240496 PROJECT DEVELOPMENT 21AUG09 SLIDES
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

240496 PROJECT DEVELOPMENT 21AUG09 SLIDES

on

  • 1,229 views

240496 PROJECT DEVELOPMENT 21AUG09 SLIDES

240496 PROJECT DEVELOPMENT 21AUG09 SLIDES

Statistics

Views

Total Views
1,229
Views on SlideShare
1,229
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
29
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

240496 PROJECT DEVELOPMENT 21AUG09 SLIDES 240496 PROJECT DEVELOPMENT 21AUG09 SLIDES Presentation Transcript

  • การพัฒนาโครงการสถาปตยกรรม Architectural Project Development สรุปแนวความคิดสําหรับสถาปนิก คณะสถาปตยกรรมศาสตร มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร 21 สิงหาคม 2552 โดย ฐิติรัตน พานิช อรรถกร เนตรเนรมิตรดี
  • การพัฒนาโครงการ หลักการพัฒนาโครงการ ปจจัยในการพัฒนาโครงการ 2
  • การพัฒนาโครงการ Project Development 3
  • ประเภทและแนวทางการพัฒนาโครงการ Type and Concept เหมาะสมกัน 4
  • หลักการพัฒนาโครงการ Principle of Project Development ประเภทการพัฒนาโครงการ SITE looking for USE on1 ncti Fu ที่ดิน Function ? Fun ctio n2 USE looking for SITE ที่ดิน 1 Function ที่ดิน 2 ที่ดิน 3… 5
  • ปจจัยในการพัฒนาโครงการ Key Factor of Real Estate Development ปจจัยสําคัญในการพัฒนาโครงการ 1. LOCATION = ทําเลที่ตั้งโครงการ 2. LOCATION 3. LOCATION ราคาทีดน ่ ิ •รูปแบบโครงการ การใชประโยชนที่ดน ิ ประเภทโครงการ • Area Program • Design Concept (ผังเมือง) 6
  • 7
  • หลักการพัฒนาโครงการ Principle of Project Development 8 Stages of project Development 1. เริมตนแนวคิดการพัฒนา Inception of an Idea ่ 2. กลั่นกรองแนวทางการพัฒนา Refinement of an Idea 3. ศึกษาความเปนไปไดโครงการ Feasibility 4. การตอรอง และทําสัญญา Contract Negotiation 5. ดําเนินการตามขอตกลง Formal Commitment 6. การกอสรางอาคาร Construction 7. กอสรางแลวเสร็จ และเปดใชอาคาร Completion and Formal Opening 8. การบริหารโครงการ Property, Asset, and Portfolio Management 8 Resource : Mike E. Miles, Gayle Berens and Marc A. Weiss, Third Edition. Washington D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2000.
  • การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการ Project Development โครงสรางการพัฒนาโครงการ การตลาด 1. ความเปนไปไดทางกายภาพ และกฎหมาย SITE ANALYSIS LAWS & REGULATIONS 2. ความเปนไปไดทางการตลาด กายภาพ การเงิน (Market Analysis) และกฎหมาย 3. ความเปนไปไดทางการเงิน (Financial Analysis) Net Floor Area: NFA / Net Leasable Area: NLA ตนทุนคาพัฒนาโครงการ คากอสราง งานโครงสราง และงานสถาปตยกรรม งานระบบอาคาร คาบริการวิชาชีพ 9
  • การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการ Project Development 1. ความเปนไปไดทางกายภาพ และกฎหมาย SITE ANALYSIS ทําเลที่ตั้ง สภาพที่ดิน การใชงานปจจุบัน กรรมสิทธิ์ที่ดน-โฉนด นส.3 นส.3ก ิ ความกวางถนน LAWs & REGULATIONs ผังสี กม.ผังเมืองรวม - สี, FAR,OSR กฎกระทรวง พระราชบัญัติ ขอกําหนด กทม. ขอบัญญัติเทศบาล กฎมายสิ่งแวดลอม (EIA) ใบขออนุญาตกอสรางอาคาร กม.จัดสรร 10
  • ตัวอยางเอกสารสิทธิ์ ขนาดที่ดิน SCALE ทิศ ดานหนาโฉนด ดานหลังโฉนด 11
