De locatie van structureel leegstaande kantoren (afstudeerpresentatie)
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Like this? Share it with your network

Share

De locatie van structureel leegstaande kantoren (afstudeerpresentatie)

on

  • 343 views

Het onderzoek vormt de afsluiting van mijn studie Bouwkunde in de richtingen Real estate & Housing en Urbanism aan de TU Delft. Eind 2011 stond er in Nederland rond de 7 miljoen vierkante meter aan ...

Het onderzoek vormt de afsluiting van mijn studie Bouwkunde in de richtingen Real estate & Housing en Urbanism aan de TU Delft. Eind 2011 stond er in Nederland rond de 7 miljoen vierkante meter aan kantoren leeg, meer dan 14% van de voorraad. Deze leegstand is niet alleen een kwantitatief probleem dat volgt uit de markt, ook de kwaliteit van het gebouw en de locatie dragen bij aan het probleem. De focus in het onderzoek ligt op de locatie van structureel leegstaande kantoren; hoe verhogen locatiekenmerken het risico op kantoorleegstand en hoe kunnen we de locatie aanpakken om de leegstand omlaag te krijgen? In totaal zijn 102 kantoorpanden in Utrecht, waarvan 21 structureel leegstaand, geanalyseerd op locatiekenmerken die over het algemeen verondersteld worden verband te houden met de oorzaken van leegstand. Door met logistische regressie een model te ontwikkelen kon bepaald worden welke kenmerken het risico op kantoorleegstand verhogen. Vervolgens is in het Merwedekwartier in Utrecht, een locatie met veel leegstand, onderzocht of deze locatiekenmerken hier ook een rol spelen, of dat (ook) andere problemen hier voor een slechte situatie zorgen. Er is een toekomstvisie ontwikkeld, evenals drie langetermijn strategieën om de sociale, economische en fysieke problemen aan te pakken door middel van stedelijke vernieuwing.

Deze presentatie gaf ik op 22 januari 2013 aan de TU Delft als afsluiting van het onderzoek.

Statistics

Views

Total Views
343
Views on SlideShare
341
Embed Views
2

Actions

Likes
0
Downloads
2
Comments
0

1 Embed 2

https://www.linkedin.com 2

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

De locatie van structureel leegstaande kantoren (afstudeerpresentatie) Presentation Transcript

