Manual para el comprador de vivienda

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Este «Manual para el comprador de vivienda» lo he preparado para ayudarle a resolver todas las dudas que tiene acerca del proceso de compra de su vivienda

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Manual para el comprador de vivienda

  1. 1. Clásico Manual para elcomprador de viviendaSantiago Becerra Clásico Tfno: 91 439 92 29 info@sanbec.es http://sanbec.es
  2. 2. Santiago BecerraSantiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  3. 3. Santiago Becerra1.- IntroducciónLa compra de una vivienda es sin duda una de las decisiones económicas másimportantes que se toman en la vida. Incluso en los casos en los que yahemos pasado por la experiencia de comprar una casa, haremos muy mal siya nos consideramos unos «expertos». Haber comprado una, dos o cincoviviendas no nos da ni la formación ni la experiencia suficiente como parapensar que tenemos controlados los numerosos aspectos que intervienen enesta compleja inversión.Este manual sólo pretende ser una ayuda básica para que aquel que sedisponga a comprar su nueva casa, al menos lo haga siendo consciente detodas las consideraciones que ha de tener en cuenta.En ningún caso este manual puede sustituir la necesidad de contar conasesoramiento inmobiliario, legal y financiero, para lo cual el comprador devivienda debería buscar uno o varios profesionales de su confianza o decontrastado prestigio.2.- El inmueble2.1.- Decisión de compraLo primero que hemos de hacer cuando pensamos en comprar una viviendaes determinar claramente qué queremos, qué necesitamos y qué podemoscomprar. Para ello tendremos en cuenta los siguientes aspectos: • Decidir que tipo de vivienda queremos: piso, bungalow, adosada, vivienda unifamiliar… • Establecer un programa básico de necesidades que debe cumplir la vivienda : Superficie construida, número de habitaciones, baños, dimensiones de cocina, trastero. Hay que tener en cuenta no solo nuestras necesidades actuales sino también las futuras por el aumento de miembros en la familia. • Realizar una valoración real de la cantidad máxima a invertir en la vivienda. • Tener en cuenta que el banco sólo nos financiará el 80% del valor de tasación de la vivienda que vayamos a comprar. Además hay que tener en cuenta que tendremos que hacer frente a los gastos de escrituración y registro y en especial al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Un cálculo sencillo, pero aproximado es considerar que debemos tener disponible un 30% del precio de la vivienda que queramos comprar. Así, si el piso en cuestión vale 200.000 €, sabemos que el banco nos dará unos 160.000 €, por lo que necesitaremos 40.000 para completar elSantiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  4. 4. Santiago Becerra precio y otros 20.000 para los impuestos y gastos de escrituración. En total 60.000 € • Respecto al tema económico siempre es aconsejable comenzar a ahorrar con tiempo para disponer de este capital inicial. Existe la posibilidad de contratar una Cuenta Ahorro Vivienda, que nos permite además de ahorrar tener una ventajosa desgravación fiscal. • Valorar nuestra capacidad de endeudamiento a largo plazo. La mayoría de las veces hemos de recurrir a entidades de crédito para pedir un préstamo hipotecario, para lo que hay que disponer de ingresos estables. Hemos de saber que la cuota del crédito no debe superar el 40% de los ingresos netos.2.2.- Elección de la zona (servicios, comercios, transporte público...)Es importante elegir bien la zona donde queremos que esté situada lavivienda. Hemos de pensar para valorarla en una serie de parámetros que vana ser los siguientes: • Servicios disponibles, estudiar la cercanía de centros de salud, colegios, farmacias, y otros servicios sociales indispensables para la vida diaria. • Comercio, tanto pequeño comercio como supermercados, hipermercado, galerías comerciales, mercados de abastos, comercio especializado, etc. • Conexión con transporte público, con el centro de ciudad y con carreteras.Existen otros parámetros a tener en cuenta en la elección de una zona quetambién es interesante valorar como son el exceso de ruido ambiental portráfico, actividades molestas, …2.3.