportivo 2.655,70
Área Vías TOTAL 23.901,60
TOTAL AREA BRUTA 112.128,52

25. DETERMINANTES DEL ESQUEMA URBANISTICO OPCIÓN 2
GALERÍA
TERMINAL
CRA 19,
CLL19
CRA 20,
PAR VIAL AV.
COLON
Sector Liborio
MEGA
COLEGIOS
CC
Fundadores
Universidad
de Manizales
u
PARQUE
NATURAL
URBANO
OLIVARES
4
EJECOMERCIALDE
RENOVACIÓN
33
LIBORIO
CENTR
O
TRANSIC
IÓN
RESIDENCIAL
CON SERVICIOS
COMPLEMENTARI
OS
RESIDENCIAL
CON SERVICIOS
COMPLEMENTARI
OS

26. MODELACIÓN URBANÍSTICA – OPCIÓN 2
B1
COMERCIO Y SERVICIOS
REDESARROLLO
B2
VIVIENDA Es. 3
REDESARROLLO
B3
USO MULTIPLE C1
VIVIENDA Es. 4
REDESARROLLO
A
LIBORIO
REACTIVACIÓN
PRD
13% ZV
Manzana de Comercio y Servicios
Manzana de Vivienda
Parque Recreodeportivo
Liborio – T. de reactivación
Manzana usos múltiple

27. MODELACIÓN URBANÍSTICA – OPCIÓN 2
AREA BRUTA (Globos A, B, C, y PRD) 146,840,08
Afectaciones (Andén de 3m Par Vial) 5.547,98
AREA NETA PARA CALCULO DE CESIONES (Menos Liborio y las vías actuales de Globos B y C) 84.334,95
CESIONES PUBLICAS PROPUESTAS (13%) 11.619,76
Cesiones de Via Local 2.0236,94
AREA UTIL REACTIVACION – LIBORIO GLOBO A 34.711,56
AREA UTIL REDESARROLLO - GLOBOS B, C Y D 92.723,82
TOTAL AREA UTIL 92.723,82 100,00% I.O I.C M2 I.O. M2 I.C.
MANZANA B1 - COMERCIO Y SERVICIOS 35.354,98 38,13% 0,60 2,50 21.212,99 88.387,44
MANZANA B2 - VIVIENDA ESTRATO 3 24.578,70 26,51% 0,35 3,50 8.602,54 86.025,44
MANZANA B3 - USO MULTIPLE 21.161,62 22,82% 0,60 2,50 12.696,97 52.904,05
MANZANA C1 - VIVIENDA ESTRATO 4 11.628,52 12,54% 0,35 3,50 4.069,98 40.699,83
TOTALES 46.582,49 268.016,76

28. MODELACIÓN
FINANCIERA

29. LOTE O GLOBO $ MILLONES ÁREA M2 PROMEDIO / M2
Lote B 5.780 17.585 328.689
Lote B recreodeportivo 6.018 16.040 375.187
Lote C 22.200 65.538 338.735
Lote D 3.360 12.408 270.793
lotes B, C y D 37.358 111.571
Adición predios
residuales 25.800
Total costo suelo 63.158 566.079
COSTO SUELO ZONA MIXTA

30. • Se aplica el método residual técnica inductiva
• Se aplica método residual deductivo
• Con los usos y densidades se determina el
potencial de construcción
• Con estudio de mercado se analizan ventas.
• Se deducen costos de construcción
• Se deduce utilidad aplicando TIR mínima
• Saldo o residuo: valor del lote renovado.
METODOLOGÍA PARA EL CÁLCULO

31. PROPUESTA 1
PROPUESTA 1
USOS Área Área
Vendible unidades construida
comercio 35.015 53.870
estrato 3 117.067 1.801 130.074
estrato 4 33.558 447 39.480
oficinas 30.526 35.913
TOTAL 185.640 2.248 259.337
COSTOS DE URBANISMO LOCAL
parque 16040 60000 962400000
alameda 2048 80000 163840000
anden 5448 120000 653760000
vias locales 1702 200000 340400000
2.120.400.000