  • หลักการพัฒนาโครงการ Principle of Project Development 2. ความเปนไปไดทางการตลาด (Market Analysis) กลุมลูกคา, ผูใชอาคาร ตรงกับความตองการของผูใชอาคาร รูปแบบการ ดําเนินชีวิต รสนิยม คานิยม อํานาจการซื้อ สงผลตองานสถาปตยกรรม ลักษณะโครงการ รูปแบบสถาปตยกรรม Architecture Style Design Concept สิ่งอํานวยความสะดวก โถงอาคาร สวนตอนรับ สระวายน้ํา ฯลฯ คุณภาพวัสดุ 12
  • การกําหนดแนวทางการพัฒนาโครงการ Project Development 3. ความเปนไปไดทางการเงิน (Financial Analysis) เจาของโครงการตองการผลตอบแทนสูงสุดและคุมคากับการลงทุน สรางรายได + ลดตนทุน ผลตอบแทนจากการลงทุน (%) IRR, NPV, Payback Period สงผลตองานสถาปตยกรรม พื้นที่อาคารรวม Gross Floor Area: GFA พื้นที่สรางรายได/พื้นทีใหเชา ่ Net Floor Area: NFA / Net Leasable Area: NLA ตนทุนคาพัฒนาโครงการ คากอสราง สาธารณูปโภค งานโครงสราง และงานสถาปตยกรรม งานระบบอาคาร ภูมิสถาปตยกรรม คาบริการวิชาชีพ 13
  • บุคคลที่เกี่ยวของในการพัฒนาโครงการ บุคคลที่เกี่ยวของ ระยะเวลาการพัฒนาโครงการ 14
  • บุคคลที่เกียวของ ่ กอนการพัฒนาแบบ ระหวางการพัฒนาแบบ หลังการออกแบบ เจาของโครงการ นายทุน – ธนาคาร, หุนสวน  ที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการ สถาปนิก วิศวกร มัณฑนากร, ภูมิสถาปนิก เจาหนาที่รัฐ ผูรับเหมากอสราง ผูบริหารโครงการ 15
  • ประเภทโครงการ 16
  • ประเภทโครงการ Type of Project เพือการประกอบธุรกิจ ่ เพือการอยูอาศัย ่  ศูนยการคา บานพักอาศัยแนวราบ อาคารสํานักงาน บานเดี่ยว โรงแรม, รีสอรท บานเดี่ยวในโครงการจัดสรร ศูนยการประชุม บานแถว Town House Home Office สโมสร Clubhouse บานพักอาศัยแนวดิ่ง โรงพยาบาล อาคารชุด (Condominium) Showroom, โกดังสินคา Service Apartment โรงงานอุตสาหกรรม หอพัก เพือสาธารณะ และอืนๆ ่ ่ สนามบิน, ทาเรือ, สถานีขนสง ศูนยกีฬา Sport club สถานศึกษา เรือนจํา พิพธภัณฑ ิ 17
  • สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจ Commercial Type of Architecture ศูนยการคา Shopping Center Enclosed Shopping Center สวนพื้นที่ใหเชาสําหรับรานคา Retail Mall สวนศูนยการคา Department Store • Community/ Neighborhood Mall • สวนพื้นที่ใหเชาสําหรับใหรานคารายยอย สวนพื้นที่ใหเชาสําหรับใหรานคาหลัก Anchor Tenant 18
  • สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจ Commercial Type of Architecture ศูนยการคา Shopping Center Discount Store ( Display+ Storage) ใหพื้นที่จัดวางสินคาเปนหลัก ความสูง 1 – 2 ชั้น ที่จอดรถ Walking Street Mall ยานการคา อาคารพาณิชย Pedestrian network Specialty Shopping Center สินคาเฉพาะทาง เชน คอมพิวเตอร เฟอรนิเจอร 19
  • สถาปตยกรรมเพื่อการอยูอาศัย Residential Type of Architecture ที่พักอาศัยแนวราบ บานเดี่ยว บานเดี่ยวในโครงการจัดสรร บานแฝด - ลดการใชพื้นที่ บานแถว (Town House) Home Office • Location สวนใหญเปนชานเมือง • ขนาดที่ดินใหญพอที่จะทําจัดสรร • ราคาที่ดินตอไรไมแพงมากนัก • ประเภทขนอยูกบกําลังซื้อของลูกคา ั 20
  • 21
  • สถาปตยกรรมเพื่อการอยูอาศัย Residential Type of Architecture ที่พักอาศัยแนวดิ่ง อาคารชุด (Condominium) หอพัก Apartment Serviced Apartment สวนผสมระหวาง หอพักและโรงแรม อยูระยะยาวแตไดการ บริการใกลเคียงโรงแรม • โครงการราคาแพง • Location อยูใจกลางเมืองและที่ใกลสถานี รถไฟฟา • ใชที่ดินไมมาก • สรางใหไดพื้นที่ขายมากที่สุดเพื่อใหไดรายไดมาก ที่สุด และพื้นสวนกลางนอยที่สุดเพื่อลดตนทุน 22
  • สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจ Commercial Type of Architecture โรงแรม และรีสอรท Hotel & Resort City Hotel ธุรกิจ Business / การ ทองเที่ยว Leisure ใกลยานธุรกิจ หรือสถานที่ ทองเที่ยวในเมือง ระบบขนสงมวลชน Convention Hotel เนนสวนประชุม สัมมนา หองจัดเลี้ยง หองอาหาร ที่จอดรถโดยสาร 23
  • สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจ Commercial Type of Architecture โรงแรม และรีสอรท Hotel & Resort Resort / Resort and Spa ทรัพยากรธรรมชาติ Design Concept สิ่งอํานวยความสะดวก และกิจกรรม Destination Spa ทรัพยากรธรรมชาติ เนนเรื่องสุขภาพ Design Concept Motel ที่จอดรถ 24
  • BREAK
  • Shopping Center 26
  • Key Factors of Shopping Center ทําเลที่ตั้ง เขาถึงสะดวก โดดเดน มีการสัญจรมาก ใกลแหลงชุมชน และกําหนด ประเภทและ Concept ของศูนยการคา ขนาดทีดิน เหมาะกับศูนยการคาประเภทใด ่ รูปแบบอาคาร Facade โดดเดน นาสนใจ มองเห็นระยะไกล landmark Concept ทันสมัย นาเดิน สนุก และตรงใจกลุมลูกคาเปาหมาย Sense of Direction ออกแบบใหลูกคาไมเดินหลง มีจุด Land mark ยืดเวลาในการเดินภายในศูนยการคาเพื่อจะไดซื้อของมากขึน โดยมีตําแหนงใหนงพัก ้ ั่ ทั้งที่เปนรานคา หรือเกาอี้ริมทางเดิน 27
  • factors of Shopping Center Tenant Mix สวนผสมผูเชา(ประเภทรานคา) เหมาะสมกับความตองการของลูกคาเปาหมาย สามารถนํามาใชในการออกแบบ เชน Zone ไหนขายอะไร จะมีรูปแบบอยางไร Anchor Tenant เหมาะสมกับ concept ของหาง ตําแหนงของ anchor tenant และ สัดสวนพื้นที่ตอพื้นที่เชาทั้งหมด ซึ่งจะสงผลถึงคาเชาทีจะไดรบ ่ ั Net Leasable Area : NLA พื้นที่ใหเชา ตองการมากที่สุดเพื่อสรางรายไดที่สูงสุด คาเชาตอตารางเมตรที่ไมเทากันในแตละตําแหนงและแตละชั้น มีผลตอการจัด zoning การวางตําแหนง Anchor Tenant ถาทําเลดี และที่ดินมีราคาแพง ทําศูนยการคาอยางเดียวอาจไมคุมกับคาที่ดิน อาจ พัฒนาเปนอาคารสูงสวนลางเปนศูนยการคา สวนบนเปน สํานักงาน โรงแรม หรือ เซอรวิซอพารทเมน 28
  • Hotel And Resort 29
  • Business Model for Hotel and Resort เจาของโรงแรมบริหาเอง เจาของโรงแรมให Hotel Chain มาบริหาร Hotel Chain จะชวยสถาปนิกในการออกแบบ และกําหนด concept และ Facilities Lease Back : ทําโรงแรมออกขายหรือเชาระยะยาว แกรายยอย แลวเชาคืน ระยะสั้นเพื่อนํามาขายเปนโรงแรม โดยการแบงเปอรเซ็น Time Share : ขายสิทธิการใชโรงแรมในอนาคตเปนเจานของรวมกับคนอื่น 30
  • Site Analysis Type Hotel Star Guest Analysis Concept Facilities Completitors Analysis August 2008 31
  • Site Analysis Location สนามบิน Airport Hotel ธรรมชาติสวยงาม Beach Mountain น้ําพุรอน สกี Resort โรงแรมน้ําแข็ง ในเมือง ที่สวยขนาดพอ โรงแรม 5 ดาว ที่ดินดีลองลงมาเปน 4 ดาว 3 ดาว budget hotel ที่ดินมีขนาดเล็ก Boutique Hotel Type / Star / Facilities ???? 32
  • Guest Analysis ชาวไทย / ชาวตางชาติ แขก ไทย จีน ฝรั่ง Room Rate Facilities จํานวนวันที่เขาพัก Individual / Family / Group Activities –> Facilities จุดประสงคของการพักโรงแรม พักผอน / ทองเทียว (ภายนอก หรือ อยูในโรงแรม) ่ อบรมสัมนา รอการเดินทางตอ ทํางาน กิจกรรมเมื่อเขาพักในโรงแรม Type / Star / Facilities ???? 33
  • Competitor Analysis จํานวนของโรงแรมในบริเวณ ระดับดาวของโรงแรมในบริเวณ ประเภทของโรงแรมในบริเวณ Facilities ของโรงแรมในบริเวณ Type / Star / Facilities ???? 34
