Avaluo Inmobiliario

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II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL CON ENFOQUE GLOBAL, CONTABLE, LABORAL, TRIBUTARIO, AVALUO Y ESTADISTICA – UNEFA 2.013

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Avaluo Inmobiliario

  1. 1. II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL CON ENFOQUE GLOBAL, CONTABLE, LABORAL, TRIBUTARIO, AVAL UO Y ESTADISTICA – UNEFA 2.013 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA DEFENSA UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITÉCNICA DE LA FUERZA ARMADA UNEFA Avalúo Inmobiliario Ing. Romaye Diaz Camacho.
  2. 2. Avalúo Inmobiliario Ponente: Ing. Romaye Diaz Camacho. Avaluador Profesional.
  3. 3. “La valuación no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas políticas, económicas, s ociales y físicas que por interacción influyen en el valor. No recomienda acción pero prevé las bases sobre las cuales las decisiones de acción pueden tomarse”. Avalúo Inmobiliario
  4. 4. Avalúo, Valuación, Tasación, Valoración, Valor de mercado, otros. Avalúo Inmobiliario “La Valuación, es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso específico”. Ing. Santiago Ecker. “Método, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y procesar toda la información sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinión inteligente sobre su valor a una fecha determinada”. Prof. Contreras. “ES ESTIMAR EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE EN UN DETERMINADO MOMENTO”. Ing. Sérgio Antonio Abunahman.
  5. 5. ¿Qué es Bien inmueble? Bienes inmuebles: Según Art. 526 del Código Civil, los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refieren. Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar, es decir “los terrenos, las minas, los edificios (Art. 527) y los arboles mientras no hayan sido derribados (Art. 528). Por destinación: se refiere al uso que el propietario le dé al bien inmueble. Por objeto: los derechos, las obligaciones y las acciones que tengan por objeto cosas inmuebles. Derechos de propietarios o del enfiteuta. Los derechos de usufructo y de habitación. Avalúo Inmobiliario
  6. 6. Tipos de Avalúos.  Bienes muebles  Bienes inmuebles  Maquinarias y equipos  Rurales, finca, parcelas, semovientes, etc.  Inmuebles negocios: hoteles, estaciones de servicios, cines, centro comerciales, otros.  Especiales: club sociales, instituciones educativas, instituciones públicas, etc.  Avalúos de Good Will e intangibles (Frutos, Marcas y Patentes, Software, Empresas, Inversiones, etc.) Avalúo Inmobiliario
  7. 7. Propósito de un Avalúo.  Solicitud de Crédito.  Privado o particular.  Sucesiones.  Judiciales o experticias.  Expropiaciones.  Contables. Avalúo Inmobiliario
  8. 8. La Economía Urbana y las Leyes que Rigen la Formación de los Precios Inmobiliarios. EL MERCADO: Antes de caracterizar el mercado se hace necesario entender su funcionamiento y sus mecanismos. Hay que entender que es Mercado. Es fácil percibir que su existencia depende de tres componentes: 1.-los bienes expuestos en el mercado, 2.-las partes deseosas en venderlos y 3.-las partes interesadas en adquirirlos. Cuando se trata de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un Mercado Inmobiliario. Avalúo Inmobiliario
  9. 9. El aspecto cuantitativo de los tres componentes presentes en el mercado es un factor determinante en la formación de los precios. 1.- Competencia Perfecta: donde existen muchos vendedores, muchos compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de mercado. 2.- Monopolio, Oligopolio y Cartel: Monopolio: un único vendedor. Oligopolio: pocos vendedores que compiten entre sí. Cartel: los vendedores se reúnen para dominar en forma conjunta el mercado. 3.- Monopsonio y Oligopsonio: Monopsonio: apenas un comprador tiene poder de compra. Oligopsonio. 4.- Ley de Oferta y Demanda. Avalúo Inmobiliario
  10. 10. LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA PUNTO DE EQUILIBRIO Avalúo Inmobiliario
  11. 11. Métodos de Avalúo: METODOS DIRECTOS: Método Comparativo o de Mercado Estadísticas Método del Costo. Métodos de Depreciación. Avalúo Inmobiliario
