Generación de Suelo Urbano para Vivienda Social
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Generación de Suelo Urbano para Vivienda Social

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Econ. Ronald A. Sánchez Castro (Mg) ...

Econ. Ronald A. Sánchez Castro (Mg)
Asesor Técnico de la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI)
Oficina Lima-Perú
Bajada Balta Nro. 169, 4to piso, Lima - Perú
Teléfono: (51-1) 444-6605 / 444-6611
atecnico@uniapravi.org

La Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) es un organismo internacional de derecho privado, sin fines de lucro, creada en 1964 y reconocida como entidad consultiva del Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas. UNIAPRAVI tiene como misión promover y asesorar en la definición de instrumentos y mecanismos, siendo el principal referente interamericano, en la generación de políticas públicas y mejores prácticas para el desarrollo y el financiamiento habitacional sustentable, a través de estudios, servicios de valor para sus miembros, la transmisión de mejores prácticas y la creación de espacios de intercambio entre actores públicos y privados de una manera incluyente.
www.uniapravi.org

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  • 1. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social R AMERICANA PARA LA V INTE IVIE ION ND UN A O IN ÇÃ TE A H A B I TA R - A ME RIC RA PA AN HO A US AN ING IC UNIO ER N R AM UNIÃO INTEPolíticas para la Generaciónde Suelo Urbanopara Vivienda de Interés Social 1
  • 2. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO URBANO PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Taller Internacional Organizado por:Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), Fondo Mivivienda S.A. y Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú. Lugar: Hotel Los Delfines, San Isidro, Lima, Perú 27, 28 y 29 de abril 2011. Editor Ronald A. Sánchez Castro Asesor Técnico Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) Expositores David Alfonso Ramos López Walter Piazza de la Jara Javier Rojas Chang Maria Cristina Ribeiro Trovão Santana Marco Antonio Figueroa Salvador Magaña Francesco Ambrosi Filardi Roberto Moreno Mejía Juan Manuel González Garavito 1
  • 3. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social® 2011 Unión Interamericana para la ViviendaEsta publicación puede solicitarse a:UNIAPRAVIBajada Balta 169, 4° Piso, Miraflores - Lima 18, PerúTeléfonos: (51-1) 444 6605, 444 6611Fax: (51-1) 444 6600uniapravi@uniapravi.orgLa impresión de la presente Publicación fue financiada por elViceministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de la DirecciónNacional de Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción ySaneamiento del Perú. 2
  • 4. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social PRESENTACIÓN La Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), juntocon la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el Fondo MiviviendaS.A. y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú,organizaron el en las instalacionesdel Hotel Los Delfines, San Isidro, Lima, Perú los días 27, 28 y 29 de abrilregión que han implementado exitosamente políticas y estrategias paragenerar suelo urbano, solucionando el problema de la escasez de terreno,e impulsando la construcción de viviendas de interés social y el acceso auna vivienda digna a familias de estratos socioeconómicos medios ybajos. El Taller contó además con el importante patrocinio y auspiciode Scotiabank Perú, Valora Desarrollos Inmobiliarios, Los Portales,Prudential, Paz Centenario y Colegio de Economistas de Lima. Asimismo elTaller contó con la participación de 131 delegados provenientes de 6países: Colombia, España, El Salvador, Guatemala, México y Perú. Las exposiciones estuvieron a cargo de destacados expositoresde Brasil, Colombia, México y Perú, asimismo participaron 16 representan-tes de Perú como panelistas. En el Taller se presentaron las experienciasde políticas y estrategias en la gestión del suelo para vivienda, los retosde la construcción de viviendas de interés social, y la generación devivienda a través de concursos públicos en el Perú. Asimismo se presenta-ron experiencias internacionales como la de Curitiba, Brasil, en la cual seanalizó el planeamiento urbano de esta ciudad, siendo Curitiba, una delas ciudades más ordenadas de la región. También se presentó experien-cias de México como la estrategia de los Desarrollos Urbanos IntegralesSustentables (DUIS) y el financiamiento y gestión de suelo para vivienda através de los fondos de inversión de capital de riesgo. Finalmente en laexperiencia de Colombia se presentó el Banco de Tierra de Metroviviendacomo un exitoso modelo de desarrollo urbano y habitacional; así como eldesarrollo del Macroproyecto de vivienda de interés social nacionalCiudad Verde. 3
  • 5. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social El presente libro titulado Políticas para la Generación deSuelo Urbano para Vivienda de Interés Social, compila las exposicio-nes desarrolladas, discusiones planteadas y conclusiones del TallerInternacional del mismo nombre, desarrollado en la ciudad de Lima, Perúdel 27, 28 y 29 de abril 2011. UNIAPRAVI expresa su público agradecimiento institucional alas entidades patrocinadoras por su importante apoyo en la realizacióndel evento, a los delegados asistentes por su activa participación y apor-tes a las discusiones; y muy especialmente a los expositores y panelistas,ya que es posible presentar este Libro gracias a sus brillantes intervencio-nes, compartiendo sus valiosas experiencias en este Taller Internacional. UNIAPRAVI espera que este documento contribuya a seguircompartiendo las experiencias y lecciones en el ámbito del financiamientohabitacional de los diversos países en la región. Jorge Yarza Garrido Presidente de UNIAPRAVI 4
