Avance proy-actuacion[2] ugijar

COMPLEJO TURISTICO RURAL Y PARA LA 3ª EDAD
PARAJE “Cuesta del Molino. POLIGONO 3. PARCELA ¿?
T.M. DE UGIJAR. (GRANADA)

DECLARACION DE UTILIDAD PÚBLICA E
INTERES SOCIAL

AVANCE
PROYECTO DE ACTUACION

PROMOTOR:
Mirador de Sierra Nevada, Ugijar.

ARQUITECTO:
JOSE ANTONIO COBO BARO

SEPTIEMBRE – 2.006

AVANCE
DECLARACION DE UTILIDAD PÚBLICA E INTERES SOCIAL
DE “COMPLEJO TURISTICO RURAL Y PARA TERCERA EDAD” EN LA
FINCA SITA EN EL PARAJE “CUESTA DEL MOLINO”
POLIGONO 3. PARCELA ¿¿. DEL T.M. DE UGIJAR (GRANADA).

INDICE

1- IDENTIFICACION DEL PROMOTOR.
2- DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD.
2.1 – SITUACION Y EMPLAZAMIENTO DE LOS TERRENOS.
2.2 – CARACTERISTICAS FISICAS Y JURIDICAS DEL TERRENO.
2.3 – CARACTERISTICAS SOCIOECONOIMCAS.
2.4 – CARACTERISTICAS DE LAS EDIFICACIONES Y PLAZOS.
3- JUSTIFICACION Y FUNDEMENTACION.
3.1 – UTILIDAD PÚBLICA E INTERES SOCIAL.
3.2 – DESCRIPCION DE LA ACTUACION. VIABILIDAD ECONOMICA
FINANCIERA Y PLAZO DE CUALIFICACION URBANISTICA.
3.3 – NECESIDAD DE UBICACIÓN EN EL MEDIO RURAL.
3.4 – JUSTIFICACION URBANISTICA.
4- OBLIGACIONES DEL PROMOTOR
5- INDICE PORMENORIZADO DEL DOCUMENTO DE “PROYECTO DE
ACTUACION” EN REDACCION.

Mirador de sierra Nevada

Pag. 1.

DECLARACION DE INTERES PÚBLICO

AVANCE DEL DOCUMENTO.
COMPLEJO TURISTICO RURAL Y 3ª EDAD. UGIJAR.

1 – IDENTIFICACION DEL PROMOTOR.
Promotor:

MIRADOR DE SIERRA NEVADA S.L
C.I.F: BXXXXXXXXX

Denominacióncomercial:

“MIRADOR DE SIERRA NEVADA”
Complejo Turístico Rural y para 3ª Edad

Domicilio Social:

XXXXXXXXX

2 – DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD.
La actividad a que se refiere el presente “Avance” del documento de
“Proyecto de Actuación”, para su trámite conforme el Artº 43 de la LOUA, es el
de la construcción _conforme a la denominación y nomenclatura del Decreto
20/2002 de Turismo en el medio rural y Turismo activo_ de un “Complejo
Turístico Rural y para la Tercera Edad”, de carácter aislado, en la finca de la
propiedad, con clasificación urbanística de Suelo No Urbanizable común, sobre la
que se encuentra terrenos de secano e invernaderos de cultivo intensivo.
2.1 – SITUACION Y EMPLAZAMIENTO DE LOS TERRENOS.
Los terrenos objeto del presente Proyecto de Actuación se ubican en el
Municipio de Ugijar, más exactamente en el Paraje denominado “Cuesta del
Molino”, siendo las Parcelas ¿¿ del Polígono 3, contando con una superficie
catastral de XXXXX m2, y localizándose, aproximadamente, a 100 metros al Norte
de la población.
Se delimita en uno de linderos por XXXXXXXXXXXXXXXXX
2.2 – CARACTERISTICAS FISICAS Y JURIDICAS DE LOS TERRENOS.
La parcela objeto de la presente actuación, se encuentra ubicada en una
ladera continua con pendientes descendente, sensiblemente uniforme entorno al
8%, en dirección , Norte, Noreste / Oeste-Noroeste, consiguiéndose de este modo
una orientación perfecta, así como unas vistas inmejorables.
La actividad actual de la empresa promotora titular de estos terrenos esta
destinada principalmente, a la adquisición, venta y explotación de bienes
inmuebles.
Tal actividad económica se encuentra inscrita en el registro mercantil de
Almeria, bajo la denominación de “XXXXXX.”, constando como fecha de inicio de
su actividad el XXXXX. El domicilio social figura en “XXXXX. C.P. 29110


Pag. 2.



XXXMálaga”. La duración de la actividad declarada es Indefinida. El código de
identificación fiscal de la empresa es C.I.F: B29677556; y los datos regístrales se
encuentran inscritos en la Hoja MA-17957, Tomo 1579, Folio 59.
Jurídicamente, los terrenos se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad
de Berja.
Está pendiente de inscripción, el Contrato de compra-venta efectuado entre
los anteriores propietarios titulares, y la actual promotora de la actuación,
celebrado el pasado mes de agosto del presente ejercicio, al igual que la Escritura
de compra-venta, estando fijada la fecha para el próximo jueves 21 de septiembre
de 2.006.
2.3 – CARACTERISTICAS SOCIOECONOMICAS
Desde el punto de vista socioeconómico, este municipio presenta en la
actualidad un escaso dinamismo económico y social, ello unido a unos niveles de
rentas bajos.

