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  1. 1. PERFORMANCE  DOS HOTÉIS  5  ESTRELAS  LOCALIZADOS NO  ALGARVE               OUTUBRO DE 2009  P E R F O R M A N C E   D O   M E R C A D O   H O T E L E I R O  MARKET RESEARCH NOTE   H O T É I S   5*   A L G A RV E  Compreender a performance dos hotéis 5 estrelas da região do Algarve durante os meses de Janeiro a Agos‐ to de 2009, com especial enfoque nos meses de Verão – Junho, Julho e Agosto – em indicadores como a  Taxa de Ocupação, Preço Médio por Quarto Vendido (PMQV) e Revpar — principal indicador de medição de  performance hoteleira, foi o objectivo da ILM Advisory para o desenvolvimento da presente Research Note.       A análise de performance comparativa dos dois primeiros quadrimestres de 2009 face a 2008 compreende    também  a  previsão  de  alguns  dos  directores  dos  estabelecimentos  hoteleiros  auscultados  em  relação  às  expectativas  de  performance  para  o  último  quadrimestre  do  ano,  resultante  da  cooperação  de  10  dos  17  hotéis de 5 estrelas localizados em território algarvio que durante os dias 16 e 18 de Setembro de 2009 rece‐ beram e disponibilizaram à equipa ILM os dados estatísticos necessários à sua realização..  “O ano de 2009 tem representado um verdadeiro teste à nossa competitividade, obrigando‐nos  a buscar abordagens mais incisivas ao mercado, sem descurar um necessário processo de refle‐    xão quanto ao caminho a seguir e das mudanças estruturais a introduzir.    A  RESEARCH  NOTE  sobre  a  performance  do  mercado  hoteleiro  5*  no  Algarve,  trabalho  com  o  selo  de  qualidade  e  reconhecida  credibilidade  da  ILM,  enquadra‐se  perfeitamente  no  ponto  de  ponderar o presente e delinear o futuro.    Aquilo que me parece ser a maior evidência dos resultados do painel, prende‐se com o reconhe‐ cido esforço que todos os intervenientes fizeram para reagir a um momento conjunturalmente  adverso, o que terá levado a que os resultados de Janeiro a Agosto de 2009 fossem substancial‐ mente melhores do que aquilo que alguns antecipavam. O empenho conjugado do Turismo do  Algarve e dos hoteleiros (e não só), assumindo uma postura de acção e não de lamentação, terá  possibilitado este desfecho.    Particularmente relevante, mas não surpreendente, parece‐nos o peso do mercado interno nos  resultados. De há algum tempo a esta parte, os portugueses têm vindo a assumir um papel pre‐ ponderante na actividade turística regional, demonstrando um alto grau de fidelização ao desti‐ no e respondendo muito positivamente às diversas campanhas que temos vindo a desenvolver,  ou a iniciativas diversas, como é o caso do programa ALLGARVE.    Abre‐se agora um novo ciclo, em que teremos que, tal como o fizemos até aqui, saber reagir e  ser criativos na busca de soluções que nos permitam encarar com optimismo 2010.”    Nuno Aires   Presidente da Associação de Turismo do Algarve 
  2. 2. PERFORMANCE  DOS  HOTÉIS  5  ESTRELAS  LOCALIZADOS  NO  ALGARVE               OUTUBRO  DE  2009  1. Comparativo da Performance de Janeiro a Agosto de 2008 vs 2009  1.1. Taxa de ocupação  O gráfico apresentado permite constatar que o ano de 2008 foi de facto um ano melhor para os hoteleiros do sul do país ao  registar taxas de ocupação superiores às de 2009.   ■ Janeiro  e  Agosto  foram  os  meses  que  apresentaram as menores variações em  comparação com 2008;  ■ Enquanto  que  em  Janeiro  de 2008  esti‐   veram  a  funcionar  9  dos  10  hotéis  que  compõem  a  amostra,  no  mesmo  perío‐   do de 2009 estiveram somente a operar  7 hotéis;  Fonte: ILM Research  ■ Situação  esta  justificada  pelo  facto  deste  ser  um  mês  de  época  baixa  e  pela  crise  económica  que  atingiu  a  economia  mundial a partir do Verão de 2008;   ■ A disparidade nos valores alcançados no mês de Março (2008: 47,69% e 2009: 34,92%) e a forte similaridade nos de Abril,  único mês a registar uma performance melhor do que em igual período de 2008 (2008: 43,07% e 2009: 44,50%) é justifi‐ cada pelo facto da Páscoa em 2008 ter ocorrido em Março, enquanto que em 2009 teve lugar no mês de Abril;  ■ Dos meses em análise, Agosto foi o terceiro a registar os valores mais próximos do ano anterior ao observar uma taxa     de ocupação de 77,25% em 2008 e 73,36% em 2009.     Análise dos meses de Verão  ■ Valores médios alcançados neste indicador nos meses de Junho, Julho e Agosto:  ♦ 2008: 67,14%;  ♦ 2009: 61,90%;  ■ O mês de Julho foi aquele que obteve a segunda melhor performance em ambos os anos, porém foi também aquele  que  registou  a  variação  negativa  mais  acentuada  –  66,72%  de  ocupação  em  2008  contra  uma  taxa  de  ocupação  de  59,20% em 2009;  ■ Apesar das variações negativas registadas no comparativo de 2009 com 2008, estes não foram os meses que registaram  as maiores quebras do ano, tendo mesmo chegado a superar as expectativas dos directores inquiridos.     1.2. Preço Médio Por Quarto Vendido   O  comparativo    do  Preço  Médio  por  Quarto  Vendido  (PMQV)  permite  concluir  que  as  variações foram menos acentuadas do que no  comparativo da Taxa de Ocupação.  ■ Janeiro  e  Fevereiro  revelaram‐se  os  únicos  meses  de  2009  em  que  o  PMQV  foi  superior  ao  aplicado  em  igual  período  de  2008  observando‐se  em Janeiro um comparativo de 92,33€  vs  102,31€  (08vs09)  e  em  Fevereiro,  Fonte: ILM Research  104,63€ vs 111,05€ (08vs09); 
  3. 3. PERFORMANCE  DOS HOTÉIS  5  ESTRELAS  LOCALIZADOS NO  ALGARVE               OUTUBRO DE 2009  ■ Abril e Junho foram os dois meses que registaram os valores mais próximos dos praticados em 2008, com uma variação  absoluta de 1,18€ e 3,48€, respectivamente;    Análise dos meses de Verão  ■ O Preço Médio Por Quarto Vendido praticado nos meses de Junho, Julho e Agosto de ambos os anos foi o seguinte:  ♦ 2008: 239,49€  ♦ 2009: 232,11€  ■ Assim, em termos acumulados absolutos, assistiu‐se somente a uma variação de 7,38€ nos três meses em análise, valor  este que se pode considerar reduzido, tendo em conta a situação económica internacional; ■ O mês de Julho foi também aquele que neste indicador registou a maior variação negativa, correspondente a uma dimi‐   nuição  de  11,71€,  algo  justificado  pelo  facto  dos  hoteleiros  para  fazerem  face  às  reduzidas  taxas  de  ocupação,  terem  optado por colocar em prática acções de promoção e ofertas, no sentido de atrair um maior número de turistas.    2. Performance 2009  2.1 Taxa de Ocupação e Preço Médio por Quarto Vendido  O gráfico em seguida exposto demonstra as taxas de ocupação médias, bem como o preço médio por quarto vendido (PMQV),  verificados entre os meses de Janeiro e Agosto de 2009 nos hotéis de 5 estrelas que compõem a amostra deste estudo, conside‐ rando‐se demonstrativa da oferta 5 estrelas da região.    