De locatie van structureel leegstaande kantoren (brochure)

402 views

Published on

Het onderzoek vormt de afsluiting van mijn studie Bouwkunde in de richtingen Real estate & Housing en Urbanism aan de TU Delft. Eind 2011 stond er in Nederland rond de 7 miljoen vierkante meter aan kantoren leeg, meer dan 14% van de voorraad. Deze leegstand is niet alleen een kwantitatief probleem dat volgt uit de markt, ook de kwaliteit van het gebouw en de locatie dragen bij aan het probleem. De focus in het onderzoek ligt op de locatie van structureel leegstaande kantoren; hoe verhogen locatiekenmerken het risico op kantoorleegstand en hoe kunnen we de locatie aanpakken om de leegstand omlaag te krijgen? In totaal zijn 102 kantoorpanden in Utrecht, waarvan 21 structureel leegstaand, geanalyseerd op locatiekenmerken die over het algemeen verondersteld worden verband te houden met de oorzaken van leegstand. Door met logistische regressie een model te ontwikkelen kon bepaald worden welke kenmerken het risico op kantoorleegstand verhogen. Vervolgens is in het Merwedekwartier in Utrecht, een locatie met veel leegstand, onderzocht of deze locatiekenmerken hier ook een rol spelen, of dat (ook) andere problemen hier voor een slechte situatie zorgen. Er is een toekomstvisie ontwikkeld, evenals drie langetermijn strategieën om de sociale, economische en fysieke problemen aan te pakken door middel van stedelijke vernieuwing.

Published in: Real Estate
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
402
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
3
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

De locatie van structureel leegstaande kantoren (brochure)