  • 1. afstudeerpresentatie22-01-2013PersonaliaReinier van WingerdenStudentennummer: B1274074E-mail: R.vanWingerden@quicknet.nlTechnische Universiteit DelftMSc in Architecture, Urbanism & Building ScienceDepartment of Real estate & HousingReal Estate Management labCoördinator: Dr. Ir. D.J.M. van der VoordtEerste mentor: Dr. Ir. H.T. RemøyTweede mentor: Drs. P.W. KoppelsDepartment of UrbanismUrban Regeneration labCoördinator: Dr. Ir. P.L.M. StoutenEerste mentor: Dr. Ir. P.L.M. StoutenTweede mentor: Ir. L.P.J. van den BurgOfficeUpAfstudeerbedrijfBedrijfsmentor: Ir. R.G. Muller(bewerkt naar Bing, 2012)de locatie van structureel leegstaande kantorenDe relatie tussen locatie-eigenschappen en kantoor-leegstand in utrecht, en hoe het merwedekwartier, eengebied met veel leegstand, stedelijk te vernieuwen
  • 2. InhoudI - IntroductieOnderzoeksopzetII - OorzakenLiteratuurConceptueel modelData-analyseConclusiesIII - OplossingenLiteratuurLocatie-analyseOntwerpConclusiesIV - Discussie(Architecture-buildings.com, 2012)
  • 3. Introductie I(Reformatorisch Dagblad, 2012)Onderzoeksopzet
  • 4. Malaise op markt voorkantoren houdt aanAmsterdam. De markt voor kanto-ren blijft slecht. In het eerste half jaarvan 2012 nam het aanbod toe endaalde de vraag, blijkt uit vandaaggepubliceerde cijfers van makelaars-vereniging NVM.In de eerste zes maanden kwam erzeven procent meer direct beschik-baar aanbod bij ten opzichte van eenjaar eerder. Hierbij ging het vooralom bestaande, oudere kantoorobjec-ten. Van nieuwbouw was bijna geensprake, stelt de NVM.Het aantal objecten nam toe, vanbijna 3300 naar ruim 3500. Tegelij-kertijd werden minder kantoren ver-huurd of verkocht. Het aantal opge-nomen vierkante meters daalde meteen kwart tot 386 duizend. In totaalis ruim 7,5 miljoen vierkante meteraan kantoorruimte op de markt.De leegstand kwam eind juni op15,4 procent, tegen 14,5 procent aanhet begin van het jaar. Eerder dit jaartekenden het rijk, provincies, ge-meenten en verschillende branche-organisaties een convenant waarinzij beloofden de leegstand aan tepakken. Oude kantoren moeten wor-den gesloopt met hulp van een speci-aal fonds, het overige lang leegstaan-de aanbod moet aangepakt wordenom verhuurbaar te blijven.Uit cijfers van De NederlandscheBank blijkt dat Nederlandse bankenvoor 80 miljard euro hebben uitge-leend aan eigenaren van commerci-eel vastgoed. (Novum)Yardi Real Estate Investment Management-software levert een onovertroffen inzicht inIngezonden mededelingMARKT / VESTIGINGSKLIMAAT / STEDENMonitorAMSTERDAM - In de jaarlijkse Euro-pean Cities Monitor van Cushman &Wakefield is Amsterdam dit jaargestegen van de zesde naar de vierdeplaats. Londen, Parijs en Frankfurtkomen opnieuw als de drie beste vesti-gingsplaatsen in Europa uit de bus. Destijging komt vooral doordat de stadbekender werd als zakenstad.MARKT / DEMOGRAFIE / CBSRandstadDEN HAAG - Het aantal inwoners in deRandstadprovincies (Noord- en Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland) neemttussen 2010 en 2025 toe met ongeveer700.000 personen (400.000 huishou-dens). Dat heeft het Centraal Bureauvoor de Statistiek (CBS) becijferd. Degroei is gelijk aan die van de afgelo-pen vijftien jaar, verwacht het CBS.Amsterdam krijgt er naar verwachtingruim 110.000 inwoners bij. Buitende Randstad groeit de bevolking dekomende vijftien jaar minder hardmet ongeveer 200.000 mensen. Degroei concentreert zich in steden metbovenregionale voorzieningen, zoalsuniversiteitenMARKT / KANTOREN / AZCCOARIJSWIJK - Het Centraal OrgaanOpvang Asielzoekers (COA) sluitzeven asielzoekerscentra (azc’s)in Aalten, Azelo, Bellingwolde,Crailo, Geeuwenbrug, Rotterdam enSweikhuizen. Later dit jaar sluitenook de locaties Middelburg, Hoevenen Velp (Gelderland). Eerder dit jaargingen de azc’s in Oldebroek, Heijen,Well en Eindhoven al dicht. Op hethoofdkantoor van het COA verdwijnt40 procent van de banen. Het COAhuurt 11.500 m2in de prestigieuzeWinston Churchill Tower aan de SirWinston Churchilllaan 366-370 inRijswijk. In april 2010 werd de huurnog verlengd met zeven jaar. Behalvekantoorruimte, huurt het COA eenarchiefruimte in het souterrain en240 parkeerplaatsen. Het kantoor iseigendom van Akron BeleggingenNederland. De joint venture Akron-Curzon kocht de Churchill Tower inoktober 2007 voor 43,5 miljoen eurovan Wereldhave.KORT NIEUWSMARKTDEN HAAG - In het vorige onderzoek(september 2010) becijferde Deloittehet verlies nog op 2,4 miljard euro.Vooral de directe verliezen schat deconsultant nu hoger in. Deloitte gaatnu uit van 1,8 miljard euro tegen 1 mil-jard euro een jaar eerder. De directeverliezen worden veroorzaakt doorgrondprijsdalingen, minder gronduit-giften en dus lagere grondopbrengstenen hogere rentekosten over de niet-uitgegeven grond.De verliezen die zich pas later openba-ren, vloeien voort uit door de gemeen-ten te hoog ingeschatte toekomstigewinsten. Dat verlies raamt Deloitte op1,1 miljard euro. Vorig jaar boekten ge-meenten al 760 miljoen euro af op hungrondexploitaties. In 2009 kwam detotale afschrijving uit op 414 miljoeneuro, bleek half mei uit cijfers van hetCentraal Bureau voor de Statistiek.Het verlies van de vastgoedcrisis kandaarmee in totaal uitkomen op 4,074miljard euro. De totale afwaarde-ring op grondaankopen loopt in datgeval op tot ruim 31 procent, aange-zien Nederlandse gemeenten voor13 miljard euro aan grond hebbengekocht. Deloitte waarschuwt datde verliezen hoger kunnen uitvallenomdat publiek-private projecten nietzijn meegenomen. Doorgaans hebbengemeenten een 50-procentsbelang indeze samenwerkingen.Door de verwachte 2,9 miljard euroaan afschrijvingen dreigt het aantalartikel-12-gemeenten op te lopen naar35, schrijft Deloitte tot slot. Welkegemeenten dat zijn, wil de consultantniet openbaren.Het onderzoek werd uitgevoerdin opdracht van de ministeriesvan Infrastructuur en Milieu(I&M), Binnenlandse Zaken (BZ)en de Vereniging van NederlandseGemeenten. Gemeenten moeten voort-aan een bewustere afweging makentussen een actief (riskant) en een facili-terend grondbeleid, stellen de minis-ters Schultz (I&M) en Donner (BZ).Het Rijk neemt daarnaast maatregelenom grondexploitaties transparanter temaken en de risico’s voor gemeentente beperken. Zo wordt de regelgevingrond de verslaglegging van de gemeen-telijke begroting verbeterd. Ook wordtde rijkswet- en regelgeving voor hetgrondbeleid onder de loep genomen.Bovendien moeten gemeenten meeronderling en in overleg met de provin-cie afspraken maken over de program-mering en ontwikkeling van vastgoed.Vastgoedcrisis