Através  da  visualização  do  gráfico  exposto  pode‐se     concluir que:  ■ Somente de Abril para Maio se registaram peque‐ nas quebras nos indicadores em análise:  ♦ Taxa  de  ocupação  –  quebra  marginal  de  0,49% (Abril :44,50% vs Maio: 44,01%);  ♦ PMQV  –  diminuição  desta  rubrica  em  3,12€  (156,24€ em Abril contra 153,12€ em Maio);  Fonte: ILM Research  ■ Como expectável Agosto alcançou os valores mais elevados em ambos os indicadores ao obter uma taxa de ocupação  igual a 73,36% e um PMQV de 276,73€;   ■ Por outro lado, Janeiro foi o mês que, até então, registou a pior performance do ano com uma taxa de ocupação igual a  24,11% e um PMQV de 102,31€;  ■ Em termos médios, a ocupação e o PMQV observaram valores para o período de Janeiro a Agosto de 2009 iguais a:  ♦ Ocupação: 45,52%  ♦ PMQV: 166,32€€  2.2. Análise REVPAR — comparativo hotéis “top 5” vs restantes unidades —  Verão 2009  ■ Entre os meses de Junho e Agosto, inclusive, o Revpar médio dos hotéis que compõem a amostra deste estudo  variou entre os 85,04€ e os 231,57€;  ■ Foi efectuada uma divisão dos 10 hotéis que fazem parte da amostra em dois grupos distintos (“top 5” e restan‐ tes unidades), a qual foi definida tendo por base o Revpar alcançado nos hotéis em análise;  ■ Assim, o Revpar dos hotéis “top 5”, nos meses de Verão (Junho a Agosto), variou entre os 116,98€ e os 231,57€,  sendo este grupo constituído por 2 hotéis geridos por marcas nacionais e três geridos/franchisados por marcas  internacionais. 
  4. 4. PERFORMANCE  DOS HOTÉIS  5  ESTRELAS  DO  ALGARVE              OUTUBRO  DE  2009  ■ A análise do gráfico exposto permite constatar que  os hotéis do “top 5” alcançaram um Revpar supe‐ rior ao das restantes unidades em 47%, o que neste  caso  se  traduziu  em  fortes  taxas  de  ocupação  em  alguns dos hotéis, enquanto que noutros se tradu‐ ziu no elevado valor do PMQV praticado;  ■ Importa mencionar que ao nível das taxas de ocu‐ pação  estes  dois  grupos  apresentaram  uma  dife‐ rença de 24 pontos percentuais e 15,36€ no PMQV.  Fonte: ILM Research    2.3. Análise REVPAR — comparativo hotéis com marca nacional vs internacional    ■ Para  efeitos  desta  análise  consideraram‐se  como  hotéis  internacionais  aqueles  que  são  geridos/ franchisados  por  marcas  internacionais  ou  que  possuem  a  representação  de  cadeias  de  distribui‐ ção internacionais;  ■ Os  hotéis  geridos/franchisados  por  uma  marca     internacional  alcançaram  um  Revpar  superior  em  78,39€  em  comparação  com  os  geridos  por  uma  marca nacional, representando uma variação supe‐ Fonte: ILM Research  rior a 67% (194,92€ vs 116,53€).  ■ Esta  variação  é justificada  pelo enorme  desvio padrão  verificado  nas  unidades  geridas  por marcas  nacionais,  sendo  que o intervalo superior dos hotéis nacionais é idêntico ao dos internacionais;  ■ Assim,  o  impacto  de  inconsistência  de  performance  entre  estabelecimentos  hoteleiros  nacionais  vs  internacionais,  reflecte‐se na média de Revpar, fazendo com que o diferencial entre nacionais e internacionais se agrave face à com‐ paração “top 5” vs restantes unidades.  2.4. Análise do comparativo do REVPAR no período de Janeiro a Agosto de 2009  ■ O  gráfico  apresentado  permite  constatar  que  no  acumulado do ano de 2009 até ao mês de Agosto,  os  hotéis  do  “top  5”  apresentaram  um  Revpar  superior ao das restantes unidades em 50%;  ■ No que diz respeito à diferença do Revpar entre os  hotéis geridos/franchisados por uma marca nacio‐ nal  e  internacional,  os  resultados  são  ainda  mais  díspares  com  os  hotéis  geridos/franchisados  por  uma marca internacional a alcançarem um Revpar  superior  a  84%  em  relação  aos  geridos  por  uma  Fonte: ILM Research  marca  nacional,  traduzindo‐se  numa  diferença  absoluta de 49,74€;  ■ Em  termos  de  conclusão,  e  considerando  a  consistência  observada  entre  os  estabelecimentos  internacionais,  pode‐se observar que estes têm vindo a obter desde o início do ano até Agosto uma rentabilidade superior em  cerca de 50€ por cada quarto vendido.  