  • 6. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social INTRODUCCIÓN El crecimiento urbano de América Latina y el Caribe, en losúltimos 50 años ha sido sorprendente y en muchos casos se debería a lagran migración rural a la ciudad, sin embargo esta gran expansión estu-vo caracterizada en nuestras ciudades, por la falta de planificación terri-torial y de una visión integral de desarrollo de la ciudad. Como conse-cuencia de ello las ciudades de América Latina enfrentan diversasdificultades como los altos déficits habitacionales tanto cuantitativos ycualitativos, problemas de transporte, pobreza y desigualdad urbana ysocial, problemas de inseguridad, formación de asentamientos informa-les, deterioro del medio ambiente, entre otros. El Perú no ha sido ajeno a estas problemáticas, y aunque hayavances muy importantes tanto por parte del Estado y la participacióndel sector privado, aun persiste el gran reto de reducir el déficit habita-cional tanto urbano como rural. Según cifras del Censo Nacional, INEIdéficit cualitativo. El 65% del déficit es urbano, asimismo el 26% deldéficit se concentra en la ciudad de Lima. A pesar que existen importantes iniciativas del Gobierno paraimpulsar la construcción masiva de vivienda, el espacio disponible paraconstruir nuevas viviendas es cada vez más escaso, no solamente por laescasez en zonas céntricas sino por la falta de terrenos periféricosdotados con la infraestructura necesaria para el desarrollo de viviendade interés social. Si bien el mercado de viviendas en el Perú se muestradinámico, es previsible que si no se encuentran mecanismos eficientespara dotar espacios para la construcción de viviendas de calidad parasectores de medianos y menores recursos, los precios de los terrenospodrían incrementarse vertiginosamente e incidirán en el costo de lasviviendas, dificultando el acceso y la calificación a los créditos hipoteca-rios, asimismo el mercado se expone al incremento de la informalidad,invasiones, trafico de terrenos, etc., estos hechos podrían frenar el buen 5
  • 7. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Socialdinamismo del sector y llevar a una profunda crisis habitacional que sinduda incidiría en la economía y desarrollo social del país. Por estas razones, es que UNIAPRAVI impulsó la realizacióndel Taller Políticas para la generación de suelo en el cual se analizó experien-cias de diversos países de la región que han implementado exitosamentepolíticas y estrategias para generar suelo urbano, solucionando elproblema de la escasez de terreno, e impulsando la construcción deviviendas de interés social y el acceso a una vivienda digna a familias deestratos socioeconómicos medios y bajos. La vivienda es una importante estrategia que tiene un granimpacto económico y es gran generadora de empleo, asimismo tiene ungran impacto social ya que contribuye a la igualdad de oportunidades ya mitigar la pobreza. No se puede hablar de vivienda sin dejar de hablarsobre el suelo, ya que la disponibilidad y la óptima utilización del suelopara vivienda de interés social, determina los niveles de producción deviviendas de calidad de bajo costo accesibles para familias de bajosrecursos. Luego del crecimiento urbano desordenado y con ocupacionesinformales en muchas ciudades de América Latina, se ha dificultado elordenamiento territorial y la implementación de políticas habitacionales;hoy en día es imprescindible la utilización del suelo con una adecuadaplanificación impulsando la creación de ciudades sostenibles. Un ejemplo de visión de las ciudades en América Latina, es laexperiencia de Curitiba en Brasil cuyo Plan Maestro puesto en marchaen 1966, aun mantiene sus directrices iniciales y más bien se hanconsolidando las políticas urbanas, implementando nuevos instrumen-tos urbanísticos promoviendo la participación ciudadana en planescomplementarios, convirtiéndose en una de las ciudades más ordenadasde la región. La experiencia de la Sociedad Hipotecaria Federal de Méxicocon los Desarrollos Urbanos Integrales (DUIS) y de los Macroproyectosde Colombia con Ciudad Verde, demuestra claramente que la planifica-ción del suelo y las ciudades, exige una política integral, con la partici-pación activa y coordinada del gobierno central, de los gobiernosregionales, las municipalidades, la comunidad civil, los constructores ydesarrolladores, inversionistas, los colegios profesionales, de las univer-sidades, entre otros. 6
  • 8. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social La generación de reserva de espacios territoriales para vivien-da de interés social, es una estrategia muy importante pues permiteevitar las especulaciones de los precios y las distorsiones que generan enel mercado, permite orientar los proyectos habitacionales para familiasde bajos estratos socioeconómicos, evitar las invasiones y ocupacionesilegales de terrenos, brindando oportunidades de inversión sectoriales, ypermite una mejor planificación del uso del suelo. Instituciones comoMetrovivienda de la Alcaldía mayor de Bogotá, así como Prudential PREIel primer banco de tierras en México, han demostrado que es posiblefinanciar y gestionar el uso adecuado del territorio para vivienda a partirde la generación de reservas, tanto desde una institución pública, o confondos de inversión privados, o con una participación conjunta. En el marco del Taller antes mencionado, se conformó unaComisión de Suelo Urbano, integrada por representantes del los sectorespúblicos y privados del sector vivienda en el Perú, y tuvo con la finalidadplantear propuestas y recomendaciones, para la implementación depolíticas y estrategias que permitan mayor generación de suelo urbano,impulsar el planeamiento y ordenamiento territorial y ampliar laconstrucción de viviendas de interés social en el Perú. Como resultado de la Comisión a partir de las experienciasanalizadas en el Taller, se elaboró un documento actualizado de conclu-siones y recomendaciones, las cuales se presentan