dupeertgemeenten voor 4 miljard euroMARKT / GRONDEXPLOITATIES / AFBOEKINGENNederlandse gemeenten zullen door de crisis nog 2,9 miljard euro op hungrondexploitaties moeten afschrijven. Dat concludeert Deloitte in een ver-volgonderzoek over de jaarrekeningen van gemeentelijke grondbedrijven.In 2009 en 2010 boekten gemeenten al 1,174 miljard euro af.HAARLEM - Het OpenbaarMinisterie (OM) heeft in het om-vangrijke vastgoedfraudeprocesrond Philips Pensioenfonds enRabo Vastgoedgroep (voorheenBouwfonds) celstraffen tot zevenjaar geëist. De elf verdachtenhebben de gedupeerde bedrijvenvolgens het OM voor tientallen mil-joenen euro’s opgelicht.Volgens het OM waren de elf lid vaneen criminele organisatie. ‘Ze hebbeneen totaal gebrek aan spijt en inzicht’,oordeelt het OM over hen. Het OMziet Van Vlijmen, ex-directeur vanBouwfonds Vastgoedontwikkeling, als‘onbetwist leider’ van de organisatie.De eis tegen hem is zeven jaar cel.Over Van Vlijmen zei het OM: ‘In zijneigen morele kosmos deed hij nietsfout, want iedereen werd rijk.’Cees Hakstege, ex-bestuursvoorzit-ter van Bouwfonds, krijgt als het aanhet OM ligt vier jaar cel en een boetevan 300.000 euro voor zijn BV CristelVastgoed. ‘Hakstege leek een ach-tenswaardig burger, maar maakte defraude mogelijk door Van Vlijmen devrije hand te geven’, aldus het OMTegen Olivier Lambert, de voormaligfinancieel directeur van BouwfondsVastgoedontwikkeling, eist het OM vijfjaar cel, net als tegen Will Frencken,voormalig directeur van Philips RealEstate Investment Management. Zijnopvolger bij Philips, Rob Lagaunne,hoorde drie jaar cel tegen hem eisen,net als Diederik Stratmeijer, de opvol-ger van Van Vlijmen bij BouwfondsVastgoedontwikkeling.Tegen een aantal minder grotespelers – een voormalige accountant,een bankier, tussenpersoon en een‘ritselaar’ – zijn celstraffen geëist totdrie jaar, geldboetes van 15.000 tot300.000 euro en werkstraffen van60 tot 240 uur. De zaak tegen NicoVijsma is aangehouden vanwege diensgezondheid. De voormalige ‘mentalcoach’ bij Bouwfonds heeft uitgezaai-de darmkanker.Hoge eisen tegen elfverdachten vastgoedfraudeMARKT / FRAUDE / KLIMOPAMSTERDAM - Na tien jaar onder-handelen is de uitbreiding van hetwinkelgebied in Centrum Nieuw-West in Amsterdam nabij. Op 10oktober hebben mede-eigenaar Leboen het stadsdeel een intentieover-eenkomst getekend voor herontwik-keling van een deel daarvan.Het gaat om het zuidwestelijke deelvan het winkelgebied van CentrumNieuw-West. Lebo heeft plannenvoor een forse uitbreiding van hetwinkeloppervlak, nieuwe woningenen parkeervoorzieningen. Omdat hetom een intentieovereenkomst gaat,wil Lebo het vastgoedprogramma nietnader specificeren. Naar verluidt gaathet om 6.000 m2winkelruimte en 210woningen.Volgens Lebo raakten de plannen ineen stroomversnelling nadat Nieuw-West het betreffende winkelgebiedaanwees als hoofdwinkelcentrum.Het ligt voor de hand dat nu ook deandere vastgoedeigenaren in hetwinkelgebied hun deel zullen her-ontwikkelen en uitbreiden. Het gaatom Kroonenberg Groep en PhilipsREIM. Het winkelgebied kan in totaalmet ongeveer 15.000 m2wordenuitgebreid.De herontwikkeling behelst ookde verbetering van de looproutes,de openbare ruimte en een beterebenutting van Sloterplas. Lebo heefteen lange binding met dit deel vanAmsterdam. De vastgoedondernemingis er vijftig jaar geleden opgericht enbevindt zich nog steeds op dezelfdeplek. Vrijwel al haar bezit staat inNieuw-West. De vastgoedportefeuillevan Lebo telt 400 objecten.In april sloot ASR Vastgoed Ontwikke-ling al een overeenkomst over detransformatie van het zuidelijkedeel van het winkelgebied. Het helestadsdeel – het voormalige Osdorpmet ruim 138.000 inwoners – wordtonder handen genomen. Zo vervan-gen woningcorporaties verpauperdewoningen door nieuwbouw.Overeenkomst uitbreidingwinkelgebied Nieuw-WestMARKT / PROJECTONTWIKKELING / AMSTERDAMruggelopen. Dat is de grootste da-ling sinds het einde van de Twee-de Wereldoorlog. Dat heeft top-man Pascal Lamy van de Wereld-handelsorganisatie WTO vandaagin Brussel gezegd. Afgelopen de-cember ging de WTO er nog vanuit dat de wereldhandel in 2009met 10 procent zou zijn terugge-lopen. (ANP)Omzet in de bouwkrimpt 4,5 procentDen Haag, 24 febr. Na jaren vangroei is de omzet in de bouwsectorin 2009 gekrompen. De omzet was87 miljard euro, 4,5 procent lagerdan het jaar ervoor. Dat blijkt uitcijfers die het Centraal Bureauvoor de Statistiek vanochtendheeft gepresenteerd. De woning-en utiliteitsbouw (onder meerkantoren en ziekenhuizen) leed in2009 het zwaarst onder de crisis.De omzet daalde in deze sectormet iets meer dan 8 procent. Al-leen de omzet in de grond-, weg-en waterbouw is vorig jaar geste-gen, met bijna 4 procent. (ANP)Grieken leggenwerk 24 uur neerAthene, 24 febr. De Griekenleggen woensdag het werk neeruit protest tegen de bezuinigings-plannen van de regering. De alge-mene staking dreigt het land totstilstand te brengen. Vliegtuigenblijven aan de grond, treinen rij-den niet en boten naar de Griekseeilanden varen niet uit. In Athenerijden bussen en metro waar-schijnlijk alleen om stakers naarhet centrum van de stad te bren-gen, waar wordt gedemonstreerd.LuxWoforWat te doloze PvdADe staamermansrak, Heemstonden dkandidateZij zullenoverwegestaatssecrhele miniKoendersre ervarinoverweegMochtmer in wingo’s in dmenwerkvib, CordaVan der Laen Crameweer teruadvocaat bKennedyligt al ingeert geentenschap,twijfelt hiKoninginsuggereerRottenberCramerhoek, maacompromlukking inloofwaardEconomieDo 13oktvan 09.00 tot 17.00Vr 14oktvan 09.00 tot 21.00Za 15oktvan 09.00 tot 17.00ADVERTENTIENa vier dmet de BVan onze verslaggeefsterCarien ten HaveAMSTERDAM Gebruikers van eenBlackberry-telefoon kunnen weere-mailen, internetten en pingen.Na vier dagen heeft de fabrikantvan de smartphone de wereldwij-de storing verholpen.Volgens fabrikant Research inMotion (RIM) kunnen er nog steedsvertragingen bij de smartphone-diensten optreden, maar de fabri-kant ziet ‘significante verbeteringenin verschillende delen van de we-reld’. De Nederlandse providers Vo-dafone, T-Mobile en KPN melden ookdat de diensten weer werken bij veelvan de Blackberry-gebruikers. ‘WijzievonetraTindameeeInLary-vadocoDanevaVbrDe helft van de kantoorruimtein Nederland komt binnentwintig jaar leeg te staan doorde opkomst van het nieuwewerken. Dat verwacht ING Eco-nomisch Bureau. Als werkne-mers tijd- en plaatsonafhanke-lijk aan opdrachten en projec-ten werken, kan dat volgens debankeconomen in 2030 leidentot een leegstand van 22 mil-joen vierkante meter in kanto-ren, 48 procent