  • Hotel Facilities Hardware Software หองประชุม Internet หองจัดเลี้ยง Room serviced สระวายน้ํา Airport Transfer Spa . Gym . . . . 35
  • International Hotel Operator Company August 2008 36
  • Thai Hotel Operator Company August 2008 37
  • Brand Positioning 5 Star 4 Star 3 Star August 2008 Auttakorn Netneramitdee 38
  • Hotel Investment Cost Approximate number Land Cost : 20 % Construction Cost : 50% FF&E Cost : 15% Pre Opening Cost : 10% Other Cost : 10% Total investment cost 100% August 2008 Auttakorn Netneramitdee 39
  • Hotel Design Process Master Plan & Approve Interior, Landscape, Input Architecture Lighting & Sign Design By developer By Architects and hotel operator By Designer teams -Concept -Function and Facilities -Area Program of the hotel Approve Construction Drawing August 2008 40
  • August 2008 Auttakorn Netneramitdee 41
  • August 2008 Auttakorn Netneramitdee 42
  • August 2008 Auttakorn Netneramitdee 43
  • August 2008 Auttakorn Netneramitdee 44
  • August 2008 Auttakorn Netneramitdee 45
  • August 2008 Auttakorn Netneramitdee 46
  • สถาปตยกรรมเพื่อการประกอบธุรกิจ Commercial Type of Architecture Boutique Hotel สรางความแตกตางในการออกแบบสถาปตยกรรม หองพัก สิ่งอํานวยความสะดวก และ การใหบริการ จากโรงแรมที่มีตรามาตรฐานโรงแรม และเครือขายโรงแรม Boutique hotels differentiate themselves from larger chain/branded hotels and motels by providing personalized accommodation and services /facilities. บางโรงแรมเรียก "design hotels" หรือ "lifestyle hotels" โรงแรมแหงแรกๆเกิดขึนในปค.ศ. 1980 ในเมืองหลวงหรือเมืองธุรกิจ เชน ลอนดอน ้ นิวยอรกและซานฟราซิสโก การออกแบบทั่วไปจะมีการกําหนด themed stylish แรงบันดาลใจจากบุคคล มักจะมีขนาดเล็ก มีจํานวนหองตั้งแต 3 - 50 หองพัก 47
  • The Blakes Hotel South Kensington, London 48
  • Office Building 49
  • Office building Location Core CBD : ถนน สีลม สาธร วิทยุ ราชดําริ Outer CBD : ถนน สุขมวิทชวงตน อโศก สุรวงศ ุ Non CBD Facilities Parking Security Retail Space Quality พื้นที่เชา Net Leasable Area คาเชาตอตารางเมตร รูปแบบล้ําสมัย อาคารสูงแสดงถึงความเจริญของเมือง เทคโนโลยี อนาคต อาคารสูง : โครงสราง งานระบบ ทําไมตองเปนอาคารสูง ? 50
  • Housing 51
  • Housing แนวราบ / แนวดิ่ง เชา / ซื้อขาด กฏหมาย : จัดสรร / นิติบคคลอาคารชุด ุ สวนผสม : Home Office Location CBD : ที่ดินแพง อาคารสูง Condominium หรือ Serviced Apartment ราคา แพง Mass transit รถไฟฟา Condominium หอพัก ราคาสูง ชานเมือง หรือในซอยลึก ทีดินราคาไมสูงมาก ที่อาศัยแนวราบ บานเดี่ยว ่ ทาวเฮาส บานแฝด หรือเปน Condominium หอพักราคาไมแพง กลุมลูกคาขึ้นอยูกับความสามารถในการผอน Function ตอบสนองการอยูอาศัยของผูพักอาศัย รูปแบบ ปลอดภัย อบอุน นาอยู 52
  • แหลงขอมูลทีจําเปน ่ 53
  • แหลงขอมูล สมาคมสถาปนิสยาม www.asa.or.th , http://www.asa.or.th/index.php?q=professional_landing สํานักวางผังเมืองรวม สมาคมผูประเมินคาทรัพยสินแหงประเทศไทย http://www.thaiappraisal.org/Thai/Value/Value.php กรมโยธา กทม. สํานักงานกรมที่ดน www.dol.go.th ิ กรมธนารักษ ( ราคาที่ดิน) http://landprice.treasury.go.th/ 54