32. RESUMEN FINANCIERO PROPUESTA 1 INFORME 3
AREA UTIL URBANIZABLE
TOTAL AREAS M2 VALOR M² VALOR TOTAL
COMERCIO C2 35913,00 $ 1.416.024 $ 50.853.662.188
estrato 3 B1 Y C1 37164,00 $ 542.504 $ 20.161.612.938
ESTRATO 4 D1 11280,00 $ 691.891 $ 7.804.526.720
TOTAL 84357,00 934360 $ 78.819.801.846
promedio sobre ANU $ 706.454
promedio sobre area bruta $ 706.454
compra de suelo $ 57.140.000.000
suelo parque recreodeportivo $ 6.018.000.000
TOTAL costo suelo $ 63.158.000.000
copra de suelo por m2 bruto $ 566.079
compra suelo por m2 util $ 677.359
Cargas por m2 util 71.340
suelo y cargas por m2 util 748.699
Utilidad bruta del plan
parcial $ 15.661.801.846
costos urbanismo $ 2.120.400.000
UTILIDAD neta P PARCIAL $ 13.541.401.846

33. PROPUESTA 2 REFORMA AL MACROPROYECTO
COSTOS DE URBANISMO LOCAL
parque 10178 60000 610680000
alameda 2048 80000 163840000
anden 5578 120000 669360000
vias peatonales 2236 150000 335400000
1.443.880.000
PROPUESTA 2 informe 3
AREA AREA
USOS VENDIBLE UNIDADES CONSTRUIDA
comercio 34.470 53.031
oficinas 48.937 57.573
estrato 3 77.421 1.191 86.023
estrato 4 86.438 1.049 92.542
total 247.266 2.240 289.170

34. RESUMEN FINANCIERO PROPUESTA 2 INFORME 3
AREA UTIL URBANIZABLE
TOTAL AREAS M2 VALOR M² VALOR TOTAL
COMERCIO B1 35354,00 $ 1.396.597 $ 49.375.281.875
estrato 3 B2 24578,00 $ 542.504 $ 13.333.659.531
estrato 4 C1 11628,00 $ 691.891 $ 8.045.304.672
multiple B3 21161,00 $ 863.110 $ 18.264.262.598
TOTAL 92721,00 960068 $ 89.018.508.676
promedio sobre ANU por m2 $ 797.864
compra de suelo $ 57.140.000.000
suelo parque recreodeportivo $ 6.018.000.000
TOTAL costo suelo $ 63.158.000.000
compra suelo por m2 bruto $ 566.079
compra suelo por m2 util $ 616.257
parque por m2 util 64.904
suelo y cargas por m2 util 681.162
Utilidad del plan parcial $ 25.860.508.676
costos urbanismo $ 1.443.880.000
UTILIDAD neta P PARCIAL $ 24.416.628.676

35. • Se adquiere y paga toda la zona mixta interior en dos años, años 1 y 2 que
para el efecto son 2013 y 2014, ya que consideramos el año cero al 2012.
El parque recreodeportivo lo paga el plan parcial.
• Se paga al municipio o se cruzan cuentas sobre los remanentes de la
Avenida Colon en los años 2015 y 2016, suma que asciende a $25.800
millones
• El valor total del suelo es $63.158 millones con el parque recreodep.
• Las ventas del suelo a pesos actuales del año cero son $78.819 millones
• Las ventas se efectúan a partir del año 3 o sea desde el 2014 y van hasta
el año 10 o sea 2022.
• Se ajustan los costos de adquisición del suelo a la inflación esperada del
3% anual. Se ajustan las ventas a la valorización esperada del 5% anual.
Este dato procede de la observación del suelo en los últimos 5 años en
Manizales y Pereira cuyo aumento ha estado por encima de la inflación.
• RESULTADO: 11.2% ANUAL .
• Si el parque lo asume el municipio la rentabilidad sube a 14% anual.
RENTABILIDAD PARA EL DUEÑO DE LA TIERRA (P.A. MATRIZ)