Economía
Economía
Agricultura
Cultivos herbáceos. Año 2004
Superficie
Principal cultivo de regadío
Principal cultivo de regadío: Has
Principal cultivo de secano
Principal cultivo de secano: Has

Cultivos leñosos. Año 2004
340
Patata
media
estación
55
-

Superficie
Principal cultivo de regadío
Principal cultivo de regadío: Has
Principal cultivo de secano
Principal cultivo de secano: Has

3121
Olivar
aceituna de
aceite
290
Almendro
2472

Establecimientos con actividad económica. Año 2005

Principales actividades económicas. Año 2005

Sin empleo asalariado
Menos de 5 trabajadores
Entre 6 y 19 trabajadores
De 20 y más trabajadores
Total establecimientos

Sección
Sección
Sección
Sección
Sección

10
168
4
1
183

Transportes
Vehículos turismos. 2003
Autorizaciones de transporte: taxis. 2005
Autorizaciones de transporte: mercancías. 2005
Autorizaciones de transporte: viajeros. 2005
Vehiculos matriculados. 2005
Vehiculos turismos matriculados. 2005

Otros indicadores
736
3
69
3
58
33

Inversiones realizadas en nuevas industrias. 2005
Oficinas bancarias. 2005
Consumo de energía eléctrica. 2005
Consumo de energía eléctrica residencial. 2005
Líneas telefónicas. 2005
Líneas ADSL en servicio. 2005
Renta familiar disponible por habitante. 2003

Turismo. Año 2003
Restaurantes
Hoteles
Pensiones
Plazas en hoteles
Plazas en pensiones

G: 69 establecimientos
F: 26 establecimientos
K: 24 establecimientos
H: 23 establecimientos
D: 18 establecimientos

0
0
2
0
58

Variación de la renta familiar disponible por habitante.
2003

0
3
4.736
2.327
737
95
Entre 7.200
y 8.300
Entre el 26
% y el 34 %

Mercado de trabajo
Población activa. 2001
Población ocupada. 2001
Población parada. 2001
Sección de actividad predominante. 2001
Número de ocupados de la actividad predominante.


1.053
686
367
Sección A
157

Tasa de empleo. 2001
Tasa de paro. 2001
Paro registrado. 2005
Trabajadores eventuales agrarios subsidiados: mujeres.
2005
Trabajadores eventuales agrarios subsidiados:

31,7
34,9
89
76
44

Pag. 3.


2001


hombres. 2005

Seguidamente detallamos, de manera muy general, los aspectos más
relevantes de los sectores productivos fundamentales, en los que se basa, al igual
que en los municipios del entorno, la economía de esta localidad:
• Sector Agrícola y Ganadero
El agricultor se encuentra ante una situación de incertidumbre ante el
futuro. Si en el pasado se enfrentaba con desafíos tecnológicos y de inversión,
hoy la competitividad comercial y la diversidad de orientaciones que recibe, a
menudo confusas y contradictorias, le impiden ver con claridad las decisiones de
tipo productivo que debe tomar, lo que tiene unos efectos inmediatos sobre la
rentabilidad de su explotación.
La mayor parte de población agraria de este municipio está desmotivada y
envejecida. De un lado, las desfavorables condiciones de la actividad agraria
frente a lo urbano, han propiciado un desprestigio social que propicia el abandono
de esta actividad y dificulta la incorporación de los jóvenes impidiendo el tan
necesario relevo generacional.
El predominio de cultivos tradicionales de secano, y además en
explotaciones muy pequeñas de baja rentabilidad, requiere una profunda
reconversión para adaptarse a las exigencias del mercado y conseguir un mayor
rendimiento. El escaso uso de técnicas de cultivo y de riego modernas, unidas a
zonas donde no existen problemas de agua, abre la puerta a unas posibilidades
importantes de mejora potenciando la transformaron en regadío de las zonas con
menos pendientes.
Hay que señalar también las potencialidades que existen en la introducción
de nuevos cultivos o el aprovechamiento de plantas de recursos de la zona como
son plantas aromáticas, medicinales, y aprovechamiento de los recursos
forestales como son la castaña, setas, piñones, etc. con la importante pérdida de
productos y sobre todo de valor añadido en los mismos.
Productos como la miel, piñones, hierbas aromáticas y medicinales,
alcanzan elevados precios una vez tratadas convenientemente, etiquetadas, etc.
siendo muy bajo el precio que se paga en la zona a los recolectores. Es un hueco


Pag. 4.



importante y una oportunidad de incrementar su valor añadido, teniendo buenas
perspectivas su cultivo en la zona.
La ganadería en nuestra comarca puede considerarse una actividad muy
secundaria. Consiste en criar, alimentar y cuidar animales, como las cabras, las
ovejas, los cerdos y los caballos, para obtener productos animales como carne y
leche. Tiene menor importancia económica que la agricultura. El ganado se
concentra en zonas poco aptas para ser cultivadas, el ganado ovino es el más
importante.
Se trata sobre todo de una ganadería extensiva que aprovecha extensiones
considerables de monte bajo lo que explica el predominio del ganado menor sobre
el mayor.
• Sector Comercial
La actividad comercial principal de Ugijar, se concentra en el comercio al
por menor lo que supone aproximadamente el 54% de media del total del sector
servicios mientras que la importancia del comercio al por mayor es muy reducida.
Estos establecimientos se dedican fundamentalmente a la venta productos
de primera necesidad y de productos tipicos de la zona . Para la compra de otros
bienes de consumo, así como los que se podrían denominar más ocasionales,
este municipio acude a otros núcleos urbanos mejor equipados, que funcionan
como centros de atracción comercial como puede ser la capital de provincia
Granada,
Un estudio reciente destaca que la localidad de Ugíjar (Granada), es una zona
vírgen con una gran proyección para el turismo residencial, ideal para iniciativas
de emprendedores, promotores e inversores de un valor paisajístico incalculable y
que reúne condiciones naturales y de tranquilidad imposibles de encontrar en
cualquier otra zona de la provincia de Granada. Además, se encuentra en una
posición geográfica ideal, a veinte minutos de la playa y de la nieve.