van de totaalbeschikbare ruimte.Kantoren leeg door‘nieuwe werken’WERKPLEKKENSchoonmakers van het OnzeLieve Vrouwe Gasthuis in Am-sterdam hebben succesvol ge-protesteerd tegen de hogewerkdruk in het ziekenhuis.Het ziekenhuisbestuur heeftde voorgenomen bezuinigingvan 10 procent op de schoon-maakkosten teruggedraaid.Een week geleden protesteer-Geen bezuinigingop schoonmaakOLV GASTHUISR U I M T E V O O RDUUR Z A A MR ENDE M E N TIngezonden mededelinggevoerd, moeten leiden tot de keuzevoor een overnemende partij. Einddecember is volgens de bron duidelijkwelke dat zal zijn.Uni-Invest verkeert in geldnood. Devastgoedportefeuille van het bedrijfis gefinancierd met een commercialmortgage backed security (CMBS) uit2005. Toen die in februari 2010 afliep,kon Uni-Invest de lening niet aflossen.De waardedaling van het onderliggendevastgoed had dat onmogelijk gemaakt.Daarop werd de financiering verlengdmet twee jaar, tot februari 2012. Datgebeurde wel onder een aantal striktevoorwaarden. Aan één daarvan is nietportefeuille achter zijn gebleven bij dedoelstelling. Toen Uni-Invest de CMBSin 2005 afsloot, had deze een omvangvan 1.008,9 miljoen euro. De onderlig-gende portefeuille bestond destijds uit318 objecten (kantoren, bedrijfspandenen logistiek). Sindsdien heeft Uni-Investeen deel van de portefeuille verkocht.Met de opbrengsten daarvan werd delening gedeeltelijk afgelost. maar hettempo waarin dit gebeurde, lag volgensde geldschieters te laag.De portefeuille omvat nu nog 207kantoren en bedrijfsruimten. Volgenseen taxatie, uitgevoerd in opdracht vanEurohypo, bedraagt de totale waardevastgoedbelegger met RichardHomburg als grootaandeelhouder.In 2002 werd het fonds van de beursgehaald door Lehman Brothers – dezakenbank die in 2008 zou omvallen –en de Merwede Groep van Jan-DirkPaarlberg, die vorig jaar werd veroor-deeld voor witwassen. Na de delistingvan Uni-Invest werd een aanzienlijkdeel van de portefeuille verkocht, voor-al de winkels. In 2007 zou Uni-Investweer naar de beurs gaan. De beursgangwerd echter op het laatste momentafgeblazen. Met de opbrengst had hetbedrijf een deel van de CMBS-leningwillen aflossen. (PH)AMSTERDAM - Dura Vermeer BouwAmsterdam realiseert in opdrachtvan ASR Vastgoed Ontwikkeling dekantoortoren op IJDock. Het nieuweonderkomen van onder andere deDienst Waterpolitie van het Korpsgroot. Het vin totaal ongongeveer 5.8de markt. Ais hiervoor iadvocaten- eKantoortoren IJDbereikt hoogsteKANTOREN / PROJECTONTWIKKELING / IJDOCKHet kantoorgebouw op IJDock is ontworpen door Mikel van GeldArchitecten in Amsterdam.Donner. De bewindsman baseert zichdaarbij op tien experimenten waarbijgebruik is gemaakt van onorthodoxemaatregelen, uitgevoerd door hetTransformatieteam in opdracht vanSBR.Zo is voor bijvoorbeeld het leegstaandekantoorgebouw Molenwerf 1-3 inAmsterdam (12.000 m2) uit de jarentachtig een toekomst weggelegd alsjongerenhuisvesting. En Stationsplein785 in Den Haag (11.000 m2), tegenoverstation Hollands Spoor, moet een com-binatie van functies krijgen. Voor detransformatie van dit pand is gezochtnaar een creatieve manier om te onder-vangen dat de eigenaar geen geld heeftvoor de functieverandering. Dat kanbijvoorbeeld via een pandenruil, zodathet gebouw een eigenaar krijgt diewel geld heeft voor de transformatie.Een andere optie is om rechtstreeks teteam kantorgemeentenvan de funcVolgens Donal dan niet tde meeste eTegelijkertijvast dat bij vpanden de vvoor investejecten. Desoregelgevingte nemen nihebben al voin handen obewegen daDonner. Zoof flexibeleopstellen, eeparticuliereeen beroepen kraken. (AMERSFOORT - De opname vankantoorruimte in de 24 Dynamis-re-gio’s bedroeg in het derde kwartaal230.000 m2, 11 procent minder daneen jaar eerder.Dat blijkt uit cijfers van Dynamis. Detwee voorgaande kwartalen was nogsprake van een stijging op jaarbasis.Het aanbod van kantoorruimte in deDynamis-regio’s steeg met 1 procentnaar 6,45 miljoen vierkante meter.Goed nieuws is er van CBRE over deZuidas. Twee jaar geleden was de leeg-stand daar 19 procent, medio 2011 isdat nog maar 11 procent, aldus CBRE.Opname daaltmet 11 procentKANTOREN / DYNAMIS / CBREDEN HAAG - De Rijksoverheid wil intien jaar 1 miljoen minder vierkantemeters kantoorruimte gaan gebrui-ken. Er komen vijftien zogenaamdeconcentratielocaties. Dit levert eenstructurele jaarlijkse besparing opvan 70 miljoen euro.Dat heeft het kabinet in oktoberbesloten. Het Rijk heeft 4 miljoenvierkante meter kantoor in gebruik op1.800 locaties in 130 plaatsen. Dit is11 procent van het totale aantal kanto-ren. De kantoorbehoefte daalt doordathuisvestingsnormen bij het Rijk zijnaangescherpt en het aantal ambtena-ren afneemt. De concentratielocatieszijn Groningen, Leeuwarden, Zwolle,Arnhem, Amsterdam, Rotterdam,Utrecht, Den Haag, Den Bosch,Breda, Eindhoven en de zogenoemdeZuidstad (Maastricht en Heerlen). Ditzijn steden met een regiofunctie diegoed bereikbaar zijn met het openbaarvervoer en de auto en waar verschil-lende departementen of rijksdienstenzijn gevestigd. Na protesten zijnook twaalf steden in de provinciesDrenthe, Flevoland en Zeeland alsconcentratielocatie aangewezen.Rijk stoot miljoen vierkantemeter kantoorruimte afKANTOREN / OVERHEID / BESPARINGENter registreer-verkochteopzichte van dezelfde periode vorig jaar.De recente stijging komt niet door deverkopen iner 6 procent hogerYPOTHEKENdwenen vanDaartegenoverals BerlinBN Amro. Die09 een markt-ne spelers opvoor vast-eveer gelijkr weinig drukarktaandeelaf te snoepen.nbodzijdeoge organisa-ns-kent-ons-ge-markt vermoe-delijk transparanter voor aanbiedersdan voor vragers, stelt SEO.De huidige kredietkrapte speelt deaanbieders van vastgoedfinancierin-gen in de kaart, meent het onder-zoeksinstituut. Vastgoedfinanciersgebruiken de beschikbare liquiditei-ten bij voorkeur voor het doorrollenvan financieringen, om afschrijvin-gen te voorkomen. ‘Pas als deze zijnveiliggesteld, komen nieuwe finan-cieringen in beeld. De mogelijkhedenvoor afnemers van krediet om, bijverlenging, overstapmogelijkhedenals drukmiddel in te zetten, zijn hier-door beperkt.’De Nederlandse Vereniging vanBanken kon desgevraagd nog nietreageren op de bevindingen van SEOen de door de NMa aangekondigdestappen. (PH)mingeen stu-a).250 miljard euro investeren in eenruime verdubbeling van Moskou.De hoofdstad is met naar schatting14 miljoen inwoners al jaren geledenuit zijn voegen gegroeid. De komendetwintig jaar breidt Moskou uit inzuidwestelijke richting. PresidentMedvedev heeft de bouw aangekon-digd van 60 miljoen vierkante meterwoningen