36. • La propuesta 1 del plan parcial genera utilidad en
pesos actuales de $13.541 millones. El area util es
75.6% sobre area bruta por adquirir. Genera una
rentabilidad anual para INFIMANIZALES de 11.2%.
• La propuesta nueva reformando el macroproyecto
eleva a $24.416 millones la utilidad, el area util es
82.6% del area bruta por adquirir. La rentabilidad
anual para Infimanizales es 15%.
• Con cualquiera de las dos alternativas es viable y
rentable el proyecto bajo la expectativa de vender
el suelo urbanizado.
• Si se puede reformar el macroproyecto es
sustancialmente mejor la propuesta 2.
CONCLUSIONES ANÁLISIS FINANCIERO

37. • Negocio 1 : Si adquiere la zona mixta y la
vende en 10 años obtiene el 11.2% anual.
Supone que vende a constructores dejando
usos comerciales para el final.
• Negocio 2 : Si aporta el suelo a cambio de 50%
de utilidades el P.A. Matriz obtiene 22% anual
desde el momento que lo aporta.
• La combinación de ambos negocios dará entre
el 14 y 15% anual según fechas de aporte y
ritmos de ventas.
MODELOS DE NEGOCIO

38. VENTAJAS DEL APORTE DE SUELO:
• El P.A. Matriz duplica la rentabilidad del negocio.
• Los constructores mejoran su rentabilidad en 5 a 8
puntos anuales.
• Es mas fácil aportar lotes que venderlos. Se tendrá
mayor demanda y se puede proceder a subasta pública.
• Se obtiene una mas rápida valorización del suelo
• Se reduce el tiempo de todo el proyecto.
• La venta de oficinas y centro comercial es mas fácil y
menos riesgosa.
• Debe manejarse por fiducia inmobiliaria.
VENTAJAS DEL MODELO DE NEGOCIO DE APORTE DE SUELO

39. ESTUDIO REGISTRO
TOPOGRAFICO

40. • Conforme reunión IGAC Manizales 16/02/2012 para
el englobe de predios se debe tener en cuenta que:
El área es la de títulos de propiedad
Sino hay área se debe aclarar el folio con el registrada
ante el IGAC
• Según revisión de folios y áreas IGAC se establece:
• Los predios de la Zona Mixta que se compran son
698 (Bolsas B, C y D y Parque Recreodeportivo)
• 226 no registran área en su folio.
• 29 predios tienen número predial, área IGAC pero se
desconoce su folio de matrícula inmobiliaria.
• El P.A. Matriz solo es propietario de 6 predios.
ACTUALIZACIÓN DE CABIDA DE LOS PREDIOS

41. ACTUALIZACIÓN DE CABIDA DE LOS PREDIOS
MZ PREDIO SECTOR
FICHA FOLIO
ÁREA IGAC
CATASTRAL MATRICULA

42. • Conforme reunión IGAC Manizales 16/02/2012 el
englobe:
• Solo se pueden hacer cuando se cuente con la
totalidad de los predios;
• Se debe hacer por manzanas catastrales completas
• Se debe hacer incluyendo áreas de predios más
espacio público (vías) al interior de las bolsas.
• Luego se desengloban los predios del Par Vial, de la
zona mixta y los predios remanentes.
• Según información remitida el P.A. Matriz no es
propietario de todos los predios a englobar.
• Los predios comprados son dispersos y no arman
manzanas completas. (no permite englobe)
ENGLOBE DE PREDIOS

43. ENGLOBE DE PREDIOS

44. EJEMPLO ENGLOBE DE PREDIOS SEGÚN TÍTULOS – MANZANA 241 BOLSA D
MZ PREDIO SECTOR
FICHA FOLIO
ÁREA FOLIO
CATASTRAL MATRICULA
241 11 D 10302410011 100-4790 72,00
241 12 10302410012 100-54553 103,00
241 13 10302410013 100-25578 56,32
241 14 10302410014 100-25447 48,00
241 15 10302410015 100-26508 221,06
500,38

45. ENGLOBE DE PREDIOS POR
MANZANA ÁREA M2
231 3.002,14
232 3.188,87
241 546,24
242 106,41
243 843,18
313 3.859,04
314 1.494,26
SUBTOTAL MANZANAS 13.040,14
SUBTOTAL VÍAS 2.508,39
TOTAL BOLSA D 15.548,53
Tabla 32. Áreas generales del englobe Bolsa D (según plano)