al final de este Libro.UNIAPRAVI expresa su público agradecimiento a representantes delMinisterio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú: Arq. LuisTagle Pizarro, Director Nacional de Urbanismo, Arq. Gina ScerpellaCevallos. Directora Programa Sectorial II-DNV, Ing. Carlos Lock Sing Jefede Fomento Habitacional-DNV y Arq. Silvia Olavarria Fleming del Progra-ma Mi Lote; representantes de la Cámara Peruana de la Construcción:Ing. Carlos Hoyos Vértiz, miembro de Comité de Edificaciones, Ing.Humberto Martínez Díaz, Director, Ing. Guido Valdivia Rodriguez, Asesory el Ing. José Luis Ayllon, Gerente Técnico del ICD; representante de laMunicipalidad Metropolitana de Lima: Arq. José Antonio Vargas Vía,Gerente de Desarrollo Urbano; representantes del Colegio de Arquitectosdel Perú: Arq. Martha Victoria Gómez Sánchez, Directora Suplente y Arq.Teresa O. Arias Ávila, Comisión CAP; representantes del FondoMivivienda S.A.: Javier Rojas Chang, Gerente General, Eduardo MendozaArana, Gerente de Negocios Inmobiliarios y María Peche Becerra, Aseso-ra de Gerencia General; por su activa participación en las sesiones de laComisión de Suelo Urbano y por sus valiosos aportes en la elaboraciónde las conclusiones y recomendaciones del Taller. 7
  • 9. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social Finalmente, las experiencias presentadas, así como lasconclusiones y recomendaciones, nos sugieren adoptar estrategias ypolíticas orientadas a la gestión del territorio con una visión integral deciudad, es decir enfocadas a la formación de ciudades sostenibles desdelos ámbitos social, económica y ambiental, ciudades con viviendasdignas, dotadas con infraestructura y equipamientos adecuados, accesosy transportes, áreas de comercio, industria, educación, salud, deportes,actividades culturales, entre otros, que permitan ofrecer calidad de vidaa sus habitantes. Econ. Ronald A. Sánchez Castro Asesor Técnico de UNIAPRAVI 8
  • 10. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO URBANO PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL ÍNDICEPRESENTACIÓN 3INTRODUCCION 5I. POLÍTICAS PARA LA GENERACIÓN DE SUELO URBANOPARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL PERÚExpositor: David Alfonso Ramos López 151. El suelo como riqueza 152. 163. 17 a. Conglomerado urbano de la ciudad de Lima 17 b. Conglomerado urbano de la ciudad de Chiclayo 194. 205. 216. Interés Social 22 a. Concursos públicos 22 b. Programa Mi Lote 247. Disponibilidad de suelo urbano 258. 269. Reflexiones finales 2610. Plan nacional de desarrollo urbano 27II. RETOS EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL ENEL PERÚExpositor: Walter Piazza de la Jara 281. 282. La vivienda social 29 a. Requisitos mínimos para la vivienda social 293. Procesos de hacer ciudad 304. 315. Los modelos exitosos 32 9
  • 11. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social6. Logros alcanzados 347. Metas de vivienda social 2009-2012 358. El reto hoy 369. Alcances logrados 3710. Lo que falta por hacer 38 a. Disponibilidad de suelo urbano 38 b. Servicios públicos 39 c. Sostenibilidad de programas de vivienda 40 d. Competitividad de la construcción 41 e. Simplificación administrativa 41III. GENERACIÓN DE VIVIENDA SOCIAL A TRAVÉS DECONCURSOS PÚBLICOSExpositor: Javier Rojas Chang 431. 432. Repuesta del Estado 443. 45 a. Generación de vivienda social a través de concursos públicos 45 b. Funcionamiento del mecanismo 46 c. Etapas de los concursos públicos para vivienda social 48 d. Criterios para la evaluación de propuestas 49 e. Resultados 504. 2011 515. Beneficios de los CPs convocados 556. Retos de los CPs 567. 568. Conclusiones 58IV. EL PROCESO DE PLANEAMIENTO URBANO Y SUINTERFAZ CON LA VIVIENDA EN CURITIBA, BRASILExpositora: Maria Cristina Ribeiro Trovão Santana 591. 592. Curitiba- IPPUC 613. 624. Plan Maestro 655. 706. Medio ambiente 737. 758. La vivienda en el contexto urbano de Curitiba 779. Principales Programas 82 10
  • 12. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social a. Programa de asociación con la iniciativa privada 82 b. Urbanización y regularización de las áreas 83 c. Suministro de viviendas nuevas 86 d. Producción de viviendas en Curitiba por el sector público 8810. 90 IV.1 PANEL DE DISCUSIÓN 1 91 Luis Tagle Pizarro 91 Tulia Isabel Polo Tiznado 93 Humberto Martínez Díaz 94V. DESARROLLOS URBANOS INTEGRALES SUSTENTABLES(DUIS)Expositor: Marco Antonio Figueroa 961. 96 a. Evolución del sector vivienda en México 96 b. Situación actual 97 c. Demanda potencial 982. Antecedentes del desarrollo urbano 1003. 1014. Proceso de desarrollo urbano 1055. DUIS-El gran reto urbano 105 a. Estrategia del gobierno federal 106 b. Promoción de DUIS 106 c. Tipos de DUIS 107 d. Proyectos de redensificación urbana 108 e. Proyectos de desarrollo de suelo servido (land developers) 109 f. Tipos de patrocinadores 109 g. Proceso de evaluación 110 h. Criterios de evaluación técnica 114 i. Criterios de evaluación financiera 116 j. Canasta de incentivos 116 k. Oportunidades de inversión en DUIS 119 l. Posibilidades financieras en los DUIS 119 m. Beneficios de los DUIS 1206. Proyectos actuales y potenciales 1217. DUIS Aprobados 121 a. Valle de San Pedro 121 b. El Rehilete 122 c. Puerta de Anza 122 d. El cielo 123 11
  • 13. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social V.1 PANEL DE DISCUSIÓN 2 124 Manuel Balcázar Vásquez 124 Carlos Escalante Estrada 126 Fernando Llosa de Cárdenas 130VI. FINANCIAMIENTO Y GESTIÓN DE SUELO PARA VIVIENDAExpositor: Salvador Magaña 1351. Prudential Financial, Inc. 1352. PREI: Inversionista inmobiliario global 1363. 1374. 138 a. Plataforma industrial de México 139 b. Plataforma residencial en México 140 c. Plataforma de usos mixtos en México 141 d. Plataforma comercial en México 1415. Modelo de negocio 142 a. Clientes institucionales 143 b. Sociedades estratégicas 144 c. Inversiones 1456. 146 a. Tendencias 146 b. Estructura de bancos de tierra 147 c. Problemática actual 149 d. Esquema 150 e. Desarrollos suburbanos 151 f. Desarrollos intraurbanos 154 g. Presencia nacional de PREI 1557. 157 VI.1 PANEL DE DISCUSIÓN 3 158 Ricardo Talledo Llerena 158 Cesar Augusto Bedón Rocha 161 Carlos Casabonne Stoessel 164VII. EL BANCO DE TIERRAS: MODELO DE DESARROLLOURBANO Y HABITACIONAL EN COLOMBIAExpositor: Francesco Ambrosi Filardi 1671. Contexto nacional 167 a. Localización, población y territorio 167 b. Organización política administrativa 169 c. El crecimiento urbano 1692. 171 12