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• Sector Industrial
La situación actual presenta, en materia industrial, un panorama de
importantes debilidades dada la desarticulación de su base económica, con una
presencia testimonial de este sector.
En este diagnostico socioeconómico hemos calificado la economía de esta
zona como marginal, Destacando algunas industrias, cuya presencia es
testimonial.
La cultura empresarial y económica presente es de carácter tradicional
apegada tanto a las fuentes características de actividad de la montaña como los
métodos tradicionales de trabajo. En este marco existe un elevado grado de
rechazo a las innovaciones y al hecho de asumir riegos innecesarios e
imprevistos, a modo de inciertas “aventuras” empresariales e industriales.
Todo ello nos hace pensar positivamente que la implantación de esta
actividad en el municipio va a tener consecuencias muy favorables tanto para
Monda como para la comarca donde se ubica, fundamentalmente debido a la
incidencia del empleo directo cualificado e indirecto que se va a generar así como
la cuantía de la inversión, mejorando sensiblemente la situación actual del sector.
2.4-CARATERISTICAS DE LAS EDIFICACIONES Y PLAZOS
La primera fase definida del proyecto aquí planteado, plantea una única
edificación aislada dentro de los límites de los terrenos disponibles, emplazada
separándose de los linderos públicos y privados en una distancia superior a los 10
metros mínimos según normativa vigente.
Debido a la topografía de los terrenos (pendientes entorno al 8%, y
puntualmente superiores incluso), se plantea inicialmente, una edificación
escalonada con la planta baja semienterrada en la fachada trasera, de forma que
se consiga integrar al máximo el volumen edificatorio, sin sobresalir más de dos
plantas sobre la rasante originaria.
Para conseguir una mayor adecuación a la topografía, y el consiguiente
aprovechamiento de las inmejorables vistas y orientaciones de su ubicación, se
contempla la posibilidad de girar la planta del edificio en su eje central, colocando
en esta parte el núcleo principal de comunicaciones verticales, lo que
paralelamente le conferirá al edificio un mayor atractivo y riqueza perceptiva.
El tratamiento que se dará a las fachadas y los materiales a utilizar serán
los tradicionales de la zona donde esta ubicado, esto es, predominio del color


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blanco en paramentos y fachadas, carpinterías de huecos exteriores de madera o
imitación a ella, cubiertas inclinadas de teja curva, etc.
Los espacios exteriores serán tratados conforme al uso a que se destinará
el
conjunto,
ajardinando
convenientemente
los
espacios
libres
predominantemente con especies autóctonas, y creando paseos así como zonas
de estancia para recreo, ocio y descanso.
Para el acceso a los terrenos no habría que realizar ningún tipo de obra de
infraestructura, ya que existe un camino en buen estado (pavimentado en
hormigón en su totalidad), y se prevé una circunvalación que llegara hasta la
finca.
Respecto al resto de Infraestructuras necesarias para el correcto
funcionamiento de la actividad, las obras serían mínimas, disponiendo de todos
los servicios urbanísticos necesarios para la actividad, independientemente del
hecho de que en las inmediaciones de los terrenos del ámbito, discurre una línea
eléctrica en Media tensión, el agua potable del municipio también discurre
cercana a los terrenos (debiendo, no obstante construir un deposito acumulador
enterrado con capacidad suficiente frente a cualquier incidencia) y la evacuación
de aguas residuales se solucionará mediante una estación depuradora de
oxidación total como paso previo a su vertido a cauce publico (previa autorización
del organismo competente de la cuenca).
Para el desarrollo y ejecución de la actuación prevista, la sociedad
promotora prevé realizarla en distintas fases, solicitando las preceptivas Licencias
Municipales de Obras para cada una de ellas, con el compromiso de solicitar la
primera _la correspondiente a la primera edificación planteada (ver punto 3.2
siguiente)_ en un plazo no superior a seis meses desde que se apruebe
administrativamente el Proyecto de Actuación en redacción en la actualidad (y del
que la presente Memoria es un “Avance del mismo), así como a comenzar las
obras antes de los dos meses siguientes una vez obtenida la licencia, y
ejecutarlas las mismas en un plazo previsto inferior a 18 meses, de forma que no
discurran más de dos años desde que se conceda la Licencia por el ayuntamiento
de Ugijar, hasta la puesta en funcionamiento oficial de la actividad prevista.


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3 – JUSTIFICACION Y FUNDAMENTACION.
3.1.-UTILIDAD PÚBLICA E INTERES SOCIAL
A) Generalidades
La actividad perseguida por la sociedad promotora con el “Complejo
Turístico Rural y para la 3ª Edad” previsto, engloba en su doble vertiente la
consecución de la dotación de una novedosa oferta rotacional para el municipio,
emplazadas en unas modernas y perfectamente dotadas instalaciones.
En su vertiente “Turística”, ya en el preámbulo del Decreto 20/2.002, de 29
de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo activo, se manifiesta lo
siguiente:
“El turismo en el medio rural es considerado como una actividad relevante
debido a su triple función de generador de ingresos, de promotor de
infraestructuras y de intercambios y sinergias entre el medio rural y el
urbano, siendo un factor determinante para el desarrollo de las zonas más
desfavorecidas.
Por ello, el presente Decreto tiene como principal objetivo el desarrollo de
un sistema turístico sostenible y competitivo en el medio rural andaluz,
respetuoso con los valores medioambientales y culturales de Andalucía,
que contribuya al logro de una adecuada integración del turismo rural.”
Así mismo, en la exposición de motivos del Decreto 47/2.004, de 10 de
febrero, de Establecimientos Hoteleros, en Andalucía, se dice:
“En la actualidad la industria hotelera constituye una pieza clave y
fundamental dentro del sector turístico andaluz. Tan es así que la
modernización y ampliación del sector turístico no es posible sin la
estructuración de una política turística de ordenación y fomento basada en
la continua renovación de las infraestructuras y servicios de los
establecimientos de alojamiento turístico. En consecuencia, estos
establecimientos deben ser un objetivo preferente del sector público y
privado para arbitrar productos que impulsen un turismo competitivo que
sea un auténtico motor de la economía andaluza.
Los esfuerzos realizados por este subsector en los últimos años han dado
como resultado un incremento de la calidad y una actualización que, en
algunos casos, podemos calificar de puntera, por lo que las nuevas
realidades reclaman su atención también desde el punto de vista
administrativo.