46. COMPARACIÓN DE ÁREAS DE ENGLOBE SEGÚN TÍTULOS Y PLANO AV. COLON
SEGÚN TÍTULOS SEGÚN PLANO DIFERENCIA
Área M2 Área M2 Área M2 %
SUBTOTAL
ENGLOBES
MANZANAS
109.127,87 119.722,97 10.595,10 9,71%
SUBTOTAL VÍAS 20.398,79 20.398,79 0,00
TOTAL BOLSAS 129.526,66 140.121,76 10.595,10 8,18%

47. DESENGLOBE DE PREDIOS
• Para el desenglobe:
• Culminada la obra del Par Vial de la Av. Colón se debe hacer
un levantamiento topográfico actualizado (Cambia el terreno
con la obra)
•Las áreas englobadas se deben comparar con las áreas el
levantamiento topográfico final.
•Si hay diferencia mayor al 0,6% se debe realizar
actualización de cabida y linderos del predio englobado con
fundamento en el nuevo levantamiento.
•EL IGAC realiza las visitas de campo para verificar las nuevas
áreas.
•El IGAC expide la certificación para otorgar escritura de
aclaración.
•El levantamiento topográfico final se incorpora ante el
IGAC.

48. ESTUDIO JURÍDICO

49. FIDUPREVISORA entregó copia de 64 estudios de
títulos que una vez analizados produjeron:
•Recomendaciones sobre la elaboración de
estudios de títulos futuros;
•Recomendaciones sobre las observaciones
encontradas en los estudios de títulos;
•Observaciones sobre las compraventas efectuada
por FIDUPREVISORA como vocera del PA-
Patrimonio Autónomo San José Manizales antes del
16 de junio de 2011;
Adicionalmente se hizo un análisis institucional.
RECOPILACIÓN Y PROCESAMIENTO DE INFORMACIÓN

50. • Señalar la fecha de elaborados y enlistar los documentos tenidos en
cuenta.
• Obtener copias de la totalidad de los títulos inscritos en los últimos
20 años, para mejorar la seguridad jurídica y evitar que el estudio se
limite a una trascripción del folio y al análisis del último título de la
cadena registrado.
• Frente a cada título registrado se debe conceptuar si se cumplieron o
no con los requisitos de fondo y forma exigidos por la ley.
• Cuando se identifiquen observaciones se debe incluir un análisis legal
de la observación encontrada y definir la manera cómo debe ser
saneada.
RECOMENDACIONES SOBRE LA ELABORACIÓN DE E.T. FUTUROS

51. • Condición Resolutoria: Establecer si la acción
ordinaria prescribió.
• Hipotecas: Analizar su estado y acordar que parte
del precio va a cancelar la obligación.
• Servidumbres activas o pasivas de transito:
Verificar si se pueden cancelar por causas
diferentes a la confusión.
• Afectación a vivienda familiar: Verificar que la
escritura sea firmada por ambos cónyuges o
compañeros permanentes.
• Patrimonio de familia: Acudir al proceso de
cancelación o sustitución ante notario según lo
establece el Decreto Ley 19 de 2012.
RECOMENDACIONES SOBRE ESTUDIOS DE TÍTULOS

52. • La Ley 388 de 1997 autorizaba que los recursos
provinieran de un tercero pero la propiedad del
inmueble debía pasar a la entidad negociante
(expropiante).
• Solo a partir de la Ley 1450 de 2011 (16 de junio de
2011), la propiedad de los predios puede pasar al
patrimonio del tercero que puso los recursos.
• Antes del 16 de junio de 2011, la propiedad de 39
predios pasó directamente al patrimonio autónomo
y para esa fecha la ley 388 de 1997.
• Lo anterior podría crear discusión acerca de una
nulidad de las compraventas por vicio en el
consentimiento proveniente del error de hecho.
OBSERVACIONES SOBRE COMPRAVENTAS EFECTUADAS ANTES DEL 16/06/2011

53. •
ANÁLISIS INSTITUCIONAL
EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA ERUM