  • 14. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social3. 1724. METROVIVIENDA: Banco de Tierras 174 a. Inmobiliaria de segundo piso 176 b. Modalidades de intervención de los proyectos 176 c. Coordinación institucional 1775. 177 a. Ocupación del suelo en los planes parciales de METROVIVIENDA 179 b. Estrategia ambiental de los planes parciales de METROVIVIENDA 180 c. Tipos de viviendas 181 d. Financiación de la vivienda por parte de una familia 181 e. Suelo y costos de construcción y urbanización de una vivienda tipo VIP (suelos para urbanizar) 1826. Proyectos de METROVIVIENDA 183 a. Ciudad El Recreo 184 b. Ciudad El Porvenir 185 c. Colegio Distrital Ciudadela Educativa de Bosa 185 d. Ciudadela Nuevo Usme 186 e. Plan Parcial Campo Verde 186 f. Plan Parcial Hacienda El Carmen 187 g. Plan Parcial La Palestina 187 h. Plan Parcial Tres Quebradas Nuevo Usme 1887. 188 a. Adquisición de suelo bruto 189 b. Habilitación de suelo bruto 190 c. Comercialización de suelo urbanizado (suelo útil) 190 d. Escrituración de viviendas 1918. 1919. urbanizado 19210. OE Nuevo Usme 194 a. Plan de Ordenamiento Zonal Decreto 252 de 2007 195 b. Anuncio del proyecto 196 c. Avalúos de referencia 196 d. Declaratoria de derecho preferente a favor de METROVIVIENDA 197 e. Condiciones de urgencia por motivos de utilidad pública para la aplicación de expropiación por vía administrativa 198 f. Condiciones para la gestión asociada 19911. 200 13
  • 15. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social a. Plan de Ordenamiento Zonal Usme 200 b. Modelo de ordenamiento propuesto 202 c. Las soluciones de vivienda del proyecto 205 d. Inversión requerida para el desarrollo del proyecto 206 VII.1 PANEL DE DISCUSIÓN 4 207 José Luis Ibañez Gastelumendi 207 Raúl Rivera Bustamante 209 José Antonio Vargas Vía 214VIII. MACROPROYECTOS DE INTERÉS SOCIAL NACIONAL(MISN): CIUDAD VERDEExpositor: Roberto Moreno MejíaExpositor: Juan Manuel González Garavito 2201. 2202. Desarrollo Ciudad Verde 222 a. Ubicación 223 b. Accesibilidad 224 c. Etapas de desarrollo 224 d. Usos de suelo 225 e. Etapas 1 y 2 2263. MISN: Herramienta para la productividad 234 a. Objetivos de los Macroproyectos 235 b. Estructuración de los MISN 236 c. Etapas de desarrollo 237 d. Identificación y determinación 238 e. Formulación 239 f. Estructuración financiera 240 g. Reparto equitativo de cargas y beneficios 241 h. Responsables de la ejecución 243 i. Conclusiones 244 VIII.1 PANEL DE DISCUSIÓN 5 245 Boris José Izaguirre Jiménez, 245 Luis Del Carpio Castro 247 Carlos Hoyos Vértiz 250IX. ACTUALIZACIÓN DE CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONESComisión de Suelo Urbano 252NOTAS SOBRE EXPOSITORES Y PANELISTAS 264 14
  • 16. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés SocialIX. ACTUALIZACIÓN DE LAS CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Comisión de Suelo Urbano En el marco del Taller organizado por laUnión interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), la Cámara Peruanade la Construcción (CAPECO), el Fondo Mivivienda S.A. del Perú y elMinisterio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú; en laciudad de Lima, Perú, los días 27, 28 y 29 de abril 2011; se ha conforma-do la COMISIÓN DE SUELO URBANO, integrada por actores públicos yprivados del sector vivienda en el Perú. La Comisión, está integrada por representantes de las siguientesinstituciones: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú (MVCS) Fondo Mivivienda del Perú (FMV) Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) Colegio de Arquitectos del Perú (CAP) Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) 252
  • 17. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social El objetivo de la Comisión de Suelo Urbano es que a partir de lasexperiencias presentadas en este Taller Internacional, plantear propues-tas y recomendaciones, para la implementación deque permitan mayor generación de suelo urbano, impulsar el planea-miento y ordenamiento territorial yde interés social En este sentido, la Comisión de Suelo Urbano se instaló en suprimera reunión de fecha 15 de junio de 2011, y se empezaron a revisary discutir conclusiones, propuestas y recomendaciones sobre las expe-riencias del taller y experiencias propias de las mismas instituciones querepresentan sus miembros. En su tercera sesión del 26 de julio de 2011,se culminó con la revisión de las conclusiones y recomendaciones della Comisión de Suelo Urbano en sus sesiones 01 a 03 (junio-julio 2011). Documento de Actualización de las Conclusiones y recomendacio-nes, desarrollado por los miembros de la Comisión de Suelo Urbanos en sus sesiones 01 a 03 (junio-julio 2011) La Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI), la CámaraPeruana de la Construcción (CAPECO), el Fondo Mivivienda S.A. y elMinisterio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, organiza-ron el en las instalaciones del HotelLos Delfines, San Isidro, Lima, Perú los días 27, 28 y 29 de abril 2011. 253