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La planta de alojamientos hoteleros andaluces, entendida como recurso
turístico clave de nuestro sector, debe girar en torno a los criterios de
calidad total, esto es: calidad de los servicios y de las instalaciones, calidad
en el empleo y garantía ante los usuarios. Todo ello, desde la óptica de la
sostenibilidad social y ambiental del desarrollo turístico andaluz.
Para ello es necesario, paralelamente, potenciar la calidad interna de los
servicios y recursos comercializados, entendida ésta como mejora en la
organización y gestión de los mismos y mejora en la calidad del empleo,
con el objetivo de la satisfacción de nuestros usuarios turísticos, ya no sólo
en los servicios que recibe sino también en la calidad ambiental de los
mismos y de los destinos que visita.”
Por otra parte, en cuanto se refiere a su otra vertiente, esto es “DotacionalSocial” para la tercera edad; el Consejero de Asuntos Sociales de la Junta de
Andalucía, Iltmo. Sr. D. Isaías Pérez Saldaña, comienza su presentación en el
“Mapa de Recursos de plazas en Residencias de Personas Mayores” publicado
en el año 2.000, de la siguiente manera:
“La población andaluza, aún siendo de las más jóvenes existentes en
nuestro país, no pertenece ajena a los cambios demográficos que se
vienen produciendo. Así el progresivo envejecimiento de la población,
como consecuencia del incremento de la esperanza de vida, unido a los
bajos índices de natalidad, está provocando un importante cambio social y,
entre otros, la necesidad de impulsar nuevas alternativas que redunden en
una mejor atención social hacia este colectivo y en lograr un mayor
aprovechamiento de los recursos existentes.”
Continúa la Sra. Directora Gerente del Instituto Andaluz de Servicios
Sociales, en la Introducción de la citada publicación:
“No es necesario en este punto hacer un análisis sobre las razones de
índole socio-económicas, demográficas, familiares y de otros tipos para
saber que, actualmente, uno de los mayores desafíos con los que se
encuentra el Estado del Bienestar es la oferta de plazas para las personas
mayores en una Red de Centro Residenciales que cumpla los requisitos de
proximidad geográfica, calidad en sus instalaciones y servicios, y que se
adecue a los recursos económicos de los demandantes”.
En este sentido, la planificación de los Centros Residenciales para las
personas mayores en Andalucía, tanto en el sector público como en el privado,
conforman uno de los pilares básicos de actuación para el desarrollo de una
atención global e integral a las personas mayores.
La Consejería de Asuntos Sociales ha considerado, para la elaboración del
citado “Mapa de Recursos”, reflejar tanto gráfica como analógicamente cual es la
oferta actual de centros y plazas residenciales y cual es la potencial demanda

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existente, mediante la cuantificación de la población mayor de 65 años y su
distribución geográfica en el ámbito de la Comunidad Autónoma.
En ese “Mapa” se han situado geográficamente todas las Residencias
censadas en el año de su publicación, indicando, asimismo, la “ratio” definida
como la relación entre el número de plazas disponibles por cada 100 habitantes
mayores de 65 años, asignándole la correspondiente a cada una de las zonas
geográficas consideradas como homogéneas, por encima de las divisiones
administrativas y provinciales, que se denominan “áreas de estructura”.
Estas “áreas de estructura” se caracterizan por su interrelación y
homogeneidad en base a parámetros estructurales, como comunicaciones,
infraestructuras, núcleos de población, etc., y al superar los límites administrativos
establecidos hacen más homogénea la información referida a determinados
ámbitos geográficos.
Fijándonos en el gráfico comparativo de ratios, podemos observar que la
provincia de Granada, en su conjunto, está en la baja de la Comunidad
Autónoma, con un ratio de 2.08 plazas por cada 100 habitantes mayores de 65
años, bastante por debajo de la “ratio ideal” establecida por la Junta de Andalucía
en 3,5 plazas por cada 100 habitantes mayores de 65 años.
En el plano provincial del Mapa de Recursos que se incorpora a
continuación, se recogen las referidas “áreas de estructura” con una expresión
cromográfica de los “ratios” que presenta cada una de ellas. Así, se visualiza
rápidamente la situación en la que se encuentra la provincia, y por ende, la
comarca donde se enclava Ugijar, comprobándose dónde se localizan las
concentraciones y/o suficiencias de recursos y dónde las carencias.
Este Mapa de Recursos permite hacer un diagnóstico acertado sobre la
situación concreta del “área de estructura” donde la Junta de Andalucía incluye el
municipio de Ugijar, corroborando la situación precaria en cuanto a plazas en
Residencias de Personas Mayores, ya que la ratio se encuentra entre 1,5 y 2,5
frente a los 3,5 ideales establecidos por la Consejería de Asuntos Sociales.
Por otro lado, se aprecia el gran vacío que supone el enclave de la
localidad en relación a las ubicaciones de los Centros Residenciales cercanos:
XXXX
B) Interés social del proyecto
La asistencia a personas mayores en residencias, es una actividad que, en
los últimos tiempos se ha desarrollado fuertemente, cuya contribución a la
creación de riqueza y empleo resulta ciertamente importante, así pues, resulta
interesante el surgimiento de nuevas iniciativas en este tipo de actividad,
fundamentalmente en aquellos lugares con importantes expectativas de
crecimiento en este tipo de actividad.