en 45 miljoen vierkantemeter kantoor- en bedrijfsruimte voorde naar verwachting 2 miljoen nieuweinwoners. Ook de federale regering enhaar 200.000 ambtenaren zullen naarde ‘zusterstad’ verhuizen.MARKT / KANTOREN / INGLeegstandDEN HAAG - De helft van de kantoor-ruimte in Nederland komt binnentwintig jaar leeg te staan door deopkomst van het nieuwe werken. Datverwacht het ING Economisch Bureau.Het tijd- en plaatsonafhankelijk wer-ken kan volgens de bankeconomenin 2030 leiden tot een leegstand van22 miljoen vierkante meter kantoor,ofwel 48 procent van de totale be-schikbare kantoorruimte. ‘Dat is eenreëel scenario’, aldus ING-econoomStef Bais.WONINGEN / HYPOTHEKEN / BANKENNRC HandelsbladDonderdag 11 november 2010 BinnenlandGrondopbrengsten lopen terugGemeenten ingeldnood doorcrisis in bouwDoor een onzer redacteurenRotterdam, 11 nov. Nederlandse gemeenten lopen2,4 tot 3 miljard euro mis doordat veel bouwprojecten zijnstopgezet of uitgesteld. Door teruglopende grondopbreng-sten dreigen sommige in financiële problemen te komen.Dat constateert accountantskan-toor Deloitte in een vanmiddag ge-presenteerd rapport, dat in op-dracht van de Vereniging van Ne-derlandse Gemeenten (VNG) is op-gesteld. „Het risico is dat de stede-lijke ontwikkeling stagneert endat daardoor ook het herstel vande economie blijft steken”, zegtVNG-voorzitter Annemarie Jor-ritsma. In plaats van 60.000 wor-den nog slechts 20.000 woningenper jaar gebouwd in de 430 ge-meenten, is de verwachting.De onderzoekers pleiten vooruitbreiding van de Crisis- en her-stelwet en versoepeling van de fis-cale regelgeving om de financiëleklappen op te vangen. Ook zou hetRijk een ‘gebiedsontwikkelings-fonds’ moeten opzetten, waaropgemeenten en bouwbedrijven eenberoep kunnen doen.Grondexploitatie vormde jaren-lang een gegarandeerde bron vaninkomsten voor gemeenten. Door-dat veel bouwprojecten zijn stilge-legd of vertraagd, verkopen ge-meenten minder bouwgrond dangepland en ontvangen zij minderleges. De kavels zijn vaak met ge-leend geld gekocht. Doordat devraag naar woon- en kantoorruim-te sterk is afgenomen, weten ge-meenten de grond niet of nauwe-lijks meer door te verkopen aanprojectontwikkelaars, waardoorhun lasten oplopen. Ook de waar-de van de grond is afgenomen.Een van de zwaarst getroffen ge-meenten is Lansingerland. De fu-siegemeente stevent af op eenbankroet als de bouwactiviteitenniet snel worden hervat, waar-schuwde de Rotterdamse Reken-kamer vorige maand. Door de velehectares onverkoopbare bouw-grond zijn de rentelasten voorLansingerland opgelopen tot circa3 miljoen euro per jaar.Amsterdam kondigde in juli aleen bouwstop af. Door de krediet-crisis loopt de stad circa 230 mil-joen euro mis. Rotterdam daaren-tegen bouwt wel voort, maar min-der dan eerder was gepland. Destad heeft zich voorgenomen dekomende vier jaar 3.000 gezinswo-ningen neer te zetten. Vooral naarwoningen met een tuin en appar-tementen met balkon of terras isnog steeds vraag, zei wethouderKarakus (bouwen, PvdA) gisteren.Door nauwer samen te werken metbouwers en beleggers denkt Rot-terdam de aankoopprijs van wo-ningen in dit marktsegment meteen kwart te kunnen reduceren.kaanse asogezinnen Gouda uit’.Burgemeester Cornelis was gis-teravond niet alleen de zwaar over-lastgevende jongeren in zijn stadleraar geschiedenis van maat-schappij, media en cultuur. „Degrote steden zijn allang opgege-ven. Maar nu blijkt dat je nergensOpnieuw kijkt iedereen naar GoudaProbleemwijken Na nieuw incident in Oosterwei ligt burgemeester onder vuurNa het zoveelste incident inde wijk Oosterwei moet deburgemeester van GoudaHoe de wijk Oosterwei nationaal nieuws werdseptember 2008: Openbaarver- hij zelf een harde aanpak aan.De Goudse wijk Oosterwei, die inmiddels nationale bekendheid heeft als probleemweek. 90 procent van de woningen in de wijk bestaat uit flats. Foto Bas CzerwinskiDe Kleine Aardestopt na verliesvoortrekkersrolDoor een onzer redacteurenRotterdam, 11 nov. StichtiDe Kleine Aarde heft zichzelfDe stichting vertolkte een vootrekkersrol in het laten zien valternatieven voor een duurzsamenleving. „Door de enormvlucht die duurzaamheid de alopen jaren heeft genomen, isrol van De Kleine Aarde als demonstratie- en experimenteeplek ingehaald”, meldt de wete. Er is geen geld om de nieuduurzame producten te blijvenen, onder meer door het weglen van steun van de PostcodeLoterij. Directeur MartijnMessing: „Als wij hier steedslaatste model zonnepaneel wlaten zien, dan moeten we elkhonderdduizend euro investeDat geld hebben we niet.” Dene Aarde heeft zichzelf overbgemaakt. „Wat wij in het begden, doen nu vele bedrijven eganisaties.” De Kleine Aarde wbegin jaren zeventig opgerichdoor Sietz Leeflang, voormalidacteur van deze krant. De KlAarde gaat op internet door. Okomt er nog een slotmanifestKleine horeca legclaim bij Staat neDoor een onzer redacteurenRotterdam, 11 nov. De sticting Red de Kleine Horeca Onnemer (KHO) gaat de financiëschade verhalen die kleine cahebben opgelopen door het rverbod. Het kabinet versoepevorige week het rookverbod.wordt afgeschaft voor cafés zoder personeel en kleiner dan70 vierkante meter. De KHO hvoor de collectieve claim de Sting Horecaclaim opgericht. Vzitter Jaap Brandligt stelde daverbod de naar schatting drievierduizend kleine cafés de afpen jaren veel geld heeft gekoProces-Wilderssnel vervolgdAmsterdam, 11 nov. De rechbank in Amsterdam wil op koHondenbezitters:ven indicatieve biedingen op Uni-Invest.Daarvan voldoen er zes aan de gesteldecriteria. De gesprekken die nu wordengevoerd, moeten leiden tot de keuzevoor een overnemende partij. Einddecember is volgens de bron duidelijkwelke dat zal zijn.Uni-Invest verkeert in geldnood. Devastgoedportefeuille van het bedrijfis gefinancierd met een commercialmortgage backed security (CMBS) uit2005. Toen die in februari 2010 afliep,kon Uni-Invest de lening niet aflossen.De waardedaling van het onderliggendevastgoed had dat onmogelijk gemaakt.Daarop werd de financiering verlengdmet twee jaar, tot februari 2012. Datgebeurde wel onder een aantal striktevoorwaarden. Aan één daarvan is nietom de schuld tot het afgesprokenniveau te verlagen. Dit komt omdatde opbrengsten van verkopen uit deportefeuille achter zijn gebleven bij dedoelstelling. Toen Uni-Invest de CMBSin 2005 afsloot, had deze een omvangvan 1.008,9 miljoen euro. De onderlig-gende portefeuille bestond destijds uit318 objecten (kantoren, bedrijfspandenen logistiek). Sindsdien heeft Uni-Investeen deel van de portefeuille verkocht.Met de opbrengsten daarvan werd