  • 18. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social En este taller se analizaron experiencias de políticas y estrategiasaplicadas en el Perú sobre la gestión del suelo para vivienda, los retos dela construcción de viviendas de interés social, y la generación de viviendaa través de concursos públicos. En la experiencia de Brasil se analizó elplaneamiento urbano de Curitiba, una de las ciudades más ordenadasde la región. Por México se analizaron la estrategia de los DesarrollosUrbanos Integrales Sustentables (DUIS) y el financiamiento y gestión desuelo para vivienda. Finalmente de la experiencia de Colombia se presen-to el Banco de Tierra de Metrovivienda como un exitoso modelo de desa-rrollo urbano y habitacional; así como el desarrollo del Macroproyectosde vivienda de interés social nacional. Según el último Censo Nacional llevado a cabo por el INEI en elmillones; se estima que el déficit cuantitativo es cerca de 400 mil y 1,4millones corresponden a un déficit cualitativo; asimismo la formación denuevos hogares promedio anuales en el territorio nacional es mas de 142mil, mientras que la producción anual de viviendas nuevas es alrededorde 45,000 unidades, lo cual implicaría que se requeriría a lo menoscuadruplicar la producción de viviendas (unas 180,000 al año) paraabsorber el incremento de la demanda y mitigar el rezago actual durantelos próximos 10 años. El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento vienedesarrollando diversas acciones para abordar la problemática del suelo yel crecimiento desordenado de las ciudades. Las principales estrategiasson promover las inversiones en el mercado inmobiliario, con participa-ción del sector privado, atender a todos los segmentos socio-económicos,garantizar la sostenibilidad de los programas de subsidio habitacional, eIncentivar a las familias al ahorro con fines de vivienda. Se destacanimportantes programas y acciones como los concursos públicos para latransferencia de terrenos de dominio del Estado al sector privado y elprograma Mi Lote que va desde la identificación de terreno, la habilita-ción, registro y la adjudicación del mismo a los beneficiarios resultantes. Se destaca en Programa Mi Lote, que busca efectuar proyectos dehabilitación urbana en predios de propiedad del Estado, con el propósitode contribuir a la atención de los requerimientos habitacionales de lapoblación de los sectores socio económicos menos favorecida, con ladotación de predios urbanos saneados física y legalmente para fines devivienda. Es un programa autosostenible, generando recursos con la 254
  • 19. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Socialfinalidad de darle continuidad al programa, puede articularse con losProgramas de Vivienda del Sector como el Programa Techo Propio, y esun generador de empleo, en los dos procesos: Habilitación Urbana yEdificación. Garantiza un desarrollo urbano sostenible y ordenado, gene-rando mayor tributación y recaudación. Los lotes habilitados pueden adjudicarse de dos formas: si se tratade lotes destinados a vivienda unifamiliar se venden directamente a losbeneficiarios del programa, en tanto que los destinados a viviendasmultifamiliar, conjuntos residenciales, comercio o industria, se transfie-ren mediante concurso o subasta pública a entidades privadas que seencargarán de diseñar, promover, construir y vender las edificacionesresultantes. Resulta imperativo orientar la generación del suelo urbano a travésde: la planificación territorial y urbana que comprende la expansión ocrecimiento periférico urbano, la densificación y reciclamiento de zonasal interior de las ciudades (cambio de uso y zonificación) y la consolida-ción de asentamientos humanos irregulares; así como a través delmejoramiento de las capacidades institucionales locales y regionales. Según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el grandesafío para el Perú es que se necesita que las ciudades crezcan porinversión y no por invasión. Para los próximos 20 años se requerirán 2.4millones de viviendas en las 35 principales ciudades, para ello se reque-rirían más de 15 mil hectáreas. La oferta formal anual de vivienda seríacerca de 40 mil y existiría una demanda insatisfecha de unas 120 milviviendas nuevas formales por año. Se destaca además los avances logrados en el Perú en los progra-mas de vivienda social con participación privada y movilizando recursosestatales por 2,500 millones de soles; asimismo se ha fortalecido laindustria de construcción generando empleo formal y reducción de lapobreza. Sin embargo aun hay tares por hacer como: asegurar disponibilidadde suelo urbano, concertar planes de inversión en servicios públicos,garantizar sostenibilidad de programas de vivienda, contribuir a competi-tividad de actividad constructora, y simplificar los procesos administrati-vos. 255
  • 20. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social Una herramienta destacada para mitigar los limitantes de la dispo-nibilidad de terrenos urbanos para generar viviendas de bajo costo en elterrenos de dominio del Estado al sector privado, permitiendo la genera-ción de oportunidades de inversión privada a los desarrolladores inmobi-liarios, a través de la oferta de una bolsa de terrenos (SBN, FMV, Conve-nios públicos y privados, donaciones y recuperaciones), aptos para laconstrucción de vivienda. A través de este mecanismo se ha logrado articular el sector inmo-biliario (promotores, constructores, instituciones financieras, organismospúblicos, registros, municipalidades, etc.); generar mayor número deviviendas de bajo costo y con mejores condiciones técnicas; y aprovecharterrenos ociosos y/o subutilizados, tanto públicos como privados. No obstante, los promotores encuentran algunas dificultades en laimplementación de estos proyectos ya que deben tramitar zonificacióncorrespondiente, obtener las factibilidades de servicios públicos, deimpacto ambiental o de inexistencia de restos arqueológicos; esos facto-res hacen imprevisible la ejecución de los proyectos y podrían incidir ensu viabilidad. Es indispensable también considerar un tratamiento específico paralos centros históricos o áreas antiguas de las principales ciudades, quebusque reducir los niveles de tugurización y llevar población de ingresosmedios a vivir a estas zonas, factores clave para su revitalización. Debe considerarse también el planteamiento de incentivos para quelas ciudades cuenten con instrumentos de planeamiento y gestión urba-nos actualizados, basados en paradigmas que compatibilicen la mejorade la calidad de vida urbana con las oportunidades de desarrollo econó-mico y de competitividad urbana. Se necesita planes actualizados, perocon mecanismos que favorezcan la inserción de las ciudades en la estra-tegia de integración global que se ha planteado el país. Experiencias internacionales La experiencia del planeamiento urbano de Curitiba, en Brasil, sedestaca el importante rol de un ente municipal especializado como elInstituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC) paracoordinar y monitorear el proceso de planificación urbana de la ciudad. 256