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La evolución de los estilos de vida, unido a un cambio en la forma de pensar con
respecto a nuestros mayores, en una sociedad que avanza hacía la igualdad,
incorpora a la mujer al mundo laboral, con una población cada vez más anciana,
hacen que sea necesario el establecimiento de este tipo de actividad.
Se abre pues un mercado con fuerte expectativas de crecimiento en
Andalucía, receptora de una importante población foránea, que cada vez más fijan
su residencia definitiva en esta comunidad, en sus comarcas más representativas.
Este proyecto se concreta en la construcción de una residencia para la
tercera edad, para la puesta en marcha de un servicio de atención personalizada,
con especial atención al cuidado diario, alimentación y sanitario, entre otros.
Además se pondrán en marcha actividades complementarias que ayuden al
estado anímico de los residentes y creen grupos de distracción entre las que
podríamos destacar excursiones a lugares próximos, aprovechando el magnifico
enclavamiento en el que se encuentra el municipio de Monda y su entorno, unido
a o c actividades como organizar juegos tradicionales, etc. Dicha actuación se
realizaría en el Paraje “Cuesta del Molino”, del termino municipal de Ugijar,
concretamente sería en la Parcela XX del Polígono 3, contando con una superficie
de XXXXXHa. y situada muy próxima al casco urbano.
Esta iniciativa por tanto ayudara a elevar los servicios que ofrece el
municipio, contribuyendo a la creación de la riqueza y empleo, impulsando con su
desarrollo el conjunto de la economía local y toda su área de influencia.
En particular los promotores que impulsan este proyecto, creen que existen
aspectos que influyen decididamente en calificar esta iniciativa empresarial como
de clara repercusión e interés público:
1. Se trata de una iniciativa generadora de empleo directo (en principio, tras
las primeras estimaciones realizadas, se evalúan 45 a tiempo completo y
12 a tiempo parcial como mínimo) provenientes del municipio de Ugijar que
permitirá dar ocupación a personal especializado que por falta de trabajo
tienen que emigrar hacia otros lugares con los consiguientes problemas de
desplobamiento que esto conlleva (reducción del saldo de emigración
joven). Además se trata de un empleo de carácter estable, que puede ser
ofrecido a jóvenes, mujeres, etc.
2. Cubre una necesidad cada día más demandada, contribuyendo así a
elevar la calidad de vida de nuestros mayores.
3. Importante influencia en la economía local, debido a las necesidades de
suministros que esta actividad demandara. Esto afectara en el empleo
indirecto, sobre todo en lo relacionado con los productos y o proveedores.


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4. Puesta en funcionamiento de un servicio de calidad con una muy alta
demanda, en continuo crecimiento, y una insuficiente oferta lo que provoca,
que bastantes mayores permanezcan largos periodos solos, y sin atención.
Esta penetración empresarial en el mercado, en este caso sector servicios,
conlleva impactos socio-económicos en la zona donde se implanta. Entre ellos
cabe destacar de especial importancia los beneficios económicos y la elevación
del nivel de vida en la zona, influenciado por diversos aspectos muy positivos
como, la creación de empleo y renta de trabajo y el fomento del empresariado
local, entre otros.
3.2 DESCRIPCION PORMENORIZADA DE LA ACTUACION; VIABILIDAD
ECONOMICO
FINANCIERA
Y
PLAZO
DE
CUALIFICACION
URBANISTICA.
A) Generalidades
El proyecto se caracteriza por ser un Complejo Turístico Rural y para la 3ª
Edad. En cuanto al desarrollo del conjunto edificatorio que configurara este
Complejo, se prevé contenga distintas áreas o zonas principales, emplazadas
convenientemente ordenadamente en el terreno, de manera que provean
intimidad y excelente comunicación con todos los servicios del complejo.
Esencialmente, la zonificación previa manejada contendrá los siguientes
elementos tipológicos y servicios:
1. Un primer edificio, central en su configuración, que albergará los Servicios
Generales comunes (recepción, cocina, restaurante, aseos generales,
almacenes, salas de instalaciones, etc.) del Complejo turístico en sus
plantas baja y semisótano; y habitaciones en plantas sobre rasante con
capacidad de alojamiento para 49 plazas. Su superficie construida
estimada será entorno a 2.500 m2t. A su vez contará con un centro de día
común para los residentes clientes y ancianos del lugar, donde podrán
disfrutar de las áreas comunes. Este servicio se ofrecerá a la población de
Ugijar mediante un medio de transporte (minibús), que circulará desde el
Complejo al centro del casco urbano, con una frecuencia aún por definir.
2. Otro Edificio para albergar todas las instalaciones y servicios de salud por
agua (SPA), conteniendo las siguientes zonas: áreas de tratamientos, salas
de masajes, saunas, baños turcos, salón de yoga, gimnasio, piscina
climatizada, vestuarios, aseos, duchas, y en otro nivel, bar de tapas,
cafetería, restaurante, etc.
3. Un Apartotel, arquitectura de tipo “Alpujreño” o mediterránea, para ofrecer
a los huéspedes un ambiente de características verdaderamente acogedor.
Su emplazamiento será el más adecuado para favorecerse de las mejores
vistas naturales. Con patios interiores que permitan al visitante sumergirse


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en el estilo local de los cortijos, potenciado por el aroma de los azahares de
los naranjos, de los olivos, de los jardines, y el sonido de los caños de
agua de las fuentes y acequias.
4. Conjuntos anexos a las anteriores edificaciones, con urbanización exterior
comunicada con el resto del Complejo, que albergarán los bungalows o
apartamentos rurales, con distinta tipologías y programas funcionales, para
garantizar un sentido de total privacidad (consideración esta muy
importante en todas las instalaciones hoteleras de lujo). Los alojamientos
de huéspedes varían entre suites de dos niveles con piscinas privadas y
bungalows de una sola planta con jardines privados. La decoración y
ambiente interior evocara los rasgos típicos de la arquitectura local, así
como los elementos históricos de la región, lo que se manifiesta en el estilo
“Alpujareño”, con sus pavimentos y pisos rústicos de terracota, techumbres
de teja curva cerámica árabe, chimeneas auténticas, cielos rasos con
viguería de madera y paramentos exteriores con predominio del color
blanco, todos dotados con la correspondiente tecnología domótica
necesaria para poder acceder al servicio 24 horas que ofrecerá el
Complejo.
5. Anexo a estas edificaciones y a la urbanización exterior general de las
instalaciones de uso común por la clientela del complejo, existirá otra
piscina al aire libre, rodeada de amplias zonas ajardinadas; y en la zona
alta de todo el conjunto, se construirá una aljibe de dimensiones y
capacidad apropiadas para el tipo de instalación al que dará servicio.
6. Por ultimo, se prevé una reserva especial con un volumen edificable
entorno a 5000m2t, para futuras ampliaciones y dotaciones del complejo.
7. El complejo contara con múltiples actividades deportivas al aire libre, tales
como:
- Un pequeño lago de pesca, donde se podrá ejercer la actividad de
remo con canoa o barca.
- Un mini-campo de golf, con no más de 6 hoyos, de césped artificial,
para así evitar el derroche de agua que este tipo de instalaciones
precisa.
- Varias pistas de tenis, paddle, al igual que el típico juego de la
petanca o bola.
- Pequeño parque infantil para el recreo de los huéspedes más
pequeños.
- Etc.
Todo ello en un entorno muy singular, y situado a pocos kilómetros del
casco urbano de Ugijar.
Este proyecto posee un carácter totalmente innovador pues no existe
ningún otro municipio del entorno serrano, que ofrezca los servicios que proyecta