- Selección de la viviendaPara la selección definitiva debemos realizar una búsqueda de viviendas, ydefinirnos por una de ellas. Muy a tener en cuenta estos criterios: • Características de la vivienda: orientación, altura de la vivienda, ventilación natural son factores que influyen de modo decisivo en el confort final de una vivienda. • Calidades: Acabados interiores, instalaciones (aire acondicionado, calefacción, …).Si ya ha visitado una vivienda que piensa que podría comprar, pero no estáseguro de haber tenido en cuenta todos los criterios para tomar la decisión,utilice el siguiente formulario: http://sanbec.es/decision.htmlSantiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  5. 5. Santiago Becerra2.4.- Registros públicosAntes de comprar una vivienda es muy recomendable, por no decirimprescindible, comprobar cuál es su situación legal consultando el Catastro,el Registro de la propiedad y la situación de la Inspección Técnica de Edificiosde la finca.2.4.1.- Catastro“El Catastro es una organización cuya función primordial es la de describir lapropiedad inmobiliaria en sus diferentes usos y aplicaciones. El conjunto delos datos y descripciones que definen la propiedad territorial configura elCatastro Inmobiliario que se constituyen como una base de datos, al serviciode los titulares catastrales y de las Administraciones del Estado, Autonómica yLocal”.Mediante los datos que nos ofrece Catastro podemos localizar y comprobar losinmuebles. Es una herramienta muy útil para localizar y verificar inmuebles,además con un acceso muy cómodo a través de su página web: http://www.catastro.meh.es/2.4.2.- Registro de la propiedadEs muy fácil solicitar en el registro de la propiedad una nota simple de lapropiedad que nos interesa comprar. En esta nota veremos quien es elpropietario de la vivienda. Esto es de especial importancia, pues se han dadocasos de inquilinos que «vendían» la propiedad en la que habitaban. Tambiénpueden darse casos de viviendas de varios herederos en los que no todos estáde acuerdo en vender, o separaciones en las que uno de los cónyugespretende vender sin consentimiento del otro. Nunca entregue una señal si notiene seguridad de que se la entrega a su propietario o al agente inmobiliarioque le representa.En la nota también podrá observar las hipotecas u otras cargas que pesensobre la vivienda y que tendrán que estar liberadas antes de la firma ennotaria, o lo que es muy común, que se resuelvan en el mismo acto.Muchos registros permiten solicitar la nota simple por Internet, pero algunosregistros no dan este servicio. Lo normal es que cada vez más registrosfaciliten el servicio pero también ha habido casos de registradores que handejado de darlo. Sólo puede saberse accediendo al sitio Web de losregistradores y comprobándolo.Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  6. 6. Santiago Becerra2.5.- Últimas verificaciones2.5.1.- Cerrar precioUna fórmula para valorar si el precio que vamos a pagar por una vivienda estáajustado a los valores del mercado consiste en hacer una tasación de lamisma antes de su compra. El valor obtenido en la tasación nos indicará elvalor de aproximado de esa vivienda en el mercado, y de esta manera sicomprobamos que el valor de compra es muy superior al valor que le adjudicala tasación es que algo falla.2.5.2.- Tasación del inmuebleLa tasación es el valor de la vivienda o un inmueble certificado por sociedadesconstituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor realdel inmueble, sino que además sirve de base para obtener el préstamohipotecario solicitado. Es importante saber que en el valor de la tasacióninfluirán de manera decisiva todas las características relativas a la vivienda:situación, memoria de calidades, acceso a servicios, etc;.La tasación es un informe en el que se recoge la opinión de un profesional,denominado tasador, acerca del valor de una vivienda. Se realiza de acuerdoa las Normas de Valoración de bienes inmuebles y reporta fiabilidad alprestamista a la hora de conceder un crédito hipotecario. Se trata de unalabor poco conocida pero, según aseguran expertos de la sociedad de tasaciónTinsa, «es un sector muy regulado en el que cada empresa tiene asignado uninspector del Banco de España, que vigila el funcionamiento y constata elrigor profesional».El tasador pertenece a una sociedad de tasación o a la entidad bancaria a laque se solicita el préstamo. También se puede encargar la valoración a unaagencia inmobiliaria. El cliente suele ser quien decide. Por ello, para evitar darun paso en falso que retrase el proceso, resulta de gran utilidad saber quecada entidad tiene homologadas determinadas empresas de tasación, cuyoinforme final, por lo general, será aceptado una vez concluido.