delening gedeeltelijk afgelost. maar hettempo waarin dit gebeurde, lag volgensde geldschieters te laag.De portefeuille omvat nu nog 207kantoren en bedrijfsruimten. Volgenseen taxatie, uitgevoerd in opdracht vanEurohypo, bedraagt de totale waardekomen ‘uiterst gering, maar uiteraardniet volledig uit te sluiten’.Uni-Invest was een beursgenoteerdevastgoedbelegger met RichardHomburg als grootaandeelhouder.In 2002 werd het fonds van de beursgehaald door Lehman Brothers – dezakenbank die in 2008 zou omvallen –en de Merwede Groep van Jan-DirkPaarlberg, die vorig jaar werd veroor-deeld voor witwassen. Na de delistingvan Uni-Invest werd een aanzienlijkdeel van de portefeuille verkocht, voor-al de winkels. In 2007 zou Uni-Investweer naar de beurs gaan. De beursgangwerd echter op het laatste momentafgeblazen. Met de opbrengst had hetbedrijf een deel van de CMBS-leningwillen aflossen. (PH)KAbemabeDodagemaTraSBZokaAmtacjon78stabintranavanvobijheweEeAMERSFOORT - De opname vankantoorruimte in de 24 Dynamis-re-gio’s bedroeg in het derde kwartaal230.000 m2, 11 procent minder daneen jaar eerder.Dat blijkt uit cijfers van Dynamis. Detwee voorgaande kwartalen was nogsprake van een stijging op jaarbasis.Het aanbod van kantoorruimte in deDynamis-regio’s steeg met 1 procentnaar 6,45 miljoen vierkante meter.Goed nieuws is er van CBRE over deZuidas. Twee jaar geleden was de leeg-stand daar 19 procent, medio 2011 isOpname daaltmet 11 procentKANTOREN / DYNAMIS / CBREDEN HAAG - De Rijksoverheid wil intien jaar 1 miljoen minder vierkantemeters kantoorruimte gaan gebrui-ken. Er komen vijftien zogenaamdeconcentratielocaties. Dit levert eenstructurele jaarlijkse besparing opvan 70 miljoen euro.Dat heeft het kabinet in oktoberbesloten. Het Rijk heeft 4 miljoenvierkante meter kantoor in gebruik op1.800 locaties in 130 plaatsen. Dit is11 procent van het totale aantal kanto-ren. De kantoorbehoefte daalt doordataangescherpt en het aantal ambtena-ren afneemt. De concentratielocatieszijn Groningen, Leeuwarden, Zwolle,Arnhem, Amsterdam, Rotterdam,Utrecht, Den Haag, Den Bosch,Breda, Eindhoven en de zogenoemdeZuidstad (Maastricht en Heerlen). Ditzijn steden met een regiofunctie diegoed bereikbaar zijn met het openbaarvervoer en de auto en waar verschil-lende departementen of rijksdienstenzijn gevestigd. Na protesten zijnook twaalf steden in de provinciesDrenthe, Flevoland en Zeeland alsRijk stoot miljoen vierkantemeter kantoorruimte afKANTOREN / OVERHEID / BESPARINGEN10600105001040033533533533510600106001050010500104001040010600105001040010.572,02 -11,94 (-0,11 %)2.308,71 0,29 (0,01 %)10.731,45 49,62 (0,46 %)5.499,90 -22,60 (-0,41 %)3,57 -0,004 (-0,11 %)0,6965 0,0029 (0,42 %)80,43 0,14 (0,17 %)Dow-JonesindexNasdaq indexTokio Nikkei-indexLonden FTSE-100indexTienjaarsren te inprocentenDollar ineuroOlie brent pervat indollarKoersgrafieken over 5 handelsdagen-111-1-111111131 december 6 januari30 december 5 januariKantoorgebouwenstaan door recessievaker leegAmsterdam, 6 jan. Door de re-cessie is de leegstand van Neder-landse kantoren in het afgelopenjaar verder toegenomen. Volgensvastgoedadviesbureau DTZ Zadel-hoff staat 13,3 procent van de Ne-derlandse kantoorruimte leeg, te-gen ongeveer 12 procent een jaareerder. Gisteren tijdens een pers-bijeenkomst presenteerden devastgoedspecialisten cijfers overde toestand op de vastgoedmarkten keken zij vooruit naar 2010.Door de recessie daalde het aantalkantoorbanen met 1,4 procent.(NRC Handelsblad 2010, 2012; Vastgoedmarkt 2011; de Volkskrant 2011)Leegstand > 14%≈ 7.000.000 m² (2012)
  • 5. Kwantitatiefde markt
  • 6. Kwalitatiefhet gebouw
  • 7. Kwalitatiefde locatie
  • 8. (citizenM, 2006)HoofdonderzoeksvraagoorzakenWelke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht, ...
  • 9. (citizenM, 2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht, enwat voor strategieën zijn nodig voorde stedelijke vernieuwing van hetMerwedekwartier, een gebied met veelstructurele leegstand?Hoofdonderzoeksvraagoplossingen
  • 10. Hypothese oorzaken• Slechte bereikbaarheid per trein• Slechte bereikbaarheid van het stadscentrum• Onvoldoende winkels en horecagelegenheden• Laag comfort van de openbare ruimte• Slecht buurtimago• Onveilige buurt• Gedateerd gebied: eerste generatie kantorenwijk• Monofunctioneel kantoorgebied(citizenM, 2006)
  • 11. (citizenM, 2006)Hypothese oplossingen• Het elimineren van (het effect) van delocatiekenmerken die het risico op structurelekantoorleegstand verhogen, zal leiden tot eenverlaging van de kantoorleegstand
  • 12. onderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie locatie-analyseconclusies literatuurstudie conclusies??? ???conceptuele modellenOnderzoeksopzet
  • 13. onderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie locatie-analyseconclusies literatuurstudie conclusies??? ???conceptuele modellenOnderzoeksopzetoorzakenoplossingen
  • 14. OorzakenLiteratuurIIWelke locatiekenmerken worden overhet algemeen verondersteld verband tehouden met de oorzaken van leegstand,en hoe kunnen ze gemeten worden?onderzoeksvraag literatuurstudie??conceptuele modellen
  • 15. m²/werknemertijdGebruikerseisenOorzaken leegstand
  • 16. vraagaanbodtijdm²m²/werknemertijdGec. overproductie VerhuizenOverproductieVarkenscyclusGebruikerseisentijdm²m²m²m²m²m²tijdm²m²m²m²m²m²Oorzaken leegstandkwantitatief
  • 17. vraagaanbodtijdm²m²/werknemertijdkwaliteittijdABCGec. overproductie Verhuizen KwaliteitseisenKwaliteit gebouwOverproductieVarkenscyclusGebruikerseisenKwaliteit locatietijdm²m²m²m²m²m²tijdm²m²m²m²m²m²Oorzaken leegstandkwalitatief
  • 18. Mismatchvraag & aanbod
  • 19. OorzakenConceptueel modelIIWat is de verondersteldewederkerigheid tussenlocatiekenmerken en structureleleegstand?onderzoeksvraag literatuurstudie??conceptuele modellen
  • 20. Macro-niveauoorzakenMarktGebouw - LocatieKwantitatiefVarkenscyclusVerhuizenOverproductieKwalitatiefGeconcentreerdeoverproductieKwaliteitseisenGebruikseisenKwaliteit gebouwKwaliteit locatie
  • 21. VraagAanbodoorzaken• m²• m²KwantitatiefMarktGebouw - LocatieKwantitatiefVarkenscyclusVerhuizenOverproductieKwalitatiefGeconcentreerdeoverproductieKwaliteitseisenGebruikseisenKwaliteit gebouwKwaliteit locatieKwantitatief
  • 22. VraagAanbodoorzaken• m²• m²• gebouw• locatie• gebouw• locatieKwantitatiefMarktGebouw - LocatieKwantitatiefVarkenscyclusVerhuizenOverproductieKwalitatiefGeconcentreerdeoverproductieKwaliteitseisenGebruikseisenKwaliteit gebouwKwaliteit locatieKwantitatiefKwalitatiefKwalitatief