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la sociedad promotora. Las instalaciones previstas se ubicarán en el medio rural,
en contacto directo y perfectamente integradas con la naturaleza, en un clima de
lo más acogedor y totalmente relajado para los mayores, aportando para
conseguirlo unas instalaciones, servicios y decoración, totalmente adecuados
para ello.
La sociedad promotora de este proyecto, pretende que su establecimiento
se convierta en referente de este tipo de equipamientos turísticos y rotacionales,
caracterizándose por la máxima calidad del servicio, por una gestión rápida, eficaz
y moderna, compaginándolo con un servicio personalizado y exclusivo, a fin de
que tanto los huéspedes como los visitantes, se sientan como en su propia casa.
El diseño arquitectónico es un elemento muy importante tanto para la
integración del Complejo en el entorno, como para dotarlo de singularidad y de un
estilo propio. Para ello será fiel a las formas y motivos tradicionales locales, al
objeto de reflejar el entorno cultural, facilitándose en todo el Complejo el acceso a
las personas con discapacidad, mediante la eliminación de todo tipo de barreras
arquitectónicas.
Se emplearan para conseguir estos objetivos, materiales de construcción
que refuercen el estilo local, a la vez que la construcción tendrá en cuenta el
aprovechamiento de los recursos estéticos del entorno, y de las amplias
panorámicas que desde allí se puede observar, aportando un marco agradable y
singular.
B) Viabilidad económica-financiera.
El Plan económico-financiero, se está realizando en este momento, por lo
que sólo se describen a continuación las directrices previas, así como los
parámetros iniciales, que se verán convenientemente complementados y
fundados en el documento definitivo, que será próximamente presentado ante la
administración municipal para su correspondiente tramitación y aprobación.
I . Plan de inversiones iniciales
CONCEPTO
Terrenos y bienes naturales
Edificios
Bungalows
Maquinaria
Instalaciones
Elementos de transporte
Útiles y herramientas
Mobiliario enseres
Gastos de constitución y puesta en funcionamiento


COSTE
(Euros)
750.000
4.500.000
22.000.000
3.000.000
750.000
80.000
60.000
1.400.000
35.000

Pag. 14.



Materias primas
TOTAL

560.000
33.885.000

(Evidentemente la construcción de las distintas edificaciones que compongan el
Complejo previsto, se realizarán por sucesivas fases de manera que se garantice
con ello la viabilidad general de la actuación; las cifras inicialmente manejadas y
señaladas lo son por capítulos completos).
II . Plan de financiación
CONCEPTO
Recursos propios
Préstamos
Subvenciones
TOTAL

IMPORTE
(Euros)
4.800.000
9.000.000
0
13.800.000

El objetivo perseguido con el plan económico-financiero pendiente de
finalizar, es poder comprobar que la actividad prevista arroje resultados positivos,
así como desde que momento desde el inicio de la misma se consigue dicho
objetivo. En un principio se manejará para su primer ejercicio, una ocupación
media prevista entorno al 50% de su capacidad.
De los previsibles resultados positivos del plan, se deducirá que el proyecto
en cuestión es viable económica y financieramente.
Además está el hecho de que la sociedad promotora de este proyecto, está
dispuesto a hacer una fuerte apuesta _como ya se ha puesto de manifiesto
anteriormente_ por la calidad y la optimización del servicio, lo cual sin duda
alguna repercutirá muy positivamente en el éxito de la empresa.
En base a los datos de partida inicialmente considerados y anteriormente
expuestos, se estima que el plazo de duración necesario de la cualificación
urbanística de la actuación, a fin de amortizar la inversión inicialmente prevista,
los gastos financieros, los de mantenimiento y el necesario beneficio empresarial,
sería de 20 años.
3.3 NECESIDAD DE LA UBICACIÓN EN EL MEDIO RURAL.
El municipio de Ugijar cuenta con un planeamiento obsoleto con
Aprobación Definitiva con modificaciones publicada en el BOP de fecha 20.01.98,
actualmente en proceso de revisión para su adaptación a la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002 de 17 de Diciembre), en el cual apenas si
se recogen espacios calificados para dotaciones, y en el cual los suelos vacantes
en suelo urbano son absolutamente insuficientes, por no decir inexistentes, como


Pag. 15.



para albergar una actuación de la dimensión y envergadura que se plantea en
este Proyecto de Actuación; haciendo pues prácticamente necesaria e
imprescindible su implantación en suelo no urbanizable.
Así mismo, la necesidad que surge de la ubicación en el medio rural,
independientemente de la inexistencia de suelo urbano vacante, nace de las
propias características de las instalaciones planteadas, y de la trascendencia y
vital importancia del entorno donde se debe ubicar el perseguido “Complejo
Turístico Rural”, provoca junto con la titularidad por la promotora de los terrenos
adecuados en los que actualmente se desarrollan actividades agrícolas, la
improcedencia de su hipotético desplazamiento a un emplazamiento en alguna
otra zona _por otra parte inexistente en la actualidad, para este tipo de
equipamiento rotacional_ dentro del área urbana del municipio de Ugijar. De tal
modo, esta actuación se realizará en el enclave rural situado en la “Cuesta del ”,
conocidMolino”.
Este ámbito de actuación posee unos recursos endógenos, que dada su
importancia y en consonancia con la actividad a desarrollar, hacen que sea
imprescindible su establecimiento en dicho enclave, ubicado, como ya se ha dicho
anteriormente en esta Memoria, en suelo clasificado actualmente como S.N.U.
común.
Se pretende poner en funcionamiento un establecimiento turísticoresidencial, especializado para la tercera edad, en un ámbito acogedor y tranquilo,
emplazado en una parcela de terreno situada a poca distancia del casco urbano,
considerándose pues como un excelente enclave geográfico. Todo ello guardando
además, de manera escrupulosa, las tradicionales formas de construcción en el
medio rural.
Destacar también el excelente lugar donde se ubicaran estas instalaciones;
un enclave privilegiado en el medio rural, en pleno contacto con el entorno rural,
toda vez que se persigue crear un clima de total relajamiento y un ambiente
acogedor para los clientes (huéspedes y visitantes), evitando en la medida de lo
posible los avatares inherentes a la “moderna” sociedad actual, es decir: prisas,
ruido, estrés, problemas de tráfico, polución (acústica, ambiental..), pérdida de
contacto social, pérdida de identidad, pérdida de rol, etc. Todo ello, aportando las
excepcionales condiciones ambientales de la zona (estupendas vistas, buena
iluminación, etc.), una adecuada y estudiada decoración, así como la apropiada
conservación de las propias instalaciones del Complejo perseguido.
Es también importante destacar que el municipio de Ugijar, es una
localidad que por su situación ofrece muchas ventajas comparativamente
hablando con respecto a otras zonas más desfavorecidas de la provincia, entre
otras razones debido a;
-