  • 21. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social El Plan Maestro de Curitiba de 1966, mantiene las directrices esta-blecidas inicialmente, y más bien consolidando las políticas urbanas,implementando nuevos instrumentos urbanísticos y promoviendo laparticipación ciudadana en planes complementarios. El plan maestrobusca el desarrollo integral sostenible a través de la zonificación y uso desuelo, el sistema vial, y el transporte público. Los instrumentos de políti-ca urbana son el incentivo a la protección y preservación del patrimoniohistórico; incentivo a los programas habitacionales de interés social - - asociación con la iniciativa privada; e incentivo a laprotección y preservación ambiental. El planeamiento de vivienda incluye además de la integración con elsistema vial, uso del suelo y transporte, la recuperación ambiental, ladisposición de equipamientos y servicios sociales y la generación derenta. La vivienda en Curitiba se financia a través de presupuesto muni-cipal, concesionarias de servicios públicos, presupuesto COHAB-CT,Fondo Municipal de Viviendas (FMH), asociación con la iniciativa priva-programas especiales. La experiencia mexicana, destaca un importante antecedente, y esque ante la necesidad de dotar vivienda de manera rápida, esto aunado aun sistema hipotecario bien consolidado, se dio un rápido crecimientourbano. Sin embargo esto generó también la especulación y encareci-miento del suelo, hasta el punto que solo se encontraba suelo asequibleen zonas muy alejadas a centro urbanos. Ante esta situación en México surgen los DUIS Desarrollos UrbanosIntegrales Sustentables como una estrategia definida por el Grupo dePromoción y Evaluación de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables,SEDESOL, SEMARNAT, SENER, SECRETARIA DE ECONOMIA, CONAVI,INFONAVIT, FOVISSSTE, BANOBRAS, FONADIN, PROMEXICO y SHF,con lo cual se permite otorgar apoyos para la puesta en marcha denuevos polos de desarrollo regionales a lo largo del país para crearciudades sustentables con infraestructura y servicios adecuados. El GPDUIS estableció importantes criterios de elegibilidad bajo unanálisis técnico y financiero, para otorgar la certificación, que una vezaprobados los proyectos disponen de incentivos como la asistencia técni-ca en materia de transporte, residuos sólidos y regulación; en la defini-ción de criterios de sustentabilidad ambiental; suministro y uso eficiente 257
  • 22. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Socialde energía eléctrica; subsidios, lineamientos y guías de sustentabilidad;financiamiento y/o garantías para infraestructura y servicios públicos;hipotecas para adquisición de vivienda, esquemas de financiamiento a laproducción de vivienda, inversión en infraestructura; entre otros. Para el desarrollo del mercado habitacional y grandes proyectos deviviendas resulta necesaria la participación de los grandes FondosInmobiliarios, que con su amplia experiencia internacional, soporteadministrativo y logístico logran generar grandes reserva de suelo, alian-zas estratégicas con desarrolladores y constructores para crear ciudadessustentables. La compra de pequeñas porciones de tierra permite a la competen-cia aprovechar la infraestructura ya hecha, incrementando el valorsustancialmente de la tierra vecina, encareciendo la tierra para una futu-ra expansión del proyecto. A través del esquema de los fondos inmobilia-rios los socios pueden comprar grandes extensiones de tierra, capturan-do todos los beneficios de la cadena de valor; es decir desde la adquisi-ción del suelo, la urbanización primaria, infraestructura urbanizaciónsecundaria y la edificación. Se busca que desde las primeras etapas deplaneación consideren un equilibrio entre vivienda, trabajo, recreación,medio ambiente y vida comunitaria, para promover la creación de ciuda-des integrales y sustentables. Se destaca que un portafolio residencialbalanceado debería considerar la inversión en distintos tipos de desarro-llos, como suburbanos e intraurbanos. La experiencia exitosa del Banco de Tierras Metrovivienda enBogotá, Colombia, una Empresa Industrial y Comercial del Distrito,creada mediante el Acuerdo 15 de 1998, dedicada a la generación desuelo urbanizado para desarrollar proyectos de vivienda de interés socialen la ciudad, tiene como propósito fundamental de garantizar a lossectores más vulnerables y desfavorecidos una vivienda y un hábitatdigno, que les brinde acceso a servicios públicos, zonas de recreación,áreas para equipamientos urbanos, y en general, espacios que promue-van el ejercicio efectivo de los derechos humanos integrales. La característica de Metrovivienda es que opera como banco detierras y se organiza como inmobiliaria de segundo piso, no construyevivienda, sin embargo vende manzanas urbanizadas, asumiendo comoentidad estatal los costos y riesgos de urbanizar la tierra, mientras quelos constructores privados asumen los costos y riesgos de construir yvender las viviendas. 258