  • 23. VraagAanbodoorzaken• m²• m²• gebouw• locatie• gebouw• locatieKwantitatiefLeegstandKwantitatievemismatchKwalitatievemismatchMarktGebouw - LocatieKwantitatiefVarkenscyclusVerhuizenOverproductieKwalitatiefGeconcentreerdeoverproductieKwaliteitseisenGebruikseisenKwaliteit gebouwKwaliteit locatieKwantitatiefKwalitatiefKwalitatief
  • 24. Meso-niveauLocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheidOmgeving
  • 25. LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheidOmgevingGebouwKenmerken
  • 26. OorzakenData-analyseIIIs er een significante relatie tussenlocatiekenmerken en de aanwezigheidvan structurele leegstand in Utrecht?onderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie?? ?conceptuele modellen
  • 27. AmsterdamUtrechtThe HagueRotterdamairportharbouruniversityRandstadinhabitants17,5%12,1%8,8% 8,3%kantoor in gebruikleegstand(adapted from Gemeente Utrecht, 2011)AmsterdamRotterdamDen HaagUtrechtLeegstand
  • 28. AmsterdamUtrechtThe HagueRotterdamairportharbouruniversityRandstadinhabitants5.650.000 m²2.950.000 m²3.869.000 m²5.847.000 m²570.000 m²550.000 m²1.250.000 m²840.000 m²planvoorraadvoorraad(adapted from NVB, 2011)Planvoorraad
  • 29. AmsterdamUtrechtDen HaagRotterdamvliegveldhavenuniversiteitRandstadinwoners“Van de vier grote steden ondervondmet name Utrecht veel hinder van deverslechterde marktomstandigheden;het aanbod steeg met 13,5 procent.”(NVM, 2012)
  • 30. A27A2A2A12A12A28Leidsche Rijn CentrumLage WeideStationsgebiedOvervechtBinnenstadOostPapendorpKanaleneilandGalgenwaardRijnsweerdLunettensnelwegtreinstationmonofunctioneel kantoorgebiedbedrijventerreingemengde omgeving (lage dichtheid)gemengde omgeving (hoge dichtheid)A#0 1 2 3 4 5 kmOudenrijn(adapted from Geografiek, 2011)Kantoorgebieden
  • 31. 19,1% 17,1% 15,8%Lage Weide Kanaleneiland PapendorpGrote verschillen
  • 32. 19,1% 17,1% 15,8%0,2%2,5%4,2%Lage Weide KanaleneilandStationsgebiedOostBinnenstadPapendorpGrote verschillen
  • 33. Leidsche Rijn CentrumOudenrijnLage WeideStationsgebiedOvervechtBinnenstadOostPapendorpKanaleneilandGalgenwaardRijnsweerdLunetten102 pandenStructureel leegstaand: 21
  • 34. VariabelenLocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheid OmgevingGebouwKenmerken• Auto• Trein• Tram• Bus• Modaliteit• Sted. weefsel• Bouwjaar• Gevel-materiaal• Gevel-kwaliteit• Woningen• Werk-gelegenheid• Type gebied• Mix vanfuncties• Imago• Veiligheid• Vandalisme• Criminaliteit• Verkeers-problemen• Openbareruimteproblemen• Leefbaarheid• Parkeren• Horeca• Winkels• Groen• Type• Beoordeling• Lawaai
  • 35. LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheid OmgevingGebouwKenmerkenVerkennende analyseRegressieVi= (β0+ β1X1) + εiVi= Structurele kantoorleegstandβ0= Intercept coëfficiëntXn= Locatie of gebouw karakteristiek nβn= Coëfficiënt van de n-de karakteristiekεi= Verschil tussen voorspelde en geobserveerde waarde van V voor de i-dedeelnemer
  • 36. ≤ 6,06,1 - 7,07,1 - 7,8≥ 7,9Beoordeling imagoRapportcijfer gegeven door debuurtbewoners aan de subwijkEen 6 of lager voor het imagoPrestigeLocatie
  • 37. 0- 500 m500-1000 m1000-2000 m2000-3000 m3000-4000 mAutoAfstand over de weg totdichtsbijzijnde snelwegBinnen 2009 meter totdichtsbijzijnde snelwegLocatieBereikbaarheid
  • 38. LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheid OmgevingGebouwKenmerkenVerklarende analyseLogistische regressieVi= β0+ β1X1+ β2X2+ β3X3+ … + βnXn+ εiVi= Structurele kantoorleegstandβ0= Intercept coëfficiëntXn= Locatie of gebouw karakteristiek nβn= Coëfficiënt van de n-de karakteristiekεi= Verschil tussen voorspelde en geobserveerde waarde van V voor de i-dedeelnemer
  • 39. LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheid OmgevingGebouwKenmerkenModelCorrect voorspeld:Niet structureel leegstaand: 96,3%Structureel leegstaand: 57,1%Totaal: 88,2%
  • 40. autoopenbaar vervoerfietsauto + openbaar vervoerauto + fietsopenbaar vervoer + fietsauto + openbaar vervoer + fietsModaliteitType vervoer dat de bestebereikbaarheid geeftNiet goed bereikbaar metopenbaar vervoerLocatieBereikbaarheid
  • 41. Score openbare ruimteScore voor comfortgoedgemiddeldmatigbeschermingtegen verkeeren ongelukkenbeschermingtegencriminaliteiten geweldbeschermingtegenonaangenamezintuiglijkeervaringenbescherminmogelijkhedenom te lopenmogelijkhedenom te staan/verblijvenmogelijkhedenom te zittenmogelijkhedenom te zienmogelijkhedenom te praten/luisterenmogelijkhedenom te spelen/sportencomfortgebouwen/ruimtes opmenselijkemaatmogelijkhedente genietenvan hetklimaataangenamezintuiglijkeervaringengenotLocatiecomfort van de openbare ruimtebeoordeeld als matigOpenbare ruimte
  • 42. GevelTechnische staatSlechte onderhoudsstaatGebouwKenmerken
  • 43. 0- 500 m500-1000 m1000-2000 m2000-3000 m3000-4000 mAutoAfstand over de weg totdichtsbijzijnde snelwegDichter bij de snelwegLocatieBereikbaarheid
  • 44. restaurantcafébarhotel met restaurantsupermarktsupermarkt in winkelcentrumWerknemervoorzieningenAantal restaurants, cafés en winkelsdagelijkse voorzieningen binnen 500 meterMinder werknemersvoorzieningenLocatieFaciliteiten
  • 45. < 19451945-19601960-19701970-19801980-19901990-2000≥ 2000LeeftijdBouwjaar van het gebouwOuder gebouwGebouwKenmerken
  • 46. LocatieFunctionaliteitPrestigeOpenbare ruimteFaciliteitenBereikbaarheid OmgevingGebouwKenmerkenEindmodel95% C.I.for EXP(B)B S.E. Wald df Sig. Exp(B) Lower UpperBereikbaarheid per auto 0,000 0,000 0,730 1 0,393 1,000 0,999 1,000Modaliteit openbaar vervoer -1,870 0,837 4,991 1 0,025 0,154 0,030 0,795Werknemersvoorzieningen -0,112 0,083 1,847 1 0,174 0,894 0,760 1,.051Comfort van openbare ruimte -0,954 0,296 10,368 1 0,001 0,385 0,215 0,688Bouwjaar -0,032 0,019 2,847 1 0,092 0,968 0,933 1,005Technische staat gevel -3,168 1,318 5,776 1 0,016 0,042 0,003 0,557Constante 77,513 40,113 3,734 1 0,053 4,6E33
  • 47. OorzakenConclusiesIIonderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudieconclusies?? ?conceptuele modellen
  • 48. Hypothese oorzaken• Slechte bereikbaarheid per trein• Slechte bereikbaarheid van het stadscentrum• Onvoldoende winkels en horecagelegenheden• Laag comfort van de openbare ruimte• Slecht buurtimago• Onveilige buurt• Gedateerd gebied: eerste generatie kantorenwijk• Monofunctioneel kantoorgebied(citizenM, 2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht?
  • 49. Hypothese oorzaken• Slechte bereikbaarheid per trein• Slechte bereikbaarheid van het stadscentrum• Onvoldoende winkels en horecagelegenheden• Laag comfort van de openbare ruimte• Slecht buurtimago• Onveilige buurt• Gedateerd gebied: eerste generatie kantorenwijk• Monofunctioneel kantoorgebied(citizenM, 2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht?