Ser una zona rural que mantiene su propia idiosincrasia como pueblo, pero
a su vez situada próxima a los principales núcleos de población, lo que


Pag. 16.


-


constituye una situación territorial privilegiada, al estar sólo a muy pocos
kilómetros de Granada capital de provincia, y de aún menos de Almeria.
Entorno paisajístico bien conservado y atractivo.
Próximo a zonas de interés ecológico y turístico como la Sierra Nevada,
entre otras.
Ser un municipio que cuenta con un rico patrimonio histórico, artístico,
folklórico y gastronomito.

La implantación del Complejo Turístico perseguido, no generará en modo
alguno incidencias urbanístico-territoriales, dado que,por el contrario se protegeria
de que esta zona se convirtiese en explotacion de agricultura intensiva , se trata
de una actuación de baja entidad y densidad, así como de carácter puntual, en el
suelo no urbanizable, y no colindante con el suelo urbano actual. La accesibilidad
queda garantizada por la circunvalación en proyecto en este municipio.
Ambientalmente, el único impacto que podría establecerse es el de la
propia construcción en si, no obstante el diseño previsto para el edificio objeto de
la primera fase del Complejo, que trata de adaptarse a las pendientes naturales
del terreno, escalonándolo a fin de adecuarlo, en la medida de lo posible, a los
desniveles existentes, hacen que prevalezca un sentido de integración en el
medio.
Asimismo, se plantean una serie de estrategias y actuaciones correctoras,
en si necesarias para el uso a que se destina la propiedad, consistentes entre
otras, en dotar el Complejo con amplias zonas ajardinadas (de diseño “urbano” las
colindantes con las edificaciones del Complejo; y más “natural” _áreas verdes
arboladas de especies autóctonas_ las circundantes y limítrofes con los linderos
del ámbito de actuación), que harán que se minimice de manera rotunda la
puntual incidencia ambiental. Por otro lado, resulta obvio y obligatorio, dado la
índole del proyecto previsto, el adecuado tratamiento de las aguas residuales que
generará la actividad cotidiana, a fin de no verter sin depurar previamente, a
ningún cauce publico (y ello, previa autorización del organismo competente de la
cuenca)
3.4 JUSTIFICACION URBANISTICA.
El planeamiento en vigor de Ugijar consiste en unas Normas Subsidiarias
municipales, aprobadas definitivamente tras las últimas modificaciones
introducidas, en el año XXX; en ellas se clasifican los terrenos objeto de la
presente actuación como Suelo No Urbanizable común, permitiéndose obras
excepcionales de utilidad publica e interés social.
Entre las últimas modificaciones del planeamiento realizadas a instancia
municipal, cabe destacarse la Modificación de Elementos de las NN.SS.
denominada “Modificación de la Normativa del Suelo No Urbanizable de las
NN.SS. de planeamiento del Término Municipal de”Ugijar” consistentes en alterar


Pag. 17.



los parámetros urbanísticos inicialmente contemplados, entre otros casos, en la
excepcionalidad de las construcciones en el suelo no urbanizable.
En ella, se contempla la posibilidad de ubicar las construcciones e
instalaciones de utilidad publica e interés social en S.N.U., siempre que sean
declaradas expresamente como tales, y cuando no sea posible otro
emplazamiento por las características de la instalación en sí (como ocurriría en
nuestro caso por la manifiesta ausencia de terrenos calificados como tales, en el
escaso suelo urbano aún vacante); debiéndose seguir el tramite del Artº 43 de la
actualmente vigente LOUA.
Serán de aplicación las Ordenanzas de las Normas Subsidiarias de
planeamiento vigentes en lo correspondiente a:
“Normas Generales del Suelo No Urbanizable”. Título 10º. Capítulo 1º.
1.4.2. Condiciones particulares:
C.

Construcciones e instalaciones de utilidad pública o interés social
que hayan de emplazarse en el medio rural. Artículo 9.2.7.
Construcciones e instalaciones de utilidad pública o interés social
que hayan de emplazarse en el medio rural.

Dicha norma indica que se valorará expresamente la necesidad de
emplazamiento en el medio rural:
a.

Cuando no es posible otro emplazamiento, por las características de la
instalación en sí.

También señala que para que una obra, instalación o uso, puedan ser
declarados de interés social se exigirá que estén afectados por alguna de las
siguientes condiciones:
a.

Que sean edificios, instalaciones o usos que en virtud de una real
demanda social no sean encajables en medio urbano sino que hayan de
emplazarse en el medio rural para su eficaz desarrollo.

g.

Que, en ningún caso, sean incompatibles con el grado de protección
medio ambiental de la zona donde se pretende situar la edificación e
instalación.