  1. 1. onderzoeksvraagdata-analyseliteratuurstudielocatie-analyseconclusiesliteratuurstudieconclusiesWelke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht,en wat voor strategieën zijn nodigvoor de stedelijke vernieuwing van hetMerwede kwartier, een gebied metveel structurele leegstand?Is er een significante relatie tussenlocatiekenmerken en de aanwezigheidvan structurele leegstand in Utrecht?Welke locatiekenmerken worden overhet algemeen verondersteld verband tehouden met de oorzaken van leegstand,en hoe kunnen ze gemeten worden?Wat zijn de problemen van de locatiein het Merwedekwartier in Utrecht?Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht?Wat voor soort ruimtelijkeinterventiestrategieën zijn beschikbaarom een stedelijk gebied met hogestructurele leegstand te vernieuwen?Wat voor strategieën zijn nodig voorde stedelijke vernieuwing van hetMerwedekwartier, een gebied metveel structurele leegstand????????conceptuele modellenWat is de verondersteldewederkerigheid tussenlocatiekenmerken en structureleleegstand?oorzaken vanleegstandoplossen vanleegstandoverhetonderzoekAfstudeeronderzoekJanuari 2013PersonaliaAuteur: Reinier van WingerdenE-mail: R.vanWingerden@quicknet.nlTechnische Universiteit DelftMSc in Architecture, Urbanism & Building ScienceDepartment of Real estate & HousingReal Estate Management labCoördinator: Dr. Ir. D.J.M. van der VoordtEerste mentor: Dr. Ir. H.T. RemøyTweede mentor: Drs. P.W. KoppelsDepartment of UrbanismUrban Regeneration labCoördinator: Dr. Ir. P.L.M. StoutenEerste mentor: Dr. Ir. P.L.M. StoutenTweede mentor: Ir. L.P.J. van den BurgOfficeUpAfstudeerbedrijfBedrijfsmentor: Ir. R.G. Mullerde locatie van structureelleegstaande kantorenDe relatie tussen locatie-eigenschappen en kantoor-leegstand in utrecht, en hoe het merwedekwartier, eengebied met veel leegstand, stedelijk te vernieuwenHet onderzoek vormt de afsluiting van mijn studie Bouwkundein de richtingen Real estate & Housing en Urbanism aan deTU Delft. Eind 2011 stond er in Nederland rond de 7 miljoenvierkante meter aan kantoren leeg, meer dan 14% van devoorraad. Deze leegstand is niet alleen een kwantitatiefprobleem dat volgt uit de markt, ook de kwaliteit van hetgebouw en de locatie dragen bij aan het probleem. Defocus in het onderzoek ligt op de locatie van structureelleegstaande kantoren; hoe verhogen locatiekenmerken hetrisico op kantoorleegstand en hoe kunnen we de locatieaanpakken om de leegstand omlaag te krijgen? In totaalzijn 102 kantoorpanden in Utrecht, waarvan 21 structureelleegstaand, geanalyseerd op locatiekenmerken die over hetalgemeen verondersteld worden verband te houden met deoorzaken van leegstand. Door met logistische regressie eenmodel te ontwikkelen kon bepaald worden welke kenmerkenhet risico op kantoorleegstand verhogen. Vervolgens is in hetMerwedekwartier in Utrecht, een locatie met veel leegstand,onderzocht of deze locatiekenmerken hier ook een rol spelen,of dat (ook) andere problemen hier voor een slechte situatiezorgen. Er is een toekomstvisie ontwikkeld, evenals drielangetermijn strategieën om de sociale, economische enfysieke problemen aan te pakken door middel van stedelijkevernieuwing.Over het onderzoek | 1 Over het onderzoek | 2Het onderzoek bestaat uit twee gedeeltes; één over de oorzakenen één over het aanpakken van leegstand. Hieronder staat deonderzoeksopzet, met daarin de onderzoeksvragen en de aanpak.
  2. 2. oorzakenvanleegstandslechte bereikbaarheid met het openbaar vervoerautoopenbaar vervoerfietsauto + openbaar vervoerauto + fietsopenbaar vervoer + fietsauto + openbaar vervoer + fietslage onderhoudsstaat van de gevelmatig comfort van de openbare ruimtegoedgemiddeldmatigbeschermingtegen verkeeren ongelukkenbeschermingtegencriminaliteiten geweldbeschermingtegenonaangenamezintuiglijkeervaringenbeschermingmogelijkhedenom te lopenmogelijkhedenom te staan/verblijvenmogelijkhedenom te zittenmogelijkhedenom te zienmogelijkhedenom te praten/luisterenmogelijkhedenom te spelen/sportencomfortgebouwen/ruimtes opmenselijkemaatmogelijkhedente genietenvan hetklimaataangenamezintuiglijkeervaringengenotConclusies oorzaken van leegstand | 3[1][2]Leidsche Rijn CentrumOudenrijnLage WeideStationsgebiedOvervechtBinnenstadOostPapendorpKanaleneilandGalgenwaardRijnsweerdLunettenToelichting oorzaken van leegstand | 4 Toelichting oorzaken van leegstand | 5KwalitatiefKwantitatiefGebouw LocatieMarktEr is eenmismatchtussen vraagen aanbod;er zijn te veelkantoren, dekwaliteit vande gebouwenkomt nietovereen metvraag en delocatie komtniet overeenmet de vraagKwalitatiefKwantitatiefvraagaanbodtijdm²m²/werknemertijdkwaliteittijdABCGec. overproductie Verhuizen KwaliteitseisenKwaliteit gebouwOverproductieVarkenscyclusGebruikerseisenKwaliteit locatietijdm²m²m²m²m²m²tijdm²m²m²m²m²m²Leegstand heeftdiverse oorzaken.Momenteel spelengebruikerseisen eengrote rol; het verliesaan banen door dehuidige crisis, eenkleiner wordendewerkende populatiedoor vergrijzing en‘het nieuwe werken’maken dat we mindervierkante metersnodig hebben.Gebouwen en locatiesdie niet aan de eisenvoldoen bepalenwelke gebouwen leegkomen te staan