¿Cómo se solicita una tasación?Una vez que el interesado —particular o entidad bancaria— ha seleccionado laempresa de tasación más adecuada, se pone en marcha un mecanismocomplejo que consta de diversos pasos. El primero es fijar el plazo deentrega.Éste podrá quedar interrumpido por la falta de documentación o retrasos en lavisita del inmueble. Más tarde se entregará al tasador la información relativaa la vivienda que será objeto de estudio: fotocopia de la escritura de laSantiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  7. 7. Santiago Becerrapropiedad, planos, licencia de obra y proyecto si se trata de una obra enconstrucción.La sociedad de tasación puede solicitar el pago del servicio por adelantado.«Esto permitirá analizar nuestro trabajo en condiciones óptimas», señalan enTinsa. Las tarifas suelen oscilar entre los 100 y los 300 euros, aunquedependen de cada empresa. Si durante el proceso surgieran imprevistos, elinteresado deberá abonar al final del mismo la cantidad necesaria para cubriresos gastos extra. «No se entregará la valoración hasta que no se hayaingresado el diferencial correspondiente», especifican.A partir de ese momento, el cliente dispondrá de la tasación de su vivienda,que podrá utilizar para solicitar un crédito hipotecario, pero que también leserá útil a la hora de repartir una herencia, en caso de divorcio, paracoberturas de provisiones técnicas de aseguradoras o, simplemente, paratener constancia y determinar su patrimonio.En caso de que el resultado no sea satisfactorio para el dueño de la vivienda,que considera que el valor de la misma es superior al que marca el informe, laempresa tasadora argumentará las razones que le han llevado a ofrecer eseresultado. «Cuando se producen discrepancias en el valor emitido delinmueble, se establece un diálogo con el cliente, se revisa la valoración y seargumentan las razones de mercado que han llevado a esa determinación»,indican los expertos.No obstante, el usuario tiene derecho a que otro tasador realice una segundavaloración, pero deberá correr él con los gastos y obtener previamente elvisto bueno del banco respecto al tasador elegido. En último término, si noqueda satisfecho, puede pedir amparo a asociaciones de consumidores oefectuar las reclamaciones necesarias ante un Tribunal.3.- Financiación3.1.- Características de las hipotecas frente al préstamoLa hipoteca es un derecho real constituido en garantía de un crédito sobre unbien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su propietario,pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazopactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular enese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito.En un préstamo se suelen emplear avalistas que garantizan al banco que eldinero será devuelto.Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  8. 8. Santiago BecerraSi dispones de dinero ahorrado para la compra de la vivienda siempre puedesayudarte en un préstamo personal , aunque en muchos casos es preferiblebuscar otras opciones, por el coste que tiene.La mejor forma de comparar las distintas alternativas consiste en fijarse en elT.A.E de cada oferta crediticia.¿Que tengo que saber sobre las hipotecas?Los créditos hipotecarios se basan en la tasación del bien inmueble, lo normal,es que te den hasta el 80% del valor de la tasación, aunque empieza a serhabitual que el banco sólo dé el 80% del mínimo entre el valor de tasación yel de compraventa (el que se escritura). Si necesitaras más, lo normal es quete pidan avalistas o garantías adicionales, como puede ser hipotecar otrapropiedad libre de cargas.3.2.- Requisitos para constituir una hipotecaLa hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario.La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del futurodeudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas puedeinscribirse en el momento de formalizarse ambas.En principio, la finca debe estar libre de cargas, esto es, sin hipotecasanteriores, anotaciones de embargo u otras. La legislación permite«rehipotecar» una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo yaque la garantía primera será siempre preferente respecto a la segunda.Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el Registro de laPropiedad.3.3.- Factores importantes a tener en cuenta3.3.1.- Tipo de interés fijo o variablePréstamo hipotecario de tipo variable o mixto. En esta modalidad depréstamo, el tipo de interés se revisa anual o semestralmente, de modo quela cuota mensual se ajuste cada año o semestre a la evolución del índice delmercado al que esté referenciado.En los casos de hipotecas a interés variable estas se referencian a un índice,el Euribor es el mas conocido, aunque no el único. También se usan el IRPHde bancos, IRPH de bancos, índice CECA, y alguno más, sin embargo elEuribor es el más favorable al cliente.Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  9. 9. Santiago BecerraLas condiciones que puedes obtener en pueden variar entre el índice dereferencia más un diferencial entre un diferencial que puede estar entre 0,4%en las mejores ofertas y un 1,25% correspondiente a las peores ofertas.En los casos de hipotecas a tipo fijo, el interés permanece invariable a lo largode todo el periodo de amortización del préstamo y por tanto el plazo deamortización también.Puedes simular el coste de tu hipoteca en la siguiente calculadora hipotecaria: http://sanbec.es/gastos.html3.3.2.- Plazos para devolver la hipotecaLos plazos habituales para la amortización de la hipoteca suelen ser de 10 a30 años. Las entidades financieras han lanzado hipotecas con plazos deamortización de 40 años e incluso de hasta 50, pero realmente son productoscuyo objetivo no es alargar la duración de la hipoteca, sino conseguir que lacuota sea lo más pequeña posible. Este tipo de hipotecas sólo interesan si notienen comisión de amortización anticipada.3.3.3.- ComisionesLas mas comunes suelen ser las comisiones de apertura y de cancelación. Enlas práctica la comisión de apertura es un incremento del tipo de interés delprimer año. No suele ser superior al 1% del capital pendiente de amortizar.La comisión por cancelación anticipada, suele estar entre el 1% parapréstamos a interés variable y el 3% para préstamos a interés fijo.Cualquier duda que pueda surgirnos con las comisiones aplicables podemosconsultarlas en el portal que el Banco de España pone a disposición de losusuarios de banca: http://www.bde.es/clientebanca/3.3.4.- Novación y subrogación de créditos hipotecariosLos importantes cambios que han tenido lugar en el mercado crediticiodurante los últimos años, con descenso notable de los tipos de interés, hanpropiciado que personas que tenían contratado un préstamo hipotecariopuedan encontrarse con que el interés que están pagando es muy superior alque en este momento existe en el mercado.En este caso existe la posibilidad de negociar una bajada del interés con laentidad financiera (novación), o de trasladarlo a otra entidad que ofrezca unascondiciones mejores (subrogación).Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  10. 10. Santiago BecerraAdemás de estos porcentajes, las operaciones de subrogación y novación seconsideran exentas del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y sereducen los costes de notario y registro al 50% de sus aranceles.3.4.- DocumentaciónLa documentación necesaria para la constitución de un préstamo hipotecarioes la siguiente: • DNI • Escritura de propiedad del inmueble • Certificado del Registro • Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles • Último recibo de la comunidad de propietarios • Certificado de seguro de la vivienda • Tus dos últimas declaraciones de renta • Tus dos últimas nóminas si trabajas por cuenta ajena.En el caso de ser trabajador autónomo, deberás presentar documentaciónadicional sobre tu actividad profesional4.- Gastos de la compraventa e hipotecariosLos trámites burocráticos para la compra de una vivienda suelen suponer el10% del coste del inmueble adquirido y comprenden las siguientes tasas eimpuestos.4.1.- Registro de la propiedadLos honorarios de los Registradores de la propiedad están fijados por ley yson los mismos para toda España. El coste depende del importe de lavivienda. Las tarifas se calculan en función de las siguientes reglas prácticas.REGLAS DE APLICACIÓN PRÁCTICALa aplicación del arancel de los registradores viene determinado por dosparámetros que deben tenerse en cuenta a efectos de determinar la cantidadfinal a satisfacer:1) Clase de asiento a practicar, distinguiendo según se trate de: • Asiento de presentación • Inscripción, anotación preventiva o cancelación • Nota marginal2) Valor de la finca o derecho cuyo asiento se solicita.Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  11. 11. Santiago BecerraNo obstante debe tenerse en cuenta que, si son varios los derechos que seinscriben en un único asiento, cada uno de ellos dará lugar a la aplicación delcorrespondiente derecho arancelario.La práctica del asiento de presentación supone una cantidad fija de 6,010121€(número 1 del arancel).Si la presentación se efectuó por medio de telefax (art. 418 del R.H.) la cantidadserá de 15,025303 € (6,010121 € por el asiento de presentación en el libro diariode la comunicación recibida, 3,005061 € por la confirmación vía fax al notario,autoridad judicial , o administrativa por parte del registrador de haber recibido lacomunicación así como de su decisión de practicar el asiento de presentación yfinalmente, 6,010121 € por la práctica del asiento de presentación de la copiaauténtica del título que motivó la comunicación).En cuanto a las notas marginales hay que distinguir (número 3 del arancel): Siimplican adquisición, modificación o extinción de derechos inscritos se devengaráel 50% de los derechos que correspondan por el número 2 del arancel (en lostérminos que veremos a continuación)Las de afección de débitos fiscales devengarán la cantidad fija de 3,005061 €Las de expedición de certificación de cargas en procedimientos ejecutivos,expedientes de expropiación forzosa y otros análogos devengan la cantidad fijade 9,015182 €Por las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones sedevengarán honorarios según la escala que se determina en el propio arancel. Atítulo de ejemplo, podemos señalar: • Si el valor de la finca o derecho no excede de 6010,12 €, la cuantía será de 24,040484 € • Si el valor es de 60101,21 €, la cuantía es de 103,674562 € • Si el valor es de 120202 €, la cuantía asciende a 148,750462 €En cuanto a la publicidad formal se devengarán las cantidades siguientes(número 4 del arancel): • Certificación de dominio, literal o en extracto, por cada finca: 9,015182 € • Certificación de cargas, incluya o no titularidad de dominio por cada finca y cualquiera que sea el número de cargas: 24,040484 € • Certificación con información continuada: 48,080968 € • Certificación negativa de cargas: 9,015182 € • Otras certificaciones no comprendidas en supuestos anteriores: 6,010121 € • Nota simple informativa o exhibición, por cada finca, y cualquiera que sea el número de asientos que contenga el folio registral: 3,005061 €4.2.- NotaríaEl notario da fe de que se ha llevado a cabo una acción, en este caso, lacompraventa de una vivienda, dentro de la legalidad vigente. Las tarifas deSantiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  12. 12. Santiago Becerralos notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno medianteReal Decreto y son las mismas para todos los notarios.Cuando se escritura una vivienda, sea nueva o usada, se cobra en función deuna escala que toma por base el precio de la vivienda.Tarifas • Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90 euros. • Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,60 euros:4,5 por 1.000. • Por el exceso comprendido entre 30.050,61 y 60.101,21 euros: 1,50 por 1.000. • Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por 1.000. • Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por 1.000. • Por lo que excede de 601.012,11 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por 1.000. • Por lo que excede de 6.010.121,05 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes. • Las tarifas se reducirán en un 25% en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.4.3.- ImpuestosLos impuestos y los trámites burocráticos pueden suponer un desembolsoadicional de hasta el 10% del coste de una vivienda.Impuestos que gravan la compra de vivienda usada:4.3.1.- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).Lo abona el comprador. Se aplica en la compraventa de las viviendas usadas.La base de cálculo es el precio de compra que figura en la escritura. Es unimpuesto autoliquidable: el comprador debe rellenar el impreso de liquidación,calcular el importe y abonarlo.El pago debe realizarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de laescritura. La presentación del impreso y el pago se deben realizar en laAdministración de Hacienda de la Comunidad Autónoma. En algunasprovincias hay rebajas importantes de este impuesto para determinadoscolectivos. En Guipúzcoa, por ejemplo, los menores de 35 años que adquierensu primera vivienda habitual abonan sólo un 3% en concepto de ITP.El tipo general de este impuesto es el 6%, con las siguientes excepciones; • En Madrid, Cataluña, Galicia, Murcia y Aragón: el 7%. • En Álava: entre el 25 y el 6%Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  13. 13. Santiago BecerraEjemplos:Vivienda que cuesta 120.000 euros: 7.200 euros (aplicando el 6%, el tipomás habitual).Vivienda que cuesta 210.000 euros: 12.600 euros (aplicando el 6%, el tipomás habitual).4.3.2.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos deNaturaleza Urbana.Más conocido como plusvalía. Lo abona el vendedor, salvo pacto en contrarioentre las partes. En Navarra le corresponde al comprador.Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenosurbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sidopropietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral delsuelo y el número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión.Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es fijado por cadaAyuntamiento según unos máximos y unos mínimos fijados por ley. Es unimpuesto autoliquidable: hay un plazo de 30 días desde la firma de laescritura para liquidarlo en el Ayuntamiento.No es posible ofrecer cifras orientativas sobre el importe de este impuestodebido a lo dispar de las políticas municipales.4.3.3.- Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD)En la vivienda usada este impuesto sólo grava la escritura de hipoteca, no a lade compra. Se calcula aplicando el tipo impositivo del 0,5% -el 0,1% en lascomunidades autónomas con régimen foral- pero no sobre el capital delpréstamo, sino sobre toda la responsabilidad que garantiza la hipoteca, esdecir: capital, intereses ordinarios, posibles intereses de demora, costes ygastos en el caso de que no se pagara el préstamo y la entidad tuviera queejecutar (vender) el bien hipotecado para resarcirse. Por ello la cuota a pagares mayor.Se aconseja utilizar como cifra base para su cálculo el doble de la cantidadsolicitada a la entidad financiera, pues así se cubren todos los gastos antesmencionados.Ejemplo: Compra de vivienda usada por 150.000 euros.Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  14. 14. Santiago Becerra Si la compra se realiza en la Comunidad de Madrid los gastos serán los siguientes: I.T.P. Vivienda: 10.500 euros. Impuesto de A.J.D.: 750 euros. Notaría: 487 euros. Registros: 279 euros. Gestoría: 240 euros. I.V.A. 38 euros. (notaría, gestoría,registro) Total Gastos 15.340 eurosCalculadora de gastos de compra de una vivienda: http://sanbec.es/gastos.html4.3.4.- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)El Impuesto de Bienes Inmuebles, también conocido como «la contribución»,es un impuesto que grava el valor de los bienes. La base imponible del IBI esel valor catastral de inmueble, que refleja el valor del suelo que ocupa y de laedificación.Existen diferencias a veces notables entre los diversos municipios ya que elincremento del gravamen puede depender de factores como el número dehabitantes del inmueble o localidad, su localización, año de construcción y deotras circunstancias como ser capital de provincia o de comunidad autónoma,prestar servicios públicos etc.Este es un impuesto que se paga anualmente y debe ser pagadoíntegramente por quien sea propietario del inmueble el día 1 de enero del añocorrespondiente.5.- Formalización de la compraventa5.1.- Entregas de cantidades como señalEs un procedimiento habitual una vez realizada la compraventa de unavivienda, que el comprador entregue una cantidad en concepto de arras oseñal que perderá si desiste de la compra o recuperará duplicada si quiendesiste es el vendedor. Para asegurar el compromiso de ambas partes sesuele estipular una cantidad que suele rondar el diez por ciento del importe dela compraventa.Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  15. 15. Santiago BecerraEs importante detallar que si esas cantidades no son avaladas por un banco oestán depositadas en un intermediario de contrastado prestigio, se corre ungran riesgo, pues el comprador no es propietario de la vivienda hasta que serealice la escritura de la misma y podría perder las cantidades si el vendedoractuara de mala fe. Recuerde lo dicho en el apartado 2.4.2.