Las condiciones de la edificación previstas según dicha normativa, serán
las siguientes:
•
•

El problema de aparcamiento de vehículos se resolverá en el interior de la
parcela.
Se deberá justificar la dotación de los servicios de agua, electricidad,
saneamiento, depuración y vertido.


Pag. 18.


•
•

•


La parcela mínima edificable será de 5.000 m² y la superficie máxima
construida será equivalente a una ocupación máxima del 10% expresada
en m² de techo construido.
La altura máxima será de 7 metros (2 plantas). La altura establecida se
respetará en todas y cada una de las rasantes del terreno en contacto con
la edificación. Del mismo modo, se incluirán en dicho cómputo las plantas
retranqueadas, los áticos y los semisótanos que sobresalgan más de un
metro (0,60 m según las NN.SS. vigentes) en cualquiera de las rasantes
del terreno en contacto con la edificación.
La separación de las edificaciones e instalaciones a linderos privados será
como mínimo de 10 m.

La presente propuesta planteada cumple con los condicionantes anteriores
expuestos, haciendo especial reseña de la premisa previa manifestada por los
promotores de la necesidad de integración del conjunto en el medio en que se
emplaza, optándose por el previsible escalonamiento de las edificaciones del
Complejo, debido al desnivel de los terrenos.
La actuación aquí definida, por sus características propias, así como por su
emplazamiento en el interior de la propiedad, no induce en absoluto a la
formación de nuevos asentamientos, ya que su actividad es especifica y no
vincula al uso residencial, por no generar dependencias externas de
establecimientos cercanos para su normal funcionamiento, mas aun, por su
ubicación próxima a la localidad; entorno a 100metros desde el casco urbano.


Pag. 19.



4 – OBLIGACIONES DEL PROMOTOR.
En base al Artº 42 de la LOUA, el promotor de la actividad definida en esta
Memoria, se compromete:
-

-

-

A los deberes legales derivados del régimen del suelo no urbanizable
establecidos por la legislación urbanística vigente.
Al pago de la prestación compensatoria que dicte la ordenanza
correspondiente del ayuntamiento de Monda según el tipo de actividad y
condición de la implantación por el acto de edificación en S.N.U. ó, en su
defecto, la establecida en el Artº 52.4 de la LOUA; esta prestación se
realizará por el ayuntamiento al patrimonio municipal de suelo.
A constituir la garantía definida en el Artº 52.4 de la LOUA, consistente en
asegurar una prestación garantizando una cuantía mínima del 10% de la
amortización de la inversión que requiera la materialización de la actividad.
Esta garantía se presentará, igualmente, al otorgamiento de la licencia de
obras.
A solicitar la preceptiva licencia municipal de obras en un plazo no superior
a doce meses desde la aprobación del Proyecto de Actuación.

Ugijar, Septiembre de 2.006

PROMOTORA:
PROYECT MANAGER:
Mirador de Sierra Nevada S.L.


ARQUITECTO:
Taller Setecientos

Pag. 20.



5 – INDICE PORMENORIZADO DEL DOCUMENTO DE “PROYECTO DE
ACTUACION”, EN REDACCION.

INDICE
1

OBJETO.
1.1
1.2

2

AUTOR DEL ENCARGO. SOCIEDAD PROMOTORA DE LA ACTIVIDAD.
DEFINICION Y FINALIDAD DEL TRABAJO.

SITUACION DE LOS TERRENOS.
2.1
2.2

3

REFERIDA AL P.E.P.M.F.
REFERIDA AL CATASTRO DE RUSTICA DEL T.M.

DESCRIPCION DETALLADA DE LA ACTIVIDAD.
3.1

GENERALIDADES.

3.2

CARACTERIZACION FISICA Y JURIDICA DE LOS TERRENOS.
3.2.1
3.2.2
3.2.3

3.3

CARACTERISTICAS SOCIOECONOMICAS DE LA ACTIVIDAD.
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.3.4

3.4

4

ANTECEDENTES.
DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD.
CARACTERISTICAS SOCIOECONOMICAS.
INFRAESTRUCTURA Y EDIFICACIONES NECESARIAS.

CARACTERISTICAS DE LAS EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES OBRAS
E INSTALACIONES DEL CONJUNTO.
3.4.1
3.4.2
3.4.3
3.4.4

3.5

INFRAESTRUCTURA INTERIOR.
CULTIVOS.
AGUA.

DESCRIPCION DEL ESTADO ACTUAL.
PROGRAMA FUNCIONAL REQUERIDO POR LA PROPIEDAD.
DESCRIPCION DEL ESTADO FINAL.
CUADRO COMPARATIVO DE CUMPLIMIENTO DE NORMATIVA.

JUSTIFICACION DE LAS CONDICIONES DE EDIFICACION.

JUSTIFICACION Y FUNDAMENTACION.
4.1

UTILIDAD PUBLICA E INTERES SOCIAL DEL OBJETO DE LA ACTIVIDAD.

4.2

JUSTIFICACION DE LA ACTUACION.
FINANCIERA DE LA ACTIVIDAD.
4.2.1

VIABILIDAD

ECONOMICO

JUSTIFICACION DE LA ACTUACION.
4.2.1.1 UTILIDAD E INTERÉS DE LA ACTUACIÓN.
4.2.1.2 VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA.


Pag. 21.


4.2.2
4.2.3


ESTUDIO ECONOMICO.
RESUMEN DE EXPLOTACION.

4.3

INCIDENCIA AMBIENTAL Y MEDIDAS CORRECTORAS DE IMPACTOS.

4.4

COMPATIBILIDAD CON EL REGIMEN URBANISTICO DE LA CATEGORIA
DE SUELO NO URBANIZABLE. NORMATIVA DE APLICACIÓN.
4.4.1
4.4.2
4.4.3

NN.SS. MUNICIPALES.
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL MEDIO FISICO (P.E.P.M.F.).
CUADRO COMPARATIVO DE NORMATIVA.

5

OBLIGACIONES DEL PROMOTOR DE LA ACTIVIDAD.

6

PRESUPUESTO ESTIMADO DEL COMPLEJO.

7

PLANOS DEL ANTEPROYECTO DEL COMPLEJO.


Pag. 22.

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