enzorgen ervoor dat ernog steeds nieuwekantoren ontwikkeldworden.De variabelen werden in kaart gebracht voor 102 kantoorpanden inUtrecht, waarvan 21 structureel leegstaand. Door logistische regressietoe te passen kon een model opgesteld worden met 6 variabelen, diesamen 96,3% van de niet structureel leegstaande panden en 57,1%van de structureel leegstaande panden correct konden voorspellen,een totale score van 88,2% correct. Drie van de variabelen droegensignificant bij aan de uitkomst: (1) bereikbaarheid met het openbaarvervoer, (2) comfort van de openbare ruimte, beide locatiekenmerken;en (3) technische onderhoudsstaat van de gevel, een gebouwkenmerk.De drie andere variabelen die het model sterker maakten maar geensignificante bijdrage leverden aan de uitkomst zijn: bereikbaarheidmet de auto, het aantal werknemersfaciliteiten en de leeftijdvan het gebouw. Hierdoor zijn drie van de zes locatiecategorieënvertegenwoordigd in het eindmodel; bereikbaarheid, faciliteitenen openbare ruimte. Met de uitkomst kunnen we concluderen datstructureel leegstaande kantoren in Utrecht vaak slecht bereikbaar zijnmet het openbaar vervoer, omgeven door openbare ruimte met eenmatige kwaliteit en een gevel hebben met slechte onderhoudsstaat.Bronnen:[1] Bewerkt naar: Goudappel Coffeng & DTZ Zadelhoff 2011. VastgoedVisiekaart.[2] Bewerkt naar: Gehl, J. 2006. New city life, Copenhagen, Danish Architectural Press.LocatieOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheidFunctionaliteitPrestige OmgevingGebouwKenmerkenVraagAanbodoorzaken• m²• m²• gebouw• locatie• gebouw• locatieKwantitatiefLeegstandKwantitatievemismatchKwalitatievemismatchMarktGebouw - LocatieKwantitatiefVarkenscyclusVerhuizenOverproductieKwalitatiefGeconcentreerdeoverproductieKwaliteitseisenGebruikseisenKwaliteit gebouwKwaliteit locatieKwantitatiefKwalitatiefKwalitatiefLinks het conceptuelemodel waarin isaangegeven hoeleegstand ontstaatop macroniveau. Ineen literatuurstudiewerden vieronderzoeken metelkaar vergelekenwaaruit zeslocatiecategorieënop mesoniveau naarvoren kwamen dieverband lijken tehouden met eenverhoging van hetrisico op leegstand.Onderzocht is hoedeze categorieënkunnen wordengeoperationaliseerdaan de hand van eenaantal variabelen.[p8]
  3. 3. N50mMerwede quarter403020100oplossenvanleegstandGebieds(her)ontwikkelingActorenContextInhoud MiddelenSociaalHet creëren van ruimtelijkeconstellaties waarinverschillende functieszich in harmonie kunnenontwikkelenPublieke sectorGeldEconomisch Private sectorGebouwenBeleid Burgers en belangengroepenGrondConclusies oplossen van leegstand | 6 Toelichting oplossen van leegstand | 7 Toelichting oplossen van leegstand | 8Er zijn diverse oplossingenvoor leegstand. Meestal wordtleegstand op gebouwniveauaangepakt. Bij verlies vaneconomische activiteit, bijsociaal dysfunctioneren ofsociale uitsluiting, wanneer dekwaliteit van het milieu of hetecologisch evenwicht verlorenis, kan stedelijke vernieuwinguitkomsten bieden. Hiervooris het belangrijk de contextte kennen, de inhoud van deontwikkeling, de betrokkenactoren en de middelen totbeschikking.completely vacantpartly vacanttennant leavingeen gemengde omgeving creërencomfort bieden in de openbare ruimtefaciliteiten bieden als ontmoetingsplaatsEen leegstaand kantoor en daarnaast een kantoor dat leegkomt te staan. In de omgeving staan (nieuwe) woningen.De afbeeldingen hieronder geven locaties weer waar directingrijpen een optie is en die kansrijk zijn.Een leegstaand bedrijfsgebouw grenzend in aan de centraleweg en het Merwedekanaal, in een gebied zonder faciliteiten.Wegen die overgedimensioneerd ingericht zijn op autoverkeeren nauwelijks ruimte en comfort bieden aan langzaam verkeer.Er zijn drie strategieën ontwikkelddie verdere ontwikkelingen moetenstimuleren. De ontwikkeldelangetermijnvisie voorziet eenflorerend gebied in de toekomst,waar leegstand geen grootprobleem meer vormt. In hetMerwedekwartier wordt nugewoond, er is een lokaal centrummet populaire voorzieningen en hetcomfort van de openbare ruimte isgoed. Kantoren vestigen zich hiergraag.Er is veel leegstandin het gebied. Debereikbaarheidmet het openbaarvervoer is welgoed. Het comfortvan de openbareruimte is matig. Deonderhoudsstaatvan de gevelsis goed. Hetnaoorlogseontwerp voor hetgebied volgensde wijkgedachteleidt tot sociaaldysfunctioneren ensociale uitsluiting.Bronnen:[3] Bewerkt naar: Franzen, A., Hobma F., DeJonge, H. & Wigmans, G. 2010. Managementof Urban Development Processes in theNetherlands. Amsterdam: Technepress.oplossingenConsoliderenGebouwniveauModerniserenTransformerenSlopenLocatieniveauStedelijk vernieuwenVraagAanbodoorzaken• m²• m²• gebouw• locatie• gebouw• locatieKwantitatiefLeegstandKwantitatievemismatchKwalitatievemismatchMarktGebouw - LocatieKwantitatiefVarkenscyclusVerhuizenOverproductieKwalitatiefGeconcentreerdeoverproductieKwaliteitseisenGebruikseisenKwaliteit gebouwKwaliteit locatieKwantitatiefKwalitatiefKwalitatiefoplossingenConsoliderenGebouwniveauModerniserenTransformerenSlopenLocatieniveauStedelijk vernieuwenopenbaar vervoerauto + openbaar vervoerauto + openbaar vervoer + fiets[1][p3][3]

×