  12. 12. Avalúo Inmobiliario Curvas de Depreciación
  13. 13. METODOS INDIRECTOS: Avalúo Inmobiliario Método Residual Método de la Renta/ Capitalización Planta de Valores Método Involutivo o Proyecciones Hipotéticas.
  14. 14. ¿CÓMO REALIZAR UN AVALÚO? DIAGNOSTICO DE LA ZONA Antes de valorar un bien inmueble es necesario caracterizar el entorno donde se ubica, para conocer claramente, ubicación, área, topografía, forma, servicios públicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona, limitaciones. Legales Físicos Socioeconómicos Zonificación Forma Avalúo Inmobiliario
  15. 15. ESTUDIO DE MERCADO REGISTRO SUBALTERNO (Referenciales). Nº VENDEDOR COMPRADOR DIRECCION MONTO DE VENTA AREA P.U. DOC/TO MO FECHA 1 MIGUEL LOPARDO. DANIELA MEDINA AV. 5 DE DICIEMBRE C/ AV 15 RES. KARINA P- 2 No. B-21 ARAURE. 250.000,00 119,8 2.086,81 1081.2011 04/02/11 2 TOMAS BARRIOS. HUMBERTO PEDA AV. 25 CON CALLE 13 RES. CELIDA ROSA P- 8 No. 30 ARAURE. 150.000,00 90,27 1.661,68 2561.2011 29/03/11 3 MARITZA AZUAJE. FELIX GONZALEZ AV. 17 C/ AV 18 CJTO.RES. EL PARQUE EDF. ARAGUANEY P- 6 No. 6-B ARAURE. 170.000,00 108,00 1.574,07 2621.2011 31/03/11 4 MARIA MARIANI. ERICK FUENTES AV. 07 EDF. SATURNO P- 1 No. 1-B ARAURE. 180.000,00 88,00 2.045,45 5501.2011 14/06/11 5 INVERSIONE S A.L.C., C.A. APOLINAR SUAREZ AV. 13 DE JUNIO RES. ROSALBA P- 9 No. 93 ARAURE. 150.000,00 132,00 1.136,36 5801.2011 15/06/11 Fuente: Registro Subalterno del Municipio Araure. Avalúo Inmobiliario
  16. 16. Corrección por Área Corrección por Inflación Áreas Ref. Aref/.apart Fa Fecha INPC actual INPC. Ref FAI 119,80 0,9247 0,9806 04/02/2011 291,5 217,6 1,3396 90,27 0,6968 0,9558 29/03/2011 291,5 220,7 1,3208 90,27 0,6968 0,9558 29/03/2011 291,5 220,7 1,3208 108,00 0,8337 0,9555 31/03/2011 291,5 220,7 1,3208 90,27 0,6968 0,9558 13/04/2011 291,5 223,9 1,3019 Fa=(Aref/A apart)^(1/4) Si <30% INPC Actual=Agosto2012 291,5 Fa=(Aref/A apart)^(1/8) Si >30% FAI= (INPC Actual/INPC ref.) Avalúo Inmobiliario
  17. 17. HOMOGENIZACIÓN DE REFERENCIALES N° P.U (Bs/m2) Fa FAI P.U Corregido 1 2.086,81 0,9806 1,3396 2.741,37 2 1.661,68 0,9558 1,3208 2.097,84 3 1.574,07 0,9558 1,3208 1.987,24 4 2.045,45 0,9555 1,3208 2.581,50 5 1.136,36 0,9462 1,3019 1.399,79 Total 10.807,74 Avalúo Inmobiliario
  18. 18. ESTADISTICA INFERENCIAL: “Tradicional o S.P.S.S 18.0” Ẋ= 2.161,55 S= 530,87 Criterio de CHAUVENET d13=1,65 Aceptación Máximo 2.741,37 1,09 Pertenece Mínimo 1.399,79 1,43 Pertenece En el presente estudio será utilizada la teoría estadística de las pequeñas muestras (n<30), con la distribución “t” de STUDENT, para “n” datos y “n- 1” grados de libertad, con una confianza del 90%. Avalúo Inmobiliario
  19. 19. Intervalo de confianza(Limites); NC=90%; t=2,13 INFERIOR Ẋ-t*S/√(n-1)= 1.596,18 SUPERIOR Ẋ+t*S/√(n-1)= 2.726,92 Amplitud del Intervalo A= Lim Sup-Lim Inf.= 1.130,74 Para obtener tres clases; A/3= 376,91 Avalúo Inmobiliario
  20. 20. Peso(Sp) Valor 1 Valor 2 1era Clase 1.596,18 hasta 1.973,09 0 2da clase 1.973,09 hasta 2.350,01 2+2 1987,24 2.097,84 3era Clase 2.350,01 hasta 2.726,92 1 2.581,50 Suma= 5 10.751,66 TOMA DE DECISIÓN= 10.751,66/5 2.150,33 Bs./m2 División en Clases: Suma de los pesos (Sp) = 6; Suma de los valores ponderados (Sv) = 1.743,23 Toma de decisión: Sv / Sp Avalúo Inmobiliario
  21. 21. Avalúo Inmobiliario Caratula del Informe Nombre del Solicitante Identificación del Inmueble Tasable Nombre del Avaluador Profesional Informe de Avalúo Informe Técnico de Avalúo www.romaye.com.ve APARTAMENTO N° 4C UBICADO EN LA CUARTO PISO DEL EDIF. “LIBRA”, AV. RAFAEL ARVELO, “URBANIZACIÓN SANTA MONICA”, PARROQUIA EL VALLE, MUNICIPIO LIBERTADOR. PROPIETARIO: SUCESION FUENTES DE NIETO, CARMEN
  22. 22. Informe de Avalúo. Avalúo Inmobiliario Identificación del Inmueble. Certificado de Imparcialidad. Resumen del Avalúo. Croquis de Ubicación. Informe Fotográfico. Credenciales del Avaluador Profesional. Copia de Documentos de Propiedad.
  23. 23. Gracias por la oportunidad!! Avalúo Inmobiliario
  24. 24. Ciclo de Preguntas Avalúo Inmobiliario

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