54. ANÁLISIS INSTITUCIONAL
PATRIMONIO AUTÓNOMO – ERUM

55. Esquema institucional con problemas porque LA ERUM es débil
administrativa y financieramente porque:
 Ingresos provienen de comisiones por compra de predios social (2% con
IVA). Sino compra no hay recursos.
 La ERUM compra donde se facilite lo cual no es bueno para el proyecto.
 Estructura básica y poco especializada para compra de predios.
(contratistas sin estabilidad).
 Compra para un tercero P. A. Matriz sin incremento de patrimonio.
 El Fideicomiso no responde frente a terceros - fragilidad ERUM -
 ERUM responde judicialmente sin patrimonio adquirido - predios
pasaron a poder del P.A. Matriz.
 Lo anterior implica restructuración administrativa de la ERUM. Hoy solo
compra de predios sin capacidad técnica, administrativa ni financiera
para ejecutar un proyecto de renovación urbana como el que se
pretende realizar en la zona mixta.
CONCLUSIONES ANÁLISIS INSTITUCIONAL

56. ESTUDIO SOCIAL,
COMUNICACIÓN Y
DIVULGACIÓN

57. • Observaciones de campo situación del
territorio: Impacto negativos que genera en
la población el sistema de compra de
predios.
• Grupo focal y observaciones de campo en la
zona de Liborio ( Marzo 30 2012): Se conoció
la perspectiva de esta comunidad respecto al
proyecto
• Taller interinstitucional mayo 17 de 2012: Se
hizo un análisis detallado de los posibles
impactos generados en la zona mixta
• Se aplicó una encuesta para actualizar la
información socioeconómica en la zona
mixta.
ACTIVIDADES REALIZADAS

58. • Presencia en el sector por más de 20 años (53.3%)
• Vivían anteriormente en el mismo sector (56.9% )
• Gusto seguir viviendo en el sector (78.5%)
• Viven en el sector por:
 Cercanía al centro (42,7%)
 Bajo consto de vida (37.2%)
 Cercanía con familiares y amigos (10.9%)
• Al 56,9% no le ocasiona ningún problema trasladarse a otros sectores
de la ciudad, al 43.10% restante, el trasladarse les ocasionaría
problemas principalmente por razones de economía (28%)
• El (40.7%) de los hogares que viven en arriendo pagan entre
150.000 a 200.000, seguido del (19.3%) que paga entre 200.000 a
250.000.
RESULTADOS CARACTERIZACIÓN SOCIOECONÓMICA 2012

59. • Factores estructurales, pre-existentes al Plan
Parcial: Anomias sociales, desempleo, subempleo,
presencia de adicción a sustancias psicoactivas,
delincuencia y prostitución, presencia de adultos
mayores vulnerables, población discapacitada.
• Impactos directos generados por el proceso de
negociación y cambio de vivienda
• Impactos indirectos. Problemas de movilidad,
disminución de la actividad deportiva, cambio de la
actividad comercial.
POSIBLES IMPACTOS DETECTADOS

60. • Los problemas en la zona se han visualizado por
los impactos generados por compra de predios.
• La estructura de la ERUM no soportar un
proceso de gestión como el requerido para la
puesta en marcha del plan parcial.
• La mayoría de las personas acepta el Plan Parcial
Zona Mixta, considera mejora la zona, la
seguridad, genera nuevas viviendas pero tiene
cuestionamientos al lento proceso de compra de
predios y la forma como se hace la negociación.
• Hay tendencias para apoyar procesos de ahorro,
el 36,9% de los hogares cuentan con alguna
cuenta bancaria y que el 31,8% de los hogares
han tenido crédito mediante alguna entidad
financiera.
CONCLUSIONES

61. • Las viviendas fuera de ser residencia tienen utilidad
económica (51% arriendan habitación, local, garaje u
otro)
• El Plan de gestión social de la ERUM no diferencia las
condiciones estructurales de la problemática ni
impactos directos o indirectos; por tanto la gestión no
orienta estratégicamente e impide tener eficiencia y
efectividad en la alternativas de solución.
• Es necesaria una reestructuración de la ERUM para ser
capaz de orientar el proceso de gestión social.
• Es esencial la conformación de una red
interinstitucional de atención a los problemas
estructurales que permita acciones eficientes y
eficaces. (Estilo Supercade en la zona)
CONCLUSIONES