-Registro de lapropiedad.5.2.- Firma de contrato de compraventaLa compra de una vivienda se formaliza con el contrato de compraventa, enque ambas partes estipulan el precio, la forma de pago y los plazos para laentrega de la vivienda.Es importante que en el contrato aparezcan los siguientes datos • El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, de vendedores y compradores • Descripción de la vivienda, con su dirección exacta y datos registrales. • Precio y forma de pago • Plazos para elevación a escritura pública y para la entrega de la vivienda.5.3.- Firma de escritura pública e inscripción en el Registro de laPropiedadUna vez concluida la construcción de la vivienda y esta esté terminada, seprocede a realizar la escritura de propiedad de la vivienda a nombre delcomprador. Es importante antes de firmar revisar la vivienda para noencontrar desperfectos o malas terminaciones.Se trata de que un acuerdo de compraventa entre partes tenga validez anteotras personas que no han participado en el mismo. Para ello, se debeinscribir este hecho en el Registro de la Propiedad que es donde figuranregistrados todos aquellos que tienen derechos sobre alguna propiedad ensentido amplio (dueños, usufructuarios, etc).6.- El proceso de compra con Santiago BecerraComo habrá podido observar durante la lectura de este manual, el proceso decompra de su nuevo hogar es más complicado de lo que pueda parecer6.1.- ¿Cómo es comprar con Santiago Becerra y Clásico ?Si confía en mi servicio profesional el proceso será mucho más cómodo yaque:Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  16. 16. Santiago Becerra • Antes de nada, me interesaré por conocerle, conocer sus circunstancias y necesidades para ofrecerle sólo lo que realmente cubra sus deseos. • Le ofreceré tranquilidad en cuanto a la situación legal de la vivienda, ya que antes de poner a la venta un inmueble reviso sus escrituras, pido una nota simple al registro y conozco a todos los propietarios y a quienes tengan algún derecho sobre el mismo. • Le ofreceré un precio muy competitivo, pues antes de aceptar un encargo de venta hago una valoración y un estudio de mercado profesional y si considero que el precio no es competitivo, no acepto el encargo. • Una vez tomada la decisión de compra, me encargaré de todos los trámites y gestiones administrativas necesarias para llevar a buen fin la compra de su nuevo hogar.6.2.- Proceso tras la decisiónPuesto que antes de visitar un inmueble tengo claras sus necesidades, me heasegurado de que tiene viabilidad financiera, usted conoce la vivienda pormedio de fotos, planos, fichas técnicas, etc., las visitas que realice conmigodebe de considerarlas visitas de compra.Por ello es muy probable que la vivienda sea de su agrado y decidacomprarla. Le recomiendo que vaya preparado y disponga de al menos 600€para poder hacer la reserva. En el documento de reserva se fijará la fecha delcontrato de arras y las condiciones para la firma en notaría (plazo, necesidadde financiación, etc.)Una vez aceptadas por el propietario las condiciones de la reserva, se firmaráel contrato de arras, en el que usted, el comprador, deberá depositar un 10%del precio de la vivienda. En este documento quedarán reflejadas lascondiciones finales pactadas en cuanto a plazo, condiciones en las querealizará la compra y se especificará la cláusula penitencial que establece queen el caso de desistir, el comprador perderá las cantidades entregadas, y si esel vendedor quien lo hace, tendrá que devolverlas duplicadas.Esta señal queda depositada, para tranquilidad de las partes, en una cuentaespecial exclusiva para depósito de arras de titularidad de Clásico.Si necesitara financiación, nos podemos encargar de todo: Recoger ypresentar documentación, acompañar al tasador, revisar la oferta vinculante einformar al banco y al comprador del importe de talones y efectivo que debenpreparar para la firma en notaría. Más información en http://sanbec.es y en http://blog.sanbec.esSantiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es
  17. 17. Santiago Becerra Clásico Estamos en Moratalaz Calle Marroquina, 22 28030 Madrid 91 439 9229Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es

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