  • 23. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social Metrovivienda tiene 3 modalidades de intervención en los proyectos:a través de la intervención directa, con la enajenación voluntaria o expro-piación, habilitación y comercialización directa; a través de asociacióncon los propietarios del suelo, se habilita y comercializa; y a través deTercera Generación, con la integración entre Metrovivienda como gestor,el propietario del suelo como aportante, el sector privado como construc-tor, y la comunidad organizada. A través de los diversos instrumentos de gestión de Metroviviendase permite el uso racional del suelo, controlar los precios a los que seadquiere el suelo bruto, la adquisición de suelo bruto a través de proce-sos asociativos o coercitivos, el reparto equitativo de las cargas y losbeneficios, garantizando la financiación de las obras de urbanismo, acambio de aprovechamientos urbanísticos, y la obtención de todos lossuelos requeridos para los usos públicos (áreas verdes, vías y alamedas).De esta forma en diversos proyectos se logrado mejorar las áreasconstruidas de las unidades de vivienda y de los lotes de viviendas unifa-miliares, asimismo se habrían optimizado los procesos de enajenación delas manzanas. Asimismo los Macroproyectosnal, de Colombia son una eficaz herramienta para generar suelo urbanoy reducir el déficit habitacional, los Macroproyecto son grandes obras deurbanismo integrales, con capacidad para ofrecer Vivienda Social de cali-dad y en gran escala. Tienen como objetivo la habilitación de suelo paravivienda de interés social y prioritario, la provisión de redes de serviciospúblicos domiciliarios, provisión de redes viales de integración regional,urbana, zonal y local, la provisión de espacios públicos y equipamientoscolectivos adecuados y suficientes (colegios, bibliotecas, (hospitales,centros médicos, parques, complejos deportivos, canchas, serviciospúblicos y transporte) Los Macroproyectos implican la actuación integral del Estado con-juntamente con la participación del sector privado, para la generación desuelo para vivienda social y de equipamientos e infraestructura de escalaregional o nacional. Los Macroproyectos se desarrollan con las etapasidentificación y determinación, formulación, adopción y ejecución. Laidentificación puede ser por iniciativas públicas o privadas; y la formula-ción por parte del estado, en base a delimitación definitiva, formulaciónde la estructura urbana, estudio ambiental, estructuración financiera, ynormas urbanísticas necesarias. 259
  • 24. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social Los Macroproyectos, a pesar de haber sido declarados Inexequiblesen 2010, los Macroproyectos antes contratados continuarían ejecutándo-se, creando 163 mil viviendas, pues se reconoce la eficacia de estos comoproyectos integrales de vivienda que reducen el déficit habitacional yatienden a la población de menores recursos. Recomendaciones Teniendo en cuenta el contexto actual del sector vivienda en elPerú, las experiencias expuestas y la imperante necesidad de implemen-tar políticas, estrategias y normas que permitan otorgar sostenibilidad ala construcción de viviendas sociales creando ciudades sustentables, seplantean las siguientes recomendaciones: Establecer la visión de ciudades sustentables, como aquella queofrece calidad de vida a sus habitantes: preserva el medio ambiente conviviendas dignas, con infraestructura adecuada incluidos, accesibilidad ytransporte, agua potable, electrificación y alcantarillado, con áreas decomercio e industria que generen empleo digno, educación y salud, conzonas para deportes, recreación y actividades culturales, teniendo enconsideración las zonas de alta vulnerabilidad, y con promoción de laconvivencia social. Se recomienda: Incorporar este concepto en los planes, leyes y normas de desa- rrollo urbano y habitacional en municipios, gobiernos regionales y gobierno central. Articular a los sectores público y privado. Promover accionescoordinadas entre Gobierno Central, de los gobiernos regionales, lasmunicipalidades, la comunidad civil, los constructores, los desarrollado-res, los inversionistas, los colegios profesionales, las universidades, entreotros. Se recomienda: Creación del Instituto Nacional de Planificación y Gestión Territorial, con participación de MVCS y sus OPDs, Ministerio de Cultura, MTC, entidades del Servicio de Agua Potable, Alcantari- llado y Energía, Gobiernos Regionales, y Gobiernos Municipales representados por AMPE, Instituto Metropolitano de Planifica- ción de la Municipalidad Metropolitana de Lima, Fondo MIVIVIENDA S.A., CAPECO, entre otros que resulte conveniente. Este instituto se encargará de estudiar, planificar y coordinar el uso y ordenamiento del territorio, identificar zonas potenciales 260
  • 25. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social para el desarrollo urbano, comercial e industrial; planeamiento del sistema vial, coordinación con programas de inversión de servicios públicos y privados, etc. Generar y/o actualizar los planes de ordenamiento territorial, acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, así como ca- tastros en las ciudades más importantes del país. Estandarizar las metodologías y criterios aplicados en la planifi- cación urbana a fin que puedan ser monitoreados. Promover la certificación de los planes territoriales municipales Promover la capacitación de las gerencias de desarrollo territo- rial municipales. Gestión territorial para generar suelo urbano: La reserva deespacios territoriales para desarrollo urbano es una estrategia quepermite evitar las especulaciones de los precios y las distorsiones quegeneran en el mercado. También permite generar grandes proyectoshabitacionales inclusivos con viviendas accesibles para familias de todoslos niveles socioeconómicos, así como evitar las ocupaciones ilegales deterrenos, para brindar oportunidades de inversión sectoriales con unamejor planificación del uso del suelo. Para ello se recomienda: Potenciar la actividad municipal en la gestión del suelo y su habilitación, y dirigirla al desarrollo de proyectos y megaproyec- tos urbanos. Brindar incentivos a la participación de los fondos de inversio- nes inmobiliarias, constructoras e inversionistas privados, para adquirir grandes extensiones de terrenos, habilitarlos y construir grandes proyectos de viviendas sustentables. Intensificar los programas para la habilitación y saneamiento de macrolotes, y transferir dichos terrenos al sector privado princi- palmente para la construcción de viviendas de interés social. Reducción de la tramitología. Preservando y garantizando laadecuada evaluación y viabilidad técnica, financiera, ambiental y socialde los proyectos urbanos y habitacionales. Se recomienda: Implementación total de Ley 29090 Compatibilizar los procedimientos y exigencias de la Ley del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (Revisar Ley 27446) con lo dispuesto en la ley Licencias de Habilitación Urba- na y Licencias de Edificación, su reglamento y normas comple- mentarias (Revisar Ley 29090) y en el Reglamento Nacional de 261
  • 26. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social Edificaciones (Revisar Impacto Vial). Promover el mayor uso de herramientas electrónicas y platafor- mas informáticas que faciliten los procesos en diversas instan- cias, sea en los municipios, Registros Públicos, el Ministerio de Cultura o Defensa Civil, entre otros. Incentivos a la oferta y demanda Promover la ecotecnología (certificada/normalizada) para la construcción, mantenimiento y habitabilidad de las viviendas para lograr viviendas sostenibles. Incentivar la innovación en diseños arquitectónicos y sistemas constructivos alternativos orientados a facilitar el mayor acceso a la vivienda social, respetando las culturas de cada zona geográfica del país. Promover más fuentes de financiamiento interno y externo, bajo diversas modalidades sea en el mercado secundario o en el mercado de capitales. Impulsar los concursos públicos del FMV S.A., con terrenos urbanos debidamente saneados física y legalmente, en concor- dancia y coordinación con gobiernos locales y/o regionales. Incentivar el desarrollo de Macroproyectos en terrenos de propiedad privada y/o bajo modalidad de Asociación Público- Privada. Fomentar estudios relacionados con el derecho de las comuni- dades campesinas a los territorios comunitarios, con fines de desarrollo de vivienda rural. Establecer metas habitacionales de largo plazo. Si se buscareducir el déficit habitacional para los próximos 10 años, la producciónanual de vivienda nueva debe ser como mínimo de 120 mil unidades ybrindar soluciones para el déficit cualitativo de otras 120 mil viviendas.Para ello se recomienda: Identificar y cuantificar la disponibilidad de suelo para vivienda, clasificarla según zonificación y uso. Garantizar la disponibilidad de suelo para los próximos 10 años Garantizar recursos para los programas de subsidios habitacio- nales Promover la creación de fuentes alternativas y esquemas de fondeo para el mercado hipotecario 262
  • 27. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés SocialGenerar indicadores de medición del impacto de los programashabitacionales sobre la calidad de vida, y sistemas de segui-miento y evaluación permanentes.Reforzar el marco normativo para que sea obligatoria la emisiónde los Planes Urbanos de Desarrollo y promover la vigilancia asu cumplimiento desde la sociedad civil. Comisión de Suelo Urbano Lima, 26 de Julio de 2011 263
  • 28. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social NOTAS SOBRE LOS EXPOSITORES Y PANELISTAS* Expositores: Francesco Ambrosi Filardi, Gerente General de METROVIVIENDAde Bogotá, Colombia. Marco Antonio Figueroa, Especialista en Desarrollo Urbano, de laSociedad Hipotecaria Federal (SHF) de México. Juan Manuel González Garavito, Socio fundador de PinillaGonzález & Prieto Abogados, Colombia. Salvador Magaña, Vicepresidente de Prudential Real EstateInvestors, PREI® Latinoamérica, México. Roberto Moreno Mejía, Presidente de Amarilo S.A., Colombia. Walter Piazza de la JaraConstrucción (CAPECO). David Ramos López, Viceministro de Vivienda y Urbanismo delPerú. Javier Rojas Chang, Gerente General del Fondo MIVIVENDA S.A.,Perú. María Cristina Ribeiro Trovão Santana, Coordinadora de Uso yOrdenamiento del Territorio en la Supervisión de Planeamiento del Insti-tuto de Estadística y Planeamiento Urbano de Curitiba (IPPUC), Brasil. Panelistas: Manuel Balcázar Vásquez Cesar Augusto Bedón Rocha, Decano del Colegio de Economistasde Lima, Perú. Carlos Casabonne Stoessel, Director General URBI PropiedadesS. A., Perú. 264
  • 29. Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social Luis Del Carpio CastroInmobiliarios de PROINVERSIÓN, Perú. Carlos Escalante Estrada, Director Ejecutivo del InstitutoMetropolitano de Planificación, Perú. Carlos Hoyos Vértiz, Gerente General de Valora DesarrollosInmobiliarios, Grupo ICCGSA, Perú. José Luis Ibañez Gastelumendi, Director Nacional deConstrucción, Perú. Boris José Izaguirre Jiménez, Director Ejecutivo del ProgramaMi Lote, Perú. Fernando Llosa de Cárdenas, Gerente de Proyectos del GrupoGraña y Montero, Perú. Humberto Martínez DíazEdificaciones de la Cámara Peruana de la Construcción. Tulia Isabel Polo Tiznado, Gerente Nacional del Colegio deArquitectos del Perú. Raúl Rivera Bustamante, Secretario General de SuperintendenciaNacional de Bienes Estatales, Perú. Luis Tagle Pizarro Ricardo Talledo Llerena, Gerente Comercial del FondoMIVIVIENDA S.A., Perú. José Antonio Vargas Vía, Gerente de Desarrollo Urbano de laMunicipalidad Metropolitana de Lima, Perú. *Los cargos que se indican eran los vigentes al momento de realizarse el Taller Interna- cional: Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social, 27, 28 y 29 de abril 2011, Hotel Los Delfines - Los Eucaliptos 555 San Isidro. Lima, Perú. 265