  • 50. Conclusies• Slechte bereikbaarheid per openbaar vervoer• Laag comfort van de openbare ruimte• Slechte technische onderhoudsstaat gevel(citizenM, 2006)Welke locatiekenmerken verhogen, enin welke mate, het risico op structurelekantoorleegstand in Utrecht?
  • 51. OplossingenLiteratuurIIIWat voor soort ruimtelijkeinterventiestrategieën zijn beschikbaarom een stedelijk gebied met hogestructurele leegstand te vernieuwen?onderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudieconclusies literatuurstudie??? ?conceptuele modellen
  • 52. VraagAanbodoorzaken• m²• m²• gebouw• locatie• gebouw• locatieKwantitatiefLeegstandKwantitatievemismatchKwalitatievemismatchMarktGebouw - LocatieKwantitatiefVarkenscyclusVerhuizenOverproductieKwalitatiefGeconcentreerdeoverproductieKwaliteitseisenGebruikseisenKwaliteit gebouwKwaliteit locatieKwantitatiefKwalitatiefKwalitatiefoplossingenConsoliderenGebouwniveauModerniserenTransformerenSlopenLocatieniveauStedelijk vernieuwen
  • 53. oplossingenConsoliderenGebouwniveauModerniserenTransformerenSlopenLocatieniveauStedelijk vernieuwenStedelijke vernieuwing kan uitkomst bieden bij:• Verlies van economische activiteit• Sociaal disfunctioneren• Sociale uitsluiting• Verlies van milieukwaliteit• Verlies van ecologisch evenwicht(Couch, 2003)
  • 54. oplossingenConsoliderenGebouwniveauModerniserenTransformerenSlopenLocatieniveauStedelijk vernieuwenActies stedelijke vernieuwing zijn:• Een integrale visie bedenken• Strategische, lange termijn verbeteringenontwerpen• Interventies in economische, fysieke, sociale ofmilieu-omstandigheden(Roberts, 2000)
  • 55. Gebieds(her)ontwikkelingActorenContextInhoud MiddelenSociaalHet creëren van ruimtelijkeconstellaties waarinverschillende functieszich in harmonie kunnenontwikkelenPublieke sectorGeldEconomisch Private sectorGebouwenBeleid Burgers en belangengroepenGrond
  • 56. OplossingenLocatie-analyseWat zijn de problemen van de locatie inhet Merwedekwartier in Utrecht?onderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie locatie-analyseconclusies literatuurstudie??? ??conceptuele modellenIII
  • 57. Utrecht CSStadscentrumDomtorenJaarbeursWelgelegenDen HommelKanaleneiland-NoordMerwedekanaalAmsterdam-RijnkanaalTranswijk-NoordKanaleneiland-ZuidTranswijk-ZuidBedrijvengebied Kanaleneiland
  • 58. m² kantoorleegstandm² kantoorleegstandm² kantoorleegstandgeen kantoorleegstandTranswijk-zuidBedrijvengebied Kanaleneiland-zuidKantoorleegstand
  • 59. Structurele leegstandm² structurele kantoorleegstandm² structurele kantoorleegstandm² niet structurele kantoorleegstandTranswijk-zuidBedrijvengebied Kanaleneiland-zuid
  • 60. C.M. van der Stad1957
  • 61. Merwede kwartier
  • 62. Modaliteitgoed bereikbaar met hetopenbaar vervoerComfort openbareruimtelaag comfort van de openbareruimte0- 500500-1000Technische staatgevelgeen kantoren met slechtekwaliteit gevelopenbaar vervoerauto + openbaar vervoerauto + openbaar vervoer + fiets
  • 63. Autobinnen 2000 meter vandichtsbijzijnde oprit naarsnelwegWerknemers-voorzieningen3 restaurants, cafés of winkelsvoor dagelijkse voorzieningenrestaurantcafébarBouwjaar9 van 14 kantoren gebouwd inperiode tussen 1980 en 1989< 19451945-19601960-19701970-1980
  • 64. kantoorKantoren
  • 65. volledig leegstaanddeels leegstaandhuurder vertrektLeegstand
  • 66. OplossingenOntwerponderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie locatie-analyseconclusies literatuurstudie??? ??conceptuele modellenIII
  • 67. Huidig: leegstand
  • 68. Ideaal: florerend
  • 69. 3 strategieënEen gemengde omgeving creëren Faciliteiten bieden als ontmoetingsplaats Comfort bieden in de openbare ruimte
  • 70. Strategie 1Een gemengde omgeving creërenGebieds(her)ontwikkelingActorenContextInhoud MiddelenLeegstaande kantoren VastgoedontwikkelaarsGeldKantoortransformatieWoningen in omgeving Gemeente UtrechtGebouwenSemi-openbare ruimteGrond
  • 71. Huidige situatieAquariusBeneluxstaete0 5N10 15m0 5 10 15m
  • 72. OntwerpAquariusBeneluxstaete0 5N10 15m0 5 10 15m 0 5N10 15m
  • 73. Strategie 2Faciliteiten bieden als ontmoetingsplaatsGebieds(her)ontwikkelingActorenContextInhoud MiddelenKantoorgebied zonderfaciliteitenExploitantenGeldTransformatie industriëlegebouwenGemeente UtrechtGebouwenKantooreigenarenGrondOpenbare ruimte
  • 74. 0 5N10 15m0 5 10 15mHuidige situatie
  • 75. Ontwerp0 5N10 15m0 5 10 15m 0 5N10 15m0 5 10 15m
  • 76. Strategie 3Comfort bieden in de openbare ruimteGebieds(her)ontwikkelingActorenContextInhoud MiddelenOpenbare ruimte metlaag comfort en slechtebeschermingKantooreigenarenGeldHerprofilering EendrachtlaanGemeente UtrechtGrondHerprofilering Zeehaenkade
  • 77. Huidige situatieEendrachtlaan2 4 6m3000 30002250 22503750 375018000
  • 78. 2 4 6m5250 30001000 1000252750 2750180002 4 6m3000 30002250 22503750 375018000Ontwerp
  • 79. Huidige situatieZeehaenkade2 4 6m2000 2000 1000 1250 1250 4000650018000
  • 80. 2 4 6m18000500 - 45001500 - 45000 - 45004000 - 500040002500 5005002 4 6m2000 2000 1000 1250 1250 4000650018000Ontwerp
  • 81. wonenwonen+commerciecommerciewonen+werkenwerkenwonen+werkenwonen+werkenwerken+commercieStructuurplan
  • 82. N50mMerwede quarter403020100Huidig beeld
  • 83. N50mMerwede quarter403020100Eindbeeld
  • 84. OplossingenConclusiesonderzoeksvraag data-analyseliteratuurstudie locatie-analyseconclusies literatuurstudie conclusies??? ???conceptuele modellenIII
  • 85. (citizenM, 2006)Wat voor strategieën zijn nodig voorde stedelijke vernieuwing van hetMerwedekwartier, een gebied met veelstructurele leegstand?Hypothese oplossingen• Het elimineren van (het effect) van delocatiekenmerken die het risico op structurelekantoorleegstand verhogen, zal leiden tot eenverlaging van de kantoorleegstand
  • 86. (citizenM, 2006)Wat voor strategieën zijn nodig voorde stedelijke vernieuwing van hetMerwedekwartier, een gebied met veelstructurele leegstand?Hypothese oplossingen• Het elimineren van (het effect) van delocatiekenmerken die het risico op structurelekantoorleegstand verhogen, zal leiden tot eenverlaging van de kantoorleegstand
  • 87. (citizenM, 2006)Wat voor strategieën zijn nodig voorde stedelijke vernieuwing van hetMerwedekwartier, een gebied met veelstructurele leegstand?Conclusies• Bepaal economische, fysieke, sociale en milieu-problemen• Vorm een integrale eindvisie• Ontwerp lange termijn, strategische ingrepen
  • 88. N50mMerwede quarter403020100Discussie IV