  5. 5. PERFORMANCE  DOS HOTÉIS  5  ESTRELAS  DO  ALGARVE               OUTUBRO  DE  2009  3. Nacionalidades  ■ Todos os hoteleiros mencionaram que o mercado interno foi aquele que contribuiu de forma decisiva para a perfor‐ mance dos meses de Verão, compensando a substancial queda da procura oriunda dos mercados internacionais tradi‐ cionais;  ■ O mercado inglês, apesar de manter uma forte importância para o turismo algarvio, foi o principal responsável pelas  quebras registadas:  ♦ Do total de quebras registadas na ocupação dos hotéis de 5 estrelas em análise, é percepção comum que  cerca de 90% das perdas totais (em termos de quartos ocupados) foram sobretudo devidas à diminuição  de  turistas  oriundos  do  mercado  britânico,  algo  nomeadamente  justificado  pela  conjuntura  económica  mundial e desvalorização da libra esterlina face ao euro.    4. Previsões para o último quadrimestre de 2009    Através de conversas mantidas com alguns dos directores de hotéis entrevistados foi possível compreender quais as expec‐ tativas de performance para o período que decorre até ao final do ano, bem como as suas expectativas para os primeiros  meses de 2010.  ■ Assim destacam‐se os seguintes factores:  ♦ Todos os hoteleiros entrevistados referem que no acumulado do ano de 2009 irão verificar quebras na factu‐ ração na ordem dos 10‐15% face ao acumulado de 2008;     ♦ Em termos de ocupação, os entrevistados prevêem um resultado acumulado de 2009 semelhante ao de 2008;   ♦ A  previsão  generalizada  dos  hoteleiros  entrevistados  é  de  que  o  período Setembro  —  Dezembro  2009  será  extremamente complicado, na medida em que confirmações de grupos de conferências e incentivos encontra‐ se substancialmente abaixo do observado no ano transacto, sendo este segmento um dos principais contri‐ buintes para as ocupações de 5 estrelas no Algarve no período em foco;  ♦ Verifica‐se na generalidade dos casos a existência de um sentimento de confiança face a 2010, com previsões  de melhoria quer nas taxas de ocupação, quer ao nível do preço médio por quarto vendido aplicado. Alguns  hoteleiros referiram mesmo já possuir pedidos de cotização de grupos para 2010.  Fundada em 1999 por Andrew Coutts com o objectivo de prestar serviços de consultadoria estratégica em turismo, hotelaria e  lazer, a ILM autonomizou recentemente os seus serviços com a criação das novas unidades de negócio que formam o actual  Grupo ILM, garantindo desta forma uma resposta integrada e complementar ao sector, desde a assessoria prestada pela ILM  Advisory, à liderança do processo de promoção garantida pela NEX Development Management até à gestão e operação asse‐ gurada pela VHM Asset Management.  Pelas mãos da ILM nasceram em Portugal projectos estruturantes, entre os quais a Identificação e “Business Planning” dos 10  Produtos Estratégicos definidos no PENT, e projectos qualificadores do destino turístico nacional, como por exemplo o Praia  Del Rey Marriott Resort, Hilton Vilamoura, o Conrad Quinta do Lago ou o Corte Velho by Six Senses.  O desenvolvimento, em parceria com a THR, do trabalho no PENT deu origem ao estabelecimento oficial da parceria estratégi‐ ca ILM‐THR Advisors em 2006. A THR foi fundada em 1985 por Eulogio Bordas, seu actual Presidente.   Praça Duque de Saldanha, Edifício Atrium Saldanha 10º J,  1050‐094 LISBOA    Tel.: (+351) 213 144 507 ‐   Fax: (+351) 213 145 482 ‐  

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